Op de grens van de huursubsidie Huurders en de veranderingen rond de maximale huursubsidie
Op de grens van de huursubsidie Huurders en de veranderingen rond de maximale huursubsidie
In opdracht van Ministerie van VROM/DGVH
Gooitske Marsman Jeroen Rous
december 2000
RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl Rapportnummer: 77410
Inhoudsopgave Inhoudsopgave ........................................................................................................... i 1 Inleiding .............................................................................................................. 2 1.1 Aanleiding onderzoek ................................................................................. 2 1.2 Grenzen in de huursubsidiewet .................................................................. 3 1.3 Huursubsidiegebruik ................................................................................... 4 1.4 Opzet onderzoek......................................................................................... 7 1.5 Opzet rapportage ........................................................................................ 8 2 De doelgroep.................................................................................................... 10 2.1 Inleiding..................................................................................................... 10 2.2 De woningvoorraad................................................................................... 10 2.3 De huishoudens ........................................................................................ 11 2.4 Toekomstperspectief................................................................................. 13 3 Bovengrens huursubsidie en gedrag huurders................................................ 18 3.1 Bekendheid met de veranderingen........................................................... 18 3.2 Jaarlijkse huurverhoging ........................................................................... 19 3.3 Consequenties overschrijding bovengrens............................................... 21 4 Conclusies........................................................................................................ 24
1
1 Inleiding 1.1 Aanleiding onderzoek In 1997 werd bij de inwerkingtreding van de Huursubsidiewet bepaald dat de maximale huurgrens van f 1.085,-, in tegenstelling tot andere huurprijsgrenzen in de wet, niet jaarlijks zou worden aangepast aan de te verwachten huurprijs ontwikkeling. Dit hield in dat per 1 juli 1998 de bevriezing effect zou hebben. Vanaf deze datum zouden huishoudens die huursubsidie ontvangen en waarvan de rekenhuur boven de ƒ1.085 uit zou komen, te maken krijgen met vermindering van de huursubsidie. In het eerste jaar zou eenderde van het huursubsidiebedrag worden gekort, in het tweede jaar tweederde en daarna zou het volledige bedrag worden ingehouden. Al vrij snel na invoering van de maatregel en nog voordat de effecten konden worden gemeten, kwam uit allerlei signalen naar voren dat specifieke groepen door de bevriezing van de bovengrens onevenredig hard zouden worden getroffen. Het zou hierbij met name gaan om huishoudens die minder verhuismogelijkheden hebben, zoals ouderen en gehandicapten. Deze signalen leidden tot overleg tussen de Staatssecretaris en de landelijke koepels van verhuurders (Aedes, IVBN en Vastgoed Belang). Als resultaat hiervan werd het convenant inzake de maximale huurgrens huursubsidie in oktober 1998 gesloten. Het belangrijkste resultaat van dit overleg was dat de bevriezing van de bovengrens van de huursubsidie werd opgeheven per 1-7-1999. In het convenant is afgesproken dat: •
de maximale huurgrens huursubsidie (ƒ1.085, prijspeil 1998) jaarlijks wordt geïndexeerd met de consumentenprijsindex (inflatie);
•
verhuurders in het segment rond de maximale huurgrens huursubsidie de komende periode van twee jaar een huuraanpassing met maximaal de inflatie zullen vragen bij huursubsidieontvangers;
•
ter voorkoming van mogelijke uitgroei uit de huursubsidie zullen verhuurders zich inspannen vroegtijdig passende alternatieve woonruimte aan huurders met huursubsidie aan te bieden.
Bij inwerkingtreden van de nieuwe Huursubsidiewet is een monitoring opgezet om de effecten van de wet op het gedrag van de huurders in beeld te brengen. De maximale huurgrens huursubsidie is hierbij een van de aandachtspunten. Naast de feitelijke huursubsidietoekenningen en overschrijdingen worden ook de gedragseffecten van huurders wonend in een woning met een huur net onder de maximale huursubsidiegrens gemonitord. Daarnaast is in het convenant inzake de maximale huurgrens huursubsidie afgesproken dat zowel verhuurders als het ministerie de effecten van de afspraken in het convenant zullen monitoren. In figuur 1.1 staat het tijdspad weergegeven van de ontwikkelingen in het beleid rondom de maximale huurgrens huursubsidie en de beschikbare monitoring-gegevens.
2
figuur 1.1 Tijdsschema ontwikkelingen in beleid en beschikbare monitoringgegevens rondom de afspraken inzake de maximale huurgrens huursubsidie 1-7-’97
bevriezing
1-7-’98
ontdooiing + convenant
1-7-’99
1-7-‘00
Tijd
Huurders Monitoring
Ronde 1 RIGO-enquête nulmeting bevriezing (overschrijding en uitval)
Ronde 2 Ronde 3 RIGO-enquête RIGO-enquête (overschrijding) evaluatie convenant landelijke koepels
Verhuurders
evaluatie convenant
Deze rapportage gaat in op de gedragseffecten van huurders naar aanleiding van de bevriezing en ontdooiing van de maximale huurgrens huursubsidie. Hiertoe heeft RIGO Research en Advies BV zowel in 1998, 1999 als 2000 enquêtes gehouden onder huurders van woningen met een huur rond de maximale huurgrens, respectievelijk ƒ1.085 in 1998, ƒ1.107 in 1999 en ƒ1.149 in 2000.
1.2 Grenzen in de huursubsidiewet Met betrekking tot de uitvoering van de Huursubsidiewet zijn er een vijftal grenzen te onderscheiden, te weten: • •
1
De ondergrens (ƒ349 - ƒ357) : deze huur dient door huishoudens met een minimuminkomen geheel zelf worden opgebracht. De kwaliteitskortingsgrens (ƒ611 - ƒ634): vanaf de ondergrens tot aan deze huurprijs krijgen huishoudens het verschil tussen normhuur en huur volledig bijgepast via huursubsidie. Voor jongeren tot 23 jaar is dit tevens de maximale huurgrens.
