O C E NNÍ NEMOVITOSTI

OCEN

NÍ NEMOVITOSTI

rodinného domu p. 109 v ulici 1. máje v Novém M st nad Metují v etn vybraného p íslušenství a pozemk v katastrálním území Kr ín dle LV . 934

150-10

Objednatel posudku:

Ú el posudku:

JUDr. Jan Malý - insolven ní správce Resslova 1253/17a 500 02 Hradec Králové Návrh kupní ceny

Podle stavu ke dni 15.9.2010 posudek vypracoval: Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové 495 406 566 Posudek obsahuje 22 stran. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Hradci Králové, 15.11.2010

Ocen ní nemovitosti 150-10

strana 2

A. Úvod ÚVODNÍ LIST P edm t ocen ní: Poloha nemovitosti:

rodinný d m p. 109 v ulici 1. máje v Novém M st nad Metují v etn vybraného p íslušenství a pozemk v katastrálním území Kr ín dle LV . 934 Kr ín Katastrální území: Obec:

Objednatel posudku: Zpracovatel posudku:

Nové M sto nad Metují

Náchod Okres: 934 List vlastnictví . JUDr. Jan Malý - insolven ní správce Resslova 1253/17a Hradec Králové Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 Hradec Králové Tel. 495 406 566

ZADÁNÍ Ocen ní je vypracováno v souladu s "Metodikami oce ovaní KOM platnými legislativními p edpisy R. Jedná se o návrh tržní hodnoty rodinného domu p. 109 v ulici 1. máje v Novém M st nad Metují v etn vybraného p íslušenství a pozemk v katastrálním území Kr ín dle LV . 934. Výsledky mé práce budou použity jako jeden z podklad pro stanovení tržní hodnoty p edm tného majetku. Navržená tržní hodnota podle tohoto ocen ní je zp tn dosažitelná p i prodeji p edm tného majetku za podmínek platných v dob jeho zpracování.

ZÁKLADNÍ POJMY ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjišt ná dle cenového p edpisu (v sou asné dob Zákon .151/1997 SB. o oce ování majetku a zm n n kterých zákon Vyhláška ministerstva financí eské republiky .460/2009, kterou se provád jí n která ustanovení zákona .151/1997 Sb.) TRH - Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. TRŽNÍ HODNOTA - (obvyklá cena) - "Odhadovaná ástka, za kterou by m l být majetek k datu ocen ní sm n n v transakci bez osobních vliv mezi dobrovoln kupujícím a dobrovoln prodávajícím po pat i ném pr zkumu trhu, na n mž ú astníci jednají informovan , rozvážn a bez nátlaku.“ (Definice dle IVSC – aktualizace rok 1998).

Posudek byl vytvo en v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


strana 3

V CNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví " asová cena " v ci), je reproduk ní cena v ci, snížená o p im ené opot ebení v ci stejného stá í a p im ené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání v ci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno p i stanovené úrokové sazb uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako istý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto ástku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA PO IZOVACÍ je cena, za kterou bylo možno v c po ídit v dob po ízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v dob jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpo tu opot ebení. CENA REPRODUK NÍ je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou v c po ídit v dob ocen ní, bez odpo tu opot ebení. ISTÝ RO NÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS jsou výnosy(p íjmy) po odpo tu náklad (výdaj ), nebo také sou et provozního, finan ního zisku a zisku z mimo ádných p íjm (da ový základ pro da z p íjm ), stanovený jako pr m rná, nebo pravd podobn o ekávaná hodnota z asové ady. LIKVIDA NÍ HODNOTA je pen žní ástka, kterou je majitel likvidovaného majetku p inucen p ijmout v p ípad , kdy se majetek musí prodat p i asov omezené nabídce na trhu.

ZÁKLAD HODNOTY Podkladem pro sjednání tržní ceny (t.j. realizované ceny na trhu) je tímto ocen ním stanovená tržní hodnota. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finan ní ástky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadc TEGoVA a s mezinárodním oce ovacím standardem, který zpracoval IVSC. (Viz základní pojmy).

