Ontwikkeling van de hypotheekschuld

Ontwikkeling van de hypotheekschuld De invloed van enkele beleidsmaatregelen Frans Schilder Johan Conijn 2012 - 22 September 2012

Ontwikkeling van de hypotheekschuld De invloed van enkele beleidsmaatregelen

Frans Schilder Johan Conijn

In opdracht van: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Directoraat-Generaal Wonen, Bouwen en Integratie ASRE research papers ISSN 1878-4607 ASRE Research Center | Amsterdam School of Real Estate | Postbus 140 | 1000 AC Amsterdam | T 020 – 668 1129 | F 020 – 668 0361 | [email protected]

Ontwikkeling van de hypotheekschuld

Inhoudsopgave Samenvatting

4

1

Inleiding

6

2

Achtergrond van de problematiek

7

3

Het Hypotheekschuldmodel

9

3.1 3.2

4

Het basis-scenario: de ontwikkeling van de hypotheekschuld 4.1 4.2 4.3

4.4

5

Uitgangspunten scenario Ontwikkeling tot 2025 Verkenning van sturende invloed individuele variabelen 4.3.1 Prijsontwikkeling 4.3.2 Koopwoningvoorraadontwikkeling 4.3.3 Rendement op vermogen kapitaalverzekering 4.3.4 Hypotheekvormen: nieuwe hypotheken niet annuïtair 4.3.5 Twee extra scenario’s: “bloei” en “rust” Concluderend

Alternatief scenario: iedereen gaat aflossen 5.1 5.2 5.3

6

Systeem-dynamica Kalibratie en verificatie 3.2.1 De totale hypotheeksom 3.2.2 Transacties 3.2.3 Hypotheek naar leeftijdsklasse

Uitgangspunten scenario’s Ontwikkeling tot 2025: verschil ten opzichte van het basis-scenario Concluderend

Hypotheek en risico: individuele hypotheken 6.1 6.2

6.3 6.4

Beperkingen Hypotheekschuldmodel en aanvullende data Verkenning van de effecten van extra aflossingen 6.2.1 Extra aflossen: spaargeld 6.2.2 Extra aflossen: betaalbaarheid Hoofdstuk 5 herzien: impact “realistisch” aflossen Concluderend

Amsterdam School of Real Estate

1

9 10 10 11 11

13 13 13 14 15 16 17 18 19 20

21 21 22 23

24 24 25 25 29 31 33


7

Aflossen op de bestaande voorraad 7.1 7.2 7.3

8

Vervroegde aflossingen: incidentele aflossingen Vervroegde aflossingen: vervroegde vrijval KEW Concluderend

Hypotheekschuld en aanpalende problemen 8.1 8.2

Aflossen: een langere termijn oplossing Concluderend

34 34 36 36

38 38 39

Literatuur

40

Bijlage(n)

41

Bijlage I: Schematisch overzicht van het Hypotheekschuldmodel

41

Bijlage II: Annuïtaire aflossingen in het model

42

Bijlage III: Resterende / ficitieve looptijd en de invloed op de koopquote 43


2



3


Samenvatting De ontwikkeling van de Nederlandse hypotheekschuld is problematisch te noemen. De omvang van de hypotheekschuld is inmiddels toegenomen tot boven 100% van het Bruto Nationaal Product. Dit leidt bij tot grotere financiële risico’s bij huishoudens, met steeds vaker restschulden tot gevolg. Daarnaast hebben banken in toenemende mate problemen met het herfinancieren van hypotheken. Dit leidt tot merkbaar minder beschikbaar krediet voor zowel het bedrijfsleven als de consument. In de zoektocht naar oplossingen wordt steeds meer nadruk gelegd op aflossen. In dit rapport wordt de invloed van dergelijke ingrepen op de ontwikkeling van de Nederlandse hypotheekschuld gesimuleerd. Dit gebeurt met het Hypotheekschuldmodel van de Amsterdam School of Real Estate. De belangrijkste bevindingen van dit onderzoek zijn:


1.

Zonder ingrijpen neemt de omvang van de hypotheekschuld onder druk van de dynamiek van de woningmarkt verder toe tot ongeveer 800 miljard euro in het basis-scenario.

2.

Aflossingen op nieuwe hypotheken hebben een beperkte en te kleine invloed op de ontwikkeling van de hypotheekschuld om de groei van de hypotheekschuld adequaat aan te pakken.

3.

Scenario-analyses laten zien dat een afname van de hypotheekschuld tot onder het huidige niveau lastig te realiseren is.

4.

Aflossingen in de bestaande voorraad zijn nodig om de groei van de hypotheekschuld af te remmen.

5.

Fiscale prikkels tot aflossen van hypotheken moeten voldoende rekening houden met betaalbaarheid van hypotheeklasten.

6.

Incidentele aflossingen uit niet-woninggebonden vermogen zullen beperkt zijn in omvang omdat veruit de meeste huishoudens weinig vermogen hebben. Huishoudens die wel extra vermogen buiten de woning hebben, hebben doorgaans al een lagere relatieve hypotheekschuld.

7.

Bestaande regels voor vervroegd aflossen van hypotheken bieden voor de meeste huishoudens voldoende ruimte om bestaande hypotheken af te lossen.

4

De omvang van de hypotheekschuld is, zonder verdere rantsoenering, vooral een proces dat samenhangt met de autonome ontwikkeling van de koopwoningmarkt. Indien de sector groeit of de prijs stijgt, neemt de hypotheeksom toe. Aflopende hypotheken zijn immers relatief klein ten opzichte van de nieuw afgesloten hypotheken als gevolg van de prijsontwikkeling in de koopwoningmarkt. Daarnaast worden aflossingen zoveel mogelijk uitgesteld. Het verplichten, of in ieder geval fiscaal stimuleren van, aflossen bij nieuwe hypotheken leidt tot een kleinere groei van de hypotheekschuld tot het jaar 2025. Het beperkende effect van deze maatregel is echter bij lange niet genoeg om de groei van de hypotheekschuld af te remmen en heeft bovendien een vertraagd effect. Aflossen op de bestaande hypotheken is, in combinatie met verplichte aflossing op nieuwe hypotheken, nodig om de groei te stoppen. Een afname van de totale hypotheekschuld ten opzichte van het huidige niveau blijkt in de meeste scenario’s niet haalbaar. Incidentele aflossingen, bijvoorbeeld door het inbrengen van box 3-vermogen, leidt niet tot significante verkleining van de hypotheekschuld. Daarvoor hebben te weinig huishoudens aanzienlijke box 3-vermogens. Als we daarbij aannemen dat huishoudens niet noodzakelijkerwijs alle hypotheekschuld willen aflossen, verdampt vrijwel het hele kapitaal dat huishoudens in zouden kunnen en willen zetten om vervroegd af te lossen. Beperkingen met betrekking tot aflossing vanuit financiers, met name de boete bij vervroegde aflossing, hebben nauwelijks invloed op de ruimte van eigenaar-bewoners om de huidige hypotheekschuld te beperken. Eén op negen huishoudens in de koopsector heeft zoveel box 3-vermogen dat de gangbare boetevrije aflossingsruimte van 10% per jaar van de (originele) hypotheeksom beperkend kan werken. Diezelfde boetevrije ruimte biedt huishoudens, ook die zonder vermogen, ruim de mogelijkheid om af te lossen op bestaande hypotheken door regelmatig en gedurende langere periode bedragen extra af te lossen. Annuïtaire aflossingen op bestaande hypotheken vereisen aanvullende maatregelen. De kortere resterende looptijd van hypotheken bij met name oudere huishoudens zorgt namelijk voor een forse toename van de hypotheeklasten indien annuïtaire aflossing verplicht gesteld zou worden. Daarbij dient opgemerkt te worden dat bij de berekening van de woonquoten bij aflossingen in dit onderzoek de hypotheekrenteaftrek over de resterende schuld in stand gehouden is. Voorts brengen de gepresenteerde koopquoten alleen de hypotheeklasten in kaart en niet overige kosten die eigenaarbewoners hebben, zoals belastingen en onderhoud. Tot slot blijkt uit de scenario-analyses dat een afname van de hypotheekschuld op korte termijn onwaarschijnlijk is. Slechts indien huishoudens boetevrij al het opgebouwde kapitaal uit de kapitaalverzekeringen inbrengen en alle hypotheken vanaf 2013 annuïtair aflossen, zal de schuld significant dalen. Het financieringsprobleem van banken zal daarom op korte termijn waarschijnlijk niet afnemen. Gezien de praktische problemen van de noodzakelijke maatregelen is een alternatieve oplossing nodig om het urgente herfinancieringsprobleem van banken aan te pakken.

5

1

Inleiding De Nederlandse hypotheekschuld is de laatste decennia enorm gestegen (Bovenberg & Schoenmaker, 2012; Bovenberg et al., 2012). Ook vanuit internationaal perspectief is de hypotheekschuld in Nederland bijzonder sterk gestegen (Campbell, 2012; Lea, 2011; Scanlon et al. 2008). De forse groei van de hypotheekschuld kan verklaard worden door de toename van het eigenwoningbezit, de prijsontwikkeling in de Nederlandse woningmarkt en financiële innovaties die gericht zijn op het maximeren van het voordeel van de fiscale behandeling van de eigen woning (b.v. Schilder, 2012). Sinds de financiële crisis is duidelijk geworden dat dit voor grote problemen zorgt. Steeds meer huishoudens worden geconfronteerd met betalingsproblemen en (potentiële) restschulden (Schilder & Conijn, 2012). Door de snelle stijging van de hypotheekschuld zijn banken voor de (her)financiering van hypothecaire kredieten in toenemende mate afhankelijk van de kapitaalmarkt (Bovenberg & Polman, 2011). De afhankelijkheid van de kapitaalmarkt leidt tot hogere rente-opslagen en rantsoenering (Boot & Bovenberg, 2012; Bovenberg & Polman, 2012). Bij herstel van de woningmarkt zal de ontwikkeling van de hypotheekschuld weer fors toenemen, mede als gevolg van het feit dat nieuwe kopers hoge hypotheken afsluiten en woningmarktverlaters relatief kleine hypotheken aflossen. De som van alle uitstaande hypotheken kan zo nog aanmerkelijk toenemen. Hierdoor neemt het depositofinancieringsgat, het verschil tussen uitstaande deposito’s en schulden, ook in omvang toe. Analyses van de ontwikkeling van de hypotheekschuld door DNB (2012) en Schilder et al. (2012) tonen aan dat ingrijpende maatregelen nodig zijn om de autonome groei van de hypotheekschuld af te remmen. In toenemende mate worden vanuit verschillende hoeken mogelijke oplossingen voor de schuldenproblematiek voor gedragen. Aflossen is daarbij een centraal thema. In het Lente-akkoord is daartoe opgenomen dat de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken alleen bij annuïtaire of lineaire hypotheekvormen beschikbaar is. Echter, zoals DNB (2012) ook stelt, heeft deze maatregel beperkt effect op de korte termijn. In dit onderzoek verkennen we, aan de hand van onder meer het Hypotheekschuldmodel van de ASRE, de mogelijkheden om aan de hand van aflossingen de ontwikkeling van de hypotheekschuld af te remmen. Hierbij wordt onder meer gekeken naar een scenario waarin de beperking uit het Lente-akkoord niet alleen gaat gelden voor nieuwe, maar ook voor bestaande hypotheken. De rest van dit rapport is als volgt opgebouwd: eerst wordt een korte beschrijving van de achtergrond van de problematiek gegeven. Hierna wordt de werking van het Hypotheekschuldmodel gegeven. Daarna wordt het basisscenario gepresenteerd waarin de ontwikkeling van de hypotheekschuld tot 2025 gesimuleerd wordt. Vervolgens presenteren we een alternatief scenario, waarin vanaf 2013 alle hypotheken worden omgezet in annuïteitenhypotheken. In het tweede deel van het rapport wordt op meer kwalitatieve wijze aandacht geschonken aan twee aanpalende onderwerpen: 1) de hypotheekschuld en de risico-positie van huishoudens en 2) mogelijkheden en beperkingen van aflossingen in het afremmen van de autonome groei van de hypotheekschuld. Tot slot bespreken we kort de “banken-kant” van het hypotheekschuldprobleem. 6

