OCENĚNÍ NEMOVITOSTI. ev.č

OCENĚNÍ NEMOVITOSTI

OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ev.č. 06-2890-13 Předmět posudku:

bytová jednotka č. 610/9 v bytovém domě - Sídliště čp. 610, 611, 612, obec Rotava, včetně spoluvlastnického podílu na domě a pozemku

Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno - město soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54, 616 00 Brno Účel posudku: podklad k exekutorskému jednání - Usnesení na stanovení znalce č.j. 97EX 12437/06-282 z 22.2.2013 Zhotovitel posudku: Ladislav KUPKA Alšova 1743, 356 01 Sokolov mob 602188626, email [email protected] - znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 17.12.1960 č.j. Spr - 3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál - člen Asociace odhadců a znalců České republiky o.s. Brno - koncesovaný odhadce majetku IČO 128576637 dle Koncesní listiny ev.č. 340900-304269-00 - držitel vysvědčení o absolvování specializačního studia - oceňování podniku- Vysoká škola ekonomickáInstitut oceňování majetku - ze dne 2.7.1997 - člen České komory odhadců majetku Datum, k němuž je provedeno ocenění:

12.03.2013

Podklady pro vypracování posudku: Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1393 ze dne 22.2.2013. Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření provedeného ve dnech 12.03.2013. Vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Vlastní aktualizovaná databáze realizovaných a nabízených prodejů bytů v místě

Sokolov, dne: 13.03.2013

1


1.

NÁLEZ

M.1.

byt č.610/9, Rotava

741531 Kód katastrálního území: Rotava Název katastrálního území: 560600 Kód obce: Rotava Název obce: CZ0413 Kód okresu: Sokolov Název okresu: Karlovarský kraj (Severozápad) Název kraje (oblasti): Popis a účel: Jedná se o bytovou jednotku ve vícebytovém, panelovém domě, napojeném na EL, VO, KA, Pl a dálkové vytápění. Příjezd a přístup je z ulice obce po zpevněné komunikaci a chodníku. Byt je v původním stavu částečně modernizován. Nachází se v sídlištní zástavbě, ve středu obce. Spoluvlastnický podíl - 567/18666. Podlahová plocha PP bytu = 56,70 m2. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti: Zástavní právo smluvní na částku 200 000,-Kč z roku 2004. Zástavní právo exekutorské na částku 68 027,-Kč z roku 2010 Zástavní právo exekutorské na částku 79 682,50Kč z roku 2010 Zástavní právo exekutorské na částku 9 177,-Kč z roku 2009 Zástavní právo exekutorské na částku 1 342,-Kč z roku 2009 Zástavní právo exekutorské na částku 24 980,-Kč z roku 2009 Celkem ………… 383 208,-Kč Podrobně uvedeno v přiloženém LV č.1393.

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Seznam oceňovaných objektů M.1.1. byt č. 610/9 M.1.2. pozemek M.1.3. Porovnávací způsob ocenění

M.1.1.

byt č. 610/9

Ocenění bytů porovnávacím způsobem podle § 25 Vstupní hodnoty Index trhu IT určen dle přílohy č.18a tab č.1 Z.č. Název znaku 1 Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitosti 3 Vliv právních vztahů na nemovitost Celkem

Pásmo I. II. II.

Charakteristika Poptávka výrazně nižší než nabídka Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) Bez vlivu

Ti -0,10 0,00 0,00 -0,10

Index trhu IT = 1 + Suma(Ti) IT = 1 + -0,10 = 0,900 Index polohy IP určen dle přílohy č. 18a tab č.5 Z.č. Název znaku 1 Význam obce zeměp., kultur., hospod.

Pásmo I.

2

Charakteristika Bez většího významu

Pi 0,00

OCENĚNÍ NEMOVITOSTI 2 Úřady v obci

II.

3 Poloha nemovitosti v obci 4 Okolní zástavba a živ. prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí nemovit.

III. III. II.

Školství a sport v okolí nemovitosti Zdravotnické zařízení v okolí nemovit. Veřejná doprava Obyvatelstvo

III. II. IV. I.

6 7 8 9

10 Nezaměstnanost v obci a okolí 11 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovit. 12 Vlivy neuvedené Celkem

I. III. II.

Obecní úřad, popř. městský úřad se stav. úřadem, banka, policie, pošta Vnitřní území obce Převažující objekty pro bydlení Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popř. kulturní zařízení Základní škola a sportovní zařízení Omezená dostupnost zdravotnické péče Zastávka hromadné dopravy do 500 m Konfliktní skupiny v okolních domech , srazy skupin , policejní účast na zklidnění Vyšší než je průměr v kraji Bez vlivu Bez dalších vlivů

0,02 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00 0,03 -0,30 -0,04 0,00 0,00 -0,25

Index polohy IP = 1 + Suma(Pi) IP = 1 + -0,25 = 0,750 Index konstrukce a vybavení IV určen dle přílohy č.19 tab č.2 Z.č. 1 2 3 4 5 6

Název znaku Typ stavby Společné části domu Příslušenství domu Umístění bytu v domě Orientace obyt. místn. ke svět. stranám Základní příslušenství bytu

Pásmo II. II. II. II. II. II.

7 Další vybavení bytu a prostor k bytu

III.

