Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Met een bijdrage van Arthur Docters van Leeuwen

Op weg naar 2025 Toekomstroutes voor woningcorporaties

Met een bijdrage van Arthur Docters van Leeuwen

van de woningcorporaties waren, is sinds de brutering de

ringen de ophanden zijn. Daartoe moeten de organisaties zelf

- De scherpte van de koers

waardestijging van vastgoed een gegarandeerde inkomsten-

ook veranderen. De wijze waarop de verandering wordt ingezet

- De conditie van de organisatie

bron geweest. Nu dat ook is verdwenen, komt het nog meer

hangt af van de mate waarin de urgentie gevoeld wordt. Afhan-

- De klanten

dan voorheen aan op ondernemen. Dit maakt anticiperen niet

kelijk van de situatie past een bepaalde aanpak.

- De staat van samenwerking en alliantievorming

onmogelijk. Sterker nog; bij ondernemen hoort anticiperen en adaptatie, binnen de mogelijkheden die er zijn.

- De mate van transparantie en legitimatie

Docters van Leeuwen

- De (financiële) continuïteit

De heer Docters van Leeuwen vroeg zich tijdens het Twynstra In 2011 en 2012 deed Twynstra Gudde onderzoek naar de toe-

Gudde symposium “Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor

Juist de integrale aanpak van de thema’s en het zetten van

komst van de woningcorporaties. Aan de hand van vier verschil-

woningcorporaties” af hoe laat het is. Dat is een terechte vraag

de eerste kleine stappen is essentieel om tot een succes te

lende toekomstscenario’s zijn onder andere onderzocht:

die eerst beantwoording vergt voordat een aanpak gekozen

komen. Door het zetten van de eerste stappen wordt een begin

wordt. De vier kwadranten uit onderstaand figuur (vrij naar het

gemaakt met het ontwerp van de woningcorporatie van de

‘klokmodel van Looten’) maken inzichtelijk hoe de sense of

toekomst. Per thema wordt een handreiking gedaan voor het

urgency bepalend is voor de te kiezen aanpak.

zetten van de eerste stappen. Elke corporatie kan - afhankelijk

Samenvatting

- Welke opties hebben woningcorporaties om succesvol te

Op weg naar de toekomst

- Welke opties zijn in alle gevallen zinvol om te ondernemen?

Hoe ziet de toekomst voor de woningcorporaties eruit?

- Wat zijn de mogelijkheden binnen de ‘circle of influence’?

zijn?

Momenteel is dit de meest prangende vraag binnen de sector.

- Hoe zelf te veranderen in een dynamische omgeving?

De diverse crises in de economie, Europa, de politiek en de

- Welke kleinst denkbare stappen kunnen gezet worden naar

woningmarkt volgen elkaar in hoog tempo op. Ook binnen

een kansrijke toekomst?

de sector is er een sfeer van crisis ontstaan door de diverse incidenten, een reeks verkeerde investeringsbeslissingen, de

Dit onderzoek gaat over adaptatie, over hoe zelf te veranderen

lage rentestand en de opeenvolgende voornemens van het rijk

in een dynamische omgeving. Dit onderzoek gaat niet over hoe

om de corporaties heffingen op te leggen. Het besluit tot het

de woningmarkt of het systeem van de volkshuisvesting er

instellen van een parlementaire enquête is genomen en zal zich

idealiter uit moet zien. De focus ligt nadrukkelijk op de beïnvloe-

na de verkiezingen tot een openbare verantwoording ontwikke-

dingsmogelijkheden die de woningcorporaties zelf hebben. Uit

len waar - naar verwachting van velen - ‘harde noten’ gekraakt

de vele interviews met bestuurders van woningcorporaties en

gaan worden. Een afrekening dreigt.

het symposium “Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor

van de situatie - de prioritering zelf bepalen. - Conflicten slaan naar buiten uit - Organisatie in crisis - Financieel ongezond - Veel is mislukt - Weinig perspectief

11.55

12.00

Saneren

- Groeiende markt - Tevreden klanten - Slagvaardig - Flexibel - Financieel gezond

Kapitaliseren

11.45

11.15

Onderneem actie; doe het nu! Het recente besluit tot het instellen van een parlementaire enquête rond de woningcorporaties onderstreept de urgentie rond het vraagstuk over de toekomst van de sector. Vanuit deze maatschappelijke en democratische roep om een ‘afrekening’ is

Revitaliseren

Reorganiseren - Geen aansluiting op de markt - Verlies van markten en klanten - Financieel resultaat onder druk - Ingrijpende maatregelen - Dalende motivatie, onzekerheid

11.30

- Markt verandert - Inspelen op marktontwikkelingen - Optimalisatieprogramma’s - Innovatie - Investeren

Afbeelding 1: Veranderen met een verschillende sense of urgency

woningcorporaties” is een beeld met en over de sector ont-

het aan de sector om hierop een passend antwoord te geven. Het parlementaire besluit tot een parlementaire enquête roept wellicht de begrijpelijke, maar gevaarlijke reactie op om de uitkomst af te wachten en niet in actie te komen. Daarmee roept de sector een groot onheil over zich af. Er wordt namelijk over hen besloten, zonder dat ze zelf tijdig maatregelen hebben

Tegen een dergelijke stroom van ontwikkelingen is bijna geen

wikkeld dat aangeeft waar wel mogelijkheden tot succesvol

Bouwstenen voor de woningcorporatie van de toekomst

getroffen. De urgentie is nu des te groter en onderschrijft de

organisatie bestand. De reflex van verlamming in de sector is

ondernemen voor de woningcorporaties liggen.

Door de woningcorporatie van vandaag in vier extreme toe-

noodzaak tot daadkrachtig handelen. De boodschap in onze

dan ook zeer begrijpelijk. Het lijkt vrijwel onmogelijk om aan de

komstscenario’s te plaatsen, is onderzocht welke opties robuust

ogen is dan ook om niet af te wachten, maar juist nu actie te

zuigende kracht van de draaikolk te ontkomen. De sector staat

De klok van urgentie

zijn. Opties zijn robuust als ze in alle scenario’s leiden tot het

ondernemen. Die acties dienen zich niet te beperken tot lobby-

aan de vooravond van een revolutie - zo voelt het althans. Veel

Niet alles ligt voor de woningcorporaties binnen hun ‘circle of

reduceren van de onzekerheid die de toekomst met zich mee

werk in de Haagse kamers, maar vraagt ook een maatschappe-

ontwikkelingen voltrekken zich in de periferie van de woningcor-

influence’. Zij kunnen niet een sterke economie afdwingen of

brengt en het vergroten van het succes van de organisatie. We

lijke zichtbaarheid. Laat zien waartoe corporaties op aard zijn.

poraties. De invloed van de woningcorporaties daarop is gering.

de bankencrisis afwentelen. Wat ze wel kunnen doen is binnen

hebben zes thema’s benoemd die gezamenlijk het kader bieden

Maak zichtbaar welke maatschappelijke bijdrage woningcorpora-

Nadat decennia lang rijkssubsidies de basis voor inkomsten

hun beïnvloedingsmogelijkheden te anticiperen op de verande-

voor een integrale aanpak:

ties aan Nederland leveren. Get started!

2 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.

Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 3

Inhoudsopgave 1. Over het onderzoek: achtergrond, methodiek en symposium ‘Op weg naar 2025’

pag: 6

2. Trends en ontwikkelingen

pag: 8

3. Toekomstscenario’s 2025

pag: 12

4. Integrale lezing van de heer mr. A.W.H. Docters van Leeuwen tijdens het symposium: ‘Op weg naar 2025: Toekomstroutes voor woningcorporaties’

pag: 18

5. Robuuste opties voor de woningcorporatie van de toekomst

pag: 28

6. Adviesgroep Woningcorporaties Twynstra Gudde

pag: 38

Toekomstscenario’s 2025

Pag.12

Integrale lezing

Pag.18

Leeswijzer Voor u ligt een samenvatting van het Twynstra Gudde-onderzoek naar de toekomst van woningcorporaties. Deze publicatie vormt de managementsamenvatting van het onderzoek. Het volledige rapport, inclusief literatuurlijst en lijst van geïnterviewden, is te vinden op de website van Twynstra Gudde (www.tg.nl/opwegnaar2025).

Robuuste opties

Pag.28

ECONOMISCHE STABILITEIT

Door de corporatie van vandaag als ‘object’ in de vier ‘windtunnels’ te plaatsen, is onderzocht welke opties te identificeren zijn om te kunnen overleven. In een vergelijking van alle

1

Over het onderzoek: achtergrond, methodiek en symposium ‘Op weg naar 2025’

scenario’s, is een set robuuste opties ontwikkeld: opties die in alle scenario’s relevant zijn om te overleven. De robuuste opties vormen voor de woningcorporaties de handvatten om zich voor te bereiden op een onzekere toekomst. De vraag die resteert is:

MARKTWERKING

Twynstra Gudde doet is om met kleine stappen te beginnen. Beter met kleine stapjes de juiste richting in slaan, dan nooit grote stappen te maken. Daarom eindigt ieder thema met concrete stappen die de agenda van morgen bepalen en de woningcorporaties op weg helpen. ECONOMISCHE INSTABILITEIT

Symposium ‘Op weg naar 2025’ Twynstra Gudde organiseerde op 28 maart 2012 in samenwerking met de Rabobank en de Nederlandse Vereniging

Achtergrond

Bestuurders Woningcorporaties een geslaagd symposium over

Sinds de brutering in 1994 hebben de woningcorporaties in de nieuw verworven vrijheid van de economische voor-

de toekomst voor woningcorporaties.

spoed kunnen profiteren. Die jaren van voorspoed zijn voorbij. Zoals op veel terreinen in de samenleving te merken

In een uniek hoorspel werden de bezoekers van het sym-

is, staan ook de corporaties aan de vooravond van grote veranderingen. De financiële en economische crisis maakt

posium meegenomen naar vier toekomstscenario’s voor de

herprioritering noodzakelijk. Naarmate onzekerheden toenemen is het een algemene reflex om meer op korte termijn

corporatiesector in 2025. Het hoorspel vormde de aftrap voor

te acteren en reageren. Tegelijkertijd blijkt uit een peiling onder bestuurders van woningcorporaties dat juist in deze

de strategische dialoogsessies en het aansluitende paneldebat.

onzekere tijden een grote behoefte bestaat aan meer zicht op de toekomst. Zicht op de toekomst biedt immers aan-

Hier stond de volgende vragen centraal:

grijpingspunten om vandaag al de juiste beslissingen voor de nabije toekomst te kunnen maken.

OVERHEID

met welke opties het best te starten? De handreiking die

- Welke opties hebben woningcorporaties om succesvol te zijn in de verschillende toekomstscenario’s?

Methodiek

- Welke opties zijn in alle gevallen zinvol om te ondernemen?

Twynstra Gudde heeft in het kader van deze onzekerheid en op handen zijnde veranderingen een onderzoek naar de

- Waar kunt u morgen al mee aan de slag?

toekomst van woningcorporaties uitgevoerd. Dit onderzoek is met behulp van de methodiek ‘scenarioplanning’ tot

De heer mr. Arthur Docters van Leeuwen trad op als keynote

stand gekomen. Uit een reeks interviews met bestuurders van woningcorporaties, verschillende experts en desk-

speaker. In zijn lezing ‘Op weg?’ riep hij de sector op om vooral

research, zijn het afgelopen jaar relevante trends en ontwikkelingen in de sector in kaart gebracht. De twee meest on-

in beweging te komen: “Als je niet aangevallen wilt worden,

zekere en impactvolle ontwikkelingen vormen de basis voor het framework voor vier toekomstscenario’s. De toekomst-

moet je ervoor zorgen dat je niet aangevallen wordt”. Hij eindig-

scenario’s beschrijven vier mogelijke (uiterste) omgevingen voor woningcorporaties in 2025. De scenario’s vormen

de zijn lezing met de meerkeuzevraag: “Hoe laat is het?”. De

De verkregen inzichten tijdens het symposium zijn verwerkt in

daarmee als het ware ‘windtunnels’ waarin de woningcorporaties hun bedrijfsidee als proefopstelling kunnen plaatsen.

integrale tekst van zijn lezing vindt u op pagina 18.

dit onderzoek.



