Oceňování nemovitostí v nemovitostních investičních fondech

Bankovní institut vysoká škola Praha Oborová katedra: Managementu, podnikání a oceňování

Oceňování nemovitostí v nemovitostních investičních fondech Bakalářská práce

Autor:

Pavel Kvapil Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben, 2013

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V České Čermné dne 28.4.2013

Pavel Kvapil

2

Poděkování: Rád bych na tomto místě poděkoval panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D., vedoucímu mé bakalářské práce za odborné rady, vedení a věcné připomínky, při tvorbě mé bakalářské práce, za trpělivost, shovívavost a velmi vstřícný a profesionální přístup v průběhu celého mého studia. Děkuji mu za to, že mi ukázal, jak může být tato práce i celý obor oceňování majetku zajímavý. Velké poděkování náleží mé paní, Petře Kvapilové, za její podporu a trpělivost po celou dobu mého studia. Poděkování náleží i ostatním členům mé rodiny a kolegům, se kterými jsem studoval za vzájemnou podporu a pomoc při studiu.

3

Anotace Cílem bakalářské práce je analyzovat a zhodnotit současné metody oceňování nemovitostí, a jejich aplikaci při oceňování nemovitostí v nemovitostních investičních fondech, s ohledem na platnou legislativu. V praktické části se práce zaměřuje na ocenění vybraných nemovitostí a analýzu lokálního trhu. Klíčová slova: oceňování, nemovitosti, investiční fond, legislativa, analýza trhu

Annotation The aim of this work is to analyze and evaluate current methods of real estate valuation, and their application in the valuation of properties in the real estate investment funds, with respect to the valid law. In the practical part the thesis focuses on the valuation of selected properties and analysis of the local market. Key words: real estate, valuation, investment fund, legislativ, market analis

4

Obsah: Prohlášení: .................................................................................................................................. 2 Poděkování: ................................................................................................................................ 3 Anotace ....................................................................................................................................... 4 Obsah: ......................................................................................................................................... 5 Úvod a cíl bakalářské práce ........................................................................................................ 6 1.

2.

3.

Teoretická část .................................................................................................................... 7 1.1.

Základní pojmy ............................................................................................................ 7

1.2.

Nemovitosti jako investice........................................................................................... 8

1.3.

Nemovitostní podílové fondy ...................................................................................... 9

1.4.

Legislativa .................................................................................................................... 9

1.5.

Nemovitostní investiční fondy v ČR............................................................................ 9

1.6.

Požadavky na ocenění nemovitostí v nemovitostních fondech ................................. 12

1.7.

Metody oceňování...................................................................................................... 12

1.8.

Použití jednotlivých metod oceňování při oceňování nemovitostí v nemovitostních otevřených podílových fondech ................................................................................. 15

1.9.

Závěr a hodnocení ...................................................................................................... 16

Praktická část .................................................................................................................... 17 2.1.

Odhad tržní hodnoty – bytový dům Nový Bydžov .................................................... 17

2.2.

Odhad tržní hodnoty – bytové jednotky Náchod, Raisova ........................................ 33

Analýza realitního trhu ...................................................................................................... 45 3.1.

Obecná charakteristika ............................................................................................... 45

3.2.

Oblast Náchod a Nové Město nad Metují .................................................................. 46

3.3.

Oblast Česká Skalice, Červený Kostelec, Jaroměř, Hronov, Police nad Metují ....... 50

3.4.

Oblast Broumov, Meziměstí, Stárkov a Teplice nad Metují, .................................... 53

3.5.

Oblast menších obcí ................................................................................................... 56

3.6.

Celkové hodnocení a výhled ...................................................................................... 56

Závěr ......................................................................................................................................... 57 Seznam použité literatury a zdroje: .......................................................................................... 58 Přílohy: ..................................................................................................................................... 59

5

Úvod a cíl bakalářské práce Za okamžik, kdy se člověk osamostatní a postaví na svoje vlastní nohy lze považovat chvíli, kdy opustí teplo rodinného krbu svých rodičů a pořídí si vlastní bydlení. Většina lidí si nejdříve pronajme byt, pak si koupí vlastní byt nebo postaví rodinný. Pokud k tomu dojde, setká se v tomto období s odhadci a znalci z oboru oceňování nemovitostí. Jejich práce není jen oceňování nemovitostí pro privátní klientelu, ale i oceňování nemovitostí pro firemní klientelu, kde se jedná po výrazně vyšší částky a odhady vyžadují vysokou profesionalitu. Tématem této bakalářské práce je Oceňování nemovitostí v nemovitostních investičních fondech. Nemovitostní fondy působící v České republice jsou při své činnosti svázány zákony a předpisy. Majetek těchto fondů spravují investiční společnosti, které se zodpovídají České národní bance a jsou pod dohledem depozitáře fondu a výboru odborníků. Všichni dohlížejí na správnou činnost a fungování fondu a nakládání s penězi investorů. Odhady cen nemovitostí jsou stěžejní pro nákup a prodej nemovitostí, ale hlavně pro stanovení hodnoty majetku nemovitostních fondů a následně podílových listů. Cílem této práce je analyzovat jednotlivé metody oceňování nemovitého majetku při oceňování nemovitostí v nemovitostních investičních fondech, zhodnotit a posoudit vhodnost použití jednotlivých metod oceňování nemovitostí při činnosti fondu a to i s ohledem s na platnou legislativu.

6

1. Teoretická část 1.1.

Základní pojmy

Nemovitost – nemovitostmi se dle § 119 Občanského zákona (zákon 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů) rozumí pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Pozemek – část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků (§ 27 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky). Parcela - pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem (§ 27 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky) Stavba – definice stavby už není tak jednoznačná a dostupné zdroje se různí. Zde je uvedena definice podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), kde je v § 2 - Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Pokud se v tomto zákoně používá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby. Oceňování nemovitostí – činnost, při které se osoba snaží určené nemovitosti, souboru nemovitostí nebo právům z nich plynoucím přiřadit peněžní ekvivalent na základě svých znalostí a zkušeností. Znalec – odborník, který stanovuje hodnotu věcí, majetku, práv a jiných hmotných i nehmotných aktiv na základě svých odborných zkušeností, znalostí problematiky daného oboru, stavu trhu, přičemž zohledňuje i ostatní faktory, které mohou tuto hodnotu ovlivnit. Výkon této profese upravuje zákon č. 36/1997 Sb. o znalcích a tlumočnících. O výsledcích své činnosti vypracovává znalecké posudky. Odhadce – provádí také odbornou činnost podobně jako znalec, ale výsledky jeho činnosti jsou použitelné pouze pro použití mezi fyzickými a právnickými osobami. Není možné je použít při řízení správních orgánů v souvislosti s právními úkony, závěry nemohou být soudně vymahatelné. Výkon profese upravuje novela Živnostenského zákona č. 130/2008 Sb.. 7

Podílový fond – je investičním nástrojem, který sdružuje majetek investorů – podílníků za účelem kolektivního investování. Podílové fondy nemají vlastní právní subjektivitu a jsou spravovány investičními společnostmi, které obhospodařují jejich majetek. Investiční společnost - zakladatel a správce (obhospodařovatel) fondů. V České Republice podléhá zvláštní regulaci dané zákonem č. 189/2004 Sb., o kolektivním investování a dohledu České národní banky. Její činnost je kontrolována také depozitářem a auditorem. Zdroj:(http://cs.wikipedia.org/wiki/Investi%C4%8Dn%C3%AD_spole%C4%8Dnost)

Depozitář – dohlížitel, který sleduje, zda investiční společnost hospodaří řádně se svěřeným majetkem a dodržuje všechny platné zákonné normy. Depozitářem může být pouze banka. Obvyklá tržní cena nebo nájemné – cena, které je dosaženo při prodeji-koupi nebo nájmu stejného nebo podobného majetku, za obvyklých podmínek na trhu, pouze působením nabídky a poptávky.

1.2.

Nemovitosti jako investice

Nemovitosti si lidé nebo společnosti pořizují ze dvou hlavních důvodů. U privátních investorů je jedním z hlavních důvodů zajištění vlastního bydlení, u korporátních investorů může být důvodem získání sídla firmy, reprezentativních, výrobních či skladovacích prostor. Druhým hlavním důvodem je pořízení nemovitosti jako investice. Na celém světě i v ČR jsou společnosti, které se zabývají výhradně výstavbou nebo pořízením nemovitostí, které následně pronajímají nebo výhodně prodávají. Investice do nemovitostí má v České republice dlouholetou tradici. Již za první republiky tvořila podstatnou část stavební výroby výstavba tzv. činžovních domů, jejich zástavba dnes tvoří historická jádra většiny našich velkých měst. Pan domácí byl vážená osoba a již v této době byly peníze uložené v nemovitostech považovány za dobře uložené peníze. V době před revolucí tj. do roku 1989 byly investice do nemovitostí jedinou možností, jak smysluplně investovat úspory. Dluhopisy, obligace nebo akcie nebyly běžným občanům dostupné. Jedinou alternativu oproti investici do vlastního domu, chaty, chalupy nebo zahrady, představovalo uložení úspor na vkladní knížku. Investice do nemovitostí je ve světě finančnictví považována za investici s menším rizikem, investici, na kterou si investor může sáhnout, a která přináší pravidelný příjem. Z pronájmu a z dlouhodobého hlediska přináší stabilní zhodnocení vloženého kapitálu. Na druhé straně je nutné si uvědomit, že ani investice do nemovitosti není zcela bez rizika.

8

1.3.

Nemovitostní podílové fondy

Pokud investor nemá zkušenosti na realitním trhu nebo dostatek volných finančních prostředků, aby investoval do nemovitosti individuálně, má možnost i na českém trhu investovat do nemovitostí prostřednictvím nemovitostních investičních podílových fondů. Nemovitostní investiční podílové fondy, jsou speciální fondy, které se zaměřují na investice do nemovitostí. Mohou být alternativou pro spíše konzervativní investory, pro ty, kteří chtějí diverzifikovat riziko nebo se individuální investice do nemovitostí obávají.

1.4.

Legislativa

Fungování nemovitostních fondů se řídí zákonem č. 189/2004 Sb., o kolektivním investování. Tento zákon určuje, že činnost a podnikání fondů je možné pouze na základě povolení České národní banky. O vytvoření podílového fondu musí u České národní banky zažádat investiční společnost. Dle zákona pak vklady podílníků v investičních podílových fondech obhospodařují právě tyto investiční společnosti. Každý fond má svůj název, který zároveň obsahuje název investiční společnosti, která jeho majetek obhospodařuje. Investiční společnost obhospodařuje a spravuje majetek fondu – podílníků, vede účetnictví fondů, evidenci podílových listů, zajišťuje vydávání a odkupy podílových listů a provádí oceňování majetku fondů. Kontrolním orgánem, který dohlíží na správné fungování fondů, je depozitář fondu. Depozitářem fondu podnikajícím v České republice smí být pouze banka se sídlem v České republice. Depozitář eviduje pohyb veškerých peněžních prostředků fondů kolektivního investování a kontroluje, zda všechny transakce prováděné investiční společností, jako správcem fondu, jsou v souladu se zákonem č. 189/203 Sb., o kolektivním investování. Pro příklad uvádím, že fondy kolektivního investování nemohou mít pokladnu a nemohou provádět hotovostní výplaty. Nemovitostní fond má za povinnost ustanovit tzv. Výbor odborníků, který dohlíží na správné fungování fondu, správu majetku a jeho oceňování v nemovitostním fondu. Další odstavec bude věnován speciálním nemovitostním otevřeným podílovým fondům, které působí v České republice.

1.5.

Nemovitostní investiční fondy v ČR

Na českém trhu v současnosti působí tři nemovitostní otevřené podílové fondy. Jedná se o otevřené podílové fondy, což znamená, že do těchto fondů může investovat téměř každý. Jako 9

u každé investice na kapitálovém trhu musí investor splnit některé základní podmínky pro investování do podílových listů, např. prokázat, že peníze nepochází z trestné činnosti. V České republice máme tři nemovitostní otevřené podílové fondy. Jedná se o ČS nemovitostní fond, REICO investiční společnost České spořitelny, a.s., Conseq realitní, Conseq Funds investiční společnost, a.s. a Bridge nemovitostní otevřený podílový fond, WMS investiční společnost, a.s.. Investiční fondy nemají vlastní právní subjektivitu, nejsou právnickou osobou.

ČS nemovitostní fond, REICO investiční společnost České spořitelny, a.s. Jedná se o největší a nejdéle fungující nemovitostní fond v České republice. Fond byl založen 9. 2. 2007 a hodnota vlastního kapitálu je více jak 3 800 mil. Kč. Fond se soustřeďuje na investice do již dokončených a pronajatých nemovitostí – administrativních budov, logistických parků a obchodních center. Pokud nahlédneme do portfolia nemovitostí, jedná se opravdu o velké budovy nebo centra umístěná v Praze nebo ostatních krajských městech. Za zmínku jistě stojí historická pozdně secesní budova Melantrichu na Václavském náměstí v Praze, která je jistě ozdobou tohoto fondu. I když se společnost REICO může pyšnit největším nemovitostním fondem v České republice, bohužel s výkonností a výnosy fondu již tak úspěšná není. V roce 2012 byl výnos fondu pouze 2,29 % a to je bohužel pod hranicí ročních termínovaných vkladů. Velice zvláštní je i graf vývoje kurzu podílových listů, kde dochází ke skokovým nárůstům a pak následuje pokles cen podílových listů. Dle strategie, kterou popisuje správce fondu REICO investiční společnost České spořitelny, a.s., by měli investice přinášet pravidelný výnos z pronájmů těchto nemovitostí. Očekával bych, že trend vývoje kurzu bude zcela jiný a měl by mít stálou stoupající tendenci, jako je to u ostatních dvou nemovitostních fondů. Jan Traxler, Investice, www.finmag.cz [online]. [29. 3. 2013]. Dostupné z: http://www .finmag.cz/cs/finmag/investice/rok-2012-potvrdilnemovitostni-fond-do-kazdeho-konzervativniho-portfolia/ www.penize.cz [online]. [29. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.penize.cz/podilove-fondy/5665-reico-cs-nemovitostni-fond

Conseq realitní, Conseq Funds investiční společnost, a.s. Druhým největším nemovitostním fondem v České republice a také druhým nejstarším je fond Conseq realitní, který spravuje Conseq Funds investiční společnost, a.s.. Fond byl založen 31. 1. 2008 a v současnosti obhospodařuje majetek okolo 200 mil. Kč. Velikostí spravovaného majetku se jedná o podstatně menší fond, ale jeho výkonnost je pro investory mnohem zajímavější. Bohužel informace o fungování a zaměření fondu jsou velmi zúžené.

