Belastingen, WNT en verhuurderheffingen

Belastingen, WNT en verhuurderheffingen

Rotterdam, 31 januari 2013

Agenda

2

Vanaf 13.30 uur

Opening en ontvangst (Reinder Wiersma, dagvoorzitter)

14.00 uur - 14.35 uur

Presentatie ‘Actualiteiten verhuurderheffing en overige belastingen’ (Gert-Jan de Ruiter)

14.35 uur - 14.55 uur

Presentatie ‘Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en de gevolgen voor woningcorporaties’ (Ben Janssen)

14.55 uur - 15.30 uur

Presentatie ‘Actualiteiten omzetbelasting en overdrachtsbelasting’ (Ronald Brouwer)

15.30 uur - 16.00 uur

Pauze

16.00 uur - 17.00 uur

Presentatie ‘Optimalisatie WOZ-positie voor woningcorporaties‘ (Liesbeth Gramsbergen en Olga Menger)

Belastingen, WNT en verhuurderheffingen

© 2013 Deloitte The Netherlands

Actualiteiten verhuurderheffing en overige belastingen

Rotterdam, 31 januari 2013 Drs. G.J.W. (Gert-Jan) de Ruiter

Agenda

•

Verhuurderheffing: de belasting die geen belasting heten mag

•

Gevolgen ANBI-arrest en stand van zaken rondom ANBI-status

•

Vpb.-plicht in relatie tot motie Essers c.s. en belastingplicht overheidsbedrijven alsmede tot regeerakkoord Rutte II en Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting

4



Verhuurderheffing: algemeen

•

Is een belasting; de opbrengst vloeit naar de algemene middelen (N.B.: de opbrengst vanuit de nooit ingevoerde Interimwet betaalbaarheidsheffing zou ten gunste komen van de VROM-begroting).

•

Twee doelstellingen: – bijdragen aan het oplossen van het begrotingstekort; – afromen huurverhoging in het gereguleerde segment.

•

Door ingrijpen van de Eerste Kamer zal de heffing voorshands alleen voor het jaar 2013 gelden.

•

Pas na duidelijkheid over 1) de flankerende maatregelen (wijziging huurprijsbeleid) en 2) de gevolgen voor huurders en woningcorporaties zal de heffing vanaf 2014 ingevoerd kunnen worden (op basis van regeerakkoord Rutte-II uiteindelijk circa € 2 miljard per jaar).

5



Verhuurderheffing: belastingplicht(ige)

•

Belastingplichtig is degene die: – op 1 januari; – krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot heeft; – van meer dan 10 in Nederland gelegen huurwoningen.

•

Huurwoning: – voor de verhuur bestemde woning; – met een huur niet hoger dan de huurtoeslaggrens (€ 681,02); – en uitgezonderd woningen die voor een korte periode worden verhuurd in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf.

•

Let op de koppeling met de Wet WOZ: de objectafbakening is van groot belang voor het begrip ‘huurwoning’. Speelt in het bijzonder voor intramuraal vastgoed en onzelfstandige studentenverblijven (de huur van het WOZ-object moet worden getoetst aan de huurtoeslaggrens).

6



Verhuurderheffing: aandachtspunten (1)

•

Mogelijk vallen voor de verkoop bestemde woningen niet onder de verhuurderheffing, ook al worden zij nog (tijdelijk) verhuurd.

•

Een leegstaande woning die te koop staat valt naar de tekst van de wet niet onder de verhuurderheffing.

•

Voor woningen die worden gerenoveerd en na renovatie voor de verhuur zijn bestemd moet naar verwachting worden uitgegaan van de verwachte huurprijs ná renovatie.

•

Er is geen definitie van het begrip ‘huurprijs’ in de wet opgenomen. Het begrip ‘rekenhuur’ – van belang voor de toetsing aan de huurtoeslaggrens – lijkt niet relevant. Vermoedelijk gaat het om de kale huurprijs exclusief servicekosten van het WOZ-object.

•

Toetsing van de huurprijs aan de huurtoeslaggrens is voor de verhuurderheffing een doorlopende toets en niet slechts een toets bij het aangaan van het huurcontract.

7



Verhuurderheffing: aandachtspunten (2)

•

Door koppeling aan de Wet WOZ en de kadastrale registratie is de verhuurderheffing hoogstwaarschijnlijk verschuldigd door de juridische eigenaar en niet door de economische eigenaar, ook al ontvangt de economische eigenaar de (verhoogde) huur. Partijen zullen verhaal van de heffing onderling moeten regelen.

•

Bloot eigendom / erfpacht: de erfpachter geldt als eigenaar.

•

Samenwerkingsverbanden: de verhuurderheffing wordt geheven van degene aan wie de WOZbeschikking bekend wordt gemaakt. Partijen moeten onderling afspraken maken over de verrekening van de heffing.

