BESTEMMINGSPLAN BUITENGEBIED. Ontwerpwijzigingsbesluit artikel 3.6, lid 1, sub a Wro

BESTEMMINGSPLAN BUITENGEBIED. Ontwerpwijzigingsbesluit artikel 3.6, lid 1, sub a Wro. Groenestraat 22 te Dorst. Burgemeester en wethouders van Oosterhout maken bekend dat het ontwerpwijzigingsplan “Bestemmingsplan Buitengebied –Groenestraat 22 te Dorst” ter inzage ligt. Het ontwerpbesluit voorziet in de wijziging van de medebestemming van Groenestraat 22 van “Agrarische Bedrijfsdoeleinden” in de medebestemmingen “Woondoeleinden” en bedrijfsdoeleinden” ten behoeve van de vestiging van een agrarisch loonbedrijf met bedrijfswoning. Het verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan, het ontwerpwijzigingsbesluit met bijbehorend ontwerpwijzigingsplan, bestaande uit een toelichting, planregels en verbeeldingen, liggen met ingang van 19 augustus 2010 voor een periode van 6 weken ter inzage in het informatiecentrum in de publiekshal van het stadhuis. Deze stukken kunnen eveneens worden ingezien op de websites www.oosterhout.nl en/of www.ruimtelijkeplannen.nl Gedurende genoemde termijn tot en met 29 september 2010 kunnen belanghebbenden bij ons college naar keuze mondeling of schriftelijk zienswijzen naar voren brengen omtrent het ontwerpwijzigingsbesluit. Indien u een mondelinge zienswijzen kenbaar wilt maken, kunt u tijdens kantooruren contact opnemen met de afdeling Stedelijke Ontwikkeling via telefoonnummer 0162489460. Oosterhout, 18 augustus 2010. HET COLLEGE VAN OOSTERHOUT.

Naam project | Naam document + versie

18-8-2010, pag. 1 van 1

Minute / Concept: l:\STO\Projecten\Buitengebied (integrale herziening bestemmingsplan)\Reparatieherziening

Aan Staal Makelaars t.a.v. mevr.C.L.M. Anssems Brieltjenspolder 40 4921 PJ Made

Buitengebied 071022\ruimte voor ruimte\Groenestraat 22 (Peeters)\Brf aan Staal Makelaars voorwaarden medewerking rvr Groenstraat 22.doc Versie: 21-7-2010 10:01:00 Steller: Henk Hoppenbrouwers

Datum

2 2 JULI 2010

Uw kenmerk brf 100702

Ons kenmerk StO/SR/HH

In behandeling bij [email protected] 0162 489460

58369

Onderwerp Principe uitspraak ruimte voor ruimte Groenestraat 22 te Dorst Geachte mevrouw Anssems, In aansluiting op het aan u verzonden mailbericht over dit onderwerp delen wij u het volgende mede. Bij de beoordeling van het verzoek ruimte voor ruimte voor de locatie Groenestraat 22 te Dorst stuiten wij op een vraag over de te slopen m2 bebouwing en de netto m2 te saneren bebouwing. In de brief wordt gesproken over de sloop van 2307 m2 agrarische bedrijfsbebouwing en de terugbouw van 1250 m2 voor een werktuigenloods, dus een netto inlevering van 1057 m2. In een eerdere aanvraag was er sprake van een netto sloop van 570 m2 en dus een tekort van 430 m2 bebouwing ten behoeve van de bouw van een woning. Wij ontvangen derhalve graag een situatietekening van de locatie Groenestraat 22, waarop de te slopen objecten zijn aangegeven met een oppervlakte per te slopen object, waaruit blijkt dat wordt voldaan aan het criterium van minmaal 1000 m2 netto te slopen agrarische bebouwing. Dit is cruciaal voor het verder in procedure brengen van de aanvraag tot wijziging van het bestemmingsplan Buitengebied. Uw aanvraag is verder al getoetst aan het bepaalde in artikel 20, lid 23, sub e, van de planregels van het bestemmingsplan Reparatieherziening Buitengebied en geconstateerd is, dat de aanvraag voor het overige kan gaan voldoen aan de te stellen voorwaarden. Wij wijzen u op het feit, dat per 1 januari jl. de digitale verplichtingen van de Wet ruimtelijke ordening in werking zijn getreden, hetgeen gevolgen heeft voor aanvragen om wijziging van het bestemmingsplan. Er dient een wijzigingsplan te worden opgesteld, bestaande uit een toelichting(voorheen ruimtelijke onderbouwing), planregels en een verbeelding. De planregels en de verbeelding dienen te voldoen aan daarvoor geldende wettelijke richtlijnen. Opstelling van het ontwerpplan dient te geschieden door en op kosten van de initiatiefnemer, waarbij over de inhoud en beschikbaarstelling van de ondergronden overleg met de gemeente dient plaats te vinden. Zodra het ontwerpwijzigingsplan onze instemming heeft, zal het ontwerpplan gedurende 6 weken ter inzage worden gelegd, waarbij voor belanghebbenden gelegenheid bestaat om zienswijzen in te dienen.

Na afloop van deze termijn zullen wij beslissen over de vaststelling van het wijzigingsplan. Het vastgestelde wijzigingsplan wordt daarna 6 weken ter inzage gelegd, waarbij de mogelijkheid bestaat om beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op grond van de legesverordening worden de kosten van deze procedure in rekening gebracht bij de initiatiefnemer voor het wijzigingsplan. De kosten bedragen € 3750,00, waarvoor na afloop van de procedure een factuur zal worden toegezonden. Het zal u duidelijk zijn dat de procedure pas kan aanvangen als er overeenstemming bestaat over de minimaal in te brengen 1000 m2 netto te slopen voormalige agrarische bebouwing. Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en zien uw reactie met belangstelling tegemoet. Hoogachtend, HET COLLEGE VAN OOSTERHOUT, NAMENS DEZE, de manager van de afdeling Stedelijke Ontwikkeling,

D.M.B. Bosmans-vanGoethem

Gemeente Oosterhout T.a.v. College van Burgemeester en Wethouders De heer H. Hoppenbrouwers Postbus 10150 4900 GB OOSTERHOUT NB Datum

Uw brief van / Uw kenmerk

2-7-2010 Onderwerp

Telefoonnummer

Groenestraat 22 Dorst

0162 57 04 71

Bijlagen 1. Kadastrale kaart 2. Inrichtingsschets

Geacht College/ geachte heer Hoppenbrouwers,

Middels dit schrijven wil ik u verzoeken, namens mijn cliënt de heer Peeters, wonende aan Groenestraat 22, 4849 PT te Dorst over het volgende een principe-uitspraak te doen. Cliënt heeft aan de Groenestraat 22 te Dorst een varkensfokbedrijf gesitueerd in een drietal stallen met een totale oppervlakte van circa 2.307 m2 op perceel kadastraal bekend Oosterhout, sectie T, nummer 202, groot 0.3.58.90 ha. Cliënt wenst voornoemde varkensstallen te slopen in het kader van de Ruimte voor Ruimte Regeling van de gemeente Oosterhout. De insteek is het agrarisch bedrijf te beëindigen, de op het bedrijf rustende milieurechten door te halen en daarvoor in de plaats de bestemming te wijzigen van agrarische bestemming naar de niet agrarische bestemming loon-werkbedrijf. Cliënt wenst aan de Molenschotseweg, door het op de gemeente Oosterhout aangegeven bebouwingslint, op perceel, kadastraal bekend Oosterhout, sectie T, nummer 202, groot 03.58.90 ha met inachtneming van de afstand van 25 meter tussen glastuinbouw en de te bouwen woning, een bedrijfswoning en een werktuigenloods van 1.250 m2 te realiseren, ten behoeve van het te vestigen loonwerkbedrijf, conform bijgevoegde inrichtingsschets. Aan de criteria van de Reparatieherziening Buitengebied en met name het bepaalde in artikel 20 lid 23 e van de voorschriften zal worden voldaan door de sloop van circa 2.307 m2 agrarische bedrijfsgebouwen en het doorhalen van de milieurechten die op het bedrijf rusten. De sloop van 2.307 m2 agrarische bedrijfsgebouwen, de bouw van een werktuigenloods met een oppervlakte van 1.250 m2 en de inlevering van 1.000 m2 voor de bouw van een bedrijfswoning leveren per saldo een overschot op van 57 m2. Cliënt wenst voornoemde varkensstallen te slopen in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling. Zij voldoen daarbij aan de volgende voorwaarden: - De te slopen stalruimte heeft een oppervlakte van minimaal 200 m2; - De te slopen stalruimte heeft geen bijzondere cultuurhistorische waarde; - Cultuurhistorische landschappelijke en ecologische waarden blijven behouden, worden dan wel verstrekt; Staal Makelaars; Groenestraat 22, 4849 PT Dorst

-

De bouw van de woning en werktuigenloods passen binnen de ruimtelijke structuur van de gemeente; De woning en werktuigenloods zullen niet gebouwd worden binnen de GHS; De agrarische ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen bedrijven worden niet beknot; Er wordt gezorgd voor een goede landschappelijke en architectonische inpassing van de woning en werktuigenberging; De realisering van de woning en werktuigenberging zal plaatsvinden in samenhang met de sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen en met de doorhaling van de milieurechten die op het bedrijf rusten; De bestemming van het agrarische bedrijfsperceel zal worden aangepast, zodat de vestiging van een intensieve veehouderij definitief is uitgesloten.

