Onderbouwing woningmarktregio FoodValley ten behoeve kerngebied corporaties Inleiding De herziene Woningwet 2015 geeft gemeenten instrumenten om meer te kunnen sturen op de bijdrage van corporaties aan het lokale en regionale woonbeleid. De wet beoogt onder meer dat de schaal van een woningcorporatie meer in overeenstemming wordt gebracht met de schaal van de woningmarktregio. Een woningcorporatie mag slechts in één regionale woningmarkt volledig werkzaam zijn. Alleen binnen dit gebied mogen zij hun bezit nog uitbreiden. Het buiten dit gebied aanwezige bezit mogen zij beheren en onderhouden. Verkoop, sloop en nieuwbouw op eigen grond is wel toegestaan. De regionale gemeenten hebben gezamenlijk en in samenspraak met de betrokken regionale corporaties een voorstel opgesteld om te komen tot de woningmarktregio FoodValley, zonder de gemeente Nijkerk. In de volgende hoofdstukken wordt toegelicht hoe wij gekomen zijn tot de vorming van de voorgestelde woningmarktregio. Samenwerking binnen de Regio FoodValley Sinds 2007 werken de gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal samen op het gebied van woonruimteverdeling (WERV). In WERV verband zijn huisvestingsverordeningen en urgentieregelingen WERV opgesteld. Tevens zijn de corporaties aan de slag gegaan om op een eenduidige manier woningen aan te bieden. Dit heeft geleid tot de website: http://www.huiswaarts.nu/. Per 1 januari 2011 zijn de vier WERV gemeenten aangevuld met de gemeenten Renswoude, Barneveld, Nijkerk en Scherpenzeel gaan samenwerken binnen de Regio FoodValley. Eén van de focusonderwerpen binnen de regio is wonen. De gemeente Nijkerk doet hier volledig aan mee, maar wat betreft woonruimteverdeling (huisvestingsverordening) werkt de gemeente Nijkerk samen binnen de regio Amersfoort. De regio Foodvalley heeft de ambitie om uit te groeien tot een internationaal kenniscentrum voor food. Dit betekent naast het inzetten van de huidige onderwijs- en onderzoeksinstellingen ook het aantrekken van allerlei food gerelateerde bedrijvigheid (bestaand en spinn-off). Om deze ambitie te realiseren wordt samengewerkt tussen de overheden, ondernemers en onderwijsinstellingen. Naast de gemeenten zijn de corporaties binnen de Regio FoodValley ook nauwer gaan samenwerken. Sinds 2015 zijn de huurdersverenigingen op regionaal niveau georganiseerd (Huurders Samenwerkingsverband FoodValley). Tenslotte zijn de diverse regionale marktpartijen (makelaars, ontwikkelaars, aannemers, financiële instellingen) vertegenwoordigd binnen de stichting vastgoedmonitor regio FoodValley. Met de bovengenoemde partijen wordt op het gebied van wonen volop samengewerkt aan de Regionale woonagenda. Op 14 december 2014 is de Regionale woonagenda vastgesteld. De doelstelling van de Regionale woonagenda is: ’Het vergroten van de aantrekkelijkheid, wervingskracht en betaalbaarheid van het wonen in de regio FoodValley, uitgewerkt in het toekomstbestendig maken van de bestaande woningvoorraad (energiezuinigheid/duurzaamheid), levensloopbestendigheid (woonbewust), leefbaarheid) en voorzien in de (nieuwe) woningbehoefte van starters, kenniswerkers en doorstromers’. De samenwerking binnen de woonagenda vindt plaats tussen de partners op regionaal niveau (overheden, corporaties, marktpartijen en maatschappelijke partijen). Belangrijk daarbij is het