•
De aftoppingsgrenzen (ƒ874/ƒ937 of ƒ908/ƒ973): dit betreft twee grenzen die afhankelijk zijn van het aantal personen in een huishouden. Van het gedeelte van de huur dat ligt tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppinggrens krijgen huishoudens 75% bijgepast.
•
De maximale huurgrens voor 23 jaar en ouder (ƒ1.107- ƒ1.149): dit is de bovengrens van de huursubsidie. Huurders moeten het deel van de huur boven de aftoppinggrens zelf opbrengen. Uitzondering hierop vormen 65-plussers, gehandicapten in een aangepaste woning en alleenstaanden. Voor deze huishoudens wordt 50% van het verschil tussen de aftoppingsgrens en de huur tot maximaal deze huurgrens bijgepast.
1
Zowel prijspeil 1-7-1999 als 1-7-2000 worden vermeld.
3
In vergelijking met het voorgaande jaargang zijn alle grenzen, met uitzondering van de ondergrens, gestegen met 3,8% (1-7-2000). Naast de hoogte van de huur zijn bovendien het inkomen en het eigen vermogen bepalend voor de toekenning van huursubsidie. Dit onderzoek is specifiek gericht op de huishoudens met en zonder huursubsidie die een huur betalen tussen ƒ1.000-ƒ1.250. Er heeft geen onderzoek plaatsgevonden onder huishoudens met een huur lager dan ƒ1.000.
1.3 Huursubsidiegebruik In 1999 ontvingen 1.047.000 huishoudens huursubsidie, oftewel één op de drie huishoudens in een huurwoning (zie tabel 1.1). Het aantal huursubsidieontvangers is toegenomen met 13.6% ten opzichte van 1995 (922.000). Het aantal huurwoningen is in deze periode met 10.3% toegenomen (3.075.000 in 1995). Ook heeft de stijging van de gemiddelde bijdrage per huishouden het afgelopen jaar doorgezet. tabel 1.1
Kerngegevens huursubsidie
Tijdvak Aantal huurwoningen Totaal aantal toekenningen Hiervan: - meerpersoonshuishoudens - 65 jaar en ouder - minimum inkomen Gemiddelde bijdrage Uitgesplitst naar: - eenpersoonshuishouden - meerpersoonshuishoudens - 65 jaar en ouder - minimum inkomen Bron:
1997/1998 3.284.500 1.031.000
1998/1999 3.390.500 1.047.000
481.000 (47%) 386.000 (37%) 659.000 (64%)
486.000 (46%) 389.000 (37%) 674.000 (64%)
476.000 (46%) 389.000(38%) 646.000(63%)
ƒ2.843
ƒ2.958
ƒ3.051
ƒ2.595 ƒ3.127 ƒ2.862 ƒ3.138
ƒ2.696 ƒ3.261 ƒ2.974 ƒ3.263
ƒ2.469 ƒ3.489 ƒ3.079 ƒ3.385
1.031.000
DGVH/HIS
tabel 1.2
Kerngegevens huursubsidie huishoudens met een huur van ƒ1.000 of meer 1997/1998
Totaal aantal toekenningen Hiervan: - meerpersoonshuishoudens - 65 jaar en ouder - minimum inkomen Gemiddelde bijdrage Uitgesplitst naar: - eenpersoonshuishouden - meerpersoonshuishoudens - 65 jaar en ouder - minimum inkomen Bron:
1999/2000
1998/1999
1999/2000
huur ƒ1.000 of meer huur ƒ1.000 of meer huur ƒ1.000 of meer 7.942 (100%) 11.793 (100%) 16.269 (100%) 5.270 (66%) 3.200 (40%) 4.370 (55%)
7.690 (65%) 4.240 (36%) 6.520 (55%)
10.350 (64%) 6.000 (37%) 8.580 (3%)
ƒ4.882
ƒ5.075
ƒ5.170
ƒ5.201 ƒ4.737 ƒ4.972 ƒ5.808
ƒ5.303 ƒ4.995 ƒ5.100 ƒ5.987
ƒ5.323 ƒ5.099 ƒ5.204 ƒ6.220
DGVH/HIS
4
Het gebruik en de hoogte van huursubsidie zijn sterk verbonden aan leeftijd van de huursubsidieontvanger. Dit is deels terug te voeren op de huursubsidiewet. De bovengrens voor jongeren ligt veel lager dan voor huishoudens van 23 jaar en ouder. Dit leidt ertoe dat jongeren met huursubsidie in goedkopere woningen wonen, terwijl ouderen vaker in de duurdere woningen leven. Tevens speelt de fase in de wooncarrière een verklarende rol in het verschil tussen jongeren en ouderen in de hoogte van de huurprijs en de hoogte van de huursubsidie. Huishoudens met huursubsidie en een huur boven ƒ1.000 vormen vaker een meerpersoonshuishouden dan andere huishoudens met huursubsidie. Dit is voornamelijk te verklaren door toewijzing en de specifieke kenmerken van huishoudens die een woning met een huurprijs hoger dan ƒ 1.000 betrekken. De opbouw van de woningvoorraad (het aantal huurwoningen en huurniveau) en de samenstelling van de bevolking (inkomen en leeftijd) bepalen in sterke mate het huursubsidiegebruik in een provincie. Het absolute aantal huurwoningen ligt in het westen en midden van het land hoger dan in andere delen van Nederland (zie figuur 1.2). Daarmee ligt ook het absolute aantal huursubsidieontvangers in het westen en midden van Nederland hoger. Zo staan in Zuid-Holland ongeveer tien keer zoveel huurwoningen als in Drenthe. Dat daarmee het aantal huursubsidieontvangers ook hoger ligt, is niet verwonderlijk. Wordt echter gekeken naar het aandeel huishoudens dat huursubsidie ontvangt dan verandert het beeld. Het aandeel huishoudens dat gebruik maakt van huursubsidie wordt groter door kenmerken van de huishoudens. In die provincies en regio’s waar relatief veel ouderen wonen en/of huishoudens met lagere inkomens ligt het huursubsidiegebruik relatief hoger.
