Financiële commissie -- december 2008
Onderzoek van belangrijke kostenposten en besparingsmogelijkheden 1.1 Elektra De collectieve elektrakosten hebben betrekking op de verlichting van de hallen, trappen, gangen naar de berging, bergingsboxen, galerijen, op de liftinstallatie, CV pompen, CV regeling en de mechanische afzuiging op het dak. Volgens de Nuon afrekeningsnota van januari 2007 is er over het jaar 2006 (6-1-2006 t/m 18-1-2007) 85.788 Kwh afgenomen, kosten € 15.781. Dat is gemiddeld ruim 750 Kwh per appartement. Naast het stroomverbruik van het eigen appartement betaalt iedere eigenaar dus nog eens 750 Kwh aan collectieve stroom. Het verbruik is verdeeld over een laag nachttarief en een hoog nachttarief. Met enig gereken kan de gemiddelde aansluitwaarde of belasting worden berekend. Die was gedurende de nacht ongeveer10,4 Kw en overdag 9 Kw. Weinig verschil in belasting dus tussen dag en nacht, ’s nachts brandt de galerijverlichting, aansluitwaarde daarvan ongeveer 1Kw. De verlichting van de ingangen, trappen en gangen naar de berging brandt dag en nacht, aansluitwaarde ongeveer 1,5 Kw. De belasting zonder verlichting is dus permanent zo’n 7 tot 8 Kw. Hiervoor zouden in ieder geval verantwoordelijk zijn de liftbesturing, de CV pompen, de CV regeling, de mechanische ventilatie en incidenteel de aandrijving van de lift. Mogelijk zijn er nog andere onbekende afnemers. Besparingsmogelijkheden De verlichting verbruikt minder stroom dan de diverse installaties, de laatste categorie biedt dus de meeste besparingsmogelijkheden. Het verbruik van de diverse afnemers kan worden gevonden door het tijdelijk aansluiten van Kwh verbruiksmeters. Mechanische ventilatie Op dak staat een grote batterij afzuigventilatoren, die malen 24 uur per etmaal met dezelfde kracht. Een stel inefficiente stroomvreters. Duur verwarmde kamerlucht verdwijnt via afzuiging zonder regeling - naar buiten. Is er niemand thuis, dan is weinig ventilatie nodig, maar de afzuiging maalt op volle kracht door. Wat is hier aan te doen? - Afzuigers op dak afschaffen en net als vroeger allemaal een roostertje in de muur en een ventilator in het raam. Bespaart ook dure reparatie en onderhoudskosten. - Individuele afzuigers per appartement. Afzuigers van dak en ieder appartement een kleine afzuiger. Zo betaalt iedereen de stroom van zijn eigen afzuiger met zuinige elektronisch geregelde motor. Regeling met drie standen, bij langdurige afwezigheid helemaal uit. - Afzuigers op dak vervangen - in ieder geval bij reparatie - door zuinige ventilators met elektronisch geregelde gelijkstroommotor. Bezuigingen mogelijk van plusminus 50%. CV pompen De permanent draaiende pompen vervangen door intelligente HR pompen. Dit zijn pompen met zuinige elektronisch gestuurde gelijkstroommotor en intelligente regeling waardoor de pompopbrengst wordt afgestemd op de behoefte. Bezuinigingen mogelijk van meer dan 50%. Liftinstallaties Moderne liftmotoren met directe aandrijving en frequentieregelaars besparen 30-40% aan stroom. Dure investering. Naar beneden lopen i.p.v. liftgebruik door wie kan, bespaart al stroomverbruik. Verlichting - De lampen in de gangen naar de berging - die permanent branden - kunnen worden in en uitgeschakeld door een combinatie van bewegingssensor en tijdschakelaar. Bij binnenkomst automatisch licht aan en na 10 tot 15 minuten automatisch uit. Zo nodig by pass met handbediende schakelaar. - Verlichting ingangen en trapportalen kan worden in- en uitgeschakeld door lichtsensors. Daardoor alleen stroomverbruik bij geen of te weinig daglicht. - De galerijverlichting gaat aan bij donker worden en dooft bij zonsopgang. Bestaande lampen ver-
Financiële commissie -- december 2008
vangen door LED lampjes geeft een besparing van 50%. Als gevolg van de langere levensduur van LED lampjes, ontstaat ook besparing op de onderhoudskosten. Door de kleinere esthetische LED armaturen komt ook een einde aan het gevangenis-galerij effect. Mogelijke andere afnemers Vergelijking van de Nuon nota’s 2006 en 2007 leert dat het stroomverbruik in Kwh met 30% is toegenomen. Daar de elektrische installatie als zodanig niet is gewijzigd en de bewoners weinig invloed kunnen uitoefenen op het collectieve stroomverbruik rijst de vraag hoe deze toename is te verklaren. Om een antwoord op die vraag te geven zal het collectieve stroomcircuit nader moeten worden bekeken. Denkbaar is, dat er illegaal stroom wordt afgetapt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk via de verlichting in de bergingen. In de lamphouder kan n.l. een adapter worden geschroefd met aansluiting voor een tweedraadsnoer met steker. Op die manier kunnen allerlei apparaten worden gevoed. Inspelen op marktwerking Door het vrijgeven van de energiemarkt kan een andere goedkopere stroomleverancier worden gekozen. Vanwege de grote afname, 80000 tot 90000 Kwh, kan dit wellicht lukratief zijn. Daarnaast kan worden overwogen of vaste jaarcontracten voordeel opleveren. 