8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené Celkem

III. III.

Z.č. Název znaku 10 Stavebně-technický stav S Koeficient S podle stáří stavby

Pásmo III. D

Charakteristika Budova panelová, nezateplená Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad Bez dopadu na cenu bytu Ostatní podlaží nevyjmenované Ostatní světové strany - částečný výhled Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakart. bytové jádro Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo skl.kóje (sklep) Dálkové, ústřední, etážové Bez vlivu na cenu

Charakteristika Byt se zanedbanou údržbou - předpoklad provedení menších stav. úprav Stavba stáří nad 50 do 80 let včetně

Index konstrukce a vybavení IV = (1 + Suma(Vi)) * V10 * S IV = (1 + -0,15) * 0,85 * 0,70 = 0,506 Index cenového porovnání I = IT * IP * IV I = 0,900 * 0,750 * 0,506 = 0,342 Podlahová plocha PP = 57,30 m2 Započitatelná plocha : 56,70 + 2,3*0,17 + 2,1* 0,1 = 57,30 m2 Výpočet ceny Indexová průměrná cena IPC určena dle přílohy č.19: IPC = 13158 Kč/m2 podlahové plochy Cena upravená CU = IPC * I CU = 13158,00 * 0,342 = 4 500,04 Kč/m2 podlahové plochy Cena bytu CB = CU * PP CB = 4500,04 * 57,30 = 257 852 Kč byt č. 610/9 - celkem:

Zjištěná cena

257 852 Kč

3

Vi 0,85 0,70

Vi -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10 0,00 0,00 0,00 -0,15

OCENĚNÍ NEMOVITOSTI M.1.2.

pozemek

Ocenění nákladovým způsobem podle § 28 Parcela: 692 - zastavěná plocha a nádvoří Základní cena ZC určena dle odst. 1 písm. k): ZC = Cp x 1,00 Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414; kde a = počet obyvatel Cp = 35 + (3 465 - 1000) * 0,007414 = 53,28 Kč/m2 ZC = 53,28 * 1,00 = 53,28 Kč/m2 Koeficient KP1 a KP2 určen dle přílohy č.21 tabulky č.1 a 2 Č.p. 1.2.4

Důvod úpravy ceny pozemku výhodnost polohy pozemku v ostatních obcích

Srážka (%)

Přirážka (%) 80

Srážka (%)

Přirážka (%) 10 10

KP1 = 1 + 0,80 = 1,80 Č.p. 2.11

Důvod úpravy ceny pozemku pozemek s možností jeho napojení na veřejný rozvod plynu Celkem

0

KP2 = 1 + 0,10 = 1,10 Koeficient Ki určen dle přílohy č.38: Ki = 2,131 Koeficient Kp určen dle přílohy č.39: Sokolov, 2-5 tis.obyv., bytové domy: Kp = 0,996 Základní cena upravená ZCU = ZC * KP1 * KP2 * Ki * Kp ZCU = 53,28 * 1,80 * 1,10 * 2,131 * 0,996 = 223,91 Kč/m2 Výpočet ceny P.č. Druh 709 zastavěná plocha a nádvoří Celkem

Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) Cena (Kč) 551,00 223,91 123 374,41 551,00 123 374,41

spoluvlastnický podíl : 567/18666 - výpočet podílu- 123 374,41:18666*567 = 3 748,-Kč pozemek - celkem:

Zjištěná cena

3 748 Kč

Rekapitulace majetku Název byt č. 610/9 pozemek celkem

M.1.3.

Zjištěná cena (Kč) 257 852 3 748 261 600

Porovnávací způsob stanovení ceny bytu

Přímá metoda Na podkladě vlastní aktualizované databáze, informací od prodávajících a kupujících, informací realitních kanceláří, kolegů odhadců z regionu a internetu, se obvyklá cena podobných bytů- podílů na domě- v místě s ohledem na nepříznivý stav ekonomiky pohybuje kolem 4 000,-Kč/m2 Cena je odvislá od místa, technického stavu a pod. Oceňovaný byt není modernizován. 1- Rotava podlahová plocha 56m2, nabídka za 190 000,-Kč 2- Rotava podlahová plocha 76m2, nabídka za 230 000,-Kč 3- Rotava podlahová plocha 53m2, nabídka za 156 000,-Kč 4

OCENĚNÍ NEMOVITOSTI byt č. 610/9 v Rotavě

Porovnávací hodnota :

190 000 Kč

Závěrečná analýza Cena zjištěná dle cenového předpisu [Kč] 261 600 Kč

Cena zjištěná porovnáním prodejů podobných bytů

190 000 Kč

Silné stránky nemovitosti : sídlištní zástavba ve středu obce napojena na všechny obslužné sítě

Slabé stránky nemovitosti : V místě je větší nabídka bytů, než je poptávka Byt je v původním stavu V místě jsou konfliktní skupiny obyvatel !!! Byt č. 610/9 v Rotavě

Obvyklá cena :

3.

190 000 Kč

VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ- ZÁVĚR

Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění, je odhadnutá obvyklá cena bytu v Rotavě

190 000,-Kč Na nemovitosti váznou závazky – Zástavní práva smluvní a exekutorská v celkové výši 383 208,-Kč Viz příloha LV č. 1393.

Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 17.12.1968 č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu č.1. 5


Přílohy: LV č.1393 Mapa oblasti Fotodokumentace

6


7


8


9


10


11


12


13


14


15


16


17

OCENĚNÍ NEMOVITOSTI. ev.č

Recommend Documents