Oceňování nemovitostí Porovnávací metoda (tržní ocenění)
3 Základní přístupy k tržnímu ocenění
• na bázi porovnání Porovnávací
metoda
• na bázi vynaložených nákladů Nákladová metoda • na bázi očekávaných výnosů Výnosová metoda
Čas : Přístup : Hodnota reprezentuje : Výstup :
minulost
současnost
budoucnost
nákladový
porovnávací
výnosový
náklady na pořízení nemovitosti v minulosti Věcná hodnota
aktuální prodejní očekávaný výnos z ceny obdobných nemovitosti nemovitostí Porovnávací hodnota
TRŽNÍ HODNOTA
Výnosová hodnota
Porovnávací metoda • • • • • • •
Princip Algoritmus Sběr dat, zdroje dat Výběr nemovitosti Porovnávací jednotka Odlišnosti - Korekční činitelé Příklady – RD, byt
Přístup na bázi porovnání • založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány na trhu • výsledek = je tzv. porovnávací hodnota • porovnávací hodnota = cena podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu • princip nabídky a poptávky • vnější vlivy (současné + potenciální)
Objektivní porovnávací hodnota • srovnatelnost oceňované a porovnávané nemovitosti (rozsah, kvalita, užitek), • aktuálnost porovnávaných cen, • dostatečný počet realizovaných obchodů, • stejné podmínky (účastníci, segment trhu, oblast).
Algoritmus porovnávací metody
Algoritmus porovnávací metody •
Přípravná fáze –
•
Porovnávací fáze – – – –
•
I. Sběr informací II. Výběr vzorků – nemovitostí pro porovnání III. Volba vhodného způsobu a jednotky porovnání IV. Nalezení cenotvorných odlišností V. Aplikace porovnávací analýzy
Závěrečná fáze – –
VI. Analýza a vyhodnocení dílčích výsledků VII. Výsledná indikace porovnávací hodnoty
1. Sběr dat • přímo • zprostředkovaně – údaje realitních kanceláří, realitních periodik, novinové a vývěskové inzerce, webové stránky realitních serverů, prospekty, propagační materiály – instituce a agentury, které se přímo sběrem dat o obchodech s nemovitostmi zabývají – katastrální úřady
Důležité údaje o nemovitosti • • • • • •
poloha, způsob a možnost využití, kvantitativní a kvalitativní technické charakteristiky, podmínky transakce, vlastnická práva a jejich omezení, případné nerealitní komponenty.
Externí databáze • • • • •
Databáze MOISES, Registr porovnávacích nemovitostí České republiky (RPN), Cenové mapy stavebních pozemků, Databáze Českého statistického úřadu, Databáze cen a nájmů bytů IRI – nyní MMR
ČSÚ : Rodinné domy Průměrné ceny rodinných domů v ČR v závislosti na velikosti obcí (Kč/m3) Průměrné ceny rodinných domů v ČR v závislosti na stupni opotřebení (Kč/m3) Průměrné ceny rodinných domů v ČR v období 2011 - 2013 dle krajů v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení (v Kč/m3) 1-4. Průměrné ceny rodinných domů v ČR v letech 2011 - 2013 dle okresů v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení (v Kč/m3) 1-5. Průměrné ceny rodinných domů v ČR v letech 2011 - 2013 dle krajů v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení (v Kč/m3) 1-5a. Průměrné ceny rodinných domů a cenové indexy v ČR v letech 2011 - 2013 v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení (v Kč/m3) 1-6. Indexy cen rodinných domů (průměr 2005 = 100) 1-6a. Indexy cen rodinných domů (stejné obd. předch. roku)
ČSÚ : Byty 2-1. Průměrné ceny bytů v ČR v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m2) 2-3. Průměrné ceny bytů v ČR v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení (v Kč/m2) 2-4. Průměrné ceny bytů v ČR podle okresů v závislosti na velikosti obcí a stupni opotřebení (v Kč/m2)
