RIGO Research en Advies BV Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl
WERKDOCUMENT
Ontwikkelingsstrategie vrijkomende locaties in NOT Inventarisatiefase
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies BV Woonwerk- en leefomgeving De bewoonde omgeving www.rigo.nl W
WERKDOCUMENT
Ontwikkelingsstrategie vrijkomende locaties in NOT Inventarisatiefase
Opdrachtgever
Provincie Overijssel
Auteurs
Johan van Iersel Ad de Bont (De Bont voor Ruimte) Elien Smeulders René Schulenberg
Rapportnummer
24890
Uitgave
2013
RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 1 12 ∙ 1011 AB Amsterdam 020 522 11 11 ∙
[email protected] ∙ www.rigo.nl
Inhoud 1
Inleiding
1
2
Kernprofielen
3
2.1
Demografie en economie in Noordoost-Twente
4
2.2
Gemeente Losser
8
2.3
Gemeente Dinkelland
12
2.4
Tubbergen
14
3
Transformatieopgaven
17
3.1
Wonen
17
3.2
Overige functies
22
4
Afwegingskader en instrumentarium
29
4.1
Afwegingskaders
29
4.2
Instrumentarium
31
4.3
Wonen: accent op preventie
32
4.4
Niet woongebouwen
34
5
Samenvattend
40
5.1
Samenvattend
40
5.2
Naar fase 2
41
1
Inleiding Voor u ligt het werkdocument met de resultaten een inventarisatiefase die de basis zouden moeten bieden voor de ‘Ontwikkelingsstrategie vrijkomende 1
locaties in NOT ’. In deze rapportage wordt de problematiek in NOT in beeld gebracht en wordt daarnaast een beeld gegeven van de voo rhanden instrumenten om problemen in de toekomst aan te pakken en te voorkomen. Hiermee wordt een stevige basis gelegd voor een mogelijke tweede fase: de daadwerkelijke strategiebepaling. Achtergronden
De regio Noordoost-Twente is een regio met vele kwaliteiten. Om deze te borgen en te versterken, hebben de betrokken gemeenten samen met de provincie en het w aterschap de gebiedsvisie ‘Verbinden maakt sterk’ opgesteld. In deze visie wordt aan de hand van drie lijnen (economische kracht, demografische ontwikkelingen en lan dschap) een beeld geschetst van de actuele stand van zaken en de verwachte ontwikk elingen. Binnen elk van deze lijnen speelt de vraag hoe moet worden omgegaan met locaties en/of gebouwen die hun oude functie verliezen : de zogenoemde transformatieopgaven. Vandaar dat de gezamenlijke partijen hebben besloten een ontwikkelingsstrategie op te stellen die houvast biedt het ter handen van transformaties in de toekomst. Twee fasen
In dit onderzoek is alleen gekeken naar (mogelijk) vrijkomende locaties in de kernen. In een parallel onderzoekstraject is aandacht besteed aan de vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing. Besloten is het traject van visievorming en strategiebepaling op te splitsen in twee fasen: 1.
Een inventarisatiefase, waarin de problematiek in beeld wordt gebracht en mog elijke instrumenten/strategieën op een rij worden gezet.
2.
Een fase van strategiebepaling, waarin gezamenlijk wordt gekomen tot een visie en gedragen strategie.
De eerste fase is uitgevoerd in het korte tijdsbestek van drie maanden (februari t/m april 2013). In dit rapport staan de resultaten van deze eerste fase verwoord. Op basis van de rapportage zal een besluit moeten worden genomen over de inrichting van het proces van de tweede fase.
1
Noordoost-Twente
1
Aanpak
Bij de inventarisatiefase is gekozen voor een pragmatische aanpak. Allereerst zijn bestaande databestanden bewerkt en geanalyseerd om te komen tot (a) een kader voor nadere analyse en (b) een eerste indruk van de problematiek. Dit beeld is aang evuld met een overzicht van de belangrijkste relevante trends. De resultaten van dit deskresearch zijn vervolgens aangevuld met lokaal beschikbare kennis. Hiertoe zijn op 13 en 14 maart 2013 sessies georganiseerd met lokaal deskundigen bij de drie g emeenten. Tijdens deze sessies is gebruik van veel kaartmateriaal, dat heeft geholpen aandachtsgebieden te lokaliseren. Deze kaarten zijn niet in deze rapportage opgen omen. Parrallel aan bovenstaande werkzaamheden is gestart met opstellen van een ove rzicht van mogelijke instrumenten en strategieën om problemen te voorkomen dan wel te verhelpen. Ook hier geldt dat eerst studie van achter het bureau is verricht en ve rvolgens de resultaten zijn aangevuld met lokale inzichten én bestaand beleid. Hiertoe is op 4 april een sessie gehouden met lokaal deskundigen. Bij de aanpak is dus sterk geleund op de inzet van lokale betrokkenen en lokaal b eschikbare kennis en kunde. Dit rapport is d an ook in zekere zin een coproductie van de onderzoekers en adviseurs van RIGO en de lokaal betrokkenen. Deze samenwe rking heeft niet alleen de kwaliteit en diepgang van de analyses mede bepaald, ook is hiermee lokaal draagvlak en betrokkenheid gecreëerd. Deze zijn van groot belang, want uiteindelijk zijn de lokale partijen die gezamenlijk het beleid moeten gaan vor mgeven en uitvoeren. Dit is nodig, want er liggen de nodige uitdagingen in het verschiet, zo zal blijken uit deze rapportage. Leeswijzer
Voorafgaand aan deze studie was al duidelijk dat de uiteindelijke strategie recht moet doen aan de grote diversiteit binnen de regio. De drie gemeenten bestaan elk uit een flink aantal kernen, met elk hun eigen karakteristieken en dynamiek. Vandaar dat in hoofdstuk 2 een beknopte typering van de verschillende kernen is opgenomen. Transformatieopgaven ontstaan doordat bestaande gebouwen of locaties hun oude functie verliezen. Hieraan liggen per type gebruik/functie verschillende trends aan ten grondslag. In hoofdstuk 3 wordt per functie een beeld gegeven van de actuele situatie en de te verwachten ontwikkelingen. In hoofdstuk 4 wordt een overzicht gegeven van het bestaande beleidsinstrumentar ium en de mogelijke aanvullende instrumenten en strategieën om de problemat iek te lijf te gaan. Het rapport wordt afgesloten met een beknopte samenvatting en gevolgtrekking ric hting de tweede fase.
2
2
Kernprofielen Noordoost-Twente is een uitgestrekte landelijke regio. In een mooi landschap – door het Rijk erkent door de status Nationaal Landschap – liggen in totaal 26 kernen. Deze kernen hebben onderlinge relaties, maar hebben ook elk hun eigen karakteristiek. In het te ontwikkelen beleid zal recht moeten worden gedaan aan deze diversiteit. In dit hoofdstuk geven we een beknopte typering van de kernen in de drie gemeenten die – samen met Oldenzaal – de regio Noordoost-Twente vormen. Deze profielen zijn grotendeels gebaseerd op de RIGO-gebiedstypering, die tevens wordt benut in het traject richting een regionale woonvisie voor Twente. Ook bij de analyse in het volgende hoofdstuk is gebruik gemaakt van gelijke bronnen en definities, waardoor de ontwikkelingsstrategie straks goed aansluit op de regionale visie. In het vervolg van dit hoofdstuk bespreken we eerst de demografische ontwikkelingen en economische structuur op gemeentelijk niveau. Vervolgens dalen we af naar de kenmerken van de verschillende kernen. Per gemeente bespreken we eerst de functionele samenstelling van de bebouwing, waarna we inzoomen op de specifieke kenmerken van de kernen in termen van opbouw van de woningvoorraad en bevolking ssamenstelling. f i g u u r 2 - 1 K e r n e n i n T u b b e r g e n , D in k e l la n d e n L o s s e r
3
2.1
Demografie en economie in Noordoost-Twente Demografische verwachtingen
Volgens de berekeningen van de PRIMOS-prognose neemt tot 2030 het aantal huishoudens in alle drie gemeenten toe (figuur 2-2). In Tubbergen en Losser groeit het aantal huishoudens sterker dan in Dinkelland; circa 1 5% tegenover 9%. Het verschil met Tubbergen wordt voor een belangrijk deel verklaard door de huidige bevolking ssamenstelling: de bevolking in Tubbergen is wat minder vergrijst en telt meer jong eren (starters). Het verschil met Losser heeft vooral te maken met de in de prognose gedane aannamen over de nieuwbouw, zie zorgt voor meer instroom van gezinnen. De verschillen in de ontwikkeling van het totaal aantal huishoudens, zijn dan vrijwel vo lledig toe rekenen aan het aan het aantal gezinnen met kinderen (tabel 2-2). f i g u u r 2 - 2 R e l a t i e v e o n t w i k k e l in g in w o n e rs e n h u is h o u d e n s 2 0 1 1 - 2 0 4 0 , P R I M O S 2011 (2011 = 100%)
f i g u u r 2 - 3 L e e f t i j d s o p b o u w i n w o n e rs g e m e e n t e n N O T , 2 0 1 3
4
Tot 2030 neemt in Dinkelland het aantal gezinnen met kinderen af met 3%; +6% in Tubbergen en 0% in Losser. In absolute zin stijgt het aantal huishoudens tussen 2013 en 2030 in Dinkelland met bijna 800 huishou dens, pas na 2030 neemt hier het aantal huishoudens af. Het aantal inwoners zal wel geleidelijk afnemen. Van krimp is in Tu bbergen en Losser , qua huishoudens en qua inwoners, voorlopig geen sprake. In Tu bbergen neemt het aantal huishoudens tussen 2013 en 2030 met circa 1.100 toe en in Losser met circa 1.300. f i g u u r 2 - 4 A a n t a l h u i s h o u d e n s in 2 0 1 1 , 2 0 2 0 e n 2 0 2 0 , P R I M O S 2 0 1 1
2
t a b e l 2 - 1 A a n t a l i n w o n e r s e n h u is h o u d e n s in 2 0 1 3 - 2 0 4 0 , P R I M O S 2 0 1 1
Dinkelland Losser Tubbergen
- inw
2013
2015
2020
2025
2030
2035
2040
26.050
25.930
25.620
25.430
25.220
25.110
24.940
- hh
9.760
9.850
10.130
10.400
10.540
10.550
10.490
- inw
22.720
22.720
23.350
24.050
24.280
24.330
24.430
- hh
9.250
9.360
9.860
10.320
10.590
10.660
10.760
- inw
21.340
21.340
21.630
21.960
22.170
22.140
21.990
- hh
7.760
7.840
8.220
8.620
8.880
8.970
9.010
In tabel 2-2 staan de uitkomsten van de PRIMOS-prognose uitgesplitst naar leeftijdsklassen en huishoudenstypen. Voor alle drie de gemeenten geldt dat door de vergri jzing het aandeel ouderen flink zal toenemen. Hierdoor, maar ook door de toenemende individualisering, groeit vooral de groep alleenstaanden. De gezinnen met kinderen blijft in alle drie de gemeenten de dominerende groep, maar zal in absolute zin niet tot nauwelijks toenemen tot 2030.