•

Mutaties in een jaar zijn voor de verhuurderheffing niet van belang. Slechts de situatie op 1 januari (00.00 uur?) is relevant.

8



Verhuurderheffing: heffingsgrondslag en tarief

•

Heffingsgrondslag: som van de WOZ-waarden van de (sociale) huurwoningen, verminderd met 10 maal de gemiddelde WOZ-waarde van deze (sociale) huurwoningen.

•

Voor de heffing over 2013 geldt de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2012.

•

Tarief: 0,014%.

•

Circa 93% van de heffing wordt opgebracht door woningcorporaties.

•

De heffing is aftrekbaar in de winstsfeer.

9



Verhuurderheffing: wijze van heffing

•

Voldoening op aangifte (vergelijk omzetbelasting).

•

Aangifte en betaling voor 1 april van het belastingjaar (overgangsregeling 2013: voor 1 oktober).

•

Digitaal portaal: de aangifte wordt door de belastingdienst zo veel als mogelijk ‘klaargezet’.

•

Let op: een bezwaar tegen de WOZ-beschikking is niet automatisch een bezwaar tegen de verhuurderheffing. Maak ook altijd bezwaar tegen de op aangifte voldane verhuurderheffing!

10



ANBI-status

•

Arrest Hoge Raad 13 januari 2012: een toegelaten instelling is in beginsel een ANBI.

•

Belastingplan 2012: volkshuisvesting komt niet voor in het rijtje activiteiten die als algemeen nut zijn aangeduid.

•

Wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen 2013 (terugwerkende kracht tot 1 januari 2012): volkshuisvesting wordt als activiteit van algemeen nut aangemerkt; de ANBI-status staat evenwel slechts open voor op de voet van de Woningwet toegelaten instellingen.

•

Stand van zaken nu: ANBI-status voor toegelaten instellingen mogelijk, mits een (tijdig) verzoek wordt ingediend. Wel vindt toetsing aan de overige, algemeen voor ANBI’s geldende voorwaarden plaats.

•

Collectieve ANBI-actie Aedes.

11



Overige voorwaarden ANBI (generiek)

•

Met het totaal van de algemeen nuttige activiteiten mag een ANBI geen winstoogmerk hebben; leveringen en diensten die voortvloeien uit de algemeen nuttige activiteiten mogen slechts worden verricht tegen integrale kostprijs  toetsingsvraagstuk!

•

Met commerciële activiteiten die worden ontplooid ter financiering van de algemeen nuttige activiteiten mag wel winst worden behaald  afbakeningsvraagstuk!

•

De interne toezichthouders mogen geen andere beloning ontvangen dan een vergoeding van onkosten en een niet-bovenmatig vacatiegeld  kwalificeert een koppeling aan de VTW-normen? N.B.: géén eisen aan hoogte bestuurdersbeloning.

•

Overige eisen ten aanzien van vermogensplafond, beleidsplan, beheerkosten en liquidatiesaldo.

12



Belang van de ANBI-status voor een woningcorporatie

•

Schenkbelasting: bijvoorbeeld ten aanzien van de verstrekking van ‘zachte’ leningen in het kader van collegiale financiering.

•

Teruggaaf energiebelasting voor eigengebruiksvastgoed (onder strikte voorwaarden, waaronder vrijstelling vpb., dus achterhaald).

•

Vrijstelling overdrachtsbelasting: bij fusie of taakoverdracht in de sfeer van het ‘algemeen nut’.

•

Vrijwilligersregeling in de loonbelasting.

•

Toepassing van (her)bestedingsreserve is vanaf 1 januari 2012 uitgesloten.

•

Toekomstig nadeel: uitbreiding informatieplicht (materieel vermoedelijk geen effect) en de publicatie van beloningen van bestuurders en medewerkers, voor zover zij de dg-norm overschrijden (ongeveer € 125.000).

13



Bij de maatschappelijke rol van woningcorporaties passende fiscale behandeling •

Kabinetsvisie naar aanleiding van de motie Groot/Omtzigt is teleurstellend: – geen vrijstelling vpb. voor DAEB-activiteiten; zou ongeoorloofde staatssteun kunnen betekenen volgens de Sts; – geen woord over (her)bestedingsreserve en/of afwaarderingsverbod in de vpb.; – ANBI-status als doekje voor het bloeden.

•

Echter: parlementaire geluiden: – het verworpen amendement Karabulut bij de Herzieningswet (vpb.-vrijstelling voor toegelaten instellingen die – inclusief verbindingen – uitsluitend DAEB-activiteiten verrichten); – motie Essers c.s. bij de behandeling van het Belastingplan 2013 (aangehouden): beperkte vpb.plicht voor uitsluitend de commerciële activiteiten.

14



Nogmaals: gedachten bij de redelijke belastingheffing

•

Ongedaan maken ondernemingsfictie: exploitatie van vastgoed zou dan in beginsel buiten de vpb.heffing kunnen blijven. Projectontwikkeling, dienstverlening en ‘handel’ in vastgoed zouden dan in de belastingheffing betrokken worden.