Resumerend verzoek ik u medewerking te verlenen aan de sloop van voornoemde varkensstallen in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling, waarbij zal worden voldaan aan de voorwaarden zoals opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied. Tevens medewerking te verlenen aan de bouw, van een bedrijfswoning en een werktuigenloods van 1.250 m2, in het kader van het te vestigen loon-werkbedrijf. Het recht wordt voorbehouden dit verzoek nader te motiveren of aan te vullen. Graag zie ik een ontvangstbevestiging en uw reactie zo spoedig mogelijk tegemoet. Ik vertrouw u hiermede voldoende te hebben geïnformeerd. Voor een nadere toelichting en/ of een afspraak kunt u te allen tijde contact opnemen. Met vriendelijke groet, Mw. C.L.M. Anssems Makelaar Staal Makelaars

Staal Makelaars: Groenestraat 22, 4849 PT Dorst

Bijlage 1 Kadastrale kaart Eigendom van de heer Peeters met rood gearceerd. IMnkK

Ocattra f K i a r

O B « kaart is rwwögericr* 12345 39 — —

P«re«etntmim«f Huïnumrner Kadastrale flren* Vowtopigc grant Bebouwing Orengc topogratic

v«f « n «fuMfcnd u«rw**el P*ED** 2$ ip*4 S01D n»l«wua^if^ntiP!M^flT»nttïiqpfnfcOTnig*Bbi»i

UWMtaWfeC F V I A

Schaal 1:2003 Kadastrale gemeente Perceel

OOSTERMOUT T

/

\

AMöl u u « « ! »urroft pttn twrouMM** irawi rratpi w wixtKnwMtnd. •-an ui UUIKMSI i«ifwi u m i uniuuwuwir wwiiw • WBwt*tfi

