Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1/2015/O 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
Polyfunkční objekt s penzionem, restaurací a výrobnou rostlinných olejů čp. 365 a pozemky parc.č. st. 38/2, 65, 67, 3869/56 a 3869/57 v k.ú. Míšovice, obec Hostěradice, okres Znojmo. Míšovice 365 Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Hostěradice, k.ú. Míšovice, kód k.ú. 645699, LV 577 přístřešek st. 38/2, 65, 67, 3869/56, 3869/57 SJM, Harant Rudolf a Harantová Libuše, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Rudolf Harant, Brněnská 70, 67182 Dobšice Libuše Harantová, Skalice 174, 67171 SJM, Harant Rudolf a Harantová Libuše, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Rudolf Harant, Brněnská 70, 67182 Dobšice Libuše Harantová, Skalice 174, 67171 PROKONZULTA, a.s., Ing. Jaroslav Hradil
Adresa objednatele: Křenová 299 / 26, 602 00 Brno telefon: 777817853 IČ: 25332953
e-mail:
[email protected] DIČ: CZ25332953
ZHOTOVITEL :
Ing. Ladislav Hojsák
Adresa zhotovitele:
Pasohlávky 1050 / 1050, 691 22 Pasohlávky telefon: 602737692 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu) koupě
Účel úvěru:
výstavba
Současný stav 3 900 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
44 stran
změna stavby
29.1.2015 Počet příloh:
V Pasohlávkách, dne 11.2.2015
29
Datum zpracování :
rekonstrukce
leasing
Budoucí stav 11.2.2015
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.5 Otisk razítka
Ing. Ladislav Hojsák
jiné
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 1993 změna stavby v r. střecha, fasáda ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:
KUPNÍ CENA
rekonstrukce v r. zateplení okna,
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - zástavba RD 1 488 (stagnace) neudržovaná k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - plyn Není prodejná nad 1 rok
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč Nemovitost nebyla v posledních třech letech obchodována. Nemovitost byla obchodována v roce 2005, kupní cena dle předložené Kupní smlouvy činila 5.100.000,- Kč. Vzhledem k funkčnímu stavu nemovitosti v době převodu, lze KC považovat v daném místě a čase za obvyklou. V současné době lze předpokládat značný pokles ceny, a to zejména z důvodu nutnosti investic na uvedení areálu do provozuschopného stavu.
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 4 440 925 Kč 3 914 482 Kč 16 994 776 Kč 3 900 000 Kč 611 700 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 500 000 Kč 25 668 644 Kč 25 348 244 Kč 320 400 Kč
x 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňovaná nemovitost je prosta věcných břemen, přímý přístup z veřejné komunikace. V LV č. 577 pro k.ú. Míšovice ze dne 13.09.2014 jsou uvedena omezení vlastnického práva – zástavní práva a exekuce. 2
Uprostřed areálu se dle evidence v KN nachází pozemek parc.č. st. 38/3 o výměře 28m ve vlastnictví jiného vlastníka - dle zjištění v evidenci KN se jedná o paní Zdeňku Bognerovou, bytem Míšovice 323 - zapsáno na LV 533. -2-
K tomuto pozemku není v KN evidováno žádné věcné břemeno přístupu. Na tomto pozemku je dle katastru nemovitostí evidována stavba garáže bez čp/če zapsaná na LV č. 11000 ve vlastnictví neznámého vlastníka. Dle skutečnosti se jedná volný nezastavěný pozemek, který je součástí zatravněných ploch areálu. Tato skutečnost má negativní vliv na prodejnost nemovitosti. Od roku 2012 je objekt volný - neužívaný a pro uvedení do provozu lze předpokládat značné investice. Tato skutečnost má negativní vliv na obvyklou cenu. Porovnávací hodnota je orientační ve výši 4.400.000,-Kč. Cenu je nutno snížit o 500.000,-Kč na uvedení do provozu. Výnosová hodnota činí 3.914.000,-Kč a je již snížena o 500.000,-Kč na uvedení do provozu. Na základě výnosové hodnoty stanovuji OC ve výši 3.900.000,-Kč. Dle informací z více zdrojů (neověřených a nepodložených) byla v posledním období před ukončením provozu část původního motelu užívána jako sociální byly, které byly obsazeny zejména nepřizpůsobivými občany, přičemž i restaurační zařízení mělo poměrně velmi špatnou pověst. Tato skutečnost má negativní vliv na prodejnost nemovitosti. Jedná se o velký objekt postavený na nevhodném místě, v malé obci, mimo hlavní dopravní trasy. Dnes vybydlený, s velmi špatnou pověstí. Cena obvyklá je stanovena pro nemovitost volnou, nepronajatou a neobsazenou a je stanovena bez omezení Zástavními právy a exekucemi.