platform van de Stichting Vastgoedmonitor. De ambitie is om optimaal gebruik te maken van het netwerk van partijen die participeren in de stichting. Partijen behouden hun verantwoordelijkheid, maar door samenwerking wordt meerwaarde gecreëerd. De Regionale woonagenda kan onderverdeeld worden in 4 thema’s. Te weten: • Betaalbaarheid • Wonen, zorg en welzijn • Duurzaamheid • Kwaliteit Ter onderbouwing van een thema gaan we met onze stakeholders beschikbare informatie ophalen en delen. We maken gebruik van bestaande monitoringsinformatie en onderzoeken. Daarnaast willen wij informatie met zoveel mogelijk partijen die in de regio betrokken zijn bij de woningmarkt delen over wat er op dit vlak in de regio speelt. De partijen worden gevraagd om informatie te delen, discussie aan te gaan en initiatieven aan te dragen. Met de gezamenlijke aanpak inspireren wij elkaar. Daar zijn wij ook een online forum gestart: www.regiofoodvalley.nl/woonforum. Concreet gaat het binnen de Regionale woonagenda om de volgende onderwerpen: Huisvestingsverordening In 2015 zijn op basis van de Huisvestingswet door de regiogemeenten nieuwe huisvestingsverordeningen opgesteld. Er is een regionaal schaarste onderzoek opgesteld en de verordeningen zijn regionaal afgestemd. Daarnaast is het woningaanbod van huiswaarts.nu uitgebreid met het woningaanbod van de gemeenten Barneveld en Renswoude. Monitoring regionale woningmarkt Jaarlijks wordt de regionale woningmarkt gemonitord. Deze vastgoedmonitor wordt jaarlijks opgesteld in samenwerking met de regiogemeenten, provincies Utrecht en Gelderland en de Stichting vastgoedmonitor Regio Foodvalley. Deze jaarlijkse vastgoedmonitor draagt bij aan het inzicht in het functioneren van de regionale woningmarkt. Daarnaast biedt de stichting vastgoedmonitor ook een platform om thema’s op het gebied van wonen te bespreken met stakeholders. Werken aan betaalbaarheid In 2015 stond, in kader van de regionale woonagenda, het thema betaalbaarheid centraal Er is een regionale verkenning van de vraagkant van de woningmarkt uitgevoerd. Daarnaast is een regionaal digitaal forum gestart. Op dit digitale forum zijn diverse discussies gestart over betaalbaar wonen in de regio. De marktverkenning en de input van het forum zijn gebruikt voor de invulling van een mini-symposium. De uitkomsten van de vraagverkenning, het symposium en de raadpleging via het forum zijn gebruikt om te komen tot vervolgacties. 1 van de acties die in 2016 wordt opgepakt, is het acquireren naar investeerders voor middeldure huur. De regio gaat een regionaal bidboek opstellen om beleggers te verleiden om in de regio te gaan investeren. Ook zal de regio aanwezig zijn op de provada. Het doel is om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Werken aan kwaliteit In oktober 2015 hebben de Gelderse gemeenten van de regio afspraken gemaakt met de provincie Gelderland over het woningbouwprogramma. In aanvulling op deze kwantitatieve verdeling heeft de gehele Regio FoodValley (Gelderse en Utrechtse gemeenten) aanvullende afspraken gemaakt over de aanpak van de kwaliteit van de woningmarkt (ladder van duurzame verstedelijking). De eerste stap die gezet wordt, is het opstellen van een plan van aanpak hoe dit proces wordt ingevuld. Regionale aanpak huisvesting statushouders