5
figuur 1.2 Aantal en aandeel huishoudens met huursubsidie tijdvak ‘99/’00 per provincie
aantal huishoudens met huursubsidie 20.000 - 30.000 30.001 - 75.000 75.001 - 171.000 171.001 - 300.000
aandeel huishoudens met huursubsidie tot 30% 30 tot 33% 33 tot 37,5% 37,5% of meer
Bron: Ministerie van VROM/DGVH/HIS, Verslag van de werking van de Huursubsidiewet 1999/2000
Het onderzoek in deze rapportage richt zich op een zeer specifieke groep huursubsidieontvangers, namelijk die in een woning met een huur tussen ƒ1.000 en ƒ1.250. Dit betreft sowieso maar een klein aandeel van de huurwoningen in Nederland. Huishoudens met huursubsidie wonen over het algemeen in een woning met een 2 huur onder de aftoppingsgrens (rond 90% van de woningen ). In het tijdvak 1999/2000 woonden 16.269 huishoudens met huursubsidie in een woning met een huur boven ƒ1.000. De huursubsidie-ontvangers in een huurwoning met deze specifieke huurprijs komen met name in de provincies Zuid-Holland (32%), NoordHolland (16%), Noord-Brabant (13%) en Utrecht (13%) voor (zie figuur 1.3). De overige 25% is verdeeld over de andere acht provincies. Lokaal kunnen zich grote verschillen voordoen. Uit de RIGO-verhuurdersenquête 1998 kwam naar voren dat dit segment vooral voorkomt in groeikernen en grote steden.
2
Bron: CBS/DGVH: Woningbehoefte Onderzoek 1998.
6
figuur 1.3 Aantal en aandeel (t.o.v. totale huurvoorraad) huishoudens met huursubsidie in een woning met een huur boven ƒ1.000 in ‘99/’00.
aantal huishoudens m et huursubsidie en huur boven fl. 1000 0 - 350 351 - 800 801 - 1400 1401 - 3000
aandeel t.o.v. aantal huurwoningen 0.001 - 0.001 0.001 - 0.002 0.002 - 0.004 0.004 - 0.006
Bron: Ministerie van VROM/DGVH/HIS-bestanden
1.4 Opzet onderzoek Het onderzoek, zoals nu voor u ligt, is het laatste in een reeks van drie opeenvolgende jaren. Net als de afgelopen jaar worden in het onderzoek de gedragseffecten op het beleid rond de bovengrens van de huursubsidie gemonitored. Aangezien in 1998 de bevriezing is teruggedraaid en het convenant is gesloten met de landelijke koepels van verhuurders zijn de vragen die beantwoord dienen te worden wel enigszins gewijzigd. Echter qua methode en vraagstelling is zoveel mogelijk getracht de continuïteit in het onderzoek te bewaren. De vragenlijst Afgelopen jaar zijn 985 huishoudens benaderd voor een telefonische enquête. Van de benaderde personen hebben uiteindelijk 338 huishoudens meegewerkt aan een telefonisch interview. Van de 647 huishoudens die niet aan het onderzoek deelnamen vielen 323 niet in de doelgroep van het onderzoek, doordat ze een koopwoning hadden of niet een huurbedrag rond ƒ1.149 per maand betaalden, en 188 huishoudens wilden niet meewerken. Wanneer de huishoudens die niet tot de doelgroep van onderzoek behoren worden weggelaten, dan betekent dit een respons van 64%. In de vragenlijst die tijdens de interviews werd afgenomen kwamen onder meer de volgende onderwerpen aan bod:
7
kenmerken van de woningen (type, grootte, e.d.)
kenmerken huishoudens (samenstelling, leeftijd, inkomen, e.d.)
verhuisgeneigdheid huishoudens en verhuisredenen
huursubsidiegebruik
(indien gebruik huursubsidie) kennis omtrent bevriezing van de maximale huurgrens
(indien gebruik huursubsidie) wijze waarop het beleid hun gedrag, waaronder de verhuisgeneigdheid, beïnvloedt
De steekproef In de steekproef zijn twee groepen huurders te onderscheiden, een groep met en een groep zonder huursubsidie. Dit om te kijken in hoeverre het gedrag, zoals de verhuisgeneigdheid, bij de huishoudens met huursubsidie kan worden toegeschreven aan het beleid rondom de maximale huurgrens huursubsidie, dan wel of dat het gedrag niet afwijkt van huishoudens zonder huursubsidie. Voor het onderzoek kon geen gebruik gemaakt worden van een adressenbestand waaraan gegevens over de huursubsidie en huurprijs zijn gekoppeld. Dit in verband met de privacywetgeving. Om toch wat gerichter te kunnen zoeken naar de huurders in het specifieke huursegment is gebruik gemaakt van een beschikbaar bestand waarin zowel huurklassen als inkomensklassen zijn opgenomen. Voor de huurdersenquête 2000 zijn opnieuw de respondenten met huursubsidie uit steekproefjaar 1999 benaderd. Daarnaast is op “nieuwe” adressen geënquêteerd. In tabel 1.3 staat een overzicht van het aantal huishoudens dat aan het onderzoek heeft meegewerkt. Gezien de omvang van de steekproef en de wijze waarop de adressen zijn verzameld, heeft dit onderzoek een kwalitatief karakter. tabel 1.3
Aantal respondenten per steekproefjaar 1998
1999
2000
huishoudens zonder huursubsidie
197
184
225
huishoudens met huursubsidie
104
92
113
45
64
276
338
waarvan deelname in twee achtereenvolgende jaren Totaal
301
1.5 Opzet rapportage In hoofdstuk 2 worden de kenmerken van huishoudens met en zonder huursubsidie en hun woonsituatie met elkaar vergeleken. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op het toekomstperspectief van de huishoudens, aangezien dit mede hun gedrag zal beïnvloeden. Hoofdstuk 3 bevat de resultaten met betrekking tot de be-
8
kendheid met de bevriezing en ontdooiing van de bovengrens. Verder wordt ingegaan op de verwachtingen van de huurders met betrekking tot hun huursubsidie en de gedragsconsequenties die zij hieruit trekken. Tot slot bevat hoofdstuk 4 de conclusies.