-3-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Oceňovaná nemovitost se nachází v Míšovicích, které jsou severní částí obce Hostěradice. Nemovitost je situován v centru Míšovic, při hlavní průjezdné komunikaci Znojmo - Moravský Krumlov, a to po levé straně v uvedeném směru. Obec Hostěradice se nachází cca 6 km západně od Miroslavi v okrese Znojmo. Obec leží na křižovatce cest Znojmo Moravský Krumlov - Miroslav, pod tzv. Miroslavskou hrástí. Další podobce se nazývají Chlupice a Míšovice. Obec Hostěradice leží po pravé straně silnice č. 53 z Pohořelic do Znojma. Vzdálenost do Pohořelic je cca 23 km, do Znojma cca 21 km. Vzdálenost do Brna je cca 50 km. Obec Hostěradice je ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem – Miroslav ve vzdálenosti cca 6 km a ve správním obvodu obce s rozšířenou působností - Moravský Krumlov ve vzdálenosti cca 13 km. V obci je obecní úřad, mateřská škola a základní škola (1. až 5. stupeň); 6. až 9. stupeň základní školní docházky žáci absolvují v Miroslavské základní škole. V obci je pohostinství a obchod se smíšeným zbožím, pošta i zdravotnické zařízení. V obci je vodovod, plynofikace i kanalizace s připojením na čističku odpadních vod. Železnice v obci není, nejbližší stanice je u obce Suchohrdly u Miroslavi (trať Brno – Miroslav a trať Miroslav – Hrušovany nad Jevišovkou), ve vzdálenosti cca 10 km. Přímá dopravní dostupnost je autobusovou linkou Znojmo -Moravský Krumlov - Ivančice, četnost spojů v průběhu dne však není velká (cca po 2 hodinách cca od 5. hodiny ranní do 19:30, o víkendu je spojů pouze cca polovina). Přístup i příjezd k oceňované nemovitosti je z komunikace na pozemku parc.č. 3869/44 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví Obce Hostěradice (LV č.10001). Přístup i příjezd k oceňované nemovitosti je možný i zezadu z komunikace na pozemku parc.č. 6617 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví Obce Hostěradice (LV č.10001).
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o přízemní víceúčelový objekt, v uliční části částečně podsklepený a s využitým podkrovím. Objekt je zděný, střechy jsou sedlové i ploché. Vytápění je ústřední s plynovou kotelnou. Vytápění je řešeno samostatně pro uliční části a samostatně pro dvorní výrobní část. Objekt je napojen na vodovod, kanalizaci, NN a plyn. Dle dostupných informací byla uliční část objektu původně navržena jako součást kulturního domu, objekt však nebyl dokončen. Byla provedena pouze hrubá stavba suterénu, zdivo přízemí a částečně strop. Následovala změna vlastníka a změna projektu, poté rekonstrukce stávajících prvků a dostavba do současné podoby. Objekt byl dokončen a uveden do provozu v roce 1993 a sloužil jako restaurace a motel v přední části a v zadní části jako lisovna přírodních olejů. Dle dostupných informací areál fungoval cca do roku 2012 a cca od roku 2013 je objekt volný - neužívaný. Dispoziční řešení - uliční část - restaurace a motel: 1.PP - suterén: technické zázemí, sklepní bar, sklady; 1.NP - přízemí: restaurace (z restaurace je přístupna venkovní zastřešená terasa před objektem a venkovní nezastřešená terasa mezi přední a zadní částí objektu), kuchyně, zázemí pro zaměstnance; 2.NP - podkroví: hala, společenská místnost, kuchyňka, 9 ubytovacích jednotek (každá ubytovací jednotka obsahuje předsíňku, pokoj a koupelnu s WC). Dispoziční řešení - zadní část objektu - výroba a skladování olejů: 1.NP - přízemí: administrativní zázemí, sociální zařízení, sklady a dílny, technické zázemí. Dle informací z dostupných podkladů byla pravděpodobně dvorní výrobní část objektu cca od roku 2005 užívána jako sklad použitých olejů nikoliv jako lisovna přírodních olejů, k čemuž byly prostory zkolaudovány. Zda došlo k rekolaudaci na nový způsob využití není známo. Dle informací z více zdrojů (neověřených a nepodložených) byla v posledním období před ukončením provozu část původního motelu užívána jako sociální byly, které byly obsazeny zejména nepřizpůsobivými občany, přičemž i restaurační zařízení mělo poměrně velmi špatnou pověst.
