Ontwikkelingsmogelijkheden Centrum Oosterhout Gemeente Oosterhout Conceptrapportage
1
Ontwikkelingsmogelijkheden Centrum Oosterhout Gemeente Oosterhout conceptrapportage
Rapportnummer:
205X00323.051717_1
Datum:
03 juni 2009
Contactpersoon opdrachtgever: J. de Vries-Springer Projectteam BRO:
Jaap Kaai, Tommy Walvius
Trefwoorden:
Ontwikkelingsmogelijkheden, centrumgebieden, Oosterhout
Bron foto kaft:
Hollandse Hoogte
Beknopte inhoud:
PM
BRO Boxtel Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E
[email protected]
2
Inhoudsopgave
pagina
1. INLEIDING 1.1 Aanleiding en opdrachtformulering 1.2 Leeswijzer
3 3 3
2. VERTREKSITUATIE CENTRUM OOSTERHOUT 2.1 Ligging centrum in detailhandelsstructuur 2.2 Detailhandelsaanbod centrum 2.3 Ruimtelijk functionele structuur centrum 2.4 Functioneren detailhandelsaanbod 2.5 Positionering centrum Oosterhout in de regio 2.6 Ontwikkelingen in en om het centrum
5 5 5 7 9 9 10
3. ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN CENTRUM 3.1 Gemeentelijke ambities 3.2 Positie en perspectief centrum 3.3 Functionele ontwikkelingsmogelijkheden
11 11 12 13
3.3.1 Kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden 3.3.2 Kwalitatieve ontwikkelingsmogelijkheden 3.4 Ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden
13 14 16
ACHTERGRONDEN EN BIJLAGEN
21
4. AANBODANALYSE 4.1 Aanbod gemeente Oosterhout 4.2 Aanbod centrum Oosterhout
23 23 24
4.2.1 Dagelijkse artikelensector 4.2.2 Mode & luxe 4.2.3 Vrije tijd 4.2.4 In/om het huis 4.2.5 Detailhandel overig 4.2.6 Warenmarkt 4.2.7 Overige voorzieningen 4.3 Ruimtelijk-functioneel 4.4 Parkeren 4.5 Concurrentieprofiel
25 26 27 27 28 28 28 31 34 37
Inhoudsopgave
1
3
5. VRAAGANALYSE EN FUNCTIONEREN 5.1 Bevolking 5.2 Inkomensniveau 5.3 Koopstromen 5.4 Toeristische bestedingen 5.5 Bezoekersonderzoek 5.6 Huidig functioneren detailhandel
39 39 39 39 40 42 43
6. BELEID, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN 6.1 Beleid 6.2 Plannen en initiatieven 6.3 Trends en ontwikkelingen
47 47 47 49
7. KWANTITATIEVE MOGELIJKHEDEN 7.1 Uitgangspunten en randvoorwaarden 7.2 Distributieve uitbreidingsmogelijkheden
53 53 54
BIJLAGEN Bijlage 1: Begrippenlijst Bijlage 2 Branche-indeling naar sector, branchegroep en hoofdbranche Bijlage 3: Aanbod kern Oosterhout naar branche Bijlage 4 Niet in Oosterhout centrum aanwezige nieuwe of veelvoorkomende formules
57 59 61 63
2
65
Inhoudsopgave
1.
INLEIDING
1.1 Aanleiding en opdrachtformulering De gemeente Oosterhout werkt aan een Actieplan Stadshart voor de binnenstad van de kern Oosterhout. In het kader van deze visievorming is er vanuit de gemeente behoefte ontstaan aan meer inzicht in de bestaande situatie van de binnenstad. BRO is verzocht de ontwikkelingsmogelijkheden voor het centrum van de kern Oosterhout in kaart te brengen. Aan dit BRO advies ligt de volgende onderzoeksvraag ten grondslag: • Wat is het draagvlak voor mogelijke uitbreiding van het verkoopvloeroppervlak in de binnenstad van Oosterhout? De onderzoeksvraag is onderverdeeld naar de volgende deelvragen: • Wat is de economische c.q. distributieve ruimte? • Wat zijn mogelijke ontwikkelingslocaties? • Welke ruimte is er voor aanvullende en ondersteunende functies? • Wat is het onderscheidende vermogen van de binnenstad in de regio?
1.2 Leeswijzer Hoofdstuk 2 geeft de vertreksituatie in het centrum van Oosterhout aan. Daarbij wordt ingegaan op de huidige detailhandelssituatie in het centrum, de totale omvang, de spreiding en sterke en zwakke punten. De huidige detailhandelsstructuur wordt beschreven en de beleidskaders, bekende plannen en ontwikkelingen worden benoemd. In hoofdstuk 3 schetsen we de ontwikkelingsmogelijkheden voor de detailhandel en andere voorzieningen in het centrum van Oosterhout. Hierbij gaan we in op de distributieve uitbreidingsmogelijkheden (marktruimte), de kwalitatieve versterkingsmogelijkheden (branches en/of formules) en mogelijke versterkingen in de structuur (locaties). In de bijlagen zijn de achtergronden nader uitgewerkt omtrent de aanbod- en vraaganalyse, de concurrerende (detailhandels)plannen, algemene ontwikkelingen en relevante beleidskaders.
Hoofdstuk 1
3
De cijfers over het aanbod aan winkels en andere commerciële, publieksgerichte voorzieningen zijn ontleend aan Locatus Verkenner, update 14 maart 2009, tenzij anders vermeld.
4
Hoofdstuk 1
2.
VERTREKSITUATIE CENTRUM OOSTERHOUT
2.1 Ligging centrum in detailhandelsstructuur Detailhandelsstructuur op hoofdlijnen De gemeente Oosterhout bestaat uit de stad Oosterhout en omliggende kernen Den Hout, Dorst en Oosteind. Het winkelaanbod in de kleine kernen is beperkt. Het merendeel van het winkelaanbod is in de kern Oosterhout gevestigd. Het totale aanbod in Oosterhout is desondanks beperkt in vergelijking met referenties. Dit is vooral te verklaren door de beperkte aanwezigheid van de doelgerichte branches (o.a. wonen, doe-het-zelf en plant & dier). In de detailhandelsstructuur van Oosterhout neemt het centrum een belangrijke positie in. Hier is het meeste aanbod gevestigd, met name in de niet-dagelijkse sector. Het ondersteunende winkelaanbod, zoals de winkelcentra Arkendonk en Zuiderhout, is relatief beperkt van omvang en voornamelijk gericht op het boodschappen doen (dagelijkse sector). Met twee supermarkten en een ruim aanbod aan speciaalzaken heeft het centrum daarom toch ook een belangrijke positie als boodschappencentrum. De locatie ‘de Meerstoel’ is binnen Oosterhout een belangrijk concentratiegebied voor perifere en grootschalige detailhandel.
2.2 Detailhandelsaanbod centrum Belangrijke recreatieve winkelfunctie Het winkelaanbod in het centrum van Oosterhout is ruim in vergelijking met andere centra van kernen met een inwoneraantal van 30.000 – 50.000. Met name de branchegroepen mode & luxe en in/om het huis zijn ruim vertegenwoordigd (figuur 2.1). De dagelijkse artikelensector en de branchegroep vrije tijd blijven iets achter. Dit is deels te verklaren door het relatief sterke wijkaanbod. Grote diversiteit, maar wel kleinschalig Het winkelaanbod in het centrum is bijzonder breed; vrijwel alle branches zijn aanwezig. Dit is terug te zien in het periodieke onderzoek van het CBS naar de diversiteit van detailhandel, waar het centrum van Oosterhout in 2008 op de 25e plaats van Nederland stond, gelijk aan Tilburg en boven Breda1. De winkels zijn echter van relatief kleine omvang. Hierdoor is een groot aantal formules wel aanwezig, maar is de totale winkelomvang beperkt. Echte grootschaligheid ontbreekt in het centrum van Oosterhout.
1
CBS (2008) buurten naar diversiteit de detailhandel 2008
Hoofdstuk 2
5
Figuur 2.1: ruimtelijk functionele sterkten en zwakten centrumstructuur
6
Hoofdstuk 2
Vrij compleet modeaanbod Het centrum van Oosterhout biedt een vrij compleet modeaanbod en is dan ook een belangrijke aankoopplaats op het gebied van mode & luxe. De aanwezigheid van een groot aandeel zelfstandige ondernemers in uiteenlopende subbranches in het midden- en hogere prijssegment is sterk. Met een omvang van bijna 25.000 m² wvo is de branchegroep dominant aanwezig (ruim 50% van het winkelaanbod). Het aanbod omvat bovendien een groot aantal subbranches, formules en speciaalzaken en gericht op verschillende prijssegmenten. Kenmerkend is dat vrijwel alle landelijke formules, die te verwachten zijn in een groot hoofdwinkelcentrum, aanwezig zijn. De omvang van verschillende trekkers is echter beperkt (o.a. V&D, Cool Cat en Esprit). Daarnaast ontbreken belangrijke internationale modeketens als H&M, Zara en New Yorker, die in grotere steden als Breda wel aanwezig zijn. Figuur 2.1 Vergelijking aanbod hoofdgroepen centrum Oosterhout
25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Dagelijkse secto r
M o de en luxe
Oo sterho ut
Vrije tijd
In en o m huis
Overig
Vergelijkbare plaatsen met 30.000 to t 50.000 inwo ners
Als we kijken naar de winkelondersteunende voorzieningen, dan is een zelfde beeld te onderscheiden. Met name het aanbod in de horeca en dienstverlening is omvangrijk. Bij verschillende horecagelegen is een terrasfunctie aanwezig, wat zorgt voor een belangrijk winkelondersteunend karakter. De dienstverlening is met name in de zogenaamde aanloopstraten gesitueerd.
2.3 Ruimtelijk functionele structuur centrum Ruimtelijk-functionele tweedeling Het centrum van Oosterhout is grofweg onder te verdelen in twee delen met ieder een totaal andere signatuur: de Arendshof als winkelgebied en de Markt en omgeving als leisuregebied. De Arendstraat, Nieuwstraat en Kerkstraat verbinden deze twee gebieden. In figuur 2.1 zijn de ruimtelijke sterke en zwakke punten vertaald naar een kaartbeeld.
Hoofdstuk 2
7
De Arendshof is in twee fases planmatig ontwikkeld, wat duidelijk is terug te zien in de vormgeving. De eerste fase oogt gedateerd, komt over als een wijkwinkelcentrum en steekt daarmee af tegen de modern vormgegeven tweede fase. Het centrum als geheel heeft een compacte opzet en de twee fases vormen samen een ‘winkelrondje’. De aansluiting van de Arendshof intern en op de andere delen van het centrum is echter niet optimaal (slechte overgangen), waardoor het winkelrondje niet helder is. De oriëntatie voor de consument is dan ook lastig. Daarnaast zijn de trekkers sterk over het centrum verspreid en is de winkelomvang veelal beperkt. Het oostelijk deel van het centrum van Oosterhout (Markt e.o.) omvat een groot aantal leisure-voorzieningen (horeca en vermaak), ondersteund door winkelondersteunende voorzieningen als uitzend- en reisbureaus en bijzonder winkelaanbod. Aan de Markt zien we meer dagondersteunende horeca (lunchrooms en restaurants), terwijl het accent in de Klappeijstraat ligt op het ‘harde’ uitgaan ’s avonds en ’s nachts. De Markt is hierin het centrale element en vormt door haar diverse karakter een aantrekkelijk plein, maar de aansluiting op de omliggende straten is matig. De samenhang van dit gebied is beperkt. Hierbij komt ook dat de Leijsenhoek en Torenstraat geen sterke entrees vormen voor het centrumgebied, doordat ze maar ten dele verwinkeld zijn en de straat ‘rommelig’ oogt.
Ruimtelijk neemt de kruising Arendstraat, Nieuwstraat en Kerkstraat een belangrijke positie in, doordat deze kruising het verbindende element tussen de twee delen is. In de praktijk vervult het deze prominente rol niet en heeft het gebied meer een verkeersfunctie. De routing is niet optimaal en wordt op verschillende plaatsen onderbroken. Het gebied Arendstraat, Nieuwstraat en Kerkstraat vormt gedeeltelijk het A-winkelgebied, onder meer door de aanwezigheid van C&A, maar vormt feitelijk een overgangsgebied.
8
Hoofdstuk 2
Bijzondere clusters aanwezig Behalve ruimtelijk, zijn er in het centrum van Oosterhout in de huidige situatie ook verschillende clusters te onderscheiden. Deze clusters worden gevormd op basis van aanbod in dezelfde branches of met een zelfde bezoekdoel. Naast het eerder benoemde horecacluster aan de Markt, zijn clusters aan de Keiweg in het Bouwlingcenter te onderscheiden. Aan de Keiweg wordt een foodcluster gevormd door de vestiging van Albert Heijn, aangevuld met verschillende (hoogwaardige) foodspeciaalzaken. In het Bouwlingcenter is een cluster van grootschalige winkelformules te vinden, veelal discount georiënteerd. Deze gebieden nemen dan ook een bijzondere positie in het centrum in en bieden aanknopingspunten naar de toekomst. Zwaartepunt parkeervoorzieningen in het westen Ongeveer de helft van het winkelend publiek bezoekt het centrum van Oosterhout met de auto. Uit het parkeeronderzoek komt naar voren dat het centrum van Oosterhout als totaal voldoende parkeerplaatsen heeft, maar dat op verschillende locaties in het centrum de parkeerdruk hoog is. Aan de westzijde van het centrum zijn drie overdekte parkeervoorzieningen gelegen; deze vormen met name in het weekend een belangrijk bronpunt voor het winkelend publiek. Aan de oostzijde is slechts één grootschalige parkeervoorziening te vinden; het parkeeraanbod bestaat uit meerdere kleinschalige locaties. In het centrum zijn twee grote bewaakte fietsenstallingen te vinden: in de Arendshof en onder het Marktplein. Deze bronpunten zijn goed verspreid over het centrum en zijn van goede kwaliteit. Het busstation aan de Leijsenhoek ligt op enige afstand van het centrum. Er zijn ideeën om deze dichter naar het centrum te brengen.
2.4 Functioneren detailhandelsaanbod Het winkelaanbod in zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse artikelensector functioneert momenteel goed. De gemiddelde omzet per m² wvo ligt hoger dan het gemiddelde voor centrumgebieden. Met name de dagelijkse artikelensector functioneert sterk boven gemiddeld. Hierbij moet opgemerkt worden dat individuele winkels hiervan kunnen afwijken en hogere, dan wel lagere omzetten realiseren.