2

Woningmarkt

Aangevuld met de gevolgen van de strengere financierings-

De Nederlandse woningmarkt staat aan de vooravond van grote

eisen voor banken van Basel III – betekenen al deze maatrege-

hervormingen. Woningprijzen zakken gestaag, de hypotheek-

len een nog grotere crisis op de woningmarkt. Op alle afzon-

rente is speelbal van politieke discussies en financiering van

derlijke onderdelen heeft dit rechtstreeks gevolgen voor de

vastgoed is - voor onder andere woningcorporaties - moeilijker

woningcorporaties. (Externe) financiering wordt duurder en de

geworden. Onder druk van Europa wordt de nadruk gevestigd

verkoop van woningen aan huurders zal slechts beperkt plaats

op meer tucht van de markt om een evenwichtig level playing

vinden. Hierdoor wordt het voor woningcorporaties nog

field te creëren. Wat betekent dit alles voor het verdienmodel

moeilijker om aan hogere begrotingseisen tegemoet te komen.

van corporaties? De demografische groei- en krimpbeweging

Trends en ontwikkelingen

veroorzaakt sterke lokale verschillen. Tegelijkertijd wordt de

5

woonconsument steeds mondiger en veeleisender. In zijn

3

zoektocht naar de woning van zijn voorkeur, staat niet langer de woning op zich centraal. Aspecten als de woonomgeving,

%-volumemutaties

4 2 1 0

voorzieningen en de leefstijl zijn minstens net zo belangrijk

-1

geworden. Leefstijlgerichte benadering van klantgroepen bij

-3

-2

toewijzing, beheer en onderhoud levert meer sociale cohesie

-4

en lagere beheerkosten op. Rechtvaardigt dit investeringen in

-6

-5 I

II

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

IV

Demografie: Krimp en groei, vergrijzing

de openbare ruimte en het beheer en onderhoud daarvan?

De demografische ontwikkeling in Nederland laat vanaf 2010 een duidelijke

Klanten stellen hogere eisen aan de dienstverlening van

afname van de bevolkingsgroei zien. Volgens het CBS en PBL krijgt mede

verhuurders. Hoe ziet het klantbedieningsconcept van de toe-

hierdoor tot 2040 meer dan een derde van alle gemeenten in Nederland te

komst er voor woningcorporaties uit?

Afbeelding 3: Bruto binnenlands product Nederland 2008-2011

voor de lokale economie en woningmarkt en daarmee ook voor woning-

Economie

IT

corporaties. Investeringen in vastgoed en leefbaarheid zijn in deze gebieden

Onder de verschillende crises bleek de Nederlandse econo-

Het IT landschap voor woningcorporaties is de laatste jaren

moeilijker te financieren dan in groeigebieden. Ook de ‘dubbele vergrijzing’

mie in de laatste jaren erg instabiel. In 2011 is de Nederlandse

enorm veranderd. De gevolgen voor bedrijfsprocessen (zowel

stelt woningcorporaties voor nieuwe uitdagingen. Voorbeelden zijn nieuwe

economie (volgens de gangbare definitie) voor de tweede keer

primair als ondersteunend en sturend) zijn ingrijpend. Denk

vormen van wonen en samenwerking tussen zorgaanbieders en woning-

in vier jaar tijd in een recessie beland. Wil Nederland aan de

daarbij aan de gevolgen van Het Nieuwe Werken, de grote

corporaties. Regionale verschillen in werkgelegenheid vertonen tevens een

Europese begrotingsdiscipline blijven voldoen, dan zijn grote

behoefte aan gedetailleerde direct leverbare informatie over

trend van lokale ontgroening. Dit brengt met zich mee dat woningcorporaties

bezuinigingsmaatregelen nodig. Deze hebben opnieuw een

uiteenlopende onderwerpen, de daarmee gepaarde gaande

belangen hebben in een gezonde arbeidsmarkt.

negatief effect op de consumentenbestedingen, waarmee de

complexiteit en de vorming van klant-contact-centra. Aan de

woningmarkt vooralsnog verder in het slop zal raken. De over-

prestaties van de IT-systemen worden steeds hogere eisen

heid ziet zich genoodzaakt de begrotingsdiscipline met onorthodoxe

gesteld. Nieuwe ontwikkelingen volgen elkaar snel op, waar-

maatregelen tegemoet te treden. Daartoe behoren onder meer

door het aanpassen van de IT-systemen voor veel corporaties

de beperking van hypotheekgarantie of de WSW-financiering.

moeilijk bij te benen is.

2008

2009 T.o.v. jaar eerder

2010

2011

T.o.v. vorig kwartaal

maken met een afname van de bevolking. Deze krimp heeft grote gevolgen

Stedelijke gemeenten

Niet-stedelijke gemeenten

Krimp tussen 0 en 5%




Krimp 10% of meer

Krimp 10% of meer

Afbeelding 2: Prognose krimpgemeentes 2009-2040



Legitimatie

Overheidsingrepen in de corporatiesector

Ketenintegratie

Duurzaamheid

Vóór de bruteringsoperatie was het bestaansrecht van woning-

Sinds de brutering hebben corporaties (binnen de regels van de

Voor corporaties is de vooruitgang in de (ver)bouwprocessen

Nederland wil vooroplopen als één van de schoonste en

corporaties geen onderwerp van discussie. Anno 2012 staat de

Woningwet en de BBSH) een grote vrijheid om hun individuele

door ketenintegratie van belang. Hierdoor kan goedkoper

zuinigste energielanden in Europa. Voor corporaties ligt de

legitimatie van de sector onder grote druk, zowel politiek als

koers te bepalen. Toch heeft de overheid de laatste jaren haar

gebouwd en gerenoveerd worden én meer kwaliteit geleverd

grootste opgave in het verduurzamen van de bestaande bouw.

maatschappelijk. De reeks incidenten en misstanden van de

invloed op verschillende manieren doen gelden. De belangrijk-

worden. Minder procesverlies en goedkopere bouwtechnieken

Niet alleen vanwege de klimaatdoelstellingen, maar ook om

afgelopen jaren lijken ‘als laatste druppel’ te hebben geleid tot

ste zijn de invoering van de integrale vennootschapsbelasting

leveren een belangrijke bijdrage aan de betaalbaarheid van

economische redenen. (Deels) zelfvoorzienend zijn lijkt voor

het besluit een parlementaire enquête in te stellen. Belangrijk

(2008), de Vogelaarheffing (2008), de tijdelijke regeling DAEB

wonen. Goed opdrachtgeverschap daarbij is essentieel. Keten-

steeds meer mensen een milieubewust, financieel aantrek-

vraagstuk zal zijn of de sector terug moet naar haar kerntaken,

toegelaten instellingen volkshuisvesting (2011), de geplande

integratie heeft de potentie om (winst)resultaten te verbeteren.

kelijk en steeds haalbaarder idee. Zo zijn de bewoners van de

of dat dit onwenselijk of zelfs onmogelijk is. Moet de overheid

corporatiebijdrage aan de huurtoeslag, oorspronkelijk gepland

Uitwisseling van kennis in de sector moet daarvoor verder

Rotterdamse wijk Heijplaat hard op weg om samen met de

haar grip versterken, of moet de ‘tucht van de markt’ zich ster-

in 2014, maar in het Lenteakkoord een jaar naar voren gehaald

gestimuleerd worden. Samenwerking wordt hiermee ook voor

gemeente Rotterdam, woningcorporatie Woonbron en energie-

ker laten gelden? En wat willen corporatiebestuurders eigenlijk

(2013) en het besluit tot een parlementaire enquête (2012). Met

woningcorporaties steeds belangrijker.

bedrijf Eneco hun wijk in 2020 energieneutraal te maken. Het

zelf? Wat is hun visie op de toekomst van hun maatschappelijke

de meest recente voorgenomen maatregel van het Ministerie

ondernemingen?

van Binnenlandse Zaken om de financiële buffer te vervijf-

Social Media

voor bewoners om hierin te participeren. De grootste uitdaging

voudigen van 1% naar 5% van de totale huursom, wordt de

De opkomst van social media

voor de woningcorporaties is om hier een gezond verdienmodel

corporaties een extra solidariteitsheffing van € 625 mln

heeft grote invloed op ons

voor te ontwikkelen.

opgelegd (mei 2012).

dagelijks leven. De explosieve groei van beschikbaarheid van

Europa

Hypotheekrenteaftrek

kennis heeft de mondigheid van

De invloed van Europa is de afgelopen jaren merkbaar geweest

De Nederlandse burger heeft de hoogste hypotheekschuld van

de burger definitief veranderd. De

op verschillende terreinen. De uitwerking en invloed van nieuwe

alle Europese landen. De recente plannen tonen het politieke

behoefte aan invloed en participa-

overheidsmaatregelen zal ook de komende jaren gevolgen

besef (zowel ‘links’ als ‘rechts’) om het huidige systeem van

tie, wordt in feite afgedwongen.

hebben voor de corporatiesector. Ook is het aandeel sociale

hypotheekrenteaftrek aan te pakken. De gevolgen van het

De grondleggers van Wikileaks

huur op de woningmarkt in Nederland groter dan gemiddeld in

Lenteakkoord laten zien dat toch wederom de partijen voor-

voorspellen dat de 21ste eeuw

Europa. Met een toenemende invloed vanuit Europa wordt de

zichtig zijn naar hun electorale achterban. Op de korte termijn

de eeuw van de burgers wordt.

druk groter om voor aanbieders op de huurwoningmarkt een

verandert er weinig bij de hypotheekrenteaftrek. Vanaf 2013

Niet voor niets is ‘de demon-

blijft diezelfde hypotheekrente nog steeds gehandhaafd, met

strant’ door TIME als Person of

Afbeelding 4: Time Person of the year

creëren. Dit geeft als

uitzondering van de aflossingsvrije hypotheken. Vooralsnog

the Year 2011 gekozen. Woning-

2011: The Protester

vanzelf een richting

lost dat de problemen op de woningmarkt niet op. Toch zal ook

corporaties hebben in het kader

aan een ontwikkeling

dit politiek heikele punt aangepakt worden onder druk van de

van leefbaarheid, investeringen, verhuur, beheer en onderhoud

naar meer marktwer-

samenleving en de diverse belangenorganisaties die vanwege

dagelijks te maken met veeleisende huurders en wijkbewoners.

king.

de urgentie zelf de handen ineen slaan. Welke invloed hebben

De primaire processen worden slechts door enkele al gericht op

de gevolgen van een verdere beperking van de hypotheekrente-

de invloed van social media.

aftrek op de woningmarkt en de corporatiesector?


financiële voordeel is vanzelfsprekend de belangrijkste drijfveer

level playing field te

Afbeelding 5: P articuliere en sociale verhuur in Europa


3

Kenmerken

Overheersende overheid



Demografisch

− Groei en Krimp − Toenemende vergrijzing − Afnemende beroepsbevolking − Centrale overheidssturing vlakt krimp/groei beweging af

− Groei en Krimp − Toenemende vergrijzing − Afnemende beroepsbevolking −M eer trek naar naar de stedelijke agglomeraties door lokale verschillen

Sociaal Cultureel

− Individualiseringstrend zet in mindere mate door − Groei primaire doelgroep: smalle taakstelling

− Individualiseringstrend zet in grotere mate door − Krimp primaire doelgroep: brede taakstelling