•

Aansluiting bij DAEB / niet-DAEB: in hoge mate vergelijkbaar met de systematiek van VSO-1. Alleen de commerciële activiteiten worden in de heffing betrokken.

•

Aanbrengen van verzachtingen van het huidige systeem:   

15

afwaardering onrendabele top (deels) toestaan; specifieke variant van een herbestedingsreserve ter stimulering van de investeringen; afschrijvingsmogelijkheden verhuurd vastgoed verruimen (bodemwaarde houdt geen rekening met waarde in verhuurde staat).



Regeerakkoord Rutte-II en Herzieningswet

•

Volgens het regeerakkoord moeten de corporaties terug naar de kerntaak (bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed) onder directe aansturing van de gemeenten.

•

Volgens minister Blok is dat niet terug naar het gemeentelijk woningbedrijf.

•

Wat het dan wel inhoudt, is nog niet duidelijk.

•

VNG-adviescommissie ‘Gemeenten en Woningcorporaties’ geïnstalleerd, rapport wordt in maart 2013 verwacht.

•

Vpb.: samenhang met belastingplicht overheidsbedrijven en behandeling gemeentelijke grondbedrijven?

•

Gevolgen voor Herzieningswet: alsnog een juridische scheiding tussen DAEB en niet-DAEB verplicht?

•

Kortom: de vpb.-positie van woningcorporaties is nog niet volledig uitgekristalliseerd!

16



Contact

Gert-Jan de Ruiter 088 – 288 03 61 06 – 11 00 39 36 [email protected]

Deloitte Belastingadviseurs B.V. Wilhelminakade 1, 3072 AP Rotterdam Postbus 2031, 3000 CA Rotterdam www.deloitte.nl

17



Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en de gevolgen voor woningcorporaties

Rotterdam, 31 januari 2013 Ben Janssen, Tax partner / Global Employer Services

Agenda



De WNT: introductie en achtergrond



Wat is een topfunctionaris?



Wat is het wettelijke bezoldigingsmaximum?



Specifieke normen voor woningcorporaties



Maximale bezoldigingsnorm toezichthouders



Beëindigingsvergoedingen



Het overgangsrecht WNT op hoofdlijnen



De rol van de accountant



Bodemprocedure VTW

19

WNT en de gevolgen voor woningcorporaties


De WNT: introductie en achtergrond

De WNT is met ingang van 1 januari 2013 in werking getreden. Doelen van de WNT:  een maximum stellen aan de bezoldiging van bestuurders en hoogste leidinggevenden in de publieke en semipublieke sector en heeft daarmee ook gevolgen voor woningcorporaties;  een verbod op bonussen of andere variabele beloning aan topfunctionarissen;  de hoge beëindigingsvergoeding in de publieke en semipublieke sector aan banden leggen;  transparantie voor wat betreft de bezoldiging in de publieke en semipublieke sector: door middel van publicatie en verantwoording in jaarverslaglegging;  Afbakening van de instellingen en organisaties die tot de publieke en semipublieke sector behoren en vastleggen wat dat betekent voor het bezoldigingsbeleid. WNT van toepassing op woningcorporaties? In bijlage 1 wordt onder verwijzing naar artikel 1,3, eerste lid, onder d WNT onder andere genoemd: “De krachtens artikel 70, eerste lid, van de Woningwet toegelaten rechtspersonen”.

20



Wat is een topfunctionaris? (1)

Als topfunctionaris wordt aangemerkt (artikel 1,1 WNT): 1.

de leden van de hoogste uitvoerende en/of toezichthoudende organen;

2.

de hoogste ondergeschikte of de leden van de groep hoogste ondergeschikten;

3.

degene of degenen belast met de dagelijkse leiding direct onder het hoogste niveau.

Conclusie: per corporatie vaststellen welke functionarissen “WNT Topfunctionarissen” zijn.

21



Wat is een topfunctionaris? (2)

NB 1. Er is alleen sprake van een topfunctionaris indien leiding wordt gegeven aan de hele organisatie (brochure WNT). Bijvoorbeeld vestigingsdirecteur, directeur financiën of P&O, die onderdeel uitmaken van het MT. NB 2.

Eén topfunctionaris kan in meerdere categorieën vallen. Bijvoorbeeld lid RvB die tevens als directeur- bestuurder optreedt of de hoogste ondergeschikte belast met de dagelijkse leiding.

NB 3.

Functienaam is irrelevant.

NB 4.

Hoogte van de bezoldiging is ook niet relevant.

NB 5.

Niet alleen dienstverband of ambtelijke aanstelling, maar ook overeenkomst van opdracht (bijvoorbeeld detachering via management-B.V. of detacheringsbureau en zzp’ers).

