Ontwerpwijzigingsbesluit artikel 3.6, lid 1, sub a Wro. Dordrechtseweg 14, Moerstraat 3a, Eindsepad 14 en perceel Ruiterspoor te Den Hout

BESTEMMINGSPLAN (REPARATIEHERZIENING) BUITENGEBIED. Ontwerpwijzigingsbesluit artikel 3.6, lid 1, sub a Wro. Dordrechtseweg 14, Moerstraat 3a, Eindsepad 14 en perceel Ruiterspoor te Den Hout. - Publicatie art.3.6 WRO Ontwerp wijziging bestemmingsplan Dordrechtseweg 14 c.s. Ontwerpbesluit wijziging bestemmingsplan Dordrechtseweg 14 c.s.

-

wijzigingsplan Mureau Advies

Ruimtelijke onderbouwing woningen Ruiterspoor Definitief rapport slooplocaties Ruimte voor Regeling -

Verbeeldingen

BESTEMMINGSPLAN (REPARATIEHERZIENING) BUITENGEBIED. Ontwerpwijzigingsbesluit artikel 3.6, lid 1, sub a Wro. Dordrechtseweg 14, Moerstraat 3a, Eindsepad 14 en perceel Ruiterspoor te Den Hout. Burgemeester en wethouders van Oosterhout maken bekend dat het ontwerpwijzigingsbesluit “(Reparatieherziening) Buitengebied – Dordrechtseweg 14, Moerstraat 3a, Eindsepad 14 en perceel Ruiterspoor te Den Hout. ” ter inzage ligt. Het ontwerpbesluit voorziet in de wijziging van de medebestemming van Dordrechtseweg 14 en Moerstraat 3a van “Agrarische bedrijfsdoeleinden” in de medebestemming “Woondoeleinden”, van de medebestemming “Agrarische Bedrijfsdoeleinden” van Eindsepad 14 in de medebestemming “Bedrijfsdoeleinden” en van de bestemming van perceel, kadastraal bekend, sectie U, nummer 107, aan het Ruiterspoor van “Agrarisch gebied met landschappelijke, cultuurhistorische en biotische waarden” in de medebestemming “Woondoeleinden” Het verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan, het ontwerpwijzigingsbesluit met bijbehorende verbeeldingen, liggen met ingang van 1 juli 2010 voor een periode van 6 weken ter inzage in het informatiecentrum in de publiekshal van het stadhuis. Deze stukken kunnen eveneens worden ingezien op de websites www.oosterhout.nl en/of www.gemeentelijkeplannen.nl; Gedurende genoemde termijn tot en met 11 augustus 2010 kunnen belanghebbenden bij ons college naar keuze mondeling of schriftelijk zienswijzen naar voren brengen omtrent het ontwerpwijzigingsbesluit. Indien u een mondelinge zienswijzen kenbaar wilt maken, kunt u tijdens kantooruren contact opnemen met de afdeling Stedelijke Ontwikkeling via telefoonnummer 0162489460. Oosterhout, 30 juni 2010. HET COLLEGE VAN OOSTERHOUT.

Naam project | Naam document + versie

29-6-2010, pag. 1 van 1

29-6-2010

Ontwerpbesluit wijziging bestemmingsplan (Reparatieherziening) Buitengebied. Wijziging (mede-)bestemming Dordrechtseweg 14, Moerstraat 3a, Eindsepad 14 en perceel sectie U, nummer 107, gelegen aan het Ruiterspoor, allen te Den Hout. Burgemeester en wethouders van Oosterhout; Verzoek: Gezien het verzoek van de heer en mevrouw Kusters, Dordrechtseweg 14 te Den Hout, ingediend door Lambregts en Sweep Makelaardij bv d.d. 30 mei 2009, om medewerking te verlenen aan een wijziging van het bestemmingsplan Buitengebied ten aanzien van de percelen Dordrechtseweg 14, Moerstraat 3a en Ruiterspoor, waardoor met toepassing van de zgn. “ruimte-voor-ruimteregeling” 3 woningen aan het Ruiterspoor kunnen worden gerealiseerd; overwegende, dat wij per brief van 30 september 2009, nummer 59507, hebben laten weten in beginsel bereid te zijn om, na ontvangst van de voor de procedure noodzakelijke stukken, een procedure te volgen tot wijziging van het bestemmingsplan (Reparatieherziening) Buitengebied; dat mondeling overleg over de in te dienen stukken er toe heeft geleid, dat op 10 mei 2010 door Mureau Advies, namens de heer en mevrouw Kusters, een aanvullend verzoek tot sloop van een gedeelte van de voormalige agrarische bebouwing en wijziging van de bestemming van het perceel Eindsepad 14 te Den Hout werd ingediend, waardoor wordt voldaan aan de criteria voor de bouw van 3 “ruimte-voor-ruimte-woningen” aan het Ruiterspoor; Bestemmingsplan: dat ten aanzien van de bepalingen van het voor de locaties geldende bestemmingsplan (Reparatieherziening) Buitengebied het volgende wordt geconcludeerd dat: - voor de locatie Dordrechtseweg 14 de medebestemming “Agrarische Bedrijfsdoeleinden –AB-“, met de aanduiding “ng” (niet grondgebonden) en 1 BW (toegestaan is 1 bedrijfswoning) geldt. De bestemming is opgenomen op detailplankaart 9 van het bestemmingsplan Buitengebied; - voor de locatie Moerstraat 3a de medebestemming “Agrarische Bedrijfsdoeleinden –AB-“, met de aanduiding “ng” (niet grondgebonden) en 0 BW (geen bedrijfswoning toegestaan) geldt. De bestemming is opgenomen op detailplankaart 9 van het bestemmingsplan Buitengebied; - voor de locatie Eindsepad 14 de medebestemming “Agrarische Bedrijfsdoeleinden –AB-“, met de aanduiding “g” (grondgebonden) en 1 BW (toegestaan is 1 bedrijfswoning) geldt. De bestemming is opgenomen op detailplankaart 10 van het bestemmingsplan Buitengebied; - voor de locatie van het perceel sectie U, nummer 107, gelegen aan het Ruiterspoor de hoofdbestemming “Agrarische gebied met landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden” geldt. Binnen deze bestemming mag niet worden gebouwd met uitzondering van bouwwerken geen gebouwen zijnde. Het bouwen van woningen kan worden toegestaan, indien de locatie is gelegen in een daartoe aangewezen “Bebouwingslint”, zoals aangegeven op plankaart 2 “Ontwikkelingen”,

behorende bij het bestemmingsplan Reparatieherziening Buitengebied en dat is hier aan de orde; Ruimte-voor-ruimte: dat uit het overgelegde “Rapport slooplocaties”, gedateerd 5 oktober 2009 en 6 mei 2010, blijkt dat op voornoemde locaties in totaal afgerond 3050 m2 voormalige bebouwing ten behoeve van intensieve veehouderij zal worden gesloopt en dat voor de voormalige agrarische bebouwing aan de Dordrechtseweg 14 en de Moerstraat 3a inmiddels door de gemeente een sloopvergunning is verleend. Bovendien is uit een bijlage bij deze slooprapportage gebleken, dat de mestproductierechten door het ministerie van LNV zijn doorgehaald ; dat de te slopen oppervlakte voormalige agrarische bebouwing voldoende is om in beginsel in aanmerking te komen voor de bouw van 3 “ruimte-voor-ruimte-woningen” op een daarvoor in aanmerking komende locatie; dat de locatie aan het Ruiterspoor, waar de bouw van deze woningen in beginsel plaats zou kunnen vinden, eigendom is van de initiatiefnemer; Wijzigingsbevoegdheid: dat ten aanzien van de mogelijkheden tot wijziging van het bestemmingsplan Reparatieherziening Buitengebied wordt verwezen naar de wijzigingsbevoegdheden van ons college, zoals die zijn opgenomen in artikel 19, lid 2 (nader uitgewerkt in tabel 2) en het bepaalde in artikel 20, lid 23, sub e, 1 tot en met 11, van de voorschriften van dit bestemmingsplan; dat voor de motivering ten aanzien van de aanvaardbaarheid van de bebouwing van het perceel aan het Ruiterspoor een ruimtelijke onderbouwing is opgesteld, waaruit de conclusie kan worden getrokken dat er geen overwegende bedenkingen zijn voor de ontwikkeling van woningen op deze locatie; dat geconcludeerd kan worden dat de verzoek voldoen aan het gestelde in artikel 20, lid 23, sub e, 1 tot en met 11, van de voorschriften van dit bestemmingsplan; Advies: dat door Waterschap Brabantse Delta in het kader van de watertoets ( P.M.) heeft geadviseerd; Procedure: Dat het verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan, samen met het ontwerpbesluit tot wijziging van het bestemmingsplan te rekenen vanaf 1juli 2010 tot en met 11 augustus 2010 ter inzage heeft gelegen, na voorafgaande publicatie in de Staatscourant en het Weekblad Oosterhout, waarbij gelegenheid is geboden om schriftelijke en mondelinge zienswijzen in te dienen; dat gedurende de termijn van ter visie legging …. zienswijzen zijn ingediend; dat ten aanzien van de ingebrachte zienswijzen wordt overwogen: BESLUITEN: 1. ten aanzien van de ingediende zienswijzen, met overname van de overwegingen, ( P.M.);

2. om de medebestemming “Agrarische doeleinden –AB- met de aanduidingen 1 BW en ng, zoals voor het perceel Dordrechtseweg 14 te Den Hout is opgenomen in het bestemmingsplan “Buitengebied”te wijzigen in de medebestemming “Woondoeleinden”, zoals aangegeven op detailplankaart 9A; 3. om de medebestemming “Agrarische bedrijfsdoeleinden –AB- met de aanduidingen 0 BW en “ng” voor het perceel Moerstraat 3a te Den Hout te wijzigen in de bestemming “Agrarische gebied met landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden”, zoals aangegeven op detailplankaart 9A; 4. om de medebestemming “Agrarische Bedrijfsdoeleinden –AB-“, met de aanduidingen 1 BW en “g” voor het perceel Eindsepad 14 te Den Hout te wijzigen in de bestemming “Bedrijfsdoeleinden” met de aanduidingen B 31 (caravanstalling) met een oppervlakte van 300 m2 en 1BW, zoals aangegeven op detailplankaart 10A; 5. om de bestemming “Agrarische gebied met landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden” van het perceel sectie U, nummer 107, gelegen aan het Ruiterspoor te Den Hout te wijzigen in de medebestemming “Woondoeleinden”, zoals aangegeven op detailplankaart 7A; 6. voor de onder 2 tot en met 5 toegekende bestemmingen van toepassing te verklaren de artikelen 1,2,3,7,15,16,17,21,22 en 26 van de planregels van het bestemmingsplan Reparatieherziening Buitengebied, vastgesteld op 1 juli 2008. Oosterhout, (dagtekening besluit) Hoogachtend, HET COLLEGE VAN OOSTERHOUT, NAMENS DEZE, de manager van de afdeling Stedelijke Ontwikkeling,

mr. D.M.B. Bosmans- van Goethem

Mureau Advies BESTEMMINGSPLAN ‘REPARATIEHERZIENING BUITENGEBIED’ WIJZIGINGSPLAN ‘RUITERSPOOR – DORDRECHTSEWEG – MOERSTRAAT – EINDSEPAD DEN HOUT’ Opgesteld door Ir. C.C.F. Mureau Gewijzigde en definitieve versie: 7 juni 2010 Opdrachtgever: J.P.A. Kusters Beheer B.V. Contactpersoon gemeente Oosterhout: de heer H. Hoppenbrouwers

Inleiding De door provincie Noord-Brabant ingestelde regeling ruimte-voor-ruimte vormt een belangrijke aanzet tot het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. In grote lijnen maakt deze regeling het mogelijk op bepaalde plaatsen in het buitengebied een bouwkavel te ontwikkelen in ruil voor het slopen van agrarische bedrijfsgebouwen en het inleveren van de bijbehorende fosfaatrechten. In artikel 20, lid 23, sub e 1 t/m 11 van het bestemmingsplan ‘reparatieherziening buitengebied’ is weergegeven op welke wijze in gemeente Oosterhout van deze regeling gebruik gemaakt kan worden. Met het voorliggende verzoek hangt de bedrijfsbeëindiging samen van de intensieve varkenshouderijen, gevestigd aan de Dordrechtseweg 14, Moerstraat 3a en Eindsepad 14 te Den Hout. De stallen en aanhorigheden, met een oppervlakte van in totaal 3.048,59 m2, worden op deze locaties gesloopt en de fosfaatrechten worden ingeleverd. Aan de rand van Den Hout, aan het Ruiterspoor ongenummerd, worden drie vrijstaande woningen met bijgebouw gerealiseerd. Op 30 september 2009 heeft gemeente Oosterhout meegedeeld in beginsel aan dit verzoek medewerking te willen verlenen. De initiatiefnemer is uitgenodigd stukken in te dienen ten behoeve van de te volgen procedure tot wijziging van het vigerende bestemmingsplan.

Huidige bestemming In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de huidige bestemming van de betrokken locaties. Locatie Ruiterspoor ongenummerd

Huidige bestemming Agrarisch gebied met landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden (A-lca)

Dordrechtseweg 14

Agrarische bedrijfsdoeleinden (AB: medebestemming)

Moerstraat 3a


Eindsepad 14


internet: www.mureauadvies.nl

e-mail: [email protected]

Rabobank 1599.02.517

KvK 18069007

Mureau Advies Nieuwe bestemming In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de nieuwe bestemming van de betrokken locaties, met een korte toelichting. Locatie

Nieuwe bestemming

Toelichting

Ruiterspoor ongenummerd

Woondoeleinden (W: medegebruik)

De nieuwe bestemming maakt het medegebruik voor woondoeleinden mogelijk voor drie percelen van ieder 1.500 m2 aan het Ruiterspoor

Dordrechtseweg 14

Woondoeleinden (W: medegebruik)

De nieuwe bestemming waarborgt dat de locatie wordt gebruikt voor wonen en staat geen agrarische activiteiten toe.

Moerstraat 3a

Agrarisch gebied (A-lca)

De medebestemming ‘Agrarische bedrijfsdoeleinden’ met de aanduidingen 0 BW en ng. vervalt, zodat agrarische activiteiten in gebouwen niet meer zijn toegestaan.

Eindsepad 14

Bedrijfsdoeleinden (medebestemming) met de aanduidingen B31 (caravanstalling) en 1 BW

De medebestemming ‘Agrarische bedrijfsdoeleinden’ met de aanduidingen 1 BW en g. vervalt.

Voorschriften De reparatieherziening bestemmingsplan Buitengebied geeft in hoofdstuk 1 (artikel 1, 2 en 3) de inleidende voorschriften weer. In hoofdstuk 4 (artikel 21 t/m 27) zijn algemene voorschriften weergegeven. Deze inleidende en algemene voorschriften zijn van toepassing op het wijzigingsplan Ruiterspoor – Dordrechtseweg – Moerstraat – Eindsepad Den Hout. Artikel 17 van de reparatieherziening bestemmingsplan Buitengebied (2008) geeft de voorschriften voor ‘woondoeleinden’ weer. Deze zijn van toepassing op de locaties aan het Ruiterspoor ongenummerd en Dordrechtseweg 14. Voor de locatie Moerstraat 3a geeft artikel 7 de voorschriften weer voor ‘agrarisch gebied met landschappelijke en cultuurhistorische en/of abiotische waarden’. Voor de locatie Eindsepad 14, inclusief de bedrijfswoning, geeft artikel 16 de voorschriften weer voor ‘bedrijfsdoeleinden’. Deze voorschriften kunnen worden aangehaald als: ‘Voorschriften wijzigingsplan Ruiterspoor – Dordrechtseweg – Moerstraat – Eindsepad Den Hout’.

Toelichting De toelichting bij het wijzigingsplan bestaat uit twee delen. Toelichting A wordt gevormd door de ruimtelijke onderbouwing en geeft een uitgebreide toelichting bij de locatie aan het Ruiterspoor ongenummerd. Toelichting B wordt gevormd door het rapport slooplocaties en




KvK 18069007

Mureau Advies geeft een uitgebreide toelichting bij de locaties Dordrechtseweg 14, Moerstraat 3a en Eindsepad 14.

Verbeelding De afbeeldingen in de bijlage geven voor de drie locaties waarop het wijzigingsplan betrekking heeft de nieuwe bestemming weer. De medebestemming op de locatie Moerstraat 3a vervalt, zodat ter plaatse alleen nog de hoofdbestemming ‘agrarisch gebied met landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden (A-lca)’ geldt.

Voorwaarden voor toepassen van de regeling ruimte-voor-ruimte In de reparatieherziening bestemmingsplan Buitengebied (2008) van gemeente Oosterhout zijn voorwaarden opgenomen voor het toepassen van de regeling ruimte-voor-ruimte. De planologische voorwaarden die betrekking hebben op de locatie komen overeen met de voorwaarden uit de provinciale Paraplunota. Deze zijn in paragraaf 4.4 van toelichting A uitgebreid geanalyseerd. Daarnaast stelt het gemeentelijk beleid de extra voorwaarde dat de te beëindigen intensieve veehouderij in gemeente Oosterhout moet zijn gelegen, zodat de milieuwinst en ontstening van het buitengebied binnen de gemeentegrenzen plaatsvinden. Aan deze voorwaarde wordt voldaan door het beëindigen van de intensieve veehouderijen aan de Dordrechtseweg 14, Moerstraat 3a en Eindsepad 14 te Den Hout. Via de in bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid kan de bouw van drie vrijstaande woningen met bijgebouw mogelijk gemaakt worden, met toepassing van de regeling ruimte-voor-ruimte. De locatie aan het Ruiterspoor voldoet blijkens toelichting A aan de voorwaarden uit het provinciaal en gemeentelijk beleid voor het toepassen van de regeling. De intensieve veehouderijen die worden beëindigd in het kader van de regeling ruimte-voorruimte voldoen eveneens aan alle gestelde voorwaarden, zoals blijkt uit toelichting B.