2-6. Indexy cen bytů (průměr 2005 = 100) 2-6a. Indexy cen bytů (stejné obd. předch. roku = 100)
ČSÚ : PRŮMĚRNÉ CENY BYTŮ V ČR V LETECH 2006 - 2008 V ZÁVISLOSTI NA VELIKOSTI OBCÍ (v Kč/m2)
Název kraje
Velikost obcí
Hlavní město Praha
Počet převodů
Kupní Odhadní cena cena
Prům.vel. bytu v m
2
Průměrné variační opotř.v % koef. KC
Průměrná kupní cena typové
netypové rok 2005 rok 2006 rok 2007
Praha 1 Praha 2, 6, 7 Praha 3-5, 8-28 Celkem Hlavní město Praha
624 1 057 3 929 5 610
59 668 42 580 33 274 37 963
51 387 35 201 26 641 31 006
78 72 61 65
30,8 24,7 18,3 20,9
36 37 34 42
52 281 33 968 30 584 30 835
59 752 43 611 36 090 42 326
55 335 38 901 29 483 33 145
55 832 39 887 32 106 36 319
65 502 49 168 39 325 45 061
Středočeský
do 1 999 obyv. 2 000 - 9 999 obyv. 10 000 - 49 999 obyv. 50 000 obyv. a více
647 1 549 4 565 1 579 8 340
9 595 17 301 17 168 20 980 17 327
7 666 12 129 13 651 16 056 13 359
67 58 60 52 59
22,5 17,2 19,8 19,6 19,5
65 38 38 30 40
9 567 17 198 17 102 21 020 17 331
9 753 18 165 18 027 20 467 17 278
7 330 14 511 15 246 17 060 14 716
9 702 15 760 15 875 19 349 16 148
11 551 19 652 20 120 25 078 20 319
do 1 999 obyv. 2 000 - 9 999 obyv. 10 000 - 49 999 obyv. 50 000 obyv. a více
552 1 093 1 397 1 152 4 194
6 796 9 084 12 909 16 157 12 000
5 517 7 074 10 731 13 825 9 941
67 63 61 65 63
23,2 21,3 21,1 23,7 22,2
78 44 35 32 48
6 355 9 098 12 732 15 891 11 850
7 888 8 953 13 667 17 475 12 716
6 130 8 404 10 976 14 449 10 553
6 351 8 575 12 278 15 791 11 546
7 994 10 311 15 162 18 200 13 829
do 1 999 obyv. 2 000 - 9 999 obyv. 10 000 - 49 999 obyv. 50 000 obyv. a více
374 865 662 1 344 3 245
7 027 11 094 11 433 18 524 13 772
5 974 8 723 9 348 14 865 11 077
69 63 60 60 62
23,6 19,7 21,4 20,0 20,6
65 50 40 29 49
7 000 10 410 11 357 18 113 12 930
7 369 16 775 12 368 19 539 17 825
5 722 10 477 10 687 15 965 12 901
6 748 10 679 10 331 17 209 11 418
8 824 12 100 12 921 22 083 16 343
do 1 999 obyv. 2 000 - 9 999 obyv. 10 000 - 49 999 obyv. 50 000 obyv. a více
216 639 2 183 639 3 677
5 777 7 265 10 156 18 815 10 901
5 222 6 633 9 052 16 612 9 721
62 60 60 68 62
29,7 29,3 26,7 25,6 27,1
52 46 41 42 57
5 326 7 080 9 925 16 459 9 777
8 278 8 816 11 187 21 078 14 779
6 008 7 172 9 620 16 936 9 831
6 111 6 983 9 599 17 044 10 125
5 350 7 706 11 439 20 894 12 736
Celkem Středočeský Jihočeský
Celkem Jihočeský Plzeňský
Celkem Plzeňský Karlovarský
Celkem Karlovarský
Algoritmus porovnávací metody •
Přípravná fáze –
•
Porovnávací fáze – – – –
•
I. Sběr informací II. Výběr vzorků – nemovitostí pro porovnání III. Volba vhodného způsobu a jednotky porovnání IV. Nalezení cenotvorných odlišností V. Aplikace porovnávací analýzy
Závěrečná fáze – –
VI. Analýza a vyhodnocení dílčích výsledků VII. Výsledná indikace porovnávací hodnoty
II. Výběr nemovitostí pro porovnání • velikost sídla, významnost polohy (například samota, vesnice, předměstí, město, pohraničí, vnitrozemí apod.),
• účel nemovitosti (například bydlení, administrativa, výroba, rekreace apod.),
• velikost, rozsah využití (počet bytových jednotek, nebytové prostory, prostory pro podnikání apod.)
• kvalita – způsob provedení, vybavení, komfort (například podřadné, běžná kvalita, exkluzivní apod.)
