Aan de gemeenteraad Documentnummer
2016.0.003.530
Zaaknummer
2015-10-00776
ONDERWERP: Vaststellen bestemmingsplan 'Bebouwing Kerkplein' Voorstel 1. Het bestemmingsplan 'Bebouwing Kerkplein' gewijzigd vast te stellen, zoals dit plan is vervat in verbeelding NL.IMRO.0202.876-0301.gml met bijbehorende regels en toelichting. 2. Geen exploitatieplan als vervat in artikel 6.12 lid 2 van de Wet op de ruimtelijke ordening vast te stellen. 3. Te verklaren dat de Crisis- en herstelwet van toepassing is.
Inleiding Het plan 'Bebouwing Kerkplein' maakt onderdeel uit van het project Zuidelijke Binnenstad. De ontwikkelingsstrategie voor dit gebied is vastgelegd in de beleidsdocumenten 'Projectbeschrijving zuidelijke binnenstad' (vastgesteld door het college in oktober 2014 en onderlegger van het Raadsbesluit vaststelling GREX en investeringsproject Zuidelijke Binnenstad van 9 maart 2015) en 'De Arnhemse Binnenstad 2015' (vastgesteld door uw raad in maart 2015). Het plan voorziet in de realisatie van bebouwing op het Kerkplein. De bebouwing wordt globaal gesitueerd tussen de Bakkerstraat en de Eusebiuskerk. De bebouwing (bouwenvelop) bestaat uit aan elkaar geschakelde panden met een minimale bouwhoogte van 12 meter en een maximale bouwhoogte van plaatselijk 13 tot elders 16 meter. Wat betreft functies zal het onder meer gaan om wonen (stadswoningen en appartementen), beperkte ruimte voor commerciële functies (detailhandel en horeca) en een filmtheater. Dit bestemmingsplan biedt tevens de mogelijkheid om binnen de bebouwing een verblijfsrecreatieve voorziening te vestigen in de vorm van een hostel (jeugdherberg). Hierna is een indicatieve indeling van het bouwblok weergegeven.
Voor het Kerkplein geldt op dit moment geen bestemmingsplan. Dit komt doordat het uitbreidingsplan (van vóór 1965) dat gold voor het Kerkplein op 1 juli 2013 zijn rechtskracht heeft verloren. Opgemerkt wordt dat het planologisch kader opgenomen in het bestemmingsplan de nodige flexibiliteit biedt om te schuiven binnen het programma (vooral op de begane grond is ruimte voor verschillende publieksgerichte functies) en maakt het opgenomen bouwvlak beperkte schuifruimte van de bebouwing mogelijk mocht hiertoe aanleiding zijn. Tevens omvat het plangebied van het bestemmingsplan naast de bouwlocatie ook enkele aangrenzende gronden. Deze gronden zijn onbebouwd en ingericht als openbaar gebied (voetgangersgebied). Het bestemmingsplan voorziet voor deze gronden in het vastleggen van de bestaande situatie, waarbij rekening is gehouden met het bovengronds brengen van de Jansbeek. De gronden zijn meegenomen vanwege het feit dat op dit moment ter plaatse geen bestemmingsplan geldt. Het ontwerp-bestemmingsplan 'Bebouwing Kerkplein' heeft vanaf 27 oktober 2015 zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn 14 zienswijzen ingediend (waarbij één zienswijze is door 12 personen ondertekend). De zienswijzen hebben voornamelijk betrekking op de stedenbouwkundige argumenten om het Kerkplein te bebouwen, de nut en noodzaak van de verplaatsing en uitbreiding van Focus Filmtheater, de verplaatsing van de warenmarkt en de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking. In het zienswijzenrapport (bijlage bij het raadsvoorstel) worden de zienswijzen samengevat en is de reactie van de gemeente opgenomen. De conclusie is dat onderdelen van de zienswijzen aanleiding vormen om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. Het betreft de aanpassing van de definitie van 'maatschappelijke functies' en 'culturele functies'. Er wordt voorgesteld om deze begrippen te beperken tot een aantal specifieke functies en deze uitsluitend op de begane grond toe te staan. Dat betekent dat bijvoorbeeld praktijkruimten en ateliers nog wel zijn toegestaan maar een school, kerk of museum niet meer. Naar aanleiding van deze wijzigingen is het noodzakelijk om ook de begripsbepaling van 'filmtheater' beperkt aan te passen. Er is één ambtelijke wijziging en die heeft betrekking op het inperken van de afwijkingsmogelijkheid voor de hoogte en het bebouwingspercentage tot 10% van de in het plan opgenomen maten (dat is nu onbeperkt). Een overzicht van de wijzigingen is opgenomen in het dictum van het
raadsbelsuit. De overige onderdelen van de zienswijzen geven geen aanleiding om het bestemmingsplan te wijzigen.