2

Achtergrond van de problematiek De hoge hypotheekschuld in Nederland wordt gekenmerkt door meerdere problematische facetten. Ten eerste geldt dat de hoge hypotheekschuld leidt tot grotere financiële risico’s bij huishoudens. Een groeiend aantal huishoudens bevindt zich nu al “onder water”: de hypotheekschuld is hoger dan de waarde van de woning (Schilder & Conijn, 2012). De schuldenpositie van huishoudens draagt er in belangrijke mate aan bij dat het functioneren van de woningmarkt wordt gefrustreerd. Daarnaast neemt het aantal wanbetalingen onder eigenaar-bewoners sterk toe sinds het begin van de financiële crisis (NHG, 2012). Ten tweede leidt de hoge hypotheekschuld in Nederland sinds de financiële crisis tot problemen bij banken: mede door afnemend onderling vertrouwen ondervinden banken problemen met het korte termijn herfinancieren van de hypotheekschuld. Banken, immers, financieren van oudsher hun verstrekte hypotheken met deposito’s. Echter, door de groei van de koopsector en de toegenomen vraag naar koopwoningen is de vraag naar hypotheken groter dan de uitstaande deposito’s. Dit wordt weergegeven in Figuur 2.1: Figuur 2.1: Financieringstekort Nederlandse financiële instellingen

Bron: De Argumentenfabriek (2012; op basis van cijfers DNB)

Om hypotheekaanvragen ondanks een tekort aan deposito’s te bedienen, lenen banken op de internationele kapitaalmarkt gel. Door een groot onderling vertrouwen, en wellicht een gebrek aan risico-besef, leverde dit lange tijd geen grote problemen op. Echter, de omvang van het depositofinancieringsgat, in combinatie met afgenomen vertrouwen op de kapitaalmarkt, zorgt ervoor dat de (her)financiering banken in toenemende mate voor problemen stelt.

7

De problematische herfinanciering van uitstaande kredieten zorgt ervoor dat banken hun rol als kredietverstrekker aan bedrijf en consument niet meer kunnen uitvoeren (Boot & Bovenberg, 2012). Dit heeft op de woningmarkt geleid tot rantsoenering van hypotheken (FD, 7 januari 2012; NRC, 14 april 2012). Het beperken van de kredietverstrekking heeft verregaande gevolgen voor de gestagneerde woningmarkt. Met name starters en huishoudens die, mogelijk als gevolg van dalende woningprijzen, weinig eigen vermogen hebben kunnen moeilijker verhuizen. Voor de stabiliteit van het financieel systeem in Nederland en het functioneren van de woningmarkt is het van belang dat de groei van de hypotheekschuld wordt afgeremd. Tegelijkertijd is het voor de woningmarkt van belang dat er voldoende hypothekenaanbod is om starters en doorstromers in de gelegenheid te stellen te verhuizen. Huishoudens in Nederland hebben hoge hypotheekschulden; een aanzienlijk deel van deze schulden wordt op het eind van de looptijd afgelost met aparte spaar- en beleggingstegoeden. Veel van deze vermogens zitten echter niet bij banken, maar bij verzekeraars. Naast mogelijke verlichting van de problematiek via financiële innovaties, zoals financiering via het Deense model, (b.v. Bovenberg & Polman, 2011; Bovenberg et al., 2012), zint men in Nederland ook sterk op een cultuuromslag: aflossen is daarbij het devies. Sinds de jaren negentig van de vorige eeuw zijn hypotheekvormen waarbij gedurende de looptijd niet op de hypotheek wordt afgelost sterk in populariteit gestegen (Schilder, 2012). Met de meest recente aanpassingen aan de Gedragscode hypothecaire financiering is het volledig aflossingsvrij financieren al aan banden gelegd. De voorstellen in het Lente-akkoord gaan duidelijk een stap verder en maken aflossingsvrij financieren fiscaal minder aantrekkelijk. Dit soort prikkels tot aflossing hebben echter pas na verloop van jaren effect en zelfs dan is het de vraag of de autonome ontwikkeling van de hypotheekschuld afgeremd kan worden (Schilder et al., 2012). Indien het probleem van de grote hypotheekschuld via aflossingen aangepakt moet worden, lijken aflossingen op de bestaande voorraad onvermijdelijk. De mogelijkheden en gevolgen van aflossingen ter wille van het beperken van de ontwikkeling van de hypotheekschuld staan daarom in de volgende hoofdstukken centraal.

8

3

Het Hypotheekschuldmodel De Amsterdam School of Real Estate (ASRE) heeft in samenwerking met het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) een model ontwikkeld waarmee de omvang van de nationale hypotheekschuld kan worden vooruit berekend. Met dit model is het onder meer mogelijk om gevolgen van diverse ingrepen in de hypotheek-, woningen bouwmarkt voor de ontwikkeling van de hypotheekschuld inzichtelijk kan maken. Het model van de ASRE biedt ook een goed handvat om de consequenties van beleidsmaatregelen met betrekking tot het aflossen van leningen door te rekenen. In dit hoofdstuk wordt een kort beeld geschetst van de werking van het model.

3.1 Systeem-dynamica Het Hypotheekschuldmodel van de ASRE is een systeem-dynamisch model. Dit betekent dat het model aan de hand van “feedback-loops” de relaties tussen variabelen simuleert. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen variabelen: “stock”variabelen en “flow”-variabelen. Een stock is een voorraad, zoals de totale hypotheeksom in Nederland. Een flow is een verandering, bijvoorbeeld een verhuizing. Een verhuizende starter leidt tot een verandering in de stock; immers, bij een starter hoort (vrijwel altijd) een nieuwe hypotheek. Wanneer een huishouden de koopwoningmarkt verlaat (een “flow”), wordt de hypotheek afgelost en verandert de “stock” (de totale hypotheeksom in Nederland). In het Hypotheekschuldmodel van de ASRE wordt, in tegenstelling tot andere hypotheekmodellen, de invloed van woningmarktprocessen gemodelleerd. Hiermee bedoelen we dat de dynamiek in de woningmarkt, zoals de verhuizende starter in het korte voorbeeld, de basis is voor de ontwikkeling van de hypotheekschuld. Hierdoor is het mogelijk om beleidsvoorstellen, zoals veranderingen in de wijze van financiering, te simuleren en op deze wijze te verkennen wat de gevolgen zijn voorde hypotheekschuld en de woningmarkt. Het gaat voorbij aan dit rapport om de werking van het Hypotheekmodel in detail te bespreken. We geven echter een schematisch overzicht van het Hypotheekschuldmodel in Bijlage 1. In dit overzicht is te zien hoe en welke relaties gebruikt worden om de dynamiek van de woningmarkt te simuleren. Een belangrijk onderdeel van het Hypotheekschuldmodel is dat het cohort-effecten simuleert. Op basis van geaggregeerde gegevens van huishoudens wordt per leeftijdsklasse van 5 jaar de woningmarktdynamiek gesimuleerd. Hierbij wordt derhalve rekening gehouden met het feit dat huishoudens duurdere woningen kopen als zij ouder worden, maar ook minder vaak verhuizen en op den duur ook een grotere kans hebben de koopsector te verlaten. Het Hypotheekschuldmodel houdt geen rekening met andere huishoudenskenmerken, zoals inkomen en huishoudensamenstelling. Dit beperkt de mogelijkheden van het model ten aanzien van onder meer de verkenning van risico-posities van huishoudens. Hierop komen we in Hoofdstuk 6 wat uitgebreider terug.

9

3.2 Kalibratie en verificatie Systeem-dynamische modellen beschrijven relaties tussen variabelen. In het modelleren van de hypotheekschuld nemen we de situatie zoals waargenomen in het WBO 2002 als uitgangspunt. Vervolgens simuleren we, op basis van aannamen over ontwikkelingen op de woningmarkt, hoe de hypotheekschuld zich ontwikkelt. Modellen zijn vereenvoudigingen van de werkelijkheid; het aggregeren naar de leeftijdsklassen is een voorbeeld van een dergelijke vereenvoudiging. Het is daarom van belang om te testen of de dynamiek van het model de ontwikkeling van de hypotheekschuld goed beschrijft. Dit doen we niet alleen aan de hand van de totale hypotheeksom, maar ook aan de hand van een tweetal variabelen dat van belang is voor de dynamiek van de woningmarkt: het aantal transacties en de relatieve verdeling van de hypotheeksom over leeftijdsklassen. We kijken voor ieder van deze variabelen of de door de simulatie voorspelde waarden overeen komen met de waargenomen waarden op deze variabelen in externe data. Hiervoor gebruiken we data van het CBS, het Kadaster en WoON2006 en WoON2009.

3.2.1 De totale hypotheeksom Het Hypotheekschuldmodel simuleert de ontwikkeling van de totale hypotheekschuld als gevolg van onderliggende woningmarktdynamiek. De totale hypotheeksom die het model simuleert wordt in onderstaande figuur vergeleken met de uitstaande schuld volgens de cijfers van het CBS: Figuur 3.1: Totale hypotheekschuld, mrd. €

10

Figuur 3.1 toont de ontwikkeling van de hypotheekschuld van het CBS en zoals berekend door het Hypotheekschuldmodel. Zowel in het niveau, als in de ontwikkeling van de hypotheekschuld simuleert het model de waargenomen data van het CBS goed.

3.2.2 Transacties De hypotheekschuld hangt af van verschillende variabelen. Het aantal transacties is een zeer belangrijke. Immers, iedere starter betekent een nieuwe hypotheek. Bovendien zorgen doorstromers voor extra financieringen, omdat verhuizingen meestal plaats hebben naar duurdere woningen. In onderstaande figuur vergelijken we het totaal aantal transacties zoals waargenomen door het Kadaster, aangevuld met nieuwbouw-cijfers van CBS, en het aantal transacties dat gesimuleerd wordt door het model: Figuur 3.2: Transacties op de Nederlandse woningmarkt

De dip in het aantal transacties als gevolg van de financiële crisis zet in het Hypotheekschuldmodel iets later in. Figuur 3.2 toont echter een goede overeenkomst tussen het Hypotheekschuldmodel en de waarnemingen van het Kadaster en CBS.

