Oceňování nemovitostí v podmínkách Krkonošského národního parku

Bankovní institut, vysoká škola, a.s. Katedra Oceňování majetku

Oceňování nemovitostí v podmínkách Krkonošského národního parku

Diplomová práce

Autor:

Michal Danielis Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha

Duben, 2010 1

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Trutnově dne 13.4.2010

Michal Danielis

Poděkování:

Tato diplomová práce byla napsána na Bankovním institutu vysoké škole, a.s., na katedře Oceňování majetku pod vedením Ing. Petra Orta, Ph.D., jemuž tímto děkuji za jeho rady, konzultace a sdělené informace a ochotu při tvorbě práce. Dále děkuji autorům všech pramenů, ze kterých jsem při tvorbě práce čerpal. Děkuji rovněž svému otci znalci Jiřímu Danielisovi, za jeho profesní rady a pomoc při směřování cesty k cíli. V neposlední řadě děkuji své rodině za podporu a trpělivost po dobu celého studia a při vytváření této diplomové práce.

Anotace: V první a druhé kapitole jsou popsány základní pojmy a výrazy se kterými se lze v této práci, popřípadě oboru oceňování setkat. Dále je zde popsán katastr nemovitostí, který nám dává prostřednictvím listu vlastnictví základní údaje o nemovitosti a je tedy spolu s katastrální mapou jedním z hlavních dokumentů pro tvorbu ocenění.

Ve třetí, čtvrté a páté kapitole jsou stručně analyzovány tři základní metody oceňování pro stanovení tržní hodnoty nemovitost s důrazem na specifika územně plánovací dokumentace a výkon veřejné správy

V šesté kapitole nalezneme seznámení a popis charakteristiky území a informace, které se vztahují k problematice ochrany krajiny a její návaznosti na ceny nemovitostí.

Sedmá kapitola se zaobírá cenami na trhu nemovitostí v Krkonošském národním parku.

Kapitola osmá popisuje na příkladu indikaci obvyklé ceny pozemku s objektem na konci životnosti a jeho ocenění obvyklou cenou pro účel jednání o ceně a ocenění administrativní cenou k prodeji pro účel zjištění základu příslušné daně a komentář k tomuto příkladu.

Annotation: You can find list of elementary terms which you need to know for understanding this work and apraisament in first and second chapter. You could also find information about real estate register in same chapters. Analysis of free basic apraisal approach for market value, public service and landscape plaining is in third, forth and fifth chapter You can find primal information and statistic about Krkonošský národní park in sixth charter or accurate information about market value in this region in seventh chapter. Example of indication of market value of real property is in eihth chapter.

OBSAH Úvod ...................................................................................................................................... 1 1

Základní pojmy............................................................................................................... 2

2

Katastr nemovitostí......................................................................................................... 4 2.1 Základní pojmy v katastru nemovitostí ....................................................................... 5 2.2 Výpis z katastru nemovitostí ....................................................................................... 9 2.3 Katastrální mapa ........................................................................................................ 13 2.4 Geometrický plán ...................................................................................................... 13

3

Metodika oceňování majetku na tržních principech..................................................... 14

4

Územní plánování......................................................................................................... 19

5

Výkon veřejné správy ve věcech územního plánování a stavebního řádu ................... 22 5.1.Orgány územního plánování...................................................................................... 23 5.2. Veřejná správa .......................................................................................................... 27

6

Krkonošský národní park ............................................................................................. 32 6.1. Obecně ..................................................................................................................... 32 6.2. Charakteristika osídlení ........................................................................................... 33 6.3. Charakteristické znaky staveb lidové architektury................................................... 35 6.4. Ochrana krajiny ........................................................................................................ 36 6.5. Horské město Pec Pod Sněžkou ............................................................................... 39

7

Ceny na trhu nemovitostí ............................................................................................. 53 7.1. Pozemky ................................................................................................................... 57 7.2. Budovy..................................................................................................................... 58 7.3. Nájmy ...................................................................................................................... 60

8

Popis ocenění pensionu v Peci pod Sněžkou................................................................ 61 8.1. Indikace administrativní ceny................................................................................... 64 8.2. Indikace obvyklé ceny .............................................................................................. 84 8.3. Cena sjednaná: .......................................................................................................... 92 8.4. Zdanění nemovitostí a jeho vliv na oceňování tržní hodnotou................................. 92

Závěr.................................................................................................................................... 94

Úvod Ve své diplomové práci se zabývám tématem „Oceňování nemovitostí v podmínkách Krkonošského národního parku“. Jsou zde popsány fakta o Krkonošském národním parku (dále jen KRNAP), jeho chráněných zónách a ochranném pásmu. Mým cílem je zpracovat ukázku ocenění nemovitostí v návaznosti na specifika oblasti ve které působím jako odhadce a také jako znalec z oboru ekonomiky, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

1 Základní pojmy Stavba Stavba (ve smyslu stavebního zákona)1 veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Nemovitost Definice nemovitosti je uvedena v § 119 Občanského zákoníku (zákona 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů). Podle této legislativní normy jsou nemovitostmi2 pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Součásti nemovitosti Podle následujícího § 120 Občanského zákoníku jsou součásti věcí (tedy i nemovitostí) definovány takto: Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Pro evidenci nemovitostí, vlastnické vztahy k nemovitostem a konec konců i pro oceňování je podstatná věta: Stavba není součástí pozemku. Součásti pozemku rozdělujeme na nadpovrchové a podpovrchové. Nadpovrchovými součástmi pozemku jsou nejčastěji porosty. Obecně platí, že součástí pozemku je všechno co se nachází nad i pod povrchem, pokud není dotčen jiný právní režim.

Součástí pozemku např. není:

1

Zákon č. 183/2006 Sb., § 2

2

Zákon č. 40/1964 Sb., § 119

•

stavba,

•

ložiska tzv. vyhrazených surovin, tedy těch surovin, které jsou majetkem státu,

•

archeologické a paleontologické nálezy.

Součástí stavby jsou věci pevně spojené se stavbou např. přizděním, přišroubováním, přes potrubní vedení, apod. Naopak věci spojené se stavbou např. pouze zapojením do elektrické zástrčky (třeba mobilní klimatizační jednotka) nejsou součástí nemovitosti. Problematická jsou různá technologická zařízení. Pokud si jako příklad vezmeme strojírenskou výrobní halu, zjistíme, že jednotlivé soustruhy, buchary, frézky, apod. jsou obvykle pevně spojeny s podlahou pomocí ocelových kotev se šroubovými závity. Tyto stroje jsou zjevně pevně spojeny se stavbou, ale logicky nejsou její součástí. V praxi jsou za součást stavby považována taková technologická zařízení, která jsou se stavbou pevně spojena a slouží přímo stavbě jako zařízení dopravní obslužnosti (výtahy, eskalátory), zařízení zajišťující optimální tepelné a vlhkostní podmínky (zařízení kotelen, klimatizační jednotky), zabezpečovací zařízení a zařízení požární ochrany a zařízení hygienického vybavení. Z hlediska stavebního práva je podstatné, že jedna stavba (např. garáž přistavěná u rodinného domu) je součástí jiné stavby pouze pokud je s touto stavbou provozně propojena. Nestačí tedy pouze technologické propojení např. společným rozvodem elektřiny, ale musí se skutečně jednat o propojení dveřmi, společnou chodbou, apod. Příslušenství nemovitosti Podle § 121 již zmiňovaného Občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci takové věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly a hlavní věcí trvale užívány. Příslušenství bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem užívány. Přesnou definici nebo taxativní výčet toho, co je to příslušenství nemovitosti nikde nenajdeme. V praxi obvykle záleží na vlastníkovi věci hlavní (např. rodinného domu) jak příslušenství vymezí. Příslušenstvím nemovitosti jsou obvykle různé venkovní úpravy jako jsou ploty, vrata, přípojky sítí, ale může to být např. i stavební dokumentace. Obvyklá cena

Majetek3 a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

2 Katastr nemovitostí Katastr nemovitostí České republiky (dále jen „katastr nemovitostí“) se zabývá podrobným evidováním nemovitostí. Představuje soupis, popis a geometrické a polohové určení vybraných nemovitostí na území státu a jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem. Tento ucelený, průběžně aktualizovaný, počítačově ovládaný informační systém o pozemcích, vybraných stavbách (budovách) a o vybraných bytech a nebytových prostorech tvoří jeden ze základních informačních systémů státní (veřejné) správy v České republice. V katastru nemovitostí se evidují takové údaje, které zabezpečují jeho vysokou společenskou využitelnost. Je postupně propojován s jednotlivými odvětvovými informačními systémy, např. s centrálním registrem obyvatel, s automatizovaným daňovým informačním systémem, s registrem ekonomických subjektů, číselníkem částí obcí apod. Efektivní komunikace těchto informačních systémů vychází z vlastní podstaty katastru nemovitostí, jehož význam a účel je vymezen tak, že „je zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro

3

Zákon č. 151/1997 Sb. § 2

rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů“. Údaje o druzích pozemků podávají přehled o rozložení půdního fondu v České republice, každoročně se bilancuje i rozčlenění orné půdy a zemědělské půdy podle výrobních podoblastí.

2.1 Základní pojmy v katastru nemovitostí Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) Základní mapovací a oceňovací jednotka zemědělských půd, tj. specifický územní celek s konkrétními stanovišťními vlastnostmi, vyjádřenými pětimístným číselným kódem, který vyjadřuje rozdílné produkční a ekonomické efekty zemědělského území. Počáteční tři číslice pětimístného kódu označují na mapách a kartách tzv. hlavní půdně klimatickou jednotku (HPKJ) = klimatický region + hlavní půdní jednotka 1.

První číslice kódu BPEJ značí příslušnost ke klimatickému regionu ( označeny kódy 0 - 9). Klimatické regiony byly vyčleněny na základě podkladů Českého hydrometeorologického ústavu v Praze výhradně pro účely bonitace zemědělského půdního fondu (ZPF) a zahrnují území s přibližně shodnými klimatickými podmínkami pro růst a vývoj zemědělských plodin. V ČR bylo vymezeno celkem 10 klimatických regionů.

2.

Druhá a třetí číslice vymezuje příslušnost k určité hlavní půdní jednotce (01 - 78). Hlavní půdní jednotka je účelové seskupení půdních forem, příbuzných ekologickými vlastnostmi, které jsou charakterizovány morfogenetickým půdním typem, subtypem, půdotvorným substrátem, zrnitostí a u některých hlavních půdních jednotek výraznou svažitostí, hloubkou půdního profilu, skeletovitostí a stupněm hydromorfismu.

3.

Čtvrtá číslice stanoví kombinaci svaživosti a expozice pozemku ke světovým stranám.

4.

Pátá číslice určuje kombinaci hloubky půdního profilu a jeho skeletovosti. .

Budova

Nadzemní stavba, spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Pole zákona č. 72/1992 Sb., musí mít budova nejméně dva prostorově uzavřené samostatné užitkové prostory (s výjimkou hal) a rozhodnutím vlastníka lze za budovu považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy. Budova rozestavěná Budova alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo nebo evidenční, a budova, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud na ni dosud nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí. Byt Místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Byt rozestavěný Místnost nebo soubor místností určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě s byty a nebytovými prostory, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Část obce Evidenční jednotka vytvářená objekty s čísly popisnými, popř. čísly evidenčními v jedné číselné řadě. Obec může mít jednu nebo i více částí. Část obce nemá ohraničené uzavřené území, může z části nebo ve výjimečných případech i zcela ležet na území jiné obce. Digitalizace mapy Proces převodu analogové (grafické) mapy nebo jiných podkladů do počítačově zpracovatelné formy. Druh pozemku Závazně stanovená charakteristika účelu užívání pozemku: orná půda, chmelnice, ovocné sady, trvalé travní porosty (dříve louky a pastviny), které tvoří v souhrnu „zemědělské pozemky“, dále lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy. Dřívější pozemková evidence

Operát bývalého pozemkového katastru a navazujícího přídělového a scelovacího řízení; ve zvláštních případech též pozemková kniha a evidence nemovitostí. Evidence nemovitostí Soupis a popis vybraných nemovitostí doplněný evidencí zákonem stanovených užívacích a vlastnických vztahů k nim. Nemovitosti byly geometricky zobrazeny na pozemkových mapách. Evidence nemovitostí se vedla v letech 1964 – 1992 na základě zákona č. 22/1964 Sb. Evidenční číslo Číslo, kterým se označují budovy a objekty, které slouží k prozatímnímu nebo občasnému bydlení (zahradní domky, chaty apod.) a nejsou označeny popisným číslem. Části obce mají samostatné evidenční číslovaní budov. Geometrické určení nemovitosti a katastrálního území Určení tvaru a rozměru nemovitosti a katastrálního území, vymezený jejich hranicemi v zobrazovací rovině. Geometrický plán Technický podklad a neoddělitelná součást listin, podle nichž má být proveden zápis do katastru nemovitostí, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy (při zápisu věcného břemene k části pozemku je geometrický plán přílohou listiny, do katastrální mapy se nezobrazuje). Identifikátor Vyjadřuje jednoznačné určení informačního údaje (rodné číslo občana, identifikační číslo právnické osoby, číslo katastrálního území podle jednotného číselníku prostorových jednotek statistického úřadu apod.).

Katastrální území Technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru nemovitostí společně evidovaný soubor nemovitostí. V katastru nemovitostí je označeno šestimístným číselným kódem jednotného číselníku prostorových jednotek. Mapa bývalého pozemkového katastru

Označení pro katastrální mapu dřívější pozemkové evidence (bývalého pozemkového katastru). Operát Součásti technického díla, stanovené co do druhu a úplnosti pro určité, přesně vymezené dílo. Parcela Obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen svislým průmětem hranic v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku „zastavěné ploch a nádvoří“. Pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou. Parcelní číslo Parcelní číslo (kmenové) je číslo, kterým je označena parcela ve všech částech katastrálního operátu v jednom katastrálním území. Parcelní číslo ve tvaru zlomku se skládá z kmenového čísla v čitateli a z čísla poddělení ve jmenovateli. Parcely se v každém katastrálním území označují arabskými čísly buď ve dvou číselných řadách, odděleně pro pozemkové a stavební parcely, nebo v jedné číselné řadě bez ohledu na druh pozemku. Plomba Upozornění ve výpisu z katastru nemovitostí, v informacích o parcelách, budovách, bytech a nebytových prostorech, že zapsané právní vztahy a další práva jsou dotčeny změnou. Plomba je vyznačena na listu vlastnictví písmenem „P“ u každé dotčené nemovitosti a na listu vlastnictví pro jednotku u každé dotčené jednotky. Na listu vlastnictví pro dům je plomba vztahující se k jednotce vyznačena pouze u budovy.

Popisné číslo Číslo, kterým se označuje v obci každá samostatná budova (popř. soubor budov) trvalého charakteru (obytná, provozní, obchodní), která je oddělena od jiné budovy. Každá budova se označuje pouze jediným číslem popisným nebo evidenčním. Spojí-li se dvě nebo více budov v jednu, má tato budova všechna čísla původních budov do nového rozhodnutí obce o přečíslování budov. Části obce mají samostatné popisné číslování budov.

Pozemek Přirozená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemku. Vklad Druh zápisu práva k nemovitosti do katastru nemovitostí na základě rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu práva, který má za následek vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti, která je předmětem evidování v katastru nemovitostí. Záznam Druh zápisu práva k nemovitosti v katastru nemovitostí, který nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti, která je předmětem evidování v katastru nemovitostí (práva, které vzniklo, změnilo se nebo zaniklo zejména ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora ve veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem a zpracováním, a to na základě listin vyhotovených státními orgány a jiných listin, které podle zvláštních předpisů potvrzují nebo osvědčují právní vztahy).

2.2 Výpis z katastru nemovitostí4 List vlastnictví obsahuje údaje katastru nemovitostí o vlastníku a jiném oprávněném, o nemovitostech, které jsou evidovány v jeho vlastnictví, o podrobnějších údajích katastru nemovitostí, které se váží k vlastníkovi nebo k nemovitostem a k jednotkám ( bytům a nebytovým prostorům) v jeho vlastnictví. List vlastnictví je rozdělen na záhlaví a části označené A, B, B1, C, D, E a F. Zakládá se vždy jeden pro nemovitosti, ke kterým jsou vztaženy shodné vlastnické vztahy pro každého vlastníka (spoluvlastníka) nebo jiného oprávněného v rámci katastrálního území. Samostatný list vlastnictví se zakládá i pro dům s vymezenými jednotkami a v souvislosti s tím se zakládají i samostatné listy vlastnictví pro vlastníky (spoluvlastníky) vymezených jednotek. Samostatný list vlastnictví se zakládá i pro duplicitní zápis vlastnictví nemovitosti. Záhlaví5

4

Katastr nemovitostí po novele – Bohumil Kuba, Květa Olivová, 2002 ISBN 80-7201-332-7

Obsahuje vždy číslo listu vlastnictví, údaje o datu, hodině a minutě, kdy byl výpis z katastru pořízený a identifikační údaje k lokalitě a nemovitosti. Tedy okres, obec a katastrální území (u každého je uvedený kód a název) a specifický název dokumentu podle typu nemovitosti - „Výpis z katastru nemovitostí“, „Vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory“, nebo „Vlastnictví bytu a nebytového prostoru“. Pod nadpisem a identifikačními údaji by neměla chybět informace o druhu číslování parcel. Přesně řečeno, zda pozemky v daném katastrálním území jsou vedené v jedné nebo dvou číselných řadách.