Beoogd effect Het middels een bestemmingsplan:
een planologisch kader bieden voor het realiseren van bebouwing op het Kerkplein;
vastleggen van de bestaande situatie voor het overige deel van het plangebied, waarbij rekening is gehouden met het bovengronds brengen van de Jansbeek.
Argumenten 1.1 Verbeteren van de verbinding tussen de historische binnenstad en de Rijn en afronden stedenbouwkundig weefsel Het plan 'Bebouwing Kerkplein' maakt onderdeel uit van het project Zuidelijke Binnenstad. De beleidsdocumenten 'Projectbeschrijving zuidelijke binnenstad' (oktober 2014) en 'De Arnhemse Binnenstad 2015' (maart 2015) omvatten de strategie voor de binnenstad. Het verbinden van de historische binnenstad aan de wederopbouwstad (zuidelijke binnenstad) en het inspelen op de kwaliteit van luwte en reuring worden als belangrijke opgaven genoemd. Een hoofdrol is hierbij weggelegd voor de ‘rode lopers’, de belangrijkste corridors die de middeleeuwse binnenstad verbinden met de binnenstadsschil en verder weg naar de stedelijke en landschappelijke omgeving rond de binnenstad. Ingezet wordt op versterking van deze corridors. Op deze locaties wordt de kwaliteit van de openbare ruimte op orde gebracht en waar mogelijk wordt gezorgd voor een creatieve en aantrekkelijke programmering of gefaciliteerd dat die er komt. In de zuidelijke binnenstad zijn diverse plannen in ontwikkeling danwel reeds gerealiseerd, waaronder Bartok, Rozet, het herontwikkelen van het Paradijs en de herontwikkeling en nieuwbouw rondom het provinciehuis (Prinsenhof). Het realiseren van bebouwing op het Kerkplein betreft één van deze plannen. In de stedelijke context maakt het Kerkplein onderdeel uit van de historische binnenstad en vormt het een schakel met de zuidelijke binnenstad. Het Kerkplein heeft een overmaat aan openbare ruimte waardoor de noord-zuidlijnen (waaronder de Bakkerstraat), die oorspronkelijk vanuit de binnenstad richting de Rijn liepen, nu gevoelsmatig eindigen op het Kerkplein. De ruimtelijke begeleiding van routes naar de Rijn is weg en er is geen sprake meer van een aangename verblijfsruimte op het plein. Ook voor de Eusebiuskerk is de relatie met het Kerkplein uit verhouding. Met de grote openbare ruimte direct voor de kerk wordt de vooroorlogse situatie, waarbij de stedelijke bebouwing tot aan de kerk liep en de kerk veel meer een positie aan de Markt had, geweld aan gedaan. Hierna zijn een tweetal figuren opgenomen waarin de noord-zuid lijnen (linkerfiguur) en de corridors en luwtegebieden (rechterfiguur) zijn aangegeven.