3.2.3 Hypotheek naar leeftijdsklasse Het resultaat in Figuur 3.1 toont de overeenkomst tussen simulatie en realisatie op een hoog aggregatie-niveau. De hypotheekgegevens van het CBS hebben we alleen op nationaal niveau beschikbaar; hiermee kunnen we niet op lager aggregatieniveau vergelijken. We hebben echter ook de beschikking over twee latere edities van het woningbehoeftenonderzoek: WoON2006 en WoON2009. Om de nauwkeurigheid van de simulaties te testen kijken we of de relatieve verdeling van de hypotheekschuld over onderscheiden leeftijdsklassen van de huishoudens aansluit bij de waarnemingen uit WoON. 11

Tabel 3.1: Verdeling relatief aandeel hypotheekschuld, naar leeftijdsgroep, 2001, 2005 en 2008

Verdeling hypotheeksom 2001

2005

2008

Simulatie

WoON

Simulatie

WoON

Simulatie

WoON

Jong

1%

1%

1%

1%

1%

1%

25-29

8%

8%

6%

7%

6%

6%

30-34

15%

15%

12%

13%

10%

11%

35-39

17%

17%

16%

17%

14%

16%

40-44

15%

15%

17%

17%

16%

17%

45-49

13%

13%

14%

14%

15%

14%

50-54

12%

12%

12%

11%

13%

12%

55-59

8%

8%

9%

10%

10%

9%

60-64

5%

5%

6%

5%

7%

7%

65-69

3%

3%

3%

3%

4%

4%

70-74

2%

2%

2%

2%

3%

2%

75plus

1%

1%

2%

1%

2%

2%

Het simulatiemodel simuleert de relatieve verdeling van de hypotheekschuld over de leeftijdsklassen goed. Zowel in 2005 als in 2008 komt de verdeling van de schuld per leeftijdsklasse nauwkeurig overeen met de waargenomen verdeling van de hypotheekschuld in de databestanden van WoON. De exacte overeenkomst tussen het simulatiemodel ten opzichte van de gegevens van WBO2002 is het gevolg van het feit dat het WBO2002 de uitgangssituatie van het simulatiemodel is.

12

4

Het basis-scenario: de ontwikkeling van de hypotheekschuld In dit hoofdstuk beschrijven we het basis-scenario dat in dit onderzoek gehanteerd wordt. Het basis-scenario zal, net als het alternatieve scenario in Hoofdstuk 5, gedurende de eerste jaren van de simulatie overeenkomen met Figuur 3.1. In dit hoofdstuk laten we de simulatie echter doorlopen tot 2025, zodat een beeld geschetst wordt van de ontwikkeling van de hypotheekschuld in Nederland op de middellange termijn. Het scenario dat in Hoofdstuk 4 gehanteerd wordt is opgesteld in overleg met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

4.1 Uitgangspunten scenario In het model kan een groot aantal kengetallen worden ingesteld. De keuzen voor de kengetallen bepaalt in grote mate de uitkomsten van de simulaties: het maakt nogal wat uit of men op de lange termijn een koopprijsontwikkeling verwacht van +3% per jaar of juist -2%. Tabel 4.1 geeft een overzicht van de gehanteerde grootheden: Tabel 4.1: Parameters basis-scenario

Groei koopsector

30.000

Prijsniveau

WoON2009 - 20%

Prijsontwikkeling

Inflatie, 2%

Financieringsvorm nieuwe leningen volledig annuïteiten LTV - starters

100%

Gemiddelde mobiliteit koopsector

7%

Rendement KEW

3%

Tabel 4.1 toont dat er in de simulaties voor het basis-scenario vanuit wordt gegaan dat de koopwoningvoorraad ieder jaar met 30.000 woningen (netto) toeneemt. Het prijsniveau van woningen ligt in de simulaties in het jaar 2013 20% onder het niveau dat waargenomen wordt in het databestand WoON2009, welke betrekking hebben op het prijsniveau per 1 januari 2009. De prijsontwikkeling van woningen in de simulaties wordt gelijk gesteld met inflatie, ofwel ongeveer 2% per jaar. In de simulaties verhuist 7% van de huishoudens per jaar.

4.2 Ontwikkeling tot 2025 Aan de hand van het scenario dat in de vorige paragraaf beschreven is, simuleren we de ontwikkeling van de hypotheekschuld in Nederland. Het resultaat van dit scenario wordt gegeven in Figuur 4.1:

13

Figuur 4.1: Ontwikkeling van de totale hypotheekschuld, mrd. €

In Figuur 4.1 is duidelijk te zien dat zelfs zonder dat de woningmarkt zich herstelt, de hypotheekschuld zal blijven toenemen. De groei van de totale bruto hypotheekschuld is aanmerkelijk lager dan voor de crisis; de ontwikkeling van de omvang van de koopsector (+30.000) en de koopprijsontwikkeling (+2%) liggen in het scenario aanzienlijk lager dan voor de crisis. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de schuld, zoals hier weergegeven, de bruto hypotheekschuld betreft. Opgebouwde vermogens in kapitaalverzekeringsproducten zijn hier niet meer verrekend. In Hoofdstuk 5 en Hoofdstuk 6 komen we hier nog op terug. De bruto hypotheekschuld komt in 2025 uit op 800 miljard euro. De ontwikkeling zoals gepresenteerd in Figuur 4.1 is het gevolg van het herstel van de woningmarkt naar lange-termijn parameters zoals gegeven in Tabel 4.1. De ontwikkeling van de hypotheekschuld is beperkt; ten opzichte van de waarde van de totale koopwoningvoorraad neemt de schuld zelfs relatief wat af. Met het oog op beleidsopties om de ontwikkeling van de bruto hypotheekschuld af te remmen, is het interessant te bezien of sommige variabelen een grotere invloed hebben op de ontwikkeling van de hypotheekschuld dan andere. Dit doen we in Paragraaf 4.3 aan de hand van een serie gevoeligheidsanalyses.

4.3 Verkenning van sturende invloed individuele variabelen In deze paragraaf wordt onderzocht of er variabelen zijn die, meer dan andere, bijdragen aan de ontwikkeling van de hypotheekschuld in Nederland. Immers, indien het effect van grote veranderingen in bijvoorbeeld de voorraadontwikkeling weinig invloed heeft op de ontwikkeling van de hypoteekschuld, biedt dat een helder beeld op (on)mogelijkheden om beleid op dit onderdeel van de woningmarkt in te zetten als sturingsinstrument voor de hypotheekschuldontwikkeling.

14

Het zoeken naar de invloed van individuele variabelen op de ontwikkeling van de hypotheekschuld gebeurt door telkens voor één variabele tegelijk een andere waarde te hanteren dan in Tabel 4.1 is gegeven. De resultaten worden telkens samengevat in een figuur met slechts een korte begeleidende tekst.

4.3.1 Prijsontwikkeling In het gepresenteerde basis-scenario hanteren we een prijsontwikkeling die rond het lange-termijn gemiddeld niveau van de inflatie ligt: 2%. Dit prijsniveau wordt in drie stappen vanaf 2013 gehaald; vanaf 2015 is de prijsontwikkeling in de koopsector jaarlijks 2%. In het recente verleden heeft de prijsontwikkeling fors hoger gelegen en sinds kort worden huiseigenaars geconfronteerd met dalende woningprijzen. We schatten daarom de volgende scenario’s met betrekking tot alternatieve prijsontwikkelingen: -2%, 0% en 4%. In alle gevallen laten we het alternatieve prijsniveau ingaan per 2015. De resultaten worden weergegeven in Figuur 4.2: Figuur 4.2: Prijsontwikkeling in de koopsector en de ontwikkeling van de hypotheekschuld, mrd. €

Figuur 4.2 toont aan dat een verschillend prijsontwikkelingstraject pas na enige jaren een verschil veroorzaakt in de hypotheekschuld. Het verschil is echter duidelijk: bij een permanente prijsdaling van 2% daalt de hypotheekschuld na 2023 tot 726 miljard in 2025 ten opzichte van de basisvariant. Een permanente prijsstijging van 4% zorgt voor een stevige stijging van de hypotheekschuld tot 845 miljard in 2025.

15

4.3.2 Koopwoningvoorraadontwikkeling Een tweede variabele die mogelijk grote invloed heeft op de hypotheekschuld is de ontwikkeling van de koopwoningvoorraad. Immers, iedere extra woning op de koopmarkt, levert een extra hypotheek op (onder de aanname dat woningen niet leeg komen te staan). We schatten twee extra scenario’s: een kleinere toename van de koopwoningvoorraad van 15.000 woningen per jaar en een grotere toename van 45.000 woningen per jaar. De resultaten staan in onderstaande figuur weergegeven. Figuur 4.3: Ontwikkeling koopwoningvoorraad en hypotheekschuld, mrd. €

Veranderingen ten aanzien van de verwachte ontwikkeling van de koopwoningvoorraad leiden niet tot grote verschillen in de ontwikkeling van de hypotheekschuld. Het geïsoleerde effect van de groei van de koopwoningvoorraad is derhalve niet groot. De hypotheekschuld in 2025 is onder de aanname dat er niet 30.000, maar 45.000 woningen per jaar aan de koopwoningvoorraad worden toegevoegd 30 miljard euro hoger dan in het basis-scenario (830 miljard v 800 miljard). Indien het aantal toevoegingen 15.000 woningen per jaar lager ligt, leidt dit ten opzichte van het basisscenario tot een lagere hypotheekschuld: 771 miljard v 800 miljard. Bij een jaarlijkse groei van de koopwoningvoorraad van 60.000 woningen (basis-scenario +30.000) neemt de hypotheekschuld toe tot 860 miljard euro.

16

4.3.3 Rendement op vermogen kapitaalverzekering Het rendement op de kapitaalverzekering heeft met name invloed op de netto hypotheekschuld. Huishoudens moeten immers ongeacht het rendement evenveel lenen om hun woning te financieren. Echter, de omvang van de vrijval van vermogen uit de kapitaalverzekering hangt wel af van het rendement. Het verwachte rendement op de kapitaalverzekering is in het basis-scenario gesteld op 3%. In deze gevoeligheidsanalyse hanteren we twee scenario’s: één waarbij het rendement een procentpunt lager ligt dan in het basis-scenario, en één waarbij het verwachte rendement een procentpunt hoger ligt dan in het basis-scenario. De resultaten worden gepresenteerd in Figuur 4.4: Figuur 4.4: Alternatief rendement op de kapitaalverzekering

Figuur 4.4 toont aan dat het verwachte rendement op de kapitaalverzekering nauwelijks invloed heeft op de ontwikkeling van de bruto hypotheekschuld uit de basisvariant. Rendement op de spaar- en, met name, de beleggingsportefeuille heeft echter vergaande gevolgen voor de risico-positie van huishoudens. De gevolgen voor de netto hypotheekschuld worden in Hoofdstuk 6 besproken.

17

4.3.4 Hypotheekvormen: nieuwe hypotheken niet annuïtair In het basis-scenario gaan we ervan uit dat nieuwe hypotheken vanaf 2013 allemaal annuïtair afgelost worden. Om te zien wat de invloed hiervan is op de ontwikkeling van de hypotheekschuld, simuleren we een situatie waarin de huidige verdeling van hypotheken blijft voortbestaan. Dit houdt in dat een groot deel van de nieuwe hypotheken aflossingsvrij zou zijn en dat er nauwelijks direct zou worden afgelost. De resultaten van dit scenario worden weergegeven in Figuur 4.5: Figuur 4.5: Alternatieve hypotheekvormen en de ontwikkeling van de hypotheekschuld, mrd. €

Indien huishoudens vanaf 2013 niet via fiscale prikkels worden gestimuleerd om af te lossen leidt dit in 2025 tot een hogere hypotheekschuld. De extra omvang van de hypotheekschuld ten opzichte van het basis-scenario is significant: 74 miljard euro. Het verplicht aflossen bij nieuwe hypotheken leidt op de langere termijn tot een beperking van de hypotheekschuld, op de kortere termijn is het effect ervan wat beperkt. Ingrijpen in de bestaande voorraad hypotheken, zoals gesimuleerd wordt in Hoofdstuk 5, lijkt daardoor onvermijdelijk om op korte termijn de toename van de hypotheekschuld te verminderen.

