Onteigeningen en bijzondere uittredingsvergoeding in land- en tuinbouw

JURIDISCH ADVIES VOOR LAND- EN TUINBOUW

Onteigeningen en bijzondere uittredingsvergoeding in land- en tuinbouw

ACCOUNTANTS T BELASTINGCONSULENTEN JURIDISCH ADVISEURS MILIEUADVISEURS

JURIDISCH ADVIES

ONTEIGENINGEN EN BIJZONDERE UITTREDINGSVERGOEDING IN LAND- EN TUINBOUW WIE KAN ONTEIGENEN OF ONTEIGEND WORDEN?

VERLOOP VAN DE GERECHTELIJKE PROCEDURE

Een onteigening is het meest diepgaande ingrijpen in het eigendomsrecht; de eigenaar ondergaat immers een gedwongen, volledige en onherroepelijke beroving van zijn eigendomsrecht ten voordele van ‘de gemeenschap’. Deze ingrijpende maatregel is uiteraard streng gereglementeerd om misbruiken uit te sluiten. Enkel openbare besturen en instellingen kunnen onteigenen en zij moeten beschikken over een zogenaamd ‘onteigeningsbesluit’. De onteigening is enkel mogelijk mits een ‘billijke en voorafgaande’ schadeloosstelling van de betrokkenen.

Er is de gewone en de ‘hoogdringende’ onteigeningsprocedure. Deze laatste procedure is bijna de regel geworden omdat deze procedure sneller handelen toelaat en geen openbaar onderzoek noodzakelijk is.

Het ‘algemeen belang’ bij onteigening heeft de laatste jaren een steeds ruimere interpretatie gekregen en de beoordeling hiervan wordt, weliswaar niet onbeperkt, overgelaten aan de overheid. Wie met een onteigening te maken krijgt neemt dan ook best alle mogelijke inlichtingen. Bijstand van een expert of raadgever is meestal aangewezen, omdat het over belangrijke sommen kan gaan. Ook op fiscaal vlak bent u best op tijd ingelicht, op die wijze worden onaangename verrassingen, jaren na de effectieve onteigening, vermeden.

MINNELIJKE ONDERHANDELINGEN Vooraleer de onteigenende overheid of openbare instelling kan overgaan tot gerechtelijke onteigening moet deze instantie pogen een minnelijke regeling te bekomen. De onteigenende instantie zal hiervoor doorgaans een beroep doen op een commissaris van het ‘Aankoopcomité’. De betrokken eigenaar en/of pachter kan beroep doen op een eigen adviseur om tot een optimale regeling te komen. Meestal hebben beide partijen er belang bij om een minnelijk akkoord af te sluiten en in de overgrote meerderheid van de gevallen lukt dit ook. Indien dit niet lukt , zal de onteigenaar de dwangprocedure van onteigening aanwenden en de gerechtelijke fase inzetten. Deze procedure kan jaren aanslepen.

De onteigenaar dient bij de vrederechter van de ligging van het goed een verzoekschrift in, samen met het onteigeningsbesluit en het onteigeningsplan. Vervolgens beslist de vrederechter binnen 21 dagen tot een plaatsbezoek in aanwezigheid van alle partijen. Hij stelt ook een deskundige aan die belast wordt met de plaatsbeschrijving en de schatting van de onroerende goederen. Alle eigenaars en vruchtgebruikers worden minstens 8 dagen voor het plaatsbezoek gedagvaard en deze dagvaarding vermeldt tevens het aanbod van de onteigenaar. De eigenaars moeten in voorkomend geval hun pachters hiervan op de hoogte stellen. Binnen 48 uur spreekt de vrederechter een vonnis uit waarbij de eigendomsoverdracht plaatsvindt en het bedrag van de provisionele vergoeding (minstens 90% van het aanbod van de onteigenaar) wordt bepaald. Dit bedrag stort de onteigenaar bij de Deposito- en Consignatiekas. Uiterlijk 30 dagen nadat de deskundige zijn verslag heeft ingediend met een beredeneerd voorstel van schadevergoeding, stelt de vrederechter de voorlopige vergoeding vast, die lager of hoger kan zijn dan het aanbod van de onteigenaar. Deze voorlopige vergoeding wordt definitief indien geen van de partijen de herziening vraagt voor de rechtbank van eerste aanleg binnen de twee maanden na de betekening van het vonnis.

DE ONTEIGENINGSVERGOEDING De vergoeding moet ‘billijk’ zijn dwz dat de vergoeding elke schade die voortspruit uit de onteigening moet dekken. Door de vergoeding dient de onteigende in een financiële toestand te worden geplaatst alsof er geen onteigening was.