Samenvatting Het wijzigingsplan ‘Ruiterspoor – Dordrechtseweg – Moerstraat – Eindsepad Den Hout’ maakt het realiseren van drie vrijstaande woningen met bijgebouw aan het Ruiterspoor ongenummerd mogelijk door toepassing van de regeling ruimte-voor-ruimte. De agrarische bedrijven aan de Dordrechtseweg 14, Moerstraat 3a en Eindsepad 14 worden beëindigd en de agrarische bedrijfsgebouwen ter plaatse worden gesloopt. Voor de sloop van deze gebouwen is door gemeente Oosterhout inmiddels een sloopvergunning verleend. De bestemmingen in de oude en nieuwe situatie zijn samengevat in onderstaande tabel. Locatie Ruiterspoor ongenummerd Dordrechtseweg 14 Moerstraat 3a Eindsepad 14

Huidige bestemming A-lca (artikel 7) AB (artikel 15) AB (artikel 15) AB (artikel 15)

Nieuwe bestemming W (artikel 17) W (artikel 17) A-lca (artikel 7) B (artikel 16)

Bijlage Verbeeldingen Ruiterspoor ongenummerd, Dordrechtseweg 14 en Eindsepad 14




KvK 18069007

Bijlage bij verzoek tot toepassen van de regeling ‘ruimte voor ruimte’

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

Initiatiefnemer: J.P.A. Kusters Beheer B.V.

J.P.A. Kusters Beheer B.V. De heer en mevrouw Kusters Dordrechtseweg 14 4911 AB Den Hout

Concept rapport 1 oktober 2009 Opgesteld door Ir. C.C.F. Mureau Mureau Advies, Wagenberg

Mureau Advies

INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 2. Projectprofiel 2.1 Situering van het project 2.2 Eigendomssituatie 2.3 Huidige situatie 2.4 Gebruikersfunctie van het project 2.5 Oppervlakte en bouwvolume van het project 2.6 Ontsluiting van het project 2.7 Inrichtingsschets 3. Integraal gebiedsprofiel 3.1 Ruimtelijke structuur van de omgeving 3.2 Aanwezige waarden en functies 3.3 Aanwezige infrastructuur 4. Beleid 4.1 Vigerend rijksbeleid 4.2 Vigerend provinciaal beleid 4.3 Gemeentelijk beleid 4.4 Conclusie beleid 5. Planologisch relevante aspecten 5.1 Gevolgen voor natuur en landschap 5.2 Gevolgen voor milieu 5.3 Gevolgen voor cultuurhistorie en archeologie 5.4 Gevolgen voor water 5.5 Gevolgen voor stedenbouw 5.6 Gevolgen voor volkshuisvesting 5.7 Gevolgen voor recreatie en toerisme 5.8 Gevolgen voor voorzieningen en verzorgingsstructuur 5.9 Gevolgen voor agrarische aspecten 5.10 Gevolgen voor mobiliteit en parkeren 5.11 Gevolgen voor planschade 5.12 Gevolgen voor kabels en leidingen 5.13 Gevolgen voor privaatrechterlijke belemmeringen 6. Motivatie van het verzoek 7. Uitvoerbaarheid 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Overige vergunningen 8. Overleg met andere overheden 9. Inspraak en bedenkingen 10. Slot



2 3 3 4 5 6 6 6 6 9 9 10 11 12 12 12 20 26 27 27 31 33 35 38 38 39 39 39 39 39 40 40 41 42 42 42 43 44 45

KvK Tilburg 18069007

1

Mureau Advies

1.

Inleiding

Initiatiefnemer voor het voorliggende verzoek is J.P.A. Kusters Beheer B.V. uit Den Hout. De heer en mevrouw Kusters wensen het bestemmingsplan Buitengebied zodanig te wijzigen dat met toepassing van de regeling ruimte-voor-ruimte het bouwen van drie vrijstaande woningen met bijgebouw aan het Ruiterspoor in Den Hout mogelijk wordt. De door provincie Noord-Brabant ingestelde regeling ruimte-voor-ruimte vormt een belangrijke aanzet tot het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. In grote lijnen maakt deze regeling het mogelijk op bepaalde plaatsen in het buitengebied een bouwkavel te ontwikkelen in ruil voor het slopen van agrarische bedrijfsgebouwen en het inleveren van de bijbehorende fosfaatrechten. Met het voorliggende verzoek hangt de bedrijfsbeëindiging samen van de intensieve varkenshouderij van de heer en mevrouw Kusters, gevestigd aan de Dordrechtseweg 14 en Moerstraat 3a te Den Hout. De stallen en aanhorigheden ter plaatse worden gesloopt en de fosfaatrechten worden ingeleverd. Uit gevoerd overleg met medewerkers van gemeente Oosterhout blijkt dat de gemeente in principe medewerking wil verlenen aan het verzoek. Het verzoek van de initiatiefnemers dient vergezeld te gaan van een deugdelijke ruimtelijke onderbouwing. De voorliggende ruimtelijke onderbouwing voldoet aan de gestelde eisen en beoogt aan te tonen dat het verzoek uit planologisch oogpunt aanvaardbaar is. Na deze inleiding volgt in hoofdstuk twee de beschrijving van het projectprofiel. De karakteristieken van de omgeving worden vervolgens weergegeven in het gebiedsprofiel. Het overheidsbeleid dat op het verzoek van toepassing is wordt beschreven in hoofdstuk vier. De aspecten die vanuit planologisch oogpunt relevant zijn worden in hoofdstuk vijf puntsgewijs nagelopen. De motivatie van het verzoek staat in hoofdstuk zes verwoord. De uitvoerbaarheid van het verzoek wordt geanalyseerd en gevolgd door hoofdstuk acht met een kort overzicht van het voorafgaand aan het verzoek gevoerde overleg. Na de behandeling van inspraak en bedenkingen wordt deze ruimtelijke onderbouwing in hoofdstuk tien met het slotwoord beëindigd.




2

Mureau Advies

2.

Projectprofiel

2.1 Situering van het project De locatie waar de heer en mevrouw Kusters drie vrijstaande woningen met bijgebouw wensen te realiseren is gelegen aan het Ruiterspoor in Den Hout. Het perceel maakt onderdeel uit van het buitengebied van de gemeente Oosterhout. Het Ruiterspoor is een uitloper van de kern Den Hout in zuidelijke richting. De karakteristieke Houtse Heuvel is gelegen op circa 500 meter ten noorden van de locatie. Het perceel maakt onderdeel uit van de lintbebouwing. In de omgeving zijn ten noorden en ten oosten diverse burgerwoningen gevestigd. Ten zuiden en ten westen bevindt zich het buitengebied van Den Hout. De cultuurgronden in de omgeving zijn ingericht voor efficiënt agrarisch gebruik. Op onderstaande topografische kaart is de ligging van de locatie met een cirkel weergegeven.

Topografische kaart




3

Mureau Advies 2.2 Eigendomssituatie Het perceel aan het Ruiterspoor is kadastraal bekend als gemeente Oosterhout, sectie U, nummer 107. Dit kadastrale perceel is in eigendom van J.P.A. Kusters Beheer B.V. en heeft een totale oppervlakte van 1.35.00 ha. Onderstaand is een kadastrale kaart opgenomen.

Kadastrale kaart




4

Mureau Advies 2.3 Huidige situatie De locatie aan het Ruiterspoor is in gebruik als bouwland. De heer Kusters teelt op het perceel afwisselend diverse akkerbouwgewassen. In het verleden is het gebruik steeds agrarisch geweest. Onderstaand zijn enkele foto’s van het perceel en de omgeving weergeven.

Perceel met op de achtergrond bestaande bebouwing

Voorzijde perceel vanaf het Ruiterspoor

Entree Den Hout vanaf het Ruiterspoor

Dierenweide aan overzijde weg

Straatbeeld (west) in noordelijke richting

Straatbeeld (oost) in noordelijke richting




5

Mureau Advies 2.4 Gebruikersfunctie van het project De heer en mevrouw Kusters zijn voornemens op het perceel drie vrijstaande woningen met bijgebouw te realiseren, met toepassing van de regeling ruimte-voor-ruimte. Het perceel zal deels gebruikt worden voor bewoning en omliggend erf en siertuin. De gewijzigde functie betreft maximaal 4.500 m2, ofwel 1.500 m2 per woning. Voor het grootste gedeelte van het perceel blijft de huidige bestemming gehandhaafd. Wel willen de heer en mevrouw Kusters het perceel een natuurlijker aanzien geven door extensiever landbouwkundig gebruik en het aanbrengen van landschapselementen zoals een natuurlijke waterberging.

2.5 Oppervlakte en bouwvolume van het project Het voorliggende verzoek betreft het wijzigen van het bestemmingplan, zodanig dat het bouwen van drie vrijstaande woning met bijgebouw mogelijk wordt.

Woonhuis Bijgebouw Totaal

Lengte (m) 14 10

Breedte (m) 9 7

Oppervlakte (m2) 126 70

--

--

196

Indicatie te bebouwen oppervlakte per perceel

De woningen krijgen een maximale inhoud van 600 m3. Het ontwerp van de nieuw te bouwen woningen met bijgebouw zal voorafgaand aan het indienen van de aanvraag om bouwvergunning in een schetsplan nader worden uitgewerkt en worden voorgelegd aan de Commissie Welstand van gemeente Oosterhout.

2.6 Ontsluiting van het project De locatie is vanaf de openbare weg goed bereikbaar vanaf het Ruiterspoor. Deze met klinkers verharde weg gaat na het verlaten van de bebouwde kom over in een geasfalteerde weg in zuidelijke richting. Het Ruiterspoor ontspringt op de Houtse Heuvel, het centrum van het dorp Den Hout. De omliggende plaatsen (Oosterhout, Made, Terheijden, Teteringen) en doorgaande wegen zijn vanaf de Houtse Heuvel goed bereikbaar. De autosnelwegen A59 en A27 vormen de hoofdverkeersaders die vanuit Den Hout snel bereikbaar zijn.

2.7 Inrichtingsschets Het voorliggende verzoek beoogt de bouw van drie vrijstaande woningen met bijgebouw op het perceel aan het Ruiterspoor mogelijk te maken. Het Ruiterspoor vormt de overgang tussen de kern van Den Hout en het ten zuiden gelegen buitengebied. Ter plaatse van het perceel is sprake van lintbebouwing. Het betreft met name vrijstaande woningen, met een grote variatie in bouwstijl, bouwjaar en perceelsomvang. Het buitengebied ten westen en zuiden van het




6

Mureau Advies perceel wordt gekenmerkt door openheid. De onderstaande luchtfoto geeft het perceel en de directe omgeving weer.

Luchtfoto van perceel en omgeving

In de nieuwe situatie wordt aan de het oostelijke perceelsgedeelte langs het Ruiterspoor gesplitst in drie percelen met afmetingen van circa 35 x 43 meter. Op de drie percelen met een omvang van circa 1.500 meter wordt een vrijstaande woning met bijgebouw gerealiseerd. De nieuwe woningen worden gesitueerd op een afstand van circa 10 meter uit de wegzijde van het perceel (15 meter vanaf de wegas). Hierdoor worden de woningen centraal op de kavels gepositioneerd en ontstaat een open entree van het dorp Den Hout. De bijgebouwen worden op enige afstand schuin achter de woningen gebouwd. Door de situering van de nieuw te bouwen vrijstaande woningen en bijgebouwen is een ruime afstand tot reeds aanwezige bebouwing gewaarborgd. Op de schets op de volgende pagina is de inrichting van het perceel in de gewenste situatie weergegeven. Het streven is de nieuw te bouwen vrijstaande woningen met bijgebouw een landelijke uitstraling te geven. Vanwege de grote variatie in huidige bebouwing aan het Ruiterspoor bestaat geen dwingende voorkeur voor een bepaalde bouwstijl. De heer en mevrouw Kusters wensen met de bouw van de woningen een bijdrage te leveren aan een fraaie entree van het




7

Mureau Advies dorp Den Hout. Voorafgaand aan de indiening van de bouwvergunning wordt door de initiatiefnemers een schetsontwerp voorgelegd aan de Commissie Welstand. Toetsing door deze commissie garandeert een passende vormgeving van de nieuw te bouwen woning met bijgebouw, waarbij voldoende rekening is gehouden met de omgeving.

Schets perceel nieuwe situatie

Woonhuis en bijgebouw

Erf, moestuin en siertuin

Bouwland Te graven greppel / waterberging




8

Mureau Advies

3.

Integraal gebiedsprofiel

3.1 Ruimtelijke structuur van de omgeving De gemeente Oosterhout is gelegen op de grens van West- en Midden-Brabant tussen Breda en de Biesbosch en bestaat uit het centraal gelegen Oosterhout en de kerkdorpen Oosteind, Den Hout en Dorst. De gemeente heeft een oppervlakte van 7.309 hectare, die voor 48% in agrarisch gebruik is. Wonen en bedrijvigheid beslaan 18% van de oppervlakte en bos en natuur 19%. Op 1 januari 2008 telde de gemeente Oosterhout 53.787 inwoners, waarvan 48.845 woonachtig in Oosterhout en 1.186 in de kern Den Hout. Kenmerkend voor de geomorfologie van Brabant zijn de dekzandruggen, dekzandterrassen en de beeksystemen in het zuiden en de kleigebieden in het noorden. Den Hout ligt in het westen van de gemeente Oosterhout op een zandrug die van Turnhout (+30 meter NAP) over Baarle richting Made loopt. Op de heuvel van Den Hout is het nog +4 meter NAP. Verder noordwaarts bij Made zakt het zand weg tot -2 meter NAP, onder de zee en rivierklei die daar in de Middeleeuwen is afgezet. De bodemkaart geeft aan dat in Den Hout en omgeving sprake is van leemarm zeer fijn tot matig fijn zand. Er is in Den Hout en directe omgeving sprake van vrije afwatering, waarbij het hoogteverschil bijdraagt aan een snelle afvoer van overtollig water. Ook in de hoger gelegen gebieden ten oosten en zuiden van Den Hout is sprake van vrije afwatering. Dit in tegenstelling tot de omgeving ten noorden en westen, die als een polder beheerd wordt, met het uitmalen en inlaten van water. Typerend voor het grondwatersysteem in het Brabantse zandgebied is dat infiltratie-, intermediaire en kwelgebieden naast elkaar voorkomen. In infiltratiegebieden zakt regenwater weg naar diepere bodemlagen, ter plaatse is veelal sprake van droge gronden. Het water dat in het gebied rondom Den Hout met hoger gelegen zandgronden infiltreert, komt als kwelwater in de lager gelegen veengebieden naar boven, onder andere in de Binnenpolder van Terheijden. De milieukundige karakteristiek wordt bepaald door gevoeligheid van de zandgronden voor verzuring, vermesting en verdroging. Ook is in het buitengebied sprake van verstoring door geluidhinder en versnippering door infrastructuur. Den Hout is oud, waarschijnlijk woonden er 500 jaar voor Christus al mensen op deze zandrug. Hun werktuigen, uit de ijzertijd, zijn in de buurt gevonden net als de overblijfselen van Romeinse aanwezigheid. Om onduidelijke redenen verdwijnt omstreeks het jaar 273 alle leven uit deze redelijk drukbevolkte streek. In de tijd dat de heidense koning Clovis zich bekeert tot het christendom (500 na Christus) verschijnen er nieuwe bewoners op de zandrug bij Den Hout. Uit vondsten in de zandwinputten langs het Markkanaal blijkt dat ze er nog zijn als Karel de Grote regeert, rond 800. Ten westen van Den Hout bevinden zich momenteel lager gelegen weilanden. Ten tijden van de Middeleeuwen lag hier veen, waar met name de Zeeuwen hun huizen mee warm stookten. Den handel in turf was in handen van de Norbertijner abdij in Middelburg. Het land hier heet nog steeds het Munnikenhof. Toen het veen verdween ontstond er moeras.




9

Mureau Advies Het gebied ten oosten van Den Hout, waar nu industrie en woningbouw oprukken, was eerst een moerassig, venig bosgebied. Boeren maakten er grasland van, maar in 1421 raakte het overstroomd door de Sint-Elisabethsvloed. Het water legde er in de jaren daarna een kleilaagje op en vervolgens volgde een nieuwe inpoldering. Het mooie driehoekige plein van Den Hout is een schoolvoorbeeld van een Kempische ‘plaatse’ of dorpsplein. Historici dachten altijd dat dit soort dorpen door de Franken waren gesticht. Inmiddels is wel duidelijk dat de vroegste nederzettingen waarschijnlijk onder oud akkerland liggen. Het plein dateert waarschijnlijk uit de dertiende eeuw. Aan de zuidkant grensde de Houtse Akker aan de Vrachelse Heide, die momenteel uit bossen bestaat maar vóór 1900 uit heide. De hoogten en laagten tussen de bomen zijn oude zandverstuivingen. Het zand dreigde de Houtse Akker onder te stuiven. Boeren plantten een heg van eiken om hun grond. De heg hield het zand vast. De eikenboompjes groeiden mooi mee en zo ontstond een typische akkerrandwal, een hoge stuifrug die op veel plaatsen in Brabant oud akkerland scheidde van stuifzandgronden. Het plein met de bomen is breed aan de akkerzijde en versmalt naar het noorden. Daar liep vroeger een 100 meter brede baan. Boeren gebruikten de baan om er door drassige karrensporen hun met hooi beladen wagens naar het dorp te brengen. Over dit brede pad dreven ze na het hooiseizoen hun vee naar de beemden, terwijl ze het ’s avonds weer in het dorp verzamelden. Zo is mogelijk ‘de brink’ van Den Hout ontstaan: een veeverzamelplaats als gemeenschappelijk bezit. Nog altijd is het plein het gedeelde eigendom van de omwonenden. De dreef en de Houtse Heuvel maakten honderden jaren deel uit van een historische snelweg: de oeroude landweg die van Antwerpen over Breda naar Geertruidenberg leidde.