18

4.3.5 Twee extra scenario’s: “bloei” en “rust” De gevoeligheidsanalyses die in de vorige paragrafen zijn gepresenteerd tonen ieder de invloed van individuele variabelen op de ontwikkeling van de hypotheekschuld aan. In deze laatste gevoeligheidsanalyse schatten we twee scenario’s waarin we deze ontwikkelingen bij elkaar laten komen. Het eerste scenario, “bloei”, bevat een combinatie van positieve ontwikkelingen op de woningmarkt: grotere groei (+ 45.000 woningen per jaar), snellere prijsontwikkeling (+ 4%) en een hoger rendement op het vermogen in de kapitaalverzekering (+ 4%). In het andere scenario, “rust”, nemen we lagere vooruitzichten aan: lagere groei (+ 15.000), geen prijsstijgingen (+ 0%) en een lager rendement op de kapitaalverzekering (+ 2%). We houden in beide gevallen wel de verplichte aflossing voor nieuwe hypotheken vanaf 2013 aan. Figuur 4.6: Gecombineerde effecten van gevoeligheidsanalyses op de ontwikkeling van de hypotheekschuld, mrd. €

Het scenario waarin de woningmarkt “bloeit” resulteert in een fors hogere hypotheekschuld dan het scenario waarin de woningmarkt “rust”. Indien de woningmarkt opbloeit onder de genoemde parameters, stijgt de hypotheekschuld tot 871 miljard euro; een toename van 71 miljard euro (10,9%) ten opzichte van het basisscenario. Het scenario waarin de woningmarkt minder groeit, leidt tot een verminderde toename van de hypotheekschuld van 60 miljard euro.

19

4.4 Concluderend De hypotheekschuld neemt toe in Nederland. Het basis-scenario van het Hypotheekschuldmodel toont aan dat de dynamiek van de woningmarkt, zoals de toename van het aantal eigenaar-bewoners en prijsontwikkeling, leidt tot een autonome groei van de bruto hypotheekschuld. Echter, omdat ook de omvang en de waarde van de koopwoningvoorraad toeneemt, neemt de hypotheekschuld relatief af. Diverse gevoeligheidsanalyses tonen aan dat onder andere aannamen de resultaten op hoofdlijnen niet veranderen. Met name de samenhang tussen variabelen op de woningmarkt lijkt de ontwikkeling van de hypotheekschuld te sturen. Hierbij speelt vooral de interactie tussen de invloed van starters op de woningmarkt en de prijsontwikkeling een belangrijke rol. De verschillende variabelen afzonderlijk zorgen niet voor grote afwijkingen van het basis-scenario. De simulaties over aflossingen in de bestaande voorraad tonen aan dat, indien de ontwikkeling van de hypotheekschuld sterk afgeremd moet worden, dat niet kan met alleen aflossingen op de nieuwe hypotheken. De maatregel uit het Lente-akkoord zal tot 2025 weliswaar leiden tot een afname van de groei ten opzichte van een scenario waarin niets gebeurt, maar zal de groei niet stoppen. Indien de huidige omvang van de hypotheekschuld bij banken leidt tot financieringsproblemen, zijn aflossingen in de bestaande voorraad hypotheken noodzakelijk.

20

5

Alternatief scenario: iedereen gaat aflossen Het voorstel uit het Lente-akkoord, waarin nieuwe hypotheeknemers fiscaal geprikkeld worden tot aflossen, is een stap in de goede richting (DNB, 2012). Echter, uit de gevoeligheidsanalyses uit Hoofdstuk 4 blijkt dat de invloed van “verplicht” aflossen op nieuwe hypotheken pas op langere termijn effect heeft. Bovendien is de omvang van het effect, door de samenstelling en omvang van de huidige hypotheekschuld, beperkt. Om te zien wat het effect zou zijn indien de maatregel uit het Lente-akkoord ook zou gelden voor alle hypotheken, passen we het scenario uit Hoofdstuk 4 iets aan, zodat vanaf 2013 alle huishoudens annuïtair af gaan lossen op hun hypotheek. In dit hoofdstuk wordt een beeld geschetst van de ontwikkeling van de hypotheekschuld indien zowel de nieuwe als de huidge eigenaar-bewoners gaan aflossen op hun hypotheekschuld. Hierbij gaan we voorlopig voorbij aan de realiteit van de doorgerekende scenario’s; het gaat nadrukkelijk om de effecten van een dergelijke maatregel.

5.1 Uitgangspunten scenario’s Voor het alternatieve scenario gaan we uit van dezelfde gegevens als in Tabel 4.1. We doen dit aan de hand van twee verschillende scenario’s. In het eerste scenario gaan we ervan uit dat alle huishoudens vanaf 2013 gaan aflossen op hun hypotheek. Echter, de aflossingen hebben alleen plaats op hypotheken waar geen kapitaalverzekeringsproduct aan gekoppeld is. De hypotheken waar wel spaar- en beleggingsrekeningen aan verbonden zijn, laten we ongemoeid. Aflossingen hebben annuïtair plaats. De resterende looptijd van de hypotheek wordt vastgesteld op basis van de leeftijd van het hoofd van het huishouden: oude huishoudens lossen veel meer af dan jonge huishoudens. Impliciet nemen we hierbij aan dat de hypotheek bij aanvang als een annuïteit was afgesloten. Het tweede scenario is identiek aan het eerste, waarbij echter ook op de hypotheken met kapitaalverzekeringsproducten wordt afgelost. In dit scenario gaan we er bovendien vanuit dat de reeds opgebouwde kapitaalverzekering boetevrij wordt ingezet om de hypotheek af te lossen. Het simuleren van deze scenario’s kent twee belangrijke hobbels, welke niet noodzakelijkerwijs eenvoudig op te lossen zijn: 1) de opgebouwde vermogens in de kapitaalverzekering eigen woning en 2) de betaalbaarheid van de woonlasten. We laten in dit onderzoek de juridische haalbaarheid van het tussentijds beëindigen van kapitaalverzekeringscontracten buiten beschouwing. Naar verwachting is aanpassing van wetgeving nodig om dit mogelijk te maken. Ook de betaalbaarheid van de woonlasten laten we in deze scenario-analyses buiten beschouwing. Een eerste verkenning van de betaalbaarheid van aflossen van de hypotheekschuld is te vinden in Hoofdstuk 6 van dit rapport.

21

5.2 Ontwikkeling tot 2025: verschil ten opzichte van het basisscenario Aan de hand van het alternatieve scenario zal de ontwikkeling van de hypotheekschuld tot 2025 worden gesimuleerd. Het resultaat van het alternatieve scenario wordt, tegelijk met de uitkomsten van het basis-scenario, gepresenteerd in Figuur 5.1. Hierbij dient de lezer zich bewust te zijn dat de simulaties geen rekening houden met de mogelijkheden van huishoudens om de gevolgen van de maatregelen te betalen. De haalbaarheid van dergelijke maatregelen staat centraal in Hoofdstuk 6, waarin beide alternatieve scenario’s worden doorgerekend onder aannemelijker uitgangspunten. De resultaten in Figuur 5.1 geven derhalve het maximale effect van de gesimuleerde maatregelen. Figuur 5.1: Ontwikkeling van de totale hypotheekschuld, mrd. €

De ontwikkeling van de hypotheekschuld wordt in grote mate beïnvloed door huishoudens af te laten lossen op bestaande hypotheken. Indien de aan kapitaalverzekeringsproducten gekoppelde hypotheken niet worden aangepast, is de daling van de hypotheekschuld aanmerkelijk beperkter. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat een heel groot deel van de Nederlandse hypotheken uit dit type bestaat. De beperkte ontwikkeling wordt veroorzaakt door aflossing op aflossingsvrije hypotheken en enige vrijval uit aflopende hypotheken met een kapitaalverzekering. De totale hypotheekschuld wordt bijna 100 miljard euro verminderd in 2025 ten opzichte van het basis-scenario waarin alleen op nieuwe hypotheken wordt afgelost. Indien op alle hypotheken wordt afgelost vanaf 2013 en het uitstaande vermogen wordt ingezet om de hypotheekschuld te verminderen, daalt de hypotheekschuld nog 170 miljard euro extra. De totale daling van de hypotheekschuld in 2025 is dan 270 miljard euro ten opzichte van het basis-scenario.

22

5.3 Concluderend In Hoofdstuk 4 werd aangetoond dat fiscale prikkels tot aflossen op nieuwe hypotheken weliswaar een belangrijk effect teweeg brengt, maar dat dit pas op langere termijn zal plaats hebben. Aflossingen in de bestaande voorraad lijken daarom onontbeerlijk om de autonome ontwikkeling van de hypotheekschuld in Nederland af te remmen. Simulaties in dit hoofdstuk bevestigen de effecten ervan. Aflossen op bestaande hypotheken brengt een aantal problemen met zich mee. Eén van deze problemen is de rol die opgebouwd kapitaal in kapitaalverzekeringsproducten speelt in de Nederlandse hypotheekmarkt. Een groot deel van de hypotheken in Nederland bestaat uit dit type hypotheken, waarbij tijdens de looptijd van de lening niet wordt afgelost.. Het is de vraag in welke mate huishoudens de mogelijkheid hebben om, indien fiscaal gestimuleerd tot aflossen, een beroep te kunnen doen op hun reeds opgebouwde vermogen. Om de effecten van aflossen op bestaande hypotheken te verkennen is daarom in dit hoofdstuk is een tweetal scenario’s gesimuleerd: een scenario waarin hypotheken met een kapitaalverzekering worden gelaten en een scenario waarin op alle hypotheken wordt afgelost nadat huishoudens het opgebouwde vermogen ingezet hebben om de uitstaande schuld af te lossen. De effecten van beide maatregelen zijn significant. Indien, tegelijkertijd met de nieuwe hypotheken, afgelost moet worden op bestaande hypotheken daalt de totale hypotheekschuld bijna 100 miljard euro in 2025 ten opzichte van het scenario waarin alleen op nieuwe hypotheken wordt afgelost. Indien huishoudens de kapitaalverzekering in (mogen) zetten om de hypotheekschuld in 2013 te verlagen, daalt de uitstaande hypotheekschuld in 2025 nog eens bijna 170 miljard euro. De opmerking van DNB (2012) dat de maatregelen in het Lente-akkoord een stap in de goede richting was, maar dat de maatregelen onvoldoende zouden zijn om de groei van de hypotheekschuld te beperken wordt hier bevestigd. Aanvullende maatregelen ten aanzien van de fiscale behandeling van de eigen woning, gericht op aflossingen op de bestaande hypotheken, lijken effectief. In ieder geval wat betreft hun effect ten aanzien van de beperking van de groei van de hypotheekschuld. De haalbaarheid van dergelijke maatregelen komt in de volgende hoofdstukken aan de orde.