ROZSAH OCEN NÍ Rozsah práce p i ocen ní nemovitosti vychází z toho, že by m lo být p ihlédnuto ke všem vliv m, které mohou její tržní hodnotu významn ovlivnit. Mezi n pat í: Historie a podstata nemovitosti (dle typu oce ovaného majetku) Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti Ú etní hodnota nemovitosti Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí P edpokládaný objem výnosu nemovitosti Ekologické zatížení nemovitosti V cná b emena Pokud informace o t chto skupinách problém jsou dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu istého nájemného, nebo istého stabilizovaného výnosu z podnikání, je-li nemovitost oce ována s využitím výnosové metody.


strana 4

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. P ehled metod je uveden v kapitole 3. "Metody oce ování", kde je také popsána charakteristika každé metody. V p ípad , že jde o ocen ní nemovitosti jako jistícího instrumentu (zástavy) v i úv ru bankovního domu, má pracovník finan ní instituce možnost lépe posoudit ekonomické chování vlastníka majetku a podle zp sobu hodnocení a stanovení výsledné tržní hodnoty má možnost správn regulovat výši poskytovaného bankovního úv ru.

Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný d m 2) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocen ní porovnávací metodou


strana 5

B. N Á L E Z PODKLADY DODANÉ OBJEDNAVATELEM OCEN NÍ IDENTIFIKA NÍ ÚDAJE Identifikace nemovitosti Objednatel:

Jméno a adresa:

Vlastník nemovitosti: Jméno a adresa:

I O, r. . Vlastnický podíl: Poloha:

Katastrální území:

JUDr. Jan Malý - insolven ní správce Resslova 1253/17a Hradec Králové Kubí ek Vlastislav 1.máje 109 Kr ín Nové M sto nad Metují 871027/3715 1/1 Kr ín

Obec:

Nové M sto nad Metují

Okres:

Náchod

List vlastnictví .:

934

Restitu ní nároky, v cná b emena Na p edm tné nemovitosti je zapsáno zástavní právo smluvní ve prosp ch Komer ní banky a.s. ve výši 810 000,- K ze dne 25.10.2006, 13 000,- K ze dne 25.10.2006 a 324 000,- K ze dne 25.10.2006. Dále je na p edm tné nemovitosti vydá exeku ní p íkaz k prodeji ze dne 22.5.2009 a prohlášení konkursu podle insolven ního zákona ze dne 17.6.2010.

Poloha a charakteristika Oce ované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Kr ín, obec Nové M sto nad Metují, okres Náchod. Jedná se o p ízemní rodinný d m p. 109 s p dou, který je situován v rušné ulici 1. máje. D m byl postavený ve dvacátých letech minulého století a v pr b hu let pr m rn udržován. V zadní ásti údržba chybí a je zde st echa a stropy ve špatném technickém stavu. Je vybudovaná nová kuchy a zapo ata modernizace bytu. P íslušenství tvo í v zadní ásti kolny. Pozemek je v zadní ásti svažitý. Vstup do domu je p ímo z ulice. Zpevn né plochy tvo í betonová dlažba. Okolní zástavbu tvo í rodinné domy. V obci je veškerá ob anská vybavenost. S okolím je obec spojena autobusovou i vlakovou dopravou.