2
2013 is de uitkomst van de PRIMOS-prognose 2011.
5
t a b e l 2 - 2 A a n t a l i n w o n e r s n a a r le e f t i j d e n h u is h o u d e n s n a a r t y p e v o lg e n s P R I MOS 2011 Dinkelland
2013
2020
2030
2013-2020
2020-2030
2013-2030
< 25 jaar
8.100
7.250
6.330
-10%
-13%
-22%
25-45 jaar
5.410
4.900
5.510
-9%
12%
2%
45- 65 jaar
7.690
7.680
6.100
0%
-21%
-21%
65 - 75 jaar
2.560
3.110
3.750
21%
21%
46%
> 75 jaar
2.300
2.690
3.540
17%
32%
54%
26.050
25.620
25.220
-2%
-2%
-3%
alleenstaand
2.310
2.630
3.040
14%
16%
32%
samenwonend (overige hh typen)
3.070
3.230
3.260
5%
1%
6%
hh met kinderen (1-ouder)
4.380
4.270
4.240
-3%
-1%
-3%
totaal
9.760
10.130
10.540
4%
4%
8%
2013
2020
2030
2013-2020
2020-2030
2013-2030
< 25 jaar
6.290
6.180
6.070
-2%
-2%
-3%
25-45 jaar
4.930
4.460
4.860
-10%
9%
-1%
45- 65 jaar
7.040
6.990
6.100
-1%
-13%
-13%
65 - 75 jaar
2.680
3.330
3.610
24%
8%
35%
> 75 jaar
1.780
2.390
3.630
34%
52%
104%
22.720
23.350
24.280
3%
4%
7%
alleenstaand
2.310
2.660
3.220
15%
21%
39%
samenwonend (overige hh typen)
3.390
3.610
3.630
6%
1%
7%
hh met kinderen (1-ouder)
3.540
3.590
3.740
1%
4%
6%
totaal
9.250
9.860
10.590
7%
7%
14%
2013
2020
2030
2013-2020
2020-2030
2013-2030
< 25 jaar
7.080
6.550
6.030
-7%
-8%
-15%
25-45 jaar
4.800
4.560
5.310
-5%
16%
11%
45- 65 jaar
6.110
6.350
5.350
4%
-16%
-12%
65 - 75 jaar
1.820
2.330
2.940
28%
26%
62%
> 75 jaar
1.530
1.850
2.550
21%
38%
67%
21.340
21.630
22.170
1%
2%
4%
alleenstaand
1.730
1.940
2.320
12%
20%
34%
samenwonend (overige hh typen)
2.340
2.650
2.860
13%
8%
22%
hh met kinderen (1-ouder)
3.690
3.630
3.700
-2%
2%
0%
totaal
7.760
8.220
8.880
6%
8%
14%
inwoners
totaal huishoudens
Losser inwoners
totaal huishoudens
Tubbergen inwoners
totaal huishoudens
Economische structuren
De arbeidsmarkt wordt over het algemeen beschouwd als een regionale markt. Ec hter, op een laag schaalniveau kan er sprake zijn van nauwe banden tussen bedrijven en de lokale samenleving (de ondernemers in het MKB zijn vaak ook geboren en getogen in de gemeente waar het bedrijf gevestigd is). Daarnaast geldt dat vanuit het
6
verleden bepaalde sectoren in bepaalde gebieden dominant zijn. Daar waar dit het geval is, zal de ontwikkeling in deze specifieke sector in hoge mate bepalend zijn voor de risico’s voor leegstand van bedrijfspanden en kantoren. t a b e l 2 - 3 A a n t a l v e s t i g i n g e n n a a r b e d r ij f s t a k (S B I 2 0 0 8 ), 2 0 1 2 (b ro n : C B S ) A Landbouw, bosbouw en v isserij B Delfstoffenwinning C Industrie D Energievoorziening E Waterbedrijven en afvalbeheer F Bouwnijverheid G Handel H Vervoer en opslag I Horeca J Informatie en communicatie K Financiële dienstverlening L Verhuur en handel v an onroerend goed M Specialistische zakelijke diensten N Verhuur en overige zakelijke diensten R Cultuur, sport en recreatie S Overige dienstverlening totaal totaal aantal vestigingen
Dinkelland 19% 0% 5% 0% 0% 9% 20% 2% 5% 2% 11% 3% 11% 4% 4% 6% 100% 2.205
Losser 12% 0% 5% 0% 0% 10% 26% 1% 6% 3% 9% 2% 12% 4% 4% 7% 100% 1.370
Tubbergen 22% 0% 4% 0% 0% 14% 22% 2% 4% 2% 10% 2% 8% 2% 3% 4% 100% 1.815
Twente Nederland 7% 5% 0% 0% 6% 5% 0% 0% 0% 0% 11% 11% 24% 19% 2% 3% 4% 4% 4% 5% 10% 9% 2% 3% 15% 20% 4% 5% 4% 6% 6% 6% 100% 100% 41.255 1.273.575
t a b e l 2 - 4 A a n t a l b a n e n n a a r b e d ri j f s t a k (S B I 2 0 0 8 ) , 2 0 1 2 (b ro n : C B S ) Dinkelland A Landbouw, bosbouw en v isserij 6% B Delfstoffenwinning 0% C Industrie 0% D Energievoorziening 0% E Waterbedrijven en afvalbeheer 0% F Bouwnijverheid 14% G Handel 25% H Vervoer en opslag 4% I Horeca 15% J Informatie en communicatie 0% K Financiële dienstverlening 1% L Verhuur en handel v an onroerend goed 0% M Specialistische zakelijke diensten 4% N Verhuur en overige zakelijke diensten 10% O Openbaar bestuur en overheidsdiensten 0% P Onderwijs 0% Q Gezondheids- en welzijnszorg 16% R Cultuur, sport en recreatie 2% S Overige dienstverlening 2% totaal 100% totaal aantal banen 7.000
Losser 1% 0% 0% 0% 0% 4% 23% 4% 12% 1% 1% 0% 4% 14% 0% 0% 35% 1% 1% 100% 4.680
Tubbergen 3% 0% 0% 0% 0% 28% 26% 3% 11% 0% 3% 0% 5% 2% 0% 0% 17% 2% 1% 100% 5.330
Twente Nederland 1% 1% 0% 0% 15% 10% 0% 0% 0% 0% 6% 5% 17% 17% 4% 5% 4% 4% 2% 3% 2% 3% 1% 1% 5% 6% 9% 11% 5% 7% 8% 7% 20% 17% 1% 2% 2% 2% 100% 100% 282.300 7.904.700
Bovenstaande tabellen geven de verdeling weer van het aantal vestigingen ( tabel 2-3) en het aantal banen (tabel 2-4) naar bedrijfstak. De gemeente Dinkelland heeft de meeste banen; circa 7.000. Hiervan is ongeveer een kwart in de handel. Ook de g ezondheidszorg/welzijn en de horeca zijn belangrijk voor de arbeidsmarkt in Dinkel-
7
land. Voor Tubbergen geld dat bijna een derde van alle banen in de bouwsector valt. Dit is flink hoger dan in de andere gemeenten, maar ook ten opzichte van de regio Twente (6%) en Nederland (5%). De gemeente Losser heeft vooral veel banen in de zorg en welzijnsector (35%), maar ook de handel, zakelijke dienstverlening en de h oreca zijn belangrijk voor de werkgelegenheid in Losser.
2.2
Gemeente Losser Voor de gemeente Losser richten we ons vooral op de drie groo tste kernen: Losser, De Lutte en Overdinkel. De overige (kleine) kernen Beuningen en Glane hebben we in dit hoofdstuk samen gevoegd. figuur 2-5 Wonen in Losser
F u n c t i o n a l i t e i t b e b o u w i n g p e r k e rn
In de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) is van vrijwel ieder pand de g ebruikersfunctie opgenomen. In tabel 2-5 is per kern de verdeling van de functies te zien naar aantal vierkante meters. In de gemeente Losser totaal wordt bijna 80% van het bebouwde oppervlak gebruikt als woonfunctie. Dit is iets hoger dan het gemi ddelde van de drie gemeenten. In de kern Losser is de meeste industrie te vinden (12%). Ook in De Lutte is industrie aanwezig (8%), maar wat voor De Lutte vooral t yperend is dat bijna 10% van het gebruikersoppervlak een bijeenkomstfunctie heeft. Dit is waarschijnlijk het zwembad / sporthal dat bij het recreatiewoningenpark on twikkeld zou worden. In de praktijk wordt er geen gebruik gemaakt van deze voorzi eningen, omdat het nooit is afgebouwd. De vraag is of het pand ooit in gebruik gen omen gaat worden en welke functie het dan zal krijgen. De laatste jaren zijn diverse plannen voor herbestemming gepasseerd, waaronder (recentelijk) voor een soort Outletcenter. De kern Overdinkel is, net zoals de overige kernen, een echte ‘woo nkern’; 90% van het bebouwde oppervlak heeft de functie wonen.
8
t a b e l 2 - 5 V e r d e l i n g a a n t a l v i e r k a n t e m e t e r n a a r g e b ru i k e rs f u n c t ie L o s s e r (b r o n : BAG 2013)
Losser
de Lutte
Overdinkel
overige kernen
totaal Losser
totaal NOT
woonfunctie
75%
76%
90%
86%
78%
75%
industriefunctie
12%
8%
3%
2%
9%
12%
bijeenkomstfunctie
4%
9%
3%
9%
5%
3%
winkelfunctie
3%
1%
2%
0%
3%
3%
kantoorfunctie
2%
2%
0%
0%
1%
1%
onderwijsfunctie
1%
1%
1%
1%
1%
1%
gezondheidszorgfunctie
1%
0%
0%
0%
1%
0%
logiesfunctie
0%
3%
0%
1%
1%
1%
sportfunctie
1%
1%
0%
0%
1%
1%
overigegebruiksfunctie
1%
0%
0%
0%
1%
3%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
1.128.800
363.200
270.100
133.600
1.895.700
6.173.600
totaal totaal m2
De woningvoorraad
Op basis van de BAG heeft RIGO een gebiedstypering ontwikkeld die op een zeer laag schaalniveau het type bebouwing laat zien. In figuur 2-6 is de verdeling van de voorraad weergegeven naar woningtype en bouwperiode. Net zoals in de andere twee gemeenten bestaat in Losser circa een kwart van de voorraad uit jaren ’60/’70 doo rzonwoningen. De gemeente Losser heeft iets meer vooroorlogse bebouwing dan Tu bbergen en Dinkelland. Dit komt vooral voor in Overdinkel en in ‘overig Losser’. Ruim een vijfde van de voorraad in de kern Losser is gebouwd aan het einde van de jaren ’70. Wegens de structuur van deze wijken, worden ze ook wel ‘bloemkoolwijken’ g enoemd. Bijna de helft van de voorraad in De Lutte is na 1990 gebouwd. In het algemeen is de kans op leegstand het grootst in de vroeg-naoorlogse woningen. Jaren ‘50/’60-wijken (doorzonwoningen) zijn typische stempelwijken met een monotone woningvoorraad. Het zijn vaak kleine, schrale, slecht aanpasbare woningen. Jaren ‘70/’80-wijken zijn de typische bloemkoolwijken. In de randstad en grote steden wordt hiervan gesteld dat dit de nieuwe probleemw ijken zijn. Dit beeld werd in Noordoost-Twente niet herkend. Doorgaans zijn dit prima wijken met aantrekkeli jke, vaak grote, woningen. De kernen Overdinkel en Losser moeten hiervoor wel waakzaam zijn. Waar nu de leefbaarheid in de bloemkoolwijken nog vaak goed is, kan de aankomende vergrijzing in met name de bloemkoolwijken in de toekomst leiden tot leefbaarheidsproblemen en/of leegstand.
