Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties Ontwikkeling volumes en prijzen in de periode 1993 tot en met 2013
Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties Ontwikkeling volumes en prijzen in de periode 1993 tot en met 2013
AUTEUR(S) Ramona van Marwijk Lars Brugman Michiel Pellenbarg
DATUM 26 januari 2015
Inhoudsopgave
Hoofdlijnen onderzoeksverslag ....................................................................................................................... 7 1
Onderzoek naar de grondmarkt voor nieuwbouw: achtergrond en methodiek ............................. 9
1.1
Doel: inzicht in grondprijsontwikkeling in de grondmarkt voor nieuwbouw ............................................ 9
1.2
Selectie van nieuwbouwgrondtransacties .............................................................................................. 9
1.3
Analysemethode vierkantemeterprijzen............................................................................................... 11
1.3.1
Weegfactoren ..................................................................................................................................... 12
1.3.2
Gemiddelde en mediane grondprijzen ............................................................................................. 12
1.3.3
Uitgevoerde controles ....................................................................................................................... 13
1.4
Omvang transactiebestand .................................................................................................................. 13
2
Handel in nieuwbouwgrond: aantallen en volumes ....................................................................... 15
2.1
Totale aantallen transacties en volumes ............................................................................................. 15
2.2
Nieuwbouwgrond verkocht aan particulieren ....................................................................................... 17
2.3
Verkoop nieuwbouwgrond door gemeenten aan commerciële partijen ............................................... 20
2.4
Regionale volumes verhandelde nieuwbouwgrond voor en na de crisis ............................................. 23
3
Grondprijzen voor nieuwbouw ......................................................................................................... 27
3.1
Grondprijzen betaald door particulieren ............................................................................................... 27
3.2
Grondprijzen betaald door commerciële partijen ................................................................................. 29
3.3
Regionale grondprijzen ........................................................................................................................ 31
3.3.1
Grondprijzen landsdelen ................................................................................................................... 31
3.3.2
Grondprijzen provincies ................................................................................................................... 33
4
Agrarische grondprijzen ................................................................................................................... 35
4.1
Werkwijze selectie agrarische transacties ........................................................................................... 35
4.2
Agrarische grondprijzen ....................................................................................................................... 35
4.3
Grondprijzen per actor ......................................................................................................................... 36
Hoofdlijnen onderzoeksverslag Aanleiding; Actoren zoals gemeenten en commerciële partijen zijn de afgelopen jaren geconfronteerd met vraaguitval op de grondmarkt. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) onderzocht de ontwikkelingen op de grondmarkt sinds de crisis. Het Kadaster deed in dat kader een onderliggend feitenonderzoek naar de transacties in de grondmarkt voor nieuwbouwlocaties. De grondtransacties waarover dit onderzoek rapporteert betreffen grond waarop in de (nabije) toekomst woningen worden gebouwd. Het onderzoek betreft de verkopen van bouwgrond door commerciële partijen en gemeenten aan particulieren en door gemeenten aan commerciële partijen. Uit het onderzoek zijn de volgende punten naar voren gekomen: •
In de periode 1993-2013 is jaarlijks gemiddeld 1.419 ha nieuwbouwgrond bestemd voor wonen verhandeld. De jaren 1999 en 2006 waren topjaren voor wat betreft de totale verhandelde volumes; in 2013 is vooralsnog het laagste punt bereikt (625 ha).
•
De verhandelde volumes nieuwbouwgrond die particulieren kochten van gemeenten en commerciële partijen lagen in de jaren 90 op hoog niveau: jaarlijks tussen 800 en 1.000 ha. Deze volumes liepen terug na 2000 en nog verder na het inzetten van de crisis in 2008. Het laagste punt is in 2013 bereikt met een verhandeld volume van 183 ha.
•
De aantallen verkopen van gemeenten en commerciële partijen lagen in de jaren voor de crisis op hetzelfde hoge niveau van de jaren ’90.
•
2
Het aandeel kleine percelen (<250 m ) dat wordt verkocht aan particulieren is toegenomen in de gehele onderzoeksperiode; van 40% in 1993 tot 66% in 2013. De gemiddelde omvang van deze percelen is bovendien met 25 m² afgenomen in de afgelopen 20 jaar.
•
De verkopen door gemeenten aan commerciële partijen bedroegen lange tijd 150 tot 200 ha per jaar. Na een scherpe daling in 2009 en een toename in de daaropvolgende twee jaar, daalde het verhandelde volume in 2013 naar het laagste niveau in 20 jaar (87 ha).
•
Het verloop van het aantal verkopen van nieuwbouwgrond van gemeenten aan commerciële partijen laat een ander beeld zien dan het verhandelde volume: een piek in 2007 en een nieuwe opleving na een forse dip in 2009. De gemiddelde omvang per transactie is na 2003 afgenomen, met een flinke dip in 2007 en een verdere daling in de eerste jaren van de crisis. Hier ligt een forse toename van het aandeel kleinere percelen aan ten grondslag.
•
2
Sinds de crisis zien we een sterke toename van verkopen van kleinere percelen (< 250 m ) door gemeenten aan commerciële partijen: het aandeel hiervan is gestegen van 27% in 2008 tot 66% in 2013.
Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties
7
•
De gemiddelde grondprijzen die particulieren hebben betaald voor nieuwbouwgrond zijn over de gehele 2
onderzoeksperiode sterk gestegen. Kleinere percelen <250 m zijn in 20 jaar tijd (1993-2013) 419% 2
duurder geworden. Middelgrote (250-499m ) percelen zijn 372% duurder geworden. De prijsstijging was 2
het minst groot voor de grootste percelen (>500m ): 247%. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen is in 1
18 jaar tijd (1995 -2013) gestegen met 132%. •
Vooral in de periode 2000-2003 stegen de grondprijzen die particulieren betaalden snel. Particulieren 2
2
2
betaalden het meest in 2008, respectievelijk € 461/m , € 371/m en €299/m voor de drie 2
2
2
grondgrootteklassen (<250 m , 250-499 m en >500 m ). •
De effecten van de crisis tonen zich voor verkopen aan particulieren het sterkst bij de grote percelen 2
(>500 m ): -23% ten opzichte van het prijsniveau in 2008. Kleinere percelen zijn in 2013 gemiddeld -12% 2)
goedkoper ten opzichte van topjaar 2008 en de prijzen van middelgrote percelen (250-499 m -10% lager. •
2
De kleinere percelen (< 250 m ) die commerciële partijen van gemeenten kochten tonen sinds de crisis een licht neergaande prijstrend, met uitzondering van een kleine piek in 2012. De prijzen voor grotere percelen zijn na de crisis daarentegen nog op niveau gebleven.
•
In de regio’s Rijnmond, Utrecht, de Veluwe en Noord-Brabant is na de crisis relatief de meeste nieuwbouwgrond verhandeld.
•
In de Randstad wordt aanzienlijk meer betaald voor nieuwbouwgrond dan daarbuiten. De hoogste grondprijzen worden betaald in Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht.
1
8
Het Kadaster en CBS zijn in 1995 gestart met het publiceren van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen.
1
Onderzoek naar de grondmarkt voor nieuwbouw: achtergrond en methodiek
1.1
Doel: inzicht in grondprijsontwikkeling in de grondmarkt voor nieuwbouw
Doel van dit onderzoek is meer inzicht te verkrijgen in de grondmarkt voor nieuwbouwlocaties. Specifiek richt het onderzoek zich op volumes en uitgifteprijzen van nieuwbouwgrond die door gemeenten en commerciële partijen worden gehanteerd. Deze rapportage beschrijft de bevindingen van een onderzoek dat het Kadaster – in samenspraak met het Economisch Instituut voor de Bouw – deed naar de ontwikkeling van aantallen, volumes en uitgifteprijzen van nieuwbouwgrond in de periode 1993-2013 op landelijk en regionaal niveau. Het onderzoek is mede mogelijk gemaakt door een bijdrage vanuit de Actieagenda Bouw.
1.2
Selectie van nieuwbouwgrondtransacties
Het Kadaster heeft voor dit onderzoek een bestand samengesteld van alle transacties met betrekking tot nieuwbouwgrond voor woningen in de periode van 1993 tot en met 2013. Dit bestand bevat informatie over aantallen verhandelde percelen, oppervlaktes, koopsommen en locaties. Daarnaast zijn de verkrijgers en vervreemders gecategoriseerd naar meest voorkomende types. ‘Nieuwbouwgrond voor woningen’ betreft een specifieke selectie van percelen. De functie van het perceel is hiervoor gebaseerd op de ‘cultuurcode’. Dit is de door de notaris in de akte opgenomen beschrijving van het gebruik van het perceel. Percelen krijgen de cultuurcode ‘nieuwbouwgrond wonen’ als zij op het moment van de overboeking in gebruik zijn als bouwgrond. Grond waarop in de (nabije) toekomst woningen zijn gepland maar die op het moment van de overboeking nog een andere functie heeft, krijgt tijdens de kadastrale registratie een cultuurcode passend bij het gebruik op dat moment. Zo wordt voor het realiseren van woningbouw vaak grond aangekocht met een agrarische gebruiksfunctie. Deze grond krijgt bij de registratie de cultuurcode ‘agrarisch’ en niet ‘nieuwbouwgrond wonen’. Het voorgaande betekent dat in dit onderzoek uitspraken kunnen worden gedaan over volumes en uitgifteprijzen van grond die in gebruik is genomen als bouwgrond. Er kunnen geen uitspraken worden gedaan over de totale planvoorraad voor woningbouw of het totale areaal grond dat is verhandeld met het doel daar later woningbouw op te realiseren. Ter illustratie toont de volgende figuur een overzicht van de grondvoorraad van Nederlandse gemeenten voor zover deze in de registratie bekend is als agrarische grond of bouwgrond.
Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties
9
Grondvoorraad Nederlandse gemeenten (juli 2014)
5.992
12.965 bouw grond w onen bouw grond bedrijven agrarisch
59.147
De bron voor dit onderzoek vormen de kadastrale overboekingen van percelen met het gebruik ‘nieuwbouwgrond wonen’. De overboeking kan zowel een reguliere verkoop als een publieke verkoop betreffen. De selectie bevat daarnaast zowel onverpachte als verpachte grond en transacties van percelen 2
nieuwbouwgrond met opstallen . De analyse richt zich op vervreemdingen van deze gronden door gemeenten en commerciële partijen. Laatstgenoemde partijen zijn bv’s, nv’s en cv’s, waaronder (maar niet alleen) beleggers/ontwikkelaars. Hieronder vallen ook publiek-private samenwerking (PPS) constructies en gezamenlijke grondexploitatie maatschappijen (GEM). Zowel gemeenten als commerciële partijen verkopen nieuwbouwgrond aan particulieren. Bij gemeentelijke verkopen is regelmatig sprake van constructies waarbij de grond binnen één akte van de gemeente wordt overgedragen aan een ontwikkelaar en uiteindelijk aan een natuurlijk persoon (particulier). Het Kadaster registreert in dit geval alleen de verkoper en de koper, niet de partijen daartussen. Feitelijk gaat de grond dan over van de gemeente naar de particulier, maar de tussenstap via de commerciële partij is niet zichtbaar. Dit betekent dat het onderscheid tussen typen verkopers niet goed is te maken. Om deze reden rapporteren we over verkopen van gemeenten en commerciële partijen aan particulieren gezamenlijk. Er wordt wel een uitsplitsing gemaakt van overdrachten van grond van gemeenten aan commerciële partijen. Het is mogelijk dat een perceel gekocht wordt door meerdere rechthebbenden gezamenlijk. Ook kunnen er aanvullende rechten op percelen rusten. Als gevolg hiervan kunnen transacties meerdere malen voorkomen in de initiële dataselectie. Om te voorkomen dat transacties, percelen of koopsommen daardoor onterecht meerdere malen worden meegenomen, is een dataset samengesteld met unieke akte-perceelcombinaties. 2
Het is mogelijk dat er opstallen op een perceel aanwezig zijn die gesloopt gaan worden voordat er nieuwbouw plaats zal vinden.