Economisch

− Instabiele economie − Aanbodgerichte woningmarkt − Relatief goedkope (overheids)financiering − Gedifferentieerd huurbeleid voor verschillende inkomensgroepen, uitsluitend gericht op lage en middeninkomens − Samenwerkingsverbanden op nationaal niveau tussen zorgverzekeraars, overheid en pensioenfondsen − Zeer beperkte ruimte voor investeringen

− Stabiele economie − Vraaggerichte woningmarkt − Relatief goedkope financiering door toegang tot overheidsen peer-financiering. − Gedifferentieerd huurbeleid, sterk regionaal bepaald − Lokale samenwerkingsverbanden − Regionaal afhankelijke ruimte voor investeringen

Technologie

− Weinig middelen beschikbaar voor innovatie − IT ondersteunt efficiency

− Veel middelen beschikbaar voor innovatie − IT ondersteunt innovatie en participatie

Politiek

− Veel invloed/regels vanuit de Rijksoverheid − Democratische legitimatie sector − Noodzaak tot sterke samenwerking met overheidsinstanties en maatschappelijke instellingen groeit − Sterke lobbycultuur op nationaal niveau − WSW-borging − Hypotheekrenteaftrek verdwenen, fiscale compensatieregeling voor doelgroepen met lage inkomens

− Veel invloed/regels vanuit lokale overheden − Legitimatie op lokaal niveau − Noodzaak tot samenwerking met lokale overheden − Sterke lobbycultuur op lokaal niveau − WSW-borging −H ypotheekrenteaftrek verdwenen, lokale fiscale compenserende maatregelen voor doelgroepen van beleid

Klimaat en milieu

− Nieuwe verdienmodellen stimuleren maatrelen energiezuinigheid en duurzaamheid als kostenbesparing

−N ieuwe verdienmodellen stimuleren maatrelen energiezuinigheid en duurzaamheid als kostenbesparing −M eer innovatie mogelijk door meer investeringen bij het nastreven aanvullende klimaatdoelstellingen

ECONOMISCHE STABILITEIT

Op basis van de meeste belangrijke ontwikkelingen zijn vier ruimte aan de regio

toekomstscenario’s in 2025 voor de corporatiesector opge-

krachtige concurrentie

steld. Deze scenario’s schetsen vier extreme omgevingen voor de corporatiesector in 2025. De tabel op pagina 13 en 14 biedt de meest relevante kenmerken van deze omgevingen. Op pagina 15, 16 en 17 zijn de scenario’s als ‘storyline’ geplaatst.

OVERHEID

MARKTWERKING

Overheersende overheid

schokkende systeemcrash

ECONOMISCHE INSTABILITEIT


Ruimte aan de Regio


sector duurder geworden om vreemd vermogen aan te trekken. Europese budgetafspraken hebben grote investeringen in de sector bemoeilijkt. Deze ‘spagaat’ waarin vele corporaties verkeerden, werd verder vergroot doordat de overheid het beoogde vermogen van corporatiesector als bron van inkomsten zag. Na felle discussies met de sector en vele kamerdebatten heeft

Kenmerken

de overheid in februari 2023 besloten de grip op de corporatie-

Overheersende Overheid

sector ingrijpend te vergroten. De gehele corporatiesector is op

De kredietcrisis in 2008 bleek achteraf slechts de start van een

dat moment onder de vlag van een Zelfstandig Bestuurs Orgaan

− Groei en Krimp − Toenemende vergrijzing − Afnemende beroepsbevolking − Meer trek naar naar de stedelijke agglomeraties door lokale verschillen

− Groei en Krimp − Toenemende vergrijzing − Afnemende beroepsbevolking − Trek naar stedelijke agglomeraties als laatste strohalm

reeks financiële crises. De daarop volgende Eurocrisis leek

gebracht. Het afgelopen jaar heeft de minister besloten om de

voorlopig te zijn bezworen met financiële injecties in verschillen-

taakstelling van de sector verder te versmallen naar de oor-

de Europese landen en banken. Rond de zomer in 2017 duidden

spronkelijke taak: het huisvesten van de primaire doelgroep.

Sociaal Cultureel

− Individualiseringstrend zet in grotere mate door − Krimp primaire doelgroep, taakstelling zelf in te vullen

− Individualiseringstrend zet in mindere mate door − Groei primaire doelgroep, taakstelling zelf in te vullen

recessie. Er ontstond angst om te investeren, geld te lenen en

Economisch

− Stabiele economie − Vraaggerichte woningmarkt − Relatief dure financiering door toegang tot externe financiering − Zeer beperkt huurbeleid − Nieuwe toetreders op de markt − Ruimte voor investeringen − Noodzaak tot horizontale en verticale vormen van samenwerking

− Instabiele economie − Aanbodgerichte woningmarkt − Dure financiering − Zeer beperkt huurbeleid − Nieuwe toetreders op de markt − Geen ruimte voor investeringen − Noodzaak tot horizontale en verticale vormen van samenwerking

eerdere crises was al snel getrokken, met een groeiend besef

− Veel middelen beschikbaar voor innovatie − IT ondersteunt innovatie, participatie en efficiency

− Weinig middelen beschikbaar voor innovatie − IT ondersteunt efficiency

− Weinig overheidsinvloed/regels − Tucht van de markt als legitimatie − Risico van kartelvorming − Geen WSW-borging − Hypotheekrenteaftrek verdwenen, beperkte compenserende fiscale maatregelen

− Weinig overheidsinvloed/regels − Tucht van de markt als legitimatie − Geen WSW-borging − Hypotheekrenteaftrek verdwenen, geen compenserende fiscale maatregelen

− Nieuwe verdienmodellen stimuleren maatrelen energiezuinigheid en duurzaamheid als kostenbesparing − Meer innovatie mogelijk door meer investeringen bij het nastreven aanvullende klimaatdoelstellingen

− Nieuwe verdienmodellen stimuleren maatrelen energiezuinigheid en duurzaamheid als kostenbesparing

Krachtige Concurrentie Demografisch

Technologie Politiek

Klimaat en milieu


Schokkende systeemcrash

een aantal signalen echter op het ontstaan van een nieuwe het vertrouwen brokkelde steeds verder af. De vergelijking met dat er ditmaal iets ingrijpends zou moeten veranderen. Om rust op de markt te brengen en het vertrouwen te herstellen zijn in 2018 twee grote banken genationaliseerd. Hiervoor was het aantrekken van veel vermogen noodzakelijk. Deels is dit gevonden bij pensioenfondsen, maar dit bleek onvoldoende.

‘Huurders hebben het serviceniveau van de woningcorporaties als erg laag ervaren...’

Ruimte aan de Regio Met verschillende krachtige financiële injecties vanuit westerse en opkomende economieën bleek 2015 het keerpunt voor de Europese crisis. Vanaf 2018 was er zelfs weer een voorzichtige groei te zien. Weliswaar langzaam, maar zeker. Het gaat weer goed met Nederland. De primaire doelgroep voor woningcorporaties is daarmee flink afgenomen.

Huurders hebben het serviceniveau van de woningcorporaties

De eerste tekenen van krimpregio’s waren al lange tijd zicht-

als erg laag ervaren en benodigde onderhouds-, renovatie- en

baar. De economische groei van de afgelopen jaren was vooral

nieuwbouwprojecten zijn door financiële oorzaken regelmatig

aanwezig in stedelijke gebieden en met name in de Randstad.

uitgesteld. Tegelijkertijd is het door de financiële crisis voor de

Daarmee zijn de verschillen tussen de regio’s op dit moment Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 15

groter dan ooit. De binding binnen de regio’s is daarmee tege-

businesscases. Dit kost veel tijd, inspanning en geld. De

lijkertijd juist sterker geworden. Corporaties, gemeenten en

kasstromen zijn flink afgenomen, maar nieuwe investeringen in

huurdersorganisaties hebben elkaar de afgelopen jaren steeds

vooral beheer en onderhoud zijn noodzakelijk. Dit zet de sector

meer opgezocht en samenwerkingsverbanden zijn versterkt.

ernstig onder druk. De eerste corporaties hebben reeds een faillissement moeten aanvragen. Zonder steun van de overheid

‘De eerste tekenen van krimpregio’s waren al lange tijd zichtbaar’

of collega-corporaties ‘waar het nog wel goed gaat’, is het maar de vraag hoe en of uit deze impasse te komen is, of dat dit leidt

Krachtige concurrentie

Schokkende Systeemcrash

Na een lange herstelperiode van de economie is deze in 2017

De financiële crisis in Europa leek in 2013 redelijk onder

gestabiliseerd en was er zelfs een lichte groei te zien. Het

controle te zijn. In Nederland was daarmee het moment aan-

particuliere initiatief en de marktwerking worden gevoeld als

gebroken om een aantal hervormingen door te voeren om op

de oorzaak van een stabiliserende en groeiende economie. De

lange termijn de nationale schuld terug te kunnen dringen.

De sterke binding in de regio en de grote verschillen tussen de

invloed vanuit zowel de Europese Unie als de Nederlandse

Zo zijn de zorgpremies jaarlijks flink verhoogd om te kunnen

regio’s heeft geleid tot een roep om regionale differentiatie. In

overheid is als gevolg hiervan steeds verder afgenomen. Vanaf

voldoen aan de gestegen kosten, mede ten gevolge van de

2020 is dan ook besloten om het overgrote deel van het beleid

de jaren ’20 is dan ook een duidelijke trend waarneembaar

en toezicht op corporaties te decentraliseren. Opvallend voor

waarbij ook de corporatiesector het heft in eigen hand heeft

de hedendaagse sector is dat de groei van het bezit niet meer

genomen. De verschuiving naar meer marktwerking en minder

overal het uitgangspunt is. In de groeigebieden wordt nog flink

overheidssturing heeft ertoe geleid dat verschillende corpo-

gebouwd om aan de vraag te kunnen voldoen, in de krimpre-

raties met succes geheel uit het publieke bestel zijn gestapt.

gio’s is dit niet langer het geval.

De onderlinge concurrentie is hierdoor toegenomen en vele corporaties hebben voor de strategische keuze gestaan om hier al dan niet in mee te gaan.

tot een crash van het systeem.

‘De eerste corporaties hebben reeds een faillissement moeten aanvragen’

Keerzijde van deze vrijheid is de afschaffing van de WSW-bor-

vergrijzing. Door deze veelheid aan kostenverhogende maatre-

ging: dit proces is al in werking getreden, en de sector is

gelen is de Nederlandse burger steeds verder in de financiële

voor financiering steeds meer aangewezen op de markt. Voor

problemen gekomen. In de aanloop naar 2020 was dit al duide-

financieel gezonde corporaties in groeigebieden bleek dit geen

lijk te merken: de economie bleef grillig, moeilijk voorspelbaar

probleem. Anders was het voor corporaties in krimpgebieden,

en heeft tot een grote binnenlandse financiële crisis geleid.

of corporaties met een inefficiënte organisatie en veel vreemd vermogen. Om binnen de concurrentiestrijd in de groeigebie-

De primaire doelgroep van woningcorporaties is door de crisis

den en de overlevingsstrijd in de krimpgebieden te kunnen

fors gestegen. Onder druk van Europa is er al sinds 2017 geen

overleven, zijn innoveren en het vraaggericht aanbieden van

WSW-borging meer. De sector is sindsdien toegewezen tot

woningen belangrijke thema’s geworden.

de financiële markten. Naast hoge rentes, vragen de financiële markten voor alle investeringen om goed onderbouwde



4

Lezing ‘Op weg?’ mr. Arthur Docters van Leeuwen

Eén opmerking van persoonlijke aard vooraf: ik heb heel

voorgeschoteld hebt gekregen, die ik overigens erg mooi

moeten determineren. Niet vastleggen, maar wel determi-

Een boeddhistische soetra zegt; “de waarheid is harder

vaak met plezier gewerkt met Twynstra Gudde. Ik ben

vond. Maar om eraan bij te dragen dat u niet alleen die

neren. Ik heb die redevoering ook naar Twynstra Gudde

dan diamant”. Dus ja... Machiavelli raadde ook altijd aan

heel vaak opdrachtgever van Twynstra Gudde geweest en

routekaarten bestudeert. Dat kan heel plezierig zijn, maar

gestuurd. Mocht u er belangstelling voor hebben en u bent

bij veranderingen om deze te vermommen als gewone

heb erg leuk gewerkt met Hein Abeln, met Roel Bekker en

de bedoeling is dat u daadwerkelijk op weg gaat en dat kan

een beetje aardig voor Twynstra Gudde, dan krijgt u ze

voortgang van het bestaande. Want verandering heeft geen

met Marjolein Risseeuw. En nu ben ik opdrachtnemer.

ook onplezierig zijn.

misschien wel.

vrienden. Maar ja, soms gaat dat niet.