strana 6

Popis a stav objekt Rodinný d m p. 109 Jedná se o p ízemní zd ný objekt bez podsklepení s p dou p dorysného tvaru písmene „L“ se sedlovou st echou na d ev ném krovu pokrytou taškovou krytinou. V zadní ásti kolmo na hlavní objekt sm rem do svahu je d m dvoupodlažní. Klempí ské konstrukce jsou provedené z pozinkovaného plechu, v etn okap a svod . Nosné konstrukce jsou zd né ze smíšeného zdiva (kámen x cihly), stropy jsou s rovným podhledem a klenuté. Podlaha je pokrytá keramickou dlažbou, PVC a plovoucí podlaha. Okna jsou d ev ná dvojitá. Vnit ní dve e jsou d ev né v d ev ných zárubních. Vnit ní omítky jsou vápenné štukové a s áste ným obkladem keramickými obkláda kami v kuchyni a koupeln . Vn jší omítka je vápenná. V p ízemí se nachází vstupní chodba, pokoj, kuchy s pokojem, ložnice, koupelna s WC, v zadní ásti dílna, sklad a venkovní betonové schodišt . V podkroví je nad hlavním objektem p da a nad zadní ástí dva pokoje. Objekt je napojený na elektroinstalaci 220/380, vodovod a kanalizaci. Vytáp ní je lokální kamny na tuhá paliva. Zemní plyn je doveden k domu. D ev ný p íst ešek Jedná se o p ízemní d ev ný objekt s pultovou st echou p istav ný p i podélné zadní st n rodinného domu. Nosná konstrukce je d ev ná, dve e d ev né, okna d ev ná jednoduchá.

Pozemky Katastrální území: Kr ín LV .: 934

Druh pozemku Zastav ná plocha Zahrada

íslo pozemku st. 28 56

Vým ra (m2) 225 549


strana 7

C. METODY OCE OVÁNÍ METODA STANOVENÍ V CNÉ HODNOTY V cná hodnota je reproduk ní cena nemovitosti snížená o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad , které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. V cnou hodnotu staveb je t eba ur it s p ihlédnutím k opot ebení, které s ohledem na skute ný stavebn technický stav a morální zastarání stanovíme pomocí n které ze známých metod.

Nemovitosti zpravidla d líme na: * * *

stavby venkovní úpravy pozemky (v etn vodních ploch)

P i stanovení v cné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb t mito vstupními údaji jsou: * délka [m] 2 * zastav ná plocha [m ] 3 * obestav ný prostor [m ] 2 * vnit ní využitelná (pronajmutelná) plocha [m ] * stá í stavby 3 2 * reproduk ní po izovací cena 1 m obestav ného prostoru, 1 m zast. plochy, p íp. 1 m délky * opot ebení stavby Pro výpo et opot ebení stavby je nutné zjistit p íp. stanovit: * * * * *

stá í stavby a stav b žné údržby technické a morální opot ebení provedené opravy a vým na jednotlivých konstruk ních prvk p edpokládanou životnost (další trvání stavby) metodu výpo tu opot ebení a od vodnit její použití

U venkovních úprav se vychází z reproduk ní ceny s odpo tem opot ebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s p ihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemk se vychází z vým r podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastav ná plocha, orná p da, atd.). Uváží se také umíst ní pozemku v dané obci a údaje z územn plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemk v dané 2 lokalit se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základ kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemk je t eba vycházet z územn plánovací dokumentace a dalších podklad .


strana 8

METODA VÝNOSOVÁ Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr m rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr b žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. Sou asná hodnota nemovitosti je pak ur ena podle tohoto schématu: * stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu * stanovení odpovídající kapitaliza ní míry (skladba faktor r1 - r4) * využití kapitalizace, tj. p evodu budoucích pen z na jejich sou asnou kvantitativní úrove Hodnota majetku vyjád ená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce

V = 100 * Z * r -1 , ve vzorci je možno Z nahradit Zu, kde V je výnosová hodnota majetku Z Zu r

je istý ro ní stabilizovaný výnos (p ed zdan ním, je-li stanoven z nájmu) je upravený stabilizovaný ro ní zisk (po zdan ní), je-li stanoven z provozu nemovitosti jako podnik je kapitaliza ní míra

Kapitaliza ní míru r lze stanovit jako sou et ty základních len : skute né míry výnosnosti, infla ní míry, rizikové míry a míry ekonomické životnosti: r = r1 + r2 + r3 +r4, kde r1

je míra ekonomické výnosnosti, t.j. úroková míra na bezpe né vklady ve lh t požadovaného úv ru, snížená o infla ní vlivy.

r2

je skute ná míra inflace v hodnoceném období.

r3

je riziková míra. Výši rizika uložení kapitálu do oce ované nemovitosti nutno posoudit nap . dle místních podmínek, podle známé nebo o ekávané konkurence, a podle p ípadného nebezpe í ztráty likvidnosti. M žeme zahrnovat i vlivy konjunktury a nep edvídatelné vlivy.

r4

je míra ekonomické životnosti. Stanovuje se podle pr m rné technické a morální životnosti hmotného majetku oce ované nemovitosti.

