Omloopsnelheid en overheidsopbrengsten uit transactie belastingen

Omloopsnelheid en overheidsopbrengsten uit transactie belastingen Bart Cap´eau∗ en Andr´e Decoster† September 2002 Onderhavige nota vormt een antwoord op een concrete vraag van het kabinet Van Mechelen en administratie abafim naar de stand van zaken in de literatuur omtrent onderzoek naar de parameters die de tijdspanne bepalen gedurende dewelke men een zelfde woning aanhoudt (of het invers daarvan: de omloopsnelheid), en de relatie hiervan met de overheidsopbengsten uit transactiebelastingen . Deze onderzoekstopic sluit nauw aan bij de inhoud van het vijfjaren-programma van het spoor fiscaliteit van het Steunpunt Bestuurlijke Organisatie in Vlaanderen (sbov), hoewel de specifieke vraag niet als onderzoeksthema werd weerhouden omdat: – ze technisch bijzonder complex is. In ons vijf-jaren plan stellen we voor om de vraag naar duurzame (onder meer woning) en niet-duurzame goederen in een intertemporeel perspectief te benaderen. De bijkomende onderzoeksvraag komt erop neer om, naast de gevraagde hoeveelheid van diverse type goederen, een bijkomende endogene veranderlijke op te nemen, met name de snelheid waarmede de woning wordt aangepast (door verkoop van de huidige woning en aankoop van een nieuwe woning die beter aangepast is aan deze nieuwe behoeften) aan de veranderende behoeften van een gezin en/of een wijziging in de re¨ele inkomenssituatie. Bovendien werd gevraagd dat het model voldoende voorspelkracht heeft om ermee de impact op de ge¨ınde belastingen te kunnen nagaan. ∗

Instituut voor de Overheid, Steunpunt Bestuurlijke Organisatie in Vlaanderen, Van Evenstraat 2C, 3000 Leuven, en Centrum voor Economische Studi¨en, Naamsestraat, 69, 3000 Leuven. E-mail [email protected] Tel. 016-32.68.61 Fax 016-32.67.96 † Centrum voor Economische Studi¨en, Naamsestraat, 69, 3000 Leuven.

1

– wij betwijfelen of de nodige gegevens hiervoor in Vlaanderen voorhanden zijn. Reeds voor het huidig onderzoek blijken de nodige gegevens niet voorhanden en moeten vele ad hoc oplossingen geformuleerd worden. Niettemin vinden wij dat een exploratie van de perspectieven van deze uitgebreide onderzoeksopdracht thuishoort op de stuurgroep fiscaliteit. Stand van zaken in de literatuur. Wat de vraag naar de stand van zaken in de literatuur betreft, stellen we vast dat de meeste bijdragen van zuiver theoretische aard zijn. We overlopen even de drie tendenzen in de literatuur, die we interessant vinden: 1. Imperfecte markten: evenwichten met rigiede koppeling tussen kopers en verkopers (Vergelijkbaar met arbeidsmarktmodellen waarbij vraag naar werk en jobaanbiedingen niet onmiddellijk op elkaar afgestemd geraken). Individuen die onderhevig zijn aan een exogene verandering in hun woonbehoeftepatroon (bvb. gezinsuitbreiding, veroudering, jobverandering) gaan op zoek naar een nieuw huis en bieden, na aankoop van het nieuwe huis, hun oude woning te koop aan. Volgens een exogeen gespecifieerd stochastisch proces worden huishoudens op zoek naar een nieuwe woonst gekoppeld aan een leegstaande woning die voldoet aan hun huidige behoeftenpatroon. Dit wil zeggen dat ze na verloop van zekere tijd een nieuwe woning vinden en derhalve hun oude woning op de markt kunnen aanbieden (er zijn geen daklozen in het model). Er zijn simulaties van de impact van transactiekosten (zoals registratierechten) op de snelheid waarmede verkopen plaatsvinden, in de context van dergelijke search-models. Dergelijke simulaties hebben geen empirische pretentie maar trachten eerder inzicht te bieden in de effecten van transactiekosten, zoals vermelde belastingen, in dergelijke complexe niet-perfecte markten, zoals de woningenmarkt. Lundborg, P. en Skedinger, P., 1999, Transaction taxes in a search model of the housing market, Journal of Urban Economics, 45, 385-399. Uit de simulaties blijkt dat een transactiebelasting, zoals bvb. de registratierechten, de omloopsnelheid inderdaad vertraagt. Het maakt daarbij weinig uit of deze belasting ten laste komt van de koper of de verkoper. Maar dit effect valt bijna weg in een markt waar er veel leegstand is. 2. Het Flemming-model (Flemming, J.S., 1969, utility of wealth and utility of windfalls, Review of Economic Studies, 36, 55-66) behandelt op een abstracter 2