• využitelnost (například volné, obsazené, s možností dalšího rozvoje, variabilní využití apod.),
• hodnota (například do 1 mil. Kč, do 5 mil. Kč, do 10 mil. Kč)
Výběr nemovitostí pro porovnání
Algoritmus porovnávací metody •
Přípravná fáze –
•
Porovnávací fáze – – – –
•
I. Sběr informací II. Výběr vzorků – nemovitostí pro porovnání III. Volba vhodného způsobu a jednotky porovnání IV. Nalezení cenotvorných odlišností V. Aplikace porovnávací analýzy
Závěrečná fáze – –
VI. Analýza a vyhodnocení dílčích výsledků VII. Výsledná indikace porovnávací hodnoty
III. Porovnávací jednotka • Kč/m2 (pozemek) • Kč/nemovitost Přepočet na : – Kč/m2 podlahové plochy – Kč/m2 užitné plochy – Kč/m2 pronajímatelné plochy
Algoritmus porovnávací metody •
Přípravná fáze –
•
Porovnávací fáze – – – –
•
I. Sběr informací II. Výběr vzorků – nemovitostí pro porovnání III. Volba vhodného způsobu a jednotky porovnání IV. Nalezení cenotvorných odlišností V. Aplikace porovnávací analýzy
Závěrečná fáze – –
VI. Analýza a vyhodnocení dílčích výsledků VII. Výsledná indikace porovnávací hodnoty
IV. Cenotvorné odlišnosti - korekční činitelé mohou být způsobeny : • odlišnými podmínkami transakcí, za nichž byly ceny dohodnuty nebo navrhnuty • odlišnými cenotvornými vlastnostmi nemovitostí Cenové úpravy jsou realizovány ve formě : – procentuálních odpočtů a přípočtů, – pomocí koeficientů (násobení nebo dělení), – srážkami, přirážkami absolutních částek.
Pravidla vyrovnávání cen
oceňovaná nemovitost shodná se vzorkem
PH = CV
oceňovaná nemovitost horší než vzorek
PH < CV
oceňovaná nemovitost lepší než vzorek
PH > CV
PH = porovnávací hodnota oceňované nemovitosti CV = známá cena vzorku
Úprava ceny vzorku (CV) Hodnocení cenotvorné odlišnosti Vzorek je horší o X
Vzorek je lepší o X
základ
CV
CV
X%
X (koeficient)
Absolutní forma v penězích
CV + x %
Přirážka k CV * (1 +x) CV
CV - x %
Srážka z CV * (1 - x) CV
CV = cena vzorku, tzn. cena srovnatelné nemovitosti
10 prvků porovnání • Odlišné podmínky transakce – – – – –
přejímaná vlastnická práva k nemovitostem, finanční podmínky, podmínky prodeje, tržní podmínky, daňové podmínky,
• Odlišné vlastnosti nemovitostí – – – – –
poloha, technické faktory, ekonomické faktory, způsob a možnosti využití, nerealitní faktory
1. Odlišnosti ve vlastnických právech k nemovitostem • smluvně upravená výše nájemného, které neodpovídá efektivně dosažitelnému obvyklému nájemnému, • věcná břemena (právo cesty, chůze, podzemní vedení, doživotní užívání apod.).
• památková ochrana apod.
2. Odlišnosti ve finančních podmínkách transakce • provize realitní kanceláře • platby předem nebo platby prováděné dodatečně
3. Odlišnosti v obchodních podmínkách prodeje • obchod mezi spřízněnými subjekty
(příbuzenstvo, obchodně propojené společnosti), • podmínky nevýhodné pro jednu stranu (nátlak, omezený čas, absence konkurence),
• emotivní vliv (citová vazba k místu, speciální obliba), • snaha o dokoupení části pro plánovaný celek
(dokoupení pozemků, získání přístupu k majetku, zajištění výhledu),
• obchod s podílem na nemovitosti, • atypické chování účastníků transakce, • jedná se o nabídkovou cenu.
Ocenění spoluvlastnického podílu • cena podílu neklesá úměrně s jeho velikostí ve vztahu k celku, ale snižuje se obvykle rychleji a výrazněji • potenciální majoritní spoluvlastník se zvětšujícím se podílem nabývá v rámci spoluvlastnictví výhodnější pozici, blížící se postupně výhodám vlastníka výhradního, zatímco s rostoucí minoritou tyto výhody klesají • nelze tvrdit, že minimální spoluvlastnický podíl je naprosto bezcenný.
Zdroj: Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí. EKOPRESS, 2006. ISBN 80-86929-14-0. str. 155
4. Odlišnosti v tržních podmínkách transakce • • • • •
hospodářský vývoj, inflace, změna nabídky a poptávky, změna úrokových sazeb, změna daňových zákonů, stav stavebnictví apod.