Celkovou kapitaliza ní míru r stanovujeme zásadn skladbou jednotlivých faktor . Pokud n který faktor není použit, uvede se zd vodn ní.


strana 9

POROVNÁVACÍ HODNOTA Tato metoda pro ocen ní nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání p edm tné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné dob realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby i souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v asovém horizontu ne delším než šesti m síc minimáln t i realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestav ný prostor, zastav ná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejp esn jší obraz o skute n realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a pot eba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skute nost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích hodnot má ov ená informace o pr b hu prodeje. Hodnocení pr b hu realizace prodeje: Délka obchodu: 1 m síc velmi krátký obchod 1 – 6 m síce optimální obchod 6 – 12 m síc delší obchod nad 12 m síc p íliš dlouhý obchod

- nevhodné - vhodné - mén vhodné - nevhodné

Cena nemovitosti se utvá í na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejv rn ji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich p ínos k tvorb výsledné tržní ceny. Komoditou na trhu s nemovitostmi je využitelný prostor (využitelná plocha), který je charakterizován kvalitativními parametry, polohou a velikostí. Kvalitativní parametry lze rozd lit do n kolika úrovní: a) Základní d lení – objekty jsou len né podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále je len ní dle materiálové charakteristiky, fyzického a morálního opot ebení a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru – podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Lze popsat fyzické a morální opot ebení a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další d ležitá charakteristika je poloha: Poloha v rámci R – okres, obec, katastrální území, poloha v míst , zóna a poloha v zón Vybavenost obce /katastrálního území/ a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je d ležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým ú adem. d) Velikost Užitný prostor Zastav ná plocha Obestav ný prostor


strana 10

APLIKACE METOD Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodej ). Z výpo tových metod se v sou asné dob výnosovou a metodou stanovení v cné hodnoty.

asto používají hodnoty vypo tené metodou

Stále v tší význam má metoda porovnávací, která nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a proto by nem la chyb t v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti


strana 11

D. Odhad Ocen ní a) Objekty a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Rodinný d m – § 5 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Rodinný d m: typ A Konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ st echy: se sklonitou st echou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient zm ny ceny stavby: 2,173 Koeficient prodejnosti: 0,911 (Rodinné domy) Podlaží: Název 1.NP 2.NP Sou et:

Výška 2,90 m 3,30 m 6,20 m

Zastav ná plocha 18,2×6,9+5,4×5,7 9,1×5,7

= =

156,36 m2 51,87 m2 208,23 m2

Obestav ný prostor (OP): Hlavní ást: Obestav ný 18,2×6,9×(2,9+4,15×0,5)+5,4×5,7×2,9+9,1×5,7×(3,7+1 prosotr ,2×0,5) =

937,06 m3

D ev ná p ístavba: Obestav ný 2,42×8,46×2,5 prosotor Obestav ný prostor – celkem:

51,18 m3 988,24 m3

Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové pasy s izolací 2. Zdivo – smíšené 3. Stropy – klenba 4. St echa – d ev ný krov 5. Krytina – tašková 6. Klempí ské konstrukce – pozinkovaný plech 7. Vnit ní omítky – vápenné dvouvrstvé

= = Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní


8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Fasádní omítky – vápenné Vn jší obklady Vnit ní obklady – b žné obklady Schody Dve e – plné Okna – dvojitá Podlahy obytných místností – plovoucí podlahy Podlahy ostatních místností – PVC, dlažba Vytáp ní – na tuhá paliva Elektroinstalace – sv telná a t ífázová Bleskosvod – Bleskosvod Rozvod vody – rozvod studené a teplé vody Zdroj teplé vody – bojler Instalace plynu Kanalizace – b žné rozvody Vybavení kuchyn – b žné vybavení Vnit ní vybavení – b žné vybavení Záchod – standardní WC Ostatní

strana 12 Obj. podíl 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %

Výpo et koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 9. Vn jší obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 11. Schody –0,54 × 1,852 × 1,00 % 16. Vytáp ní –0,54 × 5,20 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se 1,0000 – – – – – =