10
1.3
Analysemethode vierkantemeterprijzen
Het Kadaster registreert koopsommen per akte. Het is mogelijk dat er meerdere percelen grond (met mogelijk verschillende cultuurcodes) in een akte worden verhandeld. Voor het berekenen van een vierkantemeterprijs voor nieuwbouwgrond wonen is het van belang de koopsom per akte om te rekenen naar een vierkantemeterprijs voor een perceel. Om tot zuivere vierkantemeterprijzen te komen zijn voor de prijsanalyse alleen akten waarbinnen alle percelen onbebouwd zijn geselecteerd. Immers, wanneer er opstallen op het perceel staan, is er geen sprake meer van een ‘kale grondprijs’. Verder zijn de volgende voorwaarden gesteld aan de dataset: •
2
Alle percelen binnen de akte dienen een oppervlakte groter dan 0 m te hebben. Een oppervlakte van 0 m2 komt voornamelijk voor bij deelpercelen. Een deelperceel is een nog niet uitgemeten deel van een kadastraal perceel dat wordt verhandeld. De grenzen van de nieuw te vormen percelen moeten nog aangewezen en geregistreerd worden.
•
Per akte mag slechts één koopsom opgenomen zijn.
•
Bij alle percelen moet het om een reguliere verkoop gaan (geen (publieke) veilingen).
•
Alle verhandelde percelen binnen de akte zijn in volledig eigendom verkregen.
•
Alle verhandelde percelen binnen de akte betreffen nieuwbouwgrond bedoeld voor woningen.
Voor het bepalen van vierkantemeterprijzen zijn duplicaten van transacties verwijderd. Hierbij geldt dat elk perceel in principe maar één keer mag voorkomen, tenzij het perceel vaker is verhandeld. De totale koopsom van een akte is proportioneel toebedeeld aan de (unieke) percelen die binnen de akte zijn verhandeld. Hierdoor is het mogelijk een vierkantemeterprijs en koopsom per perceel vast te stellen. Omdat ook de oppervlakte op perceelniveau bekend is, zijn de gemiddelde vierkantemeterprijs en de mediane prijs voor nieuwbouwgrond te berekenen. Tijdens de beschouwing van de eerste resultaten is opgemerkt dat de perceelomvang een belangrijke factor was en mogelijk een indicatie van kwaliteit kan zijn. Daarom is bij de behandeling van de aantallen, oppervlakten en prijzen nadrukkelijk het onderscheid tussen percelen in verschillende grootteklassen onderzocht.
Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties
11
1.3.1
Weegfactoren
Door de gestelde voorwaarden is de dataset met transacties die gebruikt wordt voor het berekenen van prijzen aanzienlijk kleiner dan de dataset die gebruikt wordt voor het bepalen van verhandelde volumes en aantallen en die alle transacties bevat. De samenstelling van deze twee sets verschilt dus, waardoor uitspraken over vierkantemeterprijzen niet representatief zijn voor het totaal aan transacties dat heeft plaatsgevonden. Een voorbeeld kan dit verduidelijken: Het aandeel transacties in Noord-Nederland in 2008 kan bijvoorbeeld groter zijn in de dataset die gebruikt wordt voor het berekenen van prijzen dan in de totale dataset. Wanneer niet voor deze afwijking wordt gecorrigeerd, dan wegen de prijzen voor Noord-Nederland bij de berekening van de vierkantemeterprijs voor heel Nederland te zwaar mee, waardoor een vertekend beeld van het prijsniveau kan ontstaan. Om dit te voorkomen is per jaar, per regio en per type transactie een weegfactor bepaald. Daarbij worden de volgende regio’s en type transacties onderscheiden: •
De regio’s: Noord-Nederland (Drenthe, Groningen, Friesland), Oost-Nederland (Overijssel, Gelderland), Zuid-Nederland (Limburg, Zeeland, Noord-Brabant) en West-Nederland (Utrecht, ZuidHolland, Noord-Holland, Flevoland).
•
Type transacties: verkopen door gemeenten en commerciële partijen aan particulieren en verkopen door gemeenten aan commerciële partijen.
•
Voor de periode 1993-2013 betekent dit een totaal van 252 weegfactoren. Ondervertegenwoordigde transacties krijgen een weegfactor groter dan 1, transacties die zijn oververtegenwoordigd krijgen een weegfactor kleiner dan 1. Hoewel er geen formele norm bestaat, worden doorgaans een minimale weegfactor van 0,3 en een maximale weegfactor van 3 als acceptabel beschouwd. Alle weegfactoren in onze analyse liggen tussen de 0,54 en 2,2.