2.5 Positionering centrum Oosterhout in de regio Regionaal krachtenveld Oosterhout bevindt zich in een sterk krachtenveld met rondom de binnensteden van Breda, ’s-Hertogenbosch, Tilburg en Dordrecht. Deze binnensteden zijn qua winkelaanbod veel groter dan Oosterhout en fungeren duidelijk als sterk recreatief winkelgebied waar mee heen gaat om een dagje te shoppen. Meer op een gelijkwaar-
Hoofdstuk 2
9
dig niveau, wat betreft winkeloppervlak, zijn daar de centrumgebieden van Waalwijk en Gorinchem. Deze centra fungeren evenals Oosterhout als een recreatief winkelcentrum voor de eigen gemeente alsmede omliggende gemeenten. Regiofunctie centrum Oosterhout Uit consumentenonderzoek is af te lezen dat een fors aandeel van de bestedingen in de gemeente Oosterhout van buiten de gemeente komt. Met name de gemeenten ten noorden en oosten van de gemeente, zoals Drimmelen en Geertruidenberg, zijn op Oosterhout georiënteerd, maar ook de bestedingen vanuit Breda zijn aanzienlijk. Consumenten beschouwen Oosterhout als een aantrekkelijk alternatief voor Breda. Oosterhout is kleinschalig, het winkelaanbod is overzichtelijk en er zijn veel landelijke formules aanwezig. De meeste consumenten zijn bekend met de stad, weten de parkeervoorzieningen en de winkels goed te vinden. Oosterhout heeft een meer menselijke schaal en wordt ook echt beleefd als een ‘familiestad’. Het centrum van Oosterhout wordt gezien als een ‘middenklasser’ en dit wordt gewaardeerd, wat aanknopingspunten biedt naar de toekomst.
2.6 Ontwikkelingen in en om het centrum In en om het centrum van Oosterhout spelen verschillende ontwikkelingen. Aan de oostzijde van het centrum komt ten noorden van de Markt/ Sint Jansbasiliek een grote locatie vrij door de herhuisvestingsplannen van theater de Bussel. Ook zijn er plannen voor herontwikkeling en/of eventuele verplaatsing van het busstation aan de Leijsenhoek. Daarnaast is er de ambitie om de entrees naar het centrum van Oosterhout te verstedelijken. Deze ontwikkelingen kunnen effect hebben op de passantenstromen door het centrum en wellicht leiden tot een verschuivingen van de structuur in het centrum.
10
Hoofdstuk 2
3.
ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN CENTRUM
3.1 Gemeentelijke ambities In de ‘Perspectiefnota 2009’ wordt het bijzonder programma Centrum+ beschreven, waarvan de algemene doelstelling luidt: “Voeren van de regie op de vitale en attractieve binnenstad door de ambtelijke aansturing hiervoor op één punt samen te brengen”2. Hierin zijn onderstaande effectdoelstelling benoemd: • Binnenstad vormt het maatschappelijke, culturele en economische hart van Oosterhout familiestad. • Kwaliteit van de openbare ruimte wordt gezien als een gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente, burgers en ondernemers. Door lopende en nieuwe projecten met elkaar in verbinding te brengen in een ‘Actieplan Stadshart’, waar voorliggend onderzoek ook onderdeel van uitmaakt, wil het college het Oosterhoutse centrum ook voor de toekomst aantrekkelijk en dynamisch houden. Met het Actieplan Stadshart wordt onderstreept dat het centrum van Oosterhout het maatschappelijke, culturele en economische hart van Oosterhout Familiestad vormt. Omdat er een belangrijke aanjaagfunctie van het centrum uitgaat is een investering zeer geschikt om een extra impuls te geven aan Oosterhout Familiestad. Voor het Actieplan heeft het college een aantal kwaliteitscriteria opgesteld: • Bovengrondse parkeerterreinen vormen een belemmering voor kwaliteitsontwikkeling. Er moet gestreefd worden naar gebouwde, al dan niet ondergrondse voorzieningen. • De slotparken, de slotjes en het Slotjesveld dienen meer bij het stadshart betrokken te worden. • De kwaliteitsimpulsen dienen het meest langs de twee ontwikkelingsassen zichtbaar te worden: van Slotjesveld naar Santrijn en van busstation naar Arendshof. • Nieuwe vormen van hoogwaardige detailhandel in de aanloopstraten zijn wenselijk. • Er dient rekening gehouden te worden met de sociale componenten in het centrum, zoals de programmering van de openbare ruimte.
2
Gemeente Oosterhout (2008) Perspectiefnota 2009
Hoofdstuk 3
11
3.2 Positie en perspectief centrum Regionale verzorgingsfunctie Op dit moment is het centrum van Oosterhout de grootste winkelconcentratie in de gemeente. Daarmee heeft het centrum een belangrijke verzorgingsfunctie voor de gemeente, maar ook voor omliggende gemeenten. Vooral uit de gebieden ten noorden van Oosterhout trekt het centrum veel omzet. In zekere zin is het centrum dus al het economisch hart van de stad en heeft het tevens een regio functie. Kansen voor het centrum Binnen de regio ligt het centrum van Oosterhout onder de rook van de Bredase binnenstad. Deze binnenstad is qua schaal en omvang veel groter dan Oosterhout en heeft een aantrekkingskracht die veel verder reikt. Dit is een kwaliteit, maar tegelijk ook een zwakte. Een zwakte waarop Oosterhout zich juist kan onderscheiden. Uit onderzoek blijkt dat Oosterhout nu veel mensen trekt omdat het centrum overzichtelijk, compact en kleinschalig is, maar toch zijn er veel landelijke formules en is daarmee de herkenbaarheid van het winkelaanbod groot. Hier liggen kansen voor het centrum. Geen schaalsprong… Het regionale krachtenveld met binnensteden zoals Breda, Tilburg en ’sHertogenbosch, maar ook Waalwijk en Gorinchem, beperkt het ‘vergroten’ van het verzorgingsgebied van Oosterhout centrum. Een substantiële schaalsprong en uitbreiding van het winkelareaal zouden nodig zijn om het verzorgingsgebied te vergroten. Dit is irreëel. Enerzijds is daar geen markt voor, anderzijds wordt hiermee juist de kwaliteit van kleinschaligheid ondermijnd. … Wel verbreding doelgroepen Kansen liggen er wel in verbreding van het verzorgingsgebied. Daarmee wordt bedoeld dat een bredere doelgroep wordt aangesproken uit hetzelfde verzorgingsgebied en daarnaast dat de bestaande bezoekers vaker komen. Hiermee kan worden ingespeeld op de ambitie van ‘Oosterhout familiestad’. De volgende kernkwaliteiten zijn hierbij van belang; nabijheid, bereikbaarheid, gemak, bekendheid en keuzemogelijkheden. De meeste kansen voor het centrum van Oosterhout liggen in het aanspreken van een brede doelgroep uit Oosterhout en omgeving. Het centrum is voor hen dichtbij en goed bereikbaar, men kan er makkelijk komen en weet er de weg en er zijn ruime keuzemogelijkheden.
12
Hoofdstuk 3
3.3 Functionele ontwikkelingsmogelijkheden In beginsel bezit het centrum de meeste kernkwaliteiten reeds. Het winkelaanbod is ruim in vergelijking met landelijke gemiddelden. Het aanbod heeft een grote diversiteit en is vrij compleet, met name op het gebied van recreatief winkelen. Daarnaast weet de consument uit Oosterhout en omgeving het centrum te vinden. Dit resulteert in een goede vloerproductiviteit. Verbeteringen zijn echter nodig om deze kwaliteiten ook in toekomst te behouden en om een bredere doelgroep aan te spreken. Hierbij gaat het zowel om ruimtelijke als om functionele verbeteringen. Deze zijn hieronder uitgewerkt, waarbij eerst een benadering is gegeven van de kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden. 3.3.1 Kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden Mogelijkheden voor uitbreiding aanbod In de achtergronden is een nadere uitwerking gegeven van de kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden in het centrum van Oosterhout. Versterking, alsmede verbetering van het aanbod en de branchering, kunnen leiden tot een iets hogere koopkrachtbinding en toevloeiing. Tezamen met de bevolkingsontwikkeling ontstaan er distributieve mogelijkheden voor uitbreiding van het detailhandelsaanbod in het centrum met: • dagelijkse sector: 500 tot ongeveer 1.000 m² wvo; • niet-dagelijkse sector: 8.000 tot ongeveer 12.000 m² wvo. Ruimte voor schaalvergroting en versterking dagelijkse sector De uitbreidingsmogelijkheden in de dagelijkse sector zijn naar verhouding gering. Momenteel heeft het centrum, met twee supermarkten en een uitbreid aanbod (vers)speciaalzaken, namelijk al een stevig positie in de dagelijkse boodschappensector. Een substantiële uitbreiding van dit aanbod kan ertoe leiden dat winkelaanbod op buurt- en wijkniveau onder druk komt te staan. Gezien een wenselijke spreiding is verdere concentratie niet aan te bevelen. De distributieve ruimte dient daarom idealiter ingezet te worden ter versterking van het huidige aanbod en de nodige moderniseringslag. Impuls in niet-dagelijkse sector In de niet-dagelijkse sector dient vooral ingezet te worden op het aantrekken van die bredere doelgroepen en het terug winnen van enige koopkrachtafvloeiing. De distributieve ruimte die hiermee ontstaat moet een impuls geven, zowel functioneel als ruimtelijk. Functioneel zijn er mogelijkheden voor het toevoegen van grootschalige units, waardoor nieuwe en moderne winkelformules worden aangetrokken. Dit
Hoofdstuk 3
13
kan tegelijk ruimtelijk effect hebben. Bijvoorbeeld doordat bepaalde delen van het centrum een impuls krijgen door een nieuwe ontwikkeling. Loopstromen kunnen verschuiven, waardoor elders in het centrum lucht ontstaat en evenzo ontwikkelingen kunnen worden ingezet. De distributieve ruimte moet dan ook vooral ingezet worden om het huidige centrum te intensiveren en optimaliseren. De benaderde uitbreidingsruimte is afdoende om verschillende winkeldelen te verdichten en beter op elkaar aan te laten sluiten. A-winkelmilieu versus dwaalmilieu Nieuwe ontwikkelingen moeten ruimte creëren voor units met moderne omvang. Dergelijke units zijn aantrekkelijk voor landelijk bekende winkelformules. Indirect leidt dit over het algemeen tot het omzetten van een B-winkelmilieu naar een Awinkelmilleu. De winkels uit het B-milieu zullen verplaatsen naar nieuwe locaties veelal aan de randen van het centrumgebied. Randvoorwaarde is dat deze locaties eveneens zorgvuldig landen en goede aansluiting hebben op het winkelcircuit. Als dit het geval is ontstaat een aantrekkelijk nevencircuit c.q. dwaalmilieu. 3.3.2 Kwalitatieve ontwikkelingsmogelijkheden Functionele versterkingsmogelijkheden Ten aanzien van de branchering zijn de volgende versterkingen wenselijk: • Schaalvergroting dagelijkse artikelensector. Voor de omvang van Oosterhout is de omvang van verschillende winkels in de dagelijkse artikelensector beperkt. Formules als Albert Heijn, Kruidvat en Ici Paris XL moet de ruimte worden geboden om uit te kunnen breiden naar moderne omvang. Ook kan er aanvulling worden gezocht in speciaalzaken als de Natuurwinkel, Leonidas of Rituals. • De dynamiek in de branchegroep mode & luxe is groot. In vergelijkbare kernen zien we dan ook nog verschillende modeformules die een versterking kunnen zijn voor Oosterhout, zoals H&M, Score, America Today en Six. Daarnaast moet er ruimte worden geboden tot schaalvergroting voor reeds aanwezige formules. Meer bijzonder aanbod wordt gecreëerd door toevoeging van winkels in het luxe segment, zoals Siebel (juwelier), Cook&Co (kookwinkel) of Dille&Kamille (huishoudelijke artikelen/woonaccessoires). Daarnaast ontbreekt aanbod in de branche antiek en kunst. Toevoeging van dit aanbod brengt verdieping. • Trekkracht branchegroep vrije tijd. De branchegroep vrije tijd is relatief beperkt aanwezig in het centrum van Oosterhout, temeer een grote trekker ontbreekt. Bij grootschalige trekkers in deze branchegroep staat beleving centraal. In het kader van Oosterhout Familiestad is het dan ook wenselijk om een grootschalige trekker toe te voegen, zoals Perry Sport of een grootschalige boekhandel. • Groot electronicawarenhuis. Het huidige aanbod in de branche bruin- en witgoed is beperkt. Versterking van het aanbod met een modern electronicawarenhuis in het centrum is een must. Een formule als BCC genereert ook trekkracht
14
Hoofdstuk 3
•
voor nieuwe winkelontwikkelingen. Daarnaast brengen ze beleving voor de consument. Er zijn verschillende andere winkelondersteunende functies die kleur geven aan het centrum van Oosterhout. Denk hierbij aan winkelondersteunende horeca (o.a. Delifrance, McDonalds, Australian of Bagel&Beans) of voorzieningen als de Gouden Schaar, Globe reisbureau of Kinki Kappers.
In de bijlage is een overzicht gegeven van expansieve winkelformules. Een optelling van deze formules overtreft de benaderde distributieve ruimte. Invulling van intensiveringsprojecten is ons inziens dan ook geen probleem, temeer het centrum van Oosterhout reeds sterk functioneert. Ook zal een deel van de uitbreidingsruimte worden ingevuld door andere formules en/of verschillende lokale partijen met een suboptimale locatie. Hiervoor is het gewenst om het winkelaanbod in het middelgrote en grote segment, dat grotendeels ontbreekt in Oosterhout, te versterken.
Oosterhout Familiestad Het centrum heeft een belangrijke rol in de positionering van Oosterhout als familiestad. Zowel het aanbod, de faciliteiten als de openbare inrichting dienen hierop afgestemd te worden. Hierbij kan gedacht worden aan meer beleving in het winkelaanbod. Denk hierbij aan een grootschalige speelgoedwinkel, warenhuizen, snoepwinkels of souvenirwinkels. Ook moet gedacht worden aan speelelementen in de openbare ruimte, zitplekken voor de jeugd of een kinderspeelparadijs. Voor gezinnen zijn voldoende rustpunten in de structuur noodzakelijk. Voldoende zitbanken, maar ook winkelondersteunende horeca, eventueel met terrasfunctie zijn hiervoor wenselijk. Daarnaast dient het evenementenbeleid te zijn afgestemd op het hele gezin.