1. De vergoeding voor het eigendomsverlies In de eerste plaats is dit de verkoopwaarde op de dag van het provisioneel vonnis. Deze waarde omvat ook de toekomstwaarde, zijnde de meerwaarde waarop men in de toekomst naar alle waarschijnlijkheid mag rekenen. De onteigende heeft evenwel geen recht op de meerwaarde die voortvloeit uit de werken waarvoor wordt onteigend. Concreet wordt men vergoed voor landbouwgrond zelfs al wordt het perceel na de bestemmingswijziging industriegrond. Soms wordt er wel rekening gehouden met de geschiktheidswaarde, de affectiewaarde en de waardevermindering van het overblijvend gedeelte van de eigendom. Indien dit bedrag bepaald is wordt hierop nog volgens een vaste schema wederbeleggingsvergoedingen en wachtintresten gerekend. 2. De vergoeding aan de gebruiker Ten aanzien van de bedrijfsschade in de landbouw en tuinbouw bestaat een schema dat algemeen erkend wordt om de vergoeding van pachters te bepalen. Wanneer de eigenaar zijn goederen zelf gebruikt worden de verliezen van eigendom en gebruik bij elkaar opgeteld. Bij een minnelijk schikking wordt in een authentieke akte de minnelijke pachtbeëindiging opgesteld en wordt bepaald welke vergoeding aan de pachter zal betaald worden. 2.1. De gewone uittredingsvergoeding of navette Zoals bij elke pachtbeëindiging heeft de pachter recht op het stro, de mest en de navette die hij bij zijn vertrek achterlaat, evenals op de vergoeding voor de bebouwing, werken en eventueel aanplantingen die door zijn toedoen werden aangebracht aan de gronden. De grootte van dit bedrag hangt dikwijls af van plaatselijke gebruiken. Indien de pachter bij de aanvang van de pacht deze navette kosteloos heeft gekregen dan moet dit in principe verrekend worden. Indien de pachter gebouwen (-25 jaar) of aanplantingen (-18 jaar) heeft gezet is er bij pachtbeëindiging een groot onderscheid in vergoeding indien de

JURIDISCH ADVIES

gebouwen of aanplantingen met of zonder schriftelijke toestemming of machtiging van de vrederechter zijn gezet. Bij schriftelijk toestemming moet bij pachtbeëindiging de pachter minstens vergoed worden aan de waardevermeerdering die het goed heeft gekregen ingevolge de door de pachter opgerichte gebouwen en werken. Hierbij wordt als minimumvergoeding beschouwd de kosten van de uitgevoerde werken met een afschrijfpercentage van 4% per jaar. Deze vergoeding kan dus eventueel hoger zijn dan de meerwaarde. In dit laatste geval kan, indien de pachter de pacht zelf opzegt, deze vergoeding echter niet meer bedragen dan de pacht van de laatste 5 jaar van het gehele goed. Ook indien de pachter gebouwen of werken (niet voor aanplantingen) heeft uitgevoerd zonder toestemming van de eigenaar bestaat de vergoeding bij pachtbeëindiging uit de gerealiseerde meerwaarde, maar nooit hoger dan de pachtprijs van de laatste 3 jaar van het gehele goed. Dit ongeacht of de pachter dan wel de verpachter (bij onteigening) opzegt. 2.2. De buitengewone uittredingsvergoeding Deze vergoedingen zijn verschuldigd bij pachtbeëindigingen die bij het moment van afsluiten van het contract niet te voorzien waren. Bij onteigeningen en bij opzeg voor algemeen belang door een openbaar bestuur kan de pachter bij pachtbeëindiging aldus een bijkomende of een buitengewone uittredingsvergoeding krijgen. Dit is eveneens het geval bij pachtopzeg voor gezinsdoeleinden en bij pachtopzeg om te bouwen (voor zover dat de pachtovereenkomst niet vermeldt dat het gaat over een bouwrijp perceel). De vergoedingen die men hiervoor krijgt houden rekening met volgende elementen: a) De winstderving Dit is het inkomensverlies dat men leidt omdat men de opbrengsten niet meer kan hebben van de grond of de bedrijfsgebouwen gedurende de jaren die nog moesten verlopen voor het einde van de pachtovereenkomst. Over het algemeen neemt men minstens twee en hoogstens vier jaar in aanmerking voor de berekening en maakt men gebruik van boekhoud-