Části listu vlastnictví ČÁST A - VLASTNÍK, JINÝ OPRÁVNĚNÝ Označuje právní vztah a udává přehled všech vlastníků a dalších oprávněných, kteří souvisí s konkrétní nemovitostí. Údaje o vlastnících (spoluvlastnících) zahrnují nejen jméno, akademický titul a adresa trvalého bydliště nebo sídla, ale i označení zda se jedná o společné jmění manželů (zkratka SJM) a jedinečný identifikátor vlastníka, tedy rodné číslo nebo IČO. Ve sloupci „Podíl“ lze vyčíst, jak velkou část každý z majitelů vlastní. V případě, že se jedná o 100 procentní vlastnictví bytu, zde nebude vypsáno žádné číslo. Údajů o spoluvlastnictví by si měl všímat především kupec dané nemovitosti. Pokud má o ni vážný zájem, musí koupi projednat se všemi vlastníky. To se týká i společného vlastnictví manželů. Pokud je například nemovitost součástí SJM, nelze ji koupit bez vědomí a souhlasu obou manželů. Kupní smlouva by mohla být v budoucnu zpochybněna. Vlastníci, se kterými nebyla podepsaná, by se mohli dovolávat její neplatnosti. ČÁST B - NEMOVITOSTI V této části jsou uvedeny podrobné identifikační údaje o nemovitostech, které se vztahují k vlastníkům vyjmenovaným v části A.

5

http://www.penize.cz/46289-pruvodce-vypisem-z-katastru-nemovitosti, 1.11.2008

U klasického vlastnictví bytu se zde dá vyčíst nejen specifikace bytové jednotky (tedy číslo bytu a číslo listu vlastnictví k bytu) a její podíl na společných částech domu a pozemku, ale i detaily k parcelám souvisejících s domem, a tedy i bytem. Údaje k pozemkům obsahují parcelní číslo, výměru, druh pozemku a způsob využití i ochrany. Způsob ochrany u pozemku pod činžovním domem bude například označený jako „zastavěná plocha a nádvoří“ a přiléhající pozemek jako „zahrada“. Mohou zde být ale i jiné ochrany jako například „chráněná území“. Údaje k budovám zahrnují informace o části obce, čísle popisném či evidenčním, typu budovy a způsobu jejího využití a ochrany (u bytového domu např. bude „bydlení“) a dále pak i číslo parcely, na které je budova evidována. Údaje k jednotkám, tedy bytovým jednotkám, obsahují informace o domě, ve kterém se nacházejí, číslo jednotky a případně i její vymezení v rámci domu (tj. číslo bytu) typ a způsob využití a velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu, případně i pozemku. Důležité poznámky a zkratky: PK = Pozemkový registr EN = Evidence nemovitostí GP = Grafický příděl P = plomba (označuje skutečnost, že se s nemovitostí něco děje – probíhá zde např. řízení o změně vlastnického práva nebo vkladu zástavního práva banky či jiné instituce) Pokud je nemovitost zaplombovaná, tedy je u ní uvedeno „P“, měl by se kupující zajímat o důvody a o to, co se s nemovitostí děje. V horším případě to může znamenat, že nemovitost již prodávající prodal či si k ní zřídil zástavní právo. Údaj „Chráněná krajinná oblast“ nebo „ Památkově chráněné území“ u způsobu ochrany zpravidla představují pro majitele řadu omezení v nakládání s konkrétní nemovitostí, což je třeba vést v patrnosti už při koupi či jiné změně vlastnictví. ČÁST B1 – JINÁ PRÁVA Tato část se týká dalších práv k nemovitosti vyjma vlastnictví. Zde jsou uváděna jiná věcná práva jako například věcná břemena. Pokud k nemovitosti žádná taková další práva nejsou, mělo by zde být uvedené „Bez zápisu“.

ČÁST C – OMEZENÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA Specifikuje konkrétní omezení k vlastnictví nemovitosti. Ačkoli třeba k bytu se žádná omezení nevztahují, mohou se určitá omezení vztahovat k bytovému domu, kde byt je. Tato část tedy uvádí informace, zda je nemovitost zatížená zástavním, podzástavním právem, omezením dispozičních práv kvůli prohlášení konkurzu či opatření soudu nebo nařízené exekuci či zda je u nemovitosti věcné předkupní právo nebo jiné omezení z práva odpovídajícího věcnému břemeni. Součástí této části jsou také údaje o fyzických či právnických osobách, které mají tato práva, a o listinách, které tato práva a omezení dokládají. Do těch je možné za poplatek nahlédnout a vyžádat si jejich kopii přímo na katastrálním úřadě. Bytový dům, který má třeba v nebytových prostorách technologické zařízení teplárny, bude mít v této části například specifikované věcné břemeno o bezplatném užívání nebytových prostor za účelem zřízení, provozování a udržování technologického zařízení pro dodávku tepla a teplé vody na dobu X let s adresou konkrétní teplárny, které se toto břemeno týká.

ČÁST D – JINÉ ZÁPISY V této části bývají doplňující poznámky vážící se k nemovitosti. Mohou zde být například informace o podaném žalobním návrhu, zahájení pozemkových úprav či opravě chyby v katastrálním operátu (souhrnu geodetických informací, např. mapy) nebo změně hranic katastrálního území. Budou zde také zmínky o dalších nejasnostech ohledně vlastnictví či probíhajícím soudním sporu, který by mohl ovlivnit jednoznačnost vlastnictví této nemovitosti. ČÁST E – NABÝVACÍ TITULY A JINÉ PODKLADY ZÁPISU V této části je možné zjistit, jakým způsobem vlastník nabyl vlastnické právo k nemovitosti.

Uvádí se zde přehled listin, na jejichž základě vzniklo nebo bylo změněno vlastnické a jiné právo uvedené v části A, k nemovitostem uvedeným v části B. Současně je zde i přehled všech oprávněných osob, ke kterým se listiny váží. Může se jednat nejen o kupní smlouvy, ale i o darovací smlouvy nebo dědické řízení. ČÁST F – VZTAH BONITOVANÝCH PŮDNĚ EKOLOGICKÝCH JEDNOTEK (BPEJ) K PARCELÁM Tato část se týká výhradně zemědělských pozemků. Zahrnuje informace o výměře, parcelním čísle a původu parcely.

2.3 Katastrální mapa Polohopisná mapa velkého měřítka (do 1: 5000 včetně) s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru nemovitostí. Předměty obsahu katastrální mapy se vyznačují standardizovanými mapovými značkami. Pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků; budovy se zobrazují průnikem nebo průmětem svého vnějšího obvodu. Katastrální mapy vyhotovené v dekadickém měřítku obsahují body bodového pole, hranice chráněných území a ochranných pásem a další prvky polohopisu. Digitální katastrální mapa má svůj obsah zaznamenán číselně a je možno jej prostřednictvím výpočetní a zobrazovací techniky znázornit nebo jinak účelově využít. Katastrální mapy jsou státním mapovým dílem.

2.4 Geometrický plán Geometrický plán je výsledkem zeměměřičských činností a svým obsahem, způsobem zpracování a účelem, pro který je vyhotovován, úzce souvisí s vedením katastru nemovitostí. Geometrický plán je technickým podkladem a neoddělitelnou součástí všech listin, podle nichž má být proveden zápis do katastru nemovitostí, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy, a přílohou listin, kterými se zřizuje věcné břemeno k části pozemku.

3 Metodika oceňování majetku na tržních principech Pro indikaci tržní hodnoty je zásadní, aby byla použita některá z metod tržního ocenění, či jejich kombinace a tedy odhadnuta tržní hodnota nemovitosti. Znalecké posudky se zjištěnou cenou podle cenového předpisu nejsou pro tento účel nejvhodnější, i když některé subjekty tyto znalecké posudky akceptují. Je-li účelem úvěru např. nákup zastavované nemovitosti a klient má již tento znalecký posudek zpracován i pro daňové účely.

3.1. Používané metody při tržním ocenění6 Porovnávací metoda Porovnávací metoda, jak již vyplývá z jejího názvu je založena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Prvním předpokladem aplikace porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. To je také důvod, proč nelze tuto metodu použít na nově vzniklých trzích. Některé prameny uvádějí, že kvalitní cenová databáze se vytváří třicet let za předpokladu kontinuálních a standardních tržních podmínek – tedy vyloučením závažných hospodářských krizí, válek, razantních legislativních a politických změn, apod.

Při vytváření funkční databáze porovnatelných nemovitostí narážíme na dva zásadní problémy:

6

Ing. Petr Ort, Ph. D.: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2006,

ISBN: 80-7265-085-8

1. úplnost informací o porovnávané nemovitosti, 2. pravdivost informací. Problém se objevuje ve dvou rovinách: 1. Skutečná prodejní cena – lze nahlédnout do kupní smlouvy – obvykle ano, na katastrálním úřadu. Mohou existovat i případy, kdy se cenu spolehlivě dozvíme i z jiných zdrojů např. jsme vlastníky realitní kanceláře apod. To, že skutečnou prodejní cenu zná někdy jen prodávající a kupující je bohužel realita a musíme s ní v našich úvahách počítat. 2. Úplnost informací o porovnávané nemovitosti – obvykle není problém udělat vnější obhlídku, popř. se dostat do veřejně přístupných prostor. Bez problémů také získáme výpis z katastru nemovitostí. Pokud nejsme v kontaktu s majitelem porovnávané nemovitosti, bude relativně náročné provést zaměření budovy (nutné pro zjištění správného počtu porovnatelných jednotek) a získat relevantní informace např. o typu nájemních smluv.

Nákladová metoda Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Analýza nákladové metody tedy nejprve odpovídá na otázku jak (jakým způsobem, s jakými náklady) majetek vznikl, ale ještě jej přímo nezařazuje do vztahu k jeho užitečnosti a tedy k jeho místu v ekonomickém systému. To provádí až nepřímo pomocí funkčních a ekonomických nedostatků. Analýza věcné hodnoty začíná prostou reflexí – popisem (nálezem) a zaměřením majetku. Pokračuje vlastní analýzou – zjišťuje množství vložené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce a ve finálním stavu i předpoklad dalšího vývoje (životnost stavby). Tržní hodnota majetku by potom tedy měla být rovna množství vložené práce snížené o její znehodnocení (opotřebení) s respektováním konkrétních (funkční nedostatky) a obecných (ekonomické nedostatky) tržních vlivů. Nutným znakem této metody je její jistá statičnost a omezená vypovídající schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný účel (daňová spravedlnost). Příjmová metoda

Teorie příjmové metody filosoficky vychází s analýzy užitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Klíčem k pochopení této metody je porozumění vztahu mezi tokem peněžních příjmů a hodnotou. Investor ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, jehož základem je nejlepší a nejvyšší využití. Tržní hodnota majetku je potom rovna celkovému příjmu, který je majetek schopen po dobu své životnosti generovat. Uvedená definice je sice platná ve speciálních případech, ale není platná všeobecně. Pokud bychom jí akceptovali, jednak bychom se nemuseli zabývat ani porovnávací, ani nákladovou metodou, jednak bychom předmět ocenění zúžili pouze na typy majetku, které jsou vytvářeny pouze na komerční bázi. Majetky (nemovitosti), které jsou nekomerční nebo je jejich hlavní účel jiný než komerční bychom potom mohli touto metodou ocenit jen obtížně nebo nedokonale. Lze tedy konstatovat, že neexistuje jediná, dokonalá a absolutní metoda jak stanovit objektivní tržní hodnotu. Pro ilustraci jednotlivých metod oceňování nám může posloužit tato alegorie:

Minulost

Současnost

Budoucnost

Nákladový přístup

Porovnávací přístup

Příjmový přístup

S jakými náklady jsme majetek

Jaká je současná tržní hodnota

Jaký očekáváme v budoucnosti

v minulosti realizovali

majetku na trhu

výnos

Vidíme tedy, že žádná ze základních metod oceňování majetku není samoúčelná, ale že má své logické místo a svojí úlohu při analýze výsledné tržní hodnoty.

3.2. Oceňování věcných břemen7 Věcných břemen, která se mohou nějak vázat na nemovitý majetek je celá řada. Podstatou většiny věcných břemen je to, že vlastník nemovitosti, ke které se věcné břemeno váže je povinen: •

něco strpět,

•

něčeho se zdržet,

•

něco konat.

U pozemku se jedná například o: •

právo chůze a jízdy po pozemku,

•

požívací právo k porostům na pozemku,

•

vedení nadzemních nebo podzemních silových nebo jiných rozvodů na pozemku,

•

podzemní garáže.

U stavby se může jednat například o: •

právo bezplatného užívání části nebo celého objektu,

•

regulované nájemné,

•

právo vstupu do cizího objektu.

Při ocenění věcného břemena je třeba v prvním kroku zjistit, zda je věcné břemeno poskytnuto bezplatně nebo za úplatu. Obecně je třeba říci, že až na naprosté výjimky (věcné břemeno za úplatu, která přesahuje výrazně obvyklé tržní nájemné) každé věcné břemeno tržní hodnotu majetku snižuje, tím, že omezuje jeho výnosový potenciál nebo jeho tržní uplatnění. Jestliže tedy např. zákon č. 151/97 Sb. v § 18 hovoří o ročním užitku z věcného břemene, jedná se z ekonomického hlediska spíše o roční ztrátu z břemene. Přesto je věcné břemeno ekonomický statek a jako takový musí být nějakým způsobem ocenitelné.

7

Ing. Petr Ort, Ph. D.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha 2007

Porovnávací metoda – tuto metodu můžeme použít pouze tehdy, pokud máme dostatek relevantních tržních informací o užitcích (ztrátách) z porovnatelných věcných břemen. Tento přístup je spíše teoretický, protože v praxi jsou jednotlivá věcná břemena natolik unikátní, že je prakticky nelze porovnat. Jedinou výjimkou z tohoto obecného pravidla je regulované nájemné u bytu, které je de facto věcným břemenem. Nákladová metoda – i nákladová metoda je při ocenění věcného břemene používána spíše výjimečně. Její podstata (filosofie) je založena na úvaze, jaké náklady musíme vynaložit, aby tržní hodnota majetku zatíženého věcným břemenem dosáhla optimální hodnoty (maximálního výnosového potenciálu). Příjmová metoda – tato metoda je při ocenění věcného břemene jednoznačně nejrozšířenější. Pokud se jedná o věcné břemeno zřízené za úplatu (například nám jako majiteli pozemku někdo platí roční paušál za to, že má právo přes pozemek procházet), která je ve výši tržně obvyklé v daném čase a místě, oceníme toto břemeno pomocí standardního algoritmu příjmové metody. Mnohem častější je případ bezplatného užívání bytu nebo jiného komerčně využitelného prostoru (části rodinného domu). Pokud je věcné břemeno bezplatného užívání stanoveno na dobu určitou, třeba deset let, určí se jeho hodnota jako součet ztráty z nájmu uvedeného prostoru za dobu trvání věcného břemene, jinými slovy jako příslušným způsobem kapitalizovaný (inflace, průměrný úrok z vkladu) desetinásobek ročního nájemného prostoru. Pokud je věcné břemeno bezplatného užívání zřízeno na dobu neurčitou bez možnosti jej zrušit, ocení se pomocí instrumentu kapitalizace věčné renty. Složitější je situace tehdy, pokud je věcné břemeno vázáno na osobu, například právo bezplatného užívání bytu na dožití konkrétní osoby. Ocenění podle právního předpisu – oceněním věcných břemen se zabývá (jak již bylo zmíněno) i zákon č. 151/97 Sb. O oceňování majetku a to v § 18. Tento zákon stanoví, že věcné břemeno se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento základní oceňovací princip se neuplatní tehdy, pokud existuje smlouva o věcném břemeni nebo jiný relevantní dokument (řízení o dědictví, rozhodnutí

orgánu státní správy, apod.) z něhož lze zjistit roční užitek. Aby se zabránilo případným daňovým únikům je v citovaném zákoně dále klauzule, že roční užitek dohodnutý ve smlouvě o věcném břemeni nebo v jiném dokumentu nesmí být nižší než dvě třetiny obvyklé ceny. Roční užitek zjištěný jedním nebo druhým způsobem se následně násobí počtem let užívání práva, nejvíce však pěti. Výjimkou je okolnost, kdy věcné právo patří určité osobě po dobu jejího života. V tomto případě se roční užitek násobí deseti bez ohledu na osobu. Zákon uvažuje i tu možnost, že nelze roční užitek žádným obvyklým způsobem zjistit. V tomto případě se věcné břemeno ocení paušální částkou 10 000 Kč.

4 Územní plánování

Územní plán Územní plán se pořizuje a vydává pro celé správní území obce. Územní plán je závazný pro pořízení a vydání regulačního plánu zastupitelstvem obce, pro rozhodování v území, zejména pro vydávání územních rozhodnutí. Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošné a prostorové uspořádání, uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury. Dále vymezí zastavěné území a zastavitelné plochy a plochy pro veřejně prospěšné stavby. O pořízení územního plánu rozhoduje zastupitelstvo obce. Návrh zadání územního plánu zpracuje pořizovatel ve spolupráci s určeným zastupitelem. Na základě schváleného zadání územního plánu zastupitelstvem pořídí pořizovatel pro obec zpracování návrhu územního plánu. Územní plán následně vydá zastupitelstvo obce formou opatření obecné povahy. Pořizovatel pak předkládá obci jednou za 4 roky zprávu o uplatňování územního plánu v uplynulém období.

Regulační plán

Regulační plán se pořizuje pro identifikovatelné pozemky. Regulační plán stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, pro umístění staveb a jejich prostorové uspořádání, pro ochranu hodnot a charakteru území a pro vytvoření příznivého životního prostředí. Regulační plán: -

stanoví podmínky pro vymezení a využití pozemků,

-

stanoví podmínky pro umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury,

-

vymezí veřejně prospěšné stavby.

Regulační plán se vydává buď z podnětu zastupitelstva kraje, zastupitelstva obce či Ministerstva obrany nebo na žádost fyzické či právnické osoby, stanoví-li tak zásady územního rozvoje nebo územní plán, a je-li jejich součástí i zadání, které po projednání schvaluje příslušné zastupitelstvo. O návrhu regulačního plánu se koná veřejné projednání. Pořizovatel následně předává příslušnému zastupitelstvu návrh regulačního plánu ke schválení a vydání. Zastupitelstvo vydává regulační plán formou opatření obecné povahy.

Územní řízení Umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území lze jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak.

Územním rozhodnutím je rozhodnutí o: -

umístění stavby nebo zařízení,

-

změně využití území,

-

změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území,

-

dělení nebo scelování pozemků,

-

ochranném pásmu.