3.2 Aanwezige waarden en functies Landbouw Het agrarische karakter van de gemeente Oosterhout is vooral in en rondom de drie kerkdorpen zichtbaar. In het uitgestrekte buitengebied zijn veel agrarische bedrijven te vinden. De agrarische sector is vooral gericht op de melk- en rundveehouderij en in mindere mate akkerbouw, tuinbouw en hokdierbedrijven (intensieve veehouderij). Ook zijn een aantal glastuinbouwbedrijven aanwezig, met name in de omgeving van Oosteind en een aantal boomkwekerijen tussen Oosterhout en Dongen. Dankzij de ruilverkaveling zijn de productieomstandigheden voor de landbouw in de gemeente sterk verbeterd. Recreatie De mogelijkheden voor recreatie in de gemeente Oosterhout zijn zeer gevarieerd. Wandel- en fietsroutes voeren langs de gemeentelijke monumenten en door het buitengebied. In het buitengebied bevinden zich diverse voorzieningen ten behoeve van verblijfsrecreatie. Daarnaast zijn er tal van horecagelegenheden, maneges, een golfterrein en diverse sportvelden aanwezig in het buitengebied. De mogelijkheden voor waterrecreatie zijn beperkt. De ligging nabij een stedelijk uitloopgebied en de aanwezigheid van verblijfsrecreanten zorgt voor een sterke behoefte aan recreatieve mogelijkheden. Voor zover recreatief gebruik in gebieden met een hogere natuurwaarde aan de orde is, zal het gaan om extensief medegebruik zoals wandelen, fietsen en vissen.




10

Mureau Advies Natuur Het bosgebied de Vrachelse Heide ten zuiden van het Wilhelminakanaal maakt onderdeel uit van een groter bos- en natuurcomplex waartoe ook de boswachterij Dorst behoort. De aanwezigheid van het grote bosgebied zorgt voor een rijke schakering aan planten en dieren. Ook de bosrandzones en de relatief kleinschalige ruimtes bij Everdenberg en Seters maken voor veel diersoorten onderdeel uit van hun leefgebied. Het riviertje De Donge, het Markkanaal en het Wilhelminakanaal hebben een ecologische verbindingsfunctie tussen de Boswachterij en de Biesbosch. Het gebied bestaat deels uit voormalige heidevelden die met bos beplant zijn en deels uit een vrij open landschap. Met de schaalvergroting van de landbouw en de ruilverkaveling is een groot deel van de landschapselementen verdwenen. Er resteren slechts een handvol houtwallen en singelbeplantingen langs de grenzen van de agrarische percelen. Met de schaalvergroting in de landbouw is de hoeveelheid randlengte van de percelen sterk afgenomen en daarmee ook de ecologische waarde. Perceelsgrenzen worden namelijk vaak extensiever beheerd dan de percelen zelf en hebben hierdoor een ecologische betekenis voor flora en fauna. Overig Naast agrarische bedrijven, burgerwoningen, recreatie en natuur komen verspreid in het buitengebied ook andere vormen van bedrijvigheid voor. Het gaat hierbij onder meer om agrarische hulp- en toeleveringsbedrijven, tuincentra, detailhandelsbedrijven, garagebedrijven en dierenpension.

3.3 Aanwezige infrastructuur De gemeente Oosterhout wordt doorsneden door wegen met lokale, regionale, nationale en internationale betekenis. Via de N629 is de snelweg A27 goed bereikbaar. Deze heeft een bovenregionale functie als verbinding tussen Breda en Almere. De A59 (Zierikzee – Oss) begrenst de gemeente aan de noordzijde. De bereikbaarheid van de locatie via de uitgebreide wegenstructuur is uitstekend. Met het openbaar vervoer is het perceel aan het Ruiterspoor beperkt bereikbaar. Gezien het voorgenomen gebruik is dat echter van ondergeschikt belang. Industrieterrein Weststad vormt het eindpunt van de goederenspoorlijn vanaf Moerdijk. Voor wat betreft personenvervoer per spoor zijn inwoners met name gericht op de stations in Breda en in mindere mate Rijen en Tilburg-West. De belangrijkste waterweg is het Wilhelminakanaal dat in 1923 is gegraven als verbinding tussen de Zuidwillemsvaart (Helmond) en de Mark (Breda).




11

Mureau Advies

4.

Beleid

4.1 Vigerend rijksbeleid De nota Ruimte (2006) vormt de basis voor het landelijk ruimtelijk beleid. De nota bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen. Het betreft generieke regels ter waarborging van de algemene basiskwaliteit, de ondergrens voor alle ruimtelijke plannen, waaraan alle betrokken partijen zijn gebonden. De centrale doelstellingen van de Nota Ruimte zijn: versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, de borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale waarden en de borging van veiligheid. Het Rijk heeft geen ruimtelijk beleid dat is toegespitst op het voorliggende verzoek. Het verzoek dient dan ook getoetst te worden aan de toepasselijke weten regelgeving die de verantwoordelijkheid is van provincie Noord-Brabant en gemeente Oosterhout. Onderstaand wordt het beleid van deze overheden nader belicht.

4.2 Vigerend provinciaal beleid Het relevante planologisch beleid van provincie Noord-Brabant is neergelegd in ‘Brabant in Ontwikkeling’ Interimstructuurvisie Noord-Brabant, de Paraplunota ruimtelijke ordening en het gebiedsplan ‘Wijde Biesbosch’. De provinciale Beleidsregeling ruimte-voor-ruimte 2006, het provinciaal uitwerkingplan en de beleidsnota ‘buitengebied in ontwikkeling’ completeren het toepasselijk provinciaal beleid. Interimstructuurvisie Noord-Brabant Aanleiding voor het opstellen van de Interimstructuurvisie ‘Brabant in Ontwikkeling’ is de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (nWro) op 1 juli 2008. Deze wet verplicht overheden tot het opstellen van een structuurvisie waaruit blijkt wat hun belangen zijn en welke instrumenten ze inzetten om deze te realiseren. De Interimstructuurvisie bevat in hoofdzaak bestaand ruimtelijk beleid, zoals opgenomen in het Streekplan ‘Brabant in Balans’. Verouderde teksten zijn daarbij geactualiseerd en er is rekening gehouden met besluitvorming die na de vaststelling van het Streekplan 2002 heeft plaatsgevonden. De Interimstructuurvisie geeft de visie van het provinciebestuur op de ruimtelijke ontwikkeling van Noord-Brabant. Deze is gekoppeld aan de drie speerpunten economie, sociaal-cultureel en ecologie. In 2020 is Brabant een aantrekkelijk leefgebied tussen drie metropolen, met ruimte voor alle Brabanders om te leven en te werken, met respect voor sociaal-culturele waarden en ontwikkelingen en met respect voor bodem, water, natuur en landschap. Deze ambitie streeft naar een contrastrijk Brabant. Het kaartmateriaal uit het Streekplan Noord-Brabant 2002 heeft als uitgangspunt gediend voor de Interimstructuurvisie Noord-Brabant. Plankaart 1 van het Streekplan 2002 is vervangen door de kaart ‘Ruimtelijke Hoofdstructuur’ en plankaart 2 van het Streekplan is vervangen door de bij deel I van de Paraplunota ruimtelijke ordening behorende kaart ‘Zonering van het buitengebied’. Legenda onderdelen zijn, net als de teksten, geactualiseerd voor zaken waarover op provinciaal niveau al besluitvorming heeft plaatsgevonden.




12

Mureau Advies

Kaart Ruimtelijke Hoofdstructuur

Op de kaart die behoort bij de Interimstructuurvisie zijn vier aanduidingen opgenomen voor de omgeving van het perceel aan het Ruiterspoor. De locatie is gelegen tegen bestaand stedelijk gebied op de grens van de stedelijke regio Breda-Tilburg, op de overgang tussen AHS-landbouw en een landschapsecologische zone. De stedelijke regio’s worden in de Interimstructuurvisie omschreven als ruimtelijk samenhangende, verstedelijkte gebieden. Binnen deze regio’s liggen mogelijkheden voor verdere verstedelijking. Bij de begrenzing ervan is aangesloten op bestaande, veelal historisch gegroeide, grote stedelijke concentraties. Ook hebben natuur- en landschapswaarden een rol gespeeld. De ligging aan belangrijke wegen, spoorwegen en vaarwater is eveneens van belang, omdat dit mogelijkheden biedt voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen op goed ontsloten, multimodale knooppunten. Dit sluit aan op het denken in netwerken. Vooral voor de steden ligt er een belangrijke intensiveringsopgave voor dergelijke knooppunten.




13

Mureau Advies

Stedelijke regio’s ontwikkelen zich tot complete stedelijke gebieden. Dit betekent dat ze een aantrekkelijk, in verschillende dichtheden vormgegeven woon-, werken leefmilieu bieden. Bijzondere aandacht is er voor bereikbaarheid, groen, milieu, recreatiemogelijkheden dicht bij huis, en een verbrede landbouw die inspeelt op de vraag vanuit de steden. Er wordt gestreefd naar gedifferentieerde wijken, met een menging van woningtypen, bevolkingsgroepen en functies. Herstructurering en inbreiding bieden tal van mogelijkheden, maar tegelijkertijd zal ongebouwd gebied, ook op langere termijn, moeten worden benut. Voor de stedelijke regio Breda-Tilburg zijn de navolgende uitwerkingsregels opgenomen: - De ruimtelijke effecten die samenhangen met de ligging van West-Brabant tussen Rotterdam en Antwerpen en de ruimtedruk op dit deel van Brabant die hier een gevolg van is, moeten in de stedelijke regio’s worden opgevangen; - De ruimtelijke ontwikkelingen rondom de vervoersknooppunten in Breda en Tilburg en hun betekenis voor de directe omgeving worden aangegeven; - De verstedelijkingsdruk op het middengebied in deze stedelijke regio is groot. In het uitwerkingsplan moet aangegeven worden hoe met deze druk wordt omgegaan. Tegelijkertijd moeten natuurwaarden en landschappelijke kwaliteiten worden behouden en versterkt, o.a. door de inrichting van landschapsecologische zones. Om de drie hoofdfuncties – landbouw, natuur en recreatie – en andere aan het buitengebied gebonden functies ieder voor zich en in onderling verband maximaal tot hun recht te laten komen, is het nodig om ze ruimtelijk bij elkaar te brengen waar dat nuttig is en van elkaar te scheiden waar ze elkaar dwars (dreigen te) zitten. Om dit tot stand te brengen wordt het buitengebied gezoneerd. De groene hoofdstructuur (GHS) is een samenhangend netwerk van alle Brabantse natuur- en bosgebieden, landbouwgebieden en andere gebieden met bijzondere natuurwaarden en landbouwgebieden die bijzondere potenties hebben voor de ontwikkeling van natuurwaarden. In de GHS is op langere termijn alleen plaats voor natuur, (grondgebonden) landbouw, recreatie met een groen karakter en andere laagdynamische functies, zoals bosbouw en waterbeheer. De contramal van de GHS is de agrarische hoofdstructuur (AHS). Hier staat de instandhouding en versterking van de landbouw voorop. Landbouwbedrijven hebben er in beginsel de ruimte om zich te ontwikkelen in de door hen gewenste richting. De AHS-landschap omvat de landbouwgebieden met de overige bijzondere (potentiële) natuurwaarden en de daarmee samenhangende landschapswaarden. Ook behoren hiertoe de landbouwgebieden die op zichzelf genomen geen bijzondere (potentiële) natuurwaarden bezitten, maar die vanwege hun ligging ten opzichte van bos- en natuurgebieden en landbouwgronden met bijzondere natuurwaarden binnen een regionale natuur- en landschapseenheid (RNLE) zijn opgenomen. Gebieden die zijn aangeduid als AHS-landbouw bevatten geen bijzondere (potentiële) natuurof landschapswaarden. Agrarische bedrijven hebben er alle ruimte zich te ontwikkelen in de door hen gewenste richting. Voor overige functies in de AHS-landbouw, zoals wonen, is in de Interimstructuurvisie geen beleidskader opgenomen. De landschapsecologische zone beoogt te voorkomen dat de verstedelijkte gebieden van Breda en Oosterhout aan elkaar groeien. Voor de locatie aan het Ruiterspoor is dit minder van belang.




14

Mureau Advies

Paraplunota In deze nota staat de uitwerking van de algemene uitgangspunten voor het provinciaal ruimtelijk beleid die zijn opgenomen in de Interimstructuurvisie. De Paraplunota vormt de basis voor het dagelijks handelen van GS en dus voor de inzet van de instrumenten uit de nWro. De nota bestaat uit drie delen. In deel I zijn de algemene beleidslijnen op het gebied van ruimtelijke ordening opgenomen. Dit beleid is grotendeels overgenomen uit het Streekplan 2002 en is een uitwerking van het beleid uit de Interimstructuurvisie. Er zijn wijzigingen ten opzichte van het Streekplan, omdat er nieuwe wetgeving en besluitvorming van provincie en Rijk is. Deel II omvat de uitwerking van beleidslijnen ruimtelijke ordening. GS bevestigen dat de bestaande beleidsnota’s uitgangspunt van hun beleid en handelen blijven, ook onder de nWro. Deel III bevat een toelichting, die de doelstelling en werking van de Paraplunota beschrijft.

Kaart zonering van het buitengebied




15

Mureau Advies Binnen de aanduiding AHS-landbouw worden vijf categorieën onderscheiden, namelijk landbouwontwikkelingsgebied, vestigingsgebied glastuinbouw, mogelijk doorgroeigebied glastuinbouw, glasboomteeltgebied en AHS-overig. De locatie aan het Ruiterspoor valt onder de laatstgenoemde categorie. In de Paraplunota wordt bevestigd dat in gebieden die zijn aangeduid als AHS-landbouw AHS-overig de landbouw in beginsel de ruimte krijgt om zich in de door haar gewenste richting te ontwikkelen, zonder dat daarbij in het kader van de provinciale ruimtelijke ordening een voorkeur geldt voor bepaalde vormen van landbouw. De regeling ruimte-voor-ruimte wordt in de Paraplunota in paragraaf 6.2.2 behandeld. De regeling heeft tot doel de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren door in ruil voor de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen die in gebruik zijn of waren voor de intensieve veehouderij, de bouw van woningen op passende locaties toe te staan in afwijking van de programmering voor de woningbouw of, indien nodig, in afwijking van de beleidslijnen voor zuinig ruimtegebruik of de regel dat geen burgerwoningen mogen worden toegevoegd aan het buitengebied. Voor de eisen waaraan intensieve veehouderijbedrijven die van de regeling ruimte-voor-ruimte gebruik willen maken moeten voldoen, wordt in de Paraplunota verwezen naar de Beleidsregel Ruimte voor Ruimte 2006 (2005). De Paraplunota somt de volgende planologische voorwaarden op voor de locatie waar de ruimte-voor-ruimte kavels worden ontwikkeld: - de bouw van de woning mag uitsluitend binnen de bebouwde kom plaatsvinden dan wel binnen een kernrandzone of een bebouwingscluster en dient bovendien zoveel mogelijk aan te sluiten op de bestaande bebouwing. Tevens kan een locatie worden benut die in het kader van een structuurvisie geschikt is bevonden voor woningbouw; - de bouw van de woning dient te passen binnen de ruimtelijke structuur van de gemeente; - de bouw van een woning in de groene hoofdstructuur is niet toegestaan; - cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden moeten behouden dan wel versterkt worden. De milieuhygiënische en waterhuishoudkundige situatie ter plaatse moet zoveel mogelijk verbeterd worden; - de agrarische ontwikkelingsmogelijkheden van bedrijven in de nabijheid van de woning worden niet beknot; - een goede landschappelijke en architectonische inpassing van de woning in de omgeving dient gewaarborgd te zijn door middel van een beeldkwaliteitsplan dan wel een vergelijkbaar instrument; Alleen als de beëindiging van het intensieve veehouderijbedrijf en de sloop van de bedrijfsopstallen plaatsvinden in een van de reconstructiegebieden Midden- en Oost-Brabant kan de bouw van woningen in afwijking van het woningbouwprogramma worden gerealiseerd. De woningen op de ruimte-voor-ruimte ontwikkeling worden in dat geval beschikbaar gesteld op basis van het afsprakenkader uit het zogeheten Pact van Brakkenstein van maart 2000. Als de bedrijfsbeëindiging en sloop plaatsvinden buiten het reconstructiegebied maken de woningen wel deel uit van het woningbouwprogramma van de gemeente waar de kavels worden ontwikkeld. Streekplan Brabant in Balans In het Streekplan zijn de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling op lange termijn opgenomen die het provinciebestuur nastreeft. Als belangrijke opgave wordt geformuleerd dat het ruimtelijk beleid een bijdrage levert aan het in balans brengen van het ecologische, het economische en het sociaal-culturele kapitaal van Brabant. Het hoofddoel van het provinciale