0,0050 0,0100 0,0281 0,0050 0,0340 0,9179

Ocen ní:

Základní jednotková cena: 2 290,– K /m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9179 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1730 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,9110 4 161,11 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 988,24 m3 × 4 161,11 K /m3

=

4 112 175,35 K

–

2 983 753,28 K

Výpo et opot ebení lineární metodou: Celkový obestav ný prostor: 988,24 m3 Hlavní ást Podíl hlavní ásti objektu (bez p ístaveb) na cen objektu: (937,06 m3 / 988,24 m3) × 4 112 175,35 K /m3 = 3 899 209,74 K Stá í: 88 rok P edpokládaná další životnost: 27 rok Opot ebení: 100 × 88 / (88 + 27) = 76,522 % Odpo et opot ebení: 3 899 209,74 K × 76,522 %


D ev ná p ístavba Podíl p ístavby na cen objektu: (51,18 m3 / 988,24 m3) × 4 112 175,35 K /m3 = 212 965,61 K Stá í: 88 rok P edpokládaná další životnost: 12 rok 100 × 88 / (88 + 12) = 88,000 % Maximální možné opot ebení podle p ílohy . 14 je 85,000 % Odpo et opot ebení: 212 965,61 K × 85,000 % Cena objektu po ode tení opot ebení:

strana 13

– =

Rodinný d m – zjišt ná cena:

181 020,77 K 947 401,30 K 947 401,30 K

a.1.2) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Ovocné d eviny a vinná réva zjednodušeným zp sobem – § 42 Plocha Název Parc. . Koef. Jedn. cena poz. 549 m2 Trvalé porosty 56 0,045 88,2262 K = Trvalé porosty zjednodušeným zp sobem § 42 – celkem: Trvalé porosty – zjišt ná cena:

Celková cena 2 179,63 K 2 179,63 K 2 179,63 K

Ceny objekt bez odpo tu opot ebení: 1) Rodinný d m 2) Trvalé porosty Cena objekt bez odpo tu opot ebení iní celkem: Cena po zaokrouhlení:

4 112 175,35 K 2 179,63 K 4 114 354,98 K 4 114 350,– K

Ceny objekt v etn opot ebení: 1) Rodinný d m 2) Trvalé porosty Cena objekt v etn opot ebení iní celkem: Cena po zaokrouhlení:

947 401,30 K 2 179,63 K 949 580,93 K 949 580,– K


strana 14

a.2) V cná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. a.2.1) Rodinný d m – § 5 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Rodinný d m: typ A Konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ st echy: se sklonitou st echou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient zm ny ceny stavby: 2,173 Obestav ný prostor: 988,24 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,9179

Ocen ní:

Základní jednotková cena: 2 290,– K /m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9179 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1730 4 567,63 K /m3 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 988,24 m3 × 4 567,63 K /m3

=

4 513 914,67 K

Hlavní ást Podíl hlavní ásti objektu (bez p ístaveb) na cen objektu: (937,06 m3 / 988,24 m3) × 4 513 914,67 K /m3 = 4 280 143,37 K Stá í: 88 rok P edpokládaná další životnost: 27 rok Opot ebení: 100 × 88 / (88 + 27) = 76,522 % Odpo et opot ebení: 4 280 143,37 K × 76,522 %

–

3 275 251,31 K

D ev ná p ístavba Podíl p ístavby na cen objektu: (51,18 m3 / 988,24 m3) × 4 513 914,67 K /m3 = 233 771,30 K Stá í: 88 rok P edpokládaná další životnost: 12 rok Opot ebení: 100 × 88 / (88 + 12) = 85,000 % Odpo et opot ebení: 233 771,30 K × 85,000 % Cena objektu po ode tení opot ebení:

