ONDERZOEK MARKTONTWIKKELING EN PRIJSSTELLING BLAUWESTAD
!
Bureau Middelkoop, december 2014
Pagina 1 van 13
1. Onderzoek prijsstelling woningen en grond Blauwestad
!
Bij de ontwikkeling van Blauwestad is een grens ingesteld voor de te realiseren prijsklassen van woningen op de locaties. De ratio achter die grens van € 400.000 vrij op naam is dat daarmee wordt voorkomen dat de omliggende woningmarkt wordt verstoord. Nu de woningmart de laatste jaren sterk is veranderd is de vraag of die grens nog passend is. Het gaat dan zowel om de absolute grens van de VON prijs, als om een bijbehorende grondprijs. Tegen die achtergrond zijn de volgende twee onderzoeksvragen gesteld:
!
Actualisatie grenswaarde: De woningmarkt is veranderd. In het Regionaal Prestatiekader 2013-2018 wordt de grens van € 400.000 v.o.n. als demarcatie voor de bovenkant van de woningmarkt aangehouden. Is deze grens, die 14 oktober 2009 is vastgesteld door de regio (in destijds de Stuurgroep Regionaal Woonplan Oost-Groningen), nog steeds realistisch of dient deze geactualiseerd bijgesteld te worden? Zo ja, op welk niveau dient deze grenswaarde dan te liggen?
!
Bijstellen residuele grondwaarde: In een woningmarkt waarbij het prijsniveau van woningen daalt wordt tevens een lagere, residuele, grondwaarde verondersteld. Is deze veronderstelling juist? Wat kunnen de gevolgen in de regio zijn als een gemeente besluit de huidige grondprijzen naar beneden bij te stellen?
!
Deze twee vragen zijn beantwoord door een kort onderzoek naar de stand regionale woningmarkt.
! !
Pagina 2 van 13
2. Actualisatie grenswaarde
Destijds is een grenswaarde voor de bovenkant van de woningmarkt aangewezen. Wij gaan er vanuit dat de achterliggende gedachte is dat boven die grens sprake is van een afgezonderd marktsegment, dat grotendeels op zichzelf functioneert en op die manier een beperkte invloed heeft op eventuele tekorten en overschotten op de rest van de markt. Boven een bepaald prijsniveau is een bepaalde hoeveelheid aanbod en een bepaalde hoeveelheid vragers die niet of in beperkte mate geïnteresseerd zijn in woningen onder die grens.
!
Nu het prijsniveau op de woningmarkt daalt, is het gevolg dat de hoeveelheid woningen met een prijsniveau boven de grens steeds kleiner wordt. Dat zou betekenen dat een ongewijzigde demarcatielijn feitelijk een steeds kleiner deel van het totale aanbod afzondert.
! Deze ontwikkeling wordt op verschillende manieren onderzocht:
!Onderzoek naar de prijsontwikkeling
- In beeld brengen van huidig aanbod woningen in de Blauwe Stad
- In beeld brengen van het huidig aanbod in de gemeente
- Ontwikkeling vraagzijde
!
2.1 Prijsontwikkeling Sinds de crisis is sprake geweest van een sterk negatieve prijsontwikkeling op de woningmarkt. Die ontwikkeling is zowel landelijk als regionaal en lokaal zichtbaar.
Uit de landelijke prijsontwikkeling (tot 1e kwartaal 2014) is afleesbaar dat het gemiddelde prijsniveau van woningen is gedaald tot het niveau van 2003. Als rekening wordt gehouden met de kosten koper, hebben alle kopers sinds 2002 te maken met een verlies op hun woning.
!
Het moment waarop de demarcatie is bepaald ligt in 2009. Landelijk was toen als sprake geweest van een duidelijke daling van VON prijzen, zodat de demarcatie in ieder geval landelijk beschouwd niet is vastgesteld op de absolute top van de markt.
