O15.001250
O15.001250*
Nota grondprijzen 2015-2016
Inhoudsopgave 1.
Nota grondprijzen ................................................................................................................................. 3 1.1
Inleiding ........................................................................................................................................ 3
1.2
Openbaarheid ............................................................................................................................... 3
1.3
Wie mag de grondprijzen vaststellen? ......................................................................................... 3
1.4
Geldigheidsduur, prijspeil en btw................................................................................................. 3
1.5
Algemene economische ontwikkeling .......................................................................................... 3
1.6
Woningbouw ................................................................................................................................ 3
1.6.1
Bouwkosten .......................................................................................................................... 4
1.6.2
Wat doen de buren? ............................................................................................................. 4
1.6.3
Advies woningbouw ............................................................................................................. 4
1.7
Bedrijventerreinen ....................................................................................................................... 5
1.7.1
Grondprijzen per project - Bedrijventerreinen .................................................................... 5
1.7.2
Advies bedrijventerreinen .................................................................................................... 5
1.8
Bandbreedte grondprijzen ........................................................................................................... 6
1.9
Grondprijzen per project .............................................................................................................. 7
1.10
2/9
Grondprijzen andere functies ................................................................................................... 8
O15.001250
1.
Nota grondprijzen
1.1
Inleiding
In de jaarlijkse Nota grondprijzen staan de grondprijzen voor bouwrijpe kavels. Dit zijn kavels voor woningbouw, bedrijventerrein en kantoorkavels. De gemeenteraad heeft bepaald dat de grondprijzen marktconform moeten zijn. Daarom staan in deze Nota grondprijzen de ontwikkelingen in de markt en wat we met de grondprijzen doen.
1.2
Openbaarheid
De Nota grondprijzen is openbaar.
1.3
Wie mag de grondprijzen vaststellen?
Over deze Nota grondprijzen mag het college beslissen, er staan geen grote grondprijsveranderingen in. Bij de start van een woonwijk of bedrijventerrein stelt de gemeenteraad een exploitatieopzet vast. Dat is een berekening van de kosten voor de infrastructuur en de opbrengsten uit de kavelverkoop. De gemeenteraad stelt daarbij ook de grondprijzen in het project vast. Daarna mag het college de prijzen jaarlijks aanpassen aan de marktontwikkeling. Als de grondprijzen echter flink hoger of lager moeten, dan verandert de exploitatieopzet. Dat heeft meestal financiële gevolgen. Dan moet de gemeenteraad weer over de grondprijzen beslissen in dat project.
1.4
Geldigheidsduur, prijspeil en btw
Deze Nota grondprijzen is geldig totdat er een nieuwe Nota grondprijzen is vastgesteld. De grondprijzen hebben prijspeil 1 juli 2015 en zijn geldig vanaf het moment van vaststelling door burgemeester en wethouders. De grondprijzen zijn exclusief btw.
1.5
Algemene economische ontwikkeling
Het Centraal Planbureau voorspelt in de juniraming 2015: In 2015 en 2016 een economische groei van 2,0% en 2,1%. Mensen gaan meer besteden. De werkloosheid neemt af.
1.6
Woningbouw
In onderstaande grafiek is het aantal transacties en de gemiddelde koopprijs in de bestaande woningbouw te zien (bron: Team Informatievoorziening SWF, Kadaster). Conclusie:
3/9
In 2014 zijn de gemiddelde woningprijzen in heel Nederland met 4% gestegen, in zowel de provincie Fryslân als de gemeente Súdwest-Fryslân met 2,5%. In 2014 is het aantal woningverkopen in heel Nederland en in de provincie Fryslân met 40% gestegen, in de gemeente Súdwest-Fryslân met 32%.
O15.001250
€ 260.000
1.200
€ 240.000
1.000
Koopsom
€ 220.000
800
€ 200.000 600 € 180.000 400
€ 160.000
Aantal transacties
Gemiddelde koopsom en aantal transacties bestaande koopwoningen
200
€ 140.000 € 120.000
2006
2007
2008
Nederland
Friesland
2009
2010
Súdwest-Fryslân
2011
2012
2013
2014
Aantal verkochte woningen SWF
De Nederlandse Vereniging van Makelaars ziet eind 2014 en in 2015 het aantal woningverkopen toenemen. De drie grootste hypotheekverstrekkers Rabobank, ABN AMRO en ING verwachten alle drie meer woningverkopen en stijgende woningprijzen voor de komende tijd. Zij zien wel een tweedeling. In de gewilde steden stijgen de prijzen weer als vanouds. Het minder stedelijke gebied waar SWF toe behoort loopt hier wat op achter. 1.6.1 Bouwkosten De bouwkosten voor woningbouw zijn in 2014 ongeveer gelijk gebleven aan 2013. De verwachting van bouwkostenindex.nl is dat dit voor 2015 ook zo blijft. 1.6.2 Wat doen de buren? Representatieve gemeenten in de regio passen hun grondprijzen niet of slechts incidenteel aan. Een belronde en recent vastgestelde grondprijsdocumenten in de regio leren het volgende:
Leeuwarden: past de grondprijzen niet aan Smallingerland: idem Heerenveen: idem De Friese Meren: idem De grondprijzen van onze gemeente lopen in de pas met representatieve gemeenten in de regio.