23

6

Hypotheek en risico: individuele hypotheken Het onderzoek in dit rapport probeert een zo compleet mogelijk beeld te schetsen van de omvang van de Nederlandse hypotheekschuld en de ontwikkeling daarvan. De nadruk in het rapport heeft tot dusver gelegen op de totale hypotheekschuld. In de discussie omtrent de hypotheekproblematiek krijgt dit getal ook de meeste aandacht. Plannen en suggesties voor de beperking van de verdere ontwikkeling van de hypotheekschuld zijn ook niet zelden primair gericht op het totaal en niet op de individuele hypotheken van huishoudens die dat totaal opmaken. Deze individuele hypotheken, en meer specifiek, de financiële situaties van deze huishoudens bepalen echter in grote mate het mogelijke succes van de in dit rapport tot dusver gesimuleerde ingrepen op de hypothekenmarkt. In dit hoofdstuk staan juist wel de individuele huishoudens centraal. In de volgende paragrafen schetsen we een beeld van de financiële risico’s op de woningmarkt en de rol die hypothecaire financiering daar in speelt. We doen dat aan de hand van het Hypotheekschuldmodel en het databestand WoON2009.

6.1 Beperkingen Hypotheekschuldmodel en aanvullende data Het Hypotheekschuldmodel kan niet gebruikt worden voor het inschatten van financiële risico’s op de woningmarkt. Het model is opgezet om voor leeftijdsgroepen de ontwikkeling van de hypotheekschuld te simuleren. De simulaties van het model betreffen daardoor telkens gemiddelden van huishoudens in deze leeftijdsklassen. Risico’s die huishoudens lopen concentreren zich nu juist “in de staart”: het zijn de huishoudens ver uit het gemiddelde die grote risico’s lopen. Zo kan de gemiddelde loan-to-value ratio in een bepaalde leeftijdsklasse 80% zijn, maar kan een aanzienlijk aantal huishoudens “onder water” staan (d.w.z. een hypotheek hebben die hoger ligt dan de waarde van de woning; LTV>100%). Ondanks dat het Hypotheekschuldmodel niet geschikt is om dit type vragen te beantwoorden, is het wel mogelijk om aan de hand van de resultaten uit de eerdere hoofdstukken de implicaties van beleidsmaatregelen voor individuele huishoudens te berekenen. Dit doen we aan de hand van het databestand van WoON2009. In de volgende paragrafen bekijken we de mogelijkheden van huishoudens tot extra aflossingen uit “box 3”-vermogen en de budgetaire consequenties van aflossingen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat we analyses doen op een bestand uit 2008. De afwegingen die huishoudens hebben gemaakt zijn nog gebaseerd op de pré-crisis periode op de woningmarkt. Verder hebben er ook institutionele wijzigingen plaats gehad via de aanpassingen aan de Gedragscode hypothecaire financiering (lagere leningen, minder aflossingsvrij) en zijn woningprijzen flink gedaald. We rekenen de situatie vanwege de grote veranderingen in de woningmarkt niet door naar 2013. Immers, de situatie van een starter uit WoON2009 is niet representatief voor de starters anno nu. Verder kunnen we van doorstromers wel een redelijke inschatting maken van de huidige waarde van hun woning, maar veel minder nauwkeurig van de hypotheek. Bij de interpretatie van de resultaten zullen we dus voorzichtig zijn. 24

6.2 Verkenning van de effecten van extra aflossingen Volgens veel betrokkenen moet aflossen weer de standaard worden bij Nederlandse hypotheken. In deze paragraaf wordt onderzocht in welke mate in de woningmarkt ruimte bestaat voor extra aflossingen. Het is immers de vraag of huishoudens met een tophypotheek bestaande uit een groot aflossingsvrij deel de extra lasten van aflossingen kunnen dragen. Tot slot is de vraag in welke mate incidentele aflossingen uit niet-woninggebonden vermogen, zoals spaargeld en vermogen in beleggingen, de problemen op de hypotheekmarkt kunnen verlichten. Veel huishoudens hebben immers geen aanzienlijke vermogens. Daarnaast is het “box 3”-vermogen van huishoudens niet noodzakelijkerwijs liquide; spaargeld is weliswaar relatief eenvoudig op te nemen, maar lange termijn deposito’s en beleggingen vaak niet. De volgende paragrafen zijn verkennend van aard; we wijzen nogmaals expliciet op de beperkingen van het gebruik van WoON2009 voor (woningmarkt)analyses (ref. § 6.1).

6.2.1 Extra aflossen: spaargeld Een voor de hand liggende oplossing voor huishoudens om hun eigenwoningschuld te beperken is het inbrengen van ander vermogen. Door de fiscaal gunstige behandeling van schuld in de eigen woning, hebben veel huishoudens een hogere schuld dan zij zouden hebben zonder de hypotheekrenteaftrek. Indien de hypotheekrenteaftrek beperkt wordt zullen deze huishoudens een prikkel hebben om een deel van het box 3vermogen aan te wenden om de hypotheekschuld te verlagen. In dit onderzoek negeren we de eerder genoemde mogelijke problemen ten aanzien van liquiditeit van box 3-vermogen. Voorwaarde voor een significant effect van dergelijke incidentele aflossingen op de omvang en ontwikkeling van de hypotheekschuld is dat er veel huishoudens zijn die aanzienlijke vermogens hebben. Indien er weinig huishoudens met vermogen zijn, of indien de vermogens te beperkt zijn om te gebruiken voor aflossing, zal de impact van incidentele aflossingen nihil zijn.

25

Figuur 6.1: Omvang box 3-vermogen, naar eigendomssituatie, 2008

Bron: WoON2009, eigen berekening

Figuur 6.1 toont dat vooral in de koopsector een behoorlijk vermogen is opgebouwd. Het totale box 3-vermogen van alle eigenaar-bewoners in een zelfstandige koopwoning in 2008 was bijna 250 miljard euro. Het totale vermogen is echter niet gelijk verdeeld over alle eigenaar-bewoners: het grootste deel van de huishoudens in de koopsector heeft geen box 3-vermogen boven € 20.0001. Figuur 6.2: LTV naar vermogenspositie van eigenaar-bewoners, 2008


______________________________________________________________________________________________ 1

Vermogen uit box 3 wordt alleen waargenomen boven € 20.000; dit is de fiscale vrijstelling van vermogen voor

vermogensrendementsheffing per persoon.

26

Uit Figuur 6.2 volgt dat voor het grootste deel van de huishoudens in Nederland de mogelijkheden tot vervroegd aflossen uit vermogen beperkt zijn. Liefst 68% van de eigenaar-bewoners in Nederland heeft geen box 3 vermogen. De gemiddelde loan-tovalue ratio van deze huishoudens is 61% De overige 32% van de huishoudens heeft wel een aanmerkelijk vermogen; de gemiddelde loan-to-value ratio van deze huishoudens is echter duidelijk lager: 38%. In Tabel 6.1 wordt de verdeling van box 3vermogen over verschillende groepen eigenaar-bewoners gepresenteerd.

LTVgroep

Prijsklasse (woning)

leeftijdscategorie

aankoopperiode

Tabel 6.1: Box 3-vermogen bij eigenaar-bewoners, 2008 Gemiddelde LTV

Percentage huishoudens met vermogen

Gemiddeld vermogen (x1.000€)

t/m 1980

18%

43%

217

1981 t/m 1990

33%

36%

232

1991 t/m 1995

40%

35%

229

1996 t/m 2000

53%

29%

201

2001 t/m 2005

76%

28%

167

2006 e.v.

85%

23%

149

t/m 25 jaar

97%

4%

111

26 t/m 35 jaar

92%

14%

80

36 t/m 45 jaar

71%

24%

127

46 t/m 60 jaar

49%

34%

184

ouder dan 60 jaar

22%

47%

266

t/m 150.000

79%

13%

106

151.000 t/m 250.000

61%

22%

108

251.000 t/m 350.000

49%

35%

148

351.000 t/m 500.000

41%

47%

208

boven 500.000

35%

60%

472

t/m 20%

6%

51%

275

van 20% t/m 40%

30%

35%

158

van 40% t/m 60%

50%

29%

176

van 60% t/m 80%

70%

25%

136

boven 80%

102%

18%

127

indien vermogen waargenomen


Uit Tabel 6.1 blijkt een relatie tussen de LTV van huishoudens en overige vermogens. Huishoudens met een hogere LTV hebben gemiddeld genomen minder vermogen. Ook neemt het percentage vermogende huishoudens af onder huishoudens met een hoge LTV. Met name bij jongere eigenaar-bewoners komt de combinatie van veel vreemd vermogen in de woning en weinig ander vermogen veel voor.

27

Het grootste deel van het vermogen in Nederland zit bij huishoudens met een lage loan-to-value ratio. Zo heeft bijna de helft van de huishoudens waarvan het hoofd ouder is dan 60 jaar gemiddeld een vermogen van meer dan € 250.000. Deze huishoudens hebben een gemiddelde LTV van 22%. Het is de vraag in welke mate huishoudens met een lage LTV hun box 3-vermogen in zullen zetten om de hypotheekschuld te verminderen; tegenover de lagere rentekosten staat immers een verlies aan liquiditeit van het vermogen. Niettemin zal een fiscale prikkel tot aflossing er voor zorgen dat er huishoudens zijn die box 3-vermogen in brengen om de hypotheekschuld te verminderen. Om inzicht te krijgen in de hoeveelheid eigen vermogen die mogelijk vrijkomt, rekenen we een tweetal scenario’s door waarin huishoudens box 3-vermogen inzetten om de hypotheekschuld te beperken. In scenario 1 gaan we ervan uit dat huishoudens al hun vermogen op € 20.000 na gebruiken om de hypotheekschuld te beperken, met een maximum van de hypotheekschuld. Ook huishoudens met meer dan één volwassene, en derhalve een hogere fiscale vrijstelling, laten we aflossen tot € 20.000. Hierbij dient bovendien opgemerkt dat we de vermogens van huishoudens met minder dan € 20.000 niet kennen. De gepresenteerde maximale inbreng vanuit box 3-vermogens is derhalve een onderschatting van wat ingebracht zou worden indien alle huishoudens al hun vermogen in zouden brengen. In het tweede scenario gaan we uit van dezelfde maximale inzet van het vermogen, maar met een extra beperking ten aanzien van de loan-to-value ratio. In dit scenario nemen we aan dat huishoudens een zekere hypotheekschuld aan willen houden, of in ieder geval niet ten koste van alles de hypotheekschuld willen beperken. Huishoudens zetten hun vermogen in het tweede scenario in om de hypotheekschuld te verlagen totdat ofwel het resterende vermogen € 20.000 is, ofwel de LTV gedaald is tot 30%. Hierbij laten we wederom meerpersoonshuishoudens aflossen tot onder de fiscale vrijstellingsgrens van € 20.000 per persoon. De invloed van beide scenario’s op de inbreng van box 3-vermogen ter verlaging van de hypotheekschuld wordt samengevat in Tabel 6.2: Tabel 6.2: Omvang box 3-vermogen beschikbaar ter verlaging van hypotheekschuld

LTVgroep

Scenario 1

Scenario 2

Inbreng vermogen per huishouden (dzd €)

Totaal ingebracht vermogen (mrd €)

Resterende LTV

Inbreng vermogen per huishouden (dzd €)

Totaal ingebracht vermogen (mrd €)

Resterende LTV

t/m 20%

7

6,5

4%

0

0

6%

van 20% t/m 40%

26

17,1

23%

1

0,7

29%

van 40% t/m 60%

27

15,1

42%

9

5,2

47%

van 60% t/m 80%

24

11,7

63%

17

8,2

65%

boven 80%

15

17,9

97%

14

16,5

98%


28

Uit Tabel 6.2 blijkt de beperkte invloed van incidentele aflossingen op de uitstaande hypotheekschuld. Indien huishoudens het hele vermogen inzetten om de eigen woningschuld te verlagen, betreft dit een verlaging van de totale hypotheekschuld van 68,3 miljard euro. Dit is aanmerkelijk minder dan het totale vermogen uit Figuur 6.1. Het verschil is het gevolg van de aanname in scenario 1 dat de huishoudens met vermogen ten minste € 20.000 van het vermogen aanhouden. Indien we de aanvullende aanname doen dat huishoudens het box 3-vermogen bovendien niet aanwenden voor verlaging van de LTV tot onder 30%, daalt de inbreng van box 3-vermogen tot 30,5 miljard euro. Huishoudens met veel vermogen en een lage LTV lossen in scenario 2 immers aanmerkelijk minder af op de hypotheekschuld dan in het eerste scenario. Deze resultaten impliceren dat de verwachtingen omtrent de mogelijke verlagingen van de totale hypotheekschuld niet te hoog moeten worden gesteld. Vermogen bij eigenaarbewoners is namelijk erg scheef verdeeld.

