Oceňování nemovitostí v majetku města

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Oceňování nemovitostí v majetku města Diplomová práce

Autor:

Petra Rudolfová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.d.

Duben, 2010

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci vypracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

……………………. V Hořovicích dne 20.3.2010

Bc. Petra Rudolfová

1

Poděkování:

Tato diplomová práce byla vypracována na Bankovním Institutu vysoké škole, a.s. na katedře Oceňování majetku pod vedením Ing. Petra Orta, Ph.D., kterému patří moje velké poděkování za vstřícnost a za cenné rady při tvorbě diplomové práce. Dále děkuji svým rodičům, ţe mi umoţnili studovat na soukromé škole a nejen za jejich finanční, ale také, za velmi důleţitou psychickou podporu po celou dobu studia. Děkuji.

2

Anotace: Diplomovou práci jsem zaměřila na téma Oceňování nemovitostí v majetku města. V úvodních kapitolách práce objasňuji historii obecního majetku a také problematiku týkající se nabývání obecního majetku, coţ obnáší výčet druhů nabývání a jejich podrobný popis. Ve třetí kapitole se věnuji tématu hospodaření s obecním majetkem, evidenci majetku a pasportizaci obecního majetku. Čtvrtá kapitola je věnována stěţejnímu tématu oceňování majetku ve vlastnictví obce. V další kapitole popisuji vliv zákona č.128/2000 Sb., o obcích, na postupy převodu majetku, vyhlášení a zveřejnění záměru. Předposlední kapitola obsahuje výčet jednotlivých metod pro stanovení obvyklé ceny a jejich podrobný popis. Poslední, sedmá kapitola zachycuje praktickou aplikaci metod oceňování. V závěru své diplomové práce rekapituluji cíle, které jsem si vytýčila v úvodu a konstatuji, zda-li jich bylo naplněno a dále doporučuji znalcům neustále se zajímat o vývoj trhu s nemovitostmi, coţ jim umoţní správně stanovit cenu v místě a čase obvyklou.

Annotation: The thesis is focused on the process of evaluating the municipal property. The introductory chapters explain the history of town-owned property and issues relating to acquiring of municipal property, which encompasses a list of acquisition types and their detailed description. The third chapter focuses on the management of municipal property, its record and records passportization. The fourth chapter is devoted to the essential topic of evaluating assets owned by municipality. The next chapter describes the effect of Act 128/2000 Coll., On municipalities, the procedures of property transfer, promulgation and publication of intent. The last but one chapter contains a list of various methods of determining the usual price and their detailed description. Lastly, the seventh chapter shows the practical application of the valuation techniques. At the end the thesis summarizes the goals set in the introduction and notes whether they have been reached; further the experts are recommended to be constantly interested in the development of the real estate market in order to be able to calculate the usual price in place and time correctly.

3

Obsah: Úvod ............................................................................................................................ 7

1

Obecní majetek ................................................................................................. 10 1.1 Historie obecního majetku ............................................................................. 10

2

Nabývání obecního majetku ............................................................................ 12 2.1 Smluvní nabývání majetku ............................................................................ 16 2.1.1 Bezúplatné smluvní nabývání majetku.................................................. 16 2.1.2 Úplatné smluvní nabývání majetku ....................................................... 17 2.2 Jiné způsoby nabývání majetku ..................................................................... 20 2.2.1 Nabývání majetku zákonem .................................................................. 20 2.2.2 Nabývání majetku na základě zákona ................................................... 21 2.2.3 Nabývání majetku děděním ze závěti .................................................... 22 2.2.4 Nabývání majetku rozhodnutím příslušného orgánu............................. 22

3

Hospodaření s obecním majetkem .................................................................. 24 3.1 Pasport majetku obce ..................................................................................... 27 3.2 Evidence obecního majetku ........................................................................... 29 3.3 Vymezení majetku pro potřeby účetnictví ..................................................... 32 3.4 Pravomoci zastupitelstva ............................................................................... 34

4

Oceňování majetku ve vlastnictví obce........................................................... 36 4.1 Oceňování obecních pozemků ....................................................................... 42 4.2 Trţní hodnota a obvyklá cena ........................................................................ 44 4

4.2.1 Vlivy působící na výši obvyklé ceny nemovitostí................................. 47 4.3 Facility management ...................................................................................... 53

5

Zákon o obcích a jeho vliv na prodej nemovitostí v majetku města ............ 55 5.1 Vyhlášení záměru ......................................................................................... 57 5.2 Zveřejnění záměru ......................................................................................... 57 5.2.1 Náleţitosti záměru ................................................................................. 60 5.2.2 Forma záměru ........................................................................................ 62 5.2.3 „Předem vybraný uchazeč“ ................................................................... 62 5.2.4 Úřední deska .......................................................................................... 64

6

Metody pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny ...................................... 67 6.1 Porovnávací (komparativní) metoda .............................................................. 68 6.1.1 Podklady pro cenové porovnání ............................................................ 70 6.1.2 Metody cenového porovnání ................................................................. 71 6.1.2.1 Porovnání nemovitostí jako celku ............................................... 72 6.1.2.2 Porovnání na základě neupravené jednotkové ceny .................... 73 6.1.2.3 Metoda porovnání pomocí standardní jednotkové trţní ceny ..... 74 6.1.3 Cenové porovnání podle oceňovacího předpisu .................................... 79 6.2 Nákladová metoda (metoda věcné hodnoty) ................................................. 79 6.2.1 Zjištění věcné hodnoty .......................................................................... 85 6.2.2 Zjištění výchozí hodnoty stavby............................................................ 86 6.2.3 Opotřebení ............................................................................................. 87 6.2.4 Standard stavby ..................................................................................... 88 6.2.5 Ţivotnost ................................................................................................ 89 5

6.2.6 Funkční nedostatky................................................................................ 90 6.2.7 Ekonomické nedostatky ........................................................................ 92 6.3 Výnosová metoda .......................................................................................... 92 6.4 Metoda střední hodnoty ................................................................................. 99

7 Praktická aplikace metod oceňování ........................................................... 101

Závěr ....................................................................................................................... 110

Seznam použité literatury ..................................................................................... 112

6

Úvod Mé dosavadní pracovní zkušenosti jsou velmi úzce zaměřené na obor stavebnictví, v podobě realitní kanceláře a práce na Městském úřadu Hořovice na odboru vnitřních věcí a právním. Vzhledem k těmto pracovním zkušenostem jsem si zvolila vlastní téma: „Oceňování nemovitostí v majetku města“, kde se pokusím aplikovat své praktické znalosti. Znalost zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů je samozřejmým předpokladem pro vykonávání pozice samostatného odborného referenta na Městském úřadu Hořovice. Podle tohoto zákona obec oceňuje majetek cenou obvyklou, kdy pro její stanovení odhadci pouţívají různé metody a postupy. Dalším důvodem pro volbu daného tématu byla potřeba popsat a objasnit problematiku oceňování nemovitostí v návaznosti na zákon o obcích, protoţe obce mají nedostatečnou evidenci obecního majetku a spolu s neznalostí obvyklé hodnoty vlastněného majetku nejsou schopny efektivně nakládat s portfoliem obecního majetku, coţ je jejich povinností ze zákona č. 128/2000 Sb., o obcích. Diplomovou práci jsem selektovala na 7 tematických celků. Jsou jimi: 1. Obecní majetek 2. Nabývání obecního majetku 3. Hospodaření s obecním majetkem 4. Oceňování majetku ve vlastnictví obce 5. Zákon o obcích a jeho vliv na prodej nemovitostí v majetku města 6. Metody pro stanovení obvyklé (obecné, trţní) ceny 7. Praktická aplikace metod oceňování

V první kapitole nazvané „Obecní majetek“ popíšu význam, jaký má pro obce majetek který vlastní a jeho důleţitost z hlediska vlastní existence obce. Název druhé kapitoly „Nabývání obecního majetku“ má velkou vypovídací schopnost o obsahu této kapitoly. Budu se zde podrobně zabývat jednotlivými druhy nabývání, kterými jsou bezúplatné a úplatné smluvní nabývání a dále jinými způsoby 7

nabývání obecního majetku, jako jsou např.: nabývání zákonem, nabývání na základě zákona, nabytí děděním ze závěti a nabývání rozhodnutím příslušného orgánu. Dále popíši charakteristické rysy a podmínky jednotlivých typů nabývání. Třetí kapitola bude věnována problematice „Hospodaření s obecním majetkem“ a poukázání na hlavní nedostatky v evidenci obecního majetku ve většině obcí České republiky. Dále se zde budu zabývat nutnou pasportizací majetku, která by mnohým obcím poskytla chybějící a tolik potřebné údaje o spravovaných nemovitostech. V kapitole čtvrté „Oceňování majetku ve vlastnictví obce“ budou uvedeny argumenty, které by měli přesvědčit správce obecního majetku, které dostatečně neevidují svůj majetek a nemají o spravovaném majetku dostatečné informace, aby obecní majetek začali správně a v dostatečné míře evidovat a splnili tak podmínku danou zákonem, která říká, ţe obce mají dodrţovat účelné a hospodárné vyuţívání obecního majetku. Toto není ovšem moţné bez znalosti trţních hodnot vlastněných nemovitostí. Podkapitolou zde bude problematika oceňování obecních pozemků, vysvětlení základních rozdílů mezi pojmy cena a hodnota, dále vlivy, které působí na výši obvyklé ceny a nakonec pár slov o facility managementu jako nedílné součásti správného hospodaření s obecním majetkem. Pátá kapitola ponese název „Zákon o obcích a jeho vliv na prodej nemovitostí v majetku města“. Obsah kapitoly bude podrobně popisovat náleţitosti záměru, v jaké formě a za jakých podmínek je záměr povaţován za platný. Stěţejními tématy zde bude vyhlášení záměru a zveřejnění záměru obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek obce. Z praktického hlediska informuji čtenáře mé diplomové práce a řešení situace, která nastane v případě, ţe obec má předem vybraného uchazeče a předem zná „výherce“ výběrového řízení. Předposlední kapitola „Metody pro stanovení obvyklé (obecné, trţní) ceny“ se bude poměrně podrobně zabývat popisem jednotlivých metod, které lze vyuţít při stanovování trţí ceny. Jsou jimi porovnávací metoda, nákladová metoda, výnosová metoda a metoda střední hodnoty. Poslední, sedmá kapitola s názvem „Praktická aplikace metod oceňování“ bude pojednávat o vyuţití znalostí o metodách, které se pouţívají pro stanovování 8

hodnot majetků. Vysvětlím a názorně ukáţu aplikaci těch nejpouţívanějších metod (porovnávací, výnosová a nákladová) v praxi.

A dále uvedu názorný

model pro stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku. Jedná se o praktické ukázky aplikace základních metod oceňování a stanovení jejich vzájemného poměru při tvorbě obvyklé ceny. V různých případech je poměr metod různý. Tuto problematiku uvedu v přehledném seznamu. V samém závěru své diplomové práce se pokusím rekapitulovat, jaký je hlavní úkol odhadce a jaké moţnosti má k dispozici. Na závěr zhodnotím, zda-li jsem dostála vytýčených cílů. Jako hlavní cíl, kterého se po celou dobu tvorby diplomové práce budu snaţit dosáhnout, je objasnění problematiky oceňování cenou obvyklou v návaznosti na zákon o obcích a jeho vyuţití v praxi.

9

1 Obecní majetek Není pochyb o tom, ţe obec jako právnická osoba a účastník majetkoprávních vztahů se zásadně řídí obecnými ustanoveními občanského a obchodního zákoníku, pokud pro ni zvláštní právní předpisy nestanoví něco jiného. K těmto zvláštním předpisům patří především příslušná ustanovení zákona o obcích. Tato ustanovení budou přitom vůči jiným zvláštním právním předpisům upravujícím majetkovou problematiku obcí zpravidla ustanoveními obecnými. Podstatné je, ţe obce představují dnes plnohodnotné právní subjekty, a jsou tudíţ i plnohodnotnými subjekty vlastnického práva.1

1.1 Historie obecního majetku Komunální majetek představoval mezi lety 1848 – 1938 významnou část majetku veřejnoprávních korporací. Ve zkoumaném období nebyl jako celek definován ţádným obecně závazným normativním aktem. Maximálně docházelo ke specifikaci tohoto právního institutu prostřednictvím deklaratorních souhrnů jeho obsahu nebo cestou definic jednotlivých sloţek obecního majetku, jako tomu bylo například v §288 Všeobecného občanského zákoníku z roku 1811, který jednak definoval obecní jmění jako „věci, ze kterých jsou příjmy určeny k uhrazení obecních výdajů“, a jednak obecní statek jako „věci, které slouţí k potřebě kaţdého člena obce“. Jednalo se tedy o značnou překáţku pro řešení konkrétních záleţitostí, o zábranu, pro jednoznačný, všeobecně přijímaný a z hlediska právní jistoty nezpochybnitelný postup subjektů, které měli s komunálním majetkem co dočinění. Navíc taková situace způsobovala nesystematické rozdělování jednotlivých sloţek obecního majetku, zvláště financí, nemovitostí, ústavů a podniků, které bránily komplexní analýze a pojetí tohoto právního institutu.

1

HAVLAN, Petr a kol.: Majetek obcí a krajů, 2. vydání. Praha: nakladatelství Linde, 2008. 19s. ISBN

978-80-7201-708-9

10

Do komunálního majetku v nejširším slova smyslu v období 1848 – 1938 lze zahrnout všechny hmotné věci, které se nalézaly ve vlastnictví obce. Normativní akty pocházející z období 1848 – 1938 jednoznačně určily, ţe součástí obecního majetku jsou téţ pohledávky, práva, jejichţ povaha to připouštěla, penězi ocenitelné jiné hodnoty a uţitky z nich plynoucí i závazky. Vlastnictví obce znamená, ţe obec má úplnou, bezprostřední moţnost takovou věc drţet a volně s ní disponovat. Věcí je vše, co je rozdílné od člověka a slouţí jeho uţitku. Vlastnické právo bylo v tomto období chápáno jiţ v linii římskoprávní tradice, tedy shodně se současností. Obecní majetek v letech 1848 – 1938 podle §288 Všeobecného občanského zákoníku zahrnoval obecní jmění, majetek většiny obecních ústavů, fondů a některých nadací, dále pak do roku 1919 také obecní statek, zvláštní majetkovou kategorii, která od té doby jiţ v českých zemích neexistuje.2

2

ŠOUŠA, Jiří. Obecní majetek v Čechách 1848 – 1938, 1. vyd. Praha: Nakladatelství KAROLINUM.

21 – 23s. ISBN 978-80-246-1497-7

11

2 Nabývání obecního majetku Je nasnadě, ţe obec k plnění svých funkcí a úkolů, resp. k péči o všestranný rozvoj svého území a potřeby svých občanů, potřebuje majetek. Ostatně obec o svůj majetek také přirozenou cestou neustále přichází (v důsledku fyzického a morálního opotřebení). Proto obec musí majetek nabývat. Lze přitom zdůraznit hospodárnost a efektivnost při vynakládání prostředků obce na takové nabývání.3 Majetek je zpravidla vymezován jako bohatství, neboť má hodnotu, trţní cenu. Různé druhy majetku mohou být směněny na peněţní formu majetku, nebo jako vlastnictví, jako soubor vlastnických práv k majetku. Vlastnické právo je důleţitým věcným právem. Vlastnictví majetku je proto jedním z nejdůleţitějších předpokladů existence územní samosprávy jako nestátního subjektu jak na úrovni obcí, tak na úrovni regionů, v ČR na úrovni krajů. Způsob vyuţívání majetku je plně v kompetenci vlastníka. Nicméně zákon o obcích zavazuje příslušné články územní samosprávy o majetek pečovat. Například obce mohou vlastnit různé druhy nemovitého majetku – půdy, lesy, voní plochy, stavby, lomy, v některých zemích i kulturní památky, ale i ryzé druhy movitého majetku, např. vnitřní zařízení v organizacích.4 Vlastnictví majetku má své právní, ekonomické, společenské a další dimenze: -

Majetek je rysem a současně neodmyslitelnou podmínkou samosprávy.

-

Majetek je základnou a zároveň nástrojem místní a regionální politiky. Prostřednictvím majetku můţe územní samosprávný celek ovlivňovat ekonomický a sociální rozvoj daného území a společenství. Je tedy předpokladem existence a rozvoje podnikatelské činnosti obcí.

3

HAVLAN, Petr a kol.: Majetek obcí a krajů, 2. vydání. Praha: nakladatelství Linde, 2008. 67s. ISBN

978-80-7201-708-9 4

PEKOVÁ, Jitka: Hospodaření a finance územní samosprávy, 1. vydání. Praha: nakladatelství

MANAGEMENT PRESS, 2004. 351s. ISBN 80-7261-086-4

12

-

Jsou určité statky, které jsou vhodné pro vlastnictví obecní a krajské samosprávy. Jedná se o realizaci veřejného zájmu, který je definován zákony a vyplývá ze skutečnosti, ţe některé formy hospodaření mají netrţní charakteristiky (zajišťují veřejné statky). Majetek je tady předpokladem rozvoje veřejného sektoru.

-

Majetek a hospodaření s ním je zdrojem vlastních příjmů územní samosprávy a je důleţitým předpokladem moţnosti získání úvěru (ručení majetkem).5

Pozn.: Veřejný zájem je koncept uplatňovaný především v politice, ekonomice, etice a právu odkazující k všeobecnému dobru a společenskému blahobytu. Obecně je za veřejný zájem označována taková orientace politiky, která podporuje rozvoj společnosti a řešení jejích reálných problémů. Z tohoto vymezení je patrné, ţe identifikace a uznání veřejných zájmů můţe být ve společnosti zdrojem konfliktů, neboť představy o tom, co je pro společnost dobré a jaké jsou její problémy, se liší. Ve společnosti proto probíhají boje o identifikaci, uznání a prosazení různých veřejných zájmů. Uznané veřejné zájmy mohou být formulovány v právních normách. Samotný koncept veřejného zájmu není všeobecně přijímán.6 Územní samosprávné celky jako autonomní veřejnoprávní korporace (v ČR mají statut právnické osoby) mohou, v rámci ústavou a dalšími zákony vymezenými pravomocemi hospodařit se svým majetkem zcela samostatně a bez zasahování státu nebo jiných článků veřejné správy. Mohou vstupovat do smluvních vztahů, mohou majetek nakupovat, prodávat či pronajímat. Majetek můţe mít formu nemovitosti (půda, lesy, budovy), movité věci (stroje a zařízení, počítače) a nehmotného majetku (práva duševního vlastnictví, ochranné známky), majetková práva (např. pohledávky) či finanční investice (cenné papíry, peníze).

5

PROVAZNÍKOVÁ, Romana: Financování měst, obcí a regionů, 2. Vydání. Praha: vydavatelství

GRADA Publishing, a.s., 2009. 228s. ISBN 978-80-247-2789-9 6

http://cs.wikipedia.org/wiki/Ve%C5%99ejn%C3%BD_z%C3%A1jem [6.3.2010]

13

Podle základních funkcí, které musí územní samosprávy zabezpečit, lze majetek rozdělit na majetek, který slouţí: -

Veřejně prospěšným účelům

-

Pro municipální podnikání

-

Pro výkon samosprávy (např. budova a zařízení samotného obecního úřadu)

Ve většině zemí obvykle platí, ţe majetek je moţné odprodat jen prostřednictvím veřejného nabídkového řízení a musí to schválit zvolené zastupitelstvo. Vlastnictví majetku s sebou nese nejen právo disponovat s ním, ale také povinnost o něj dobře pečovat. Podnikání a správa majetku územních samospráv se ve vyspělých zemích dostává v posledních dekádách stále více do popředí. Z této formy podnikání plynou územním samosprávám významné zdroje příjmů. Spíše neţ na bezprostřední prodej majetku se samosprávy orientují na dlouhodobý pronájem majetku, případně na vloţení majetku do společného podniku.7 O způsobu vyuţívání majetku ve vlastnictví obce rozhodují její orgány, zejména volené orgány. Nicméně jde o vlastnictví obce jako společenství občanů ţijících na daném území, nikoliv majetek členů volených orgánů – zastupitelů a to by zastupitelé měli mít na zřeteli, kdyţ o majetku rozhodují. Proto také za svá rozhodnutí o hospodaření s majetkem volené orgán odpovídají svým občanům. Majetek, který příslušný článek územní samosprávy vlastní, primárně slouţí k zabezpečování veřejných statků, nicméně hospodaří-li územní samospráva uváţlivě se svým majetkem, můţe část majetku, kterou bezprostředně nepotřebuje k zajišťování veřejných statků, vyuţívat i jiným způsobem a získávat tak další vlastní příjmy do svého rozpočtu.

7


GRADA Publishing, a.s., 2009. 228, 229s. ISBN 978-80-247-2789-9

14

Vlastnictví majetku je na příslušném článku územní samosprávy předpokladem: -

Rozvoje lokálního a regionálního veřejného sektoru, předpokladem zabezpečování veřejných statků

-

Existence a rozvoje vlastní podnikatelské činnosti

-

Moţnosti získat úvěr

-

Je významným faktorem ovlivňujícím bonitu obce

-

Ovlivňujícím rating obce

Obce mají plnou právní subjektivitu, tzn., ţe mohou vstupovat do smluvních vztahů. Mohou nakupovat, prodávat a pronajímat vlastní movitý i nemovitý majetek, za určitých předpokladů mohou majetek i darovat. Zpravidla to upravují zákony, včetně zákona upravujícího pravidla hospodaření s rozpočtovými prostředky obcí. Pro zabezpečování činností a úkolů obce v delším časovém horizontu je významný především dlouhodobý majetek. Územní samospráva ho nabývá nákupem nebo bezúplatným nabytím. Tento pohyb majetku se promítá do účetnictví, stejně jako jeho vyřazení při prodeji, pře bezúplatném převodu, při vkladu majetku do obchodní společnosti apod. Pro efektivní hospodaření s majetkem je důleţitá správná evidence majetku a správné ocenění majetku. Ovlivňuje jak bonitu, rating, tak i příjmy z prodeje nemovitostí (ovlivňuje i potřebu finančních prostředků obce, rozhoduje-li se obec pro nákup nemovitostí).8 Převody věcí, bytů a nebytových prostor z vlastnictví obce do vlastnictví právnických nebo fyzických osob se uskutečňuje zásadně buď kupní či směnnou smlouvou anebo smlouvou darovací. Věci ve vlastnictví obce lze: -

Prodávat při zabezpečování hospodaření podle schváleného rozpočtu radou obce. Jedná se o převody věcí určených k prodeji, a tudíţ převody pravidelné čili převody v rámci obvyklého hospodaření

8


MANAGEMENT PRESS, 2004. 351 - 354s. ISBN 80-7261-086-4

15

-

Jinak smluvně převádět v zásadě jen tehdy, jde-li o věci, které jsou pro obec trvale nepotřebné, z čehoţ plyne, ţe takové věci nebyly původně určeny k prodeji. Jde o převody nepravidelné.9

2.1 Smluvní nabývání majetku Typově nejčastějším důvodem nabytí majetku obcí je smlouva, která zakládá závazkový právní vztah v reţimu občanského nebo obchodního zákoníku, popř. v reţimu zvláštního právního předpisu (např. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, ve znění pozdějších předpisů) Pro smluvní nabývání majetku obcí nejdeme v zákoně o obcích, v zákoně o krajích, popř. v zápočtových pravidlech územních rozpočtů, jen velmi málo „veřejnoprávních“ pravidel a omezení. Svým způsobem příznačná je skutečnost, ţe nějaká ucelená hmotněprávní úprava nabývání majetku obcí, popř. pro obec, chybí. Přesto lze určitá pravidla pro nabývání majetku obcí doporučit: Je-li majetek nabýván smlouvou, měla by být smlouva zásadně písemná a s podpisy na jedné listině i v případě, ţe to právní předpisy nevyţadují. Smluvní nabývání je dvojího typu: bezúplatné nabývání majetku a úplatné nabývání majetku obcí.

