Het Baken van Wehl ONDERZOEK NAAR DE HERONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN VAN DE GRAANSILO Versie 1 Oktober 2008
BOEi Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed Postbus 15 3870 DA HOEVELAKEN Telefoon (033) 253 9535 Fax (033) 253 9595 www.boei.nl
Inhoudsopgave
Vraagstelling & aanpak
3
Wehl
4
2.1 Ontwikkelingen
4
Silo Wehl
7
3.1 Geschiedenis
7
3.2 opstallen
8
3.3 Constructieve staat
9
3.4 Historische waarde
11
3.5 Bestemmingsplan
12
Marktverkenning
13
4.1 Herbestemmingsmogelijkheden
13
4.2 Betrokken partijen
14
4.3 Vastgoedadviseurs
16
4.4 Huidig gebruik
17
4.5 Kernbegrippen
17
4.6 Sterkte zwakte analyse
18
4.7 Functie en scenario keuze
20
Mogelijke herbestemmingen
22
5.1 Bouwkundig en constructief
22
5.2 Ontwerp
23
Exploitatie
25
6.1 Investeringen
25
6.2 Exploitatiemodel
26
6.3 Samenvatting
27
6.4 Kritische factoren
28
6.5 Subsidie- en financieringsmogelijkheden
29
Conclusies & aanbevelingen
32
1
INHOUDSOPGAVE
Vervolgtraject
34
Over BOEi
35
Bronnen
37
Bijlagen 1 Googlemaps 2 Stationsgebied 3 Ontwikkeling Wehl 4 Foto’s gebouw 5 Overige silo’s Wehl 6 Tekeningen 7 Vlekkenplan scenario’s 8 Exploitatiemodellen 9 Referentieprojecten
2
Vraagstelling & aanpak
De gemeente Doetinchem heeft een stedenbouwkundige visie laten opstellen voor het Stationsgebied van Wehl. Grenzend aan de westzijde van dit Stationsgebied staat de voormalige graansilo functieloos en in afwachting van een nieuwe bestemming. De gemeente heeft inmiddels het initiatief ter hand genomen om de mogelijkheden van transformatie van dit silocomplex op haalbaarheid te toetsen. Parallel aan dit haalbaarheidsonderzoek wordt een bouwhistorisch onderzoek van het silocomplex uitgevoerd. Voor de opstelling van dit haalbaarheidonderzoek zijn de bestaande bouwtekeningen als uitgangspunt gebruikt en is een inspectie van de opstallen door een bouw- en restauratiedeskundige uitgevoerd. Op basis van deze informatie is een constructief onderzoek en kostenopzet voor restauratie van het casco opgesteld. Vervolgens is in samenwerking met de gemeente een verkennend marktonderzoek uitgevoerd waarin de wensen en ambities van overige stakeholders zoals de eigenaar en erfverpachter zijn meegenomen om tot een keuze in gebruiksfuncties te komen. Nadat een selectie in kansrijke gebruiksfuncties is gemaakt, zijn deze in twee scenario’s uitgewerkt compleet met een langjarige exploitatieopzet en vlekkenplan voor mogelijke indeling en visualisatie na transformatie. Wij hopen dat dit haalbaarheidsonderzoek aantoont dat de herontwikkeling van de silo zowel mogelijkheden biedt voor behoud van snel verdwijnend industrieel erfgoed, als kansen biedt voor het realiseren van een nieuwe functie . Juist het erfgoed dat zo kenmerkend is voor het agrarische landschap en dus ook voor de gemeente Doetinchem en de regio Achterhoek verdient een duurzame toekomst! Het onderzoek sluit af met een doorkijk naar de vervolgfase in dit transformatieproces en de mogelijkheden van subsidieverwerving. Hoevelaken, Oktober 2008 Carla Voskuilen Sylvia Pijnenborg
3
Wehl
Het dorp Wehl telt ruim 6.800 inwoners, ligt ten noorden van de snelweg A18 en ten westen van Doetinchem. Sinds 2005 is Wehl onderdeel van deze gemeente en daarmee telt Doetinchem in totaal ruim 56.000 inwoners. Het dorp Wehl heeft een agrarische historie met een hechte gemeenschap en een rijk verenigingsleven. Het hart van het dorp wordt gevormd door het ontmoetingscentrum Koningin Beatrixcentrum met hier tegenover het zorgcentrum Oldershove, de kerk en de nieuw te bouwen basisschool Het Timpaan. Het nabij gelegen dorp Nieuw Wehl staat vooral bekend om haar kleinschalige nieuwbouwprojecten en huize Fatima, een tehuis voor geestelijk en lichamelijke gehandicapten. Wehl is gelegen in het gebied Liemers en niet, zoals vaak gedacht, in de Achterhoek. In het bijzonder is dit onderscheid voor de autochtone inwoners van belang vanwege sociaal en culturele verschillen. Omdat Wehl een deel van de gemeente Doetinchem is, voelt het merendeel van de inwoners zich Achterhoeker. In vroeger tijden was Liemers een voormalige Kleefse (Pruisische) enclave en was Zevenaar het centrum van het Liemers-gebied. De naam Wehl (Weel) komt rond het jaar 1200 voor het eerst in akten voor. Vanaf 1406 viel Wehl ruim vier eeuwen onder Kleefse graven waarna het in 1806 weer onder gezag van het Koninkrijk der Nederlanden werd gesteld.
2.1 ONTWIKKELINGEN Wehl kent een actief verenigingsleven en het voorzieningen aanbod is voldoende op peil. Een voldoende hoog voorzieningenniveau is van groot belang voor de locale bevolking. Het stimuleert de vitaliteit en levendigheid van het dorp en bindt de bewoners aan het dorp (dorpsgevoel). De basisvoorzieningen zoals food (bakker, slager, slijter, supermarkt, horeca) en non food (elektra, bloemist, fietsenmaker, juwelier, kapper, postkantoor, bank) zijn centraal gelegen in de dorpskern en zoveel mogelijk geclusterd in het centrum.
4
WEHL
Stationsgebied Wehl Voor de revitalisering van het Stationsgebied Wehl is in 2007 een voorlopig ontwerp opgesteld. Het doel is een kwaliteitsslag te behalen door een betere routing voor passanten, auto en bus aan te leggen. Tevens worden de parkeervoorzieningen voor auto en fiets, de bestrating en het groen in de stationsomgeving aangepakt. De gemeente werkt bij de herinrichting samen met NS Poort. De haalbaarheid van dit project wordt mogelijk gemaakt met een bijdrage vanuit het ISV-budget. In het plangebied is de keuze gemaakt om het silocomplex los te koppelen om zo de vrijheid te behouden in de planontwikkeling voor het silocomplex zonder het parkeervraagstuk voor het station op de silolocatie op te lossen. Gelegen aan de Stationsstraat en de Raphaëlstraat komen diverse locaties in aanmerking voor herontwikkeling (nieuwbouw fitness school, silocomplex). Op het voormalige Agruniekterrein wordt door woningbouwvereniging Sité een appartementencomplex (15 huurappartementen, 90-120 m²) en twee koopwoningen gerealiseerd. Wehl Zuid De toekomstige dorpsuitbreiding, het Land van Wehl, is geprojecteerd aan de zuidzijde van de spoorlijn. In het structuurplan is aangegeven, om gefaseerd in kleine aantallen, in totaal ± 400 woningen te ontwikkelen voor de lokale woningbehoefte. De dorpse uitstraling van Wehl, groen en ruimtelijk, zal ook hiervoor gelden. Grenzend aan de A18 zal een regionaal bedrijventerrein (RBT) worden ontwikkeld van ongeveer 80 ha. groot. De verwachting is om volgend jaar te starten met de uitgifte van de eerste fase. Het bedrijventerrein biedt ruimte aan een brede markt van dienstverlening, eventueel in combinatie met industrie. Als gevolg van de realisatie van het RBT zal een verschuiving optreden in de vestigingskeuze (locatie) en het potentiële bedrijvenaanbod voor Wehl (en mogelijk ook Doetinchem). Dit kan de herontwikkeling van het silocomplex positief versterken als alternatieve vestigingsplek voor bedrijvigheid.
5
WEHL
Gemeente zet in op Wehl De gemeente Doetinchem tekent woensdag 9 juli 2008 een overeenkomst met twee corporaties over nieuwbouwplannen in het centrum van Wehl en in Wehl-Zuid. De nieuwe huizen zijn nodig om het winkelbestand en andere voorzieningen in het dorp op peil te houden. Het dorp Wehl beschikt over een traditioneel aantrekkelijk centrum. Doordat er echter steeds minder mensen in een huis wonen en het koopgedrag van mensen is veranderd, dreigt het draagvlak voor veel voorzieningen als winkels, maar ook kleinere dienstverlenende bedrijfjes mager te worden. In de afgelopen maanden heeft de gemeente overeenstemming weten te bereiken met Woningstichting Dinxperlo (WSD) en Vestia, over zowel een versterking van
het centrum, als de bouw van een deel van Wehl-Zuid. Hier worden de komende jaren fasegewijs tussen de tweehonderd en vierhonderd woningen bijgebouwd. Vestia gaat hiervan maximaal een kwart van de woningen van bouwen. De gemeente Doetinchem neemt nu de regie bij het ontwikkelen van de plannen voor de versterking van het centrum. Behalve corporatie WSD worden ook de inwoners en middenstand van Wehl daar nadrukkelijk bij betrokken. Bron: persbericht 4 juli 2008, gemeente Doetinchem
6
Silo Wehl
Duidelijk herkenbaar in het landschap staat de graansilo in Wehl. Van verre is dit baken zichtbaar, maar alleen van dichtbij is duidelijk te zien dat de tand des tijds de silotoren en magazijnen aangetast heeft. Hoe oud en belangrijk is de silo eigenlijk voor Wehl of de omgeving en wat maakt dit complex zo uniek? Deze vragen zullen voornamelijk in het bouwhistorisch onderzoek worden behandeld. In dit hoofdstuk geven wij hierop een korte toelichting.