Ik ben natuurlijk gevraagd, maar ik krijg hier ook geld

Dit wordt mijn derde bijdrage voor een gezelschap als dit.

Dit is dus de derde keer en ik moet vaststellen dat u er

Aarzeling

voor, dus ik ben opdrachtnemer. Het is maar dat u dat

Eerder stond ik ook al voor u in 2009, ter gelegenheid van

kennelijk geen genoeg van kunt krijgen. Maar - sommigen

In mijn jeugd vroeger, lang geleden, zeiden meisjes wel

weet. Dus, zit Twynstra Gudde hier achter? Het antwoord

het 25 jarige WSW-fonds en toen ging het, u raadt het al,

weten dat nog - de eerste keer vond de voorzitter of de dag-

eens ‘nee’ als ze ‘ja’ bedoelden en ‘ja’ als ze eigenlijk niet

is: ja. Maar ik denk dat de samenwerking even onafhan-

over de constructie van toezicht. Het was mij opgevallen

voorzitter, dat laat ik piëteitshalve maar in het midden,

wilden. Eddy Christiani, de toen zeer populaire charme-

kelijk was als toen ik zelf opdrachtgever was en Twynstra

dat er geen inhoudelijk toezicht was op de woningbouw-

het betoog over toezicht wel lang genoeg. En halverwege

zanger (we zijn even in de vijftiger jaren dames en heren)

Gudde zich jegens mij als opdrachtnemer opstelde. Toch

corporaties en het leek mij wel een aardig idee dat het er

maande hij mij te stoppen. Dat heb ik na raadpleging van

zong dan met beschaafd stemgeluid: ‘Wil je niet, wil

aardig, het kan verkeren. Dat is best wel leuk als je met

zou komen. Het is nog steeds een aardig idee geloof ik. In

de zaal - zo slim ben ik nou ook nog wel - niet gedaan. En

je wel’. Deze aarzelende houding, die zich in het kleine

pensioen bent, dan gebeuren dat soort dingen.

2010 vroeg u mij weer, ter gelegenheid van het Nationaal

de tweede keer bij dat’’ onvindbare midden’’ bleef het na

toont, is ook zichtbaar in het grote.

Symposium woningbouw en toen heb ik met u gespro-

een uitermate koel applaus verder muis en muisstil. Naar

Mij is door Twynstra Gudde dan ook niet gevraagd dames

ken over ‘’het onvindbare midden’’. Dat betreft naar mijn

ik naderhand heb vernomen, vond men het wel ‘waar’,

Als ik surf, wat ik natuurlijk gewetensvol gedaan heb,

en heren, om te reflecteren op de routes die u vandaag

oordeel de normen die de volkshuisvestelijkheid zouden

maar toch ook erg ‘hard’. Nou, daar kan ik wel inkomen.

op de website van Aedes, dan tuimelen de opvattingen,



ideeën en voorstellen over elkaar heen. Die komen van

huursubsidie ingevoerd. Maar, ook al bent u slachtoffer

tal bankiers op de schouders en zeiden: ‘dit gaan jullie

iedereen, die voorstellen en ideeën. Maar niet uit uw

van die pervertering, let op uw zaak. Want slachtoffers

samen oplossen’. Je mocht wel even tegensputteren zolang

kring. Ik heb zegge en schrijve één voorstel gevonden van

moeten er als geen ander op bedacht zijn dat ze als dader

het kopje thee nog niet leeg was - maar daarna moest het

De Veste en Elkien over nieuwe financieringsvormen.

worden behandeld. En dat ze als dader worden geframed,

geregeld worden. Ook dat, een soort geforceerde vrijwillig-

om maar eens een moderne, medialogische term te gebrui-

heid, is altijd nog beter dan wettelijke forcering. Want dat

Zeilt u? Hebt u ooit afgetuigd bij harde wind in de ha-

ken. Termen als: ‘heeft u dat niet aan u zelf te wijten’? ‘U

is dames en heren, gewoon ‘moral hazard’ binnenhalen.

venmond? Om dan vervolgens op de motor naar binnen

had natuurlijk niet met een kort rokje over straat mogen

Een premie zetten op verspilling en roekeloosheid. Dat is

te gaan? En haperde de motor toen? En wat deed u toen?

lopen’. ‘En u had natuurlijk moeten voorzien dat…’: vul

wat er dan gebeurt. Dus ja, daar moet u dus wel af en toe

Ik kan u uit ervaring mededelen dat de oerdegelijke ba-

maar in. ‘Had u niet moeten voorzien dat het mis zou gaan

eens tegenop komen en dat doet u gelukkig ook. Daar zou

saltkeien van zo’n havenhoofd niet meegeven. Kortom, je

met de markten..?’ enzovoort. ‘Had u het niet aan uzelf te

ik juist zeggen, dat kan wel weer een beetje steviger.

hoeft niet de illusie te hebben dat je de storm de baas kan

wijten?’. ‘Blame the victim’.

om toch de motor aan te zetten, of een klein stormfokje te

Maar goed, omdat u dus - slachtoffer zijnde, als dader ge-

hijsen. En dat is nu precies waar ik het met u over hebben

Ik heb dat zelf ook mogen ervaren als ontslagen PG en het

framed - naar de slachtbank zult worden geleid, zou u zich

wil. Over dat kleine stormfokje. Maar voor ik daar met u

leek er toch geruime tijd op, en een enkele keer duikt dat

echt moeten verzetten. ‘De slachtbank, de slachtbank,

uitkom, moet ik wel met u een paar stormrondjes draaien.

ook weer op, dat ik de minister van Justitie heb ontslagen.

zult u zeggen? Daar gaat die Docters weer, nou maakt hij

Maar ik verzeker u, het was toch echt andersom.

het toch echt te dol’. Ja, zeker, de slachtbank, ik zeg dat

U ervaart dit omkeringsmechanisme nu zelf. Ik zal maar

niet zomaar. Ik onderbreek mijn tot nog toe prettig voort-

niet ingaan, daar heb ik de tijd niet voor, op de cavalca-

kabbelende betoog, dus even met een gongslag. Het is een

de van zo nu en dan werkelijk absurde voorstellen. Zoals

algemeen bekend feit, in ieder geval in Den Haag, dat par-

de ongedifferentieerde 650 miljoen heffing die nodig zou

lementaire enquêtes alleen dan worden ingezet, als er een

zijn om u te stimuleren om iets aan scheefwonen te gaan

kamerbrede consensus is, of bijna is, groei dus, dat een be-

doen. Interessant. Dan gaan we dus in de krimpgebieden,

paalde sector écht moet worden aangepakt.

Slachtoffer of dader Laat ik beginnen met iets onverwachts. Ik zie u niet als dader, maar als slachtoffer. Slachtoffer bent u omdat er vooral sinds de tweede wereldoorlog ontwikkelingen gaande zijn in de woningmarkt, die de woningmarkt tot de meest geperverteerde markt maakt die ik ken. Laat ik er meteen

‘Je mocht wel even tegensputteren, maar daarna moest het geregeld worden’

bijzeggen dat ik geen zeeloot ben van de vrije markt. Markt-

ongeveer een kleine helft van Nederland, die toch al wat

en zoals wij ze kennen hebben de overheid hard nodig.

symbool. Ze horen bij elkaar in een idealiter dynamisch

noodlijdende woningcorporaties nog eens een prettige hef-

Ik zal niet alle enquêtes met u doorlopen, maar wel de-

Ze moeten zorgen dat de markten niet terugvallen in

harmonische verhouding. Maar die zien we nu niet. We

fing opleggen. Fantastisch. Weer een verstoring van deze

genen waar ik zelf een rol in heb gespeeld. Ik was een

monopoloïde situaties. Er moet ten minste een minimum-

zien nu stagnatie en disharmonie. En daar, dames en

markt. En de mooiste vond ik nog het gedwongen over-

protagonist bij de enquête van Van Traa die ging over het

kwaliteit gegarandeerd zijn. En bovendien is het wel fijn

heren, bent u niet de schuld van. U bent niet de schuld van

dragen van kapitaal. Van rijke naar arme woningcorpora-

falen en de onmacht van de politie en vooral ook van het

als de prijsvorming ook een beetje integer plaatsvindt.

het feit dat wij 5 miljoen koeien evenveel ruimte geven

ties. Er is natuurlijk helemaal niets tegen als dat vrijwillig

Openbaar Ministerie bij het bestrijden van de georgani-

als 17 miljoen Nederlanders. U bent er niet de schuld van

gebeurt, er is heel veel tegen als dat onvrijwillig gebeurt.

seerde misdaad. Het had geen haar gescheeld toen, dat was

Dat kan alleen - u weet dat ik lang voorzitter van de AFM

dat provincies en gemeenten degenen die vooruit willen,

Ik moet u zeggen dat toezichthouders zich daar wel eens

het plan, om al die bevoegdheden van het OM daar weg te

ben geweest - met nogal wat overheidsbemoeienis. Wet-

iets bijzonders willen, dat bijna onmogelijk maken met

schuldig aan maken.

halen en terug te brengen naar de rechter commissaris.

geving, scholing, ook onderzoek en research, en natuur-

hun planprocedures, grondprijzen, ontsluitingskosten en

lijk ook daadwerkelijk toezicht. Overheid en markt horen

bouwvergunningen. Ook hebt u niet het toch wat mal-

Als er in de goede oude tijd - begin van deze eeuw - een

ze geleidelijk overgeheveld naar het Openbaar Ministerie.

bij elkaar zoals het wit en het zwart in het Yin en Yang

lotige rijtje van hypotheekrenteaftrek, huurregulering en

bedrijf in moeilijkheden kwam, dan klopten wij een aan-

In Frankrijk is dat overigens nog steeds zo. Nou daar heb ik


Daar berustten ze vroeger, in de 19e eeuw, en in de 20e zijn


toch echt mijn best voor moeten doen kan ik u mededelen,

dan moet zorgen dat je niet aangevallen wordt. Heb u ‘m?

is dat niet genoeg. Vaak zie je dat organisaties, instituties

Ander voorbeeld. Hoe zal het met de SER aflopen? Zeven

met mijn kameraden, met goede voorstellen om dat tegen

Hebt u ‘m ook achterin de zaal?

die in het verdomhoekje terecht zijn gekomen, initiatieven

jaar lang niet succesvol. Dat ligt overigens niet aan de SER.

te gaan. Een zelfde soort verhaal kan ik voor u houden als

Dus... als je niet aangevallen wil worden, dan moet je

gaan nemen waaruit blijkt dat men beter wil en dat het

De SER is ook slachtoffer. Maar denkt u, dat dit heel lang

het gaat om de Bijlmerenquête waar ik uren en urenlang

zorgen dat je niet aangevallen wordt. En dan legt hij ver-

ook beter kan.