kundige gegevens of van het landbouwforfait. b) Het bedrijfsverlies aan dieren en materiaal Omdat een bedrijf grond verliest zal het met machines, gebouwen en dergelijk over een overcapaciteit komen te zitten. Het bedrijf kan ook minder ruwvoeder telen en daardoor of dieren moeten afstoten of extra voer moeten bijkopen. Bij deze schadeposten wordt dus rekening gehouden met de oppervlakte die aan de landbouw wordt onttrokken en deze onttrekking wordt in verhouding tot de totale oppervlakte gesteld en de waarde van hogervermelde activa. c) Waardevermindering van overblijvende gronden en gebouwen Ook voor de berekening van deze waardevermindering zal het verliespercentage en de waarde van de gebouwen (in eigendom) of een forfaitair bedrag per ha in rekening worden gebracht. d) Diverse schadeposten Deze schadeposten moeten bewezen worden en kunnen de volgende posten bevatten • opstanden zoals bomen, weideafsluitingen, drainage etc • het verlies van een voordelige pacht • verhuiskosten • versnippering van overige percelen • verlies aan quota • verlies van mestafzet De bijzonder uittredingsvergoeding dient te worden betaald door de verpachter op het ogenblik dat de pachter het betrokken perceel ter beschikking stelt van de opzeggende verpachter.

FISCALE ASPECTEN BIJ ONTEIGENING 1. Volgende vergoedingen zijn belast tegen een afzonderlijk tarief van 16,5 % ten belope van de netto-inkomsten van de verdwenen werkzaamheid van de 4 vorige jaren. Het gedeelte van deze vergoeding dat deze drempel overschrijdt, wordt progressief belast (25-50 %) • de winstderving • het bedrijfsverlies aan dieren

• de vergoeding voor verlies van quota • de vergoeding voor verlies van een voordelige pacht 2. Volgende vergoedingen zijn belast tegen een afzonderlijk tarief van 16,5 % • De meerwaarden op gebouwen en materieel dat meer dan 5 jaar in bezit is van de belastingsplichtige, inclusief de verbeteringswerken. • Afsluitingen meer dan 5 jaar in gebruik. 3. Bij wederbelegging van de verkregen schadevergoeding of verkoopprijs kunnen de meerwaarden van de gebouwen, materieel en afsluitingen die minder dan 5 jaar in gebruik zijn (inclusief de verbeteringswerken) evenals de vergoeding voor graszode en navette gespreid getaxeerd worden en dit over de afschrijvingsduur van de activa waarin werd wederbelegd. Het toe te passen tarief (ook wanneer niet wederbelegd wordt) is het progressief tarief (25-50 %). 4. Niet belastbaar zijn de meerwaarden vastgesteld op ongebouwde onroerende goederen naar aanleiding van een onteigening. 5. Belastbaar als gewone winst zijn: • de vergoeding voor de minderwaarde van gebouwen en gronden • de vergoeding wegens verlies van materieel en alaam • de vergoeding wegens splitsing van het bedrijf • de vergoeding voor aanleg van weiden • de vergoeding voor verhuiskosten • de vergoeding wegens verhoging van de verzekeringspremies Voor de ‘forfaitaire’ belastingsplichtigen mag worden aangenomen dat de hier bedoelde vergoedingen (punt 5) met bedrijfskarakter slechts de recuperatie uitmaken van buitengewone bedrijfslasten en –verliezen waarmee de forfaitaire winstschalen (barema’s) geen rekening houden en die niet afzonderlijk aftrekbaar zijn. Aldus moet er geen enkele winst worden belast.

JURIDISCH ADVIES

DIENSTVERLENING SBB Binnen het bedrijfseconomisch team van SBB werden twee personen aangeduid die u kan contacteren m.b.t. de onteigeningsproblematiek. Marc Vergote :

Regio Oost- en West-Vlaanderen en West-Brabant Tel. : 051/26 08 80 GSM :0475/66 03 53

Jacky Swennen : Regio Antwerpen – Limburg en Oost-Brabant Tel. : 014/56 29 80 GSM :0478/28 06 35 Bij elke onteigening heeft u alle belang bij goed advies en correcte bijstand. Deze SBB-medewerkers kennen de land- en tuinbouw in al zijn aspecten, zowel juridisch, milieutechnisch, fiscaal als bedrijfseconomisch.

Aarzel niet om hen te contacteren!