1.2 Water De ontwikkeling van de waterkosten laat geen verontrustende veranderingen zien. Van 2006 op 2007 zijn de kosten zelfs licht gedaald. Niettemin gaat het nog altijd om een bedrag van ruim € 13.000, d.w.z. gemiddeld € 118 per appartement. Lagere kosten blijven welkom. Besparende maatregelen zijn o.a. het aanbrengen van tweeknops toiletspoelers (kleine spoeling/grote spoeling), uitstroombesparende douchestralers, mengkranen met thermostatische regeling, planmatig gebruik van de wasautomaat (spaart ook stroom), het repareren van lekkende of druppelende kranen etc. E.e.a. hangt verder af van initiatief en medewerking van de individuele eigenaars. 1.3 Gas Het stookkostenjaar 1-6-2006 t/m 31-5-2007 is niet ongunstig verlopen. Het gasverbruik daalde t.o.v. het vorige jaar met 19.721 tot 96.472 kubieke meter. De afname van het gasverbruik kan mogelijk worden verklaard door mildere klimaatomstandigheden, een bewuster stookgedrag, meer bewoners die dikwijls buitenshuis verblijven en uit een beter CV rendement na ingrijpende reparatie in 2006. Hoe dan ook, voor de bijna 100.000 kuub aan geleverd gas moest € 62.912 worden betaald. Een zonder meer forse onkostenpost. Warmteverliezen beperken Om gas te besparen is het op de eerste plaats van belang dat geproduceerde warmte niet of zo min mogelijk weglekt. Voor het nemen van maatregelen daartegen is het noodzakelijk te weten op welke plaatsen warmte verloren gaat. Daartoe kan met een zogeheten warmtebeeldcamera de warmtestraling van het gebouw worden vastgelegd. De opnamen tonen de warme en koude zones van de voor, achterzijde en zijgevels van het gebouw. Warme zones duiden op warmteverlies. Op die plekken kan het lonen isolatiemateriaal aan te brengen. Dus niet lukraak isoleren, maar eerst het warmteverlies inventariseren. Tegenwoordig wordt op verschillende plaatsen ook wel met een vliegtuigje, voorzien van een warmtebeeldcamera, opnamen gemaakt van de daken van de huizen om zodoende het warmteverlies in kaart te brengen. Vooruitlopend daarop is het wellicht nuttig om de energienota’s van de bovenste appartementen te vergelijken met de lager gelegen appartementen. Rendement stookinstallatie Om te beginnen is het van belang dat het productierendement van de stookketels optimaal is, d.w.z. op het nivo van HR ketels. Hoe het met dit rendement is gesteld, is niet bekend, dat moet nog vastgesteld worden.
Financiële commissie -- december 2008
Vervolgens is het zaak de warmteverliezen bij het warmwatertransport zo laag mogelijk te houden. In dit verband zijn de lange leidingen tussen stookinstallatie en appartementen in de westvleugel een ongunstige en complicerende factor. Bij het stoken komt het erop aan niet meer warmte te produceren dan noodzakelijk is. Te veel overcapaciteit van de ketels kan ten koste gaan van het rendement. Opdat de installatie onder alle omstandigheden niet meer warmte produceert dan nodig is, is een accurate sturing van de ketels een vereiste. De eerste sturing van de ketels is de voorinstelling op basis van de buitentemperatuur. Door afnamesturing kan de warmteproductie beter worden geregeld en aangepast aan de warmtebehoefte. Een systeem van afnamesturing is mogelijk door gebruik te maken van warmtemeters die draadloos signaleren. Dit type warmtemeters is buiten de woning af te lezen. Door verdere geleiding van de radiografische warmtemetersignalen naar de stookinstallatie kan de ketelregeling worden bijgestuurd als radiatoren worden geopend of gesloten. Als dus ’s morgens bewoners naar hun werk gaan en de radiators uit- of lager draaien, dan wordt dit gesignaleerd naar de ketelbesturing waardoor de stookketels minder warmte produceren. Meer controle op werking van de stookinstallatie lijkt wenselijk. Permanente registratie van de warmteproductie en logging van stuurinformatie als bijvoorbeeld de buitentemperatuur zou dit mogelijk kunnen maken. Om tot verbeteringen te komen bij isolatie en warmteproductie kan een gecertificeerd adviseur worden ingeschakeld voor het opstellen van een energie prestatie advies EPA. Inspelen op marktwerking Door het vrijgeven van de energiemarkt kan een andere goedkopere gasleverancier worden gekozen. Daarnaast kan worden overwogen of vaste jaarcontracten voordeel opleveren.