-4-
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1993 Dílčí rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha
Celková rekonstrukce v r.
fasáda, zateplení
okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro telefon nezpevněná přes pozemky parc. číslo 3869/44, 6617 pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 3869/44 6617
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Obec Hostěradice Obec Hostěradice
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE ANO
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Probíhající obnova operátu
Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti V předloženém LV č. 577 pro k.ú. Míšovice ze dne 13.09.2014 je uvedeno: Upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu OO-16/2013-713. Tato skutečnost nemá vliv na obvyklou cenu ani na prodejnost nemovitosti.
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO ANO Nemovitost:
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena
Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Dle sdělení ani lokalita ani nemovitost nebyla zaplavena, dle povodňových map (bez zohlednění místních zábran) se však nachází v záplavové oblasti v zóně 2 – zóna s nízkým nebezpečím povodně. Tato skutečnost nemá vliv na obvyklou cenu ani na prodejnost nemovitosti.
-5-
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Zástavní právo smluvní Pohledávka ve výši úvěru 4.400.000,- Kč a příslušenství. Veškeré budoucí pohledávky, které vzniknou do 31.5.2023 až do výše 4.400.000,- Kč. Oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4, IČO 45244782 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. č. N/170345159 ze dne 13.05.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.05.2005; uloženo na prac. Znojmo (V-472/2005-743) Zástavní právo smluvní Pohledávky včetně příslušenství ve výši 600.000,- Kč. Budoucí pohledávky, které jsou limitovány trojnásobkem výše uvedené částky. Oprávnění pro: IPB Invest, a.s., Karlovo nám. 34/28, Vnitřní Město, 67401 Třebíč, IČO: 25522248 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 02.04.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.04.2007; uloženo na prac. Znojmo (V-376/2007-743) Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 440.000,00 Kč s příslušenstvím Oprávnění pro: Mostbek František Ing., Dukelských bojovníků 2805/107, 67181 Znojmo, RČ: 361203/430 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Hradec Králové sp.zn. 086 ExS-102/2011-10 ze dne 15.06.2011. Právní moc ke dni 08.07.2011; uloženo na prac. Znojmo (Z-3290/2011-743) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti K usnesení OS Znojmo č.j. 8 EXE 4398/2011-13 Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Hradec Králové sp.zn. 086 ExS-102/2011-9 ze dne 15.06.2011; uloženo na prac. Znojmo (Z-2763/2011-743) Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Oldřich Svoboda, Průmyslová 1200, 500 02 Hradec Králové Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve Znojmě č.j. 8 EXE-4398/2011-13 ze dne 08.06.2011. Právní moc ke dni 08.07.2011; uloženo na prac. Znojmo (Z-9518/2011-743) Dražební vyhláška Listina: Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání Exekutorského úřadu Hradec Králové sp.zn. 086 ExS-102/2011-138 ze dne 07.10.2013; uloženo na prac. Znojmo (Z-16719/2013-713) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 030 EX-52883/2013-23 ze dne 09.01.2014. Právní účinky zápisu ke dni 09.01.2014. Zápis proveden dne 05.02.2014. (Z-178/2014-713) Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: Mgr. Jaroslav Homola, Exekutorský úřad Brno – město, Hlinky 41/104, Brno 603 00 Listina: Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 030 EX-52883/2013-7 