10

V loňském roce 2012 měl tento fond výnosnost 4,53 %. To je na konzervativní fond velice dobrý výsledek. Jan Traxler, Investice, www.finmag.cz [online]. [29. 3. 2013]. Dostupné z: http://www .finmag.cz/cs/finmag/investice/rok-2012-potvrdilnemovitostni-fond-do-kazdeho-konzervativniho-portfolia/ www.penize.cz [online]. [29. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.penize.cz/podilove-fondy/219504-conseq-investment-management-a-sconseq-realitni-opf-conseq-is

Bridge nemovitostní otevřený podílový fond, WMS investiční společnost, a.s. Nejmenším a nejmladším ze skupiny nemovitostních fondů je Bridge nemovitostní otevřený podílový fond. Majetek fondu obhospodařuje WMS investiční společnost, a.s.. Jedná se o malý fond s vlastním kapitálem ve výši okolo 72 mil. Kč, který investuje dle svých možností do menších komerčních nemovitostí s dobrým výnosem. Tuto dobrou strategii podporuje i skutečnost, že fond od svého založení má stabilní přírůstky výnosů – ceny podílových listů. Výnos za rok 2012 byl z popisovaných nemovitostních fondů nejvyšší a dosáhl 5,36 %. Jan Traxler, Investice, www.finmag.cz [online]. [29. 3. 2013]. Dostupné z: http://www .finmag.cz/cs/finmag/investice/rok-2012-potvrdilnemovitostni-fond-do-kazdeho-konzervativniho-portfolia/ www.penize.cz [online]. [29. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.penize.cz/podilove-fondy/55544-finesko-bridge-nemovitostni

Porovnání vývoje cen podílových listů NOPF v ČR Pro srovnání zde uvádím graf vývoje cen podílových listů výše zmíněných nemovitostních otevřených podílových fondů.

(Zdroj: Jan Traxler, Investice, www.finmag.cz [online]. [29. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.finmag.cz/cs/finmag/investice/rok-2012potvrdil-nemovitostni-fond-do-kazdeho-konzervativniho-portfolia/)

11

1.6.

Požadavky na ocenění nemovitostí v nemovitostních fondech

Při práci s nemovitostmi v nemovitostních fondech se setkáváme s oceňování majetku na několika úrovních.

Nákup a prodej nemovitosti Dle platné legislativy na ochranu investorů je při nákupu a prodeji nemovitosti nutné zpracovat dva nezávislé znalecké posudky porovnávací a výnosovou metodou. Jednoho znalce určuje investiční společnost spravující fond a druhého depozitář fondu.

Oceňování majetku fondu Správce nemovitostního investičního fondu musí průběžně oceňovat obhospodařovávaný majetek, aby mohl stanovit aktuální cenu podílových listů. U držených nemovitostí musí zpracovávat znalecké posudky nebo dělat revize již dříve zpracovaných znaleckých posudků. Výbor odborníků tvoří zpravidla znalci z oboru oceňování nemovitostí, kteří také dohlížejí na správnost oceňování majetku a provádí revize znaleckých posudků.

1.7.

Metody oceňování

Nemovitostní investiční fondy získávají do svého portfolia nemovitosti. Investují za účelem zisku. Zisk může být pravidelný, zpravidla příjem z pronájmu nemovitostí nebo příjem investiční, plynoucí z prodeje nemovitostí, kde byl předpoklad růstu ceny v čase nemovitosti jako takové. V České republice se používají celkem 4 základní metody oceňování nemovitého majetku. Jejich metodika se značně různí, každá je založena na jiném přístupu zkoumání, zohledňuje jiné vstupy a výstupní informace mají různou vypovídací schopnost: •

metoda stanovení hodnoty vyhláškou

•

stanovení hodnoty nákladovým způsobem

•

stanovení hodnoty výnosovým způsobem

•

stanovení hodnoty porovnávacím způsobem

Metoda stanovení ceny nemovitosti vyhláškou Metoda stanovení ceny nemovitosti vyhláškou, dle Vyhlášky č. 3/2008 Sb., určuje cenu nemovitosti na základě předem stanovených úředně určených cen a koeficientů pro jednotlivé

12

typy staveb, druhy pozemků a jejich příslušenství. Metoda nezohledňuje technický stav majetku, jeho funkční využitelnost a reálnou tržní hodnotu.

Hodnota nemovitosti stanovená nákladovou metodou Hodnota nemovitosti stanovená nákladovou metodou vychází především z technického pohledu na nemovitost jako celek. Zohledňuje především konstrukční provedení stavby a zjišťuje, za kolik by se stejná nemovitost dala postavit v dnešní době, při současných cenách stavebních prací. Při porovnání se zohledňuje fyzické stárnutí a morální zastarávání budov. Východiskem pro stanovení ceny jsou dimenzionální parametry budovy, konstrukční řešení stavby a její technický a stav.

Stanovení hodnoty nemovitostí výnosovou metodou Stanovení hodnoty nemovitostí výnosovou metodou je založeno na porovnání budoucích očekávaných příjmů a výnosnosti, které od nemovitosti očekáváme. Nehodnotí se v tomto případě technické parametry budovy, ale pouze očekávaný příjem související s tímto majetkem. Postup stanovení hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je podle mezinárodně uznávaných standardů následující: Příjmová metoda stanovení hodnoty majetku Potencionální hrubý výnos z pronájmu (PGI) Neobsazenost a ztráty z pronájmu (%) (VaCL)

XXX Kč -

Efektivní hrubý výnos (EGI)

XXX Kč XXX Kč

-

Provozní náklady celkem Čistý provozní výnos

XXX Kč XXX Kč

Míra kapitalizace (u investice = očekávaný roční výnos p.a.) Hodnota nemovitosti stanovená výnosovou metodou

XX % XX XXX Kč

Potencionální hrubý výnos z pronájmu (PGI – Potentional Goss Income) – vyjadřuje celkový výnos (maximální), který můžeme z posuzované nemovitosti v budoucnu očekávat za zvolené časové období (pronájem prostor, místo pro reklamu, umístění vysílače pro přenos 13

dat, příjem plynoucí z věcných břemen aj.) a dále, že jsme schopni odhadnout obvyklé tržní nájemné a ostatní příjmy v místě a čase ocenění. Neobsazenost a ztráty z pronájmu (VaCL - Vacancy and Collection Loss) - nelze předpokládat, že nemovitost bude nepřetržitě a za každých podmínek vždy plně obsazena. Tímto koeficientem zohledňujeme toto riziko a odečítáme tyto ztráty od Potencionálního hrubého výnosu. Efektivní hrubý výnos (EGI – Effective gross Income) – je dán potencionálním hrubým výnosem, od kterého odečteme Neobsazenost a ztráty z pronájmu Provozní náklady (OE - Operating Expenses) – jedná se o náklady, které vznikají s provozem, údržbou a chodem nemovitosti a jsou nutné k zajištění efektivního hrubého výnosu. Do provozních nákladů počítáme: •

daň z nemovitosti

•

pojištění budov a ostatních rizik spojených s nemovitostí

•

náklady na údržbu a opravy

•

náklady spojené se správou a provozem nemovitosti

•

náklady na služby (dodávky elektřiny, plynu, tepla, teplé a studené vody, telekomunikační a datové služby, náklady na úklid, odvoz a likvidaci odpadů, čištění komínů a jiné služby), s výjimkou služeb, které si nájemníci platí zvlášť

•

ostatní náklady (provoz technologických zařízení, pronájem příjezdové cesty, parkoviště atp.)

•

náklady na obnovu a renovace (lze kalkulovat odpisy)

Čistý provozní výnos (NOI – net operating income) získáme z rozdílu Efektivního hrubého výnosu, od kterého odečteme všechny Provozní náklady Míra kapitalizace (ROC – Return of capital) vyjadřuje míru zhodnocení vloženého kapitálu do investice – nemovitosti nebo také míru rizika spojeného s investicí Hodnotu nemovitosti stanovená výnosovou metodou získáme diskontováním čistého provozního výnosu mírou kapitalizace

Stanovení hodnoty nemovitosti porovnávací metodou Stanovení hodnoty nemovitosti porovnávací metodou vychází z předpokladu, že na trhu se s podobným typem nemovitosti obchoduje. Metoda analyzuje a porovnává tržní ceny podobných nemovitostí - majetku, které byly realizovány při prodeji v dané lokalitě za poslední období, případně lze přihlédnout i k nemovitostem, které jsou nebo byly v dané 14

lokalitě nabízeny. Do stanovení hodnoty nemovitosti vstupují korekční činitelé, kteří zohledňují případné odlišnosti ostatních porovnávaných nemovitostí, kterými mohou být: •

Cena a rozloha pozemku

•

Datum a druh transakce

•

Vlastnická práva k dané nemovitosti a existence věcných břemen

•

Využití nemovitosti dle územního plánu, územního rozhodnutí a jiná právní omezení

•

Lokalita, tvar, orientace a svažitost pozemku

•

Dostupnost inženýrských sítí, dopravní obslužnost a parkování

•

Nutnost demolice stávajících staveb, kontaminace půdy

•

Možnosti dalšího rozvoje nemovitosti, zastavitelnost pozemku

•

Jiný korekční činitel, který může ovlivnit výslednou hodnotu nemovitosti

Předpokladem pro správné stanovení hodnoty nemovitosti porovnávací metodou je znalost lokality, ve které se nemovitost nachází, historický a aktuální stav trhu s nemovitostmi a odhad jeho předpokládaného vývoje v dané lokalitě. Dalšími faktory, které je nutné brát v úvahu je zhodnocení technického i morálního stavu porovnávané nemovitosti, jejího dalšího možného využití a potenciál, s ohledem na porovnávané nemovitosti (viz. korekční činitelé).

1.8.

Použití

jednotlivých

metod

oceňování

při

oceňování

nemovitostí v nemovitostních otevřených podílových fondech Předchozí kapitola se snažila popsat jednotlivé metody oceňování. Následující kapitola zohledňuje praktické použití těchto metod při oceňování nemovitostí v investičních podílových fondech.

Metoda stanovení hodnoty vyhláškou Používá se hlavně pro úředně stanovenou cenu nemovitostí (dědictví, daň z převodu nemovitostí apod.). Pro účely tržního ocenění a ocenění majetku v investičních fondech je tato metoda nepoužitelná.

Stanovení hodnoty nákladovým způsobem Tato metoda také nemá výraznou vypovídací schopnost ke stanovení tržní ceny nemovitosti. Je důležitá v případech stanovení pojistné hodnoty nemovitosti, ale je i důležitá pro investora z pohledu technického stavu a životnosti stavby nebo při akvizici do nového 15

developerského projektu. V kombinaci s výnosovou metodou, lze provést odhad a kalkulaci budoucích nákladů spojených s provozem a údržbou nemovitosti. Uplatnění najde v oddělení, které se zabývá facility managamentem nemovitostí fondu.

Stanovení hodnoty výnosovým způsobem Z pohledu investora je tato metoda nejpřínosnější, protože při stanovení hodnoty nemovitosti vychází z předpokladu očekávaných budoucích příjmů a očekávání je důvodem proč lidé investují. Při nákupu nemovitostí do nemovitostního investičního fondu je hodnota nemovitosti stanovená výnosovou metodou určující. Zároveň ji použití této metody při pořízení nemovitosti ukládá i zákon č. 189/2004Sb, o kolektivním investování. Tato metody by měla být určující v případě nákupu nové nemovitosti do podílového fondu společně s metodou porovnávací a zároveň k zhodnocení dalšího držení nemovitosti ve fondu s ohledem na její další očekávaný výnos.

Stanovení hodnoty porovnávacím způsobem Tato metoda by měla nejlépe vystihovat situaci na trhu s nemovitostmi. Je důležitá pro pořízení nemovitosti do nemovitostního podílového fondu, ale především je standardním oceňovacím nástrojem nemovitostí v rámci portfolia fondu. Ceny nemovitostí hrají důležitou roli při stanovení ceny podílových listů. Je nezbytná při stanovení správné prodejní ceny pro prodej nemovitostí. Zároveň ji použití této metody při prodeji nemovitosti ukládá i zákon č. 189/2004Sb, o kolektivním investování. Porovnávací metoda ocenění je jednou ze stěžejních při oceňování majetku nemovitostních podílových fondů a má vliv na strategická a zásadní rozhodnutí ve všech oblastech činnosti fondu.

1.9.

Závěr a hodnocení

Tržní metody oceňování jsou aplikovatelné při oceňování nemovitostí v nemovitostních investičních fondech. Metoda porovnávací a metoda výnosová jsou nezbytné, což ukládá i platná legislativa. Tyto dvě metody jsou základem pro stanovení hodnoty majetku fondu, jsou nezbytné při rozhodovacích procesech při nákupu a prodeji nemovitostí. Podrobnější rozbor použitelnosti a užitečnosti jednotlivých metod uvádí kapitola 1.8..

16

2. Praktická část 2.1.

Odhad tržní hodnoty – bytový dům Nový Bydžov

Zadavatel ocenění: Bridge nemovitostní otevřený podílový fond, WMS Investiční společnost, a.s. Olšanská 55/5, 130 Praha 3 - Žižkov

Účel ocenění: Stanovení tržní hodnoty nemovitosti pro nákup nemovitosti jako investice do nemovitostního otevřeného podílového fondu

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům Nový Bydžov, Revoluční třída č.p. 685 v obci a katastrálním území Nový Bydžov, okres Hradec Králové

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) 17

Datum ocenění: 12.4.2013

Úvod V této zprávě předkládám výsledky šetření – stanovení tržní hodnoty majetku. Zpráva vyjadřuje náš odborný názor na stanovení tržní hodnoty výše uvedeného majetku (nemovitosti) ve výlučném vlastnictví. Tržní hodnotou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku při volném prodeji, při kterém nejsou brány v úvahu mimořádné okolnosti trhu, omezující nebo jinak nevýhodné podmínky. Těmito okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, osobní poměry, zejména majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím, nebo se může jednat o majetek zvláštní obliby, čímž se rozumí, že je majetku přikládaná zvláštní hodnota vyplývající z osobního vztahu k tomuto majetku. Ocenění výše uvedené nemovitosti je zpracováno k datu 12.4.2013 a jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po tomto datu a mohou mít vliv na cenu obvyklou.