1.4 Schoonmaakkosten De wekelijkse schoonmaakbeurt van de ingangen en trapportalen (op donderdag) kost € 300. Per jaar ruim € 15.000. Over het schoonmaken wordt nogal eens geklaagd. Weinigen hebben oog voor de condities rond het schoonmaken. Omdat op de verdiepingen geen water kan worden afgenomen moet de schoonmaker telkens met zijn emmertje sop van beneden naar boven. Lekker soppen is er dus niet bij. Daarbij komt dat de vloertegels verouderen en vuil vasthouden. Om te verhinderen dat (verouderde) vloertegels vuil aantrekken en vasthouden kunnen deze worden geimpregneerd of voorzien worden van een coating. Tegelijk zou op het verouderde oppervlak van de trappen een (stroeve) epoxy coating kunnen worden aangebracht. Dit alles komt niet alleen het aanzien ten goede, maar kan ook de schoonmaakkosten verminderen. Doordat de vloeren na bovengenoemde behandelingen minder vuil vasthouden, kan het schoonmaakschema worden aangepast. Bijvoorbeeld de ingangen wekelijks en de trapportalen om de veertien dagen. Graffiti Door de ligging van het gebouw is graffiti moeilijk te voorkomen. Verwijderen van graffiti is moeilijk, het komt meestal neer op overschilderen met alle kosten van dien. Er bestaan inmiddels verf/coating systemen die verhinderen dat de graffiti in de verflaag doordringt. De graffiti blijft dan aan de oppervlakte als bij aanbrengen op glas. Door de speciale eigenschappen van de verf/coatinglaag kan de graffiti met een schoonmaakmiddel verwijderd worden.
1.5 Onderhoudskosten Schilderen buitenwerk Boven alles uit springen de kosten voor het schilderen van de voor- en achterzijde van het gebouw met een interval van tot dusverre zes jaar. Hierbij gaat het om kostennota’s van € 60.000 tot € 70.000 per zijde, dus om € 120.000 tot € 140.000 voor het hele gebouw.
Financiële commissie -- december 2008
In de loop der jaren is volgens die manier voor een enorm bedrag verschilderd aan De Weere. Tot nog toe heeft men zich niet afgevraagd of het mogelijk is door toepassing van onderhoudsarme gevelbekledingsproducten en/of gedifferentieerd schilderen de schilderkosten buitenwerk drastisch te verlagen, met name aan de achterzijde. Het zal niemand zijn ontgaan dat de achterkant van het gebouw het meest te lijden heeft van de invloed van zon, regen en wind. De geverfde delen aan de buitenzijde ’slijten’ daarbij aanmerkelijk sneller dan de geverfde wanden en kozijnen in de naar binnen springende loggia. Anders gezegd, de wanden en kozijnen aan de loggia behoeven minder onderhoud en voorzorg dan de naar buiten gekeerde wanden en kozijnen. Tegenwoordig wordt in de bouw veel gebruik gemaakt van onderhoudsarme gevelbekledingsproducten, zoals bijvoorbeeld Canexel of Trespa. Canexel wordt gemaakt door houtvezel en polyesterhars onder hoge druk en temperatuur te persen tot panelen van 10 mm dik. De panelen worden in de fabriek van een thermohardende lak voorzien, zodat schilderen niet meer nodig is. Aanbrengen gebeurt door spijkeren of schroeven. Leverbaar in tien verschillende kleuren. Op het basismateriaal zit vijfentwintig jaar garantie op de laklaag vijftien jaar. Trespa is een kunststof plaat, leverbaar in vele kleuren. Onderhoudsarm, aanbrengen door schroeven, tien jaar garantie. Naast Canexel en Trespa zijn er nog vele andere gelijksoortige producten verkrijgbaar. Voor het bekleden van de achterbuitenzijde tussen kozijn en loggia (middendeel gebouw) volstaat bijvoorbeeld 2,5 vierkante meter Canexel. Verven niet meer nodig. Prijs ongeveer € 24 per vierkante meter. Zo resteert aan de buitenkant alleen nog het schilderen van de kozijnen. Een zeer duurzame buitenverf als Sikkens Rubbol XD houdt daarop volgens de fabriek zeker acht jaar. Wordt de loggia niet voorzien van onderhoudsarm