goed zal blijven gaan? Dat dit slachtoffer zal blijven leven,

verhoord ben en ook over de werken van de commissie

volgens uit dat je daar verschillende mogelijkheden voor

De Wit en de parlementaire enquête. Ik was daar geen pro-

hebt. Je kan een bondgenootschap aangaan met een andere

Ik noem alleen maar degenen waar ik zelf bovenop heb

tagonist, maar ben daar wel enorm doorgezaagd, en het is

vorst die ook sterk is, zodat je samen sterker bent dan de

gestaan, er zijn er veel meer, maar hier heb ik echt ver-

ook wel duidelijk waar ze heen willen. Ik zal niet al die an-

vijand. Je kan de vijand afkopen, je kan de vorst van de vij-

stand van. Als u er dan vragen over stelt, dan kan ik die

Ik persoonlijk denk dat u allemaal best weet dat er ini-

dere enquêtes met u doornemen. De RSV-enquête heeft de

and vergiftigen. Zo zijn er natuurlijk tal van mogelijkhe-

tenminste ook beantwoorden. De BVD (red. Binnenlandse

tiatieven nodig zijn. Ik ga aan het slot van mijn betoog

hele scheepsbouw om zeep geholpen, de visafslag, etc. De

den die hij dan keurig netjes behandelt. En trouwens daar

Veiligheidsdienst) heeft dat gedaan, en doet het nog steeds.

de vraag behandelen waarom er eigenlijk in uw kring zo

bouwenquête, weet u nog, die klokkenluider? Enzovoort.

kan je bij Machiavelli ook nog wel even vooruit. En je kan

Het Openbaar Ministerie heeft dat gedaan, doet het ook

weinig initiatieven zijn. Jaja, er zijn heus wel initiatieven,

Dat waren de koningen van Corporate Nederland. Hoe is

natuurlijk ook zelf aanvallen, die vergat ik nog. En verde-

nog steeds. De advocatuur heeft dat gedaan. Een paar jaar

dat weet ik ook wel, maar waarom zijn het er zo weinig?

het nu met ze? Mijn geschiedenisleraar zei dan: ‘Hannibal

digen moet je je pas, zegt hij, als dat echt bijdraagt aan het

geleden werd mij nog gevraagd: ‘Wat moeten we doen?’.

Ik denk dat ik, na hard nadenken, ongeveer weet hoe dat

ante portas!’, hetgeen betekent: ‘Hannibal staat voor de

beëindigen van de strijd in jouw voordeel.

Dat heb ik mogen zeggen en dat voeren ze ook gewoon uit.

komt.

poorten van Rome’, dames en heren.

enkel en alleen omdat het een onschuldig slachtoffer is? Winst = Sociaal, of toch niet?

En nu zijn ze bij de diplomatieke dienst ook begonnen. En Ik moet wel zeggen dat ik dat adagium ‘als je niet aange-

u zou zich moeten afvragen hoe het met die BVD zou zijn

Maar laten we eerst even kijken naar het soort initiatieven

Hoe om te gaan met aangevallen worden

vallen wilt worden, dan moet je zorgen dat je niet aange-

gegaan, als ze die initiatieven niet hadden genomen. En

dat u zou kunnen nemen. Het beste is als die initiatieven

Maar, zo zult u me tegenwerpen, we verdedigen ons toch?

vallen wordt’ wel heel erg graag zelf bedacht had, maar dat

hoe zou het met de advocatuur…, enz. Een interessante.

iets te maken hebben met het probleem en het verkleinen

De heer Calon heeft er een dagtaak aan, en wij trouwens

is dus niet het geval.

Dat geldt ook voor het Openbaar Ministerie, hoe zou het

ervan. Wat is nu voor u - we kunnen niet de hele wereld

daarmee zijn? Ik heb genoten van het optreden van mijn

behandelen - maar wat is nu voor ú de kern van het pro-

opvolger Herman Bolhaar, deed het op de TV beter dan ik.

bleem? Schön noemt dat in zijn boek ‘The Reflective Prac-

Leuk is dat hè, als je opvolger het beter kan dan jij.

tioner’: ‘the problem of this problem’.

ook. En nu komt er een opmerking, de enige opmerking waarvan ik hoop dat u hem onthoudt (dat is altijd met zo’n speech, hij was mooi, maar ze onthouden toch maar één ding, en ik hoop dat dit het is wat u onthoudt). Clausewitz schreef in de achttiende eeuw het Europese standaardwerk over strategie (een Pruisische jonker uiteraard), getiteld: “Zum Kriege’’. En in dat boek legt hij uit dat de tegenpool van de aanval niet is, de verdediging.

‘Als je niet aangevallen wilt worden, dan moet je zorgen dat je niet aangevallen wordt’

Als u dat voor de eerste keer leest, moet je het gelijk nog een keer lezen, want je gelooft je ogen niet. We zijn zo

Ik heb de indruk dat u zich voornamelijk verdedigt. Dat

gewend om te denken in termen van als je aangevallen

u zich niet te zeer bewust bent van andere mogelijkhe-

wordt dan moet je óf je overgeven óf je moet je verdedigen,

den om los te komen van deze positie. Ik zei overigens,

dat deze waarheid in het begin niet tot je doordringt. Maar

ik herhaal het nog maar even, niet dat u zich nooit moet

hij legt uit dat de tegenpool van de aanval niet de verdedi-

verdedigen. Al die malle voorstellen, daar moet u wel

ging is. Maar dat als je niet aangevallen wil worden, dat je

degelijk behoorlijk wat kabaal over maken. Maar meestal



Ik denk dat ‘the problem of this problem’ ligt in de onver-

Welke initiatieven?

De tweede soort initiatieven gaat over de checks and ba-

veel ontwikkeld hebben. Natuurlijk keken wij als over-

moede gevolgen van de bruteringsoperatie. U moet geld

In de eerste plaats zouden ze dus moeten slaan op finan-

lances. Dat daar extra aandacht voor nodig is, dat weten

heid wel, we zijn niet helemaal achterlijk. Of naar tandart-

verdienen met projecten die meer geld opbrengen dan ze

cieringsvormen. Ik ben blij dat dat ook van uw kant, een

we nou wel. Want dat ‘Winst = Sociaal’ heeft desastreuze

sen, of naar accountants, of advocaten. Steeds zie je dat de

kosten. En met die winst moet u de onrendabele top van

beetje bemoedigend als een bank dat zegt en nog wel zo’n

gevolgen gehad, en je zult dus dat toezicht, te beginnen

professionals ermee instemmen hun eigen normen te ont-

de sociale woningbouw financieren. Want aan die huren,

grote bank als de Rabobank, ik hoop dat het mocht van

bij intern toezicht, moeten intensiveren. Ik denk dat voor-

wikkelen. De overheid ziet er dan op toe dat men zich niet

daar hebt u niets aan. Dit is, het is allemaal veel ingewik-

Piet, Piet Moerland, we kennen elkaar natuurlijk wel. Ik

al dat interne toezicht zich zal moeten beraden over ‘wat

al te veel naar zich toe rekent. Ook dat is heel verstandig.

kelder, dat weet ik ook allemaal, maar we houden het nu

zou nog wel eerst even zeggen, ik ga het niet met u heb-

doen we niet’, en daarmee doen ze hetzelfde als wat men

Dat is een natuurlijke taakverdeling.

even simpel, we reduceren het echt tot de kern, de essen-

ben over hele grote maatregelen. Want mensen die hele

in verstandig bedrijfsleven doet. ‘Wat doen we niet?’, niet

tie. En dat heeft dus een enorm gevolg gehad, want door dit

grote supermaatregelen voorstellen, die willen eigenlijk

‘Wat doen we wel?’; er zijn altijd ideeën zat. Maar binnen

En dus is mijn vraag aan u: Waar zijn die gesprekskringen

verdienmodel, noem ik het maar even, is er een ‘is gelijk

nooit veranderen. Die zeggen, het moet heel groot, en dan

welke lijn blijven we? En als je dat doet, bij ‘Wat doen we

over de volkshuisvestelijke professionaliteit in uw kring?

teken’ ontstaan tussen winst en sociaal streven.

hopen ze dat het vastloopt, en in Nederland is dat ook bij-

niet?’, dan kun je toch het bestuur een zekere vrijheid

En waar zijn de publicaties? Waar is de publicatiereeks?

na altijd zo. Dus ik ben meer voor kleine stappen, zeker

geven. Mits ze maar binnen die lijn blijven.

Waarom zie ik daar zo weinig van? En ik heb toch echt,

‘Mensen die hele grote supermaatregelen voorstellen, willen eigenlijk niet veranderen’

in het begin. Dan kan je leren lopen, dan kan je daarna

ook voor deze speech, weer goed gekeken.. Waar is dat

wat groter worden, enz. enz. Het grootste verschil is het

Wat ik ook wel heel graag zou zien, bij dat interne toe-

nou allemaal? Ik heb natuurlijk ook gekeken toen ik zelf

verschil tussen niet bewegen en wél bewegen. Hoe klein

zicht, is dat u zich allemaal aan de AedesCode gaat hou-

moest kijken, en ik zie er nog steeds veel te weinig van.

de beweging ook is.

den. Dat is een hele mooie code, afgeleid van de Tabaks-

Nogmaals, u kunt zoiets professioneels niet aan Den Haag

blad Code, enz. En zou het nou niet heel aardig zijn dat

overlaten, dat zou ik toch heel jammer vinden.

Er zijn hele interessante erfpachtvormen, dat staat dan als

wanneer de heer Calon in de Kamer moet verschijnen, hij

enige artikel in Aedes, van De Veste en Elkien. En ik heb

daar kan zeggen: “Aan het eind van dit jaar houdt elke

Tucht

in Engeland gezien dat er hele interessante vormen zijn

woningcorporatie zich aan de AedesCode. Zowel qua

Op weg naar het einde nog één pijnlijk woord, één hard

van nieuwe soorten huurkoop. Waar je begint met huren

bemensing, en natuurlijk aan de reglementen en de hele

woord: tucht. Het CPB wijst er ook al op dat u in een soort

Met andere woorden, Gordon Gekko die zei nog ‘Greed

en als je dan wat meer kan betalen, dan wordt dat eigen-

mikmak, maar ook qua bemensing”. En u zou zich moeten

tuchtloze zone zit. Het is niet te verwarren met het Red

is good’ en in uw sfeer is het adagium gegroeid dat Winst

dom. En ik denk dat er heel veel mogelijkheden zijn, dat

afvragen wat het zou betekenen als hij dat aan het eind van

Light District, dat zou ook nog wel aardig zijn. U zit in een

Sociaal is. En wie kan daar tegen zijn? Wie kan er tegen

werd al genoemd. Als je het goed aanpakt zijn er heel veel

dit jaar niet kan zeggen. Stelt u zich voor dat hij daar staat

zone waar veel tucht ontbreekt. De tucht van uw profes-

die sociale winstbewuste mensen als Meulenkamp, die

mogelijkheden in de securiteringssfeer. Maar goed, het eist

voor de parlementaire enquête commissie en dat dan niet

sie ontbreekt. Er is geen volkshuisvestelijke tuchtrechter,

veel bereikt heeft in de Bijlmer, en als Erik Staal, die veel

wel veel, maar het kan dus wel. En ik denk dat het echt die

kan zeggen.

zoals die er bij de accountants, bij de advocaten en bij de

bereikt heeft in Rotterdam? Wie kan daar tegen zijn? Wat

kant op moet, want we moeten ook naar die grote strate-

moeten Raden van Toezicht daar tegenin brengen? Als we

gische pijl kijken, die als het ware door die vier scenario’s

Ik heb ook al het nodige gezegd, in één van die redevoe-

het helpt, maar goed hij is er dus wel. Maar bij u is die er

daar nog even bij tellen hoe die Raden van Toezicht zijn

heen loopt. Als er in Nederland zo ongeveer 35 procent

ringen, over extern toezicht. Daarom wou ik dat nu niet

dus niet.

bemenst. Ze stammen - voor een belangrijk gedeelte toch

sociale woningbouw is en in Europa 17, nou dan heb je

doen. Dat gaat daar overigens niet raar.

nog wel qua sfeer en bemensing - uit de pré-bruteringspe-

toch echt geen consultant nodig om te begrijpen waar die

riode. Als dat zo is, hoe kan het dan niet fout gaan? Dus,

pijl naar toe wijst. En dat u daar dus toch hoe dan ook uw

De verantwoordelijkheid van professionals

zijn er óf niet, óf toch wel sterk verouderd. En ja hoor, in

initiatieven moeten slaan op dit probleem.

weg naartoe zult moeten vinden.