3.1 GESCHIEDENIS Het worden soms de kathedralen van het platteland genoemd: de silo’s van de graan- en veevoederbedrijven in ons land. Vooral op het platteland is het silogebouw een landmark geworden, een teken van de agrarische industrie. Het silogebouw wordt vanaf eind 19e eeuw in Nederland gebouwd, betrekkelijk laat wat samenhangt met de kleinschaligheid van de landbouw in die dagen. De eerste silo’s waren bestemd voor overzees graan, vanuit Amerika en dus gelegen aan het water in de havens van de grote steden zoals Amsterdam (Korthals Altes, Stenen silo) en Rotterdam (Maassilo). De meeste silobedrijven waren of zijn afhankelijk van aan- en afvoer via het water. De locatie van een nieuw bedrijf hield echter ook verband met het achterland waar grondstoffen vandaan kwamen. Vandaar dat we ook veel silo’s op het platteland aantreffen. Waar water ontbrak zien we dan spoorlijnen de silocomplexen ontsluiten, zoals in Wehl. De vormgeving van de silo’s lijkt aanvankelijk veel op die van een traditioneel pakhuis en ontwikkelen zich tot een eigen gebouwentype. In het agrarische landschap zijn ze nog makkelijk herkenbaar door hun identieke functionele vormgeving bestaande uit een omhulsel van steen en/of gewapend beton (vanaf 1911). Naast opslagruimten bevatten de gebouwen een bouwdeel met de elevator en de machines voor de verwerking van meel en veevoer. Bij de bouw van hedendaagse silogebouwen, de wederopbouwperiode na 1965, werd gezocht naar lichtere materialen, zoals staal. In een staalskelet of met een gevelbekleding van damwand zijn diverse silo’s uitgevoerd (vooral met witte afwerking).
7
SILO WEHL
Silo Wehl Langs de spoorlijn Arnhem-Doetinchem staat de silo als onderdeel van de meelfabriek. Het complex is gefaseerd gebouwd. Het oudste (nog aanwezige) deel, het meest westelijke magazijn, is gebouwd in de jaren ’20 en daartegenaan een nieuwer deel enkele jaren later. Aan de oostzijde wordt het complex afgesloten door de hoge silo, gebouwd in 1956. De silo en magazijnen zijn het resultaat van kwalitatief goed architectonisch werk als een specifiek gebouwtype in het agrarisch landschap. Het complex is ondanks het gebruik vrij gaaf gebleven, markant gelegen, van verre duidelijk zichtbaar en als landmark beeldbepalend voor het dorp Wehl. Inventarisatie industrieel erfgoed Voor de gemeente Doetinchem wordt in 2009 de start gemaakt met de inventarisatie van het industrieel erfgoed, waartoe ook silo’s en silogebouwen behoren. Deze inventarisatie zal een volledig overzicht verschaffen van het nog aanwezige erfgoed, eventueel nog in gebruik, dat als behoudenswaardig kan worden aangemerkt. Een dergelijke inventarisatie legt de basis om beleid te maken en prioriteiten te stellen bij het toekomstig behoud van industrieel erfgoed, bescherming, herbestemming en de zoektocht te starten naar financiële middelen daartoe. Tot op heden is een dergelijke inventarisatie, op gemeentelijk niveau, nog niet uitgevoerd. De silo in Wehl zal ook in de inventarisatie van het gemeentelijke industrieel erfgoed worden opgenomen vanwege haar architectonische kwaliteiten. In aanvulling op de gemeentelijke inventarisatie zal dit haalbaarheidsonderzoek, samen met het lopende bouwhistorisch onderzoek, als voorbeeld kunnen dienen voor het behoud van andere silo’s of waardevol industrieel erfgoed in de omgeving. Ook op provinciaal niveau is geen al gehele inventarisatie aanwezig van het industriële erfgoed, net zomin als van de silogebouwen. Dit in tegenstelling van de provincie Overijssel, waar in de studie ‘Kathedralen van het platteland‘ aandacht wordt gevraagd voor de leegstaande silocomplexen. Deze studie toont aan dat herbestemming een moeizaam en kostbaar proces is. Om toch de silo’s te behoeden voor sloop is een inventarisatie, waardestelling en haalbaarheidsonderzoek noodzakelijk in combinatie met een zoektocht naar nieuwe functies als waarborg van het behoud van de silo’s voor de toekomst.
3.2 OPSTALLEN De magazijnen en de silo aan de Raphaëlstraat vormen een complex van geschakelde gebouwen dat in ten minste drie fasen is gebouwd, pal aan het spoor. Het complex is in opdracht van de agrarische coöperatie gerealiseerd en behoort tot de voormalige meelfabriek alhier.
8
SILO WEHL
Het oudste gedeelte (meest westelijke travee) dateert uit de jaren ‘20 en is in baksteen uitgevoerd. De middelste travee is later aangebouwd met een duidelijke zichtbare bouwnaad in baksteen en afgedekt met een zadeldak. Gezien de toegepaste bouwwijze zal dit in de jaren ‘20 en ‘30 zijn uitgevoerd. De meest oostelijke travee, de silo, sluit de derde fase van het complex van magazijnen af. Deze silo is in 1956 gebouwd in een stijl die vooroorlogs (WOII) veelvuldig werd toegepast waarin traditionele vormen (buitenzijde metselwerk) en moderne materialen (gewapend beton) werden toegepast (zgn. shakes-handarchitectuur). De silocellen zijn afgesloten met een vlak cellendek en een kleiner volume als dakopbouw onder een zadeldak. De agrarische architectuurstijl is van buiten herkenbaar aan de opengewerkte plint, een gesloten lijf (silogevel) en een verhoogd laadperron. Het authentieke materiaalgebruik en originele details van diverse bouwfasen maken het totale complex waarin de diverse bouw- en ontwikkelperioden zichtbaar zijn, behoudenswaardig. De silotoren en pakhuizen zijn buiten gebruik. De toren is voorzien van kabelgoten en wordt gebruikt als bevestiging voor UMTS/GSM antennes. Het complex is met een hek afgesloten, maar blijft een onveilige plek vanwege sparingen in de vloeren, verrotte vloerdelen en gaten in de kapconstructie. Door de functieloze status van de gebouwen en het achterwege blijven van onderhoud, gaat het verval in rap tempo door. Aan de straatzijde (Raphaëlstraat) staat een blok van twee woningen. Deze rijwoningen behoren tot het silocomplex en zijn verhuurd. In de verdere uitwerking van dit haalbaarheidsonderzoek zijn deze woningen niet verder meegenomen. Het eigendom van de opstallen is in handen van de belendende ondernemer Weja B.V., de heer en mevrouw Jansen. De ondergrond is door NS Poort (voorheen Vastgoed BV) uitgegeven in erfpacht.
3.3 CONSTRUCTIEVE STAAT In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de huidige constructieve staat van de silo en magazijnen. Kort wordt benoemd in welke bouwkundige condities de gebouwen zich bevinden. In hoofdstuk 5 (herbestemmingen) en 6 (exploitatie) zal de constructieve staat aan de orde komen in combinatie met de (toekomstige) gebruiksfuncties.
9
SILO WEHL
Silo De silo heeft een fundatie op betonplaat. De kelderwanden zijn met verzwaringen en zware vrijstaande kolommen (pilasters) uitgevoerd in gewapend beton. Op de begane grond zijn 22 vrijstaande kolommen geplaatst en de wanden ingevuld met metselwerk en kozijnpuien. De kolommen dragen de erboven gelegen siloruimte, verdeeld in een vierkant van zestien cellen. De opslagcellen van de silo zijn afgedekt met een cellendek van beton. Op het silodek staan vier betonkolommen met betonbalken die de omloop en de dakopbouw dragen. De vloer van de omloop en dakopbouw (peil 2210+) bestaat uit houten balken met vloerdelen. De dakopbouw is gemetseld en wordt afgedekt met een kapconstructie van twee driehoekspanten met een dubbel spantbeen en afgedekt met een horizontaal dakbeschot. Het dak is momenteel van bitumen voorzien, maar was oorspronkelijk met pannen gedekt. De betonconstructie verkeert nog in goede conditie. Slechts bij de raamkaders op de eerste verdieping is wat betonrot zichtbaar. De balklaag van de dakopbouw en omloop zijn slecht en dienen vervangen te worden, evenals de dakconstructie en dakopbouw. Het metselwerk van de silotoren is redelijk met in de zuid-westgevel enkele verticale scheuren en het voegwerk dient gedeeltelijk te worden ingeboet. Het metselwerk van het binnenspouwblad van de verdieping boven het silodak is horizontaal rondom losgescheurd en licht ontzet. Het metselwerk van de dakopbouw vertoont eveneens scheurvorming. Silopakhuis 1956 De keldervloer en wanden zijn uitgevoerd als gewapend betonvloer. Centraal in de kelder staat een betonkolom van 40x40 cm die betonbalken en het betonnen kelderdak draagt. De hoogte tussen de betonvloer en betonplafond bedraagt 220 cm en onder de betonbalken 193 cm. De buitengevels zijn opgetrokken in metselwerk (verdiepingshoogte 300 cm). De verdiepingsvloer bestaat uit stalen balklaag met een houten vloerbeschot. De gordingenkap heeft slechts één spant en zakt iets door. De kap is gedekt met pannen; aan de noordzijde verbeterde Hollandse pannen, aan de zuidzijde Tuille du Nord pannen. De betonconstructie en het metselwerk zijn in goede staat. De verdiepingsvloer is gedeeltelijk aangetast door vocht vanwege openingen in de kapconstructie. De kapconstructie dient grotendeels vervangen te worden. Magazijn jaren ’20-‘30 In grote lijnen heeft dit magazijn dezelfde opbouw als het voorgaande bouwdeel (silopakhuis). Afwijkend is dat de draagconstructie van de kelder en de begane grond bestaan uit een ligger in de lengte van het magazijn, gedragen door in het midden geplaatste stalen kolommen. De verbinding tussen de balk en kolommen is uitgevoerd in schetsplaten met klinknagels. In de kelder is de afstand tussen de balklaag en keldervloer 205 cm. De ligger op de begane
10
SILO WEHL
grond bevindt zich op twee hoogtes; oostdeel is 329 cm en westdeel 298 cm. De vloer is opgebouwd uit houten balken met vloerhout afgewerkt. De conditie van de begane grond is matig en vraagt om vervanging van een aantal balken en gedeelte van de vloerdelen. De verdiepingsvloer is door alle sparingen en doorvoeren dusdanig verzwakt dat deze in zijn geheel vervangen dient te worden. Ook in de kapconstructie zijn dragende delen weggezaagd voor het plaatsen van silo’s en bedrijfsinstallaties. Deze sparingen in de kap moeten weer worden opgevuld alsmede een gedeelte van het dakbeschot. Het metselwerk is redelijk, met uitzondering van de westgevel. Deze gevel is gedeeltelijk uitgevoerd in vuilwerk en erg gescheurd. Het verdient aanbeveling deze gevel in zijn geheel opnieuw op te metselen.