Door de toepassing van weegfactoren ontstaat een gewogen grondprijs. Niet voor alle analyses konden weegfactoren worden toegepast (vanwege een te beperkt aantal transacties). Daar waar dit niet mogelijk was – vooral voor het uitsplitsen van grondprijzen voor verschillende oppervlakteklassen en jaargroepen – wordt in de tekst en de figuren gesproken over een ongewogen gemiddelde/mediane grondprijs.
1.3.2
Gemiddelde en mediane grondprijzen
Naast gemiddelde grondprijzen zijn mediane prijzen berekend, om een completer beeld te geven van waar het zwaartepunt van de vierkantemeterprijs ligt. De gemiddelde grondprijs levert een antwoord op de vraag: wat is de vierkantemeterprijs voor het verhandelde volume? De mediane prijs geeft antwoord op de vraag: welke vierkantemeterprijs wordt voor een perceel betaald? De mediane prijs is in dit onderzoek bepaald door eerst een vierkantemeterprijs per verhandeld perceel te berekenen. Op basis van deze vierkantemeterprijzen wordt vervolgens de mediaan bepaald. Dit betekent voor de mediaan dat als het aandeel transacties van kleinere percelen toeneemt, de prijs van deze percelen zwaarder gaat meewegen in het totaal. De gemiddelde prijs is gevoelig voor prijzen van individuele percelen met een groot volume. Bij de gemiddelde prijs speelt de samenstelling van het verhandelde volume dan ook een grote rol; de mediaan wordt sterker beïnvloed door de samenstelling van het aantal transacties. Dit heeft
12
tot gevolg dat voor de analyses waarbij geen onderscheid tussen grootteklassen wordt gemaakt, de mediane prijzen vaker hoger kunnen liggen dan de gemiddelde prijzen. Immers, elk perceel (hoe groot of klein ook) telt bij het berekenen van de mediaan even zwaar mee. De percelen met veel vierkante meters, die doorgaans een lagere vierkantemeterprijs hebben, tellen voor het gemiddelde dan ook zwaarder mee dan voor de mediaan zoals hier berekend. Hoewel in dit onderzoek ook de mediane prijzen weergegeven worden, zal in de beschrijving van de resultaten de gemiddelde prijs als uitgangspunt worden genomen.
1.3.3
Uitgevoerde controles
Ter controle van de dataset zijn per jaar, per regio (Noord-Nederland, Oost-Nederland, Zuid-Nederland en West-Nederland) en per type transactie (‘verkopen door gemeenten en commerciële partijen aan particulieren’, en ‘verkopen door gemeenten aan commerciële partijen) histogrammen opgesteld met de verdeling van vierkantemeterprijzen. Uitbijters aan de bovenkant zijn nader onderzocht aan de hand van akteonderzoek en indien nodig uit de dataset verwijderd. Om te voorkomen dat extreme waarden de gemiddelde vierkantemeterprijs sterk beïnvloeden, zijn per jaar en per regio 1% van de hoogste en laagste vierkantemeterprijzen buiten de analyse gehouden.
1.4
Omvang transactiebestand
In onderstaande tabel zijn de aantallen transacties opgenomen waarop deze rapportage is gebaseerd.
TABEL 1: AANTAL TRANSACTIES EN AKTEN NIEUWBOUWGROND MEEGENOMEN IN HET ONDERZOEK
Tabelkopje
Aantal transacties
Aantal akten
(unieke akteperceelcombinaties) Voor analyse oppervlakte en
844.335
641.573
298.240
290.459
aantallen percelen Voor analyse vierkantemeterprijzen
Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties
13
14
2
Handel in nieuwbouwgrond: aantallen en volumes
2.1
Totale aantallen transacties en volumes
Zowel de aantallen transacties als het volume verhandelde nieuwbouwgrond liggen momenteel op het laagste niveau van de afgelopen 20 jaar. Wat volumes betreft is net na het millennium een dip(je) zichtbaar. De grootste teruggang zien we na het inzetten van de recente economische crisis; in 2009 is het volume nog maar 60% ten opzichte van het voorgaande jaar. Topjaren wat verhandelde nieuwbouwgrond betreft zijn 1999 en 2006. Het aantal transacties vertoont een vergelijkbaar beeld: een relatief korte dip na het millennium, een groei naar het topjaar 2006, waarna een nieuwe dip plaatsvindt. In de verdere rapportage ligt de nadruk op verkopen van bouwgrond door commerciële partijen en gemeenten aan particulieren en door gemeenten aan commerciële partijen. In de twee tabellen hieronder zijn ook de transacties van overige partijen zoals woningcorporaties opgenomen. Overzicht volume en aantallen transacties nieuwbouwgrond wonen
Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties
Ontwikkeling indexen volume en aantallen transacties nieuwbouwgrond 180 160 140 120 100 80 60 40 20
hectare
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
Aantal transacties Index 40.871 100 48.400 118 39.214 96 45.655 112 46.025 113 39.376 96 45.623 112 39.403 96 23.964 59 30.632 75 34.741 85 41.777 102 53.905 132 64.635 158 60.604 148 47.839 117 29.370 72 34.251 84 32.825 80 25.576 63 19.649 48
1994
Hectare Index 1.402 100 1.508 108 1.768 126 1.749 125 1.675 119 1.747 125 1.958 140 1.630 116 1.319 94 1.218 87 1.312 94 1.501 107 1.557 111 1.925 137 1.762 126 1.522 109 917 65 977 70 989 70 748 53 625 45
1993
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
aantal
15
Als we de verhandelde hectares nieuwbouwgrond samen met de gereedgekomen woningen in een grafiek zetten, zien we vergelijkbare ontwikkelingen, waarbij de trend van het aantal gereedgekomen woningen 1 à 2 jaar volgt op die van de verhandelde nieuwbouwgrond. Na 2008 zien we een duidelijke neergang in zowel verhandelde oppervlakte nieuwbouwgrond als (vanaf 2009) in gereedgekomen woningen.