9
f i g u u r 2 - 6 G e b i e d s t y p e r i n g f y s ie k e o m g e v in g (e xc lu s ie f b u it e n g e b ie d ) , k e rn e n Losser (bron: BAG, bewerking RIGO)
D e s o c i a a l e c o n o m i s c h e s a m e n s t e l lin g
De huishoudens in de gemeente Losser zijn gemiddeld genomen minder welvarend dan de huishoudens in de andere gemeenten in NOT. Het merendeel van de huishoudens in de gemeente Losser zijn gezinnen of paren met een modaal inkomen.
Demografische verwachtingen
Op basis van de PRIMOS-prognose heeft RIGO bevolkingsprognoses opgesteld voor de kernen in Losser. Zoals al eerder is gebleken neemt het aantal inwoners én huisho udens tot 2030 toe. Maar binnen de gemeente kunnen er kernen zijn die groeien en die krimpen. Hoe lager het schaalniveau, hoe groter de onzekerheidsmarges die gelden bij prognoses. Het doorgaan van een enkel nieuwbouwproject kan in een kleine kern het verschil maken tussen krimp of groei. In dit onderzoek werken we op kernn iveau met twee varianten, om daarmee in bandbreedten de toekomstige ontwikkelingen inzichtelijk te maken:
Natuurlijke ontwikkelingvariant. Bij deze variant is de verdeling van de bevo lkingsgroei over de kernen bepaald aan de hand van de te verwachten natuurlijke ontwikkelingen in de betreffende kern. De door PRIMOS voorspelde groei slaat
10
neer in die kernen waar deze, gegeven processen van ouder worden, geboorte en sterfte, verwacht mag worden.
Migratietrendvariant. Bij deze variant wordt bij de verdeling over kernen naast natuurlijke ontwikkelingen ook rekening gehouden met de migratiestromen van en naar de kernen. Hierbij zijn de trends van de afgelopen vijf jaar doorgetrokken naar de toekomst.
In tabel 2-6 staan de uitkomsten van de kernprognoses weergegeven. Bij elke variant is de gemeentelijke PRIMOS-prognose als uitgangspunt genomen. Op basis van de natuurlijke ontwikkeling zullen alle kernen tot 2030 groeien qua huishoudensaantal. Relatief gezien groeit de kern Losser het minst, namelijk met 11% tegenover circa 20% in de andere kernen. Maar in absolute zin groeit de kern Losser het sterkst; circa 630 huishoudens tot 2030. Wanneer er ook rekening wordt gehouden met verhuizingen tussen de kernen, dan blijkt de groei in Losser iets groter te zijn (750 huishoudens). Deze huishoudens zullen vooral uit Overdinkel en overig Losser komen. Ook De Lutte zal, rekening houdend met de migratiepatronen uit het verleden, groeien. t a b e l 2 - 6 O v e r z i c h t s t a b e l k e rn p ro g n o s e s L o s s e r (b r o n : P R I M O S 2 0 1 1 , G B A L o s s e r, bewerking RIGO)
f i g u u r 2 - 7 . V r o e g n a o o r l o g s e (d u b b e le w o o n la a g ) w o n in g e n D e n e k a m p
11
2.3
Gemeente Dinkelland Ook voor de gemeente Dinkelland richten we ons vooral op de drie grootste kernen: Denekamp, Ootmarsum en Weerselo. De overige (kleine) kernen hebben we in dit hoofdstuk samen gevoegd. F u n c t i o n a l i t e i t b e b o u w i n g p e r k e rn
Bijna driekwart van het bebouwde oppervlak in Dinkelland wordt voor wonen g ebruikt (zie tabel 2-7). Dit is iets lager dan het gemiddelde van de drie gemeenten. Met name in de kleine kernen en in Weerselo heeft een groot aandeel van de voorraad een ‘woonfunctie’. In Ootmarsum is een vijfde industrie en in Denekamp en Weerselo is dit circa 10%. Denekamp kent een hoog percentage ‘overige gebruikersfunctie’. Wat dat precies inhoudt is helaas niet uit het BAG op te maken. De woningvoorraad
De opbouw van de woningvoorraad van Dinkelland lijkt sterk op het totaal van de drie gemeenten in Noordoost-Twente. Circa een kwart van de voorraad bestaat uit jaren ’60/’70 doorzonwoningen en komt in alle kernen in min of mee r dezelfde mate voor. Hetzelfde geldt voor de ‘bloemkoolwijken’. Ruim een vijfde van de voorraad is g ebouwd aan het einde van de jaren ’70. De nieuwbouw vanaf 1990 is in Weerselo ruim opgezet. Het kleine aandeel historische kern in Weerselo is het bescherm d historisch dorpsgezicht Het Stift. Ootmarsum heeft het grootste aandeel vooroorlogse bebo uwing veelal in het centrum van de kern en heeft als vrijwel de enige kern nieuwbouw appartementen. t a b e l 2 - 7 V e r d e l i n g a a n t a l v i e r k a n t e m e t e r n a a r g e b ru i k e rs f u n c t ie D in k e lla n d (bron: BAG 2013)
Denekamp Ootmarsum
Weerselo
overige totaal kernen Dinkelland totaal NOT
woonfunctie
62%
66%
82%
84%
71%
75%
industriefunctie
11%
21%
10%
5%
11%
12%
overigegebruiksfunctie
16%
0%
1%
3%
8%
3%
winkelfunctie
5%
2%
2%
2%
3%
3%
bijeenkomstfunctie
2%
3%
1%
2%
2%
3%
onderwijsfunctie
2%
1%
1%
1%
1%
1%
sportfunctie
1%
1%
1%
2%
1%
1%
kantoorfunctie
1%
2%
1%
0%
1%
1%
logiesfunctie
1%
2%
0%
1%
1%
1%
gezondheidszorgfunctie
0%
1%
0%
0%
0%
0%
totaal totaal m2
100%
100%
100%
100%
100%
100%
914.000
416.600
232.600
632.700
2.195.900
6.173.600
Ook voor de kernen in Dinkelland geldt dat de kans op leegstand het grootst in de vroeg-naoorlogse woningen. Deze woningen zijn vaak klein en slecht aanpasbaar voor
12
ouderen. De jaren ‘70/’80-wijken doorgaans prima wijken met aantrekkelijke, vaak grote, woningen. Wel moet de gemeente waakzaam zijn; waar nu de leefbaarheid in de bloemkoolwijken nog vaak goed is, kan de aankomende vergrijzing in vooral de bloemkoolwijken in de toekomst leiden tot leefbaarheidsproblemen en/of leegstand. f i g u u r 2 - 8 G e b i e d s t y p e r i n g f y s ie k e o m g e v in g (e xc lu s ie f la n d e li j k g e b ie d ) k e r n e n D i n k e l l a n d ( b r o n : B A G , b e w e rk in g R I G O )
D e s o c i a a l e c o n o m i s c h e s a m e n s t e l lin g
Ook qua bevolkingsopbouw wijkt Dinkelland niet veel af van de regio Noordoost Twente. Zestig procent van de huishoudens zijn gezinnen of paren met een modaal inkomen. Dit is in alle kernen ongeveer gelijk. Ootmarsum is een welvarende kern met relatief veel gezinnen en paren met een hoog inkomen. Ook de ouderen die er wonen zijn welvarend. Demografische verwachtingen
Op basis van de PRIMOS-prognose heeft RIGO bevolkingsprognoses opgesteld voor de 3 kernen in Dinkelland . In de vorige paragraaf met de kerntypering van Losser, is een toelichting gegeven op de methode en toegepaste varianten. De verwachting is dat het aantal inwoners in de Dinkelland tot 2030 zal afneme n met
3
Naast de drie hoofdkernen zijn er ook kernprognoses opgesteld voor Rossum, Deurningen en Saasveld. De overige (kleine) kernen vallen onder ‘overig Dinkelland’.
13
bijna 800 inwoners. Op basis van de natuurlijke ontwikkeling zal deze afname vooral in Denekamp en Ootmarsum terecht komen. Wanneer er ook rekening wordt geho uden met de verhuizingen tussen de kernen, dan zal de krimp van het aantal inwoners in Denekamp worden opgevangen door de migratie vanuit Deurningen en overig Di nkelland. Zoals we al eerder hebben gezien neemt het aantal huishoudens tot 2030 toe met circa 800 huishoudens (zo’n 50 huishoudens per jaar). Op basis van de natuurlijke ontwikkelingen zal hiervan circa een kwart in Denekamp terecht komen (210 huisho udens). De kernen Weerselo, Rossum en Saasveld groeien percentueel het sterkst, met ruim 100 huishoudens tot 2030. t a b e l 2 - 8 O v e r z i c h t s t a b e l k e rn p ro g n o s e s D in k e l la n d (b ro n : P R I M O S 2 0 1 1 , G B A Dinkelland, bewerking RIGO) inwoners 2013-2030
2.4
huishoudens 2013-2030
%
%
abs
abs
%
%
abs
abs
natuurlijke
migratie
natuurlijke
migratie
natuurlijke
migratie
natuurlijke
migratie
2013
ontwikkeling
trend
ontwikkeling
trend
ontwikkeling
trend
ontwikkeling
trend
Denekamp
9.900
-5%
2%
-460
160
5%
12%
210
460
Ootmarsum/Oud
4.710
-7%
-5%
-330
-240
2%
4%
20
80
Weerselo
3.020
0%
3%
10
70
11%
14%
120
160
Rossum
2.320
-1%
-4%
-10
-100
13%
8%
110
60
Deurningen
1.910
-2%
-12%
-50
-230
10%
-3%
80
-20
Saasveld
1.670
2%
-4%
40
-70
20%
12%
120
70
overig Dinkelland
2.470
1%
-15%
10
-380
14%
-3%
120
-30
totaal Dinkelland
26.000
-3%
-3%
-780
-780
8%
8%
780
780
Tubbergen Voor de gemeente Tubbergen richten we ons op de drie hoofdkernen Tubbergen, Geesteren en Albergen. De overige (kleine) kernen hebben we in dit hoofdstuk samen genomen. F u n c t i o n a l i t e i t b e b o u w i n g p e r k e rn
Gemeente Tubbergen heeft wat meer industrie dan de andere gemeenten in Noordoost-Twente. Deze industrie is in alle kernen van Tubbergen te vinden. In de BAG vallen onder ‘industrie’ alle bedrijfspanden . Gezien het feit dat dat de bouwsector goed vertegenwoordigd is in Tubbergen, is het aannemelijk dat het hoge aandeel industrie in de kernen wordt verklaard door de bouwbedrijven en/of bedrijven aan huis. Albergen en de overige kernen bestaan voornamelijk (meer dan 80%) ui t panden met een woonfunctie. Het meest aantal vierkante meters aan winkels is terug te vinden in Tubbergen.