3.4 HISTORISCHE WAARDE In de waardestelling van het Gelders Genootschap is het silocomplex aangemerkt als een belangwekkende en markante exponent van het industrieel erfgoed, in het bijzonder als representatief relict van de agrarische en industriële geschiedenis van de voormalige gemeente Wehl. De objecten zijn als complex grotendeels gaaf gebleven, zijn beeldbepalend door hun ligging en ontwerp en bezitten daardoor voldoende cultuurhistorische, architectuurhistorische- en stedenbouwkundige waarden. In het bouwhistorisch onderzoek van Bureau voor Bouwhistorie en Architectuurgeschiedenis (BBA) uit Utrecht is het silocomplex aangemerkt als bijzonder behoudenswaardig. De externe waardestelling laat zien dat de opstallen als ensemble een hoge cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarde vertegenwoordigen. De constructie van de silotoren is niet uniek, maar wel als kwalitatief goed architectonisch werk uitgevoerd en kenmerkend voor een belangrijke tijdsperiode van sociaal-economische ontwikkelingen. Juist het snel verdwijnen van silo’s in de regio geeft de silo in Wehl een verhoogde waardering als behoudenswaardig gebouw. De interne waardestelling betreft de bijzondere elementen of onderdelen. Vooral de indeling in karen en de silotrechters maken de silo zo uniek. Zoals mevrouw Van Tienen, beleidsmedewerker gemeente Doetinchem het verwoordt: ‘Wat de DRU in Ulft voor de ijzerindustrie in de wijde omgeving betekend zal het silocomplex in Wehl als belangrijk monument voor de agrarische industrie mogen gaan betekenen’. Bescherming In zowel de waardestelling van het Gelders Genootschap als van bureau BBA bezit het silocomplex voldoende cultuurhistorische-, architectuurhistorische- en stedenbouwkundige waarden die plaatsing op de gemeentelijke
11
SILO WEHL
monumentenlijst rechtvaardigen. Plaatsing op deze lijst betekent het duurzaam veiligstellen van de magazijnen met silo. Aftakeling van het complex, de voorgenomen herontwikkeling van het Stationsgebied in Wehl en een aanzet naar herbestemming mogelijkheden zijn redenen om de beschermde status in 2004 al voor te dragen. Tot op heden heeft het silocomplex in Wehl geen beschermde status of voorbescherming. De afweging die door de gemeente Doetinchem hieraan ten grondslag ligt is gebaseerd op de verwachting dat een transformatieproces voor het complex van start kan gaan, zonder dat het beperkingen mag ondervinden. Van belang is dat toekomstige ontwikkelingen voor het silogebouw en omliggende terrein alle vrijheid genieten om tot een weloverwogen en haalbare planontwikkeling te komen (waarbij de koppeling tussen het stationsgebied en het silocomplex elkaar kunnen versterken). De mogelijkheid om achteraf, na afronding van het transformatieproces, het silocomplex een gemeentelijke bescherming te bieden blijft hiermee open. Een dergelijke status betekent namelijk ook erkenning als industrieel en behoudenswaardig monument.
3.5 BESTEMMINGSPLAN Het vigerende gemeentelijke bestemmingsplan meldt de bestemming bedrijvigheid en zal voldoende ruimte bieden aan toekomstige ontwikkelingen voor het silocomplex. Er zijn geen restricties bekend welke een belemmering in gebruiksfunctie kunnen opleveren, buiten de geldende normen voor geluid, veiligheid, etc. De aanwezige infrastructuur (wegen) zal ongewijzigd blijven, met dien verstande dat de herontwikkeling van het Stationsgebied zal worden uitgevoerd (nieuwe inrichting van het terrein, parkeren en groen). Voor het silocomplex stelt de gemeente als voorwaarde dat parkeren op het eigen terrein wordt opgelost, waarbij eventueel dubbelgebruik van de parkeerplaatsen bij het station mogelijk is in de daluren (conform vigerend parkeerbeleid).
12
Marktverkenning
Voor de inventarisatie van herbestemmingmogelijkheden voor het silogebouw in Wehl is het van belang om de lokale en regionale markt in beeld te brengen. Bij deze marktverkenning is gebruik gemaakt van verschillende benaderingen om tot een selectie in gebruiksfuncties te komen. Ten eerste worden de herbestemmingmogelijkheden geformuleerd met de herbestemmingwijzer. Vervolgens is diverse kennis en expertise geraadpleegd bij de gemeente Doetinchem, locale vastgoedadviseurs, eigenaren en met een eigen onderzoek afgesloten. De verkregen informatie wordt gebundeld tot een aantal kernbegrippen en een sterktezwakte analyse van gebruiksfuncties voor het silocomplex. Dit resulteert in de definitieve keuze van gebruiksfuncties die in twee scenario’s verder worden uitgewerkt in de navolgende hoofdstukken. In hoofdstuk 5 worden de gebruiksfuncties getoetst op specifieke bouwkundige en constructieve punten en wordt het ontwerp toegelicht. In hoofdstuk 6 worden de geselecteerde gebruiksfuncties op financiële haalbaarheid getoetst. Indien een concrete gebruiker/exploitant zich voor de herbestemming van het silocomplex opwerpt, dient hij serieuze aandacht te krijgen. Een dergelijk partij blijkt in de praktijk vaak een betrokken initiatiefnemer te zijn die de herontwikkeling en een duurzame exploitatie van een nieuwe gebruiksfunctie kan bewerkstelligen. Zo’n partij maakt de kans van slagen voor een herbestemming kansrijk. Voor het silocomplex zijn op dit moment nog geen concrete gebruikers (met een plan tot herontwikkeling) bekend.
4.1 HERBESTEMMINGMOGELIJKHEDEN Een beoordeling van het gebouw, de locatie en de bouwkundige staat vormt de basis voor het vaststellen van de nieuwe gebruiksmogelijkheden. Bij de uitvoering van deze beoordeling kan gebruik gemaakt worden van een herbestemmingwijzer. Hiermee kan het meest geschikte gebruik voor een bestaand gebouw op een specifieke locatie worden bepaald. In een vroeg stadium en met globale kennis van het gebouw en de locatie kan een nieuwe en onderbouwde (multifunctionele) invulling voor het gebouw gevonden worden.
13
MARKTVERKENNING
De uitgebreide methodiek toetst de herbestemming op een systematische en inzichtelijke wijze op financiële, technische en procedurele haalbaarheid. In combinatie met een eigen inventarisatie van beleidsstukken, interviews en onderzoek in de markt is de herbestemmingwijzer als naslag gebruikt voor het opstellen van dit onderzoek. De volgende stap worden de geselecteerde gebruiksmogelijkheden in de locale markt verkend. Dit hebben we in de vorm van interviews en eigen onderzoek gedaan. Uit de gevoerde interviews zijn diverse gebruiksfuncties gedestilleerd en vervolgens op hun haalbaarheid getoetst. Het resultaat van deze verfijning zijn twee scenario’s voor mogelijke gebruiksfuncties. Bij het bepalen van gebruiksfuncties kan gekozen worden voor een fasering in tijd, uitvoering en functiegebruik. Regelmatig wordt bij complexe herbestemmingprojecten gekozen voor een korte en lange termijn strategie. Reden hiervoor kan zijn om een positief signaal richting de locale bevolking (en eigenaren) af te geven dat herontwikkeling gaat plaatsvinden, draagvlak te creëren en de politieke steun hiervoor te verwerven. Tevens levert het toekennen van tijdelijke gebruiksfuncties inkomsten op die het noodzakelijke onderhoud en verder verval van het complex kunnen bekostigen.
4.2 BETROKKEN PARTIJEN Gemeente Doetinchem De gemeente is actief met de herontwikkeling van het Stationsgebied. In een stedenbouwkundige visie en voorlopig ontwerp zijn hiervoor plannen gemaakt die tot de herinrichting van het gebied zullen leiden. In de toekomst zal het station voor Wehl aan importantie gaan toenemen. Door de realisatie van de nieuwe woningbouwlocatie en het RBT is de verwachting dat meer forenzen gebruik maken van het openbaar vervoer (trein), zeker als de frequenties van de treinverbinding Doetinchem-Arnhem toeneemt (ieder kwartier, ook buiten de spits) en de busverbinding wordt verbeterd. De dienstverlening van trein en bus in de Achterhoek wordt gefaciliteerd door Syntus. De gemeente hoopt dat de herinrichting van het Stationsgebied een positieve impuls geeft aan andere (private) ontwikkelingen in de omgeving (fitness centrum, graansilo) waardoor de levendigheid van het gebied, ook in de avonduren, toeneemt. De gemeente heeft het initiatief genomen het planproces te starten voor dit gebied met dit haalbaarheidsonderzoek naar de transformatie van het silocomplex. Zij wenst de sturing te houden op ontwikkelingen (structuur en regiefunctie) en goede initiatieven te stimuleren zonder strikte kaders te hanteren.