16

Mureau Advies ruimtelijke beleid is vervolgens samengevat in de woorden ‘zorgvuldiger ruimtegebruik’. De opgave en het hoofddoel zijn vertaald in vijf leidende principes: meer aandacht voor de onderste lagen, zuinig ruimtegebruik, concentratie van verstedelijking, zonering van het buitengebied en grensoverschrijdend denken en handelen. Zoals bovenstaand beschreven is het Streekplan inmiddels vervangen door de Interimstructuurvisie en de Paraplunota. Gebiedsplan Wijde Biesbosch In het kader van de reconstructie van het buitengebied zijn voor provincie Noord-Brabant zeven reconstructieplannen en twee plannen voor revitalisering opgesteld. De locatie aan het Ruiterspoor in Den Hout is gelegen binnen het gebiedsplan ‘Wijde Biesbosch’. Op de ambitiekaart is het gebied tussen Den Hout en het Markkanaal aangeduid als ‘ontwikkelen en versterken cultuurhistorische waarden’. In de Wijde Biesbosch zijn verspreid over het gebied aardkundige, archeologische, cultuurhistorische en architectonische waarden aanwezig. Het gebiedplan heeft als uitgangspunt dat de aanwezige waarden behouden blijven, omdat deze een belangrijke rol spelen voor de ruimtelijke kwaliteit, de aantrekkelijkheid en herkenbaarheid van het gebied, maar ook vanuit historische en landschapsecologisch belang. Rondom Oosterhout wil de gebiedscommissie inzetten op herstel van de landschappelijke en cultuurhistorische kenmerken rondom Den Hout en Heikant. Het gaat dan vooral om behoud van de karakteristieke verkaveling en de (onverharde) wegenstructuur. In paragraaf 5.3 wordt aandacht besteed aan het aspect cultuurhistorie en archeologie. Het gebiedplan streeft naar een beperking van de toename van de intensieve veehouderij. Een mogelijk instrument om deze doelstelling te bereiken is de regeling ruimte-voor-ruimte. Hierover is in het gebiedsplan het volgende opgenomen: “Intensieve veehouderijbedrijven die niet in aanmerking kunnen of willen komen voor de beëindigingsregeling kunnen bij beëindiging gebruik maken van de regeling ruimte-voor-ruimte. In deze regeling worden de kosten van sloop van stallen gedragen door het bouwen van woningen. Deelname aan de regeling ruimte-voor-ruimte staat ook open voor intensieve bedrijven buiten extensiveringsgebieden en is vooral aan de orde wanneer bedrijven hun locatie of andere percelen hebben op een plaats waar, conform het Streekplan 2002, woningbouw in het kader van ruimte-voor-ruimte mogelijk is.” Beleid ruimte-voor-ruimte De oorsprong van de regeling ruimte-voor-ruimte is gelegen in het Streekplan Noord-Brabant 2002 “Brabant in Balans”, partieel herzien in 2004. De provincie hanteert op hoofdlijnen de volgende regels voor de regeling ruimte-voor-ruimte: 1. In ruil voor de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen met een gezamenlijke oppervlakte van ten minste 1.000 m2 mag een woning worden gebouwd in afwijking van de programmering voor de woningbouw of, indien nodig, in afwijking van de beleidslijnen voor zuinig ruimtegebruik of de beleidslijn dat geen burgerwoningen mogen worden toegevoegd aan het buitengebied; er geldt een ondergrens van 200 m2 voor saldering. 2. De afwijking van de programmering voor de woningbouw mag alleen plaatsvinden als de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen plaatsvindt in een van de reconstructiegebieden Midden- en Oost-Brabant. 3. De afwijking van de programmering voor de woningbouw mag hoogstens 3.000 woningen omvatten, of zoveel meer als voortvloeit uit de nadere invulling van het zogeheten ‘Pact van Brakkenstein’ (maart 2000).




17

Mureau Advies 4. De bouw van de woning mag uitsluitend binnen de bebouwde kom plaatsvinden dan wel binnen een kernrandzone of een bebouwingscluster en dient bovendien zoveel mogelijk aan te sluiten op de bestaande bebouwing. Tevens kan een locatie worden benut die in het kader van een StructuurvisiePlus door GS als geschikt voor woningbouw is aanvaard. 5. De bouw van de woning dient te passen binnen de ruimtelijke structuur van de gemeente. 6. Bouw van een woning in de groene hoofdstructuur is niet toegestaan. 7. Cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden moeten behouden blijven dan wel versterkt worden. De milieuhygiënische en waterhuishoudkundige situatie ter plaatse moet zoveel mogelijk verbeterd worden. 8. De agrarische ontwikkelingsmogelijkheden van bedrijven in de nabijheid van de woningen worden niet beknot. 9. Een goede landschappelijke en architectonische inpassing van de woning in de omgeving dient gewaarborgd te zijn door middel van een beeldkwaliteitsplan dan wel een vergelijkbaar instrument. 10. De te slopen bedrijfsgebouwen mogen geen bijzondere cultuurhistorische waarde hebben. 11. Zeker gesteld moet zijn dat de realisering van de woning plaatsvindt in samenhang met de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen en met de inlevering van de milieurechten van de agrarische activiteit ter plaatse. Per woning dient te worden aangetoond dat ten minste 1.000 m2 agrarische bedrijfsgebouwen zijn gesloopt en milieuwinst op de desbetreffende locatie is bereikt. 12. Zeker gesteld moet zijn dat de te slopen bedrijfsgebouwen niet worden vervangen door nieuwe bebouwing en dat aan de voormalige agrarische bedrijfslocatie een passende andere bestemming wordt toegekend. Van deze vereiste kan worden afgeweken in het belang van de revitalisering van het buitengebied. 13. Planologische medewerking wordt niet verleend als in redelijkheid langs andere wijze tot sanering van de bedrijfsgebouwen kan worden gekomen. 14. GS kunnen de hierboven vermelde regels in een beleidsbrief verder invullen en verduidelijken. Zo nodig kunnen zij nadere regels opnemen om te waarborgen dat voldaan wordt aan het uitgangspunt van het ‘Pact van Brakkenstein’, dat uit de opbrengst van de uitgifte van extra woningbouwkavels aanvullende middelen worden gegenereerd ten behoeve van de sloop van stallen. Voor de locatie van de te ontwikkelen ruimte-voor-ruimte kavel is de inhoud van de provinciale Beleidsregel ruimte voor ruimte 2006 (2005) minder relevant. Er wordt met name ingegaan op de bedrijfslocatie voor de intensieve veehouderij en noodzakelijke handelingen die verricht moeten worden om voor deelname aan de regeling ruimte-voor-ruimte in aanmerking te komen. Door Mureau Advies is een en ander uitgewerkt voor de te beëindigen intensieve veehouderij van de heer en mevrouw Kusters. Het ‘rapport slooplocaties’ wordt separaat aangeleverd. Daarnaast wordt het voorliggende verzoek met name getoetst aan het gemeentelijk beleid met betrekking tot ruimte-voor-ruimte. Dit gemeentelijk beleid is afgeleid van het hierboven omschreven provinciaal beleid, maar wijkt op bepaalde punten af. In de toelichting op de beleidsregel is aangegeven dat indien de sloop en de milieuwinst behaald worden in West-Brabant, buiten reconstructiegebied, de regeling ruimte-voor-ruimte geen afwijking van het woningbouwprogramma mogelijk maakt. In dat geval kan met een beroep op de regeling wel een kavel worden ontwikkeld in een kernrandzone of een bebouwingscluster, indien de gemeente daarvoor woningbouwkavels uit het eigen




18

Mureau Advies woningbouwprogramma beschikbaar stelt. Gemeente Oosterhout biedt hiervoor in het bestemmingsplan mogelijkheden. Uitwerkingsplan stedelijke regio Tilburg-Breda De stedelijke regio Breda-Tilburg ligt centraal in de provincie, omgeven door aanliggende landelijke regio’s. Het betreft in hoofdzaak het grondgebied van de gemeenten Breda, Dongen, Etten-Leur, Gilze en Rijen, Goirle, Oosterhout en Tilburg. Het uitwerkingsplan geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op regionaal schaalniveau weer. Het plan legt de verdeling van het programma voor wonen en werken vast, en geeft aan welke locaties worden ontwikkeld en in welke volgorde en tempo dat gerealiseerd wordt. Onderstaand is een uitsnede van de kaart van het uitwerkingsplan weergegeven.

Het perceel is gelegen tegen een zoekgebied voor verstedelijking, waar transformatie afweegbaar is. De mogelijkheden voor de relatief kleinschalige ontwikkeling van drie ruimtevoor-ruimte woningen zijn niet opgenomen in het uitwerkingsplan, dat een regionale schaal hanteert. internet: www.mureauadvies.nl



19

Mureau Advies

Beleidsnota Buitengebied in ontwikkeling De provinciale beleidsnota ‘Buitengebied in ontwikkeling’ gaat in op vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen, kernrandgebieden en de mogelijkheden voor het opzetten van nevenactiviteiten. Daarnaast is een hoofdstuk gewijd aan paardenhouderijen. Hoewel het Ruiterspoor een bebouwingslint betreft, is de inhoud van deze nota minder relevant bij het toepassen van de regeling ruimte-voor-ruimte. Een bebouwingslint wordt gedefinieerd als een lijnvormige verzameling van gebouwen langs een weg in het buitengebied, doorgaans dubbelzijdig aanwezig, met geringe afstanden tussen de bouwkavels, veelal met een historisch gegroeide menging van kleinschalige buitengebied- en niet-buitengebiedfuncties.

4.3 Gemeentelijk beleid Het relevante planologisch beleid van gemeente Oosterhout is neergelegd in de reparatieherziening bestemmingsplan Buitengebied (2008). In deze paragraaf is ook weergegeven op welke wijze het voorliggende verzoek het bestemmingsplan beoogt te wijzigen. Vigerend bestemmingsplan Buitengebied Op 14 juli 2004 heeft de gemeenteraad van Oosterhout het bestemmingsplan Buitengebied vastgesteld. Op 22 februari 2005 is het plan door GS grotendeels goedgekeurd. Op basis van een uitspraak van de Raad van State hebben GS op 17 april 2007 een hernieuwde beslissing genomen. Hierdoor zijn in het bestemmingsplan Buitengebied gaten gevallen waar de oude bestemmingsplannen weer van kracht geworden zijn. Gemeente Oosterhout heeft besloten conform artikel 30 van de WRO een plan op te stellen, waarmee ook het beleid op enkele onderdelen wordt gewijzigd of aangevuld. Deze zogenaamde reparatieherziening bestemmingsplan Buitengebied (2008) vormt het toetsingskader voor het voorliggende verzoek. De locatie aan het Ruiterspoor heeft de bestemming ‘agrarisch gebied met landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden’. In artikel 7 van het bestemmingsplan zijn de bepalingen opgenomen die op deze bestemming van toepassing zijn. Lid 1 De gronden op plankaart 1 aangewezen voor ‘Agrarisch gebied met landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden’ zijn bestemd voor de volgende doeleinden: a. Een duurzame agrarische bedrijfsvoering; b. Instandhouding van de aanwezige landschappelijke, cultuurhistorische en abiotische waarden; c. Instandhouding en/of herstel van monumentale bomen, die in de separate bijlage 3 als zodanig zijn aangewezen; d. Wonen, overeenkomstig de aanduiding op de detailplankaarten. Ten aanzien van de inrichting en het bouwen gelden de bepalingen in artikel 17; e. Telecommunicatiemast op de als zodanig aangeduide gronden; f. Extensief recreatief medegebruik; g. Het behoud en/of herstel van de in bijlage 4 van de voorschriften beschreven cultuurhistorische en architectonische waarden van de als ‘monument’ aangeduide bouwwerken.




20

Mureau Advies Lid 2 Voor zover gronden gelegen zijn binnen een gebied dat op plankaart 3 nader is gedifferentieerd, gelden in het bijzonder de volgende doeleinden: a. ‘boringsvrije zone’ en ‘beschermingszone’: deze gebieden zijn tevens bedoeld voor de bescherming van de bodem en het grondwater ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening; b. ‘stiltegebied’: deze gebieden zijn bedoeld voor de bescherming van het geluidskarakter van het gebied, voor de bescherming van voor geluidverstoring gevoelige ecosystemen en waarborging van stilte voor de mens nu en in de toekomst; c. ‘leidingen’: deze gebieden zijn tevens bedoeld voor de aanleg en de instandhouding van voorzieningen ten behoeve van de energie- en watertoevoer alsmede voor het transport van afvalstoffen en daarmee vergelijkbare doeleinden; d. ‘voormalige stortplaats’: voor deze gebieden geldt als uitgangspunt, dat het oprichten van bouwwerken slechts is toegestaan, indien hierdoor de mogelijkheid tot sanering niet wordt belemmerd en de verontreiniging niet wordt verspreid. Lid 3 Voor zover de gronden zijn gelegen binnen een van de op de waardenkaarten bij plankaart 1 gelegen differentiatievlakken zijn deze tevens bestemd voor: a. geologie, geomorfologie en bodem (terreinglooiing met terrasafzettingen, stuifzandgronden, moerige gronden); b. landschap en samenhang (vestigingspatroon) en landschap – ruimtevorming (open gebied, half open gebied, besloten gebied); c. cultuurhistorie (vindplaats met hoge waarde, vindplaats geselecteerd, terrein met hoge verwachtingswaarde, historische stedenbouwkundige structuur, weinig veranderde percelering, historische zandpaden, historische geografie). Lid 4 Op de gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, welke ter plaatse noodzakelijk zijn uit een oogpunt van doelmatige agrarische bedrijfsvoering dan wel uit een oogpunt van beheer en onderhoud overeenkomstig de doeleinden, waaronder begrepen beperkte voorzieningen ten behoeve van de extensieve recreatie. Sleufsilo’s, mestsilo’s, waterbassins en foliemestbassins worden hieronder niet begrepen. Kassen zijn uitsluitend toegestaan ten behoeve van als zodanig aangeduide glastuinbouwbedrijven en daaraan aansluitende gronden tot een maximum van 2 ha. De hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 2,5 meter bedragen. Door de bouw c.q. aanwezigheid van bedoelde bouwwerken dan wel als gevolg van het te verwachten gebruik mogen de landschappelijke, cultuurhistorische en abiotische waarden niet onevenredig worden geschaad. Op de gronden met de differentiatie ‘leidingen’ mag niet worden gebouwd, met uitzondering van hoogspanningsmasten, die op plankaart 3 als ‘hoogspanningsleiding’ zijn aangeduid. De maximale hoogte van de hoogspanningsmasten bedraagt 40 meter, met uitzondering van de bestaande hoogspanningsmasten van de hoogspanningsverbinding Geertruidenberg-Breda die een maximale hoogte van 54 meter mogen hebben. Op gronden met de aanduiding telecommunicatiemast gelden de volgende bepalingen: a. De afstand van de communicatiemast tot een gebouw moet tenminste evenveel bedragen als de hoogte van het meest nabij gelegen gebouw in meters, met dien verstande dat de afstand tenminste 25 meter bedraagt; b. Voor de hoogte van de telecommunicatiemast geldt dat de hoogte van de mast tenminste 36 meter en ten hoogste 50 meter bedraagt, met dien verstande dat de onderste antenne aan de




21

Mureau Advies mast in ieder geval hoger moet worden geplaatst dan het hoogste gebouw met een woon- of verblijfsruimte binnen straal van 100 meter uit de antenne installatie en hoger dan het hoogste gebouw, niet zijnde een woon- of verblijfsruimte, in de directe omgeving ervan; c. De hoogte van een gebouw ten behoeve van de antenne installatie mag ten hoogste 3 meter en de oppervlakte ten hoogste 25 m2 bedragen. Zoals op onderstaande uitsnede van plankaart 2 ‘ontwikkelingen’ is weergegeven, heeft de locatie aan het Ruiterspoor de aanduiding ‘bebouwingslint’. Deze aanduiding biedt mogelijkheden voor het toepassen van de regeling ruimte voor ruimte.