9
2 De doelgroep 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk zal een beeld worden gegeven van de huishoudens in een woning met een huur tussen ƒ1.000 en ƒ1.250. Hierbij zal specifiek gekeken worden naar de verschillen tussen huishoudens met huursubsidie en huishoudens zonder huursubsidie. De bovengrens van de in het onderzoek meegenomen huren is bewust boven de bovengrens van de huursubsidie gelegd. Dit om ervoor te zorgen dat de respondenten die hun huur naar boven afronden of de servicekosten vergeten weg te laten niet buiten het onderzoek vallen. In relatie tot de veranderingen (bevriezing en ontdooiing) rond de bovengrens van de huursubsidie in de afgelopen jaren zal bovendien worden gekeken naar de verhuiswensen en toekomstverwachtingen die de huishoudens hebben.
2.2 De woningvoorraad De kenmerken van woningvoorraad kunnen een indicatie geven van de positie van de doelgroep rondom de bovengrens van de huursubsidie. Woningen met een huurprijs tussen ƒ1.000 en ƒ1.250 voor de doelgroep zijn veelal gereserveerd voor ouderen of gezinnen met kinderen. In woningen zonder huursubsidie, maar met een vergelijkbare huurprijs zijn deze groepen minder duidelijk vertegenwoordigd. Samenhangend met de eigenschappen van de doelgroep variëren de woningen ook op een aantal kenmerken als grootte, bouwperiode en woningtype. figuur 2.1 Verdeling naar bouwperiode van woningen in het segment f1.000-1.250 bewoond door huishoudens met en zonder huursubsidie
zonder huursubsidie
met huursubsidie
0% t/m 1970 Bron:
20%
1971 t/m 1980
40%
60%
1981 t/m 1990
80%
100%
1991 of later
RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 1998, 1999 & 2000
Meest opvallend wat betreft bouwjaar is de ondervertegenwoordiging van de doelgroep in woningen gebouwd na 1990. Een verklaring voor de ondervertegenwoordiging is niet direct af te leiden uit dit onderzoek. Uit de figuur 2.2 valt af te lezen
10
dat er duidelijke verschillen bestaan tussen doelgroep en niet-doelgroep wat betreft de grootte van de woning die wordt bewoond. figuur 2.2 Verdeling naar aantal kamers van woningen in het segment f1.0001.250 bewoond door huishoudens met en zonder huursubsidie
zonder huursubsidie
met huursubsidie
0% 1 of 2 kamers Bron:
20% 3 kamers
40%
60% 4 kamers
80%
100%
5 kamers of meer
RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 2000
De groep huursubsidieontvangers is, qua woninggrootte, goed vertegenwoordigd in de kleine woningen en de grote woningen. De woningen met 1 kamer of 2 kamers zijn met name seniorenwoningen. Zowel de ontvangers van huursubsidie als de huishoudens die geen huursubsidie ontvangen wonen voornamelijk in eengezinswoningen. De huursubsidieontvangers wonen bij vergelijking iets vaker in een eengezinswoning (82% tegen 76%).
2.3 De huishoudens Onder de huishoudens met een huur tussen de ƒ1.000 en ƒ1.250 bevinden zich weinig jongeren tot 23 jaar. Hiervoor zijn meerdere redenen aan te brengen. Allereerst bevinden jongeren zich nog aan het begin van de (woon)carrière. Zij vormen dan ook over het algemeen een klein huishouden, hebben een lager inkomen en huren de goedkopere woningen. Daarnaast kunnen jongeren tot 23 jaar slechts huursubsidie ontvangen voor een woning met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens (ƒ634, prijspeil 1-7-2000). De uit de steekproef afkomstige huishoudens die huursubsidie ontvangen zijn wat vaker 65 jaar of ouder (57%) en minder vaak alleenstaand (31%) dan het feitelijke aandeel (respectievelijk 37% en 46%).
11
figuur 2.3 Kenmerken huishoudens met en zonder huursubsidie in huurwoningen tussen ƒ1.000 en ƒ1.250
alleenstaand 80% 65 jaar of ouder
60%
een-ouder gezin
40% 20%
tot 65 jaar
gezin zonder kind(eren)
0%
opleiding hoog
gezin met kind(eren)
opleiding middel
opleiding lager
met huursubsidie zonder huursubsidie
Bron: RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 2000; leeftijd is leeftijd respondent, opleiding laag betekent lager onderwijs of LBO, opleiding middel betekent MAVO, HAVO, VWO of MBO, opleiding hoog betekent HBO of universiteit
De kenmerken van de woning en de doelgroep waarvoor de woningen bestemd zijn hebben ook duidelijk invloed op de kenmerken van de huishoudens die in de woningen met een huur tussen ƒ1.000 en ƒ1.250 wonen (zie figuur 2.3). Huishoudens met huursubsidie zijn vaker 65 jaar of ouder. Hiermee samenhangend zijn ze ook vaker alleenstaand dan huishoudens zonder huursubsidie. Huishoudens zonder huursubsidie hebben vaker kinderen dan huishoudens met huursubsidie. Daarbij valt tevens het grote aandeel eenoudergezinnen op bij de huishoudens met huursubsidie. tabel 2.1
Huishoudens naar woningtype en ontvangst van huursubsidie
Eengezinswoning Meergezinswoning Totaal Bron:
65% 35% 100%
met huursubsidie 74 39 113
zonder huursubsidie 52% 117 48% 108 100% 225
RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 2000
Uit figuur 2.3 valt af te lezen dat huishoudens met huursubsidie vaker in een eengezinswoning leven dan huishoudens zonder huursubsidie. Vanzelfsprekend hebben huishoudens zonder huursubsidie een hoger inkomen dan huishoudens met huursubsidie.
