Onderwerp: Purmaryn toekomstbestendig Samenvatting: Teneinde het theater de Purmaryn toekomstbestendig te maken en zijn positie in het centrum van Purmerend te versterken moet er geïnvesteerd worden in een drietal zaken: • Horeca • Aankoop begane grond belendend perceel • Aanpassing/modernisering foyer/horecaruimte De raad wordt gevraagd een krediet beschikbaar te stellen van € 446.120.
Registratienr: 1052852 Onderwerp: Purmaryn toekomstbestendig Purmerend, 6 november 2012 Aan de gemeenteraad van Purmerend, Inleiding en probleemstelling: De Purmaryn is fref theater in Purmerend en de regio Waterland. Met gemiddeld 80.000 bezoekers per jaar is het een van de belangrijkste spelers op het gebied van de podiumkunsten in Purmerend. Waardering in de meeste recente omnibusenquête: 7.9 voor de Purmaryn. In het collegeprogramma 2010-2014 is gesteld dat de Purmaryn in deze collegeperiode niet wordt verplaatst. Bij de vaststelling van de detailhandelsvisie is dat standpunt nog eens bevestigd. De Purmaryn blijft op de huidige locatie. De kosten van nieuwbouw zijn zodanig hoog dat het verstandiger is op de huidige locatie de Purmaryn in staat te stellen te blijven doen waarin ze goed is: gevarieerd blijven programmeren, een solide publiciteitsbeleid voeren en betrouwbare dienstverlening leveren. De Purmaryn staat voor de opgave deze kracht op de huidige locatie vast te houden en tegelijkertijd naar de toekomst te kijken. Ofschoon een door publiek en theatergezelschappen gewaardeerd theater, kleeft er een aantal problemen aan de ruimte in het gebouw. Zo scoren in de enquête onder de bezoekers de foyer en de horeca relatief laag. Om de ambitie en kracht van de Purmaryn waar te kunnen maken zal er geïnvesteerd moeten worden. Het zal duidelijk zijn dat de hoogte van de meest noodzakelijke investeringen in het huidige gebouw in geen verhouding staan tot de kosten van nieuwbouw. Oplossingsrichtingen: Ambitie Purmaryn Het door de raad vastgestelde Maatschappelijk Beleidskader geeft de richting voor het cultuurbeleid aan voor de komende jaren. Het motto is dat kunst en cultuur de stad en zijn inwoners verrijken. De nadruk ligt op consolidering van het huidige aanbod van kunst- en cultuuruitingen, breder publieksbereik en het genereren van meer eigen inkomsten. De kracht van de Purmaryn ligt in de gevarieerde programmering, een grote vaste klantenkring, de gastvrijheid, betrokkenheid van het personeel en de intimiteit van de theaterzalen. Voor de toekomst is het beleid van de Purmaryn erop gericht meer eigen inkomsten te genereren, de zichtbaarheid in de stad te vergroten en de verblijfsduur van het publiek te verlengen door zowel in activiteiten als in ambiance aan de veranderende wensen van het publiek tegemoet te komen. Met name de verblijfsfunctie en een compleet aanbod avondje-uit worden in de beleving van het publiek steeds belangrijker. Voor de stad zijn aantrekkelijke centrumvoorzieningen belangrijk. Daarmee wordt de binding met de stad versterkt. Een toekomstbestendige Purmaryn zal in belangrijke mate bijdragen aan het aantrekkelijk houden en versterken van het bruisende centrum van Purmerend. Knelpunten Purmaryn De bedrijfsvoering op de huidige locatie kent een aantal knelpunten die om een oplossing vragen om als theater het publiek te kunnen blijven bedienen. De Purmaryn moet investeren om bij te blijven en te voldoen aan de veranderende vraag vanuit het publiek. Het gaat om de volgende zaken: - nieuwe opzet horeca; - aankoop begane grond pand Kerkstraat 18; - aanpassing/verbouwing foyer/horecaruimte. Nieuwe opzet horeca De Horeca is het visitekaartje van het theater en deze moet de theaterfunctie versterken. De servicekwaliteit van de horeca moet congruent zijn aan de inhoudelijke en servicekwaliteit van de rest van het theater. Door het contract met de huidige uitbater is de horeca geen integraal onderdeel van het theater. De inkomsten liggen vast via een huurcontract voor onbepaalde tijd. De inkomsten uit de horeca (verpachting) bedragen jaarlijks €34.000 en zijn in vergelijking met blz. 2 van 6