Exekutorský úřad Brno – město ze dne 06.01.2014. Právní účinky zápisu ke dni 09.01.2014. Zápis proveden dne 05.02.2014; uloženo na prac. Brno – město (Z-305/2014-702) Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 3 000,00 Kč včetně příslušenství Oprávnění pro: Česká republika, IČO: 00000001-001, vykonává: Krajský soud v Ostravě, Havlíčkovo nábřeží 1835/34, Moravská Ostrava, 72881 Ostrava, IČO: 00215732 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Brno-město 030 EX-52883/2013-22 ze dne 09.01.2014. Právní účinky zápisu ke dni 09.01.2014. Zápis proveden dne 07.02.2014. (V-130/2014-713)
-6-
Rizika ostatní RIZIKO NE ANO
Popis rizika Nemovitost není pronajímána Stavby dlouhou dobu neužívané
Popis ostatních rizik Od roku 2013 je objekt volný, neužívaný a zcela vybydlený. Pro uvedení do provozuschopného stavu budou nutné investice, které lze předpokládat vzhledem k rozsahu a charakteru objektu poměrně vysoké, min. však je nutno uvažovat s vkladem cca 500.000,- Kč.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 577 Kraj: Obec: Ulice:
CZ064 Jihomoravský 594113 Hostěradice
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0647 Znojmo 645699 Míšovice
Vlastníci SJM
Podíl
Harant Rudolf a Harantová Libuše Rudolf Harant Libuše Harantová
Brněnská 70, 67182 Dobšice Skalice 174, 67171
Stavby
část obce Míšovice
Jiná stavba
st. 38/2 65 67 3869/56 3869/57
Stavební parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela
stavba je součástí pozemku ANO
č.p. 365
Pozemky
na pozemku p.č. st. 38/2 2
Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN
1/1
2 599 m 2 671 m 2 453 m 2 261 m 2 94 m
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada ostatní plochy ostatní plochy
Výpočet věcné hodnoty staveb Dispoziční řešení uliční části objektu - restaurace a motel: 1.PP - suterén: chodba, 5 skladů, chodba, chladírna, archiv a elektrorozvodna, chodba se schodištěm, místnost měření plynu, plynová kotelna a sklepní bar; Dispoziční řešení uliční části objektu - restaurace a motel: 1.NP - přízemí: vstupní chodba se schodištěm do podkroví, bar a restaurace, salonek, sociální zařízení pro hosty (WC-muži, úklidová komora, chodba, WC – ženy), sklady a zázemí zaměstnanců (sklad, koupelna s WC, šatna, sklad, chodba, úklidová místnost, šatna), chodba, strojovna výtahu, chodba se schodištěm do suterénu, chodba, umývárna nádobí, kuchyně a příruční sklad. Z restaurace je přístupna venkovní zastřešená terasa před objektem a venkovní nezastřešená terasa mezi přední a zadní částí objektu. Dispoziční řešení uliční části objektu - restaurace a motel: 2.NP - podkroví: hala, společenská místnost, kuchyňka, chodba a 9 ubytovacích jednotek (celkem 23 lůžek): - ubytovací jednotka č.1: třílůžkový pokoj, předsíňka a koupelna s WC; - ubytovací jednotka č.2: dvoulůžkový pokoj, předsíňka a koupelna s WC; - ubytovací jednotka č.3: třílůžkový pokoj, předsíňka a koupelna s WC; - ubytovací jednotka č.4: třílůžkový pokoj, předsíňka a koupelna s WC; - ubytovací jednotka č.5: dvoulůžkový pokoj, předsíňka a koupelna s WC; - ubytovací jednotka č.6: dvoulůžkový pokoj, předsíňka a koupelna s WC; - ubytovací jednotka č.7: dvoulůžkový pokoj, předsíňka a koupelna s WC; - ubytovací jednotka č.8: třílůžkový pokoj, předsíňka a koupelna s WC; - ubytovací jednotka č.9: třílůžkový pokoj, předsíňka a koupelna s WC; Dispoziční řešení zadní části objektu - výroba a skladování olejů: 1.NP - přízemí: zázemí zaměstnanců (koupelna, šatna, denní místnost, chodba, sklad, sklad, šatna, koupelna), chodba, laboratoř a dvě kanceláře, chodba, sociální zařízení (předsíňka a WC - muži, předsíňka a WC – ženy, úklidová místnost), plynová kotelna, dílny a sklady (dílna, výrobna, dílna, sklad, chladírna a sklad).