niveau de gezamenlijke determinatie van de vraag naar duurzame goederen en de duur dat men een bepaald item aanhoudt, in het kader van een intertemporeel beslissingsmodel. De specificatie van het model laat toe af te leiden dat deze duur, in het optimum, constant is doorheen de levenscyclus. Dit wil zeggen dat een gezin bijvoorbeeld om de vijf jaar een nieuwe wagen koopt, ongeacht het inkomen of de prijs van de wagens op het specifieke moment van aankoop. De precieze waarde van de omloopsnelheid hangt echter wel af van de parameters van het model (bvb. interesten, tijdsvoorkeur en transactiekost). Dit model werd toegepast op de omloopsnelheid van huis-aankoop gedrag door Englund (Englund, P., (1985), Taxation of capital gains on owner occupiedhomes, Accrual vs. realization, European Economic Review, 27, 311-334). De assumpties van het model zijn zeker niet erg realistisch. Een (analytische) oplossing is bijvoorbeeld slechts mogelijk indien de tijdsvoorkeur en interest parameters zich zo verhouden dat het steeds optimaal is om de huisvoorraad af te bouwen doorheen de tijd. Empirisch stellen we echter vast dat huisgezinnen veelal in eerste fase van de levenscyclus hun vastgoed vermogen opbouwen, om slechts in een latere fase aan de afbouw van deze stock te beginnen. Binnen het kader van vermeld model kan echter wel de impact van de transactiekost nagegaan worden. Zoals verwacht stijgt de frequentie waarmee men van huis zal wisselen met een dalende transactiekost, hoewel dit resultaat toch enigszins afhangt van de andere takscomponenten op vastgoed (meer bepaald of kapitaalwinsten ten gevolge van stijgende huisprijzen belast worden en op welke basis dit gebeurt). De budgettaire impact is een zeer complexe zaak. Englund zelf concentreert zich op de opbrengsten van de kapitaalaangroeibelasting, en heeft geen oog voor eventuele overheidsopbrengsten ingevolge bepaalde transactiekosten. Deze worden in het model van Englund immers niet verklaard (ook niet partieel) door het bestaan van transactiebelastingen, maar door andere factoren (bvb. notariskosten). 3. Het Flemming-model werd naderhand uitgebreid voor complexere en meer realistische patronen van de optimale woningvoorraad doorheen de levenscyclus. Referentie: Grossman, S.J. en Laroque, G., 1990, Asset pricing and portfolio choice in the presence of illiquid durable consumption goods, Econometrica, 58, 25-51 3

(Een zeer moeilijke paper). Het gaat hier om de zogenaamde (S, s)-modellen: aanpassing gebeurt slechts indien de verhouding consumptie/vermogen onder een bepaalde ratio daalt (een kleiner huis wordt gekocht) of boven een kritisch niveau uitstijgt (een grotere woning wordt aangeschaft). Noteer dat ook in deze modellen de periode gedurende dewelke men een bepaald goed aanhoudt, constant is, indien er geen onzekerheid in het model is (BarIlan, A. en Blinder, A.S., (1988), The life cycle permanent-income model ´ and consumer durables, Annales d’Economie et de Statistique, 9, 71-91). Het moment waarop men overgaat tot een nieuwe aankoop hangt in deze deterministische (S, s)-modellen wel af van het reeds opgebouwde vermogen (verleden) en het permanent inkomen (toekomstperspectief). Dat individuen niet allen op het zelfde moment kopen of verkopen komt derhalve door verschillen in de fase van de levenscyclus waarin het gezin zich bevindt, verschillen in initieel vermogen en verschillen in het permanent (of verwacht) inkomen. Het in overweging nemen van consumenten heterogeniteit leidt tot de vraag wat de implicaties zijn op geaggregeerd niveau van deze micro-modellen (onder meer behandeld in de laatst geciteerde paper). Deze modellen vormen wel een alternatief met soliede micro-economische fundering voor de oudere parti¨ele aanpassingsmechanismen, die vooral op geaggregeerd (macro)-niveau werden toegepast. Deze laatste gaan ervan uit dat duurzame goederen omwille van aanpassingskosten, slechts traagzaam aangepast worden aan een verder niet nader gespecifieerde optimale waarde. Maar ze leiden niet tot de in realiteit geobserveerde praktijk om slechts op discrete tijdstippen over te gaan tot een aanpassing van de voorraad duurzame goederen aan veranderende behoeften en bieden geen uitsluitsel voor situaties waarin het duurzaam goed op een secundaire markt verhandeld wordt. Het Bar-Ilan-Blinder-model leidt tot betrekkelijk eenvoudige uitdrukkingen voor de budgettaire impact, maar dat is eerder omwille van zeer vereenvoudigende veronderstellingen omtrent de prijs en aangekochte kwantiteit (identiek voor iedereen). Het (S, s)-model werd, onder meer in de Verenigde Staten, empirisch toegepast op het aankoopgedrag van wagens. (Attanasio, O.P., (2000), Consumer durables and inertial behaviour: estimation and aggregation of (S, s)-rules for