Prijsontwikkeling' €350.000%
€300.000%
As#tel'
€250.000%
Nederland% Inclusief%kosten%koper%
€200.000%
Huidig%prijsniveau%
€150.000%
20 12 % 20 20 14 13 %1 e% % kw ar ta al *%
20 11 %
20 09 %
20 10 %
20 08 %
20 07 %
20 05 %
20 06 %
20 04 %
20 03 %
20 02 %
20 01 %
20 00 %
€100.000%
In 2014 is in verschillende delen van het land duidelijk sprake van een herstel van de markt. Dat is in het eerste kwartaal van 2014 ook al zichtbaar. Dat herstel is echter niet voor alle regio’s (even sterk) ingezet.
!
Pagina 3 van 13
Om conclusies te trekken met betrekking tot de demarcatielijn is het nodig te kijken naar de specifieke regionale ontwikkeling. Blauwe stad valt in de regio Noord Oost Groningen van de NVM.
VON$prijs$regio$Noord$Oost$Groningen$ !€!180.000!! !€!160.000!! !€!140.000!! !€!120.000!! !€!100.000!! !€!80.000!! !€!60.000!! !€!40.000!! !€!20.000!! !€!#!!!! 2000! 2001! 2002! 2003! 2004! 2005! 2006! 2007! 2008! 2009! 2010! 2011! 2012! 2013!
In de regio Noord Oost Groningen is eenzelfde beeld afleesbaar als landelijk. Het hoogtepunt van de markt ligt rond 2008. Daarna wordt een daling ingezet. Belangrijkste verschillen met de landelijke ontwikkeling zijn de volgende:
- Het prijsniveau ligt over de hele linie duidelijk lager
- Terugkijkend in de tijd ligt het niveau begin 2013 ongeveer gelijk aan 2004. Dat betekent dat we iets minder ver zijn teruggeworpen in de tijd dan landelijk het geval is.
- Er is na 2008 geen sprake geweest van een tussentijds herstel.
!
De daling van het gemiddelde prijsniveau sinds 2009 bedraagt 11,5% volgens de NVM transacties. Daarbij moet wel een aantal kanttekeningen worden geplaatst:
- Het aantal transacties is sterk gedaald
- Kwalitatief slechtere woningen verkopen moeilijker, waardoor de samenstelling van transacties ook kwalitatief veranderd.
- Er zijn grote verschillen in prijsontwikkeling van verschillende prijscategorieën.
!
In het algemeen is de indruk dat de prijsdaling op het niveau van vergelijkbare woningtypen sterker is dan de 11,5% die volgens de cijfers wordt gesuggereerd. Overigens geeft die 11,5% sinds 2009 niet de volledige prijsdaling. Ten opzichte van de top in 2008 is de prijsdaling 20% geweest. (NB de prijs ligt 20% lager dan de top van € 161.700. Omgekeerd betekent dat dat een prijsstijging nodig is van 25% om weer hetzelfde niveau te behalen)
!
Dit verschil is voor het vaststellen van een nieuwe demarcatielijn wel van groot belang. Het is de vraag wat in 2009 de grondslag is geweest voor het vaststellen van die demarcatielijn. Aangezien het beleid is vastgesteld in 2009, mag worden verondersteld dat hierbij vooral werd uitgegaan van
Pagina 4 van 13
marktgegevens van 2008. In dat geval moet dus niet de 11,5%, maar de 20% als uitgangspunt voor
Gem.%mediaan%Vrijstaand% !€!700.000!! !€!600.000!! !€!500.000!! !€!400.000!! !€!300.000!! !€!200.000!! !€!100.000!! !€!#!!!! 2008!
2009!
2010!
2011!
2012!
2013!
2014!
de prijsdaling worden gehanteerd.
Voor de prijsontwikkeling van de demarcatielijn is in het bijzonder de prijsontwikkeling van vrijstaande woningen van belang. In bovenstaande grafiek is de mediane prijsontwikkeling (jaargemiddelde van mediane kwartaalprijzen) van vrijstaande woningen in de gemeente Oldambt zichtbaar. Ook hier ligt het topniveau in 2008. Er is in 2013 en 2014 een licht herstel zichtbaar. Daarbij moet wel worden aangetekend dat, met het aantal transacties dat heeft plaatsgevonden, de getallen zeer sterk worden bepaald door de toevallige samenstelling van de transacties in een jaar. Hier is sinds 2009 sprake van een daling van de VON prijs van 16,3% en sinds 2008 een daling van 25%.