Bijlage 2 Inrichtingsschets

~~~~*™~-"~™~„

—

^-Of

—

'•'I?

,-.,

•

•

—

_-~r

—

'"~

J, r

"

' °ct

""-

__

\ \ ) ~" i \

\ \

1 , 1

i'

'

1

i 1

1

\\

\

il

1 I

1 ! !I

1 »

1i'l

1

1 i ^^^^^^^^^!z~~~~~-~ \ ~ "IZ~—-~~~—

\ \

1!

M1 1 £

\~^^^^H \v^Hi \\ v ^H \ v^LH v^H

\ \v\ ^l

1

Ii

\

*

waE

l

-*T,,B* ~"

™~~" • " " " " " " " " '

II 1

L U

•

-

._ —

-

\

\% \\ \ et

|-y4

K v w n e s l r 22

Schaal 1 1 0 «

fa-r

f Footers

Gelees

I>:LV:

1

\V\ \

*

.Va'icinl •

1

1

WijZtainc Daluro


Cvl

l C f.fiwerkbed;!jf

e 6 2010

I A3

18-8-2010

Ontwerpbesluit wijziging bestemmingsplan Buitengebied. Wijziging bestemming tussen Groenestraat 22 te Dorst Burgemeester en wethouders van Oosterhout; Verzoek: Gezien het verzoek van de heer G.H.H. Peeters, Groenestraat 22 te Dorst, ingediend door Staal Makelaars BV d.d. 4 augustus 2010, om medewerking te verlenen aan een wijziging van het bestemmingsplan Buitengebied ten aanzien van de het perceel Groenenstraat 22 te Dorst, waardoor met toepassing van de zgn. “ruimte-voor-ruimteregeling” op genoemde locatie een woning met bedrijfsbebouwing ten behoeve van een agrarisch loonbedrijf zal kunnen worden gerealiseerd en waarbij de voormalige agrarisch bedrijfswoning wordt bestemd tot “Woondoeleinden” en het bouwvlak met de medebestemming “Agrarische Bedrijfsdoeleinden” vervalt; overwegende, dat wij per brief van 22 juli 2010, nummer 58369, hebben laten weten in beginsel bereid te zijn om, na ontvangst van de voor de procedure noodzakelijke stukken, een procedure te volgen tot wijziging van het bestemmingsplan (Reparatieherziening) Buitengebied; dat nader overleg over de in te dienen stukken er toe heeft geleid, dat op 16 augustus 2010 door Projectbureau Ruimtelijke ontwikkeling een ontwerp-wijzigingsplan Groenestraat 22 te Dorst is ingediend; dat uit de toelichting van dit ontwerp-wijzigingsplan blijkt dat wordt voldaan aan de criteria van artikel 20, lid 23, sub e, van het bestemmingsplan Reparatieherziening Buitengebied; Bestemmingsplan: dat ten aanzien van de bepalingen van het voor de locatie geldende bestemmingsplan (Reparatieherziening) Buitengebied wordt geconcludeerd dat: - voor de locatie Groenestraat 22 de medebestemming “Agrarische Bedrijfsdoeleinden –AB-“, met de aanduiding “g” (grondgebonden) en 1 BW (bedrijfswoning toegestaan) geldt. De bestemming is opgenomen op detailplankaart 36 van het bestemmingsplan Buitengebied; - het bouwen van de woning kan worden toegestaan, indien de locatie is gelegen in een daartoe aangewezen “Bebouwingslint”, zoals aangegeven op plankaart 2 “Ontwikkelingen”, behorende bij het bestemmingsplan Reparatieherziening Buitengebied en dat is hier aan de orde; Ruimte-voor-ruimte: dat uit het ontwerpwijzigingsplan blijkt dat ruim 2250 m2 voormalige bebouwing ten behoeve van intensieve veehouderij aan de Groenestraat 22 zal worden gesloopt, nadat daartoe een sloopvergunning zal zijn afgegeven. De oppervlakte wordt bevestigd in een daartoe overgelegde plattegrondtekening van de locatie, waarop de te slopen bebouwing is aangegeven. Na herbouw van een bedrijfsloods ten behoeve van het agrarisch loonbedrijf van 1250 m2, blijft netto ruim 1000 m2 gesloopte bebouwing over, die kan worden ingezet voor een ter plaatse te bouwen woning.

Uit een nog te overleggen bijlage van het ministerie van LNV dient vóór de vaststelling van dit wijzigingsbesluit te worden vastgesteld, dat de mestproductierechten voor het perceel Groenestraat 22 zijn doorgehaald; dat de locatie aan de Groenestraat 22, waar de bouw van deze woning in beginsel plaats vindt, eigendom is van de initiatiefnemer; Wijzigingsbevoegdheid: dat ten aanzien van de mogelijkheden tot wijziging van het bestemmingsplan Reparatieherziening Buitengebied wordt verwezen naar de wijzigingsbevoegdheden van ons college, zoals die zijn opgenomen in artikel 19, lid 2 (nader uitgewerkt in tabel 2) en het bepaalde in artikel 20, lid 23, sub e, 1 tot en met 11, van de planregels van dit bestemmingsplan; dat voor de motivering ten aanzien van de aanvaardbaarheid van de bebouwing van het perceel aan de Groenestraat 22 een ontwerpwijzigingsplan is opgesteld, waaruit de conclusie kan worden getrokken dat er geen overwegende bedenkingen zijn voor de ontwikkeling van een woning op deze locatie; dat geconcludeerd kan worden dat de verzoek voldoen aan het gestelde in artikel 20, lid 23, sub e, 1 tot en met 11, van de voorschriften van dit bestemmingsplan; Advies: dat Waterschap Brabantse Delta in het kader van de watertoets ( P.M.) heeft geadviseerd; Procedure: dat het verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan, samen met het ontwerpbesluit tot wijziging van het bestemmingsplan te rekenen vanaf 19 augustus 2010 tot en met 29 september 2010 ter inzage heeft gelegen, na voorafgaande publicatie in de Staatscourant en het Weekblad Oosterhout, waarbij gelegenheid is geboden om schriftelijke en mondelinge zienswijzen in te dienen; dat gedurende de termijn van ter visie legging …. zienswijzen zijn ingediend; dat ten aanzien van de ingebrachte zienswijzen wordt overwogen: ( P.M.) BESLUITEN: 1. ten aanzien van de ingediende zienswijzen, met overname van de overwegingen, ( P.M.); 2. het wijzigingsplan Groenestraat 22 vast te stellen overeenkomstig de bij dit besluit behorende toelichting, planregels en verbeelding. Oosterhout, (dagtekening besluit)

HET COLLEGE VAN OOSTERHOUT, NAMENS DEZE, de manager van de afdeling Stedelijke Ontwikkeling,

mr. D.M.B. Bosmans- van Goethem

31005-Groenestraat 22 Dorst

15 augustus 2010

GEMEENTE OOSTERHOUT WIJZIGINGSPLAN GROENESTRAAT 22 DORST TOELICHTING

1.

INLEIDING

1.1 1.2 1.3 1.4

Voorgeschiedenis Doel Situering plangebied Leeswijzer

2.

HET RUIMTELIJK PLAN

2.1 2.2

Achtergrond onderzoek Het ruimtelijk plan

2.2.1 2.2.2

de geplande situatie geplande landschappelijke en stedenbouwkundige situatie

2.3

Planologisch beleidskader

2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5

Provinciale structuurvisie Uitwerkingsplan Breda-Tilburg StructuurvisiePlus gemeente Oosterhout Vigerend bestemmingsplan De gehanteerde wijzigingsbevoegdheden

2.4

Nader onderzoek ten aanzien van ruimtelijke en milieukundige aspecten

2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.4.5 2.4.6 2.4.7 2.4.8 2.4.9

Archeologie Cultuurhistorische aspecten Flora en fauna Geluidhinder Milieuzonering Geurhinder Bodem Externe veiligheid Water

3

HET WIJZIGINGS¬PLAN

3.1 3.2 3.4

Plangrens De verbeelding (plankaart) De regels/voorschriften

Wijzigingsplan Groenestraat 22 Dorst

INHOUD

1

4

HAALBAARHEIDSASPECTEN

4.1 4.2 4.3

Financieel-economische haal¬baarheid Eigendom Maatschappelijke haalbaarheid

4.3.1

Inspraak

15 augustus 2010



2


15 augustus 2010

GEMEENTE OOSTERHOUT WIJZIGINGSPLAN GROENESTRAAT 22 DORST TOELICHTING 1.

INLEIDING

1.1 Voorgeschiedenis

D

e eigenaar van het agrarisch bedrijf Groenestraat 22 te Dorst heeft het plan opgevat om de locatie Groenestraat 22 enkele ruimtelijke veranderingen door te voeren. De locatie is thans nog agrarisch met een agrarische bedrijfswoning met aansluitend een landbouwschuur, vrijstaande varkensstallen en een werktuigenberging. De woning met aangebouwde landbouwschuur blijft gehandhaafd. In het kader van Ruimte voor ruimteregeling zullen deze een (burger)woonbestemming krijgen. Aan de Molenschotseweg (op hetzelfde bouwperceel) zal een nieuw agrarisch loonbedrijf gerealiseerd gaan worden voor en door de huidige eigenaar van het perceel met een loods van 1.250 m² en een bedrijfswoning. Er bestaan ideeën om in de toekomst een ruimte voor ruimtewoning te realiseren. Dit voornemen blijft vooralsnog buiten het plan. De gemeente heeft besloten medewerking te verlenen aan het opstarten van een planwijziging ex artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (het voormalige artikel 11 WRO) voor het wijzigen van de huidige bestemming naar “Woondoeleinden” voor de voormalige agrarische bedrijfswoning en een agrarisch loonbedrijfsbestemming op het achterste deel van het bouwblok. Het huidige agrarische bouwblok vervalt.

1.2 Doel Doel van dit wijzigingsplan is het effectueren van de in het bestemmingsplan ”Buitengebied” van de gemeente Oosterhout opgenomen wijzigingsbevoegdheden voor het wijzigen van de medebestemming “Agrarische bedrijfsdoeleinden” in een medebestemming “Woondoeleinden” ter plaatse van een perceel aan de Groenestraat 22 te Dorst en een bouwblok met de medebestemming “Bedrijfsdoeleinden” ten behoeve van een agrarisch loonbedrijf met bedrijfswoning aan de Molenschotseweg.


Volgens de Overgangswet Wro blijven de geldende wijzigingsbevoegdheden in stand en behoeft een wijzigingsplan van een analoog bestemmingsplan (zoals het onderhavige) niet te voldoen aan de digitaliseringsverplichtingen zoals bij nieuwere bestemmingsplannen wel het geval is.

3


15 augustus 2010

1.3 Situering plangebied Het plangebied is gelegen in de gemeente Oosterhout, vlak ten zuidoosten van de bebouwde kom van Dorst.