SBB INTEGREERT OVERNAME-ADVISEURS BOERENBOND SBB is als bedrijfsadviesbureau gespecialiseerd in land- en tuinbouw en met meer dan 10.000 klanten en 25 kantoren in Vlaanderen ontegensprekelijk de belangrijkste adviseur in de sector op het vlak van accountancy, belasting-, milieu- en juridisch advies. Om de bedrijfseconomische begeleiding van zijn klanten verder uit te bouwen maken Marc Vergote, Valère Van Schoenbeek en Jacky Swennen sinds 1 januari 2004 volwaardig deel uit van het bedrijfseconomisch team van SBB. Als adviseurs bij de Boerenbond begeleidden zij samen jaarlijks reeds een honderdtal bedrijfsovernames in de sector. Via deze integratie wordt de multidisciplinaire aanpak die bij een bedrijfsovername uiterst belangrijk is versterkt. Samen met de juridisch adviseurs, de belastingconsulenten en de milieuadviseurs van SBB wordt steeds de meest optimale bedrijfsovernameformule gezocht en uitgewerkt. Bij elke overname moet immers bekeken worden of er niet van fiscaal regime moet worden veranderd, of niet best een vennootschap wordt opgericht en of er geen hernieuwing van een vergunning moet worden aangevraagd. De tijd dat één adviseur op al deze vlakken specialist kon zijn is voorbij. Van het bedrijfseconomisch team van SBB maken ook nog volgende personen deel uit: Isabelle De Wispelaere, Michel Cuypers, Annemie Meerschman en Liesbeth Huybrechts. Ook voor expertises, bedrijfsbegeleiding, de opmaak van VLIF-informatiefiches en advies bij onteigeningen kan u bij hen terecht. Contact:

tel 070/22 26 73 fax 070/22 26 72 website: www.sbb.be.

JURIDISCH ADVIES ADRESSEN EN TELEFOONNUMMERS VAN DE SBB-KANTOREN

VLAAMS BRABANT SBB - Vuurkruisenlaan 2 - 3000 LEUVEN Tel.: 016/24 51 59 - E-mail: [email protected]

ANDERE KENNISFOLDERS In de reeks kennisfolders voor land- en tuinbouw vindt u op de SBB-kantoren en op de website (www.sbb.be) nog volgende onderwerpen: • • • • • • • •

Een overzicht van de belangrijkste milieuverplichtingen Begrippen uit de agrarische fiscaliteit Bijzondere reglementeringen voor land- en tuinbouw Verkoop van producten op de hoeve Administratie op het land- en tuinbouwbedrijf Vennootschappen voor land- en tuinbouw Erfrecht en successierechten in land- en tuinbouw VLIF - boekhouding, een bedrijfseconomische boekhouding voor landbouwers en tuinders

SBB - Staatsbaan 57 - 3460 BEKKEVOORT (DIEST) Tel.: 013/33 44 57 - E-mail: [email protected] SBB - Assesteenweg 100 - 1742 TERNAT Tel.: 02/454 13 30 - E-mail: [email protected] SBB - Albert Biesmanslaan 18/1 - 1560 HOEILAART Tel.: 02/657 58 73 - E-mail: [email protected]

ANTWERPEN SBB - Vaartstraat 79 - 2960 BRECHT Tel.: 03/330 16 30 - E-mail: [email protected] SBB - Lintsesteenweg 27 bus 1 - 2500 LIER Tel.: 03/480 20 92 - E-mail: [email protected] SBB - Antwerpseweg 10 - 2440 GEEL Tel.: 014/56 29 80 - E-mail: [email protected] SBB - Mechelsesteenweg 109A - 2860 ST. KAT. WAVER Tel.: 015/56 06 60 - E-mail: [email protected] SBB - Desmedtstraat 23 - 2322 HOOGSTRATEN Tel.: 03/314 38 24 - E-mail: [email protected] SBB - Kempenlaan 29 - 2300 TURNHOUT Tel.: 014/43 64 21 - E-mail: [email protected]

LIMBURG SBB - Peerderbaan 21 - 3960 BREE Tel.: 089/46 07 60 - E-mail: [email protected] SBB - Guffenslaan 7 - 3500 HASSELT Tel.: 011/23 35 30 - E-mail: [email protected] SBB - Tongersesteenweg 100 - 3800 ST.-TRUIDEN Tel.: 011/68 80 28 - E-mail: [email protected] SBB - Achttiende Oogstwal 9 - 3700 TONGEREN Tel.: 012/23 63 43 - E-mail: [email protected]

OOST-VLAANDEREN SBB - Moorselbaan 391 - 9300 AALST Tel.: 053/78 35 42 - E-mail: [email protected] SBB - Oostveldstraat 17 - 9900 EEKLO Tel.: 09/377 54 08 - E-mail: [email protected] SBB - Poolse Winglaan 2 - 9051 GENT Tel.: 09/243 89 70 - E-mail: [email protected] SBB - Denen 157 - 9080 LOCHRISTI Tel.: 09/337 00 26 - E-mail: [email protected] SBB - Wortegemstraat 22 - 9700 OUDENAARDE Tel.: 055/33 94 40 - E-mail: [email protected] SBB - Hofstraat 60 - verd.6 - 9100 ST.-NIKLAAS Tel.: 03/760 10 30 - E-mail: [email protected]