6.2.2 Extra aflossen: betaalbaarheid De analyse van de invloed van extra aflossen via incidentele aflossingen toonde aan dat het vermogen in de koopsector scheef verdeeld is. Het merendeel van de eigenaarbewoners heeft beperkt vermogen buiten de eigen woning. Aflossen op de bestaande voorraad zal daarom voornamelijk via annuïtaire aflossingen moeten plaats hebben. In Hoofdstuk 5 is al een scenario gesimuleerd waarin de significante invloed van een dergelijke maatregel op de ontwikkeling van de hypotheekschuld wordt verkend. In Hoofdstuk 5 zijn we expliciet niet ingegaan op de mogelijkheden van huishoudens om dergelijke veranderingen in de woonlasten te betalen. In deze paragraaf maken we deze effecten wel inzichtelijk. Voor het inzichtelijk maken van de betaalbaarheidseffecten van annuïtair aflossen in de bestaande voorraad gaan we uit van de hypotheeklasten. De hypotheeklasten bestaan uit de rentelasten en de kosten voor aflossing op de hypotheek. In het geval (een samenenstelling) van spaar- en beleggingshypotheken komt daar de inleg voor de kapitaalverzekering bij. Het fiscaal voordeel van de hypotheekrenteaftrek wordt ook met de hypotheeklasten verrekend. Hierbij gaan we uit van de huidige, volledige aftrek tegen het marginaal tarief inkomstenbelasting. Aangezien absolute bedragen niet veel zeggen, tonen we de verandering van de hypotheeklasten als percentage van het besteedbaar inkomen, de zogenaamde “koopquote”. De hoogte van de hypotheeklasten worden, net als de mogelijkheid tot incidentele aflossingen, berekend in een aantal scenario’s. We onderscheiden drie scenario’s. In het eerste scenario wordt de hele uitstaande hypotheeksom omgezet in een annuïteitenhypotheek. De hoogte van de annuïteitenbetaling wordt vastgesteld aan de hand van de annuïteitenformule zoals in Bijlage II. We hanteren daarbij voor alle huishoudens het hypotheekrentepercentage van 5%. De resterende looptijd van de hypotheek wordt vastgesteld aan de hand van de leeftijd van het hoofd van het huishouden. We gaan er in dit scenario impliciet van uit dat alle hypotheken een ficitieve looptijd van 30 jaar hebben bij aanvang van de hypotheek. Onder deze aannamen is de hoogte van de annuïteit een vast percentage van de uitstaande schuld. Bij het tweede scenario wordt, na verrekening van het opgebouwd vermogen in de kapitaalverzekering, eventueel box 3-vermogen in mindering gebracht op de 29

uitstaande hypotheekschuld, waarbij we aannemen dat huishoudens tenminste € 20.000 achter willen houden en maximaal box 3 vermogen gebruiken om af te lossen totdat de LTV gedaald is tot 30%. Het derde scenario is gelijk aan het tweede scenario. Echter, bij de berekening van de maandelijkse annuïteit gaan we uit van een resterende looptijd van ten minste 20 jaar voor alle hypotheken2. Scenario’s 1 en 2 geven de hoogst mogelijke maandlasten indien huishoudens uit de bestaande hypotheekvoorraad annuïtair gaan aflossen; scenario 3 geeft de laagst mogelijk maandlasten.

Leeftijd

Tabel 6.3: Netto hypotheeklasten, naar leeftijd, 2008 Huidige koopquote

Scenario 1: alle

Scenario 2: zoals 1,

Scenario 3: zoals 2,

hypotheken annuïteit

maar – inbreng KEW en box 3

maar met resterende looptijd 20 jaar

t/m 25 jaar

25%

28%

27%

27%

26 t/m 35 jaar

20%

27%

25%

25%

36 t/m 45 jaar

18%

31%

27%

24%

46 t/m 60 jaar

14%

32%

24%

14%

ouder dan 60 jaar

10%

62%

49%

10%


De netto koopquote is fors hoger bij jonge huishoudens dan bij oudere huishoudens. Dit komt doordat jongere huishoudens relatief veel geleend hebben ten opzichte van hun inkomen. Doordat deze jongeren nog een lange resterende looptijd toeberekend krijgen in scenario’s 1 en 2 stijgen de netto koopquoten relatief beperkt. Oudere huishoudens daarentegen worden geconfronteerd meer zeer grote stijgingen in de koopquote indien zij zouden gaan aflossen volgens een annuïtair schema met een resterende looptijd ten aanzien van de leeftijd. Met name oudere huishoudens die een tweede, aflossingsvrije hypotheek hebben genomen op de woning worden geconfronteerd met enorme koopquoten. De uitstaande lening is weliswaar beperkt in omvang ten opzichte van de waarde van de woning, in absolute termen gaat het alsnog om een aanzienlijk bedrag. Indien bij de berekening van de koopquoten uitgegaan wordt van een resterende looptijd van ten minste 20 jaar, ongeacht de leeftijd van het huishouden, zorgt dit voor een forse daling van de netto koopquoten bij oudere huishoudens. Voor jongere huishoudens levert dit vanzelfsprekend geen verschil. Doordat de scenario’s zijn doorgerekend voor de twee extremen van de mogelijkheden, impliceren de resultaten in Tabel 6.3 dat er ruimte is voor aflossingen via annuïteiten voor zover het de betaalbaarheid van de hypotheeklasten betreft.

______________________________________________________________________________________________ 2

Zie Bijlage III voor een discussie van de aannamen ten aanzien van resterende en fictieve totale looptijd en de invloed op de

maandelijkse hypotheeklasten.

30

Tussen scenario 2 en 3 ligt, voor veel huishoudens, een behoorlijk verschil in netto koopquote. De effecten van het aflossen van hypotheken uit de bestaande voorraad zal afhankelijk van de gekozen methode in meer of mindere mate invloed hebben op de betaalbaarheid van het wonen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de koopquote weliswaar een goede indicator geeft voor betalingsproblemen op de korte termijn, maar dat de werkelijke kosten van het wonen aanmerkelijk hoger zijn dan hypotheeklasten alleen.

6.3 Hoofdstuk 5 herzien: impact “realistisch” aflossen In Hoofdstuk 5 is aan de hand van simulaties de maximale impact van aflossen op de bestaande voorraad getoond. Hierbij is uitgegaan van aflossingspercentages die passen bij annuïteitenhypotheken indien deze door het huishouden bij aanvang van de hypotheek voor 30 jaar zijn aangegaan. Het gevolg van deze aanname is, zoals blijkt uit Paragraaf 6.2, een enorme toename van de koopquote bij eigenaar-bewoners. Aan de hand van het Hypotheekschuldmodel simuleren we een situatie, waarbij de ontwikkeling van de hypotheekschuld wordt gemodelleerd, waarbij rekenschap wordt gegeven aan de betaalbaarheid van het wonen. In deze simulatie gaan we ervan uit dat bestaande aflossingsvrije hypotheken opnieuw worden gefinancierd met een annuïteitenhypotheek van ten minste 20 jaar. De hypotheken met een kapitaalverzekering laten we ongemoeid. Hierdoor daalt de hoogte van de maandelijkse hypotheeklasten. Echter, hierdoor vermindert ook het effect van de omschakeling naar aflossende hypotheken. Het tweede scenario dat in Hoofdstuk 5 werd doorgerekend, met de boetevrije tussentijdse inbreng van de kapitaalverzekering, waarbij alle hypotheken worden omgezet in annuïteiten, is ook doorgerekend op deze wijze. De resultaten worden weergegeven in Figuur 6.3:

31

Figuur 6.3: Ontwikkeling hypotheekschuld bij omzetting bestaande (aflossingsvrije) hypotheken in annuïteitenhypotheken met een minimale looptijd van 20 jaar, mrd. €

Noot: stippellijn geeft scenario’s uit Hoofdstuk 5 weer waarin op alle hypotheken wordt afgelost alsof deze bij aanvang zijn gefinancierd als annuïteit met looptijd van 30 jaar

De invloed van aflossen in dit betaalbaarder scenario is ten opzichte van de “theoretischer” simulaties uit Hoofdstuk 5 beperkt. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat weliswaar op alle nieuwe hypotheken wordt afgelost, maar dat deze hypotheken een relatief laag aflossingspercentage kennen vanwege het annuïtaire karakter. Ter beperking van de koopquote is bovendien gekozen om de bestaande aflossingsvrije hypotheken om te zetten in nieuwe annuïteitenhypotheken met een looptijd van ten minste 20 jaar; in Hoofdstuk 5 wordt op deze hypotheken afgelost alsof huishoudens bij aanvang van de hypotheek al voor een annuïteit hadden gekozen. De totale aflossing op de hypotheekschuld pakt daardoor fors lager uit dan eerder in Hoofdstuk 5.

32

6.4 Concluderend De mogelijkheden van huishoudens om extra af te lossen op de hypotheek zijn beperkt. Veruit de meeste eigenaar-bewoners hebben, afgezien van het eigen vermogen in de woning en pensioenvermogen, geen grote vermogens. De huishoudens die deze vermogens wel hebben, zullen, indien fiscaal gestimuleerd, extra aflossen op de hypotheekschuld vanuit het box 3-vermogen. De omvang van dergelijke incidentele aflossingen zal echter naar verwachting beperkt zijn ten opzichte van de totale hypotheekschuld. Aflossingen op de bestaande hypotheken in de vorm van annuïteiten hebben potentieel forse effecten op de betaalbaarheid van het wonen. De netto koopquote is gebruikt om een inschatting te maken van het aantal huishoudens dat de directe hypotheeklasten niet meer zou kunnen betalen. De omvang van de betalingsproblematiek is in grote mate afhankelijk van de manier waarop het aflossen op de bestaande hypotheken wordt vormgegeven. In Hoofdstuk 5 van dit rapport rekenen we twee extreme situaties door welke de randen van het speelveld tonen. In termen van betaalbaarheid van de hypotheeklasten van bestaande eigenaar-bewoners tonen de resultaten in dit hoofdstuk enige mogelijkheden voor aflossingen op de bestaande hypotheken. De invloed van aflossingen op de ontwikkeling van de hypotheekschuld wordt daardoor sterk negatief beïnvloed: de omvang van het schuldbeperkende effect uit Hoofdstuk 5 verdwijnt nagenoeg volledig. Tot slot wordt in dit hoofdstuk, en in dit rapport in het algemeen, geen rekening gehouden met de uitwerking van extra aflossingen op bijvoorbeeld consumptieve bestedingen en de vraag naar woningen. Er dient rekening gehouden te worden met het feit dat extra aflossingen kunnen leiden tot minder consumptieve bestedingen en daardoor ook minder economische groei. De koopqouten die uit Hoofdstuk 6 blijken te volgen uit ingrepen die eerder in Hoofdstuk 5 zijn gesimuleerd, zijn van dermate grote omvang dat dit het besteedbaar inkomen zeer sterk, en zelfs onrealistisch, beperkt. Dergelijke maatregelen hebben daarom een potentieel zeer grote invloed op uitgaven van huishoudens. Hierdoor kan ook de prijs van woningen in de hele markt dalen. Dit heeft weliswaar geen invloed op de koopquote van huishoudens, maar wel op hun vermogenspositie. Dergelijke effecten zijn in dit rapport niet doorgerekend.