afbeelding 2 – begrenzing plangebied – het plangebied omvat een deel van het huisperceel op de hoek Groenestraat-Molenschotseweg te Dorst.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het ruimtelijk plan geschetst, waarbinnen de planvorming plaatsvindt. Onder meer het planologisch beleid op provinciaal en gemeentelijk niveau komt aan bod, waaronder de planologische regelingen waarvan gebruik gemaakt wordt om dit plan te realiseren. In hoofdstuk 3 wordt het wijzigingsplan beschreven. In hoofdstuk 4 worden de haalbaarheidsaspecten beschreven (waaronder de resultaten van overleg en inspraak) weergegeven.


afbeelding 1– situering plangebied- het gebied ligt ten zuidoosten van de kern Dorst

4


2.

15 augustus 2010

HET RUIMTELIJK PLAN

2.1 Achtergrond onderzoek

T

er plaatse van het plangebied vigeert thans het bestemmingsplan “Buitengebied” van de gemeente Oosterhout, incl. de eerste herziening van dat plan. Het onderhavige wijzigingsplan omvat een wijziging van de medebestemming “Agrarische bedrijfsdoeleinden” in een medebestemming “Woondoeleinden”, en een medebestemming Bedrijfsdoeleinden (agrarisch loonbedrijf) overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (het voormalige artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening). Bij hun overwegingen omtrent toepassing geven aan de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan, betrekken burgemeester en wethouders niet alleen de tekst van de wijzigingsbevoegdheid, maar ook hun (eventueel veranderde) eigen beleid op het gebied van de ruimtelijke ordening. De inventarisatie heeft zich dan ook geconcentreerd op het gewijzigde beleidskader sinds de vaststelling van het vigerende bestemmingsplan.

2.2 Het ruimtelijk plan 2.2.1

de geplande situatie

Afbeelding 3: bestaande situatie in het plangebied – de woning met aangebouwde stal in de hoek zal worden gehandhaafd, de beide langwerpige stallen met dwars daarop de werktuigenberging zullen worden gesloopt.


Op de locatie Groenestraat 22 te Dorst is thans een agrarisch bedrijf gevestigd. De agrarische bestemming is vastgelegd in het geldende bestemmingsplan. Ter plaatse is een agrarische bedrijfswoning met aansluitend een landbouwschuur, twee vrijstaande varkensstallen en een werktuigenberging aanwezig.

5


15 augustus 2010

De woning met aangrenzend de landbouwschuur blijven gehandhaafd. In het kader van de Ruimte voor ruimteregeling zal daarop de bestemming wonen komen te rusten.

Foto 1 – de achterzijde van het huidige bedrijf – aan de linkerzijde is de agrarische bedrijfswoning met aangebouwde stal zichtbaar, aan de rechterzijde de beide af te breken stallen voor intensieve veehouderij.


Afbeelding 4 – bestaande situatie in het plangebied.

6


15 augustus 2010

Foto 2: de huidige situatie van de stallen

Afbeelding 5 De beoogde nieuwe situatie in het plangebied. De voormalige met aangebouwde stal (rood) zal worden gehandhaafd en krijgt in het kader voor ruimteregeling een burgerwoonbestemming; aan de zuidzijde wordt loonbedrijf met bedrijfswoning gerealiseerd (paars); de aangegeven ruimtewoning (grijs) zal niet worden gerealiseerd.

bedrijfswoning van de Ruimte een agrarisch Ruimte voor


Aan de Molenschotseweg zal een nieuw bedrijf met bestemming Loon-werkbedrijf gerealiseerd gaan worden voor en door de huidige eigenaar. Het agrarisch loonbedrijf zal beschikken over een loods van 1.250 m² en een bedrijfswoning. In totaal zal ruim 2.250 m² agrarische bebouwing geamoveerd worden. Netto zal er dus 1.000 m² ingeleverd worden en blijft 1.250 m² over voor realisering van de werktuigenberging.

7


2.2.2

15 augustus 2010

geplande landschappelijke en stedenbouwkundige situatie

Door de geplande ontwikkelingen kan de ruimtelijke situatie ter plaatse aanmerkelijk verbeterd worden. De afbraak van de stallen voor intensieve veehouderij is op zich al een ruimtelijke verbetering. De nieuwbouw ten behoeve van het agrarisch loonbedrijf gaat gepaard met de uitvoering van een landschapsplan.

Realisering van het bestemmingplan gaat gepaard met de opheffing van het agrarisch bouwblok en de realisering van een bedrijfsbouwblok voor het agrarisch loonbedrijf. Dat laatste zal veel kleiner zijn dan het agrarisch bouwblok. De overblijvende gronden houden alleen hun hoofdbestemming, namelijk “Agrarisch gebied met landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden”. Deze gronden mogen niet worden gebruikt. Voorgesteld wordt deze gronden een landschappelijke invulling te geven met opgaand houtgewas, bijvoorbeeld in de vorm van een hoogstamboomgaard, een populierenbosje met bloemrijk grasland of een notenboomgaard. Verder wordt de bebouwing voor het loonbedrijf voorzien van een boomsingel om een goede inpassing in het landschap te garanderen.

Foto 3 – huidige situatie ter plaatse van de nieuwbouw ten behoeve van het agrarisch loonbedrijf


Afbeelding 6 – mogelijke landschappelijke inpassing van het bouwblok ten behoeve van het agrarisch loonbedrijf.

8


15 augustus 2010

2.3 Planologisch beleidskader 2.3.1

Provinciale structuurvisie

Medio 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening vastgesteld. Daarin worden de provinciale streekplannen vervangen door provinciale structuurvisies. De provincie Noord-Brabant heeft besloten het geldende streekplan grotendeels over te zetten in een interim-structuurvisie en tegelijkertijd te gaan werken aan een algehele herziening. De interim-structuurvisie beschrijft de hoofdlijnen van het huidige provinciaal ruimtelijk beleid. Ook benoemt ze op hoofdlijnen hoe het beleid wordt uitgevoerd. De uitwerking van het beleid is opgenomen in de Paraplunota ruimtelijke ordening. De interim-structuurvisie omvat drie delen: A. Visie, belangen en beleid Deel A bevat de visie op provinciaal ruimtelijk beleid, geeft een overzicht met provinciale belangen en benoemt de hoofdlijnen van beleid. Het bestaande Streekplan 2002 vormt daarvoor de basis. Beleidsinhoudelijke wijzigingen ten opzichte van het huidige streekplan vloeien voort uit nieuwe wetgeving en bestuurlijke besluitvorming. B. Sturing en uitvoering Deel B is helemaal nieuw ten opzichte van het Streekplan 2002. Het beschrijft de sturingsfilosofie van de provincie. Daarnaast geeft het in een uitvoeringsagenda de inzet van instrumenten aan, zoals het provinciale inpassingsplan, de provinciale verordening, het indienen van zienswijzen tegen een ontwerpbestemmingsplan en de aanwijzingsbevoegdheid.

1

2

meer aandacht voor de onderste lagen: de eerste laag is de bodem onder onze voeten, het watersysteem en de bodemgesteldheid en de daarmee samenhangende natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden de tweede laag wordt gevormd door de infrastructuur. De provincie wil graag in de groeiende mobiliteitsbehoefte voorzien en tegelijkertijd Brabant bereikbaar en leefbaar houden. de derde laag, het bodemgebruik voor wonen, werken, landbouw en recreatie, moet in de toekomst meer gestuurd worden door de eerste twee lagen. zuinig ruimtegebruik: De ruimtevoorraad in Brabant is eindig. Daarom moeten we zuinig omgaan met de resterende onbebouwde ruimte. Sleutelwoorden bij zuinig ruimtegebruik zijn: inbreiden, herstructureren en een intensiever gebruik.


C. Ontwikkelingsprojecten West-Brabant Deel C geeft een beschrijving van nut en noodzaak van de concrete ontwikkelprojecten: Logistiek Park Moerdijk en Agro & Foodcluster (AFC) WestBrabant en geeft een onderbouwing van de locatiekeuze. Het belangrijkste uitgangspunt van de structuurvisie is dat er in de toekomst zorgvuldiger moet worden omgesprongen met de beschikbare ruimte. Om dat te bereiken zijn vijf leidende principes van belang:

9


3

4

5

15 augustus 2010

concentratie van verstedelijking: De provincie zet het al lang gevoerde beleid van concentratie van verstedelijking voort. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds de stedelijke regio’s , waar het leeuwendeel van de woningbouw en de bedrijventerreinen wordt gerealiseerd en de landelijke regio’s, waar het beleid vooral gericht is op het voorkomen van verdere aantasting van het buitengebied. Uitbreiden kan daar pas als nieuwbouw niet binnen het bestaand bebouwd gebied mogelijk is. zonering van het buitengebied: In de interim-structuurvisie is het buitengebied verdeeld in een Groene Hoofdstructuur (GHS), waar de natuurfunctie voorop staat, en een Agrarische Hoofdstructuur (AHS), waar de landbouwfunctie voorop staat. Deze verdeling houdt de provincie, met enkele kleine wijzigingen, ook aan in het nieuwe streekplan. grensoverschrijdend denken en handelen: Activiteiten binnen Brabant hebben directe invloed op omliggende provincies en omgekeerd. Dit vraagt in toenemende mate grensoverschrijdend denken en handelen. Het wordt steeds belangrijker om samen te werken en activiteiten af te stemmen, met name als het gaat om zaken op het gebied van water, natuur, infrastructuur, verkeer en vervoer en bedrijvigheid.

