Onroerende Leasing Rusthuissector en Serviceflats
Michaël Malesevic International Real Estate Manager KBC Lease Holding
9 Juni 2009
Inhoudstafel
2
•
Kenmerken Onroerende Leasing
•
Boekhoudwetgeving
•
BTW - Wetgeving
•
Onroerende Leasing: voordelen
•
Cijfervoorbeeld: onroerende leasing versus investeringskrediet
•
Sale-and-lease Back: voordelen
•
Onroerende Leasing: rusthuissector
•
Onroerende Leasing: structurering
Kenmerken Onroerende Leasing • financieringswijze • gebouwde onroerende goederen • leasinggever verwerft of bouwt • op aanwijzen v/d leasingnemer • en verhuurt voor de looptijd van de OL ≠ zakelijk recht • leasingnemer heeft aankoopoptie op einde OL en kan eigenaar worden 3
Twee wetgevingen: Boekhoudwetgeving–BTW-wetgeving 1. Boekhoudwetgeving bepaalt:
onderscheid tussen “financiële leasing” en “operationele leasing”
2. BTW - wetgeving bepaalt:
4
wanneer de leasingfacturen met toepassing van BTW dienen gefactureerd te worden
wanneer de BTW op de investering gerecupereerd kan worden door de leasinggever
Boekhoudwetgeving/Fiscaal KB 3.12.1993
∑ huurbedragen = geïnvest. kap. in gebouw + intr. + kosten
5
voorwaarden KB 3.12.1993: 1. gebouwde onroerende goederen (= OG) 2. volledige wedersamenstelling kapitaal gebouw
indien vervuld ► op de balans (on-balance) = financiële leasing = “full pay out” leasing
indien niet vervuld ► niet op de balans (off-balance) = operationele leasing = renting = “non full pay out” leasing
Boekhoudwetgeving - Gevolgen A. Financiële Leasing: 1. Leasingnemer: • kapitaliseert (boekt in zijn balans) en schrijft af • geniet van investeringsstimuli (vb. toelage) 2. Leasinggever: • boekt een vordering op de leasingnemer • geniet niet van investeringsstimuli B. Operationele Leasing: 1. Leasingnemer: • boekt de huurgelden als kost • geniet niet van investeringsstimuli 2. Leasinggever • kapitaliseert en schrijft af • eventueel investeringsstimuli 6
Financiële versus Operationele Leasing
7
Investering
Financiële Leasing
Operationele Leasing
grond 30 gebouw 70 totaal 100
koopoptie 30 tijdens lease 70 totaal 100
koopoptie 40 tijdens lease 60 totaal 100
Full Pay-Out
Non Full Pay-Out
BTW – Wetgeving: KB nr. 30 dd. 29/12/1992 – KB 10.01.2005 A. Voorwaarden m.b.t. het contract: (1) niet-opzegbaar; (2) niet-eigendomsoverdragend; (3) koopoptie; (4) full-pay out B. Voorwaarden m.b.t. het gebouw: (1) gebouwde onroerende goederen; (2) verkregen/ opgericht met BTW; (3) op aanwijzen van de lessee; (4) bestemd voor BTW-activiteit Verschillen met Boekhoudwetgeving: • koopoptie absoluut vereist • wedersamenstelling kapitaal binnen 15 jaar = « full-pay out » 8
BTW Lease - gevolgen Indien alle BTW-voorwaarden vervuld:
9
•
recuperatie BTW door de leasinggever
•
facturatie huurbedragen: met BTW (21 %,12 % of 6 %)
•
facturatie aankoopoptie: zonder BTW
•
facturatie kosten: met BTW
Combinaties Boekhoudwetgeving/BTW-wetgeving Contract
Voldoet aan KB nr. 30 Voldoet niet aan KB nr. 30
10
Voldoet aan KB 3/12/1993
Voldoet niet aan KB 3/12/1993
On-balance lessee
Off-balance lessee
BTW - leasing
BTW - leasing
BTW-recuperatie On-balance lessee
BTW-recuperatie Off-balance lessee
Géén BTW-leasing
Géén BTW-leasing