In de regio FoodValley loopt sinds april 2015 een regionaal samenwerkingsproject dat erop gericht is in regionaal verband oplossingen te verkennen voor de huisvesting en integratie van een grote groep statushouders. Sinds de zomer is de noodzaak van een dergelijke samenwerking alleen maar groter geworden. De huisvesting van statushouders is voornamelijk een samenwerkings- en organisatievraagstuk. Het vinden van innovatieve mogelijkheden voor de huisvesting betekent dat nieuwe dingen moeten worden ontwikkeld en dat oplossingen moeten worden bedacht voor beperkingen die volgen uit bestaande regelgeving. Een belangrijke meerwaarde van het project is dat de deelnemende gemeenten en corporaties de ontwikkelkracht kunnen verdelen (één keer bedenken, acht keer uitvoeren) en dat kennis efficiënt en effectief kan worden gedeeld. In dat opzicht biedt de samenwerking veel kansen voor het versnellen van de oplossing van vraagstukken. Een andere meerwaarde is dat de regio langzaam toebeweegt naar verdere regionale afstemming op het vlak van tussenopvang (huisvesting), integratie/participatie, opleiding en werk. De laatste thema’s worden in regionaal verband opgepakt, omdat zowel beperkingen als kansen een bovenlokaal karakter hebben. Woon Bewust Woon Bewust is een regionale bewustwordingscampagne met als doel om oudere bewoners te informeren over de mogelijkheden die er zijn om zo lang mogelijk veilig en comfortabel te kunnen blijven wonen. Er zijn de afgelopen 2 jaar binnen de regio diverse activiteiten georganiseerd zoals een gezamenlijke website, informatiemarkten en huisbezoeken door vrijwillige Woon Bewust adviseurs. Voor 2016 wordt vooralsnog alleen de website voortgezet. Lokaal wordt er een eigen invulling gegeven aan Woon Bewust. Energetisch renoveren Bestaande koopwoningen kunnen veel energiezuiniger. Dat is aantrekkelijk voor huiseigenaren (beter wonen voor hetzelfde geld). Dat is aantrekkelijk voor het bedrijfsleven (meer omzet en werkgelegenheid). Én dat is aantrekkelijk voor gemeenten en andere overheden (klimaatdoelstellingen realiseren). Toch gebeurt er nog weinig. Hoe komt dat? Huiseigenaren vragen nog niet om betere energieprestaties van hun woningen. Hebben huiseigenaren wel een vraag, dan weten zij niet bij wie zij hiermee terecht kunnen. En hebben zij hun vraag eenmaal gesteld, dan krijgen huiseigenaren te vaak geen passend aanbod. In de Regio FoodValley gaan huiseigenaren en VVE’s helpen om (beter) te vragen om energetische renovaties van hun woningen en complexen. We gaan bouwpartijen helpen om (beter) aanbod voor deze eigenaren te ontwikkelen. En we brengen vraag en aanbod bij elkaar. De woningmarktregio De wettelijke eisen waaraan een woningmarktregio moet voldoen, zijn de volgende: − Zij moet bestaan uit ten minste twee gemeenten; − Zij moet liggen in een geografisch aaneengesloten gebied; − Zij moet ten minste 100.000 huishoudens omvatten; − Zij moet samenhang kennen vanuit het oogpunt van de woningmarkt. In hoeverre komt de regio FoodValley tegemoet aan bovengenoemde eisen? Om te beginnen bestaat zij uit 7 geografisch aaneengesloten gemeenten. Regio FoodValley bestaat feitelijk uit 8 gemeenten, maar gemeente Nijkerk heeft aangegeven aan te sluiten bij de regio Amersfoort. Voor gemeente Nijkerk geldt een percentage verhuisbewegingen van 12% tussen gemeenten binnen de regio. Dit percentage is veruit lager dan de 7 andere gemeenten onderling realiseren. In onderstaande tabel zijn de bijbehorende cijfers weergegeven:
Gemeente:
Percentage verhuisbewegingen:
Barneveld
Aantal huishou dens: 19.931
17 %
Ede
45.890
28 %
Renswoude
1.810
52 %
Rhenen
7.728
41 %
Scherpenzeel
3.648
31 %
Veenendaal
25.879
28 %
Wageningen
21.082
17 %
TOTAAL
125.968
25 %
Binnen de regio zijn tussen verschillende gemeenten aanzienlijke verhuisbewegingen. Daarnaast wordt op het gebied van wonen met de diverse partijen samengewerkt (monitoring, woonagenda). Er is sprake van voldoende samenhang op de woningmarkt.
De gemeenten uit de woningmarktregio zijn van mening dat de woningmarktregio FoodValley voldoet aan de eisen die gesteld zijn in de Woningwet.