Bron: Projectbeschrijving Zuidelijke binnenstad
Het realiseren van bebouwing (bouwenvelop) op het Kerkplein is een belangrijke en kansrijke stap om bovengenoemde verbinding (Marktcorridor) van historische kern naar de Rijn tot stand te brengen en het stedenbouwkundig weefsel (compacte binnenstad) af te ronden. De overmaat aan openbare ruimte wordt verkleind, waarmee er aansluiting wordt gezocht bij de menselijke maat en schaal van de binnenstad. De breuklijn wordt door het toevoegen van het nieuw stedelijk bouwblok omgevormd tot voeg, waardoor de noord-zuidlijn als meer doorgaand worden ervaren. De ruimtelijk ingreep brengt met zich mee dat de openbare ruimte rondom de Kerk weliswaar wordt verkleind, maar deze blijft wel groter dan het historisch was. Ook komt de Eusebiuskerk vanuit visueel opzicht meer aan de Markt te staan waardoor het historisch beeld van de kerk aan de Markt wordt hersteld. Het plan draagt dan ook bij aan het creëren van een compact centrum. Door de nieuwe functies op het Kerkplein te realiseren ontstaat er meer levendigheid in het centrum van Arnhem en is er een goede verbinding tussen de historische binnenstad en de zuidelijke binnenstad. De ontwikkeling geeft dus niet alleen de locatie een impuls, maar kan tevens als katalysator dienen voor transformatie van leegstaand bezit van derden in de directe omgeving.
1.2 Afronden winkelrondje is gunstig voor het kernwinkelgebied Het filmtheater zal aan het nieuwe plein worden gesitueerd en fungeren als trekker in het gebied. De commerciële functies (horeca en detailhandel) en mogelijk hostel (optioneel) zullen hoofdzakelijk aan de zijde van de Broerenstraat worden ondergebracht. Door het (beperkt) realiseren van dergelijke functies aan deze zijde wordt het winkelrondje (Bakkerstraat - Broerenstraat - Koningstraat) afgerond. Winkelend publiek komt door het beperkt toevoegen van commerciële functies op het Kerkplein vanuit het winkelgebied niet langer uit op een leeg plein, maar kan via een aantrekkelijke route met cultuur en horeca doorlopen naar de zuidelijke binnenstad of via de Broerenstraat naar de Koningstraat (of omgekeerd). Het plan brengt dan ook positieve gevolgen met zich mee voor wat betreft het functioneren van het kernwinkelgebied. Zie onderstaande figuur met de weergave van het kernwinkelgebied.
Bron: Projectbeschrijving Zuidelijke binnenstad
1.3 Plan draagt bij aan voldoende aantrekkelijke woon- en werkmilieus Het programma op het Kerkplein gaat uit van onder andere wonen (stadswoningen en appartementen), commerciële functies (detailhandel en horeca) en een filmtheater. De bebouwing biedt de mogelijkheid voor het vestigen van een verblijfsrecreatieve voorziening in de vorm van een hostel (jeugdherberg). Met het opstellen van de planologische kaders is rekening gehouden met deze optionele functie. De Arnhemse binnenstad als geheel kent relatief weinig bewoners. Hierdoor is de stad ’s avonds snel uitgestorven. Daarnaast is het woonaanbod eenzijdig: met name kleine, goedkope huurappartementen. De gemeentelijke structuurvisie gaat uit van het bevorderen van woningbouwdifferentiatie en de levendigheid door 'wonen boven winkels' in de middeleeuwse binnenstad te stimuleren. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt hier aan bijgedragen. De stadswoningen dragen bij aan de gewenste differentiatie en op de plint met commerciële functies (horeca en detailhandel) kunnen appartementen komen. Het plan voorziet dan ook in het realiseren van een aantrekkelijk woon- en werkmilieu waarbij op de behoefte naar woningen (zie de grote belangstelling voor stadswoningen bij het plan 'Paradijs') wordt ingespeeld en de levendigheid in de binnenstad wordt bevorderd. Het realiseren van (beperkte ruimte voor) commerciële functies (detailhandel en horeca) past in de visie van de compacte stad. Op een prominente locatie, afronding winkelstraat, worden nieuwe mogelijkheden voor detailhandel en horeca geboden. Met het realiseren van het filmtheater wordt er een belangrijke trekker in het gebied gevestigd. Ook een mogelijk hostel kan een dergelijke trekkersrol in het gebied gaan vervullen. In en om de binnenstad van Arnhem is op dit moment geen dergelijke voorziening aanwezig is. Het vestigen van een hostel binnen het plangebied zal dan ook leiden tot een verbreding van het bestaande aanbod en brengt de nodige reuring met zich mee. Resumerend wordt dan ook gesteld dat met de voorgenomen functies het plangebied wordt omgevormd tot een aantrekkelijk verblijfsgebied.