Het plangebied is op de structuurvisiekaart aangegeven als landelijk gebied met de aanduiding “zoekgebied verstedelijking”. In beginsel past volgens het geldende beleid een burgerwoning niet in het buitengebied. Er zijn echter uitzonderingen. Zo is er het ruimte voor ruimtebeleid (zie hierna). Er zijn geen landschappelijke of natuurlijke waarden in het geding. Wel moet er rekening worden gehouden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Verder zal uit het navolgende blijken dat er geen overlast voor omliggende functies ontstaat. Daarom past de wijziging in het provinciale beleid. Ook de wijziging van agrarisch bouwblok naar hergebruik als agrarisch loonbedrijf past in beginsel binnen het beleid ten aanzien van vrijkomende agrarische bedrijven.


Afbeelding 6: Interim-structuurvisie Noord-Brabant (detail) het plangebied ligt in het landelijk gebied met nadere aanduiding “zoekgebied verstedelijking”. De rode cirkel duidt de ligging van het plangebied aan.

10


15 augustus 2010

2.3.2 Uitwerkingsplan Breda-Tilburg Het Uitwerkingsplan Breda – Tilburg geeft de ruimtelijke ontwikkelingen aan voor de periode tot 2015 met een doorkijk naar 2020 voor de gemeente Breda, Dongen, Etten-Leur, Gilze en Rijen, Goirle, Oosterhout en Tilburg. Een belangrijk uitgangspunt is het zorgvuldig omgaan met de ruimte. Zo wordt ingezet op een intensief ruimtegebruik op nieuwe bedrijventerreinen en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen en is circa 50% van het woningbouwprogramma gepland in het bestaande stedelijk gebied. “De provinciale prognose voor de stedelijke regio van oktober 2002 gaat uit van een gewenste toename van de woningvoorraad in de periode 2002 – 2015 met bijna 33.000 woningen en in de periode 2002 – 2020 met ruim 43.000 woningen. Voor woningbouw is er al een forse capaciteit beschikbaar in bestaande plannen. Een belangrijk uitgangspunt is om daar bovenop meerdere locaties te ontwikkelen met een zo groot mogelijke variëteit aan woonmilieus. Er is gezocht naar een veelheid van flexibel te plannen locaties met een grote verscheidenheid aan mogelijke woonmilieus die aansluiten op de bestaande bebouwingsstructuren in het plangebied. De gemeenten binnen de stedelijke regio zijn voornemens om in de toekomst te komen tot een verdere afstemming en samenwerking over de te realiseren woningtypen in de regio”. Het plangebied is aangegeven op de kaart onder de benaming ‘beheer en intensivering’, dit betekent dat een verandering van functie onder voorwaarden is toegestaan. De bouw van één woning binnen het plangebied past binnen de aanduiding “beheer en intensivering”.

2.3.3 StructuurvisiePlus gemeente Oosterhout

In de StructuurvisiePlus valt de locatie onder de aanduiding “kleinschalige eenheden/ scherven in kleinschalig overgangsgebied + kerkdorpen. Handhaving van de kernen “zoals ze zijn” staat voorop. Uitgangspunt hierbij is het versterken van de ruimtelijke kwaliteiten van de stedelijke gebieden door benutting van herstructurerings- en inbreidingslocaties.

2.3.4 Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan (Reparatieherziening) Buitengebied. Dit bestemmingsplan omvat het buitengebied van de gemeente Oosterhout. Ter plaatse van de locatie Groenestraat 22 geldt de bestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden” en de medebestemming “agrarische bedrijfsdoeleinden”. De voorschriften van voornoemd bestemmingsplan bevatten een wijzigingsbevoegdheid voor het wijzigen van de alle bestemmingen, voor zover gelegen in een wooncluster of


In deze visie worden de toekomstige ontwikkelingen van de gemeente voor het komende decennium aangegeven, gezien in het licht van het streven naar voortdurende kwaliteitsverbetering.

11


15 augustus 2010

bebouwingslint, in “Woondoeleinden” ten behoeve van de toepassing van de “ruimte voor ruimte-regeling”. Ook is er een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om een bestaand agrarisch bouwblok te wijzigen ten behoeve van de vestiging van een agrarisch aanverwant bedrijf. Volgens de Overgangswet Wro blijven deze vigerende wijzigingsbevoegdheden in stand.

Afbeelding 7 vigerend bestemmingsplan – detail plankaart hoofdbestemmingen – ter plaatse geldt de bestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden”

Het bestemmingsplan bevat de voorwaarden voor toepassing van de genoemde wijzigingsbevoegdheden, zoals aangegeven in paragraaf 2.3.5. Aan elk van deze voorwaarden wordt, zoals in 2.3.5 aangegeven, voldaan, zodat toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid rechtmatig is.

2.3.5 De gehanteerde wijzigingsbevoegdheden 2.3.5.1

ruimte voor ruimteregeling

e. De sloop van bedrijfsgebouwen in het buitengebied wordt gestimuleerd door het toepassen van de zogenoemde ‘ruimte voor ruimte’-benadering. Deze komt er op neer dat de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd door de bouw van kwalitatief hoogwaardige woningen op passende locaties toe te staan in ruil voor de sloop van bestaande agrarische bedrijfsgebouwen die in gebruik zijn of waren voor de intensieve veehouderij c.q. kassen. Deze woning(en) dien(t)(en) gebouwd te worden op een locatie binnen een bebouwingscluster of een bebouwingslint. Hierbij gelden de volgende voorwaarden: 1. De te slopen gebouwen (met uitzondering van kassen) hebben een 2 oppervlakte van minimaal 1000 m , voor saldering geldt een 2 ondergrens van 200 m ; De oppervlakte van de agrarische bebouwing op het perceel Groenestraat 22, die gesloopt wordt, bedraagt 2250 m2. Aan de Molenschotseweg zal een nieuw


Het bestemmingsplan bevat de navolgende wijzigingsbevoegdheid:

12


15 augustus 2010

agrarisch loonbedrijf gerealiseerd gaan worden voor en door de huidige eigenaar. Het agrarisch loonbedrijf zal beschikken over een loods van 1.250 m² en een bedrijfswoning. Netto zal er dus 1.000 m² ingeleverd worden ten behoeve van de bouw van een burgerwoning. De bestaande agrarische bedrijfswoning krijgt in het kader van de ruimte-voor-ruimteregeling een burgerwoonbestemming. De gezamenlijk te slopen agrarische bebouwing van tenminste 1000 m2 voldoet aan de criteria om op een in de plankaart Ontwikkelingen aangegeven locatie een nieuwe burgerwoning te bouwen overeenkomstig de bepalingen van artikel 17 van de planregels van de Reparatieherziening Buitengebied Voor kassen (….) ; Niet van toepassing.

3.

De te slopen bedrijfsgebouwen mogen geen bijzondere cultuurhistorische waarde hebben; In paragraaf 2.4.2 zijn de cultuurhistorische aspecten van deze planwijziging besproken. Daarbij komt ook dit aspect naar voren. Geconcludeerd kan worden dat de te amoveren bebouwing geen cultuurhistorische waarde heeft.

4.

Cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden dienen te worden behouden dan wel versterkt. De milieuhygiënische en waterhuishoudkundige situatie ter plaatse dient zoveel mogelijk verbeterd te worden. Deze aspecten komen hierna aan de orde.

5.

De bouw van de woning(en) dient te passen binnen de ruimtelijke structuur van de gemeente. In de voorafgaande paragrafen is het bestaande ruimtelijk beleid van de gemeente aan de orde geweest. Zowel in de structuurvisie, als in het geldende bestemmingsplan is de locatie aangewezen als onderdeel van een bebouwingslint, waarbinnen eventueel verdichtingen zouden kunnen plaatsvinden. Zoals hierna zal blijken worden door de beoogde nieuwbouw de aanwezige waarden niet noemenswaardig aangetast.

6.

De woning(en) mag (mogen) niet binnen de GHS gebouwd worden. Het plangebied is niet gelegen in de GHS.

7.

De agrarische ontwikkelingsmogelijkheden bedrijven worden niet beknot;

van

nabijgelegen


2.

13


15 augustus 2010

Tegenover de locatie aan de Groenstraat is een agrarisch bedrijf gelegen, waarvan de geurcontour zich uitstrekt over het plangebied. De bestaande agrarische bedrijfswoning en de burgerwoning Groenestraat 24 zijn beide in de bestaande geurcontour gelegen. De nieuwe bedrijfswoning van het agrarisch loonbedrijf is buiten de genoemde contour gelegen. Daardoor vormt dit wijzigingsplan geen belemmering voor bedoeld agrarisch bedrijf. 8.

Er wordt gezorgd voor een goede landschappelijke en architectonische inpassing van de woning(en). Dit wordt gewaarborgd via een beeldkwaliteitsplan of ander instrument. De bestaande bedrijfswoning is de ruimte voor ruimtewoning. Er wordt vanuit gegaan dat deze bestaande woning aan alle beeldkwaliteitseisen voldoet.

9.

Zeker gesteld moet zijn dat de realisering van de woning(en) plaatsvindt in samenhang met de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen en met de inlevering/doorhaling van de milieurechten van de agrarische activiteit ter plaatse. Een en ander is in de aanvang van deze paragraaf nader beschreven. Een onderdeel van dit wijzigingsplan is de wijziging van de plankaart waardoor het agrarisch bouwblok buiten de burgerwoonbestemming en het bouwblok voor het agrarisch loonbedrijf vervalt. Dit wijzigingsplan zorgt ervoor dat de betreffende opstallen niet opnieuw kunnen worden opgebouwd. Voor het slopen van de bebouwing zal een sloopvergunning worden aangevraagd.

10.

Zeker gesteld moet zijn dat op de plaats van de te slopen bedrijfsgebouwen geen nieuwe bedrijfsgebouwen kunnen worden opgericht en dat aan het voormalige agrarische bedrijfsperceel een passende andere bestemming wordt toegekend. Van het eerste vereiste kan worden afgeweken in het belang van de reconstructie zandgronden. Zie het gestelde in punt 9. en paragraaf 2.3.6