14
MARKTVERKENNING
Belendend aan het Stationsgebied staat de graansilo. De planontwikkeling van het silocomplex is niet specifiek gekoppeld aan de herontwikkeling van het Stationsgebied om zo de vrijheid in de afzonderlijke planontwikkeling te behouden. Als locatie zijn de terreinen wel als eenheid aan elkaar gekoppeld en kunnen elkaar juist versterken (bijv. integrale gebiedsontwikkeling, draagvlak politiek en bewoners, verkrijgen financiële middelen). De ambitie die de gemeente voor Wehl heeft met de aanleg van het RBT kan een positief stimulerende werking hebben op de aanwezige bedrijvigheid en aanbod van utiliteitsruimte in het dorp zelf. Immers er ontstaat een uitbreidingslocatie waar nieuwe bedrijven zich vestigen en die een aanzuigende werking kunnen hebben op toeleveranciers, afnemers of dienstverleners. Dit kan het silocomplex als alternatieve vestigingsplaats met een unieke uitstraling aantrekkelijk maken (bijv. voor dienstverleners zoals accountants, notaris, ICT, etc.). NS Poort De grond van het silocomplex is langjarig uitgegeven in erfpacht door NS Poort. Het algemene beleid is om (rest)gronden gelegen langs het spoor te verkopen. Duidelijk dient te worden of dit beleid ook voor deze spoorzone inclusief het silocomplex geldt. In het kader van de herinrichting van het stationsgebied is de gemeente met NS Poort (dan wel Prorail) in gesprek over de ontwikkelingen ten behoeve van het spoor, toegankelijkheid van het spoor, stationsgebouw en de gronden langs de spoorzone. De herontwikkeling van het spoorgebied zal geen belemmeringen ondervinden vanuit de externe veiligheid. Er vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen over dit traject plaats (ook in de toekomst niet).
Weja B.V. De eigenaren van het bedrijf Weja B.V., de heer en mevrouw Jansen, zijn actief in de project- en interieurbouw. In een interview met hen is de toekomstvisie voor het silocomplex afgetast.
15
MARKTVERKENNING
Gespreksverslag interview de heer en mevrouw Jansen, Weja B.V. (24 september 2008) In het verleden is het eigendom van de gronden langs het spoor verworven, inclusief het silocomplex, voor de uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten. Een verdere uitbreiding op de locatie stuitte op bezwaren omdat het silocomplex niet gesloopt mag worden. Sindsdien doet de silo alleen nog dienst als zendmast voor mobiele telefonie. Dit genereert interessante huurinkomsten. De twee woningen aan de straatzijde worden verhuurd. De waarborg van veiligheid op het silocomplex is de verantwoording van de eigenaar en is een ‘zware‘ last. Het terrein is afgesloten met een hek, maar het is niet te voorkomen dat onbevoegden zich graag op deze onveilige plek ophouden (hangplek jeugd). De politiepost in het stationsgebouw is zeer beperkt bemand en levert geen bijdrage aan een veiligere situatie op het complex. Voor de toekomst ziet de eigenaar geen eigen of andere gebruiksmogelijkheden van het silocomplex, bijvoorbeeld als potentiële uitbreidingslocatie voor het bedrijf (mocht die behoefte er zijn). De eigenaren wachten het initiatief van de gemeente af over de herontwikkeling van de locatie. De mogelijkheid van koop van het totale silocomplex is dan bespreekbaar.
4.3 VASTGOED ADVISEURS Om goed inzicht te krijgen in de huidige en toekomstige behoefte in de vastgoedmarkt van Wehl zijn enkele vastgoed adviseurs en makelaars gevraagd hun visie te geven op de herontwikkeling van het silocomplex. Zij typeren de huidige markt als een conservatieve, weinig onderscheidende en beperkt volatiele vastgoedmarkt. Op dit moment bepaalt de vraag het aanbod. En die vraag laat eerder een krimp dan een groei van de bestaande bedrijfsruimte zien. Immers, bedrijven zullen zich met hun groeiambitie eerder richten op de faciliteiten die Doetinchem als stad biedt. Detailhandel is geconcentreerd in het centrum van Wehl en op voldoende niveau. De afstand tot Doetinchem als stad met een centrumfunctie voor de regio, is aanvaardbaar. Momenteel blijkt dat de winkelruimte die in Wehl voor verhuur aangeboden wordt, lang leeg staat. De behoefte aan kantoorruimte in Wehl is een vraagmarkt van zeer beperkte omvang. Het merendeel van de huidige dienstverleners zijn eenmanszaken die vanuit huis opereren. Incidenteel is er behoefte naar kantoorruimte in Wehl maar voor van beperkte grootte of in combinatie met opslag- of bedrijfsruimte. De huurwaarden liggen rond de EUR 90-100 m²/jaar.
16
MARKTVERKENNING
Op de vraag welke potentie wordt gezien voor het silocomplex, is de vestiging van horeca als kansrijk geschat. De silo heeft een karakteristieke uitstraling die voor een restaurant aantrekkelijk is. Bijkomend voordeel is dat de differentiatie van eetgelegenheden in Wehl ruimte toelaat aan een nieuw te vestigen restaurant. De relatie met het spoor kan daarbij kansrijk zijn (bijzondere combinatie spoor en silo, bereikbaarheid per openbaar vervoer). Het hergebruik van het silocomplex voor andere functies levert geen bruikbare informatie op, aldus de makelaars. Wonen is een functie die weinig potentie heeft vanwege beperkte buitenruimte, geluid- en trillingsproblemen (spoor) en het aanbod van de bestaande woonkwaliteit in Wehl. Ook de toekomstige ontwikkelingen voor Wehl met de aanleg van het RBT wordt door de vastgoedadviseurs nog niet gezien als impuls in de vraag naar meer en andersoortige ruimte of verplaatsing van bedrijven in het dorp Wehl. De verwachting is dat het RBT voornamelijk als uitbreidingslocatie voor Doetinchem zal dienen.
4.4 HUIDIG GEBRUIK Momenteel vervult het silocomplex een belangrijke functie als zendmast voor de mobiele telefonie. De antenne installatie voor UMTS/GSM bestaat uit drie antennes (ieder voor 1/3 deel bereik) en zijn op de dakopbouw aangelegd. De antennes hebben een hoogte van 20-26m. De lopende contracten voor GSM zijn vanaf 1998 gesloten en leveren jaarlijks interessante revenuen op. In Nederland zijn in totaal 15.000 GSM en 10.000 antennestations voor UMTS. Het aantal UMTS antennes zal nog doorgroeien naar 20.000 en in de toekomst de GSM antennes gaan vervangen. In Wehl zal een nieuwe UMTS/GSM mast worden gerealiseerd per 2009. Niet duidelijk is of deze hogere mast de functie van de silotoren als zendmast volledig zal vervangen. De UMTS heeft een laag zendvermogen waardoor de elektromagnetische velden ook laag zijn. Dit ontzenuwd de discussie over eventuele negatieve effecten en/of straling van de zendfunctie. Extra veiligheideisen ten behoeve van gezondheid gelden alleen binnen enkele meters nabij de antennes.
4.5 KERNBEGRIPPEN Uit de interviews met gemeente, eigenaren en makelaars zijn een viertal kernbegrippen geformuleerd waaraan de potentiële gebruiksfuncties van het silocomplex kunnen worden getoetst. Deze kernbegrippen bijzonder, spoor, agrarica en publiek gebruik.
17
MARKTVERKENNING
Bijzonder: een bijzonder gebouw verdient een bijzondere invulling. Voorbeelden zijn wonen (penthouse silo, pakhuiswoningen), klimmuur/abseilen, uitkijktoren, kleinschalige horeca (restaurant, café, bijzonder overnachten in de toren), vergader- en evenementenruimte voor verhuur (niet conflicterend met de locale horeca). Spoor. De verbinding met het spoor is een logische keuze. Mogelijkheden zijn het gebouw voor passanten en reizigers te gebruiken als kiosk, bloemen- en tijdschriftenwinkel, passage naar het spoor en wachtruimte. Agrarica: De regio heeft een sterk historische band met de agrarische industrie. De silo is een herkenbaar gebouw uit die geschiedenis en kan functies gerelateerd aan de agrarische dienstverlening huisvesten. Voorbeelden zijn kantoorruimte voor agrarische bedrijven dan wel een winkel/verkooppunt voor agrarica (Boerenbont/Welkoop). Publieke functie: Het silocomplex kan voor een breed publiek toegankelijk zijn met een museale functie, tentoonstellingsruimte, bijeenkomsten, uitkijktoren en jongerencentrum.