Zákon stanoví, které stavby a které činnosti nevyžadují územní rozhodnutí, za jakých podmínek je možné spojit územní a stavební řízení, nahradit územní rozhodnutí

veřejnoprávní smlouvou nebo nevydávat územní rozhodnutí pro území, pro která je vydán regulační plán.

Územní rozhodnutí

Příslušný stavební úřad vydává: -

územní rozhodnutí na základě územního řízení či zjednodušeného územního řízení v případě, že žádost splní náležitosti stanovené zákonem,

-

územní souhlas v případě jednoduchých staveb a zařízení stanovených zákonem.

Účastníky územního řízení jsou žadatel, místně příslušná obec a dále vlastník pozemku nebo stavby, osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním pozemkům nebo stavbám může být rozhodnutím přímo dotčeno a další osoby, o kterých tak stanoví zvláštní právní předpis. Územní řízení se zahajuje na žádost podanou žadatelem, která obsahuje kromě obecných náležitostí základní údaje o požadovaném záměru a identifikační údaje pozemků a staveb a další přílohy. Stavební úřad následně oznámí zahájení územního řízení a k projednání žádosti nařídí veřejné ústní jednání. Závazná stanoviska dotčených orgánů, námitky účastníků a připomínky veřejnosti musí být uplatněny nejpozději při veřejném ústním jednání. Územním rozhodnutím stavební úřad schvaluje navržený záměr a stanoví podmínky pro využití a ochranu území a projektovou přípravu stavby. Rozhodnutí platí 2 roky ode dne nabytí právní moci.

Zjednodušené územní řízení

Za podmínek stanovených zákonem může stavební úřad ve zjednodušeném stavebním řízení rozhodnout o umístění stavby, o změně využití území, o změně stavby a o dělení a scelování pozemků. Pokud žádost o vydání rozhodnutí splňuje podmínky, zveřejní stavební úřad návrh výroku rozhodnutí. Pokud nejsou ve lhůtě 15 dní ode dne zveřejnění uplatněny výhrady, námitky nebo připomínky, rozhodnutí se pokládá za vydané a nabývá právní moci.

Územní souhlas

Pro zákonem stanovené stavby, jejich změny a zařízení, plochy a úpravy terénu a za zákonem stanovených podmínek může stavební úřad vydat územní souhlas na základě oznámení o záměru v území a to do 30 dní od data oznámení.

5 Výkon veřejné správy ve věcech územního plánování a stavebního řádu

5.1.Orgány územního plánování

Působnost územního plánování je stavebním zákonem svěřena orgánům: -

obcí,

-

krajů,

-

ministerstvu a Ministerstvu obrany na území vojenských újezdů. Orgány územního plánování

Kraje

Obce

Ministerstva

Stavební úřad

Úřad

Zastupitelstvo

na úseku

územního

obce

kraje

územního

plánování

v samostatné

v samostatné

Krajský úřad

Zastupitelstvo

Orgány obce Orgány obce zajišťují ochranu a rozvoj hodnot území obce, pokud nejsou svěřeny působnosti orgánům krajů nebo dotčeným orgánům. Mezi orgány obce na úseku územního plánování patří úřad územního plánování (na úrovni obce s rozšířenou působností), obecní úřad, který splňuje kvalifikační požadavky na výkon činnosti pořizovatele (pořizovatelem je obecní úřad vykonávající územně plánovací činnost), obecní úřad, který nevykonává činnost pořizovatele, zastupitelstvo obce, stavení úřad a rada obcí pro udržitelný rozvoj.

Stavení úřad na úseku územního plánování: -

vydává územní rozhodnutí, není-li zákonem stanoveno jinak a územní souhlas,

-

poskytuje informace pro pořizování územně plánovacích podkladů a územně plánovací dokumentace

Úřad územního plánování (obce s rozšířenou působností): -

je dotčeným orgánem v územním řízení, pokud nevydává územní rozhodnutí,

-

pořizuje v přenesené působnosti územní plán, regulační plán, územně plánovací podklady (územní studii a územně analytické podklady) a vymezení zastavěného území.

Zastupitelstvo obce v samostatné působnosti: -

rozhoduje o pořízení územního a regulačního plánu,

-

schvaluje zadání, případně pokyny pro zpracování návrhu územního plánu,

-

vydává územní a regulační plán,

-

vydává vymezení zastavěného území.

Rada obcí pro udržitelný rozvoj území je zvláštním orgánem obce s rozšířenou působností. Může ji zřídit starosta obce s rozšířenou působností se souhlasem obcí v jejím správním obvodu. Rada obcí projednává místně příslušné analytické podklady a vyhodnocení vlivů územních plánů na udržitelný rozvoj území a vydává k nim stanovisko.

Orgány kraje

Orgány kraje zajišťují ochranu a hodnot území kraje. Do činnosti orgánů obcí mohou zasahovat jen v zákonem stanovených případech, a to pouze v záležitostech nadmístního významu. Postupují přitom v součinnosti s orgány obcí.

Krajskému úřadu jsou svěřeny úkoly a činnosti, které souvisejí s pořizováním územně plánovacích podkladů a územně plánovací dokumentace ba s vydáváním územních rozhodnutí v případech, kdy si jej na základě zákona vyhradí, a vedení územně plánovací činnosti. Mezi orgány kraje na úseku územního plánování patří krajský úřad, zastupitelstvo kraje a rada kraje.

Krajský úřad: -

je dotčeným orgánem v řízeních, která se dotýkají více správních obvodů obcí s rozšířenou působností a v územních řízeních, která vyžadují posouzení vlivu na životní prostředí,

-

pořizuje v přenesené působnosti zásady územního rozvoje a v zákonem stanovených případech regulační plán pro plochy a koridory nadmístního významu,

-

pořizuje územně plánovací podklady nezbytné pro svou činnost.

Zastupitelstvo kraje v samostatné působnosti: -

vydává zásady územního rozvoje.

Ministerstva

Ministerstvo je ústředním správním úřadem ve věcech územního plánování. Vykonává státní dozor ve věcech územního plánování.

Ministerstvo:

-

pořizuje politiku územního rozvoje a k tomu potřebné územně plánovací podklady,

-

zajišťuje metodickou podporu uplatňování soudobých poznatků územního plánování,

-

vede evidenci územně plánovací činnosti.

Ministerstvo obrany Ministerstvo obrany pro území vojenských újezdů: -

vydává územní a regulační plán,

-

projednává územně analytické podklady a územní studie.

Pořizování územně plánovací dokumentace a územně analytických podkladů náleží na území vojenských újezdů újezdnímu úřadu.

Stavební úřady

Stavební zákon člení stavební úřady na obecné, které vykonávají úplnou pravomoc stavebních úřadů, včetně územního rozhodování, na speciální stavební úřady a na vojenské a jiné stavební úřady. Určitá působnost je svěřena též obcím, jejichž obecní úřady stavebním úřadem nejsou. Stavební úřad vykonává činnosti na úseku územního plánování.

Obecným stavebním úřadem je: -

ministerstvo, které je ústředním správním úřadem ve věcech stavebního řádu,

a dále v přenesené působnosti: -

krajský úřad,

-

Magistrát hlavního města Prahy a úřad městské části hlavního města Prahy určený statutem,

-

magistrát územně členěného statutárního města a úřad jeho obvodu nebo městské části určený statutem,

-

magistrát statutárního města,

-

pověřený obecní úřad,

-

městský a obecní úřad, který tuto působnost vykonával ke dni 31. prosince 2006.

Speciální stavební úřady vydávají povolení u staveb leteckých, staveb drah a na dráze, staveb dálnic, silnic, místních komunikací a veřejně přístupných účelových komunikací, vodních děl a staveb podléhajících integrovanému povolení. Povolení mohou vydat pouze se souhlasem obecného stavebního úřadu.

Působnost stavebních úřadů na území vojenských újezdů, s výjimkou pravomoci ve věcech územního rozhodování, vykonávají újezdní úřady a dále pak Ministerstvo obrany, Ministerstvo vnitra, Ministerstvo spravedlnosti a Ministerstvo průmyslu a obchodu.

5.2. Veřejná správa

Principy veřejné správy vycházejí z ústavy. Podle ústavy jsou základními územními samosprávnými celky obce, vyššími územními samosprávnými celky kraje. Veřejná správa zabezpečuje plnění veřejných úkolů. Veřejnou správu uskutečňuje stát (státní správa), subjekty územní samosprávy (obce, kraje), subjekty zájmové samosprávy (např. česká advokátní komora) a další subjekty (zejména veřejné fondy, nadace). Od roku 1990 je postupně zaváděn tzv. „spojený/smíšený model“ výkonu veřejné správy (státní správy a samosprávy), což znamená, že orgány samosprávy jsou ze zákona zmocněny vykonávat některé kompetence státu (státní správu).

Státní správa

Ústřední orgány státní správy

a) Ministerstva České republiky, v jejichž čele stojí člen vlády, přičemž Ministerstvo pro místní rozvoj je ústředním orgánem státní správy ve věcech regionální politiky, politiky bydlení, rozvoje domovního a bytového fondu a pro věci nájmu bytů a nebytových prostor, územního plánování a stavebního řádu. b) Další ústřední orgány státní správy, jejichž předsedové jsou jmenováni vládou nebo prezidentem na návrh vlády: -

Český statistický úřad

-

Český úřad zeměměřický a katastrální

-

Český báňský úřad

-

Úřad průmyslového vlastnictví

-

Úřad pro ochranu hospodářské soutěže

-

Správa státních hmotných rezerv

-

Státní úřad pro jadernou bezpečnost

-

Národní bezpečnostní úřad

-

Energetický regulační úřad

-

Úřad Vlády České republiky

-

Český telekomunikační úřad

Ústav územního rozvoje Ministerstva pro místní rozvoj http://www.uur.cz/default.asp?ID=966

Okresy Okresy jsou územní jednotky, vymezené zákonem, a to výčtem obcí. Činnost okresních úřadů byla ukončena ke konci roku 2002. Územím okresů má však svoji územní působnost dosud vymezenu řada specializovaných územních orgánů státní správy (např. okresní soudy). Okresy zůstávají nadále územní statistickou jednotkou.

Územní samospráva Základními územními jednotkami samosprávy jsou obce, vyššími samosprávnými celky potom kraje. Stát může do činnosti samosprávných orgánů vstupovat pouze tehdy, jde-li o ochranu zákonů, a to způsobem, který je definován zákonem. V České republice existuje 6249 obcí a 14 krajů (stav z lexikonu obcí k 31.1.2009).

Kraje a) Působnost na úrovni samosprávy

Činnost krajů je upravena samostatným zákonem o krajích. Jsou veřejnoprávními korporacemi, které mají vlastní majetek a příjmy a hospodaří podle vlastního rozpočtu za podmínek stanovených zákonem. Kraj je samostatně spravován zastupitelstvem kraje. Dalšími orgány jsou rada kraje, hejtman, krajský úřad a zvláštní orgány kraje.

b) Působnost na úrovni státní správy Krajské úřady vykonávají státní správu v přenesené působnosti v rozsahu stanoveném zákonem. Krajské úřady kontrolují činnost orgánů obcí při výkonu přenesené působnosti.

Obce

a) Působnost na úrovni samosprávy Obce se řídí samostatným zákonem o obcích. Jsou veřejnoprávními korporacemi, které mohou mít vlastní majetek a hospodaří s ním podle vlastního rozpočtu. Obce mají své vlastní finanční prostředky a finanční zdroje a hospodaří s nimi nezávisle při respektování podmínek daných zákonem. Území obce je tvořeno jedním anebo více katastrálními územími. Obec je samostatně spravována zastupitelstvem obce; dalšími orgány obce jsou starosta, rada obce, obecní úřad a zvláštní orgány obce.

b) Působnost na úrovni státní správy Orgány obce vykonávají státní správu v přenesené působnosti v rozsahu stanoveném zákonem. Zákon rozlišuje obce podle rozsahu výkonu státní správy na

obce se základním rozsahem (všechny obce), obce s pověřeným obecním úřadem (393 obcí) a obce s rozšířenou působností (205 obcí). Obce s pověřeným obecním úřadem a obce s rozšířenou působností jsou stanoveny zvláštním zákonem.

Obrázek: Přehled schválených ÚPD obcí– systém Egis

6 Krkonošský národní park 6.1. Obecně Krkonošský národní park (KRNAP) se rozprostírá v severovýchodní části Čech při hranici s Polskem. Z administrativního hlediska leží jeho větší část na území bývalého okresu Trutnov, zčásti pak na území Semil a Jablonce nad Nisou. Území o rozloze 54.969ha je orientováno ve směru od severozápadu k jihovýchodu. Většina území národního parku spadá do geomorfologického celku Krkonoše (podcelky Krkonošské hřbety, Krkonošské rozsochy a Vrchlabská vrchovina), část ochranného pásma patří již do celku Krkonošské podhůří (s podcelky Železnobrodská vrchovina a Podkrkonošská pahorkatina). Oba horopisné celky náleží do Krkonošsko-jesenické (Sudetské) soustavy v rámci České vysočiny. Statistika: •

Pak byl založen roku 1963

•

celková výměra: 54.969 ha

•

nadmořská výška: 400 až 1602 (Sněžka) m n. m.

•

průměrná roční teplota: +6°C až 0°C

•

srážky: 800 až 1600mm/rok, sníh 150 až 300 cm (leží až 180 dní v roce)

•

vegetační stupně submontánní (podhorský) - 480 - 800 m n. m. - listnaté a smíšené lesy

•

montánní (horský) - 800 - 1200 m n. m. - smrkové lesy, horské louky

•

subalpinský - 1200 - 1450 m n. m. - klečové porosty, rašeliniště, ledovcové kary

•

alpinský - 1450 - 1602 m n. m. - lišejníková, travnatá a kamenitá tundra

•

kvetoucí rostliny: přes 1300 druhů

•

obratlovci: 240 druhů (57 savců, 165 ptáků)

•

turistické cesty: 800 km letních a zimních značených cest

•

počet lanovek: cca 14

•

počet vleků včetně přenosných: cca 400

•

udržované běžecké lyžařské tratě: cca v délce 500 km

Konkrétní vymezení KRNAP (včetně OP) lze popsat takto: hranice s Polskem, Novosvětské sedlo, Hvězda, Jablonec nad Jizerou, Jizera po Arnoštov, Jizerka po Hrabačov, Vrchlabí, Rudník, Mladé Buky, Kalná Voda, Babí, Žacléř. Bezprostředně sousedí s Broumovskou vrchovinou na východě, Jizerskými horami na severozápadě, v Polsku s Kotlinou Jeleniogórskou a Rudawami Janowickiemi. Vymezení vlastního národního parku a jednotlivých ochranných zón je zřetelné z přiložené mapy. Krkonoše patří k hercynským pohořím vyvrásněným v prvohorách, před zhruba 600 milióny lety. Výrazně překračují horní (alpinskou) hranici lesa, která se zde pohybuje okolo 1250 m n. m. Vysokohorské rysy přírody krkonošských hřbetů a hřebenů podtrhuje a formuje drsné klima s velmi chladnými severními a severozápadními větry, nízkými teplotami vzduchu a vysokými úhrny atmosférických srážek.

6.2. Charakteristika osídlení

Sídelní struktura: Hlavním typem osídlení období 1. kolonizace se stala lesní lánová ves. Je pro ni charakteristická plužina s dlouhými lánovými záhumenicemi. Jednotlivé usedlosti jsou situovány podél cesty a potoků, zástavba nepřekračuje hranu údolí. Vesnice tohoto typu nemají typickou náves – objekty vymezují dlouhý prostor podél potoka. Prostor mezi podél potoka a cesty rozmístěnými usedlostmi byl obecním pozemkem a dlouho zůstával prázdný, později zde vznikají obecní stavby, případně domky chalupníků a domkářů. K typickým lánovým vesnicím patří např. Lánov, Čistá, Rudník, Javorník, Hertvíkovice, Babí, k cenným pak Albeřice, Lysečiny, zaniklé Sklenářovice s pozůstatky staveb a zachovaným členěním plužiny.

Pro území Albeřic a Lysečin je typická již většinou zděná klasicistní architektura. V Dolních Albeřicích je velmi pěkně zachován ucelený soubor dřevěných objektů, včetně typického rozmístění podél cesty. Obě údolí, údolí Lysečinského a Albeřického potoka, vzhledem k výraznému množství cenných objektů lidové architektury, ale i vzhledem k zachování typického uspořádání lánové vesnice a členění luk a pastvin mezemi s porosty, patří z krajinářského pohledu k velmi cenným prostorům. K charakteristickým znakům sídel patří vzrostlé soliterní stromy. Dalším typem osídlení je rozptýlená zástavba, která se objevuje při druhé, intenzivnější vlně osídlování Krkonoš. Objekty byly situovány již i mimo stávající sídla v údolích. Zástavba je rozptýlená na horských úbočích, kolem každé usedlosti byly horské louky a pastviny. Charakter rozptýleného osídlení (soliterních objektů) zůstal ve vyšších polohách hor stále zachován a spolupodílí se na charakteristickém rázu Krkonoš. Zejména ve východní části Krkonoš jsou výrazně zastoupeny luční enklávy s rozptýlenou až soliterní formou zástavby, případně rozptýlenou formou zástavby na lučinatých svazích údolí. Je zachováno také členění zemědělské krajiny kamennými snosy a cestami. Vysoké kamenné meze jsou zachovány i v lučních enklávách. Cenný charakter horských lučních enkláv a charakteristických roubených objektů krkonošských bud je zachován v památkově chráněných lokalitách – Modrý Důl, Šímovy Chalupy, Velké Tippeltovy Boudy, k hodnotným lokalitám patří např. Klínové Boudy, Richterovy Boudy, Niklův Vrch, Mokré Jámy, Červená Voda, Stará Hora u Maršova. Charakteristická rozptýlená zástavba s mezemi je zachována ve Velké Úpě, v části Pece pod Sněžkou, v Horní a Dolní Malé Úpě, ve Strážném, Hořejších Herlíkovicích, Luisinu Údolí a dalších lokalitách. K cennému typu zástavby patří také historická jádra měst, zejména památkově chráněná zóna Trutnova, Vrchlabí, historické centrum Svobody nad Úpou, centrum Maršova, Velké a Malé Úpy. Specifický charakter má secesní lázeňské město Janské Lázně, k výjimečným patří z hlediska památkového zájmu i krajinářského, cenný areál hřbitovního kostela a barokní fary včetně památných stromů v Maršově. Charakter horských údolí dotváří hodnotné objekty průmyslové architektury z 19. stol. – např. Svoboda nad Úpou.

