Onderzoeksinstituut OTB

Regionale woonafspraken en veranderende nationale beleidskaders Inleiding tijdens conferentie ‘De regio ZuidKennemerland/IJmond geeft thuis’, Tweede conferentie Regionaal Actieprogramma Wonen ZuidKennemerland/IJmond’, IJmuiden 24 maart 2016 Hugo Priemus, emeritus hoogleraar TU Delft

1

Onderzoeksinstituut OTB

Nieuwe Woningwet, sinds 1.7.2015 (1) Woningcorporatie mag kiezen tussen administratieve of juridische scheiding/splitsing tussen sociaal (DAEB) en markt (niet-DAEB). Voorstel van corporaties in 2016 – Niet-DAEB: nu 4%; potentieel niet-DAEB (> 142 WWS-punten): 40 à 50%. DAEB= Diensten van Algemeen Economisch Belang. Omzet beneden € 30 miljoen per jaar: geen vermogensscheiding DAEB/niet-DAEB nodig. Doel: creëren gelijk speelveld corporaties-vastgoedbeleggers. Geen kruissubsidiëring van niet-DAEB. Geen risico’s van markt afwentelen op sociale sector. Woningcorporaties die in meer regio’s actief zijn (circa 20) moeten zich splitsen in corporaties die binnen één regio werkzaam zijn. 2


Nieuwe Woningwet, sinds 1.7.2015 (2) Basis: periodieke Woonvisie van gemeente, regionaal gecoördineerd. Daarop gebaseerd: prestatieafspraken gemeentewoningcorporaties (regionaal gecoördineerd). Meestal voor 4 à 5 jaren. Niet vrijblijvend; tweezijdig; monitoring: jaarlijks bijstellen. Onderwerpen: omvang kernvoorraad, nieuwbouw, renovatie, energiemaatregelen, betaalbaarheid, bereikbaarheid, huisvesting bijzondere groepen (b.v. studenten, ouderen, woonwagenbewoners, statushouders), transformatie intramurale naar extramurale zorg, relatie wonen-zorg, gebruik verzorgingstehuizen, leefbaarheid, zeggenschap huurders, nietDAEB investeringen. Woonvisie/prestatieafspraken in overleg gemeente-corporatieshuurdersorganisatie. 3


Nieuwe Woningwet, sinds 1.7.2015 (3) Investeringen boven € 3 miljoen: voorafgaande toestemming Raad van Toezicht; boven nader te bepalen bedrag: voorafgaande toestemming minister. Nieuwe niet-DAEB-activiteiten van corporaties: alleen als gemeente dat ‘noodzakelijk’ acht en als er geen commerciële partijen bereid zijn deze activiteiten te entameren. Ook financiële toets door WSW en toestemming minister nodig. Centraal Fonds Volkshuisvesting: is opgeheven. Saneringstaak: van CFV naar WSW. Sinds 1.7.2015: Autoriteit Woningcorporaties (fusie CFV en Inspectie Leefomgeving en Transport) voor integraal extern toezicht: financiën, prestaties, staatssteun, integriteit.

4


Relatie gemeente-corporaties (1) Het samenspel tussen gemeenten en toegelaten instellingen moet als volgt verlopen: ‒ gemeente ‘verankert’ gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid ‘in overleg met andere gemeenten die daar rechtstreeks belang bij hebben’; ‒ ook huurdersorganisaties bij de totstandkoming van het beleid betrokken; ‒ publieke sturing wordt versterkt.

5


Relatie gemeente-corporaties (2)

‒ corporaties dragen naar redelijkheid bij aan uitvoering van gemeentelijk beleid; ‒ vóór 1 juli (half jaar voor betrokken periode) verschaffen corporaties inzicht aan gemeente “in de wijze waarop de corporatie invulling geeft aan het volkshuisvestingsbeleid”. “Dat kan gezien worden als het bod van de corporatie aan de gemeente”. Corporatie nodigt gemeente uit tot het maken van afspraken waarbij ook huurdersorganisaties zijn betrokken. ‒ hoe kan gemeente in financiële stukken van corporatie terugvinden wat betrekking heeft op eigen gemeente? 6


Relatie gemeente-corporaties (3) Gemeente kan gebruik maken van financiële oordeel Autoriteit Woningcorporaties over corporatie: ‒ gemeente kan de corporatie zelfstandig om inlichtingen vragen; ‒ afspraken corporatie-gemeente: ‘vertalen’ in concrete activiteiten; ‒ als geschil tussen partijen ontstaat, kunnen zij zich tot de minister wenden, c.q. mediatie; ‒ gemeente ontvangt jaarlijks volkshuisvestingsverslag van de corporatie: hoe heeft corporatie invulling gegeven aan het volkshuisvestingsbeleid?