11.

Zeker gesteld moet worden dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan van de ruimtelijke en functionele karakteristiek van het beschermd stadsen dorpsgezicht en nadat de Monumentencommissie schriftelijk om advies is gevraagd. Het plangebied is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht.

2.3.5.2

Gehanteerde loonbedrijf

wijzigingsbevoegdheid

Het bestemmingsplan bevat de navolgende wijzigingsbevoegdheid:

agrarisch


.

14


15 augustus 2010

De bestemming Agrarische bedrijfsdoeleinden kan hiermee gewijzigd worden in Bedrijfsdoeleinden ten behoeve van een Agrarisch verwant bedrijf en nietagrarisch bedrijf in vrijkomende agrarische bebouwing, zulks onder de voorwaarden genoemd in lid 23b. Volgens de toepassingsbepalingen van het bestemmingsplan is een agrarisch verwant bedrijf: een bedrijf of instelling gericht op het verlenen van diensten aan particulieren of nietagrarische bedrijven door middel van het telen van gewassen, het houden van dieren of de toepassing van andere landbouwkundige methoden. Voorbeelden van agrarisch verwante bedrijven zijn: dierenasiels, dierenklinieken, groencomposteringsbedrijven, hondenkennels, hoveniersbedrijven, maneges, paardenpensions, stalhouderijen, instellingen voor agrarisch praktijkonderwijs, proefbedrijven, volkstuinen, agrarisch loonbedrijf;

Het beoogde agrarisch loonbedrijf is dus aan te merken als een agrarisch verwant bedrijf, waardoor de bedoelde wijzigingsbevoegdheid van toepassing is. De voorwaarden worden genoemd in lid 23b:

De wijzigingsbevoegdheden als bedoeld onder a, b en c mogen uitsluitend worden toegepast mits: 1. als gevolg van het beoogde hergebruik geen belemmeringen ontstaan voor de omliggende functies; Tegenover de locatie aan de Groenstraat is een agrarisch bedrijf gelegen, waarvan de geurcontour zich uitstrekt over het plangebied. De bestaande agrarische bedrijfswoning en de burgerwoning Groenestraat 24 zijn beide in de bestaande geurcontour gelegen. De nieuwe bedrijfswoning van het agrarisch loonbedrijf is buiten de genoemde contour gelegen. Daardoor vormt dit wijzigingsplan geen belemmering voor bedoeld agrarisch bedrijf. 2. stankhindergevoelige bestemmingen mogen niet gelegen zijn binnen de (gecumuleerde) stankcirkel van een of meer agrarische bedrijven;


Lid 23. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd ten behoeve van het hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing, met uitzondering van kassen, de medebestemming Agrarische bedrijfsdoeleinden te wijzigen in: a. n.v.t.; b. de medebestemming Bedrijfsdoeleinden ten behoeve van de vestiging van een niet-agrarisch bedrijf; c. n.v.t.;

15


15 augustus 2010

De nieuwe bedrijfswoning van het agrarisch loonbedrijf is buiten de geurcontour gelegen. 3. als gevolg van het beoogde hergebruik de ontwikkelings-mogelijkheden van de bestaande agrarische bedrijven niet worden beperkt; zie 1 en 2 4. algehele sloop niet tot de mogelijkheden behoort; niet van toepassing 5. geen buitenopslag en het aanbrengen van reclameborden plaatsvindt; er is geen buitenopslag gepland, evenmin als reclameborden. De aard van de bedrijvigheid (agrarisch loonbedrijf) is ook niet zodanig dat gevreesd moet worden voor grootschalige activiteiten in deze richting. 6. er geen detailhandel plaatsvindt; er is geen detailhandel gepland 7. parkeren en laden/lossen geschieden op eigen terrein; parkeren en laden en lossen zullen op eigen terrein plaatsvinden; de oppervlakte van de (gewijzigde) bestemming is ruim voldoende om alle parkeer- en laad- en losactiviteiten op eigen terrein plaats te laten vinden. 8. voldaan wordt in de aanvullende voorwaarden die zijn genoemd in de onderstaande tabel; zie na de onderstaande tabel

De locatie is gelegen in een bebouwingslint. Een agrarisch agrarisch loonbedrijf wordt aangemerkt als een bedrijf in milieucategorie 2. Daarom zijn de criteria 1, 2, 3, 7 en 10 van toepassing. Aanvullende afwegingscriteria in volgorde van belangrijkheid:


9. de vestiging van een bedrijf ter plaatse blijkens onderstaande tabel en bijlage 1 bij deze voorschriften is toegestaan. zie na de onderstaande tabel

16


15 augustus 2010

1. Agrarisch hergebruik is niet (meer) mogelijk en sanering is geen reële mogelijkheid Gezien de situering van de locatie met diverse burgerwoonbestemmingen in de omgeving zijn de reële ontwikkelingsmogelijkheden van de agrarische bedrijfslocatie als intensieve veehouderijlocatie ter plaatse vrijwel uitgeput. De oppervlakte van het huisperceel is beperkt, zodat ook omschakeling naar andere takken niet of nauwelijks tot de mogelijkheden behoort. De ondernemer ziet wel mogelijkheden in de verdere uitbouw van zijn agrarisch loonbedrijf. De locatie is daar zeer geschikt voor. Vandaar dat de overtollige bedrijfsruimte wordt ingezet voor ruimte voor ruimte en een vervangende grote werktuigenloods wordt gebouwd. Geconcludeerd kan worden dat agrarisch hergebruik niet mogelijk is en dat de huidige locatie wordt gesaneerd.

3. Hergebruik vindt plaats binnen de bestaande bebouwingsmassa. De bestaande agrarische bedrijfswoning met aangebouwde stal wordt hergebruikt als burgerwoning (met toepassing van de Ruimte voor ruimteregeling); de overige bestaande 2 stallen (2250 m ) worden gesloopt; binnen het bestaande bouwblok wordt een nieuwe 2 werktuigenloods (1250 m ) opgetrokken, omdat de bestaande stallen niet geschikt zijn voor de stalling van werktuigen van een agrarisch loonbedrijf. De nieuwbouw wordt ruimschoots gecompenseerd door de afbraak van bestaande stallen. Alle bouwwerkzaamheden vinden plaats binnen het bestaande agrarische bouwblok. 4., 5., 6. N.v.t. 7. De opstallen worden aan de hand van een landschapsplan landschappelijk ingepast (bijvoorbeeld door middel van erfbeplanting). Zie 2.2.2. 8. en 9. N.v.t.


2. De locatie is niet geschikt voor recreatie, bos- , natuur- of landschapsfunctie. De locatie is gelegen in een bebouwingslint, omringd door burgerwoningen en andere agrarische bedrijven; de genoemde functies zijn hier uit ruimtelijk oogpunt niet voor de hand liggend.

17


15 augustus 2010

10. Het betreft geen locatie waar algehele sloop heeft plaatsgevonden met gebruikmaking van de Ruimte voor Ruimte- regeling. De hiervoor onder 3 beschreven ingrepen vinden plaats in het kader van een totaalproject voor deze locatie. Daarbij is sloop van agrarische bedrijfsgebouwen inbegrepen. Niet alle bestaande bedrijfsgebouwen worden gesloopt, zodat er geen algehele sloop plaatsvindt. Verder heeft de sloop van de overige gebouwen nog niet plaatsgevonden. Daardoor wordt voldaan aan deze regel.

2.4 Nader onderzoek ten milieukundige aspecten

aanzien

van

ruimtelijke

en

2.4.1 Archeologie 1

Blijkens de Archeologische Monumentenkaart van Nederland bevinden zich in of nabij het plangebied geen geregistreerde archeologische vindplaatsen. Volgens de Cultuurhistorische waardenkaart 2009 is het gebied aangemerkt als gebied met een middelhoge of hoge archeologische trefkans. Uit het navolgende zal blijken, dat de locatie in 1830 reeds bebouwd was. De gemeente Oosterhout beschikt vooralsnog niet over een archeologische waardenkaart. Gezien de verwachtingswaarde is een nader archeologisch onderzoek noodzakelijk.

2.4.2 Cultuurhistorische aspecten Algemeen 2

1 2

ROB: Archeologische MonumentenKaart, Amersfoort, 2000

Dorst wordt in 1324 voor het eerst genoemd als te Dorste, hetgeen verklaard zou kunnen worden als “bij de doornen,” Groenendijk, 2000 of als “dorre plek”, De Vries, 1962.


Dorst is net als de meeste nederzettingen in de omgeving als agrarische nederzetting ontstaan op de flank van een hogere dekzandvlakte. Oorspronkelijk lag er een driehoekig dorpspleintje in het centrum. Daarop is later de kerk van Dorst geplaatst. Later, bij de bouw van de nieuwe kerk, is het driehoekig plein weer vrijgekomen.

18


15 augustus 2010

Afbeelding 8 situatie van de omgeving van Dorst omstreeks 1850. De kern ligt temidden van de bijbehorende akkers die weer omringd worden door heidegronden en zandverstuivingen. Het plangebied (in de rode cirkel) ligt in een bebouwingslint in het akkergebied.

Afbeelding 9 – kadastraal minuutplan (1821); vrijwel alle plekken die thans in de omgeving bebouwd zijn, waren toen ook al bebouwd; in het plangebied is een kleine boerderij met enkele schuren en dergelijke aanwezig. Geen van de toen aangegeven bebouwing in het plangebied is thans nog aanwezig.

Cultuurhistorische waardenkaart Met het uitbrengen van de Cultuurhistorische waardenkaart wil de provincie een “handvat” bieden voor het inpassen van cultuurhistorische waardevolle elementen binnen de ruimtelijke ordening. Het uitgangspunt is niet puur het bewaren van “monumenten”, maar het inpassen van cultuurhistorisch waardevolle elementen in de landschappelijke structuur.