2.1.1 Bezúplatné smluvní nabývání majetku Obec zde nabývá majetek na základě darovací smlouvy, popř. jiné smlouvy o bezúplatném převodu majetku. Jako moţnou výjimku z písemné formy by tady bylo moţno kalkulovat okolnosti, za nichţ je darovací smlouva uzavírána (dárce něco

9

HAVLAN, Petr a kol.: Majetek obcí a krajů, 2. Vyydání. Praha: nakladatelství Linde, 2008. 176 –

177s. ISBN 978-80-7201-708-9

16

bezplatně přenechává nebo slibuje obci a ta dar nebo slib přijímá). Současně nelze opomenout §628 odst. 2 Občanského zákoníku, podle něhoţ musí být darovací smlouva vţdy písemná, je-li předmětem daru nemovitost, anebo kdyţ u movité věci nedojde k odevzdání a převzetí věci při darování. K vlastnímu nabytí majetku obcí dochází při darování nemovitosti zpravidla dnem vkladu vlastnického práva obce do katastru nemovitostí, ale můţe to být i dnem účinnosti darovací smlouvy, jestliţe daná nemovitost není předmětem zápisu do tohoto katastru. Při darování movité věci je pro nabytí rozhodný den uvedený ve smlouvě, popř. den převzetí věci. Důleţitá je okolnost, ţe o darovací smlouvě, kterou se do vlastnictví obce nabývají

nemovité

věci,

je

vyhrazeno

rozhodovat

zásadně

příslušnému

zastupitelstvu. Toto rozhodnutí je podmínkou platnosti smlouvy, o níţ se rozhoduje.

2.1.2 Úplatné smluvní nabývání majetku Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna10. Takovéto stanovení obvyklé ceny se nevztahuje pouze na nemovitý majetek, ale také na majetek movitý. Tzn., ţe pokud obec chce nějakým způsobem manipulovat (prodávat, převádět) svůj majetek, je nucena znát jeho cenu. Moţnost stanovení cen obecních majetků je regulována státem, ovšem tak širokou formulací, ţe obcím zákon ponechává dostatečný prostor, pro stanovení odchylek podle §39, odstavce 2, zákona č. 128/2000 Sb., o obcích. Z uvedené citace zákona ovšem vyplývá, ţe pokud se obec od ceny v místě a čase obvyklé odchýlí, je nucena tuto odchylku odůvodnit a má povinnost učinit tak řádně a to v rámci usnesení příslušného orgánu obce, který je činný v převodech obecního majetku.

10

§39, odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů

17

Je nasnadě říci, ţe odchylku směrem nahoru není potřeba odůvodnit, protoţe zde není prostor pro pochybnosti o „bezúhonnosti“ převodu. Z daného vyplývá, ţe pokud obec prodá svůj majetek nejvyšší moţné nabídce, která převyšuje minimální poţadovanou cenu, dá se to povaţovat za projev účelného a hospodárného vyuţití majetku. Naopak v případech, kdy obec prodá svůj majetek za výrazně niţší cenu, neţ je cena v místě a čase obvyklá, je více neţ potřebné, aby obec své rozhodnutí o přijetí odchylky odůvodnila a vyvrátila tak veškeré pochybnosti. Protoţe takto podhodnocená transakce bývá vţdy středem pozornosti a je zde podezření z protiprávního jednání, a to včetně případných trestně právních souvislostí, je tedy potřeba ji řádně právně opatřit a udělat vše proto, aby byla nenapadnutelná a prodej mohl bez problému proběhnout. Odchylka od obvyklé ceny směrem dolů by mohla být odůvodněna havarijním stavem objektu, podnikatelskou nevyuţitelností objektu, velkými finančními nároky na rekonstrukci nebo naléhavým veřejným zájmem na zachování účelu uţívání nemovitosti. Jak jiţ bylo několikrát zmíněno, obec je povinna stanovit cenu předmětného majetku, která je v místě a čase obvyklá. K tomuto, na první pohled jednoduchému úkolu, ovšem nebudou dovednosti obecních zaměstnanců dostačovat, a bude zde nutnost navázání kontraktu s nějakým externím odborníkem v oboru oceňování majetku. Kaţdý záměr obce prodat obecní majetek by měl obsahovat cenu stanovenou odhadcem jako cenu obvyklou v místě a čase, která by určovala minimální hranici pro případné nabídky. V extrémním případě, kdy by obec potřebovala akutně prodat určitý majetek, a kdy by nebyl projeven ţádný zájem o nabízený obecní majetek, a nebyla by ţádná reakce ze strany poptávky, obec by byla nucena ke sníţení prodejní ceny na cenu niţší, neţ je obvyklá. Jediným odůvodněním cenové nevýhodnosti dané transakce je právě potřeba obce se předmětného majetku co nejrychleji zbavit a inkasovat potřebné finanční prostředky ve prospěch jiného obecního projektu. Obec jako právnická osoba je povinna dodrţovat práva a zákony stejně jako fyzické osoby. Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů klade důraz na dodrţování účelného a hospodárného vyuţívání obecního majetku. Z daného vyplívá, ţe by v prvotním záměru obce prodat svůj majetek měla být uvedena cena v místě a čase obvyklá a aţ

18

posléze, kdyţ by nebyl projeven ţádný zájem o koupi předmětného majetku, obec je oprávněna vypsat nový záměr s niţší prodejní cenou neţ je obvyklá. Základní pravidlo by mělo znít, ţe za úplatu lze nabývat pouze majetek, který obec vyuţívá k plnění svých funkcí a úkolů, resp. k péči o všestranný rozvoj svého území a o potřeby svých občanů. Klíčovou otázku úplatného smluvního nabývání představuje pochopitelně cena, resp. její výše. Měla by platit zásada, ţe při úplatném nabývání majetku lze cenu sjednat zásadně jen do výše rovnající se ocenění tohoto majetku podle zvláštního předpisu. Jím se míní zákon č. 151/1997 SB., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů. Podle tohoto zákona (§2, odst. 1) se majetek oceňuje cenou obvyklou, pokud on sám nestanoví způsob ocenění jinak. Za obvyklou cenu se pak zde má cena, která by byla dosaţená při prodejích stejného, popř. obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Spíše výjimečně, tj. zejména ve veřejném zájmu, by pak bylo moţno sjednat cenu vyšší. Ocenění nabývaného majetku by pak mělo být pravidelně (u nemovitostí prakticky bez výjimky) záleţitostí znaleckého posudku. Nicméně existují i případy, kdy se lze bez znaleckého posudku dobře obejít. Předně není vyloučeno, aby obec, resp. její organizační sloţka či příspěvková organizace byla odborně způsobilá si takové ocenění zajistit sama, a dále jsou tu případy majetku s nízkou hodnotou, kde náklady na pořízení znaleckého posudku by znamenaly zbytečné plýtvání peněţními prostředky. Pokud jde o rozhodování o kupní smlouvě, platí v zásadě to, co bylo výše řečeno a rozhodování o darovací smlouvě a to jak v případě úplatného nabývání nemovitých věcí, tak v případě úplatného nabývání věcí movitých.

19

2.2 Jiné způsoby nabývání majetku Obvyklé pro nabývání majetku jinými způsoby, tzv. mimosmluvní nabývání majetku by mělo být, ţe na obec zásadně nepřecházejí závazky předchozího majitele a zástavní práva k věcem a právům, které obec takto nabude, okamţikem přechodu zaniknou. Právní předpisy ale pochopitelně mohou stanovit jinak. Něco jiného můţe vyplynout také z rozhodnutí příslušného orgánu, popř. z mezinárodní smlouvy, kterou je Česká republika vázána.

2.2.1 Nabývání majetku zákonem Nabývá-li se majetek „zákonem“, znamená to, ţe zákon sám je „nabývacím titulem“, je tím, co přímo vede k nabytí majetku. Typickým zákonem tohoto typu v novodobé historii naší územní samosprávy byl uţ zákon č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí, ve znění pozdějších předpisů. Ten právě u většiny věcí, jichţ se týkal, umoţnil nabytá vlastnictví obcemi přímo ke dni své účinnosti, tj. k 24.5.1991. Za předpokladu, ţe šlo k uvedenému skutečně o věci ve vlastnictví České republiky, přecházeli tímto zákonem do vlastnictví obce zásadně: 1) Movité a nemovité věci, k nimţ měl ke dni zrušení národních výborů (tj. k 23.11.1990) právo hospodaření místní nebo městský národní výbor a jestliţe s nii příslušná obec ke dni 24.5.1991 ještě hospodařila. 2) Nemovité věci, které byli ke dni 31.12.1949 ve vlastnictví obce, přitom bylo nerozhodné, která státní organizace k nim měla ke dni 24.5.1991 právo hospodaření. 3) Obytné domy s pozemky (tj. s pozemky tvořícími s nimi jeden funkční celek,

jestliţe

k nim

měl

právo

hospodaření

podnik

bytového

hospodářství nebo jiná státní organizace a funkce zakladatele nebo zřizovatele takové organizace přešla na obec nebo okresní úřad.

20

Z výše uvedeného je zřejmé, ţe podle zákona č. 172/1991 Sb. přecházeli opravdu jen věci (neboli tzv. hmotný majetek státu), kdeţto majetková práva a závazky (čili tzv. nehmotný majetek) přešla jiţ dříve, a to podle § 68, odts. 1, zákona č. 367/1990 Sb., o obcích. To znamená, ţe první nabytí majetku zákonem našimi novodobými obcemi je třeba spojovat právě s těmito dvěma ustanoveními. To, ţe v době od 24.11.1990 do 24.5.1991 měly obce dosti nelogicky svá vlastní majetková práva a závazky a vedle toho cizí-státní hmotné věci, byť s nimi hospodařili způsobem obdobným právu hospodaření a navíc mohly od svého vzniku nabývat věci do vlastnictví smluvně, snad uţ zhojil čas. Mechanismu nabytí nehmotného majetku a závazků státu obcemi pak vypadal tak, ţe práva státu a jiné jeho majetkové hodnoty , se kterými k rozhodnému dni byly příslušné hospodařit organizační sloţky státu a závazky státu, u nichţ předmětné organizační sloţky k rozhodnému dni zabezpečovaly úkoly podle §38 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů, přecházely na obec dnem 1.1,2003. Zároveň na obec přecházela i veškerá práva a jiné majetkové hodnoty, se kterými byli k rozhodnému dni příslušné hospodařit státní příspěvkové organizace uvedené v dané příloze §4 odst3. I tady závazky státních příspěvkových organizací přešly na příspěvkové organizace obcí, a ty zůstaly jejich nositeli.

2.2.2 Nabývání majetku na základě zákona Zákon tedy upravuje situace a podmínky, za nichţ obec můţe, popř. musí, majetek nabít. Také u tohoto způsobu nabývání majetku je třeba začít u zákona č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí. Podle §5 o přechodu věcí, k nimţ měl ke dni 24:5:1991 právo hospodaření místní nebo městský národní výbor a tyto věci slouţily jeho drobné provozovně, anebo věcí, k nimţ měl právo hospodaření státní podnik, státní rozpočtová nebo příspěvková organizace a funkce zakladatele či zřizovatele přešla na obec – do vlastnictví obec mohl rozhodnout, a to na ţádost dané obce okresní úřad nebo Ministerstvo financí. Samotné rozhodnutí pak nebylo rozhodnutím ve správním 21

řízení, z toho vyplívalo, ţe v případě zamítavého rozhodnutí nebylo moţno podat opravný prostředek podle správního řádu. K dalším případům nabytí majetku na základě zákona patří zejména vydraţení, nabytí vlastnictví zpracováním cizí (movité) věci na věc novou, nabytí vlastnictví ke ztraceným nebo skrytým věcem, kde vlastník není znám.Dále se obce mohou stát vlastníky movitých archeologických nálezů.

2.2.3 Nabývání majetku děděním ze závěti Obec, která je v platné závěti ustanovena jako dědic, má v zásadě stejná práv a povinnosti jako ostatní dědicové. To mimo jiné znamená, ţe můţe dědictví také odmítnout. Nabývá-li se majetek děděním ze závěti, nabývá se ke dni zůstavitelovi smrti. Bude-li v závěti výslovně určena konkrétní organizační sloţka obce nebo příspěvkové organizace obce, lze doporučit, aby takto nabytý majetek v budoucnu spravovala právě tato sloţka nebo organizace.

2.2.4 Nabývání majetku rozhodnutím příslušného orgánu Moţnost nabýt majetek tímto způsobem představuje poměrně rozmanitou škálu případů. Jsou to například: Rozhodnutí příslušného vyvlastňovacího úřadu o vyvlastnění. Soud rozhoduje o vlastnictví obce proto, ţe došlo v dobré víře ke zpracování cizí věci na věc novou, přičemţ podíly účastníků jsou stejné a tito se na vlastnictví nové věci mezi sebou nedohodli. Rozhodnutí soudu v situace, kdy na pozemku ve vlastnictví obce někdo zřídil stavbu, ač na to neměl právo, přičemţ odstranění této

22

stavby by nebylo účelné a obec jako vlastník pozemku souhlasí s přikázáním neoprávněné stavby do svého vlastnictví za náhradu.11

Do shrnutí kapitoly nazvané nabývání majetku obcí by se dalo napsat následující. Průběh vývoje územní samosprávy v zemích střední a východní Evropy je poněkud odlišný od standardních demokraticky se rozvíjejících zemí. V České republice byl z hlediska majetku nejvíce poznamenán dnem 31.12.1949, kdy byl územní samosprávě (obcím) veškerý majetek znárodněn. Státní majetek od té doby aţ do roku 1990 národní výbory pouze spravovaly. Proto, po obnovení demokratických principů a samosprávného obecního zřízení, bylo nutné jej obcím vrátit.12

11

HAVLAN, Petr a kol.: Majetek obcí a krajů, 2. vydání. Praha: nakladatelství Linde, 2008. 67 –

106s. ISBN 978-80-7201-708-9 12


GRADA Publishing, a.s., 2009. 230s. ISBN 978-80-247-2789-9

23

3 Hospodaření s obecním majetkem Hospodaření územně samosprávních celků s majetkem je pod vlivem zákona o obcích a zákona o krajích, které jim ukládají povinnost pečovat o majetek, jeho zachování a o rozvoj majetku. Na to, jakým způsobem hospodařit s majetkem a jak jej vyuţívat, má vliv řada faktorů: -

Jaká je strategie samosprávy vůči jednotlivým pozemkům (snaha zachovat dlouhodobou integritu města)

-

Zda a jak reagovat na trţní poptávku (např., zda pozemky prodat na výstavbu komerčních objektů nebo na výstavbu obytných budov)

-

Jaká je situace na trhu s nemovitostmi (zda je nutná pomoc veřejného sektoru)

-

Jaké jsou podnikatelské schopnosti, postoje úředníků, veřejnosti, atd.

Při rozhodování o vyuţívání majetku je třeba mít na paměti, ţe větší rozsah a vyšší kvalita veřejných sluţeb v obci (zejména v oblasti infrastruktury) působí na větší atraktivnost obce, příliv obyvatelstva, větší rozsah soukromého podnikání, růst kupní síly obyvatelstva, zhodnocení jak soukromého tak obecního majetku, zejména půdy a domů.13 Obce i kraje musí vést evidenci svého majetku (k tomu můţe slouţit inventarizace majetku a tzv. pasportizace). Inventarizace zahrnuje jednak přípravnou fázi, vlastní porovnání skutečného stavu majetku a závazků s účetním stavem, zjištění inventarizačních rozdílů, jejich příčin a moţný způsob jejich odstranění, posouzení ocenění majetku. Inventarizace můţe být řádná, ke dni účetní závěrky, nebo mimořádná. Inventarizace se u hmotného a některých druhů nehmotného majetku zajišťuje fyzickou inventarizací, u

13



24

pohledávek, finančního majetku apod. dokladovou inventarizací -

na základě

uvedených dokumentů a porovnáním skutečného stavu majetku a závazků s účetním stavem a eventuelně vyčíslením inventarizačního rozdílu. Obce mohou uplatnit svá vlastnická práva k majetku tím, ţe mohou majetek: -

Pronajímat, prodávat, darovat nebo zapůjčit. V případě pronájmu můţe jít o dlouhodobé a stabilní příjmy rozpočtu. Prodej majetku naproti tomu představuje jen jednorázový akt, i kdyţ můţe být získán značný příjem.

-

Vkládat majetek do zakládaných právnických osob. Spojení prostředků se soukromým sektorem můţe překonat nedostatek finančních prostředků obce.

-

Svěřovat majetek svým zřizovaným příspěvkovým organizacím na základě zřizovací listiny, ve které je nutno vymezit rozsah majetku, majetkoprávní vztahy a finanční vztahy mezi zřizovatelem a organizací.

-

Vkládat majetek do dobrovolných svazků obcí. Vloţený majetek zlstává ve vlastnictví obce, je však nutno vymezit v zakladatelské smlouvě majetkoprávní vztahy.

-

Ručit majetkem, zejména nemovitým, např. za úvěr. Ručení majetkem je omezeno. Obec nesmí ručit za závazky fyzických a právnických osob, které nezřídily obce, kraje či stát.

-

Pojišťovat majetek. Obce mohou svůj majetek pojistit a tím jej částečně chránit a uchovávat. Důleţitost pojištění se ukázala zejména v období povodní.

-

Získávat majetek bezúplatným převodem, tj. specifickou právní cestou.

-

Zdědit majetek nebo ho získat darováním podobně jako u soukromých osob.

25

-

Vytvářet majetek výstavbou a vlastní činností a nakupovat jej. Územní samosprávné celky reprodukují a rozšiřují svou majetkovou základnu a její strukturu k optimálnějšímu naplňování funkcí.

Pro obce a kraje je vhodná struktura majetku klíčovou, ale i sloţitou otázkou, protoţe hospodaření sním, ovlivňuje soubor veřejných statků a sluţeb poskytovaných občanům. Hospodaření s majetkem by mělo vycházet z dlouhodobých strategií a priorit územních celků, vyjádřených v programech rozvoje obcí a krajů, územních plánech, regulačních plánech, cenové mapě, rozpočtovém výhledu, apod. Smyslem těchto programů rozvoje obcí je v rámci priorit obce zejména definovat dlouhodobější a významnější, zpravidla investiční záměry obce. Ty jsou pak podkladem pro udrţování a rozšiřování majetku. Příjmy z majetku výrazně ovlivňuje způsob oceňování majetku. Oceňování staveb je ovlivněno jejich technickým stavem, vybaveností, stářím budov, nabídkou a poptávkou, atd., ocenění pozemků závisí na poloze, omezenosti, účelu. K ocenění stavebních pozemků se vyuţívají cenové mapy. Poskytují lepší obraz k úvahám, zda případně prodávat a nakupovat obecní majetek. Cenové mapy vytvářejí obce a zveřejňují je obecně závaznou vyhláškou, kterou zasílají Ministerstvu financí k vyjádření. Pokud se MF do 30 dnů od doručení návrhu nevyjádří, povaţuje se za schválený. V cenových mapách mohou být stanoveny pouze ceny sjednané nebo zjištěné porovnáním. Jestliţe se stavební pozemky nacházejí v cenové mapě, oceňují se skutečně sjednanou cenou v kupní smlouvě. Při neexistenci sjednaných cen stavebních pozemků v cenové mapě se zjistí porovnáním cen v podobné obci (podle počtu obyvatel). Většina obcí v ČR hospodaří s majetkem celkem uváţlivě, dává přednost pronájmům před prodejem a svojí činností majetkovou základnu zvětšuje. Oblast hospodaření s majetkem obcí je součástí hodnocení při přezkumech hospodaření územních samosprávných celků. Oblast majetku je hodnocena také proto, ţe je úzce propojena s rozpočtem a účetnictvím. Obec vlastní, prodává, kupuje, pronajímá, přenechává, poskytuje, přijímá, ručí majetkem a to vše souvisí zároveň s nastavením 26

rozpočtu, zaúčtováním operací vyplývajících ze smluvních vztahů a úkonů při další evidenci majetku. V povědomí obecních úřadů je hospodaření s majetkem sice shledáváno významným, nicméně chápáno zúţeně, často odděleným pohledem od rozpočtu a účetnictví.14 V ČR, zejména malé obce, v letech 1992 – 1994 majetek, především nemovitý prodávaly. Daly tak přednost okamţitému příjmu z prodeje před menším ale dlouhodobým příjmem z pronájmu nemovitostí. Příjmy z prodeje majetku se podílely v průměru za ČR z 80% na příjmech z hospodaření s majetkem a výrazně převyšovaly příjmy z pronájmu majetku. Důvodem pro prodej nemovitostí byl i jejich stav. Stavby byly v mnoha případech ve velmi zchátralém stavu a vyţadovaly okamţité, většinou velmi nákladné opravy, např. navrácený bytový fond. Tento majetek se tak v mnoha případech stal pro obce břemenem, neboť se jim nedostávaly v rozpočtech finanční prostředky na opravy a údrţbu. Většina středně velkých obcí a měst dává přednost dlouhodobým příjmům z pronájmu nemovitostí.15

3.1 Pasport majetku obce Výsledkem inventarizace majetku by měl být seznam majetku – tzv. pasport majetku. Pasport majetku by měl obsahovat tyto údaje: -

Identifikační údaje (název, stručnou charakteristiku majetku, apod.)

-

Lokalizační údaje (adresu kde se majetek nachází)

-

Vlastnické vztahy (kdo je vlastník, příp. další subjekty mající vazbu k danému majetku – např. u nemovitosti zástava u bank, věcné břemeno apod.)