4

automobile purchases, Review of Economic Studies, 67, 667-699). Dat het model minder in trek is voor een empirische modellering van de secundaire koopwoningenmarkt komt allicht bij gebrek aan data. De aankoop van woningen gebeurt dermate infrequent dat er moeilijk statistisch betrouwbare studies kunnen gemaakt worden. Wij prefereren daarom modellen waarin gezinnen slechts eenmaal gedurende de levenscyclus een woning kopen en eventueel weder verkopen (cf. Slemrod, J., (1988), Down-payment constraints: tax policy effects in a growing economy with rental and owner-occupied housing, Public Finance Quarterly, 10, 193-217). Bij wijze van besluit kunnen we derhalve stellen dat de literatuur ook in dit domein ge¨evolueerd is van een toepassing van micro-economische modellen omtrent individueel gedraag op geaggregeerde macro-economische gegevens, naar een consequentere poging om de alternatieve micro-gedragsmodellen te toetsen aan de hand van gegevens op huishoudelijk niveau.

5

Empirische toepassing in Belgi¨ e en Vlaanderen. Wat tenslotte de vraag betreft voor een empirische toepassing in Belgi¨e of Vlaanderen, willen we er vooreerst op wijzen dat een dataset met informatie over de ge¨ınde registratierechten niet toelaat te identificeren of de geobserveerde variatie in deze variabele te wijten is aan veranderende omloopsnelheid, dan wel aan variatie in de gevraagde kwantiteit (de grootte of kwaliteit van woningen, of zelfs de prijs van woningen).1 We hopen in voorgaande aangetoond te hebben dat het hier gaat om een materie die niet binnen het bestek van een maand kan bestudeerd worden. Wij denken bovendien dat bedoelde opdracht duidelijker omschreven moet worden naar opzet en benodigde data. Wat het opzet betreft, dient een onderscheid gemaakt tussen een micro-economisch gefundeerd model dat inzicht tracht te verwerven in de determinanten van de vraag naar koopwoningen en een instrument om belastingontvangsten te voorspellen. De empirische implementatie van (S, s)-modellen behoort tot de eerste soort en concentreert zich op de determinanten van de kritische grenzen tussen de welke de huidige woning wordt vervangen door een andere. Dit laat toe een model te specifi¨eren voor de verwachte verkopen en uitgaven aan onroerende goederen op basis van ondermeer de huidige vermogenstoestand. Er is in de literatuur geen eensgezindheid omtrent de implicaties op geaggregeerd niveau van deze micro-modellen. Deze problemen even ter zijde latend, kan men in een optimistische bui stellen dat geaggregeerde gegevens omtrent de determinanten van aantal verkopen en uitgaven aan woningaankoop, ook de belastingontvangsten zullen verklaren. Maar ook hier stelt het aggregatieprobleem zich, wegens de nietlineariteiten in het bestaande belastingsysteem (het tarief hangt af van het KI van de woning en gezinskarakteristieken). Zo is het bijvoorbeeld onmogelijk om een goede schattting te maken van de belastingontvangsten op basis van de totale uitgaven aan koopwoningen, indien men niet weet welk deel van deze totale uitgaven aan welk tarief werd belast. Een macro-model voor de belastingontvangsten dient ons inziens uit te gaan van min1

In onze bijdrage De prijs(evolutie) van woningen op de secundaire markt (SBOV-fiscaal spoor nota) wezen wij er reeds op dat Belgi¨e en Vlaanderen ongelooflijk hard achterop hinken bij de de constructie van datasets die toelaten een echte prijs-index voor woningen te construeren.

6

stens drie vergelijkingen voor volgende endogene veranderlijken: periodieke2 gegevens omtrent aantal verkochte woningen, uitgaven aan aankoop van woningen, en belastingontvangsten. Een uitsplitsing van de gegevens naar de verschillende registratietarieven, zou de voorspelkracht van het model vermoedelijk ten goede komen. Zo een modellen hebben een zekere periode nodig, gedurende dewelke ze kunnen ge¨evalueerd worden op hun effectiviteit, en eventueel aangepast. Conditioneel op het ter beschikking komen van de nodige gegevens (verklarende en te verklaren variabelen) vanaf januari 2003, kunnen de eerste resultaten gepresenteerd worden op de halfjaarlijkse stuurgroepvergadering van juni 2003. De meeste auteurs werken echter, omwille van het eerste aggregatie-probleem, tegenwoordig met micro-data (gezinsniveau), waarbij men de vermogens-toestand van het gezin (waarde van het huis) op verschillende momenten in de tijd percipieert, te samen met de reeds vermelde verklarende veranderlijken: gebruikerskost (omvat rente, depreciatie), permanent inkomen of totale uitgaven ´en ook periodieke uitgaven aan duurzame goederen. Onze ervaring in het huidige project leert dat bijvoorbeeld het berekenen van de gebruikerskost alleen reeds heel wat voeten in de aarde heeft.

2

We denken dat het aanbeveling dient om met kwartaalgegevens te werken.

7