Blijkens het kadastrale minuutplan (1821) was de bebouwing in Dorst toentertijd nog overwegend agrarisch. Door de aanleg van de rijksweg dwars door de kern in het begin van de negentiende eeuw veranderde het karakter van Dorst door de vestiging van herbergen, smederijen en werkplaatsen. Het gebied buiten de kern bleef overwegend zijn agrarisch karakter behouden. De bebouwing bestond er oorspronkelijk uit verspreide zwermen boerderijen. Ook het plangebied behoorde daartoe.

19


15 augustus 2010

Afbeelding 10 Cultuurhistorische Waardenkaart provincie Noord-Brabant (versie 2009). In en nabij het plangebied staan geen objecten of structuren met cultuurhistorische waarde aangegeven.

Daartoe is een inventarisatiekaart samengesteld met zoveel mogelijk gegevens op het gebied van archeologie, historische bouwkunst, historische geografie, historische stedenbouw en historische groenstructuren. Aan deze inventarisatie is ook een waardering gekoppeld. De Groenestraat en de Molenschotseweg zijn aangegeven als een historischgeografisch lijnelement van middelhoge waarde. Het onderhavige wijzigingsplan heeft geen invloed op deze straat. Noch het beloop van de straten, noch het gebruik wordt in wezenlijke mate veranderd, zodat geconcludeerd mag worden dat dit element niet wordt aangetast door de beoogde planwijziging.

Foto 4 - Te handhaven schuur (Vlaamse schuur met langsdeel)

Ten behoeve van het gebruik van de voormalige agrarische bedrijfswoning als burgerwoning worden in het kader van de ruimte voor ruimteregeling de beide op het perceel aanwezige stallen voor intensieve veehouderij afgebroken. In het kader van het cultuurhistorisch onderzoek is de waarde van de beide stallen bepaald.


Te amoveren bebouwing De bestaande boerderij omvat een eenvoudig woonhuis met daaraan via een tussenlid vastgebouwd een Vlaamse schuur. Beide gebouwen stammen uit de e eerste helft van de 20 eeuw. Deze gebouwen worden gehandhaafd.

20


15 augustus 2010

Foto 6 te amoveren stallen.

De bebouwing omvat een standaard varkensstal, zoals die in de jaren 70 veelvuldig werden opgericht met golfplaten daken met een flauwe dakhelling. De bouwhistorische waarde is nihil. Concluderend kan gesteld worden dat de cultuurhistorische waarde van de bestaande stallen zeer laag is en dat amovering geen aantasting van aanwezige waarden inhoudt.

2.4.3

Flora en fauna

3

www.Natuurloket, 2010


De onderzoekslocatie is niet aangewezen als Habitatrichtlijngebied, Vogelrichtlijngebied of Natuurbeschermingsgebied. In de naaste omgeving van de onderzoekslocatie zijn er niet zulke gebieden aanwezig. 3 Blijkens de opgaven van Het Natuurloket komen er binnen het kilometervierkant waarin de onderzoekslocatie gelegen is, twee soorten uit de Flora- en Faunawet voor. Het kilometervierkant wordt in biologisch opzicht gekenmerkt door de aanwezigheid van veel landbouwgronden en de nabijheid van de bebouwde kom van Dorst. Uit onderstaande tabel blijkt dat in het kilometervierkant 1 beschermde vaatplantensoort en 1 libellensoort uit de Rode Lijst zijn aangetroffen.

21


15 augustus 2010

Afbeelding 11- Overzichtstabel rapportage kilometervierkant 118,399 Natuurloket. Uit de tabel blijkt dat in het kilometervierkant 1 beschermde vaatplantensoort en 1 libellensoort uit de Rode Lijst zijn aangetroffen.

De aanvraag omvat het vestigen van een agrarisch loonbedrijf binnen een bestaand agrarisch bouwblok. Deze gronden zijn thans in intensief agrarisch gebruik als akkerland. Daardoor is het niet te verwachten dat de gemelde beschermde soorten binnen het plangebied voorkomen. Gezien het feit dat het plangebied bestaat uit een intensief gebruikt boerenerf en akkerbouwgrond, is het niet te verwachten dat door de realisering van de planwijziging beschermde soorten worden aangetast. Ter plaatse van de af te breken stallen kunnen wel beschermde soorten hun leefgebied hebben, zoals vleermuizen en vogels. Hun aanwezigheid moet onderzocht worden alvorens tot afbraak kan worden overgegaan.

- Verkeerslawaai Een nieuwe situatie als bedoeld in de Wet geluidhinder omvat de oprichting van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen, scholen, kleuterdagverblijven), de aanleg van nieuwe wegen of de reconstructie van bestaande wegen. Het onderhavige plan heeft betrekking op het omzetten van een agrarische bedrijfswoning in een burgerwoning (hetgeen geen nieuwe situatie is in de zin van de Wet geluidhinder) en de mogelijkheid van het vestigen van een bedrijfswoning bij een agrarisch loonbedrijf. Er is dus sprake van een nieuwe situatie in de zin van de Wet geluidhinder. Een nader onderzoek wegverkeerslawaai is dan ook noodzakelijk. - Industrielawaai In en nabij de onderzoekslocatie zijn geen bedrijven gelegen die vallen onder artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer (Staatsblad 1993, nr. 50), de voormalige Categorie-A-inrichtingen Wet geluidhinder. Er is geen geluidzone industrielawaai aanwezig in of nabij de onderzoekslocatie.


2.4.4 Geluidhinder

22


15 augustus 2010

In de omgeving van het plangebied bevinden zich enkele milieuvergunningplichtige bedrijven die mogelijk ook enige geluidhinder kunnen opleveren. Door de vestiging van de ruimte voor ruimtewoning ontstaat er geen verandering ten opzichte van de bestaande bedrijvigheid. - Spoorweglawaai De spoorlijn Breda-Tilburg ligt op een afstand van meer dan een kilometer van het plangebied, zodat er geen sprake is van spoorweglawaai. - Stiltegebieden Blijkens de kaarten, behorend bij het Structuurvisie Noord-Brabant, is de onderzoekslocatie niet gelegen in of nabij een stiltegebied.

2.4.5

Milieuzonering

Ten zuiden van de locatie is een glastuinbouwbedrijf gevestigd. Binnen een afstand van 25 m van een glastuinbouwbedrijf mogen geen (bedrijfs-)woningen worden opgericht.

Er zijn geen andere bedrijven in de omgeving aanwezig die door hun milieuomstandigheden van invloed zouden kunnen zijn op het woonmilieu van de geprojecteerde woning.

2.4.6

Geurhinder

Blijkens opgave van de gemeente bevindt de op te richten bedrijfswoning van het agrarisch loonbedrijf zich niet in de stankcirkel van een van de nabijgelegen agrarische bedrijven.


Afbeelding 12 – milieuzonering – het glastuinbouwbedrijf (blauw) heeft een milieuzone van 25 m (rood) – duidelijk is dat de geplande bedrijfswoning buiten deze milieuzone zal worden opgericht.

23


15 augustus 2010

Afbeelding13 - geurcontouren volgens opgave van de gemeente Oosterhout – het blijkt dat de nieuw op te richten bedrijfswoning buiten de geurcontouren van nabijgelegen agrarische bedrijven zal worden gebouwd.

2.4.7 Bodem Er dient nog een milieukundig bodemonderzoek ter plaatse te worden uitgevoerd.

2.4.8 Externe veiligheid

Afbeelding 14 – risicokaart Noord-Brabant (detail) (waar “Oosterhout” staat wordt “gemeente Oosterhout” bedoeld) – in en nabij het plangebied zijn geen bedrijven of installaties aanwezig die van invloed zijn op de externe veiligheid van de locatie


Externe veiligheid heeft betrekking op situaties waar iets mis zou kunnen gaan met gevaarlijke stoffen. Voorbeelden van risicobronnen en risicovolle activiteiten zijn: productie, gebruik of opslag van gevaarlijke stoffen en transport van gevaarlijke stoffen.

24


15 augustus 2010

Er zijn geen risicobronnen en risicovolle activiteiten in en nabij het plangebied aanwezig. Er is dan ook geen overlast te verwachten omtrent externe veiligheid.

2.4.9 Water Regelgeving en bevoegdheid Het waterkwaliteitsbeheer in de onderzoekslocatie is in handen van het Waterschap Brabantse Delta te Breda. Het waterkwantiteitsbeheer is eveneens in handen van dat Waterschap, evenals het beheer van de waterkeringen in het gebied. Het waterschap is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwaliteit en kwantiteit) binnen het plangebied. Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de Keur van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer.

Watersystemen in beeld In het tweede waterhuishoudingsplan van de provincie Noord-Brabant heeft de provincie een aantal doelstellingen geformuleerd, gericht op een impuls van verandering van de waterhuishouding, zoals herstel van veerkracht van watersystemen, verminderen van verdroging van natuurgebieden, vermindering van droogteschade voor de landbouw, weer laten meanderen van beken, ruimte geven aan water, zijn enkele kenschetsen van de verandering. De ruimtelijke ordening is een belangrijke factor in het bereiken van waterdoelstellingen. Door een ruimtelijke planning die wordt afgestemd op het watersysteem, kunnen waterdoelstellingen ondersteund en versterkt worden. Belangrijk voor het maken van een ruimtelijke vertaling van waterbeleid is de beschikbaarheid van kaarten. Uit de inventarisatiefase van het project “Water als ordenend principe” bleek dat de beschikbare hydrologische informatie onbruikbaar was. Het bovenstaande heeft geleid tot het maken van het rapport “Watersystemen in beeld”.

De locatie is gelegen aan de zuidoostzijde van de kern Dorst, niet ver van de bebouwde kom af. De locatie is thans bebouwd met een agrarisch bedrijf. De bestaande stallen zullen worden afgebroken en ten zuiden van de huidige locatie, binnen het huidige agrarische bouwblok, zal een agrarisch loonbedrijf worden opgericht. Die laatste locatie is onbebouwd en in agrarisch gebruik. Onmiddellijk grenzend aan het plangebied bevindt zich een (kavel)sloot. Het betreft geen keurwatergang van het waterschap.