4.6 STERKTE ZWAKTE ANALYSE Tot slot zal op basis van een sterke/zwakte analyse van het gebouwencomplex en haar omgeving (locatiekenmerken) een keuze in gebruiksfuncties worden gemaakt. Locatiekenmerken Van belang is een goede infrastructuur zoals de ontsluiting van het terrein naar de openbare weg, de nabijheid van de autosnelweg, treinstation en bus. Ook de kavel van het terrein dient functioneel te zijn in oppervlakte, vorm en indeling, bebouwing op het terrein en de mogelijkheid van parkeren. Het terrein is ongeveer 400 m² groot en heeft een rechthoekige footprint waarbij de bebouwing tegen het spoor is gelegen en ruimte biedt tussen gebouwen en openbare weg. De directe omgeving van omliggende bebouwing, inpassing in de bestemming van het gebied en het voorzieningenniveau dient voldoende te zijn. Het silocomplex ligt langs het spoor aan een strook bedrijvigheid met een diversiteit aan bebouwing in de directe omgeving (fitness aan overzijde straat, belendend aan bedrijventerrein Weja met woningen aan de straatzijde). In het dorpscentrum, op 2 min afstand, zijn alle basisvoorzieningen aanwezig. Tot slot is het van belang de beperkingen in kaart te brengen die voortkomen uit geluidsnormen (spoor), overige normen, bezonning, afstand overige bebouwing (bedrijven, spoor) Hieruit volgt dat vooral de geluid- en
18
MARKTVERKENNING
trillingnormen en veiligheid beperkend zullen zijn voor functies zoals wonen, zorg en educatieve functies. Voor de parkeervoorzieningen zullen de reguliere parkeernormen worden gebruikt. Hiervan is niet de verwachting dat deze tot een beperking in functiekeuze zullen leiden. Gebouwkenmerken: De gebouwen zullen door hun structuur (vorm en hoogte), constructie, indeling en bouwkundige staat mogelijkheden en beperkingen kunnen opleveren voor de selectie van gebruiksfuncties. Belangrijke punten zijn de ontsluiting van de silotoren en het gebruik van de kelders tot een volwaardige gebruiksfunctie. Het huidige casco dient te worden herstel om het gebouw te kunnen gebruiken voor nieuwe functies, welke dan ook (zie hoofdstuk 3.3). In een matrix is de sterktezwakte analyse uitgevoerd voor de gebruiksfuncties die voldoende mogelijkheden bieden. Deze eerste selectie is gemaakt op basis van de verkregen informatie uit de interviews en de herbestemmingwijzer. Een sterkte wordt toegekend als de gebruiksvoorwaarden een significante kwaliteit zijn of toegevoegde waarde leveren aan de gebruiksfunctie. Een zwakte geldt als de gebruiksvoorwaarde nadelig of beperkend kan werken. De zwakte is dus een punt van aandacht en kan worden opgeheven door maatregelen aan het gebouw of de omgeving te treffen. Functie
Sterk
Zwak
Kantoor
Bereikbaarheid (uitvalswegen, spoor) Zichtbaarheid Flexibele indeling
Voldoen aan parkeernorm (dubbelgebruik station) Vraag/behoefte kantorenruimte Wehl
Wonen
Uitzicht, ‘Toplocatie’ Voldoende parkeren Grote woningen
Museum tentoonstelli ng
Bijzonder gebouw, landmrk Compartimentering ruimte (expositie, depot) Zichtbaarheid vanaf weg
Omgevingsmilieu (spoor, bedrijven) Ontsluiting woningen (silo lift) Daglichttoetreding (gevelopeningen toestaan) Buitenruimte (kavelindeling, dakterras) Voldoen aan parkeernorm Ontsluiting minder validen (lift) Economisch rendement
Detailhandel
Horeca vergaderen
Bijzonder gebouw (structuur) Ruimte voor zaal/vergaderen op verdieping
Buiten centrum ‘loop’ winkelfunctie Alleen begane grond nuttig oppervlakte Voldoen aan parkeernorm Geen directe passantenstroom
19
MARKTVERKENNING
4.7 FUNCTIE EN SCENARIO KEUZE Naar aanleiding van de interviews, marktverkenning en analyse van het gebouw is een keuze gemaakt in gebruiksfuncties. Deze hebben wij in de sterkte/zwakteanalyse afgewogen. Hiermee achten wij de navolgende gebruiksfuncties het meest kansrijk. 1. Kantoor De vestiging van kantoorruimte biedt de mogelijkheid voor een flexibele indeling en gebruik. Opties zijn om de verhuurbare m² af te stemmen op de gebruiker, de kelder is ook bruikbaar voor opslag en de silotoren kan representatieve functies vervullen, evenals de dakopbouw voor bijzonder vergaderen. Het gebruik als kantoor kan een relatie leggen met de agrarische dienstverlening. De totale verhuurbare m² kantoorruimte zijn 287 m² vvo voor de silotoren met dakopbouw en 684 m² vvo voor de magazijnen (totale gebouw 971 m² vvo. De huuropbrengsten zullen gemiddeld rond de 100 m²/jaar vvo. liggen afhankelijk van de afwerking en serviceniveau (data, afwerkingniveau, parkeren). 2. Publieke functies Het gebruik voor publieke functies kan ook in relatie tot agrarica; dienstverlening dan wel detailhandel. De relatie met spoor als passage, wachtruimte en kleinschalige detailhandel (kiosk) is mogelijk in de silo en de magazijnen (totaal 971 m² vvo). De vestiging van horeca (restaurant, grand café) in de silo (begane grond en vide) biedt een unieke en karakteristieke ruimte. Ook ’s avonds zal het gebied meer levendigheid uitstralen, zodat gezelligheid en een beter sociale veiligheid ontstaat. De huuropbrengsten zullen lager zijn dan voor kantoorruimte, rond de 90 m²/jaar vvo. De overige gebruiksfuncties zoals wonen, welzijn, maatschappelijke functies, tentoonstellingsruimte, museum, etc. worden niet in een exploitatie uitgewerkt. Wij achten deze functies op dit moment minder kansrijk. Wonen in het silocomplex levert, zeker in de dakopbouw van de silotoren een unieke meerwaarde. Echter de bouwfysische eisen die gesteld worden aan het gebouw zijn zeer hoog bij een woonfunctie. De normen voor geluid en trillingen vergen hoge investeringen. Ook het ontsluiten van de silotoren (lift), brandveiligheidseisen, daglichttoetreding (gevelopeningen maken) en de buitenruimte vragen om forse ingrepen en dus investeringen. Het algemene voorzieningen niveau (detailhandel), maar ook specifieke voorzieningen zoals welzijn, sport en educatieve en maatschappelijke functies (scholen, kinderopvang) zijn al op voldoende niveau in het dorp Wehl.
20
MARKTVERKENNING
Het gebruik van het silocomplex voor museum (Liemers museum, gereedschappenmuseum), tentoonstellingsruimte, ateliers of bijzondere evenementen zorgen voor een positief imago voor de silo, maar is economisch moeilijk rendabel te maken. Deze gebruiksfuncties verlangen een fors commercieel medegebruik om tot een sluitende exploitatie te komen dan wel jaarlijkse subsidiëring is noodzakelijk. Om het imago van het silocomplex te verbeteren kan het wél zeer wenselijk zijn om tijdelijke functies in de silo toe te staan. Het gebouw wordt toegankelijk en bruikbaar gemaakt en door de openstelling zal de nieuwsgierigheid van het publiek voor het gebouw en de toekomst gewekt worden. Ook als nevengebruik kan openstelling op speciale momenten plaatsvinden (bijv. exclusieve excursies, openstelling monumentendag of bijeenkomsten bovenin de silotoren). De vestiging van creatieve bedrijvigheid en (kunstenaars) ateliers bevinden zich in de stedelijke omgeving van Doetinchem (bijv. na transformatie van het voormalige postkantoor). De markt voor deze gebruiksfuncties is daarmee regionaal al voldoende verzadigd. In 2009 neemt de bibliotheek met speel-o-theek en kunstuitleen als cultuurcentrum hun intrek in Brewinc (herontwikkeling voormalige scholencomplex inclusief 80 woningen).
21
Mogelijkheden herbestemmingen
Het succes van herontwikkelingen wordt niet alleen bepaald door wat de markt vraagt, maar ook wat het gebouw toelaat. De constructie van de opstallen is leidend en kan zelfs beperkingen opleveren. In dit hoofdstuk vindt een analyse plaats van de bouwkundige en constructieve mogelijkheden van het silocomplex in relatie tot de twee geselecteerde gebruiksfuncties. Ook het ontwerp zal op de nieuwe gebruiksfuncties worden afgestemd. Deze mogelijkheden van herbestemming vormen het startpunt om de exploitatie en duurzame financiële haalbaarheid van de herbestemming in hoofdstuk 6 uit te werken.
5.1 BOUWKUNDIG EN CONSTRUCTIEF In deze paragraaf wordt een aanvulling gegeven op al genoemde algemene bouwkundige en constructieve aspecten van het silocomplex. Hier worden deze aspecten getoetst aan de nieuwe gebruiksfuncties van kantoor en publieke functies. Een belangrijke vraag in het onderzoek naar mogelijkheden voor hergebruik van silo’s is welke technische (on)mogelijkheden er zijn voor de silo op bouwkundig en constructief vlak. Belangrijke vraag is de constructie (metselwerk) van de honingraatvormige cellen (karen) voor andere doeleinden geschikt gemaakt kunnen worden. De silocellen in Wehl zijn 1780 x 1780 cm zonder gevelopeningen of verdiepingsvloer en lenen zich uiteraard niet voor gebruik als verblijfsruimten. Om grotere oppervlakte-eenheden te verkrijgen is het noodzakelijk de binnenwanden gedeeltelijk te slopen. Nader onderzoek is noodzakelijk om te beoordelen of dergelijke gedeeltelijke sloop technisch mogelijk is. Tevens dienen er openingen in de buiten- en binnenwanden worden gemaakt voor ramen (daglichttoetreding) en interne verbindingen (ontsluiting). Ook zullen in de silo vloerniveau’s moeten worden gemaakt en zal de nodige aandacht moeten worden besteed aan thermische, akoestische en andere bouwfysische aspecten van de getransformeerde constructie. Vooralsnog lijkt dit een kostbare en moeilijke opgave die wellicht ook te veel beperkingen oplegt aan de toekomstige gebruiksmogelijkheden.