12
2.4 Toekomstperspectief Inkomensontwikkeling De beleving van de huidige positie is in grote mate afhankelijk van het toekomstperspectief dat een huishouden heeft. Om een beeld te krijgen van hoe de respondenten tegen hun toekomst aankijken, is er op verschillende onderwerpen naar hun verwachtingen gevraagd. Onder meer is gevraagd naar de verwachte inkomensontwikkeling, de verhuisgeneigdheid, de woonwensen en de wens om de huidige woning te kopen. tabel 2.2
Toekomstperspectief van huishoudens op het gebied van inkomensontwikkeling 1999
Verbetering Geen verandering Verslechtering Bron:
Met huursubsidie (N=87) 17% 67% 2%
2000
Zonder huursubsidie (N=189) 30% 56% 8%
Met huursubsidie (N=113) 14% 68% 9%
Zonder huursubsidie (N=225) 22% 60% 11%
RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 1998, 1999 & 2000
Aangezien de huishoudens met huursubsidie wat ouder zijn, is het volgens de verwachting dat zij minder vaak denken dat hun inkomenspositie in de toekomst zal verbeteren. Het aandeel van de huishoudens dat verwacht dat de inkomenspositie zal verslechteren, is in beide groepen vergelijkbaar. De belangrijkste oorzaak voor de achteruitgang is, net als voorgaande jaren, de VUT of het pensioen. Verhuisgeneigdheid Behalve naar de inkomensontwikkeling is er gekeken naar de verhuisgeneigdheid om inzicht te krijgen in het toekomstperspectief van de respondenten. De variabele verhuisgeneigdheid zou ook iets kunnen zeggen over de positie waarin de huishoudens met huursubsidie rond de bovengrens verkeren. Mochten zich veranderingen voordoen in het huursubsidiebedrag dat het huishouden ontvangt, dan zou dit waarschijnlijk doorklinken in de verhuisgeneigdheid van de respondenten. Zo kan men verwachten dat de plannen in 1998 om bij overschrijding van de bovengrens de huursubsidie af te bouwen zou leiden tot een grotere verhuisgeneigdheid. Ook het toenemende bedrag aan huur dat huishoudens zelf moeten bijdragen zou kunnen leiden tot een hogere verhuisgeneigdheid.
13
figuur 2.4 Het aandeel huishoudens dat binnen 5 jaar wel / niet wil verhuizen 100% 80% beslist wel
60%
misschien beslist niet
40% 20% 0% 1997
1998
1999
met huursubsidie Bron:
1997
1998
1999
zonder huursubsidie
RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 1998, 1999 & 2000
Het aantal huishoudens dat zegt beslist niet in de komende 5 jaar te willen verhuizen lijkt, zowel voor de huishoudens met als zonder huursubsidie, de laatste jaren toe te nemen. Wat betreft de huursubsidieontvangers is het mogelijk dat de ontdooiing van de bovengrens een rol heeft gespeeld. Voor huishoudens die geen huursubsidie ontvangen spelen mogelijk de steeds maar stijgende koopprijzen een rol. Daardoor kan het blijven huren (financieel) weer aantrekkelijker worden. tabel 2.3
Motieven om te willen verhuizen
* Samenstelling huishouden/werk Woning financieel Woning fysiek De wijk Anders
Met huursubsidie (N=35) 51% 60% 29% 14% 0%
Zonder huursubsidie (N=87) 43% 49% 26% 2% 9%
* Meerdere antwoorden mogelijk Bron: RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 2000
Net als in het voorgaande rapportagejaar vormen financiële motieven rond de woning de belangrijkste reden om te willen verhuizen. De sociale motieven die men heeft om te willen verhuizen zijn voornamelijk het resultaat van leeftijd en daarmee samenhangend de vraag naar zorgverlening. Opmerkelijk is daarnaast dat huishoudens met huursubsidie de wijk vaker noemen als argument om te willen verhuizen. Woonwensen De wensen van huishoudens met huursubsidie en huishoudens zonder huursubsidie verschillen van elkaar. Dit is ten dele te verklaren aan de hand van de verschillen in samenstelling van beide groepen. Aangezien er relatief veel ouderen en weinig jongeren huursubsidie ontvangen is het te verwachten dat er bij deze groep een sterkere binding met de omgeving is (ouderen hebben over het algemeen meer binding met de omgeving dan jongeren).