Podklady pro ocenění •

Kopie výpisu z Listu vlastnictví č. 2772 pro obec a k.ú. Nový Bydžov

•

Kopie katastrální mapy pro k.ú. Nový Bydžov

•

Výřez situačního plánu města Nový Bydžov

•

Kolaudační rozhodnutí ze dne 6. 6. 2007

•

Situační plány jednotlivých podlaží

•

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 12. 4. 2013

•

Platné nájemní smlouvy (4x)

Prohlášení Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: •

Polohu, velikost a využitelnost pozemku

•

Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

•

Nejvyšší a nejlepší využití majetku

•

Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu 18

•

Náklady na pořízení majetku jako nového, snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními právními nebo jinými vlivy.

•

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

•

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

•

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. (Citace: Ing. Petr Ort, Ph.D., skripta: Cvičení z oceňování nemovitostí díl I.)

Popisné informace Ke dni ocenění majetku 12. 4. 2013 byl tento majetek využíván komerčně. Nebytové prostory v 1. NP jsou pronajaty (jednatelství České Pojišťovny, a. s. a solárium), byt v 2.NP je pronajat komerčně, jako jednatelství společnosti Partners, byt ve 3.NP je pronajat soukromé osobě, účel užívání bydlení. Nájemní smlouvy jsou uzavřeny na dobu neurčitou s výpovědní dobou 3 měsíce.

Popis lokality Jedná se komerční kompletně zrekonstruovaný bytový dům v řadové zástavbě na Revoluční třídě čp. 685 v Novém Bydžově. Bytový dům se nachází 250 m od centra města na jedné z hlavních ulic vedoucích z náměstí. Tato lokalita a ulice jsou atraktivní s ohledem na blízkost náměstí a podobně komerčně využívané nemovitosti v blízkosti (banky, obchody a služby). V místě je velmi dobrá občanská vybavenost v dochůdné vzdálenosti (škola 100 m, náměstí 250 m – MÚ, pošta, banky, obchody, služby, BUS 20 m, Lidl 50 m). Ve dvoře za domem jsou dvě parkovací místa, příjezd je umožněn na základě věcného břemene pro majitele domu, dále se dá parkovat na parkovišti v blízkosti obchodu Lidl. Nový Bydžov má cca 7 200 obyvatel a nachází se 25 km západně od krajského města Hradce Králové a 90 km východně od Prahy, 15 km severně od dálnice D11 spojující Prahu a Hradec Králové.

19

Oceňovaný majetek Na základě místního šetření a předložených podkladů bylo zjištěno, že objekt je majitelem využíván k pronájmu bytových a nebytových prostor. Rozpor je ve 2. NP, kde je bytový prostor pronajat jako byt, ale je využíván jako kanceláře, což není zcela v souladu s kolaudačním rozhodnutím ze dne 6. 6. 2007. Dům je jako celek určen k podnikatelské činnosti. Funkční celek oceňovaného majetku tvoří bytový dům a pozemek. Vše je podrobně popsáno a specifikováno v dalších oddílech této zprávy.

Historie Dům byl postaven okolo roku 1927 jako dvoupodlažní a sloužil výhradně pro účely bydlení. Za dobu životnosti byly prováděny běžné opravy, větší rekonstrukce byla provedena v roce 1966. Zásadní a celkovou rekonstrukcí prošla budova v roce 2007, kdy došlo k úpravě vnitřních dispozic jednotlivých podlaží, změnou užívání 1.NP - vybudování komerčních prostor a vybudování nové bytové jednotky ve 3.NP – půdní vestavba. Rekonstrukce a modernizace budovy byla provedena velmi důkladně tak, aby vyšší standard budovy zajistil očekávaný příjem z nájmu.

Pozemek Oceňovaný pozemek parcelní číslo 488/1, zastavěná plocha a nádvoří, o rozloze 359 m2 je z velké části zastavěn objektem bytového domu. Nezastavěnou část pozemku za domem (od hlavní ulice) tvoří prostor pro parkování dvou osobních aut s možností příjezdu přes sousední pozemek. Pozemek je rovinatý, téměř čtvercový tvar tvoří část pozemku pod domem, na který navazuje obdélníková část směrem do dvora určená pro parkování.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby nejsou. Vnější úpravy jsou tvořeny přípojkami inženýrských sítí (voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou) a zpevněnou plochou pro parkovaní aut za domem (živičný povrch). Hodnota venkovních úprav nebude počítána samostatně, ale bude na ni brán zřetel při výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.

Bytový dům Nový Bydžov Komerční kompletně zrekonstruovaný bytový dům je v řadové zástavbě na Revoluční třídě, orientace hlavních vstupů do ulice je směrem na západ, dvůr je směrem na východ. 20

Základní svislé konstrukce jsou z původních plných pálených cihel, vodorovné konstrukce jsou z monolitického železobetonu. Základy jsou tvořeny klasickými betonovými pasy. Schodiště je monolitické, železobetonové, vetknuté do nosných zdí. Krov je klasický dřevěný, vaznicový, z větší části zakryt sádrokartonovými podhledy. Střešní krytinu tvoří tabule z falcovaného měděného plechu, klempířské prvky jsou také z měděného plechu. Střecha je sedlová se sklonem cca 45˚, do které jsou umístěny 2 střešní okna a 7 rizalitů. Okna, vstupní dveře a prosklené výklady do ulice jsou dřevěné s dvojitými termoizolačními skly. Dům je po rekonstrukci opláštěn zateplovacím systémem z EPS a vnější omyvatelnou dvouvrstvou omítkou na bázi Weber akrylát/silikát. Každý prostor má vlastní oddělené topení a ohřev TUV (komerční prostory v 1.NP – elektrické přímotopy, společný průtokový ohřívač vody, byty ve 2. a 3. NP mají každý vlastní kombinovaný plynový kotel s ohřevem TUV. Jednotlivé pronajímané prostory mají vlastní měřidla spotřeby elektrické energie, vody a plynu (1.NP společná voda). Vnitřní omítky jsou štukové, na chodbách, schodech a v komerčních prostorech v 1. NP jsou keramické obklady. V bytových prostorech jsou laminátové plovoucí podlahy. Sociální zařízení a koupelny jsou vybaveny sanitární technikou a keramickými obklady (mírný nadstandard). Celkově je dům i po 5 letech po rekonstrukci ve velice dobrém stavu, nejsou zaznamenány žádné závady na provedené modernizaci. Použité prvky, materiály a provedení rekonstrukce je velmi zdařilé a na velmi dobré řemeslné úrovni. Na základě této skutečnosti můžeme předpokládat, že náklady na údržbu a opravy budou minimální v průběhu cca 5 let.

Popis dispozice bytového domu V 1. NP (přízemí) bytového domu se nachází dva komerční prostory s proskleným výkladem a přímým vstupem z ulice o velikosti 40 m2 a 70 m2, společnou vstupní chodbu s přímým stupem z ulice a vstupem do dvora domu, sociální zařízení společné pro oba komerční prostory, úklidová místnost, schodiště s výstupem do 2. a 3. NP. Komerční prostory mají zajištěny také přímý vstup na společnou chodbu, která je umístěna mezi těmito komerčními prostory. Ve 2. NP se nachází podesta a schodiště do 1. NP vstup do bytu č.1, č.2. a velmi prostorný nadstandardně vybavený byt č.1., o dispozici 3+kk, celkové podlahové ploše 127 m2. Byt č. 1. má vstupní předsíň s chodbou a vstupem do ložnice č. 1., obývacího pokoje, kuchyňského koutu a sociálního zařízení. Vstup do ložnice č.2 je zajištěn přímo z obývacího pokoje. Vstup do velké koupelny je možný z obou ložnic, protože tato koupelna je vhodně umístěna v prostoru mezi těmito ložnicemi a nachází se zde i šatna. Ve 3. NP, obytném podkroví, se nachází také velmi prostorný a nadstandardně vybavený byt č.2, 21

o dispozici 3+kk, celkové podlahové ploše 146 m2 (2x WC a 2 x koupelna) se vstupem a schodištěm z 2.NP.. Dispoziční uspořádání bytu č. 2 je obdobné jako u bytu č.1. Je zde větší podlahová plocha, protože součástí bytu je i vstupní schodiště. Využitelnost prostor je ovšem menší, protože se jedná o půdní vestavbu a stěny jsou směrem do ulice a do dvora od výšky 65 cm zkosené pod úhlem cca 45˚ (sklon střechy). Oba byty jsou vybaveny kuchyňskou linkou.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Všechny pronajímatelné prostory tohoto domu jsou dlouhodobě pronajaty. Placené nájemné je tržní, odpovídá místnímu obvyklému nájemnému na mírně vyšší úrovni v tomto místě, což je dáno moderně zpracovaným a reprezentativně působícím interiérem. Nejsou pronajaty parkovací místa na dvoře za domem, které jsou v současnosti k dispozici uživatelům bytů jako bezplatný bonus k nájmu. V současnosti je byt ve 2. NP pronajat a užíván jako kanceláře. Toto nájemné odpovídá cenám za pronájem kanceláří, než za pronájem prostor k bydlení. Tato skutečnost je v rozporu s platným využitím prostor, ale přináší majiteli vyšší příjmy z pronájmu. Možností získání vyššího příjmu z nájmu by mohlo být rozdělení velkého nadstandardního bytu ve 3.NP na dvě menší bytové jednotky, kde lze předpokládat vyšší příjem, než z jednoho nadstandardně velkého obytného prostoru. Možným příjmem plynoucím z nemovitosti by mohl být pronájem jižního průčelí (fasády) bytového domu pro umístění reklamy.

Ocenění Při stanovení obvyklé tržní ceny majetku se používají zpravidla tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jsou to metoda porovnávací, příjmová (výnosová) a nákladová. Porovnávací metoda – analyzuje a porovnává tržní ceny, podobných nemovitostí majetku, které byly realizovány při prodeji nebo byly nabízeny v dané lokalitě za poslední období. Do stanovení ceny vstupují korekční činitelé, které zohledňují případné odlišnosti jednotlivých porovnávaných nemovitostí (poloha, technický stav, využitelnost atp.). Příjmová (výnosová) metoda – analyzuje tržní hodnotu na základě očekávaných budoucích příjmů z oceňovaného majetku, kterou diskontujeme odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda – analyzuje tržní hodnotu na základě nákladů na pořízení stejného majetku jako nového s tím, že od této pořizovací ceny odečítá jeho opotřebení a jiné znehodnocení.

22

S ohledem na skutečnost, že se jedná o ocenění pro koupi nemovitosti za účelem investiční příležitosti, použijeme všechny tři metody tržního ocenění a to metodu nákladovou, porovnávací i příjmovou.

Porovnávací metoda A.

Stanovení tržní hodnoty pozemku Předpokládáme, že stanovíme zvlášť tržní cenu pozemků za předpokladu, že tyto pozemky

jsou volné a k zastavění. V tomto případě byly nalezeny v lokalitě čtyři pozemky. Dva pozemky vybrané z nabídky byly téměř totožné a umístěny v těsné blízkosti oceňované nemovitosti, v blízkosti centra Nového Bydžova. Další dva nalezené pozemky jsou pozemky mimo Nový Bydžov a byly z porovnání vyřazeny, protože se lokalitou jedná velmi odlišné vzorky. Pro srovnání byl použit ekvivalent 1 m2 a dále jsme použili korekční činitele s ohledem na další faktory ovlivňující ceny pozemků, jejich umístění, vybavení, možnost využití atd. Na základě těchto skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota pozemku u oceňované nemovitosti je stanovena porovnávací metodou na:

600 000 Kč

Výpočty pro stanovení této ceny jsou uvedeny v následující tabulce. TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek




1

2

3

4

Nový Bydžov, Revoluční třída

Nový Bydžov, Jana Žižky

Nový Bydžov, Pod Kopečkem

Nový Bydžov, Zábědov

Nový Bydžov, Zábědov 2

Revoluční třída 685

Jana Žižky

Pod Kopečkem

Zábědov

Zábědov

Nový Bydžov

Nový Bydžov

Nový Bydžov

Zábědov

Zábědov

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území

488/1

Obec

Nový Bydžov

Nový Bydžov

Nový Bydžov

Nový Bydžov

Nový Bydžov

Okres

Hradec Králové

Hradec Králové

Hradec Králové

Hradec Králové

Hradec Králové

260 000,00 Kč

350 000,00 Kč

380 000,00 Kč

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

1 120 000,00 Kč

359

555

127

1600

1300

X

2 018,02 Kč

2 047,24 Kč

218,75 Kč

292,31 Kč

12.4.2013

12.4.2013

12.4.2013

12.4.2013

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

23

1

1

1

1

2 018,02 Kč

2 047,24 Kč

218,75 Kč

292,31 Kč

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce

0,9

0,9

0,9

1 842,52 Kč

196,88 Kč

263,08 Kč





1

1

1

196,88 Kč

263,08 Kč

Jsou akceptovatelné

Bez věcných břemen 0,95

Bez věcných břemen 0,95

Bez věcných břemen 1

Bez věcných břemen 1

1 725,41 Kč

1 750,39 Kč

196,88 Kč

263,08 Kč

Pozemek pro bydlení

Pozemek pro bydlení 1




1 725,41 Kč

1 750,39 Kč

196,88 Kč

263,08 Kč

Ano

Ano

Ano

Ne

1

1

1

1

1 725,41 Kč

1 750,39 Kč

196,88 Kč

263,08 Kč

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

1 725,41 Kč

1 750,39 Kč

196,88 Kč

263,08 Kč

Dobrá

Dobrá

Horší

Horší

1,05

1,05

0,85

0,85

1 811,68 Kč

1 837,91 Kč

167,34 Kč

223,62 Kč

Pravidelný

Pravidelný

Ideální

Pravidelný

1

1

1,1

1

1 811,68 Kč

1 837,91 Kč

184,08 Kč

223,62 Kč

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

1

1811,67 Kč

1837,91 Kč

184,07 Kč

223,61 Kč

Ano, vše

Ano, vše

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

0,9 1 816,22 Kč

1 842,52 Kč

Upravená hodnota

Územní rozhodnutí

Nabídka

1

Korekce

Využití podle územního plánu

Nabídka

1 816,22 Kč

Upravená hodnota Existence věcných břemen

Nabídka

Nejsou

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svažitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí

Ano, vše

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

1

1

0,95

0,95

1 811,68 Kč

1 837,91 Kč

174,87 Kč

212,43 Kč

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

1 811,68 Kč

1 837,91 Kč

174,87 Kč

212,43 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

1 811,68 Kč

1 837,91 Kč

174,87 Kč

212,43 Kč

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Výborné

Výborné

0,9

0,9

1

1

1 630,51 Kč

1 654,12 Kč

174,87 Kč

212,43 Kč

Ano

Ano

Ne

Ne

1,1

1,1

1

1

1 793,56 Kč

1 819,53 Kč

174,87 Kč

212,43 Kč

1

1

1

1

1 793,56 Kč

1 819,53 Kč

174,87 Kč

212,43 Kč

Větší

Příliš malý

Větší

Větší

0,95

0,9

1,2

1,2

1 703,88 Kč

1 637,58 Kč

209,85 Kč

254,92 Kč

N/A

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku

1717

Korekce Upravená hodnota

24

Možná zastavitelnost

Stejná

Obdobná

Výborná

Výborná

1

1

1,1

1,1

1 703,88 Kč

1 637,58 Kč

230,83 Kč

280,41 Kč

Nebude započítáno

Nebude započítáno

viz. územní plán


Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

1 670,73 Kč

1 703,88 Kč

1 637,58 Kč

Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

359 599 792 Kč

555 945 654 Kč

127 207 973 Kč

Nebude Nebude započítáno započítáno *Ceny porovnávaných pozemků č. 3 a 4 nebudou započítány, jedná se o pozemky mimo Nový Bydžov a výrazně by zkreslily hodnotu porovnávaného pozemku ** Vzor použité tabulky: Ing. Petr Ort, Ph.D., skripta: Cvičení z oceňování nemovitostí díl I.

B.

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Protože v době realizace nebyly známé žádné realizované prodeje nemovitostí podobného

charakteru v dané lokalitě, vzali jsme při porovnávací analýze tržní hodnoty oceňované nemovitosti k porovnání podobné nemovitosti nabízené realitními kancelářemi. Ke srovnání jsme vybrali čtyři nemovitosti tak, aby byly zastoupeny nemovitosti atraktivnější i méně atraktivní, v lepším i horším technickém stavu, ale s podobným využitím, velikostí. Cenu těchto nemovitostí jsme ponížily korekčním koeficientem, protože se jedná o ceny nabídkové a ne ceny realizované, které jsou zpravidla nižší. Dále jsme použili i korekční činitele, kterými jsme zohlednily specifika porovnávaných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou, stejně jako u ocenění pozemků (viz následující tabulka). Pro srovnání jsme použili jako základní jednotku GFA – celkovou zastavěnou plochu, která je standardem při porovnávání těchto typů nemovitostí. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů stanovujeme hodnotu oceňované nemovitosti porovnávací metodou jako celku na částku: 6 146 000 Kč Podrobnosti, popis a postup výpočtu pro stanovení hodnoty oceňované nemovitosti jsou uvedeny v tabulce. TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost




1

2

3

4

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Rodinný dům, Nový Bydžov, Husova třída

Rodinný dům, Nový Bydžov, Boženy Němcové

Bytový dům, Nový Bydžov, Jana Maláta

Obchodní prostory, Nový Bydžov, Masarykovo nám.

Parcelní číslo

Bytový dům Nový Bydžov, Revoluční třída 685 488/1

Adresa nemovitosti

Revoluční třída 685

Husova třída

Boženy Němcové

Jana Maláta

Masarykovo nám.

Katastrální území

Nový Bydžov

Nový Bydžov

Nový Bydžov

Nový Bydžov

Nový Bydžov

25

Obec

Nový Bydžov

Nový Bydžov

Nový Bydžov

Nový Bydžov

Nový Bydžov

Okres

Hradec Králové

Hradec Králové

Hradec Králové

Hradec Králové

Hradec Králové

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

359

510

496

1192

70

1 500 Kč

1 300 Kč

600 Kč

2 400 Kč

765 000,00 Kč

644 800,00 Kč

715 200,00 Kč

168 000,00 Kč

382

800

240

660

140

X

3 500 000 Kč

1 440 000 Kč

4 080 000 Kč

8 500 000 Kč

2 735 000,00 Kč

795 200,00 Kč

3 364 800,00 Kč

8 332 000,00 Kč

3 418,75 Kč

3 313,33 Kč

5 098,18 Kč

59 514,29 Kč

12.4.2013

12.4.2013

12.4.2013

12.4.2013

1

1

1

1

3 418,75 Kč

3 313,33 Kč

5 098,18 Kč

59 514,29 Kč

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka - vysoká

0,9

0,9

0,9

0,75

3 076,88 Kč

2 982,00 Kč

4 588,36 Kč

44 635,71 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

3 076,88 Kč

2 982,00 Kč

4 588,36 Kč

44 635,71 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

3 076,88 Kč

2 982,00 Kč

4 588,36 Kč

44 635,71 Kč

Komerční objekt, bydlení


Bydlení


1

1

1,1

1

3 076,88 Kč

2 982,00 Kč

5 047,20 Kč

44 635,71 Kč

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

3 076,88 Kč

2 982,00 Kč

5 047,20 Kč

44 635,71 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

3 076,88 Kč

2 982,00 Kč

5 047,20 Kč

44 635,71 Kč

Dobrá

Horší

Mimo centrum

Exkluzivní

1,1

1,2

1,3

0,8

3 384,56 Kč

3 578,40 Kč

6 561,36 Kč

35 708,57 Kč

Nutná rekonstrukce

Horší

Dobrý

Po rekonstrukci, nové

1,3

1,2

1,1

0,9

4 399,93 Kč

4 294,08 Kč

7 217,50 Kč

32 137,71 Kč

Hodnota za 1 m2 pozemku 1 670 Kč (zaokrouhleno) Hodnota pozemku celkem 600 000,00 Kč (zaokrouhleno) C. Základní údaj pro porovnání – m2 čisté podlahové plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Nejsou zásadní

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu


Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Velmi dobrý


26

Technická vybavenost budovy

Velmi dobrý

Špatná

Špatná

Dobrý

Vynikající

1,3

1,3

1,1

0,9

5 719,91 Kč

5 582,30 Kč

7 939,25 Kč

28 923,94 Kč

Horší

Špatná

Horší

Vynikající

1,2

1,3

1,2

0,95

6 863,89 Kč

7 257,00 Kč

9 527,09 Kč

27 477,75 Kč

Velmi dobrý

Dobrý

Dobrý

Není

1,2

1,1

1,1

1

8 236,67 Kč

7 982,69 Kč

10 479,80 Kč

27 477,75 Kč

Výborná

Dobrá

Horší

Výborná

1

1,1

1,2

1

8 236,67 Kč

8 780,96 Kč

12 575,77 Kč

27 477,75 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

8 236,67 Kč

8 780,96 Kč

12 575,77 Kč

27 477,75 Kč

Dobrá

Podprůměrná

Podprůměrná

Exkluzivní

1,1

1,2

1,2

0,85

9 060,34 Kč

10 537,16 Kč

15 090,92 Kč

23 356,08 Kč

1

1

1

1

9 060,34 Kč

10 537,16 Kč

15 090,92 Kč

23 356,08 Kč

Větší

Menší

Větší

Menší

0,9

1,05

0,95

1,05

8 154,30 Kč

11 064,01 Kč

14 336,37 Kč

24 523,89 Kč

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

8 154,30 Kč

11 064,01 Kč

14 336,37 Kč

24 523,89 Kč

8 154,30 Kč

11 064,01 Kč

14 336,37 Kč

24 523,89 Kč

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost

Výborná

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

Není

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Výborná

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Výborná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky (1 m2) Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

14 519,64 Kč 5 546 504,36 Kč 600 000,00 Kč 6 146 504,36 Kč

* Vzor použité tabulky: Ing. Petr Ort, Ph.D., skripta: Cvičení z oceňování nemovitostí díl I.

27

Příjmová metoda Jedná se o jednu standardní, mezinárodně uznávanou metodu ocenění majetku, která vychází ze stanovení hodnoty majetku na základě očekávaných budoucích příjmů - výnosů. Použití této metody je vhodné u majetku, který může svému majiteli generovat příjem a v případě ocenění majetku jako investiční záležitosti je investory vyžadována. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet, při kterém čistý stabilizovaný výnos diskontujeme kapitalizační mírou.

Výnosová hodnota =

ž ý č

ý í ý

í %

Trvale dosažitelný čistý výnos lze definovat jako rozdíl mezi všemi příjmy, které z nemovitosti plynou zpravidla v podobě nájmu (ale může to být i vhodně umístěná reklama) a výdaji, které jsou s provozem a vlastnictvím nemovitosti spojeny. Dále je nutné zahrnout i další faktory, které mohou ovlivnit příjmy plynoucí z provozu a užívání této investice (např. výpadek z platby nájmu) nebo naopak náklady, které mohou vzniknout při provozu nemovitosti. Pro výpočet se používá zpravidla období jednoho roku. Míra kapitalizace převzata dle přílohy č. 16 k vyhlášce č.3/2008 Sb. – Ostatní nemovitosti neuvedené. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů stanovujeme hodnotu oceňované nemovitosti výnosovou metodou jako celku na částku: 4 843 000 Kč Podrobnosti, popis a postup výpočtu pro stanovení hodnoty oceňované nemovitosti jsou uvedeny v tabulce. Tabulka III. - Výnosová hodnota nemovitosti Příjmy (dle aktuálních platných nájemních smluv) Komerční prostor č. 1 (40 m2 - Česká Pojišťovna - 8 000 Kč/měsíc) Komerční prostor č. 2 (70 m2 - Solárium - 10 000Kč/měsíc) Byt č. 1 (2.NP - 127 m2 - Partners - 13 000 Kč/měsíc) byt č. 2 (3.NP - 146 m2 - soukromá osoba - 9 500 Kč/měsíc)

96 000 Kč 120 000 Kč 156 000 Kč 114 000 Kč

Potencionální hrubý příjem z pronájmu

486 000 Kč 28

Neobsazenost a ztráty z pronájmu (5 %)

-24 300 Kč

Efektivní hrubý výnos

461 700 Kč

Náklady na běžnou údržbu a opravy (dům je po rekonstrukci) Náklady na správu nemovitosti Pojistné Daň z nemovitosti Ostatní provozní náklady (společné osvětlení, úklid atp.) - platí nájemci Vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace)

18 000 Kč 10 200 Kč 5 200 Kč 4 900 Kč 0 Kč 36 000 Kč

Provozní náklady celkem

-74 300 Kč

Čistý provozní výnos

387 400 Kč

Míra kapitalizace (u investice = očekávaný roční výnos p.a.) Hodnota nemovitosti stanovená výnosovou metodou

8,00% 4 842 500 Kč

Výše jednotlivých nájmů byla započítána dle platných nájemních smluv a odpovídá obvyklému nájemnému v této lokalitě. Náklady na údržbu a rezervy na obnovu byly stanoveny kvalifikovaným odhadem, ostatní náklady spojené s provozem nemovitosti byly doloženy majitelem nemovitosti dle skutečnosti. Náklady na spotřebu energií (vodné a stočné, elektřina, plyn, úklid a odpady) jsou nájemcům účtovány zvlášť, mimo výše uvedené nájmy, dle skutečné spotřeby.

Nákladová metoda Nákladová metoda oceňování si klade za cíl stanovit, kolik by při dnešních cenách stavebních prací stála nemovitost identických technických vlastností a parametrů. Výpočet je vztažen k 1m3 obestavené plochy a k agregovaným cenám stavebních prací, dále se započítávají faktory, jako jsou opotřebení, funkční a ekonomické nedostatky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů stanovuji hodnotu oceňované nemovitosti nákladovou metodou jako celku na částku: 7 727 000 Kč Podrobnosti, popis a postup výpočtu pro stanovení hodnoty oceňované nemovitosti jsou uvedeny v tabulce.

29

Tabulka IV. - Stanovení hodnoty nemovitosti nákladovou metodou Název: Bytový dům Nový Bydžov, Revoluční třída 685 Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha (156,6+154,86+148,43) Využitelný pronajímatelný prostor (40+70+127+146) Celkový obestavěný prostor (679,77+649,52+691,81) Jednotkové reprodukční náklady (JKSO 803.51) Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení (-10 %) Funkční nedostatky (- 10 %) Ekonomické nedostatky (-5 %) Stavby a venkovní úpravy - nejsou Věcná hodnota pozemku

488/1 Cihla 86 let 10 let 60 let 177,95 m2 3 177,95 m2 0,86 459,89 m2 383 m2 2 021,1 m3 4 563 Kč/m3 9 222 280 Kč 8 300 052 Kč 7 470 047 Kč 7 096 544 Kč 0 Kč 630 000 Kč

Celkem Hodnota nemovitosti stanovená nákladovou metodou

7 726 544 Kč 7 727 000 Kč

* Vzor použité tabulky: Ing. Petr Ort, Ph.D., skripta: Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. * Cena za 1 m3 Zdoj: Cenové ukazatele ve stavebnictví pro rok 2013 . www.stavebnistandardy.cz [3.4.2013]. Dostupné z:http://www.stavebnistandardy.cz/ doc/ceny/thu_2013.html

Právní stav, rizika, omezující faktory •

Dle LV vázne na nemovitosti čp. 685 a pozemku st. parc. č. 488/1 zástavní právo smluvní (Z-14042/2005-602) ve výši 4,3 mil. Kč, oprávněný Elard Marwin Maron, Švýcarsko

•

Dle LV vázne na nemovitosti čp. 685 a pozemku st. parc. č. 488/1 právo čerpání vody ze studny na dvoře domu čp. 685, právo používání žumpy na st. parc. č. 488/1 a vyvážení obsahu žumpy chodbou domu čp. 685 ve prospěch vlastníků domu čp. 686 (Z-9700667/1971-602) – nemá výrazný a zásadní omezující vliv na užívání nemovitosti

30

•

Dle LV je ve prospěch vlastníka zřízeno st. parc. č. 488/1 zřízeno věcné břemeno průchodu a průjezdu přes st. parc. č. 487

•

Byt v 2.NP je užíván k jiným účelům, než je uvedeno v platném kolaudačním rozhodnutí – změna způsobu užívání je platného územního plánu možná

•

Závazky plynoucí z platně uzavřených nájemních smluv 2x nebytové prostory, 2 x bytové prostory.