NB 6.

Afhankelijk van het organogram, zal bij de ene organisatie slechts één managementlaag als topfunctionarissen aangemerkt worden, terwijl bij een andere organisatie meerdere managementlagen als topfunctionarissen aangemerkt worden.

22



Wat is het wettelijke bezoldigingsmaximum?

De maximale bezoldiging van een topfunctionaris per kalenderjaar: € 228.599. (2013, gezamenlijk geïndexeerd op basis van 130 % bruto salaris minister).

 € 187.340 aan periodieke, bruto beloning, vermeerderd met:  de sociale verzekeringspremies;  € 8.069 wegens belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen; en  € 33.190 wegens voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn.  Beloningen betaalbaar op termijn: de werkgeversdelen van de beloningen betaalbaar op termijn, bijvoorbeeld de pensioenpremies van de werkgever. Let op:

De WNT bepaalt expliciet dat binnen dit regime voor topfunctionarissen niet is toegestaan:  Winstdelingen;  Bonussen of;  andere vormen van variabele beloningen. NB:

23

Wel is toegestaan: jubileumuitkering, eenmalige mobiliteitstoeslag en een eenmalige bindingspremie.



Binnen de norm verdeling naar categorieën mogelijk (door vakminister): specifieke normen voor woningcorporaties Aantal woongelegenheden

Max. bezoldiging

1 t/m 1.000

60.000

1.001 t/m 2.500

70.000

2.501 t/m 5.000

85.000

5.001 t/m 10.000

105.000

10.001 t/m 25.000

130.000

25.001 t/m 50.000

165.000

50.001 t/m 75.000

195.000

75.001 of meer

Wettelijke WNT-norm

Bij deeltijdfuncties worden de bedragen naar rato verlaagd; in- en uitdiensttreding naar rato duur. Let op:

Anders dan de WNT hoofdregel, zien deze bedragen op de som van beloningen, onkostenvergoedingen en beloningen betaalbaar op termijn, maar exclusief de sociale verzekeringspremies.

De onderdelen werken als communicerende vaten (onderlinge compensatie is mogelijk). Verzoek tot indeling in andere klasse is mogelijk, echter minister: “zal gaan om zeer uitzonderlijke gevallen” en “om inflatoire werking te voorkomen zal zeer terughoudend met deze afwijkingsmogelijkheid worden omgegaan”. 24



Maximale bezoldigingsnorm toezichthouders

De maximale bezoldigingsnorm van een toezichthouder per kalenderjaar: 

Voorzitter: 7,5% van de toepasselijke norm; en



Overige leden: 5% van de toepasselijke norm.

25



Beëindigingsvergoedingen

Normering beëindigingsvergoedingen:  Nooit meer dan € 75.000;  Maximum geldt ook als de beëindigingsvergoeding in termijnen wordt uitbetaald;

 Opnemen / uitbetalen van opgebouwde verlofrechten valt hier buiten.

26



Openbaarmaking

Naast bezoldigingsnormen kent de WNT ook een publicatieplicht c.q. openbaarmakingsverplichting. In het financieel jaarverslag opnemen:  bezoldiging van iedere topfunctionaris, o.v.v. naam;  bezoldiging van iedere gewezen topfunctionaris, o.v.v. naam;  bezoldiging boven de WNT-norm van iedere (overige) functionaris, o.v.v. functie. Voorts dient de overschrijding gemotiveerd te worden.

27



Overgangsrecht op hoofdlijnen (1)

De WNT kent een overgangsregime voor bestaande afspraken in arbeidsovereenkomsten (schriftelijk vastgelegd): 

Overschrijding maximale bezoldigingsnorm op grond van bestaande arbeidsovereenkomst is toegestaan vier jaar na inwerkingtreding van de WNT. Na deze vier jaar moet hoogste beloning binnen drie jaar worden afgebouwd naar de norm.



Een winstdeling of bonusbetaling die tussen partijen is overeengekomen voorafgaand aan de inwerkingtreding van de WNT toegestaan voor ten hoogste vier jaar na inwerkingtreding van de WNT. Na vier jaar: nietig.



Een beëindigingsvergoeding die tussen partijen is overeengekomen voorafgaand aan de inwerkingtreding van de WNT is toegestaan voor ten hoogste vier jaar na inwerkingtreding van de WNT. Na vier jaar: nietig.

28




Echter: in principe geen overgangsrecht voor wijzigingen in de bezoldiging of de duur van de overeenkomst in de periode van 6 december 2011 (Tweede Kamer neemt de WNT als wet aan) en 1 januari 2013. 

Gepubliceerde brochure van het Ministerie BZK; het overgangsrecht is wel van toepassing op:  

29

nieuw gesloten overeenkomsten en/of aanstellingen voor de inwerkingtreding van de WNT en op; een herbenoeming of verlenging van het dienstverband in de periode van 6 december 2011 tot 1 januari 2013 mits de herbenoeming of verlenging het gevolg is van een “natuurlijk einde” van het dienstverband, of de aanstelling (d.w.z. dat reeds vóór 6 december 2011 vaststond dat het dienstverband of de aanstelling zou eindigen).