14
t a b e l 2 - 9 V e r d e l i n g a a n t a l v i e r k a n t e m e t e r n a a r g e b ru i k e rs f u n c t ie T u b b e rg e n (bron: BAG 2013)
Tubbergen Geesteren
Albergen
overige totaal kernen Tubbergen totaal NOT
woonfunctie
68%
74%
81%
82%
76%
75%
industriefunctie
17%
18%
13%
12%
15%
12%
winkelfunctie
6%
4%
2%
0%
3%
3%
bijeenkomstfunctie
3%
1%
1%
2%
2%
3%
kantoorfunctie
2%
0%
1%
1%
1%
1%
onderwijsfunctie
1%
0%
1%
1%
1%
1%
sportfunctie
1%
1%
1%
0%
1%
1%
logiesfunctie
0%
0%
0%
1%
0%
1%
overigegebruiksfunctie
1%
1%
0%
0%
0%
3%
gezondheidszorgfunctie totaal totaal m2
1%
0%
0%
0%
0%
0%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
547.500
467.500
325.800
741.100
2.081.900
6.173.600
De woningvoorraad
De bebouwing van de gemeente Tubbergen is relatief jong. Ten opzichte van de regio Noordoost Twente is er weinig vooroorlogse en vroeg-naoorlogse bebouwing . Ook het aandeel doorzonwoningen uit de jaren ’60 en begin jaren ’70 is minder in Tub bergen aanwezig. Meer dan een derde van voorraad is gebouwd na 1990. Met name in Geesteren en Albergen bestaat een groot deel van voorraad uit ruim opgezette nieuwbouw (circa 20%). In Tubbergen en Geesteren heeft in de jaren ’90 in de dorp skernen herstructurering plaatsgevonden.
f i g u u r 2 - 9 V r o e g - n a o o r l o g s e w o n in g e n T u b b e rg e n
15
f i g u u r 2 - 7 0 G e b i e d s t y p e r i n g f y s i e k e o m g e v in g (e xc l u s ie f b u it e n g e b ie d ) , k e rn e n T u b b e r g e n ( b r o n : B A G , b e w e rk in g R I G O )
D e s o c i a a l e c o n o m i s c h e s a m e n s t e l lin g
In Tubbergen wonen relatief gezien minder ouderen met een laag inkomen en wat meer gezinnen en paren met een modaal inkomen. De oudere huishoudens wonen met name in Tubbergen en Geesteren. Demografische verwachtingen
In paragraaf 2.1 staan de demografische prognoses voor de gemeente Tubbergen besproken. Het is in deze fase niet mogelijk gebleken kernprognoses op te stellen. Afhankelijk van beschikbare middelen worden deze in een vervolgfase alsnog opg esteld.
16
3
Transformatieopgaven De exacte aard en omvang van de toekomstige transformatieopgaven is moe ilijk te voorspellen. Wel is het mogelijk risicogebieden te identificeren, waar leegstand op de loer ligt die de beeldkwaliteit en leefbaarheid in de kernen of de economische vitaliteit negatief kunnen beïnvloeden. Dit beeld van – toenemende - risico’s toont in combinatie met de problemen die nu al zich tbaar zijn, de noodzaak en urgentie van de ontwikkelingsstrategie duidelijk aan. In het voorgaande hoofdstuk zijn de verschillende kernen in NOT getypeerd. Er is inzicht geboden in de veranderende bevolkingssamenstelling, de samenstelling van de woningvoorraad en de overige bebouwing. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste problemen per gebruiksfunctie en de relevante ontwikkelingen beschreven . De problemen en ontwikkelingen voor de in omvang veruit belangrijkste functie, het wonen, wordt als eerste besproken. Daarna worden de andere functies besproken. Ten behoeve van de analyses zijn kaarten opgesteld, die kunnen worden b enut bij het identificeren van risicogebieden én de uitwerking in de vorm van gebiedsgericht beleid. Deze kaarten zijn voor het gehele gebied op een separate CD -ROM meegeleverd. In deze rapportage wordt volstaan met enkele uitsneden.
3.1
Wonen De situatie op de Nederlandse woningmarkt is niet florissant. De verkoopprijzen d alen, de druk op de huursector neemt toe en de nieuwbouw en herstructurering is deels stilgevallen. Toch geldt voor Nederland – anders dan in landen als Spanje – dat er geen sprake is van een overmaat aan woningen. Er is – althans in aantal - voldoende vraag en het aantal huishoudens neemt nog toe. Hoewel deze toename in NOT de komende periode minder is dan in de rest van het land, blijft er zeker tot 2030 sprake van een toenemende behoefte. Hoewel er door de economische crisis op dit moment in NOT meer leegstand in de koopsector is dan in het verleden, is er op dit geen structurele leegstand. Het is meer een uiting van de moeilijke koopmarkt van dit moment. Ook in de toekomst hoeven er geen problemen te ontstaan. Het aantal huishoudens blijft zoals gezegd nog toenemen, dus is er enige ruimte voor uitbreiding van de voorraad. Dit moet echter wel gecontroleerd en gedoseerd gebeuren, omdat anders in de slechtere delen van de voorraad problemen ontstaan. In dit onderzoek is daarom gekozen voor een aanpak die risicogebieden in beeld brengt, aan de hand van diverse kwalitatieve dimensies. Het gaat hier om de dimensies: 1.
Leefbaarheid;
2.
Vergrijzing;
3.
Woningwaarde;
17
4.
Type/kwaliteit bebouwing;
5.
Duurzaamheid;
6.
Levensloopbestendigheid;
7.
Actuele leegstand.
Bij elke dimensie worden de risicogebieden in beeld gebracht. Als de diverse kaartlagen over elkaar heen worden gelegd, ontstaat zicht op potentiele probleemgebieden . In de mogelijke aanpak kan hierop worden aange sloten in de vorm integraal beleid. Het is echter niet zo dat de kans op leegstand per definitie hoger is als er meerdere problemen spelen. Er is immers geen statistisch model aanwezig om de onderlinge weging van de dimensies te bepalen. Bovendien is de kans op leegstand mede afhankelijk van onzekere ontwikkelingen in de toekomst (zoals de ontwikkeling van de woonwensen en de gerealiseerde nieuwbouw).
3.1.1
Leefbaarheid De leefbaarheid in NOT is over het algemeen goed . Wel zijn er relatieve verschillen binnen de gemeenten. Deze komen niet naar voren als NOT wordt afgezet tegen het landelijk gemiddelde, dan scoort heel NOT positief, maar wel als we de regio Twente als referentie nemen. De gebieden met de laagste leefbaarheid zijn in deze kaarten omcirkeld. De scores uit de leefbaarometer (zie www.leefbaarometer.nl voor meer informatie over dit instrument) zijn een goede indicator voor het achterhalen van risicogebi eden, juist omdat het een samengestelde score is waarin verschillende factoren mee tellen. De woningwaarde speelt in de score een rol, maar ook zaken als veiligheid en de bewonerssamenstelling. De gebieden met een lage leefbaarheid hebben een ve rhoogde kans op leegstand. Dit wil echter niet zeggen dat leegstand altijd het perspectief is. In de gebieden met een lagere leefbaarheid staan vaak sociale huurwoningen. Zolang er minder welgestelde huishoudens zijn, zullen deze woningen verhuurd bli jven, omdat men simpelweg geen alternatief heeft.
3.1.2
Vergrijzing De naoorlogse geboortegolfgeneratie bereikt in dit decennium de leeftijd van 65 jaar. Hierdoor neemt het aantal ouderen in Nederland en ook in NOT sterk toe. Dit heeft consequenties op uiteenlopende terreinen ; de eisen aan de woningvoorraad en het voorzieningenniveau veranderen . De vergrijzing betekent dat er op termijn woningen vrij zullen kunnen, doordat de ouderen komen te overlijden of naar een beschermde woonvorm verhuizen (op dit moment komen er naar schatting in de drie gemeenten ruim 300 woningen op jaarbasis vrij, in 2025 ruim 400 en in 2040 bijna 700). Als er zich op dat moment geen nieuwe bewoner meldt, ontstaat er leegstand. Daar waar het gaat om de meer welgestelde ouderen, mag er vanuit worden gegaan dat deze woningen van een dermate kwaliteit zijn dat er (eventueel na verlaging van de vraagprijs) zich altijd een nieuwe bewoner meldt. Daar waar het gaat om minder welg estelde ouderen is dit in mindere mate het geval, daar zijn de risico’s groter.
18
3.1.3
Woningwaarde De woningwaarde is een belangrijke indicator voor de kwaliteit van woningen. Kwaliteit is een moeilijk meetbaar begrip, omdat iedereen er een eigen interpretatie van kan hebben. Als men bereid is ergens veel voor te betalen, dan is dit een indicator voor een hoge kwaliteit. Uiteraard dient niet gekeken te worden naar de WOZ-waarde van de woning, maar naar de prijs per vierkante meter. Het is immers logisch dat een woning van 100 m2 meer kost dan een woning van 75m2. Gebieden waar de woningwaarde per m2 laag is, hebben blijkbaar in de ogen van de consumenten minder kwaliteit Als er in de toekomst (door overproductie) een ove rschot aan woningen ontstaat, hebben woningen met een lage prijs per m2 een verhoogde kans op leegstand.
3.1.4
Type/kwaliteit bebouwing Hoewel kwaliteit dus een rekbaar begrip is, is er wel enige overeenstemming over het gegeven dat in bepaalde bouwperioden een kwaliteit is gerealiseerd die niet in alle gevallen aan de kwalitatieve eisen van de toekomst voldoet. Landelijk worden in dit kader de ‘bloemkoolwijken’ vaak genoemd, in meer landeli jke gebieden als NOT zijn het naast de bloemkoolwijken uit begin jaren tachtig vaak de naoorlogse en doorzo nwijken (uit de periode 1950-1975).