-7-
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží suterén přízemí přízemí podkroví Výčet místností Název podlaží Název místnosti suterén sklady chodby chladírna archiv a elektrorozvodna plynová kotelna sklepní bar suterén - celkem přízemí restaurace a salonek soc.zař. (WC-M, WC-Ž, úklid) sklady chodby a strojovna výtahu zázemí zaměstnanců umývárna nádobí, kuchyně a příruční sklad přízemí - celkem přízemí zázemí zaměstnanců kanceláře plynová kotelna chodby a WC dílny a sklady přízemí - celkem podkroví hala a chodba UbJ1 - 3L UbJ2 - 2L UbJ3 - 3L UbJ4 - 3L UbJ5 - 2L UbJ6 - 2L UbJ7 - 2L UbJ8 - 3L UbJ9 - 3L společenská místnost a kuchyňka podkroví - celkem
Zastavěná plocha 258,32 m2 343,60 m2 566,65 m2 299,35 m2
Podlahová plocha
Koeficient
Užitná plocha podlaží 200,31 m2 267,14 m2 481,11 m2 251,69 m2
Užitná plocha
74,24 m2 44,61 m2 5,88 m2 13,04 m2 17,60 m2 44,94 m2 200,31 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
74,24m2 44,61m2 5,88m2 13,04m2 17,60m2 44,94m2 200,31 m2
118,99 m2 20,26 m2 7,73 m2 50,25 m2 23,01 m2 46,90 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
118,99m2 20,26m2 7,73m2 50,25m2 23,01m2 46,90m2
267,14 m2
267,14 m2
44,34 m2 34,11 m2 13,00 m2 26,46 m2 363,20 m2 481,11 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
44,34m2 34,11m2 13,00m2 26,46m2 363,20m2 481,11 m2
41,71 m2 19,78 m2 20,03 m2 26,14 m2 26,41 m2 18,38 m2 19,33 m2 18,05 m2 26,36 m2 24,79 m2 10,71 m2 251,69 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
41,71m2 19,78m2 20,03m2 26,14m2 26,41m2 18,38m2 19,33m2 18,05m2 26,36m2 24,79m2 10,71m2 251,69 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název OP1 24,03*10,75*1,6+(24,03*10,75+5,92*10,76)*(5,58+9,31)/2+3, = 83*3,42*6,01+1,35*6,28*(2,85+4,73)/2 OP2 15,65*7,33*4,1+27,39*16,5*(6,01+4,4+9,14)/3 = Obestavěný prostor - celkem: =
-8-
Obestavěný prostor 2 921,62 m3 3 415,44 m3 6 337,06 m3
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové pasy izolované zděné s rovným podhledem střechy sedlové i ploché bonský šindel, IPA pozinkovaný plech vápenné omítky, nátěry SDK vápenné omítky běžné obklady betonové s dlažbou do sklepa, do podkroví dřevěné hladké plné dveře i prosklené kovová i dřevěná dřevěná zdvojená okna běžné dlažby, jekor, PVC, beton ÚT, plynové kotle světelná třífázová bleskosvod rozvod studené a teplé vody odkanalizování do veřejné kanalizace rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžné vybavení velkokuchyní WC, umyvadla, sprchové kouty nákladní výtah běžné digestoře a odvětrání chybí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
910 6 337,06 4 000 100,00 25 348 244 22 58 36,00 16 222 876
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název přístřešek
Popis Parc. číslo Množství zastřešená terasa před 3869/57 267,00 m3OP restaurací, 55m2ZP, 267m3OP Věcná hodnota ostatních staveb celkem
JC 1 200 Kč/m3OP
RC Opotřebení 320 400 Kč 50 %
VH 160 200 Kč 160 200 Kč
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinné. Pozemek p.č. St. 38/2 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek je částečně zastavěn stavbou víceúčelového objektu č.p. 365. Pozemek p.č. 65 - zahrada, pozemek je situován v zadní části areálu při západní hranici a není zastavěn žádnými stavbami. Pozemek p.č. 67 - zahrada, pozemek je situován v zadní části areálu při jihozápadní hranici a není zastavěn žádnými stavbami. Pozemek p.č. 3869/56 - ostatní plocha, pozemek je situován v zadní části areálu při severozápadní hranici a není zastavěn žádnými stavbami.