!
2.2 Huidig woningaanbod Blauwestad Vandaag worden op Funda 17 woningen en 5 kavels aangeboden in Blauwestad. Een analyse van dat aanbod kan verder duidelijk maken wat momenteel het prijsniveau is van de woningen die in het verleden boven de demarcatielijn van € 400.000 zijn gerealiseerd.
!
Van het totale aanbod van 17 woningen hebben 6 woningen een vraagprijs onder de € 400.000,-. Het gaat dan om vraagprijzen waar de kosten koper nog bij op moeten worden geteld, terwijl de demarcatielijn is gebaseerd op een VON prijs. Aangezien ook bij een VON prijs nog sprake is van extra kosten, zoals bouwrente, worden deze prijzen voor het gemak in dit onderzoek als uitwisselbaar beschouwd.
!
In de praktijk ligt de transactieprijs momenteel duidelijk onder de vraagprijs. Als er vanuit wordt gegaan dat de werkelijke transactieprijs nog eens 10% lager ligt dan de vraagprijs verandert het beeld niet. Er zijn nog steeds 6 woningen te koop waarvan de prijs onder de € 400.000 ligt. De gemiddelde vraagprijs van de woningen is € 359.000. Bij een afslag van 10% komt dat neer op een transactieprijs van ± 325.000,-.
!
De woningen liggen allemaal op de wat kleinere kavels in Blauwestad. De grootste kavel is 904m2. Gemiddeld is de kavelgrootte 763m2. De woningen zijn grofweg in 2 categorieën onder te verdelen. In 4 van de 6 gevallen gaat het om een cataloguswoningen van 1 of 2 lagen met kap. De grootte van de woningen ligt tussen de 150 en 175 m2. Eén woning wijkt sterk af en heeft een oppervlakte van 250m2. vraagprijzen per m2 liggen tussen de € 2200 en € 2550 per m2. De grote woning wijkt sterk af met een prijs van onder de € 1600 per m2.
!
Pagina 5 van 13
De overige 2 woningen onder de € 400.000 wijken duidelijk af van het verdere aanbod. De woningen zijn met respectievelijk 115m2 en 135m2 beduidend kleiner dan het overige aanbod in Blauwestad. Het is sterk de vraag of deze woningen ooit boven de demarcatielijn van €400.000 hebben gelegen. Het is mogelijk dat de daadwerkelijke stichtingskosten inclusief grond boven de grens lagen, doordat de opdrachtgevers dure keuzen in het ontwerp hebben gemaakt. De gegeven woningen zullen waarschijnlijk echter geen marktwaarde hebben gehad die boven de grens lag.
!
De hoeveelheid woningen is te klein om daar statistisch verantwoorde conclusies over te trekken. Wel is kwalitatief een aantal conclusies te trekken:
- De vraagprijzen tonen aan dat een reguliere cataloguswoning, groter dan 150m2 op een kavel tussen de 600m2 en 900m2 in prijs duidelijk is gezakt onder de € 400.000,- Dat betekent dat met de spelregels uit het verleden de demarcatielijn feitelijk al is veranderd. Dit is van bealng omdat dit programma een natuurlijke programmatische ondergrens voor Blauwestad lijkt te zijn. Het prijsniveau van dit aanbod lijkt in ieder geval duidelijk ondert de € 350.000,- terecht te komen.
- De woning van 250m2 die te koop staat voor € 398.000,- met een prijs per m2 van onder de € 1600,- laat zien dat de gegeven vraagprijzen van de andere woningen, boven de € 2200 per m2, nog geen garantie voor verkoop zullen geven. Dit vormt een aanwijzing dat het prijsniveau van de catalogiswoning groter dan 150m2 op een kavel groter dan 700m2 in de bestaande markt eerder richting de € 325.000 gaat.