Rekapitulace jednotlivých metod – závěr Použitím jednotlivých metod ocenění se zjištěná tržní hodnota oceňovaného majetku stanovuje následovně: Tabulka V. - Zjištěná hodnota nemovitosti Použitá metoda Ocenění v Kč Váha (%) Vážený průměr v Kč Porovnávací metoda 6 146 000 Kč 60% 3 687 600 Kč Výnosová metoda (příjmová) 4 843 000 Kč 30% 1 452 900 Kč Nákladová metoda 7 772 700 Kč 10% 777 270 Kč Výsledná cena 5 917 770 Kč Zaokrouhleno 5 920 000 Kč Oceňovaný majetek je z pohledu stávajícího majitele i případného investora standardní komerční nemovitostí. Největší váha byla dána porovnávací metodě ocenění, která dle mého názoru nejlépe odráží obvyklou cenu nemovitosti na realitním trhu. Dále byla metodě výnosové dána váha 30 %, s ohledem na účel, za jakým má být nemovitost nakoupena – investorem je nemovitostní podílový fond. Nemovitost má dobrý předpoklad generovat stabilní příjem plynoucí z nájemních smluv a do budoucna i rostoucí cenu vlastní nemovitosti. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji aktuální tržní hodnotu oceňované nemovitosti jako celku ve výši:

5 920 000 Kč Závěr této zprávy je podmíněn následujícími podmínkami a předpoklady: •

Zhotovitel nepřebírá zodpovědnost za jiné skutečnosti týkající se vlastnických práv, zadržovacích práv, věcných břemen, než které jsou v této zprávě uvedeny a s nimiž byl zhotovitel seznámen.

31

•

Informace z jiných zdrojů, na nichž je zpráva nebo její části založeny, jsou považovány za věrohodné a nebyly ve všech případech detailně ověřovány (viz. Podklady k ocenění)

•

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami a při prohlídce nebyly zaznamenány žádné viditelné nedostatky a jiné patologické jevy a nepředpokládá se přítomnost závažných okolností omezujících užívání staveb (kontaminace půdy, přítomnost azbestu nebo jiných nebezpečných látek)

•

Zhotovitel nebere žádnou zodpovědnost v případě změn tržního prostředí, zpráva zohledňuje stav k datu ocenění

•

Ocenění bylo vypracováno za účelem zjištění tržní hodnoty oceňovaného majetku pro případný nákup do nemovitostního otevřeného podílového fondu na volném trhu.

Přílohy: K praktické části 2.1. Odhad tržní hodnoty – bytový dům Nový Bydžov viz. přílohy na konci bakalářské práce: 1) Kopie výpisu z Listu vlastnictví č. 2772 pro obec a k.ú. Nový Bydžov 2) Kopie katastrální mapy pro k.ú. Nový Bydžov 3) Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 12. 4. 2013

32

2.2.

Odhad tržní hodnoty – bytové jednotky Náchod, Raisova

Zadavatel ocenění: Privátní zájemce o koupi nemovitosti

Účel ocenění: Stanovení tržní hodnoty nemovitosti pro nákup nemovitosti a úvěrové řízení do banky

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Foto:Bytový dům raisova s.r.o..www.raisova.cz [23.4.2013]. Dostupné z: http://www.raisova.cz/index.shtml

Bytová jednotka č. 1817/8 v domě Náchod, Raisova č.p. 1817 v obci a katastrálním území Náchod, okres Náchod

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 19. 4. 2013 33

Úvod Předmětem ocenění je bytová jednotka 1817/8 a podíl na společných částech domu ve výši 4177/334469, ulice Raisova č.p. 1817 a dále ideální podíl na pozemcích st. parc. č. 2943/2 a 2944 ve výši 4177/360269 zapsaných na Listu vlastnictví č. 8501, č. 8705 a 8685 pro obec a katastrálním území Náchod, okres Náchod. Zpráva vyjadřuje náš odborný názor na stanovení tržní hodnoty výše uvedeného majetku (nemovitosti) ve výlučném vlastnictví. Tržní hodnotou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku při volném prodeji, při kterém nejsou brány v úvahu mimořádné okolnosti trhu, omezující nebo jinak nevýhodné podmínky. Těmito okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, osobní poměry, zejména majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím, nebo se může jednat o majetek zvláštní obliby, čímž se rozumí, že je majetku přikládaná zvláštní hodnota vyplývající z osobního vztahu k tomuto majetku. Ocenění výše uvedené nemovitosti je zpracováno k datu 19. 4. 2013 a jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po tomto datu a mohou mít vliv na cenu obvyklou.

Podklady pro ocenění •

Informativní kopie výpisu z Listu vlastnictví č. 8501, č. 8705 a 8685 pro obec a k.ú. Náchod – pořízený veřejným přístupem z internetové aplikace ČÚZK

•

Informativní kopie katastrální mapy pro k.ú. Náchod - pořízený veřejným přístupem z internetové aplikace ČÚZK

•

Výřez situačního plánu města Náchod

•

Situační plán oceňovaného bytu

•

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 19. 4. 2013

•

Prohlášení vlastníka nemovitosti

•

Kupní smlouvy na byt č. 3 a byt č. 41, Raisova 1817, Náchod

•

Kopie nájemních smluv na byt č. 1, 28, 36 a 40 Raisova 1817, Náchod

Prohlášení Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: •

Polohu, velikost a využitelnost pozemku

34

•

Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

•

Nejvyšší a nejlepší využití majetku

•

Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu

•

Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními právními nebo jinými vlivy.

•

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

•

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

•

Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

(Citace: Ing. Petr Ort, Ph.D., skripta: Cvičení z oceňování nemovitostí díl I.)

Popisné informace Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1817/8 v budově č.p. 1817 a podíl bytové jednotky na společných částech domu a pozemků ve výši 4177/334469. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Ke dni ocenění majetku 19.4.2013 nebyl tento majetek komerčně využíván.

Popis lokality Jednotka se nachází v nedávno zrekonstruovaném bytovém domě v Náchodě, ulice Raisova č.p. 1817. Nespornou výhodou tohoto bytového domu je jeho umístění téměř v centru města, blízkost náměstí (úřady, banky, obchody a služby). Nevýhodou je blízkost rušné Pražské ulice, která je hlavní dopravní tepnou Náchoda a spojení do Polska. V místě je velmi dobrá občanská vybavenost v dochůdné vzdálenosti (školy 100-300 m, náměstí 200 m – MÚ, pošta, banky, obchody, služby, vlak a bus BUS 200 m). Parkování je zajištěno v krytém stání a garážích v 1.PP nebo na parkovišti před budovou, na pozemku města Náchod (smlouva o pronájmu – parkování výhradně pro obyvatele tohoto domu). Náchod má okolo 20 000 obyvatel, je bývalým okresním městem. Nachází se 45 km severovýchodně od krajského města Hradce Králové a cca 150 km východně od Prahy. 35

Historie Bytový dům byl postaven na začátku 80. let minulého století a sloužil z části jako administrativní objekt České Pojišťovny a částí jak ubytování pro studenty náchodské stavební školy a učiliště. V roce 2010-2012 prošel kompletní rekonstrukcí na nové, moderní bydlení při zachování administrativních prostor v 1.NP. Z původní stavby zůstal zachován pouze železobetonový beztrámový skelet se střešní nástavbou a administrativní přístavbou z východní strany budovy.

Pozemek Oceňovaná bytová jednotka se nachází v domě č.p. 1871, který stojí na pozemku st. parc. č. 2943/2 s výměrou 173 m2, zastavěná plocha a nádvoří, a st. parc.č. 2944 s výměrou 599 m2, zastavěná plocha a nádvoří zapsaných na Listu vlastnictví č. 8685 pro obec a katastrálním území Náchod, okres Náchod. Oba pozemky o celkové rozloze 782 m2 jsou rovinaté, tvoří funkční celek a jsou zcela zastavěny stavbou tvořící celek bytového domu. Přístup a příjezd k domu je zajištěn po veřejné komunikaci a veřejném prostranství patřící městu Náchod.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby nejsou. Vnější úpravy jsou tvořeny přípojkami inženýrských sítí (voda, elektřina, přípojka dálkového přívodu tepla a kanalizační přípojkou).

Bytový dům Základní svislé a vodorovné konstrukce tvoří původní železobetonový beztrámový skelet. Vnější vyzdívky jsou provedeny z vnějších zdících cihel Heluz, vnitřní příčky jsou provedeny ze sádrokartonových systémů vyplněných deskami z akusticky izolačních minerálních vláken. Nově jsou provedeny rozvody vody, odpadů, topení a elektrické energie. Střecha je plochá, k hydroizolaci jsou použity modifikované asfaltové pásy se skleněnou rohoží uvnitř. Okna a vstupní dveře jsou vyrobeny z plastových profilů a zasklení je provedeno termoizolačními skly, které splňují hygienické nároky na odhlučnění blízké hlavní komunikace. Dům je po rekonstrukci opláštěn zateplovacím systémem EPS, od 4. NP deskami z minerální vaty a vnější omyvatelnou dvouvrstvou omítkou na bázi Weber akrylát/silikát. Každý nebytový a bytový prostor má vlastní měřiče spotřeby elektrické energie, poměrové měřiče spotřeby TUV a SUV, ohřev TUV a topení je zajištěno dálkovým přívodem z nedaleké teplárny, na jednotlivých radiátorech jsou také umístěny podružné měřiče spotřeby tepla. Vnitřní omítky 36

jsou tenkostěnné. Sociální zařízení a koupelny jsou vybaveny sanitární technikou a keramickými obklady (standard). Do domu jsou dva hlavní vstupy (vchody), dvě schodiště ukotvená do nosné konstrukce budovy. Ze zadní části jsou na vnějším plášti budovy instalovány dva hydraulické výtahy se vstupy v mezipatrech. Celkově je dům po rekonstrukci a v dobrém technickém stavu, nejsou zaznamenány žádné závady na provedené modernizaci. Na základě této skutečnosti můžeme předpokládat, že náklady na údržbu a opravy budou minimální v průběhu cca 5 let.

Popis bytového domu V 1. podzemním podlaží jsou umístěný sklepní kóje ke každému z bytů a technické zázemí domu (strojovny výtahů, rozvody elektrické energie, teplovodní výměník s rozvodem), garáže a kryté parkovací stání. V 1. NP se nachází prostory určené pro komerční administrativní využití. Další nadzemní podlaží, tj. 2. až 8. NP, jsou určeny k trvalému bydlení a nachází se zde celkem 50 bytových jednotek o výměře od 40 m2 do 90 m2, které jsou tvořeny obývacím pokojem, kuchyňským koutem, ložnicí, předsíní, koupelnou a samostatným WC. V závislosti na velikosti mají některé byty dětský pokoj a balkon.

Popis bytové jednotky Bytová jednotka č. 1817/8 je o vnitřní dispozici 2+kk, nachází se ve 3.NP okna jsou směřovaná na východ. Čistá podlahová plocha bytové jednotky je 41,77 m2. Vstup je ze společné chodby do předsíně, kde jsou vstupy do dalších prostor bytu, WC, koupelny se sprchovým koutem, ložnice a obývacího pokoje s kuchyňským koutem. WC a koupelna jsou vybaveny běžnou sanitární technikou a keramickými obklady. Na podlahách jsou použity podlahové krytiny z PVC, v obývacím pokoji je instalovaná kuchyňská linka se sporákem a digestoří. V pokojích jsou radiátory ústředního vytápění. Byt je dále vybaven domovním zvonkem, vchodovým telefonem s dálkovým otvíráním, rozvody elektrické energie, svítidly, přípojkou na příjem televizního signálu a přípojkou na internet. K bytové jednotce náleží právo užívat sklepní kóji o rozměrech 1,15 x 2,2 m, která je umístěna ve společných prostorech domu v 1.PP.

Ocenění Při stanovení obvyklé tržní ceny majetku se používají zpravidla tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jsou to metoda porovnávací, příjmová (výnosová) a nákladová.

37

Porovnávací metoda – analyzuje a porovnává tržní ceny, podobných nemovitostí majetku, které byly realizovány při prodeji nebo byly nabízeny v dané lokalitě za poslední období. Do stanovení ceny vstupují korekční činitelé, které zohledňují případné odlišnosti jednotlivých porovnávaných nemovitostí (poloha, technický stav, využitelnost atp.). Příjmová (výnosová) metoda – analyzuje tržní hodnotu na základě očekávaných budoucích příjmů z oceňovaného majetku, které diskontujeme odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda – analyzuje tržní hodnotu na základě nákladů na pořízení stejného majetku jako nového s tím, že od této pořizovací ceny odečítá jeho opotřebení a jiné znehodnocení.

Porovnávací metoda A.

Stanovení tržní hodnoty pozemku

S ohledem na skutečnost, že se jedná o bytovou jednotku v bytovém domě a součástí této jednotky je pouze malý podíl na ideálním spoluvlastnictví pozemku, budeme tuto jednotku v případě použití porovnávací metody oceňovat jako celek.

B.