Overal, in elke andere sector, nemen de professionals het

deze zaal zitten natuurlijk alleen maar mensen bij wie het

voortouw. Of je nou over financiële mensen praat, die heel

voor elkaar is, dat weet ik ook wel, maar toch.


medici wél is. Zelfs bij het voetballen is die er, niet dat

Er is geen tucht van serieus te nemen toezichthouders. Die


Wat er vooral ontbreekt is de tucht van de markt. Ik zeg

Waarom? Als er concurrentie is, die een zekere mildheid

Of is het vijf óver twaalf? Of zijn wij allemaal reddeloos

helemaal niet dat de markt onbelemmerd zou moeten

heeft, dus niet moordend is, zodat u nog, schertsend, over

verloren omdat er allang ergens bij de ‘’Powers that be’’ is

woeden in de corporatiemarkt, maar iets anders is dat die

uw ‘concullega’s’ kunt spreken.

besloten dat het corporatiestelsel moet worden opgedoekt.

tucht nu ontbreekt. U hoeft niet te strijden voor uw kre-

Wat zie je dan altijd? Dat er door die concurrentie ook een

Persoonlijk zou ik zowel het eerste, maar ook het laatste

dieten, want die zijn gegarandeerd. Dus de toets van de

zekere competitie ontstaat. Mijn vishandel heeft trots een

antwoord afkeuren. En ik hoop dat u nu inmiddels begrijpt

bank, ook van de bank van Nederlandse Gemeenten, is

plakkaat buiten hangen dat ‘ie de beste vishandel van 2011

waarom ik dat zou doen.

marginaal. Wat gaan ze er voor doen? Hebben ze niet al te

is. En dat blijft echt wel tot 2013 hangen hoor, dat plak-

veel ruzie met de gemeente? Hoe zit het in elkaar? En dan

kaat. De advocaten hebben pleitwedstrijden, de filmers

Mag ik u tot slot een nuttige, en ook wel aangename beraad-

komt er een garantie. Er is een garantie, een WSW fonds,

hebben het Gouden Kalf, of de Oscar. De wetenschappers

slaging toewensen?

oké, daar komt het krediet.

hebben de Spinoza Prijs, of de Nobelprijs. En wat hebt u? Ik hoop het nog mee te maken, dames en

Ik merk nu, omdat ik een beetje mee mag kijken, wat het

heren, dat u de Wibautprijs gaat uitreiken. De jaarlijkse of

betekent als je dus buiten dat garantiestelsel wil opereren.

tweejaarlijkse Wibautprijs. Ja, u heeft ook een prijs voor

Met securisatie constructies. Dan wordt je echt helemaal

beste jaarverslag, dat weet ik, maar ik wou eigenlijk dat

door de mangel gehaald voor wat betreft je business case,

u het gewoon over de volkshuisvestelijkheid had en dat

en ook heel stevig vooral wat betreft je governance. Want

daar een prijs voor komt. De Wibautprijs. Dat zou toch erg

zo’n bank zegt natuurlijk: “Ja allemaal heel leuk, maar dit

mooi zijn. En waarom zou u er niet blijk van geven dat u

gaat over kredieten die 30 jaar lopen, waarmee een organi-

trots bent op uw vak? Waar kunnen wij dat nu aan zien?

satie al die tijd mooi weer kan spelen. Maar het geld moet

Aan zo’n Wibautprijs zouden wij dat kunnen zien.

Dank u wel. Arthur Docters van Leeuwen

wel terugkomen. Het is onze reputatie. Daar moeten wij wel een zekere garantie voor hebben.” Dus die tucht, die

Een belletje

ontbeert u.

Tot slot, helemaal op het tot slot, zou ik niet willen eindigen met een nóg verpletterende donderslag. Ik moet

En de tweede tucht die u ontbeert is die van de concurren-

zeggen, ik heb wel even met de gedachte gespeeld, maar op

tie met elkaar. U bent allemaal op uw eigen terrein mo-

een gegeven moment houdt het een keer op.

nopolist. Dat heeft mij verbaasd. Want dat is voor andere publieke diensten helemaal niet zo. Dat is niet zo voor

Dus ik doe het anders, ik eindig niet met een enorme don-

waterleidingbedrijven. Dat is niet zo voor busonderne-

derslag, maar met een klein bijna onhoorbaar belletje. Dat

mingen. Dat is niet zo voor energiebedrijven. Die hebben

over dertig seconden afgaat, in uw hoofd. En dat gaat af

notabene zelf gevraagd om een concessiestelsel. En ik

nadat u de volgende meerkeuzevraag hebt beantwoord.

denk ook dat als u het niet bedenkt, dan bedenkt de staf

Voor uzelf. Dus niet voor mij, maar voor uzelf. En straks

van de parlementaire commissie dat wel. Niettemin denk

voor de mensen met wie u werkt. De vragen zijn; Loopt

ook ik dat het heilzaam zou zijn, en dat u er dus verstandig

het allemaal zo’n vaart niet?, dat is nummer één. Nummer

aan zou doen om dit soort dingen te gaan bedenken.

twee is; Is het vijf vóór twaalf? Ja of nee? Is het twaalf uur?



5

het kiezen van één van deze thema’s, maar juist de integrale

Afhankelijk van het scenario zal de woningcorporatie van de

benadering biedt de meeste kansen op een toekomstbesten-

toekomst zich uitsluitend nog richten op de huishoudens met

dige woningcorporatie. Het uitgangspunt is: zorg dat alle zes

de laagste inkomens of ook de midden- en hogere inkomens

thema’s goed zijn gedefinieerd en georganiseerd. Dit biedt de

tot haar doelgroep rekenen. Investeringen in leefbaarheid zijn in

woningcorporatie in essentie een toekomstbestendige basis.

alle scenario’s relevant voor een optimaal behoud van de waar-

De specifieke kenmerken van de afzonderlijke organisatie én

de van de vastgoedportefeuille. Slechts in sommige scenario’s

haar omgeving geven hier vervolgens een unieke custom made

is leefbaarheid als ‘sociale doelstelling’ nog relevant. Zo is in het

invulling aan.

scenario Ruimte aan de Regio denkbaar dat andere organisaties zoals de gemeente, welzijnsorganisaties of jeugdzorg, deze

Getting started...

Robuuste opties

De integrale benadering stelt ons voor de vraag: waar te beginnen? Met andere woorden: met welke kleine stappen kan morgen al concreet worden begonnen? Per thema hebben we zo concreet en klein mogelijke stappen benoemd. Onze belangrijkste conclusie van het onderzoek is daarmee: get started!

De vier scenario’s tonen uiteenlopende reële toekomstbeelden. Ze vormen als het ware ‘windtunnels’ waarin de woningcorporaties

thema 1

hun bedrijfsidee als proefopstelling kunnen plaatsen. Net zoals ontwerpers in de bouw een maquette in een windtunnel plaatsen om te

De scherpte van de koers

bezien hoe het gebouw zal reageren onder verschillende klimaatomstandigheden, zo zijn de huidige woningcorporaties in de vier scenario’s geplaatst. Hoe houdt de woningcorporatie van vandaag stand in de vier geschetste scenario’s van ‘de windtunnel van 2025’? Welke opties zijn er om in de verschillende scenario’s te

Dit levert de volgende thema’s op:

taken voor hun rekening nemen.

“Strategie draait in essentie om de vraag: wat doe je níet?” - Michael Porter De omgeving van de corporaties is zeer dynamisch. Dit kan

Robuuste opties:

ertoe leiden dat de strategie van gisteren vandaag al achter-

- Herijking van organisatiedoelen en strategie

haald lijkt. Onderzoek welke signalen op veranderingen in het

- Investering in (product)innovatie in een dynamische omgeving

speelveld wijzen. Niet alles ligt in de beïnvloedingsmogelijkhe-

overleven? De opties die in álle scenario’s relevant zijn om uit

- De scherpte van de koers

te voeren, noemen we robuust. Robuust bestand tegen de

- De conditie van de organisatie

De gestaag verbredende taakopvatting heeft de woningcorpora-

mogelijkheden worden gemaakt, hoe groter ook het adaptief

instellingen van onze windtunnel. Deze robuuste opties bieden

- De klanten

tie met een waaier aan activiteiten opgezadeld. Verbreding van

vermogen op bijvoorbeeld de (uitkomsten van de) parlementaire

daarom voor bestuurders van woningcorporaties handvatten om

- De staat van samenwerking en alliantievorming

de doelgroepen, sociaal-maatschappelijke vraagstukken, samen-

enquête, de wijzigingen in de rentetarieven, de verkiezings-

toekomstbestendig te handelen.

- De mate van transparantie en legitimatie

levingsopbouw, maatschappelijk vastgoed, openbare ruimte,

uitslagen of nieuwe Europese weten regelgeving. Bedenk

- De (financiële) continuïteit

bestrijding van schooluitval etc. Kortom; een verruiming van het

welke invloeden hun uitwerking op uw ondernemingsstrategie

takenpakket. De maatschappelijke druk op de woningcorporatie

en -doelen hebben. Het lijkt een open deur, maar het adaptief vermogen begint met het oog hebben voor de omgeving.

Veel van de robuuste opties zijn geïdentificeerd door de deelne-

den. Hoe meer heldere keuzes vanuit de directe beïnvloedbare

mers tijdens het symposium ‘Op weg naar 2025’ op 28 maart

Integrale benadering

zal echter niet afnemen. Een ondernemingsstrategie is gebaat

2012. De ordening van deze opties is aangebracht op basis van

De robuuste opties hebben een integraal karakter: de zes

bij een heldere focus. Daar past niet een onophoudelijke stroom

de interviews, de bijeenkomsten met de klankbordgroep en de

thema’s vormen de bouwstenen van de corporatie van de

aan nieuwe activiteiten bij.

dialogen tijdens het symposium.

toekomst. Deze thema’s zijn voor velen bekende thema’s. Niet


Ongeacht de ongewisse uitkomst is het in alle gevallen relevant dat de doelen van corporaties leidend zijn voor de inrichtingsOp weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 29

principes van de organisatie. De strategie die ten uitvoer

De positie van de woningcorporatie in de samenleving biedt de

Zo stelt een duidelijke focus op propertymanagement andere

thema 3

gebracht wordt, gaat in het beste geval uit van de omgevings-

mogelijkheid om maatschappelijke doelstellingen te verwe-

eisen aan de competenties van medewerkers dan een focus

De klanten

dynamiek. Het werkelijke succes hangt af van de wijze van

zenlijken. Tegelijkertijd vragen Europa en de markt oom een

op projectontwikkeling en bestaat sociaal beheer niet meer uit

implementatie die de borging in de organisaties veilig stelt.

evenwichtig level playing field. Hiertoe is het noodzakelijk om in

‘alles uit de kast halen’ om problemen van de klant op te los-

Robuuste opties

Een van de grootste valkuilen van strategievorming is dat het

eerlijke concurrentie in de markt te opereren, zonder staats-

sen. Training en strategische personeelsplanning bieden hierin

- Aanpassing van het producten- en dienstenpakket in lijn met de

verwordt tot een papieren tijger. Invoering, toepassing en terug-

steun. Deze positie creëert spanningen tussen het nastreven

ondersteuning.

koppeling moeten consequent plaats vinden (plan, do, check,

van de verschillende doelen binnen de corporatie. Een duidelijk

act).

onderscheid tussen de rollen van de woningcorporatie, is een

Getting started…

oplossing voor dit probleem. Drie rollen worden onderscheiden:

-C heck of de maatschappelijke en financiële rendementen

strategie; - Investering in de concurrentiekracht van VvE-beheer.