3.1.5
Duurzaamheid Energiebesparing, in de vorm van CO2-reductie, en een duurzame woon- en leefomgeving zijn belangrijke provinciale doelstellingen. De provincie stimuleert energiebesparing actief, bijvoorbeeld door het opstellen van energieloketten, het verstrekken van duurzaamheidsleningen en het stimuleren van zonnepanelen etc. Daarnaast is de verwachting dat in de toekomst de energieprijzen gaan stijgen. Op dat moment zullen de woonlasten in slecht geïsoleerde woningen toenemen, mogelijk met betalingsproblemen tot gevolg. Kortom, redenen om de duurzaamheid van de bestaande woningvoorraad goed in beeld te krijgen zodat g erichte (beleids)acties mogelijk zijn. De duurzaamheid van de woningvoorraad is in deze studie in beeld gebracht door te kijken naar het energieverbruik per vierkante meter. Dit (ook) omdat een dekkend betrouwbaar bestand over de energieprestaties van de woningen (de energie-labels) ontbreekt. Met name in Denekamp is het energieverbruik hoog. In de gemeente Lo sser zijn er op het oog nauwelijks problemen met de energetische kwaliteit. Hierbij speelt mogelijk een rol dat het om een indicator op buurtniveau gaat, waarbij het energieverbruik wordt uitgemiddeld. Ook speelt een rol dat de voorraad voor een deel bestaat uit gestapelde woningen, waar het energieverbruik in het algemeen laag is.. Overigens geldt dat de energetische kwaliteit een beperkte rol speelt bij de woningkeuze. Mocht dit in de toekomst door stijgende energieprijzen wel het geval zijn, dan zal over het algemeen gelden dat in populaire woonwijken, voor bewoners of ve r-
19
huurders investeringen ter verbetering van de energetische kwaliteit uiteindeli jk zullen renderen.
3.1.6
Levensloopbestendigheid Levensloopbestendigheid heeft een beperkt voorspellende waarde als gebruik wordt gemaakt van het criterium ‘nultredenwoningen’. De niet-nultredenwoningen zijn vaak namelijk geschikt te maken en als de kwaliteit goed is, hebben deze woningen weldegelijk toekomstperspectief voor huishoudens zonder beperkingen. In deze studie wordt daarom gebruikt gemaakt van een smallere definitie van niet-geschikte woningen:
Meergezinswoningen in gebouwen zonder lift. Het gaat da n vooral om de galerij en portiekflats uit de vroeg-naoorlogse en vooroorlogse perioden met drie á vier woonlagen. Bij portieketagewoningen is er soms sprake van een begane grond die in beginsel wel voor bewoning door ouderen geschikt is. De geschiktheid v an deze typen kan dan op 25% worden geraamd.
Kleine eengezinswoningen met een smalle beukmaat (minder dan 5,10 meter) en minimaal twee woonlagen.
Overigens geldt voor Noordoost Twente dat de eerste categorie nauwelijks voorkomt: het gaat hier met name om de kleine gezinswoningen. Deze woningen zijn slecht aanpasbaar en hebben daarnaast vaak een matige (woon-) kwaliteit. Daarom zijn ze niet toekomstbestendig. Inzicht in de levensloopbestendigheid biedt de mogelijkheid om gerichte, gebiedsgerichte beleidsacties te ondernemen. Indien gebieden met weinig geschikte woningen in trek zijn bij starters is er weinig aan de hand, maar daar waar ze worden bewoond door senioren kan worden voorgesorteerd op een (uit nood g edwongen) verhuiswens van deze senioren in de toekomst (door passende huisvesting voor deze groep beschikbaar te maken). Hierbij is het vervolgens maar de vraag of er een nieuwe bewoner kan worden gevonden (senioren domineren de markt steeds meer en daarvoor zijn deze woningen niet geschikt).
3.1.7
Actuele leegstand De actuele leegstand is in theorie een duiding van de huidige problemen én een ind icatie voor verdere problemen in de toekomst. Van echte leegstand is in NOT echter geen sprake. Ten behoeve van dit onderzoek zijn GBA -data gekoppeld aan de BAG. Hierdoor ontstaat zicht op de woningen waar op dit moment niemand staat ing eschreven. Anno 2013 gaat het hier naast huurwoningen, vooral ook om koopwoningen die enige tijd te koop staan of net opgeleverde nieuwbouwwoningen. De leegstand is echter niet structureel en tijdelijk van aard. Actuele leegstand wordt daarom niet als onderscheidende indicator voor leegstand meegenomen.
20
f i g u u r 3 - 1 P o t e n t i e l e r i s i c o g e b ie d e n
21
3.1.8
Samenvattend Verondersteld mag worden dat de risico’s op leegstand groter zijn, als er op meerdere dimensies laag wordt gescoord. Toch is dat geen wet van meden en perzen, want de dimensies zijn ongelijksoortig en de relatieve bijdrage aan het leegstandsrisico is onbekend. In een overzichtskaart staat aangegeven in welke gebieden welke problemen spelen. Hoewel de risico’s dus niet zondermeer mogen worden gestapeld /opgeteld, geldt dat dit overzicht wel houvast kan bieden bij de uiteindelijke aanpak en strategie. Inzicht in de kwalitatieve aard van de problematiek geeft richting aan de gewenste oplossing. Daar waar meerdere problemen cumuleren, is de urgentie waarschijnlijk het grootst en kunnen problemen integraal en gebiedsgericht worden aangepakt.
3.2
Overige functies Waar voor wonen geldt dat het er vooral om gaat in de toekomst – met preventief beleid – problemen te voorkomen, geldt voor de niet-woongebouwen dat de problemen nu al zichtbaar zijn. Vooral in de centra van de dorpen in Noordoost Twente is de leegstand van commercieel en maatschappelijk vastgoed al goed zichtbaar. Een inte4 graal bestand waarin deze leegstand gemeten wordt, is overigens niet beschikbaar. Wel levert het BAG een overzicht van de ruimtelijke spreiding van functies over de gemeenten. Er is een aantal trends in de maatschappij waarneembaar die ervoor zorgen dat de problematiek waarschijnlijk zal toenemen:
Economisch: o
Schaalvergroting. Met name bij winkelvoorzieningen is sprake van schaa lvergroting. Deze zorgt ervoor dat bijvoorbeeld de detailhandel in kleine winkelpanden het lastig heeft.
o
Economische transitie:
o
4
Bepaalde bedrijfssectoren hebben het lastig, door toenemende technische mogelijkheden – bijvoorbeeld – het verplaatsen van de productie richting Azië. De economie wordt sterker kennis gedreven. Traditionele sectoren hebben het lastig.
Het ruimtegebruik in kantoorruimten neemt af, als gevolg van veranderingen in de economie en de intrede van het nieuwe we rken.
Economische crisis. De economische crisis maakt dat consumenten en bedrijven zuinig zijn met investeringen. Deels is dit een tijdelijk effect,
Locatus is een bestand dat qua winkelvoorzieningen uitkomst kan bieden. Dit bestand is echter niet gratis beschikbaar. Niet uit te sluiten is dat het bestand in het kader van de reg ionale woonvisie van Twente wordt aangeschaft en vanaf dat moment ook voor dit traject kan worden gebruikt. Ook kan IBIS voor wat bedrijventerreinen mogelijk het beeld versche rpen.
22
maar de komende jaren zal het effect voelbaar blijven. Dit is sterk voelbaar in de detailhandel en de horeca. De economische crisis heeft eve neens grote consequenties voor de bouw en de handel, van oudsher twee sterke sectoren in NOT. o
Demografisch: o
Minder demografische groei. Zoals al eerder aangegeven zal de groei van de bevolking in de toekomst beperkt zijn en mogelijk ontstaat zelfs een afname. Hierdoor neemt het draagvlak voor voorzieningen af.
o
Veranderende bevolkingssamenstelling. De samenstelling van de bevolking verandert, waardoor ook de voorzieningenbehoefte verandert:
o
Internet(winkelen). De opkomst van het internetwinkelen is niet meer te stoppen en gaat ten koste van de reguliere detailhandel. Het heeft vooral consequenties in de non-food sector. Ook voor andere diensten wordt het internet steeds meer gebruikt (van een digitale bibliotheek tot spree kuren van huisartsen).
Ontgroening zorg bijvoorbeeld voor een afname van de behoefte aan basisscholen en teruglopende ledenaantallen van sportver enigingen.
De vergrijzing zorgt voor een toename van de behoefte aan (b epaalde) zorgvoorzieningen.
Extramuralisering. De extramuralisering zorgt ervoor dat in de toekomst meer ouderen zelfstandig wonen. Dit betekent dat de kwalitatief mindere verpleeg- en verzorgingshuizen mogelijk leeg komen te staan.
Maatschappelijk en bestuurlijk: o
Schaalvergroting. Ook maatschappelijk / bestuurlijk is er sprake van schaalvergroting, die bijvoorbeeld tot uiting komt bij samenwerking tu ssen gemeenten.
o
Veranderende behoeften. De behoefte van de bevolking verandert en gaat samen met veranderende functionele en kwalitatieve eisen aan de bebouwing.
o
Bestuur- en beleidsontwikkelingen. Eerder is al genoemd de extramuralisering, maar ook regelingen voor kinderopvang en bassischolen kunnen de ruimtebehoefte in specifieke sectoren direct raken.
Bovenstaande trends zijn toepassing op uiteenlopende sectoren, zowel in de publieke en private sector. In het vervolg van dit hoofdstuk worden enkele sectorale ontwikk elingen besproken, waar voorhanden vergezeld van voorbeelden in Noordoost Twente.
3.2.1
Gemeentelijke gebouwen, welzijn en sport Door vergaande samenwerking tussen gemeenten in combinatie m et bezuinigingen, komen er steeds meer ruimten vrij in bijvoorbeeld gemeentehuizen, Politiekantoren en brandweerkazernes. Het zoeken van een nieuwe bestemming voor dergelijke ge-
23
bouwen is niet eenvoudig. Ook bibliotheken hebben te maken met schaalvergrotin g en digitalisering, waardoor ook deze panden leeg kunnen komen te staan. De bibli otheek in Losser is daarvan een concreet voorbeeld. De ontwikkeling van kulturhusen kan een vergelijkbaar heeft hebben, de vertreklocaties komen leeg te staan. Op het terrein van welzijn en sport, kampen veel verenigingen met teruglopende l edenaantallen. Daardoor komt de exploitatie van verenigingsgebouwen en sporta ccommodaties (waaronder ook zwembaden) onder druk te staan. Ook nieuwbouw kan leiden tot leegstand. Tot slot wordt in Nederland het aantal dorps- en buurthuizen fors teruggebracht. figuur 3-2 Bibliotheek in Losser
f i g u u r 3 - 3 L e e g s t a a n d k a n t o o r T h u is z o rg in T u b b e rg e n
3.2.2
Onderwijs en zorg Hoewel het (nog) niet gaat om een harde norm, wil het kabinet scholen met minder dan 100 leerlingen sluiten. Zeker in landelijke gebieden als Noordoost Twente staat het voortbestaan van basisscholen in de kleine kernen (met name in Dinkelland, maar op termijn ook in de andere gemeenten) door teruglopende leerlingaantallen sowieso al onder druk, de aanscherpingen in beleid kunnen dit proces verder versnellen. Voor de (voormalig) schoolgebouwen zal een nieuwe bestemming moeten worden gezocht.