7


Relatie gemeente-corporaties (4) Vóór 1 juli voornemens (eventueel prestatieafspraken) naar minister zenden. Minister heeft ‘rijksbeleidskader’ geformuleerd: prioriteiten werken door in regionale en gemeentelijke woonvisies en prestatieafspraken. Vóór 1 juli prestatieafspraken: werken door in gemeentebegroting en in begroting corporaties. Prioriteiten rijk (investeringen niet genoemd) 1) kerntaken corporaties 2) vraag urgenten (incl. statushouder) 3) wonen/ouderenzorg 4) betaalbaarheid. 8


Wat zegt Woningwet over relatie met gemeente? (1) ‒ Gemeente moet in Woonvisie aangeven welke nietDAEB activiteiten zij noodzakelijk acht. ‒ Alleen als commerciële marktpartijen niet in staat of bereid zijn deze activiteiten uit te voeren. ‒ Dit moet zij afstemmen met omliggende gemeenten (omstandigheden en vraag). ‒ Voornemens publiceren. ‒ Toestemming minister nodig voor niet-DAEB activiteiten.

9


Wat zegt Woningwet over relatie met gemeente? (2)

‒ TI draagt naar redelijkheid bij aan uitvoering gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. ‒ TI verschaft gemeente jaarlijks inzicht in bijdrage. ‒ TI nodigt gemeente uit om te komen tot prestatieafspraken, met betrokkenheid huurdersorganisaties. ‒ Gemeente krijgt inzicht in financiële positie van TI (is inzet TI groot genoeg i.r.t. financiële mogelijkheden).

10


Wat zegt Woningwet over relatie met gemeente? (3) ‒ Zienswijze gemeente nodig bij: ‒ Verkoop sociale huurwoningen ‒ Uitbreiding werkgebied ‒ Fusie of splitsing ‒ Administratieve scheiding vwb overheveling geliberaliseerde woningen naar niet-DAEB-tak ‒ Beoordeling niet-DAEB werkzaamheden ‒ Vaststelling regionale werkgebied van de TI ‒ Betrokken bij opstellen reglement door TI over sloop woningen.

11


Wat zegt Woningwet over relatie met gemeente? (4) ‒ Schaal van de TI moet in overeenstemming zijn met schaal van de regionale woningmarkt en de maatschappelijke kerntaak. ‒ Gemeenten dienen gezamenlijk voorstel in, voor de bepaling van het regionale werkgebied en werkzame TI’s. Minister beslist.

12


EC-doelgroep (1) EC-doelgroep (2015: € 34.911) groeit van 3.289.900 in 2012 tot 3.443.000 in 2030 (+5%). Deze doelgroep is niet alleen gehuisvest in de corporatiesector maar ook in particuliere huurwoningen, koopwoningen en Bewoonde Andere Ruimten (BAR). Tijdelijk: extra 10% voor groep € 34.911 - € 38.950. Huur % gereguleerd

Huur % lib.

Koop %

BAR %

Omvang Doelgroep

2013

60

4

25

10

3.289.900

2015

58

5

27

10

3.360.300

2020

54

5

30

11

3.448.600

2025

50

6

34

10

3.461.600

2030

47

7

36

9

3.443.000

BAR = Bewoonde andere ruimten. Anders dan in het WoON e.d. zijn dit in Socrates huishoudens in niet-woningen.