Met een groeiend wensenpakket van de huurder, wordt het

Getting started…

de vermogensrol, de maatschappelijke rol en de vastgoedrol.

- Check je corporatiedoelen en breng de strategie daarmee in lijn.

Het kunnen onderscheiden van de drie rollen en het handelen

Herijking van de strategie is gebaat bij focus (wat doen we wél),

vanuit de verschillende perspectieven maken de afzonderlijke

maar maakt echt verschil door te bepalen wat er niét toe behoort.

maatschappelijke en financiële rendementen inzichtelijk. Een

-G a de dialoog aan met de generaties in je bedrijf;

rentie zich het eerst zal manifesteren. Dit speelt in de scena-

transparanter afwegingskader biedt ook nieuwe perspectieven.

-K om met het oog op het onderscheid in de rollen, met de

rio’s Krachtige Concurrentie en Ruimte aan de Regio dan ook

- Hanteer de strategie als heldere afbakening voor het nemen van

voldoende onderscheidend inzichtelijk zijn gemaakt; -S tuur de organisatie, passend bij de strategie, actief aan op dit

voor corporaties steeds belangrijker om hun producten en diensten hierop aan te passen (outside in benadering). Dit geldt met name voor het middensegment, omdat hier de concur-

onderscheid;

beslissingen; daaraan vasthouden is cruciaal. Hiermee houd je de

De vereniging van de drie rollen in één organisatie biedt vele

medewerkers tot een nadere afbakening wat wél en wat níet

het sterkst. Mede door de individualisering, de vergrijzing en

koers scherp.

voordelen. Het daadwerkelijk organisatorisch scheiden van de

meer tot de kernactiviteiten behoort;

toenemende lokale verschillen, zal dit echter ook in de andere

rollen hoeft daarom niet in alle gevallen wenselijk te zijn.

-M aak in het licht van de strategie een start met de herijking van

Treacy & Wiersema) die vanuit het klantperspectief kunnen wor-

de HRM-strategie.

thema 2

Optimalisatie van de organisatie-inrichting en de bedrijfsvoe-

De conditie van de organisatie

ring zijn voor de meeste woningcorporaties de afgelopen

scenario’s een rol spelen. Er zijn drie basisstrategieën (naar den bekeken. : 1. Customer Intimacy betekent voor de klant: “unieke service,

jaren gangbare thema’s geworden. Dit blijft ook in alle toe-

doelen stellen

precies wat ik zoek, op maat gemaakt”. Hier is sprake

Robuuste opties

komstscenario’s relevant. Het gaat zowel om de harde- (optima-

- missie - doelstellingen

van productdifferentiatie die draait om het creëren van

- Centraal stellen van flexibiliteit en aanpassingsvermogen in je

liseren bedrijfsprocessen en ICT ondersteuning), als de zachte

organisatie en verankering daarvan in competenties;

onderscheid.

kant (aandacht voor cultuur- en leiderschapsaspecten).

2. O perational Excellence betekent: “betrouwbare kwaliteit,

strategie

- Monitoring van het optimalisatiepotentieel. Meting van je werkprocessen en vergelijking met de “best in class” niet alleen binnen de corporatiebranche maar ook daar buiten; - In de bedrijfsvoering onderscheid maken tussen de verschillende rollen van een woningcorporatie; - Aanpassing organisatiecultuur en leiderschap aan de dynamische omgeving waarin de corporaties moeten werken; - Vergroting aandacht voor HRM en competentie-ontwikkeling medewerkers.

geen fouten, aantrekkelijke prijs”. In de praktijk gaat het De medewerkers, die zich vanuit historische, vaak politiek gedreven, betrokkenheid inzetten voor de volkshuisvesting, zien zich in de huidige tijd geconfronteerd met een alom aanwezige

realiseren - kwaliteit t/m planning - research t/m service

hebben in veel gevallen één of meerdere fusies achter de rug,

hierbij vaak om tegen zo laag mogelijke kosten een zo hoog mogelijk marktaandeel te bereiken. Met operational excellence kan een lage marktprijs gerealiseerd worden.

organiseren

trend tot verzakelijking binnen ‘hun’ corporatie. De organisaties

3. P roduct Leadership betekent: “het meest innovatief, cultuur

systemen

constant vernieuwend, leidend in de markt”

die nog niet in een heldere bedrijfscultuur zijn omgezet. Ook het nieuwe sturen op heldere kaders van de ondernemings-

personeel

strategie vraagt, in combinatie met de snelle veranderingen die voor de deur staan, een heroriëntatie op de HRM-strategie.


managementstijl

structuur

Een keuze voor een bepaalde klantstrategie zal onderdeel uitmaken van de algemene doelstellingen en strategie van de

Afbeelding 6: de zes ontwerpvariabelen in relatie tot doelen en strategie

woningcorporatie. Vervolgens wordt de organisatie dusdanig Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 31

ingericht dat de doelgroep optimaal kan worden bediend. Elke

veel appartementencomplexen aanwezig zijn en verkoop ervan

keuze vereist een eigen communicatiestrategie per doelgroep.

mogelijk is. De professionalisering van private VvE-beheerders

De inzet van social media bij marketing- en beheeractiviteiten

vormt een geduchte concurrentie op de markt van vastgoedbe-

zal hierin een bepaald worden.

heer. Het eerste terrein waarop de woningcorporaties concurrentie zullen gaan voelen. Met de toenemende verkoop van wo-

Het lijkt voor de hand te liggen om DAEB-activiteiten onder

ningen, wordt een oud begrip geïntroduceerd: verspreid bezit,

te brengen bij operational excellence, vanwege de noodzaak

tegenwoordig ook gespikkeld bezit genoemd. In complexen of

tot het besparen van kosten. Niet uitgesloten is dat dit voor

straten waarin verspreid bezit aanwezig is, ontstaat een nieuw

sommige segmenten ook in de niet-DAEB-activiteiten van

vraagstuk. Hoe wordt goed beheer veilig gesteld? Concurrerend

toepassing kan zijn. Omgekeerd geldt hetzelfde voor de andere

beheer van gespikkeld bezit vraagt om professionalisering.

klantbenaderingen als costumer intimacy en productleadership.

Het is denkbaar dat er gemeenschappelijke verenigingen van

Mits betaalbaar kunnen deze strategieën ook van toepassing

wijkeigenaren ontstaan. Directe betrokkenheid van bewoners,

zijn op DAEB-activiteiten.

eigenaren en huurders biedt vele voordelen op het gebied van sociale cohesie, beheer en onderhoud.

De focusstrategie van Porter is gericht op het concurreren op één heel duidelijk, nauw omschreven marktsegment. Binnen

Getting started…

die duidelijke focus kan vervolgens weer worden gekozen voor

- Bedenk wie nu je klanten zijn en hoe ze zich onderscheiden in

het realiseren van een kostenvoordeel (operational excellence), óf voor het creëren van een duidelijk onderscheid in producten en diensten (customer intimacy). Hier worden verschillende strategieën dus gecombineerd. Bedrijven die een focusstra-

afzonderlijke klantengroepen (segmentatie); - Breng het dienstverleningsconcept in lijn met de strategische keuzes gericht op doelgroepen en bijpassende communicatie-kanalen;

tegie hanteren, kennen hun klantengroep vaak heel goed.

- Stel vast of je corporatie ‘social media’-proof is;

Meestal zijn deze klanten ook erg loyaal, omdat ze weten: dit

- Professionaliseer het VvE-beheer. Haal de benodigde kennis in

bedrijf is er specifiek voor mij. Tot nu toe bestaat deze groep in

huis en richt je primaire processen erop in om concurrerend te

de volkshuisvesting uit studentenhuisvesters en seniorenhuis-

worden.

vesters. Niet uitgesloten is dat hier een uitbreiding zal ontstaan naar woningcorporaties die zich uitsluitend voor specifieke doelgroepen op de markt zullen begeven. Met een verdienmodel waar verkoop van woningen (al dan niet met riskante terugkoopverplichting van de corporatie) een aanzienlijk onderdeel van het primaire proces uit maakt, wordt aandacht voor VvE-beheer steeds belangrijker. Dit is in verschillende scenario’s denkbaar, en vooral in groeigebieden waar 32 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.

€ Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 33

thema 4

Samenwerken kan met verschillende partijen: met andere

Door wederzijdse verwachtingen af te stemmen en oog te

Voor de legitimatie van de sector nu en in de toekomst is het

Samenwerking en allianties

corporaties, leveranciers, financiële instellingen of (lokale) over-

hebben voor elkaars belangen, kan worden gezocht naar een

van groot belang dat er goed toezicht gehouden wordt op

heden. In scenario’s waar op zoek moet worden gegaan naar

door alle partijen gedragen oplossing, met respect voor elkaars

datgene waar de corporatie mee bezig is: doen we de juiste

Robuuste opties

financiering buiten het garantiestelsel om, kan samenwerking

belangen.

dingen? Hoe beter het interne toezicht presteert, hoe meer

- Vergroting aandacht voor stakeholdersmanagement, benodigde

financiële schaalvoordelen bieden. Ook kan worden samenge-

competenties in huis halen; - Ontwikkeling van samenwerking en alliantievorming tot kerncompetenties van de woningcorporatie van de toekomst; - Initiatie van nieuwe (horizontale en verticale) vormen van samenwerking.

ruimte er is om zelf te sturen. Een goedwerkend systeem van

werkt met partijen gericht op het aanbieden van een totaal-

Getting started…

countervailing power versterkt de prestaties van de organisatie.

pakket aan dienstverlening aan de huurder, zoals energiemaat-

- Inventariseer in het kader van de strategie de complexe opgaven

De kwaliteitsverbetering van het interne toezicht maakt een

schappijen, zorgen welzijnsinstellingen of pensioenfondsen.

binnen de organisatie en bepaal de urgentie ervan;

extra sprong als er oog is voor het scharnierpunt tussen in- en

Aangezien de woningcorporaties niet meer als vanzelfsprekend

-G a op zoek naar de gezamenlijke belangen met (mogelijke)

de betalende (en daarmee de bepalende) partij zijn, moeten de

samenwerkingspartners. Maak daarbij onderscheid tussen

moment elk een eigen dynamiek zonder samenhang te kennen.

samenwerkende partijen op zoek naar een nieuw evenwicht. Dit

organisatie-, individuele- en collectieve belangen.

De huidige AedesCode en de Governancecode Woningcorpora-

extern toezicht. Deze twee vormen van toezicht lijken op dit

Samenwerking biedt voordelen als het vergroten van efficiency,

vraagt om een andere, meer open houding bij corporaties en

ties bieden heldere kaders voor verbeterd toezicht. Omdat op

gebruikmaken van elkaars competenties, een betere coördina-

samenwerkende partners.

dit moment de sector uit alle macht moet proberen de eenheid te versterken, is onderschrijving van de AedesCode en de

tie van de keten (verticale samenwerking) of het gezamenlijk aantrekkelijker bedienen van de markt (horizontale samenwer-

1.

Macht wordt niet geëtaleerd.

daarmee verbonden Governancecode Woningcorporatie voor

king). In een complexer wordende samenleving en een kwets-

2.

Winst mag niet openlijk worden genoten.

de sector als geheel een conditio sine qua non. Maar daarmee

bare economie zullen instellingen, overheden en bedrijfsleven

3.

Resultaten moeten in houdelijk worden gerechtvaardigd.

is het nog niet gedaan. Het toezicht wordt namelijk verder ver-

in toenemende mate afhankelijk van elkaar zijn. Voorheen

4.

Niet op twee borden tegelijk schaken.

sterkt als de samenhang van toezicht binnen de driehoek Raad

zorgde een min of meer afgebakend speelveld ervoor dat elke

5.

Geen tussentijdse wijziging van de spelregels.

van Bestuur, intern en extern toezicht verder ontwikkeld wordt.

instelling, partij of onderneming zijn eigen taken en rol vervulde.