Uitsnede plankaart reparatieherziening

In tabel 2 in artikel 19 van de reparatieherziening bestemmingsplan Buitengebied is weergegeven dat een wijziging krachtens artikel 11 WRO kan worden toegepast om de internet: www.mureauadvies.nl



22

Mureau Advies bestemming ‘agrarisch gebied met landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden’ te wijzigen in ‘woondoeleinden’, met toepassing van de regeling ruimte-voorruimte. In artikel 20 lid 23e zijn de toetsingscriteria voor het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid opgenomen. “De sloop van bedrijfsgebouwen in het buitengebied wordt gestimuleerd door het toepassen van de zogenoemde ruimte-voor-ruimte benadering. Deze komt er op neer dat de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd door de bouw van kwalitatief hoogwaardige woningen op passende locaties toe te staan in ruil voor de sloop van bestaande agrarische bedrijfsgebouwen die in gebruik zijn of waren voor de intensieve veehouderij, c.q. kassen. Deze woningen dienen gebouwd te worden op een locatie binnen een bebouwingscluster of een bebouwingslint. Hierbij gelden de volgende voorwaarden: - De te slopen gebouwen (met uitzondering van kassen) hebben een oppervlakte van minimaal 1.000 m2. Voor saldering geldt een ondergrens van 200 m2; - Voor kassen gelden de volgende oppervlaktes: indien 5.000 m2 tot 15.000 m2 aan kassen wordt gesloopt mag maximaal 1 woning worden gebouwd, indien 15.000 m2 tot 25.000 m2 aan kassen wordt gesloopt mogen maximaal 2 woningen worden gebouwd, indien meer dan 25.000 m2 aan kassen wordt gesloopt mogen maximaal 3 woningen worden gebouwd; - De te slopen bedrijfsgebouwen mogen geen bijzondere cultuurhistorische waarde hebben; - Cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden dienen te worden behouden dan wel versterkt. De milieuhygiënische en waterhuishoudkundige situatie ter plaatse dient zoveel mogelijk verbeterd te worden; - De bouw van de woning dient te passen binnen de ruimtelijke structuur van de gemeente; - De woning mag niet binnen de GHS gebouwd worden; - De agrarische ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen bedrijven worden niet beknot; - Er wordt gezorgd voor een goede landschappelijke en architectonische inpassing van de woning. Dit wordt gewaarborgd via een beeldkwaliteitsplan of ander vergelijkbaar instrument; - Zeker gesteld moet zijn dat de realisering van de woning plaatsvindt in samenhang met de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen en met de inlevering/doorhaling van de milieurechten van de agrarische activiteit ter plaatse; - Zeker gesteld moet zijn dat op de plaats van de te slopen bedrijfsgebouwen geen nieuwe bedrijfsgebouwen kunnen worden opgericht en dat aan het voormalige agrarische bedrijfsperceel een passende andere bestemming wordt toegekend. Van het eerste vereiste kan worden afgeweken in het belang van de reconstructie zandgronden; - Zeker gesteld moet worden dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan van de ruimtelijke en functionele karakteristiek van het beschermd stads- en dorpsgezicht en nadat de Monumentencommissie schriftelijk om advies is gevraagd. De in het bestemmingsplan opgenomen uitwerking van de ruimte-voor-ruimte benadering is weliswaar afgeleid van de provinciale regeling, maar wijkt op punten af. Het gemeentelijk beleid zoals in het bestemmingsplan weergegeven vormt het toetsingskader voor het voorliggende verzoek.




23

Mureau Advies Verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan Buitengebied Zoals bovenstaand weergegeven is in artikel 19 van de reparatieherziening bestemmingsplan Buitengebied opgenomen dat een wijziging krachtens artikel 11 WRO kan worden toegepast om de bestemming ‘agrarisch gebied met landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden’ te wijzigen in ‘woondoeleinden’ met toepassing van de regeling ruimte-voor-ruimte. Een voor dit verzoek relevante wijziging van de reparatieherziening ten opzichte van het bestemmingsplan Buitengebied uit 2004 betreft burgerwoningen in het buitengebied. Voorheen was sprake van een gestaffelde regeling waarbij woningen kleiner dan 450 m3 mogen uitbreiden met 10% tot maximaal 450 m3, woningen groter of gelijk aan 450 m3 mogen uitbreiden met 10% tot maximaal 600 m3 en woningen groter dan 600 m3 niet mogen uitbreiden. Het Streekplan staat echter een uitbreiding tot maximaal 600 m3 toe waarbij ondergrondse ruimten zoals kelders niet meegerekend worden. Er wordt dus geen uitbreidingspercentage meer gehanteerd en de algemeen aanvaarde inhoud van een burgerwoning in het buitengebied is nu 600 m3. Gemeente Oosterhout heeft er voor gekozen dit beleid over te nemen. De bepalingen voor woondoeleinden zijn opgenomen in artikel 17 van het reparatieherziening bestemmingsplan Buitengebied. Lid 1 De gronden op een detailplankaart aangeduid voor ‘Woondoeleinden’ mogen mede gebruikt worden voor wonen, op een oppervlakte van maximaal 1.500 m2. Lid 2 Voor de bebouwing wordt uitgegaan van het concentratiebeginsel: tussen de woningen en bijhorende bijgebouwen dient een functionele en visuele relatie te bestaan. Voor de perceelsoppervlakte van de woonfunctie wordt uitgegaan van de kadastrale begrenzing ten tijde van het rechtskracht verkrijgen van het plan tot een maximum perceelsoppervlakte van 1.500 m2 direct aansluitend aan de woning. Lid 3 Op de gronden zijn overeenkomstig de aanduiding op de kaart, in verband met de bestemming, toegelaten: a. Eén vrijstaande, dan wel half vrijstaande woning (hoofdgebouw); b. Bij de woning behorende bijgebouwen; c. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde; d. Tuin/erf, verhardingen en andere bij de bestemming passende voorzieningen. Lid 4 Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de aanwijzingen op de kaart alsmede de volgende bepalingen: a. Op de gronden met differentiatie ‘leidingen’ mag niet gebouwd worden b. Het hoofdgebouw dient gesitueerd te worden buiten de: - 50 dB(A)-contour van het wegverkeer; - 50 dB(A)-contour van bedrijventerreinen; - 57 dB(A)-contour voor spoorweglawaai; Dan wel tussen de vastgestelde grenswaarden voor zover passend binnen de verkregen ontheffing(en) op grond van de Wet geluidhinder.




24

Mureau Advies c. De minimale afstand van hoofdgebouwen tot aan de as van een weg waaraan wordt gebouwd bedraagt 15 meter; d. De afstand van het hoofdgebouw tot aan de vrije zijdelingse perceelsgrenzen dient tenminste 5 meter te bedragen, tenzij het een bestaand hoofdgebouw betreft; e. De goothoogte van een hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 4,5 meter, tenzij het een bestaand hoofdgebouw betreft dat hoger is dan 4,5 meter. De maximale goothoogte bedraagt in het laatstgenoemde geval 6 meter; f. De inhoud van een woning, met inbegrip van aangebouwde bijgebouwen, mag maximaal 600 m3 bedragen. Bij het bepalen van de inhoud van een woning worden niet voor bewoning bestemde aangebouwde bijgebouwen niet meegerekend; g. Bestaande woningen die groter zijn dan 600 m3 mogen niet worden uitgebreid; h. Het hoofdgebouw moet zijn voorzien van een kap met een dakhelling van tenminste 12º en ten hoogste 45º. Lid 5 Voor het bouwen van bijgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. De minimale afstand van nieuw te bouwen vrijstaande bijgebouwen tot aan de as van een weg waaraan wordt gebouwd bedraagt 15 meter; b. De afstand van het bijgebouw tot aan de vrije zijdelingse perceelsgrenzen dient tenminste 5 meter te bedragen, tenzij het een bestaand bijgebouw betreft; c. De vrijstaande bijgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd op een afstand van tenminste 2 meter, gemeten vanaf de voorgevelrooilijn; d. Het gezamenlijk oppervlak van de vrijstaande bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 70 m2; e. De goot- en nokhoogte van bijgebouwen mag maximaal 3,5 meter, respectievelijk 5 meter bedragen; f. Bij afbraak van een op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan reeds aanwezige vrijstaande bijgebouw, c.q. aanwezige vrijstaande bijgebouwen met een (gezamenlijke) oppervlakte van méér dn a70 m2, mag het in sub d. genoemde oppervlak worden verhoogd met 20% van het oppervlak van het te slopen vrijstaande bijgebouw, c.q. de te slopen vrijstaande bijgebouwen, met dien verstande dat het in sub d. genoemd oppervlak niet bij de berekening mag worden betrokken. Het maximaal toegestaan gezamenlijk oppervlak van de bijgebouwen na bedoelde afbraak bedraagt evenwel 150 m2; g. Voor de voorgevelrooilijn mag aan de voorgevel van de woning een portiek of erker worden aangebouwd, mits: - de hoogte van de aanbouw ten hoogste 3 meter bedraagt; - het oppervlak ten hoogste 6 meter bedraagt; - de afstand van een portiek of erker tot de aan de weg gelegen zijde van de grens van het bouwperceel tenminste 2 meter bedraagt. Lid 6 Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. Op de gronden gelegen achter de voorgevelrooilijn mag de hoogte maximaal 2 meter bedragen; b. Op de gronden gelegen voor de voorgevelrooilijn mag de hoogte van pergola’s maximaal 2 meter bedragen en van andere bouwwerken maximaal 1 meter. Het voorliggende verzoek betreft het mogelijk maken van het medegebruik voor woondoeleinden van drie percelen aan het Ruiterspoor in den Hout. Hiertoe dienen deze locaties te worden opgenomen op de detailplankaart ‘woondoeleinden’ waarmee drie




25

Mureau Advies bestemmingsvlakken van 1.500 m2 worden toegekend aan het perceel aan het Ruiterspoor. De locaties dienen tevens te worden toegevoegd aan bijlage drie van de voorschriften van de reparatieherziening. In deze bijlage is een overzicht opgenomen van alle burgerwoningen in het buitengebied.

4.4 Conclusie beleid Het perceel aan het Ruiterspoor wordt onderstaand puntsgewijs getoetst aan de planologische voorwaarden die zijn opgenomen in de Paraplunota en de Beleidsregel ruimte voor ruimte. Voorwaarde 1: De bouw van de woning mag uitsluitend binnen de bebouwde kom plaatsvinden dan wel binnen een kernrandzone of een bebouwingscluster en dient bovendien zoveel mogelijk aan te sluiten op de bestaande bebouwing. Tevens kan een locatie worden benut die in het kader van een structuurvisie geschikt is bevonden voor woningbouw. Het perceel aan het Ruiterspoor is gelegen aan een bebouwingslint en voldoet daarmee aan voorwaarde 1. Voorwaarde 2: De bouw van de woning dient te passen binnen de ruimtelijke structuur van de gemeente. De ligging aan een bebouwingslint en een bij de omgeving passend ontwerp van de woningen met bijgebouw waarborgen een goede ruimtelijke inpassing. Hiermee wordt voldaan aan voorwaarde 2. Voorwaarde 3: De bouw van een woning in de groene hoofdstructuur is niet toegestaan. Het perceel aan het Ruiterspoor is niet gelegen in de groene hoofdstructuur en voldoet daarmee aan voorwaarde 3. Voorwaarde 4: Cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden moeten behouden dan wel versterkt worden. De milieuhygiënische en waterhuishoudkundige situatie ter plaatse moet zoveel mogelijk verbeterd worden. Aan deze voorwaarde wordt voldaan door de ligging van het perceel aan het historische bebouwingslint, de keuze van een bij de omgeving passend ontwerp en de inrichting van het perceel met water en groen. Voorwaarde 5: De agrarische ontwikkelingsmogelijkheden van bedrijven in de nabijheid van de woning worden niet beknot. Het perceel is op ruime afstand van agrarische bedrijven gelegen. Een en ander is getoets door gemeente Oosterhout en wordt in hoofdstuk vijf verder uitgewerkt. Hiermee wordt aan voorwaarde 5 voldaan.




26

Mureau Advies Voorwaarde 6: Een goede landschappelijke en architectonische inpassing van de woning in de omgeving dient gewaarborgd te zijn door middel van een beeldkwaliteitsplan dan wel een vergelijkbaar instrument. In deze ruimtelijke onderbouwing is de situering van de nieuw te bouwen woningen schetsmatig weergegeven. De inrichting van het perceel met water en groen betekent een kwaliteitsimpuls voor de omgeving. De Commissie Welstand toetst het ontwerp van de woningen met bijgebouw, zodat een goede architectonische inpassing gewaarborgd is. Hiermee is aan voorwaarde 6 voldaan. In de reparatieherziening bestemmingsplan Buitengebied (2008) van gemeente Oosterhout zijn voorwaarden opgenomen voor het toepassen van de regeling ruimte-voor-ruimte. De planologische voorwaarden die betrekking hebben op de locatie komen overeen met de bovenstaand geanalyseerde voorwaarden uit de Parplunota. Daarnaast stelt het gemeentelijk beleid de extra voorwaarde dat de te beëindigen intensieve veehouderij in gemeente Oosterhout moet zijn gelegen, zodat de milieuwinst en ontstening van het buitengebied binnen de gemeentegrenzen plaatsvinden. Aan deze voorwaarde wordt voldaan door het beëindigen van de intensieve veehouderij van de heer en mevrouw Kusters aan de Dordrechtseweg 14 en de Moerstraat 3a te Den Hout. Via de in bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid kan de bouw van drie vrijstaande woningen met bijgebouw mogelijk gemaakt worden, met toepassing van de regeling ruimte-voor-ruimte. De locatie aan het Ruiterspoor voldoet aan de voorwaarden uit het provinciaal en gemeentelijk beleid voor het toepassen van de regeling. De intensieve veehouderij die wordt beëindigd in het kader van de regeling ruimte-voor-ruimte voldoet eveneens aan alle gestelde voorwaarden. Een en ander is uitgewerkt in het ‘rapport slooplocaties’ van Mureau Advies. De gemeente Oosterhout heeft aangegeven dat in principe medewerking aan het voorliggende verzoek verleend kan worden. Tevens is aangegeven dat de aangevraagde locatie aan het Ruiterspoor voldoet aan de criteria, zoals genoemd in de reparatieherziening bestemmingsplan Buitengebied.




27

Mureau Advies

5.

Planologisch relevante aspecten

5.1 Gevolgen voor natuur en landschap De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) heeft tot doel een netwerk van natuurgebieden te realiseren waar flora en fauna de hoogste prioriteit hebben. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat de natuurgebieden hun waarde verliezen. Het streven is in 2020 meer dan 750.000 ha aan EHS gebieden te hebben. Het grootste deel daarvan zijn bestaande bossen en natuurgebieden. Gemeenten wordt verzocht om de gebieden in het bestemmingsplan de juiste juridische bescherming te geven. Schadelijke ingrepen en ontwikkelingen in deze gebieden zijn in beginsel niet toegestaan. Het plangebied is niet gelegen in of op korte afstand van de EHS. In Nederland komen ongeveer 30.000 soorten dieren en planten voor. Sinds april 2002 regelt de Flora- en Faunawet de bescherming van circa 500 in het wild voorkomende soorten inheemse planten en dieren. In de Flora- en Faunawet is onder meer bepaald dat beschermde diersoorten niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en plantensoorten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden. Bovendien dient iedereen voldoende zorg in acht te nemen voor in het wild levende dieren en planten. Daarnaast is het niet toegestaan om hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen, te beschadigen, te vernielen of te verstoren. Bij het beoordelen van de in het plangebied voorkomende beschermde soorten gaat het primair om soorten die door de ingreep direct beïnvloed worden, doordat a) zij fysiek aangetast worden (doden/verwonden van dieren, verwijderen van planten); b) zij verstoord worden (toename van geluid of licht); c) hun vaste verblijfplaatsen c.q. groeiplaatsen aangetast of verstoord worden. Afhankelijk van de voorgestane activiteiten op de planlocatie en de aangetroffen soorten geldt een vrijstelling of dient een ontheffing te worden aangevraagd. Hierbij geldt dat de regeling strikter is bij een zeldzame soort en ingrijpende activiteit. Vogels zijn in Nederland op gelijke wijze beschermd, waarbij geldt dat vooral in het broedseizoen (15 maart – 15 juli) sprake kan zijn van verontrusten, doden of verstoren van nestplaatsen. Om de Europese biodiversiteit te behouden en te herstellen wordt, onder de benaming Natura 2000, gestreefd naar de ontwikkeling van een groot Europees netwerk van beschermde natuurgebieden. Om dit te bereiken zijn onder meer de Vogelrichtlijn (1979) en de Habitatrichtlijn (1992) opgesteld. Op basis van deze Europese richtlijn zijn alle lidstaten verplicht om beschermde soorten en hun leefgebieden in stand te houden of te herstellen. Voor de hiertoe aangewezen gebieden, die veelal reeds onderdeel uitmaken van de EHS, geldt een speciaal beschermingsregime. Bij uitbreiding of verandering van activiteiten in deze gebieden of bij nieuwe activiteiten in of in de nabijheid van deze gebieden zal er getoetst moeten worden of er significante gevolgen ontstaan. Indien een initiatief significante gevolgen heeft voor de te beschermen natuurwaarden kan het alleen worden toegestaan als er a) een dwingende reden van groot openbaar belang is en b) geen alternatieven zijn en c) compenserende maatregelen worden genomen. De soortenbeschermende werking van de Vogel- en Habitatrichtlijn is opgenomen in de Flora- en Faunawet.