K hodnotnému typu zástavby patří také části horských středisek s hodnotnými objekty 2.pol. 19. stol.a 1.pol. 20. stol. a volnější strukturou zástavby – např. Pec pod Sněžkou, Špindlerův Mlýn, Malá Úpa, Harrachov.

6.3. Charakteristické znaky staveb lidové architektury Pro zástavbu jsou charakteristické především dřevěné - roubené, poloroubené a bedněné stavby. Jejich výrazné množství, zachovalost a architektonická hodnota patří k bohatství Krkonoš. Základním stavebním typem je přízemní roubený či poloroubený dům, který pod jednou střechou skrýval část obytnou i hospodářskou. Dřevěná byla především obytná část, chlévy byly postupně nahrazovány zdivem z lomového kamene. Domy byly přizpůsobovány terénu vysokými kamennými podezdívkami, často tak, že se ze strany výše přilehlého terénu mohlo po jednoduchém dřevěném můstku vstoupit na seník. Vstup na půdu byl řešen v podélné (okapové) straně vikýřem, případně ve štítě dveřmi v lomenici. Zcela specifický typ vikýře je zachován v oblasti Malé Úpy na nejstarších objektech. Převažuje přízemní roubený dům s vnitřní dispozicí trojdílného komorového typu (síň, světnice, komora) nebo chlévního (síň, světnice, chlév). Vstupní prostor tvořila síň, která oddělovala světnici orientovanou k průčelí od chléva a komory. Usedlosti, které byly specializovány na chov dobytka, měly prostorné chlévy. Chlévy byly původně dřevěné, roubené, od konce 18. stol. zděné. Charakteristické jsou jednoduché lomenice, členěná zejména v horských oblastech většinou na dvě části. Dvoudílné lomenice byly bedněny svisle kladenými prkny, někdy jsou lomenice kryty šindelem. Lomenice vybíhá na vrcholu v ostrý úhel, ukončena je krátkou strmou valbou, zvanou kabřinec, německý štít byl na vrcholu ostrý. Průčelní stěna horské boudy byla široká, měla tři až pět okenních os. Při malé výšce stropu a pečlivém umístění v terénu působí stavby jako by byly vrostlé do okolního terénu a hlavní pozornost na sebe poutá sedlová střecha.

Pro dřevěné objekty jsou charakteristické krycí nátěry stěn s odlišnými spárami a okenními rámy. Charakteristickými barevnými odstíny jsou odstíny červenohnědé, zelené, okru a hnědé. Pro stavby je charakteristická kombinace dřeva s lomovým kamenem. Byl používán materiál, který se vyskytoval v okolí – lomová žula, vápenec, smrkové či jedlové trámy, jako střešní krytina vesměs štípaný šindel. Šindel krkonošských bud byl jednoduchý, pravoúhlého obdélného tvaru, někdy dole přiříznutý do špičky. Šindel chránící proti povětrnosti se objevuje i na stěnách pozdějších verand a přístěnků. V poslední čtvrtině 19. století jsou jako krytina používány lepenkové pásy, eternit, plech a břidlice. V současnosti převažuje na stavbách lehká šedá eternitová krytina, která se svojí barevností a lehkostí nejvíce blíží původní šindelové krytině.

6.4. Ochrana krajiny Vyhodnocení krajinného rázu území Krkonošského národního parku a jeho ochranného pásma – část Královéhradecký kraj- www.krnap.cz

Struktura krajiny Chránit základní členění krajiny – jádrové území, navazující lesní komplexy včetně lučních enkláv, kulturní krajinu. Chránit a podporovat charakteristické členění zemědělské krajiny, její vazbu k sídlům a historickou cestní síť - meze, kamenné snosy a zídky, prašné i dlážděné cesty, kamenné klenuté můstky, kapličky, křížky a významné soliterní stromy. Citlivě dotvořit narušené části. Chránit typické lánové uspořádání údolních vesnic s navazujícími liniemi mezí s porosty a cestami. Chránit charakter lučních enkláv (typické uspořádání rozptýlené až soliterní zástavby včetně kamenných snosů a cest, klidový, komorní charakter enkláv). Chránit charakter rozptýlené zástavby lidové architektury včetně drobných penzionů včetně linií mezí s porosty a cestami

Struktura zástavby Chránit charakteristické struktury sídel:

- typ údolní lánové vsi, důležitá je hrana údolí, která vytváří hranici mezi zastavěnou částí obce a volnou krajinou polí, luk a pastvin - typ rozptýlené až soliterní formy zástavby, důležité je nezahušťovat zástavbu, ponechat volný prostor luk, typické rozestupy objektů - jsou navrženy stabilizované lokality (limity a doporučení pro místa krajinného rázu) - chránit a postupně obnovovat historická jádra měst Chránit typickou výškovou hladinu zástavby a její prostorovou hierarchii, dominantnost důležitých staveb. Podporovat revitalizaci městských center, omezit výstavbu mimo zastavěná území.

Přednostně pro nové stavby využívat již urbanizované plochy před

volnou krajinou. Nepovolovat plošné kobercové zástavby rodinných domů, nepodporovat další výstavbu apartmánových bytových domů, zejména ne v lokalitách venkovského rázu (zařazených v pásmu A kulturní krajiny), neumisťovat chatové kolonie – holandské vesnice. Tam, kde není lokalita či stavby v rozporu se zájmy ochrany přírody a krajiny podporovat znovu využití, proces obnovy již urbanizovaného území (brownfields – zanedbaná, nevyužitá území ve městě či malé obci). Odstranit objekty nevyužívaných zemědělských areálů. Postupně omezovat intenzitu dopravy zejména v jádrovém území a navazujících prostorech, které spoluutvářejí charakter jádrového území. Omezit dopravu sněžnými skútry na nezbytně nutné jízdy. Nerozšiřovat parkovací plochy, nevytvářet je v okolí horských bud. Snížit rozsah ploch komunikací a parkovišť se živičným povrchem, zejména v jádrovém území a navazujících lesních komplexech.

Stavby a) umístění v terénu - zachovat typickou orientaci stavby v rámci zástavby, např. v lokalitě převládá okapová orientace k cestě (umístění podélnou osou paralelně s cestou)

- zachovat typické rozestupy staveb – lánové vesnice, rozvolněná struktura zástavby na svazích údolí, naopak kompaktnější zástavba v rámci měst a podél páteřních komunikací horských středisek - výškové osazení stavby v terénu, v horském terénu je typické zapuštění stavby v terénu (terén přiléhá z jedné nebo více stran ke stavbě) - výškové osazení stavby přizpůsobit sousedním hodnotným stavbám obdobného charakteru (lidová architektura), tj. zachovat přibližně shodnou výšku úrovně podlahy přízemí, shodnou výšku hřebene střechy - respektovat původní výškové hladiny - u měst a horských středisek stanovit v rámci regulačních plánů prvky plošné a prostorové regulace b) hmotové a půdorysné uspořádání venkovské stavby: - obdélný půdorys, sedlová střecha (typický sklon střechy cca 45°), zachování výšky hřebene vůči sousedním objektům lid. arch, tedy přizpůsobit i šířku průčelí (hloubku) objektu - možnost vikýře nad centrální částí, vstupem do objektu, nejsou vhodné četnější

menší

sedlové vikýře, zachovat dominantní tvar jednoduché sedlové střechy městské stavby: - vycházet z charakteru hodnotných stávajících staveb, typické výškové hladiny, charakteru prostorů, hierarchie staveb c) materiály, barevnost - dřevěné stavby roubené a poloroubené, případně bedněné s laťováním - zděné - u částí z kamene zachovat typické řádkování, ne beton s kamenem - dřevěná okna, ne plastová - střešní krytina – eternitové šablony s minimalizací oplechování, šindel, plechová krytina (šedočerné barvy, ne červená) - pro nátěry stěn používat krycí nátěry (olejové, fermežové), ne lazurní laky - typická barevnost objektů dřevěné architektury: odstíny červenohnědé, zelené, hnědé (srnčí hněď), částečně okru, nevhodná je oranžová, žlutá, možnost barevného odlišení spár

- typy oplocení – v rámci intravilánu sídel sjednotit oplocení – materiál, výšku, členění. Vhodné jsou dřevěné, plaňkové ploty, případně vymezení jednoduchými břevny a sloupky, živým plotem.

6.5. Horské město Pec Pod Sněžkou Charakteristika území: Město Pec pod Sněžkou, Velká Úpa se nachází v severozápadní části okresu Trutnov (cca 18 km od města Trutnov, cca 10 km od města Svoboda nad Úpou, cca 11 km od lázeňského města Janské Lázně a cca 7 km od obce Horní Maršov - dojíždění do školy a za službami). Správní území města Pec pod Sněžkou, Velká Úpa se nachází v horském prostředí - v masivu Krkonoš a zahrnuje i lokalitu nejvyššího vrcholu České republiky - Sněžky. Je součástí Krkonošského národního parku a jeho ochranného pásma. Ve správním území města jsou všechny tři zóny národního parku a jeho ochranné pásmo. Pec pod Sněžkou, Velká Úpa je malé město vytvořené původně ze dvou obcí v horách s intenzívním rekreačním využitím okolního terénu pro sport a turistiku v letním a zejména v zimním období. Město leží v nadmořské výšce od cca 700-750 m n.m. a výše, v údolí řeky Úpy a jejích přítoků. Město je poměrně vyhledávaným turistickým a lyžařským střediskem s rozptýlenou zástavbou rekreačních objektů na okolních svazích. Dle ÚP Velkého územního celku Krkonoše je město Pec pod Sněžkou, Velká Úpa zařazeno mezi střediska cestovního ruchu s komplexní vybaveností. Centrem území vyššího významu je město Trutnov (obecní úřad obce s rozšířenou působností pro město Pec pod Sněžkou, Velká Úpa); nejbližší střediska vyššího významu jsou: Horní Maršov (středisko cestovního ruchu s vyšší vybaveností) a Svoboda nad Úpou (nákupní a obslužné

centrum regionálního významu a sídlo obecního úřadu obce s rozšířenou působnostíněkteré odbory). V rámci širších vztahů je území posuzováno jako součást celého území Krkonoš, na které se vztahuje statut ochrany Krkonošského národního parku. Vlastní intenzivně rekreačně využívané území města (zastavěná část města) je shodné s ochranným pásmem Krkonošského národního parku. Katastrální hranice města je částečně tvořena hranicí České republiky (na severní straně). Jsou realizovány dva hraniční přechody pro pěší a lyžaře – turistické stezky na Česko-polské státní hranici , a to Luční bouda - Slaski Dom a Luční bouda -lokalita bývalé Obří boudy - Równia p.S. Nejbližší silniční hraniční přechod do Polské republiky se nachází na území Horní Malé Úpy (Pomezní Boudy). Zastavěná část obce se nachází v nadmořské výšce 700 - 750 m n.m. a výše; rozkládá se po obou březích v údolí Zeleného potoka a řeky Úpy, která je vodárenským tokem. Charakter zástavby města je podmíněn členitostí terénu. Jedná se převážně o roztroušené horské boudy s hustší zástavbou v údolí, která je koncentrována podélně ve směru toků řeky Úpy a Zeleného potoka. Do údolních poloh jsou situována centra zástavby - centrum Pece pod Sněžkou na soutoku Úpy a Zeleného potoka a centrum Velké Úpy I, II níže po toku řeky Úpy. Směrem k vyšším polohám je zástavba rozptýlenější (charakteristická zástavba plání), až po ojedinělé objekty na horských hřebenech (zastavěné území obce se nachází v ochranném pásmu KRNAP, samoty a ojedinělé stavby jsou pak již umístěny v rámci 3. zóny KRNAP - regulaci nové výstavby je nutno usměrnit s ohledem na tyto skutečnosti). Na celém území KRNAP bez ohledu na zonaci nelze umístit: větrné elektrárny a přečerpávací vodní elektrárny, rozsáhlé tovární komplexy a objekty, nové zahrádkářské osady a zahrádkářské chaty, samostatně stojící garáže, lovecké chaty, bažantnice a obory. Zóna 1 - Zóna přísně přírodní Území s nejvýznamnějšími přírodními hodnotami v národním parku, zejména přirozenými, či málo pozměněnými ekosystémy, vhodnými pro rychlou obnovu samořídících funkcí. Z krajinářského hlediska je přírodně nejcennější částí volné krajiny, výjimečná zejména existencí bezlesí subalpínského stupně a jedinečností biotopů. Jedná se o historicky málo dotčené území s těžce nebo obtížněji přístupným terénem a nejpřísnějším ochranným režimem. Původně jedinými stavbami byla obydlí a objekty pro těžbu rud a oblasti budního hospodaření a pastevectví.

V řešeném území sem přísluší dva souvislé celky: - Hraniční hřbet včetně Sněžky, hřbet rozsochy Růžové hory, Úpské rašeliniště, Úpská jáma a navazující část Obřího dolu, hřbet Studniční hory s přilehlými svahy, horní část Modrého dolu se Studničními Boudami a hřbet rozsochy Liščí hory se Zelenou strání. - Celek Černohorského rašeliniště. V této zóně kromě již existující výstavby žádná další nemůže být ze zákona povolována. Umístění a realizace veškerých novostaveb, stejně jako změna nebo povolení využití území jsou zde ve smyslu základní ochranné podmínky dle § 26 zákona zakázány. Stavební úpravy zde ojedinělých stávajících objektů jsou po důsledném posouzení možné a musí vždy vést ke zhodnocení vzhledu a zachování nebo zlepšení krajinného rázu místa, který se vyznačuje přírodním charakterem scenérie, výrazně převažujícím nad ostatními charakteristikami krajinného rázu 1. zóny. Nepřijatelné jsou přístavby, nástavby stávajících objektů nebo zřizování nových doplňkových staveb. Kromě citlivých stavebních úprav je v 1. zóně možné měnit dosavadní způsoby likvidace odpadních vod na likvidaci pomocí malých ekologických čistíren. Případné poškození okolního přírodního prostředí musí být předem eliminováno výběrem vhodných stavebních technologií. Zóna 2: Zóna řízená přírodní Území s významnými přírodními hodnotami, člověkem převážně pozměněnými lesními a zemědělskými ekosystémy, vhodnými pro omezené, přírodě blízké a šetrné lesní či zemědělské-pastevecké využívání; v řešeném území segmenty navazující vždy na 1. zónu. Jedná se o polohy převážně zalesněných horských úbočí, vysoko položených údolí a lesnatých náhorních rovin nebo o plochy horských květnatých luk. Tato zóna reprezentuje přírodně cennou část volné krajiny s prostředím přírodě blízkým nebo jen mírně pozměněným. -Část hřbetu od Růžové hory směrem k Pěnkavčímu vrchu. -Dolní část Obřího dolu, dolní část Modrého dolu, horní část Zeleného dolu, Vlhký důl a Liščí jáma (včetně Severky). -Pokračování hřbetu Liščí hory po Hnědý vrch, Vlčí jámu a Voreithovu cestu. -Cca 200 m široký pás území přiléhajícího ze SZ až Z strany k Černohorskému rašeliništi. Lze zde v nezbytném rozsahu a po důsledném posouzení připustit umístění a realizaci takových nových funkčních ploch, jejichž umístění a užívání v blízkosti lidských sídel je

pro danou oblast neúčelné nebo nemožné (např. seníky, krmná zařízení pro zvěř, oplocenky, vodojemy, sítě technického vybavení, drobná myslivecká a rybářská zařízení, lesní cesty a pod.). Pro stavební úpravy stávajících objektů, které se v této zóně sporadicky vyskytují, platí stejné zásady jako v případě 1. zóny, včetně možné změny způsobu likvidace odpadních vod pomocí ekologických ČOV.

Zóna 3: Okrajová zóna S územím člověkem značně pozměněných ekosystémů a se středisky soustředěné zástavby - v řešeném území je to rozsáhlá oblast obklopující výrazněji urbanizované území Pece p.Sn. a Velké Úpy I, II, až po území příslušející k 1. a 2. zóně. -Vyznačuje se hodnotným krajinným rázem s mozaikou luk, pastvin, dochovaných mezí, lesů a mimolesní zeleně volné krajiny a dále sídel v podobě osamocených osad - enkláv původního budního hospodaření. Zástavba je rozvolněná, přecházející místy až k jednotlivým samotám. Krajina je extenzívně obhospodařována sečí a spásáním. Z hlediska krajinného rázu je zde charakteristický tradiční harmonický vztah mezi zástavbou a přírodním prostředím a dále působení skladby přírodních a kulturních prvků. Součástí 3. zóny jsou rovněž památkově chráněné objekty nebo části vesnické zástavby dokumentující tradici místního lidového stavitelství. Po důsledném posouzení každého záměru, jen v přísně odůvodněných případech, lze umístit v enklávách, v prolukách na místech již odstraněných původních staveb (avšak bez zvětšování obrysů a hustoty původní zástavby) na funkčních plochách: novostavby farem s agroturistikou, rodinných domů s ubytováním, objektů pro individuální rekreaci nebo i objektů s provozem zaniklých tradičních řemesel. Zájem o usazování zmíněných objektů do volné krajiny, bez vazby na původní zastavění objekty budního hospodaření v enklávách, v podobě novodobých samot, je neakceptovatelný. Na základě individuálního posouzení může být v tomto území výjimečně povolena výstavba hospodářských objektů (usedlostí, farem, seníků), a to pouze v souvislosti s vazbou na stávající objekty. Ve 3.zóně, a to ve volné krajině, jsou možné takové sportovně-rekreační nebo zemědělské aktivity, které nezmění nebo nenaruší dochovaný krajinný ráz a nezatíží neúměrným způsobem dané území. Totéž platí pro stavby vodojemů, základny mobilních operátorů a další účelová zařízení. Na území této zóny včetně zastavěných částí enkláv se

nepřipouští výstavbu chat a samostatně stojících garáží. Neakceptovatelná je výstavba tří a vícepodlažních domů a staveb městského charakteru. Ochranné pásmo KRNAP: Výrazněji urbanizované území Pece p.Sn. a Velké Úpy I, II náleží ochrannému pásmu národního parku. Účelem ochranného pásma národního parku je zabezpečení území národního parku a jeho krajinářských a přírodních hodnot před rušivými vlivy okolí. Z krajinářského hlediska se jedná o oblast nižších horských a podhorských poloh, které jsou tvořeny zastavěnou částí města – jejími třemi městskými částmi: Pec p.Sn., Velká Úpa I, Velká Úpa II. Okolní pozemky jsou z větší míry kultivovány a zemědělsky obhospodařován jako louky a pastviny (trvalé travní porosty). Jedná se o urbanizovanou krajinu, více či méně ovlivněnou činností člověka. Významné místo zde zaujímají kulturní, historické a náboženské stavby, veřejná prostranství, větší objekty občanské vybavenosti. -Při umísťování novostaveb do ochranného pásma KRNAP je při řešení funkčních ploch navrženo: využívat přednostně stavební mezery a proluky uvnitř sídla, a teprve potom volné plochy na jeho obvodu. Vyšší hustota zástavby na dně údolí, rozvolněná zástavba na pláních. Současně brát zřetel na umožnění volného průchodu do přiléhající krajiny, která musí plynule navazovat na zastavěnou část. Na území ochranného pásma se nepřipouští výstavba zahrádkářských osad nebo samostatně stojících zahrádkářských chat a samostatně stojících garáží.