Verhandelde oppervlakte nieuwbouwgrond en gereedgekomen woningen 2.500
100.000 90.000
2.000
80.000 70.000
1.500
60.000 50.000
1.000
40.000 30.000
500
20.000 10.000
hectare
16
gereedgekomen woningen (CBS)
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
-
1993
0
2.2
Nieuwbouwgrond verkocht aan particulieren
In de jaren ’90 werd er jaarlijks tussen 800 en 1.000 ha nieuwbouwgrond verkocht door gemeenten en commerciële partijen aan particulieren. Vanaf 2000 nam de omvang behoorlijk af: in 2001 werd bijvoorbeeld 506 hectare grond aan particulieren verkocht. Vanaf 2004 loopt het verhandelde volume weer op tot 690 hectare in 2006. Na het inzetten van de crisis vindt wederom een sterke daling plaats. Het laagste punt is in 2013 bereikt met een verhandeld volume van 183 hectare.
De volgende figuur laat zien dat de aantallen transacties inzake nieuwbouwgrond van gemeenten en commerciële partijen naar particulieren na 2000 flink zijn afgenomen. Na 2001 neemt het aantal transacties echter gestaag toe, gevolgd door opnieuw een daling na de crisis. De gemiddelde perceelgrootte per transactie is na 2000 gedaald naar een lager niveau, gevolgd door een verdere verlaging na de crisis, tot 2
gemiddeld 277 m² in 2013. Deze daling wordt veroorzaakt doordat er relatief meer kleine (<250 m ) percelen voor nieuwbouwwoningen zijn verkocht.
Verkopen nieuwbouwgrond door gemeenten en commerciële partijen aan particulieren 45.000
450
40.000
400
35.000
350
30.000
300
25.000
250
20.000
200
15.000
150
10.000
100
5.000
50
aantal transacties
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
0
1993
0
gemiddelde grootte perceel (m²)
2
Het volgende figuur laat zien dat het aandeel kleine percelen (tot 250 m ) dat wordt verkocht aan particulieren toegenomen is in de periode 1993-2013, met uitzondering van het jaar 2001. In 1993 (en in 2001) betrof 40% 2
van de transacties aan particulieren een perceel kleiner dan 250 m . In 2013 is dit opgelopen tot 66%. De crisis lijkt deze trend te hebben versterkt.
Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties
17
Verkopen nieuwbouwgrond door gemeenten en commerciële partijen aan particulieren 100% 90% 80% 70%
1000 m² en groter
60%
500-999 m²
50%
250-499 m²
40%
0-249 m²
30% 20% 10%
18
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
0%
Onderstaande grafiek richt zich specifiek op de verkopen van percelen kleiner dan 250 m². In de jaren 2001, 2009 en 2012-2013 is er duidelijk sprake van vraaguitval. Daarnaast is zichtbaar dat de gemiddelde perceelsgrootte is afgenomen van 178 m² in 1993 tot 153 m² in 2013.
Verkopen nieuwbouwgrond aan particulieren (<250 m²) 16.000
200
14.000
180 160
12.000
140
10.000 8.000
100
m²
120
80
6.000
60
4.000
40
aantal transacties
Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties
2013
2011 2012
2009 2010
2007 2008
2005 2006
2003 2004
2002
2000 2001
1998 1999
0 1996 1997
1994 1995
20 1993
2.000
gemiddelde grootte perceel (m²)
19
2.3
Verkoop nieuwbouwgrond door gemeenten aan commerciële partijen
De verkopen door gemeenten aan commerciële partijen bedroegen lange tijd 150 tot 200 ha per jaar. Dit betekent dat dit maar een beperkt aandeel is van de totale handel in nieuwbouwgrond (gemiddeld 1.419 ha in de periode 1993-2013). Na een scherpe daling in 2009 en een toename in de daaropvolgende twee jaar, daalde het verhandelde volume in 2013 naar het laagste niveau in 20 jaar.
Verkopen nieuwbouwgrond door gemeenten aan commerciële partijen (ha) 300 250 200 150 100 50
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
0
Het verloop van het aantal transacties laat een ander beeld zien: een piek in 2007 en een nieuwe opleving na een forse dip in 2009. Mogelijk spelen contractuele afnamen van individuele percelen niet-gerealiseerde nieuwbouwwoningen een rol bij deze opvallende stijging. Zoals onderstaande figuur laat zien, is de gemiddelde omvang per transactie na 2003 afgenomen, met een flinke dip in 2007 en een verdere daling in 2
de eerste jaren van de crisis. In 2006 was de gemiddelde grootte van een perceel nog 2.384 m , terwijl deze 2
2
in 2013 is gedaald naar 526 m . Hier ligt een toename van het aandeel kleinere percelen (<250 m ) aan ten grondslag.
20
Verkopen nieuwbouwgrond door gemeenten aan commerciële partijen 3.500
3.500
3.000
3.000
2.500
2.500
2.000
2.000
1.500
1.500
1.000
1.000
500
500
aantal transacties
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
0
1993
0
gemiddelde grootte perceel (m²)
2
De volgende figuur toont duidelijk dat het aandeel kleinere percelen (< 250 m ) sinds de eeuwwisseling toenam tot 40% in 2007. Na aanvang van de crisis is dit aandeel nog eens sterk gestegen, tot 66% in 2013.