- Door kleine kavels (600-900m2) een zeer kleine woning te bouwen ontstaat een programma in Blauwestad dat duidelijk onder de demarcatiegrens ligt. De waarde van deze woningen ligt onder de € 300.000,-. Dit roept de vraag op op welke manier de demarcatiegrens in de praktijk werkt.
!
2.3 Huidig Kavelaanbod Blauwestad Op basis van het kavelaanbod is eveneens een huidige VON prijs voor een nieuwe woning op te bouwen. De kavels onder de 900m2 kosten gemiddeld ± € 116.000,-. In die kavelprijzen zitten overigens opvallende verschillen. Zo zijn er 2 kavels vlak bij elkaar te koop, waar één kavel van 780 m2 een prijs heeft van € 71.500 en een nabijgelegen kavel van 975m2 een prijs van € 129.000. Dat geeft prijzen per m2 van respectievelijk €92 en €132.
!
Een ruime cataloguswoning in basisuitvoering is aan te schaffen voor € 240.000,-. Dit is een referentiewoning van 180m2 die vandaag bij een catalogusbouwer wordt aangeboden.
Bij een kavelprijs van € 116.000 komt dat neer op een totaalbedrag van € 356.000, wat duidelijk onder de demarcatielijn ligt. Bij de goedkope kavel van € 71.500 zou de prijs slechts € 321.500 zijn, wat nog eens onder de nieuw voorgestelde demarcatielijn van € 325.000 ligt. Hiermee is in ieder geval duidelijk dat ook op basis het aanbod van kavels en woningen het prijsniveau vandaag voor een typisch Blauwestadprogramma al beduidend onder de € 400.000 ligt.
!
Het is ook denkbaar op de gegeven kavel een minimale woning neer te zetten. Een goedkoop aanbod van een vrijstaande cataloguswoning in de basisuitvoering ligt op € 140.000,-. In combinatie met de laagste kavelprijs die is gevonden zou dat neerkomen op een totaalbedrag van € 211.500 voor kavel en woning gezamenlijk.
!
2.4 Woningaanbod omgeving Totaal worden in de gemeente Oldambt vandaag 1021 woningen te koop aangeboden, waarvan 100 woningen een vraagprijs hebben boven de € 300.000. 83 woningen hebben een vraagprijs boven de 325.000,- en 31 woningen een vraagprijs boven de € 400.000,-
!
Pagina 6 van 13
Van de woningen met een vraagprijs boven de € 400.000 liggen er 10 in Blauwestad. Daarnaast is sprake 14 bijzondere objecten, veelal grote historische agrarische bebouwing in de meeste gevallen met veel grond. Dat betekent dat boven de € 400.000 10 van de 17 min of meer reguliere woningen in Blauwestad liggen. De woningen in Blauwestad zijn in het algemeen zo onderscheidend van het overige aanbod dat sprake is van een duidelijk onderscheiden aanbod.
!
Boven de € 325.000 is het aanbod in Blauwestad in totaal 15 van de 83. Van het overige aanbod zijn hier 17 woningen bijzondere objecten, groot, historisch en vaak met veel grond. Boven die grens is dus duidelijk sprake van een grotere in de bestaande markt in de directe omgeving. Vooral in Winschoten is sprake van een regulier woningaanbod in de prijsklasse van € 325.000 tot € 400.000, dat programmatisch vergelijkbaar is. In Winschoten worden 17 woningen van na 1970 aangeboden met een vraagprijs boven de € 325.000. Op een totaal aanbod van 1021 woningen is dat echter een percentage van slechts 1,66% van de totale markt als naar het huidige aanbod wordt gekeken.
Wel moet worden geconstateerd dat de vraagprijzen zoals die nu in Winschoten zichtbaar zijn in veel gevallen (7 van de 17 aangeboden woningen) tussen de € 325.000 en € 350.000 liggen, zodat mag worden veracht dat de feitelijke transactieprijs veelal onder de € 325.000 zal liggen.
!
Er zijn wel verschillen tussen het bestaande aanbod en het aanbod van woningen in Blauwestad. De woningen in de bestaande markt zijn ouder,. daar staat tegenover dat in Blauwestad nog geen sprake is van een afgerond woonmilieu, wat de concurrentiepositie van woningen in de bestaande kern weer versterkt.