Hoofdstuk 3
15
3.4 Ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden Versterken bestaande structuur … behouden compactheid Binnen het centrum spelen verschillende plannen en initiatieven om de structuur te versterken. Zo wordt er onder meer gesproken over het creëren van een tweede winkellus aan de oostzijde van het centrum. Door een dergelijke ingreep verliest het centrum één van haar kernkwaliteiten: de compactheid. Ons inziens dient er dan ook primair ingestoken te worden op versterking van de bestaande structuur, waarbij de aansluiting tussen het oostelijke en westelijke deel verbetert. Hierbij wordt de westelijke winkellus gecompleteerd (A-winkelgebied) en vormt de oostelijke winkellus een aantrekkelijk dwaalmilieu. … en versterken routing Naast compactheid zijn ook gemak en bekendheid een kernkwaliteit. Deze kwaliteit kan in het centrum verder worden versterkt door het verbeteren van de routing door het centrum. Dit heeft onder meer te maken met logische looproutes tussen duidelijke en herkenbare deelgebieden waar meerdere elkaar aanvullende winkels zijn gevestigd. Hiervoor kunnen nu gebrekkige overgangen worden aangepakt. Daarnaast kunnen ook impulsen op bepaalde plekken en stimulans zijn voor verbetering van de routing. Kleine winkels profiteren van grote publiektrekkers De versterking van het aanbod dient op strategische plaatsen te worden ingezet. Nieuwe, moderne winkelformules oefenen een grote trekkracht uit op het publiek en kunnen daarmee van invloed zijn op de routing en de omvang van de passantenstromen in een centrum. Vooral kleinschalig aanbod in de op recreatief winkelen gerichte branches is voor een goed functioneren afhankelijk van redelijk omvangrijke passantenstromen. Zij moeten het immers hebben van ‘kijken en vergelijken’. Vaak de, op hoger marktsegment gerichte, winkels ook kleiner van omvang. Kleinschalige winkels profiteren daarmee van grootschalige publiekstrekkers. Op deze manier moet het bijzondere aanbod in het centrum van Oosterhout gewaarborgd blijven of zelfs vergroot. Mogelijke ontwikkelingslocaties Locaties in het centrum die ontwikkeld kunnen worden, zodanig dat het centrum in zijn totaliteit wordt versterkt zijn navolgend opgesomd. Deze zijn ook weergegeven in figuur 3.1: • Arendshof: met name het zuidelijk deel van de Arendshof behoeft een impuls qua uitstraling, presentatie en branchering. Herontwikkeling van delen hiervan kan ruimte scheppen voor nieuwe (grootschalige) winkelformules. Ontwikkeling van dit zuidelijk deel zal de Arendshof in zijn totaliteit versterken. Randvoorwaarde daarbij is dat de overgangen tussen de twee delen worden aangepakt.
16
Hoofdstuk 3
•
•
•
•
•
Hierbij dient ook de routing vereenvoudigd te worden, net als de aansluiting op de Heuvel. Heuvel: de Heuvel is een bijzondere plek in het centrum met een historische ambiance en centraal gelegen. De ontwikkeling van winkels en/of horeca kan ervoor zorgen dat dit gebied onderdeel gaat uitmaken van het centrumgebied. Enerzijds als aantrekkelijke entree vanuit het zuiden, anderzijds als nevencircuit c.q. dwaalmilieu met kwalitatief hoogwaardige en kleinschalige winkels. Omgeving Albert Heijn/ Schapendries: de omgeving van de bestaande Albert Heijn kan herontwikkeld worden met winkels, met ruimte voor een of meer grootschalige trekkers. Dit laatste zal zorgen voor een grote impuls in dit deel van het centrum. Neveneffect is dat de ‘doorbloeding’ van de Keiweg verbeterd. Middengebied Mathildastraat/Markt: een mogelijkheid is een ‘doorbraak’ te maken tussen de Mathildastraat en de Markt, naast Albert Heijn. Hiermee kan een nieuwe winkelroute ontstaan. Randvoorwaarde is dat hier een grootschalige trekker wordt gevestigd (zie locatie Omgeving Albert Heijn). Hiermee wordt een koppeling gemaakt tussen de Schapendries en de Markt. Omgeving de Schelp dit binnengebied kan worden ontwikkeld als dwaalmilieu, met een route van de Arendshof richting de Markt. Bewinkeling kan met kleinschalige en hoogwaardige winkels. Hierbij kan een koppeling worden gemaakt met de Nieuwstraat (zie volgende locatie). Nieuwstraat: de Nieuwstraat heeft door haar ligging veel potentie om ontwikkeld te worden tot een echt A-milieu, met dito uitstraling en winkelaanbod.
Hierbij moet ook vermeld worden dat een versterking van de parkeerstructuur wenselijk is. Uit de analyse komt naar voren dat grootschalige parkeervoorzieningen met name in het westen van het centrum gelegen zijn. Om deze structuur te versterken en de bezoekersstromen beter te geleiden is het wenselijk om aan de oostzijde ook een sterke parkeerlocatie te realiseren. Deze locatie dient in samenhang te zijn met de keuzes die gemaakt worden voor de ontwikkellocaties. Dit komt overigens overeen met de ambitie van de gemeente Oosterhout voor gebouwde, al dan niet ondergrondse parkeervoorzieningen. Minder kansrijk achten wij de ontwikkeling van de volgende locaties: • Omgeving de Bussel: het bestaande theater wordt gesloopt en herbouwd. Deze ontwikkeling biedt weliswaar kansen voor toevoeging publieksgerichte voorzieningen, aansluitend op het centrumaanbod. Invulling met detailhandel is echter minder kansrijk. Dit vooral gezien de relatief grote afstand tot het kernwinkelgebied. Wanneer hier detailhandel wordt gerealiseerd, zal dit voldoende massa moeten hebben om aantrekkingskracht te genereren. Bovendien zal de Torenstraat sterker bewinkeld moeten worden om aansluiting te creëren met het kernwinkelgebied. De nieuwe, geplande locatie van de Bussel ligt immers relatief ver weg van de Markt. De distributieve mogelijkheden zijn te beperkt om dit te realiseren.
Hoofdstuk 3
17
•
•
•
Bouwlingcentre: de ligging van het Bouwlingcentre is en blijft afzijdig van het kernwinkelgebied. Niet alleen door de aansluiting met het Arendshof, maar ook door de westelijke ligging. Juist als het de ambitie is de Markt meer bij het centrum te betrekken is het niet logisch het Bouwlingcentra verder te versterken. Hierdoor zullen de loopstromen uiteenrafelen, wat de compactheid verslechtert. Leijsenhoek: hetzelfde geldt voor de Leijsenhoek. Verwinkeling van dit gebied of herontwikkeling met een grootschalige trekker leidt ertoe dat het centrumgebied (te) langgerekt wordt. Bovendien ontstaat hiermee geen logische winkelroute. Klappeijstraat: de Klappeijstraat is momenteel hét uitgaansgebied in Oosterhout. De straat heeft directe aansluiting op de Markt, waar eveneens veel horeca is gevestigd. Het omvormen van deze straat tot een winkelstraat, heeft naar ons idee weinig perspectief, indien dit wordt gedaan zonder andere ingrepen. Om dit te verwinkelen is een complete gedaanteverwisseling van de straat noodzakelijk en dit lijkt ons niet reëel. Daarbij komt dat de afstand tot het kernwinkelgebied relatief groot is en de aansluiting hierop niet leidt tot een logische winkelroute. Wellicht dat er wel mogelijkheden zijn voor herontwikkeling in aansluiting met een eventuele ontwikkeling in het zogenoemde Middengebied Mathildastraat/ Markt.
18
Hoofdstuk 3
Figuur 3.1: Overzicht ontwikkelingslocaties centrum Oosterhout
Hoofdstuk 3
19
20
Hoofdstuk 3
ACHTERGRONDEN EN BIJLAGEN
Hoofdstuk 3
21
22
Hoofdstuk 3
4.
AANBODANALYSE
4.1 Aanbod gemeente Oosterhout De gemeente Oosterhout heeft circa 100.000 m² winkelverkoop vloeroppervlak (wvo), verdeeld over circa 370 winkels. Het centrum van Oosterhout is het hoofdwinkelgebied van de gemeente en maakt hier met bijna 70% van de winkels (47% wvo) een belangrijk onderdeel van uit (tabel 4.1). Met 49% van het gemeentelijke aanbod in de niet-dagelijkse artikelensector heeft het centrum van Oosterhout een belangrijke verzorgingsfunctie voor inwoners uit de gemeente Oosterhout. Ook op het gebied van dagelijkse artikelen heeft het centrum, waar 40% van het totale aanbod in de gemeente gevestigd is, een belangrijke verzorgingsfunctie voor de inwoners van Oosterhout. Tabel 4.1 Aanbod detailhandel in de gemeente Oosterhout Dagelijkse artikelen 3
winkels
Den Hout
1.180
Dorst
2.420
Kern
Inwoners
Oosteind Oosterhout
m² wvo
% totaal
winkels
m² wvo
% totaal
1
35
0%
1
160
1%
1
35
0%
6
764
1%
1.330
2
60
0%
6
7.410
9%
48.870
69
15.635
98%
286
75.981
90%
37
6.383
40%
220
41.081
49%
53.800
73
15.890
100%
299
84.190
100%
- centrum Totaal
Niet-dagelijkse artikelen
Het winkelaanbod in de kleine kernen in de gemeente Oosterhout is beperkt. In totaal bevinden zich 17 winkels in de kernen Den Hout, Dorst en Oosteind. In Den Hout zijn een groenteboer en een ijzerwarenhandel aanwezig. In Dorst is een kleine supermarkt te vinden. Ook zijn er 6 winkels in de niet-dagelijkse artikelensector aanwezig, waarvan tuincentrum van Wezel met een omvang van 500 m² wvo de grootste is. In Oosteind is een relatief omvangrijk detailhandelsaanbod aanwezig. Dit oppervlak wordt sterk bepaald door de aanwezigheid van tuincentrum Avri met een omvang van 6.500 m² wvo. De omvang van het detailhandelsaanbod in de kern Oosterhout is relatief beperkt voor een kern met bijna 50.000 inwoners. Met name de doelgerichte branches, zoals wonen, doe-het-zelf en plant & dier, blijven achter bij het landelijke gemiddelde. Het centrum is een sterke aankoopplaats, maar de overige winkelvoorzieningen in de kern zijn van beperkte omvang. De hoofdwinkelstructuur van Oosterhout is grofweg opgebouwd uit het stadscentrum (hoofdwinkelgebied groot), 2 kleine
3
CBS Statline, inwoners per 1 januari 2008, kerncijfers wijken en buurten
Hoofdstuk 4
23
wijkwinkelcentra (Arkendonk & Zuiderhout), een buurtcentrum (de Slotjes) en een supermarktcentrum (Patrijslaan). Het centrum is veruit de belangrijkste aankoopplaats voor dagelijkse en met name niet-dagelijkse artikelen. De buurt- en wijkwinkelcentra zijn sterk gericht op levensmiddelen; het aanbod niet-dagelijkse artikelen is hier beperkt. Daarnaast is er een concentratie van perifere en grootschalige detailhandel op de Meerstoel. Deze locatie is gericht op doelgerichte aankopen, zoals wonen en doe-het-zelf. Tabel 4.2 Aanbod kern Oosterhout naar winkelgebied Dagelijks Oosterhout
winkels
m² wvo
Niet-dagelijks Gem.
winkels
m² wvo
Gem.
Centrum Oosterhout
37
6.383
173
220
41.081
187
Arkendonk
10
3.225
323
7
826
118
Zuiderhout
9
2.675
297
13
1.453
112
De slotjes
3
171
57
1
54
54
Patrijslaan
1
1.000
1.000
2
73
37
Meerstoel
-
-
-
12
16.623
1.385
Bedrijventerrein
1
80
80
13
7.790
599
Verspreid/overig
12
2.101
263
30
8.081
449
Totaal
69
15.635
227
286
75.981
266
4.2 Aanbod centrum Oosterhout Analyse branchering Het centrum van Oosterhout omvat 257 winkels met een totale omvang van 47.464 m² wvo. Het detailhandelsaanbod in het centrum van Oosterhout ligt hiermee circa 8.000 m² wvo boven het gemiddelde voor binnensteden in plaatsen met een vergelijkbaar inwoneraantal (zie tabel 4.3). Ondanks dat in de kern Oosterhout het detailhandelsaanbod achter blijft bij de kengetallen is er wel sprake van een ruime concentratie in het centrum. Ook het aantal winkels ligt boven het gemiddelde voor binnensteden in plaatsen met een vergelijkbaar inwoneraantal. De gemiddelde schaalgrootte van de winkels in het centrum zijn gelijk aan het landelijk gemiddelde. De branchegroepen dagelijks en vrije tijd blijven achter bij de landelijke kengetallen, terwijl de branchegroepen wonen, detailhandel overig en met name mode & luxe hierboven zitten. Hierbij moet de kanttekening worden geplaatst dat ook qua inwoneraantal Oosterhout aan de bovengrens zit (30.000 – 50.000 inwoners).
24
Hoofdstuk 4
Tabel 4.3 Aanbod centrum Oosterhout naar branche Oosterhout (49.251 inw.)