Gemaakte afspraak

Bezoldiging

Vóór 6 december 2011

Overgangsrecht van 4 jaar Gerespecteerd daarna een 3-jarige afbouwperiode

4 jaar gerespecteerd

Gewijzigd tussen 6 december 2011 en de inwerkingtreding van de WNT (1 januari 2013)

Het met de WNT strijdige deel van de afspraken wordt niet gerespecteerd; het deel dat reeds bestond vóór 6 december 2011, wel (overgangsrecht van 4 jaar daarna een 3-jarige afbouwperiode)


Nieuw vóór inwerkingtreding WNT (1 januari 2013)

Overgangsrecht van 4 jaar Gerespecteerd daarna een 3-jarige afbouwperiode.


Ná inwerkingtreding WNT (1 januari 2013)

Geen overgangsrecht

Geen overgangsrecht

30


Duur dienstverband

Afspraken zoals die zijn overeengekomen voor 6 december 2011 worden gerespecteerd; de overige niet.

-

Ontslagvergoeding


De rol van de accountant

De accountant heeft belangrijke rol bij de handhaving van de WNT. Volgende taken:  Melding onverschuldigde betaling aan het ministerie van BZK indien een vordering op een topfunctionaris of gewezen topfunctionaris uit onverschuldigde betaling:  niet in het financieel verslaggevingsdocument is opgenomen, of  op het tijdstip waarop de accountant zijn oordeel geeft over de jaarrekening door de betrokken topfunctionaris nog niet is terugbetaald.  Melding van de ontbrekende gegevens of het ontbreken van de motivering aan het Ministerie BZK (indien het financieel verslaggevingsdocument niet de juiste en voorgeschreven gegevens bevat).

31



Bodemprocedure VTW

24 januari 2013: VTW heeft alle voorzitters van de Raad van Commissarissen (of Raad van Toezicht) via een brief geïnformeerd over het voornemen om een bodemprocedure te starten tegen de Staat over de Regeling van 26 november 2012. In deze Regeling van 26 november 2012 heeft minister Blok de maximale bezoldiging van bestuurder en commissaris eenzijdig vastgesteld aan de hand van een staffel. De VTW wenst samenvattend de volgende vragen voor te leggen aan de rechter:  heeft de Minister de Regeling van 26 november 2012 met voldoende zorgvuldigheid vastgesteld;  is de Regeling van 26 november 2012 in strijd met de rechtszekerheid voor zittende en toekomstige bestuurders en commissarissen;  leidt de Regeling van 26 november 2012 tot problemen bij het werven van (gekwalificeerde) bestuurders en commissarissen;  past de sectorbrede beloningscode beter dan de Regeling van 26 november 2012 binnen de normen van de WNT. Overigens zal ook NVBW namens de bestuurder een vergelijkbare bodemprocedure beginnen.

32



Contact

Ben Janssen 088 – 288 66 65 06 – 13 12 74 45 [email protected]

Deloitte Belastingadviseurs B.V. Kroonpark 10, 6831 GV Arnhem Postbus 30265, 6803 AG Arnhem www.deloitte.nl

33



Actualiteiten omzetbelasting en overdrachtsbelasting

Rotterdam, 31 januari 2013 Mr. drs. R. Brouwer

Agenda

•

Btw en commissarissen

•

Btw-compensatiefonds

•

Intrekken Mededeling 26

•

Pro Rata en verkoop bestaand bezit

•

Arrest Hof van Justitie inzake integratieheffing

•

Don Bosco: update

•

Maasdriel

•

Econoom overdrachtsbelasting

35



Btw commissarissen / toezichthouders

• • • • • • • • • • • •

Goedkeuring per 1 juli 2012 ingetrokken Goedkeuring niet meer dan 4 commissarissen geen btw-plicht Overgangsregeling tot 1 januari 2013 Aanmelden startende ondernemers Factuur / verplichting Btw-administratie Aangifte Kleine ondernemersregeling Te betalen bedrag < € 1345 Is er bij 1 commissariaat wel sprake van ondernemerschap Voorstel Actal vrijstelling tot vergoeding < € 6000 Bezwaar??

36



Regeerakkoord; afschaffen btw-compensatiefonds

In het Regeerakkoord is voorgesteld het btw-compensatiefonds per 2014 af te schaffen. o

Geen compensatie meer aanleg openbare voorzieningen door gemeenten

Met de afschaffing van het btw-compensatiefonds vervalt ook een aantal goedkeuringen, waaronder die met betrekking tot aftrek van btw door (onder meer) woningcorporaties op aanleg openbare voorzieningen. o o o o

Volledige aftrek of partieel bij woningcorporatie? Verkoop voor € 1 aan gemeente belast? Strafheffing overdrachtsbelasting? 90%-verklaringen?