28

Mureau Advies

Gegevens natuurloket




29

Mureau Advies Gelet op de aard van het initiatief dient met name bepaald te worden of zich in de directe nabijheid van de op te richten bebouwing natuurwaarden bevinden, die verstoord zouden kunnen worden. Via het natuurloket is informatie opgevraagd over de twee kilometerhokken, op de grens waarvan de locatie gelegen is. Uit de gegevens van het natuurloket blijkt niet dat streng beschermde en rode lijst soorten aangetroffen worden in het gebied. Zoals de bovenstaande topografische kaart weergeeft bestaat het betreffende kilometerhok deels uit verstedelijkt gebied, deels uit lintbebouwing en deels uit agrarisch gebied. Binnen het kilometerhok zijn diverse watergangen en kleine landschapselementen te vinden. Deze vormen mogelijk een geschikte habitat voor kritische soorten. Het aanleggen van een waterberging en het aanbrengen van groene elementen kan een versterking vormen van het ecologisch potentieel van het gebied. In de huidige situatie is het perceel waar de nieuw te bouwen vrijstaande woningen met bijgebouw voorzien zijn in gebruik voor akkerbouwmatige activiteiten. De locatie en omringende percelen zijn altijd intensief agrarisch gebruikt. De aanwezigheid van beschermde plantensoorten, diersoorten en vogels is niet waarschijnlijk. Daarnaast zijn in de directe omgeving voldoende vergelijkbare percelen aanwezig, die voor eventueel aanwezige dieren een alternatieve rust- of verblijfplaats vormen. Bij gemeente Oosterhout en de initiatiefnemers is geen informatie bekend dat op de locatie bedreigde planten diersoorten aanwezig zijn. Mede op basis van een visuele waarneming ter plaatse op 17 september 2009 zijn er geen verdere aanwijzingen dat binnen het plangebied beschermende flora of nesten, verblijfs-, rust- of voortplantingsplaatsen van beschermde dieren aanwezig zijn. Gezien het huidige en vroegere gebruik en de situering van het gebied ligt dit ook niet voor de hand. Bij de realisering van het initiatief zijn geen schadelijke effecten op kritische inheemse bedreigde soorten te verwachten, in het plangebied dan wel op hun duurzaam leefgebied. Ontheffing in het kader van de Flora- en Faunawet wordt derhalve niet nodig geacht. Overigens bestaat voor de meer algemene soorten die tijdens het veldbezoek niet zijn aangetroffen, maar gezien de aard en ligging van de locatie in de nabije toekomst wel voor zouden kunnen komen een vrijstelling voor het aanvragen van ontheffing van de Flora- en Faunawet. Het betreft hier met name de soorten veldmuis, konijn en mol. Verboden handelingen dienen desondanks zoveel mogelijk te worden voorkomen en handelingen mogen niet leiden tot aantasting van de gunstige staat van instandhouding. Het (onopzettelijk) doden, verwonden of verontrusten van deze soorten dient zo veel mogelijk voorkomen te worden. In de brochure ‘Buiten aan het werk’ van het ministerie van LNV staan handvatten om binnen de bestaande wetgeving oplossingen te vinden bij het uitvoeren van werkzaamheden op plaatsen waar mogelijk beschermde dieren plantensoorten voorkomen. De brochure bevat onder meer een stappenplan en een soortenoverzicht. Bij het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten dient de inhoud van deze brochure als leidraad gebruikt te worden. De locatie aan het Ruiterspoor maakt geen deel uit van een Speciale Beschermingszone in het kader van de Vogelrichtlijn en/of Habitatrichtlijn. De aan te leggen ecologische verbindingszones (EVZ) langs het Markkanaal en Vrachelen liggen op ruime afstand van de locatie. De locatie is niet aangewezen als beschermd Natuurmonument in het kader van de Natuurbeschermingswet en het betreft geen EHS gebied. De voorgenomen activiteiten zijn




30

Mureau Advies niet strijdig met de Flora- en Faunawet. Het voorliggende verzoek heeft derhalve geen nadelige gevolgen voor natuur en landschap. De omstandigheden voor flora en fauna in de directe omgeving van het perceel aan het Ruiterspoor kunnen op termijn zelfs verbeteren, in vergelijking met de huidige situatie. Er wordt een greppel gegraven die dienst doet als natuurlijke waterberging. Er worden groene elementen aangebracht en het gebruik van het perceel wordt minder intensief, zodat flora en fauna de mogelijkheid krijgen zich te ontwikkelen.

5.2 Gevolgen voor milieu Bodem Op grond van de jurisprudentie is een bodemonderzoek vereist indien sprake is van een ruimte waar per dag gedurende meer dan 2 uur mensen verblijven. Het betreft hier onder andere woningen, kantoorruimtes en (zorg)instellingen. Daarnaast is een bodemonderzoek vereist indien uit de bodemkwaliteitskaart blijkt dat sprake is van een verontreinigde situatie. Het perceel aan het Ruiterspoor is in agrarisch gebruik als bouwland. Op basis van huidig en historisch gebruik is bij de initiatiefnemers geen indicatie bekend die ter plaatse zou kunnen wijzen op enige vorm van bodemverontreiniging. De locatie is onverdacht. De hypothese dat de locatie onverdacht is wordt getoetst in een verkennend bodemonderzoek. J.P.A. Kusters Beheer B.V. heeft opdracht gegeven tot het uitvoeren van dit onderzoek. Het rapport met de resultaten en conclusies zal als bijlage aan de onderbouwing worden toegevoegd. Lucht In de Wet milieubeheer is de Europese richtlijn geïmplementeerd op het gebied van grenswaarden voor diverse stoffen. Het doel van de wet is mensen te beschermen tegen risico's van luchtverontreiniging. Op 15 november 2007 is de ‘Wet luchtkwaliteit’ in werking getreden. Met de 'Wet luchtkwaliteit' wordt de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Stb. 2007, 414) bedoeld. Op grond van de Wet zijn grenswaarden opgenomen voor de jaargemiddelde concentraties voor onder andere fijnstof (PM10). Gemeenten en provincies brengen de lokale luchtkwaliteit in kaart. Als grenswaarden zijn of naar verwachting worden overschreden, moeten maatregelen getroffen worden. Het landelijk beleid ten aanzien van luchtkwaliteit is door gemeente Oosterhout uitgewerkt in een luchtkwaliteitsplan. Hieruit blijkt dat in de omgeving van het perceel aan het Ruiterspoor geen overschrijdingen worden geconstateerd van de stoffen waarvoor in de nationale wetgeving grenswaarden zijn opgenomen. Ook uit het milieujaarverslag van gemeente Oosterhout (2007) blijken geen problemen op het gebied van luchtkwaliteit. Het bouwen van drie vrijstaande woningen met bijgebouw brengt geen wezenlijke veranderingen op het gebied van luchtkwaliteit met zich mee voor de locatie aan het Ruiterspoor en omgeving. De regelgeving inzake luchtkwaliteit vormt derhalve geen beperking en aanvullende maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit ter plaatse zijn niet noodzakelijk. Na afronding van de werkzaamheden kan door het aanbrengen van nieuwe groene elementen de luchtkwaliteit ter plaatse verbeterd worden.




31

Mureau Advies

Milieuzonering Milieuzonering beoogt een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven en anderzijds milieugevoelige gebieden aan te brengen. In het algemeen wordt door het aanbrengen van een zonering tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden. Het gebruik als burgerwoning van de nieuw te bouwen woningen wordt niet aangemerkt als een milieubelastende activiteit. Er is geen sprake van een emissiepunt of belasting van het milieu door uitstoot van ammoniak of stank. Het gebruik als burgerwoning kan wel aangemerkt worden als een milieugevoelige activiteit. In de directe omgeving van het perceel aan het Ruiterspoor zijn geen agrarische bedrijven gevestigd. Het bepalen van de geurcontouren met V-stacks kan derhalve achterwege blijven. Licht De bouw van de vrijstaande woningen met bijgebouw zal niet leiden tot een toename van de lichtbelasting voor de directe omgeving. Buitenverlichting wordt slechts beperkt toegepast en zal niet leiden tot overlast voor omwonenden. Er is sprake van een ruime afstand tot andere woningen, zodat geen sprake zal zijn van lichthinder. Door het gebruik van tijdsschakelaars en bewegingssensoren kan het lichtgebruik verminderd worden. Door het aanbrengen van nieuwe groene elementen op het erf zal eventuele lichthinder voor de omgeving nog verder verminderen. Geluid Het Ruiterspoor betreft een geasfalteerde weg met een lokale functie, waar een maximumsnelheid van 60 km per uur van kracht is. De afstand van de voorgevel van de woningen tot de as van de weg bedraagt circa 15 meter. Bij de bouw wordt vanzelfsprekend gebruik gemaakt van moderne materialen en technieken, bijvoorbeeld dubbel glas en dakisolatie. Hiermee ontstaat in de nieuw te bouwen woningen, in vergelijking met de reeds bestaande oudere woningen aan het Ruiterspoor, aanzienlijk minder geluidsbelasting door de weg. Het merendeel van de overige woningen bevindt zich op minder dan 15 meter afstand van de as van de weg. De nieuw te bouwen woningen zijn gesitueerd op ruime afstand van de weg en worden daarnaast afgeschermd door aan te brengen beplanting en erfafscheiding. De locatie aan het Ruiterspoor valt ruim buiten de invloedssfeer van provinciale wegen en rijkswegen. De provinciale Weststadweg is gelegen op 1,5 km en rijksweg A59 op 2 km. Vanwege de relatief grote afstand tot de wegas van het Ruiterspoor, de grote afstand tot overige wegen en het toepassen van moderne geluiddempende materialen bij de bouw van de woningen zal geen sprake zijn van het overschrijden van normen op het gebied van geluid. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek wordt dan ook niet nodig geacht. Veiligheid Het Besluit externe veiligheid inrichtingen en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen zijn op 27 oktober 2004 in werking getreden. Het Besluit legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein, bijvoorbeeld rondom chemische fabrieken, lpg-tankstations en spoorwegemplacementen waar goederentreinen met gevaarlijke stoffen rangeren. Gezien de aard van het voorgenomen




32

Mureau Advies gebruik is het Besluit externe veiligheid inrichtingen niet van toepassing. De werkzaamheden omvatten niet het gebruik, de opslag of het vervoer van gevaarlijke stoffen. Ook ontstaan bij de werkzaamheden geen gevaarlijk rest- of afvalstoffen. Ook in de directe omgeving zijn geen inrichtingen gelegen waarop het Besluit externe veiligheid inrichtingen van toepassing is. De locatie is niet gelegen binnen het beïnvloedingsgebied van bronnen waarmee bij het beoordelen van het aspect externe veiligheid rekening moet worden gehouden. De bouw van een vrijstaande woning met bijgebouw heeft geen invloed op de externe veiligheid. Duurzaam bouwen Duurzaam bouwen is een manier van bouwen waarbij de milieu- en gezondheidseffecten ten gevolge van het bouwen en de gebouwde omgeving tot een minimum worden beperkt. Dit betekent bouwen met respect voor het milieu en de gezondheid. Huizen worden tegenwoordig steeds duurzamer en energiezuiniger gebouwd. Ze zijn goed geïsoleerd, hebben een zuinig verwarmingssysteem en bij de bouw is aandacht besteed aan materiaalkeuze. Duurzame materialen zijn materialen die het liefst eindeloos herwinbaar zijn, dichtbij huis gevonden worden, zo weinig mogelijk de natuur aantasten, weinig productie-energie vergen, weinig of geen afval opleveren en herbruikbaar zijn. Bij de nieuw te bouwen woningen en bijgebouwen worden zoveel mogelijk duurzame materialen toegepast. Uiteraard wordt voldaan aan alle eisen met betrekking tot duurzaamheid die in het Bouwbesluit zijn opgenomen. Het toepassen van maatregelen op het gebied van duurzame energie wordt in de ontwerpfase nader onderzocht.

5.3 Gevolgen voor cultuurhistorie en archeologie In onderstaand kader is een uitsnede van de cultuurhistorische waardenkaart van provincie Noord-Brabant opgenomen. Voor de locatie aan het Ruiterspoor zijn de aanduidingen ‘indicatieve archeologische waarde’, ‘historische geografie (lijn)’ en ‘historische zichtrelatie’ van belang. Het thema historische geografie is op de cultuurhistorische waardenkaart gesplitst in twee kaartlagen: vlakken en lijnen. Historische lijnen zijn bijvoorbeeld dijken, dammen, wallen, paden, wegen (waaronder zandwegen, klinkerwegen en kasseiwegen), spoorwegen, kanalen en sloten. De gele, oranje en rode arcering geeft in oplopende mate de waarde van de lijnen aan. Selectie en waardering heeft plaatsgevonden op basis van de representativiteit voor de historische ruimtelijke ontwikkeling van verschillende regio’s in de provincie en de landschappelijke samenhang binnen en tussen verschillende gebieden. Slechts een klein deel van de lijnen is in de toelichting op de provinciale waardenkaart voorzien van een beschrijving en foto’s. De redelijk hoge historische geografische waarde van het Ruiterspoor is niet nader omschreven. Aannemelijk is dat de lijnvormige historische waarde gevormd wordt doordat het Ruiterspoor deel uitmaakt van het historische wegenpatroon dat leidt naar de Houtse Heuvel. Het voorliggende verzoek tot het realiseren van drie vrijstaande woningen met bijgebouw heeft geen invloed op het historische wegenpatroon. De historische zichtrelatie betreft de molenbiotoop van molen De Hoop die ten noorden van het perceel gelegen is. De nieuw te bouwen woningen ontnemen vanaf het Ruiterspoor niet




33

Mureau Advies het zicht op de molen, dat overigens al deels wordt weggenomen door de bestaande bebouwing die op kortere afstand van de weg gesitueerd is.

Cultuurhistorische Waardenkaart Ruiterspoor, Den Hout

Legenda Historische Bouwkunst

Historische Geografie (lijn) Archeologische Monumenten

Historische Stedenbouw Historisch Groen

Historische Geografie (vlak)

Indicatieve Archeologische Waarden

Historische Zichtrelaties Topografie

De indicatieve archeologische verwachtingswaarde heeft betrekking op de bovenste 1 tot 2 meter van de ondergrond. De locatie waar de nieuw te bouwen woning is voorzien heeft een middelhoge tot hoge indicatieve waarde. In gebieden met een middelhoge of hoge




34

Mureau Advies archeologische verwachtingswaarde bestaat de kans dat er archeologische waarden aanwezig zijn. Het perceel waar de nieuw te bouwen woningen zijn voorzien, is momenteel in agrarisch gebruik. In het verleden is het perceel jaarlijks geploegd. Bij deze agrarische grondwerkzaamheden zijn nimmer aanwijzingen gevonden voor archeologische vondsten. De initiatiefnemers hebben desondanks vanwege de archeologische verwachtingswaarde opdracht verstrekt tot het uitvoeren van een archeologisch onderzoek. De resultaten van dit onderzoek kunnen als bijlage aan de onderbouwing worden toegevoegd. In zijn algemeenheid geldt dat de initiatiefnemers bij bodemverstorende activiteiten alert moeten zijn op de aanwezigheid van archeologische waarden. Bij het aantreffen van deze waarden dient hiervan melding gemaakt te worden conform artikel 53 van de per 1 september 2007 geactualiseerde Monumentenwet.

5.4 Gevolgen voor water De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Sinds juli 2003 is de watertoets wettelijk verankerd in het Besluit op de Ruimtelijke Ordening. De locatie aan het Ruiterspoor ligt in het beheersgebied van waterschap Brabantse Delta. Met behulp van de Checklist Watertoets (2007) en de gegevens uit deze ruimtelijke onderbouwing zal het waterschap de watertoets uitvoeren. Uit deze waterparagraaf blijkt dat geen extra bergingscapaciteit gerealiseerd behoeft te worden om de toename van de verharde oppervlakte te compenseren die ontstaat ten gevolge van de nieuw te bouwen woningen met bijgebouw. Desondanks zal op het perceel een greppel gegraven worden, die dienst kan doen als waterberging. Het project heeft geen nadelige gevolgen voor het aspect water en voldoet aan de eisen van waterschap Brabantse Delta. Provinciaal Waterhuishoudingsplan Om de waterhuishouding op provinciaal niveau in goede banen te leiden, beschrijven de provincies in grote lijnen hoe er met water moet worden omgegaan. Dit gebeurt in het wettelijke verplichte Provinciale Waterhuishoudingsplan (WHP). Hierin worden op hoofdlijnen doelen beschreven en wordt aangegeven hoe deze bereikt kunnen worden. Op de plankaart van het WHP-2 heeft de projectlocatie de aanduiding ‘deelfunctie water voor de AHS-Landbouw’. Het waterbeheer is gericht op het behoud en het scheppen van de waterhuishoudkundige voorwaarden die nodig zijn voor een duurzame en concurrerende landbouw. Er wordt in de AHS gestreefd naar een waterhuishoudkundige situatie met de volgende kenmerken: - Dankzij de waterhuishoudkundige infrastructuur is de gewenst gronden oppervlaktewatersituatie voor het landbouwkundig gebruik van de bodem gerealiseerd. Daarbij is aandacht voor andere functies van de betreffende waterlopen en voor waterconservering. De hoofdwaterlopen in het functiegebied zijn ingericht




35

Mureau Advies

-

-

voor de afvoer van overtollig water en voor de aanvoer van water in gebieden waarvoor dit van toepassing is; Het oppervlaktewaterpeil en de ontwatering zijn afgestemd op de gewenste grondwatersituatie voor landbouwkundig gebruik van de bodem. Vochttekort en wateroverlast zijn in het landbouwgebied geminimaliseerd. Dit laatste houdt in dat door middel van gedifferentieerd peilbeheer en waterconservering is gestreefd naar de meest gunstige verhouding tussen de hoogste acceptabele peilen in winter en voorjaar, en de hoogste haalbare peilen in de zomer; De beschikbaarheid van gronden oppervlaktewater wordt gerealiseerd door een goede afstemming van de af- en aanvoer van oppervlaktewater in de gebieden waarvoor wateraanvoer is voorzien.

Het perceel waar het voorliggende verzoek betrekking op heeft ligt volgens het WHP-2 niet in een grondwaterbeschermingszone, een boringsvrije zone of een 25 / 100 jaars beschermingszone van een waterwingebied. De locatie ligt niet in een inundatiegebied of zoekgebied voor regionale waterberging. Ook is het bedrijf niet gelegen in een natte natuurparel of een beschermingszone rondom een natte natuurparel.