14
figuur 2.5 Gewenste woonlocatie van huishoudens bij verhuizing 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1998
1999
2000
met huursubsidie Bron:
1998
1999
2000
zonder huursubsidie
dezelfde wijk waarin u nu woont de gemeente waar u nu woont
RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 2000
De bovenstaande figuur bevestigt de sterkere binding van huishoudens met huursubsidie aan wijk en gemeente (door het beperkte aantal respondenten kan er geen verdere analyses plaats vinden naar de verandering tussen de verschillende jaren). De respondenten vinden de gemeente belangrijker als zoekgebied voor een nieuwe woning dan de wijkgrens. Wat betreft het woningtype dat men wenst bestaan er geen duidelijke verschillen of voorkeuren. Zowel huishoudens met als huishoudens zonder huursubsidie wensen het meest een eengezinswoning, maar meergezinswoningen en seniorenwoningen worden daarbij vrijwel even vaak genoemd als meest wenselijk. Er bestaat wel een duidelijk verschil in de gewenste eigendomsstatus van de gewenste woning. Respondenten met huursubsidie geven vrijwel in alle gevallen aan in de nieuwe woning opnieuw te willen huren, terwijl dit voor de respondenten zonder huursubsidie een veel minder uitgesproken keuze is. Kopen huidige woning Net als voorgaande jaren geven de meeste respondenten aan niet te overwegen om de huidige huurwoning te willen kopen. Hierbij zijn de huishoudens met huursubsidie afwachtender dan de huishoudens zonder huursubsidie.
15
tabel 2.4
Belangstelling voor het kopen van de huidige woning door de huurder en de verwachte effecten op de woonlasten 1998 Wel huur- Geen huursubsidie subsidie (N=105) (N=44)
Kopen huidige huurwoning beslist niet Eventueel wel, misschien beslist wel effecten op woonlasten Zullen hoger zijn Zullen lager zijn Zullen gelijk blijven
76% 13% 11% (N=23) 22% 17% 26%
48% 22% 30% (N=67) 19% 39% 27%
1999 Wel huur- Geen huursubsidie subsidie (N=184) (N=92) 78% 12% 10% (N=13) 23% 38% 38%
57% 14% 30% (N=62) 21% 56% 23%
2000 Wel huur- Geen huursubsidie subsidie (N=225) (N=113) 81% 4% 11% (N=11) 18% 45% 36%
Bron: RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 1998, 1999 & 2000
De huishoudens die hun woning willen kopen schatten de woonlasten doorgaans lager of gelijk in dan wanneer zij de woning zouden blijven huren. Huishoudens die hun woning niet willen kopen denken vaak dat de woonlasten omhoog zouden gaan.
16
58% 11% 28% (N=74) 35% 36% 28%
17
3 Bovengrens huursubsidie en gedrag huurders 3.1 Bekendheid met de veranderingen De in 1997 aangenomen nieuwe Huursubsidiewet zou meer dan een jaar later zijn gevolgen kennen voor wat betreft de bevriezing van de bovengrens en de overgangsregeling voor huishoudens waarvan de huur de maximale huursubsidiegrens zou overschrijden. Driekwart van de in 1998 geënquêteerde huishoudens was van de bevriezing van de bovengrens op de hoogte. Hiervan wist 45% ook dat er een overgangsregeling bestond, waarmee na overschrijding de huursubsidie in drie jaar zou worden afgebouwd. Uit de administratie van het DGVH/HIS is gebleken dat per 1-7-1998 circa 900 huishoudens uiteindelijk in de overgangsregeling terecht zijn gekomen. Inmiddels ontvangen deze huishoudens weer huursubsidie tot de maximale bovengrens. Per 1-7-1999 bevonden 1.250 huishoudens met huursubsidie zich boven de maximale huursubsidiegrens. De bekendheid van de respondenten met de bevriezing en ontdooiing van de bovengrens huursubsidie laat in 2000 een stijging zien ten opzichte van het voorgaande jaar. Dit kan mogelijk het resultaat zijn van de, in het afgelopen jaar, gevoerde campagnes om het gebruik van huursubsidie te stimuleren. Wat betreft de huishoudens die in beide jaren meewerkten aan het onderzoek, was de bekendheid met de bevriezing en ontdooiing in 1998, 1999 en 2000 vergelijkbaar. tabel 3.1
Bekendheid met de bevriezing en ontdooiing van de bovengrens huursubsidie en bekendheid met de afspraken die zijn gemaakt in het convenant inzake de maximale huurgrens huursubsidie 1998 (N=103)
Bevriezing bovengrens Overgangsregeling Bevriezing en ontdooiing Afspraken in convenant: - stijging bovengrens met inflatie - gematigde huurverhoging - gesproken over passende woonruimte
75% 58% n.v.t.
1999 (en 1998) (N=39) n.v.t. n.v.t. 69%
1999 (nieuw) (N=53) n.v.t. n.v.t. 40%
2000 (en 1999) (N=52) n.v.t. n.v.t. 70%
2000 (nieuw) (N=61) n.v.t. n.v.t. 62%
n.v.t. n.v.t. n.v.t.
26% 44% 21%
15% 13% 2%
33% 31% 2%
38% 34% 5%
Bron: RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 1998, 1999 & 2000
Wat betreft de specifieke afspraken die gemaakt zijn in het convenant is de kennis van de respondenten beduidend lager dan van de algemene bekendheid met het convenant. De stijging van de bovengrens met maximaal de inflatie is bij 38% van de respondenten bekend. Dit ondanks dat het afgelopen jaar de bovengrens niet gestegen is met de inflatie, maar gelijk aan de maximale huurprijsstijging. Ook de toezegging van de verhuurders om bij huuraanpassing een gematigde huurprijsstijging te zullen vragen is bij een derde van de respondenten bekent. Waarschijnlijk is de bekendheid van respondenten met de onderwerpen toe te wijzen aan de
18
aandacht die het huurbeleid in de Kamer, de discussie richtte zich voornamelijk op het inflatievolgend huurbeleid, en daarmee in de media heeft gehad. Enkel een zeer klein deel van de geïnterviewden weet dat de verhuurders bovendien hebben toegezegd om bij huurgrensoverschrijding zich te zullen inzetten voor alternatieve woonruimte.