Bestuurlijk akkoord IP/VNG/Unie • Compensatiefonds blijft • Korting 550 miljoen • Maximering hoogte BCF

37



Overgangsregeling Mededeling 26

•

Betrof goedkeuring om integratieheffing niet toe te passen bij nieuwbouw / ingrijpende verbouw woningen door woco’s: ‒ gold niet voor bedrijfspanden / eigen panden! ‒ wel voor zorgwoningen (ook bij verhuur aan instelling)

•

Goedkeuring is per 1 januari 2010 vervallen

•

Overgangsregeling: ‒ vóór 1 januari 2010 aanvang realisatie (rechtstreeks toerekenbaar aan realisatie kosten gemaakt, of contractueel vastgelegde verplichtingen aangegaan) ‒ vóór 1 januari 2014 ingebruikname

•

Wat indien gebruik wordt gemaakt van overgangsregeling maar de datum van 1 januari 2014 wordt niet gehaald?

38



Overgangsregeling Mededeling 26

Overige effecten intrekken Mededeling 26 •

Beheer en onderhoud woningwetwoningen

•

Beheer en onderhoud Ambonnezenwoningen

•

Actie contracten vervangen door kosten voor gemene rekening

39



Pro rata aftrek

Pro rata aftrek = btw op algemene kosten x belaste omzet / totale omzet

Pro rata aftrek •

Verkoop oud onroerend goed kan ons inziens buiten de totale omzet blijven (bijkomende handelingen m.b.t. onroerend goed?

•

Subsidies (bijvoorbeeld BWS, WMO, WVG) niet meenemen in totale omzet

•

Hof Leeuwarden bevestigd verkoop oud onroerend goed buiten omzet

Actie: bezwaar maken als Hof Leeuwarden niet wordt toegepast

40



Introductie integratieheffing

Integratieheffing: o

Bij zelf vervaardigen van nieuwbouw of laten vervaardigen door derden onder terbeschikkingstelling van stoffen waaronder grond.

o

Ingevoerd ter voorkoming van concurrentieverstoring

o

Volledige aftrek van btw op kosten tot het moment van ingebruikname

o

In btw-aangifte over periode waarin ingebruikname plaatsvindt: btw voldoen over voortbrengingskosten

Feitelijke uitwerking: woningcorporatie levert nieuwbouwwoning aan zichzelf en deze levering is btw-belast. Saldo effect: 21% btw over alle componenten waarover nog geen btw is gefactureerd + financieringsvoordeel tijdens de bouw Hof van Justitie op 8 november 2012: Nederlandse integratieheffing niet in strijd met Europese btw-richtlijn, maar werkt toch (iets) anders.

41



Integratieheffing

o

Vervaardiging / renovatie

o

Heft verschil op tussen bouwen op eigen grond en turn key leveringen

o

Aftrek van btw tijdens de bouw

o

Bij ingebruikneming heffing over de totale kostprijs Maatstaf:

o

42

o

aankoopprijs (soortgelijk) goed

o

voortbrengingskosten

Per saldo extra heffing over: mogelijk grond, personeel, leges en verzekering



Casus en verloop procedure

Casus: aanleg kunstgrasveld op natuurgrasveld Stellingen / verloop procedure: o

Deloitte: integratieheffing in strijd met Europese btw-richtlijn bij laten vervaardigen door derden onder ter beschikking stelling grond.

o

Rechtbank Den Haag: oneens

o

Hof Den Haag: eens

o

Hoge Raad: weet niet en bovendien is de vraag of dan in alle gevallen over de grond btw verschuldigd is  vraag aan HvJ

o

A-G bij HvJ: Nederlandse integratieheffing niet in strijd met Europese btw-richtlijn, maar grond niet in heffing indien deze voor dezelfde vrijgestelde doeleinden wordt gebruikt (RB: bijvoorbeeld ingeval sloop / nieuwbouw van bestaand bezit).

o

HvJ: Nederlandse integratieheffing niet in strijd met Europese btw-richtlijn, maar...

43



Overweging HvJ 8 november 2012

Het Hof (Eerste kamer) verklaart voor recht: “Artikel 5, lid 7, sub a, van de Zesde richtlijn (…), gelezen in samenhang met artikel 11, A, lid 1, sub b, daarvan, moet in die zin worden uitgelegd dat het door een belastingplichtige voor een van belasting over de toegevoegde waarde vrijgestelde economische activiteit bestemmen van velden in zijn eigendom die hij door een derde heeft laten bewerken, onderworpen kan worden aan een heffing van belasting over de toegevoegde waarde met als maatstaf van heffing de som van de waarde van de grond waarop deze velden liggen en de kosten van de bewerking ervan, voor zover die belastingplichtige over die waarde en kosten nog geen belasting over de toegevoegde waarde heeft betaald en mits de betrokken terreinen niet onder de in artikel 13, B, sub h, van deze richtlijn bedoelde vrijstelling vallen”.