Afbeelding 15 – sloten en greppels (bron: Wateratlas Noord-Brabant)

Geohydrologie De ondergrond in Westelijk Noord-Brabant is opgebouwd uit afzettingen die geo(Hydro)logisch kunnen worden onderverdeeld in relatief goed en slecht


Gebiedsbeschrijving

25


15 augustus 2010

waterdoorlatende lagen. In de ondergrond van Westelijk Noord-Brabant komen twee watervoerende pakketten voor, min of meer gescheiden door een slecht doorlatende laag. Het maaiveld ter plaatse van de onderzoekslocatie is gelegen op 7,1 meter boven N.A.P. Vanaf N.A.P. tot circa 25 meter minus N.A.P. wordt het eerste watervoerende pakket aangetroffen (voornamelijk Formatie van Kreftenheye en Formatie van Sterksel). Dit pakket bestaat uit grofkorrelige zanden. De scheidende laag tussen het eerste en tweede watervoerende pakket behoort tot de Formatie van Kedichem en Tegelen en is ter plaatse circa 55 meter dik. Deze scheidende laag wordt overwegend gevormd door fijne leemhoudende zanden en kleilagen. Het tweede watervoerende pakket wordt gevormd door de Formatie van Maasluis en de Formatie van Tegelen. De regionale stromingsrichting van het grondwater is, op basis van de grondwaterkaarten van de Dienst Grondwaterverkenning TNO, globaal noordelijk tot noordwestellijk. De locatie is niet gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied. Hoewel, voor zover bekend, in de directe omgeving geen particuliere grondwateronttrekking plaatsvindt, is gezien de landelijke omgeving een particuliere onttrekking van grondwater niet uit te sluiten. Gegevens hieromtrent zijn echter niet beschikbaar.

Bodemopbouw 4

De bodemopbouw is afgeleid uit de Bodemkaart van het gebied . De bovengrond bestaat uit enkeerdgronden in lemig fijn zand.

Grondwater

Afbeelding 16 – gemiddelde hoogste grondwaterstand GHG-(boven) en gemiddelde laagste grondwaterstand GLG-(onder). De GHG bedraagt 80-100 cm onder maaiveld en de GLG 180200 cm onder maaiveld.

Geplande veranderingen De geplande verandering omvat de verandering van een bestaande agrarische bedrijfswoning in een burgerwoning met gebruikmaking van de ruimte voor 4

Provincie Noord-Brabant: Wateratlas van Noord-Brabant, www.brabant.nl.


De gegevens ten aanzien van het grondwater zijn afgeleid van de Wateratlas 5 van Noord-Brabant . Ter plaatse van de onderzoekslocatie ligt de gemiddelde hoogste grondwaterstand op 80-100 cm onder maaiveld en de gemiddelde laagste grondwaterstand op 180-200 cm onder maaiveld. Daardoor is er sprake van voldoende drooglegging ter plaatse om gebruikelijke bouwmethoden toe te passen. Het gebied wordt aangemerkt als een infiltratiegebied.

26


15 augustus 2010

ruimteregeling. Daarnaast worden de bestaande agrarische stallen afgebroken en wordt er op het thans onbebouwde deel van het bouwblok een agrarisch loonbedrijf met bedrijfswoning opgericht. Het vuilwaterriool zal worden aangesloten op de ter plaatse aanwezige drukriolering in de Groenestraat. Deze aansluiting zal in overeenstemming met de betreffende richtlijnen van de gemeente worden uitgevoerd. Ten aanzien van het hemelwater zijn bij de planvorming van het watersysteem de volgende mogelijkheden van omgang met het relatief schone hemelwater overwogen: -

hergebruik (bv sproeiwater in kassen) - is in dit geval alleen mogelijk als er (ondersteunende) glasvoorzieningen worden gebouwd. Dit is niet het geval, zodat deze optie niet bruikbaar is.

-

infiltreren (via infiltratievoorzieningen zoals wadi’s of zaksloten) is in deze situatie mogelijk gezien de aanwezige grondwatersituatie.

Voor het regenwater afkomstig van dakvlakken zal dus een infiltratievoorziening worden aangelegd die tevens een infiltratievoorziening is. Deze voorziening is ingetekend op het inrichtingsplan. De omvang dient nader bepaald te worden. Er zal een noodoverloop worden aangelegd naar de ten zuiden van het perceel gelegen sloot. Via deze noodoverloop kan in geval van extreme (langdurige en zware) neerslag worden geloosd op de sloot. Ook kan bij extreme waterhoogte in de sloot gebruik worden gemaakt van de buffervoorziening.

De oppervlakte te amoveren bebouwing bedraagt De oppervlakte te verwijderen terreinverharding bedraagt Totaal te verwijderen verhard oppervlak De nieuw te bouwen oppervlakte (bedrijfsgebouwen en Bedrijfswoning, incl. bijgebouwen Nieuw aan te leggen terreinverharding Totaal nieuw verhard oppervlak Saldo verhard oppervlak

: : :

2250 m2 1500 m2 3750 m2

: : : -/-

1430 m2 1475 m2 2905 m2 845 m2

Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de totale oppervlakte verhard oppervlak per saldo afneemt met ruim 800 m2. Gestreefd wordt naar het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.


Nu (in uitzonderingsgevallen) op oppervlaktewater wordt geloosd dient dit overeenkomstig de eisen en randvoorwaarden die gelden voor oppervlaktewater op basis van de keur van het waterschap plaats te vinden. Daarin is bepaald dat het onder andere verboden is zonder vergunning van het bestuur te lozen op het oppervlaktewater bij een uitbreiding van het verhard oppervlak groter of gelijk 2 aan 2000 m .

27


15 augustus 2010

Watertoets


Sinds 1 november 2003 is de zogenaamde Watertoets verplicht. Dat wil zeggen dat in elk ruimtelijk plan (dus ook bestemmingsplan) gemotiveerd moet worden aangegeven hoe met het water in het gebied wordt omgegaan en wat de ruimtelijke veranderingen voor het water betekenen. In het voorafgaande is al aangegeven dat de beoogde planwijziging geen grote verandering op watergebied inhoudt. Ook is het overleg met de waterbeheerder(s) onderdeel van deze watertoets. Dit overleg moet nog plaatsvinden.

28


3

15 augustus 2010

HET WIJZIGINGSPLAN

3.1 Plangrens

H

et plangebied van deze planwijziging ex artikel 3.6 Wro omvat het voormalige agrarische bouwblok. Binnen dit bouwblok wordt de bestaande agrarische bedrijfswoning met aangebouwde schuur in gebruik genomen als burgerwoning. In het zuidelijk deel wordt een agrarisch loonbedrijf met een bedrijfswoning gevesting. De plangrens van deze wijziging omsluit het huidige bouwblok.

3.2 De verbeelding (plankaart) In de terminologie van de nieuwe Wro wordt er gesproken over de verbeelding. In de terminologie van het moederplan gaat het om de plankaart. Op de verbeelding/plankaart zijn aangegeven: de grens van het plangebied van dit wijzigingsplan de bestemming van de in het plangebied gelegen gronden. Binnen de plangrens heeft de voormalige agrarische bedrijfswoning de medebestemming “Woondoeleinden” gekregen; het loonbedrijf heeft de medebestemming “bedrijf”. overige aanduidingen, waarnaar in de voorschriften wordt verwezen, met name de voorgevelrooilijn. Deze ligt op 15 m van de as van de weg. Er zijn delen van het voormalige agrarische bouwblok die geen medebestemming hebben gekregen. Daar geldt dus geen medebestemming en alleen de hoofdbestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden”.

De voorschriften van het bestemmingsplan “Buitengebied”, zoals die thans gelden, zijn van toepassing. In de terminologie van de nieuwe Wro wordt er gesproken over regels in plaats van voorschriften. Er zijn geen nieuwe voorschriften opgenomen, omdat de voorschriften van het moederplan “Buitengebied” voldoende zijn om de beoogde functiewijziging mogelijk te kunnen maken. De voorschriften van het moederplan zijn ongewijzigd van toepassing. In de lijst met bedrijven wordt het “agrarisch loonbedrijf” toegevoegd, dat door middel van de aanduiding B6 op de verbeelding/plankaart is gezet..


3.3 De regels/voorschriften

29


4

HAALBAARHEIDSASPECTEN

4.1

Financieel-economische haalbaarheid

15 augustus 2010

D

eze planwijziging omvat een juridische regeling voor het omzetten van een agrarische bestemming naar een medebestemming Woondoeleinden en “Bedrijf. De kosten omvatten uitsluitend de kosten van het opstellen van het wijzigingsplan en de procedurekosten, evenals de kosten voor het amoveren van agrarische bedrijfsbebouwing, zoals hiervoor is besproken. De meerwaarde van de grond als bouwgrond zal opwegen tegen deze kosten. Er zijn geen openbare werken gepland. Er zijn geen andere omstandigheden bekend die bijzondere kosten met zich meebrengen, noch voor de betreffende initiatiefnemer, noch voor de gemeente. Daarom moet het plan op voorhand financieeleconomisch haalbaar worden geacht.

4.2 Eigendom De “betreffende gronden zijn eigendom van de initiatiefnemer. Er zijn geen relevante erfdienstbaarheden of andere privaatrechtelijke belemmeringen voor de beoogde functiewijziging bekend. Daarom moet het plan ook in dit opzicht haalbaar worden geacht.

4.3 Maatschappelijke haalbaarheid 4.3.1 Inspraak

’s-Hertogenbosch

PROJECTBUREAU RUIMTELIJKE ONTWIKKELING


Vanwege de kleinschaligheid van het project heeft de gemeente besloten geen afzonderlijke inspraak te houden.

30

BESTEMMINGSPLAN BUITENGEBIED. Ontwerpwijzigingsbesluit artikel 3.6, lid 1, sub a Wro

Recommend Documents