24
Als gevolg van de vergrijzing neemt de behoefte aan zorg voorzieningen toe (terwijl door de ontgroening de behoefte aan bijvoorbeeld kraamverzorging afneemt). Binnen de zorg zien we een schaalvergroting, die leidt tot grotere instellingen en clustering van eerstelijns zorgvoorzieningen (HOED). Door de extramuralisering neemt de behoefte aan intramurale huisvesting niet parallel aan de vergrijzing toe. Sterker nog: door de toegenomen kwaliteitseisen, zal een deel van het intramurale aanbod leeg komen te staan. De extramuralisering zorgt voor meer ouderen in de woo nomgeving. Dit vraagt om goede (basis)voorzieningen in de directe woonomgeving zoals winkels, zorg & medische voorzieningen, informatie- en ontmoetingsplekken. Dit staat in schril contrast met ontwikkelingen zoals schaalvergroting en verschraling van het v oorzieningenniveau in de kleine kernen. Maatwerk en heldere, integrale keuzes over oud erenhuisvesting en voorzieningen zijn noodzakelijk. f i g u u r 3 - 4 L e e g s t a a n d e s c h o o l in L o s s e r
f i g u u r 3 - 5 L e e g s t a a n d e s c h o o l in D e n e k a m p
3.2.3
Detailhandel, horeca, kleinschalige kantoren De huidige leegstand van winkels ligt volgens het PBL in NOT rond de 5%. Bij een t otaal oppervlak van 177.500 m2 betekent dit een leegstand van 9.000 m2. Een van de redenen voor deze leegstand is de schaalvergroting die de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden. In Nederland is – anders dan bij kantoren – de behoefte aan m2 win-
25
keloppervlak toegenomen. Echter: het ging hierbij steeds vaker om grote shoppin gmalls, die de concurrentie van de detailhandel vaak hebben gewonnen. Deze trend is nadelig voor landelijke gebieden als het NOT. f i g u u r 3 - 6 L e e g s t a n d c o m m e rc i e e l v a s t g o e d in D e n e k a m p
f i g u u r 3 - 7 L e e g s t a a n d h o r e c a p a n d in L o s s e r
De verwachting is dat deze trend nog niet ten einde is en daarnaast zal het interne twinkelen aan belang winnen. Goede wetenschappelijke studies naar het effect van internet op het winkeloppervlak ontbreken nog, maar uit een recente studie van Booz in opdracht van het Financieel dagblad blijkt dat een afname van 17% tot 2020 reëel is. In Noordoost Twente zou dit een toename van de leegstand betekenen van 30.000 m2. Ook de demografie is van invloed op deze afname. De ondernemers in NOT zijn
26
vaak op leeftijd en hebben geen kinderen die de zaak willen voortzetten. Zeker in het huidige economische klimaat is het zorgen voor opvolging vaak een moeilijk verhaal. Er is een forse categorie overige functies te noemen, zoals horeca, kloosters en kerken. Voor de laatste twee geldt dat de secularisering zorgt voor vrijkomende gebo uwen. Het gaat niet zelden om karakteristieke bebouwing, waarvoor vaak een inve steerder is te vinden die er een alternatieve functie in vestigt. Voor de horeca geldt dat – naast de lokale behoefte – ook het toerisme van belang is.
3.2.4
Kantoren en bedrijfshuisvesting De huidige leegstand van kantoorruimte in NOT ligt rond de 5% (bron: PBL). Dat bet ekent dat van de in totaal 68.500 m2 kantoorruimte circa 3.500 m2 leegstaat. Deze leegstand is een gevolg van een afnemende behoefte aan kantoorruim te (in combinatie met een toename van het aanbod), die landelijk de afgelopen jaren ongeveer 1% per jaar bedroeg. Als deze trend zich doorzet betekent dit dat de leegstand met 5.000 m2 toe zal nemen tot 2020. f i g u u r 3 - 1 V e r s t e r k d e r u i m t e l ij k e k w a l it e i t , L o s s e r
27
5
Voor bedrijfshuisvesting geldt dat de ontwikkelingen sterk sectoraal bepaald zijn. In NOT is vooral de handel sterk vertegenwoordigd, die momenteel sterk leidt onder de economische crisis. Daarnaast geldt voor Tubbergen – en in iets mindere mate Dinkelland – dat de bouwnijverheid sterk vertegenwoordigd is. De bouwsector staat zwaar onder druk. Dit is een groot (leegstands)risico in deze gemeenten. Een verdere ec onomische achteruitgang kan leiden tot forse leegstand, zowel op de bedrijventerre inen als op het platteland (veel bouwbedrijven zijn gevestigd in voormalige agrarische bebouwing).
3.2.5
Concluderend Bij de bezoeken aan de kernen van Noordoost-Twente is de problematiek direct zichtbaar, vooral waar het gaat om commercieel en maatschappelijk vastgoed. Het gaat niet zelden om beeldbepalende gebouwen in de centra, waar de problemen zich lijken te cumuleren. Er ontstaan ‘gaten’ in de structuur en de dorpskernen kunnen in een negatieve spiraal terechtkomen. De economische vitaliteit, de ruimtelijke kwaliteit en de sociale leefbaarheid komen in het geding. De problemen lijken zich te cumuleren op de plekken met de laagste ruimtelijke kwaliteit en vastgoedwaarden. Vaak zijn dit de aanloopgebieden en randen van de dorpscentra. Dit alles maakt de problemen urgent, zeker vanwege de in dit hoofdstuk geschetste ontwikkelingen en trends. Van belang is te noemen dat deze (cumulerende) urgentie optreedt bij de in hoof dstuk 2 genoemde afnemende huishoudengroei. Wone n was en is vaak de eerste bestemming waaraan wordt gedacht bij het herstemmen van bestaande panden. De vraag naar woningen zal beperkter zijn dan in het verleden. Een invulling van al het vrijkomende bebouwing met woningbouw is geen vanzelfsprekendheid me er. De behoefte aan woningen (kwantitatief en kwalitatief) is volstrekt onvoldoende om al het vrijkomende vastgoed (woningen, commercieel- en maatschappelijk vastgoed, VAB’s) en de nu bekende ontwikkellocaties te vullen. Dit vraagt om heldere keuzes, een doordachte leegstandsstrategie en een adequaat instrumentarium.
5
Zoals al eerder aangegeven kan IBIS in het vervolg mogelijk houvast bieden bij het inzicht elijk maken van leegstaande bedrijventerreinen.
28
4
Afwegingskader en instrumentarium De problematiek is breed van aard en raakt aan meerdere sectoren. De (gemeentelijke) overheid is lang niet altijd de (enige) probleemeigenaar of is maatschappelijk in het geding. Deze situatie vergt een gedegen afweging skader, waarbinnen de inzet van instrumenten kan worden gewogen. Dit i nstrumentarium is divers, met als hoofdcategorieën preventief, reactief en stimulerend beleid.
4.1
Afwegingskaders
4.1.1
Probleemeigenaren en maatschappelijk belang Uit het voorgaande hoofdstuk is gebleken dat de problemen – daar waar het gaat om niet-woongebouwen – urgent zijn en de trends in een verkeerde richting wijzen. Op het terrein van het wonen zijn er vooral kwalitatieve problemen. Delen van de woningvoorraad voldoen niet aan de toekomstige eisen zodat daa r mogelijk leegstandsproblemen te verwachten zijn. Van belang is dat de gemeenten een preventief beleid voeren waardoor niet te veel woningen op de markt komen en te veel regionale concurrentie ontstaat. De zwakkere delen van de woningvoorraad zijn dan de dupe. Daar waar de gemeente of semipublieke instelling (zorginstellingen, corporaties) eigenaar van het vastgoed is, is het evident dat de gemeente of instelling mede pr obleemeigenaar is. Dat geldt echter niet voor het private eigendom. Vaak kan worden gesteld dat het probleem simpelweg door de betreffende eigenaar kan en moet wo rden opgelost, eventueel met wat ondersteuning (of het wegnemen van belemmeri ngen in beleid). Overheidsingrepen is te verantwoorden, als het maatschappelijk belang in het geding is. Dit is het geval als de leegstand ten koste gaat van:
De economische vitaliteit in de gemeenten;
De ruimtelijke kwaliteit van de kernen;
De sociale leefbaarheid.
Leegstand van bedrijfspanden op een afgelegen bedrijventerrein, is vaak een minder groot probleem dan leegstand op beeldbepalende locaties in het centrum. Voor een efficiënte inzet van middelen is het dan ook van groot belang te prioriteren: Is lee gstand op een bepaalde locatie al dan niet een probleem dat prioriteit verdient? Op locaties waar dit niet het geval is, is terughoudendheid troef. Als het gaat om een locatie waar de gemeente of corporatie zelf eigenaar is, zal in het maatschappelijk belang moeten overwogen verlies te nemen. Daar waar een particulier eigenaar is, kan de gemeente een afwachtende houding aannemen en wachten op particulier initiatief (dat gesteund kan worden, zolang het maar niet concurrerend is).
29
Op prioritaire locaties is actiever beleid gewenst. In onderstaand schema staat deze gedachtegang nog eens weergegeven. In fase 2 ‘leegstandsstrategie’ zal moeten worden geconcretiseerd wanneer voor de betreffen de kernen de vitaliteit, leefbaarheid of kwaliteit in geding is. Op basis hiervan kan een gericht instrumentarium worden opgesteld. F i g u u r 4 - 1 G e m e e n t e l i j k e p r i o r it e r in g e n ro lo p v a t t i n g
4.1.2
De zelfredzaamheid van particulieren Voordat wordt overgegaan tot de inzet (of ontwikkeling) van instrume nten en specifieke regelingen, is het ook van belang te kijken met wat voor type eigenaar we te maken hebben. Dit in combinatie met de vastgoedwaarde die in potentie op de b etreffende locatie kan worden gerealiseerd. In onderstaande matrix staa t in een matrix aangegeven welke strategie bij welke past. F i g u u r 4 - 2 Z e l f r e d z a a m h e i d p a rt ic u l ie r e n
Als de potentiele vastgoedwaarde hoog is en de eigenaar draagkrachtig, is er weinig tot geen actie de gemeente nodig. Het ligt in de lijn der verwachting dat de eigenaar
30
zelf zal investeren. Als dit niet gebeurt, kan hij daartoe waarschijnlijk verleid worden. Daar waar het gaat om een draagkrachtige eigenaar en een locatie met een lage p otentiele vastgoedwaarde, zal de eigenaar zijn verlies moeten nemen. Ook hier geldt dat zachte maatregelen vanuit de gemeente waarschijnlijk volstaan. De meeste actie van de gemeente zal benodigd zijn, daar waar de eigenaar niet draagkrachtig is. Op locaties met een hoge potentiele (vastgo ed)waarde, kunnen hierbij waarschijnlijk ook andere instanties zoals banken worden betrokken. Doorgaans is hier een gezonde business case mogelijk. Echt lastig wordt het als de eigenaar niet draagkrachtig is en er geen verdienpotenties zijn. In dat geval z al verlies moeten worden genomen, de eigenaar kan dat verlies niet alleen dragen.