44



Procedureel

o

Hoge Raad komt met arrest

o

Mogelijke verwijzing naar gerechtshof voor nader feitelijk onderzoek

o

Daarna definitief duidelijkheid?

45



Wie moet wat aantonen / bewijzen en hoe?

Aantonen / bewijzen dat: •

Of en zo ja hoeveel btw er eerder is betaald / gefactureerd en waarover

•

Of en zo ja hoeveel btw er eerder over de grond is betaald bij een integratieheffing en waarover

•

Of de btw destijds in aftrek is gebracht, tenzij ...

Probleem: Woningcorporatie moet dit waarschijnlijk aantonen. Dit moet per geval bekeken worden. Let op fusies c.q. overnames van gemeentelijk woningbedrijf. Tip: Zorg voor goede documentatie naar de toekomst toe!

46



Don Bosco:

•

Gedeeltelijke sloop oud gebouw

•

Verkoper heeft sloopverplichting

•

Verkoper schakelt sloper in

•

Koper koopt met oog op bebouwing

•

Conclusie: bouwterrein

NL:

47

-

levering bouwterreinen belast levering nieuwe gebouwen belast



MAASDRIEL:

•

Levering oud bibliotheekgebouw met parkeerterrein

•

Op moment van levering is parkeerterrein in gebruik

•

Verplichting tot levering onbebouwde grond

•

Koper heeft als doel bebouwing

•

Hof van Justitie kijkt naar doel

•

Doel is uiteindelijk leveren bouwterrein

•

Criteria Nederlandse Wet OB wet opzij gezet?

•

Keuze belastingplichtigen Wet of Richtlijn

48



Econoom

Artikel 2 WBR, econoom is: •

samenstel van rechten en verplichtingen

•

dat een belang vertegenwoordigt

•

belang is ten minste enig risico van waardeverandering

•

niet van toepassing bij uitsluitend het recht op levering

•

consequenties voor SOK en realisatieovereenkomsten

49



Contact

Ronald Brouwer 088-2880248 [email protected]

Deloitte Belastingadviseurs B.V. Schenkkade 47, 2595 AR Den Haag Postbus 90721, 2509 LS Den Haag www.deloitte.nl

50



Pauze

Optimalisatie WOZ-positie voor woningcorporaties

Rotterdam, 31 januari 2013 Liesbeth Gramsbergen en Olga Menger

Inhoud

1.

Verhuurderheffing stand van zaken

2.

Optimalisatie WOZ-waarden

3.

Reële WOZ-waarde

4.

Advies WOZ 2013

Bijlage WOZ adviesproducten

53



Belang WOZ-waarde

54



Verhuurderheffing stand van zaken

•

Eerste kamer heeft alleen verhuurderheffing 2013 goedgekeurd

•

Verhuurderheffing 2014 moet in separaat wetsvoorstel worden geregeld

•

Maximale huur is weer een apart wetsvoorstel

•

Blok geeft in februari / maart uitsluitsel over verhuurderheffing 2014 en wetsvoorstel maximale huur

55



Verhuurderheffing (fiscaal)

•

Belasting en geen heffing

•

Vanaf 10 huurwoningen onder huurliberalisatiegrens

•

Basis is WOZ-waarde

•

Belastingplichtig is degene die op 1 januari van het kalenderjaar het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft van meer dan 10 huurwoningen

•

Degene aan wie beschikking is bekendgemaakt

•

Voor Vpb aftrekbaar

•

Effect op Vpb meerjarenopbrengst

56



Ontwikkeling huurbeleid

Doelen wetgever • • •

Aanpak scheefwonen Doorstroming bevorderen Financiering verhuurderheffing

Wat

• • • •

Inkomensverklaring opvragen bij belastingdienst Maximaal redelijke huur 4,5 % van de WOZ-waarde Geraamde opbrengst voor 2014 is 800 miljoen Eventuele huurbelasting ipv (gedeelte) verhuurderheffing kent te veel uitvoeringstechnische bezwaren

LET OP:

57

Naar verwachting volgt eind februari 2013 een nadere uitwerking verhuurderheffing en woningwaarderingsstelsel.



