Hypotheekschuld in Nederland: Loan to value / loan to income
Ruimteconferentie, 21 mei 2013 Marcel van Wijk Vastgoed en Woningmarkt
[email protected]
Agenda •
Recente ontwikkelingen
•
Onderzoeksopzet
•
Hypotheekschuld en woningwaarde
•
Hypotheekschuld en inkomen
•
Steeds meer huizen ‘onder water’
•
‘Loan to value’ / ‘loan to income’ Ø Leeftijd Ø Regionale verschillen Ø Restschuldrisico huishoudens
•
Vervolg
•
Vragen?
Titel van de presentatie
1
Recente ontwikkelingen: Kwetsbaarheid eigenaarbewoners •
Huizenprijzen fors gedaald: - koopwoningen jan. 2013 9,6 procent goedkoper dan jaar eerder. - WOZ-waarde 2012 gemiddeld 10 procent lager dan in 2009
• • •
Hypotheekschuld per huishouden licht toegenomen. Verdere prijsdaling ligt mogelijk in het verschiet Gevolg: risico voor eigenaarbewoners: Loan to Value (LTV) ↑ : verhouding hypotheekschuld en woningwaarde verslechtert
• •
Opbrengst bij (gedwongen) verkoop onvoldoende voor hyp. aflossing Ruim 1 miljoen huishoudens met kans restschuld (LTV > 1) - gemiddelde LTV in 2002: 39% 2012: 60%
•
Oorzaken stijging LTV o.a. opkomst aflossingsvrije hypotheek, hypotheken verstrekt voor (veel) meer dan woningwaarde
Titel van de presentatie
2
Onderzoeksopzet (1) Risico op restschuld:
Hypotheekschuld / Waarde eigen woning Loan-To-Value (LTV)
Betalingsrisico:
Hypotheekschuld / Inkomen huishouden Loan-To-Income (LTI)
Subpopulaties o.a.: • leeftijd en herkomst hoofdkostwinner • samenstelling huishouden • voornaamste bron van inkomen • inkomen: arme versus rijke huishoudens • woningwaarde: goedkope versus dure eigen woningen • mate van stedelijkheid, provincies
Titel van de presentatie
3
Onderzoeksopzet (2) • Onderzoeksperiode: 2006 – 2011 • Recent al veelvuldig in de media. Nu ook aandacht voor huishoudkenmerken, inkomens, regionale verschillen • Geen onderscheid naar hypotheekvormen • Geen rekening met opgebouwd vermogen (via spaar-, beleggingshypotheken, kapitaalsverzekeringen e.d.)
• In najaar update: 2012
Titel van de presentatie
4
Risico op restschuld toegenomen Hypotheekschuld en waarde eigen woning
2011
2010
2009
2008
2007
2006 0
50
100
150
Waarde eigen woning per huishouden
• • •
200
250
Hypotheekschuld eigen woning per huishouden
300
350 x 1000 euro
Alleen eigenaar-bewoners met hypotheekschuld. Totale hypotheekschuld blijft groeien; huizenprijzen fors omlaag sinds crisis Maar… totale woningwaarde nog 1,5 keer zo hoog als hypotheekschuld
Titel van de presentatie
5
Hypotheekschuld stijgt sneller dan besteedbaar inkomen… 2011
2010
2009
2008
2007
2006
0
20
40
x 1 000 euro
Titel van de presentatie
60
80
100
Besteedbaar inkomen per huishouden
120
140
160
180
200
Hypotheekschuld eigen woning per huishouden
6
Steeds meer huizen ‘onder water’….
Titel van de presentatie
7
Eigen woning kwart huishoudens ‘onder water’ (2011) % van huishoudens met eigen woning
30
25
20
15
10
5
0 2007
2008
2009
2010
2011
Bron: CBS
Sinds 2008 aandeel huiseigenaren met onderwaarde bijna verdubbeld: van 13 tot 25 procent. à Ruim 1 miljoen huishoudens.