-

14

Cena a způsob ocenění


GRADA Publishing, a.s., 2009. 234 - 237s. ISBN 978-80-247-2789-9 15


MANAGEMENT PRESS, 2004. 357, 358s. ISBN 80-7261-086-4

27

-

Technické parametry

-

Způsob vyuţití

-

Ekonomické parametry (náklady, výnosy, apod.)

-

Údaje o pořízení pasportu

-

Osoba zodpovědná za správnost, atd.

Pasport majetku poskytuje osobám, které majetek spravují potřebné informace a umoţňuje: -

Určit zbytný majetek pro obec (tj. majetek, který obec nevyuţívá a je pro ní nepotřebný)

-

Moţnost prodeje nepotřebné nemovitosti a nákup potřebné nemovitosti

-

Koordinaci vyuţívání majetku v souladu s programem rozvoje obce

-

Blíţe se seznámit s majetkem, který spravují

-

Orientaci v rozsáhlém souboru nemovitostí

-

Operativní rozhodování o majetku o Prodej, převod a privatizace nemovitostí o Poznání majetkového potenciálu obce o Stanovení potřebných nákladů na údrţbu, obnovu a rozvoj majetku o Rozhodnutí, zda spravovaný objem nemovitostí v dané struktuře je pro obec finančně únosný o Naplňování programu rozvoje obce o Podklad pro rozhodování obecního zastupitelstva v majetkoprávních vztazích o Moţnost získání úvěru nebo pojištění

28

3.2 Evidence obecního majetku Jak jiţ bylo výše řečeno, pro efektivní hospodaření s majetkem je důleţitá správná evidence majetku a správné ocenění majetku. Pro toto efektivní hospodaření s majetkem obce je nutné znát trţní a věcné hodnoty vlastněného majetku. Vzhledem k tomu, ţe města a obce svůj dlouhodobý nehmotný majetek nemají ze zákona povinnost odepisovat a nečiní tak, nepotřebují znát trţní hodnotu majetku. Obce evidují svůj majetek v pořizovacích cenách. Ze zákona č. 128/2000 Sb., o obcích vyplívá obcím povinnost evidovat svůj majetek a vést odpovídající evidenci. V praxi se eviduje majetek pouze pro potřeby účetnictví (jeho rozdělení do účtových skupin viz příští kapitola). Tím, ţe obce neodepisují svůj majetek a neznají trţní hodnotu nemovitosti, připravují se o moţnost stanovení ročních nákladů na reprodukci budov, coţ jsou rezervy na renovace a také o moţnost stanovení míry opotřebení nemovitosti. Pokud obec nemá tyto zásadní informace a svém majetku, není schopna určit potřebné roční náklady na zachování a obnovu stávajícího objemu staveb a není tak schopna vyhodnotit, zda-li má v obecním rozpočtu dostatek finančních prostředků. Pokud si jako příklad vezmeme město Hořovice, které mi vyšlo vstříc s poskytováním potřebných informací, zjistíme následující. Město Hořovice je, dle zákona č. 128/2000 Sb. v platném zněni, základním územně samosprávním celkem s právní subjektivitou a vlastním majetkem. Je samostatnou účetní jednotkou, jeţ vede podvojné účetnictví v souladu s Opatřením Ministerstva financí ČR, kterým se stanoví účtová osnova a postupy účtování pro uzemní samosprávné celky. Příjmy a výdaje jsou sledovány odděleně, v povinném členění podle platné rozpočtové skladby. Hospodaření s rozpočtovými prostředky města je zajišťováno v působnosti a odpovědnosti jednotlivých odborů Městského úřadu Hořovice (členění dle rozpočtových oddílů).

29

Majetek města Hořovice je znázorněn v následující tabulce.

Typ nemovitosti

Počet objektů

Výměra celkem

Administrativní

14

?

K bydlení

5

350 m2

Pozemky

605

888 109 m2

4

?

Sportovní objekty

Tab. č. 1: výpis majetku města Hořovice

Typ půdy

Počet parcel

Výměra celkem [m2]

Orná půda

51

24.071

Zahrada

31

7.992

Ovocný sad

1

6

Louka

11

4.332

Lesní půda

3

12.641

Rybník, potok

1

29

Zast. plocha a nádvoří

67

27.857

Ostatní plocha

166

139.591

Půda bez označení

274

671.585

Celkem

605

888.109

Tab. č. 2: Podrobný výpis parcel

30

Majetek města Hořovice by se dal rozdělit do tří hlavních skupin. První skupinu by tvořil ten, který je oceněn pořizovací cenou pouze pro potřeby účetnictví, druhou skupinu by tvořil ten, se kterým má město Hořovice v blízké době plánovaný nějaký záměr a má majetek pro tento případ oceněn obvyklou cenou. Třetí skupin by mohl tvořit nemovitý majetek v podobě pozemků, které má město Hořovice oceněny administrativní cenou podle zákona 151/1997 a jeho prováděcí vyhlášky. Do druhé skupiny by patřilo například kino, společenský dům, klub Labe a knihovna. Tzn., ţe z celkového počtu 628ks nemovitého majetku má pouze 4 ks oceněny obvyklou cenou. Ocenění pořizovací cenou nesplňuje podmínku obcí danou zákonem o hospodárném a efektivním nakládání s majetkem. Pořizovací cena v tomto případě ztratila svou vypovídací schopnost, a to z následujících důvodů: -

výrazný růst cenové hladiny po roce 1989

-

nehospodárnost v době realizace stavby (staveb)

-

nové stavební technologie

-

nerespektování poţadavků trhu

Pořizovací cena by se dala vyuţít v případech novostaveb nebo u kompletních rekonstrukcí, kdy se pořizovací cena blíţí trţní hodnotě nemovitosti, ale pouze za předpokladu efektivního vynaloţení prostředků a reflektování potřeb trhu. Bohuţel u veřejných zakázek financovaných z veřejných zdrojů je velmi častým jevem, dalo by se říci aţ pravidlem, nehospodárnost s finančními prostředky. Z tohoto důvodu velmi často pořizovací cena převyšuje trţní hodnotu nemovitosti. Z výše uvedeného by se dalo udělat jednoduché shrnutí. Současná evidence majetku je zcela nevyhovující a nedostačuje pro potřeby hospodárného a efektivního vyuţívání majetku. Obce neznají trţní hodnotu jejich majetku a neví, kolik finančních prostředků si mají v rozpočtu vyčlenit, aby byly schopny zachovat a obhospodařit stávající objem staveb.

31

3.3 Vymezení majetku pro potřeby účetnictví Obcím ze zákona č. 128/2000 Sb., o obcích vyplívá povinnost vést evidenci svého majetku. Z finančních a majetkových analýz našich měst je patrné členění a evidence majetku pouze pro potřeby účetnictví. Členění majetku obcí pro potřeby účetnictví 1. Dlouhodobý majetek: -

Dlouhodobý nehmotný majetek o Nemovitosti- pozemek, budovy, byty, nebytové prostory o Movité věci- zařízení budov, sbírky, kulturní movité památky

-

Drobný dlouhodobý majetek

-

Dlouhodobý nehmotný majetek – software

-

Dlouhodobý finanční majetek – cenné papíry, peněţní prostředky na termínovaných účtech

2. Krátkodobý majetek- spotřebovává se najednou, v průběhu rozpočtového roku: -

Zásoby

-

Peněţní prostředky v hotovosti, na účtech, šeky, ceniny apod.

-

Krátkodobý finanční majetek, krátkodobé cenné papíry s krátkodobou likviditou

-

16

Pohledávky z obchodního styku16

vyhláška MF ČR č. 505/2002 Sb.

32

1. Dlouhodobý hmotný majetek Dlouhodobým hmotným majetkem se stávají pořizované věci uvedené do stavu způsobilého k uţívání, kterým se rozumí dokončení věci a splnění technických funkcí a povinností stanovených zvláštními právními předpisy pro uţívání (způsobilost k provozu). Obdobně se postupuje v případě technického zhodnocení. Toto ustanovení se nepouţije v případě nabytých věcí, které před nabytím byly uvedeny do stavu způsobilého k uţívání a nevyţadují montáţ u nabyvatele. Součástí nemovitostí je i příslušenství a přídavné zařízení, které je od nich neoddělitelné. Členěné dlouhodobého hmotného majetku v rozvaze územních samosprávních celků: -

Pozemky

-

Stavby

-

Samostatné movité věci a soubory movitých věcí

-

Pěstitelské celky trvalých porostů

-

Základní stádo a taţná zvířata

-

Drobný dlouhodobý hmotný majetek

-

Ostatní dlouhodobý hmotný majetek

-

Umělecká díla a předměty

-

Nedokončení dlouhodobý hmotný majetek

-

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek

Do pozemků v rámci dlouhodobého hmotného majetku patří všechny pozemky, bez ohledu na výši jejich ocenění, pokud nejsou zboţím. Do poloţky stavby patří bez ohledu na výši ocenění a dobu pouţitelnosti: -

Stavby včetně budov, důlní díla a důlní stavby pod povrchem, vodní díla a další stavební díla podle zvláštních právních předpisů

-

Otvírky nových lomů, pískoven a hlinišť

-

Technické rekultivace, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak.

33

-

Byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zvláštního právního předpisu

-

Nemovité kulturní památky, které byly pořízeny koupí, darem, děděním nebo byli jiţ dříve oceněny například znalcem, nebo pokud se tento majetek stal kulturní památkou v průběhu doby jejího pouţívání

-

Technické zhodnocení tohoto majetku, jehoţ ocenění jedné poloţky převyšuje částku 40.000,-

Kč a jehoţ účtování a odepisování je

oprávněna jiná účetní jednotka neţ vlastník majetku17 Jedním z důleţitých faktorů v této oblasti je, ţe obce mají povinnost ze zákona svůj dlouhodobý hmotný majetek odepisovat ale nečinní tak. Obce se tak připravují o moţnost určení ročních nákladů na reprodukci budov, tzn. určení výše rezerv na renovace, a stanovit míru opotřebení nemovitosti. Obce, které svůj dlouhodobý hmotný majetek neodepisují tak nemohou odpovědět na zásadní otázku, a to, zda mají v rozpočtu obce dostatečné finanční prostředky na zachování a obnovu stávajícího objemu staveb.

3.4 Pravomoci zastupitelstva Rozhodování o majetku obcí a o majetkoprávních úkonech je ve výlučné pravomoci obecního zastupitelstva. Zastupitelstvu je vyhrazeno mimo jiné.:

17

-

Rozhodovat o nabytí a převodu nemovitých věcí (koupi, prodej, darování) včetně vydání nemovitosti podle zvláštních zákonů, převodu bytů a nebytových prostor z majetku obce.

-

Rozhodovat o zastavení nemovitých věcí18

Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 505/2002, kterou se provádějí některé ustanovení

zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou územními samosprávnými celky, příspěvkovými organizacemi, státními fondy a organizačními sloţkami státu 18

PROVAZNÍKOVÁ, Romana: Financování měst, obcí a regionů, 2. vydání. Praha: vydavatelství


34

19

-

Rozhodovat o bezúplatném převodu movitých věcí a peněz a vzdání se práva a prominutí pohledávek

-

Rozhodovat o zřízení věcného břemene

-

Rozhodovat o zastavení movitých věcí a práv

-

Rozhodovat o zřízení práva hospodaření s majetkem

-

Rozhodovat o předání majetku do odborné péče na základě smlouvy za příslušnou odměnu, která kryje náklady na péči o svěřený majetek, atd.19


MANAGEMENT PRESS, 2004. 88s. ISBN 80-7261-086-4

35

4 Oceňování majetku ve vlastnictví obce V některých případech je nutné osoby spravující obecní majetek přesvědčit o nutnosti poznání trţní a věcné hodnoty obecního majetku. To není mnohdy jednoduché, protoţe tyto osoby si za svým zavedeným a naoko fungujícím systémem oceňování v pořizovacích cenách stojí a jsou přesvědčení a jeho bezchybnosti. Je zde tedy nutné ukázat jim výhody, které přecenění přinese a připomenout jim povinnosti vyplívající ze zákona č. 128/2000 Sb., o obcích. Dále zde bude potřeba navrhnout přístup k ocenění obecního majetku, který bude zohledňovat specifické potřeby obce. Argumentem pro přecenění majetku by mohla být nutnost stanovení rezerv na renovace a údrţbu nemovitosti, dále pak by mohlo ocenění slouţit jako podklad pro operativní řízení, tzn. pro hospodaření, evidenci a správu majetku. A nakonec by argumentem, který by přesvědčil osoby spravující majetkem, mohla být právě norma upravující majetek obce a nakládání s ním. Efektivnější hospodaření s obecním majetkem je postaveno na znalosti trţní ceny a to se váţe na širší vztahy nemovitosti. Tzn., evidování obecního majetku v podobě a rozsahu, který zaručí poskytování odpovídajících informací o majetku pro potřeby operativního řízení. Města a obce v České republice vlastní a spravují majetek v účetní hodnotě více neţ bilion korun. Dodnes se stává, zvláště v menších městech a obcích, ţe tento majetek nejen, ţe není správně oceněn, ale i to, ţe není řádně vyuţíván. Vzhledem k tomu, ţe státní a veřejná správa je součástí ekonomického systému, tak by měla být správa majetku měst a obcí jakýmsi specifickým facility managementem. Skutečnost je ale v mnoha případech taková, ţe města a obce nemají ani základní přehled o tom, jaký majetek jim patří, jak je tento majetek vyuţíván a jaká je jeho trţní hodnota. I malé město přitom vlastní a spravuje desítky, někdy i stovky nemovitostí od volných pozemků, přes školy, sportovní zařízení, zastávky autobusů aţ po trţnice a kulturní domy. Předpokládejme, ţe úkolem odhadce nebude ocenění jednotlivé nemovitosti, ale ocenění majetku jako celku. Struktura ocenění majetku pro města a obce by měla mít v obvyklých případech následující strukturu:

36

1) Pasportizace majetku obce Prvním a zcela nutným krokem k ocenění majetku obce jako celku je řádné provedení jeho pasportizace. Kaţdý orgán veřejné správy (obecní nebo městský úřad) má odbor správy majetku, kde je shromáţděna dokumentace nemovitého majetku včetně jednotlivých pasportů.

2) Rozdělení majetku podle typu Majetek identifikovaný a základně popsaný v pasportech, musí být následně rozdělen podle typu a podle své skutečné komerční vyuţitelnosti. Vzorové rozdělení můţe vypadat např. takto: A. Pozemky a. Pozemky určené k zástavbě b. Pozemky jinak komerčně vyuţitelné (parkoviště, trţiště) c. Pozemky vyuţitelné jako zemědělská půda (orná půda, pastviny, apod.) d. Pozemky komerčně přímo nevyuţitelné (veřejná zeleň) B. Stavby a. Komerčně přímo vyuţitelné stavby (trţnice, obchodní dům) b. Stavby multifunkčním vyuţitím (kulturní dům) c. Nekomerční stavby občanské vybavenosti (školy, nemocnice) d. Bytové domy s volnými byty e. Bytové domy obsazené nájemníky f. Výrobní objekty (elektrárny, vodárny, čističky odpadních vod) g. Dopravní stavby (autobusové zastávky, nádraţí) h. Ostatní stavby jinde neuvedené

37

3) Stanovení metodiky ocenění Kaţdý z výše uvedených typů nemovitosti bude pravděpodobně vyţadovat jinou metodiku ocenění. Dalším třídícím kriteriem výběru metodiky je účel, pro jaký bude ocenění zpracováno. Jiná metodika bude logicky pouţita tehdy, pokud bude účelem ocenění cenová argumentace při prodeji obecního majetku soukromého subjektu, jiná pro stanovení pojistné hodnoty a opět jiná, pokud bude účelem ocenění zajištění úvěru nemovitostí. Velmi častý důvod, kterým jsou dnes obce „donuceny“ nechat si řádně ocenit svůj majetek jsou emise municipálních obligací. Kaţdou emisi obligací posuzuje a schvaluje Ministerstvo financí České republiky. Jednou ze základních otázek poloţených při schvalování emise obligací je způsob zajištění obligace. Pokud obec v příslušném dotazníku u způsobu zajištění uvede pouze větu „obligace budou jištěny majetkem města“, je velmi pravděpodobné, ţe emise obligací nebude povolena.

4) Indikace výchozí tržní hodnoty majetku Poté, co bylo provedeno rozdělení majetku na jednotlivé typy a navrţena a odsouhlasena metodika ocenění, je obvyklé provést výchozí indikaci trţní hodnoty obecního majetku. Zvláštní skupinu přitom budou tvořit ty nemovitosti jejichţ trţní hodnota bude nulová, ty jejichţ trţní hodnota bude záporná a ty, u nichţ nebude moţné trţní hodnotu objektivně stanovit.

5) Výchozí rozhodnutí o dalším využití majetku Na základě výchozí indikace trţní hodnoty získají orgány obecní správy představu jaká je aktuální trţní hodnota jejich majetku a tím i výchozí cenovou argumentaci pro další rozhodování jak s obecním majetkem naloţit. Obvykle se zjistí, ţe část majetku, např. autonomně neuţivatelné

38

pozemky o minimálním rozsahu, je pro ţivot a hospodaření obce objektivně zcela nevyuţitelná a úlohou odhadce je doporučit její prodej. Další část majetku, obvykle ta, která zajišťuje veřejné sluţby a je částečně nebo alternativně komerčně nevyuţitelná, bude muset v obecním majetku zůstat, ale bude z jistého úhlu pohledu „břemenem“, které bude zatěţovat rozpočet obce. Specifickým typem majetku jsou obecní byty obsazené nájemníky. Obvyklé řešení je, ţe jistou část bytů si obec ponechá jako rezervu pro sociální potřeby a část nabídne stávajícím nájemníkům ke koupi za určený zlomek jejich trţní hodnoty. Zbylá část majetku obce jsou nemovitosti, které jsou nějakým způsobem komerčně vyuţitelné ať jiţ pro prodej, nebo pro pronájem.

6) Obsazené obecní byty Bytové domy, které nemají komerčně vyuţitelné nebytové prostory nebo takové byty, které lze pronajmout za neregulované (trţní) nájemné a jsou celé obsazeny nájemníky, platícími regulované nájemné, jsou za současných právních podmínek pro obce spíše břemenem. Obce tedy preferují prodej takových bytových domů, přičemţ v prvním kole prodeje jsou byty nabídnuty stávajícím nájemníkům. Otázkou pro odborníka - odhadce je, za jakou cenu mají být byty nájemníkům nabízeny. Aţ na výjimky není stávající nájemník ochoten za byt, který jiţ uţívá, zaplatit plnou obvyklou cenu. Vzhledem k zákonné ochraně nájemníků bytů je pro obec zároveň nemoţné dát nájemníkovi, který si řádně plní své povinnosti vyplívající z nájemního vztahu, výpověď, bez povinnosti mu zajistit náhradní ubytování. Abychom mohli správně indikovat trţní hodnotu, kterou jako odhadce doporučíme obci jako negociační bázi pro jednání s nájemníky, je třeba nejprve analyzovat důvody, které obec a nájemníka motivují k prodeji, resp. ke koupi. Ze strany obce důvod je jednoznačný – zbavit se nákladů 39

na provoz a opravy objektů, které výrazně a dlouhodobě převyšují moţné výnosy z pronájmu. Ze strany nájemců jsou důvody různé – můţe to být nejistota z budoucího vývoje právních vztahů (odstranění regulace nájemného, omezení práv nájemníků, apod.), úvaha o vhodnosti investice do vlastního bydlení, atraktivita moţnosti dalšího prodeje bytu za vyšší cenu nebo pronájmu za trţní nájemné, apod. Zvláště u důchodců, kteří nejsou pracovně vázáni na bydlení ve velkém městě je velmi rozšířeným jevem, ţe zakoupí obecní byt za zlomek ceny, odstěhují se celoročně na svojí rekreační chatu mimo město a byt buď prodají za plnou trţní cenu, nebo jej pronajmou za plné trţní nájemné. V obou případech jim výnos z kapitálu zlepší ţivotní standard. Po analýze důvodů lze přistoupit k základním cenovým kalkulacím, které se odvíjejí od stávajícího nájemného v bytech, trţní ceny porovnatelných volných bytů, trţních nájmů a trţních cen náhrad za adekvátní bydlení při uvolnění stávajícího bytu. Je pochopitelně rozdílné, zda je předmětem prodeje obecní byt na Starém Městě v Praze 1 a obecní byt v Karviné. Přesto lze obecně říci, ţe indikace trţní hodnoty, která bude tvořit negociační bázi, bude vycházet z následujících principů: -

Jako základní metoda indikace trţní hodnoty bude zvolena metoda porovnávací

-

Bude vytvořen systém korekčních koeficientů zohledňujících polohu bytu, dispoziční uspořádání bytu, vybavení domu, polohu domu v rámci obce a mnoho dalších.

-

Bude stanovená základní (výchozí) cena za jeden m2 podlahové plochy bytu jako jistý zlomek obvyklé trţní hodnoty m2 podlahové plochy bytu prodávaného za normálních trţních podmínek.

Je velmi těţké tuto hodnotu nějak zobecňovat, ale po přibliţně desetiletých zkušenostech s privatizací bytového fondu obcí lze říci, ţe podíl 30% z obvyklé trţní hodnoty je obvykle akceptován jak obcí, tak i stávajícími nájemníky. K ochotě nájemníků k odkupu bytů, které uţívají, 40

často přispívají i další nástroje jako jsou zvýhodněné úvěry na koupi bytu, kdy obec participuje při rušení úvěru, někdy i rambursuje (rambus = směnková půjčka, kterou banka povoluje dovozci k úhradě dovezeného zboţí) část úroku a úvěrující banka (ve spolupráci s obcí) stanovuje splátku úvěru tak, ţe se přibliţně rovná stávajícímu nájemnému.

7) Analýza optimálního výnosového potenciálu Při analýze stávajícího výnosového potenciálu se obvykle zjistí, ţe řada nemovitostí je pronajata tak, ţe výše nájemného není dostatečně vysoká vzhledem k výnosovému potenciálu nebo, ţe část majetku, která by mohla přinášet výnos, není pronajata vůbec. Typickým příkladem jsou školy, které jsou v letních měsících nevyuţívány ke svému základnímu účelu a přitom mohou být vyuţity jako turistická ubytovna, podobně sportovní zařízení nebo některé kulturní památky. Na základě této analýzy můţe odhadce obci doporučit optimalizaci vyuţití jejího majetku. Podobně jako je v kaţdé obci odbor správy majetku, nalezneme zde obvykle i odbor ekonomických aktivit, s nímţ můţeme v těchto otázkách úzce spolupracovat.

8) Indikace budoucí tržní hodnoty Dalším obvyklým krokem je indikace budoucí trţní hodnoty majetku obce, tedy majetku po prodeji nepotřebných částí, privatizace částí bytového fondu a hlavně po optimalizaci výnosového potenciálu.