33

7

Aflossen op de bestaande voorraad In Hoofdstuk 5 stond de invloed van vervroegde aflossingen op de ontwikkeling van de totale hypotheekschuld centraal; in Hoofdstuk 6 is de betaalbaarheid van vervroegde aflossingen in beeld gebracht. Er is echter nog een aspect aan vervroegde aflossingen dat belicht moet worden: de praktische haalbaarheid. In dit hoofdstuk belichten we twee praktische zaken omtrent vervroegde aflossingen.

7.1 Vervroegde aflossingen: incidentele aflossingen Hypotheekverstrekkers lopen bij het verstrekken van hypotheken risico. Eén van de aspecten waar financiers risico op lopen is het risico van vervroegde aflossing. Door vervroegde aflossing van hypotheeknemers lopen financiers beleggingsinkomsten mis. Het vervroegd aflossen van hypotheken is daardoor vrijwel zelden boetevrij. Veel financiers hanteren een maximale boetevrije aflossing van maximaal 10% (of soms zelfs maximaal 20%) van de originele hypotheeksom. In Hoofdstuk 6 is aangetoond dat bijna 70% van de eigenaar-bewoners niet dermate veel vermogen heeft dat er grote incidentele aflossingen verwacht mogen worden. Daar komt echter bij dat van de huishoudens met aanzienlijke vermogens in box 3, een groot deel een vermogen heeft waardoor de maximale aflossing niet beperkt wordt door de regelgeving van hypotheekverstrekkers. In Figuur 7.1 tonen we de beperkende werking van maximale aflossingsgrenzen van financiers, uitgaande van het scenario waarbij huishoudens met vermogen ten minste € 20.000 achter hand willen houden en aflossen tot een loan-to-value ratio van 30%. Als maximale aflossingsvrij bedrag hanteren we 10% van de huidige hypotheeksom3.

______________________________________________________________________________________________ 3

Doordat we in de berekening uitgaan van de huidige omvang van de hypotheeksom onderschatten we het aantal huishoudens

dat belemmerd wordt, voor zover deze huishoudens tussentijds als aflossingen hebben gedaan. Als alternatief zou de aankoopwaarde van de huidige woning kunnen worden gehanteerd; dit impliceert echter een 100% LTV bij aankoop. Deze situatie onderschat waarschijnlijk de beperkende werking van de boetevrije aflossingsgrenzen.

34

Figuur 7.1: Aantal huishoudens (%) en totaal vermogen (mrd €) dat beperkt wordt in vervroegde aflossing door boetevrije vervroegde aflossingsgrenzen van financiers, 2008


Eén op negen eigenaar-bewoners wordt door de boete op vervroegd aflossen beperkt in het maximaal aflossen van de hypotheek. Het totale eigen vermogen dat vrij zou kunnen komen voor incidentele vrijval, maar dat beperkt wordt door de regels omtrent boetevrije vervroegde aflossing is € 18,5 miljard euro (op een totaal van € 30,5 miljard, zie Paragraaf 6.2.1). Dit betreft echter het vermogen dat in het eerste jaar beperkt wordt. Indien we kijken naar de cijfers van het aantal huishoudens en het totale vermogen dat beperkt wordt gedurende een periode van drie jaar, daalt de beperkende invloed verder: 3,3% van de huishoudens en € 5,4 miljard wordt beperkt door boetes op vervroegde aflossing. De beperkende invloed van regels omtrent vervroegde aflossing van financiers lijkt met het plaatje van Figuur 7.1 weinig in de weg te leggen voor vervroegde aflossing. Het effect van vervroegde aflossing uit incidentele aflossingen zal echter beperkt zijn als gevolg van het feit dat huishoudens met niet-woninggebonden vermogen doorgaans een lage loan-to-value ratio hebben..

35

7.2 Vervroegde aflossingen: vervroegde vrijval KEW In dit onderzoek is vaak uitgegaan van omzetting van alle bestaande hypotheken in annuïtaire hypotheken. In één van de scenario’s in Hoofdstuk 5 wordt een simulatie gepresenteerd waarin de ontwikkeling van de hypotheekschuld wordt gesimuleerd waarbij ook vervroegd de opgebouwde kapitaalverzekeringen worden ingebracht om de hypotheekschuld te verminderen. Het effect van een dergelijke maatregel is weliswaar aanzienlijk, maar we houden hierbij, zoals eerder aangegeven, geen rekening met de contractuele (on)mogelijkheid hiervan. Veel hypotheken kennen een vorm van uitgestelde aflossing aan de hand van een verpand spaar- of beleggingsproduct. Door de verpanding van het verzekeringsproduct is het niet zonder meer mogelijk om het gespaarde kapitaal in te brengen ter verlaging van de hypotheekschuld. Afgezien van contractuele beperkingen geldt er op dit moment ook een fiscale beperking voor tussentijdse aflossingen uit de kapitaalverzekering. Immers, de belastingvrijstelling van de kapitaalverzekering voor de eigen woning geldt bij liquidatie alleen indien aan bepaalde voorwaarde is voldaan. Deze voorwaarden omvatten een minimale periode van inleg van 15 tot 19 jaar voor een vrijstellingsgrens van € 34.300 per fiscaal partner en € 151.000 per fiscaal partner bij een periode van inleg langer van 20 jaar of langer (tarieven 2011; bron: Belastingdienst). Over rente opgebouwd boven de vrijstellingsgrens dient belasting betaald te worden. Voor huishoudens die gedurende een kortere periode hebben ingelegd, geldt dat zij belasting moeten betalen over de opgebouwde rente. Na een periode van 10 jaar is het cumulatieve rendement in bovenstaand rekenvoorbeeld (met een rendement van 3,5%) ongeveer 4% van de hypotheeksom; na 14 jaar is dit 8%. Afhankelijk van de omvang van de hypotheeksom kunnen dit forse bedragen zijn.

7.3 Concluderend Aflossen op de bestaande hypotheken is geen vanzelfsprekendheid. De mogelijkheden van huishoudens voor significante incidentele aflossingen zijn beperkt. Niet alleen ontbreekt het aan vermogen, ook kleeft aan de vrijval van via de kapitaalverzekening verpand vermogen een aantal beperkingen. Indien gekeken wordt naar incidentele aflossingen uit box 3-vermogen lijkt de beperking minimaal. Indien gekeken wordt naar het aantal huishouden en het potentieel vermogen dat na drie jaar nog niet boetevrij ingezet kan zijn voor aflossing, dan is de beperking zeer klein. Slechts 3,3% van alle eigenaar-bewoners zou meer kunnen en mogelijk willen aflossen dan zij in drie jaar normaal gesproken zouden kunnen doen. Het gaat daarbij om een potentiële verlaging van de hypotheekschuld van ruim € 5 miljard.

36

De boetevrije aflossingsgrens, waarbij 10% als een representatieve grens wordt aangenomen in dit onderzoek, biedt huishoudens voldoende ruimte om af te lossen op de hypotheek. Indien huishoudens ten laste van het besteedbaar inkomen gebruik zouden maken van de volledige ruimte tot tussentijds aflossen leidt dat, gemiddeld genomen, tot onbetaalbaar hoge koopquoten. Er zijn duidelijke grenzen bij huishoudens aan de ruimte voor extra aflossingen. De belangrijkste beperkingen ten aanzien van vroegtijdige aflossingen liggen bij hypotheken met verpande spaar- en beleggingsrekeningen. De kapitaalverzekeringen zijn immers contractueel verpand en daardoor niet eenvoudig en boetevrij in te zetten ter vermindering van de hypotheekschuld. Het meest waarschijnlijke pad waarlangs significant op de bestaande voorraad kan worden afgelost, loopt via maandelijkse betalingen. Veruit de meeste huishoudens hebben niet de middelen om grote hoeveelheden eigen geld ineens in te brengen. De bestaande regelingen omtrent vervroegde aflossingen biedt bijna alle huishoudens ruim voldoende mogelijkheden om de bestaande hypotheek af te bouwen.

37

8

Hypotheekschuld en aanpalende problemen In dit onderzoek staat de ontwikkeling van de hypotheekschuld centraal. Hierbij is aan de hand van enkele scenario’s een beeld geschetst van de invloed van (extra) aflossingen op de ontwikkeling van de hypotheekschuld. Ook de haalbaarheid en de waarschijnlijke omvang van aflossingen zijn in kaart gebracht. Er hangt echter een urgent tweede probleem sterk samen met de grote hypotheekschuld: de herfinancieringsproblematiek van banken. De omvang van de hypotheekschuld, en dan met name het grote gat met de uitstaande deposito’s, stelt banken voor problemen bij de herfinanciering van hypotheken. De kosten van herfinanciering stijgen en de liquiditeit neemt af; banken rantsoeneren dientengevolge de hypotheekverstrekking. Het depositofinancieringsgat is groot; oplossingen zijn op korte termijn nodig. Aflossen door consumenten wordt op grote schaal genoemd als voorname oplossingsrichting. Het op grote schaal aflossen van de hypotheekschuld door huishoudens, hetzij via incidentele aflossingen, hetzij via annuïteiten, heeft echter vergaande gevolgen voor de consumptieve bestedingen van consumenten en derhalve voor de economie als geheel. Daarbij is het effect op de korte termijn beperkt.

8.1 Aflossen: een langere termijn oplossing Indien de woningmarkt herstelt naar een nieuwe, vanuit historisch perspectief vrij conservatieve, lange-termijn dynamiek, stijgt de hypotheekschuld in Nederland verder door tot € 800 miljard in 2025. Hierbij is rekening gehouden met het feit dat nieuwe hypotheken, in tegenstelling tot bestaande hypotheken, wel aflossen. Voor de ontwikkeling van de prijs en de omvang van de sector zijn bescheiden parameters gehanteerd; 2% en 30.000 woningen per jaar, respectievelijk. Verder ingrijpen in de woningmarkt is noodzakelijk. Zoals gesteld richten we ons daarbij op de mogelijkheden tot extra aflossingen op hypotheken. De te verwachten effecten van incidentele aflossingen uit box 3-vermogen zijn beperkt. Veruit de meeste huishoudens hebben te weinig vermogen, waardoor de impact van een prikkel tot aflossing uit dit type vermogen weinig effect zal sorteren. Aflossingen zullen via annuïtaire aflossingen tot stand moeten komen. Zelfs dan neemt de hypotheekschuld niet af. De groei van de hypotheekschuld wordt er echter wel door afgeremd. De rem op de ontwikkeling van de hypotheekschuld vergt echter een flinke tol: de hypotheeklasten van huishoudens nemen aanmerkelijk toe indien huishoudens de hypotheekschuld ineens af moeten lossen. Met name oudere huishoudens worden vaak geconfronteerd met een sterke stijging van de woonquote: de verhouding tussen de hypotheeklasten en het besteedbaar inkomen. Jongere huishoudens merken hier aanmerkelijk minder van.