A. Obyvatelstvo a bytový fond:

Limity využití území, vyplývající z právních předpisů a správních rozhodnutí, a z řešení návrhu ÚP města, včetně stanovených záplavových území a) Ochrana přírody: Jelikož se území nachází na území KRNAP a jeho ochranného pásma, je navrženo řídit veškerou činnost v souladu s předpisy pro jednotlivé zóny a pro jeho ochranné pásmo. Přitom budou dodržena ustanovení zákona č.114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů.

1.) Vyhlášení KRNAP (včetně stanovení 1. zóny, v níž se nachází Prameny Úpy, Sněžka a Černohorské rašeliniště); předpisy pro zónaci KRNAP; ustanovení schváleného Plánu péče KRNAP; tabulky EVSK- prvků ÚSES. 2.) Navržený systém nadregionálního, regionálního a místního (lokálního) územního systému ekologické stability. 3.) Vyznačení a ochrana ploch VKP na řešeném území. 4.) Předměty ochrany soustavy Natura 2000 5.) Ochrana přírody se řídí vždy ustanoveními zákona č.114/1992 Sb.ve znění pozdějších předpisů. 6.) území se nachází na území Krkonošského národního parku a jeho ochranného pásma. Krkonošský národní park byl zřízen nařízením vlády ČR č.165/1991 Sb.(v ust.§ 8 tohoto nařízení jsou uloženy povinnosti při řízení územní a stavební činnosti na území KRNAP). Metody a způsoby ochrany území národního parku jsou diferencovány podle jeho rozdělení do tří zón; řešené území obsahuje všechny tři zóny KRNAP a jeho ochranné pásmo, kde se nachází převážná část zastavěného území.

b) Ochrana nemovitých kulturních památek: -Zahrnuje území archeologického zájmu a archeologické lokality, objekty památkového zájmu, památkové zóny lidové architektury a ochranné pietní pásmo hřbitova. Charakter městských částí: Zástavba táhnoucí se podél komunikace a vodního toku. Převládající zástavbou jsou soustředěné objekty bydlení, služeb a rekreace podél údolí, a volně historicky vzniklá zástavba na pláních a v enklávách. Většina objektů je používána pro rekreaci. Nejvýznamnější nemovité kulturní památky jsou evidovány ve státním seznamu a jsou uvedeny v následující tabulce.

V městské části Pec pod Sněžkou jsou evidovány tyto nemovité kulturní památky:

V městské části Velká Úpa I, II jsou evidovány tyto nemovité kulturní památky:

-S platností od července 2004 jsou na území vyhlášeny dvě památkové zóny lidové architektury, a to: -PZ LA Modrý Důl - na k.ú.Pec pod Sněžkou, a PZ LA Velké Tippeltovy Boudy - na k.ú. Velká Úpa I.

c) Ochrana podzemních a povrchových vod: -Je obecně stanovena dle zákona č. 254/2001 ve znění pozdějších předpisů -Na řece Úpě, na Zeleném potoku a Žlebském potoku jsou vyhlášena PHO I.stupně a PHO III. stupně. -Pásma hygienické ochrany: -Do návrhu ÚP města jsou převzata a doplněna pásma hygienické ochrany vodních zdrojů, podzemních zdrojů léčivých a minerálních vod a ostatní PHO, uvedená v řešení konceptu ÚP města a ve všech předložených ÚPP. -Stanovená ochranná pásma zdrojů podzemních a povrchových vod I., II. a III.stupně -Dle závazné části ÚP VÚC Krkonoše je zakreslena územní rezerva pro vodní nádrž Lata -Chráněná území přírodních zdrojů:

d) Ochrana území před povodněmi www.cap.cz e) Ochrana nerostného bohatství f) Ochrana území se zvláštními podmínkami geologické stavby a se zvlášť nepříznivými inženýrsko -- geologickými poměry -Území, kde se dříve vyskytovala důlní díla (poddolovaná území) jsou v oblastech 1.zóny ochrany KRNAP, kde není nová výstavba přípustná. I v opravách a rekonstrukcích je zde nutno přihlédnout k nepříznivé výjimečnosti podloží a ke ztíženým podmínkám při zakládání. Tyto plochy bývalých důlních děl jsou evidovány na OŽP MěÚ Trutnov. g) Ochrana přírodních léčivých zdrojů, zdrojů přírodních minerálních vod:

h) Ochrana pozemků ZPF a PUPFL i) Zajištění zájmů obrany: j) Ochranná pásma energetických zařízení -Ochranná a bezpečnostní pásma inženýrských sítí pro energetiku- el.energie a plyn: Ochranná a bezpečnostní pásma hlavních tras inženýrských sítí jsou vyznačena a respektována ve smyslu zákona č.222/1994 Sb. Využívání ploch v ochranných a bezpečnostních pásmech je přípustné pouze po projednání se správcem dané sítě. *Ochranná pásma vedení el. energie: jsou stanovena v zákoně č.222/1994 Sb.; jsou to: -ochranná pásma nadzemního vedení (venkovního vedení VN), tj. souvislý prostor vymezený svislými rovinami vedenými po obou stranách vedení ve vodorovné vzdálenosti, měřené kolmo na vedení, která činí od krajního vodiče vedení na obě strany: u napětí nad 1kV do 35kV včetně pro vodiče bez izolace 7 (10)m, pro vodiče s izolací základní 2m,...pro závěsná kabelová vedení 1m,...pro podzemní kabelová vedení 1 m; ochranné pásmo volného vedení 22kV je 10m od krajního vodiče. -Stožárové trafostanice VN mají ochranné pásmo - 10m. -Do území je přivedena el. energie z východní strany, venkovním vedením VN 35kV z rozvodny Maršov. *Ochranná pásma všech plynárenských zařízení - ochranná pásma plynovodů a RS jsou stanovena v zákoně č.458/2000 Sb.; jsou: u NTL a STL plynovodů a přípojek v zastavěném území 1 m na obě strany od půdorysu, u ostatních plynovodů a přípojek 4m na obě strany od půdorysu, u technologických objektů 4m na všechny strany od půdorysu plynového zařízení. -Bezpečnostní pásma plynárenských zařízení vymezená vodorovnou vzdáleností od půdorysu plynového zařízení měřeno kolmo na jeho obrys: u VTL plynovodů o průměru do DN 100 včetně- 15m a 20m pro VTL do DN 250. RS VTL/NTL má bezpečnostní pásmo 10m. Pro STL a NTL plynovody v zástavbě je ochranné pásmo 1m. -V ochranném pásmu je zakázáno provádět činnosti, které by ve svých důsledcích mohly ohrozit tato zařízení. Zřizování staveb v bezpečnostním pásmu lze pouze s předchozím písemným souhlasem provozovatele plynového zařízení.

-Do území je přiveden VTL plynovod z jihozápadní strany, od Černého Dolu (VTL plynovod DN 200). k) Ochrana telekomunikací: -Podzemní telekomunikační vedení mají ochranné pásmo 2 (3)m po stranách od krajního vedení. -Kruhová ochranná pásma pro stávající televizní převaděče jsou 30m a jsou vyznačena ve výkresech. -Všechna tato zařízení podléhají ochraně. l) Ochranná pásma vodovodních řadů a kanalizačních stok: -Kromě ochranných pásem vodních zdrojů je nutné respektovat ochranné pásmo vodovodů dle zákona č.274/2001 Sb., v šířce 1,5m (do DN 500), a 2, m (od DN 500) od okraje potrubí. -Je nutné respektovat ochranné pásmo kanalizace dle zákona č. 274 /2001 Sb., které je 1,5m (do DN 500) a 2,5m (nad DN 500) od okraje potrubí. ČOV nemá ochranné pásmo vyhlášené (a není nutné). -Pro území platí: -1,5m u vodovodních řadů a kanalizačních stok do průměru 500mm včetně; -2,5m u vodovodních řadů a kanalizačních stok nad průměr 500mm včetně. -Město je zásobováno vodou z úpravny vody nad Velkou Plání (zdrojem je řeka Úpa s jímacím objektem v Úpském údolí). Odkanalizování obce je oddílnou kanalizací do společné městské ČOV v Peci pod Sněžkou (postupně budováno). m) Silniční ochranná pásma; hraniční přechody: -V souladu se zákonem č.13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, je stanoveno: -Pro území platí (procházejí zde silnice II. třídy): -Silniční ochranné pásmo je vedeno 15m od osy vozovky nebo od osy přilehlého jízdního pásu silnice II. třídy. -Silničním ochranným pásmem se rozumí prostor ohraničený svislými plochami vedenými do výšky 50 m a v uvedené vzdálenosti 15m od osy vozovky nebo od osy přilehlého jízdního pásu silnice II. třídy. Místní komunikace - 10m od osy.

n)Ochranná pásma lanovek: -V souladu se zákonem č.266/1994 Sb., o drahách, je stanoveno: -Pro lanové dráhy platí: Při souběhu lanových drah nesmí být vzdálenost mezi prostory vymezenými pro bezpečný průjezd lanových drah menší než 1000mm a při souběhu dráhy lanové a lyžařského vleku 1500mm. -U visutých lanových drah nesmí být boční vůle mezi vozidlem a překážkou na vnější straně dráhy nebo mezi vozidly při jejich míjení, za nejnepříznivější polohy vozidel, menší než 1000mm. Mezi otevřeným vozidlem a překážkou mezi dopravními lany musí být boční vůle nejméně 500mm, u uzavřených vozidel 1000mm. -Po celé délce trati lanové dráhy musí být nad vozidlem lanové dráhy nejmenší vzdálenost od pevných předmětů - 500mm. -Pro prostorové uspořádání visuté lanové dráhy se za nejnepříznivější polohu vozidla visutých lanových drah považuje boční náklon vozu o 12o a jeho boční posun vlivem tlaku větru za provozu. -Stanoviště strojníka a obsluhy musí být uspořádáno tak, aby bylo možné přehlédnout co největší část lanové dráhy a místa nástupu i výstupu cestujících. -Sklon nosného nebo dopravního lana visuté lanové dráhy při jízdě plně zatíženého vozidla nesmí překročit 45o. Tyto výše uvedené limity (uvedené pod bodem a) až n)), které jsou dány obecně závaznými právními předpisy a rozhodnutími správních orgánů, se mohou měnit v návaznosti na novely těchto obecně závazných právních předpisů a změny správních rozhodnutí, případně na nová správní rozhodnutí.

7 Ceny na trhu nemovitostí

Z administrativního hlediska leží větší část území KRNAP na území bývalého okresu Trutnov, zčásti pak na území Semil a Jablonce nad Nisou. Území o rozloze 54.969 ha je orientováno ve směru od SZ k JV. Okres Trutnov, kterému se ve své práci věnuji, lze z hlediska trhu rozdělit na části – na města Trutnov, Dvůr Králové nad Labem, Vrchlabí, a na v podstatě rekreační, horskou oblast Krkonošského národního parku. Popisována je část jihovýchodní, horská, vymezená obcí Špindlerův Mlýn, Strážné, Dolní Dvůr, Pec pod Sněžkou, Horní Maršov, Žacléř, Svoboda nad Úpou, Janské Lázně, Černý Důl a část podhůří, vymezená obcemi Trutnovska (Mladé Buky, Královec, Lampertice

Bernartice, Zlatá Olešnice, Vlčice) a obcemi Vrchlabska (Rudník, Dolní Lánov, Lánov, Čermná, Dolní Branná). Možnosti nové výstavby jsou limitovány ochranou přírody a krajiny uskutečňované formou vyhlášení KRNPu.

V národním parku nová výstavba probíhá pouze ve III.

ochranné zóně. V ostatních částech je prakticky vyloučena mimo stavby pro lesnický a zemědělský provoz, které mohou vznikat ve II. – přírodní řízené zóně.

V horských oblastech jsou na prodej okolo 150 nemovitostí, majitelé se ale zbavují i zavedených penzionů, restaurací či hotelů. Důvodem je nejen hospodářská krize, ale také výrazný pokles turistů ve střediscích. V Peci pod Sněžkou a jeho blízkém okolí je na prodej na tři desítky bytů, domů, penzionů, hotelů i restaurací. Podobně to vypadá i v dalších střediscích – v Špindlerově Mlýně a jeho blízkém okolí je jich na prodej na tři desítky, stejně tak v Harrachově, Žacléři, Černém Dole, v H. Maršově je 14 nemovitostí, Janských Lázních 16, v menších obcích jako Strážné 6 a Dolní Dvůr 3 nemovitosti. Ještě před pár lety byla nabídka výrazně nižší než poptávka. I drahé apartmány byly často prodány dřív, než je dostavěli. Teď se situace změnila. Slušnou chalupu v horách už lze pořídit i za tři miliony, zchátralou roubenku i za milion. Dříve se za takové peníze nedal pořídit ani byt. Domy stály i dvojnásobek a v nabídce realitních kanceláří byly spíše výjimkou. Třeba apartmány se ještě před rokem prodávaly za 45 až 55 tisíc korun za metr čtvereční, dnes lze sehnat byt i za 35 až 40 tisíc korun za metr čtvereční včetně vybavení.

Krkonošské stavby- Výstavba JANSKÉ LÁZNĚ

stav: realizováno termín výstavby: 2008-2009 lokalita: centrální parkoviště u dolní stanice kabinové lanovky na Černou horu popis: dvoupodlažní podzemní parkoviště pro 505 automobilů, autobusový terminál, tříhvězdičkový Garni hotel se 180 lůžky, čtyřhvězdičkový hotel s 220 lůžky, menší podzemní parkoviště se 100 místy pro hotelové hosty, restaurace, krytá sportoviště a další rekreační vybavení

ČERNÝ DŮL stav: připravuje se termín výstavby: nestanoveno lokalita: lyžařský areál Veronika, lyžařský areál Špičák, pozemky pod náměstím, Čistá záměr: přibližně 80 nových objektů včetně rodinných domků, hotelu, golfového hřiště

PEC POD SNĚŽKOU

stav: připravuje se termín výstavby: nestanoveno lokalita: Malá Pláň záměr: 6 bytových domů (78 bytů), fitcentrum, kavárna, 122 parkovacích stání (25 venkovních, 31 krytých, 66 podzemních) DOLNÍ DVŮR stav: zastaveno (nesouhlas obce) termín výstavby: nestanoven lokalita: okolí penzionu Duha nad lyžařským areálem záměr: rekreační areál se 42 rodinnými domky se zázemím včetně wellness centra v rekonstruovaném penzionu

7.1. Pozemky V části KRNAPu i přes současně pokračující finanční a ekonomickou krizi je poptávka vyšší než nabídka. Vyhledávány byly hlavně pozemky pro stavbu apartmánových domů, penzionů a hotelů, rodinných domů a objektů pro individuální rekreaci. V komerčně nejzajímavějších lokalitách, které jsou v centrální části Špindlerova Mlýna, Pece pod Sněžkou a Janských Lázních, dosahují ceny v intervalu od 1 000,- do 4 500,- Kč / m2. Poptávka je i o nestavební pozemky, zejména zemědělskou půdu, ze strany developerských společností a zájemců o ekozemědělství a ekoturistiku. Zájem prudce stoupnul v období po vstupu České republiky do Evropské unie s čímž, byla spojena možnost čerpání dotací na zemědělské podnikání. Počátkem druhého pololetí 2008 počala i v České republice globální ekonomická krize. V tomto období byla znatelně patrná reakce investorů, zvláště z Německa a Nizozemí, došlo ke značnému poklesu zájmu o investování ve všech směrech. V našem regionu - jenž je mimo průmyslovou sféru ovlivněn Krkonošemi, o které byl zájem a do oblasti plynuly značné investice – je tento negativní posun velmi citelný. Ceny zemědělských pozemků se pohybují v rozmezí od 20 000,- do 100 000,- Kč/ha, v posledních 6 měsících se prodeje zastavily, nelze usuzovat na další vývoj. V hodnoceném regionu existuje řádově 5 společností zabývajících se zemědělstvím, které hospodaří na plochách nad 50ha. Několik desítek společností hospodaří na pozemcích do 50ha, ostatní do 20ha, avšak právě tyto společnosti hospodařící na malých pozemcích mají v současné době velké existenční problémy a otázkou zůstává, co s těmito menšími pozemky bude v budoucnu. Poptávka po pozemcích pro průmyslovou výstavbu v podhůří je dána existencí infrastruktury a jejich souladem s Územně plánovací dokumentací. Nevyužité rezervy se nacházejí v části při příjezdu od Hradce Králové (budoucí dálniční přivaděč D(R)11 do Trutnova) a u výjezdu z města do Pece pod Sněžkou. Realizované prodeje se pohybují v intervalu 150–800,- Kč/ m2. V budoucnosti lze předpokládat další nárůst cen pozemků, zejména těch, které budou vybaveny inženýrskými sítěmi a budou určeny pro zástavbu rodinnými nebo bytovými domy.

