Ondernemingsplan 2014 – 2017
Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken
Missie QuaWonen
QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt en dragen bij aan vitale kernen en leefbare wijken. Onze organisatie is stevig lokaal verankerd. We werken nauw samen met huurders, gemeenten en zorg- en welzijnsorganisaties. We handelen klantgericht en met aandacht voor het milieu.
Sterk merk in de Krimpenerwaard
Aanleiding nieuw ondernemingsplan • Scherpere domein- en taakafbakening • Financiële impact heffingen (verhuurdersheffing, saneringsheffing) • Roep om meer transparantie en legitimatie
QuaWonen blijft ambitieus
• QuaWonen blijft ambitieus op 4 speerpunten: - huisvesten - verduurzamen - vitaliseren - dienstverlening • Stip aan horizon ongewijzigd • Maar… ánders, scherper ingevuld: focus op kerntaken tegen lage bedrijfskosten
Nieuwe punten - 1 • Betaalbaarheid van het wonen (huurprijs en totale woonlasten) nadrukkelijk in beeld. • Investeringsopgave aangepast: volume nieuwbouw + energierenovatie 40% terug (€ 325 -> € 200 miljoen). • Huurprijsbeleid herijkt: 75%, tenzij.. betekent: t/m 2017 + 1,5% huurverhoging boven inflatie, inzet op huursombenadering.
Nieuwe punten - 2
• Bedrijfskosten structureel extra verlaagd: circa € 1 miljoen op personeelslasten, circa € 1 miljoen op onderhoud en leefbaarheid. • Organisatie anders ingericht: een zeer efficiënte vastgoedexploitatie en transparante verantwoording van maatschappelijke inzet.
Speerpunt 1: Huisvesten van mensen die zelf moeilijk slagen op de woningmarkt
Betaalbaarheid - 1
• De omvang van de doelgroep groeit, en het gemiddeld inkomensniveau daalt. Reden om te sturen op omvang sociale woningvoorraad. • QuaWonen stuurt op de omvang van de betaalbare voorraad (tot € 575: minimaal 3.500 woningen), de bereikbare voorraad (tot € 681: minimaal 7.350), en op de markthuurvoorraad (vanaf € 681: maximaal 500 woningen). • Door te sturen op 75%, tenzij… van de redelijke huurprijs, verbetert de prijs/kwaliteitverhouding én draagt QuaWonen bij aan terugdringen scheef wonen. Bij voorkeur via huursombenadering.
Betaalbaarheid - 2 • QuaWonen geeft in de huur prioriteit aan het huisvesten van mensen met een inkomen tot € 34.000. Daarnaast de lagere middeninkomens t/m € 38.000. In de koop bedienen we inkomens tot €50.000. • We verleiden ‘scheefwoners’ naar een koopwoning, of een markthuurwoning. • Bij energierenovatie staan de woonlasten (huur + energie) centraal. Het gaat dan over de betaalbaarheid van het wonen, én over het vinden van dekking voor de energie-investering. • QuaWonen kiest voor kwaliteit casco boven kwaliteit van de binnenbouw.
Groeiende groep aangewezen op betaalbaar huren
1 op de 3 huurders woont ‘scheef’
Veel woningen nog goedkoop
Wonen en zorg - 1
• Ouderen worden geacht langer thuis te wonen. Nieuwe woningen bouwen biedt geen uitkomst. De oplossing moet gevonden worden in de bestaande voorraad: sociale innovatie. • QuaWonen investeert in een regionaal bestuurlijk netwerk van gemeenten, welzijnsinstellingen, zorginstellingen en corporaties rondom ‘wonen en zorg’. Keuzes maken op het niveau van de Krimpenerwaard.
Wonen en zorg - 2
• We bouwen een operationeel netwerk op wijkniveau van organisaties die actief zijn in de wijk om concrete probleemsituaties met elkaar op te lossen. • QuaWonen is en blijft primair van het wonen, maar in bijvoorbeeld netwerken en wijkpunten draaien we breder mee.
Speerpunt 2: Verduurzamen naar energieneutraal
Energiezuinige woningen - 1
• Energieneutraal blijft de ambitie, maar met kleinere investeringsportemonnee noodzaak om route en tijdpad te wijzigen. • Met een kleinere ingreep dan volledige renovatie kunnen we voor een grotere groep bewoners woonlasten verlagen en wooncomfort verhogen. • Om die reden: in ieder geval streven naar label B. Isolatie van de woningschil is daarbij het belangrijkste.