!
Het is nu niet vast te stellen hoe die verhoudingen tussen aanbod binnen Blauwestad en in de omgeving waren op het moment dat de demarcatielijn destijds is vastgesteld. Er mag vanuit worden gegaan dat prijzen in beide gebieden op dezelfde manier zijn gedaald, zodat feitelijk bij het naar beneden stellen van de demarcatiegrens geen sprake is van een verandering ten opzichte van de uitgangssituatie in 2009.
!
2.5 Ontwikkeling vraagzijde Het bewegen van de demarcatielijn is niet alleen op basis van de aanbodzijde in de woningmarkt te beoordelen. De prijsverandering in de woningmarkt heeft ook gevolgen in relatie tot de ontwikkelingen aan de vraagzijde. De koper krijgt sinds de prijsdalingen een andere prijskwaliteit geboden dan voor de crisis. Bij een gelijkblijvend inkomen kan de koper zich in principe ook een andere kwaliteit veroorloven. Welke kwaliteit dat is, is niet heel makkelijk te benaderen. Daarbij spelen verschillende aspecten een rol:
!
1. Inkomen: In principe kan de koper bij een gelijkblijvend inkomen in de huidige markt meer huis kopen voor zijn geld dan in het verleden. De ontwikkeling van prijzen in verhouding tot inkomen betekent dan ook niet vanzelfsprekend dat dezelfde mensen straks hetzelfde huis kopen voor minder geld. De consequentie is dat een deel van de kopers meer huis zal kopen voor hetzelfde geld. Er is een opwaartse beweging in de woningmarkt. Dat betekent dat bij het dalen van prijzen, en het dalen van de demarcatielijn, in principe de groep gegadigden voor de bovenkant van de markt groeit. Om dit effect inzichtelijk te maken zou moeten worden gekeken naar de hoeveelheid transacties in verschillende prijscategorieën. Die gegevens zijn voor dit onderzoek helaas niet beschikbaar, zodat daaromtrent geen conclusies kunnen worden getrokken.
2. Financieringsmogelijkheden: De dalende woningprijzen worden deels ook veroorzaakt door de afnemende financieringsmogelijkheden. Daarmee wordt de opwaartse druk als gevolg van de veranderende verhouding tussen inkomen en woningprijs gedeeltelijk teniet gedaan.
Pagina 7 van 13
Daarbij moet wel de kanttekening worden geplaatst dat in 2008 de financieringsmogelijkheden gedeeltelijk al verslechterd waren ten opzichte van de top.
3. Overwaarde: Er moet voor de betaalbaarheid van het wonen ook rekening worden gehouden met de overwaarde. Op basis van inkomen alleen is er slechts een zeer kleine groep die zich de duurdere prijscategorie kan veroorloven. De betaalbaarheid van de hoogste prijscategorieën werd altijd in belangrijke mate bepaald door die overwaarde uit het verleden. Met de ontwikkeling van de afgelopen jaren is sprake van een steeds grotere groep die helemaal geen overwaarde heeft of zelfs een onderwaarde. Daarmee staat in het algemeen de betaalbaarheid van de duurste woningen sterk onder druk. Echter omdat de verhuizende eigenaar veelal verhuist naar een duurdere woning, is het verhuizen in een dalende markt nog steeds gunstiger dan het verhuizen in een continu stijgende markt. Het waardeverlies van de goedkopere woning die wordt achtergelaten is kleiner dan de prijsdaling van de duurdere woning die wordt betrokken.
De lagere overwaarde (of onderwaarde) doet voor een belangrijk deel van de potentiële kopers het voordeel van een lager inkomen ten opzichte van de woningprijzen wel teniet.
!
Al met al betekent dit dat met een daling van de woningprijzen en een meedalende demarcatielijn er wel sprake zal zijn van een stijgende kwaliteitsvraag. De prijsontwikkeling vertelt niet het hele verhaal. De verwachting mag zijn dat sprake is van een stijgende kwaliteitsvraag die de concurrentiepositie van plekken met extra kwaliteit, zoals Blauwestad, en duurder aanbod in de bestaande markt versterkt.