Vergelijkbare plaatsen
4
Winkels
M² wvo
Gem. wvo
Winkels
M² wvo
Gem. wvo
28
5.071
181
29
5.717
197
9
1.312
146
9
1.614
179
37
6.383
173
39
7.331
188
2
3.196
1.598
1
2.491
2.491
Kleding en mode
87
13.124
151
63
10.782
171
Schoenen en lederwaren
24
4.608
192
13
3.022
232
Juwelier optiek
13
1.008
78
12
833
69
Huishoudelijke en luxe artikelen
13
2.499
192
10
1.963
196
Levensmiddelen Persoonlijke verzorging dagelijkse artikelen Warenhuis
Antiek en kunst
-
-
-
2
231
116
Sport en spel
9
2.134
237
9
2.110
234
Hobby
9
628
70
6
608
101
Media
6
829
138
9
1.242
138
Dier en plant
9
760
84
7
817
117
13
1.378
106
13
2.368
182
Fietsen en autoaccessoires
3
1.118
373
3
645
215
Doe-het-zelf
1
30
30
2
478
239
Bruin- en witgoed
Wonen
18
7.882
438
13
3.575
275
Overige detailhandel
13
1.887
145
7
978
140
niet-dagelijkse artikelen
220
41.081
187
172
32.144
187
totaal detailhandel
257
47.464
185
211
39.475
187
Bron: Locatus, update 14 maart 2009
4.2.1 Dagelijkse artikelensector De dagelijkse artikelensector is ruim vertegenwoordigd in het centrum van Oosterhout, maar blijft achter bij het landelijke gemiddelde voor steden met een vergelijkbaar inwoneraantal. In totaal is er in de dagelijkse artikelensector circa 6.400 m² wvo aanwezig, verdeeld over 37 verkooppunten. Het aanbod is te typeren als ruim en diep. Vrijwel alle subbranches zijn vertegenwoordigd. Door de beperkte schaal van de meeste winkels blijft het aanbod achter bij het landelijke gemiddelde. Een belangrijk deel van het aanbod in de dagelijkse artikelensector wordt ingenomen door de twee supermarkten: Albert Heijn (ca. 1.100 m² wvo) en Jumbo (ca. 2.000 m² wvo). Het supermarktenaanbod wordt aangevuld met een groot aantal speciaalzaken, waaronder verschillende duplicaties. Zo zijn er meerdere bakkers, delicatessenwinkels en slijters in het centrum aanwezig. Naast landelijke formules als Bakkerij Bart, Multivlaai en Kaldi vinden we hier ook nog een aanzienlijk aantal
4
Het gemiddelde van plaatsen met een inwonertal tussen 30.000 en 50.000 inwoners, gewogen naar het inwonertal van de kern Oosterhout. Locatus, update 14 maart 2009
Hoofdstuk 4
25
zelfstandige ondernemers, zoals Delicato, ‘t Kaaspunt en slagerij Haarselhorst aan de Keiweg. De subbranche persoonlijke verzorging bestaat uit drie drogisterijen, waarvan Kruidvat de grootste is met een omvang van 225 m² wvo. Voor een modern stadscentrum is deze omvang beperkt. De parfumeriebranche is goed vertegenwoordigd met 3 vestigingen. Het gaat om de landelijke formules Douglas, Ici Paris XL en de zelfstandige parfumerie van Abels. De speciaalzaken Zeep & Zo en All for Hair zijn bijzondere aanbieders in het centrum en geven een extra verdieping in het aanbod. Zoals gebruikelijk is de filialisering in de branche persoonlijke verzorging relatief hoog, met name in de drogisterijbranche. 4.2.2 Mode & luxe De branchegroep mode & luxe domineert met 51% van het winkelaanbod in het centrum van Oosterhout. Met een omvang van 24.435 m² wvo is het ook relatief groot voor een centrum van een kern met de omvang van Oosterhout. De nadruk ligt op de branche kleding & mode en vervult dan ook een belangrijke recreatieve functie. In het centrum van Oosterhout zijn twee warenhuizen aanwezig; een vestiging van Hema (ca. 1.200 m² wvo) en een vestiging van V&D (ca. 2.000 m² wvo). De omvang van de V&D is relatief beperkt; toch vormt het warenhuis een belangrijke trekker in het centrum. Beide warenhuizen zijn gelegen in de Arendshof. De branche kleding en mode is met name gericht op de algemene dames- en herenmode. Hier zien we een groot aantal landelijke formules, zoals WE, Men At Work, Esprit en Miss Etam. De meeste formules liggen in het midden- en prijsvriendelijke prijssegment. Het hogere segment wordt voor een belangrijk deel ingevuld door zelfstandige ondernemers, zoals Smits en Peddel’s Clothing. De grootste metrages worden ingenomen door de twee modewarenhuizen in het centrum: C&A en Vögele. Ook zijn er twee textielsupers aanwezig, met een totale omvang van 600 m² wvo (Zeeman en Wibra). Dit aanbod wordt aangevuld met speciaalzaken in subbranches als bruidskleding, leermode en lingerie & ondermode. Met 24 vestigingen in de branche schoenen en lederwaren kunnen we het aanbod groot noemen. Het aanbod bestaat uit 22 schoenenwinkels en 2 gespecialiseerde lederwarenzaken met een totale omvang van ca. 4.400 m² wvo. Net als in de branche kleding en mode worden de grootste metrages worden ingenomen door discountformules, zoals Bristol en Scapino. De branche juwelier en optiek bestaat uit 5 juweliers, een uurwerkenspeciaalzaak en 7 opticiens. Naast het landelijk bekende filiaalbedrijf vinden we in Oosterhout ook verschillende zelfstandige ondernemers: Loonen Brillenmaker, Cum Laude en van
26
Hoofdstuk 4
der Heijden. In de juwelierbranche bestaat uit verschillende zelfstandige ondernemers en een vestiging van Lucardi. De branche huishoudelijke en luxe artikelen wordt gedomineerd door de landelijke filialen in de subbranche huishoudelijke artikelen. Met de aanwezigheid van Blokker, Marskramer, Xenos en de Kijkshop is dit aanbod sterk vertegenwoordigd. Bijzondere aanbieders zijn De Nijs in de Arendshof (glas/ porselein) en twee speciaalzaken in linnengoed (Linolux en de Linnerie). Daarnaast zijn er zes cadeauwinkels te vinden in het centrum, waaronder een vestiging van de Wereldwinkel. Een gespecialiseerde kookwinkel ontbreekt. De branche antiek & kunst ontbreekt in het centrum van Oosterhout. De winkels die tot deze branche behoren geven binnensteden vaak iets extra’s ten opzichte van andere binnensteden. 4.2.3 Vrije tijd De branchegroep vrije tijd omvat bijna 3.600 m² wvo, verspreid over 24 verkooppunten. Hiermee blijft de omvang van deze branchegroep achter bij het landelijke gemiddelde. De branche sport & spel maakt hier een belangrijk onderdeel van uit. Het gaat hier om algemene sport- en speelgoedwinkels. Echte speciaalzaken, bijvoorbeeld op het gebied van watersport, ontbreken. Ook echte grootschalige sportwinkels ontbreken; de grootste winkel is Mervo Sports met een omvang van circa 450 m² wvo. Ook in de branche hobby is de schaalgrootte beperkt. Er is een groot aantal speciaalzaken te vinden. Aanwezig zijn winkels in de subbranches electronica, foto/film, handvaardigheid, wol/handwerk, muziekinstrumenten en naaimachines. De branche media omvat verschillende boekhandels, kantoorboekhandels en mediazaken, maar allen van bescheiden omvang en sterk gefilialiseerd. Een grootschalige trekker is niet aanwezig. 4.2.4 In/om het huis De branche in/om het huis is met meer dan 11.000 m² wvo ruim vertegenwoordigd. Dit komt door de omvang van de branche wonen (bijna 8.000 m² wvo). Deze branche omvat verschillende omvangrijke winkels. Grootschalige winkels zijn onder meer Dreamland (slaapkamers), Victor Boeren (meubels) en Arti Design (meubels). Deze aanwezigheid is bijzonder, omdat grootschalige woonwinkels steeds vaker uit binnensteden trekken.
Hoofdstuk 4
27
In de branche plant & dier zien we met name kleinere zaken op het gebied van dibevo5 en bloemen. Hiervan zijn er verschillende aanwezig in het centrum. In aantal is de branche bruin- en witgoed goed vertegenwoordigd. De totale omvang van het aanbod en van de meeste winkels is echter beperkt. De grootste winkel is electronicaformule IT’S met nog geen 400 m² wvo. Dit is overigens opvallend genoeg ook de enige electronicaformule in het centrum. Wel sterk is het aantal speciaalzaken in bijvoorbeeld de subbranches computer en radio & tv. Ook is een groot aantal telecomwinkels aanwezig. De branche fietsen en autoaccessoires wordt vertegenwoordigd door twee fietsenwinkels (Profile en Trommelen Tweewielers) en een vestiging van Halfords. De branche doe-het-zelf omvat een kleine verf- en behangwinkel in Sint Janstraat. 4.2.5 Detailhandel overig Opvallend in het centrum van Oosterhout is het relatief grote aanbod in de branche detailhandel overig. Aanwezig zijn onder meer winkels van Terres des Hommes (2e hands), verschillende winkels in partijgoederen (waaronder Action), feestartikelen en paramedische winkels/hoortoestellen. 4.2.6 Warenmarkt In het centrum van Oosterhout vindt wekelijks op zaterdag een warenmarkt plaats op de Markt en Basiliekstraat. De markt duurt van 08:30 tot 16:00 uur en omvat circa 55 kooplieden. Ook zijn er verschillende standwerkerplaatsen. De markt heeft, zoals gebruikelijk, een sterke nadruk op levensmiddelen6. 4.2.7 Overige voorzieningen In het centrum van Oosterhout zijn 62 horecagelegenheden aanwezig. Dit is relatief hoog voor een centrumgebied van een stad met bijna 50.000 inwoners (zie tabel 4.4). Het grootste deel bestaat uit cafés en restaurants. In tabel 4.3 is het aantal horecazaken naar type uiteengezet.
5
6
Dibevo is de verzamelnaam voor alle artikelen die vallen onder dieren, dierbenodigdheden en diervoeding Centrale Vereniging voor de Ambulante Handel (2007) Marktengids 2007
28
Hoofdstuk 4
Tabel 4.4 Aanbod overige voorzieningen centrum Oosterhout 7
Centrum Oosterhout
Vergelijkbare plaatsen
1
1
Horeca
62
51
Cultuur
4
6
Automotive
Ontspanning
3
3
Verhuur
1
1
Ambacht
30
22
Financiële dienstverlening
18
12
Particuliere dienstverlening
35
25
Pinautomaat
12
14
166
135
Totaal
Bij verschillende cafés/ restaurants in het centrum van Oosterhout is ook een terrasfunctie aanwezig, zoals aan de Markt. Hierdoor krijgen deze horecagelegenheden een belangrijk winkelondersteunend karakter. De horecavoorzieningen zijn sterk geclusterd aan de Markt en Klappeijstraat (oostzijde centrum). In de laatste straat ligt het accent op het ‘harde’ uitgaan ’s avonds en ’s nachts (cafés en fastfoodzaken). In het centrum van Oosterhouts zijn geen discotheken aanwezig. Tabel 4.5 Aanbod horeca centrum Oosterhout Type
Aantal
Café
20
Fastfood
7
Bezorg-/afhaalcentrum
1
Grillroom/shoarma
1
Hotel-restaurant
1
IJssalon
1
Lunch-/tearoom
7
Café-restaurant
7
Restaurant algemeen
15
Partycentrum
2
Totaal
62
Cultuur/vermaak (leisure) In het centrum van Oosterhout zijn in totaal 4 leisure-voorzieningen aanwezig (cultuur & ontspanning). Het gaat om de bibliotheek, een vestiging van de kunstuitleen, een galerie en een theater. Vermaakvoorzieningen die aanwezig zijn: een biljart/poolcentrum en twee zonnebankstudio’s.
7
Het gemiddelde van plaatsen met een inwonertal tussen 30.000 en 50.000 inwoners, gewogen naar het inwonertal van de kern Oosterhout. Locatus, update 14 maart 2009
Hoofdstuk 4
29
Theater de Bussel aan het Torenplein is bijzondere aanbieder in het centrum. Het theater omvat 2 zalen, een moodroom en een theatercafé. De grote theaterzaal heeft een capaciteit van 500 - 900 personen, afhankelijk van de vloeropstelling. Er zijn plannen om een nieuw onderkomen voor dit theater te realiseren. Dienstverlening In het centrum van Oosterhout is een aanzienlijk aanbod aan dienstverlenende functies gevestigd. In totaal zijn er 96 zaken in het centrum aanwezig, waarvan het merendeel in de zogenaamde aanloopstraten. In tabel 4.4 is het aanbod in de dienstverlening weergegeven. Tabel 4.6 Aanbod dienstverlening centrum Oosterhout Functie
Branche
Aantal
Verhuur
Videotheek
1
Ambacht
Goudsmid
2
Schoenmaker Kapper
Financiële instelling
Tatoeages & piercings
1
Kledingreparatie
2
Drukwerk/ kopieën
1
Lijstenmakerij
1
Financieel intermediair Verzekeringswinkel
Particuliere dienstverlening
3 20
10 2
Banken
5
Postkantoor
1
Belwinkel
1
Fotostudio
3
Makelaardij
9
Wassalon
1
Reisbureau Uitzendbureau Dienstverlening overig
4 16 1
ATM
12
Totaal
96
In de ambachtelijke dienstverlening nemen de kappers een belangrijke positie in met 20 zaken. Daarnaast zijn er ook verschillende winkels in reparaties, zoals kleding en schoenen. Ook het aanbod in de financiële en particuliere dienstverlening is breed. Met name het aantal makelaars en uitzendbureaus is hoog.
30
Hoofdstuk 4
4.3 Ruimtelijk-functioneel Twee gebieden Het centrum van Oosterhout is grofweg onder te verdelen in twee gebieden met een eigen signatuur: enerzijds de Arendshof als winkelgebied en anderzijds de Markt als leisuregebied8. De Arendstraat, Nieuwstraat en Kerkstraat verbinden deze twee gebieden. Winkelzwaartepunt: Arendshof Het zwaartepunt van het centrumgebied ligt in de Arendshof. Het centrum bestaat uit twee planmatig ontwikkelde delen (noord en zuid), die tezamen een ‘winkelrondje’ vormen. Het zuidelijke deel is geopend in 1969 en oogt gedateerd. De winkelunits van één bouwlaag worden verbonden door een glazen kapconstructie. Hierdoor is het centrum licht, maar straat de sfeer uit van een wijkwinkelcentrum. Door de typerende bouwstijl en kleurstelling oogt het zuidelijke deel van centrum gedateerd. In dit deel van de Arendshof is een groot aandeel filiaalbedrijf aanwezig, waaronder Gimbrère, Hema, We, Blokker. Bovendien zijn op verdieping nog vestigingen van Scapino en Action te vinden als een soort discountverdieping. In het zuidwesten is voor de Hema een plein gecreëerd, dat groot en sfeerloos is, ondanks de aanwezigheid van horecagelegenheden. De entree aan deze zijde is ook niet optimaal met de lange blinde gevel van de Hema.
Het noordelijk deel wordt door een bevoorradingsstraat gescheiden van het zuidelijke deel. Het noordelijke deel is opgeleverd in 1997 en oogt modern. Verschillende trekkers zijn aanwezig, zoals V&D, Mexx, Vero Moda en Intertoys. Er is eenheid gezocht tussen het noordelijke en zuidelijke deel in inrichting van de openbare ruimte
8
De gemeente Oosterhout spreekt in haar Perspectiefnota 2008 over drie polen, waarbij de derde pool wordt gevormd door een cluster van civiele diensten rondom het Stadhuis.
Hoofdstuk 4
31
(o.a. decoratie en vloeren), maar dit is toch niet helemaal gelukt. Boven de winkels is een parkeergarage gecreëerd, die ruimte biedt aan 560 auto’s. Matige aansluiting Bouwlingplein Ten zuidwesten van de Arendshof ligt het Bouwlingcentre aan het Bouwlingplein. Dit overdekte winkelcentrum over meerdere verdiepingen is geopend in 1998 en omvat een achttal winkels, voornamelijk grootschalig, waaronder Jumbo, Kijkshop, It’s en Bristol. De nadruk ligt op het prijsvriendelijke segment. De aansluiting van de Arendshof op het Bouwlingplein is matig. Zowel de inrichting van het plein, als de verstopte ingang van de Arendshof met lange blinde gevel van de Hema is hier debet aan. De parkeergarage (ca. 250 parkeerplaatsen) in het Bouwlingcentre is een belangrijk onderdeel van de parkeerstructuur in het centrum. Gebrekkige routing De Arendstraat leidt de consument vanuit het zuidelijke deel van de Arendshof naar de markt, de Nieuwstraat vanuit het noordelijke deel. Deze twee straten maken het rondje compleet. De routing tussen deze winkelgebieden loopt niet soepel. Zo is het zwaartepunt niet duidelijk te onderscheiden. Er is een groot aantal formules aanwezig, maar dit wordt niet zo beleefd door de consument. Ook de zichtlijnen zijn matig. Ook bouwkundig botst de Arendshof op verschillende plaatsen met de overige delen van het centrum. Zo contrasteert de entree van de Arendshof met de grote blinde geven bij de Febo met de historische bebouwing aan de overzijde van de Arendstraat. Als we kijken naar het winkelaanbod dan is met name de Arendstraat sterk. De straat heeft een aantrekkelijk en wisselend gevelbeeld. De nadruk ligt sterk op de branchegroep kleding & mode, met formules als Jack & Jones, Promiss, Miss Etam en Tom Taylor. De vestiging van C&A, op de kruising Arendstraat, Nieuwstraat en Kerkstraat is een sterke trekker. Daarnaast vinden we op deze kruising ook karakteristieke panden, waar de formules La Ligna en Witteveen in gevestigd zijn. Dit pleintje vormt het brandpunt van het centrum van Oosterhout. Vanuit dit punt zijn alle winkeldelen te bereiken, maar zo functioneert het niet.