6.

Bereidheid om een extra mijl te gaan.

7.

Voor wat hoort wat.

Waardesturing kan helpen inzichtelijk te maken welk ‘offer’ op

De toenemende afhankelijkheid leidt echter tot een groeiende

8.

Proportionaliteit van acties en reacties.

het gebied van het financieel rendement ten goede komt aan

noodzaak tot samenwerking. Er zijn geen vanzelfsprekende

9.

Geen aantasting van kernwaarden van leden van de groep.

partijen meer die in staat zijn om een voorgenomen plan eenzij-

10.

Loyaliteit aan de besluitvorming.

dig tot uitvoering te brengen. Hoe complex ook, samenwerking

Afbeelding 7: Spelregels in samenwerkingsverbanden (naar de Bruijn en Ten Heuvelhof, 2004)

Afbeelding 8: Kernelementen van samenwerking (naar Kaats en Opheij, 2012)

thema 5 Transparantie en legitimatie

is een absolute noodzaak om complexe ruimtelijke, sociale of volkshuisvestelijke vraagstukken op te lossen. Deze situatie

De noodzaak om complexe problemen op te lossen door samen

drijft partijen meer in elkaars armen om door samen te werken

te werken vraagt van de personen die hieraan uitvoering moeten

Robuuste opties

toch bepaalde doelstellingen te bereiken. Hierbij hoeft de

geven, nieuwe inzichten en vaardigheden. Dat geldt voor alle

-P rofessionalisering van het interne toezicht met aandacht voor

corporatie niet altijd de regierol op zich te nemen. De troef die

samenwerkende partijen. Stakeholdersmanagement is dan ook

zij in handen heeft, is dat ze eigenaar van vastgoed is en door

niet voor niets een discipline die sterk in opkomst is.

jarenlange betrokkenheid van oudsher vele partijen kent.

In 2025 is stakeholdersmanagement net zo ingeburgerd als vastgoedbeheer nu.

het scharnierpunt tussen in- en extern toezicht; - Vergroten inzichtelijkheid en transparantie bedrijfsvoering (maatschappelijk en financieel); - Vergroting van de zichtbaarheid van de toegevoegde waarde van corporaties in de samenleving.


het maatschappelijk rendement. Door financieel en maatschappelijk rendement te expliciteren op alle beleidsniveaus (totaal, wijk en complex), kan de corporatie sturen op zowel maatschappelijk als financieel rendement. Dit is de praktische uitvoering van het onderscheiden van de maatschappelijke rol en de vastgoed- en vermogensrol . Dit is niet alleen relevant om te kunnen sturen, maar ook om naar buiten toe inzichtelijk te maken wat een corporatie bijdraagt aan de samenleving. Het ambacht van de beroepsgroep die zich bezig houdt met volkshuisvesting kent vele gedaanten. In de eerste plaats vanwege de veelzijdigheid van het vak. Evenwel zou het de professionals niet misstaan om een eigen beroepsgroep op te richten waarin Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 35

via standaarden, normen en toezicht op de professionalisering

thema 6

ontwikkeld, bijvoorbeeld peer lending, onderlinge leningen of bij

plaatsvindt de waarborg voor kwaliteit geboden wordt. Een

De (financiële) continuïteit

andere partijen.

bijbehorende gedragscode voor alle volkshuisvesters en een tuchtrechtelijke geschillenregeling maken de beroepsgroep van

Robuuste opties

Het aandeel sociale huur op de woningmarkt in Nederland is

volkshuisvesters tot volwaardige professionals.

-O ntwikkeling van alternatieve verdienmodellen.

veel hoger dan gemiddeld in Europa. Hiermee lijkt het ‘toekomstkompas’ als vanzelf naar meer marktwerking te wijzen.

De legitimatie van de corporatiesector ligt voor een groot deel

Met het ‘duurder worden’ van financiering, de terugloop van in-

Vanuit die optiek lijkt niet te ontkomen aan het verkleinen van

verankerd in de binding met de lokale omgeving. Recente

komsten uit bouwprojecten, en de verkoop van woningen zal op

het aandeel sociale huur op de woningmarkt. Met het toewer-

incidenten laten echter zien dat dit onvoldoende is gebleken.

zoek moeten worden gegaan naar innovatieve oplossingen om

ken naar gelijke regels voor alle aanbieders op de woningmarkt

In een samenleving waar burgers steeds mondiger, autonomer

als corporatie toekomstbestendig te blijven. In alle scenario’s is

wordt een level playing field gecreëerd, waarmee de woon-

en veeleisender worden, is gerichte communicatie op verschil-

het daarom relevant op zoek te gaan naar nieuwe verdienmo-

consument uiteindelijk meer gebaat is. Staatssteun komt dan

lende niveaus van groot belang. Maak daarom actief zichtbaar

dellen. Wat kunnen bijvoorbeeld nieuwe erfpachtconstructies of

alleen ten goede aan de huurders (subject) die het echt nodig

wat corporaties toevoegen aan de samenleving en de volks-

vormen van huurkoopovereenkomsten hierin betekenen? Ook

hebben, en niet aan de vastgoedportefeuille (object) van een

huisvesting. Niet alleen aan huurders en buurtbewoners, maar

samenwerking met andere corporaties om gezamenlijk financie-

corporatie.

ook aan de rest van Nederland. Laat ook zien dat het toezicht

ring te organiseren, kan oplossingen bieden.

geprofessionaliseerd wordt. Communiceer de nieuwe gedrags-

Getting started…

codes naar de samenleving. Kortom: werk (op zowel lokaal- als

De nieuwbouw staat op een historisch dieptepunt. Verwacht

-O ntwikkel expliciete ‘in control’-normeringen;

nationaal niveau) aan een sterk en positief imago dat recht doet

wordt dat er tot 2025 de grootschaligheid van de nieuwbouw

-B ereid binnen de kaders van de ondernemingsdoelstellingen de

aan de toegevoegde waarde van de sector.

als in de afgelopen decennia niet meer zal terug keren. De verworven grondposities hebben dan ook grotendeels hun

sanering van de grond- en ontwikkelportefeuille voor; -C heck of de maatschappelijke en financiële rendementen vol-

Getting started…

waarde verloren. Dit verlies is deels al genomen, maar de lucht

doende onderscheidend inzichtelijk zijn gemaakt;

- Verbind je (voor zover nog niet van toepassing) aan de AedesCode

en de dromen moeten er in sommige gevallen nog uit geperst

-B epaal de potentie van nieuwe verdienmodellen.

en de daarmee verbonden Governancecode Woningcorporaties; - Introduceer in het toezicht systemen die de professionalisering verder versterken;

worden. Dit vraagt in enkele gevallen om grondige maatregelen ter voorkoming van grote financiële schade bij woningcorporaties en gemeenten.

- Hecht niet alleen aan systemen, markeer het vooral in “gedrag” - Scharnier extern en intern toezicht;

Het beperken van de financiële risico’s is een permanen-

- Het kort geleden geïntroduceerde voorstel voor peer review1

te occupatie binnen de woningcorporaties geworden. Een

uitwerken en toepassen; - Ontwikkel een orde voor de beroepsgroep van volkshuisvesters met een eigen gedragscode; - Bereid je gezamenlijk, maar ook als individuele corporatie, voor

financieel dashboard wordt daarvoor veelal gebruikt, zodat de financiële ratio’s zoals ICR en LTV op de voet gevolgd worden. Naarmate de financierbaarheid in de sector verder onder druk komt te staan, zullen ook nieuwe financieringsbronnen gezocht

op de parlementaire enquête: onderneem actie en maak dit

moeten worden. Naast de noodzakelijke volumevergroting bij

zichtbaar.

financieringen worden nieuwe vormen buiten de banken om 1

Marien de Langen (Stadgenoot) op het AedesForum, 4 februari 2012



6

Colofon Op weg naar 2025. Over de toekomst van woningcorporaties is een uitgave van Twynstra Gudde Adviseurs en Managers Auteurs Ilta van der Mast Manager Adviesgroep Woningcorporaties e-mail: [email protected] tel. 033 - 4677230

Adviesgroep Woningcorporaties Twynstra Gudde

Erwin Folkers Adviseur Woningcorporaties e-mail: [email protected] tel: 033 - 4677230

Gericht op de noodzakelijke vernieuwingen in de sector advise-

gebied van volkshuisvesting, vastgoed, ruimte, zorg en leefbaar-

Als adviesgroep woningcorporaties willen we onze brede

ren wij onze opdrachtgevers bij concrete vraagstukken op de

heid adviseren wij over de meest complexe vraagstukken én de

kennis en ervaring voor de corporaties inzetten en op een

terreinen van:

strategische vertaalslag naar uw organisatie.

gepassioneerde manier de woningcorporatie van de toekomst

- strategievorming, - organisatieontwikkeling en bedrijfsvoering.

helpen vorm geven. Wij halen het beste uit onszelf om woningOm uw doelen zo effectief en efficiënt mogelijk te maken,

corporaties gereed voor de toekomst te maken.

adviseren onze adviseurs u over organisatieontwikkeling en Op het terrein van strategievorming adviseren wij over een

bedrijfsvoering. Teneinde de nieuwe organisatiestrategie in uw

Contactgegevens:

optimale fit tussen een veranderende omgeving en uw strate-

organisatie te verankeren, begeleiden wij organisatieveranderin-

Twynstra Gudde, Adviesgroep Woningcorporaties

gisch kader. We staan u graag terzijde bij een actuele herijking

gen en ondersteunen wij bij het ontwikkelen en borgen van de

T: 0 33 - 467 7230

van uw ondernemingsstrategie. Met inzet van de methode van

implementatie daarvan. Cultuur- en leiderschapstrajecten zetten

E: [email protected]

de Toekomstdialoog© kunt u versneld uw strategie bijstellen.

wij in voor een effectieve veranderaanpak. Onze expertise

I: www.TG.nl

Daarbij wordt gebruik gemaakt van een uniek hoorspel dat uw

zetten wij in voor optimalisatie en implementatie van bedrijfs-

organisatie als het ware in de windtunnel van 2025 plaatst.

processen, inclusief de benodigde ICT-structuur. We zetten

Of bel rechtstreeks met:

Onze adviseurs helpen u graag bij het ontwikkelen van pas-

waardesturing in om te kunnen sturen op het financiële- en

Ilta van der Mast - Manager Adviesgroep Woningcorporaties

sende dienstverleningsconcepten, het initiëren en borgen

maatschappelijke rendement van corporaties.

06 53 210 998

van samenwerkingsvraagstukken of het ontwerpen van een geactualiseerde HRM-strategie. Dankzij onze kennis op het 38 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.

Redactie Twynstra Gudde Illustraties Studio Tween, Joost Nijhof, Siger Smit Vormgeving Joost Nijhof Drukwerk Klomp Uitgave © 2012, Twynstra Gudde, Amersfoort Niets uit deze uitgave mag op welke wijze dan ook verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever via [email protected]

Op weg naar 2025. Toekomstroutes van woningcorporaties. | 39

Samen met onze opdrachtgevers komen tot nieuwe antwoorden op vragen, tot het creëren van kansen. Dat betekent goed luisteren, durven doorvragen en kritisch blijven. Eigenschappen die onze adviseurs en managers kenmerken, zodat u de juiste strategische keuzes kunt maken. Resultaat: een andere, verfrissende kijk op uw vraagstuk, met oplossingen die echt werken. Onze adviseurs en managers staan u terzijde. Twynstra Gudde staat erachter.

Twynstra Gudde

Tel 033 4677777

Stationsplein 1

Fax 033 4677666

3818 LE Amersfoort

[email protected]

Postbus 907

www.twynstragudde.nl

3800 AX Amersfoort

Op weg naar Toekomstroutes voor woningcorporaties. Met een bijdrage van Arthur Docters van Leeuwen

Recommend Documents