WEST-VLAANDEREN SBB - Witte Molenstraat 45 bus 1 - 8200 BRUGGE Tel.: 050/40 48 80 - E-mail: [email protected] SBB - Schoolplein 6 - 8600 DIKSMUIDE Tel.: 051/50 08 33 - E-mail: [email protected] SBB - Diksmuidseweg 95 - 8900 IEPER Tel.: 057/20 82 65 - E-mail: [email protected] SBB - Hugo Verriestlaan 151 - 8500 KORTRIJK Tel.: 056/24 17 20 - E-mail: [email protected] SBB - Diksmuidsesteenweg 406 - 8800 ROESELARE Tel.: 051/26 08 80 - E-mail: [email protected] SBB - Felix D’Hoopstraat 181 - 8700 TIELT Tel.: 051/42 61 11 - E-mail: [email protected]

OOSTKANTONS SBB - Herbesthaler Strasse 82 - 4700 EUPEN Tel.: 087/59 16 90 - E-mail: [email protected] 10/2003

SBB - Malmedyer Strasse 63 - 4780 ST. VITH Tel.: 080/28 03 50 - E-mail: [email protected]

SBB.DE KRACHT VAN TOTAALADVIES. Succesvol ondernemen vraagt heel wat vaardigheden. Naast vak- en mensenkennis, inzet en doorzettingsvermogen moet u ook voortdurend uw weg zien te vinden in de vele wettelijke verplichtingen, formaliteiten en nieuwe reglementeringen. Alleen zo kan u het maximum halen uit de mogelijkheden die zich aanbieden.

Uw vertrouwen waard SBB staat klaar met een volledig aanbod op maat van zelfstandige ondernemers, vrije beroepen en bedrijfsleiders van KMO’s. Uw SBB-consulent is hierbij uw vertrouwenspersoon die uw bedrijfsadministratie opvolgt en gericht advies geeft over alle facetten van accountancy, fiscaliteit en milieuwetgeving. Hiervoor staat hij voortdurend in contact met zijn collega’s om sectorkennis en ervaring uit te wisselen. Met meer dan 16.000 ondernemers als klant, kennen de SBB-consulenten de ondernemingsrealiteit als geen ander. Maar uw SBB-consulent is ook uw toegangspoort naar nog meer antwoorden en oplossingen.

Met kennis van zaken Hij kan steeds voor u een beroep doen op de centrale studie- en documentatiedienst. Daar wordt de bedrijfswetgeving in al zijn aspecten nauwgezet opgevolgd en worden onze medewerkers constant opgeleid. Ervaren juristen en andere gespecialiseerde medewerkers zoeken er antwoorden op uw vragen.

Bouw op onze ervaring Voor opdrachten waar zeer gespecialiseerde kennis bij komt kijken, is er voor u de cel consulting. SBB-milieuadviseurs loodsen u doorheen de milieuwetgeving en begeleiden uw bouwdossiers. En bij belangrijke strategische beslissingen - herstructureringen, overnameconstructies of zware investeringen - staat een team van SBB-medewerkers met veel ervaring op het vlak van bedrijfsorganisatie voor u klaar.

In alle duidelijkheid Samenwerken met SBB gebeurt in alle duidelijkheid. U maakt met uw SBB-consulent vooraf duidelijke afspraken rond takenpakket en kostprijs. Hij biedt u zijn praktische ervaring en een sterke centrale ondersteuning. Zo bent u niet alleen zeker van een kwalitatieve basisdienstverlening maar kunt u ook in alle omstandigheden rekenen op echt vakkundig advies van uw SBB-consulent.

• Brugge • Eeklo • Diksmuide

• Tielt • Roeselare • Ieper • Kortrijk

• St.Niklaas • Lochristi • Gent • Aalst

• Oudenaarde

• Hoogstraten • Turnhout • Brecht • Geel • Lier • St.Kat.Waver

• Bree

• Diest • Hasselt • Leuven • St. Truiden • Ternat • Tongeren • Hoeilaart

• Eupen

• St.Vith

SBB-KANTOREN IN BELGIË Telefoon: 070/22 26 73 Fax: 070/22 26 72 E-mail: [email protected] Website: www.sbb.be

ACCOUNTANTS T BELASTINGCONSULENTEN JURIDISCH ADVISEURS MILIEUADVISEURS