32
Hoofdstuk 4
De Nieuwstraat heeft daarentegen minder kwaliteit, ondanks verschillende sterke zelfstandige ondernemers. Het gevelbeeld is niet overal even aantrekkelijk (onder andere door blinde gevels) en de etalagefunctie is niet altijd optimaal. De branchering is divers en het aantal zelfstandige ondernemers is groot. Verschillende winkels bevinden zich in het prijsvriendelijke segment en dit straalt de straat ook uit. In de Kerkstraat ligt de filialisering hoog. Ook hier ligt de nadruk nog op de branchegroep kleding & mode. Een bijzondere aanbieder is Smits dames- en herenmode. Met winkels als Peddel’s Clothing, Setpoint, La Diva komt de nadruk toch wat op het midden- en hogere prijssegment te liggen. Door het wisselende gevelbeeld wordt deze hoogwaardigheid echter niet beleegd. Horecazwaartepunt rondom Markt Voor de Sint-Jansbasiliek ligt het historische Marktplein, met daaraan verschillende horecagelegenheden met terrasfunctie. Onder het Marktplein is een fietsenstalling gerealiseerd. Door de omvang van het Marktplein vormt het geen intiem en gezellig plein. Langs de randen zijn terrassen gesitueerd maar het middenstuk oogt leeg en kaal. De Klappeijstraat vormt een belangrijk horecagebied in het centrum van Oosterhout. Naast daghoreca (restaurants en lunchrooms), vinden we hier ook cafés (avondfunctie). Bijzonder hierin is tapasrestaurant La Cantina op een eigen binnenplaats. Bijzonder aanbod aan de randen Het aanbod in de Keiweg verkleurt vanaf Witteveen mode van de branchegroep mode & luxe naar levensmiddelen. In de branchegroep levensmiddelen is Albert Heijn de grootste trekker. Ook is hier een groot aanbod speciaalzaken te vinden, zoals een bakker, kaaswinkel en delicatessenzaak/traiteur. Dit vormt een bijzonder thema. De Heuvel/Heuvelstraat vormt een uniek element in de structuur. Aan dit monumentale, sfeervolle plein vinden we verschillende horecagelegenheden en dienstverleners. Ook vormt het de verbinding tussen het park en de Arendshof. Dit hoogwaardige karakter wordt doorgezet in het begin van de Arendstraat, waar onder meer het Binnenhofje te vinden is. Dit wordt abrupt onderbroken door de blinde gevel van de Febo in de Arendshof. De Leijsenhoek is een aanloopstraat met een diversiteit aan functies. Zoals gebruikelijk in aanloopstraten vinden we een groot aantal uitzendbureaus. Ook vinden we hier specialistisch aanbod, zoals meubelwinkel Victor Boeren, van Gorp Rijwielen Godefroy (naaimachines). Het winkelgebied wordt echter gescheiden van het overi-
Hoofdstuk 4
33
ge winkelaanbod door het Marktplein. De Leijsenhoek vormt echter wel de directe verbinding tussen het centrum en het busstation.
Aan het Torenplein is de bibliotheek en theater de Bussel gevestigd. De Torenstraat verbindt het theater met de Markt. Deze straat is echter nauwelijks verwinkeld.
4.4 Parkeren In en rondom het centrum van Oosterhout zijn circa 2.000 parkeerplaatsen te vinden, verspreid over verschillende parkeervoorzieningen. Het centrum, en de parkeervoorzieningen, zijn te bereiken via de parkeertangent (Van Liederkerkestraat, Strijenstraat, Abdis van Thornstraat en Ridderstraat). Aan de hand van het parkeeronderzoek uit 2008 is de parkeersituatie voor het centrum van Oosterhout bekeken in relatie tot het centrumgebied9. • In het centrum van Oosterhout is het betaald parkeren en is een vergunninghouders parkeerregime. Rondom het centrum is het voornamelijk gratis. De Slotlaan en het Slotjesveld, rondom het stadhuis, zijn grote gratis parkeerterreinen (in totaal ca. 350 pp). • In het centrum zijn 3 overdekte parkeergarages aanwezig: Forum (116 pp), Bouwlingcentre (229 pp) en Arendshof (564 pp). Deze garages zijn alle drie aan de westzijde van het centrum gesitueerd. • Uit het parkeeronderzoek komt naar voren dat er voor het centrum als geheel afdoende parkeerplaatsen zijn, maar dat het op verschillende locaties erg druk is. De parkeerdruk is het hoogst op zaterdagmiddag. Op zaterdag wordt veel gebruik gemaakt van de betaald parkeerlocaties, terwijl op de koopavonden de parkeerdruk op de gratis parkeervoorzieningen redelijk groot is. Op koopavonden wordt weinig gebruik gemaakt van de parkeergarages, wat duidt op een ander bezoekdoel.
9
Mobycon (2008) Parkeeronderzoek centrumgebied Oosterhout
34
Hoofdstuk 4
•
•
•
Ongeveer de helft van de bezoekers uit Oosterhout die komt om te winkelen gaat met de auto en circa 30% met de fiets. Wanneer het bezoekdoel boodschappen is dan komt ruimt 40% met de auto en ongeveer 30% met de fiets. Het meest bezocht zijn de parkeergarages Arendshof, Bouwlingcentre en Slotjesveld. Deze garages vormen dan ook een belangrijk bronpunt voor het centrum, net als de 2 gratis bewaakt fietsenstallingen (Arendshof en Markt). Circa 45% van de bezoekers met de fiets stalt hier zijn of haar fiets. Het gemiddelde rapportcijfer van de bezoekrs aan Oosterhout is een 6,7. De inwoners van Oosterhout beoordeelden het parkeren beter (6,8), dan de bezoekers van buiten de gemeente (6,5). Met name de bereikbaarheid van het centrum en de looproutes/ - afstanden worden positief beoordeeld. Het parkeertarief wordt negatief beoordeeld.
Hoofdstuk 4
35
Figuur 4.1 Ligging Oosterhout
36
Hoofdstuk 4
4.5 Concurrentieprofiel Het centrum van Oosterhout bevindt zich grofweg in het krachtenveld van de steden Breda, Tilburg, Waalwijk, Dordrecht en Gorinchem. In dit gebied woont een groot aantal consument die voor een groot deel van de aankopen op omliggende steden zijn aangewezen. Zo is het detailhandelsaanbod in de gemeenten Drimmelen, Geertruidenberg en Gilze & Rijen relatief beperkt. Ook voor de inwoners van de gemeente Oosterhout geldt dat op relatief korte afstand keus heeft uit verschillende (middel)grote centrumgebieden. Met name het centrum van Breda is concurrerend, door het ruime en complete aanbod (> 100.000 m² wvo) en de geringe afstand. Dit is ook terug te zien in het koopgedrag van de inwoners van Oosterhout. Uit het koopstromenonderzoek West-Brabant blijkt dat de inwoners van Oosterhout, buiten het eigen winkelaanbod, met name sterk georiënteerd zijn op het winkelaanbod in Breda10. Naast het aanbod in de binnenstad vormt ook de Bredase woonboulevard een belangrijke aankoopplaats. Op grotere afstand vinden we ook hoofdwinkelcentra met een grotere omvang, zoals Tilburg, Eindhoven, ’s-Hertogenbosch en Rotterdam. Figuur 4.2 Positie centrum Oosterhout
Gorinchem
Waalwijk
Oosterhout
Dordrecht
Tilburg
Breda
-
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
m² wvo Dagelijks
Mode & luxe
Vrije tijd
In/om huis
Detailhandel overig
Als we het winkelaanbod van de omliggende steden afzetten tegen het winkelaanbod in Oosterhout dan vallen een aantal zaken op:
10
SES West-Brabant/ Kamer van Koophandel West-Brabant (2005) Koopstromenonderzoek WestBrabant
Hoofdstuk 4
37
•
•
•
•
Het winkelaanbod in het centrum van Gorinchem is ruim. De branchegroep mode & luxe omvat bijna 100 winkels. Trekkers in het centrum zijn de warenhuizen van Hema en V&D. Ook is er een groot aantal (inter)nationale modeformules. Het aanbod heeft de nadruk op het middensegment. Oosterhout onderscheidt zich door een breder winkelaanbod en het grote aantal bijzondere aanbieders, ook in het hogere segment. In het historische centrum van Dordrecht vinden we moderne winkeldelen als het Statenplein en 3Vriendenhof. Het aanbod in het centrum is ruim en modern. Het aanbod in de branchegroep mode & luxe is omvangrijk en omvat grootschalige trekkers als The Sting, Jack & Jones, New Yorker, Brandstore, H&M en C&A. Het modische aanbod is hiermee een stap groter dan Oosterhout. In het centrum van Waalwijk is het winkelaanbod beperkt. Het centrale winkelgebied De Els oogt gedateerd en er zijn dan ook plannen om dit te herontwikkelen. Het winkelaanbod in de branche mode & luxe is beperkt. Verschillende landelijke formules ontbreken en de nadruk ligt meer op lokaal ondernemerschap (middensegment). Voor bijzonder aanbod is de consument aangewezen op omliggende kernen. Breda en Tilburg hebben een compleet en omvangrijk winkelaanbod. Naast winkels is in deze binnensteden ook een groot aantal andere voorzieningen aanwezig. Met name de historische binnenstad van Breda trekt een groot publiek. Inherent aan dit complete aanbod is wel dat je niet even iets kunt halen. De centra zijn omvangrijk, druk en moeilijk bereikbaar. Steden als Oosterhout kunnen zich dan ook onderscheiden als gemakkelijk alternatief om te winkelen.
38
Hoofdstuk 4
5.
VRAAGANALYSE EN FUNCTIONEREN
5.1 Bevolking Op 1 januari 2009 telde de gemeente Oosterhout 54.216 inwoners. De stad Oosterhout is met circa 49.251 inwoners veruit de grootste kern van de gemeente. De kerkdorpen Den Hout, Oosteind en Dorst hebben een inwonertal variërend van circa 1.200 tot 2.500. De gemeente Oosterhout verwacht de komende jaren een beperkte groei van het inwoneraantal van 2% tot circa 55.200 inwoners in het jaar 201511. In de gemeente spelen dan ook verschillende woningbouwplannen, waarvan de nieuwbouwlocatie ‘De Contreie’ met een gepland woningaantal van 800 de grootste is. De bouw van deze locatie tussen Oosterhout en Den Hout moet in 2010 van start gaan. Daarnaast zijn er woningbouwplannen op verschillende inbreidingslocaties in Oosterhout.
5.2 Inkomensniveau Het gemiddelde inkomen per hoofd van de bevolking in de gemeente Oosterhout ligt circa 4 procent hoger dan het landelijke gemiddelde van € 12.700,-12. In de distributie planologie is het gebruikelijk een correctie op het bestedingscijfer toe te passen indien het inkomensniveau meer dan 5% afwijkt van het landelijke gemiddelde. Voor de bestedingen per hoofd van de bevolking in Oosterhout is dan ook uitgegaan van de meest recente bestedingscijfers, te weten € 2.392,- per hoofd van de bevolking in de dagelijkse artikelensector en € 2.678,- in de niet-dagelijkse artikelensector13.
5.3 Koopstromen Koopkrachtbinding en -afvloeiing In 2005 is er een koopstromenonderzoek uitgevoerd in de regio West-Brabant, waar Oosterhout onderdeel van uit maakt14. De gemeentelijke koopkrachtbinding voor Oosterhout bedraagt 93% in de dagelijkse artikelensector en 77% in de niet-
11 12 13
14
Gemeente Oosterhout (2008) Prognose gemeente Oosterhout CBS 2007 HBD 2009, gemiddelde toonbankbestedingen per hoofd van de bevolking over 2008 (inclusief BTW, voorlopige cijfers) SES West-Brabant/ Kamer van Koophandel West-Brabant (2005) Koopstromenonderzoek WestBrabant
Hoofdstuk 5
39
dagelijkse artikelensector. Met name in de niet-dagelijkse artikelensector vloeit koopkracht af naar Breda. Uit het onderzoek komt verder naar voren dat de gemeente Oosterhout ongeveer 9% van de totale bestedingen (dagelijks en niet-dagelijks) in de regio bindt. Op een bevolking in de regio van 675.000 (x € 5.070,-) en een totaal bestedingspotentieel van ongeveer € 3,4 miljard, betekend dit dat het detailhandelsaanbod in de gemeente totaal ruim € 300 miljoen aan omzet genereert vanuit de regio. Er zijn geen specifieke koopstroomgegevens voor het centrum van Oosterhout beschikbaar. Daarom maken wij op basis van referenties, ervaringscijfers en de bestaande aanbodsituatie in Oosterhout een inschatting van de koopstromen op het centrum. Naar verwachting bedraagt de koopkrachtbinding in de dagelijkse artikelensector 40% voor het centrum van Oosterhout. Voor de niet-dagelijkse artikelensector gaan we eveneens uit van ongeveer 40%. Koopkrachttoevloeiing Uit het koopstromenonderzoek West-Brabant blijkt dat het verzorgingsgebied van de gemeente Oosterhout met name ten oosten van de gemeente is gesitueerd (o.a. Geertruidenberg, Werkendam en Drimmelen)15. Naastgelegen gemeenten als Waalwijk en Dongen zijn echter sterk op de binnenstad van Breda gericht.