Registratienr: 1052852 Onderwerp: Purmaryn toekomstbestendig andere theaters als laag te beschouwen. Uit onderzoek blijkt dat de horeca meer kan opleveren. Het gemiddelde bedrag per bezoeker ligt voor theaters in Nederland twee keer zo hoog als de Purmaryn (bron: Theater Analyse Systeem 2011). Een andere opzet geeft meer grip op de horeca en hogere inkomsten. Op dit moment doet de mogelijkheid zich voor tot een andere opzet te komen. Al enige tijd wordt er met de huidige uitbater gesproken over uitkoop van de horeca. Op dit punt is overeenstemming bereikt met de huidige exploitant. Voorgesteld wordt met dit resultaat in te stemmen en de kosten daarvan eenmalig ten laste van de algemene reserve te brengen. De juridische en financiële overwegingen voor de uitkoop treft u aan in de bijlage 1. Samengevat zijn dat de volgende: • de beëindiging van de relatie geschiedt met wederzijds goedvinden waardoor er geen gang naar de rechter noodzakelijk is en nadere afspraken kunnen worden gemaakt over een rimpelloze overgang; • de huurovereenkomst is gesloten met een BV en door uitkoop wordt vermeden dat een andere huurder de horeca overneemt zonder invloed vanuit theaterzijde op opvolger of huurcontract en prijs. De horeca nieuwe stijl betekent dat een nieuw horecaconcept wordt ontwikkeld en dat er een keuze wordt gemaakt in de wijze van beheer/exploitatie. Op basis van een door HTC uitgebracht rapport (bijlage 2) is het meest geëigende concept voorgesteld en is het advies de horeca in eigen beheer te exploiteren, hetzij in de vorm van een stichting dan wel een andere rechtsvorm. De ratio daarvoor is: • meer zeggenschap over en sturing op inhoud, kwaliteit en financiën van de aan te bieden horeca waardoor samenhang met theaterbeleving ontstaat; • versterking eigen identiteit; • benodigde investeringen in de horeca worden via het nieuwe horecaconcept terugverdiend; • zowel op korte, middellange als lange termijn hogere horecaopbrengst bij eigen beheer dan bij verhuur aan een commerciële exploitant en daardoor versterking van de exploitatie van de Purmaryn. In bijlage 3 treft u een beoordeling aan van de verschillende beheervormen en de onderbouwing van het mogelijke rendement bij eigen beheer dan wel bij verhuur aan een commerciële organisatie. Op basis hiervan wordt voorgesteld te kiezen voor de optie de horeca in eigen beheer te exploiteren. Bij eigen beheer komt het resultaat uit horeca ten goede van theater de Purmaryn en kan daarmee het exploitatietekort van de Purmaryn omlaag. De meest geëigende, in aanmerking komende rechtsvorm voor een horeca in eigen beheer is een (Flex) BV. De gemeente is in deze constructie de enige aandeelhouder en heeft daarmee invloed op de wijze waarop de horeca wordt geëxploiteerd. Voorgesteld wordt in te stemmen met de horeca te exploiteren in de vorm van een (Flex)BV en te bepalen dat de te genereren winsten worden uitgekeerd aan de gemeente Purmerend ten gunste van de exploitatie van de Purmayn. Een BV kan ook goed samengaan met een mogelijke, in de toekomst verzelfstandigde Purmaryn. In bijlage 4 treft u een onderbouwing aan van de te kiezen rechtsvorm. Aankoop begane grond pand Kerkstraat 18 De begane grond wordt op dit moment gehuurd en vormt daarmee een kwetsbare factor in de bedrijfsvoering. In het pand zijn onder meer de kleedkamers gevestigd en deze zijn niet elders in het gebouw van het theater onder te brengen. Met de eigenaar is gesproken over mogelijke aankoop. De verwachting is dat op een termijn van twee/drie jaar tot daadwerkelijke aankoop kan worden overgegaan. Met de belanghebbenden wordt onderhandeld over een overeenkomst waarin het recht op eerste koop wordt neergelegd. Voorgesteld wordt de onderhandelingen verder te laten voeren en te zijner tijd een voorstel voor te leggen. Aanpassing foyer- horecaruimte Om de uitstraling van het theater te moderniseren, functioneel te verbeteren en de horeca te blz. 3 van 6
Registratienr: 1052852 Onderwerp: Purmaryn toekomstbestendig versterken, zijn bouwkundige aanpassingen noodzakelijk in de foyer/horecaruimte. De benodigde investeringen bedragen in totaal € 670.950 ex. BTW. In bijlage 5 treft u de kostencalculatie aan. Meetbare doelstellingen: Met de investeringen in de foyer/horecaruimte worden deze ruimten gemoderniseerd, wordt de horecafunctie versterkt en wordt de aantrekkelijkheid van theater de Purmaryn vergoot. Dit zal zich uiten in de toename van het aantal bezoekers en de grotere waardering voor het theater en zijn horeca. De relatie met het maatschappelijk beleidskader is eerder in dit advies bij de inleiding aangegeven. Wat betreft de horecavisie die aan de raad ter vaststelling zal worden aangeboden, kan gesteld worden dat een sterke horeca in de Purmaryn volledig past in de na te streven ontwikkeling voor de horeca in Purmerend. In deze visie wordt gesteld dat de horeca in Purmerend gekenmerkt wordt door een gemiddeld klein oppervlak. Er zijn weinig grand-cafe's of bedrijven met een hoogwaardige uitstraling. Voor de oudere doelgroep en voor de zakelijke bezoeker is het aanbod beperkt. Deze doelgroepen besteden in toenemende mate in de horeca en hebben vooral behoefte aan kwaliteit