9) Poradenství při správě obecního majetku Jak jsme jiţ konstatovali, správa a vyuţívání majetku obcí je (i kdyţ s určitými specifiky vyplívajícími ze zajišťování veřejných sluţeb, spod.) jistým způsobem facility managementem ve velkém. Proto pro ní platí 41

stejné zásady jako pro kaţdý facility management včetně neustálého a trvalého procesu řízení trţní hodnoty. Trţní hodnota majetku není veličina stavová, ale toková. Tak jak se neustále mění trţní podmínky, tak se logicky mění i trţní hodnota majetku měst a obcí. Jako příklad pro výše zmíněné konstatování si lze představit třeba jen změnu územního plánu obce a s tím spojenou skokovou změnu trţní hodnoty obecních pozemků nebo skokovou změnu hodnoty obecních bytů při případné změně zákonů o regulaci nájemného nebo ochraně nájemníků.20

4.1 Oceňování obecních pozemků V minulosti pozemky nebyly samostatně oceněny a povinnost ocenění pozemků a jejich zahrnutí do účetnictví vyplynula ze Sdělení Federálního ministerstva financí, které bylo uveřejněno ve Finančním zpravodaji č. 9, ročník 1991. Z tohoto sdělené mimo jiné vyplívá povinnost, ţe zahrnutí pozemků do účetnictví se provede nejpozději do 3 měsíců od nabytí účinnosti vyhlášky č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků. Podle této vyhlášky se určila cena za 1 m2 pozemku nebo jeho části určeného pro stavbu nebo ke zřízení zahrady, a nebo pozemku zapsaného v evidenci nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří nebo zahrada. K ceně byly stanoveny přiráţky a sráţky. Dále bylo moţno pozemky ocenit variantně, pokud byla obcí zpracována cenová mapa pro jednotlivé lokality jejího katastrálního území. Pro pozemky určené pro stavbu k individuální rekreaci nebo zastavěné pozemky stavbou k individuální rekreaci byla stanovena cena minimálně 100 Kč.

20

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. vyd. Praha 2007: 44 - 47s

42

Evidence pozemků a jejich ocenění dnes Výsledný stav evidence pozemků u obcí v souladu s účetními předpisy by měl být tento: -

K evidovaným pozemkům je ověřena existence vlastnictví dle výpisů z katastru nemovitostí (provedena dokladová inventarizace)

-

Obec eviduje pozemky, ke kterým vlastní nabývací tituly a které souhlasí na výpisu z katastru nemovitostí (optimální stav který je dosaţen u minima obcí)

-

Tyto pozemky obce evidují zvlášť dle parcelních čísel a ke kaţdému parcelnímu číslu má přiřazenou účetní hodnotu pozemku

-

Pokud nestačí parcelní číslo k dostatečné identifikaci pozemku, případně jsou pozemky stále ještě evidované dle katastru a součtu výměr, je vhodné uvádět i druh pozemku a způsob vyuţití

-

Evidované pozemky jsou oceněny takto: o Historické pozemky obce zavedené do majetku v roce 1992 jsou oceněny dle vyhlášky č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků o Pozemky v průběhu let 1992 aţ dosud nabyté na základě kupních smluv jsou oceněné pořizovacími cenami o Pozemky převzaté bezúplatně a darem od roku 1992 dosud jsou oceněné reprodukční pořizovací cenou, nejlépe odbornými odhady dle oceňovacích předpisů platných k datu nabytí pozemku o Pozemky získané směnou v průběhu let 1992 aţ dosud oceněné cenou uvedenou ve smlouvě a náklady související s touto cenou nebo reprodukční pořizovací cenou, pokud hodnota získaného pozemku není ve smlouvě uvedena 43

Pokud obce mají pozemky oceněny jiným způsobem, jedná se o rozdílný postup neţ je poctivé zobrazení v souladu s účetními metodami stanovených provádšcímin právními předpisy.21

4.2 Tržní hodnota a obvyklá cena Oceňování je postup, jímţ se získá cena nebo hodnota majetku. Přesnost postupu je dána potřebou, podmínkami a účelem ocenění. Obecně je postup ocenění zcela svobodný, aţ na omezení, která jsou diktována účelem nebo státem pro jednotnou a spravedlivou daňovou a poplatkovou politiku a případně další jeho úkol a zájmy v souladu s Ústavou ČR.22 Pro lepší orientaci v níţe pouţívaných výrazech uveďme zde několik definic, aby nedocházelo k nějakým omylům a následným nesrovnalostem.

 Definice podle práva Evropské unie: Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňuje povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji.  Definice podle IVSC/TEGoVA: Trţní hodnota je odhadnutá částka, ze kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím

21

SCHNEIDEROVÁ, Ivana: Metodika. Majetek v obcích, 1. vydání. Nakladatelství ACHA, s.r.o.,

2007. 101, 102s. S 07024 22

KOKOŠKA, J.: Oceňování nemovitostí díl I. a II., 1. vydání. Praha: nakladatelství ABF a.s., 1998.

17s. ISBN 80-86165-11-6

44

v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.  Definice z českého zákona o oceňování majetku: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim23. I kdyţ z výše uvedeného celkem jasně vyplívá rozdíl mezi cenou a hodnotou, pro jistotu uvedu ještě další definice.

 Cena

= pojem pouţívaný pro částku, která je poţadovaná, nabízen nebo zaplacená za zboţí nebo sluţbu = historický fakt, ať uţ je zveřejněna nebo uchovávána v soukromí = konkrétní vyjádření určité pevně dané částky, tedy je přesným číslem24 = peněţní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboţí = částka zjištěná podle zvláštního předpisu slouţící k jiným účelům neţ k prodeji25

23

Ing. ORT, Petr, Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. Vyd. Praha

2006:14,15 s. 24

http://www.znalci-komora.org/clanky/cenaobv.html ; [5.11.2009]

45

 Tržní cena

= cena dosaţená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek = dohoda mezi prodávajícím a kupujícím26

 Hodnota

= ekonomický pojem týkající se peněţního vztahu mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají ≠ není faktem, ale odhadem ohodnocení zboţí a sluţeb v daném čase podle konkrétní definice hodnoty27 -

existuje řada hodnot podle toho jak jsou definovány: 

věcná hodnota



výnosová hodnota



střední hodnota



trţní hodnota, apod.

 Tržní hodnota = pojem ekonomicky – obecný, který vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných trţních cen28. Pokud hovoříme o hodnotě, neuvádíme tedy přesné číslo, ale pouze rozpětí, ve kterém se hodnota dané nemovitosti s největší pravděpodobností bude pohybovat.

25

http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/hs.xsl/cenova_politika_19240.html ; [5.11.2009]

26

Ing. ORT, Petr, Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. Vyd. Praha

2006:15 s. 27

http://www.znalci-komora.org/clanky/cenaobv.html ; [5.11.2009]

28

Ing. ORT, Petr, Ph.D. Oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. Vyd. Praha 2006:15 s.

46

4.2.1 Vlivy působící na výši obvyklé ceny nemovitostí Nemovitosti jako dlouhodobý majetek mohou mít cenu v průběhu jejich existence velmi odlišnou. Je zde určitá maximální cena, která je hranicí pro kupujícího, za kterou by začal prodělávat. Naopak existuje také určitá minimální cena, která udává hranici pro prodávající, za kterou by začal prodělávat. Úkolem znalce (odhadce) je tedy určit obě dvě tyto hranice, aby poskytl objednateli posudku co nejpřesnější informace o hodnotě jeho nemovitosti.

investoři

nájemce

architekti

kupující poradci

realitní kanceláře

vlastník - uživatel -pronajímatel - prodávající

developeři

stavební firmy

odhadci stát (legislativa, fin. úřady, stavební úřady, katastrální úřady)

stavební spořitelny banky leasingové spol.

média

Obr. č. 1: Účastníci trhu s nemovitostmi 29 V ekonomice existují fáze recese a konjunktury, při níţ se ceny nemovitostí také pohybují nahoru a dolu, stejně jako probíhající ekonomika a v určitých okamţicích se cena nemovitosti od její hodnoty můţe velmi odlišovat. Zákon č. 151/1997 Sb., O oceňování majetku uvádí řadu aspektů, které mají vliv na cenu nemovitostí. Jsou to:

29

http://209.85.129.132/search?q=cache:9gICcI6j_rUJ:km.fph.vse.cz/pedagogika/predmety/3MA326/

3MA326_020306_Balak.ppt+metody+pro+zji%C5%A1t%C4%9Bn%C3%AD+tr%C5%BEn%C3%A D+hodnoty+nemovitosti&cd=1&hl=cs&ct=clnk&gl=cz [25.11.2009]

47

 Mimořádné okolnosti trhu -

např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího

-

důsledky přírodních či jiných kalamit

 Osobní poměry -

vztahy majetkové

-

rodinné vztahy

-

jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím

 Zvláštní obliba -

zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplívající z osobního vztahu k nim 30

 Politicko-správní vlivy -

územní plánování

-

stavební řád

-

daňová politika

-

ţivotní prostředí

-

bezpečnost a ochrana

-

veřejné zájmy

 Ekonomické vlivy

30

-

zaměstnanost

-

kupní síla

-

ţivotní úroveň

-

moţnosti financování

-

hospodářský rozvoj

§ 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů

48

-

situace ve stavebnictví

-

technologie

-

inflace

-

úroková míra

 sociálně-demografické vlivy -

vývoj populace

-

velikost rodin

-

vzdělání

-

standard bydlení

-

ţivotní styl

-

sociální politika

 fyzikální vlivy -

poloha, rozsah, velikost

-

způsob zástavby, topografie, sousedi, doprava

-

zainvestovanost

-

architektura

-


-

vybavení, vyuţitelnost

-

stáří staveb, stav údrţby

-

technická, ekonomická a morální ţivotnost 31

Vzhledem k probíhající celosvětové krizi se dosaţená cena nemovitosti při jejím prodeji můţe výrazně lišit od hodnoty nemovitosti. V okamţicích probíhající krize je velmi výrazně sníţena kupní síla obyvatelstva, které investuje většinu dostupných

31

ORT, Petr a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, 1. vyd., nakladatelství Verlag Dashöfer,

2008 část 5, díl 3, kapitola 2, str.1. ISSN 1803 - 5159

49

financí na zajištění základních potřeb jako je jídlo a oblečení. Krizí postiţené obyvatelstvo nechce nebo nemá finance na velké investice do nemovitostí, a proto poptávka po nemovitostech výrazně klesá. Pokud chce majitel nemovitosti tuto nemovitost prodat v době krize, musí jít s cenou velmi dolů, aby se kupujícím jevila jako výhodná a byli ochotni i přes probíhající krizi investovat velké mnoţství financí do koupi nemovitosti. Prodávající v tomto okamţiku musí zapomenout na zisk ale připravit se na případný prodělek. Naopak v období s vyšší kupní silou obyvatel a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, která má za důsledek zvyšování cen, někdy aţ na několikanásobnou míru.

Cena (hodnota)

Závislost ceny na objemu nabídky

Závislost ceny na objemu poptávky

Vyrovnání nabídky s poptávkou

Obecná (trţní) cena (hodnota)

Objem nabídky resp. poptávky

Graf č. 1: Vyrovnání nabídky s poptávkou a vliv na cenu32 Podle §120 zákona č. 40/1964 Sb. Občanského zákoníku stavba není součástí pozemku33. Z toho vyplívá, ţe je tedy moţno oddělit cenu pozemku od ceny staveb se na tomto pozemku nacházejících. Ve většině případů je ovšem cena tvořena

32

BRADÁČ, A.: Teorie oceňování nemovitostí, VII. přepracované a doplněné vydání. Brno:

Nakladatelství CERM, s.r.o., 2001. 381 s. ISBN 80-7204-188-6

50

obojím dohromady a neprodává se pozemek a stavby zvlášť. V praxi by to znamenalo, ţe by nový majitel stavby musel platit nájemné majiteli pozemku. Tento případ je pouze ojedinělým jevem a proto pro potřeby ocenění uvaţujeme, ţe stavba je součástí pozemku. Cena nemovitosti se tedy skládá z ceny pozemky, která je ovlivněna výhodností jeho polohy a z ceny staveb na pozemku stojících, jejichţ cena je ovlivněna zejména jejich stavem, druhem a uplatněním. Souvisejícím vlivem na cenu nemovitosti je také fakt, ţe jsou vázány na určité místo. Podle §119 zákona č. 40/1964 Sb., Občanského zákoníku jsou nemovitostmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Jsou nepřesunutelné. Není problém vypočítat reprodukční resp. pořizovací cenu nákladovým způsobem, ale určitý problém vzniká při oceňování pozemku cenou obvyklou v místě, kde se s pozemky neobchoduje nebo jen zřídka kdy. Je zde nedostatek podobných prodejů pro porovnání a je tak velmi obtíţné stanovit obvyklou cenu. Problém při stanovování obvyklé ceny nemovitosti by mohl nastat v případě, kdy se v místě prodeje oceňované nemovitosti neobchoduje s podobnými objekty a kdy je jejich prodej spíše ojedinělým jevem. V takové situaci není dostatek případů pro provedení analýzy, a kdybychom přeci jen uvaţovali s malým počtem prodejů, výsledná trţní hodnota nemovitosti by mohla být velmi zkreslená a nereflektovala by přesný stav trhu. Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy

33

§ 120 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

51

mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim34.

Při ocenění pozemku je třeba analyzovat zejména:  Lokaci pozemku -

Velikost a význam obce

 Širší vztahy pozemku -

Územní plán obce

-

Parkovací moţnosti v okolí

 Moţnost napojení na inţenýrské sítě a jejich kapacitu  Tvar, orientaci a svaţitost pozemku -

Stavební připravenost (u nezastavěných pozemků)

-

Orientace ke světovým stranám

 Dostupnost  Technické vlivy a omezení -

Geologické podmínky

 Moţnost vyuţití pozemku podle územně plánovací dokumentace  U pozemků na nichţ se uvaţuje s obytnými budovami

34

-

Výnos (regulované nebo neregulované nájemné, výhled do budoucna)

-

Kvalita ţivotního prostředí, hluk, prach a emise z okolí

-

Sloţení obyvatelstva v objektu a v okolí

-

Infrastruktura v obci a v okolí pozemku

-

Počet podlaţí objektu a stupeň vyuţití pozemku

§ 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů

52

 U pozemků, na nichţ se uvaţuje s obchodními nemovitostmi -

Mnoţství lidí vyskytujících se denně okolo nemovitosti

-

Kumulace obchodů v blízkosti35

Stejně jako u všech komodit také u nemovitostí funguje zákon poptávky a nabídky na trhu a z nich vyplívající rovnováţné ceny. Pokud je na trhu převis nabídky nad poptávkou podobných nemovitostí, jejich ceny budou klesat a výhodnější pozici mají kupující a naopak pokud je převis poptávky nad nabídkou, ceny nemovitostí poletí nahoru a radovat se mohou prodávající z vyšších zisků.

4.3 Facility management Facility management je vyšším stupněm správy majetku. První stupeň je tzv. Property management, coţe je technická správa majetku, jehoţ úkolem je zajistit, aby byl majetek v dobrém a provozuschopném technickém stavu a za druhým úkolem je technické zhodnocení spravovaného majetku. Facility management je tzv. ekonomická správa majetku. Hlavním úkolem facility managementu je udrţování, ale spíše neustálé zvyšování hodnoty majetku. Toto zvyšování hodnoty lze zajistit jednak investicemi do technického zhodnocení majetku, ale hlavně a zejména lepším ekonomickým vyuţitím majetku. Základním úkolem facility managementu je neustále vyhledávat cesty a nástroje jak ekonomické vyuţití majetku zlepšit. Pokud si vezmeme jako příklad větší administrativní budovu, úkolem

odboru

facility

managementu

bude

sledovat

nájmy

jednotlivých

kancelářských prostor, sniţovat výpadky nájmu vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného, vyhledávat nájemce ochotné platit co nejvyšší nájemné a to po co moţná nejdelší dobu a analyzovat další moţnosti příjmu z majetku.

35



53

Jestliţe je základním úkolem facility managementu udrţovat nebo zvyšovat trţní hodnotu majetku, musí být součástí tohoto procesu i periodické přeceňování této hodnoty. Facility management by měl spolupracovat s odhadcem asi v těchto oblastech: -

Indikace vstupní (základní) trţní hodnoty při převzetí majetku do správy

-

Analýza stávajícího výnosového potenciálu majetku

-

Analýza optimálního výnosového potenciálu

-

Posouzení investic do majetku za účelem optimalizace výnosů a zvýšení trţní hodnoty

-

Indikace budoucí trţní hodnoty (Future value) po optimalizaci výnosového potenciálu a provedení investic

-

36

Poradenství při ekonomické správě majetku36

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. vyd. Praha 2007: 9, 42 - 43s

54

5 Zákon o obcích a jeho vliv na prodej nemovitostí v majetku města Prodej nemovitého majetku města je právně upraven zákonem č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů, kde jsou uvedeny podmínky a postup převodu tak, aby byl právně nenapadnutelný a platný. Prodej obecního majetku fyzickým nebo právnickým osobám se výrazně liší od běţného prodeje nemovitého majetku mezi právnickými nebo fyzickými osobami a tato odlišnost je upravena v jiţ zmiňovaném zákoně. Zákon o obcích umoţňuje dostatečnou transparentnost nakládání s obecním majetkem i veřejnou kontrolu nad prodeji obecního majetku. Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obce zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předloţit své nabídky. Záměr můţe obec téţ zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. Nemovitost se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona (zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky) platného ke dni zveřejnění záměru 37. Tzn., ţe pokud je nemovitý majetek převeden bez řádného zveřejnění na úřední desce po stanovenou dobu, je tento převod od počátku neplatný a není nutno se pro jeho neplatnost dovolávat u soudu. Je proto v zájmu obce, aby prodej nemovitého majetku probíhal přesně podle stanovených pravidel a nebylo nutné prodeje majetku opakovat a zbytečně tak protahovat jeho prodej. Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylky od ceny obvyklé musí být zdůvodněny 38. Typy úplatných převodů jsou např.

37

§ 39, odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů

38

§ 39, odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů

55

výběrové řízení formou draţby, výběrové řízení formou obálkové metody a přímý prodej předem určenému zájemci. Bezúplatný převod majetku můţe být podmíněn veřejným zájmem, tím, ţe nový způsob naloţení s majetkem můţe být hospodárnější neţ původní způsob, právním předpisem. Zastupitelstvo rozhoduje o veškerém převodu majetku bez ohledu na výši jeho hodnoty. Tzn., ţe rozhoduje o převodech úplatných, bezúplatných i o restitučních převodech majetku. Neexistuje ţádná vyhláška ani nařízení, podle kterého by zastupitelstvo určovalo cenu, za kterou nemovitost převede. Nemovitosti můţe zastupitelstvo převádět za cenu stanovenou znalcem, cenu sníţenou nebo zcela bezúplatně. Zastupitelstvo je pouze povinné dodrţet princip, který je uveden v zákoně č. 128/2000 Sb., o obcích: Majetek obce musí být vyuţíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplívajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Obec vede evidenci svého majetku 39. Existuje zde vedle politické odpovědnosti obce před voliči v případě porušování povinnosti zejména účelovosti a hospodárnosti také trestní odpovědnost, která se řídí zákonem 140/1961 Sb., trestní zákon. Výše uvedené majetkoprávní úkony obce jako jsou darování, směna, prodej, nájem, půjčka a výpůjčka se řídí podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, hlava čtvrtá: právní úkony, §34 - §42. Právní úkony mohou konat vţdy pouze ty orgány obce, které jsou k tomu ze zákona příslušné. Obec zde vystupuje jako právnická osoba. Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, určuje pravomoci jednotlivých orgánů obce. Rozhodování o výše uvedených skutečnostech – prodej, nájem, darování, směna, půjčka a výpůjčka, má v pravomoci Zastupitelstvo jakoţto jeden z nejdůleţitějších orgánů obce.

39

§38, odts. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů

56

Přesný výčet pravomocí zastupitelstva obce nalezneme v v §84 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích. V zákoně není stanovena ţádná mez, od které by zastupitelstvo nemuselo projednávat jeho prodej.

5.1 Vyhlášení záměru Obec, která má záměr prodat, darovat, směnit, pronajmout nebo poskytnout majetek jako výpůjčku je podle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdější předpisů povinna takový záměr zveřejnit na úřední desce. Současná právní úprava ovšem přesně nedefinuje, který orgán obce je příslušný k rozhodnutí o vyhlášení předmětného záměru. Je nutné vycházet z navazujících ustanovení, která řeší kompetence jednotlivých orgánů obce při nakládání s obecním majetkem. V praxi se vychází z pravidla, ţe ten orgán obce, který je oprávněn o příslušné dispozici s obecním majetkem rozhodnout, je rovněţ oprávněn tento záměr i zveřejnit. Ke zveřejnění záměru nejsou oprávněny konkrétní odbory, nebo jiné organizační sloţky obce, s výjimkou případů, kdy tyto orgány na popud zastupitelstva nebo rady pouze technicky zajistí zveřejnění záměru. Majetkoprávní úkony směny, darování, prodej, pronájem a poskytnutí nemovitosti jako zástavy se řídí zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.