5.4 Toeristische bestedingen Onderscheid dagtoerisme en verblijfsrecreatie Ten aanzien van de toeristische bestedingen moet onderscheid worden gemaakt in bestedingen door dagtoeristen en verblijfsrecreatieve toeristen. In 2006 hebben er in totaal 4,3 miljoen dagtoeristische bezoeken plaatsgevonden in Oosterhout, waarvan recreatief winkelen (2,6 mln.) het grootste aandeel heeft. De dagtoeristische bezoekers komen voor een groot deel uit de regio en besteden relatief gezien veel in de detailhandel. Zij zijn immers een dagje aan het winkelen. Uit de monitor toerisme en het koopstromenonderzoek West-Brabant komt naar voren dat de koopkrachttoevloeiing in de detailhandel in de gemeente Oosterhout ongeveer € 85 miljoen bedraagt. Feitelijk gaat het hier hoofdzakelijk om de ‘reguliere’ koopkrachttoevloeiing vanuit omliggende gemeenten. Verblijfsrecreanten gedragen zich voor wat betreft de dagelijkse artikelen als gewone consumenten, zeker als ze ergens gedurende langere tijd verblijven. Doorgaans besteden verblijfsrecreanten minder aan niet-dagelijkse artikelen dan vanaf hun 15
SES West-Brabant/ Kamer van Koophandel West-Brabant (2005) Koopstromenonderzoek WestBrabant
40
Hoofdstuk 5
huisadres. Met name de bestedingen in branches als wonen en doe-het-zelf zijn beperkt. De bestedingen door deze groep kunnen worden gezien als een ‘extra’ koopkrachttoevloeiing van buiten de regio. Verblijfsrecreatieve overnachtingen In 2006 is door de gemeente Oosterhout de laatste toeristische monitor uitgevoerd16. Tabel 5.1 geeft een overzicht van het aantal overnachtingen in de gemeenten Oosterhout. Het aantal overnachtingsmogelijkheden in de gemeente is groot. In 2006 hebben in totaal circa 640.000 overnachtingen plaatsgevonden. Het merendeel van deze overnachtingen vindt plaats in de bungalows (ca. 75%). Bungalowpark De Katjeskelder (Roompot) is hierin met 360 bungalows de grote speler. Daarnaast is camping ’t Haasje in Dorst met circa 535 plaatsen omvangrijk. Het merendeel van de verblijfstoeristen komt uit de regio Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Bestedingen door verblijfsrecreanten17 • Dagelijkse sector: Verblijfsrecreanten gedragen zich voor wat betreft bestedingen aan dagelijkse artikelen doorgaans als gewone consumenten, zeker als ze ergens gedurende langere tijd verblijven. Mensen die ergens kortere tijd verblijven (bijvoorbeeld een weekend of midweek) nemen in praktijk overigens vaak levensmiddelen mee vanaf het woonadres. Hotelgasten, die meestal geen eigen kookgelegenheid hebben, besteden doorgaans weinig aan dagelijkse artikelen. Aangezien zowel over de omvang als de bestedings- en bindingscijfers van deze bezoekerscategorie veel onduidelijkheden bestaan, hanteren we in dit verband afgeronde bedragen. De gemiddelde besteding per dag aan dagelijkse artikelen van ‘selfcatering’ verblijfstoeristen bedraagt circa € 6,-18. •
Niet-dagelijkse sector: Verblijfsrecreanten besteden tijdens hun vakantie doorgaans minder aan nietdagelijkse artikelen dan vanaf hun huisadres. Met name de bestedingen in branches als wonen en doe-het-zelf zijn dan beperkt. Bovendien zijn de bestedingen in hoge mate afhankelijk van de omvang en kwaliteiten van het lokale en regionale niet-dagelijkse aanbod. We gaan uit dat men de helft besteedt van de reguliere niet-dagelijkse bestedingen, met een koopkrachtbinding op het lokale aanbod die ongeveer gelijk is aan die van de lokale inwoners.
Raming verblijfsrecreatieve bestedingen
16
17
18
Gemeente Oosterhout (2006) Monitor Toerisme Oosterhout 2006 - Economisch belang van toerisme voor Oosterhout Bestedingen door dagrecreanten zoals wandelaars en fietsers zijn in de berekening niet meegenomen. Uitgangspunt is de gemiddelde besteding aan dagelijkse artikelen op jaarbasis van € 2.245,- gedeeld door 365 dagen. Hotel- en pensiongasten besteden hiervan in onze aanname ongeveer de helft.
Hoofdstuk 5
41
In de tabel is een raming weergegeven van de verblijfsrecreatieve bestedingen door recreanten in Oosterhout. Totaal worden deze bestedingen geraamd op ongeveer € 5,8 miljoen. Een voornaam deel van deze bestedingen zal worden gedaan in detailhandelsaanbod in Oosterhout zelf. Een deel zal echter ook daarbuiten terechtkomen, zoals in de binnenstad van Breda. Afgezet tegen de totale bestedingen in de detailhandel beslaan deze bestedingen dus een marginaal aandeel. Tabel 5.1: verblijfsrecreatieve bestedingen gemeente Oosterhout (EXCL. VASTE PLAATSEN)) Dagelijks19 Type verblijfslocatie
Niet-dagelijks
Overnach-
Gem. besteding
Totale bestedin-
Gem. besteding
Totale bestedin-
tingen
per dag
gen ( € mln.)
per dag
gen ( € mln.)
Hotel / B&B / pensions
40.710
€ 3,00
0,12
€ 3,50
0,14
Camping en watersport
85.734
€ 6,00
0,51
€ 3,50
0,30
483.133
€ 6,00
2,90
€ 3,50
1,69
30.390
€ 1,00
0,00
€ 3,50
0,11
Bungalows en Stacaravans Groepsaccommodaties Totaal
639.657
3,53
2,24
Conclusies Oosterhout profiteert van de bestedingen van verblijfsrecreanten en met name dagrecreanten in de gemeente. Deze bestedingen maken deel uit van de koopkrachttoevloeiing van het centrum van Oosterhout. Met name in de niet-dagelijkse artikelensector zal het merendeel van de toeristische bestedingen in het centrum plaatsvinden. Voor de benadering van het economisch functioneren van het centrum van Oosterhout zijn wij op basis van deze cijfers uitgegaan van een toevloeiingspercentages van 7% in de dagelijkse en 45% in de niet-dagelijkse artikelensector.
5.5 Bezoekersonderzoek In het koopstromenonderzoek West-Brabant is gevraagd naar een beoordeling van verschillende aspecten van het winkelgebied20. Hieruit komt naar voren dat Oosterhout op alle aspecten een rapportcijfer behaalt dat op of boven het gemiddelde ligt. Het hoogst scoren de bereikbaarheid, variatie in het winkelaanbod, sfeer en veiligheid. Ook uit het toeristisch bezoekersonderzoek komt naar voren dat de bezoekers over het algemeen redelijk tot zeer tevreden zijn over het centrum van Oosterhout21. Alleen de parkeervoorzieningen, en met name de parkeertarieven worden minder goed beoordeeld.
19
Uitgangspunt is de gemiddelde SES West-Brabant/ Kamer van Koophandel West-Brabant (2005) Koopstromenonderzoek WestBrabant 21 Gemeente Oosterhout (2007) Monitor toerisme 2006 – economisch belang voor toerisme voor Oosterhout. 20
42
Hoofdstuk 5
Recent heeft een enquête plaatsgevonden onder de binnenstadsbezoekers22. Uit het onderzoek komt naar voren dat de bezoekers uit Oosterhout met name te spreken zijn over de sfeer/ gezelligheid en het winkelaanbod. De bezoekers van buiten de gemeente hechten daarnaast ook sterke waarde aan het overdekt winkelen in de Arendshof en het compacte centrum. Uit het bezoekgedrag valt op de maken dat Oosterhout veel frequente bezoekers kent, zowel uit eigen gemeente als omliggende gemeenten. Het merendeel van de bezoekers uit Oosterhout geeft aan minstens één maal per week in het centrum te komen (90%) en van de bezoekers van buiten de gemeente geeft 72% aan enkele keren per maand te komen. De bezoekers vinden met name Breda en Den Bosch aantrekkelijke, alternatieve winkelsteden. De bezoekers typeren het centrum van Oosterhout als een middenklasser, een stad voor het hele gezin.
5.6 Huidig functioneren detailhandel Economisch functioneren gemeenteniveau In deze paragraaf is voor het onderzoeksgebied het huidige economisch functioneren van de dagelijkse en niet-dagelijkse sector benaderd door de vraag en aanbodsituatie met elkaar te confronteren. Het huidig functioneren wordt uitgedrukt in omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) en afgezet tegen landelijke referentie gemiddelden. Het huidig functioneren wordt benaderd voor het detailhandelsaanbod in de gemeente in zijn totaliteit en specifiek het centrum van Oosterhout. De totale omzet en gemiddelde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) is afgezet tegen de landelijke gemiddelde vloerproductiviteit. Tabel 2.4: huidig economisch functioneren detailhandel gemeente Oosterhout
Inwoners primaire verzorgingsgebied Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel (in mln. € ) Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen (in mln. € ) Koopkrachttoevloeiing (aandeel omzet) Omzet door toevloeiing (in mln. € )
dagelijkse sector
niet-dagelijkse sector
54.216
54.216
2.392
2.678
129,7
145,2
ca. 93%
ca. 77%
120,6
111,8
ca. 10%
ca. 40%
13,4
74,5
Totale omzet (in mln. € )
134,0
186,3
Huidig aanbod (m² wvo)
15.890
84.190
Omzet per m² wvo (in €)
8.450
2.225
7.254
2.054
Referentie vloerproductiviteit (in €)
22 23
23
Gemeente Oosterhout (2009) Enquete Actie Stadshart Oosterhout – 4 april 2009 Rekenkundig landelijk gemiddelde op basis van totale bestedingen en winkelvloeroppervlak (2007). Hierbij is rekening gehouden met de samenstelling van het aanbod in Oosterhout.
Hoofdstuk 5
43
Het detailhandelsaanbod in de gemeente Oosterhout functioneert goed, afgezet tegen landelijke referentie gemiddelden. In de dagelijkse sector realiseert het aanbod een gemiddelde vloerproductiviteit van ongeveer € 8.450,- per m² wvo. Dit is ruim boven het landelijk gemiddelde (ca. 16%). In de niet-dagelijkse sector realiseert het aanbod een gemiddelde vloerproductiviteit van ongeveer € 2.225,-. Ook deze omzet ligt boven landelijke gemiddelden (ca. 8%). Totaal genereert het aanbod ongeveer € 320 miljoen aan omzet. Deze raming komt overeen met de gegevens uit het koopstromenonderzoek regio West-Brabant. Op basis van de raming kan worden gezegd dat ongeveer 5% à 10% van de totale omzet in de gemeente Oosterhout afkomstig is van buiten de regio. Dit zijn deels bestedingen door verblijfsrecreanten. Opgemerkt moet worden dat het om een rekenkundig gemiddelde omzet gaat. Individuele winkels in het centrum kunnen hiervan afwijken en hogere dan wel lagere omzetten realiseren. Ook kunnen er grote verschillen zijn naar winkelconcentratiegebied. Factoren zoals ligging, schaalgrootte, formule en branche spelen daarbij een rol. Economisch functioneren centrum Oosterhout Hieronder is het economisch functioneren specifiek voor het centrum van Oosterhout benaderd. Tabel 2.4: huidig economisch functioneren detailhandel centrum Oosterhout
Inwoners primaire verzorgingsgebied
dagelijkse sector
niet-dagelijkse sector
54.216
54.216
Bestedingen per hoofd
2.392
2.678
Bestedingspotentieel (in mln. € )
129,7
145,2
ca. 40%
ca. 40%
51,9
58,1
ca. 10%
ca. 50%
5,8
58,1
Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen (in mln. € ) Koopkrachttoevloeiing (aandeel omzet) Omzet door toevloeiing (in mln. € ) Totale omzet (in mln. € )
57,6
116,2
Huidig aanbod (m² wvo)
6.383
41.081
9.050
2.850
7.254
2.054
Omzet per m² wvo (in €) Referentie vloerproductiviteit (in €)
24
Op basis van deze cijfers realiseren de winkels in het centrum van Oosterhout bij benadering een gemiddelde omzet die zowel in de dagelijkse als niet-dagelijkse artikelensector boven het landelijk en gemeentelijk gemiddelde liggen. Dit laatste 24
Rekenkundig landelijk gemiddelde op basis van totale bestedingen en winkelvloeroppervlak (2007). Hierbij is rekening gehouden met de samenstelling van het aanbod in Oosterhout.
44
Hoofdstuk 5
komt overeen met situaties elders in Nederland. Over het algemeen ligt de gemiddelde vloerproductiviteit in met name de niet-dagelijkse sector in het centrum hoger dan elders in de gemeente, zoals in buurt- en wijkcentra of perifere locaties. Dit heeft onder meer met schaalgrootte en bezoekersaantallen te maken.
Hoofdstuk 5
45
6.
BELEID, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
6.1 Beleid Provinciaal beleid wordt herzien In de opgestelde interimstructuurvisie van de provincie Noord-Brabant25 zijn de provinciale (ruimtelijke) belangen en doelen benoemd en op hoofdlijnen uitgewerkt. Onderliggend aan de interimstructuurvisie is het Streekplan 2002. Het uitgangspunt van het beleid van de provincie is de concentratie van de verstedelijking. De provincie onderscheidt vijf stedelijke regio’s waar verdere verstedelijking gestimuleerd wordt: Eindhoven-Helmond, Uden-Veghel, Waalboss, Breda-Tilburg (waartoe ook de gemeente Oosterhout behoort) en Bergen op Zoom-Roosendaal. In tegenstelling tot de stedelijke regio’s worden de groeimogelijkheden van de landelijke regio’s beperkt. De provincie stuurt in deze gebieden juist aan op inbreiding van de bestaande kernen, waarbij de plannen overeen dienen te komen met de aard van de kern. De provincie stuurt aan op versterking van het voorzieningenniveau in de stedelijke gebieden. Huisvesting van grootschalige bedrijvigheid en uitbreidingswijken worden juist in deze gebieden gestimuleerd. Grootschalige, publieksaantrekkende voorzieningen horen thuis in de stedelijke regio’s op goed ontsloten plekken. De voorzieningen in de landelijke regio's dienen daarentegen bezoekersextensief, kleinschalig en ‘vermengbaar’ te zijn. De voorzieningen moeten qua schaal en omvang passen bij de betreffende kern of gemeente en het is wenselijk dat de voorzieningen gemengd kunnen worden met andere functies zoals wonen. Op dit moment werkt de provincie Noord-Brabant aan een nieuwe detailhandels- en leisurevisie.