Overige woningbouw Geen aanleiding tot wijzigingen. 1.6.3 Advies woningbouw Voorstel: Geen prijsstijging over de gehele linie, ondanks de licht gestegen woningprijzen. Motivatie: Stabiliteit en consistentie. In de woningmarkt is een opleving zichtbaar, ook in onze gemeente. Het is echter nog te vroeg om de grondprijzen te verhogen. Ook om de opgaande lijn niet te frustreren. We zitten in de marktconforme bandbreedte. Berekeningen op recente woningtransacties laten zien dat nieuwbouw bij de huidige prijzen in de bestaande bouw samen met de huidige gemeentelijke grondprijzen haalbaar is. Mits er een redelijke mix is van de grondprijs, de woninggrootte en –kwaliteit en de bijbehorende bouw- en bijkomende kosten.
4/9
O15.001250
1.7
Bedrijventerreinen
Het aantal hectaren bedrijventerrein dat we hebben verkocht met ingang van het jaar 2000 staat in de grafiek hier onder. Deze grafiek is exclusief de verkopen van particulier ontwikkeld bedrijventerrein.
Verkopen bedrijventerreinen door gemeente SWF 20 18 16
Hectare
14 12 10 8 6 4 2 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
De gemeentelijke verkopen van bedrijfskavels dalen elk jaar vanaf 2008. In 2012 was er een kleine opleving. In 2014 is voor het eerst helemaal geen bedrijventerrein verkocht. De verwachting is dat we in 2015 in totaal wel weer bedrijventerrein verkocht zullen hebben, maar van een duidelijk aantrekkende vraag is vooralsnog geen sprake. 1.7.1 Grondprijzen per project - Bedrijventerreinen Geen aanleiding tot wijzigingen. 1.7.2 Advies bedrijventerreinen Net als bij woningbouw is het voorstel om voor de bedrijventerreinen geen prijsstijging over de gehele linie door te voeren.
5/9
O15.001250
1.8
Bandbreedte grondprijzen
De bandbreedte van grondprijzen in de gemeente staat in de kaart hier onder. Deze prijzen gelden voor grond die gemeente zelf verkoopt, andere partijen die grond verkopen stellen uiteraard zelf hun prijs vast. Deze bandbreedten zijn openbaar. Deze prijzen zijn de marktconforme standaard. Maatwerk in afwijking van deze standaard kan:
6/9
Als er een goede en transparante motivatie voor is. Als het college zich houdt aan het grondprijsbeleid dat de raad heeft vastgesteld in de Nota grondbeleid. Zie de Nota grondbeleid, hoofdstuk 7 voor het grondprijsbeleid
O15.001250
Grondprijzenkaart gemeente Súdwest-Fryslân - 1-7-2015 Algemeen: Prijzen voor gemiddeld aantrekkelijke locatie en kavelgrootte: Vrijstaand tot ≈ 500 m2 Twee-onder-een-kap tot ≈ 300 m2 Tussen/geschakeld tot ≈ 220 m2 Woningkavel aan vaarwater + € 35 / m2 Bedrijfskavel aan vaarwater + € 20 / m2 Bodemprijs woningkavel € 125 /m2 = grondprijs sociale huurwoning voor maximaal 160 m2 kavel, verkoop groter oppervlak tegen marktconforme grondprijs. Bouwgrond op locaties met lagere marktwaarde mogen altijd voor taxatiewaarde verkocht worden. Bouwgrond op kwalitatief bijzondere locaties kunnen boven de bandbreedte verkocht worden.
Legenda € 160 - € 265 /m2 (aan vaarwater tot € 300 /m2) € 45 - € 95 /m2 (aan vaarwater tot € 115 /m2) € 140 - € 200 /m2 (aan vaarwater tot € 235 /m2) € 40 - € 80 /m2 (aan vaarwater tot € 100 /m2) € 140 - € 180 /m2 (aan vaarwater tot € 215 /m2) € 35 - € 65 /m2 (aan vaarwater tot € 85 /m2) € 125 - € 185 /m2 (aan vaarwater tot € 220 /m2) € 35 - € 65 /m2 (aan vaarwater tot € 85 /m2) De grondprijzen voor woningbouw van de overige (niet met kleur aangegeven) gebieden worden bepaald door taxatie; voor bedrijventerreinen gelden de prijzen van € 35,- tot € 65,- per m2 (aan vaarwater tot € 85 /m2). * Alle prijzen zijn exclusief btw. * Aan deze kaart kunt u geen rechten ontlenen.