!
2.6 Conclusie demarcatielijn Het prijsniveau op de regionale woningmarkt is sterk gedaald. De omvang van de daling is afhankelijk van het meetmoment. Nu de demarcatielijn is vastgesteld in oktober 2009, is de vraag wat exact het meetmoment is geweest voor het vaststellen van die lijn. Op basis van de marktontwikkeling sinds 2008 is sprake van een prijsdaling van 25% voor vrijstaande woningen. Op basis van de marktgegevens eind 2009 is de daling 16,3%. Gezien het moment van vaststellen van de demarcatielijn is voor de hand liggend dat de cijfers van 2008 als uitgangspunt zijn gehanteerd zodat moet worden gerekend met een daling van 25%. Als de cijfers voor de eerste kwartalen van 2009 zijn meegenomen is de daling voor de categorie waar we over spreken ± 20,5%.
!
Op basis van die constatering zou een meebewegende demarcatielijn leiden tot een prijsniveau van € 400.000 - 25%/20,5% = € 300.000,-/€ 318.000,-
!
Wanneer meer specifiek wordt gekeken naar het huidig aanbod in Blauwestad ligt de vraagprijs voor een regulier Blauwestadprogramma (cataloguswoning >150m2, kavel >650m2) tussen de € 350.000 en € 400.000. Gezien de verschillen in de huidige markt tussen vraagprijs en transactieprijs is de verwachting dat verkoopprijzen eerder zullen liggen onder de € 350.000,-
Bij de huidige kavelprijzen en het aanbod van cataloguswoningen komen de stichtingskosten van woning inclusief kavel ook rond de € 350.000,-.
!
De constatering is tegelijk, in het huidige aanbod van woningen en kavels, dat de demarcatielijn feitelijk slechts een beperkte betekenis heeft. Het is ook mogelijk op de kavel de allergoedkoopste cataloguswoning te zetten. De onderkant van de stichtingskosten komen dan op € 211.500. In het huidig woningaanbod in Blauwestad is te zien dat in het verleden ook dergelijke keuzes door koper zijn gemaakt, door veel kleinere woningen te realiseren. Op het moment dat dat gebeurt is er sprake van een ander soort concurrentie met de bestaande markt. Het is dan ook vooral van belang helder te maken hoe wordt gestuurd op de ondergrens.
!
Pagina 8 van 13
Bij een demarcatiegrens die rond de 325.000,- ligt, is wel degelijk sprake van een concurrerend aanbod in de omgeving. Er is aanbod in met name Winschoten, en incidenteel in de omgeving, in die prijsklasse van woningen die na 1970 zijn gerealiseerd. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat dit aanbod, als rekening wordt gehouden met een correctie op de vraagprijs, vrij beperkt is.
!
Al met al is op basis van de marktontwikkeling alleen een bijstelling van de demarcatielijn van € 400.000 naar € 325.000 zeer goed verdedigbaar. Dit blijft duidelijk binnen de grenzen van de marktontwikkeling. Wel is een kritische kanttekening dat met name in de prijsklasse tussen € 325.000 en € 350.000 wel degelijk aanbod in de regio is dat gedeeltelijk wel degelijk in hetzelfde marktsegment zit. Met een gelijke daling van prijzen in Blauwestad en bestaande voorraad verandert dat de situatie ten opzichte van 2009 echter niet.
Aandachtspunt is de mogelijkheid om met de huidige kavelprijzen en goedkope catalogusbouw In Blauwestad in veel lagere prijssegmenten woningen te realiseren, Dat kon ook in het verleden. De praktijk van wat in Blauwestad gerealiseerd is laat echter zien dat dergelijke keuzes door de particulier opdrachtgever in de praktijk alleen bij uitzondering wordt gemaakt.
! ! ! ! !
Pagina 9 van 13
3. Residuele Grondwaarde
De tweede vraag betreft de relatie tussen marktontwikkeling, ontwikkeling van de residuele grondwaarde en de gevolgen voor de regionale woningmarkt wanneer sprake is van een bijstelling van prijzen.