-9-
Pozemek p.č. 3869/57 - ostatní plocha, pozemek je situován v přední části areálu při východní hranici a je zastavěn zastřešenou terasou, zpevněnými plochami a venkovními přístupovými schodišti, která se nachází před hlavním vstupem do motelu a restaurace. Upozornění: 2 Uprostřed areálu se dle evidence v KN nachází pozemek parc.č. st. 38/3 o výměře 28m ve vlastnictví jiného vlastníka dle zjištění v evidenci KN se jedná o paní Zdeňku Bognerovou, bytem Míšovice 323 - zapsáno na LV 533. K tomuto pozemku není v KN evidováno žádné věcné břemeno přístupu. Na tomto pozemku je dle katastru nemovitostí evidována stavba garáže bez čp/če zapsaná na LV č. 11000 ve vlastnictví neznámého vlastníka. Dle skutečnosti se jedná volný nezastavěný pozemek, který je součástí zatravněných ploch areálu.
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Jednotková cena pozemku je stanovena dle vlastní databáze, inzerce a po konzultaci se spolupracujícími odhadci.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada ostatní plochy ostatní plochy Celková výměra pozemků:
st. 38/2 65 67 3869/56 3869/57
Výměra m2 2 599 671 453 261 94 4 078
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 150 1/1 150 1/1 150 1/1 150 1/1 150 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 389 850 100 650 67 950 39 150 14 100 611 700
Výpočet porovnávací hodnoty Přímé srovnání chybí. Nemovitost je víceúčelová, má restaurační provoz, ubytování, výrobní a administrativní část. Takový objekt se v lokalitě neprodal. Porovnání je pouze informativní.
Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
Valtice 698,00 902 14 000 000 20 057 0,17 Penzion+RD, zděný penzion ve Valticích, je propojen s RD 4 +kk, obsahuje vinný sklípek, krytý bazén,saunu, garáž pro 5 os. vozidel, dále penzion s 10 pokoji a 20 lůžky. Stáří asi 17roků. Velmi dobrý stav, funkční objekt s dobrou pověstí.
Hodnocení: Lokalita - horší - koeficient 0,35; Provedení a vybavení - horší - koeficient 0,70; Celkový stav - horší - koeficient 0,70; Zdůvodnění koeficientu Kc: Klady oproti oceňované nemovitosti: lepší poloha, lepší stav, dobrá pověst, dobrá dostupnost Zápory oproti oceňované nemovitosti: nezjištěny Vyhodnocení: Oceňovaná nemovitost je v horším stavu, není zcela funkční, je hůře dostupná, je v horší obci, má špatnou pověst, proto bude srovnávací hodnota výrazně nižší.
- 10 -
Upravená cena Foto Kč/m2 3 410
Hrabětice 273,00 912 1 500 000 5 495 0,67 Výrobna, zděná výrobna ve velmi dobrém stavu, s klimatizací. Stáří asi 30 roků, objekt po
3 682
opravě v roce 2010.
Hodnocení: Lokalita - horší - koeficient 0,95; Velikost objektu - více UP - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - horší - koeficient 0,80; Celkový stav - horší - koeficient 0,80; Vliv pozemku - více pozemků - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Klady oproti oceňované nemovitosti: lepší stav, lepší lokalita Zápory oproti oceňované nemovitosti: méně UP, méně pozemků Vyhodnocení: Oceňovaná nemovitost je v horším stavu, není zcela funkční, je hůře dostupná, je v horší obci, má špatnou pověst, ale má více UP i více pozemků, proto bude srovnávací hodnota vyšší.