5. Odlišnosti v daňových podmínkách transakce • Ceny bez DPH
6. Odlišnosti v poloze nemovitosti V rámci širších geografických vztahů hodnotíme : • velikost obce (počet obyvatel, rozloha), • poloha v rámci státu, regionu, • význam obce (správa, hospodářství, obchod a služby, bydlení, zdravotnictví, školství, doprava, sport, kultura, příroda, kvalita životního prostředí, sídlo dominantního výrobce, přírodní zdroje, vztah k zahraničí apod.)
V konkrétní lokalitě porovnáváme mimo jiné : • umístění nemovitosti v rámci obce, • urbanistické vztahy k okolí, • dopravní dostupnost a parkovací možnosti, • konfigurace terénu, tvar pozemku, využití pozemku, orientace ke světovým stranám, • ostatní vlivy okolí.
Odlišnosti v urbanistických vztazích k okolí
• • • •
soliterní, řadové, nárožní, koncové
Odlišnosti v dopravní dostupnosti a parkovacích možnostech • • • • •
vzdálenost k zastávce veřejné dopravy, možnost příjezdu osobním automobilem, možnost parkování, příjezd transportními a provozními vozidly, možnost napojení na železniční vlečku (průmyslové a skladové objekty), • blízkost letiště (hotel).
Odlišnosti ve vlivech okolí • stavební činnost, • obtížný provoz v sousedství (hluk, prašnost, zápach, odpady) – například skládka, vrakoviště, rybí trh, apod.,
• rizikový provoz v okolí – chemický provoz, pokusná laboratoř, sklad výbušnin apod.,
• rušivý provoz na přilehlých komunikacích – přetíženost, nebezpečná zatáčka, táhlé stoupání apod.,
• psychologicky problematická zařízení v okolí – hřbitov, krematorium, věznice apod.,
• konfliktní a nepřizpůsobiví sousedé, • potenciální přírodní hrozby – sesuv půdy, zátopa,
poddolované území, ochranná pásma liniových staveb apod.
7. Odlišnosti v technických charakteristikách Odlišnosti v kvantitě : • výměra pozemku, • celková zastavěná plocha, • součet zastavěných ploch všech podlaží, • celková podlahová plocha stavby, • čistá podlahová plocha stavby, • pronajímatelná plocha, • užitná plocha, • obytná plocha, • obestavěný prostor stavby
Odlišnosti v technických charakteristikách Odlišnosti v technické kvalitě : • druh konstrukce, použitá technologie a stavební materiály, • dispoziční řešení a uspořádání prostorů, • vnitřní vybavení, • příslušenství – přípojky médií, likvidace odpadů, • architektura – interiér, exteriér.
Odlišnosti v technických charakteristikách Odlišnosti ve stáří, resp. technickém stavu :
Rozdíl ve stáří (roky) Slovní hodnocení rozdílu Možná úprava ceny
do 10
10 - 20
více než 20
zanedbatelný
malý
významný
0–5%
5 – 10 %
15 % a více
8. Odlišnosti v ekonomických charakteristikách • • • • •
velikost pronajímatelných ploch, kvalita pronajímatelných ploch, nájemní podmínky, skladba nájemníků, provozní náklady, náklady na opravy a rekonstrukce.
9. Odlišnosti ve způsobu a možnostech využití nejlepší a nejvyšší využití = pravděpodobné, zdůvodnitelné a legální užití nemovitostí, fyzicky reálné, technicky podložené, finančně přiměřené a směřující k nejvyšší hodnotě nemovitosti nezastavěné pozemky - územně plánovací podklady stavby - demolice, přestavba nebo zachování funkce, možnost rozvoje (například nástavba, vestavba, přístavba) zvyšuje hodnotu nemovitosti. (Je třeba ověřit legislativní reálnost a zabývat se stavebními i administrativními náklady.)
10. Odlišné nerealitní faktory • nábytek, vnitřní vybavení a zařízení
Algoritmus porovnávací metody •
Přípravná fáze –
•
Porovnávací fáze – – – –
•
I. Sběr informací II. Výběr vzorků – nemovitostí pro porovnání III. Volba vhodného způsobu a jednotky porovnání IV. Nalezení cenotvorných odlišností V. Aplikace porovnávací analýzy
Závěrečná fáze – –
VI. Analýza a vyhodnocení dílčích výsledků VII. Výsledná indikace porovnávací hodnoty
VI. Analýza porovnávací hodnoty • přiklonit se k výsledku, který koresponduje s nejvhodnějším vzorkem a prohlásit jej za porovnávací hodnotu, • spočítat střední hodnotu (aritmetický průměr, vážený průměr, medián, modus) dílčích výsledků a označit ji za porovnávací hodnotu, • zvolit porovnávací hodnotu odhadem v intervalu vymezeném dílčími výsledky