Titel van de presentatie
8
Onderwaarde vooral bij jongere huishoudens Tot 25 jaar 25 tot 30 jaar 30 tot 35 jaar 35 tot 40 jaar 40 tot 45 jaar 45 tot 50 jaar 50 tot 55 jaar 55 tot 60 jaar 60 tot 65 jaar 65 tot 70 jaar 70 tot 75 jaar 75 en ouder 0
10
20
30
40
50
60
70
80
% van huishoudens met eigen woning Bron: CBS
• • •
Huizenbezitters < 40 jaar : bij 60% potentiële onderwaarde van de eigen woning Huishoudens 25-30 jaar : drie kwart! Onder 65+ : minder dan 2%
Titel van de presentatie
9
Onderwaarde het hoogst bij huiseigenaren 25-35 jaar Totaal
Tot 25 jaar 25 tot 30 jaar 30 tot 35 jaar 35 tot 40 jaar 40 tot 45 jaar 45 tot 50 jaar 50 tot 55 jaar 55 tot 60 jaar 60 tot 65 jaar 65 tot 70 jaar 70 tot 75 jaar 75 en ouder 0
5
10
15
Bron: CBS
• • • •
20
25
30 1 000 euro
Bij onderwaarde: gemiddeld bedrag 13 duizend euro. Bij jonge huishoudens: eigen woning niet alleen het vaakst onder water, ook gemiddeld de hoogste onderwaarde. Huiseigenaar 25 – 35 jaar: bijna 30 duizend euro. 65+ : ca. duizend euro
Titel van de presentatie
10
0,7
0,69
< Loan-To-Value
0,66 0,6
0,6 0,58
0,58 0,56
Nederland, 2006-2011
0,56 0,54
0,5
0,49
0,48
alle eigenaar-bewoners
0,4 2006
2007
0,5
0,49
2008
die met hypotheekschuld
2009
Loan-To-Income > (besteedbaar inkomen)
Titel van de presentatie
2010 4,5 4,4 4,3 4,2 4,2 4,1 4 3,9 3,8 3,7 3,7 3,6 3,5 2006
2011
4,4
4,4
3,7
3,7
4,3 4,2
4,2
3,7 3,6 2007
2008
alle eigenaar-bewoners
3,6 2009
2010
2011
die met hypotheekschuld
11
Leeftijd hoofdkostwinner, eigenaar-bewoners met hypotheek (2011) LTV
LTI 8
1,2 1,08
6,9 1
0,95 jonger dan 25 jaar
0,8
6
5,6
25-45 jaar 45-65 jaar
0,59
0,6
65 jaar en ouder
3,8
4
3 0,4
0,34
2 0,2
0 1 Loan-to-value
0 Loan-to-income
Leeftijd ↑
Hypotheekschuld Waarde eigen woning Besteedbaar inkomen
Titel van de presentatie
↓ ↑ ↑
(maandelijkse aflossing) (stijging huizenprijzen) (promotie / loonopslag)
12
Risico’s groter in het westen van Nederland (LTV per provincie, 2011) … (eigenaar-bewoners met hypotheekschuld) Flevoland Zuid-Holland Groningen Nederland Noord-Holland Utrecht Limburg Drenthe Friesland Zeeland Overijssel Noord-Brabant Gelderland 0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1 LTV
…maar regionale verschillen zijn beperkt. Titel van de presentatie
13
LTV en % eigenaar-bewoners met schuldrisico 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2006
2007
Geen hypotheek
•
2008
2009
2010
Eigenaar-bewoners, totaal 0,25 tot 0,75 0,75 tot 1,00
0 tot 0,25
2011 1 en hoger
Groep eigenaar-bewoners met potentiële restschuld stijgt (LTV > 1) Vooral onder jonge huizenbezitters (onder 45 jaar)
Titel van de presentatie
14
LTI (besteedbaar inkomen) en % huishoudens met schuldrisico 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2006
2007 Geen hypotheek
• •
2008
2009
Eigenaar-bewoners, totaal 0 tot 3,5 3,5 tot 7
2010
2011
7 en hoger
Betalingsrisico neemt nauwelijks toe (LTI > 7) Wel groeiende groep huishoudens in ‘2e groep’ (LTI 3,5 – 7)
Titel van de presentatie
15
Vervolg (2013/2014) •
Interpreteren risico eigenaren-bewoners: ook via hypotheekvorm, daarin opgebouwde vermogen (sparen, beleggen e.d.) en overig gespaard vermogen. Ø Het CBS beschikt momenteel niet over deze gegevens op persoonsniveau; wel veel vraag naar. Ø Bronnen via DNB, banken, ECB, Belastingdienst.
•
Op macroniveau gegevens gewenst: - Waarde afgeloste hypotheken - Nieuw afgesloten hypotheken (waarde)
•
Koppelen met beschikbare (CBS-)gegevens huishoudens en woningen.
•
Onderzoek naar vermogenspositie huishoudens.
Titel van de presentatie
16