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku

Pro výpočet porovnávací analýzy tržní hodnoty oceňované nemovitosti jsme použili cen nedávno realizovaných prodejů podobných bytových jednotek ve stejném domě a dále jsme k porovnání vzali podobné nemovitosti nabízené realitními kancelářemi v této lokalitě. Ke srovnání jsme vybrali čtyři nemovitosti tak, aby byly zastoupeny nemovitosti atraktivnější i méně atraktivní, v lepším i horším technickém stavu, ale s podobným využitím, a srovnatelnými parametry. Cenu nemovitostí nabízených realitními kancelářemi jsme ponížily korekčním koeficientem, protože se jedná o ceny nabídkové a ne ceny realizované, které jsou zpravidla nižší. Dále jsme použili i korekční činitele, kterými jsme zohlednily specifika porovnávaných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou (viz. tabulka 1). Protože se jedná o bytovou jednotku, použili jsme pro srovnání jako základní jednotku NFA – čistou podlahovou plochu, která má v tomto případě lepší vypovídací schopnost. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů stanovujeme hodnotu oceňované nemovitosti porovnávací metodou jako celku na částku:

875 000 Kč

38

Podrobnosti, popis a postup výpočtu pro stanovení hodnoty oceňované nemovitosti porovnávací metodou jsou uvedeny v tabulce. TABULKA I - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost





A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

1

Název nemovitosti

2

Byt 2+KK č. 8, Náchod, Raisova 1817



2943/2, 2944

2943/2, 2944

2943/2, 2944

Parcelní číslo

3

4

Byt 2+KK, Náchod, Okrová

Byt 2+KK, Náchod, Běloveská

-

-

Adresa nemovitosti

Raisova 1817

Raisova 1817

Raisova 1817

Okrová

Běloveská

Katastrální území

Náchod

Náchod

Náchod

Náchod

Náchod

Obec

Náchod

Náchod

Náchod

Náchod

Náchod

Okres

Náchod

Náchod

Náchod

Náchod

Náchod

-

-

B. Údaje o pozemku Plocha pozemku

782

Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem

782

782

- Kč

- Kč

- Kč

- Kč

- Kč

- Kč

- Kč

- Kč

- Kč

- Kč

46,38

45,53

57,00

37,00

980 000 Kč

930 000 Kč

1 380 000 Kč

880 000 Kč

980 000,00 Kč

930 000,00 Kč

1 380 000,00 Kč

880 000,00 Kč

21 129,80 Kč

20 426,09 Kč

24 210,53 Kč

23 783,78 Kč

10.11.2012

20.2.2013

19.4.2013

19.4.2013

1

1

1

1

21 129,80 Kč

20 426,09 Kč

24 210,53 Kč

23 783,78 Kč

2

C. Základní údaj pro porovnání – m čisté podlahové plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek

41,77

Prodejní cena celkem

X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej více bytů

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Existence věcných břemen

Nejsou zásadní

1,05

0,9

0,9

21 129,80 Kč

21 447,40 Kč

21 789,47 Kč

21 405,41 Kč

Absolutní

Absolutní

Bydlení

1

1

21 129,80 Kč

21 447,40 Kč

21 789,47 Kč

21 405,41 Kč

Ne

1

1

21 129,80 Kč

21 447,40 Kč

21 789,47 Kč

21 405,41 Kč

Bydlení 1

Ano

Jiná právní omezení a závazky

Ne

1

21 789,47 Kč Ano

21 405,41 Kč Ano

1

1

1

1

21 129,80 Kč

21 447,40 Kč

21 789,47 Kč

21 405,41 Kč

Ne

Ne


Bydlení 1

21 447,40 Kč Ano


Bydlení 1

21 129,80 Kč Ano

Ne

1

Bydlení

Upravená hodnota

Ne

1

Korekce

Kolaudační rozhodnutí

Absolutní

1

Korekce

Využití podle územního plánu

Absolutní

1

Ne

Upravená hodnota

Nabídka

1


Nabídka

Ne

Ne

1

1

1

1

21 129,80 Kč

21 447,40 Kč

21 789,47 Kč

21 405,41 Kč

39

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

Upravená hodnota Technický stav objektu

Velmi dobrý

Upravená hodnota Dobrý

Dobrá

Není

1,05

21 129,80 Kč

21 447,40 Kč

21 735,00 Kč

22 475,68 Kč

Dobrý

Výborná

1

1,05

21 129,80 Kč

21 447,40 Kč

21 735,00 Kč

23 599,46 Kč

Dobrá

Dobrá

1

1

1

21 447,40 Kč

21 735,00 Kč

23 599,46 Kč

Není

Atraktivita objektu

1

1

21 129,80 Kč

21 447,40 Kč

21 735,00 Kč

23 599,46 Kč

Výborná

N/A

1

1

21 129,80 Kč

21 447,40 Kč

21 735,00 Kč

23 599,46 Kč

Dobrá

Velmi dobrá

Dobrá

1

1

0,95

1

21 129,80 Kč

21 447,40 Kč

20 648,25 Kč

23 599,46 Kč

Dobrá

Dobrá

Horší

1

1

1

1,05

21 129,80 Kč

21 447,40 Kč

20 648,25 Kč

24 779,43 Kč

Balkon

Balkon


Výborná

1

Korekce

Jiná technická korekce

Výborná

1

Dobrá

Upravená hodnota

Není

1

Dobrá

Dobrá

Není

1


Dobrá

1

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

21 129,80 Kč

Výborná

Upravená hodnota

Horší

1

Korekce

Dopravní obslužnost

Dobrý

1

Není

Upravená hodnota

21 405,41 Kč Dobrý

0,95

Korekce

Další možný rozvoj nemovitosti

22 878,95 Kč Novostavba

1

Dobrá

Upravená hodnota

1

1

Dobrý

Upravená hodnota

Dobrá 1,05

21 447,40 Kč Velmi dobrý

Korekce

Funkční využitelnost

1

21 129,80 Kč Velmi dobrý

Korekce

Technická vybavenost budovy

Dál od centra

Balkon, vybavení

Panel

0,95

0,95

0,9

1,1

20 073,31 Kč

20 375,03 Kč

18 583,43 Kč

27 257,38 Kč

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Stejná

Stejná

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

3.NP, orientace SV

Menší

1

1

0,95

1,05

20 073,31 Kč

20 375,03 Kč

17 654,25 Kč

28 620,24 Kč

orientace JZ, 2.NP


Větší

orientace JZ, 5.NP

výhled, 5.NP

3. NP

0,95

0,95

0,95

1

19 069,64 Kč

19 356,28 Kč

16 771,54 Kč

28 620,24 Kč

19 069,64 Kč

19 356,28 Kč

16 771,54 Kč

28 620,24 Kč

Výsledná porovnávací hodnota

Porovnávací hodnota 1 jednotky (1 m2) Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

20 954,43 Kč 875 266,37 Kč

Celková porovnávací hodnota

875 266,37 Kč

- Kč


40

Příjmová metoda Jedná se o jednu standardní, mezinárodně uznávanou metodu ocenění majetku, která vychází ze stanovení hodnoty majetku na základě očekávaných budoucích příjmů - výnosů. Použití této metody je vhodné u majetku, který může svému majiteli generovat příjem a v případě ocenění majetku jako investiční záležitosti je investory vyžadována. Tržní nájemné u nemovitostí určených k bydlení je nižší než u nemovitostí pronajímaných ke komerčním účelům. Výjimky tvoří exkluzivní bydlení ve velmi atraktivních místech (např. historická centra velkých měst nebo jinak výjimečné lokality). Nízké nájemné a následně nízká cena takto oceněné bytové jednotky stanovená výnosovou metodou by nám zkreslila výsledek šetření. Z tohoto důvodu nebudeme hodnotu stanovenou příjmovou metodou počítat.

Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje hodnotu nemovitosti na základě cen nově pořizovaných staveb a předpokladu, kolik by stálo pořízení identické nemovitost při dnešních cenách stavebních prací. Protože se ve většině případů neoceňuje nová stavba, je nutné od ceny odečíst částku, kterou stanovíme snížením hodnoty majetku o fyzické (technické) opotřebení, funkční nedostatky a případné ekonomické nedostatky. Technické opotřebení – snížení hodnoty plynoucí z provozu, působení vnějších vlivů a stárnutí budovy Funkční nedostatky – mohou vzniknout zvyšujícími se nároky na užívání budov, novými technologiemi, využitelností budov, novými materiály atp. Ekonomické nedostatky – snížení hodnoty nemovitosti v důsledku vnějších negativních vlivů ekonomického charakteru (výše daní, úroková míra, dostupnost financování atd.). Výpočet nákladové hodnoty pro bytovou jednotku byl zvolen následující. Pro výpočet obestavěného prostoru jsme vzali celkový obestavěný prostor bytové jednotky, včetně sklepní kóje a vynásobili ho světlou výškou podlaží, tj. svislou vzdáleností mezi horním lícem podlahy a rovinou spodního líce stropu. Tuto hodnotu jsme ještě vydělili koeficientem 0,88. Tento koeficient upravuje poměr mezi čistou využitelnou podlahovou plochou a společnými prostory, které tvoří přibližně 12 % z celkové velikosti podlahových ploch. Cenu pozemku stanovujeme odborným odhadem na částku 900 Kč/m2 vynásobený celkovou zastavěnou plochou 782 m2 a podílem 4177/360269 na pozemku náležejícím k bytové jednotce. Cena pozemku je stanovena na: 8 200 Kč 41

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů stanovujeme hodnotu oceňované nemovitosti nákladovou metodou jako celku na částku: 936 000 Kč Podrobnosti, popis a postup výpočtu pro stanovení hodnoty oceňované nemovitosti jsou uvedeny v tabulce. Tabulka II. - Stanovení hodnoty nemovitosti nákladovou metodou Název: Bytová jednotka 1817/8 v bytovém domě Raisova 1817, Náchod Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková čistá podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení (-10 %) Funkční nedostatky (- 5 %) Ekonomické nedostatky (0 %) Stavby a venkovní úpravy - nejsou Věcnou hodnotu pozemku stanovujeme odborným odhadem Celkem Hodnota nemovitosti stanovená nákladovou metodou

žb. skelet 32 let 10 let 50 let 9 0,88 41,77 m2 183,4 m3 5 916 Kč/m3 1 084 994 Kč 976 495 Kč 927 670 Kč 927 670 Kč 0 Kč 8 200 Kč 935 870 Kč 936 000 Kč


Právní stav, rizika, omezující faktory Dle LV vázne na nemovitosti bytové jednotce 1817/8 a podílu na společných částech domu ve výši 4177/334469, ulice Raisova č.p. 1817 a ideálním podílu na pozemcích st. parc. č. 2943/2 a 2944 ve výši 4177/360269 zapsaných na Listu vlastnictví č. 8501, č. 8705 a 8685 pro obec a katastrálním území Náchod, okres Náchod zástavní právo smluvní ve prospěch České Spořitelny ve výši 760 000,-.

42

Rekapitulace jednotlivých metod – závěr Použitím jednotlivých metod ocenění se zjištěná tržní hodnota oceňovaného majetku stanovuje následovně: Použitá metoda Porovnávací metoda Výnosová metoda (není zahrnuta) Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Ocenění v Kč Váha (%) Vážený průměr v Kč 875 000 Kč 65% 568 750 Kč 0 Kč 0% 0 Kč 936 000 Kč 35% 327 600 Kč 896 350 Kč 896 000 Kč

Jednotlivé váhy jsme stanovili s ohledem na charakter oceňovaného majetku. Oceňovaný majetek je z pohledu případného kupce vhodnou investicí do vlastního bydlení, obzvláště v tomto období, kdy se úrokové sazby hypotéčních úvěrů pohybují na rekordně nízké úrovní tj. okolo 2,5 %. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji aktuální tržní hodnotu oceňované nemovitosti jako celku ve výši:

896 000 Kč Závěr této zprávy je podmíněn následujícími podmínkami a předpoklady: Zhotovitel nepřebírá zodpovědnost za jiné skutečnosti týkající se vlastnických práv, zadržovacích práv, věcných břemen, než které jsou v této zprávě uvedeny a s nimiž byl zhotovitel seznámen Informace z jiných zdrojů, na nichž je zpráva nebo její části založeny, jsou považovány za věrohodné a nebyly ve všech případech detailně ověřovány (viz. Podklady k ocenění) Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami a při prohlídce nebyly zaznamenány žádné viditelné nedostatky a jiné patologické jevy a nepředpokládá se přítomnost závažných okolností omezujících užívání staveb (kontaminace půdy, přítomnost azbestu nebo jiných nebezpečných látek) Zhotovitel nebere žádnou zodpovědnost v případě změn tržního prostředí, zpráva zohledňuje stav k datu ocenění a účel ocenění.

43

Přílohy: K praktické části 2.2. Odhad tržní hodnoty – bytová jednotka Náchod, Raisova 1817, viz. přílohy na konci bakalářské práce: 1) Situační plán oceňovaného bytu 2) Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 19. 4. 2013

44

3. Analýza realitního trhu Pro analýzu realitního trhu, trhu analýzu cen nemovitostí, nemovitostí rodinných domů, bytů bytů,, komerčních prostor (kanceláře, výroba, sklady) a pozemků, včetně ceny ceny za pronájem onájem těchto nemovitostí byl zvolen okres Náchod. Okres Náchod byl vybrán s ohledem na znalost této lokality zpracovatelem analýzy.

3.1.

Obecná charakteristika

Okres Náchod se nachází na východě východě Čech, je součástí Královéhradeckého Královéhradeckého kraje. Sousedí s okresy Trutnov - západ, Hradec Králové - jihozápad a Rychnov nad Kněžnou - jihovýchod. Na východě a severu je hranice okresu tvořena státní hranicí s Polskem.

Zdroj: Wikipedie. www.wikipedie.org [23.4.2013]. Dostupné Dostupn z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Soubor:Okres_nachod.PNG

Celková plocha okresu je 851,57 km2, z této plochy 61,92 % tvoří zemědělské pozemky (z toho orná půda 64,68 %) a 38,08 ostatní pozemky (z toho 70,7 % lesy), stav k 31. 12. 2008 dle Českého statistického úřadu. Okres Náchod měl dle Českého statistického úřadu k 31. 12. 2012 celkem 112 209 obyvatel, kteří žijí v 78 obcí, z nichž více jak 70 % žije v 11 městech okresu. Největším Největším sídelním městem je město Náchod, dále pak to jsou města Broumov, Broumov Červený Kostelec, Česká Skalice, Hronov, Jaroměř, Meziměstí, Nové Město nad Metují, Police nad Metují, Stárkov a Teplice nad Metují. S ohledem na velikost obcí, pracovní příležitosti, služby služby a dopravní dostupnost se ceny nemovitostí velmi různí. Dalším faktorem je i poloha okresu, který je příhraniční, a některé okrajové oblasti okresu jsou málo atraktivní, daleko od větších měst, je zde méně pracovních míst a příležitostí a dochází k jejich jich pomalému vylidňování – migrace za prací. Okres má čtyři obce s rozšířenou působností, působností, obvody, kterými jsou Náchod, Jaroměř, Nové Město nad Metují a Broumov. Jedná se o největší města okresu. Pro příklad uvádím mapu administrativního rozdělení okresu Náchod. N

45

Zdroj: Český statistický úřad. http://www.czso.cz [23.4.2013]. Dostupné z: http://www.czso.cz/xh/redakce.nsf/i/administrativni_ mapa_okresu_nachod/$File/523_NA.gif

Dle mého názoru lze provést rozdělení okresu podle jeho atraktivity a cen nemovitostí na několik částí, které souvisí s tímto administrativním rozdělením.