Verdeling aantallen verkopen nieuwbouwgrond door gemeenten aan commerciële partijen 100% 90% 80% 70%
5000 m² en groter
60%
2000-4999 m²
50%
500-1999 m²
40%
250-499 m²
30%
0-249 m²
20% 10%
Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
0%
21
Wanneer we voor bovenstaande grafiek de aantallen transacties weergeven (eerste grafiek hieronder) en de volumes per oppervlakteklasse (tweede grafiek hieronder), is des te duidelijker te zien dat sinds de crisis de grotere percelen nauwelijks nog worden verhandeld.
Aantallen verkopen nieuwbouwgrond door gemeenten aan commerciële partijen 1.800 1.600
Aantal
1.400 1.200
5000 m² en groter
1.000
2000-4999 m² 500-1999 m²
800
250-499 m²
600
0-249 m²
400 200
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
0
Volume verkopen nieuwbouwgrond door gemeenten aan commerciële partijen 300 250
Volume (ha)
200
5000 m² en groter 2000-4999 m²
150
400-1999 m² 250-499 m² 0-249 m²
100 50
22
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
0
2.4
Regionale volumes verhandelde nieuwbouwgrond voor en na de crisis
Hieronder tonen we in kaartbeeld de verschillen in verhandelde volumes voor en na de crisis. In alle regio’s is duidelijk minder nieuwbouwgrond verhandeld. In de regio’s Rijnmond, Utrecht, de Veluwe en Noord-Brabant is in de periode 2009-2013 relatief de meeste grond verkocht. De relatief hoge verhandelde volumes nieuwbouwgrond in de krimpregio’s Noord-Friesland en Twente in de periode na de crisis zijn opmerkelijk.
Op de volgende pagina volgen twee vergelijkbare kaartbeelden op gemeentelijk niveau.
Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties
23
Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties
25
26
3
Grondprijzen voor nieuwbouw
3.1
Grondprijzen betaald door particulieren
Onderstaande figuren tonen de gewogen gemiddelde en mediane grondprijzen die gemeenten en 2
commerciële partijen vroegen aan particulieren. Met name kleinere percelen <250 m zijn sterk in prijs 2
gestegen: in 20 jaar tijd (1993-2013) met 419%. Middelgrote (250-499m ) percelen zijn in 20 jaar tijd 372% 2
duurder geworden. De prijsstijging was het minst groot voor de grootste percelen (>500m ): 247%. Ter 3
vergelijking: de Prijsindex Bestaande Koopwoningen is in 18 jaar tijd (1995 -2013) gestegen met 132%. De grondprijsstijging is dus veel groter geweest dan de stijging van huizenprijzen. Vooral in de periode 2000-2003 2
2
stegen de prijzen snel. Grondprijzen bereikten hun piek in 2008, respectievelijk € 461/m , € 371/m en 2
€299/m voor de drie grondgrootteklassen. Na 2008 zijn de prijzen gedaald. De kleinere percelen tonen het eerste jaar na het inzetten van de crisis de grootste prijscorrectie, waarna de gemiddelde prijzen weer licht stijgen. De crisis hield echter aan en de prijzen daalden vervolgens opnieuw. Kleinere percelen zijn in 2013 -12% goedkoper ten opzichte van topjaar 2)
2008. De gemiddelde prijzen van middelgrote percelen (250-499 m liggen in 2013 -10% lager dan in 2008. 2
De prijsdaling is het grootst geweest voor de grote percelen (>500 m ): -23% ten opzichte van het prijsniveau in 2008. De gewogen mediane prijzen tonen een iets ander beeld dan de gewogen gemiddelde prijzen.
Gemiddelde gewogen grondprijzen betaald door particulieren
€ 500 € 450 € 400 € 350 € 300
0-249 m²
€ 250
250-499 m²
€ 200
500 m² en groter
€ 150 € 100 € 50
3
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
€0
Het Kadaster en CBS zijn in 1995 gestart met het publiceren van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen.
Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties
27
Mediane gewogen grondprijzen betaald door particulieren
€ 500 € 450 € 400 € 350 € 300
0-249 m²
€ 250
250-499 m²
€ 200
500 m² en groter
€ 150 € 100 € 50
28
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
€0
3.2
Grondprijzen betaald door commerciële partijen
De grondprijzen betaald door commerciële partijen zijn eveneens geanalyseerd per grootteklasse. Het 2
prijsniveau van de kleinere percelen (0-250 m ) ligt zoals te verwachten hoger dan dat van de grotere 2
percelen. De hoogste gemiddelde prijs (€ 423 / m ) betaalden commerciële partijen in 2009. In 2010 heeft een prijscorrectie plaatsgevonden, maar daarna stegen de prijzen weer tot 2012. In 2013 zijn gemiddelde prijzen voor deze percelen -21% lager dan op de top van de markt.
Vergelijking ongew ogen m ediane en gem iddelde grondprijzen (0-249 m ²) betaald door com m erciële partijen € 450 € 400 € 350 € 300 € 250 € 200 € 150 € 100 € 50 €2007
2008
2009
2010
gemiddelde prijs
2011
2012
2013
mediane prijs
2
Gemeenten vroegen op de top van de markt gemiddeld € 387/m aan commerciële partijen voor middelgrote 2
percelen (250-499 m ). Voor grote percelen betaalden commerciële partijen op de top gemiddeld € 299/m
2
aan gemeenten. De prijzen flucteren en lijken geen duidelijke neergaande prijstrend te tonen.
Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties
29
Vergelijking ongew ogen m ediane en gem iddelde grondprijzen (250-499 m ²) betaald door com m erciële partijen € 500 € 400 € 300 € 200 € 100 €2007
2008
2009
2010
gemiddelde prijs
2011
2012
2013
mediane prijs
Vergelijking ongew ogen gem iddelde en m ediane grondprijzen (500 m ² en groter) betaald door com m erciële partijen € 350 € 300 € 250 € 200 € 150 € 100 € 50 €2007
2008
2009
2010
gemiddelde
30
2011
2012
mediane prijs
2013
3.3
Regionale grondprijzen
3.3.1
Grondprijzen landsdelen
Regionale grondprijzen zijn berekend voor de landsdelen Noord-Nederland (Drenthe, Groningen, Friesland), Oost-Nederland (Overijssel, Gelderland), Zuid-Nederland (Limburg, Zeeland, Noord-Brabant), de Noordvleugel van de Randstad (Utrecht, Noord-Holland, Flevoland) en Zuidvleugel van de Randstad (ZuidHolland). Als we de ongewogen gemiddelde grondprijzen voor en na de crisis vergelijken, dan zien we dat – zoals verwacht – gemiddeld beduidend meer wordt betaald voor nieuwbouwgrond in de Randstad dan daarbuiten. Dit is voor alle type transacties het geval. De gemiddelde grondprijs in de periode na het uitbreken van de crisis ligt over het algemeen hoger en vaak zelfs substantieel hoger dan in de vier jaren voorafgaand aan de crisis. Dit geldt met name voor de gemiddelde prijzen die commerciële partijen in Noord Nederland en de Noordvleugel hebben betaald. De mediane prijzen in de Noordvleugel zijn echter in de periode na het uitbreken van de crisis lager dan in de vier jaren voorafgaand aan de crisis (zie p. 32). Overigens zal het hier gaan om andere typen aankopen, zoals veelal in exploitatie genomen of bouwrijpe en individuele bouwkavels. Gemiddelde ongewogen grondprijzen Vergelijking jaargroep 2004-2008 met 2009-2013 Verkopen aan particulieren 2004-2008 2009-2013 Stijging/daling Noord-NL Oost-NL Zuid-NL Noordvleugel Zuidvleugel
€ € € € €
178 322 298 456 543
€ € € € €
193 364 334 479 593
8% 13% 12% 5% 9%
Verkopen door gemeenten aan commerciële partijen 2004-2008 2009-2013 Stijging/daling Noord-NL Oost-NL Zuid-NL Noordvleugel Zuidvleugel
€ € € € €
120 156 191 270 357
€ € € € €
148 230 208 339 358
Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties
24% 47% 9% 25% 0%
Verkopen door gemeenten aan commerciële partijen (> 499 m²) 2004-2008 2009-2013 Stijging/daling € € € € €
119 154 188 264 354
€ € € € €
148 230 208 339 358
24% 50% 11% 28% 1%
31
Mediane ongewogen grondprijzen Vergelijking jaargroep 2004-2008 met 2009-2013 Verkopen aan particulieren 2004-2008 2009-2013 Stijging/daling Noord-NL Oost-NL Zuid-NL Noordvleugel Zuidvleugel
€ € € € €
180 328 305 484 540
€ € € € €
210 377 351 511 651
16% 15% 15% 6% 21%
Verkopen door gemeenten aan commerciële partijen 2004-2008 2009-2013 Stijging/daling Noord-NL Oost-NL Zuid-NL Noordvleugel Zuidvleugel
32
€ € € € €
139 244 215 343 397
€ € € € €
166 285 289 329 491
19% 17% 34% -4% 24%
Verkopen door gemeenten aan commerciële partijen (> 499 m²) 2004-2008 2009-2013 Stijging/daling € € € € €
127 218 193 264 397
€ € € € €
147 259 203 302 413
15% 19% 5% 14% 4%
3.3.2
Grondprijzen provincies
Onderstaande tabellen tonen de gemiddelde (pagina 33) en mediane (pagina 34) ongewogen grondprijzen per provincie die in de laatste jaren zijn betaald. Voor de grondprijzen die gemeenten rekenen aan commerciële partijen is overigens een andere tijdsperiode genomen dan voor de overige actoren (2012-2013 t.o.v. 2009-2013). Dit was nodig om ook voor deze groep voldoende transacties over te houden voor het berekenen van een gemiddelde grondprijs. De grondprijzen moeten met de nodige voorzichtigheid worden geïnterpreteerd. Voor de provincies Groningen en Drenthe is het gemiddelde gebaseerd op 50 transacties (voor de overige provincies waren dit er minimaal 85, maar meestal substantieel meer). Een concentratie van het aantal transacties in een bepaald jaar kan de prijs relatief sterk beïnvloeden. De gemiddelde prijzen voor particulieren variëren van gemiddeld € 163 per vierkante meter in Groningen tot € 559 in Utrecht. In Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht wordt het meest betaald voor de grond en in de noordelijke provincies het minst. Dit geldt ook voor commerciële partijen. Gemiddelde ongewogen grondprijzen per provincie Verkopen door gemeenten en Verkopen door gemeenten aan commerciële partijen aan commerciële partijen particulieren 2012-2013 Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Flevoland Noord-Holland Utrecht Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg
€ € € € € € € € € € € €
Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties
2009-2013 163 186 192 288 386 311 506 559 531 282 373 253
€ € € € € € € € € € € €
167 137 142 248 223 254 357 417 358 207 221 162
0-249 euro/m² 250-299 euro/m² 300-499 euro/m² > 499 euro/m²
33
Mediane ongewogen grondprijzen per provincie
Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Flevoland Noord-Holland Utrecht Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg
34
Verkopen door gemeenten en commerciële partijen aan particulieren 2012-2013 € 163 € 197 € 235 € 294 € 441 € 294 € 552 € 629 € 594 € 289 € 382 € 275
Verkopen door gemeenten aan commerciële partijen 2009-2013 € € € € € € € € € € € €
186 147 199 224 291 250 303 396 491 299 292 230
0-249 euro/m² 250-299 euro/m² 300-499 euro/m² > 499 euro/m²
4
Agrarische grondprijzen
4.1
Werkwijze selectie agrarische transacties
Tot slot worden hieronder resultaten getoond van een analyse van agrarische grondtransacties. Bron van de analyse vormen kadastrale overboekingen van agrarische percelen. De overboeking kan zowel een reguliere verkoop zijn als een publieke verkoop zijn. Alleen percelen die in volledig eigendom zijn verkregen, zijn meegenomen. De afbakening van het agrarische gebruik is gebaseerd op de ‘cultuurcode’: de door de notaris in de akte opgenomen beschrijving van het doelgebruik van het perceel. De volgende cultuurcodes zijn in deze analyse meegenomen: -
Terrein akkerbouw
-
Terrein grasland
-
Bedrijvigheid kas
-
Terrein teelt – kweek
Het is mogelijk dat familietransacties en transacties van verpachte grond onderdeel van de dataset uitmaken. Ook kan er ‘warme’ grond worden verhandeld voor een (geplande) gebiedsontwikkeling. Zolang het gebruik van deze grond in de notariële akte nog omschreven staat als zijnde agrarisch, is de transactie ervan onderdeel van de dataset.
4.2
Agrarische grondprijzen
Onderstaande grafiek toont met de staven het totale bedrag in miljarden euro’s (linkeras) dat per jaar is geïnvesteerd in aankopen van grond in het buitenstedelijke gebied. De totale investeringen in grond zijn over de gehele periode duidelijk fors opgelopen. Van circa € 3 miljard per jaar medio jaren 90 naar € 10 miljard in het topjaar 1999, waarna het bedrag (met een opleving rondom 2007) terugloopt naar circa € 5 miljard op jaarbasis in 2012. De lichtblauwe lijn vertegenwoordigt de gemiddelde prijs die per vierkante meter is betaald voor onbebouwde grond. De daling van de agrarische grondprijs in deze lijn na 2008 lijkt opmerkelijk, maar is goed te verklaren. Zoals hierboven genoemd maken transacties van ‘warme’ grond onderdeel uit van de dataset. Om het effect hiervan op de gemiddelde prijzen inzichtelijk te maken, is ook een groene lijn in de grafiek toegevoegd waarbij 2
alleen transacties zijn geselecteerd die vallen onder een prijsgrens van maximaal € 10/ m . Het is aannemelijk dat deze lijn de prijstrend toont van grond die ook in de toekomst alleen agrarisch wordt gebruikt en niet ontwikkeld gaat worden. Deze lijn heeft in de recente jaren een stijgend verloop. Sinds de crisis is de vraag naar warme grond teruggelopen waardoor er in mindere mate hogere vierkante meterprijzen worden
Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties
35
betaald. Tegelijk zien we – mede door het afschaffen van de melkquota – binnen de puur agrarische transacties juist een licht stijgende prijs.
Koopsommen agrarische grond 3.000.000.000
8 7 6
2.000.000.000
5
1.500.000.000
4 3
1.000.000.000
€ per m2
geïnvesteerd in €
2.500.000.000
2 500.000.000
1
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
0
1993
0
Totaal geïnvesteerd m² prijs m² prijs (selectie)
4.3
Grondprijzen per actor 2
Onderstaande grafieken tonen per actor over de afgelopen 20 jaar de gemiddelde koopsom per m voor onbebouwde grond. De lichtblauwe lijn vertegenwoordigt de aankopen van de desbetreffende actor, en de donkerblauwe lijn de verkopen die deze actor doet.
36
Gerealiseerde m² koopsom agrarische grond commerciële partijen € 16 € 14 € 12 € 10 €8 €6 €4 €2
2011
2012
2012
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2011
commerciële partij als koper
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
€0
commerciële partij als verkoper
Gerealiseerde m² koopsom agrarische grond natuurlijke personen €7 €6 €5 €4 €3 €2 €1
natuurlijk persoon als koper
Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
€0
natuurlijk persoon als verkoper
37
Gerealiseerde m² koopsom agrarische grond gemeenten € 25 € 20 € 15 € 10 €5
gemeente als koper
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
€0
gemeente als verkoper
Alleen de agrariërs (natuurlijk personen) laten een verhouding zien waarbij de verkoopbedragen gemiddeld boven de aankoopbedragen liggen. Dit mocht worden verwacht, aangezien de gemiddelde aankoopbedragen van deze groep in vergelijking tot de commerciële partijen en de gemeenten laag zijn. Vooral de grote – en groeiende – afstand tussen de lichtblauwe en de donkerblauwe lijn bij de gemeenten is heel expliciet. Hierbij moet opgemerkt dat ook juist gemeenten grond in gebiedsontwikkeling inbrengen, waardoor de aankoop (als ‘agrarische grond’) hier wel wordt meegerekend, maar de verkoop (als bouwkavels) niet.
38