7.2.

Budovy

Byty Byty v této lokaci lze rozdělit na dvě cenové skupiny. První skupinou jsou starší byty v bytových domech Starší byty se obchodují v níže uvedených cenových hladinách:

Byt 1 + 1

600 000 – 800 000 Kč

Byt 2 + 1

800 000 – 1 000 000 Kč

Byt 3 + 1

1 000 000 – 1 300 000 Kč

Byt 4 + 1

1 300 000 - 1 700 000 Kč

V budoucnu lze předpokládat další nárůst cen bytů jak v rekonstruovaných historických objektech, tak v nové výstavbě na okraji města a v prolukách. Ceny bytů v panelových domech v podhůří budou spíše stagnovat až klesat i přes prováděné dílčí revitalizace (výměna oken a zateplení fasády).

Druhou skupinou jsou realizované tzv. „Horské apartmány“. Nově postavené byty se pohybují v relacích od 35 000,- do 85 000,- Kč za čtvereční metr a jsou v současné době obtížně obchodovatelné, poptávka je výrazně nižší než nabídka.

Příklady a výhledy: Horní Mísečky jsou nejvýše položeným turistickým střediskem v KRNAP, leží ve výšce 1040 metrů nad mořem. Původně zde mělo být 250 apartmánů, nakonec jich bude o čtyřicet méně. Zatím je postaveno 109 apartmánů. Počítá se zde s podzemním parkováním, restauracemi, službami a relaxačním zařízením. Zahájení výstavby záleží na jednání s představiteli správy Krkonošského národního parku. V Harrachově a jeho blízkém okolí je na prodej na šest desítek bytů, domů, penzionů, hotelů i restaurací. Podobně to vypadá i v dalších střediscích.

Na rozdíl od minulých let se zmenšila nabídka apartmánových bytů. "Jejich výstavba se zpomalila, přesto jsou v Harrachově připraveny další projekty.

Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci

Trh lze rozdělit na staré horské chalupy v menších krkonošských obcích, na klasické rodinné domy a na větší rodinné domy s možností sezónního ubytování (prakticky malé penziony). Horské chalupy, které jsou ve špatném technickém stavu nebo mají nedostatečné technické vybavení se prodávají v cenách 1 000 000,-Kč do 3 000 000,- Kč. Chalupy, které jsou schopné okamžitého užívání jen s drobnými vadami se pohybují v cenovém rozpětí 3 000 000 do 6 000 000,- Kč. Klasické rodinné domy jsou na prodej od 2 500 000 – do 5 000 000,- Kč v závislosti na lokaci a stavu, nabídka je nižší než poptávka. Větší rodinné domy s možností ubytování turistů v samostatném bytě nebo v jednotlivých místnostech s vlastním příslušenstvím jsou v závislosti na lokalizaci v relaci od 4 000 000,- do 8 000 000,- Kč.

Komerční objekty - penziony, hotely Tržní ceny objektů hromadného ubytování jsou diferencovány podle: -

lokality,

-

počtu lůžek,

-

vybavení,

-

technického stavu.

Kategorii hotely a penziony je možné sloučit, jelikož mimo poskytované služby není jiný stavebně technický rozdíl, který by ovlivňoval cenu. Cena hotelu či penzionu v centrální části Krkonoš s 50 lůžky, restaurací, barem, saunou a bytem správce se pohybuje v rozmezí od 10 000 000,-Kč do 30 000 000,-Kč.

V závislosti na vyšší kvalitě vybavení – např. bazén, volnočasové aktivity, vyšší počet lůžek, apartmánový typ, se cena zvyšuje o násobky milionů.

Ostatní objekty – ekofarma Poptávka je o zemědělskou půdu ze strany developerských společností a zájemců o ekozemědělství a ekoturistiku. Ceny zemědělských pozemků se pohybují v rozmezí od 20 000,- do 100 000,- Kč/ha, dá se konstatovat, že čím horší pozemek pro zemědělství, tím vyšší je jeho dotace a tím vyšší je jeho tržní cena. Co bude s dotacemi v budoucna jak se bude vyvíjet cena zemědělských pozemků je věštění.

7.3.

Nájmy

Byty Ve většině obcí, mimo míst lázeňských a proslavených turistických destinací jako je Špindlerův Mlýn, Janské Lázně, Pec pod Sněžkou, je nabídka bytů na pronájem již téměř vyrovnaná s poptávkou. Velký rozvoj zažívaly ubytovny, obvykle nazvané hotely, hlavně ty, které mohou nabídnout slušný standard bydlení.

Komerční objekty a prostory Pro horskou oblast KRNAP lze uvažovat s nájmy hotelů a pensionů v rozsahu podle počtu lůžek s restaurací. Pension s 25 lůžky a restaurací se pohybuje nájemné v intervalu od 30 000,-Kč do 50 000,-Kč/měsíčně. U hotelu s 55 lůžky a restaurací je interval nájemného od 50 000,-Kč do 100 000,-Kč/měsíčně.

8 Popis ocenění pensionu v Peci pod Sněžkou Znalec dostal objednávku na ocenění nemovitosti -Budova pro bydlení (rodinný pension) č.p. 153, na st.p.č. 15 a st.p.č. 15, vč. příslušenství a všech součástí, v k.ú. a obec Pec pod Sněžkou, vedených na LV č. 497 u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov, pro účel: •

Zjištění ceny dle podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku pro účel výpočtu daně.

•

Sjednání ceny při prodeji (indikace obvyklé ceny) ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

Záměrem objednatele byla co možná nejlepší optimalizace výnosu z prodeje majetku a tedy zjištění cen pro jak pro výpočet základu daně z převodu nemovitosti, tak DPH a daň z příjmu, s vědomím, že základem je převážně ta z hodnot, která bude dosažená vyšší.

Místopis: Nemovitost se nalézá v části obce Pec pod Sněžkou s 645 obyvateli, zvané ”Velká Pláň”, na okraji zastavěného území obce na mírně svažitém až svažitém pozemku orientovaném k jihovýchodu v rozptýlené zástavbě převážně rodinných domů a rekreačních objektů. je to samostatně stojící budova pro bydlení s jednou bytovou jednotkou o velikosti 3+kk s úplným příslušenstvím a 12 pokoji pro ubytování s příslušenstvím společným na chodbě. K domu náleží venkovní terasa a nadstandardní, v místě však přiměřené pozemky, částečně zastavěné vlastní stavbou. Území je zainvestované, v místě je možnost napojení na veřejné rozvody elektrické energie, vodovodu, kanalizace a plynu. V příznivé docházková vzdálenosti se nachází zastávka veřejné autobusové dopravy, ve vzdálenosti cca 0,5km je dostupná občanská vybavenost obce Pec pod Sněžkou. Nemovitost se nalézá ve význačné rekreační lokalitě s nízkou hustotou osídlení s množstvím zeleně v okolí, vhodné k rekreaci.

Stavebně technické řešení: Samostatně stojící objekt je založen na základových pasech z kamene, izolace proti zemní

vlhkosti je dožitá nebo chybí, obvodové konstrukce jsou zčásti dřevěné a zčásti kamenné tl. 45-60cm, stropní konstrukce jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Schodiště do podkroví je ocelové přímé s dřevěnými podstupnicemi. Podlahy obytných místností jsou dřevěné prkenné s povlakovými krytinami, v ostatních místnostech je dlažba. V kuchyni je instalována kuchyňská linka s plynovými sporáky, umyvadla. Koupelny- umývárny jsou vybaveny sprchami a umyvadly, oddělené WC splachovacím záchodem. Stěny v umývárnách a na WC a za kuchyňskou linkou jsou opatřeny keramickým obkladem. Okna jsou dřevěná špaletová a zdvojená, dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené osazené do dřevěných, popř. ocelových zárubní. Krov je dřevěný vázaný s prkenným bedněním, zastřešení objektu tvoří sedlová střecha s krytinou z plechu. Žlaby a svody jsou úplné, provedené z pozinkovaného plechu s nátěrem. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, zčásti dřevěné obklady stěn, venkovní omítka fasády je dřevěný obklad, zčásti vápenná hladká, sokl je kamenný. Vytápění objektu je ústřední s elektrokotlem a otopnými tělesy, zdrojem TUV jsou el. bojlery umístěné v kotelně. Hromosvod není nainstalován. Objekt je napojen na veřejné rozvody el. Energie a plynu, zdrojem vody je veřejný vodovod a také studánka na prameni. Splaškové odpadní vody jsou svedeny do kanalizace. Na základě skutečností zjištěných při místním šetření, dle sdělení majitele uvažuji stáři 75 let, v 50tých letech byla budova přestavěna do dnešní podoby na podnikovou rekreaci, kdy došlo k vestavbě 12 pokojů v podkroví a provedeny postupné úpravy, prvky dlouhodobé životnosti a konstrukčně materiálová charakteristika tomu odpovídají. Celkový stavebně technický stav je na konci technické (fyzické zchátrání) a ekonomické životnosti (hospodářský zánik). Zjevnými závadami jsou neprovedené izolace zdiva proti zemní vlhkosti, mající za následek její vzlínání a tím poškození omítek ve spodní části, prosakující spodní voda v suterénu, dále nabyl proveden průzkum stavu nosných dřevěných konstrukcí. Budova svým technickým stavem, dispozičním řešením a vnitřním vybavením již neodpovídá současným požadavkům na moderní bydlení a rekreaci a bude vyžadovat rekonstrukci. Příslušenstvím stavby jsou přípojky inž. sítí, venkovní terasa vč. zpevněné plochy, terénní schody, dále venkovní úpravy sestávající z dlažby, okapových chodníčků, schody v terénu.

Pozemky- parc.st.č.15- o výměře 1081 m2, evidovaný v KN v druhu zastavěná plocha a nádvoří, částečně zastavěný vlastní stavbou dále parc.p.č. 65/12- horská louka a parc.p.č. 65/13 vytváří parkoviště k budově pro bydlení č.p. 153, spolu tvoří funkční celek. Jsou

nepravidelného tvaru obdélníku, na mírně svažitém až svažitém terénu orientovaném k jihovýchodu. Pozemky jsou napojeny na veřejné rozvody elektrické energie, vodovodu, kanalizace, plynu. Pro ocenění vycházím z výměr převzatých z LV č. 497, k.ú. Pec pod Sněžkou. V příznivé docházková vzdálenosti se nachází zastávka veřejné autobusové dopravy, ve vzdálenosti cca 0,5km je dostupná občanská vybavenost obce Pec pod Sněžkou. Pro danou obec není k dispozici platná cenová mapa stavebních pozemků, pozemky a budova jsou vedeny v platné ÚPD jako plochy luk a objekty rekreace.

Oceňovány jsou budova s čp 153, evidovaná jako budova pro bydlení a pozemky, které jsou

podle katastru nemovitostí začleněny zčásti jako stavební- zastavěná plocha a

nádvoří, ostatní do zemědělského půdního fondu, v rozsáhlém chráněném území. Zastavitelnost zemědělských pozemků je téměř vyloučená, je známa závazná část územního plánu města Pec pod Sněžkou, schválená dne 28.12.2006, především funkční využití- plochy luk a objekty rekreace přev.hromadné uvnitř HZÚO A ZÚO. Podklady pro ocenění: -výpis z KN, LV č. 497 -kopie příslušné části KM -zákon č. 151/1997 Sb -informace sdělené vlastníkem nemovitosti -skutečnosti zjištěné při místním šetření -fotodokumentace pořízená znalcem -platná ÚPD obce Pec pod Sněžkou

8.1. Indikace administrativní ceny Účel posudku:

Zjištění ceny dle podle vyhlášky Ministerstva financí České

republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku pro určení

základu pro výpočet daně.

Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Budova pensionu č.p. 153 b) Venkovní úpravy b1) Plochy z lomového kamene s mezerami podklad štěrkopísek b2) Vodovodní přípojka b3) Přípojka kanalizace DN 200mm b4) Opěrné zdi z lomového kamene c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu c1) Pension č.p. 153 výnosovým způsobem d) Pozemky d1) Parcely ve funkčním celku

B. Posudek

a) Hlavní stavby a1) Budova pensionu č.p. 153 - § 3

Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova:

G. budovy pro ubytování studentů, zaměstanců

apod. Svislá nosná konstrukce:

dřevěná na bázi dřevní hmoty

Kód CZ - CC:

113012

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1NP:

12,3+4,8+12,3*9,41+6,1*6,3

=

171,27 m2

podkroví:

12,3+4,8+12,3*9,41+6,1*6,3

=

171,27 m2

Název podlaží

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

Součin

1NP:

171,27 m2

3,30 m

565,19 m3

podkroví:

171,27 m2

2,90 m

496,68 m3

Součet

342,54 m2

Průměrná výška podlaží:

1 061,87 m3

PVP = 1 061,87 / 342,54 = 3,10 m

Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 342,54 / 2 = 171,27 m2

Obestavěný prostor: vrchní stavba:

(12,3+4,8+12,3*9,41+6,1*6,3)*(3,99+0,3)

=

734,76 m3

zastřešení:

171,27*5,9/2

=

505,25 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

1 240,01 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

Hodnocení Část standardu

[%]

1. Základy včetně zemních prací:

mělké založení bez izolace

P

100,00

2. Svislé konstrukce:

dřevěné

P

50,00

zděné z plných cihel tl. 45 cm

S

25,00

zděné tl. 45 cm a více

S

25,00

dřevěné

P

50,00

železobetonové montované

S

50,00

4. Krov, střecha:

dřevěný vázaný

S

100,00

5. Krytiny střech:

pozinkovaný plech

S

100,00

6. Klempířské konstrukce:

pozinkovaný plech

S

100,00

7. Úprava vnitřních povrchů:

obklad dřevem

S

50,00

jednovrstvé vápenné omítky

P

50,00

8. Úprava vnějších povrchů:

obklady dřevěné

S

100,00

9. Vnitřní obklady keramické:

běžné obklady

S

100,00

10. Schody:

železné konstrukce s povrchem z měkkéhoS

100,00

3. Stropy:

dřeva 11. Dveře:

hladké plné dveře

12. Vrata:

S

100,00

X

100,00

13. Okna:

dřevěná zdvojená okna

S

100,00

14. Povrchy podlah:

běžná keramická dlažba

S

25,00

PVC

S

25,00

prkna palubky

P

50,00

15. Vytápění:

ústřední

S

100,00

16. Elektroinstalace:

světelná třífázová

S

100,00

17. Bleskosvod:

bleskosvod

S

100,00

18. Vnitřní vodovod:

plastové trubky

S

100,00

19. Vnitřní kanalizace:

plastové potrubí

S

100,00

C

100,00

20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody:

bojler

P

100,00

22. Vybavení kuchyní:

běžný plynový sporák

S

100,00

23. Vnitřní hygienické vybavení:

WC, umyvadla, sprchové kouty

S

100,00

C

100,00

S

100,00

X

100,00

24. Výtahy: 25. Ostatní:

požární hydranty

26. Instalační prefabrikovaná jádra:

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení Obj. podíl standardu

Část

[%]

[%]

Koeficient

Upravený obj. podíl

1. Základy včetně zemních prací:

P

6,30

100,00

0,46

2,90

2. Svislé konstrukce:

P

15,00

50,00

0,46

3,45

S

15,00

25,00

1,00

3,75

S

15,00

25,00

1,00

3,75

P

8,20

50,00

0,46

1,89

S

8,20

50,00

1,00

4,10

4. Krov, střecha:

S

6,10

100,00

1,00

6,10

5. Krytiny střech:

S

2,70

100,00

1,00

2,70

6. Klempířské konstrukce:

S

0,60

100,00

1,00

0,60

7. Úprava vnitřních povrchů:

S

7,10

50,00

1,00

3,55

P

7,10

50,00

0,46

1,63

S

3,20

100,00

1,00

3,20

3. Stropy:

8. Úprava vnějších povrchů:

9. Vnitřní obklady keramické:

S

3,10

100,00

1,00

3,10

10. Schody:

S

2,80

100,00

1,00

2,80

11. Dveře:

S

3,80

100,00

1,00

3,80

13. Okna:

S

5,90

100,00

1,00

5,90

14. Povrchy podlah:

S

3,30

25,00

1,00

0,83

S

3,30

25,00

1,00

0,83

P

3,30

50,00

0,46

0,76

15. Vytápění:

S

4,90

100,00

1,00

4,90

16. Elektroinstalace:

S

5,80

100,00

1,00

5,80

17. Bleskosvod:

S

0,30

100,00

1,00

0,30

18. Vnitřní vodovod:

S

3,30

100,00

1,00

3,30

19. Vnitřní kanalizace:

S

3,20

100,00

1,00

3,20

20. Vnitřní plynovod:

C

0,30

100,00

0,00

0,00

21. Ohřev vody:

P

2,20

100,00

0,46

1,01

22. Vybavení kuchyní:

S

1,80

100,00

1,00

1,80

23. Vnitřní hygienické vybavení:

S

4,30

100,00

1,00

4,30

24. Výtahy:

C

1,40

100,00

0,00

0,00

25. Ostatní:

S

4,40

100,00

1,00

4,40

Součet upravených objemových podílů:

84,65

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,8464

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení

OP [%]

Část [%]

K

UP

PP

[%]

[%]

Stáří Živ.