38

Concluderend kan men op basis van de resultaten van dit onderzoek stellen dat aflossen alleen geen voldoende antwoord geeft op de hypotheekschuldproblematiek die de woningmarkt in haar greep houdt. Verregaande aflossingen gaan ten koste van het besteedbaar inkomen. Aanvullende maatregelen zijn nodig.

8.2 Concluderend De problematiek van de hoge hypotheekschuld in Nederland kent zowel een accute als een langere termijn dimensie. De accute problematiek van de hoge hypotheekschuld ligt niet zozeer bij huishoudens, maar bij banken. Door de opdrogende liquiditeit op de kapitaalmarkt hebben banken steeds grotere problemen de grote uitstaande hypotheekschuld te herfinancieren. Dit heeft rantsoenering van hypotheken tot gevolg. De beperking van kredietverstrekking aan (potentiële) eigenaar-bewoners zorgt ervoor dat starters nog moeilijker de markt kunnen betreden en doorstroming belemmerd wordt. Doordat aflossen op de hypotheekschuld pas op langere termijn effect heeft, zijn andere maatregelen nodig om voldoende kredietverstrekking mogelijk te maken. Op langere termijn is het de hoge schuldenlast van huishoudens in Nederland niet houdbaar. Huishoudens lopen door hoge hypotheken veel risico op de woningmarkt. Aflossen is hiervoor een prima oplossing. Wel blijkt uit de analyse in dit rapport dat aflossingen een forse aanslag op het besteedbaar inkomen kunnen betekenen. Het is daarom van belang dat bij het stimuleren van aflossen rekening wordt gehouden met budgettaire effecten bij eigenaar-bewoners.

39

Literatuur Boot, A., en Bovenberg, L. (2012) Hevel hypotheken over van banken naar de overheid. www.mejudice.nl, 25 april 2012. Bovenberg, L., en Polman, R. (2012a) Creatie markt voor Nederlandse hypotheekobligaties verlicht de economie. www.mejudice.nl, 22 mei 2012. Bovenberg, L., en Polman, R. (2011) Benut pensioengelden voor robuustere woningmarkt en financieel stelsel. www.mejudice.nl, 8 december 2011. Bovenberg, L., en Schoenmaker, D. (2012) Naar een duurzame financiering van de woningmarkt. (“zesstappenplan van 22 topeconomen”) Bovenberg, L., Polman, R., en Schmitz, P. (2012) Deense hypotheekmodel: geen sigaar uit eigen doos. www.mejudice.nl, 3 februari 2012. Campbell, J.Y. (2012) Mortgage Market Design. Paper for keynote address to European Finance Association. DNB, De Nederlandsche Bank (2012) Overzicht Financiële Stabiliteit, voorjaar 2012, nr. 15. Lea, M. (2011) Alternative Forms of Mortgage Finance: What Can We Learn From Other Countries? Conference paper for AREUEA annual conference January 2011. e

NHG (2012) Kwartaalcijfers Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. 1 kwartaal 2012. Realkreditrådet (2009) The traditional Danish mortgage model. Association of Danish Mortgage Banks. Scanlon, K., Lunde, J., en Whitehead, C. (2008) Mortgage Product Innovation in Advanced Economies: More Choice, More Risk. International Journal of Housing Policy, vol. 8, no. 2, pp. 109 – 131. Schilder, F.P.W. (2012) Essays on the Economics of Housing Subsidies. PhD Dissertation. University of Amsterdam / Tinbergen Institute Research Series. Schilder, F., en Conijn, J. (2012) Restschuld in Nederland: omvang en consequenties. ASRE Research paper 2012-01. Schilder, F., Conijn, J., en Eskinasi, M. (2012) De Nederlandse hypotheekschuld in 2025: de (on)mogelijkheden om de stijging van de hypotheekschuld te beperken. ASRE (nog niet gepubliceerd).

40


Bijlage(n) Bijlage I: Schematisch overzicht van het Hypotheekschuldmodel


41

Bijlage II: Annuïtaire aflossingen in het model In de simulaties met het Hypotheekschuldmodel in dit onderzoek staan aflossingen centraal. Het is daarom van belang dat de aflossingen via annuïteiten zo nauwkeurig mogelijk in het model worden opgenomen. Echter, doordat het model uitgaat van leeftijdsgroepen in plaats van individuele huishoudens moet er een aantal aannamen worden gedaan om tot een goed passende inschatting te komen. De wijze waarop annuïtaire aflossingen in het model worden ingepast wordt in deze bijlage toegelicht. De bepaling van de hoogte van de aflossing is gebaseerd op de annuïteitenformule, en wordt in het model vermenigvuldigd met de hypotheeksom. Het percentage is als volgt berekend:

(

(

(⁄ ) (⁄ )

(

)

De breuk aan de linkerkant berekent de hoogte van de annuïtaire betaling gegeven hypotheekrente i en resterende tijd tot aflossing n. Voor de hypotheekrente i nemen we een constante: 5%. De resterende looptijd is afhankelijke van de leeftijdsklasse:

Leeftijd

Resterende looptijd

Aflossingspercentage

<25

30

1,4%

25<30

27

1,8%

30<35

25

2,0%

35<40

20

2,9%

40<45

17

3,7%

45<50

15

4,5%

50<55

12

6,1%

55<60

10

7,7%

60<65

5

17,6%

65<70

3

31,0%

70<75

3

31,0%

>=75

3

31,0%

Het aflossingspercentage in de tabel wordt vermenigvuldigd met de uitstaande hypotheekschuld. Het product van beide is de annuïtaire aflossing in jaar t. Zoals te zien valt, stijgt het percentage van de lening dat afgelost wordt langzaam naarmate de resterende looptijd korter wordt; pas indien de gemiddelde hypotheek op de helft van de resterende looptijd is, neemt het relatieve aandeel aflossingen flink toe.

42

Bijlage III: Resterende / ficitieve looptijd en de invloed op de koopquote In de bepaling van de koopquote doen we de aanname dat alle hypotheken een looptijd van 30 jaar hebben. Bovendien nemen we aan dat de resterende looptijd van de hypotheek direct af te leiden is uit de leeftijd van het hoofd van het huishouden. Huishoudens waarvan het hoofd 30 jaar oud is hebben een hypotheek met een aanzienlijk langere resterende looptijd dan huishoudens waarvan het hoofd van het huishouden 64 jaar oud is. Voor de berekening van de koopquote heeft dit verregaande consequenties. In deze Bijlage III maken we dit duidelijk aan de hand van een bespreking van twee mogelijkheden: berekening op basis van reële resterende looptijd op basis van de leeftijd en berekening op basis van maximale resterende looptijd. Veel huishoudens hebben in het verleden een tweede hypotheek op de woning genomen zonder de intentie deze tijdens de looptijd af te lossen. Het aflossen op de hypotheek is door deze huishoudens uitgesteld tot het moment dat de woning verkocht wordt. Vooral oudere huishoudens met een tweede, vaak aflossingsvrije, hypotheek worden onder aanname van een reële resterende looptijd geconfronteerd met erg hoge hypotheeklasten. De hypotheek die deze huishoudens hebben is relatief beperkt ten opzichte van de waarde van de woning, maar in absolute termen vaak niet onaanzienlijk. Deze huishoudens moeten in de berekening volgens de eerste optie hun hypotheek in een beperkt aantal jaren aflossen dat past bij de leeftijd van het hoofd van het huishouden. De andere optie; alle hypotheken omzetten in een annuïteit met een looptijd van ten minste 20 jaar vormt het andere uiterste van mogelijke berekeningen van de nieuwe hypotheeklasten. In deze optie worden alle hypotheken omgezet in annuïteiten waarbij een nieuwe looptijd van 20 jaar wordt aangenomen. Voor huishoudens op leeftijd heeft de omzetting van de aflossingsvrije hypotheek naar een annuïteit met een looptijd van 20 jaar dan belangrijk minder invloed op de netto koopquote. Beide opties vormen twee uitersten van vele mogelijkheden. In het rapport worden beide varianten doorgerekend en gepresenteerd. Beide opties tonen duidelijk de grenzen van het speelveld. Uiteindelijk is de keuze voor aflossingen in de bestaande voorraad hypotheken een politieke en valt daarmee buiten het perspectief van dit onderzoek.

43

De activiteiten van de Amsterdam School of Real Estate zijn mede mogelijk dankzij de financiële steun van de Stichting voor Wetenschappelijk Onderwijs en Onderzoek in de Vastgoedkunde (SWOOV)

Onze donateurs

Neem voor vragen of opmerkingen over onze opleidingen contact met ons op of bezoek onze website. bezoekadres Jollemanhof 5 1019 GW Amsterdam postadres Postbus 140 1000 AC Amsterdam www.asre.nl e [email protected] t 020 668 11 29 f 020 668 03 61 maand jaar

I 3W Vastgoed BV I Aberdeen Asset Management I ACM Vastgoed Groep BV I Ahold Vastgoed BV I Altera Vastgoed I AM BV I AMVEST I ASR Vastgoed Ontwikkeling I ASR Vastgoed Vermogensbeheer I Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V. I Bemog Projectontwikkeling B.V. I Boekel De Nerée NV I Bouwfonds Property Development I Bouwinvest I Brink Groep I CBRE Global Investors I Colliers International l Corio I De Brauw Blackstone Westbroek I Deloitte I Delta Lloyd Vastgoed I Dura Vermeer Groep NV

I DVP Bouwprojectmanagers & Vastgoedadviseurs | Ecorys Nederland BV I Ernst & Young Real Estate Group I FGH Bank NV I Funda NV | G&S Vastgoed I Haags Ontwikkelingsbedrijf | Heijmans Vastgoed I Houthoff Buruma I ING Real Estate Finance I ING Real Estate Investment Management I IPMMC Vastgoed I IVBN I KMPG Accountants I Lexence NV I Loyens & Loeff NV | MAB Development I Mayfield Asset and Property Management BV I Mitros I Mn Services | NautaDutilh I NEPROM I NSI I NS Vastgoed BV I NVM I Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam

I Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam I PGGM I Provast I PwC I Rechtstaete vastgoedadvocaten &belastingadviseurs BV I Redevco Europe Services BV I SADC I Savills Nederland BV I Schiphol Real Estate BV I SNS Property Finance I SPF Beheer BV I Stadgenoot I Stec Groep I Strabo BV I Syntrus Achmea Vastgoed I TBI Holdings BV I The IBUS Company I Uni-Invest I Van Doorne l Van Wijnen Groep N.V. I Vesteda Groep BV I Volker Wessels Vastgoed I Wereldhave NV I WPM Groep I Yardi Systems BV I Ymere

Ontwikkeling van de hypotheekschuld

Recommend Documents