4.2
Instrumentarium Het voorhanden instrumentarium is divers en laat zich indelen in drie – deels overlappende - hoofdcategorieën:
Preventief: o
Regionaal samenwerken en afstemmen;
o
Programmatisch kiezen;
o
Ruimtelijk/planologisch prioriteren;
o
Financieel regelen.
Reactief: o
Verlies nemen;
o
Vrijheid creëren;
o
Krachten bundelen;
o
Anders gebruiken;
o
Tijdelijk benutten;
o
Onttrekken.
Stimuleren/faciliteren: o
Werken aan bewustwording;
o
Voorlichting;
o
Verleiden.
In het kader van deze studie zijn stimulerings- en faciliterende instrumenten niet verder uitgewerkt. Het primaat dient te liggen bij preventieve en reactieve maatregelen. Hiermee is de grootste winst te behalen. Dit neemt niet weg dat allerlei aanvullende instrumenten wel degelijk van waarde zijn. In fase 2 worden deze betrokken bij het opstellen van de leegstandsstrategie.
31
In het vervolg van dit hoofdstuk wordt aan de hand van (lokale) voorbeelden het b eschikbare instrumentarium nader geduid. De instrumenten kunnen betrekking op het wonen of andere (publieke dan wel commerciële) functies.
4.3
Wonen: accent op preventie Op het terrein van wonen is er eigenlijk nog niet veel aan de hand. Er is nauwelijks sprake van structurele leegstand en de behoefte aan extra woonruimte blijft nog groeien, zij het minder dan voorheen. Daarnaast zorgt de economische crisis voor moeizame verkoop van woningen en teruglopende activiteiten , zowel in de nieuwbouw als herstructurering. Dit zorgt voor problemen en uitdagingen voor het woonbeleid, maar de belangrijkste uitdagingen liggen in de toekomst. Er is op dit moment geen kwantitatief overschot aan woningen en het is zaak te voo rkomen dat dit in de toekomst wel het geval zal zijn. Preventief beleid is nodig. De gemeenten in Noordoost Twente zijn binnen dit kader al volop bezig de nieuwbou wprogrammering naar beneden bij te stellen. In het geval van Dinkelland en Losser gaat dit samen met afboekingen op gronden. Anders dan Tubbergen hebben deze gemee nten in het verleden een actief grondbeleid gevoerd, gebaseerd op een te rooskleurig beeld van de toekomst. Deze afboekingen zijn een goed voorbeeld van ‘verlies n emen’ en door de afboekingen wordt een financiële prikkel voor overproductie in de toekomst weggenomen. Het is in de toekomst steeds belangrijker het ontwikkelprogramma strategisch in te zetten. In zeker zin in is men immers bezig met de laatste ronde. De (woning)bouw in de komende jaren lijkt de (voorlopig) laatste stap waarmee een impuls kan worden gegeven aan de kernen: zet deze strategisch in! Bij de uitbreiding is afstemming tussen de NOT-gemeenten van belang. De drie gemeenten in Noordoost Twente bestaan elk uit verschillende kleine kernen. Deze hebben elk hun eigen karakteristieken en de bevolking is vaak sterk aan de kern gehecht. De woningmarkt is ook in belangrijke mate een lokale markt, maar er is wel uitwisseling met aangrenzende kernen én ke rnen (of steden) waar woonmilieus worden geboden die de betreffende kern niet biedt (bijvoorbeeld nabij stedelijke voorzieningen met hoge dichtheden). Dit betekent dat zeker aan de grenzen van de gemeenten de gemeentelijke woningmarkten directe relaties kennen en er ook op een hoger schaalniveau enige afstemming gewenst is . Preventief beleid is belangrijk om in de toekom st structurele leegstand te voorkomen. Dit beleid zal ook recht moeten doen aan de onzekerheden in de toekomst. Er zijn geen garanties dat de groei uit bijvoorbeeld de PRIMOS -prognose daadwerkelijk plaats zal vinden en andere kant kan de groei mogelijk wat hoger uitpakken. Het preventieve beleid moet dan ook scenariobestendig zijn, waarbij recht wordt gedaan aan de onzekerheden. De zekere groei kan met harde plannen worden geaccommodeerd, op de onzekere groei kan worden voorgesorteerd – bijvoorbeeld door landbouwgronden tegen de huidige waarde aan te kopen en in de boeken te zetten - en zich niet rijk te rekenen. Doordat de totale uitbreidingsbehoefte beperkt, tellen andere toevoegingen snel hard aan. Bureau Wing heeft berekend dat er in theorie circa 400 VAB’s kunnen vrijkomen in de periode tot 2022 . De jaren daarna kan dit aantal toenemen tot 900. Stel dat alle
32
VAB’s een woonbestemming zouden krijgen, gaat het om 400 tot 600 woningen. Dit is 25 a 30% van de totale uitbreidingsopgave volgens PRIMOS. In de woningbouwprogrammering moeten dit soort toevoegingen om deze reden integraal worden meegenomen. Er zijn verschillende vormen van – regionale – afstemming van de woningbouw denkbaar. In regio’s als Parkstad Limburg werkt men met enveloppen, in Noordoost Groningen heeft de provincie een netto ontwikkeling van nul opgelegd. Ook zijn er voorbeelden van verevening bekend, waarbij bijvoorbeeld sloopplichten en uitbre idingsrechten – zoals de handel in emmissierechten / concessies – worden verhandeld. In Parkstad Limburg wordt gedacht aan een matchmaker, die verschillende planm akers/probleemeigenaren met elkaar in contact brengt om een gezamenlijke oplossing te vinden. Preventief beleid is een voorwaarde om een goed kwalitatief beleid te kunnen vo eren. Alleen bij een bepaalde mate van schaarste zullen investeerders (of het nu ve rhuurders zijn of eigenaren bewoners) bereid zijn in de huidige woningvoorraad – aan de onderkant van de woningmarkt - te investeren. Beleid om de kwaliteit van bepaalde delen van de voorraad te verbeteren, zal zonder preventief beleid alleen leiden tot verplaatsing van de problemen, niet tot een oplossing daarvan. Het is de komende jaren van groot belang om aandacht te hebben voor de kwaliteit van de woningvoorraad. Een kwalitatief hoogwaardige woningvoorraad is sterk bepalend voor de aantrekkelijkheid van het wonen in de regio. De kaarten uit hoofdstuk 2 bieden hierbij houvast, in de zin dat risicogebieden op specifieke thema’s worden geduid. De overzichtskaart maakt inzichtelijk waar een inte grale aanpak kan worden overwogen, maar ook op de diverse thema’s afzonderlijk kan beleid worden ontwi kkeld:
Daar waar leefbaarheidsproblemen worden geconstateerd, kan een gecombinee rde aanpak van fysieke en sociale maatregelen worden overwogen.
Daar waar de vergrijzing zich manifesteert, kan de nieuwe instroom gemonitord worden. Zeker als deze gebieden zijn gelegen nabij gebieden met een relatief lage leefbaarheid en / of de aanpasbaarheid van de woningen beperkt is, moet een negatieve spiraal worden voorkomen.
De kwalitatief mindere woongebieden kunnen worden gesignaleerd aan de hand van ondermeer de woningwaarde. In deze gebieden kan fysieke herstructurering worden overwogen. Dit is een reële optie bij woontechnisch verouderde woningen. Het betreft vooral de vroeg- naoorlogse woningen en de doorzonwoningen uit de jaren 60.
Duurzaamheid is een belangrijk sectoraal thema. Daar waar ingrepen in de voorraad worden overwogen, kan en moet het worden meegenomen als aandachtspunt (maar dat gebeurt al vrijwel altijd). Ook kunnen specifieke regelingen zoals aantrekkelijke leningen voor de ingrepen worden bedacht voor de bestaande voorraad en/of oppluspakketten worden aangeboden (waarbij door schaalvoord elen een gunstigere prijs kan worden onderhandeld). Overigens ge ldt voor dit soort regelingen - gericht op de isolatiewaarde van de woning – dat ze niet altijd
33
renderen. Vormen van energieopwekking én collectieve opslag zijn vaak eenvoudiger rendabel te krijgen.
Onder het thema levensloopbestendigheid is in deze studie ervoor gekozen dat deel van de woningvoorraad in beeld te brengen dat met enige zekerheid niet g eschikt is voor bewoning door ouderen. De marktpositie van deze veelal kwalitatief mindere delen van de voorraad kan door deze ongeschiktheid verder onder druk komen te staan. Vaak zijn dit gebieden waar de vergrijzing flink toeneemt. Zonder gericht beleid zal in deze gebieden de leegstand zich als eerste manifesteren, zeker bij onvoldoende preventief beleid. In de andere delen van de voorraad kunnen senioren door middel van enkele aanpassingen aan de woning blijven wonen. Deze aanpassingen worden (deels) gefinancierd vanuit de WMO, maar uiteraard kunnen aanvullende instrumenten worden overwogen. Dit zeker omdat de vraag naar aanpassingen naar verwachting toe zal nemen, terwijl dit voor de WMObudgetten veel minder geldt (deze worden mogelijk zelfs beperkt).
Bovenstaande opsomming maakt duidelijk dat leegstand de volle breedte van het woonbeleid raakt. Voor de tweede fase is het van belang te blijven focussen op de kern: het voorkomen van leegstand en ongewenste transformaties. Het preventieve beleid is in dit kader veruit het belangrijkste. Alle andere specifieke thematische reg elingen kunnen eventueel ook worden meegenomen, maar terughoudendheid is hier op zijn plaats. In veel gevallen zal het beter zijn vanuit de bevindingen uit dit traject te komen specifieke aanbevelingen richting bestaand beleidsinstrumentarium.