Plankaart WHP-2




36

Mureau Advies Strategische Nota en IWWB 2 Het hoogheemraadschap West-Brabant, één van de fusiepartners van waterschap Brabantse Delta, beschrijft in het Integraal Waterbeheersplan West-Brabant 2 de leidraad voor het waterbeheer en de zorg voor de dijken van het hoogheemraadschap, voor de periode 20002004. Het nieuwe waterbeheerplan verschijnt naar verwachting eind 2009. Tot die tijd geldt het oude plan, waar nodig aangevuld en gewijzigd met de strategische nota. Door middel van overzichtskaarten geeft deze nota een beknopt overzicht van actuele beleidsthema’s en ontwikkelingen binnen waterschap Brabantse Delta. In deze nota zijn ook thema’s uit de Reconstructie en Gebiedsplannen opgenomen, zoals waterberging, beek- en kreekherstel en waterdoelen. De onderwerpen van de strategische nota zijn ondergebracht bij de kernthema’s van het waterschap: het voorkomen van overstroming, verdroging, uitsterven en vervuiling. Op het bij de strategische nota behorende kaartmateriaal is te zien dat in de directe omgeving van het Ruiterspoor geen projecten worden uitgevoerd. Verharde oppervlakte Deze ruimtelijke onderbouwing geeft in hoofdstuk 2 een uitgebreide omschrijving van de bestaande en nieuwe situatie. Het bouwen van drie vrijstaande woningen met bijgebouw betekent dat de verharde oppervlakte toeneemt met drie keer 196 m2, in totaal 588 m2. Hiermee blijft het project ruim binnen de door het waterschap gestelde grens van 2.000 m2 verharde oppervlakte, die compenserende maatregelen noodzakelijk maakt. Door toch een voorziening voor waterberging te realiseren is in feite sprake van overcompensatie. Hydrologisch neutraal bouwen Het waterschap Brabantse Delta heeft als uitgangspunt dat nieuwe ontwikkelingen ‘hydrologisch neutraal’ uitgevoerd moeten worden. Dat houdt in dat het hemelwater dat valt op daken en verhardingen, niet versneld mag worden afgevoerd naar het oppervlaktewater. Het waterschap hanteert voor afvoer van hemelwater de voorkeursvolgorde ‘hergebruik, vasthouden, bergen, afvoeren’. Hergebruik van hemelwater is in de nieuwe situatie op beperkte schaal mogelijk. Hiervoor worden bij de woningen regentonnen geplaatst. Het opgevangen water wordt gebruikt voor het begieten van tuinplanten. Het grootste deel van het regenwater wordt ter plaatse vastgehouden. De zandgronden hebben een grote opname capaciteit en afgezien van situaties met extreme neerslag zal het regenwater in staat zijn ter plaatse in de bodem te infiltreren. Gezien de relatief kleine bebouwde oppervlakte op een perceel van in totaal 1,35 ha is het niet noodzakelijk maatregelen te treffen om het vasthouden van regenwater te bevorderen. Er wordt een greppel gegraven die dienst kan doen als waterberging. Het regenwater kan hier bij grote neerslaghoeveelheden tijdelijk geborgen worden, zodat het kan infiltreren in de bodem. De beperkte toename van de verharde oppervlakte met 588 m2 maakt dat het realiseren van bergingscapaciteit niet noodzakelijk is. Desondanks wordt onderstaand berekend met welke bergingscapaciteit de verharde oppervlakte gecompenseerd kan worden. Om invulling te geven aan het uitgangspunt ‘hydrologisch neutraal’ bouwen hanteert het waterschap een retentiecapaciteit voor neerslagreeks T=10, ofwel capaciteit voor minimaal 40 mm neerslag. De benodigde retentiecapaciteit wordt berekend door de totale vergroting van het verharde




37

Mureau Advies oppervlak (588 m2) te vermenigvuldigen met 40 mm. Dit leidt tot een benodigde retentiecapaciteit van 23,5 m3. De te graven greppel heeft een breedte van 1,0 meter met flauw aflopend talud, wat resulteert in een oppervlakte van 0,75 m2. De lengte van de greppel bedraagt circa 80 meter. De retentiecapaciteit bedraagt 60 m3, zodat sprake is van overcompensatie. Materiaalgebruik Bij de bouw van de woningen met bijgebouw zal gebruik worden gemaakt van niet-uitlogende materialen. Dit is conform het advies van de richtlijn Duurzaam Bouwen. In het Lozingenbesluit Bodembescherming staat dat niet verontreinigd hemelwater in principe in de bodem geïnfiltreerd kan worden of afgevoerd kan worden naar het oppervlaktewater, ook als dat in contact is geweest met oppervlakten als daken. Bij de bouw zal geen gebruik gemaakt worden van onbehandelde uitlogende materialen zoals koper, zink en lood, teerhoudende dakbedekking (PAKs) en van met verontreinigde stoffen verduurzaamd hout. Doordat het hemelwater niet vervuild is, is het geen probleem om het hemelwater te laten infiltreren. Aansluiting op het riool De nieuw te bouwen woningen zullen worden aangesloten op het gemeentelijk riool, overeenkomstig de eisen van het waterschap. Het regenwater zal voor het grootste deel infiltreren in de bodem, ten tijde van extreme neerslag via de tussenstap van berging in de retentievoorziening. Het rioolstelsel krijgt hierdoor slechts een beperkte hoeveelheid extra hemelwater te verwerken.

5.5 Gevolgen voor stedenbouw De heer en mevrouw Kusters streven naar een ontwerp van de nieuw te bouwen vrijstaande woningen met bijgebouw dat recht doet aan de landelijke omgeving van het Ruiterspoor in combinatie met de entree van het dorp Den Hout. Het doel is woningen te ontwerpen die een harmonieus geheel vormen met de gevarieerde bestaande bebouwing aan het Ruiterspoor. Vormgeving en materiaalgebruik verdienen hierbij speciale aandacht. Het gelijktijdig ontwerpen van de drie nieuwe woningen biedt goede kansen om een kwaliteitsimpuls te geven aan de zuidelijke entree van Den Hout. De Welstandscommissie dient in het kader van de aanvraag van de bouwvergunning goedkeuring te verlenen, waarmee een passend ontwerp gewaarborgd wordt. Bij het realiseren van het bouwplan moet daarnaast sprake zijn van een goede landschappelijke inpassing. Er worden groene elementen toegevoegd om de woningen in te passen. Hierbij wordt rekening gehouden met de openheid van het buitengebied ten zuiden en westen van Den Hout.

5.6 Gevolgen voor volkshuisvesting De bouw van drie vrijstaande woningen met bijgebouw aan het Ruiterspoor betekent dat de woningvoorraad van gemeente Oosterhout groeit met drie eenheden. In het kader van de in het bestemmingsplan Buitengebied opgenomen regeling ruimte-voor-ruimte stelt de gemeente de hiervoor benodigde ruimte in het woningbouwprogramma beschikbaar.




38

Mureau Advies

5.7 Gevolgen voor recreatie en toerisme Het voorliggende verzoek heeft geen gevolgen voor recreatie en toerisme.

5.8 Gevolgen voor voorzieningen en verzorgingsstructuur Het voorliggende verzoek heeft geen gevolgen voor voorzieningen en verzorgingsstructuur.

5.9 Gevolgen voor agrarische aspecten Uit een eerste inventarisatie blijkt dat in de directe omgeving van het perceel aan het Ruiterspoor geen agrarische bedrijven gelegen zijn. Het dichtstbijzijnde nog in bedrijf zijnde agrarische bedrijf betreft een melkveehouderij aan de Eindsepad, die op ruim 500 meter ten noordwesten van het perceel gelegen is. De voorgenomen bouw van drie vrijstaande woningen met bijgebouw heeft derhalve geen gevolgen voor het toekomstperspectief van agrarische bedrijven.

5.10 Gevolgen voor mobiliteit en parkeren De percelen waar de nieuw te bouwen woningen gerealiseerd worden hebben een oppervlakte van 1.500 m2. Er is derhalve voldoende ruimte om parkeergelegenheid op eigen terrein te realiseren, zowel voor eigen gebruik als voor bezoekers. De openbare weg zal niet gebruikt worden voor parkeren. Het aantal verkeersbewegingen zal ten gevolge van de bouw van de woningen slechts beperkt toenemen. De woningen zullen door drie gezinnen bewoond worden en ter plaatse zal geen sprake zijn van bedrijfsmatige activiteiten. Het aantal verkeersbewegingen op het Ruiterspoor stijgt niet substantieel. Voor een beperkte toename van de verkeersintensiteit worden extra verkeersmaatregelen niet nodig geacht. Het verzoek heeft geen nadelige gevolgen voor mobiliteit en parkeren.

5.11 Gevolgen voor planschade Het voorliggende verzoek heeft geen gevolgen voor planschade. Gemeente Oosterhout kan met de initiatiefnemers een planschadeovereenkomst sluiten. Hierin wordt opgenomen dat eventueel te vergoeden planschade door gemeente Oosterhout op de initiatiefnemers verhaald wordt. De heer en mevrouw Kusters zijn hiermee bekend. Voor gemeente Oosterhout wordt op deze manier het risico van het vergoeden van planschade uitgesloten. Overigens zijn, gezien de aard van het voorliggende verzoek, geen verzoeken van belanghebbenden voor het vergoeden van planschade te verwachten. De locatie van de nieuw te bouwen woning is dusdanig dat omwonenden niet beperkt worden in hun woongenot. Omliggende (agrarische) bedrijven worden niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden beperkt.




39

Mureau Advies

5.12 Gevolgen voor kabels en leidingen Ruimtelijk relevante kabels en leidingen, zoals hoogspanningskabels en ondergrondse transportleidingen, zijn onder andere weergegeven op de plankaart van het bestemmingsplan Buitengebied. Op basis van deze plankaart wordt geconcludeerd dat ter plaatse van de te realiseren uitbreiding geen sprake is van hoogspanningskabels en/of leidingen in de grond. Het voorliggende verzoek heeft derhalve geen gevolgen voor kabels en leidingen. Een en ander is bevestigd door de initiatiefnemers die van de situatie ter plaatse goed op de hoogte zijn. Overigens moet iedereen die grondwerkzaamheden gaat verrichten nagaan of hierdoor schade aan kabels of leidingen kan ontstaan. Bij het uitvoeren van graafwerkzaamheden dient een melding gedaan te worden bij KLIC (Kabels en Leidingen Informatiecentrum), een stichting die is opgericht ter voorkoming van graafschade.

5.13 Gevolgen voor privaatrechterlijke belemmeringen Op het kadastrale perceel gemeente Oosterhout, sectie U, nummer 107 is geen sprake van een zakelijk recht in het kader van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Het voorliggende verzoek heeft derhalve geen gevolgen voor privaatrechterlijke belemmeringen. Evenmin zijn publiekrechtelijke beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie of de kadastrale registratie.




40

Mureau Advies

6.

Motivatie van het verzoek

De initiatiefnemer J.P.A. Kusters Beheer B.V. wil met het voorliggende verzoek de bouw van drie vrijstaande woningen met bijgebouw aan het Ruiterspoor in Den Hout mogelijk maken. Hiertoe wordt gebruik gemaakt van de regeling ruimte-voor-ruimte, zoals deze is opgenomen in de reparatieherziening van het bestemmingsplan Buitengebied. De heer en mevrouw Kusters zijn heel hun werkzame leven al actief in de varkenshouderij. Na hun agrarische bedrijf jarenlang verder te hebben ontwikkeld en uitgebreid, is de bedrijfssituatie de laatste tien jaar gestabiliseerd. De heer en mevrouw Kusters hebben er voor gekozen niet mee te gaan in de steeds verdergaande schaalvergroting die zich in alle agrarische sectoren voltrekt. Gezien hun leeftijd en de door hen ongewenste noodzaak om de trend tot schaalvergroting te volgen, hebben de heer en mevrouw Kusters het besluit genomen hun varkenshouderij te beëindigen. De locaties van de bedrijfsgebouwen in de nabijheid van burgerwoningen vormt een extra reden om niet te kiezen voor verder bedrijfsontwikkeling. Door deelname aan de regeling ‘ruimte voor ruimte’ krijgen de heer en mevrouw Kusters de gelegenheid hun bedrijf op een goede wijze te beëindigen. Het realiseren van drie vrijstaande woningen genereert financiële middelen om de bedrijfsgebouwen te slopen. Een deel van het vermogen dat in de loop der jaren is opgebouwd komt door deelname aan de regeling vrij en biedt de heer en mevrouw Kusters de gelegenheid te investeren in een goede ruimtelijke inpassing van de te beëindigen agrarische bedrijfslocaties. De nieuw te bouwen woningen aan het Ruiterspoor krijgen een ontwerp dat aansluit bij de landelijke omgeving aldaar. Het bouwvolume en de hoogte van de woningen zijn ten opzichte van de omvang van de percelen beperkt en het ontwerp krijgt een authentieke uitstraling. De zuidelijke entree van Den Hout kan door de bouw van de nieuwe woningen verbeterd worden. Het verzoek vormt een positieve impuls voor de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving van het Ruiterspoor. Daarnaast is sprake van een aanzienlijke kwaliteitsverbetering van de omgeving van de beide slooplocaties. Het slopen van de varkensstallen verbetert de ruimtelijke kwaliteit en het inleveren van de fosfaatrechten heeft een positief effect op natuur en milieu. De heer en mevrouw Kusters wensen beide locaties na de sloop van de bedrijfsgebouwen weer een harmonieus geheel te laten vormen met het buitengebied waarin ze gelegen zijn. De achterliggende redenen voor het verzoek van J.P.A. Kusters Beheer B.V. zijn bovenstaand weergegeven. Uit de voorliggende ruimtelijke onderbouwing blijkt dat het verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan past binnen het huidige overheidsbeleid. Ook de analyse van planologisch relevante aspecten levert geen belemmeringen op. Het verzoek met toepassing van de regeling ruimte-voor-ruimte het bouwen van drie vrijstaande woningen met bijgebouw aan het Ruiterspoor mogelijk te maken is derhalve aanvaardbaar.




41

Mureau Advies

7.

Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid Voor het doorlopen van de procedure om te komen tot wijziging van het bestemmingsplan en het verkrijgen van de bouwvergunning zijn gemeentelijke leges verschuldigd. De initiatiefnemer is ermee bekend dat deze leges met hem verrekend zullen worden. Gemeente Oosterhout kan met de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst sluiten. Hierin wordt opgenomen dat eventueel te vergoeden planschade door gemeente Oosterhout op de initiatiefnemer verhaald kan worden. De heer en mevrouw Kusters zijn hiermee bekend. Voor gemeente Oosterhout wordt op deze manier het risico van het vergoeden van planschade uitgesloten. Overigens zijn geen verzoeken van belanghebbenden voor het vergoeden van planschade te verwachten. Nabij gelegen (agrarische) bedrijven ondervinden geen belemmeringen en omwonenden worden niet beperkt in hun woongenot. De kosten die samenhangen met het bouwen van drie vrijstaande woningen met bijgebouw en de inrichting van de percelen worden door J.P.A. Kusters Beheer B.V. gedragen. Uit gesprekken met de huisbank en een financieel adviseur blijkt dat de initiatiefnemer in staat is het hiervoor benodigde bedrag op te brengen. Uiteindelijk zullen één of meer woningen worden verkocht aan derden, waarmee de investeringen die samenhangen met het realiseren van de woningen (deels) zal worden terugverdiend.

7.2 Overige vergunningen Na een positief besluit op het voorliggende verzoek om de reparatieherziening van het bestemmingsplan buitengebied te wijzigen, zodanig dat de bouw van drie vrijstaande woningen met bijgebouw op het perceel aan het Ruiterspoor mogelijk wordt, zal door initiatiefnemers een aanvraag voor bouwvergunning worden ingediend. Voor de agrarische bedrijfsgebouwen op de locaties aan de Dordrechtseweg 14 en Moerstraat 3a wordt een sloopvergunning aangevraagd. Overigens zijn geen vergunningen van toepassing op de locatie of het voorliggende verzoek.




42

Mureau Advies

8.

Overleg met andere overheden

De heer en mevrouw Kusters hebben overleg gevoerd met gemeente Oosterhout over de mogelijkheid in het kader van de regeling ruimte-voor-ruimte drie vrijstaande woningen met bijgebouw te realiseren op het perceel aan het Ruiterspoor. Tijdens dit overleg is aangegeven dat gemeente Oosterhout in principe medewerking wil verlenen aan het voorliggende verzoek. Op verzoek van gemeente Oosterhout wordt het verzoek ondersteund door een deugdelijke ruimtelijke onderbouwing. Het voorliggende verzoek voldoet aan de voorwaarden die voortvloeien uit de provinciale regeling ruimte-voor-ruimte. Voor de locatie aan het Ruiterspoor is dat in deze rapportage beargumenteerd. De te beëindigen intensieve veehouderij wordt in het door Mureau Advies opgestelde ‘rapport slooplocaties’ geanalyseerd. Nader overleg met provincie Noord-Brabant over het voorliggende verzoek is op dit moment niet noodzakelijk. Waterschap Brabantse Delta zal voor het voorliggende verzoek een watertoets uitvoeren. Op basis van de waterparagraaf die is opgenomen in deze ruimtelijke onderbouwing kan het waterschap de gevolgen voor het aspect water toetsen. Nader overleg met het waterschap is op dit moment niet noodzakelijk. De bevindingen van het waterschap zullen als bijlage aan de ruimtelijke onderbouwing worden toegevoegd.




43

Mureau Advies

9.

Inspraak en bedenkingen

In de procedure die uiteindelijk leidt tot een wijziging van het bestemmingsplan kunnen belanghebbenden hun bedenkingen en bezwaren inbrengen. Gezien het feit dat omwonenden en overige belanghebbenden slechts in beperkte mate gevolgen van het voorliggende verzoek zullen ondervinden, ligt het in de lijn der verwachting dat geen zwaarwegende bedenkingen of gegronde bezwaren zullen worden ingediend. De eventuele bedenkingen en bezwaren die desondanks ingediend worden, kunnen als bijlage aan deze ruimtelijke onderbouwing worden toegevoegd. Op dit moment kan nog geen overzicht van bedenkingen en bezwaren gegeven worden.