5.2 Zveřejnění záměru Obce jako veřejnoprávní korporace jsou v rámci jim svěřené působnosti oprávněné činit řadu majetkoprávních dispozic s obecním majetkem. Předpokladem naprosté většiny z nich je zveřejnění tzv. záměru, tj. veřejného sdělení úmyslu obce zcizit obecní majetek, směnit jej, darovat, pronajmout nebo poskytnout jako výpůjčku. Záměr je legislativní pojem, jehoţ velmi stručná úprava je obsaţena v § 39 odst. l zákona č. 128/2000 Sb., o obcích. Výstiţná je definice záměru jako jednostranného právního úkonu obce, který je činěn jako první zákonem předepsaný 57

krok, směřující ke zprůchodnění uvaţovaného, následného, zpravidla dvoustranného „vlastního majetkoprávního úkonu". Výjimky z povinnosti zveřejnit záměr ohledně zamýšleného majetkoprávního úkonu stanoví § 39 odst. 3 zákona o obcích, a to pro případy pronájmu bytů a hrobových míst anebo pronájmu nebo výpůjčky majetku obce na dobu kratší neţ třicet dnů nebo jde-li o pronájem nebo výpůjčku právnické osobě zřízené obcí.40 Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předloţit své nabídky. Záměr můţe obec téţ zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. Nemovitost se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona (zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů) platného ke dni zveřejnění záměru41. Z výše uvedeného vyplívá, ţe zveřejnění záměru obce musí bezprostředně předcházet vlastnímu rozhodnutí. Za zveřejnění nelze povaţovat např. situaci, kdy je nyní záměr na úřední desce vyvěšen 15-tý den, ale o záměru bude příslušný orgán rozhodovat aţ za několik týdnů. V zákoně je tedy jasně vidět, ţe správné zveřejnění záměru obce prodat, směnit nebo darovat, pronajmout nebo poskytnout jako výpůjčku je pouze tehdy, pokud je záměr na úřední desce vyvěšen minimálně 15 dnů před jejím projednáním- schválením. Záměr můţe být z úřední den sejmut nejdříve v den, ve kterém je o záměru jednáno. Zákonem stanovenou délku vyvěšení záměru nelze povaţovat za striktní. Záměr můţe být na úřední desce vyvěšen samozřejmě i delší dobu neţ pouze 15 dnů. Samotné vyvěšení záměru musíme chápat jako faktické připevnění celého záměru na úřední desce v rozsahu, v jakém byl schválen. Další

40

www.prkpartners.cz/obrazek.php?id=745 [8.3.2010]

41

§39, odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů

58

náleţitostí záměru je nutnost zveřejnění data vyvěšení a data sejmutí na titulní straně záměru. S ohledem na stručnou úpravu záměru v zákoně o obcích je poměrně obtíţné kvalifikovat právní povahu tohoto institutu. Lze říci, ţe záměr, jeho význam a důsledky mají řadu společných znaků s institutem veřejné soutěţe. Ztotoţnit oba instituty by však nebylo úplně přesné. V rámci veřejného práva, kam svým systematickým zařazením záměr patří, nelze ţádný obsahově blízký institut identifikovat. Skutečnost nesnadné identifikace právní povahy záměru vede k jeho nesnadné interpretaci v praxi a můţe být příčinou libovůle obcí při rozhodování o záměrech, resp. následných majetkoprávních úkonech. Zákon o obcích totiţ např. neuvádí podmínky, za nichţ je moţné záměr zrušit, upustit od něj nebo jej změnit. Rovněţ tak chybí jakákoliv úprava výběru nejvhodnějšího zájemce na uzavření majetkoprávního úkonu s obcí. Tyto nedostatky pochopitelně nepřispívají k transparentnosti procesu nakládání s obecním majetkem a mohou být v řadě případů ţivnou půdou pro spekulace o existenci korupčního prostředí. Zašle-li obci své nabídky na uzavření nájemní smlouvy více uchazečů, není obec při výběru nejvhodnějšího uchazeče omezena. Obec můţe svůj záměr, např. pronajmout nemovitost, zrušit12) a vzápětí vyhlásit nový záměr, který bude s tím původním totoţný. Naznačený proces můţe proběhnout bez odůvodnění ze strany obce, coţ nelze rozhodně označit za vhodné. Obec můţe rovněţ majetek pronajmout zájemci s niţší nabídkou, neţ jakou učinil jiný uchazeč. Jediným korektivem je zde § 39 odst. 2 zákona o obcích, jehoţ ustanovení na poţadavek minimální ceny však dopadá pouze na případy zcizování obecního majetku a případný regulativ hospodárnosti nakládání s majetkem. V případech, kdy příslušný orgán, který o záměru rozhoduje, jednání odloţí, je nutné znovu vyvěsit záměr na úřední desce po dobu minimálně 15- ti dnů od jeho projednávání. Pokud by nastala situace, kdy by původní verze záměru nebyla schválena a obsah záměru by byl jakýmkoliv byť sebemenším způsobem upraven a znovu projednáván, je nutné tento upravený záměr nově vyvěsit na úřední desce a nechat jej tam po dalších 15 dnů.

59

5.2.1 Náležitosti záměru Na otázku, co má být obsahem záměru, neposkytuje zákon o obcích odpověď, coţ lze povaţovat za významný nedostatek stávající úpravy. Jediným vodítkem v tomto směru je výslovné ustanovení, ţe nemovitosti musejí být v záměru identifikovány údaji podle katastrálního zákona. Zákon o hlavním městě Praze, který upravuje otázku záměru ve vztahu k majetkoprávním úkonům městských částí a hlavního města Prahy však neobsahuje ani tento jediný zpřesňující údaj. Obvykle obce zveřejňují záměry obsahující celou řadu zpřesňujících a doplňujících informací, které jsou podmínkou úspěchu, resp. výběru ţadatele jako budoucího smluvního partnera obce. Nejčastěji obsahují záměry podmínky typu minimální nabídkové ceny za prodávané nemovitosti, jedná-li se o prodej, minimální výše nájemného jde-li o pronájem, častý je i poţadavek na prokázání neexistence závazků vůči obci, a to prakticky u všech zamýšlených majetkoprávních úkonů. Dále bývá obvyklá definice podmínek splatnosti kupní ceny, prokázání solventnosti zájemce apod. Problém, který se nezřídka v této souvislosti objevuje, je skutečnost, ţe obsah záměru se liší od obsahu úkonu, kterým kompetentní orgán obce záměr schválil. Jinými slovy orgán obce na svém jednání např. schválí prodej pozemku za minimální kupní cenu a uloţí zveřejnit tento záměr prodeje na úřední desce. Obsah zveřejněného záměru se však neshoduje s obsahem přijatého usnesení, neboť samotný záměr klade na zájemce další dodatečné kvalifikační poţadavky (podmínky), které ovšem příslušný orgán neodsouhlasil. V právě popsaném případě nesouladu mezi usnesením, jímţ se záměr schvaluje, a obsahem samotného záměru, lze hovořit o porušení zákona, přestoţe zákon o obcích neobsahuje v tomto směru výslovnou úpravu. Z povahy věci a především smyslu zákona, resp. záměru, je moţné odvodit, ţe rozhodnutí, kterým se schvaluje záměr obce učinit majetkoprávní úkon s obecním majetkem, musí svým obsahem a rozsahem být totoţné s obsahem záměru samotného. Jinak řečeno, záměr musí být zveřejněn v té podobě, v jaké byl kompetentním orgánem schválen. Majetkoprávní úkony uvedené v § 39 odst. l zákona o obcích (prodej, směna, darování, nájem, půjčka a výpůjčka) se řídí občanským zákoníkem. Dle § 34 a násl. občanského zákoníku musí být takový projev vůle přičitatelný vţdy konkrétnímu příslušnému subjektu. V případě obce jako právnické osoby, mohou konkrétní právní úkony činit vţdy ty orgány, které jsou k tomu ze zákona příslušné. Rozšíření výčtu 60

podmínek v samotném záměru oproti podmínkám obsaţeným v rozhodnutí o záměru proto logicky vyvolává otázku po původu takového rozšíření, tedy otázku přičitatelnosti dotčeného úkonu konkrétnímu orgánu obce. Takový záměr je pak evidentním porušením dělby pravomocí v rámci orgánů obce a nemůţe mít zákonem presumované účinky záměru bezvadného. Jestliţe tedy záměr stanoví více, neţ bylo v orgánech obce odsouhlaseno, nelze na základě takového záměru příslušný majetkoprávní úkon učinit, neboť by musel být označen za neplatný pro nedostatek podmínky zveřejnění odpovídajícího záměru. Náprava je moţná dvěma způsoby. Prvním je zveřejnění nového, původnímu usnesení plně odpovídajícího záměru, druhým je přijetí nového usnesení v orgánech obce, které přesně a podrobně specifikuje podmínky, za nichţ má k budoucímu majetkoprávnímu úkonu dojít a následné zveřejnění nového záměru totoţného svým obsahem s novým usnesením. Jedině tak se lze vyhnout negativním důsledkům případné neplatnosti majetkoprávního úkonu. S ohledem na skutečnost, ţe jde o neplatnost absolutní, kterou můţe namítat jakýkoliv třetí subjekt (tím spíše zájemce o uzavření smlouvy s obcí, který podal nabídku a prokáţe právní zájem) je riziko z toho plynoucí značné. Záměr by měl obsahovat následující minimální informace: -

odkaz na usnesení orgánu obce, kterým bylo o záměru rozhodnuto včetně jeho přesné specifikace

-

označení zamýšleného právního úkonu

-

definici nemovitostí v souladu s katastrálním zákonem

-

taxativní výčet podmínek, za nichţ bude majetkoprávní úkon s uchazečem uzavřen, tyto podmínky musí plně odpovídat obsahu schváleného usnesení a nesmí být věcně v záměru ani později po jeho sejmutí z úřední desky měněny

-

časový okamţik, do něhoţ mohou zájemci podávat své nabídky, připomínky a námitky

-

lze doporučit zahrnout do záměru informaci o tom, kdy bude kompetentní orgán obce o majetkoprávním úkonu rozhodovat, tj. konkrétní datum jednání s přihlédnutím k datu sejmutí záměru z úřední desky 61

-

pro odstranění pochybností, zvýšení transparentnosti a posílení důvěry v nestranné rozhodování uvedení důvodů, za nichţ můţe dojít ke zrušení záměru.

5.2.2 Forma záměru Rovněţ na formu záměru neklade zákon o obcích ţádné výslovné poţadavky. Záměr musí být po dobu nejméně patnácti dnů před schválením konkrétní dispozice s majetkem v příslušném orgánu obce zveřejněn na úřední desce obce. Kromě toho můţe být zveřejněn i jiným způsobem, který je ve správním obvodu dané obce obvyklý. Z povahy věci je tak zřejmé, ţe záměr musí být učiněn v písemné formě, aby bylo moţné dostát poţadavku zveřejnění na úřední desce. Písemná forma záměru se musí obsahově i svým rozsahem shodovat s rozhodnutím o schválení záměru.

5.2.3 „Předem vybraný uchazeč“ Výše byla nastíněna podobnost záměru s institutem veřejného příslibu. Záměr tedy

primárně

směřuje

k

oslovení

většího

počtu

blíţe

neurčených,

neindividualizovaných zájemců. Tomu odpovídá i textové vyjádření v § 39 odst. l zákona o obcích: „... obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předloţit své nabídky." Z poslední věty citovaného ustanovení vyplývá, ţe k záměru mají předkládat své nabídky a vyjádření účastníci. Jde jinými slovy o oslovení většího počtu osob. Přitom je běţnou praxí, ţe obec prodá, pronajme, smění nebo daruje nemovitost nebo její část předem vybranému zájemci, aniţ by tak umoţnila třetím stranám „předloţit své nabídky". Záměr tohoto typu pochopitelně nesnese srovnání s institutem veřejného příslibu. Otázkou je, jak na takové jednání obce nahlíţet. Lze argumentovat, ţe v praxi můţe být obec v řadě případů vedena praktickými účely, kdy např. vlastník pozemku bude mít zájem od obce odkoupit část bezprostředně přiléhajícího pozemku, spoluvlastník nemovitosti můţe mít zájem na koupi spoluvlastnického podílu obce, vlastník budovy bude mít 62

zájem o dlouhodobý pronájem pozemků pod budovou od obce apod. V těchto případech je jistě praktické a pochopitelné, ţe obec vyjde poţadavkům vstříc a uzavře odpovídající smlouvy, samozřejmě při dodrţení zákonného postupu, tj. zejména zveřejnění záměru. Opomíjeno ovšem nemůţe být ani hledisko hospodárnosti postupu obce. Je otázkou, zda odlišnost takového záměru spočívá v tom, ţe třetím subjektům není umoţněno podat své nabídky, ale pouze se k majetkoprávnímu úkonu vyjádřit. Moţnost podávání nabídek jinými zájemci nelze ani za této situace s přihlédnutím k textaci zákona o obcích platně vyloučit. Přesto je uvedený postup obce z praktického hlediska třeba jednoznačně podpořit, a to i přes deficit pozitivně právní úpravy. Oporou v takovém případě musí být extenzivní výklad zákona a argumentace smyslem a účelem normy v protikladu k případným negativním důsledkům způsobeným opačným přístupem. Majetkoprávní úkony obce s nemovitým majetkem představují významné oprávnění při hospodaření obcí. Jejich důleţitost je patrná zejména s přihlédnutím k dopadům na obecní rozpočet. Současná právní úprava záměru obce učinit majetkoprávní úkon s nemovitým majetkem je svou stručností nevyhovující a neodpovídá významu a důleţitosti upravované materie. Při majetkoprávních úkonech s nemovitostmi lze proto doporučit zvýšenou pozornost celému procesu, a to jiţ v zárodečné fázi schvalování záměru v orgánech obce. Pokud obec zamýšlí nakládat se svým majetkem pouze za předpokladu, ţe zájemci splní specifické podmínky, potom by tyto podmínky měly být schváleny jiţ v usnesení orgánu obce (před zveřejněním samotného záměru), aby nevznikla pochybnost o legitimitě takového rozhodnutí. Obsah záměru by se měl věcně shodovat s obsahem rozhodnutí, kterým byl záměr schválen. Případné negativní důsledky v podobě absolutní neplatnosti uzavřené smlouvy mohou velmi citelně zasáhnout nejen obec, ale především smluvního partnera obce. Bez významu není také otázka vzniku případného nároku na náhradu škody nebo povinnosti vydat bezdůvodné obohacení. 42

42

www.prkpartners.cz/obrazek.php?id=745 [8.3.2010]

63

5.2.4 Úřední deska Do 31.12.2005

byla problematika zřizování úředních desek obecních úřadů

upravena v zákoně o obcích, s účinností od 1.1.2006 obsahuje obecnou právní úpravu institutu úřední desky pro všechny správní orgány správní řád. Podle §26 odstavce 1 správního řádu kaţdý správní orgán zřizuje úřední desku, která musí být nepřetrţitě veřejně přístupná. Pro orgány územního správního celku se zřizuje jedna úřední deska. Obsah úřední desky se zveřejňuje i způsobem umoţňujícím dálkový přístup, tzn. zpravidla prostřednictvím webovým stránek. Z povahy institutu úřední desky vyplívá, ţe zveřejnění písemností způsobem umoţňujícím dálkový přístup by mělo časově odpovídat zveřejnění písemností na „fyzické“ úřední desce, tzn. písemnost by měla být na „elektronické“ úřední desce zveřejněna pokud moţno ve stejnou dobu jako na „fyzické“ úřední desce. Vyloučit však nelze, ţe z různých důvodů (například kvůli technické poruše), budou časy zveřejnění na „fyzické“ a „elektronické“ úřední desce rozlišné. Obecně však platí, ţe ke zveřejnění dokumentu umoţňujícím dálkový přístup by mělo dojít neprodleně po zveřejnění na „fyzické“ úřední desce. Pokud jde o náleţitosti doloţky o zveřejnění, kterou se opatřuje zveřejňovaná písemnost, dlouhou dobu nebyly její náleţitosti ţádným předpisem stanoveny. To se změnilo k 1.7.2009, kdy nabyla účinnosti novela zákona o archivnictví a spisové sluţbě. Podle novelizovaného ustanovení §69 odst. 3 tohoto zákona je povinností správního orgánu vyvěšovaný dokument opatřit datem vyvěšení a po sejmutí rovněţ datem sejmutí. Dokument je třeba zařadit do příslušného spisu jako doklad o vyvěšení dokumentu na úřední desce. Zákon výslovně stanoví, ţe tato pravidla se nevztahují na zveřejňování dokumentů na elektronické úřední desce. To znamená, ţe povinností správního orgánu je opatřit vyvěšovanou písemnost pouze údaji o době zveřejnění na „fyzické“ úřední desce. Na druhou stranu lze doporučit, aby rovněţ údaj o zveřejnění na „elektronické“ úřední desce byl nějakým způsobem podchycen, a to například prostřednictvím evidence k úřední desce. Pro případ, ţe zveřejnění dokumentu je po obci poţadováno jiným správním orgánem a tento dokument zaslal pouze v písemné podobě, doporučuje se vyţádat si 64

rovněţ elektronickou verzi dokumentu, a to s odkazem na §8 odst. 2 správního řádu (správní orgány vzájemně spolupracující v zájmu dobré správy). Zde je moţno akceptovat, ţe pokud správní orgán poţadující zveřejnění vyvěsil dokument na vlastní „elektronické“ úřední desce, provede obec zveřejnění aktivním odkazem ze své „elektronické“ úřední desky na místo, kde je k dispozici dokument s totoţným obsahem,

vystavený

jeho

iniciátorem.

Nezveřejnění

písemnosti

způsobem

umoţňujícím dálkový přístup způsobuje právní následky v neplatnosti, resp. v neúčinnosti příslušného právního úkonu, pouze v případech stanovených výslovně právním předpisem (podle současné právní úpravy se jedná pouze o případy doručování veřejnou vyhláškou). V této souvislosti je však třeba zmínit, ţe chybné zveřejnění, resp. nezveřejnění dokumentu s sebou můţe nést i jiné důsledky – např. podle rozpočtových pravidel územních rozpočtů ve znění účinném od 1.4.2009 je nezveřejnění návrhu rozpočtu

nebo závěrečného účtu zákonem povaţováno za

správní delikt, za který se uloţí pokuta do 1 000 000 Kč.43

Definice úřední desky: 1. Kaţdý správní orgán zřizuje úřední desku, která musí být nepřetrţitě veřejně přístupná. Pro orgány územního samosprávného celku se zřizuje jedna úřední deska. Obsah úřední desky se zveřejňuje i způsobem umoţňujícím dálkový přístup.

2. Ustanovení odstavce 1 se nevztahuje na fyzické osoby, které vykonávají působnost správního orgánu, s výjimkou podnikajících fyzických osob, u nichţ výkon této působnosti souvisí s předmětem podnikání.

43

SAMKOVÁ, Pavla. Časopis Moderní obec. Vydavatelství Economia. 2009, číslo 11, 46s.

65

3. Není-li správní orgán schopen zajistit zveřejnění obsahu úřední desky způsobem umoţňujícím dálkový přístup podle odstavce 1, uzavře osoba uvedená v §160 odst. 1 (Stát, veřejnoprávní korporace, jiné právnické osoby zřízené zákonem a právnické a fyzické osoby, pokud vykonávají zákonem nebo na základě zákona svěřenou působnost v oblasti veřejné správy), jejíţ je tento správní orgán součástí, s obcí s rozšířenou působností, v jejímţ správním obvodu má sídlo, veřejnoprávní smlouvu (§ 160) o zveřejňování obsahu úřední desky způsobem umoţňujícím dálkový přístup. 4. Nedojde-li k uzavření veřejnoprávní smlouvy podle odstavce 3, postupuje se v případě obecního úřadu podle zvláštního zákona (§ 65 zákona č. 128/2000 Sb., ve znění zákona č. 313/2002 Sb.). V případě jiného správního orgánu

rozhodne nadřízený správní orgán, ţe pro něj bude tuto povinnost vykonávat sám nebo ţe jejím vykonáváním pověří jiný podřízený věcně příslušný správní orgán ve svém správním obvodu. Rozhodnutí nadřízeného správního orgánu se zveřejní nejméně po dobu 15 dnů na úřední desce správního orgánu, který povinnost neplnil44.

44

§26 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších změn provedených zákonem č.

413/2005 Sb., zákonem č. 384/2008 Sb., zákonem č. 7/2009 Sb. a zákonem č. 227/2009 Sb.

66

6 Metody pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny Vzhledem k tomu, ţe město Hořovice, ve kterém jsem získala cennou praxi, kterou vyuţiji při tvorbě této diplomové práce, oceňuje nemovitosti při jejich prodeji, směně, darování, pronájmu nebo při jejich poskytnutí jako výpůjčce cenou obvyklou, uvedu a podrobně popíšu metody, které je moţné vyuţít při ocenění nemovitostí cenou obvyklou. Základní metody, které se pro ocenění nemovitostí pouţívají, jsou:

 Metoda zjištění věcné hodnoty: o časové ceny – nákladový způsob o vychází se z reprodukční ceny k datu ocenění, tato se sniţuje o opotřebení  Metoda výnosové hodnoty: o výnosový způsob o základem jsou zisky, které v budoucnu můţe vlastnictví nemovitosti při jejím pronájmu přinášet. Tyto zisky se diskontováním (odúročením) převádějí na současnou hodnotu a sčítají. Tím dochází k porovnání zisků z vlastnictví nemovitosti s eventuelními zisky při investovaní částky ve výši ceny věci na úroky 

Porovnávací (srovnávací, komparační) metody



Metoda rentního oceňování: o zohledňuje různě podmínky, jeţ mají různí výrobci resp. majitelé srovnatelných věcí (loţiska surovin, zemědělská půda)



Metoda zjištění obvyklé (obecné) ceny prostým resp. váženým průměrem: o průměr se vypočte zpravidla hodnoty věcné a hodnoty výnosové 67



Metoda

zjištění

obvyklé

(obecné)

ceny

pomocí

koeficientu

prodejnosti: o z realizovaných prodejů stejných věcí se zjistí průměrný poměr mezi cenou prodejní a cenou časovou (věcnou hodnotou), tímto koeficientem se pak násobí časová cena oceňované věci 

Indexové metody: o pomocí různě zvolených resp. odvozených indexů se provádí přepočet cen



Oceňovaní podle účetní hodnoty45

6.1 Porovnávací (komparativní) metoda Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji.při porovnání je třeba zohledňovat řadu hledisek:

45

-

druh a účel věcí

-

koncepce a technické parametry

-

materiál

-

kvalita provedení

-

podmínky výroby (kusová, sériová, apod.)

-

opravitelnost

-

dostupnost náhradních dílů

-

u nemovitostí je to dále:



68

umístění vyuţitelnost velikost stupeň údrţby projevy okolí, aj.46 Ve smyslu Znaleckého standardu č. 1 platí, ţe obecná cena COB se zjistí vynásobením časové ceny CČ (reprodukční cena sníţená o opotřebení – věcná hodnota) průměrným koeficientem prodejnosti KP dané věci v daném místě a čase. Koeficient prodejnosti je definován jako poměr mezi zprůměrovanými skutečně dosaţenými prodejními cenami a časovými cenami věci srovnatelného typu v rozhodné době a v rozhodném místě.

∑ cen prodejních KP=

průměrná cena prodejní = průměrná cena časová

∑

n = cen časových n

n

∑ KPi

∑ cen prodejních = i= 1 n ∑ cen časových

Koeficient prodejnosti vyjadřuje, kolikrát se obdobné věci v daném místě prodávají dráţe nebo levněji, neţ odpovídá jejich časové ceně. Jak výše uvedeno, obdobnou metodiku by zřejmě bylo moţno teoreticky pouţít i u nemovitostí. Zjistila by se reprodukční cena sníţená o opotřebení (časová cena CČ resp. cena zjištěná nákladovým způsobem CN). U oceňované nemovitosti a současně u podobných nemovitostí prodaných v okolí (podobnost by asi musela spočívat zejména v umístění, velikosti, počtu podlaţí a jejich vyuţití – zejména zda jsou provozní či obytné). U prodaných nemovitostí y se z poměru skutečných cen prodejních a vypočtených cen časových zjistil koeficient prodejnosti. Tímto by se pak násobila časová cena a dostali bychom cenu obecnou (obvyklou).