– =

198 705,61 K 1 039 957,75 K

Výpo et opot ebení lineární metodou: Celkový obestav ný prostor: 988,24 m3

Rodinný d m – zjišt ná cena:

1 039 957,75 K


strana 15

a.2.2) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Ovocné d eviny a vinná réva zjednodušeným zp sobem – § 42 Plocha Název Parc. . Koef. Jedn. cena poz. 2 549 m Trvalé porosty 56 0,045 88,2262 K = Trvalé porosty zjednodušeným zp sobem § 42 – celkem: Trvalé porosty – zjišt ná cena:

Celková cena 2 179,63 K 2 179,63 K 2 179,63 K

Ceny objekt bez odpo tu opot ebení: 1) Rodinný d m 2) Trvalé porosty Cena objekt bez odpo tu opot ebení iní celkem: Cena po zaokrouhlení:

4 513 914,67 K 2 179,63 K 4 516 094,30 K 4 516 090,– K

Ceny objekt v etn opot ebení: 1) Rodinný d m 2) Trvalé porosty Cena objekt v etn opot ebení iní celkem: Cena po zaokrouhlení:

1 039 957,75 K 2 179,63 K 1 042 137,38 K 1 042 140,– K


strana 16

b) Pozemky b.1) Vyhláška 460/2009 Sb. b.1.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 iní 101,29 K . Cena je ur ena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (9 941 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dv desetinná místa), kde 9 941 je po et obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastav né plochy a nádvo í Ur ení koeficient pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle p ílohy . 21, tabulka . 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient zm ny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název Parc. . Zastav ná plocha a st. 28 nádvo í

Jednotková cena [K /m2] Vým ra [m ] základní upravená 228 101,29 220,5654 2

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Ur ení koeficient pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle p ílohy . 21, tabulka . 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Koeficient zm ny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Zahrada

Parc. . 56

× × × ×

Jednotková cena [K /m2] Vým ra [m ] základní upravená 549 101,29 88,2262 2

Sou et cen všech typ pozemk :

=

Pozemky – zjišt ná cena:

1,100 2,173 0,911 Cena [K ] 50 288,91

1,100 2,173 0,911 0,400 Cena [K ] 48 436,18 98 725,09 K 98 725,09 K

b.2) Metoda porovnání cen pozemk b.2.1) Pozemky

Název p. . Zastav ná plocha a st. 28 nádvo í Zahrada 56 Výsledná cena pozemk : Pozemky – zjišt ná cena:

Vým ra 228,00 m2

Jedn. cena 650,– K /m2

549,00 m2

650,– K /m2

Cena 148 200,– K =

356 850,– K 505 050,– K 505 050,– K


strana 17

c) Ocen ní porovnávací metodou Rodinný d m 4+1, Nové M sto n.Metují Zd ný áste n podsklepený RD 4+1 s menší zahradou na okraji m sta (Kr ín). Nemovitost se nachází p i komunikaci z Nového M sta n. Met. - Kr ína na Náho any. Pozemek má lichob žníkový tvar a celková vým ra v etn stavební parcely je 505 m2. Objekt je sou ástí zástavby rodinnými domy. Rodinný d m je samostatn stojící po ízený cca v roce 1930. Objekt je z v tší ásti podsklepen. Konstruk n je proveden jako tradi n zd ný z cihlového zdiva, stropy jsou d ev né trámové s podbitím prkny a omítkou na rákos. Zast ešení je provedeno valbovou st echou s taškovou krytinou. Podlahy v obytných místnostech jsou d ev né. Schodišt do patra betonové. Nutná rekonstrukce a modernizace. Dispozice: V p ízemí se nachází obytná kuchy a dva pokoje jeden p ístupný p es kuchy . Dále spíž, koupelna, schodišt do patra, vstup do sklepa a na zahradu. WC je na mezipodest u vstupu do sklepa a druhé na mezipodest schodišt do patra. V pat e jsou dva p kné pokoje, komora a t i menší p dní prostory. V zahrad je kolna se skladem zahradního ná adí. Vytáp ní je UT s kotlem na tuhá paliva umíst ným ve sklep (po ízeno v r. 1979). Voda je z ve ejného vodovodu plus studna na užitkovou vodu. Elektrop ípojka je 220/380 V. Plynová p ípojka není, plyn vede p ed domem. Odpady jsou svedeny do septiku s napojením na kanalizaci. Oh ev TUV je boilerem, je proveden rozvod TUV do koupelny.