!
De residuele grondwaarde is opgebouwd uit de waarde en de stichtingskosten van een woning. Om de ontwikkeling van de residuele grondwaarde te schetsen is het nodig de waardeontwikkeling van woningen en de ontwikkeling van de bouwkosten in beeld te brengen. Het verschil van die twee bepaalt de ontwikkeling van de residuele grondwaarde. Bij een dalende VON prijs is zelfs sprake van een residuele grondwaarde die veel harder daalt omdat sprake is van een hefboomwerking. Zo geeft een daling van de VON prijs met 10% bij gelijkblijvende bouwkosten een daling van de grondwaarde die zo maar een factor 3 hoger kan zijn.
!
VON prijs
grondprijs
VON prijs
bouwbudget
-10%
-30%
!
In bovenstaande voorbeeld is heeft een woning van € 300.000 een residuele grondwaarde van € 100.000. Een daling van de VON prijs met € 30.000 (10%) , zorgt ervoor dat een gelijke daling van de grondwaarde plaatsvindt met € 30.000. Op de totale grondwaarde van € 100.000 is dat een daling van 30%.
!
In het voorgaande deel is al aangegeven dat sprake is geweest van een daling van VON prijzen in en rond Blauwestad van minimaal 20%-25% voor het programma dat daar wordt gerealiseerd. Bij de gehanteerde demarcatielijn van € 400.000 zou het gaan om een daling van € 80.000 € 100.000,-. Bij de nieuw voorgestelde demarcatielijn van € 325.000 zou het gaan om een geaccepteerde daling van € 75.000,-. Dat is een daling van 30%. Wanneer de kavelprijzen in de basis rond de € 125.000 zouden liggen voor het programma dat rond de € 400.000 werd gerealiseerd, zou bij gelijkblijvende bouwkosten sprake zijn van een daling van de residuele grondwaarde met € 75.000, tot een niveau van € 50.000 per kavel.
!
In de praktijk is de daling om verschillende redenen niet zo scherp:
- De oorspronkelijke kavelprijs is nooit zo residueel vastgesteld. De residuele waarde van de kavels, bij een optimalisatie van waarde en bouwkosten, was hoger. Daar moet wel bij worden opgemerkt dat bij het residueel prijzen van de kavels, op basis van een rationeel
Pagina 10 van 13
geoptimaliseerd programma met lage bouwkosten, de kavels waarschijnlijk nooit verkoopbaar waren geweest.
- Er is tegelijk ook sprake geweest van een daling van bouwkosten.
!
Om een volledig beeld te schetsen is het nodig de ontwikkeling van VON prijzen en bouwkosten gezamenlijk in beeld te brengen.
Hierbij is gebruik gemaakt van de CBS cijfers omtrent bouwkosten. Het CBS publiceert twee verschillende cijfers omtrent de ontwikkeling van de bouwkosten. Het eerste cijfers is het zogenaamde inputcijfer. Dat geeft de ontwikkeling van bouwkosten weer op basis van de ontwikkeling van materiaal en loonkosten. Die kosten zijn sinds 2008 nog steeds gestegen, zij het met een percentage dat ligt onder de inflatie.
!
Daarnaast publiceert het CBS de zogenaamde outputcijfers. Die geven het niveau van bouwkosten weer waarbij ook rekening wordt gehouden met algemene kosten, winst en risico. Wanneer die kosten worden meegnomen is sinds 2008 duidelijk sprake van een daling van bouwkosten. Er is sprake van een daling van de bouwkosten volgens deze outputcijfers met 12,6% sinds 2008. Bij een berekening van dezelfde standaardwoning, zoals hierboven gepresenteerd, van € 400.000 met stichtingskosten ex grond van € 275.000 en een residuele grondwaarde van € 125.000 in 2008 zou de berekening er nu als volgt uitzien. De VON prijs is gedaald naar € 325.000. De stichtingskosten ex grond dalen van € 275.000 naar € 240.000,-. De grondwaarde daalt van 125.000,- naar € 85.000,-. Er is sprake van een daling van de grondwaarde met 32%. Het is daarbij belangrijk op te merken dat de lagere outputcijfers, die worden veroorzaakt door beduidend lagere winst risico (WR) en algemene kosten (AK) meer aan de projectmatige bouw zijn toe te wijzen dan aan de catalogusbouw. Bij catalogusbouw was steeds al sprake van scherpere WR en AK. Dat betekent dat de grondwaarde onder catalogusbouw relatief meer onder druk is komen te staan.