4.4
Niet woongebouwen Voor de niet woongebouwen geldt anders dan bij wonen, dat de problemen nu al zichtbaar zijn en de trends (sterk) negatief. Dit maakt dat met alleen preventief beleid niet kan worden volstaan en dat actief beleid een reële optie is. Extra complex is hierbij de ontwikkeling op de woningmarkt. Wonen was in het verleden vaak de herbestemming, door ontspanning op de woningmarkt is wonen als nieuwe bestemming steeds minder lucratief. De in 4.2 benoemde instrumenten kunnen in principe allemaal, in uiteenlopende combinaties worden ingezet. We laten enkele voorbeelden de revue passeren, zonder daarbij te pretenderen volledig te zijn: ‘Preventief’
Voor bovengemeentelijke voorzieningen geldt dat een bepaalde mate van a fstemming en samenwerking binnen de regio (de steden inclusief) wenselijk is. Het gaat dan om afstemming over grootstedelijke voorzieningen binnen Twente. Belangrijker is echter de afstemming op NOT-niveau. De bewoner kiest vaak voor de voorzieningen met de meeste kwaliteit, of deze in de eigen kern ligt of één dorp verder. Onder de genoemde maatschappelijke ontwikkelingen zal het vo orzieningenniveau veranderen en soms ook verschralen. Het is zaak om regionaal goed samen te werken en heldere keuzes te maken. In alle kernen de basissch olen, bibliotheken, alle winkels, de maatschappelijke voorzieningen, het zwembad en de sporthal overeind houden is een utopie. Beter één goede regionale voo r-
34
ziening op de juiste plek, dan overal zieltogende voorzieningen zonder toekoms tperspectief. Durf te kiezen! Kies voor voorzieningen die passen bij de specifieke ruimtelijke, culturele en sociaaleconomische profiel van een kern. Dorpen en gemeenten krijgen daardoor meer onderscheidend vermogen ten opzichte van e lkaar. Samenwerking en afstemming met de buren is dus van belang.
De problemen cumuleren vooral in de centra van de kernen. Om de centra te versterken is een bepaalde mate van concentratiebeleid gewenst. Daarnaast deze concentratie ook van groot belang voor de tijdsbesteding van de inwoners. Door concentratie zijn multi-purpose-trips mogelijk. Zorg voor een sterke kern. Als de inwoners voor de ene voorziening naar de ene kern moet en voor de andere weer naar een andere, leidt dit tot veel tijdverlies (en een minder prettig woonkl imaat).
Ketenbenadering. Bij het vinden van een nieuwe accommodatie voor een bepaa lde bestemming, wordt te weinig gekeken naar de mogelijkheden en gevolgen van de oude accommodatie. Ook wordt hierbij vrij vaak direct naar nieuwbouw gek eken, zonder bekijken of er elders in de bestaande gebouwenvoorraad mogelijkh eden liggen. Niet zelden zijn door de realisatie van Kulturhusen, MFa’s of Brede Scholen elders in de voorraad problemen veroorzaakt. Het is zaak om bij deze ontwikkelingen meer aandacht te hebben voor de keten die met de nieuwe a ccommodatie tot stand komt. Ook op dit terrein zijn er enkele voorbeelden in NOT te noemen: o
Op een beeldbepalende plek in Losser staat een school leeg, herbeste mming tot een supermarkt leidt elders tot leegstand van een complex dat slecht om te vormen is. Langdurige leegstand lijkt het perspectief.
f i g u u r 4 - 3 T o e k o m s t i g e l e e g s t a n d L o s s e r?
o
In Denekamp is een Kulturhus ontwikkeld, heeft dit consequenties gehad qua leegstand op andere plaatsen?
35
figuur 4-4 Kulturhus Denekamp
o
In Tubbergen staat het kantoor van de wijkverpleging leeg, daarnaast komen het politiebureau en wellicht de sporthal leeg te staan. Kan of had dit kunnen worden voorkomen als naar de hele keten was gekeken?
Uiteraard kan ook ruimtelijk/planologisch worden gestuurd. Zo kan via rode contouren ervoor worden gezorgd dat er meer inbreiding en minder uitbreiding plaatsvindt. Van belang is daarnaast dat er een heldere lijn wordt uitgezet, met heldere prioriteiten en keuzen. Dat biedt ook aan particuliere investeerders ho uvast bij het oppakken van plannen. Ook met het realiseren van ruimtelijke kwal iteit (openbare ruimte, parkeren, routes) kan particulier initiatief worden verleid en gestimuleerd. Versterk wat sterk is en bouw deze kwaliteiten verder uit. Ten slotte geldt ook hier weer dat concentratie van voorzieningen in de dorpscentra een thema is (dat onder meer met bestemmingsplannen kan worden afgedwo ngen).
Voor het grondbeleid geldt dat in ieder geval moet worden geleerd van het verl eden. Zowel de prognoses voor bedrijventerreinen en kantoren als voor wonen, zijn vaak te rooskleurig ingeschat. Het op basis van dergelijke prognoses aankopen van gronden tegen een hoge boekwaarde, kan leiden tot financiële prikkels die haaks staan op de maatschappelijke doelstelling. Bij het aanpakken e n voorkomen van problemen, kan gedacht worden aan bovenplanse verevening (winst en verlieslocaties) en of revolving funds. Dit soort zaken kunnen in regelgeving verankerd worden of er kunnen – bijvoorbeeld via matchmaking –ketens worden gecreëerd.
36
f i g u u r 4 - 5 V e r s t e r k w a t s t e r k is , L o s s e r
‘Reactief’ In onderstaand schema staan de verschillende reactieve instrumenten/maatregelen in samenhang weergeven. In het vervolg van deze paragraaf bespreken we zo afzonde rlijk en voorzien we ze van lokale voorbeelden. f i g u u r 4 - 6 R e a c t i e v e m a a t r e g e le n e n o n d e r l in g v e rb a n d
De afboekingen van de grondbedrijven van Dinkelland en Losser zijn goede voorbeelden van verlies nemen. Ook bij maatschappelijk vastgoed zal in de toekomst wellicht verlies door de gemeenten moeten worden genomen. Afboeken is vaak nodig voordat andere reactieve maatregelen getroffen kunnen worden.
Soms worden particuliere initiatieven geremd door de gemeente lijke regelgeving. In dat geval is het zaak meer vrijheid te creëren. De ruimtelijke-kwalitatieve sturing zou zich soms wat meer kunnen beperken tot de hoofdlijnen en er kan vooral programmatisch meer vrijheid worden geboden. Dit biedt mogelijkheden voor andere tijdelijke of permanente bestemmingen.
37
figuur 4-7 Creëer vrijheid, Losser
Daar waar een pand of locatie leeg komt en er niet direct een nieuwe beste mming kan worden gevonden, kan een tijdelijke functie uitkomst bieden. Vaak gaat het dan wel om een minder rendabele functie, dus gaat deze oplossing samen met vooraf verlies nemen. Er zijn landelijke voorbeelden van tijdelijke stadstuinen, horeca, creatieve bedrijven, woningen, voorzieningen etc. Concreet voorbeeld in NOT is de oude school in Losser waar nu kunstenaars in zitten.
Zoals uit de afwegingskaders in het begin van dit hoofdstuk al is aangegeven, is de overheid lang niet altijd de primaire probleemeigenaar. Dat betekent dat bij het zoeken van oplossingen krachten gebundeld moeten worden. Gebieden kunnen samen met ondernemers en bewoners ontwikkeld worden. Daarnaast moet er zoals al eerder aangegeven ruimte zijn voor collectieve en particuliere ontwikkeling (op het terrein van wonen kan hierbij gedacht worden aan zelfbouw of kluswoningen). Vooraf het verlies nemen en/of vrijheid creëren is soms nodig om deze initiatieven mogelijk te maken.
Herbestemmen is ook een optie die ook soms vraagt om vooraf verlies nemen of ruimere kaders. Bestaande plannen kunnen worden aangepast aan nieuwe inzichten, bijvoorbeeld op het terrein van de woningbouw. Ook kan aan oude panden een nieuwe bestemming worden gegeven: o
Oude gemeentehuis in Denekamp waar nu een hotel in zit;
o
De oude school in Losser waar nu een hoveniersbedrijf is gevestigd;
o
Het Ketelhuis in Losser waar nu een kringloopwinkel zit;
o
Het klooster in Losser waarin nu seniorenwoningen zijn gevestigd. (zie onderstaande foto’s)
38
f i g u u r 4 - 8 S u c c e s v o l l e h e r b e s t e m m in g e n
Gebouwen zonder enige toekomstwaarde, zullen uiteindelijk onttrokken moeten worden. Dat kan tijdelijk zijn (in afwachting van een nieuwe functie) of perm anent (sloop). Er zijn ook regelingen denkbaar waarbij onttrekkingen worden g estimuleerd, bij voorbeeld om aan de nieuwbouwrechten voor elke nieuwbou wwoning de verplichting te koppelen om (elders) een of twee woningen te slopen.
39
5
Samenvattend Dit rapport vormt een goede onderlegger voor de tweede fase. De basisinformatie is voorhanden. Het gaat dan niet alleen om de rapportage en het onderliggende informatiemateriaal, maar ook (en wellicht vooral) om het proces waarbij gekomen is tot een gezamenlijk gevoel van urgentie. In dit afsluitende hoofdstuk worden belangrijkste conclusies samenge vat en wordt een eerste aanzet gedaan richting de tweede fase.
5.1
Samenvattend Wonen Op het terrein van wonen zijn de problemen nog niet manifest en is het vooral zaak om via preventief beleid problemen te voorkomen. Dan gaat het met name om het voorkomen van overproductie in de toekomst, waarbij bij productie niet alleen moet worden gekeken naar nieuwbouw en sloop maar ook naar herbestemmingen, splitsi ngen en samenvoegingen. Alleen door een goed preventief beleid, kan ervoor worden gezorgd dat de invest eringsbereidheid in de volle breedte aanwezig blijft. Deze is investeringsbereidheid is van groot belang om de woningvoorraad op het vereiste kwaliteitsniveau te houden en brengen. Naast preventieve maatregelen is het uiteraard ook zaak de bestaande woningvoorraad kwalitatief op peil te brengen / houden. Bepaalde delen van de kernen kennen kwalitatieve opgaven, soms cumuleren ze in een buurt of gebied. De opgaven hangen bijvoorbeeld samen met de levensloopb estendigheid, duurzaamheid en kwaliteit van de woningen. Zonder gerichte acties neemt het risico op leegstand hier fors toe. Het bijstellen van de nieuwbouwprogrammering, die samengaat met afboekingen op grondposities, is een belangrijke eerste stap om problemen in de toekomst te voo rkomen. Overige gebouwen Bij de overige bebouwing geldt dat de problemen manifest en de trends zorgwekkend zijn. Dit geldt vooral voor de winkelvoorzieningen, het maatschappelijk vastgoed en de kantoren. Preventie, reactief en stimulerend beleid is gewenst. Een breed scala van maatregelen kan worden ingezet. Voor een belangrijk deel gaat het hier om voorhanden zijnde beleidsinstrumenten op uiteenlopende beleidsterreinen. Per leegstandsthema zijn en moetenandere accenten worden gelegd. Soms zal nieuw beleid nodig zijn.
40
5.2
Naar fase 2 Het gegeven dat het gaat om een brede problematiek, waarbij vele sectoren betro kken zijn en het voor een belangrijk deel gaat om accenten in bestaand beleid, heeft consequenties voor de aanpak in de tweede fase. De leegstandsstrategie kan immers niet alle bestaande beleidsinstrumenten vervangen. Wel kan de strategie een doc ument opleveren dat richting geeft en houvast biedt bij de inzet van bestaand en nieuw instrumentarium.
41