6.2 Plannen en initiatieven •
•
25
In het centrum van Oosterhout wordt in de Klappeijstraat een speelautomatenhal gebouwd. Tevens wordt er een automatenhal voor de lokale jeugd ontwikkeld op het plein bij Need. Naar verwachting zijn beiden locaties aan het einde van 2009 gereed. Er zijn plannen om herkenbare entrees naar het stadshart van Oosterhout te ontwikkelen. Vanuit de markt is de mening dat Oosterhout op bepaalde plekken
Provincie Noord-Brabant (2008) Brabant in ontwikkeling – interimstructuurvisie Noord-Brabant
Hoofdstuk 6
47
•
•
een statement moet durven maken, hoger durven bouwen, om bij de toegangswegen al het beeld van de binnenstad op te roepen. Kansen liggen er bijvoorbeeld nog bij de Keiweg. Er gaan geluiden op om van de Heuvel een horecaplein te maken. Op dit moment bevinden zich enkele horecagelegenheden aan het historische plein, maar de ambitie is om dit aanbod te verruimen en de terrasfunctie te vergroten. Vooralsnog lijkt dit niet te gebeuren. Er zijn plannen om een nieuw busstation te ontwikkelen in het centrum van Oosterhout. Het huidige busstation aan de Leijsenhoek ligt buiten het centrum en er zijn plannen om een nieuwe dichter bij het centrum te ontwikkelen.
Ook in de directe omgeving van Oosterhout spelen verschillende plannen en initiatieven. Navolgend is een beknopt overzicht gegeven van de planvoorraad in de aangrenzende gemeenten. Breda •
2
Hornbach heeft plannen voor de ontwikkeling van een nieuwe bouwmarkt van 25.000 m wvo aan de Backer en Ruebweg in Breda, nabij bedrijventerrein Steenakker.
•
De laatste uitbreiding van woonboulevard Kruisvoort, fase V, is in voorbereiding. De locatie ligt ten noordwesten van de woonboulevard op korte afstand van IKEA. Het betreft een ontwikkeling van 2
2
circa 6.000 m wvo, verdeeld over twee lagen. Het zal gaan om 4 units van circa 1.500 m met mogelijk een horecagelegenheid. •
Vanuit de markt is het initiatief gekomen tot realisatie van een cluster van kantoren, grootschalige detailhandel, health/ welness en congresfaciliteiten rondom het uit te breiden voetbalstadion van NAC. In de totaal omvatten de plannen ca. 22.000 m² bvo detailhandel, grotendeels in te vullen door verplaatsingen van bestaand aanbod.
•
Er zijn plannen voor de versterking van het Dr. Struyckenplein als centraal winkel-, voorzieningen- en verblijfsgebied voor de omringende woonwijken. Het dagelijkse artikelenaanbod wordt aangevuld en er wordt invulling gegeven aan het niet-dagelijkse artikelenaanbod. De plannen omvatten de realisatie van ca. 4.050 m² bvo detailhandel.
•
Op de locatie Bavelse Berg zijn plannen voor een recreatiepark met o.a. een evenementencomplex, 2
een skidome, een golfopleiding en ca. 10.000 m bvo themagerelateerde (sport)detailhandel. Daar2
naast komt er mogelijk nog ca. 15.000 m bvo detailhandel in het bedrijvenpark . •
Er zijn plannen voor de realisatie van een woon- en winkelcomplex aan de zuidzijde van de binnen2
stad. Het winkelprogramma omvat ca. 20.000 m bvo (o.a. food, modisch, consumentenelectronica en lifestyle). •
Winkelcentrum Hoge Vucht zal versterkt worden als hart van de gelijknamige wijk door uitbreiding van het voorzieningenaanbod, modernisering van de bebouwing en een verbetering van de routing.
Drimmelen •
Hema is voornemens een vestiging te openen in het centrum van Made.
Geertruidenberg •
Er zijn plannen voor de aanpassing van het centrum van Raamsdonksveer. Het plan omhelst onder meer de uitbreiding van de supermarkt.
48
Hoofdstuk 6
Gilze & Rijen •
In het centrum van Rijen wordt een nieuw winkelpand ontwikkeld voor Hema. De omvang van de winkel bedraagt circa 500 m² bvo.
•
Er zijn plannen ontwikkeld voor het centrum van Gilze. Deze plannen bestaan uit de verplaatsing van de huidige sportvelden, realisatie van circa 200 woningen, enkele nieuwe winkels en de verplaatsing en uitbreiding van de C1000.
6.3 Trends en ontwikkelingen De nadruk van het winkelaanbod in de Nederlandse binnensteden komt steeds meer te liggen op de branchegroep mode & luxe. In het A-winkelgebied vinden we dan ook steeds meer landelijk en internationaal opererende winkelformules. Het aanbod in de overige branches verschuift gelijdelijk naar de randen van het centrum. De hoofdwinkelgebieden (zeker de grote en middelgrote) ontlenen hun onderscheidend vermogen dan ook aan de ambiance (het karakter en de identiteit van een binnenstad) en de vermenging met andere dan winkelelementen. Voor dit onderzoek naar de ontwikkelingsmogelijkheden van het kernwinkelgebied in Oosterhout is rekening gehouden met de ontwikkelingen in de provincie, maar ook (inter)nationale ontwikkelingen. De belangrijkste relevante trends worden hieronder kort benoemd op de onderdelen consumentengedrag en aanbodontwikkeling. Consumentengedrag De consument is zeer grillig. Ten eerste bestaat dé consument eigenlijk niet. Iedereen vertoont weer een ander gedrag, met z’n eigen kenmerken en stijlen. Bovendien is dit gedrag ook nog eens sterk aan verandering onderhevig. Zodoende is het niet eenvoudig ‘het consumentengedrag’ samen te vatten. Toch worden hieronder enkele hoofdtrends benoemd. •
Groter referentiekader: Door een grotere mobiliteit krijgt de consument een omvangrijk referentiekader. Aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling en interne (winkelinrichting, uitstraling) en externe (omgevingskwaliteit) verschijningsvorm worden daarom belangrijker. Dit geldt met name bij het recreatieve winkelen.
•
Internet als informatiebron: Steeds meer Nederlanders hebben de beschikking over internet en maken hier steeds vaker en langer gebruik van. De aankopen via internet nemen explosief toe. Toch zijn deze nog maar een klein deel van de totale consumentenbestedingen (5% in 2007). De verwachting is dat dit percentage toeneemt tot 10% in 201226. Internet is primair een informatiebron, die ook voor winkels interessant is. Voordat een bezoek wordt gebracht aan een winkel of winkelcentrum, oriënteert de consument zich vaak eerst via internet. Internet is daarmee ook voor retailers een belangrijk medium.
26
SSM Retail Platform (2008) Look Listen Learn november 2008
Hoofdstuk 6
49
•
Vraag om vernieuwing: De consument wordt steeds trendgevoeliger. Onder invloed van media wordt de consument continu op de hoogte gehouden van de laatste ontwikkelingen. In een modewinkel ziet de consument of de collectie nieuw of verouderd is. Hij verwacht dan ook regelmatig nieuwe items aan te treffen. Dit is dan ook terug te zien bij formules als H&M en Zara, die snel wisselende collecties hebben.
•
Focus op mentaliteitsgroepen: Consumenten worden steeds meer benaderd vanuit hun specifieke, innerlijke identiteit, los van hun algemene kenmerken. Leeftijd en inkomen zijn daarbij minder bepalend. Het gaat meer om mentaliteit (Waar voel je je toe aangetrokken? Waar voel je je bij thuis?). Zo worden modewinkels specifiek voor jongeren (zoals H&M) ook veelvuldig door ouderen bezocht. Daarnaast bestaat het stereotype van ‘de bejaarde’ niet meer. Ook hier is er een brede differentiatie in de markt opgetreden.
•
Cultuurmix: Er ontstaat meer interesse in andere culturen (cultuurmix). Dit laat zich vertalen in de opkomst van allochtoon ondernemerschap en multiculturele winkels, zoals de formule Multisuper. Daarnaast is er meer aandacht voor de Nederlandse cultuur en cultuurhistorie. Dat komt tot uiting in een grotere interesse in de eigen omgeving, de eigen oorsprong. Deze interesse zal in de toekomst leiden tot een grotere aandacht voor de authentieke lokale speciaalzaken en lokale en streekeigen producten. Een voorbeeld hiervan is de nieuwe formule Marqt, die zich richt op lokale, verse producten.
Aanbodontwikkelingen •
Functiemix: Integratie van detailhandel, dienstverlening, horeca, vermaak en vrijetijdsconcepten in een gebied komt steeds vaker voor en biedt een uitgelezen kans om het onderscheidend vermogen van binnensteden te vergroten, zeker ten opzichte van de meer perifeer gelegen winkelgebieden.
•
Schaalvergroting en -verkleining: De schaalvergroting in supermarkt- en themagericht aanbod (sport, bruin- en witgoed), als ook in de horeca, zet onverminderd door. Dit zien we ook in de modische branches. Als tegentrend van schaalvergroting zien we superspecialisatie en schaalverkleining.
•
Try and buy: Winkels worden steeds vaker geïntegreerd met horeca, vrije tijd en diensten. De winkel wordt hiermee meer en meer een belevingsconcept, waar de consument producten kan uitproberen om die vervolgens aan te schaffen: ‘try and buy’. Voorbeelden hiervan zijn een golfsimulator en klimwand in vestigingen van Perry Sport.
•
Branchevervaging: Sector- en branchevervaging zijn duidelijk herkenbaar. Voorbeelden van branchevervaging zijn de verkoop van boeken, DVD’s en computers in supermarkten en CD’s in boekwinkels. Ook moet hierbij gedacht worden aan totaalconcepten, bijvoorbeeld op het gebied van koken, waar zowel woondecoratie, linnen- en serviesgoed, keu-
50
Hoofdstuk 6
kengerei als levensmiddelen verkocht worden. Bij sectorvervaging kan gedacht worden aan eten bij IKEA en de verkoop van kookboeken in een koffiecorner. •
Mentaliteitswinkel: Een volgende vertaling van de branchevervaging is de mentaliteitswinkel. Gelijkgestemden vinden daar een scala aan bij elkaar passende producten, los van een specifieke branchering. Binnen een sfeer passende producten zoals kleding, voedsel, reizen, cursussen, huishoudelijke producten e.d. zijn er te vinden. Een voorbeeld hiervan is Sissy Boy Homeland.
•
Lifestyle, image en beleving: De consument wil tijdens het winkelen steeds meer vermaakt worden. Naast een plaats voor de verkoop van producten, worden winkels ook steeds meer een belevenis. Zo zijn er steeds meer lifestylewinkels te vinden. Een voorbeeld hiervan zijn de kookwinkels. Zij richten zich op koken, consumeren en kopen. Ook jongerenafdelingen van de Bijenkorf (Chill Out) en V&D (Young Zone) zijn voorbeelden. In binnensteden zien we een duidelijker onderscheid tussen de diverse deelgebieden. Gebieden en/of straten gaan zich zo meer richten op specifiek omschreven doelgroepen. Nog een stap verder gaan de zogenaamde lifestylewinkelcentra. Hierbij gaat het om het aanbieden van een totale beleving; naast winkels wil de consument restaurants, hotels, bioscopen en een bibliotheek. Ook de beleving komt steeds meer centraal te staan; niet alleen in de winkelgebieden (zoals retail en entertainment complex Mall of America in Minnesota), maar ook in de winkels zelf. Zo kun je in de Build-A-Bear workshop je eigen knuffelbeer samenstellen. Bijzonder ook zijn de imagestores, waarbij de winkel geldt als een promotiekanaal. Voorbeelden hiervan zijn M&M’s World, Heineken the City, Nespresso en Apple.
•
Shop in shop: Speciaalzaken clusteren hun krachten om als grote trekker te fungeren. Het warenhuis V&D is bezig steeds meer shops in haar vestigingen te openen, zoals Sephora en Ici Paris XL. In de woonbranche is het concept Loods 5 te zien waarbij winkelruimte verhuurd wordt aan producenten.
•
Merkbeleving en brandstores: In de (inter-)nationale binnensteden zijn de brandstores de laatste jaren sterk in opkomst. In plaats van producten in andermans winkels te verkopen gaan de producenten zelf retailen. Voorbeelden hiervan zijn Chasin’ Denim en Esprit. Veel binnensteden streven naar vestigingen van dure designwinkels van merken als Prada, Armani en Louis Vuitton. Dit hoogwaardige segment is echter alleen nog weggelegd voor een beperkt aantal internationale winkelsteden.
•
Internationalisering: In de detailhandel vinden we steeds meer internationale producten, zowel door de sterke opkomst van internationale formules als het toegenomen etnische ondernemerschap. Hierdoor komt de consument in aanraking met producten van over de
Hoofdstuk 6
51
hele wereld. Internationale formules als H&M (Zweden), Zara (Spanje) en Media Markt (Duitsland) zijn niet meer weg te denken uit de Nederlandse winkelstraten. Recent hebben verschillende formules, zoals Tiger (huishoudelijke artikelen / Denemarken), Desigual (mode / Spanje) en Primark (modewarenhuis / Ierland) de Nederlandse markt betreden. Daarnaast staan verschillende nieuwe formules op het punt hun intrede te doen op de Nederlandse markt, zoals Le Palais des Thés (theespeciaalzaak / Frankrijk), Beauty Mineral (Persoonlijke verzorging / Israël), Uterqüe (modeaccessoires / Spanje) en Erke (sportwinkel / China).
•
Regionale producten: Als tegenhanger van de globalisering zijn speciaalzaken met eigen of regionale producten (platteland) sterk in opkomst. Veelal worden eigen producten aangevuld met natuurzuivere specialiteiten die de winkels versterken.
•
Eco & Bio: Internationaal neemt de vraag naar ecologisch verantwoorde en organische producten toe. In het buitenland zien we concepten als Terra Verda in Spanje. Biologische voeding blijft in Nederland ook terrein winnen, maar blijft in Europees verband nog steeds achter. De vraag van de Nederlandse consument wordt wel steeds beter door de markt beantwoord. Voorbeelden hiervan zijn de Groene Passage in Rotterdam en formules als de Natuurwinkel, EkoPlaza en Marqt. In Almere worden momenteel zelfs plannen ontwikkeld voor een Bio-winkelcentrum.
•
Trafficlocaties als volwaardige winkelcentra: Trafficlocaties worden een steeds belangrijkere aankoopplaats. Op vliegvelden als Dubai, Las Vegas en Hong Kong staat beleving voor de reiziger voorop, maar ook Schiphol groeit uit tot een shoppingmall met onder meer een nieuwe brandstore van Nike. Deze trend lijkt zich ook door te zetten naar andere locaties, zoals trein- en busstations. Servex heeft aangegeven Nederlandse treinstations de allure van Schiphol te gaan geven (toevoeging non-food), met onder meer vestigingen van Hema en Jack & Jones. Leiden Centraal wordt momenteel ingericht als proefstation.
•
Guerrilla stores: In de hippe wijken van de Europese steden hebben zogenaamde Guerilla stores hun intrede gedaan. Een guerrilla store kan het beste omschreven worden als een hippe winkel die na een korte periode verkast naar een andere stad of locatie. In 2005 maakte Nederland al kennis met de Guerrilla stores van Blend die op deze manier de aandacht wisten te vestigen op zichzelf en hun tijdschrift.