3.2 Jaarlijkse huurverhoging De verhuurders hebben zich in het convenant verplicht om jaarlijks de huren rond de maximale huursubsidiegrens met ten hoogste het inflatiepercentage te laten stijgen. Dit om ervoor te zorgen dat er geen huishoudens boven de maximale huurgrens zouden uitstijgen. Uit administratie van VROM blijkt dat in het tijdvak 1998-1999 niet alle verhuurders deze verplichting hebben gevolgd. tabel 3.2
Huurverhoging van huishoudens met een huur boven f1.000 per 1 juli 1999
Huurverhoging < 2,3% 2,3% - 3,5% > 3,5% Totaal
Huishoudens met huur boven ƒ1.000 huishoudens met huur boven ƒ1.085 Aantal Procent Aantal Procent 3.514 37% 471 38% 3.286 35% 305 24% 2.725 29% 474 38% 9.525 100.0% 1.250 100.0%
Bron: Ministerie van VROM/DGVH/HIS-bestanden
Zoals de tabel laat zien heeft slechts 38% van de huurders met een huur boven ƒ1.085 een huurverhoging ontvangen dat gelijk aan of onder het inflatieniveau lag. Het huidige subsidiejaar 2000/2001 verschilt van het voorgaande jaar doordat de stijging van de bovengrens van de huursubsidie gelijk is gesteld aan de maximale huurstijging, namelijk 3.8%. Dit heeft in principe tot resultaat dat geen van de huishoudens met huursubsidie de bovengrens huursubsidie kan overschrijden. De onderstaande figuur geeft een beeld van de huurprijsstijging die huurders aangeven te hebben ontvangen in de laatste huurronde.
19
figuur 3.1 Huurverhoging per 1 juli 2000 van huishoudens met en huishoudens zonder huursubsidie met een huur boven f 1.000,70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% <2,3
2,3% - 3,5%
>3,5% met huursubsidie zonder huursubsidie
Bron: RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 2000
Volgens de figuur blijken er geen grote verschillen te bestaan in huurverhoging tussen huishoudens met huursubsidie en huishoudens zonder huursubsidie. Bij een vergelijking van tabel 3.2 en figuur 3.1 blijkt dat zowel in 1999 als in 2000 een groot deel van de huurders een huurverhoging van meer dan het inflatieniveau te hebben ontvangen. Dit is niet conform de verplichting van verhuurders om bij huishoudens met een huur rond de maximale huurgrens niet meer huurverhoging te vragen dan inflatieniveau. Een beperkt aandeel van de, in de enquête ondervraagde, huishoudens denkt dat de verhuurder een gematigde huurverhoging heeft gevraagd om er zodoende voor te zorgen dat de huur onder de bovengrens blijft (zie tabel 3.3). Volgens de huurders is het initiatief tot een gematigde huurverhoging dit jaar zowel van huurders als verhuurders afkomstig.
20
tabel 3.3
Jaarlijkse huurverhoging en mogelijke overschrijding bovengrens huursubsidie 1998 (N=103)
gematigde huurverhoging om onder bovengrens te blijven Geen gematigde huurverhoging om onder bovengrens te blijven respondent weet niet of verhuurder gematigde huurverhoging vraagt Initiatief huurmatiging van - huurder zelf - verhuurder komende jaren zorgt verhuurder dat huurverhoging onder bovengrens blijft
1999 (en 1998) (N=39) 21% 22%
1999 2000 (en 1999) (nieuw) (N=53) (N=52) 14% 23%
2000 (nieuw) (N=61) 18%
28%
38%
40%
29%
39%
50%
41%
46%
48%
43%
N=10 N=12 17%
N=7 N=1 27%
N=6 N=2 18%
N=4 N=6 35%
N=3 N=4 34%
Bron: RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 1998, 1999 & 2000
Het vertrouwen bij de huurders dat de verhuurders zullen zorgen dat de huurstijging niet boven de bovengrens van de huursubsidie zal uitstijgen lijkt het afgelopen jaar gestegen te zijn. Dit is niet verwonderlijk aangezien de maximale huurstijging die verhuurders per 1 juli 2000 konden doorvoeren gecompenseerd werd door een even grote stijging van de maximale huursubsidiegrens. De oordelen met betrekking tot de jaarlijkse huurverhoging en de bovengrens huursubsidie lijken verder niet sterk veranderd te zijn.
3.3 Consequenties overschrijding bovengrens Een overschrijding van de bovengrens van de huursubsidie betekent sinds de ontdooiing van de bovengrens dat huishoudens het verschil tussen bovengrens en huurbedrag volledig moeten bijbetalen. Deze regeling kan tot gevolg hebben dat huishoudens bij overschrijding er voor kiezen op zoek te gaan naar andere woonruimte. Uit het huurdersonderzoek blijkt dat een aanzienlijk deel van de geïnterviewden bij overschrijding van de huursubsidie zal uitzien naar een nieuwe woning (overigens een vergelijkbaar deel met het voorgaande rapportagejaar). De respondenten die al eerder waren geïnterviewd blijken overigens vaker verhuisgeneigd te zijn bij overschrijding.
21
tabel 3.4
Consequenties van overschrijden bovengrens huursubsidie 1998
Stelling: Zal bij overschrijding bovengrens zeker in huidige woning blijven (% ja) Zal bij overschrijding bovengrens zeker op zoek naar goedkopere woning (% ja) Overschrijding bovengrens / stijgende huur belangrijkste reden om te verhuizen
1999 (en 1999 1999 geen 2000 (en 2000 2000 geen 1998) (nieuw) huursubsidie 1999) (nieuw) huursubsidie (N=103) (N=39) (N=53) (N=184) (N=52) (N=61) (N=213) 9% 22% 28% n.v.t. 33% 36% n.v.t.