22
MOGELIJKE HERBESTEMMINGEN
Dat legitimeert volgens ons de keuze om de cellen van de silo te conserveren zonder een alternatieve functie hiervoor te zoeken. De onderbouw van de silo en het silopakhuis lenen zich goed voor hergebruik. Alternatieve indelingen zijn flexibel te maken voor verschillende functies, zoals horeca of passage en wachtruimte. De kenmerkende hoofddraagstructuur van kolommen vormen het stramien en gelden als uitgangspunt voor de herindeling (het verwijderen van kolommen vergt ingrijpende maatregelen en is kostbaar). De kolommen hoeven voor de geselecteerde gebruiksfuncties geen belemmeringen op te leveren. De bestaande siloconstructie is voor belasting, naast eigen gewicht en andere belastingen, berekend op het gewicht van het vroegere opslagmateriaal (graan 750 kg/m³). Voorzichtigheidshalve hield men bij de bouw rekening met een gewicht van 1.000 kg/m³+ een belasting van minimaal 10 kN/m³. In het geval van transformatie van de siloruimten tot detailhandel of kantoor is de te verwachten belasting ongeveer 4 kN/m³, een substantiële belastingafname voor de draagconstructie, inclusief de fundering. Uit constructief oogpunt hebben de silo’s daardoor een ruime overcapaciteit. Ondanks de overdimensionering raden wij toch aan om bij de alternatieve gebruiksfuncties een indicatieve controleberekening uit te voeren (fundering- en constructieonderzoek).
5.2 ONTWERP De oriëntatie van de bestaande silo is globaal oost-west gericht, zodat de belangrijkste gevels gericht zijn op het noord, oost en zuid (spoor). Alleen aan de westzijde wordt het uitzicht en de buitenruimte belemmerd door de aanbouw met de magazijnen op de begane grond en eerste verdieping. Alle zijden van de silotoren hebben vrij uitzicht en een goede bezonning, mits er voldoende gevelopeningen aanwezig zijn. In het silocomplex is verder geen bruikbare apparatuur of installaties meer aanwezig. De installaties buiten op het terrein en aan de silotoren zijn ten behoeve van de UMTS/GSM zendfuncties. In het nieuwe ontwerp van het silocomplex is bewust gekozen het gebouw zo veel mogelijk intact te laten. Herstellen wat noodzakelijk is zonder kwaliteit- of comfortverbetering (dubbel glas, gevelisolatie). De enige concessie die gedaan wordt is het gevelvlak (noordzijde) te openen. Op de eerste verdieping van de magazijnen en ook op de begane grond van de silotoren worden extra gevelopeningen tussen de pilasters gemaakt. Dit voor het toelaten van meer daglicht en de relatie tussen binnen en buiten te
23
MOGELIJKE HERBESTEMMINGEN
versterken. In de silo zijn de gevelopeningen ook noodzakelijk om de toegankelijkheid voor de publieke functies te optimaliseren (passage spoor). Blikvangers, bij welke alternatieve gebruiksfunctie dan ook, blijven de silotrechters. De hoogte van de ruimte met deze bijzondere trechters zullen als waardevol en herkenbare elementen volledig in het zicht blijven. De magazijnen kunnen dienst doen als kantoorruimte of detailhandel (begane grond, eerste verdieping). Het verhoogde laadperron met luifel wordt in ere hersteld en biedt een bijzondere entree met gebruikmaking van de bestaande schuifdeuren, maar ook op maaiveld is het gebouw toegankelijk. De kelders kunnen dienst doen als opslagruimte en extra toegankelijk gemaakt worden met een parkinghelling (attentie voor veiligheid vanaf laadperron). Het buitenterrein van het silocomplex gaat op de schop en wordt functioneel ingericht, aansluitend op de herinrichting van het Stationsgebied. De installaties van de antennes kunnen in het gebouw worden geplaatst (kelder) en ook de kabelgoten kunnen zoveel mogelijk weggewerkt worden (in- of extern langs de gevel van de silotoren). Bij een grondige herinrichting van het totale buitenterrein kan de spoorzijde (zuid) aantrekkelijker worden gemaakt (verwijderen installatiekasten), bosschages (noord) verwijderen en de uiteindelijke sloop van de rijwoningen. Het ontwerp is uitgewerkt door architectenburo Clevis Kleinjans uit Venlo. Zijn hebben veel ervaring met de transformatie van (bijna) monumenten en zijn de architect voor de restauratie en herbestemming van het portierscomplex op het DRU terrein in Ulft.
24
Exploitatie
In dit hoofdstuk zullen de twee scenario’s van kantoor en publieke functies op hun duurzame financiële haalbaarheid getoetst worden. De uitwerking is in twee exploitatiemodellen gemaakt. Voor het opzetten van deze twee exploitatiemodellen zijn wij op basis van de beschikbare informatie en onze ervaringen (vergelijkbare projecten) uitgegaan van een aantal uitgangspunten en randvoorwaarden voor zowel de investeringen als voor de (bouw)kosten en opbrengsten in de exploitatiefase.
6.1 INVESTERINGEN Hierbij maken we een onderscheid tussen de cascorestauratiekosten en het inbouwpakket dan wel afbouwkosten. Cascoherstel De kostenraming van de cascorestauratie richt zich voornamelijk op de buitenschil. De huidige bouwkundige staat en indeling zijn leidend, waarbij alleen de pannen en dakopbouw volledig hersteld worden. Vooralsnog is gekozen om geen gevels of daken te isoleren (comfortverbetering). In het gebouw worden constructieve delen zoals vloeren, spanten en dragende delen, waar nodig, gerestaureerd. Inbouwpakket Er zijn in de exploitatie geen kosten opgenomen voor nieuwe indelingen, afwerking van wanden, vloeren, plafonds, installaties of lift. Deze inbouwkosten zijn gerelateerd aan de nieuwe bestemming en het gebruik (opgenomen als inbouwkosten). Indien de horecafunctie wordt toegepast zijn de specifieke inrichtingskosten en installaties hoger. Deze hogere kosten zullen voor rekening van de huurder komen. De kelder blijft in de huidige staat gehandhaafd (inbouwkosten gehalveerd). De installaties zijn de basisvoorzieningen voor energie, water en elektra. Een opzet van kosten is in de bijlagen opgenomen. Zendmast Voor de huidige zendmastfunctie van mobiele telefonie zijn het leidingwerk en voorzieningen aan de buitenzijde van de silotoren aangebracht. Verder zijn de installaties achter een hekwerk op het terrein (noordzijde) opgesteld voor de providers.
25
EXPLOITATIE
Bij de herbestemming van het complex zullen de installaties elders uit het zicht worden geplaatst (bijv. kelder). Vanuit bedrijfseconomisch perspectief is het zeer interessant de gebruiksfunctie van zendmast te continueren (huuropbrengsten). Voor het verplaatsen van de installaties en leidingen naar de kelder is in de investeringsbegroting geen budget opgenomen. Wellicht kunnen deze kosten bij de providers neergelegd worden (onderhandelingspunt bij contractverlenging).
6.2 EXPLOITATIEMODEL Hieronder hanteren wij een aantal uitgangspunten voor de uitwerking van de exploitatiebegrotingen van de twee scenario’s. Als randvoorwaarden stellen wij dat er sprake is van een haalbare exploitatie indien binnen enkele jaren een positieve (cumulatieve) cashflow wordt gegenereerd. Investeringskosten • de verwervingskosten van het totale complex inclusief ondergrond stelt BOEi op EUR 1,00. • er is vooralsnog niet met subsidie gerekend • de cascorestauratiekosten zijn gebaseerd op de bouwkundige toestand zoals in september 2008 is opgenomen • investeringskosten inbouwpakket, installaties, etc. ook in de exploitatie opgenomen • onvoorziene kosten zijn 10% over de totale investering • onderzoekskosten (constructie, asbest, geluid, etc.) zijn niet nader berekend en vooralsnog buiten beschouwing gelaten • eventuele kosten voor de rijwoningen zijn buiten beschouwing gelaten (evenals de huuropbrengsten) • overige kosten (inrichting buitenruimte, verplaatsing zendmast) zullen als kosten in de totale exploitatie worden meegenomen • financiering met eigen vermogen van 30% op de totale investering Huuropbrengsten • huurprijzen zijn gebaseerd op marktconforme huren dan wel te verwachten huurprijzen • bezettingsgraad (aantal m²) neemt vanaf start exploitatie toe van 70% met 10% per jaar • structurele leegstand is 5% • continuatie contracten UMTS/GSM zendmast met huuropbrengsten van EUR 20.000
26
EXPLOITATIE
6.3 SAMENVATTING De exploitatiemodellen geven een beeld van de financiële aspecten van de scenario’s kantoor en de combinatie van publieke functies. Belangrijk is om vanaf de start zo snel mogelijk een positieve cashflow (cumulatief) te genereren voor een financieel duurzame en gezonde exploitatie. Bouwkosten Het uitgangspunt van de bouwkosten voor cascoherstel is de (partiële) vervanging en herstel van elementen met eenzelfde materiaalgebruik (functie, kwaliteit). De totale cascobouwkosten zijn EUR 730.627 excl. BTW. De inbouw- en installatiekosten voor kantoor en publieke functies verschillen omdat voor de horeca hogere kosten zijn gecalculeerd inclusief een lift, zodat de totale kosten incl. terreininrichting, adviseurs, architect en onvoorzien uitkomen op resp. EUR 1.706.809 en EUR 2.024.264. Kantoor Het exploitatieresultaat bij een of meerdere kantoorruimten in het silocomplex genereert een negatief resultaat van EUR 103.460 in het eerste jaar. De (cumulatieve) cashflow is vanaf het 40e jaar positief. Hierbij is gerekend met een marktconform huurniveau van EUR 100 voor de begane grond. Voor de magazijnen zijn de huren op begane grond en verdieping gem. EUR 90 en voor de kelder EUR 30, waardoor de gemiddelde huur uitkomt op EUR 70. Deze huurprijzen zitten aan de bovenkant van de locale markt. Om tot een redelijke exploitatie te komen zullen subsidiebijdragen noodzakelijk zijn. Met een subsidiebedrag van EUR 1.000.000 zal de cumulatieve exploitatie het eerste jaar EUR 7.627 negatief zijn, maar na het derde jaar al positief. Horeca en publieksruimten Het exploitatieresultaat is het eerste jaar EUR 136.511 negatief. De cumulatieve cashflow is langjarig (binnen 50 jaar) niet positief te krijgen. In de combinatie met horeca is gerekend met hogere kosten (lift, installaties, inbouw) en lagere huuropbrengsten van EUR 80 voor de silo en EUR gem. 70 voor de magazijnen (begane grond en verdiepingen). De kelderhuren zijn op EUR 30 ingeschat. Ook hiervoor geldt dat een goede invulling bepaald of deze huren opgebracht kunnen worden. Om sneller tot een haalbare exploitatie te komen zijn substantiële subsidiebijdragen voor de restauratie noodzakelijk. Met een subsidiebedrag van EUR 1.000.000 zal het eerste jaar de cumulatieve cashflow EUR 31.282 negatief zijn. Vanaf het 23e jaar zullen de resultaten tot een positieve cashflow komen. Wij stellen voor om de huurinkomsten voor het gebruik als publieke functie aan het spoor (passage en wachtruimte) bij Prorail in rekening te brengen. Wellicht dat Syntus als aanbieder van het regionale openbaar vervoer (trein en bus) ook een bijdrage hieraan kan leveren.