Opotř. Opotř. části

celku

1. Základy:

P 6,30

100,0

0,46 2,90

3,42

75

200

37,50

1,2825

2. Svislé konstrukce:

P 15,00

50,0

0,46 3,45

4,08

75

200

37,50

1,5300

z

S 15,00

25,0

1,00 3,75

4,43

75

200

37,50

1,6613

S 15,00

25,0

1,00 3,75

4,43

75

200

37,50

1,6613

P 8,20

50,0

0,46 1,89

2,23

75

200

37,50

0,8363

S 8,20

50,0

1,00 4,10

4,84

75

200

37,50

1,8150

4. Krov, střecha:

S 6,10

100,0

1,00 6,10

7,21

75

150

50,00

3,6050

5. Krytiny střech:

S 2,70

100,0

1,00 2,70

3,19

75

80

93,75

2,9906

6. Klempířské konstrukce:

S 0,60

100,0

1,00 0,60

0,71

75

80

93,75

0,6656

7. Úprava vnitřních povrchů: S 7,10

50,0

1,00 3,55

4,19

75

80

93,75

3,9281

P 7,10

50,0

0,46 1,63

1,93

75

80

93,75

1,8094

8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20

100,0

1,00 3,20

3,78

75

75

100,00 3,7800

9. Vnitřní obklady keramické:S 3,10

100,0

1,00 3,10

3,66

75

75

100,00 3,6600

10. Schody:

S 2,80

100,0

1,00 2,80

3,31

75

200

37,50

1,2413

11. Dveře:

S 3,80

100,0

1,00 3,80

4,49

75

80

93,75

4,2094

12. Vrata:

X 0,00

100,0

0,00 0,00

0,00

0,00

0,0000

13. Okna:

S 5,90

100,0

1,00 5,90

6,97

75

80

93,75

6,5344

14. Povrchy podlah:

S 3,30

25,0

1,00 0,83

0,98

75

80

93,75

0,9188

P 3,30

50,0

0,46 0,76

0,90

75

80

93,75

0,8438

S 3,30

25,0

1,00 0,83

0,98

75

80

93,75

0,9188

15. Vytápění:

S 4,90

100,0

1,00 4,90

5,79

75

75

100,00 5,7900

16. Elektroinstalace:

S 5,80

100,0

1,00 5,80

6,85

75

75

100,00 6,8500

17. Bleskosvod:

S 0,30

100,0

1,00 0,30

0,35

75

75

100,00 0,3500

18. Vnitřní vodovod:

S 3,30

100,0

1,00 3,30

3,90

75

75

100,00 3,9000

19. Vnitřní kanalizace:

S 3,20

100,0

1,00 3,20

3,78

75

75

100,00 3,7800

20. Vnitřní plynovod:

C 0,30

100,0

0,00 0,00

0,00

21. Ohřev vody:

P 2,20

100,0

0,46 1,01

1,19

75

75

100,00 1,1900

22. Vybavení kuchyní:

S 1,80

100,0

1,00 1,80

2,13

75

75

100,00 2,1300

23. Vnitřní hyg. vybavení:

S 4,30

100,0

1,00 4,30

5,08

75

75

100,00 5,0800

24. Výtahy:

C 1,40

100,0

0,00 0,00

0,00

3. Stropy:

0,00

0,00

0,0000

0,0000

25. Ostatní:

S 4,40

100,0

1,00 4,40

5,20

26. Instalační pref. jádra:

X 0,00

100,0

0,00 0,00

0,00

Součet upravených objemových podílů:

84,65

75

100

Opotřebení:

75,00

3,9000

0,00

0,0000 76,8616

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2):

=

2 710,- Kč/m3

Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):

*

1,0290

Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP):

*

0,9585

Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP):

*

0,9774

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

*

0,8464

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,0860

Základní cena upravená

=

4 612,53 Kč/m3

=

5 719 583,33 Kč

Úprava ceny za opotřebení

-

4 396 163,26 Kč

Budova pensionu č.p. 153 - zjištěná cena

=

1 323 420,07 Kč

Plná cena:

1 240,01 m3 * 4 612,53 Kč/m3

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 76,8616 %

b) Venkovní úpravy b1) Plochy z lomového kamene s mezerami podklad štěrkopísek - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.15. Plochy z lomového kamene s mezerami podklad štěrkopísek Kód CZ - CC: 211 Výměra: 125,00 m2

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):

125,00 m2 * 65,- Kč/m2

=

8 125,- Kč

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,2670

Plná cena:

=

18 419,38 Kč

-

13 814,54 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,000 %

Plochy z lomového kamene s mezerami podklad štěrkopísek - zjištěná cena= 4604,84 Kč b2) Vodovodní přípojka - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 1.1.1. Přípojka vody DN 25mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 12,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):

=

4 080,- Kč

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,2960

Plná cena:

=

9 367,68 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků

12,00 m * 340,- Kč/m

Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,000 %

-

7 025,76 Kč

Vodovodní přípojka - zjištěná cena

=

2 341,92 Kč

=

17 400,- Kč

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,2940

Plná cena:

=

39 915,60 Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 70 = 71,429 %

-

28 511,31 Kč

Přípojka kanalizace DN 200mm - zjištěná cena

=

11 404,29 Kč

b3) Přípojka kanalizace DN 200mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 12,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):

12,00 m * 1 450,- Kč/m

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků

b4) Opěrné zdi z lomového kamene - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 11.3. Opěrné zdi z lomového kamene Kód CZ - CC: 242052 Výměra: 22,50 m3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):

22,50 m3 * 1 850,- Kč/m3

=

41 625,- Kč

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,3190

Plná cena:

=

96 528,38 Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 70 = 71,429 %

-

68 949,26 Kč

Opěrné zdi z lomového kamene - zjištěná cena

=

27 579,12 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků

c) Pozemky c1) Parcely ve funkčním celku v k.ú. Pec pod Sněžkou - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra

Jedn. cena

Cena

[m2]

[Kč/m2]

[Kč]

zastavěná plocha

15

1 081,00

35,00

Součet

37 835,37 835,-

Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby

125 %

1.3. pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností

150 %

Úprava ceny celkem

275 %

Mezisoučet

+ 104 046,25 141 881,25

2.1. přístup po nezpevněné komunikaci

-10 %

2.9.2 omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast -3 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem

10 % -3 %

- 4 256,44

Mezisoučet

137 624,81

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní *

2,0860

stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

287 085,35

Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra

Jedn. cena

Cena

[m2]

[Kč/m2]

[Kč]

parcela ve funkčním celku

65/12

3 513,00

35,00

122 955,-

parcela ve funkčním celku

65/13

130,00

35,00

4 550,-

Součet

127 505,-

Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby

125 %

1.3. pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností

150 %

Úprava ceny celkem

275 %

Mezisoučet 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci

+ 350 638,75 478 143,75

-10 %

2.9.2 omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast -3 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem

10 % -3 %

- 14 344,31

Mezisoučet

463 799,44

Úprava ceny dle § 28 odst. 5:

* 0,4000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

* 2,0860

Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem

386 994,25

Parcely ve funkčním celku v k.ú. Pec pod Sněžkou - zjištěná cena

=

674 079,60 Kč

Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Budova pensionu č.p. 153

=

5 719 583,33 Kč

b1) Plochy z lomového kamene s mezerami podklad štěrkopísek =

18 419,38 Kč

b) Venkovní úpravy

b2) Vodovodní přípojka

=

9 367,68 Kč

b3) Přípojka kanalizace DN 200mm

=

39 915,60 Kč

b4) Opěrné zdi z lomového kamene

=

96 528,38 Kč

=

674 079,60 Kč

c) Parcely ve funkčním celku v k.ú. Pec pod Sněžkou Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

6 557 893,97 Kč

Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp): a) Budova pensionu č.p. 153

=

1 323 420,07 Kč

b) Venkovní úpravy b1) Plochy z lomového kamene s mezerami podklad štěrkopísek =

4 604,84 Kč

b2) Vodovodní přípojka

=

2 341,92 Kč

b3) Přípojka kanalizace DN 200mm

=

11 404,29 Kč

b4) Opěrné zdi z lomového kamene

=

27 579,12 Kč

=

674 079,60 Kč

c) Parcely ve funkčním celku v k.ú. Pec pod Sněžkou Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

2 043 429,84 Kč

d) Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění d1) Pension č.p. 153 výnosovým způsobem

Roční nájemné je stanoveno ve výši obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona. Roční nájemné je souhrn nájemného za podlahové plochy stavby, které je možno pronajmout a které se zjistí z celkové podlahové plochy stavby jako součet zjištěných výměr podlahových ploch jednotlivých podlaží v členění podle účelu užití s uvedením nájemného, započítány jsou i podlahové plochy společných prostor staveb, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny apod., protože jsou uvedeny v nájemní smlouvě. Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí. Pro stanovení výše výnosu vycházím z ročního nájmu ze součtu podlahových ploch obytných místností, tj. 571,1m2 vynásobené obvyklým „studeným” nájmem t.j. 1000,Kč/m2 započitatelné plochy. Roční nájemné zjištěné za celou stavbu podle odstavců 2 a 3 se sníží o 40 % (dle vyhlášky). .

Výpočet ploch: •

přízemí:

1. byt 3+1 domovníka obsahuje: 8,37+25,37+11,18+8,55= 66,49m2

2. lyžárna

5,89m2

3. kotelna

15m2

4.

chodba

6,85m2

5.

sklad

5,2m2

6.

WC

3,77m2

7. vodárna

15m2

8.

hl. vstup

25,06m2

9.

kuchyně

27,06m2

10.

jídelna

31,36m2

11.

prádelna

36,08m2

•

podkroví

12.

pokoj

7,3m2

13.

pokoj

14,3m2

14.

pokoj

11,6m2

15.

pokoj

12m2

16.

pokoj

12m2

17.

pokoj

13,6m2

18.

pokoj

9,2m2

19.

pokoj

7,6m2

20.

pokoj

11,2m2

21.

pokoj

12m2

22.

pokoj

16,6m2

23.

pokoj

12,3m2

24.

WC

6,8m2

25.

WC

8m2

26.

chodba

7,7m2

27. umývárna

6,8m2

28.

umývárna

8m2

29.

chodba

7,7m2

30.

hala

31,7m2

Rekapitulace ploch: ZP celkem

324,5m2

UP (započitatelná) celkem 571,1m2

PP celkem

264,7m2

Zdůvodnění zatřídění do skupin: Změnami okolí a podmínek se rozumějí budoucí změny charakteru okolní zástavby v návaznosti na územní plán, realizace staveb v okolí posuzované nemovitosti s výrazným dopadem na její výnosnost nebo prodejnost.

Rozvojovými možnostmi nemovitosti se rozumí posouzení, zda stávající využití odpovídá jejímu nejlepšímu a nejvyššímu využití, zda stavebně technické parametry stavby odpovídají požadavkům vyplývajícím z předpokládaných změn, případně zda je možná její změna (např. stavebními úpravami, změnou účelu užití stavby), aby se zachovala nebo zvýšila výnosnost nemovitosti, u pozemků posouzení možnosti další zástavby, aj.

Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu:

Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování

Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 8,00 % Skupina:

D)

Výnosy z pronajímaných prostor: Název

Plocha [m2]

Nájemné [Kč/m2]

Výnos [Kč]

ubytovací zařízení s bytem 3+1

571,50

1 000,-

571 500,-

Výnosy celkem

571 500,-

Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor:

=

Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: Výměra stavebního pozemku:

267 276,46 Kč 1081 m2

571 500,- Kč

171 m2

Skutečně zastavěná plocha: Cena skutečně zastavěné plochy:

42 279,63 Kč

Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku:

-

2 113,98 Kč

Vypočtené odpočty celkem:

-

228 600,- Kč

Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4:

=

340 786,02 Kč

Míra kapitalizace 8,00 %

/

Cena stanovená výnosovým způsobem

=

Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného

571 500,00 * 40 % = 228 600,00

8,00 % 4 259 825,25 Kč

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina:

D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti

Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): - využití je v souladu s ÚPD obce, není předpoklad k další zástavbě v okolí, území je stabilizované - nemovitost je na konci své ekonomické i morální životnosti, vyžaduje investice do rekonstrukce

Ocenění nákladovým způsobem

CN = 1 369 350,24

Ocenění výnosovým způsobem

CV = 4 259 825,25

Rozdíl

R

Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D):

= 2 890 475,01

CV - 0,10 R

=

3 970 777,75 Kč

Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu =

3 970 777,75 Kč

d) Pozemky d1) Parcely ve funkčním celku v k.ú. Pec pod Sněžkou - § 27 - § 32 Parc. st. č. 15- pozemek o výměře 1081 m2, evidovaný v KN v druhu zastavěná plocha a nádvoří, částečně zastavěný vlastní stavbou. Parc.p.č. 65/12 tvoří jednotný funkční celek k samostatně stojící budově pro bydlení č.p. 153 na st.p.č. 15. Parc.p.č. 65/13 vytváří parkoviště k budově pro bydlení č.p. 153 na st.p.č. 15. Nepravidelného tvaru obdélníku, situované na mírně svažitém až svažitém terénu orientovaném k jihovýchodu. Stavební parcela je napojena na veřejné rozvody elektrické energie, vodovodu, kanalizace, plynu. Pro ocenění vycházím z výměr převzatých z LV č. 497, k.ú. Pec pod Sněžkou. Pro danou obec není k dispozici platná cenová mapa stavebních pozemků, pozemky jsou vedeny v platné ÚPD jako plochy pro rekreaci. Území je zainvestované, v místě je možnost napojení na veřejné rozvody elektrické energie, vodovodu, kanalizace a plynu. V příznivé docházková vzdálenosti se nachází zastávka veřejné autobusové dopravy, ve vzdálenosti cca 0,5km je dostupná občanská vybavenost obce Pec pod Sněžkou. Nemovitost se nalézá ve význačné rekreační lokalitě s nízkou hustotou osídlení s množstvím zeleně v okolí, vhodné k rekreaci. Pro danou obec není k dispozici platná cenová mapa stavebních pozemků, pozemky jsou vedeny v platné ÚPD jako plochy pro rekreaci. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

zastavěná plocha Součet Úprava ceny – příloha č. 21:

Parcelní číslo

15

Výměra

Jedn. cena

Cena

[m2]

[Kč/m2]

[Kč]

1 081,00

35,00

37 835,37 835,-

1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby

125 %

1.3. pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností

150 %

Úprava ceny celkem

275 %

Mezisoučet

+ 104 046,25 141 881,25

2.1. přístup po nezpevněné komunikaci

-10 %

2.9.2 omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast -3 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem

10 % -3 %

- 4 256,44

Mezisoučet

137 624,81

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

* 0,9310

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

* 2,0860

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

267 276,46

Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra

Jedn. cena

Cena

[m2]

[Kč/m2]

[Kč]

parcela ve funkčním celku

65/12

3 513,00

35,00

122 955,-

parcela ve funkčním celku

65/13

130,00

35,00

4 550,-

Součet

127 505,-

Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby

125 %

1.3. pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností

150 %

Úprava ceny celkem

275 %

Mezisoučet 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci

+ 350 638,75 478 143,75

-10 %

2.9.2 omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast -3 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem

10 % -3 %

- 14 344,31

Mezisoučet

463 799,44

Úprava ceny dle § 28 odst. 5:

* 0,4000

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

* 0,9310

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

* 2,0860

Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem

360 291,65

Parcely ve funkčním celku v k.ú. Pec pod Sněžkou - zjištěná cena

=

627 568,11 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: c) Pension č.p. 153 výnosovým způsobem

=

3 970 777,75 Kč

d) Parcely ve funkčním celku v k.ú. Pec pod Sněžkou

=

627 568,11 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí slovy: Čtyřimilionypětsetdevadesátosmtisíctřistapadesát Kč

4 598 345,86 Kč 4 598 350,- Kč

8.2. Indikace obvyklé ceny Účel odhadu:

Sjednání ceny při prodeji (indikace obvyklé ceny)

Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

Obsah odhadu: a) Hlavní stavby a1) Budova pensionu č.p. 153 b) Pozemky b1) Hodnota pozemku reziduální metodou b2) Hodnota pozemku porovnávací metodou

Odhad Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Věcná hodnota dle THU

a) Hlavní stavby a1) Budova pensionu č.p. 153

Zastavěné plochy a výšky podlaží:

1NP:

12,3+4,8+12,3*9,41+6,1*6,3

=

171,27 m2

podkroví:

12,3+4,8+12,3*9,41+6,1*6,3

=

171,27 m2

Název podlaží

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

1NP:

171,27 m2

3,30 m

podkroví:

171,27 m2

2,90 m

Jednotkové množství: Jednotka: m3 vrchní stavba:

(12,3+4,8+12,3*9,41+6,1*6,3)*(3,99+0,3)

=

734,76 m3

zastřešení:

171,27*5,9/2

=

505,25 m3

=

1 240,01 m3

Jednotkové množství – celkem: Stanovení jednotkové ceny:

Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy RTS Brno .

Seznam porovnávaných objektů: Pořadové Název objektu

Katalogová

Upravená

číslo

cena [Kč]

cena [Kč]

4 521,-

4 430,58

1.

Budova pro společné ubytování a rekreaci

Minimální jednotková cena:

4 430,58 Kč/m3

Průměrná jednotková cena:

4 430,58 Kč/m3

Maximální jednotková cena:

4 430,58 Kč/m3

Váha

1,000

Ocenění: Základní cena: 4 430,58 Kč/m3 1 240,01 m3 * 4 430,58 Kč/m3

=

5 493 963,51 Kč

-

4 065 533,- Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 74 roků Opotřebení: 74,000 % a)Budova pensionu č.p. 153 - výsledná cena

=

1

428

430,51

Kč,

zaokrouhleno 1 400 000,-Kč

b) Pozemky b1) Hodnota pozemku reziduální metodou Popis metody: Reziduální metoda představuje jednu z možností tržního ocenění pozemku, jehož aktuální způsob či míra stavebního využití není optimální. Je založena na ocenění nemovitosti která odráží jeho nejlepší a nejvyšší využití, a odhadu veškerých nákladů spojených s realizací výstavby a zisku. V případě nejlepšího a nejvyššího využití pozemku je nutné, aby toto prošlo testem proveditelnosti z hlediska právního, technického a ekonomického a aby bylo maximálně produktivní. -navrhnutá je stavba apartmánového domu o 1 podzemním podlažím (suterén- wellness,

fitness, tech.zázemí), 1. nadzemním podlažím (3 apartmány1+2) a podkrovím (6 apartmánů 1+1) ve stylu tradiční zástavby, která je v souladu s územním plánem a správou KRNAP. Hodnota nemovitosti po zástavbě pozemku, která představuje jeho nejlepší využití bude 25mil Kč, demolice původního objektu pro bydlení je rozpočtováno 600 tis Kč, nová výstavba má rozpočet dle THÚ 8mil.Kč, finanční náklady představují 250tis Kč, ostatní náklady cca 10% stavebních nákladů. Developeři kalkulují obvykle s 15% ziskem. Dobu potřebnou na dokončení nové výstavby odhaduji na 2 roky a kapitalizační míru na 10% p.a.