materiaaal, dan is schilderen van wanden en kozijnen met Sikkens Rubbol SP een redelijk alternatief. Deze sterke verf kan volgens de fabrikant acht jaar stand houden. Kortom er moeten diverse alternatieven worden afgewogen voor het buitenwerkonderhoud. Voor balkon hekwerk bestaan er tegenwoordig tal van oplossingen. Worden de onderhoudsgevoelige witte metaalplaten vervangen door getint hardglaspanelen(blauwe of groene tint), dan is het verven van de platen definitief verleden tijd en kan het verven worden beperkt tot staanders en spijlen. De hardglasplaten zijn met vier roestvrij stalen beugeltjes eenvoudig in het balkonhek te schroeven. Door het aanbrengen van getint hardglas in de balkonhekken verdwijnt ook een stuk van de Sovjet uitstraling die met name wordt veroorzaakt door de smakeloze witte metaalplaten. Reparaties De kosten van tal van reparaties zijn aanzienlijk en fluctueren van jaar tot jaar. Om meer greep te krijgen op reparaties, is info nodig m.b.t. de oorzaak, de preventie, de tendenzen, de reparatiekosten en de kostenhistorie. Het is dus zaak dat alle reparaties worden geregistreerd in een datafile. Met gerichte queries kunnen dan de gewenste overzichten worden geproduceerd en op grond daarvan zonodig maatregelen worden getroffen. Planmatig onderhoud Van belang is dat alle onderhoudsgevoelige plekken in kaart worden gebracht en de juiste prioriteiten worden gesteld. Een meerjaren onderhoudsplanning moet daarom gebaseerd zijn op een onafhankelijk technisch onderzoek uit te voeren door een gecertificeerd buro dat werkt volgens een algemeen erkende keuringsmethodiek. Bij onderhoudsplanningen uit de losse pols bestaat het risico dat deze worden geschreven en bijgesteld vanuit het beschikbare geld in plaats vanuit de onderhoudsbehoefte van het gebouw. 1.5 Verzekeringen De kosten van de schade en aansprakelijkheidsverzekering bedragen € 11.428 oftewel gemiddeld € 101 per appartement. Niet wachten tot de overenkomst afloopt, maar ruim te voren op zoek gaan naar mogelijk goedkopere alternatieven. Een rechtsbijstandverzekering is te overwegen en kan onder omstandigheden een hoop geld besparen.
Financiële commissie -- december 2008
1.6 Beheer en bestuur De kosten van beheer en bestuur bedragen € 33.524, wat neer komt op gemiddeld € 297 per appartement. Dat is duur om niet te zeggen te duur, zeker als men afweegt wat daarvoor wordt geboden. Bij De Wonerij was het schrijven van brieven en het afhandelen van verzekeringskwesties bij de prijs inbegrepen, voor die activiteiten moet nu extra € 50 per uur worden betaald. Het eerste criterium dat bij de keuze van een beheerder moet gelden is voldoende expertise en beheercapaciteit om een grote VVE als De Weere naar behoren te kunnen bedienen. Bij een grote landelijk werkende beheerder met voldoende expertise en beheercapaciteit zou De Weere ongeveer € 5000 aan beheerkosten kunnen besparen. De bestuurskosten kunnen € 1.500 omlaag. Volgens de statuten is n.l. alleen een voorzitter en een vice-voorzitter vereist. Door de inschakeling van een beheerder is minder bestuur nodig. Alles en iedereen moet worden beoordeeld op noodzaak, effectiviteit en toegevoegde waarde. Voor folklore is geen plaats meer. Er moet modern adequaat woonservice management geleverd kunnen worden waarbij de wensen van de klant als opdrachtgever en geldverschaffer centraal staan. Waar het aan ontbreekt is management expertise, toepassing van management methodieken en communicatieve vaardigheden. Daardoor is de effectiviteit van het bestuur gering. Het geheugen van de VVE is voor verbetering vatbaar, het ontbreekt n.l. aan een elektronisch toegangkelijk archief of een archief op microfilm, waar alle stukken snel in kunnen worden teruggevonden.