60%
46%
38%
n.v.t.
35%
31%
n.v.t.
67%
72%
49%
40%
54%
36%
38%
Bron: RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 1998, 1999 & 2000
Ongeacht of de huishoudens huursubsidie ontvangen of niet, is voor een derde van de respondenten huurverhoging de belangrijkste reden om te willen verhuizen. Financiële motieven blijken voor huishoudens een belangrijk argument om verhuizen te overwegen. Het percentage van de huishoudens dat aangeeft te willen verhuizen is, mede door de ontdooiing van de bovengrens huursubsidie, de afgelopen drie jaar geleidelijk gedaald. figuur 3.2 Verwachte verandering in de woonsituatie bij verhuizing 2000 geen huursubsidie 2000 (nieuw) 2000 (en 1999) 1999 geen huursubsidie 1999 (nieuw) 1999 (en 1998) - vooruit - blijft gelijk - achteruit - weet niet Bron:
1998 0%
25%
50%
75%
100%
RIGO-huurdersonderzoek 1998, 1999 & 2000.
De verwachtingen van een verhuizing zijn bij respondenten zonder huursubsidie minder negatief dan bij huishoudens met huursubsidie.
22
tabel 3.5
De aspecten van de woonomgeving waarop men een achteruitgang verwacht ten opzichte van de huidige woning bij verhuizing
(meerdere antwoorden mogelijk) - woonomgeving - oppervlakte woning - aantal kamers - anders Bron:
1998
1999 (en 1998)
1999 (nieuw)
(N=70)
(N=22)
(N=22)
57% 43% 41% 16%
55% 55% 32% 14%
50% 23% 18% 46%
2000 1999 (en 1999) geen huursubsidie (N=51) 20% 58% 22% 18%
(N=35) 54% 34% 26% 11%
2000 (nieuw)
2000 geen huursubsidie
(N=35)
(N=95)
40% 26% 29% 14%
RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 1998, 1999 & 2000
De woonomgeving en de grootte van de nieuwe woning worden door huursubsidieontvangers het meest genoemd als aspecten waarin een achteruitgang verwacht wordt. De respondenten zonder huursubsidie zien voornamelijk een achteruitgang in de grootte van de woning.
23
42% 44% 21% 8%
4 Conclusies In 1997 werd bij de inwerkingtreding van de nieuwe Huursubsidiewet de bovengrens van de huursubsidie bevroren. Echter, al bij de eerste huurronde in 1998 klonken er geluiden dat bepaalde groepen in de samenleving onevenredig getroffen zouden worden door de nieuwe regeling. Er werd besloten om de gedragseffecten van de nieuwe wet op de huishoudens met huursubsidie rond de bovengrens jaarlijks te monitoren. Bovendien sloot de Staatssecretaris in overleg met de landelijke koepels van verhuurders een convenant waarin werd besloten de doelgroep zoveel mogelijk te beschermen tegen overschrijden van de maximale huurgrens. Als gevolg van het sluiten van het convenant is besloten om de bovengrens van de huursubsidie weer te ontdooien. Hiermee is de dreiging van het in de verdrukking raken van een deel van de huishoudens afgewenteld. De afspraken gemaakt in het convenant en de toezegging om de huishoudens rond de bovengrens te monitoren zijn evenwel gehandhaafd. Deze rapportage vormt de derde jaargang van de monitoring naar de gedragseffecten bij huurders.
De effecten van Huursubsidiewet De invloed van de bevriezing en ontdooiing van de bovengrens huursubsidie zou het meest zichtbaar moeten zijn in de verhuisgeneigdheid en de woonwensen van de huishoudens met huursubsidie. Door de kortdurige bevriezing van de huursubsidiegrens en de lengte van de periode die inmiddels verstreken is sinds de ontdooiing zijn er nauwelijks nog effecten te bemerken van de bevriezing. Bovendien zijn het maximale huurprijsstijgingspercentage en de stijging van de bovengrens huursubsidie in 2000 gelijkgesteld op 3,8%. Hierdoor zullen huurders met huursubsidie in een huurwoning tegen de bovengrens van de huursubsidie financieel gezien weinig bemerken van de huurstijging. Voor het monitoren van het effect van de maximale huurgrens op het gedrag van de huurders geeft hoofdstuk drie het beste beeld. Uit dit hoofdstuk blijkt dat een huur rond de bovengrens van de huursubsidie nauwelijks meer resulteert in gedragseffecten. De verschillen in gedrag en samenstelling van de huishoudens zijn voornamelijk terug te voeren op verschillen tussen de groep huursubsidieontvangers en de groep zonder huursubsidie. Hierbij spelen verschillen in de leeftijdssamenstelling en inkomenspositie van de groepen een belangrijke rol. Er blijken geen grote veranderingen te bestaan in de huurprijsstijging tussen huishoudens met huursubsidie en huishoudens zonder huursubsidie. De resultaten uit de enquête en de gegevens uit het huursubsidiebestand van VROM laten zien dat ondanks de afspraken in het convenant een groot deel van de huurders met een huur rond de bovengrens van de huursubsidie een huurprijsstijging hebben ontvangen die hoger ligt dan het inflatieniveau.
24
Huurprijsstijging blijft voor huishoudens een veel genoemd argument om te willen verhuizen. Het percentage respondenten dat aangeeft te willen verhuizen is de afgelopen jaren wel steeds lager komen te liggen. Een mogelijke bevestiging dat de bovengrens van de huursubsidie, en de financiële prikkeling om te willen verhuizen die hiervan uitgaat, steeds minder een bepalende rol speelt in het verhuisgedrag van de huishoudens met huursubsidie. De verschillen in gedrag worden dan voornamelijk bepaald door de huishoudenkenmerken van de verschillende groepen.
25