1.4 Het realiseren van toekomstig bestendige huisvestiging voor Focus Filmtheater op een aantrekkelijke locatie (voor Focus en de stad) De Stichting FOCUS Filmtheater Arnhem (hierna Focus) stelt zich ten doel de belangstelling voor film- en beeldcultuur bij een zo groot en divers mogelijk publiek te stimuleren door een bloeiend en gevarieerd cultureel filmklimaat te kweken en in stand te houden. Ter verwezenlijking hiervan organiseert Focus een
veelzijdig programma van kwaliteitsfilms, hoogtepunten uit de filmhistorie, themareeksen, documentaires, kinderfilms en educatieve activiteiten. Het huidige Focus Filmtheater op de Korenmarkt kampt al jaren met ruimtegebrek en zit feitelijk niet op de juiste locatie. Focus heeft daarom de ambitie om zich te gaan huisvesten in de toekomstige bebouwing op het Kerkplein. Door het realiseren van een flexibel gebouw met meer (multifunctionele) zalen kan Focus meer films vertonen, meer bezoekers trekken en meer verschillende doelgroepen bereiken. Hiermee kan Focus een kwalitatief beter programma voeren en de educatieve activiteiten verder uitbouwen. Dit brengt met zich mee dat Focus ten opzichte van de huidige situatie een nog grotere culturele meerwaarde zal hebben voor de binnenstad. Bij besluit van 29 juni 2015 heeft de gemeenteraad ingestemd met de investering voor de bouw van het filmtheater voor Focus in de zuidelijke binnenstad. Met voorliggend bestemmingsplan wordt invulling gegeven aan het besluit en wordt er een planologisch kader geboden waarbinnen het gewenste programma van Focus, zoals verwoord in het bedrijfsplan van 22 mei 2015, kan worden gerealiseerd.
Kanttekeningen 1.1 Draagvlak De afgelopen maanden is het plan veelvuldig in de media geweest. Het ging hierbij hoofdzakelijk om het verplaatsen van de wekelijkse warenmarkten (vrijdag en zaterdag) van het Kerkplein naar de Markt en het huisvesten van Focus in de toekomstige nieuwbouw. Geopteerd werd voor het onbebouwd laten van het Kerkplein en het huisvesten van Focus in bestaande bebouwing (Rembrandt theater). Het huisvesten van het filmtheater binnen bestaande bebouwing is, vanwege uiteenlopende redenen, niet haalbaar/wenselijk gebleken. Met het besluit van 29 juni 2015 heeft uw raad ingestemd met de investering voor nieuwbouw van Focus in de zuidelijke binnenstad. Over het verplaatsen van de warenmarkt is op 19 januari 2016 een collegebesluit genomen, waarover u per raadsbrief geïnformeerd bent. Zoals eerder vermeld zijn tijdens de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan 'Bebouwing Kerkplein' 14 zienswijzen ingediend (één zienswijze is door 12 personen ondertekend). De indieners van de zienswijzen zijn marktkooplui, (toekomstige) omwonenden, twee ondernemers aan het Kerkplein en maatschappelijke organisaties (o.a. Vereniging Stadsschoon Arnhem en Milieudefensie). De zienswijzen hebben voornamelijk betrekking op de stedenbouwkundige argumenten om het Kerkplein te bebouwen, de nut en noodzaak van de verplaatsing en uitbreiding van Focus Filmtheater, de verplaatsing van de warenmarkt en de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarnaast heeft het realiseren van bebouwing gevolgen voor de bezonning van de bestaande noordgevel van het Kerkplein. Hierover zijn ook twee zienswijzen ingediend. Bij de nadere uitwerking van het plan vormt dit een belangrijk aandachtspunt. De zienswijzen zijn uitvoerig behandeld en beantwoord in het zienswijzenrapport (bijlage bij het raadsvoorstel). Na vaststelling wordt het vastgestelde bestemmingsplan 6 weken ter inzage gelegd en kunnen de indieners van een zienswijze beroep aantekenen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Er zijn ook veel positieve berichten over de plannen om het Kerkplein te bebouwen en Focus Filmtheater hier te vestigen. Bewoners en ondernemers die het als een gewenste ontwikkeling zien, het positief vinden dat er wordt geinvesteerd in de zuidelijke binnenstad en het Kerkplein wordt bebouwd met aantrekkelijke stedelijke functies waarbij sprake zal zijn van een aangenaam verblijfsgebied.