!
Daar staat tegenover dat in vrije kavels vaak enige marge zit ten opzichte van de residuele grondwaarde. Reden is dat het hanteren van de goedkoopste cataloguswoning als uitgangspunt voor de residuele berekening er toe leidt dat het realiseren van andere dan cataloguswoningen direct verliesgevend is voor de particulieropdrachtgever.
!
Het verlagen van de grondprijs met het percentage waarmee de residuele grondwaarde is gedaald heeft in beginsel geen negatief verstorend effect op de markt in de omgeving mits de grondprijs bij aanvang op de juiste manier residueel was bepaald. De indruk is dat de feitelijke grondprijzen bij aanvang lager waren da de residuele grondwaarde.
Er was sprake van vrije kavels met een prijs per m2. De bijstelling van grondprijzen naar beneden op basis van bovenstaande argumenten die aantonen dat de residuele waarde is gedaald, wil nog niet zeggen dat de nieuwe grondprijs daadwerkelijk residueel klopt. Bovendien zal het percentage waarmee de residuele grondwaarde daalt per type verschillen.
!
3.1 Conclusie bijstelling grondprijzen De conclusie is dat de stelling dat in een dalende markt de residuele grondwaarde daalt juist is. Zelfs bij dalende bouwkosten daalt de residuele grondwaarde nog steeds sterk. Een daling van de residueel vastgestelde grondprijs door deze opnieuw residueel vast te stellen is dan ook een logische stap, die in principe niets anders inhoud dan het meegaan met de markt.
!
Wanneer de stap wordt gezet van vrije kavels naar projectmatige bouw op basis van een residuele grondwaarde is de methode niet om op basis van een analyse van de daling van de residuele grondwaarde de vrije kavelprijs met eenzelfde percentage te verlagen. Er staat allerminst vast dat de prijzen in beginsel residueel juist waren. De indruk is dat de prijzen voor vrije kavels lager
Pagina 11 van 13
waren dan de RGW. De geëigende methode is om op basis van het geplande programma een inschatting te maken van de VON prijs van dat programma en per type een inschatting te maken van de stichtingskosten ex grond. Op die manier is per type een gedifferentieerd en goed onderbouwd beeld te geven van de residuele grondwaarde.
! !
Pagina 12 van 13
4. Tot slot In het voorgaand eis in zeer korte tijd een antwoord gegeven op de gestelde vragen. Antwoord op hoofdlijnen is dat de stellingen in principe juist zijn. De demarcatiegrens die is vastgesteld beweegt mee met de markt. Het exact vaststellen van de grens is op basis van marktgegevens vandaag lastig. Er is een zeer grote beweging geweest en het aantal transacties is beperkt. Een grens van 325.000 lijkt gezien de marktontwikkeling zeer redelijk. In de categorie van € 325.000 tot € 350.000 is wel concurrerend aanbod in de bestaande markt. Bij een gelijke prijsontwikkeling van bestaande markt en Blauwestad is dat echter hetzelfd econcurrerende aanbod als waar in 2009 sprake van was. Ook bij die vrijstaande woningen is immers een negatieve marktontwikkeling geweest van ± 25%.
De stelling dat de residuele grondwaarde meebeweegt met de markt is eveneens juist.
Als het gaat om de residuele grondwaarde is de belangrijkste kanttekening dat het bij het hanteren van een residuele grondwaarde steeds nodig is op typeniveau berekeningen te maken. Een algemene bijstelling van huidige grondprijzen op basis van een snelle analyse van de gemiddelde daling van de residuele grondwaarde is niet de juiste methode.
! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !
Pagina 13 van 13