27
EXPLOITATIE
6.4 KRITISCHE FACTOREN Exploitatie De silotoren met pakhuis levert beperkte huurinkomsten op. Alleen voor de verhuur van de begane grond, totaal 128 m², kan een marktconforme huurprijs worden gevraagd. De vide van 80 m² genereert al een lagere huur. De hoogste huurprijs kan worden gegenereerd met de verhuur van de begane grond van de magazijnen. Andere delen van het gebouw, zoals dakopbouw en kelder zullen minder huurinkomsten genereren (lagere huurprijzen, beperkt aantal m²). De huurinkomsten van de UMTS-GSM zendmast zijn een significante inkomstenbijdrage en noodzakelijk om de exploitatielasten enigszins te kunnen voldoen. De continuatie van deze gebruiksfunctie is dan ook van belang en langjarig opgenomen in de exploitatie. Ook de huurinkomsten van de rijwoningen kunnen bijdragen in de exploitatie, zodat de keuze is de woningen vooralsnog te laten staan en huurinkomsten te genereren voor de totale investering. De verwervingsprijs is door ons gesteld op het symbolische bedrag van EUR 1,00. De vraag is natuurlijk of zowel de grondeigenaar NS Poort als ook de eigenaar hun medewerking willen verlenen aan een herbestemmingstraject en de opstallen met ondergrond willen vervreemden. In deze onderhandeling is de vraag bij welke verwervingsprijs overeenstemming te bereiken is. De kantorenmarkt van Wehl is weinig transparant. Doordat er geen transacties plaatsvinden en geen vergelijkbare ruimtes (in grootte, gebouwkeuze) te huur zijn, is een huurprijs moeilijk vast te stellen. De verhuurmarkt in Doetinchem biedt meer inzage, maar hier liggen de huren gemiddeld hoger. Prijzen tussen de EUR 100 tot 150 m²/jaar worden gevraagd, afhankelijk van locatie, courantheid van de opstallen, flexibiliteit in grootte en gebruik en servicekosten. Bouwkundig en constructief De indicatieve casco- en inbouwkosten zijn gebaseerd op de eerste ontwerpschetsen (vlekkenplan) en een visuele opname van de gebouwen. Een nadere detaillering en bijstelling van bouwkosten is mogelijk op basis van meer en gedetailleerde informatie (programma van eisen, V.O.-ontwerp, nadere onderzoeken). Voor een vervolgtraject is draagconstructie van de akoestische maatregelen vereist, evenals thermisch en andere vervuilingen.
het noodzakelijk nader onderzoek te verrichten naar silo en magazijnen. Ook is een onderzoek naar (geluidsbelastingen en trillingen van het spoor) onderzoek, brandveiligheid, asbest, bodemvervuiling
28
EXPLOITATIE
De huidige staat van onderhoud van de opstallen vergt snel ingrijpen om verder verval te voorkomen. Het dakbeschot en pannen ontbreken op een aantal plaatsen zodat door inwatering de kapconstructie en vloerdelen verrotten. De betonnen vloerdelen (begane grond), trappen en houten vloerdelen op de verdiepingen hebben vanuit hun voormalige functie sparingen die de veiligheid ernstig in gevaar brengen. Hoge prioriteit heeft het dichtmaken van de sparingen in de vloeren (aanstorten, nieuwe vloerdelen).
6.5 SUBSIDIE- EN FINANCIERINGSMOGELIJKHEDEN Op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau zijn diverse mogelijkheden om gebruik te maken van subsidie budgetten. Ook diverse private instellingen bieden subsidiemogelijkheden en fondsenwerving voor monumenten zoals het Prins Bernard Cultuurfonds, VSB-fonds of specifiek private fondsen. Met laagrentende financieringen van bijvoorbeeld het Nationaal Restauratiefonds is het mogelijk om tegen een zachte rente investeringen langjarig te kunnen financieren. Rijk Op grond van artikel 34 van de Monumentenwet 1988 kan de Minister van OCW subsidie verstrekken aan de eigenaar ten behoeve van de instandhouding van beschermde monumenten (BRIM-regeling). Onder instandhouding wordt verstaan de onderhoudswerkzaamheden aan een beschermd monument alsmede werkzaamheden die het normale onderhoud te boven gaan en die voor het herstel van het monument noodzakelijk zijn. Er is nog een overgangsregeling van kracht, maar biedt in praktijk weinig kans voor eigenaren van een rijksmonument om voor subsidie in aanmerking te komen. In de BRIM-regeling is opgenomen (artikel 43) dat ‘kanjerprojecten’ een bijdrage kunnen aanvragen voor achterstallig onderhoud. Jaarlijks worden hiervoor categorie projecten (bijv. molens, kerken, etc.) en maximale bedragen voor subsidie vastgesteld. Tevens kan de mogelijkheid voor een bijdrage van het ISV-budget worden afgetast. Aanvragen vanuit het investeringsbudget voor stedelijke vernieuwing wordt door de overheid aan de 31 grote gemeente één keer per vijf jaar uitgevoerd (voor de kleinere gemeente verloopt de regeling via de provincies). Wij schatten in dat een koppeling van het silocomplex aan de herontwikkeling van het Stationsgebied (met inzet van ISV-middelen) de slagingskans vergroot. Provincie Op provinciaal niveau biedt het cultuurbeleid, vastgelegd in de Verordening Cultuurhistorie Gelderland, handvat voor het duurzaam in stand houden en
29
EXPLOITATIE
ontwikkelen van cultuurhistorische waarden. In deze verordening staan de subsidiecriteria voor particuliere eigenaren opgenomen. Voorwaarde is dat het project op de cultuurhistorische waardenkaart staat vermeld (het silocomplex staat (nog) niet vermeld op de kaart). Jaarlijkse worden de subsidieaanvragen behandeld vanuit het Belvoir jaarprogramma. Om het voorzieningenniveau op het platteland op peil te houden en zo de leefbaarheid en ontmoetingsfunctie tussen bewoners te stimuleren is er een Stimuleringsmaatregel met subsidie voor de realisatie van Kulturhusen, dorpshuizen en wijkcentra. Gemeentelijk Voor de restauratie van een gemeentelijk of provinciaal monument is het mogelijk om een laagrentende financiering aan te vragen. Op basis van een restauratieplan moet aangetoond worden welke kosten aan het cascoherstel van het monument zijn toe te rekenen. Deze laag rentende Cultuurfondsfinanciering wordt verstrekt via het Nationaal Restauratiefonds. Een gemeente kan zelfstandig een eigen revolverend fonds opzetten en hieruit (laag)rentende financieringen verstrekken voor het behoud en herstel van monumenten. Vanaf 2009 start de gemeente Doetinchem met een revolverend fonds. Ook kan de gemeente initiator zijn in een publiek-private samenwerking waarbij, naast een bijdrage van de gemeente, locale en regionale private partijen (bedrijven, stichtingen) een financiële bijdrage kunnen steken in de herbestemming van het silocomplex. Overig Een bijdrage vanuit gebiedsontwikkeling biedt mogelijkheden om de identiteit van een gebied te versterken. Voor de regio Achterhoek staat de silo symbool voor de snel verdwijnende agrarische historie in de regio en kan dus een thema zijn om middelen te genereren. Een koppeling tussen de herontwikkeling van de silo en de realisatie van het RBT kan geldstromen verleggen. Uit de revenuen van het RBT kan een financiële bijdrage aan de restauratie van het silocomplex worden verstrekt in het kader van regionale gebiedsontwikkeling. Het vragen van aandacht voor het behoud van dit silocomplex in de politiek is een belangrijke impuls voor erkenning van het behoudenswaardig karakter (monumentenstatus) maar ook het startpunt om aanspraak te maken op diverse ingangen voor financiële bijdragen (bijv. monumentensubsidies). In de praktijk blijkt dat de realisatie van vergelijkbare herbestemmingstrajecten (watertorens, silo’s) niet zonder substantiële subsidiebijdragen tot een
30
EXPLOITATIE
duurzame exploitatie kunnen leiden. Dat is de reden om ook voor dit project met een substantiële bijdrage van EUR 1.000.000 te rekenen. Ter vergelijk: het Cultuurcluster in Ulft, ca. 6500 m² heeft op een totale investering van ongeveer EUR 13 mln. in totaal EUR 9 mln. aan bijdragen uit fondsen en subsidies verkregen waarvan EUR 3,3 mln. uit provinciale middelen.