3.2.

Oblast Náchod a Nové Město nad Metují

Mezi nejatraktivnější místa okresu patří z pohledu cen nemovitostí města Náchod a Nové Město nad Metují. Náchod byl vždy významným městem Kladského pomezí především pro svoje umístění na hlavní trase do Polska. Jedná se o největší město regionu s více než 20 000 obyvateli, dříve okresní město. Jsou zde umístěny hlavní úřady regionu, státní správy i samosprávy. Je zde velice dobrá občanská vybavenost, gymnázium, několik středních škol, prostor pro kulturní, sportovní i společenské vyžití. Dříve velmi bohaté město těžící z textilního průmyslu. Nyní gumárenský průmysl – Rubena a výroba elektromotorů (ATAS, Ametek). Nové Město nad Metují se nachází pouze 8 km od Náchoda. Jedná se sice o menší město s téměř 10 000 obyvateli, které se ale svojí atraktivitou Náchodu vyrovná a v některých ohledech ho i předčí, včetně atraktivity bydlení a cen nemovitostí. Jedná se o moderní, čisté, 46

hezky položené město, které navazuje na svoji minulost, velmi hezké historické náměstí s podloubím, zámek, rozvinutý průmysl (firmy Stavostroj, PRIM, Detecha) a také město s velmi dobrou občanskou vybaveností, bohatým sportovním a kulturním životem. Dle mého názoru se jedná o nejpříznivější město pro bydlení v posuzovaném okrese Náchod.

Pozemky Jedná o atraktivní část okresu a v této oblasti je výrazná poptávka po stavebních pozemcích především pro individuální výstavbu rodinných domů. Většina pozemků určených k bydlení je nabízena soukromými majiteli nebo investory. S nabídkou obecních pozemků pro výstavbu RD se setkáváme spíše u menších obcí, které se tímto způsobem snaží přilákat nové obyvatele do svých obcí. Pozemky pro komerční a průmyslové využití se také nabízejí, ale jejich nabídka je omezená a trh je deformován vnějšími ekonomickými vlivy. Souhrn cen v následující tabulce odráží ceny pozemků, dle realizovaných prodejů a také současných nabídek realitních kanceláří.

Pozemky

Cena od

do

Pozemky pro bydlení 400-1000 m2

500 Kč

1 100 Kč

Pozemky pro bydlení nad 1000 m2

400 Kč

950 Kč

Pozemky pro komerční výstavbu

250 Kč

800 Kč

Byty Trh s byty v této lokalitě je celkem zajímavý, při tvorbě bakalářské práce jsem nalezl na serveru www.sreality.cz téměř 100 nabídek na prodej bytů v Náchodě. V Náchodě je nabídka nových i starších bytů celkem veliká. V Novém Městě nad Metují se nabízí k prodeji méně bytů než v Náchodě a ceny srovnatelných bytů převyšují ceny v okresním městě o 5-10 %, což je dáno atraktivitou bydlení v tomto městě. Byty je nutno rozdělit do několika kategorií. Na byty nové a byty starší, dalším faktorem je čistá podlahová plocha bytu a jeho uspořádání. Dále je nutné zohlednit i pořizovací cenu nově budovaných bytů, která se pohybuje v rozmezí 15 000 – 21 000 Kč/m2. Souhrn cen v následující tabulce odráží ceny bytů, dle realizovaných prodejů a také současných nabídek realitních kanceláří.

47

Ceny bytů

Nové byty Cena od

Starší byty do

Cena od

do

Byty 1+1, 2+KK (cca 35-45 m2)

800 000 Kč

1 100 000 Kč

550 000 Kč

850 000 Kč

Byty 2+1, 3+KK (cca 40-65 m2)

900 000 Kč--

1 400 000 Kč

680 000 Kč

1 100 000 Kč

1 100 000 Kč

1 600 000 Kč

850 000 Kč

1 300 000 Kč

1 550 000 Kč

a více

950 000 Kč

1 600 000 Kč

2

Byty 3+1 (cca 55-90 m ) 2

Byty 4+1 a větší (od 70 m )

Rodinné domy Zájem o starší rodinné domy převyšuje nabídku. Realizované ceny se pohybují u řadových domů okolo 2 000 000 Kč, starší volně stojící domy v rozmezí 1 500 000 – 3 000 000 Kč s ohledem na technický stav a lokalitu. Novější RD, novostavby nebo domy stavěné developerskými firmami se pohybují v rozmezí 2 800 000 – 4 500 000 Kč (běžné domy do 300 m2 užitné plochy).

Objekty pro individuální rekreaci S ohledem na ekonomickou situaci v ČR a změnou životního stylu není již takový zájem o rekreační objekty. Tento segment lze rozdělit do dvou oblastí a to: zahrádkářské chatky, kde se cena pohybuje v rozmezí 150 000 – 650 000 Kč a dále pak chaty a chalupy výhradně určené pro rekreační účely. Zde se cena těchto nemovitostí pohybuje v rozmezí 600 000 – 1 200 000 Kč.

Bytové domy Nabídka bytových domů je v tomto regionu značně omezená, bytové domy se obchodují pouze výjimečně. Prodejní ceny menších bytových domů před rekonstrukcí se pohybují okolo 5 mil. Kč, větší a rekonstruované objekty v rozmezí 15 - 20 mil. Kč.

Administrativní budovy S ohledem na velikost měst zde prakticky není trh s tímto typem nemovitostí. K prodeji se nabízí spíše jednotlivé administrativní prostory nebo jejich pronájem.

48

Průmyslové objekty Podobná situace je i v tomto segmentu trhu, velké průmyslové objekty se prakticky neobchodují. Nabídka se omezuje na prodej menších provozoven, výrobních prostor a dílen s velikostí 400 – 1 200 m2 a jiné menší obchodní a skladové prostory. Starší průmyslové areály se v dnešní době využívají k pronájmu, pronajímají se po jednotlivých menších částech nebo jsou pro majitele spíše zátěží a čeká se na jejich demolici.

Nájmy V poslední době je nabídka k pronájmu bytů v Náchodě i Novém Městě celkem bohatá. Tuto skutečnost srovnávám se situací před cca 6 lety, kdy jsem osobně pronájem také hledal. Je to dáno několika developerskými projekty, které jsou v Náchodě i Novém Městě nad Metují realizovány, ale také skutečností, že si majitelé uvědomují, že nejdražší prostor je neobsazený prostor (týká se hlavně bytů) a nečekají, až jim dorostou děti a byty obsadí. Jiná situace je v oblasti administrativních, obchodních, výrobních a skladovacích prostor, tam je přístup majitelů jiný. Ekonomická stagnace má za následek, že nabídka převyšuje poptávku a nabídky pronájmu prostor jsou vidět na každém kroku, ve všech částech naší republiky. Následující tabulky uvádějí zjištěné ceny nájmů v oblasti Náchoda a Nového Města nad Metují. U bytů se jedná o čistý nájem za měsíc u ostatních prostor za m2/rok. Čistý nájem/měsíc

Nové byty Cena od

Starší byty do

Cena od

do

2

3 500 Kč

5 500 Kč

2 500 Kč

4 000 Kč

2

Byty 2+1, 3+KK (cca 40-65 m )

4 500 Kč

7 000 Kč

3 500 Kč

6 000 Kč

Byty 3+1 (cca 55-90 m2)

6 000 Kč

10 000 Kč

5 000 Kč

8 000 Kč

Byty 4+1 a větší (od 70 m2)

8 000 Kč

6 500 Kč

10 000 Kč

Byty 1+1, 2+KK (cca 35-45 m )

Čistý nájem/m2/rok

Komerční prostory Cena od

Prodejní prostory - centrum

a více

do

1 800 Kč

3 300 Kč

Prodejní prostory - širší okolí

800 Kč

2 200 Kč

Kancelářské prostory- centrum

900 Kč

2 400 Kč

Kancelářské prostory - širší okolí

300 Kč

900 Kč

Průmyslové - výroba

800 Kč

1 500 Kč

Průmyslové - sklady

300 Kč

800 Kč

49

3.3.

Oblast Česká Skalice, Červený Kostelec, Jaroměř, Hronov, Police nad Metují

Tato menší, ale významná města okresu Náchod, mají velice podobný charakter, který je dán velikostí měst a jejich polohou, charakterem a blízkostí města Náchoda. Největším z nich v počtu obyvatel je Jaroměř s cca 12 000 obyvateli, jehož součástí je část města Josefov s pevnostním skanzenem. Nabízí dobrou dopravní obslužnost, relativně dobrou nabídku pracovních příležitostí a sousedí nejblíže s krajským městem Hradcem Králové. Dobré vlakové i autobusové spojení a dojezdová vzdálenost 15-20 minut je výhodná pro dojíždění za prací do krajského města. Tím je dána atraktivita tohoto města-souměstí. V budoucnu má přes Jaroměř vést plánovaná trasa dálnice D11 se spojením do Polska. Dále jsou to již menší města Česká Skalice (cca 5 200 obyvatel), Červený Kostelec (cca 6 500 obyvatel), Hronov (cca 6 300 obyvatel), Police nad Metují (cca 4 300 obyvatel), které mají velice podobný charakter, malé náměstíčko s historickými domy a dále od centra obytné čtvrtě s rodinnými a bytovými domy. Základní dopravní obslužnost, školy, služby, obchody a případně pobočky bank.

Pozemky Jedná o již méně atraktivní část okresu Náchod, ale i v této oblasti je poptávka po stavebních pozemcích pro individuální výstavbu rodinných domů. Většina pozemků určených k bydlení je nabízena soukromými majiteli nebo investory, ale setkáme se již s nabídkou obecních pozemků pro výstavbu RD. Pozemky pro komerční a průmyslové využití se nabízejí méně. Souhrn cen v následující tabulce odráží ceny pozemků, dle realizovaných prodejů a také současných nabídek realitních kanceláří. Pozemky

Cena od

do

2

Pozemky pro bydlení 400-1000 m

300 Kč

700 Kč


250 Kč

650 Kč


200 Kč

600 Kč

Byty Nabídka bytů již není taková, jako v okresním městě Náchodě. S byty se ovšem obchoduje, protože se jedná o menší města, kde bytová výstavba v minulosti byla a zájem o bydlení v bytech přetrvává. V některých městech proběhla i výstavba nových bytových domů, ale jedná se zpravidla o bytové domy s menším počtem bytových jednotek 6-12. 50

Souhrn cen v následující tabulce odráží ceny bytů, dle realizovaných prodejů a také současných nabídek realitních kanceláří. Ceny bytů

Nové byty Cena od

Starší byty do

Cena od

do

Byty 1+1, 2+KK (cca 35-45 m2)

650 000 Kč

850 000 Kč 400 000 Kč

750 000 Kč

Byty 2+1, 3+KK (cca 40-65 m2)

700 000 Kč

1 200 000 Kč 550 000 Kč

950 000 Kč

Byty 3+1 (cca 55-90 m2)

900 000 Kč

1 400 000 Kč 700 000 Kč

1 200 000 Kč


Nenabízí se

850 000 Kč

Rodinné domy Zájem o starší rodinné domy je zde stálý. Realizované ceny se pohybují u řadových domů okolo 1 700 000 Kč, starší volně stojící domy v rozmezí 1 000 000 – 2 200 000 Kč s ohledem na technický stav a lokalitu. Novější RD, novostavby nebo domy stavěné developerskými firmami se pohybují v rozmezí 2 300 000 – 4 000 000 Kč (běžné domy do 300 m2 užitné plochy).

Objekty pro individuální rekreaci S ohledem na ekonomickou situaci v ČR a změnou životního stylu není již takový zájem o rekreační objekty. Tento segment lze rozdělit do dvou oblastí a to: zahrádkářské chatky, kde se cena pohybuje v rozmezí 150 000 – 650 000 Kč a dále pak chaty a chalupy výhradně určené pro rekreační účely. Zde se cena těchto nemovitostí pohybuje v rozmezí 600 000 – 1 200 000 Kč.

Bytové domy Nabídka bytových domů je v tomto regionu značně omezená, bytové domy se obchodují pouze výjimečně. Prodejní ceny menších bytových domů před rekonstrukcí se pohybují okolo 3,5 mil. Kč, větší a rekonstruované objekty v rozmezí 12 - 16 mil. Kč.

Administrativní budovy S ohledem na velikost měst zde prakticky není trh s tímto typem nemovitostí. K prodeji se nabízí spíše jednotlivé administrativní prostory nebo jejich pronájem.

51

Průmyslové objekty Podobná situace je i v tomto segmentu trhu, velké průmyslové objekty se prakticky neobchodují. Nabídka se omezuje na prodej menších provozoven, výrobních prostor a dílen s velikostí 300 – 1 000 m2 a jiné menší obchodní a skladové prostory. Starší průmyslové areály se v dnešní době využívají k pronájmu, pronajímají se po jednotlivých menších částech nebo jsou pro majitele spíše zátěží a čeká se na jejich demolici.

Nájmy Nabídka bytů k pronájmu již není tak bohatá, jako u předešlé oblasti, ale nabídky zde jsou. Situace v oblasti administrativních, obchodních, výrobních a skladovacích prostor, je také obdobná s předešlou oblastí. Hlavním faktorem je velikost porovnávaných měst, jejich bytový fond, množství a velikost komerčních prostor. Následující tabulky uvádějí zjištěné ceny nájmů v této oblasti. U bytů se jedná o čistý nájem za měsíc u ostatních prostor za m2/rok, obojí bez služeb a platby za dodávku energií.