46

BRADÁČ, A.: Teorie oceňování nemovitostí, 5. přepracované a doplněné vydání.


69

Brno:

Tato zdánlivě jednoduchá srovnávací metoda má ale několik více či méně podstatných úskalí. Za prvé bude zřejmě problémem zjistit skutečné ceny prodejní. O těchto by mohli podat informace realitní kanceláře, coţ ovšem vzhledem k jejich profesní

etice

asi

není

moţné.

Dalším,

ryze

odborným

úskalím

bude

reprezentativnost daného porovnání. Nemovitostí se v daném místě neprodává zdaleka tolik, jako např. automobilů. Navíc automobily jsou věci přemístitelné, takţe stejně opotřebené vozy téţe značky a typu budou mít v jednom místě stejnou časovou i obecnou cenu. To ovšem nelze říci o nemovitostech. Zde bude podstatný rozdíl v koeficientu prodejnosti s ohledem na polohu a vyuţitelnost nemovitosti.

6.1.1 Podklady pro cenové porovnání 1. Tržní ceny nemovitostí Dosahované ceny nemovitostí jsou důleţitým podkladem pro cenové porovnání. Údaje o skutečných realizovaných cenách nemovitostí jsou však prakticky nedostupné, navíc mohou být zatíţeny řadou zkreslení. Příkladem můţe být: -

prodeje mezi příbuznými

-

prodeje mezi spřízněnými právnickými osobami

-

spekulativní prodej pro legalizaci špinavých peněz

-

oficiální koupě od soukromníka za velmi vysokou cenu s tím, ţe pracovníci kupující právnické osoby se s prodávajícím dělí o zisk

2. Realitní inzerce Realitní inzerce, pokud jsme si vědomi jejich specifik, je proto jedním z důleţitých objektivních podkladů pro cenové porovnání při zjišťování obecné ceny nemovitostí. Zejména je důleţité uvědomit si, ţe ceny inzerované jako poţadované prodejní jsou zpravidla vyšší, neţ jaké budou nakonec dosaţeny. Postupným podrobným sledování je moţno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, aţ z inzerce zmizí – nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední poţadované. 70

Cena odhadované nemovitosti nemůţe být větší neţ cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. Obdobně nemůţe být vyšší dosaţitelné nájemné. Z inzerce je třeba vzít v úvahu co nejvíce dostupných informací, u co největšího počtu objektů. Potřebné informace je moţno v dnešní době získat ve velkém mnoţství i na internetu, kde je moţno vybírat podle různých kriterií.

3. Cenové mapy pozemků Měli by být zpracovávány podle skutečně dosahovaných cen. Měla by tedy být velmi dobrý vodítkem ke stanovení ceny pozemku. S jistým přiblíţením je moţno uvaţovat rovněţ o jejich aplikaci na obdobné pozemky v obdobných lokalitách v obcích podobných. Je moţno vysledovat konstanty, jimiţ lze cenové mapy jedné obce (města) vyuţít pro jinou obec (město), jeţ cenou mapu zatím nemá.

4. Vlastní databáze znalce Pro objektivní stanovení ceny nemovitostí je nezbytně třeba, aby si odhadce vedl vlastní databázi cen a nájemného. Tato databáze se průběţně doplňuje, vţdy s datem zapsání kaţdé informace, její změny a s uvedením pramene.

6.1.2 Metody cenového porovnání Tyto níţe popsané metody slouţí ke stanovení trţní hodnoty oceňovaných nemovitostí na základě porovnávání oceňované nemovitosti s nemovitostí, u které známe cenu a technické parametry jako jsou např.: účel uţití stavby, její výměry, vybavenost, technický stav, rozsah, vhodnost a technický stav staveb příslušenství, velikost a druh pozemků, vybavení obce, význam a infrastruktura, poloha nemovitosti v obci, apod.

71

6.1.2.1 Porovnání nemovitostí jako celku 1. Porovnání odbornou rozvahou Porovnání je moţno provést na základě srovnání s jinými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech souvislostí a výše uvedených zásad. Jako podklad můţe slouţit mj. např. seřazený výpis z realitní inzerce. Jiným podkladem můţe být seřazený a upravený přehled z internetu. Na základě uvedených podkladů pak následuje zdůvodnění a uvedení buď odhadnuté ceny, nebo rozmezí, v němţ by se přiměřená cena měla pohybovat. 2. Indexové porovnání Je doporučováno provést porovnání pomocí násobení cenu objektu (např. věcné hodnoty) koeficienty, sloţenými někdy násobením z řady dalších koeficientů. Metodika je obdobou indexové metody u pozemků. 3. Klimešova srovnávací metodika Ing. Vladimír Klimeš, CSc. publikoval srovnávací metodiku pro zjištění obecné ceny nemovitosti. Pro přepočet zjištěné věcné hodnoty nemovitosti na obecnou hodnotu (srovnávací hodnota) slouţí tzv. cenový koeficient. Srovnávací hodnota se za jeho pomoci vypočítá podle vztahu: Hs

kde:

Hn k

Hs

…

srovnávací hodnota (Kč)

Hn

…

věcná hodnota (Kč)

k

…

cenový koeficient

72

Cenový koeficient se určí ze vztahu:

i

k

n 1

v n ci i

n 1

kde:

vn

k

…

cenový koeficient

vn

…

je váha n-tého znaku

ci

…

cenový index kvalitativní třídy

i

…

počet hodnotících znaků (např. doprava, obchod a sluţby, školství)

Je nutné, aby se jednalo o nemovitosti velmi podobné, nebo je nutno provést výpočet nikoli pro celkové, ale pro jednotkové ceny staveb a pozemků (časová cena oceňované nemovitosti se totiţ ve výpočtu krátí, takţe při uvedené metodice se vlastně jedná o porovnání domů jako celků).

6.1.2.2 Porovnání na základě neupravené jednotkové ceny Toto porovnání slouţí ke srovnávání cen zejména u provozních nemovitostí. Měřítkem zde bude (podle toho, jaké údaje jsou k dispozici u nemovitostí inzerovaných resp. prodaných) např. cena za m2 podlahové plochy, uţitkové plochy, nebo za m3 obestavěného prostoru. Koeficient pro úpravu vyjadřuje poměr mezi cenami v realitní inzerci poţadovanými a cenami skutečně realizovanými. Tento koeficient je místně i časově proměnný. Je třeba, aby odhadce dlouhodobým studiem realitní inzerce vysledoval, jakých hodnot nabývá v místě, v němţ odhady provádí.

73

6.1.2.3 Metoda porovnání pomocí standardní jednotkové tržní ceny Metodika porovnání pomocí standardní jednotkové trţní ceny (SJTC) je zaloţena na následující úvaze: Pro začátek předpokládejme, ţe existuje a je známa trţní cena za jednotku výměry (obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, apod.) hlavní stavby průměrného provedení a opotřebení nazveme ji standardní jednotkovou trţní cenou. Jako výměru pouţijeme takovou, která při změně má vliv na prodejní cenu nemovitosti (podlahová plocha, uţitná plocha, počet místností apod.). Z této

teoretické

ceny

vpočteme

jednotkovou

trţní

cenu

konkrétního

oceňovaného objektu JTCO pomocí indexu oceňovaného objektu IO, který bude vyjadřovat trţní odlišnosti konkrétního objektu od standardu: JTC

SJTC

O

IO

Násobením této jednotkové ceny výměrou objektu pak obdrţíme odhad obecné ceny nemovitosti, získaný porovnávacím způsobem. Poněvadţ však standardní jednotková cena obdobných objektů není známa, je třeba ji odvodit. U konkrétního prodaného resp. realitní inzerci nabízeného objektu zjistíme dělením jeho trţní ceny výměrou jeho jednotkou trţní ceny srovnávacího objektu JTCS a za pomoci přiměřených kriterií index srovnávacího objektu IS. Z jednotkové ceny JTCS analogii s následující rovnicí vypočteme standardní jednotkovou trţní cenu srovnávacího objektu odvozenou z objektu i (SJTCSi).

SJTC

JTC Si

Si

I Si

Vyuţitím více druhů jednotkových cen a informací z více realizovaných resp. inzerovaných objektů získává výsledek vyšší informační hodnotu. Za pouţitelnou SJTC pak bereme průměr případně jinou zdůvodněnou hodnotu ze získaného souboru standardních jednotkových trţních cen SJTCSi.

74

Obecný postup: 1. získá se dostatečný soubor informací o prodaných resp. inzerovaných nemovitostech stejného druhu, o známé sjednané resp. poţadované ceně a známé výměře (srovnávací objekty) 2. u nich jsou dělením výměrami zjištěny jednotkové trţní ceny jednotlivých srovnávacích objektu JTCSi 3. tyto jsou pomocí systému indexů jednotlivých srovnávacích objektů IS přepočteny na tzv. standardní 4.

jednotkové trţní ceny jednotlivých srovnávacích objektů

5. statistickým zpracováním je z tohoto souboru získána: -

standardní jednotková trţní cena průměrná SJTCprum

-

standardní jednotková trţní cena minimální SJTCmim a maximální SJTCmax

-

směrodatná odchylka daného souboru a její pomocí rozmezí s velmi vysokou pravděpodobností, tj. průměr ± s (SJTC-S, SJTC+S),

6. z této je pomocí stejného systému indexů vypočtená jednotková trţní cena oceňovaného objektu JTCO 7. z ní násobením výměrou se zjistí cena zjištěná porovnávacím způsobem CP. U srovnávacích objektů bývá k dispozici řada údajů, přitom mohou být u jednotlivých nemovitostí různé. Pokud se týká výměr, bývá k dispozici např. 1. obestavěný prostor OP 2. zastavěná plocha objektu ZP 3. podlahová plocha všech podlaţí objektu PP

75

4. hrubá uţitková plocha objektu (=plocha bez schodišť, výtahových šachet, apod.) PUH 5. čistá uţitková plocha objektu (plocha bez schodišť, výtahových šachet, příslušenství, apod.) PUČ

Kriteria porovnání: Následující kriteria jsou velmi důleţitá pro porovnání cen jednotlivých nemovitostí: OBEC: -

velikost obce

-

správní funkce

-

poptávka po koupi resp. pronájmu nemovitostí

-

přírodní okolí

-

obchod a sluţby

-

školství

-

zdravotnictví

-

kultura, sport

-

hotely, apod.

-

struktura zaměstnanosti

-


UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI: -

poloha vzhledem k centru obce

-

dopravní podmínky

-

orientace ke světovým stranám

-

konfigurace terénu

-

převládající zástavba

-

parkovací moţnosti v okolí

-

obyvatelstvo v sousedství 76

-

územní plán

-

inţenýrské sítě

VLASTNÍ NEMOVITOST: -

typ stavby

-

dostupnost jednotlivých podlaţí

-

regulace nájemného

-

výskyt radonu

-

další moţnosti ohroţení

-

příslušenství nemovitostí

-

moţnost dalšího rozšíření

-

technická hodnota stavby

-

údrţba stavby

-

pozemky k objektu celkem

SPECIFICKÁ KRITERIA: -

názor odhadce47

V následující rozsáhlé tabulce uvádím jednotlivá kritéria, která jsou potřeba důkladně analyzovat při aplikaci porovnávací metody i s komentářem, který odhadci pomůţe a zjednoduší práci s těmito kritérii. Pro co nejpřesnější stanovení obvyklé ceny nemovitosti je třeba velmi soustředěně a velmi podrobně pracovat s níţe uvedenými kritérii a je třeba si uvědomit, ţe se v mnohých případech jedná o nemovitosti v hodnotách desítek milionů a sebemenší redukce ceny je otázkou stovek tisíc korun.

47


Nakladatelství CERM, s.r.o., 2001. 349 - 364 s. ISBN 80-7204-188-6

77

Brno:

Č.

KRITERIUM

1

Velikost obce

2

Správní funkce

A-Obec

3 4 5 6 7 8 9 10 11 B – Umístění nemovitosti v obci

12 13 14 15 16 17 18 19

C – Vlastní nemovitost

20

Poptávka po koupi resp. pronájmu nemovitostí Přírodní okolí Obchod a sluţby Školství Zdravotnictví Kultura, sport Hotely apod. Struktura zaměstnanosti Ţivotní prostředí Poloha vzhledem k centru obce Dopravní podmínky Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Převládající zástavba Parkovací moţnosti v okolí Obyvatelstvo v sousedství Územní plán Inţenýrské sítě (přípojky)

21

Typ stavby

22

Dostupnost jednotlivých podlaţí

23

Regulace nájemného

24

Výskyt radonu

25

Další moţnosti ohroţení

26 27

28

29 30

Příslušenství nemovitosti Moţnost dalšího rozšíření

Technická hodnota stavby

Údrţba stavby Pozemky k objektu

KOMENTÁŘ U HODNOCENÍ OD NEJHORŠÍHO K NEJLEPŠÍMU

podle provedených rozborů je vhodně pouţít koeficient v hodnotě rovné polohovému koeficientu K5 (podle vyhlášky 279/1997 Sb.) ţádné aţ úplné (obecní, stavební, okresní úřad, soud, policie, FÚ, pošta, banka, spořitelna, pojišťovna, katastrální úřad) ţádná – malá – vyrovnaná – vyšší – velká poptávka po nemovitostech daného typu bezvýznamné aţ velmi dobré pro daný typ vyuţití objektu ţádná aţ kompletní síť obchodů a sluţeb – bude se lišit podle typu objektu ţádné aţ všechny druhy škol – opět podle druhu objektu ţádné aţ úplné – vliv podle druhu objektu ţádné aţ úplné – vliv podle druhu objektu ţádné – ubytovny - penziony - hotely obyčejné aţ luxusní podle dostupnosti, ţádné aţ kompletní. S klesající moţností zaměstnání v obci, resp. v okolí výrazně klesá zejména cena u obytných objektů nevhodné aţ velmi dobré – vliv podle druhu objektu samota aţ centrum – vliv podle druhu objektu příjezd, dopravní obsluţnost – MHD, dráha, autobus: špatní aţ velmi dobré od severní aţ postupně k jiţní – vliv podle druhu objektu od sklonu přes 25° po rovinatý pozemek ve vztahu k hodnocené nemovitosti negativní, neutrální aţ pozitivní ţádné (např. vnitřní historické město) – vzdálené – středně vzdálené – blízké – přímo u objektu dle individuálního hodnocení odhadce, včetně posouzení stupně kriminality v daném území vyhlídky pro daný objekt se budou zhoršovat aţ zlepšovat ţádné – průměrné – veškeré – vliv podle druhu objektu velmi nevhodný aţ velmi vhodný, u provozních objektů i moţnost variability vyuţití, u obchodních i velikost resp. nadměrnost vzhledem k lokalitě špatná (vícepodlaţní objekt bez výtahu) aţ snadná (přízemní objekt nebo dostatečný výtah) okamţitý stav: všechny prostory jsou byty s regulovaným nájemným - část – ţádné prokázán, opatření neučiněna – prokázán, opatření učiněna – není ověřeno (1,00) – výskyt vyloučen (vliv podle druhu objektu) blízkost VVN, JE, spaloven odpadu, imise, prašné prostředí, hluk z okolí, inundační území, sesuvné svahy, apod. Výskyt v nejbliţším okolí – vzdálený – není (1,00) např. u RD kůlny, dřevníky, apod.: nevhodné aţ velmi vhodné ţádná aţ velmi dobrá odborným odhadem nebo výpočtem podle opatření A z nákladové metody; u srovnávacích objektů, pokud není opotřebení známo, dosadí se do vzorce odborný odhad v % podle popisu nemovitosti: k 28 100 0 , 7 A k 30 / 100 kde: A – opotřebení v % k30 – dílčí koeficient za pozemky – čím je více pozemků, které se neopotřebovávají, tím je vliv TH stavby niţší velmi špatná – špatná – průměrná – lepší – výborná nejsou (cizí) – do 1,5 x ZP; 2 x ZP; 3 x ZP; 5 x ZP při větším poměru je třeba

78

celkem přiměřenou cenu dalších pozemků samostatně připočíst D – Specifická kriteria – názor odhadce např. subjektivní názor odhadce, moţnost přestavby na výnosnější nemovitost 31 Názor odhadce aj. Tab.č.3 : kriteria pro porovnávání cen nemovitostí48

6.1.3 Cenové porovnání podle oceňovacího předpisu Vyhláška č. 279/1997 Sb., poprvé uvaţuje i zohledňuje prodejnosti nemovitostí. Ve vyhlášce jsou uvedeny koeficienty prodejnosti, získané ministerstvem financí z daňových přiznání k dani z převodu nemovitostí jako průměr ceny sjednané k ceně zpětné nákladovým způsobem, ve stejné cenové úrovni. Pouţije se pouze v případech, kdy není vyuţito zjištění ceny kombinací nákladového a výnosového způsobu49.

6.2 Nákladová metoda (metoda věcné hodnoty) Nákladová metoda je tím, s čím se většina z odhadců u nás setkala v oceňování majetku nejdříve. Na nákladovém přístupu je nebo donedávna bylo zaloţeno oceňování podle cenového předpisu, nákladový přístup se uplatňuje v oceňování při stanovení pojistné hodnoty, v některých případech částečně při stanovení náhrady škody při pojistné události, a pochopitelně i v oceňování na trţních principech. V dějinách oceňování byla období nebo „školy“, které nákladový přístup nekriticky upřednostňovaly, zejména v německo-rakouském prostředí, jiné, zpravidla americké jej odsouvaly na okraj zájmu. Přesto není známa ţádná metodika nebo teorie oceňování, která by nákladovou metodu zcela opomíjela.

48


Brno:

Nakladatelství CERM, s.r.o., 2001. 364, 365 s. ISBN 80-7204-188-6 49



79

Brno:

Nekritické upřednostňování nákladové metody obvykle vychází z předpokladu, ţe ţádný ekonomicky myslící investor nepostaví stavbu „neekonomicky“ nebo chceme-li „netrţně“ a ţe logicky jí bude stavět tak, aby mu přinesla co největší zisk s minimálními investičními a provozními náklady. V ideálním případě aplikace tohoto předpokladu je potom cena nákladová rovna trţní hodnotě.50 Metoda vychází z předpokladu, ţe hodnotu majetku lze zjistit sečtením hodnoty pozemku a obvyklých nákladů na stavbu a od této částky se poté odečte dané opotřebení. Nákladová metoda pro ocenění majetku je tedy zaloţena na principu srovnávání. Při pouţití této metody jsou vyčísleny náklady na výstavbu nové stavby na základě porovnání s jiţ známými náklady na stavby podobné, v minulosti jiţ realizované. Nákladová metoda v sobě odráţí trţní principy v tom směru, ţe respektuje fakt, ţe kupující mají sklon při koupi nějakého majetku srovnávat náklady na výstavbu s jiţ známými náklady a s uţitečností, kterou by jim tento majetek přinesl, kdyby si jej koupili. Proto pouţívá-li znalec nákladovou metodu, snaţí se pro kupujícího zjistit rozdíl mezi hodnotou podobného, cenově známého majetku, s hodnotou nově vzniklého majetku. Znalec odhadne náklady na výstavbu a srovná je s jiţ známou cenou, sníţenou o opotřebení. K hodnotě nové stavby je dále třeba přičíst hodnotu pozemku, na němţ stojí, a v úvahu musí být brána také velikost podnikatelského zisku, který by vlastníkovi vnikal ve spojení s vlastnictvím tohoto majetku.51 Jednotlivé kroky výpočtu trţní hodnoty nákladovou metodou jsou následující: -

50

podrobný popis nemovitosti

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. vyd. Praha 2006: 54 s.

ISBN 80-7265-085-8 51

DROZDEN, František a kol. Oceňování majetku. 1. vyd. Praha: Vysoká škola ekonomická, 1997.

135, 136 s. ISBN 80-7079-932-3

80

-

výpočet obestavěného prostoru (podle ČSN EN 73 40 55, kde stavba je povaţována za geometrické těleso, vč. Základů a střechy, nebo podle oceňovacího předpisu.

-

stanovení typu objektu, výpočet zastavěné plochy a popřípadě dalších kvantitativních charakteristik

-

výpočet reprodukční ceny

-

odhad ţivotnosti a stanovení výše opotřebení

-

analýza a ocenění případných funkčních a ekonomických nedostatků nemovitosti

Předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny porovnáním ze stavebních nákladů na novostavbu, která má obdobné technické a funkční parametry a sráţkou za znehodnocení (opotřebení). Při stanovení předpokládaných nákladů lze vycházet z dat v různé podrobnosti. V zásadě lze pouţít: -

globální způsob stanovení nákladů (s vyuţitím rozpočtových ukazatelů stavebních objektů nebo ukazatelů průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku)

-

stavebnicový způsob stanovení nákladů (s vyuţitím agregovaných cen konstrukčních částí a funkčních dílů)

-

podrobný poloţkový rozpočet nákladů (s vyuţitím směrných nebo orientačních jednotkových cen stavebních a montáţních prací)

Základním kriteriem při volbě ukazatele při globálním způsobu stanovení nákladů by měl být typ a rozsah konstrukce (tzv. konstrukčně materiálová charakteristika). Náklady odhadnuté na základě rozpočtových nebo cenových ukazatelů je třeba objektivizovat. Odlišnosti v objemových parametrech je moţné promítnout pomocí poměrových koeficientů. Pouţité ukazatele by měli být aktuální, pokud nejsou, je třeba pouţít indexy pro přepočet na jinou cenovou úroveň. Při stavebnicovém způsobu stanovení vlastně sčítáme ceny jednotlivých konstrukčních částí nebo funkčních dílů. Jedná se o přesnější způsob stanovení nákladů, ale pochopitelně pracnější.

81

Pro stanovení nákladů pomocí poloţkového rozpočtu potřebujeme projektovou dokumentaci, výkaz výměr, jednotkové ceny příslušných poloţek rozpočtu. Jedná se o pracný výpočet, pro účely trţního ocenění je moţná aţ nadbytečně přesný52. Analýzou trţní hodnoty nákladovou metodou bychom se měli zabývat, kdyţ uţ pro nic jiného, tak z následujících důvodů:  Kaţdý nemovitost slouţící jako zástava úvěru musí být pojištěna. Stanovení pojistné hodnoty není moţné bez výpočtu reprodukční ceny při pojištění na cenu novou, resp. věcné hodnoty při pojištění na cenu časovou.  Analýza věcné hodnoty nám dává odpověď na takové otázky jako je materiálově technická podstata budovy, její ţivotnost, opotřebení a z toho vyplývající např. další investiční náklady, provozní náklady apod.  Pokud je účelem ocenění zjištění trţní hodnoty pro developera nebo pro facility managera, asi si ho nelze bez nákladové metody vůbec představit.  V neposlední řadě je analýza věcné hodnoty nutná pro stanovení funkčních nedostatků. Nákladovou metodu aplikuje v nějaké podobě i převáţná většina metodik jako jistý korektor jinak zjištěné trţní hodnoty majetku. Je ovšem diskutabilní jakým korektorem mohou výsledky nákladové metody být. V řadě případů ČR vychází trţní hodnota zjištěná nákladovou metodou vyšší neţ metodou příjmovou a porovnávací. Korekce potom můţe být jedině horizontální – zadavatel ocenění si porovnáním výsledků nákladové metody v konkrétním ocenění ověřuje porovnatelné údaje u stejných typů nemovitostí.