Rodinný d m 3+1, obec Vrchoviny Jedná se o rodinný d m (bývalou zem d lskou usedlost) s velkým ovocným sadem o vým e 2214 m2. Nemovitost je v p vodním stavu, p ízemí a podkroví je nutno rekonstruovat. Velká p da s možností vestavby. D m má vlastní vrtanou studnu. Zd ná konstrukce je s kamennou podezdívkou. Nemovitost se nachází na hezkém klidném míst na samot ve Vrchovinách u Nového M sta nad Metují. V dom jsou p vodní klenby, st echa-krovy v dobrém stavu, obytná ást si však vyžádá kompletní rekonstrukci. Možnost využívat stodolu, (která je sou ástí domu) jako garáž. V dom je funk ní elektrika, voda je z vlastní studny, topení na tuhá paliva, odpady-trativod.

Rodinný d m 3+1, Nové M sto nad Metují, Kr ín Rodinný d m Nové M sto nad Metují s ideální polovinou je samostatný byt 3+1 o ploše 120 m2. Byt se nachází v p ízemí RD, má vlastní vchod a sklep. Dispozice bytu: kuchyn a jídelna, obývací pokoj, dv ložnice, p íslušenství. K bytu náleží polovina zahrady, garáž a skleník. D m je postaven v klidné lokalit m sta, nedaleko p ehrady Rozkoš a centra m sta. Seznam porovnávaných objekt : Název Kmísta

K asový

Kvybav.

RD 4+1 - Nové M sto nad Metují 1,00 1,20 1,00 RD 3+1 - Vrchoviny 0,90 1,00 1,00 RD 3+1 - Nové M sto nad Metují 1,00 1,20 1,00

Kp íslušenství

Kpozemky

1,00

0,85

1,00

1,15

1,00

0,80

Výchozí cena Jednotková cena 1 550 000,– K 11 512,18 K 1 270 000,– K 11 361,60 K 1 290 000,– K 11 292,02 K

Množství Váha 132,00 m2 1,0 108,00 m2 1,0 119,00 m2 1,0


strana 18

Minimální jednotková cena za m2: Pr m rná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2:

11 292,02 K 11 388,60 K 11 512,18 K

V):

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:

× =

11 400,– K 106,04 m2 1 208 860,– K

E. Rekapitulace Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecn užívaných metod. tj. metody v cné, výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v p íloze. protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno p ed rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro návrh obvyklé hodnoty byla použita srovnávací metoda založená na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalit s p ihlédnutím k místním podmínkám a specifik m oce ované nemovitosti Ceny podle cenového p edpisu Cena objekt 949 580,– K Cena pozemk 98 730,– K Celková cena podle cenového p edpisu 1 048 310,– K V cná hodnota objekt podle vyhlášky 1 042 140,– K Cena pozemk ur ená z cenových map 505 050,– K Stanovená v cná hodnota celkem 1 547 190,– K Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem 1 208 860,– K

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

1 200 000,– K Cena slovy: Jedenmiliondv st tisíc K


strana 19

F. ZÁV R

Cílem p edložené expertízy bylo provést návrh tržní (obvyklé) hodnoty nemovitosti rodinného domu p. 109 v ulici 1. máje v Novém M st nad Metují v etn vybraného p íslušenství a pozemk v katastrálním území Kr ín dle LV . 934, ke dni 15.9.2010 Na základ provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocen ní pro návrh obvyklé hodnoty k uvedenému datu, je navržena obvyklá hodnota nemovitosti ve výši

1 200 000,– K Cena slovy: Jedenmiliondv st tisíc K (Tato hodnota je bez ode tení poskytnutých úv r .)