Energiezuinige woningen - 2
• Als diverse zaken (onderhoud, energiemaatregelen, bijkomend groot onderhoud) samenvallen, is de ‘grote sprong’ energieaanpak juist wel verstandig. • Concreet betekent dit dat QuaWonen per complex gaat bepalen of we in één keer of in stappen onze energieambitie waarmaken voor dat complex. • We kijken naar ontwikkelingen in de markt, die het mogelijk maken om met techniek van morgen op een later moment tegen lagere kosten de gewenste extra stap te zetten.
Huurprijs laat ruimte voor energieaanpak
Lage energielabels verbeteren
Hier plaatje invoegen Nog meer plaatjes?
Speerpunt 3: Vitaliseren van wijken en buurten
Participatie en ontmoeten - 1
• QuaWonen is verantwoordelijk voor een schone, goed onderhouden, veilige en prettige woonomgeving. • Wij verwachten dat ook de gemeente en huurders hierin hun verantwoordelijkheid nemen. • Wij stimuleren en belonen eigen initiatief van huurders in het beheer en onderhoud van de woonomgeving en geven aan wat wij verwachten. We sluiten aan bij de vraag, behoeften in de buurt.
Participatie en ontmoeten - 2
• Woningverbetering, wijkschouwen e.d. zijn geschikte momenten voor gemeente, corporatie en bewoners om samen te werken aan kwaliteit van het wonen. Combineer investeren in fysieke duurzaamheid en sociale duurzaamheid (participatie van bewoners). • We zijn terughoudend met investeren in maatschappelijk vastgoed, en indien ja, dan vooral kleinschalige ontmoetingsruimten. • Keuzes over nieuwe voorzieningen maken we op het niveau van de Krimpenerwaard.
Speerpunt 4: Goede dienstverlening
Basistaken heel goed
• Wij zijn het aan onszelf en onze klanten verplicht dat onze dienstverlening goed is, zeker als het gaat om de basisprocessen. • Wij streven heel goede dienstverlening na bij deze basistaken, maar wel tegen lage kosten en met een eigen verantwoordelijkheid voor de klant. • Klantcontact steeds meer digitaal, via sociale media, www.quawonen.com en inzet e-mail i.p.v. papieren (nieuws)brieven.
Organisatieinrichting: klaar voor de toekomst • • • • •
Focus op kernactiviteiten Wendbaar Bedrijfsvoering structureel gezond Maatschappelijke inzet gemaximeerd Keuzes m.b.t. maatschappelijke inzet onderbouwd en in samenspraak met lokale belanghouders (gelegitimeerd) • Transparante, efficiënte en effectieve uitvoering • Sterke governance • Aantrekkelijk bedrijf om voor te werken, gemotiveerd personeel
Nieuw besturingsmodel
Nieuwe organisatie
• Ander besturingsmodel, gebaseerd op het driekamermodel van Conijn • Kleiner werkapparaat Klant wordt niet uitbesteed, werk wel indien voordelen (aan co-makers) • Eén frontoffice • Lokaal verankerd door sterk lokaal netwerk • ‘Echte’ invloed van belanghouders door nieuwe vormen van participatie • Op zoek naar meerwaarde in de samenwerking
Governance • Governance is bij QuaWonen geborgd via onder meer de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties. • Nieuw besturingsmodel geeft inzicht in enerzijds efficiënte en effectieve vastgoedexploitatie, anderzijds transparante keuzes om maatschappelijke inzet te maximaliseren. • Vraagt om scherpere belangenafwegingen binnen het MT, bestuurder bewaakt samenhang. • Risicomanagement als onderdeel van planning- en controlcyclus in MT én RvC.
Financieel gezond • Heffingen slaan een fors gat in de begroting van QuaWonen. Keuze voor betaalbare woningen betekent op alle andere vlakken de broekriem aantrekken. • Strengere financiële uitgangspunten: positieve operationele kasstromen (ICR > 1,4), voldoende eigen vermogen (solvabiliteit > 25%, gem. direct rendement 4%, loan to value < 75%), blijvende toegang tot de kapitaalmarkt. • Investeringsafweging gebaseerd op initiële investering én exploitatie: rendementseis IRR. • Op zoek naar extra dekking / alternatieve bronnen financiering.
Impact heffingen: bijsturen noodzakelijk
Bijsturen heeft effect
Rentedekkingsgraad
Vermogensontwikkeling
Investeringsopgave daalt: ontwikkeling financiering per vhe
Meer weten?
Heeft u vragen of wilt u meer weten over onze ambities en de weg ernaartoe? Neem gerust contact met ons op! Telefoon: 088-799 66 36 Mail:
[email protected] Twitter: @QuaWonen