De doelgroep van EC-beleid omvat ruim 40% van alle huishoudens. Dit aandeel zal eerder stijgen dan dalen. De corporatiesector omvat nu circa 30% van de voorraad. 13


EC-doelgroep (2) Percentage huishoudens in woningen met een gereguleerde huur, 2013-2030 EC-Doelgroep

Middeninkomens (33.000-43.000)

Hoge inkomens (> 43.000)

2013

71%

12%

17%

2015

70%

12%

18%

2020

69%

12%

19%

2025

67%

12%

21%

2030

66%

12%

22%

Bron: ABF, Socrates, 2014

14


Voor 1.7.2016 – 1.7.2017: nog een jaartje inkomensafhankelijke huurverhogingen: hh. ink. t/m € 34.678 max. 2,1% (inflatie + 1,5%) hh. ink. € 34.678 - € 44.360 max. 2,6% (inflatie + 2%) hh. ink. boven € 44.360 max. 4,6% (inflatie + 4,0%).

15


Wet Doorstroming Huurmarkt (maart in Eerste Kamer) Huursombenadering per 1.7.2017: ‒ WOZ-waarde wordt 40% van WWS; ‒ huuraanpassing max. inflatie + 1%; ‒ maar voor particuliere huurwoningen: max. inflatie + 2½%; ‒ voor hh. met inkomen hoger dan € 38.000: jaarlijkse inkomenstoets. uitzondering: AOW-gerechtigden en gezinnen met kinderen.

16


Huisvesting middengroepen Toenemend probleem: huisvesting middengroepen: kunnen sociale huursector niet in. Meestal: weinig aanbod commerciële huurwoningen (bovendien: vaak te duur), hypotheken onbereikbaar voor lage inkomens, ouderen, zzp’ers, flexibele arbeidskrachten. 2015-2018: doelgroepgrens tijdelijk naar € 38.000 per jaar. Liberaliseringsgrens na 2015 tijdelijk bevroren.

17


Rijksbeleid is niet sectorneutraal. Door verhuurderheffing: stimulans voor sector met gereguleerde huren naar sector met vrije huren. Door effect hypotheekrente-aftrek: stimulans van huursector naar koopsector. Gevolg: overschot koopwoningen dreigt; tekort huurwoningen nu al aanwezig. Vraag naar goedkope huurwoningen neemt toe, onder meer door toename vraag statushouders. Vraag koopsector sterk gestimuleerd door geldcreatie Europese Bank: lage rente? Wat gebeurt er op middellange en lange termijn?

18


Toenemend tekort sociale huurwoningen en toenemende achterstand t.o.v. doelen energie-akkoord door verhuurderheffing: betaalbaarheid als probleem, tekortschietende investeringen. Door sterke huurverhogingen: toenemend beslag op huurtoeslag. Hier dreigen nu bezuinigingen, mede door grote uitvoeringsproblemen. Passendheidstoets: tenminste 95% van hh die in aanmerking komen voor huurtoeslag een woning toewijzen met huur beneden aftoppingsgrens (= ca € 600 per maand). Dit vergroot schaarste aan woningen met huur tot € 600 en verlaagt druk op woningen met huur € 600 - € 710 per maand. 19


Tijdelijke huurcontracten Recente besluitvorming 2e/1e kamer. Aandachtspunt: scherpe afbakening huurcontracten voor onbepaalde tijd en tijdelijke huurcontracten. Explosief mengsel: scheefheidsframing en tijdelijke huurcontracten. Positief: campuscontracten e.d. daar waar tijdelijkheid al verzekerd is door tijdelijkheid werk en studie.

20


Op 7 april 2016 worden de resultaten van het Woon Onderzoek Nederland (WoON 2015) geopenbaard. Dit zijn dan de meest aktuele gegevens over de vraag naar en aanbod van woonruimte. Van belang voor monitoren, actualiseren Woonvisie/prestatieafspraken. Ook toestroom vluchtelingen vraagt om aanpassing ramingen en afspraken.

21


Sinds eeuwwisseling: grote populariteit van stedelijk woonmilieu. Sterke positie Amsterdam en Haarlem. Hier willen beleggers (selectief) investeren; daarbuiten laten ze ‘t meestal afweten. Grote woningmarktverschillen Randstad-rest van Nederland; stad-platteland.

22


Onderzoeksinstituut OTB

Recommend Documents