Geen BTW-recup
Geen BTW-recup
Cijfervoorbeeld BTW-leasing versus Investeringskrediet
BTW-Leasing op 15 jaar, gevolgd door een huur van 10 jaar Investeringsbedrag Looptijd in jaren: Gerecup. BTW: Betaalde BTW:
1 2 3 . 60 61 . 100
11
NPV à 2 %: vervaldag 1/01/2009 1/04/2009 1/07/2009 . 1/10/2023 1/01/2024 . 1/10/2033 Totalen:
1.000.000,00 25 210.000,00 216.579,15 1.356.805,80 trimestrialiteit 17.188,82 17.188,82 17.188,82 . 17.188,82 17.188,82 . 17.188,82 1.718.882,18
Rentevoet: Betalingswijze: Herzienbaarheid intrest: Koopoptie ná 15 jr: 187.644,86 1.544.450,66 btw 21% intrestgedeelte 3.609,65 12.039,44 3.609,65 11.976,36 3.609,65 11.912,50 . . 3.609,65 6.627,10 0,00 6.497,72 . . 0,00 0,00 216.579,15 718.882,18
kapitaalgedeelte 5.149,38 5.212,46 5.276,32 . 10.561,72 10.691,10 . 17.188,82 1.000.000,00
4,90% prenumerando vast 547.614,92
kapitaalsaldo 994.850,62 989.638,15 984.361,83 . 547.614,92 536.923,82 . 0,00
% 99,49% 98,96% 98,44% . 54,76% 53,69% . 0,00%
Cijfervoorbeeld BTW-leasing versus Investeringskrediet
Investeringskrediet op 25 jaar tegen zelfde rentevoet Investeringsbedrag Looptijd in jaren: Gerecup. BTW: Betaalde BTW:
1 2 3 . . . 100
12
NPV à 2 %: vervaldag 1/01/2009 1/04/2009 1/07/2009 . . . 1/10/2033 Totalen:
1.210.000 25 0,00 0,00 1.641.735,02 trimestrialiteit 20.798,47 20.798,47 20.798,47 . . . 20.798,47 2.079.847,43
Rentevoet: Betalingswijze: Herzienbaarheid intrest: Koopoptie: 0,00 btw 21% 0,00 0,00 0,00 . . . 0,00 0,00
1.641.735,02 intrestgedeelte 14.567,72 14.491,39 14.414,13 . . . 0,00 869.847,43
kapitaalgedeelte 6.230,76 6.307,08 6.384,34 . . . 20.798,47 1.210.000,00
4,90% prenumerando vast 0,00
kapitaalsaldo 1.203.769,24 1.197.462,16 1.191.077,82 . . . 0,00
% 99,49% 98,96% 98,44% . . . 0,00%
Cijfervoorbeeld BTW-leasing versus Investeringskrediet
Investeringskrediet op 25 jaar met dezelfde NPV-waarde Investeringsbedrag Looptijd in jaren: Gerecup. BTW: Betaalde BTW:
1 2 3 . . . 100
13
NPV à 2 %: vervaldag 1/01/2009 1/04/2009 1/07/2009 . . . 1/10/2033 Totalen:
1.210.000 25 0,00 0,00 1.544.450,66 trimestrialiteit 19.566,02 19.566,02 19.566,02 . . . 19.566,02 1.956.601,84
Rentevoet: Betalingswijze: Herzienbaarheid intrest: Koopoptie: 0,00 btw 21% 0,00 0,00 0,00 . . . 0,00 0,00
1.544.450,66 intrestgedeelte 12.752,65 12.679,66 12.605,89 . . . 0,00 746.601,84
kapitaalgedeelte 6.813,37 6.886,36 6.960,13 . . . 19.566,02 1.210.000,00
4,29% prenumerando vast 0,00
kapitaalsaldo 1.203.186,63 1.196.300,27 1.189.340,14 . . . 0,00
% 99,44% 98,87% 98,29% . . . 0,00%
Cijfervoorbeeld BTW-leasing versus Investeringskrediet Conclusies: 1. BTW - leasing genereert voordeel dankzij de spreiding van de BTW-betalingen 2. in het voorbeeld een voordeel van € 97.284,- voor een OL t.b.v. € 1 mln op 25 jaar (in NPV-termen), waarbij de huidige actuele waarde berekend werd tegen een rentevoet van 2 % 3. uitgedrukt in intrestvoeten betekent dit dat een OL +/- 0,60 % (60 basispunten) duurder mag zijn dan een investeringskrediet zonder dat de financieringsoperatie in NPV-termen uitgedrukt duurder uitvalt voor de exploitant 4. bij een NPV-berekening tegen 4 % loopt het voordeel nog op tot meer dan 50 basispunten.