Jiříkovice 366,00 968 3 000 000 8 197 0,49 Restaurace Bašta císařů, jedná se o stavbu s jedním podzemním a jedním nadzemním podlažím. 1.PP : kotelna, sklady, chodba, sklepy, výtah; 1.NP : restaurace, salonek, vstupní hala, sociální zařízení pro veřejnost a kuchyně, chodba, sklady, kancelář, šatna, průjezd. Funkční objekt z roku 2001.
4 017
personál,
Hodnocení: Lokalita - horší - koeficient 0,70; Velikost objektu - více UP - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - horší - koeficient 0,80; Celkový stav - horší - koeficient 0,80; Vliv pozemku - více pozemků - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Klady oproti oceňované nemovitosti: lepší stav, lepší lokalita Zápory oproti oceňované nemovitosti: méně UP, méně pozemků Vyhodnocení: Oceňovaná nemovitost je v horším stavu, není zcela funkční, je hůře dostupná, je v horší obci, má špatnou pověst, ale má více UP i více pozemků, proto bude srovnávací hodnota vyšší.
Variační koeficient před úpravami: Užitná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
56,22 % Variační koeficient po úpravách: 1 200,25 m2 3 410 Kč/m2 Minimální cena: 3 703 Kč/m2 Průměrná cena: 4 017 Kč/m2 Maximální cena: 3 700 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
- 11 -
6,70 % 4 092 853 Kč 4 444 526 Kč 4 821 404 Kč 4 440 925 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Roční nájem z ubytování stanoven výpočtem ... cca 862.500,- Kč kapacita : 23 lůžek obvyklá cena ubytování v dané lokalitě : 250 Kč/lůžko/noc obsaditelnost: cca 50% využitelnost : celoročně (tj.cca 300 dní)
Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č.
plocha - účel 1.Provozní prostory 2.Provozní prostory 3.Provozní prostory 4.Provozní prostory 5.Obytné prostory 6.Ostatní prostory 7.Ostatní prostory 8.Ostatní prostory
podlaží Skladové prostory v suterénu Restaurace s příslušenstvím Administrativní zázemí výrobny Dílny a sklady Ubytování (23 lůžek) Zastřešená terasa před restaurací Terasa za restaurací Venkovní skladové plochy
podlahová plocha [m2] 138,10
nájem [Kč/m2/rok] 800
nájem [Kč/měsíc] 9 207
nájem [Kč/rok] 110 480
216,89
1 300
23 496
281 957
78,45
900
5 884
70 605
363,20 209,98 54,86
700 4 108 200
21 187 71 875 914
254 240 862 500 10 972
52,92 1 500,00
100 50
441 6 250
5 292 75 000
Celkový výnos za rok:
1 671 046 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Opravy a údržba Správa nemovitosti Pojištění Daň z nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Výnosová hodnota
- 12 -
Nj Nj * PP Nh 1.50 % z RC 0.50 % z RC 0.02 % z RC
V N=Nh-V
Cv
m2 Kč
2 614 25 348 244
Kč/(m2*rok) Kč/rok % Kč/rok
639 1 671 046 60 % 1 002 628
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč Kč Kč
380 224 126 741 5 070 5 000 0 517 035 485 593 11,00 4 414 482 500 000 3 914 482
Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: Nemovitost nebyla v posledních třech letech obchodována. Nemovitost byla obchodována v roce 2005, kupní cena dle předložené Kupní smlouvy činila 5.100.000,- Kč. Vzhledem k funkčnímu stavu nemovitosti v době převodu, lze KC považovat v daném místě a čase za obvyklou. V současné době lze předpokládat značný pokles ceny, a to zejména z důvodu nutnosti investic na uvedení areálu do provozuschopného stavu.
Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Oceňovaná nemovitost je prosta věcných břemen, přímý přístup z veřejné komunikace. V LV č. 577 pro k.ú. Míšovice ze dne 13.09.2014 jsou uvedena omezení vlastnického práva – zástavní práva a exekuce. 2
Uprostřed areálu se dle evidence v KN nachází pozemek parc.č. st. 38/3 o výměře 28m ve vlastnictví jiného vlastníka dle zjištění v evidenci KN se jedná o paní Zdeňku Bognerovou, bytem Míšovice 323 - zapsáno na LV 533. K tomuto pozemku není v KN evidováno žádné věcné břemeno přístupu. Na tomto pozemku je dle katastru nemovitostí evidována stavba garáže bez čp/če zapsaná na LV č. 11000 ve vlastnictví neznámého vlastníka. Dle skutečnosti se jedná volný nezastavěný pozemek, který je součástí zatravněných ploch areálu. Tato skutečnost má negativní vliv na prodejnost nemovitosti. Od roku 2012 je objekt volný - neužívaný a pro uvedení do provozu lze předpokládat značné investice. Tato skutečnost má negativní vliv na obvyklou cenu. Porovnávací hodnota je orientační ve výši 4.400.000,-Kč. Cenu je nutno snížit o 500.000,-Kč na uvedení do provozu. Výnosová hodnota činí 3.914.000,-Kč a je již snížena o 500.000,-Kč na uvedení do provozu. Na základě výnosové hodnoty stanovuji OC ve výši 3.900.000,-Kč. Dle informací z více zdrojů (neověřených a nepodložených) byla v posledním období před ukončením provozu část původního motelu užívána jako sociální byly, které byly obsazeny zejména nepřizpůsobivými občany, přičemž i restaurační zařízení mělo poměrně velmi špatnou pověst. Tato skutečnost má negativní vliv na prodejnost nemovitosti. Jedná se o velký objekt postavený na nevhodném místě, v malé obci, mimo hlavní dopravní trasy. Dnes vybydlený, s velmi špatnou pověstí. Cena obvyklá je stanovena pro nemovitost volnou, nepronajatou a neobsazenou a je stanovena bez omezení Zástavními právy a exekucemi.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční hodnota - z toho hlavní budova - ostatní objekty
Současný stav 4 440 925 Kč 3 914 482 Kč 16 994 776 Kč 3 900 000 Kč 611 700 Kč x 500 000 Kč 25 668 644 Kč 25 348 244 Kč 320 400 Kč
- 13 -
Silné stránky nemovitosti - v blízkém okolí není zařízení obdobného typu a velikosti (restaurace s ubytovací kapacitou) - možnost odděleného a zcela samostatného provozu motelu a zadní výrobny - možnost využití zadní části pro lehkou nerušící výrobu nebo jako skladový areál - značná rozloha přilehlého pozemku - nemovitost je situována při hlavní průjezdné komunikaci Znojmo - Moravský Krumlov - přístup i příjezd k areálu je možný i zezadu - nemovitost je situována v blízkosti města Miroslav - dle ÚPD je nemovitost umístěna v lokalitě určené pro občanskou vybavenost
Slabé stránky nemovitosti - zcela vybydlený objekt - nutnost investic pro uvedení do provozuschopného stavu - komunikace Znojmo - Moravský Krumlov není příliš frekventovanou trasou - situování v malé obci - nízká četnost spojů veřejné dopravy - rekreačně neatraktivní lokalita - uznané turistické trasy ani cyklostezky se v Míšovicích nenachází - málo pracovních příležitostí v obci, nutnost dojíždění do větších měst a obcí za prací - existence cizího pozemku uprostřed areálu
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Mapa oblasti. Snímek katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 577 ze dne 13.09.2014. Nabývací titul - Kupní smlouva z roku 2005 Půdorysná schemata objektu Informace o riziku záplav Informace z KN Fotodokumentace nemovitosti.
počet stran A4 v příloze 1 1 4 5 5 1 4 8
Koncesní listina Oceňování majetku pro věci nemovité , vydané okresním úřadem v Břeclavi dne 20.2.2001 čj. OŽÚ 440/00/KLF/LŠ
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
- 39 -
- 40 -
- 41 -
- 42 -
- 43 -
- 44 -