Doel WOZ-optimizer

Optimalisatie WOZ Een optimale WOZ-waarde zorgt voor een zo laag mogelijk inkomstenderving c.q. belastingdruk uitgaande van:

•

Maximaal redelijke huurprijs

•

Eventuele huurverhoging

•

Verhuurderheffing (geheven door Rijk)

•

Onroerendezaakbelastingen (geheven door gemeente)

•

Watersysteemheffingen (geheven door waterschap)

•

Rioolrecht (optie)

•

Wegenheffing (geheven door Waterschap)

•

WSW-borging

58



Huidige situatie regeerakkoord

Tarief hlo

Vhh

Max red huurprijs

Gezinsinkomen bew

Huurstijging

Inflatie

0,014%

4,5%

€ 33.000

1,50%

2,30%

ozb

0,0921%

€ 43.000

2,50%

2,30%

Wsh

0,0155%

Boven € 43.000

6.50%

2,30%

Tarief hlo

0,1076%

Toelichting

Geen mrh

Let op: Voorstel voor tarief van verhuurderheffing voor 2014 is 0,231%. Gemiddelde verhuurderheffing per woning is in 2013: € 20. In 2014 is dat € 350.

59



Voorbeeld

Max red Jaarlijkse Jaarlijkse Inkomsten- Totaal derving huur hlo last vhh last ivm p/mnd max red huur

Adres

Nr

WOZwaarde

Huur per maand

Gezinsinkomen

Huur na max stijging

Woning W

36

€ 129.000

€ 478,45

€ 35.000

€ 501

€ 484

€ 139

€ 18

- € 212

€ 369

Woning X

292

€ 130.000

€ 468,46

€ 30.000

€ 486

€ 488

€ 140

€ 18

€0

€ 158

Woning Y

50

€ 189.000

€ 619,72

€ 25.000

€ 643

€ 709

€ 203

€ 26

€0

€ 229

Woning Z

7

€ 161.000

€ 650,36

€ 22.000

€ 664

€ 604

€ 173

€ 23

- € 754

€ 950

60



Voorbeeld advies

Adres

WOZOptimale Aanpassing waarde WOZ-waarde WOZ-waarde

Advies

WSW Borging

Woning W

€ 129.000

€ 133.700

+ € 4.700

Woning X

€ 130.000

€ 129.700

€0

Woning Y

€ 189.000

€ 172.000

- € 17.000 Vooroverleg en/of bezwaar WOZ-waarde

Geen belemmering

Woning Z

€ 161.000

€ 178.000

+ € 17.000

N.V.T.

Vooroverleg WOZ-waarde verhogen*

Geen belemmering

Geen actie

Geen belemmering

Vooroverleg WOZ-waarde verhogen

Optimale WOZ is nog geen reële WOZ, daarvoor is controle nodig.

61



Controle WOZ-waarde

Onze werkwijze Gericht op nauwe samenwerking met cliënt Opstarten / verbeteren vooroverleg Taxatietechnisch en juridisch traject

Controle WOZ-waarden Juridische argumentatie Hoe? Controle gemeentelijke taxaties middels homogene groepen

62



60%

15.000 we

600 groepen

60% 65 voorbeeldwoningen

65 groepen

40%

63


65 taxaties

40%


Advies WOZ 2013

Werkwijze

64



Advies WOZ 2013

Particulier eigendom

In dit geval correcties voor kwaliteit, onderhoud, voorzieningenniveau En soms ook uitstraling en ligging *Let op WO modernisering Wet WOZ 65



WOZ-adviesproducten

WOZ scan Doel: Inhoud: Kosten:

Signaleren kansen & advies intern controleproces) Meekijken in database, bestanden, uitgewisselde gegevens, interview € 1500 ex btw voor 4 uur intern

WOZ optimalisatie Doel: Inzicht in optimale WOZ-waarde voor zo laag mogelijke inkomstenderving / belastingdruk Inhoud: Per woning optimale WOZ-waarde in rapport met advies Kosten: Vanaf € 5.000 ex btw Taxatie controle woningportefeuille Doel: Belastingbesparing & verbeteren vooroverleg Inhoud: Controle gemeentelijke taxaties middels homogene groepen Kosten: Uren maal tarief of fixed fee Bijstand

Op verzoek verlenen wij bijstand bij gesprek gemeente (bijv. opvragen gegevens, proces, sloop, voorzieningen, bruikbaarheid eigen verkopen) op basis van uren maal tarief Lokale heffingen Belastingbesparing door overleg/bezwaar/beroep/controle kostenonderbouwing tarief / toepassing vrijstellingen voor: (Bouw)leges, Precariobelasting, Rioolheffing Overige heffingen Bijstand inzake Vennootschapsbelasting, Energiebelasting, overige heffingen en beleidskeuzes

66



Contact

Liesbeth Gramsbergen

Olga Menger

088 – 288 86 15

088 – 288 28 07

06 – 86 55 52 12

06 – 12 34 4782

[email protected]

[email protected]

Deloitte Belastingadviseurs B.V. Grote Voort 207, 8041 BK Zwolle Postbus 480, 8000 AL Zwolle www.deloitte.nl

67



Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and deep local expertise to help clients succeed wherever they operate. Deloitte's approximately 170,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this publication, rendering professional advice or services. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this publication.


Belastingen, WNT en verhuurderheffingen

Recommend Documents