44

Mureau Advies

10. Slot Door middel van de voorliggende ruimtelijke onderbouwing is weergegeven dat het aanvaardbaar is om in het kader van de regeling ruimte-voor-ruimte drie vrijstaande woningen met bijgebouw te realiseren aan het Ruiterspoor te Den Hout. Het verzoek past binnen het huidige overheidsbeleid en de analyse van planologisch relevante aspecten levert geen belemmeringen op. Wij verzoeken het college van burgemeester en wethouders gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid die in de reparatieherziening van het bestemmingsplan Buitengebied is opgenomen, zodat de bouw van drie woningen ter plaatse mogelijk wordt. De inhoud van deze ruimtelijke onderbouwing voldoet aan de eisen die gemeente Oosterhout stelt. Voor aanvullende gegevens of een nadere uitleg kunt u te allen tijde contact opnemen met Mureau Advies.

Wagenberg, 1 oktober 2009

Mureau Advies Ir. C.C.F. Mureau

Deze ruimtelijke onderbouwing is op basis van informatie van de opdrachtgever met de grootst mogelijke zorg samengesteld. Mochten zich desondanks onvolkomenheden voordoen, dan aanvaardt Mureau Advies hiervoor geen enkele aansprakelijkheid. Op alle uitgevoerde werkzaamheden zijn de algemene voorwaarden van Mureau Advies van toepassing, zoals deze gedeponeerd zijn bij de Kamer van Koophandel te Tilburg onder nummer 18069007. Op aanvraag kunt u kosteloos een exemplaar ontvangen.




45

TOELICHTING B

RAPPORT SLOOPLOCATIES J.P.A. Kusters Beheer B.V. De heer en mevrouw Kusters Dordrechtseweg 14 4911 AB Den Hout

Datum opname: 5 oktober 2009 en 6 mei 2010 Object: Stallen en aanhorigheden gebruikt ten behoeve van de intensieve veehouderij, staande en gelegen aan de Dordrechtseweg 14 (4911AB), Moerstraat 3a (4911AG) en Eindsepad 14 (4911AR) te Den Hout

Definitief rapport 7 mei 2010

Opgesteld door Ir. C.C.F. Mureau Mureau Advies, Wagenberg

Deskundige:

Ir. C.C.F. Mureau, werkzaam bij Mureau Advies te Wagenberg, kantoorhoudende te 4845 PL Wagenberg aan de Scheerbiesstraat 6

Opdrachtgever:

J.P.A. Kusters Beheer B.V., Dordrechtseweg 14, 4911 AB Den Hout

Opdracht:

Het bepalen van de exacte afmetingen en oppervlakte van de stallen en aanhorigheden die worden gebruikt ten dienste van de intensieve veehouderij, in verband met het toepassen van de regeling ‘Ruimte voor ruimte’.

Peildatum:

5 oktober 2009 en 6 mei 2010

Datum opname:

5 oktober 2009 en 6 mei 2010

Ligging:

De stallen en aanhorigheden die gebruikt worden ten dienste van de intensieve veehouderij zijn gesitueerd op drie locaties, namelijk aan de Dordrechtseweg 14 (4911 AB), Moerstraat 3a (4911 AG) en Eindsepad 14 (4911 AR), alle te Den Hout

Kadastrale aanduiding en grootte: De stallen en aanhorigheden die gebruikt worden ten dienste van de intensieve veehouderij zijn gelegen op de percelen die kadastraal bekend zijn als: Gemeente Oosterhout, sectie U, nummers 763 (Dordrechtseweg, 0.43.90 ha) 265 (Dordrechtseweg, 2.42.00 ha), 802 (Moerstraat, 2.21.10 ha) en 312 (Eindsepad, 0.37.60 ha).

Eigenaar:

De stallen en aanhorigheden alsmede de ondergrond aan de Dordrechtseweg en de Moerstraat zijn in eigendom van de opdrachtgever, J.P.A. Kusters. De stallen en aanhorigheden alsmede de ondergrond aan de Eindsepad zijn in eigendom van J. de Jong, wonende aan de Eindsepad 14, met wie de opdrachtgever een overeenkomst heeft gesloten.

Bestemming:

Het relevante planologisch beleid van gemeente Oosterhout is neergelegd in de reparatieherziening bestemmingsplan Buitengebied (2008). Alle locaties zijn gelegen in ‘agrarisch gebied’ en hebben de medebestemming ‘agrarische bedrijfsdoeleinden’.

1

Vergunningen:

Het bedrijf aan de Dordrechtseweg beschikt over een milieuvergunning voor een varkenshouderij, afgegeven op 3 juni 1999, voor het houden van 305 vleesvarkens, 46 kraamzeugen, 121 guste en dragende zeugen, 561 gespeende biggen, 412 opfokzeugen en 2 beren. Het bedrijf aan de Moerstraat beschikt over een milieuvergunning voor een varkenshouderij, afgegeven op 12 december 2001, voor het houden van 420 vleesvarkens.

Omschrijving:

De stallen en aanhorigheden die gebruikt worden ten dienste van de intensieve veehouderij op de locatie aan de Dordrechtseweg 14 bestaan uit vijf varkensstallen. Varkensstal 1 is in gebruik voor het houden van guste en dragende zeugen. De stal is opgetrokken uit metselwerk en heeft een betonnen vloerconstructie. Het zadeldak is gedekt met asbesthoudende golfplaten. De goothoogte bedraagt 2,20 meter en de nokhoogte 3,80 meter. De stal is deels onderkelderd. Varkensstal 2 is in gebruik voor het houden van kraamzeugen. De stal is opgetrokken uit metselwerk en heeft een betonnen vloerconstructie. Het zadeldak is gedekt met asbesthoudende golfplaten. De goothoogte bedraagt 2,50 meter en de nokhoogte 3,00 meter. De stal is vrijwel volledig onderkelderd. Varkensstal 3 is in gebruik voor het houden van gespeende biggen. De stal is opgetrokken uit metselwerk en heeft een betonnen vloerconstructie. Het zadeldak is gedekt met asbesthoudende golfplaten. De goothoogte bedraagt 2,50 meter en de nokhoogte 3,80 meter. De stal is volledig onderkelderd. Aan de noordzijde van de stal bevindt zich een aanbouw die dienst doet als ziekenboeg. Varkensstal 4 is in gebruik voor het houden van gespeende biggen en als opslag / werkplaats. De stal is deels opgetrokken uit hout en deels uit metselwerk en heeft een betonnen vloerconstructie. Het zadeldak is gedekt met asbesthoudende golfplaten. De goothoogte bedraagt 2,30 meter en de nokhoogte 6,30 meter. De stal is deels onderkelderd. Varkensstal 5 is in gebruik voor het houden van vleesvarkens en opfokzeugen. De stal is opgetrokken uit metselwerk en heeft een betonnen vloerconstructie. Het zadeldak is deels gedekte met asbesthoudende en deels met asbestvrije golfplaten. De goothoogte bedraagt 2,35 meter en de nokhoogte 5,10 meter. De stal is volledig onderkelderd. De stallen en aanhorigheden die gebruikt worden ten dienste van de intensieve veehouderij op de locatie aan de Moerstraat 3a bestaan uit twee varkensstallen, een loods en een vaste mestopslag. Varkensstal 3 is in gebruik voor het houden van vleesvarkens. De stal is opgetrokken uit hout en heeft een betonnen vloerconstructie. Het

2

zadeldak is gedekt met asbesthoudende golfplaten. De stal is volledig onderkelderd. Varkensstal 4 is in gebruik voor het houden van vleesvarkens. De stal is opgetrokken uit hout en heeft een betonnen vloerconstructie. Het zadeldak is gedekt met asbesthoudende golfplaten. De stal is volledig onderkelderd. De loods is in gebruik als voorraadschuur en berging. Het gebouw is opgetrokken uit hout. Het zadeldak is gedekt met asbesthoudende golfplaten. De vaste mestopslag is in gebruik voor het opslaan van vaste mest en bestaat uit een betonplaat met gemetselde opstaande randen. De stallen en aanhorigheden die gebruikt worden ten dienste van de intensieve veehouderij op de locatie aan de Eindsepad 14 bestaat uit één varkensstal. De varkensstal biedt ruimte voor het huisvesten van vleesvarkens. De stal heeft gemetselde muren en is gedekt met asbesthoudende golfplaten. De stal is gedeeltelijk onderkelderd.

Mestproductierechten: In het kader van de regeling ruimte voor ruimte zijn de niet-gebonden mestproductierechten die op het bedrijf geregistreerd staan doorgehaald. Het betreft 8.453 kg varkens/kippen fosfaat. In de bijlage is een kopie opgenomen van het bericht van het ministerie van LNV dat de mestproductierechten zijn doorgehaald.

3

BEPALING AFMETINGEN EN OPPERVLAKTE: Voor het bepalen van de exacte afmetingen en oppervlakte van de varkensstallen en aanhorigheden is de feitelijke situatie als uitgangspunt genomen. De afmetingen zijn in de bijlage weergegeven op de plattegrondtekeningen van de milieuvergunning.

Dordrechtseweg 14: Varkensstal 1:

Varkensstal 2:

Varkensstal 3:

Varkensstal 4:

Varkensstal 5:

Lengte: Breedte: Oppervlakte:

30,70 meter 18,04 meter 30,70 x 18,04 =

553,83 m2


30,92 meter 9,90 meter 30,92 x 9,90 =

306,11 m2


26,69 meter 8,95 meter 26,69 x 8,95 =

238,88 m2


5,42 meter 2,79 meter 5,42 x 2,79 =

15,12 m2


15,00 meter 11,00 meter 15,00 x 11,00 =

165,00 m2


64,40 meter 14,15 meter 64,40 x 14,15 =

911,26 m2

Subtotaal Dordrechtseweg 14

2.190,20 m2

4

Moerstraat 3a Varkensstal 3:

Varkensstal 4:

Loods:

Vaste mestopslag:


19,00 meter 6,55 meter 19,00 x 6,55 =

124,45 m2


15,20 meter 11,70 meter 15,20 x 11,70 =

177,84 m2

Lengte: Breedte: Oppervlakte

13,15 meter 7,10 meter 13,15 x 7,10 =

93,37 m2


13,10 meter 4,40 meter 13,10 x 4,40 =

57,64 m2

Subtotaal Moerstraat 3a

453,30 m2

Eindsepad 14 Varkensstal:

Subtotaal Eindsepad 14


45,01 meter 9,00 meter 45,01 x 9,00 =

405,09 m2 405,09 m2

TOTAAL: De totale oppervlakte van stallen en aanhorigheden die gebruikt worden ten dienste van de intensieve veehouderij en kunnen worden ingezet voor toepassing van de regeling ‘Ruimte voor Ruimte‘ bedraagt 2.190,20 + 453,30 + 405,09 = 3.048,59 m2.

5

Toepassen ‘ruimte voor ruimte’: -

Sloop stallen en aanhorigheden: op drie agrarische bedrijfslocaties worden de stallen en aanhorigheden die gebruikt worden ten dienste van de intensieve veehouderij gesloopt (3.048,59 m2), zodat de gewenste bijdrage aan de ontstening van het buitengebied wordt geleverd;

-

Doorhalen mestproduktierechten: van de agrarische bedrijven worden de nietgrondgebonden mestproduktierechten (8.453 kg verplaatsbaar varkens/kippen) doorgehaald, zodat de gewenste milieuwinst behaald wordt;

-

Verwijderen asbest: op de drie agrarische bedrijfslocaties is sprake van een grote oppervlakte asbest dakbedekking. Behoudens een gedeelte van één stal zijn alle stallen volledig voorzien van asbest golfplaten. Door het toepassen van de regeling wordt deze asbest volledig gesaneerd, waarmee eveneens milieuwinst behaald wordt;

-

Wijzigen bestemming: de drie agrarische bedrijfslocaties verliezen de agrarische bestemming. Twee locaties krijgen de bestemming burgerwoning. Eén locatie krijgt deels de bestemming burgerwoning en deels de bestemming niet-agrarische bedrijvigheid. Op deze wijze is verzekerd dat op de locaties in de toekomst geen agrarische activiteiten meer plaats zullen vinden.

Bijlagen: In de bijlagen van dit rapport zijn ter verduidelijking en ter onderbouwing van het totaal aantal te slopen vierkante meters de volgende gegevens opgenomen: - Overzicht van de inzetbare oppervlakte; - Kopie kadastrale kaarten; - Kopie kadastrale berichten; - Kopie verlening milieuvergunning - Vergunde rechten milieuvergunning; - Kopie plattegrondtekeningen milieuvergunning; - Kopie bericht ministerie LNV; - Foto’s van varkensstallen en aanhorigheden.

Aansprakelijkheid Ondergetekende aanvaardt ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever. Dit rapport kan slechts gebruikt worden voor het doel waartoe het is opgemaakt. Aldus gedaan naar beste kunnen en weten te Wagenberg, 7 mei 2010

Ir. C.C.F. Mureau.

6

Overzicht van de inzetbare oppervlakte

Tekening 1 2 2 2 2 3 4 4 4 4 5

Omschrijving Varkensstal 1 Varkensstal 2 Varkensstal 3 Varkensstal 3 Varkensstal 4 Varkensstal 5 Varkensstal 3 Varkensstal 4 Loods Vaste mestopslag Varkensstal Totaal

Afmetingen 30.70 x 18.04 30.92 x 9.90 26.69 x 8.95 5.42 x 2.79 15.00 x 11.00 64.40 x 14.15 19.00 x 6.55 15.20 x 11.70 13.15 x 7.10 13.10 x 4.40 45.01 x 9.00

Oppervlakte RvR 553,83 306,11 238,88 15,12 165,00 911,26 124,45 177,84 93,37 57,64 405,09 3.048,59 m2

Tekening 1: varkensstal 1 Dordrechtseweg

7

Tekening 2: varkensstallen 2, 3 en 4 Dordrechtseweg

8

Tekening 3: varkensstal 5 Dordrechtseweg

9

Tekening 4: vleesvarkensstallen, loods en vaste mestopslag Moerstraat

10

Tekening 5: vleesvarkensstal Eindsepad 14

11

Kopie kadastrale kaarten

Dordrechtseweg 14

12

Moerstraat 3a

13

Eindsepad 14

14

Kopie kadastrale berichten

15

16

17

18

19

20

Kopie verlening milieuvergunning

21

22

Vergunde rechten milieuvergunning

Op het adres Dordrechtseweg 14 is het houden van 305 vleesvarkens, 46 kraamzeugen, 121 guste en dragende zeugen, 561 gespeende biggen, 412 opfokzeugen en 2 beren vergund.

Op het adres Moerstraat 3a is het houden van 420 vleesvarkens vergund.

23

Plattegrondtekeningen milieuvergunning

24

25

Kopie bericht ministerie LNV

26

Foto’s varkensstallen en aanhorigheden

Dordrechtseweg 14

Dordrechtseweg 14

27

Dordrechtseweg 14

Moerstraat 3a 14

28

Moerstraat 3a

Eindsepad 14

29

Moerstraat 3a en Dordrechtseweg 14

Eindsepad 14

30

6

1982 121 21A 21B

1865

21C

1186

1864

1866

21D

1867

8A

118

1868

23

1185

1869

23B

8

23A

1870 1871

23C

Ruiterspoor

120 117

1812

119 25

1606

116 10

27

1607 1925 5

1924 0

7

12

9

111

1923

1921

4

1188

2

6A

13

1112 1773 8

14

1714

1919

10

33

10A

1689 112

1777

35

1793 1707

1819 21

23 25

27

16

29

16A

37

1686

1832

1792

1818 1687

20

1876 1778

14

18

12

1688

111

Hoge Ak ker

16

31

1113

1918

19

8A

17

1713

1187 113

1920

15

114

1922

11

6

1111

1776

39

18

22

41

1762

30

1685

32 34

1684

36

20

110 43

1616

1716

1705

1747

45

1748 1760

22

1753

1715

1617 109 24

1717

435

ong.A

126

107

436

ong.B

437

ong.C

130 729

131 47

132

Ruit

ersp

oor

125

gemeente oosterhout

SCHAAL 1:2000

ontwerp KAART 7a

1749

31

253 ela

258

ar

sp

He

37

384

254

259

257 255

953 1162 16A

1161

2

16

386

256 236

3

265

Dor weg

htse

drec

Agrarisch-lca 802

434 14

801

762

861

252

862

763

Houtse Pad 5

685

239

889

741

740 966

297

12

gemeente oosterhout

SCHAAL 1:2000

ontwerp KAART 9a

8

299 302 305

304

325

246

3

900

874

247

960

1107 314

4

901

332

1

248

2

Dordrechtseweg

308

B31 1 BW

309

300 m 1A

315

1106 2

970 312 750 6

310

4

8

311

10

971 12

316

16

14

104

7

250

18

7A 9

123

20

20A 22

106 11

898

100

1043

1044

1020 105 899

1042

1184 1183

102

95

1186

1185

1045

gemeente oosterhout

118

SCHAAL 1:2000

ontwerp KAART 10a

Ontwerpwijzigingsbesluit artikel 3.6, lid 1, sub a Wro. Dordrechtseweg 14, Moerstraat 3a, Eindsepad 14 en perceel Ruiterspoor te Den Hout

Recommend Documents