31
Conclusies en aanbevelingen
Algemeen De silo met toren en pakhuizen vormen een opvallende landmark van de sterk vertegenwoordigde agrarische industrie in de regio. Het complex is een bijzonder en behoudenswaardig voorbeeld van industrieel erfgoed uit het begin van de 20e eeuw en wederopbouw architectuur uit de jaren ’50. De silo met pakhuizen hebben bovendien een zeldzaamheidswaarde als relict van het landelijk gebied rondom Wehl en Doetinchem. De centrale ligging en de combinatie met het spoor biedt goede mogelijkheden voor een functionele herbestemming. De exploitatie van het gebouwencomplex laat een onrendabele top zien die zelfs bij een commerciële invulling van het gebouw met kantoor of horeca langjarig niet tot een positief resultaat leidt. Dit betekent niet dat er geen kansen voor het silocomplex zijn. Door te kiezen voor een gefaseerd herbestemmingstraject, wat mogelijk is met de duurzame kwaliteit van het gebouw, kunnen investeringen worden gespreid en inkomsten al vroegtijdig worden gegenereerd. Specifiek De herontwikkeling van de (lage) magazijnen tot kantoor- of publieksfunctie is relatief eenvoudig. Hier liggen kansen op de korte termijn. Voor het gebruik van de silotoren zijn ingrijpende maatregelen nodig gericht op daglichttoetreding en ontsluiting. In een integraal plan kan worden bekeken in hoeverre de silotoren daadwerkelijk in z’n geheel een gebruiksfunctie krijgt en op welke termijn de ontwikkeling uit te voeren is (lange termijn). De investeringen voor cascoherstel en inbouw van het geheel zijn zo hoog dat de marktconforme huren niet resulteren in een sluitende exploitatie. Alleen met een subsidiebijdrage van ca. EUR 1.000.000 is deze herontwikkeling haalbaar, waarbij met een symbolische aankoopprijs van EUR 1 voor de opstallen en ondergrond is gerekend. Om dit tekort terug te brengen adviseren wij u: • de herontwikkeling te faseren. Het silocomplex leent zich hier goed voor (kansen voor de nabije toekomst):
32
CONCLUSIES & AANBEVELINGEN
•
beginnen met wind- en waterdicht maken ter conservering en voorkomen dat kosten verder oplopen (tijdelijke gebruik is mogelijk); • alleen de cascorestauratie ter hand te nemen en hierbij te bezuiniging op de bouwkosten voor casco en inbouw met gebruikmaking van alternatieve materialen en budgetvriendelijke oplossingen; • tegelijkertijd te zoeken naar concrete huurders. Uitgangspunt hierbij moet zijn dat de afbouwkosten afgedekt kunnen worden door de huurinkomsten (alleen de cascorestauratie mag een onrendabele top opleveren); • de verhuur aan bestaande gebruikers (verhuur rijwoningen, zendmast silotoren) continueren voor gegarandeerde huurinkomsten. Eventuele uitbreiding van de zendmast zal extra huurinkomsten genereren; • alternatieve ontwikkel- en inrichtingsmogelijkheden voor het terrein analyseren welke inkomsten kunnen genereren (nieuwbouw mogelijkheden, verhuur parkeerplaatsen); • financieringsmogelijkheden optimaliseren door, waar mogelijk, gebruik te maken van financieringen met een lage rente, fondsen te werven en subsidies te verkrijgen. Ook hierbij zal er een onrendabele top op het project rusten, maar deze kan teruggebracht worden tot ca. EUR 700.000. Tot slot is het toekennen van een beschermende status aan het silocomplex een waarborg voor het behoud van de opstallen en vergroot de kans om in aanmerking te komen voor subsidiegelden. Immers het is nog onduidelijk welke herbestemmingmogelijkheden voor de locatie en de opstallen haalbaar en exploitabel zijn. Ook kan een waarborg voor behoud van het complex worden opgenomen in het bestemmingsplan (redengevende omschrijving, monumentenzorg). Het baken van Wehl heeft de toekomst!
33
Vervolgtraject
De haalbaarheid van de herbestemming voor het silocomplex in Wehl is onderzocht met een marktverkenning, schetsontwerp en raming van kosten. Ondanks een verlieslatende exploitatie bieden de gebouwen voldoende potentie in gebruiksfuncties welke een nadere uitwerking van de haalbaarheidstudie rechtvaardigen. De volgende stap is een verdere uitwerking van mogelijke gebruiksfuncties, een selectie van gebruikers en een eventuele belegger. Dit is nodig om te komen tot een uitvoerbaar plan zodat het behoud van het silocomplex binnen bereik komt. Op dit moment is het eigendom in handen van NS Poort (gronden) en de eigenaren van Weja B.V., familie Jansen (erfpacht grond, opstallen). De gemeente heeft het initiatief genomen om een herbestemmingtraject af te tasten met dit haalbaarheidsonderzoek. Hoe een volgende stap in het proces eruit ziet, is mede afhankelijk van de bereidheid van de huidige eigenaren om het eigendom te verkopen, dan wel zelf de herontwikkeling binnen de gewenste kaders van de gemeente uit te voeren. Ook BOEi, als ontwikkelaar, kan een rol in dit transformatieproces vervullen. De keuze om gefaseerd de herbestemming uit te voeren biedt de silo, als icoon van snel verdwijnend agrarisch erfgoed in deze regio, kansen voor een duurzame toekomst. De charme van het interieur, zoals de markante silotrechters, vraagt bovendien om een nieuwe gebruiker. De silo is een icoon en de magazijnen zijn zo behoudenswaardig dat het leveren van een maximale inspanning gerechtvaardigd is als het gaat om het voortbestaan van het complex met nieuwe gebruiksfuncties.
34
Over BOEi
BOEi is een non-profit organisatie met een maatschappelijke doelstelling. Op initiatief van Rabo Vastgoedgroep (voorheen Bouwfonds), AM Wonen, NS Poort, Dudok, Volker Wessels, Vesteda, Triodos Ventures en de Bank Nederlandse gemeenten richt BOEi zich op de herbestemming van industriële en utilitaire (rijks) monumenten. Zij opereert vanuit verschillende invalshoeken: als investeerder, als ontwikkelaar maar ook als adviseur. BOEi werkt volgens de stadsherstelformule: onderzoek de haalbaarheid van herbestemming, voorkom verval, zoek er een passende (economische) gebruiker bij, koop het pand of complex en restaureer het, zodat het gebouw of complex behouden blijft. BOEi is als niet-particuliere organisatie zonder winstoogmerk, succesvol in het werven van fondsen en subsidies (onder andere een jaarlijkse ondersteuning door de BankGiro Loterij). Restauraties en herbestemming worden gefinancierd uit gestort aandelenkapitaal, laagrentende en marktconforme leningen, subsidies en eenmalige bijdragen. BOEi weet goed de weg in ‘monumentenland’. Zij heeft goede relaties met ervaren architecten, restaurerende aannemers, maar ook met particuliere organisaties die zich inzetten voor het behoud van potentiële monumenten. Daarnaast weet BOEi met gebruikers de slag te maken om tot haalbare plannen te komen. Door de expertise in herbestemmingprocessen kan BOEi ook langjarige uitvoering van het beheer en exploitatie als belegger voor haar rekening nemen. Nadere afspraken zijn te maken over beheerstermijnen, onderhoudsverplichtingen, huurderbelangen en het aanvragen van de monumentenstatus. De opzet van dit haalbaarheidsonderzoek is dat BOEi als zijnde risicodragende ontwikkelaar de herbestemming ter hand neemt. Het silocomplex als behoudenswaardig landmark staat hierbij centraal, waarvoor een maximale inspanning geleverd mag worden om het transformatie proces succesvol af te ronden.
35
OVER BOEI
BOEi (de Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van industrieel erfgoed) heeft als doelstelling het behoud van industrieel erfgoed door herbestemming. Wij doen dit door het leveren van middelen of expertise, dan wel beide. BOEi kan, eventueel als eigenaar, het gehele traject van herbestemmen uitvoeren: van cascorestauratie tot de uiteindelijke invulling en (rendabele) exploitatie van het gebouw. Zo is het voortbestaan van een gebouw op lange termijn verzekerd.
36
Bronnen
RAPPORTEN, NASLAG Kathedralen van het platteland, silogebouwen van graanen veevoederbedrijven in Nederland, inclusief 5 hergebruikstudies van Overijsselse silo’s, K. Loeff en A. Steltman, oktober 2004 20 vensters op industrieel erfgoed in de provincie Utrecht, Kees Volkers, Usine, Utrecht, 2006 Stationsomgeving Wehl, stedenbouwkundige kavelpaspoorten, Doetinchem afd. Fysieke Ontwikkeling, augustus 2007
gemeente
Structuurplan Land van Wehl, gemeente Doetinchem, juni 2007 Studieopdracht voor de herbestemming van De Wildkamp te Wehl, rijksprijs voor Bouwen en Wonen ‘de Bronzen Bever’ 1993, gemeente Wehl, september 1995 Monumentenadvies, waardestelling silogebouw Raphaëlstraat in Wehl, Gelders Genootschap, mei 2004 Bouwhistorische verkenning en waardestelling, silogebouw Raphaëlstraat 1c Wehl, dr. Ing. R. Stenvert, Bureau voor Bouwhistorie en Architectuurgeschiedenis o.v., oktober 2008 Herbestemmingswijzer, herbestemming van bestaand vastgoed, ir. M. Hek, ir. J. Kamstra, ir. R.P. Geraedts e.a., 2004 (samenwerking PRC Bodegraven en TU Delft)
PERSONEN Mevrouw E.A.G.M. Jansen, Weja B.V., eigenaar opstallen silocomplex Mevrouw ing. Y. van Tienen, beleidsmedewerker De heer Bisselink, Aanstoot Bisselink Makelaars in Wehl De heer J. Blankestijn, Blankestijn Advies, Bennekom, bouwkundig adviseur De heer Enneman, Enneman Vastgoed in Wehl
37
BRONNEN
De De De De De
heer heer heer heer heer
ing. A.H. Gerritsen, projectmanager projectbureau D. van Holten, NS Poort Th.W.M. Jansen, Weja B.V., eigenaar opstallen silocomplex T. Kleinjans, Clevis Kleinjans architecten, Venlo, architect Kok, Meeus makelaars in Doetinchem
WEBSITES www.antennebureau.nl www.doetinchem.nl www.gelderland.nl
38