Čistý nájem/měsíc

Nové byty Cena od

Starší byty do

Cena od

do

Byty 1+1, 2+KK (cca 35-45 m2)

3 000 Kč

4 500 Kč

2 000 Kč

3 500 Kč

Byty 2+1, 3+KK (cca 40-65 m2)

4 000 Kč

5 500 Kč

2 500 Kč

5 000 Kč

5 000 Kč

7 500 Kč

3 500 Kč

6 500 Kč

2

Byty 3+1 (cca 55-90 m ) 2

Byty 4+1 a větší (od 70 m )


Bez nabídky


Prodejní prostory – centrum

a více

do

1 200 Kč

2 600 Kč


550 Kč

1 300 Kč


650 Kč

1 750 Kč


220 Kč

730 Kč


550 Kč

1 100 Kč


200 Kč

620 Kč

52

3.4.

Oblast Broumov, Meziměstí, Stárkov a Teplice nad Metují,

Broumov nyní s cca 8 000 obyvateli byl v minulosti významným městem Kladského pohraničí. Dříve podporovaná průmyslová výroba v současnosti upadá. Bohužel s postupem doby se tento region spíše vylidňuje. Je to způsobeno nedostatkem práce a investic do této oblasti. Jedná se o okrajový region našeho státu, který z větší části sousedí s Polskem. Je zde horší dopravní obslužnost, obzvláště v zimním období. Je zde vyšší nezaměstnanost a významné státní podniky, které zde dříve působily, bohužel již dnes nefungují. Region je zajímavý s pohledu turistiky (Adršpašsko-Teplické skály, Broumovské stěny, klášter v Broumově, Javoří hory). Je zde velmi pěkná příroda, ale region je příliš daleko na dojezd z větších měst (dojezd automobilem Praha-Broumov 3-3,5 h). Nedostatek pracovních míst má negativní vliv na atraktivitu tohoto regionu, kde nabídka nemovitostí převyšuje poptávku. Další menší města Broumovského výběžku Meziměstí (cca 2 600 obyvatel), Stárkov (cca 650 obyvatel) a Teplice nad Metují (cca 1 700 obyvatel) jsou na tom velice podobně jako Broumov.

Pozemky Jedná o již méně atraktivní část okresu Náchod, zde je nabídka pozemků vhodných ke stavbě vyšší, ale není z pohledu stavebníků s ohledem na polohu tak zajímavá. Většina pozemků určených k bydlení je nabízena soukromými majiteli nebo investory, ale setkáme opět s nabídkou obecních pozemků pro výstavbu RD. Pozemky pro komerční a průmyslové využití se zde běžně nenabízejí. Souhrn cen v následující tabulce odráží ceny pozemků, dle realizovaných prodejů a také současných nabídek realitních kanceláří.

Pozemky

Cena od

do

Pozemky pro bydlení 400-1000 m2

120 Kč

500 Kč


100 Kč

400 Kč


Není v nabídce

53

Byty Nabídka bytů je relativně zajímavá s pohledu nabídkových a realizovaných cen pro kupujícího. Jako příklad uvádím nabídku prodeje bytu v osobním vlastnictví v Broumově 4+1 o výměře 94 m2 za cenu 799 000 Kč včetně provize RK a právního servisu. Situace v této lokalitě je dána vysokou mírou nezaměstnanosti a špatnou dopravní obslužností. Nová bytová výstavba není nebo je minimální. Souhrn cen v následující tabulce odráží ceny bytů, dle realizovaných prodejů a také současných nabídek realitních kanceláří. Ceny bytů

Nové byty Cena od

Starší byty do

Cena od

do

Byty 1+1, 2+KK (cca 35-45 m2)

Nenabízí se

290 000 Kč

370 000 Kč

Byty 2+1, 3+KK (cca 40-65 m2)

450 000 Kč

780 000 Kč 350 000 Kč

560 000 Kč

Byty 3+1 (cca 55-90 m2)

Nenabízí se

420 000 Kč

800 000 Kč


Nenabízí se

740 000 Kč

Rodinné domy Zájem o starší rodinné domy je zde stálý. Realizované ceny starších volně stojících domů jsou v rozmezí 600 000 – 1 700 000 Kč s ohledem na technický stav a lokalitu. Novější RD, novostavby nebo domy stavěné developerskými firmami se nabízejí s cenou do 3 mil. Kč (běžné domy do 300 m2 užitné plochy).

Objekty pro individuální rekreaci S ohledem na ekonomickou situaci v ČR a změnou životního stylu není již takový zájem o rekreační objekty. Tento segment lze rozdělit do dvou oblastí a to: zahrádkářské chatky, kde se cena pohybuje v rozmezí 80 000 – 550 000 Kč a dále pak chaty a chalupy výhradně určené pro rekreační účely. Zde se cena těchto nemovitostí pohybuje v rozmezí 300 000 – 1 200 000 Kč. V zajímavé rekreační lokalitě Teplicko-Adršpašských skal je cena rekreačních objektů vyšší, je zde i možnost pronájmu přes letní sezónu.

Bytové domy Nabídka bytových domů je v tomto regionu je minimální, bytové domy se obchodují pouze výjimečně. Nabídka není. 54

Administrativní budovy S ohledem na velikost měst i zde prakticky není trh s tímto typem nemovitostí. K prodeji se nabízí spíše jednotlivé administrativní prostory nebo jejich pronájem.

Průmyslové objekty Podobná situace je i v tomto segmentu trhu, velké průmyslové objekty se prakticky neobchodují. Nabídka se omezuje na prodej menších provozoven, výrobních prostor a dílen. Starší průmyslové areály dnes dožívají a pravděpodobně je čeká demolice.

Nájmy Nabídka bytů k pronájmu zde není a není ani atraktivní. Situace v oblasti administrativních, obchodních, výrobních a skladovacích prostor, je obdobná. Pokud je jedná se o starší neatraktivní průmyslové areály. Následující tabulky uvádějí zjištěné ceny nájmů v této oblasti. U bytů se jedná o čistý nájem za měsíc u ostatních prostor za m2/rok, obojí bez služeb a platby za dodávku energií.

Čistý nájem/měsíc

Nové byty

Starší byty

Cena od

do

Cena od

do

Byty 1+1, 2+KK (cca 35-45 m2)

3 000 Kč

4 500 Kč

2 000 Kč

3 500 Kč

Byty 2+1, 3+KK (cca 40-65 m2)

4 000 Kč

5 500 Kč

2 500 Kč

5 000 Kč

5 000 Kč

7 500 Kč

3 500 Kč

6 500 Kč

2

Byty 3+1 (cca 55-90 m ) Byty 4+1 a větší (od 70 m2)

Bez nabídky



a více

do

Prodejní prostory - centrum

800 Kč

2 000 Kč


550 Kč

1 100 Kč


550 Kč

1 350 Kč


220 Kč

630 Kč


350 Kč

950 Kč


100 Kč

420 Kč

55

3.5.

Oblast menších obcí

Jedná se o všechny další menší obce okresu. Jejich rozvoj a prosperita je vždy z větší části dána blízkostí k některému z větších měst. Obvykle zde není adekvátní trh s byty pro posouzení této analýzy, protože bytová výstavba zde chybí. Stejná situace je v oblasti prodeje komerčních prostor. Trh je omezen převážně na prodej rodinných domů. Prodejní ceny jsou z velké části ovlivněny umístěním v rámci okresu (viz. výše uvedené oblasti), blízkostí, spojením a dojezdovou vzdáleností větších a menších měst.

3.6.

Celkové hodnocení a výhled

Z pohledu nemovitostního trhu lze předpokládat, že mimo oblasti Náchoda, Nového Města nad Metují a Jaroměře bude tendence stagnace cen nemovitostí a cen nájmů i nadále pokračovat. V oblasti Broumovska mají ceny dlouhodobě klesající trend. Ze středně a dlouhodobého hlediska bude jistě zajímavá oblast Jaroměře s výhledem na vybudování dálničního spojení, které by mohlo přispět k oživení celého regionu. Investice do oblasti průmyslové výroby jsou za současné ekonomické situace minimální. Investorům lze doporučit investici do pozemků k individuální výstavbě RD v okolí Náchoda a ještě lépe v okolí Nového Města nad Metují. Ze střednědobého a dlouhodobého hlediska by byla vhodná investice do nemovitostí v Novém Městě nad Metují, kde se ceny drží na stabilní úrovni a to do bytových jednotek nebo do komerčních prostor v historickém centru města.

56

Závěr Metodika oceňování a jejich použití při oceňování nemovitostí v nemovitostních fondech je poměrně rozsáhlé téma. Zkoumání jednotlivých metod potvrdilo, že pro praktickou aplikaci a účely oceňování v dané oblasti musíme použít pouze metody oceňování založené na tržních principech. Investor i investiční společnost spravující majetek fondu chtějí znát skutečnou hodnotu majetku fondu a podílových listů, které vypovídají o hospodaření se svěřeným majetkem. Nejvýznamnější metodou oceňování je metoda porovnávací, která nejlépe vystihuje reálnou hodnotu majetku v tržním prostředí a zároveň pružně reaguje právě na změny a vývoj tržního prostředí. Výnosová metoda je určující pro rozhodování při nákupu a držení nemovitosti z pohledu efektivnosti vloženého kapitálu. Tato práce potvrzuje, že metody oceňování majetku v nemovitostních fondech stanovené legislativou jsou v souladu se zájmy a ochranou investorů. Nákladová metoda může pak být určující pro investici do nových developerských projektů a pro případné posouzení technického stavu nemovitosti. Praktická část bakalářské práce je zaměřena na reálnou aplikaci jednotlivých metod oceňování nemovitostí. Jsou zde zpracovány dva posudky pro stanovení tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí. Prvním je stanovení hodnoty bytového domu s komerčními prostory pro nákup nemovitosti do nemovitostního otevřeného podílového fondu. Druhým je ocenění bytové jednotky, které je společně s oceněním rodinných domů nejběžnějším typem oceňovaných nemovitostí. Třetí část je věnována analýze lokálního trhu s nemovitostmi v okrese Náchod.

57

Seznam použité literatury a zdroje: Ort, Petr: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. (dotisk 2. vyd.) Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 74 str. ISBN 978-80-7265-113-9 Ort, Petr: Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 100 str. ISBN 978-80-7265-101 Ort, Petr: Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. 1. vyd. (dotisk 1. vyd.) Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008. 140 str. ISBN 978-80-7265-128-3 Zazvonil, Zbyněk: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, 1996. 173 str. ISBN 80-902109-0-2 Zazvonil, Zbyněk: Výnosová hodnota nemovitostí. 1. vyd. Praha: CEDUK, 2004. 257 str. ISBN 80-902109-3-7 Zazvonil, Zbyněk: Porovnávací hodnota nemovitostí. 1. vyd. Praha: EKORESS, 2006. 313 str. ISBN 80-86929-14-0 Nakladatelství Sagit, a.s.: ÚZ č. 931 – Oceňování. Ostava: Sagit, 2013. 256 str. ISBN 978-807208-955-0 Internetové zdroje: Jan Traxler, Investice, www.finmag.cz [online]. [29. 3. 2013]. Dostupné z: http://www .finmag.cz/cs/finmag/investice/rok-2012-potvrdil-nemovitostni-fond-do-kazdehokonzervativniho-portfolia/ www.penize.cz [online]. [29. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.penize.cz/podilovefondy/5665-reico-cs-nemovitostni-fond www.penize.cz [online]. [29. 3. 2013]. Dostupné z: http://www.penize.cz/podilovefondy/219504-conseq-investment-management-a-s-conseq-realitni-opf-conseq-is www.penize.cz [online]. [29. 3. 2013]. Dostupné z:http://www.penize.cz/podilovefondy/55544-finesko-bridge-nemovitostni Wikipedie. www.wikipedie.org. [online]. [23.4.2013]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/ wiki/Soubor:Okres_nachod.PNG Český statistický úřad. http://www.czso.cz. [online]. [23.4.2013]. Dostupné z: http://www.czso.cz/xh/redakce.nsf/i/administrativni_ mapa_okresu_nachod/$File/523_NA.gif Zákon o kolektivním investování č. 189/2004 Sb.. http://business.center.cz. [online]. [29. 3. 2013]. Dostupné z: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/kolektivni_investovani/ Bytový dům raisova s.r.o..www.raisova.cz [23.4.2013]. Dostupné z: http://www.raisova.cz/ index.shtml

58

Přílohy: K praktické části 2.1. Odhad tržní hodnoty – bytový dům Nový Bydžov, Revoluční tř.685 1) Kopie výpisu z Listu vlastnictví č. 2772 pro obec a k.ú. Nový Bydžov 2) Kopie katastrální mapy pro k.ú. Nový Bydžov 3) Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 12.4.2013 K praktické části 2.2. Odhad tržní hodnoty – Bytová jednotka Náchod, Raisova 1817 4) Situační plán oceňovaného bytu 5) Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 19.4.2013

59

Kopie výpisu z Listu Listu vlastnictví č. 2772 pro obec a k.ú. Nový Bydžov, Bydžov, str.1

60

Příloha č.1

Kopie výpisu z Listu vlastnictví č. 2772 pro obec a k.ú. Nový Bydžov, Bydžov, str.2

61

Příloha č.1

Kopie snímku katastrální mapy pro k.ú. Nový Bydžov

62

Příloha č.2

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 12.4.2013

63

Příloha č.3

Situační plán oceňovaného bytu

Příloha č. 4

Zdroj: Bytový dům raisova s.r.o..www.raisova.cz [23.4.2013]. Dostupné z: http://www.raisova.cz/pudorysy_bytu.shtml

Byt č.8, 41.77 m2

Zdroj: Bytový dům raisova s.r.o..www.raisova.cz [23.4.2013]. Dostupné z: http://www.raisova.cz/podlazi_3.shtml

64

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 19.4.2013

Foto: Bytový dům raisova s.r.o..www.raisova.cz [23.4.2013]. Dostupné z: http://www.raisova.cz/index.shtml

65

Příloha č. 5

Oceňování nemovitostí v nemovitostních investičních fondech

Recommend Documents