•
Retail branding: Het plaatsen van een winkelgebied in de markt in termen van identiteit, imago en reputatie wordt steeds belangrijker. Met de toenemende concurrentie zal branding steeds meer als onderscheidend middel gebruikt worden om de consument te binden.
52
Hoofdstuk 6
7.
KWANTITATIEVE MOGELIJKHEDEN
7.1 Uitgangspunten en randvoorwaarden Uit de benadering van het huidige economische functioneren komt naar voren dat zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse artikelensector goed functioneren. De vloerproductiviteit ligt boven landelijke gemiddelden. Dit geeft een sterke uitgangspositie voor de toekomst. De toekomstige kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden voor het detailhandelsaanbod in het centrum van Oosterhout worden bepaald door diverse factoren. Hierbij gaat het om externe factoren, zoals de bevolkingsontwikkeling en de algemene landelijke trends en ontwikkelingen, en om interne factoren. De interne factoren hebben vooral te maken met de ambities die worden nagestreefd, de ruimtelijke en functionele sterke en zwakke punten in het centrum en de bestaande aanbodsituatie. Met andere woorden factoren die afhankelijk zijn van concrete ingrepen in de bestaande situatie en die leiden tot een verbetering. Dit kan effect hebben op de koopstromen. Externe ontwikkelingen en uitgangspunten Ten aanzien van de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden hanteren we de volgende externe uitgangspunten: • Voor de gemiddelde bestedingen wordt uitgegaan van het huidige niveau. Het is ongewis in welke richting deze zich zullen gaan ontwikkelen. • De bevolkingsprognose van de gemeente. Voor de hele gemeente betekent dit een lichte stijging van het inwonertal tot ongeveer 55.000 in 2015. Koopstromen • Door versterking van het aanbod is het mogelijk dat de koopkrachtbinding iets toeneemt. Kansen zijn er met name in het beperken van de afvloeiing, onder meer richting Breda. Versterking van het aanbod leidt ertoe dat consumenten meer koopmogelijkheden krijgen in hun directe omgeving. De binding neemt daardoor toe. • Verhoging van de koopkrachtbinding op het centrum van Oosterhout is ook mogelijk doordat er verschuiving optreedt van koopstromen die nu elders in Oosterhout terechtkomen. Met een dergelijke ontwikkeling dient voorzichtig te worden omgegaan en mag niet ten koste gaan van de rendabiliteit van bestaande winkelcentra elders in Oosterhout. • Gezien voorgaande punten zien we vooral mogelijkheden in een iets hogere binding op het centrum voor de niet-dagelijkse sector. In de niet-dagelijkse sec-
Hoofdstuk 7
53
•
•
•
tor is een koopkrachtbinding van ca. 45% reëel. Een hogere binding in de dagelijkse sector is niet reëel. In de dagelijkse sector heeft het centrum momenteel een sterke positie. Om voldoende omzet te behouden voor de buurt- en wijkcentra is een hogere binding in deze sector niet reëel. Enige versterking van de koopkrachttoevloeiing, hoofdzakelijk in de nietdagelijkse sector, is mogelijk. Het gaat hierbij vooral om een hogere binding in absolute zin. Als aandeel van de totale omzet zal deze nauwelijks veranderen. Bij de inschatting van de mogelijke toekomstige koopstromen is rekening gehouden met het gegeven dat elders eveneens ontwikkelingen plaatsvinden. Dergelijke versterkingen elders beperken uiteraard de mogelijkheden voor een hogere binding en toevloeiing op het centrum van Oosterhout.
Referentie vloerproductiviteit • De huidige vloerproductiviteit ligt op een gemiddeld hoog niveau. Enige omzetverdunning is daarom mogelijk. We hanteren een omzetniveau dat iets lager is dan het huidige niveau, maar wel boven landelijke gemiddelden blijft. • Als referentiegemiddelde vloerproductiviteit hanteren we een bandbreedte. Deze bandbreedte wordt bepaald door de specifieke invulling van eventuele nieuwe winkelruimte. Grootschalig aanbod en aanbod in bepaalde branches heeft bijvoorbeeld gemiddeld genomen een lagere vloerproductiviteit. Wanneer dergelijke versterkingen worden ingezet is een lagere referentie vloerproductiviteit reëel. − Voor de dagelijkse sector hanteren we een bandbreedte van: € 8.000,- tot € 8.500,-. − Voor de niet-dagelijkse sector hanteren we een bandbreedte van: € 2.500,tot € 2.700,-.
7.2 Distributieve uitbreidingsmogelijkheden Hierna zijn, op basis van de genoemde uitgangspunten en randvoorwaarden, de distributieve uitbreidingsmogelijkheden benaderd. Tabel 3.1: distributieve uitbreidingsmogelijkheden detailhandel centrum Oosterhout
Inwoners primaire verzorgingsgebied
dagelijkse sector
niet-dagelijkse sector
55.000
55.000
Bestedingen per hoofd
2.392
2.678
Bestedingspotentieel (in mln. € )
131,6
147,3
ca. 40%
ca. 45%
52,6
66,3
ca. 10%
ca. 50%
5,8
66,3
Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen (in mln. € ) Koopkrachttoevloeiing (aandeel omzet) Omzet door toevloeiing (in mln. € )
54
Hoofdstuk 7
Totale omzet (in mln. € )
58,5
132,6
Referentie vloerproductiviteit (in €)
8.000 – 8.500
2.500 – 2.700
Distributieve mogelijkheden (m² wvo)
6.900 – 7.300
49.000 – 53.000
Huidig aanbod (m² wvo) Uitbreidingsruimte (m² wvo)
6.383
41.081
500 – 1.000
8.000 – 12.000
Voor het centrum van Oosterhout zijn er met name mogelijkheden het nietdagelijkse winkelaanbod uit te breiden. Versterking van het aanbod leidt tot een iets hogere koopkrachtbinding en –toevloeiing (in absolute zin). Tezamen met een iets lagere referentie vloerproductiviteit geeft dit een distributieve ruimte van 8.000 tot 12.000 m² wvo. In de dagelijkse sector zijn de ontwikkelingsmogelijkheden beperkt van 500 tot mogelijk 1.000 m² wvo. Kwaliteit boven kwantiteit De hiervoor aangegeven distributieve ruimte is het resultaat van berekeningen die gebaseerd zijn op meerdere aannames. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen en op voorhand kunnen die nooit exact voorspeld worden. De woningbouw kan bijvoorbeeld vertraging oplopen, de gemiddelde woningbezetting kan hoger of lager uitvallen, de bestedingen kunnen sterk gaan stijgen of juist gaan dalen en koopstromen kunnen toch iets anders lopen dan verwacht. De uitkomsten van de berekeningen mogen daarom nooit als normatief gezien worden, maar als indicatief. In dit verband is het ook van belang aan te geven dat aan kwalitatieve aspecten bij winkelontwikkelingen vaak meer waarde gehecht dient te worden dan aan de kwantitatieve distributieve mogelijkheden. Als bijvoorbeeld nieuwe winkelontwikkelingen, op een vanuit de structuur bezien goede plek, als resultaat hebben dat verouderd aanbod op een slechte plek verdwijnt, dan is de detailhandelstructuur er per saldo op vooruitgegaan. Er is immers modern aanbod en/of een aantrekkelijk verblijfsklimaat bij gekomen en daar heeft de consument uiteindelijk het meeste baat bij. Het, in het kader van structuurverbeteringen, meer realiseren dan de berekende distributieve uitbreidingsruimte hoeft dus helemaal niet erg te zijn, vooropgesteld dat de effecten per saldo positief zijn.
Hoofdstuk 7
55
BIJLAGEN
Bijlage 1: Begrippenlijst Detailhandel Verkoopkanaal voor goederen rechtstreeks aan de eindgebruiker. Detailhandel (als activiteit) Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke gebruiker of verbruiker. Dagelijkse artikelen Voedings- en genotmiddelen (vgm) en artikelen op het gebied van persoonlijke verzorging. In de praktijk gaat het hierbij om supermarktaanbod, aanbod in vgmspeciaalzaken, drogisterij- en parfumeriezaken Niet-dagelijkse artikelen Alle artikelen die niet behoren tot de dagelijkse artikelensector. Bestedingspotentieel Totaal aan winkelbestedingen die door de inwoners van een bepaald gebied gedaan kunnen worden. Gebaseerd op inwoneraantal en gemiddelde (landelijke) toonbankbesteding per hoofd van de bevolking. Groepering daarvan noemt men bestedingsvolumes. Winkel verkoopvloeroppervlak (wvo) Winkelruimte die voor de consument toegankelijk is (dus exclusief magazijn, kantoor, etalage, etc.). Vloerproductiviteit Gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² verkoopvloeroppervlak (wvo). Koopkrachtbinding Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. Koopkrachtafvloeiing Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen plaatsen bij gevestigde winkels buiten dat gebied. Koopkrachttoevloeiing Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detailhandelsbestedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn (aandeel omzet van buiten).
Koopstromenonderzoek Telefonische enquête onder de huishoudens van een bepaald gebied (zoals kern, gemeente, regio of provincie) om te bepalen waar (in welke winkels, concentraties) hun detailhandelsbestedingen terechtkomen. Het koopgedrag wordt uitgedrukt in ‘koopkrachtbinding’ en ‘koopkrachtafvloeiing’ voor een bepaalde aankoopplaats.
Bijlage 2 Branche-indeling naar sector, branchegroep en hoofdbranche BRO hanteert onderstaande (Locatus)indeling in de detailhandel naar sectoren, branchegroepen en hoofdbranches. Sector
Branchegroep
Dagelijks
Dagelijks
hoofdbranche Levensmiddelen Persoonlijke verzorging
Subtotaal dagelijks Warenhuis Kleding en mode Mode & luxe
Schoenen en lederwaren Juwelier en optiek Huishoudelijke en luxe Antiek en kunst
Niet-dagelijks
Sport en spel Vrije tijd
Hobby Media Dier en plant Bruin- en witgoed
In/om het huis
Fietsen en autoaccessoires Doe-het-zelf Wonen
Overige detailhandel Subtotaal niet-dagelijks Totaal detailhandel
Overige detailhandel
Bijlage 3: Aanbod kern Oosterhout naar branche Oosterhout (49.251 inw.)
Levensmiddelen
Vergelijkbare plaatsen
27
Winkels
M² wvo
Gem. wvo
Winkels
M² wvo
Gem. wvo
53
13.619
257
69
15.190
220
Persoonlijke verzorging
16
2.016
126
19
2.505
132
dagelijkse artikelen
69
15.635
227
87
17.694
203
2
3.196
1.598
2
2.769
1.385
94
14.128
150
74
12.285
166
Warenhuis Kleding en mode Schoenen en lederwaren
24
4.608
192
16
3.452
216
Juwelier optiek
14
1.066
76
15
978
65
Huishoudelijke en luxe artikelen
16
2.976
186
13
2.519
194
-
-
-
4
586
147
Sport en spel
10
2.194
219
15
4.251
283
Hobby
10
853
85
9
1.048
116
Media
11
1.415
129
12
1.516
126
Dier en plant
18
3.485
194
19
7.338
386
Bruin- en witgoed
18
3.679
204
19
3.411
180
6
1.818
303
11
1.991
181
Antiek en kunst
Fietsen en autoaccessoires Doe-het-zelf
11
9.237
840
12
11.217
935
Wonen
35
24.891
711
41
25.890
631
Overige detailhandel
17
2.435
143
16
2.756
172
niet-dagelijkse artikelen
286
75.981
266
278
82.007
295
totaal detailhandel
355
91.616
258
365
99.701
273
Bron: Locatus, update 14 maart 2009
27
Het gemiddelde van plaatsen met een inwonertal tussen 30.000 en 50.000 inwoners, gewogen naar het inwonertal van de kern Oosterhout. Locatus, update 14 maart 2009
Bijlage 4 Niet in Oosterhout centrum aanwezige nieuwe of veelvoorkomende formules Dagelijks •
Leonidas
•
Sabon
•
Trekpleister
•
Neuhaus (Belgische bonbons)
•
De Tuinen
•
Marqt
•
Keurslager
•
Grapedistrict (wijnwinkelconcept Amsterdam &
•
Gezond & Wel
•
Natuurwinkel
•
Le Palais des Thés
•
Totaal Gemak
•
Backwerk
•
Rituals
•
Fishes
•
The Bodyshop
•
Beauty Mineral
•
Schlecker
•
In Fine
•
Compaenen
•
Simon Lévelt
•
C’est Bon
•
Vitaminstore
Utrecht)
Mode&luxe Kleding & mode
Schoenen & lederwaren
•
Score
•
Ziengs
•
H&M
•
Manfield
•
Duthler
•
Ecco
•
Only
•
Sacha Shoes
•
Bandolera
•
Van Woensel
•
The Sting
•
Engelen
•
Ulla Popken
•
Invito
•
Chasin Denim
•
Shoe Outlet
•
Forecast
•
Shoetime
•
In Shape
•
Poco Loco
•
Adam Menswear
•
Amigo
•
Lady Sting
•
America Today
Juwelier & optiek
•
Hans
•
Het huis Opticiens
•
Pulls
•
Siebel
•
Six
•
Eyes & More
•
(New Yorker)
•
Oogmerk
•
(Five Pocket)
•
(McGregor)
Huishoudelijk & luxe
•
(Britain)
•
Lin O Lux
•
(GSUS Heavens Playground)
•
Cook & Co
•
(Mango)
•
Spectra
•
(Suit Supply)
•
Swarovski
•
(Expresso)
•
Dille & Kamille
•
(Wolford)
•
Burmann Linnen
•
(Lollipops)
•
Unicef
•
(Uterquë (Inditex))
•
Tiger
•
(Kuci Muci)
Vrije tijd
In/om het huis
•
Bruna
•
Scheer & Foppe
•
Coach Sport
•
Europart
•
Libris
•
Lampenier
•
Expo
•
Telefoonkopen
•
Perry Sport
•
Expert
•
Inkstation
•
Pet’s Place
•
Van Leest
•
Rijwielshop
•
Top1Toys
•
Telfort
•
Ako
•
Vobis
•
Eplaza
•
Decorette
•
Sneakers
•
Plenty Parts
•
Time Out Sports
•
BCC
•
Foot Locker
•
Harense Smid
•
Pipoos
•
Media Markt
•
Combi Foto
•
EP
•
Runnersworld
•
Apple Centre
•
GameStop
overig •
Big Bazar
•
Christine le Duc
•
Kringloopcentrum
•
NineTNine
•
Prijsmepper
Leisure
Diensten
•
Delifrance
•
Arke
•
McDonalds
•
Globe
•
Sundays
•
Huis & Hypotheek
•
Fairplay Casino
•
Dactylo
•
Marche Cafe
•
Tence
•
New York Delivery
•
Thomas Cook
•
Australian
•
Toerkoop
•
Burger King
•
Kinki Kapper
•
Humphrey
•
Palthe
•
Bagels&Beans
•
Gouden Schaar