1.2 Planschadeclaims De ontwikkeling van het terrein kan aanleiding geven tot het indienen van planschadeclaims. Deze ontwikkeling betreft een gemeentelijke uitgifte. Op basis van de grondovereenkomst komt eventuele planschade als gevolg van dit bestemmingsplan voor rekening van de gemeente. De kans op planschade wordt gering ingeschat, dit vanwege het feit dat het bestemmingsplan wat betreft bouw- en gebruiksmogelijkheden minder toelaat dan het geldend planologisch kader (gemeentelijke bouwverordening). Mocht onverhoopt toch planschade toegekend moeten worden, is hier in het grondexploitatieplan 'Zuidelijke Binnenstad' rekening mee gehouden.
Financiën De gemeente is eigenaar van de gronden binnen het plangebied. Voor het project 'Zuidelijke Binnenstad' is een grondexploitatieplan vastgesteld. Voorliggend plan maakt onderdeel uit van de totale financiële kaderstelling, waarbij de kosten zijn gedekt door subsidies en grondopbrengsten en voor wat betreft Focus mede door het structurele budget 'Cultuur in Rijnboog'.
Uitvoering Na vaststelling wordt het vastgestelde bestemmingsplan 6 weken ter inzage gelegd. Daarna kan eventueel een beroepsprocedure bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State volgen.
Communicatie Algemeen Het concept-bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro naar de provincie Gelderland en Waterschap Rijn en IJssel toegezonden. De provincie en het waterschap hebben mondeling aangegeven in te kunnen stemmen met de voorgenomen ontwikkeling. Een formele reactie van beide partijen moet nog volgen. Op 5 en 6 september 2015 hebben er in het kader van het project 'Zuidelijke binnenstad' twee informatieve bijeenkomsten plaatsgevonden. Eén voor bewoners en overige belangstellenden en één voor raadsleden. Tijdens deze avonden is bebouwing van het kerkplein aan de orde geweest. Publicatie van het ontwerp-bestemmingsplan 'Bebouwing Kerkplein' heeft plaatsgevonden in de Staatscourant, in het digitaal gemeenteblad en de gemeentelijke website. Daarnaast is het persbericht over de ter inzage legging van het ontwerp-bestemmingsplan ook op de gemeentepagina en de website geplaatst en getwitterd. Tijdens de terinzagelegging kon een ieder een zienswijze indienen. Daarnaast was er twee middagen de mogelijkheid in de informatiewinkel binnenstad zuid informatieve vragen te stellen over het bestemmingsplan aan de verantwoordelijke ambtenaar.
Op 3 november 2015 heeft er een informatie-bijeenkomst voor alle bewoners en ondernemers van de binnenstad over de projecten in de binnenstad plaats gevonden. De (toekomstige) bewoners, ondernemers en andere belangenverenigingen zijn hiervoor persoonlijk uitgenodigd. Tijdens deze avond konden de bezoekers onder andere kennis nemen van het ontwerp-bestemmingsplan dat op dat moment ter inzage lag. Vervolg De indieners van een zienswijze worden door middel van een brief op de hoogte gesteld van het voornemen tot vaststelling. De griffie zal de indieners van een zienswijzen informeren over de behandeling van het bestemmingsplan in de raadscommissie en uitnodigen deze behandeling bij te wonen. Na de vaststelling zullen de indieners van een zienswijzen wederom een brief krijgen om ze hierover te informeren. De overige belanghebbenden worden na vaststelling geïnformeerd door een publicatie in de Staatscourant, in het digitale gemeenteblad en op de gemeentelijke website.
Bijlagen
Stukken voor gemeenteraad - Raadsvoorstel en bijlage - Zienswijzennota Ter inzage stukken voor gemeenteraad - Vast te stellen bestemmingsplan 'Bebouwing Kerkplein' (incl. bijlagen) - Ingediende zienswijzen