Corporaties in de woningmarktregio FoodValley Woningcorporaties met de woningmarktregio Foodvalley als kerngebied In de regio FoodValley zijn in totaal zestien woningcorporaties actief. De helft van deze corporaties hebben hun hoofdbezit binnen de woningmarktregio FoodValley. In de onderstaande tabel worden deze corporaties benoemd. Met een totaal van 34.853 verhuureenheden is daarmee de sociale volkshuisvesting in FoodValley voldoende geborgd. Eén woningcorporatie, Stichting Idealis, is exclusief werkzaam op het gebied van studentenhuisvesting. Idealis kiest er voor om binnen de woningmarktregio FoodValley te opereren en geen gebruik te maken van een uitzonderingspositie als categorale corporatie. Stichting Woonstede Patrimonium woonservice De Woningstichting Woningstichting Barneveld Rhenam Wonen Veenendaalse Woningstichting Woningcorporatie Plicht Getrouw Stichting Idealis studentenhuisvesting
9.356 verhuureenheden 7.389 verhuureenheden 4.981 verhuureenheden 3.940 verhuureenheden 2.700 verhuureenheden 1.239 verhuureenheden 811 verhuureenheden 4.437 verhuureenheden
Fusie Rhenense Woningstichting(RWs) met Woningstichting Amerongen(WsA) In 2015 zijn de RWs en de WsA gefuseerd tot Rhenam Wonen. De directe aanleiding voor deze fusie was de financiële situatie van WsA waarbij een zelfstandig voortbestaan geen reële optie was. Aangezien de RWs over een zeer solide financiële positie beschikte, is besloten tot de fusiecorporatie met als ambitie om een professionele resultaat- en klantgerichte doelmatige organisatie te realiseren. De keuze van de gemeente Rhenen voor de woningmarktregio FoodValley heeft gevolgen voor de fusiecorporatie omdat Rhenam Wonen in dat geval niet meer zonder ontheffing zal mogen uitbreiden in de gemeente Utrechtse Heuvelrug, terwijl daar wel een grote investeringsbehoefte ligt. Aangezien de minister de fusie heeft goedgekeurd gaat de gemeente Rhenen er vanuit dat de minister in dit geval ook zal instemmen met een verzoek om ontheffing van Rhenam Wonen. Uitzonderingen op de woningmarktregio: categoriale corporaties Categorale woningcorporaties, die overwegend actief zijn op het gebied van studentenhuisvesting, ouderenhuisvesting of huisvesting van huishoudens met functionele beperkingen -en waar de kennis van een specifieke doelgroep van belang is- kunnen volledig blijven werken in alle gebieden waar zij op het moment van inwerkingtreding van de wet actief zijn. In de regio FoodValley zijn twee categorale woningcorporaties actief. Zij kunnen volledig blijven werken in alle gebieden waar zij op het moment van inwerkingtreding van de wet actief zijn. Stichting Habion ouderenhuisvesting Stichting Woonzorg Nederland
246 verhuureenheden 709 verhuureenheden
Woningcorporaties die landelijk opereren, bezit hebben in de woningmarktregio maar niet tot de kernregio FoodValley behoren Onderstaande woningcorporaties hebben bezit in de regio FoodValley maar sluiten niet aan bij FoodValley als kernregio. Stichting Mooiland Stichting Vestia Groep
283 verhuureenheden 45 verhuureenheden
Wooninvesteringsfonds Woningbouwvereniging Gelderland Woningstichting De Woonplaats Vallei Wonen
40 verhuureenheden 34 verhuureenheden 27 verhuureenheden 11 verhuureenheden
Zienswijzen Het voornemen om te komen tot de woningmarktregio FoodValley is voor inspraak verspreid onder alle belanghebbenden partijen. Vanaf XXX hebben zij de gelegenheid gekregen om een zienswijze in te dienen. Onder belanghebbenden worden verstaan: huurdersverenigingen, corporaties, buurgemeenten en gemeenten waar de corporaties uit de woningmarktregio bezit hebben. Zienswijzen corporaties Overige zienswijzen Conclusie Gemeenten mogen conform de Woningwet een voorstel bij de minister indienen voor de afbakening van een woningmarktregio. Gelet op de daaraan gestelde vereisten zijn de gemeenten Barneveld, Ede, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel, Veenendaal en Wageningen van mening dat het aangesloten gebied functioneert als één woningmarkt. Met de voorgestelde regio is de verwachting dat er een structurele basis is voor de woonopgave. Belangrijk punt hierbij is wel dat voldoende oog is voor de investeringscapaciteit van de woningcorporaties. Dit zal onderzocht en gemonitord moeten worden. Daarnaast is het een voordeel dat aangesloten wordt bij de reeds bestaande regionale samenwerking. Wij verzoeken u met dit voorstel in te stemmen.