1.9
Grondprijzen per project
In de tabel hier onder staan de grondprijzen per gemeentelijke grondexploitatie.
Woningbouw en bedrijventerreinen Laagste
Grondprijzen
Hoogste
Exclusief btw, per m2 of per woning, prijspeil 1-72015 Woningbouw Witmarsum - De Dôle
€
125
Tjerkwerd - De Dorpsrand
€
128
Folsgare - fase 1
€
125
Easthim - Âld Rien
€
130
Oudega W - Tjerkemar 1
€
140
Blauwhuis - Sylroede 2 fase 1
€
135
Sneek - De Oudvaart - grondgebonden
€
168
- appartementen
€ 19.500
€
140
€
160
€ 26.000
Warns - Zuideind
€
120
Ysbrechtum - De Râne
€
135
€
180
Sneek - Harinxmaland 1e fase
€
175
€
270
Sneek - Houkepoort*
€
225
€
300
€
125
€
250
Sneek - Waterstad fase 1 - grondgebonden - appartementen Sneek - IJlsterkade* - grondgebonden
€ 15.000
€ 55.000
€
€
200
275
- appartementen
€ 15.000
€ 55.000
Sneek - Boschplein* - appartementen
€ 15.000
€ 55.000
Bedrijventerreinen Nat en/of watersportgebonden Woudsend - De Welle II
€
70
Workum - Burevaart
€
64
Witmarsum - De Potstal
€
45
Koudum - De Poel
€
45
Sneek - Duinterpen Zonnedauw
€
32
Sneek - Hemdyk V
verkoop op termijn
Sneek - De Hemmen II
€
50
Sneek - Woudvaart
€
100
€
75
€
75
Droog
Kantoren Sneek - De Loten II Kantoren * Uitzonderingen op het maximum zijn mogelijk
7/9
O15.001250
€
70
1.10
Grondprijzen andere functies
De grondprijzen voor andere functies dan woningbouw en bedrijventerreinen staan in de tabel hier onder. De beschrijvingen van de functies in deze tabel staan in de vastgestelde Nota grondbeleid, hoofdstuk 7 Grondprijsbeleid.
8/9
O15.001250
Andere functies Grondprijzen
Laagste
Hoogste
Exclusief btw, prijspeil 1-7-2015 Woningbouw Sociale huur grondgebonden Per kavel tot 160 m2
€ 20.000
Kaveloppervlak boven 160 m2
marktconform
Sociale huur appartement € 15.000
Per woning Sociale koop Per m2 uitgeefbare kavel
marktconform
Bedrijventerrein Bedrijfswoning €
100
€
150
€
75
€
110
Minimaal per m2 BVO */**
€
110
Per m2 kavel buiten bouwvlak
€
50
€
50
Minimaal per m2 uitgeefbare kavel Woon-werklocaties Minimaal per m2 uitgeefbare kavel Kantoren Minimaal per m2 uitgeefbare kavel Sociaal-maatschappelijk Commercieel Minimaal per m2 uitgeefbare kavel Niet-commercieel bebouwd
Niet-commercieel niet bebouwd Prijs per m2 uitgeefbare kavel tot 5.000 m2 *** Nutsvoorzieningen en zendmasten Verkoop: minimaal per m2 uitgeefbare kavel
€
Verhuur: rente% x verkoopwaarde,
150 4,00%
minimaal € 1.500 grondwaarde op basis van 10 m2 Parkeren In bouwexploitatie, openbare parkeerplaatsen
n.v.t.
verkopen we niet Overhoeken en openbaar groen Geen bouwmogelijkheden, per m2
€
40
Wel bouwmogelijkheden, per m2
€
80
Grond met economisch belang,
maatwerk
bv. in winkelstraat of naast bedrijfskavel Meerwaarde, bv. ligging aan water, vrij uitzicht
maatwerk
* Uitgaan van maximaal mogelijke m2 BVO in bestemmingsplan ** Als het oppervlak BVO van het gebouw groter is dan het oppervlak van de kavel, rekenen we het oppervlak BVO van het gebouw maal de grondprijs *** Bij zeer grote kavel is een afwijkende grondprijs mogelijk
9/9
O15.001250