Datum:

15.11.2010

Podpis:

……………………..

Razítko:


strana 20

G. Seznam p íloh OSV D ENÍ Níže podepsaný tímto osv d uje, že: 1) v sou asné dob ani v budoucnosti nebude mít ú ast nebo prosp ch z podnikání, které je p edm tem zpracovaného tržního ocen ní; výše odm ny nezávisí na dosažených záv rech, nebo odhadnutých hodnotách. 2) zpracované tržní ocen ní zohled uje všechny známé skute nosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené záv ry nebo odhadnuté hodnoty. 3) p i zpracování tržního ocen ní byly brány v úvahu obecné p edpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocen ní, tak jak jsou uvedeny na zvláštním list . 4) p i své innosti jsem neshledal žádné skute nosti, které by nasv d ovaly, že p edané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Zpracovatel zprávy : Ing. Miloslav Kalous

V Hradci Králové 15.11.2010


strana 21

OBECNÉ P EDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s t mito obecnými p edpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šet ení a nebyla p evzata žádná odpov dnost za právní popis nebo právní záležitosti, v etn právního podkladu vlastnického práva. P edpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpen žitelné, pokud by se nezjistilo n co jiného. Dále se p edpokládá, že vlastnictví je pravé a isté od všech zadržovacích práv, služebností nebo b emen zadlužení, pokud by se nezjistilo n co jiného. 2) Informace z jiných zdroj , na nichž je založena celá, nebo ásti této zprávy, jsou v rohodné, ale nebyly ve všech p ípadech ov ovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká p esnosti takové informace. 3) Nebere se žádná odpov dnost za zm ny v tržních podmínkách a nep edpokládá se, že by n jaký závazek byl d vodem k p ezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následn po tomto datu. 4) P edpokládá se odpov dné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí n co jiného, p edpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a p edpisy. 6) Tato zpráva byla vypracována za ú elem zjišt ní hodnoty pro návrh kupní ceny. 7) P edpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osv d ení o držb , nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávn ní od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního ú adu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv pot ebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v této zpráv . 8) Odhadnutá objektivní tržní hodnota je dána pro finan ní strukturu a podmínky platné v souladu s datem této zprávy 9) Výsledná tržní hodnota stanovená v tomto ocen ní je platná za p edpokladu, že objekt bude v p ípad prodeje ihned uvoln n bez dalších výdaj na vyprázdn ní a vyklizení objektu. 10) Výsledky této analýzy je možné použít pouze k ú elu uvedenému v této zpráv


strana 22

POUŽITÁ LITERATURA: Metodický pokyn KOM pro oce ování nemovitostí Mezinárodní standardy pro oce ování majetku Zákon . 151/97 Sb. o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon a Vyhláška ministerstva financí eské republiky .279/1997 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona .151/97 Sb. Sborník seminá e -Vybrané problémy oce ování nemovitostí- DT SVTS Ostrava 1989 Sborník seminá e - Opot ebení nemovitostí ve vztahu k jejich oce ování - DT SVTS Ostrava 1987 P edpisy pro oce ování nemovitostí 1897 – 1992 - Doc. Ing. Albert Bradá , DrSc., BrnoOstrava 1992 Rozpo tové ukazatele stavebních objekt svazek 1 - 11 URS Praha 1990- 1994 Naegeli - Handbuch des Liegenschaftsschätzers - Schultheiss Polygraph Verlag, Zürich, 1975 Úvod do teorie statistiky - L. Cyhelský, SNTL/ALFA Ross, Brachman - Oce ování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí - Nakladatelství CONSULTINVEST, Praha 1993 Rolf Brachman - Stavební cena pr myslových staveb a obchodní cena továrních nemovitostí Nakladatelství COLSUNTINVEST, Praha 1993 Místní šet ení které bylo provedeno za ú asti objednavatele a zpracovatele posudku

O C E NNÍ NEMOVITOSTI

Recommend Documents