en service. Uitbreiding moet vooral gezocht worden in het midden en hogere marktsegment. Er is behoefte aan versterking en synergie met overige voorzieningen (w.o. culturele voorzieningen). De voorziene andere aanpak van de horeca in de Purmaryn is goed in deze visie in te passen en daarmee aanvullend op de bestaande horeca. Voorts past dit scenario in de detailhandelsvisie die inzet op het aantrekkelijker maken van de binnenstad mede door een aantrekkelijke horeca. Effectindicatoren Waardering Purmaryn; Aantal bezoekers; Opbrengst horeca. Financiële consequenties: De investeringen in de Purmaryn kunnen voor een deel gedekt worden uit eigen middelen van de Purmaryn (voorziening groot onderhoud en te verwachten ISV subsidie, totaal € 145.000). Voorts is in de begroting 2013 al een vervangingsinvestering opgenomen van €80.000 voor installaties horeca en foyer. Daarmee kan het krediet worden verlaagd. De investeringsbehoefte is derhalve als volgt: Geraamd benodigd budget: €670.950 Af: -100.100 (voorziening groot onderhoud Purmaryn - 44.730 (ISV-subsidie) - 80.000 (gedekt in begroting 2013) Benodigd krediet: € 446.120 De totale kapitaallasten van het benodigde krediet van €446.120 kunnen goedgemaakt worden door het resultaat van de (Flex)BV. De kapitaallasten van de investering bedragen het eerste jaar € 44.753. De horeca levert op dit moment een jaarlijks pacht op van €34.000. De horeca nieuwe stijl in de vorm van een (Flex) BV zal derhalve minimaal een opbrengst moeten genereren die én de kapitaallast van de investering dekt én de voormalige pachtopbrengsten goedmaakt. Dat gebeurt in de vorm van opbrengsten uit de BV. De BV gaat huur betalen aan de Purmaryn en deze huur zit in de exploitatie van de BV. Daarnaast is op basis van het HTC-rapport berekend dat de horeca in eigen beheer op termijn een rendement kan behalen van circa € 66.000 (op basis van een gemiddelde omzet van € 542.000). De horeca is in deze opzet, met dit concept en in eigen beheer, profijtelijk voor de Purmaryn: zowel inhoudelijk als financieel. Het voorstel luidt in te stemmen met de investeringen die nodig zijn de foyer/horecaruimte aan te passen en daartoe een krediet te voteren van € 446.120. blz. 4 van 6
Registratienr: 1052852 Onderwerp: Purmaryn toekomstbestendig
Communicatie: Een communicatieplan wordt nog uitgewerkt. Monitoring/evaluatie: De monitoring/evaluatie zal plaatsvinden aan de hand van de volgende parameters: • periodieke meting waardering Purmaryn aan de hand van de Omnibusenquête, internetpanel en klanttevredenheidsonderzoek; • ontwikkeling bezoekersaantallen (gegevens van het theater); • opbrengst/resultaat horeca als % van bijdrage aan de exploitatie van de Purmaryn (aan de hand van resultaat jaarrekening horeca en theater). Voorstel: 1. Instemmen met uitkoopsom van de huidige horeca en deze ten laste brengen van de algemene reserve; 2. Instemmen met verdere onderhandelingen over aankoop begane grond Kerkstraat 18 waarover een separaat voorstel volgt; 3. Instemmen met de horeca in eigen beheer te exploiteren in de vorm van een (Flex) BV; 4. Te bepalen dat het resultaat van de op te richten (Flex) BV ten goede komt aan de exploitatie van de Purmaryn; 5. Instemmen met noodzakelijke investeringen in de foyer/horecaruimte ter hoogte van € 446.120 en daartoe een krediet beschikbaar te stellen. /
Bijlagen: 1. Memo A. Ordeman d.d. 28 september 2012 2. Rapport HTC-Advies 18 september 2012 'Meest geëigende concept Theater Purmaryn' 3. Beoordeling beheervormen 4. Advies Dirkzwager 24 oktober 2012 5. Financiële opzet verbouwing foyer/horecaruimte Purmaryn 26 september 2012 N.B. Alle bijlagen zijn als vertrouwelijke stukken ter inzage gelegd in het daarvoor bestemde kastje bij de griffie.
blz. 5 van 6
Registratienr: 1052852 Onderwerp: Purmaryn toekomstbestendig
De raad van de gemeente Purmerend; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 6 november 2012, nr. 1052852 met als onderwerp "Purmaryn toekomstbestendig";
BESLUIT: 1. De uitkoopsom van de huidige horeca ten laste te brengen van de algemene reserve; 2. Akkoord te gaan met verdere onderhandelingen over aankoop begane grond Kerkstraat 18 waarover een separaat voorstel volgt; 3. De horeca in eigen beheer te exploiteren in de vorm van een (Flex) BV; 4. Het resultaat van de op te richten (Flex) BV ten goede te laten komen aan de exploitatie van het theater de Purmaryn; 5. Een krediet beschikbaar te stellen van € 446.120 ten behoeve van investeringen in de foyer/horecaruimte. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering d.d. 20 december 2012, de griffier, de voorzitter,
blz. 6 van 6