1. hodnota nemovitosti po dokončení

25 000 000,-Kč

2. demolice současného objektu

600 000,-Kč

3. stavební náklady

8 000 000,-Kč

4. finanční náklady

250 000,-Kč

5. ostatní náklady

1 000 000,-Kč

•

náklady celkem

9 850 000,-Kč

-zisk developera 15% z celkových nákladů

1 447 500,-Kč

=hodnota pozemku k datu dokončení

13 672 500,-Kč

/odúročitel

(1+0,1) 2

=hodnota pozemku reziduální metodou

11 995 880,-Kč

Zaokrouhleno

12 000 000,- Kč

b2) Hodnota pozemku porovnávací metodou Vyhodnocení segmentu trhu porovnávacím způsobem Podle podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, pozemky v cenovém rozpětí od 1500,-Kč do 4500,-Kč za 1m2.

Seznam porovnávaných pozemků: Název

pozemky

Realiz.

cena Výměra Jedn.cena

[Kč]

[m2]

[Kč/m2]

2 200,-

1

2 200,00

Váha

Kp

Upravená jedn. cena [Kč/m2]

1,00

1,00

2 200,00

2 200,- / 1,000 Průměrná jednotková cena:

2 200,00 Kč/m2

Minimální jednotková cena:

2 200,00 Kč/m2

Maximální jednotková cena:

2 200,00 Kč/m2

Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří

p.č.

15 1081 m2

parcela ve funkčním celku

p.č.

65/123513 m2

parcela ve funkčním celku

p.č.

65/13130 m2

4724 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 4 724,00 m2 á 2 200,- Kč/m2 = 10 392 800,- Kč

Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem= Pozemky - výsledná cena

10 392 800,- Kč =

10 392 800,- Kč

=

10 393 000,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků b2) Pozemky Hodnota pozemků činí celkem

zokrouhleno 10 400 000,- Kč

Rekapitulace: Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec a katastrální území je platná obecně závazná vyhláška č. 6/2006 O ZÁVAZNÉ ČÁSTI ÚZEMNÍHO PLÁNU MĚSTA PEC POD SNĚŽKOU, VELKÁ ÚPA. Projednáno a schváleno Zastupitelstvem města Pec pod Sněžkou dne 28.12.2006 . Podle tohoto návrhu se nachází oceňovaná nemovitost tj. budova s pozemky, plochy luk s objekty převážně hromadné uvnitř SZÚO A ZÚO- RHu, nacházející se v ochranném pásmu KRNAP a jejich funkce musí splňovat ustanovení předpisů pro zonaci KRNAP a ustanovení zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, nesmí být narušeny požadavky ochrany základních složek, tj. půdy, vody a ovzduší.

Omezení vlastnických práv Předkupní právo Právní úprava je zakotvena v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů. -nebylo zjištěno

V části C listu vlastnictví : Nebyla uvedena žádná poznámka Prohlašuji, že objednavatel ocenění sdělil, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí.

Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé nemovitosti jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Územně plánovací dokumentace k oceňovanému pozemku byla předložena. Podle výpisu z katastru nemovitostí je užívání v souladu s právním stavem.

Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.

Věcná hodnota: a1)Věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota objektů:

1 400 000,- Kč

b)Věcná hodnota pozemků: b1)Reziduální hodnota pozemků: b2)Porovnávací hodnota pozemků:

12 000 000,- Kč 10 400 000,- Kč

Obvyklá

cena

nemovitostí činí: 11 800 000,- Kč

slovy: jedenáct milionů osm set tisíc Kč

Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši porovnávací hodnoty pozemků s připočtením věcné hodnoty objektu (který je na konci technické (fyzické zchátrání) a ekonomické životnosti (hospodářský zánik). Výpočet: 10 400 000,-Kč + 1 400 000,-Kč= 11 800 000,-Kč.

-Parcela st.č. 15- zastavěná plocha a nádvoří, zastavěný objektem pro bydlení a parc.p.č. 65/12 a 65/13 tvořící s ním funkční celek přiměřené výměry, v dané lokalitě, a u srovnatelných pozemků poptávka převyšuje nabídku. Proto s přihlédnutím k umístění pozemku, jeho zainvestovanosti a současnému ev. možnému budoucímu způsobu využití tj. objektu pro rekreaci uvnitř zastavěného (HZÚO) a zastavitelného území (ZÚO), jsem názoru, že oceňovaný pozemek je výborně obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců okr. Trutnov a vlastní databáze. Ocenění je v s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.

8.3. Cena sjednaná: Administrativní cena zjištěná dle platné vyhlášky

4 600,-tis Kč

Návrh obvyklé ceny

11 800,-tis Kč

V současnosti dochází k vyjednávání o ceně a provedené ocenění je jeden z důležitých faktorů mající vliv na budoucí dosaženou cenu nemovitostí.

8.4. Zdanění nemovitostí a jeho vliv na oceňování tržní hodnotou Jedním z významných účastníků trhu nemovitostí je stát, který nepřímo, prostřednictvím svojí daňové politiky ovlivňuje ceny na trhu s nemovitostí, náklady na výstavbu ale i výnosy, které plynou vlastníkům nemovitostí- oblíbenému předmětu zdanění. Daň z příjmu- sazba se odlišuje podle toho, zda je poplatníkem daně fyzická nebo právnická osoba. U FO dosahuje 15%, u PO je sazba 21% (údaje platné pro Zd.období 2009). Další faktor je tzv. časový test, prvním je hranice 2 roky- od daně jsou osvobozeny příjmy z prodeje RD , BJ vč.spoluvlastnického podílu, vč. souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem, nebo použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby. Podmínkou je, že nemovitost nesmí být používána k podnikání. Druhý časový test je na úrovni 5 roků, sem spadají ostatní případy. V případě, že jde o prodej nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor nabytých dědictvím od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé, nebo manželem (manželkou), zkracuje se doba pěti let o dobu, po kterou je nemovitost prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele nebo zůstavitelů, pokud byla nemovitost nabývána postupným děděním v řadě přímé. V případě koupi nemovitosti určené k podnikání je třeba nemovitost zařadit do účetnictví tzv. konstitutivním účinkem, tj. datem podpisu smlouvy. K tomuto datu dochází k pořízení dlouhodobého majetku, v okamžiku podání návrhu na vklad se nemovitost zaúčtuje jako dlouhodobý hmotný majetek. Výnosy z nájemného jsou předmětem zdanění s tím, že se pro účely daňového základu se od nich odečtou náklady vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení, vč. odpisů staveb. Pozemky se účetně ani daňově neodepisují. Dále

jsou náklady zaplacená daň z převodu nemovitostí a běžné opravy staveb, pokud dochází k prosté záměně materiálu, tj. nejedná se o technické zhodnocení. Vliv na oceňování: Daň z příjmu snižuje příjmy prodávajícího, tržní hodnota je na výši daně z příjmů nezávislá, případná daň nemá vliv na tržní hodnotu, ale pouze na příjmy prodávajícího.

Daň z přidané hodnoty- v zásadě platí, že převod nemovitosti anebo přechod ve dražbě za úplatu je předmětem daně z přidané hodnoty. Převod staveb, bytů a nebytových prostor je však v souladu s odst.1, § 56 zákona o dani z přidané hodnoty osvobozen od DPH po uplynutí tří let od jeho nabytí resp. kolaudace, přičemž za nabytí se nepovažuje vymezení bytu resp. nebytového prostoru jako jednotky podle zákona o vlastnictví bytů. Daňová sazba v případě, že předmět daně není osvobozen od DPH a jedná se o tzv. soc. bydlení, je snížená na 10%, u ostatních staveb se uplatňuje základní sazba 20%. Převod pozemků je od DPH osvobozen úplně. Výjimku tvoří stavební pozemky, definována jako nezastavěné, na kterých může být na základě stavebního povolení provedena stavba spojená se zemí pevným základem. Podobně je tomu i v případě bytové výstavby, ať již dokončené či nedokončené, včetně prací spojených s výstavbou, rekonstrukcí, modernizací a opravami.

Závěr Ve vyspělých ekonomikách jsou ceny nemovitostí ostře sledovanými veličinami. Nákup vlastního bytu či domu je pro většinu domácností největší investicí v životě. Objem majetku domácností ve formě nemovitostí v celosvětovém srovnání významně přesahuje hodnotu všech forem finančního majetku. Protože ceny pozemků patří k nejdůležitějším ekonomickým podmínkám využitelnosti území, měla by být jako podklad ke každému návrhu územně plánovací dokumentace zpracována mapa cenových a vlastnických poměrů v území. Do ceny nemovitostí se však promítají tyto faktory: -

ekonomika území,

-

ekonomika pozemku,

-

ceny pozemků,

-

institucionální prostředí,

-

územní rozvoj,

-

limity.

Ekonomika území Ekonomikou území rozumíme ekonomiku užitných hodnot, vytvořených v rámci územního celku. Za předpokladu že užitkem chápeme schopnost produkovat trhem akceptovatelné hodnoty, je objem produkce vytvořený v území dán obecně spolupůsobením tzv. produkčních faktorů, kterými jsou kapitál, práce, půda a informace. Jeden z důležitých předpokladů hospodářského rozvoje území související zejména s jedním produkčním faktorem - půdou, je nepochybně i výše cenové hladiny pozemků. Cenovou hladinu lze částečně a nepřímo upravovat nástroji územního plánování prostřednictvím nabídky ploch pro jednotlivá funkční využití v daném území. Nedostatek rozvojových ploch v území může mít za následek zvyšování cenové hladiny pozemků, což

může přispět ke snížení investiční aktivity v předmětném území vlivem nezájmu k vytváření nových projektů developery / investory. Při hledání ekonomického optima intenzity využívání území se vychází z analýzy jednotlivých segmentů trhu, tj. nabídky ploch pro jednotlivá funkční využití v daném území a poptávky po nich. Vstupními daty pro ekonomickou optimalizaci využití území jsou: -

druh funkčního využití: bydlení, maloobchod, kancelářské prostory, výrobní objekty a sklady,

-

standardy jednotlivých funkcí (bydlení v rodinných domech, luxusní nájemní bydlení),

-

stáří výstavby: novostavby, rekonstrukce a stávající fond.

data o poptávce: -

kupní síla potenciálního zákazníka (zejména pro získání horního limitu poptávané ceny),

-

územní vázanost poptávky (vymezení území pro poptávku – dle funkce a standardu),

-

funkční vázanost poptávky (existence poptávky po alternativním využití – funkci nebo standardu),

-

předpokládaný trend poptávky.

data o nabídce: -

existence ploch pro danou funkci v daném území,

-

možnost přeměny stávající zástavby na jiné využití,

-

probíhající nebo reálně připravované projekty výstavby pro sledované funkční využití,

-

celková investiční aktivita v řešeném území.

Proces restrukturalizace ekonomického prostředí na území KRNAP není ukončen. Kupní síla místního obyvatelstva je nízká a do tvorby cen nemovitostí na území Národního parku zasahuje minimálně. Poptávka převyšuje nabídku a s každým prodaným pozemkem se cena pozemků bude zvyšovat bez ohledu na ekonomický potenciál území. Poptávka je směřována zejména k pozemkům pro výstavbu objektů pro bydlení s ubytováním. Zda je ovlivňujícím faktorem ceny pozemků existence marketingové značky „KRNAP“ lze polemizovat. V západních ekonomikách

tento faktor výši cen pozemků ovlivňuje.

V každém případě je však cenotvorným faktorem krajina Krkonoš i Podkrkonoší, která cenu pozemků zvyšuje.

Ekonomika pozemku

Kromě pohledu územního lze na řešení území pohlížet také vlastnicky. Nejsou-li uspokojovány nároky vlastníků na výnosy z nemovitostí v daném území, nelze očekávat úspěšný územní vývoj. Pokud je území zhodnocováno např. veřejnými investicemi do infrastruktury, dochází ke zhodnocování nemovitostí jednotlivých vlastníků. Tím dochází k dosahování vyšších výnosů u všech, kteří v území provozují aktivity spojené s nemovitostmi. Je tedy možno ekonomiku území do určité míry srovnat s ekonomikou jednotlivé nemovitosti, včetně prodávaných pozemků. Pro využití každého jednotlivého pozemku jsou limitujícím faktorem příslušné závazné podmínky v území vyjádřené v regulativech územně plánovací dokumentace - funkční využití, počet podlaží zástavby, limity ochrany přírody a krajiny.

Ekonomika pozemků v KRNAP je v disproporci s ekonomikou území. Zatímco ekonomika území je nestabilní, ekonomika pozemků má vzrůstající tendenci.

Ceny pozemků

Administrativní ceny dle platné vyhlášky, vypracovaná znalcem: Cena stanovená znalcem podle ustanovení právního předpisu nebude s velkou pravděpodobností shodná s cenou prodejní, na které se svobodně dohodly smluvních strany prodeje, jelikož bude dosahovat nižší hodnoty, než bude činit hodnota ceny prodejní.

Cena obvyklá: Ani cena obvyklá konkrétního pozemku, vycházející z tržní analýzy v daném místě a čase, se nemusí shodovat s realizovanou cenou smluvní, stanovenou dohodou konkrétního prodejce a kupce. Ceny pozemků jsou nejvíce ovlivněny vlastnickými právy. Největším obchodujícím subjektem se stavebními pozemky jsou obce. Obce pozemky pro bytovou výstavbu získávají bezúplatným převodem z majetku ČR – Pozemkového fondu ČR na základě zákona o převodu majetku ze státu na obce. Cenová hladina prodávaných pozemků je u jednotlivých obcí velmi rozdílná. Prodejní cenu stanovují zastupitelstva jednotlivých obcí, z čehož lze usuzovat, že se do této ceny promítají nikoliv tržní principy, ale v největší míře zájmy jednotlivých zastupitelstev. Zastupitelstvo obce je orgánem, který schvaluje územně plánovací dokumentaci, pak je to samé zastupitelstvo tím orgánem, který rozhoduje o nakládání s majetkem obce, čímž přímo ovlivňuje prodej majetku a tím i stav na trhu. Mnohdy jsou jednotlivé přístupy zastupitelstev v čase velmi rozdílné. Tuto rozdílnost ovlivňují volby.

Na území Národního parku neexistuje stabilizovaná hladina cen nemovitostí. Ceny pozemků stanovených znalcem a indikace ceny obvyklé jsou převážně nižší než skutečně dosažené prodejní ceny. Cenovou hladinu rozkolísává největší obchodní subjekt, kterým jsou obce.

Institucionální prostředí

Obecní samospráva Obce, jako orgány územního plánování jsou rozhodujícími činiteli, kteří ovlivňují poptávku a nabídku a tím i cenu pozemků. Orgány obcí schvalují cenovou mapu pozemků, která by měla následně stanovit orientační ceny prodávaných pozemků. Cenovou mapu nemá v současnosti žádná obec v KRNAPu.

Státní správa Stání správa je vykonávána na území ve dvou rovinách. Základní výkon státní správy, tak jako na ostatním území České republiky je vykonáván prostřednictvím pověřených městských úřadů a krajských úřadů. Na území KRNAP jsou to pověřené městské úřady Trutnov, Vrchlabí, Semily, Jablonec nad Nisou, pověřené stavební úřady a krajské úřady Královehradeckého a Libereckého kraje. Státní správa těchto orgánů rozhoduje až po předchozím stanovisku státní správy KRNAP, jelikož se však jedná o území národního parku, tedy o území zvýšené ochrany přírody a krajiny, tak je zde dle zákona o ochraně přírody a krajiny vykonávána státní správy ochrany přírody a krajiny prostřednictví správy KRNAP ve Vrchlabí.

Institucionální prostředí v Národním parku je reprezentováno dvojím výkonem státní správy a omezením výkonu státní správy samosprávním orgánům na základě zákona o ochraně přírody a krajiny. Tento faktor se projevuje zejména v prodlužování správních řízení. Vliv na cenu pozemků mají zejména místní samosprávy Mezi institucionální prostředí lze zařadit obecné omezení vlastnického práva existencí rozsáhlého chráněného území.

Seznam použité literatury •

Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, AN CERM, Brno 2008

•

Brachmann, R.: Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, Consult Invest, Praha 1994

•

Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, IOM VŠE, Praha 2004

•

Hájek, P. a kol.: Konstrukce pozemních staveb, ČVUT, Praha 1997

•

Hanák, M.: Pozemní stavitelství, ČVUT, Praha 1995

•

Kuba, B., Olivová, K.: Katastr nemovitostí České republiky, LINDE, Praha 2008

•

Ort, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: BIVŠ, 2006, ISBN: 80-7265-085-8

•

Ort, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: BIVŠ, 2007

•

Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, Praha 2006

•

Zazvonil, Z.: Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, Praha 2004

•

Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, IOM VŠE, Praha 2007

Seznam právních předpisů ve znění pozdějších předpisů • zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník • zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon) • zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník • zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví • zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem • zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí • zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR (katastrální zákon) • zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí • zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřičských a katastrálních orgánech

• zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů • zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku • zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) • vyhláška č. 287/2007 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků • vyhláška č. 460 Sb/2009 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), kterou se mění vyhláška č. 3/2008Sb. • vyhláška č. 268/2009 o technických požadavcích na stavby

Přílohy 1) fotodokumentace oceňované nemovitosti

Příloha č.1