14
Onroerende leasing - Voordelen • • • • • • • •
15
principe van 100 % - financiering: evtl. 1ste verhoogde huur van 10 % à 20 % géén of beperkte bijkomende waarborgen versnelde tenlasteneming in de kosten (afschrijving) grote flexibiliteit in aanpassing aflossingsschema aan mogelijkheden lessee flexibiliteit mbt overdracht v/h OG z/n fiscale kosten multiple lessee contracten zonder BTW-nadeel BTW-voordelige structuur: BTW – recuperatie voordeel bij verlaging BTW “en cours de route”: van 21 % naar 12 % of naar 6 %
Sale-and-lease back - Voordelen Structurering SLB • • •
vestiging/overdracht zakelijk recht op rusthuis tvv Lessor lease-back v/h zakelijk recht over 15 of 20 jaar lichting koopoptie na 15 of 20 jaar
Voordelen SLB • • • • •
16
realisatie cash en liquiditeiten op basis van marktwaarde OG géén meerwaardebelasting indien exploitant rusthuis = VZW onderworpen aan RPB (rechtspersonenbelasting) mogelijkheid tot gespreide taxatie van meerwaarden indien exploitant rusthuis is onderworpen aan Ven.B. SLB = herfinanciering vastgoed, waarbij door koopoptielichting op einde OL de exploitant terug volle eigenaar wordt géén patrimoniumtaks van 0,17 % op gebouwen in OL indien exploitant is VZW
Onroerende leasing - Rusthuissector
17
•
keuze tussen BTW - leasing of niet – BTW-leasing
•
voordeel BTW – leasing: recuperatie BTW door Lessor en gespreid verschuldigde BTW door exploitant rusthuis
•
BTW – tarief op leasevergoedingen: 6 % (tijdelijk) of 12 %
•
steeds een koopoptie op het einde zodat de eigendom altijd terug kan keren voor een residuele prijs
•
financiering via OL komt in aanmerking voor subsidies (vb. gebruikstoelage)
•
financiering via OL komt niet in aanmerking voor investeringswaarborg
Structurering: via aankoop Terrein (1)
KBC lease = leasinggever
Leasingnemer (2)
(1) KBC Lease koopt het terrein op aanwijzen van de leasingnemer. RR = 10 % in Vlaanderen en 12,50 % in Bxl en Wallonië. (2) KBC Lease bouwt de opstallen op aanwijzen van de leasingnemer en na oplevering sluit KBC Lease een leasing af op 15 jaar. Op het einde van de leasing (na 15 jaar) wordt de koopoptie gelicht Nadeel: de RR (10 % in Vlaanderen en 12,50 % in Bxl en Wallonie) opnieuw verschuldigd op de venale waarde van het OG. 18
Structurering: via recht van opstal (1)
Grondeigenaar = leasingnemer
(2)
KBC Lease = leasinggever
(1) De grondeigenaar vestigt ten gunste van KBC Lease een opstalrecht op het terrein voor 20 jaar. (gratis of betalend) (2) KBC Lease bouwt het gebouw en na oplevering sluit ze met de leasingnemer een OL af met een looptijd van 15 jaar. Einde leasing hoeft de koopoptie niet gelicht, maar kan verder gehuurd worden tot einde opstal (na 20 jaar). Op dat ogenblik treedt natrekking op en wordt de leasingnemer automatisch eigenaar van de opstallen. Voordeel: géén RR bij eigendomsoverdracht door natrekking. 19
Structurering: via recht van erfpacht (1)
Grondeigenaar = leasingnemer
(2)
KBC Lease = leasinggever
(1) De grondeigenaar richt het gebouw op met overbruggingskrediet KBC Bank en vestigt nadien ten gunste van KBC Lease een erfpachtrecht op het OG voor 27 jaar tegen eenmalige canon (Reg.Recht afgekort RR van 0,20 %) (2) KBC Lease sluit met de leasingnemer een OL af met een looptijd van 15 jaar. Einde leasing wordt de koopoptie gelicht door de leasingnemer, nadat de tréfonds(= met het erfpacht bezwaarde OG) werd overgedragen aan een immomaatschappij. Na 27 jaar treedt natrekking op en wordt de immomaatschappij automatisch eigenaar van de opstallen. Voordeel: slechts RR van 0,20 % bij overdracht erfpacht ná 15 jr. 20