52



82

Dalším důvodem, proč se nákladovou metodou zabývat je pouţití jejich částečných výstupů pro příjmovou a porovnávací metodu. V rámci výpočtu věcné hodnoty si obvykle odhadce zjistí i výměry komerčně vyuţitelných ploch, které potřebuje pro výpočet hrubého příjmu a počet porovnávacích jednotek, nutných pro aplikaci porovnávací metody.53 Náladová metoda oceňování majetku má přímý vztah k těmto obecným principům oceňování majetku: 

Substituce: -

Princip substituce tvoří základ nákladové metody ocenění majetku. Ţádný investor nebude platit za majetek více, neţ je suma nákladů na vznik tohoto majetku a současně uţitečnost, kterou by pro něj tento majetek představoval. Při příliš vysoko stanovené ceně by se investor rozhodoval raději o koupi nějakého podobného majetku – substitutu, který pro něj bude cenově zajímavější.



Nabídka poptávka a tržní rovnováha: -

Hodnota oceňovaného majetku se nemůţe příliš vymykat cenám, které představuje trh s tímto druhem majetku a ceny na něm.



Externality -

Externalita je činnost, která kladně nebo záporně ovlivňuje jiné subjekty, aniţ za ně tyto subjekty musí platit nebo jsou za ně odškodňovány. Externality vznikají tehdy, kdyţ se soukromé náklady nebo výnosy neshodují s náklady nebo přínosy celé společnosti.

-

Za externí mezní nálady povaţujeme dodatečné náklady vznikající jiným subjektům v důsledku záporně externality.

53


ISBN 80-7265-085-8

83

-

Externí mezní uţitek naproti tomu představuje dodatečný uţitek vznikající jiným subjektům v důsledku kladné externality. (např. vláda rozhodne o výstavbě dálnici, která povede okolo našeho hotelu = kladná externalita)



Nejvyšší a největší užitek -

Koncept

tohoto

principu

je

základem

oceňování

majetku.

Oceňovanému majetku nejprve přisoudíme jeho maximální uţitečnost, teprve později můţeme tuto uţitečnost nějakým způsobem upravit. -

Protoţe suma nákladů na vznik určitého majetku a trţní hodnota tohoto majetku jsou si nejblíţe tehdy, jedná-li se o majetek nový, je jasné, ţe pouţití nákladové metody ocenění je nejvýhodnější např. u nových staveb.

-

Nákladová metoda se také vyuţívá při odhadech hodnoty majetku, který neprochází častou směnou. Znalec hodnotu takového majetku můţe vyjádřit v nákladech, které podle něj musí být vynaloţeny na získání nebo vyrobení majetku, odečte od nich opotřebení.

-

Pouţití této metody je výhodné u oceňování pro potřeby pojištění majetku, neboť nákladová metoda předpokládá oddělené ocenění majetku, dodatečných úprav na tomto majetku a ocenění pozemku, na němţ se stavby ocenění nacházejí. Tato separovaná ocenění jsou výhodná pro pojišťovny, které musí oddělovat majetek pojistitelný od majetku nepojistitelného.54

54

DROZDEN, František a kol. Oceňování majetku. 1. vyd. Praha: Vysoká škola ekonomická, 1997.

136, 137 s. ISBN 80-7079-932-3

84

6.2.1 Zjištění věcné hodnoty Stanovení věcné hodnoty představuje nákladový přístup oceňování nemovitostí. Omezení této metody dle jejích kritiků spočívá v tom, ţe zobrazuje především stavební náklady, zatímco trh nemovitostí se řídí i mnoha dalšími faktory. Její pouţití je proto vhodné zejména u nemovitostí, jejichţ je dána rozhodující mírou náklady, tedy u objektů, kde není rozhodující výnos, ale pohoda při jejich uţívání. Sem patří např. rodinné a rekreační domy apod. K lepšímu vyuţití věcné hodnoty v oceňování je moţné pouţít takový přístup k reprodukční hodnotě jako k hodnotě nové stavby, kterou by byli ochotni zaplatit i další účastníci trhu nemovitostí, nikoli jako prostý součet stavebních nákladů potřebných pro výstavbu. Výpočet věcné hodnoty spočívá v tom, ţe: 

Oceňovaná stavba se nejprve kvantifikuje (např. pomocí m3 obestavěného prostoru nebo měrných jednotek jednotlivých konstrukcí)



Takto stanovené jednotky se ocení hodnotou odpovídající nákladům na jejich výstavbu, resp. pořízení. Zjištěná hodnota představuje hodnotu reprodukční, kterou je třeba na základě stáří a stavu upravit o opotřebení



Opotřebení přitom v sobě zahrnuje jak sloţku technickou tak morální



Úpravou reprodukční hodnoty o opotřebení je stanovena časová hodnota stavby



Zjistí se hodnota pozemků



Součet časových hodnot všech oceňovaných staveb a hodnot pozemků dává dohromady věcnou hodnotu

Reprodukční hodnota v Kč/m3 je závislá na řadě faktorů, mezi něţ můţeme zahrnout zejména:  Druh stavby - rozdílnou reprodukční hodnotou budou oceněny např. administrativní budovy ve srovnání s výrobními halami 85

 Konstrukce stavby – rozdílné konstrukce (např. ocelová, zděná, ţelezobetonová apod.) představují rozdílné náklady na stavbu  Vybavení stavby – čím vyšší je standard vybavení, tím vyšší jsou náklady na výstavbu stavebního objektu  Její celkovou koncepci a dispoziční řešení  Polohu – ceny stavebních prací bývají vyšší ve velkých, ekonomicky prosperujících centrech55

6.2.2 Zjištění výchozí hodnoty stavby Tato metoda slouţí pro stanovení výše reprodukční ceny. Reprodukční cena je cena, za kterou by bylo moţno shodnou stavbu nebo stavbu shodných parametrů pořídit v současné době za pouţití současných technologií. Metody pro zjištění reprodukční ceny jsou:  Individuální cenová kalkulace  Podrobný poloţkový rozpočet  Souhrnný rozpočet  Metody agregovaných poloţek  Přepočet ceny  Zjištění reprodukční ceny podle vyhlášky 3/2008 Sb.  Bodovací metodika  Zjištění ceny na základě obytné plochy stavby

55

DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Vysoká škola ekonomická, 2004. 46, 47 s.

ISBN 80-245-0728-5

86

6.2.3 Opotřebení Opotřebení (znehodnocení) stavby vyjadřuje pokles kvality a technické hodnoty nemovitosti vlivem pouţívání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu. Opotřebení se obvykle udává v % z hodnoty nové stavby. Odhad opotřebení stavby lze provést:  Globálním způsobem,  Analytickým způsobem,  Nákladovým způsobem Metody globálního výpočtu opotřebení počítají s tím, ţe stavba se jako celek znehodnocuje (opotřebovává) stejně, všechny konstrukce mají v daném okamţiku stejné opotřebení nebo výsledná hodnota vyjadřuje průměrné opotřebení všech konstrukcí. Obvykle se vychází z odhadu celkové ţivotnosti stavby a uvaţuje se lineární průběh opotřebení po celou dobu ţivotnosti stavby. Analytické metody výpočtu opotřebení vyuţívají váţeného průměru opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení. Analytický způsob výpočtu opotřebení vychází z odhadů různých ţivotností jednotlivých komponentů stavby, zpravidla je opotřebení vypočteno jako součet dílčích znehodnocení jednotlivých komponentů stavby váţených procentuálními cenovými podíly nebo jako součet dílčích znehodnocení jednotlivých komponentů stavby váţených s důrazem na jejich dlouhodobou či krátkodobou ţivotnost, popř. v kombinace s globálním způsobem (celkové opotřebení je upraveno o podíly odlišného znehodnocení u dílčích komponentů). Nákladový způsob výpočtu opotřebení vychází z nákladů na odstranění vad jako odpočtu odhadnutých nákladů na uvedení stavby do bezvadného stavu nebo nákladů na odstranění vad jednotlivých komponentů56.

56



87

6.2.4 Standard stavby Ve většině případů vycházíme při výpočtu reprodukční ceny z průměrných cen. Abychom zohlednili specifické parametry konkrétní, oceňované stavby, je nutné průměrnou cenu přepočítat koeficientem, který zohlední její standardní vybavení. Koeficient pro stanovení standardu stavby můţeme stanovit dvěma způsoby: 

Agregovaně -

tak, ţe základní reprodukční cenu celé stavby vynásobíme nějakým koeficientem, který vyjadřuje, zda je stavba spíše podstandardní nebo nadstandardní

-



koeficient by se měl pohybovat v rozmezí 0,8 – 1,2

Analyticky -

tento způsob je sice pracnější ale nepoměrně přesnější

-

stavbu rozloţíme podle objemových podílů na jednotlivé prvky a celky a ty oceníme jednotlivě jako nadstandardní nebo podstandardní57

57


ISBN 80-7265-085-8

88

6.2.5 Životnost Pod pojmem ţivotnost se skrývá několik vzájemně odlišných pojmů – při oceňování majetku mluvíme o ţivotnosti technické, ekonomické, morální a právní. 

Technická životnost -

doba, která uplyne od vzniku stavby do doby jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy jí nelze bezpečně uţívat

-

průměr technické ţivotnosti jednotlivých prvků a celků stavby

-

doporučené ţivotnosti jednotlivých prvků nalezneme ve vyhlášce č. 3/2008 Sb., o oceňování majetku

-

na technickou ţivotnost má vliv:  konstrukční systém  údrţba  rekonstrukce a modernizace  ostatní (např. způsob zaloţení, přítomnost radonu, nevhodné stavební materiály)



Právní životnost -

doba od vzniku nemovitosti jako věci aţ po zánik nemovitosti jako věci („stavba jako věc ve smyslu práva zpravidla vzniká v okamţiku, kdy je jiţ jednoznačným a nezaměnitelným způsobem patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaţí“58)

58

http://www.sagit.cz/pages/lexikonheslatxt.asp?cd=152&typ=r&levelid=OB_345.HTM [27.11.2009]

89

-

právní ţivotnost závisí na mnoţství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví



Ekonomická životnost -

počítá se od doby moţného komerčního vyuţití aţ do doby, kdy jiţ nemovitost není schopna vytvářet výnos



Morální životnost -

je období od doby moţného komerčního vyuţití do doby jejího funkčního zastarání – tedy moţnosti jejího nahrazení nemovitostí s lepšími uţitnými parametry

Všechny uvedené ţivotnosti mají vliv na trţní hodnotu nemovitosti.

6.2.6 Funkční nedostatky Původní, klasické metody stanovení trţní hodnoty nákladovým způsobem se omezily na výpočet reprodukční ceny, který byl v případě potřeby sníţen o příslušné opotřebení. Výsledek byl nazván trţní hodnotou.

V praxi se ukázalo, ţe takto

stanovená hodnota v mnoha případech nezobrazila dostatečně přesným způsobem skutečnou trţní hodnotu. Obvykle byla neúměrně vysoká, protoţe se zabývala pouze technickou stránkou majetku, nikoli jeho stránkou ekonomickou a morální. Aby byl tento nedostatek úplně nebo alespoň dostatečně odstraněn, byly ve výpočtu trţní hodnoty nejprve zohledněny funkční nedostatky, později i nedostatky ekonomické. Funkční nedostatky zohledňují morální zastarání stavby. Nejobvyklejším příkladem, na němţ lze velmi dobře demonstrovat funkční nedostatky jsou zastaralé výrobní haly. Současná technologie výroby je zcela odlišná od doby vzniku areálu.

90

Kroky výpočtu funkčních nedostatků: 

Stanovení parametrů stavby bez funkčních nedostatků -



je stanovení parametrů ideální stavby

Výpočet objemových parametrů a reprodukční ceny oceňovaného majetku



Výpočet objemových parametrů a reprodukční ceny majetku bez funkčních nedostatků



Výpočet funkčních nedostatků -

Základní

funkční

nedostatky

jsou

vyjádřením

morálního

opotřebení oceňovaného majetku -

Základní funkční nedostatky matematicky vyjádříme jako rozdíl mezi reprodukční cenou majetku bez funkčních nedostatků a majetku oceňovaného

-

K základním funkčním nedostatkům je třeba přičíst další funkční nedostatky vyplívající z provozu areálu. Výpočet provozních funkčních

nedostatků

provedeme

porovnáním

skutečných

provozních nákladů a ideálních provozních nákladů nové haly. -

Celkové funkční nedostatky jsou potom součtem základních a provozních funkčních nedostatků59.

59


ISBN 80-7265-085-8

91

6.2.7 Ekonomické nedostatky Mají vyjádřit poměr skutečně dosaţených cen nemovitostí k jejich věcné hodnotě. Ze statistického

vyhodnocení

trţních cen nemovitostí a

jejich

administrativních cen stanovuje Ministerstvo financí tzv. koeficienty prodejnosti, které lze najít v oceňovací vyhlášce60.

6.3 Výnosová metoda Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Je dána velikostí kapitálu, který při uloţení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umoţňoval vyplatit takové částky, které by byli rovny příjmům, jeţ by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně, součtem všech předpokládaných čistých budoucích příjmů z pronájmu nemovitostí. Vzhledem k tomu, ţe tyto příjmy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu – částku, kterou je dnes uloţit, aby v budoucnu bylo moţno tento předpokládaný příjem vyplatit. Výnosovou hodnotu tedy můţeme definovat jako součet diskontovaných předpokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu nemovitosti. Pro nejjednodušší výpočet výnosové hodnoty se pouţije vztah:

CV

60

Kč

zisk

čistý

výnos úroková

z nemovitost i míra

% p .a .

Kč

rok

100 %



92

Tento vztah platí pouze při splnění dvou předpokladů: 1. příjmy jsou po celou dobu konstantní 2. předpokládaná doba těchto příjmů je dlouhá (proto se vztah nazývá „věčná renta“)61 Výnosová metoda je v některých literaturách označována také jako Příjmová metoda, která slouţí především jako rychlý test hodnoty majetku a také jako korektor jinak zjištěné trţní hodnoty majetku. Obecně platí, ţe příjmová metoda nemůţe indikovat vyšší hodnotu neţ metoda porovnávací. Aplikace příjmové metody nám tedy poslouţí jednak jako ověření správnosti výpočtu porovnávací metodou, jednak jako další cenový argument. Řada českých zadavatelů ocenění, ať jiţ z řad investorů nebo poskytovatelů úvěrů přímo vyţaduje doloţit trţní hodnotu dvěma nezávislými metodami výpočtu. Obvykle vyţadují právě kombinaci porovnávací a výnosové metody. Stejně jako u porovnávací metody existují světově resp. evropsky uţívané standardy oceňovací metodiky, které bychom měli znát a umět správně aplikovat. Teorie příjmové metody filozoficky vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Je zaloţena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Algoritmus výpočtu tržní hodnoty příjmovou metodou: 1. analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku 2. stanovení čistého provozního příjmu NOI 3. stanovení kapitalizační míry 4. stanovení trţní hodnoty

61



93

Brno:

I. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití -

takové vyuţití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně moţné, u komerčně vyuţívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehoţ výsledkem je dosaţení maximálního hodnoty majetku

-

při analýze hodnotíme: o dodrţení právních předpisů o technickou proveditelnost o investiční proveditelnost o maximální ziskovost

-

závěrem analýzy můţe být: o majetek je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím o vyuţití majetku je jeho nejlepším a nejvyšším s výhradou o majetek není vyuţíván v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím

Posouzení kvality nájemních smluv -

kvalitou zde rozumíme jejich právní a komerční kvalitu

-

posuzujeme např. tato kriteria: o na jakou dobu je smlouva uzavřena o jaké sluţby jsou spojeny s nájemným o zda jsou stanoveny nějaké sankce za předčasné vypovězení smlouvy o zda je dohodnuta inflační doloţka o zda smlouva řeší problematiku podnájmu o podle jakého práva byla smlouva uzavřena o jakým způsobem a v jakém intervalu bude placeno nájemné o jaké jsou povinnosti nájemníka o jakým způsobem bude uznána a oceněna investice kterou nájemník v objektu provedl o za jakých podmínek mohou být uzavírány změny a dodatky smlouvy 94

II. Stanovení čistého provozního příjmu NOI -

pokud jsme stanovili nejvyšší a nejlepší vyuţití a posoudili jsme nájemní smlouvy, můţeme přistoupit k analýze čistého provozního příjmu

-

Hrubý příjem - stanovujeme obvykle jako součin komerčně vyuţitelné plochy a nejvyššího trvale dosaţitelného nájemného uzavřeného podle nájemních smluv, je třeba také vyčíslit veškeré hypotetické příjmy, které přispívají k výnosu z objektu (umístění billboardů na volných fasádách, umístění reklam na střešní římse, instalace antén mobilních operátorů nebo jiných telekomunikačních zařízeních, reklamní plochy v oplocení objektu, venkovní skladové nebo parkovací plochy)

-

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – odečteme na velikosti této poloţky bude mít vliv zejména: o poloha nemovitosti o širší vztahy nemovitosti o typ a vybavení nemovitosti o celková situace ekonomiky o schopnost facility managementu

-

Efektivní hrubý příjem získáme tím, ţe od hrubého příjmu odečteme ztrátu vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného. efektivní hrubý příjem = hrubý příjem – neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

-

Rezervy na renovace nemůţeme odvozovat z příjmů, ale z nákladů na renovaci. Rezervy na renovace jsou vlastně odpisy, které si vytváříme, abychom po skončení ţivotnosti majetku mohli provést jeho rekonstrukci. Vypočteme podle vzorce: rezervy na renovace = reprodukční cena / ţivotnost 95

-

Provozní náklady jsou takové náklady, které souvisí s provozem objektu, nikoliv takové, které se týkají činnosti v objektu provozované nebo takové, které souvisí se subjektem majitele objektu. Do provozních nákladů se započítává: pojištění, daň z nemovitosti, správní reţie, ostatní provozní náklady, daň z příjmu a daň z přidané hodnoty a odpisy

-

Čistý provozní příjem získáme tak, ţe od hrubého příjmu odečteme rezervu na renovace a provozní náklady čistý provozní příjem = hrubý příjem – rezervy na renovace – provozní náklady

III. Stanovení kapitalizační míry Kapitalizační míra je vyjádřením míry zhodnocení kapitálu vloţeného do podniku. Standardní výpočet objektivní kapitalizační míry je zaloţen na poměru skutečně realizovaných trţních cen a skutečných výnosů z nemovitosti.

kapitalizační míra = skutečně realizované trţní ceny/skutečné výnosy z nemovitosti

Pokud se nám podaří získat dostatečný počet údajů jak o prodejních cenách, tak o příjmech, můţeme statistickými metodami stanovit průměrnou kapitalizační míru a následně ji aplikovat na ocenění podobných nemovitostí. Podle některých autorů je to nejspolehlivější přístup zjištění této ekonomické kategorie v podmínkách České republiky. Pochopitelně existuje i řada odlišných metodik jako je Inwoodova nebo Hoskholdova premisa, které různými způsoby modelují kapitalizační míru jako součet jednotlivých dílčích faktorů. Problém ve výpočtu kapitalizační míry ovšem 96

nastane v případě, kdy zjistíme, ţe nemáme dostatek údajů ať jiţ o prodejních cenách nebo o čistém provozním příjmu. Tento případ je velmi častá jednak na nově vzniklých trzích, kde dosud není dostatečný počet trţních údajů nebo v odlehlých lokalitách, kde je četnost prodejů natolik nízká, ţe nelze potřebnou databázi vytvořit. V takovém případě máme několik moţností: -

Výpočet příjmovou metodou nepouţít a odůvodnit to výše uvedenými důvody

-

Pouţít analogii s jinou lokalitou

-

Pouţít pomocný výpočet, který modeluje hypotetickou kapitalizační míru jako součet několika trţních faktorů

Modelování kapitalizační míry pomocí dílčích faktorů Modelování pomocí dílčích faktorů je pouze výpočet pouze pomocný nebo náhradní a doporučujeme ho aplikovat pouze tehdy, pokud to nelze jinak. Výpočet je zaloţen na úvaze, ţe celková kapitalizační míra je vlastně součet více dílčích faktorů: -

Kapitalizační míra bezrizikové investice o

Za bezrizikovou je povaţována např. investice do tzv. cenných papírů, jako jsou pokladniční poukázky emitované státem

-

Inflační míra o

-

Vlivem inflace se reálná hodnota kapitálu sniţuje

Míra rizika o

Je zaloţeno na úvaze, ţe kaţdý investor, který investuje do více rizikového podniku, musí být odměněn vyšší mírou návratnosti, aby byl ochoten uvedené riziko podstoupit

o

Druhy rizik:  Technické: poţár, zřícení budovy, havárie, apod. – lze je eliminovat pojištěním  Ekonomické: hospodářská krize, hyperinflace, apod.

97

 Politické: změny zákonů, vyvlastnění nemovitosti, terorizmus, apod. -

Míra ţivotnosti o

Ekonomická ţivotnost je doba, po kterou je nemovitost schopna vytvářet zisk, je u různých druhů majetků různá

Makléřská metoda stanovení kapitalizační míry Pro rychlejší test hodnoty majetku lze pouţít vzorec, kdy čistý provozní příjem vynásobíme deseti, tzn., ţe pouţijeme kapitalizační míru 10%. Někdy se tento postup nazývá makléřská metoda, obchodní metoda nebo metoda praktiků, protoţe je velmi oblíbená např. mezi realitními makléři. Je zaloţena na vypozorování a statistickém předloţení faktu, ţe v rozvinutých a stabilizovaných ekonomikách v podmínkách průměrné inflace, dlouhodobá kapitalizační míra u obchodních nemovitostí osciluje okolo 10%. Otázkou je, zda-li je tato metoda pouţitelná v podmínkách České republiky, v jaké lokalitě a pro jaký druh nemovitostí.

IV. Stanovení tržní hodnoty Posledním krokem pro stanovení trţní hodnoty příjmovou metodou je dosazení hodnot čistého provozního příjmu a kapitalizační míry do některého ze vzorců pro kapitalizaci. Záleţí přitom na to, zda je příjem z podnikání: -

dočasný nebo trvalý

-

okamţitý nebo odloţený

-

konstantní nebo v kaţdém roce jiný, závislý na různých faktorech

98

Nejčastějším případem je obvykle tzv. věčná renta – tedy případ, kdy uvaţujeme s konstantním příjmem po velmi dlouhou dobu. Vzorec pro výpočet trţní hodnoty má potom tvar: 62 V = NOI/R

Trţní hodnota = čistý provozní příjem/kapitalizační míra

6.4 Metoda střední hodnoty Jedná se o metodu velmi často pouţívanou, u nás ještě v roce 1933 exekučním řádem pří předepsanou. Podstatou je zjištění hodnoty nemovitosti jako prostý aritmetický průměr z hodnoty věcné a hodnoty výnosové:

COB

CN

CV 2

V současné době je sice některými autory povaţována (pro oceňování podniků) za metodu méně vědeckou, ovšem i tito autoři konstatují, ţe je hodně pouţívaná jako „metoda praktiků“. Rozdíl ve vztahu obecné ceny k ceně časové (reprodukční) je zřejmě dán vyuţitelností, návratností investic, vloţených do koupě a správy nemovitosti. Toto vyjadřuje výnosová hodnota; v našich současných podmínkách je však zřejmě ještě stále ne zrovna nejvhodnější tuto a z ní odvozeně tedy i metodu střední hodnoty pouţívat. Jiţ za první republiky vyslovil Nejvyšší soud v roce

62

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. vyd. Praha 2006: 39 -

52 s. ISBN 80-7265-085-8

99

1931, tedy 13 let po vále stanovisko, ţe „odhad podle čistého výnosu můţe býti spolehlivým jen v dobách normálních, v dobách poválečných kolísal výnos pro prudké změny cen a proto odhadování výlučně podle výnosu stalo se nemoţným“. Toto platí částečně zřejmě i dnes. Zejména výše nájemného není ustálena, v části bytového fondu je zatím regulována předpisem atd. Není zde tedy po dostatečně dlouhou dobu čisté trţní prostředí, aby se situace stabilizovala a bylo moţno bez dalšího zevšeobecňovat. 63

63


Nakladatelství CERM, s.r.o., 2001. 383, 384 s. ISBN 80-7204-188-6

100

Brno:

7 Praktická aplikace metod oceňování Abychom vyuţili znalostí o výše popsaných metodách, které se pouţívají pro stanovování hodnot majetků, vysvětlím a názorně ukáţu aplikaci těch nejpouţívanějších metod (porovnávací, výnosová a nákladová) v praxi. Nejdůleţitějším faktem, který by měli odhadci striktně dodrţovat, je neustálé sledování vývoje trhu s nemovitostmi alespoň v jejich oblasti a měly by mít dostatečně aktuální přehled o vývoji cen a o stavu trhu s nemovitostmi aby jimi provedené odhady nebyli zkreslené jejich neinformovaností a zastaráním informací. Pokud odhadce všechny tyto podmínky splňuje, je schopen efektivně reflektovat situaci na trhu a stanovit takovou hodnotu majetku, která bude odpovídat skutečné situaci trhu a nebude jen nějakou fiktivní zkreslenou informací pro prodávajícího nebo pro kupujícího. Závazná metodika pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti neexistuje. Přitom je její stanovení v poslední době nutné v řadě případů sále častěji. Lze pouze doporučit následující schéma pro většinu odhadů nemovitostí, kdy je součástí oceňovaného areálu stavba a pozemek (stavby a pozemky): -

Provést ocenění podle cenového předpisu (spíše pomocný charakter)

-

Provést výpočet nákladové hodnoty staveb, nyní zpravidla za vyuţití cenového předpisu, bez pouţití koeficientu prodejnosti. Je moţno téţ postupovat pomocí THU nebo podobným způsobem. Pokud stavba vyţaduje náklady na dostavění nebo na odstranění vady, aby mohla být uvedena do uţívání, tyto náklady je nutné v závěru odečíst.

-

K této hodnotě připočíst hodnotu pozemku zjištěnou podle cenové mapy pokud tato odpovídá realitě. U zastavěného stavebního pozemku, na němţ stavba bude následně vyuţívána obdobně jako doposud zjistit reprodukční hodnotu stavby a z ní Naegeliho metodou odvodit hodnotu pozemku, na kterém stavba stojí, vč. přiměřené části nádvoří, které nebude moci být 101

intenzivněji vyuţito. Uvaţuje-li se o jiném vyuţití, toto zohlednit v případě, ţe je reálné jak po stránce stavební, tak i právní a budoucího provozu, včetně rentability -

Provést výpočet výnosové hodnoty za předpokladu dosahovaného resp. optimálního, ale u dané nemovitosti reálně dosaţitelného nájemného. V kaţdém případě je třeba uvést přehled o dosahovaném resp. v realitní inzerci poţadovaném nájemném u obdobných nemovitostí, neobávat se uvést případně i skutečnost, ţe v současné době (resp. někdy i v dlouhodobém vývoji) je daná nemovitost nepronajmutelná, samozřejmě s odůvodněním. Pokud stavba vyţaduje náklady na dostavění nebo odstranění vady, aby mohla být uvedena do uţívání, tyto náklady v závěru odečíst, případně provést výpočet výnosové hodnoty s proměnlivými příjmy a výdaji v prvních letech. Výsledkem je výnosová hodnota stavby (staveb) s pozemkem (pokud není pozemek cizí) resp. hodnota areálu.

-

Provést souhrn dat o realizovaných resp. v realitní inzerci poţadovaných cenách za obdobné nemovitosti a s odůvodněním podle příslušných kritérií uvést cenu zjištěnou cenovým porovnáním.

-

Z hodnoty nákladové a výnosové vypočíst střední hodnotu a váţený průměr.

-

Uvést přehled všech cen a s řádným odůvodněním, například v řazení podle tabulky:

102

Položené otázky : 1. Stanovit cenu domu č. … a pozemků č. parc. … a … v k.ú. … dle platných předpisů 2. Stanovit obvyklou cenu domu č.p. … a pozemků č.parc. … a … v k.ú…. Osnova posudku

Titulní stránka

1. NÁLEZ 1.1 Zadání znaleckého posudku 1.2 Popis objektu, jeho součástí a příslušenství 1.3 Podklady pro vypracování posudku 1.3.1 Soudní spis 1.3.2 Podklady opatřené znalcem 2. POSUDEK I – OCENĚNÍ NÁKLADOVOU METODOU Zpravidla se vyuţije ocenění podle cenového předpisu bez Kp nebo THU 3. POSUDEK II – OCENÉNÍ PODLE PLATNÉHO PŘEDPISU = pouze jako pomocné = 3.1 Rodinný dům (§ 5) 3.1.1

Popis

3.1.2

Výpočet výměr pro ocenění

3.1.3

Výpočet stáří

3.1.4

Výpočet ceny rodinného domu

3.2 Vedlejší stavba (§ 7) 3.3 Venkovní úpravy (§ 10) 3.3.1

Vodovod

3.3.1.1

Vodovodní přípojka

3.3.1.2

Vodoměrná šachta

Ostatní venkovní úpravy 3.4 Pozemky 3.4.1

Pozemky (cenová mapa nebo § 28)

3.5 Trvalé porosty (§38) 3.6 Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu

103

4.

POSUDEK IV – OCENĚNÍ VÝNOSOVÝM ZPÚSOBEM 4.1 Databáze cen podobných nemovitostí a jejich zpracování (podrobnosti v příloze posudku) 4.2 Dosaţitelné výnosy z nájemného 4.3 Náklady na dosaţení výnosů 4.4 Míra kapitalizace 4.5 Výpočet ceny výnosovým způsobem

5.

POSUDEK V – OCENĚNÍ CENOVÝM POROVNÁNÍM 5.1 Databáze cen podobných nemovitostí a jejich zpracování (podrobnosti v příloze posudku) 5.2 Vlastní cenové porovnání

6. POSUDEK VI – STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY 6.1 Závěrečná analýza ke stanovení obvyklé ceny 6.2 Rekapitulace předchozích výpočtů a odvození obvyklé ceny 7.

ZÁVĚR – ODPOVĚDI NA POLOŽENÉ OTÁZKY (citace jednotlivých otázek a odpovědí na ně)

Znalecká doloţka, jméno, datum, podpis, otisk znalecké pečeti atd. Tab.č. 4: Osnova posudku k obvyklé ceně nemovitosti

64

Nejčastěji vyuţívanými metodami, v některých případech aplikovanými najednou, jsou metody: porovnávací (kontribuční), příjmová (výnosová) a nákladová. Kaţdá metoda dá odhadci odlišný výsledek o hodnotě majetku a odhadce je poté nucen provést analýzu kontribuce jednotlivých metod na závěrečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku. Jinými slovy musí zjistit, jakou váhu přiřadí jednotlivým výsledkům od jednotlivých metod. Tyto váhy výsledků

64

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí, VII. přepracované vydání. Brno: Akademické

nakladatelství CERM, s.r.o., 2008. Str. 392. ISBN 978-80-7204-578-5

104

se liší podle typu nemovitosti. Matematicky tuto kontribuci lze vyjádřit následovně:

Trţní hodnota majetku jako celku zjištěná porovnávací metodou

… x%

Trţní hodnota zjištěná příjmovou metodou

… y%

Trţní hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou

… z%

_____________________________________________________________ Výsledná trţní hodnota

… 100%

V okamţiku, kdy odhadce přistoupí k závěrečné analýze trţní hodnoty má k dispozici tyto údaje: -

Popis oceňovaného majetku (popis)

-

Výpočet výměr majetku popř. dalších oceňovacích parametrů

-

Trţní hodnotu majetku jako celku zjištěnou porovnávací metodou

-

Trţní hodnotu majetku zjištěnou příjmovou metodou

-

Trţní hodnotu majetku zjištěnou nákladovou metodou

V okamţiku, kdy má odhadce k dispozici dílčí výsledky a je před závěrečnou analýzou, je vhodný okamţik pro předběţnou kontrolu zjištěných hodnot. Měl by zkontrolovat jednotlivé vstupní údaje, jako jsou výměry, dále aplikace jednotlivých cenotvorných faktorů a zejména korelace mezi jednotlivými metodami. Tedy porovnat, zda při aplikaci jednotlivých metod postupoval stejně. Na níţe uvedeném modelu indikace trţní hodnoty je moţné sledovat, jak jsou jednotlivé metody propojeny, a ţe jedna bez druhé by neposkytla odhadci správný výsledek, který by pravdivě reflektoval stav trhu s nemovitostmi a celkové širší vztahy a vše, co má na hodnotu oceňované nemovitosti vliv.

105

MINULOST

PŘÍTOMNOST

BUDOUCNOST

Vynaloţené náklady na pořízení pozemku a staveb

Aktuální prodejní ceny obdobných nemovitostí

Očekávaný prospěch a z něho plynoucí výnosy

TRANSFORMACE

TRANSFORMACE

PH

SH

TRŽNÍ HODNOTA

PŘÍČINA

VH

DŮSLEDEK ÚČEL OCENĚNÍ, limity, předpoklady

Obr.č. 2: Obecný model indikace trţní hodnoty

65

65

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK spol. s r.o.,

1996.17s. ISBN 80-902109-0-2

106

Pro získání lepší orientace v kontribuci uvedu několik příkladů. Rodinný dům na malém městě: Ve městech s 8 – 10 tisíci obyvateli, pokud se nejedná o lázeňská města nebo o města v dojízdné vzdálenosti od velkých měst (Kralupy, Brandýs, Český Brod) není obvykle rozvinut trh s pronájmy rodinných domů. Rodinné domy se pronajímají spíše ojediněle a to k jiným neţ k bytovým účelům (pro podnikání). Je tedy pravděpodobné, ţe se nám nepodaří vytvořit kvalitní databázi nájmů, následně ani určit kapitalizační míru obvyklým způsobem. Aplikace příjmové metody je tedy silně determinována nedostatkem potřebných údajů. Naopak se nám při dobré znalosti trhu podaří vyhledat dostatečně velkou a kvalitní mnoţinu pro aplikaci porovnávací metody. Nákladová metoda zde bude slouţit jako jistý korektor porovnávací metodě.


… 90%


… 0%


… 10%

Prodejní hala v okresním městě: Prodejní hala je typicky komerční nemovitostí. Investor jí buď pronajímá, nebo provozuje sám, čímţ šetří nájem, který b musel platit v jiném objektu. Nejobvyklejší je kombinace obou moţností – majitel sám uţívá hlavní prodejní plochu a část ploch pronajímá drobným prodejcům. Pro aplikaci příjmové metody tedy máme dostatek trţních údajů. Vzhledem k tomu, ţe se podobné objekty také poměrně pravidelně prodávají, můţeme si vytvořit i databázi pro porovnávací metodu. Nákladovou metodu i zde aplikujeme jen jako určitou korekci porovnávací a příjmové metodě.


… 30%


… 60%


… 10%

107

Čistička odpadních vod v rámci areálu městských jatek: Jestliţe se jedná o majetek takového typu, se kterým se ani neobchoduje, ani se nepronajímá, je otázkou, zda jej lze trţně ocenit. Je zde nutné posoudit, zda-li by nebylo finančně výhodnější stávající čističku odpojit a ponechat osudu a postavit si raději novou. Trţní hodnota majetku jako celku zjištěná porovnávací metodou

… 0%


… 20%


… 80%

Byt v Praze V Praze se neustále obchoduje se stovkami bytů všech kategorií. Zároveň se stovky bytů pronajímají. Jsme tedy schopni vytvořit jak databázi nájmů, tak databázi prodejů. Hypotetický zájemce o koupi bytu má před sebou klasické rozhodnutí, zda byt koupit nebo pronajmout. Vedle ekonomických faktorů v jeho rozhodování budou hrát roli i faktory např. právní. Vzhledem k reálné situaci na trhu se asi nakonec přikloní ke koupi. Nákladovou metodu sice udělat musíme, ale její kontribuci nebudeme uvaţovat vzhledem k nepřesnosti koeficientů prodejnosti. Trţní hodnota majetku jako celku zjištěná porovnávací metodou

… 60%


… 40%


… 0%

108

Pozemek U volného nezastavěného pozemku je situace jednoduchá. Pozemky nejsou vytvářeny, jsou součástí neţivé přírody. S jejich vznikem nejsou spojeny ţádné náklady, proto nelze pouţít nákladovou metodu. Pronájem volného, stavebního pozemku sice existuje, ale poměrně ojedinělý. Jako jediná aplikovatelná metoda připadá do úvahy tedy pouze metoda porovnávací.

66


… 100%


… 0%


… 0%66

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. vyd. Praha 2006: 72 -

74 s. ISBN 80-7265-085-8

109

Závěr Vlastnit majetek obci umoţňuje statut právnické osoby, který jí byl zákonem udělen. Hlavním posláním obce, které jí vyplívá ze zákona č. 128/2000 Sb., o obcích je dodrţovat účelné a hospodárné vyuţívání obecního majetku. Toto není ovšem moţné bez znalosti trţních hodnot vlastněných nemovitostí. Ne všechny obce si toto uvědomují a bohuţel mají majetek oceněn pouze pro potřeby účetnictví a to v pořizovacích cenách. Navíc jsou přesvědčeny o tom, ţe jejich evidence majetku je zcela dostačující a je namístě, aby odhadce přesvědčil správce obecního majetku a interpretoval mu, jaké výhody mu ocenění majetku v trţních cenách přinese. Stěţejní výhodou je informace o tom, kolik finančních prostředků je nutné v rozpočtu obce vyhradit pro financování potřebných oprav a rekonstrukcí pro splnění podmínky účelného a hospodárného vyuţití obecního majetku. Nedílnou součástí efektivního hospodaření s obecním majetkem je vytvoření pasportu jednotlivých nemovitostí, který je potřeba pravidelně aktualizovat. Následným úkolem odhadce je co moţná nepřesněji stanovit hodnotu nebo cenu oceňované nemovitosti, poţadovanou zadavatelem ocenění, tj. obcí. Odhadce se při stanovování obvyklé ceny oceňované nemovitosti můţe řídit minulostí oceňovaného objektu, s důrazem na její původ a hlavně na výši nákladů, které bylo nutno na její výstavbu vynaloţit. Také se můţe řídit přítomností a koncipováním současného stavu nemovitosti a porovnáním s právě obchodovanými nemovitostmi na trhu. V neposlední řadě můţe být pro odhadce předmětná budoucnost objektu a velikost zisku, který je nemovitost schopna produkovat po zbytek svojí ţivotnosti do doby jejího morálního, technického nebo fyzického zchátrání. Tzn. její předpokládaný vývoj. Za tímto účelem odhadce vyuţívá nejen základních metod oceňování ale také znalostí a přehledu o vývoji a o stavu trhu s nemovitostmi. Mezi základní metody oceňování patří: porovnávací (komparativní) metoda, výnosová metoda a také nákladová metoda. Kaţdá z těchto metod poskytne odhadci určitou trţní hodnotu nemovitosti. Tím ale práce odhadce nekončí. Tyto metody samostatně nereflektují skutečný obraz trhu, jak by se mohlo zdát, ale teprve jejich kombinace poskytuje 110

dostatečně přesnou trţní hodnotu, která je odrazem stavu trhu s nemovitostmi a kterou prodávající můţe bez předsudků o její nereálnosti poţadovat, naopak kupující tuto trţní hodnotu stanovenou odhadcem ji můţe akceptovat. Z uvedeného vyplívá, ţe tyto tři základní směry hledání trţní hodnoty je třeba chápat jako komplexní nástroj, ve kterém jsou jednotlivé přístupy souvztaţně provázány a je nutné je aplikovat najednou pro získání co nejpřesnější trţní hodnoty. Pokud nastane situace, ţe vstupní data pro některý z přístupů chybí, je moţné simulovat tato chybějící data a pokusit se o jejich nahrazení, aby bylo celkové ocenění co moţná nepřesnější. Nejen s těmito problémy se musí odhadce vyrovnat, aby stanovil trţní hodnotu co moţná nepřesněji. Obec je nejen povinna účelně hospodařit se svým majetkem ale je také oprávněna se svým majetek nakládat podle svého nejlepšího uváţení. Tzn., ţe obec můţe majetek prodat, pronajmout, směnit nebo darovat, poskytnout jej jako výpůjčku, pokud je to pro obec nejlepším řešením vzniklé situace u dané nemovitosti. Pokud se obec odhodlá s majetkem jakkoli nakládat, je povinna tento záměr zveřejnit na úřední desce obecního úřadu po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce. Záměr obce musí splňovat určité náleţitosti a formy jinak se stává od počátku neplatným. V samém závěru nám model pro stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku názorně objasní, jaké má odhadce moţnosti. Jedná se o praktické ukázky aplikace základních metod oceňování a stanovení jejich vzájemného poměru při tvorbě obvyklé ceny. V různých případech je poměr metod různý. Tuto problematiku uvádím v přehledném seznamu. Cílem mé diplomové práce bylo objasnění problematiky oceňování cenou obvyklou v návaznosti na zákon o obcích a také jeho vyuţití v praxi. Tento cíl jsem splnila a pokusila se danou problematiku objasnit ve výše uvedených sedmi kapitolách.

111

Seznam použité literatury Bibliografie: 1. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí, VII. přepracované vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008. ISBN 978-80-7204578-5 2. BRADÁČ,

Albert.

Teorie

oceňování

nemovitostí, V.

přepracované

a doplněné vydání. Brno: Nakladatelství CERM, s.r.o., 2001. ISBN 80-7204188-6 3. DROZDEN, František a kol. Oceňování majetku. 1. vyd. Praha: Vysoká škola ekonomická, 1997. ISBN 80-7079-932-3 4. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Vysoká škola ekonomická, 2004. ISBN 80-245-0728-5 5. HAVLAN, Petr a kol.: Majetek obcí a krajů, 2. vydání. Praha: Nakladatelství Linde, 2008. ISBN 978-80-7201-708-9 6. KOKOŠKA, J.: Oceňování nemovitostí díl I. a II., 1. vydání. Praha: nakladatelství ABF a.s., 1998. ISBN 80-86165-11-6 7. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. vyd. Praha 2006. ISBN 80-7265-085-8 8. ORT, Petr a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, 1. vyd., nakladatelství Verlag Dashöfer, 2008. ISSN 1803 – 5159 9. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. vyd. Praha 2007 10. PEKOVÁ, Jitka: Hospodaření a finance územní samosprávy, 1. vydání. Praha: Nakladatelství MANAGEMENT PRESS, 2004. ISBN 80-7261-086-4 11. PROVAZNÍKOVÁ, Romana: Financování měst, obcí a regionů, 2. Vydání. Praha: Vydavatelství GRADA Publishing, a.s., 2009. ISBN 978-80-2472789-9 12. SCHNEIDEROVÁ,

Ivana:

Metodika.

Majetek

Nakladatelství ACHA, s.r.o., 2007. S 07024 112

v obcích,

1.

vydání.

13. ŠOUŠA, Jiří. Obecní majetek v Čechách 1848 – 1938, 1. vyd. Praha: Nakladatelství KAROLINUM. ISBN 978-80-246-1497-7 14. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: CEDUK spol. s r.o., 1996. ISBN 80-902109-0-2

Časopisy: 15. Moderní obec. Vydavatelství Economia. 2009, číslo 11.

Vyhlášky a zákony: 16. Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů 17. Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších změn provedených zákonem č. 413/2005 Sb., zákonem č. 384/2008 Sb., zákonem č. 7/2009 Sb. a zákonem č. 227/2009 Sb. 18. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů 19. Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 505/2002, kterou se provádějí některé ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších

předpisů,

pro

účetní

jednotky,

které

jsou

územními

samosprávnými celky, příspěvkovými organizacemi, státními fondy a organizačními sloţkami státu 20. Zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

113

Internetové články: 21. http://www.znalci-komora.org/clanky/cenaobv.html ; [5.11.2009] 22. http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/hs.xsl/cenova_politika_19240.html

;

[5.11.2009] 23. http://www.znalci-komora.org/clanky/cenaobv.html ; [5.11.2009] 24. http://209.85.129.132/search?q=cache:9gICcI6j_rUJ:km.fph.vse.cz/pedagogi ka/predmety/3MA326/ 3MA326_020306_Balak.ppt+metody+pro+zji%C5%A1t%C4%9Bn%C3%A D+tr%C5%BEn%C3%AD+hodnoty+nemovitosti&cd=1&hl=cs&ct=clnk&gl =cz [25.11.2009] 25. http://www.sagit.cz/pages/lexikonheslatxt.asp?cd=152&typ=r&levelid=OB_3 45.HTM [27.11.2009] 26. http://cs.wikipedia.org/wiki/Ve%C5%99ejn%C3%BD_z%C3%A1jem [6.3.2010] 27. www.prkpartners.cz/obrazek.php?id=745 [8.3.2010]

114

Oceňování nemovitostí v majetku města

Recommend Documents