NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q4
NVM Data & Research 15 januari 2015
1
Samenvatting
De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het vierde kwartaal van 2014 nog steeds een opwaartse ontwikkeling door. De CAO-lonen stijgen harder dan in de afgelopen jaren en de rente daalt nog steeds. Wel wordt een afvlakking van de betaalbaarheid verwacht. De woningprijzen dalen namelijk niet meer en de hypotheekrente daalt ook minder snel. De verwachting voor de (theoretische) betaalbaarheid in de eerste helft van 2015 is dat deze verder zal stijgen. De hypotheekrente zal naar verwachting nog iets verder dalen en met de nieuwe Nibudregels is het onwaarschijnlijk dat de prijzen hard zullen stijgen. Dat zorgt voor een lichte verbetering van de betaalbaarheid. De (meer praktijkgerichte) betaalbaarheidspercentages zijn dit kwartaal juist fractioneel gedaald. Oorzaak ligt in het feit dat de woningprijzen dit kwartaal heel licht zijn gestegen. De NIBUDnormen zijn ongewijzigd, evenals de toetsrente die nog steeds op 5% staat. Ook het bruto modaal inkomen is dit kwartaal stabiel gebleven. De verwachting voor de (meer praktijkgerichte) betaalbaarheidspercentages in de eerste helft van 2015 is dat deze stabiel zullen blijven. Voor het eerste kwartaal wordt een stabilisatie van de prijzen verwacht ten opzichte van een kwartaal eerder en de toetsrente zal ook op 5% blijven staan. De betaalbaarheid zal hiermee niet verder toenemen, terwijl deze voor bepaalde groepen huishoudens in Nederland nu al niet goed is.
2
Inhoudsopgave
1
Samenvatting ............................................................................................................................. 2
2
De NVM-Betaalbaarheidsindex................................................................................................. 4
3
De NVM-Betaalbaarheidspercentages in het 1e kwartaal van 2014 ......................................... 5 3.1 Het betaalbaarheidspercentage van de gemiddelde koopwoning ....................................... 5 3.2 De betaalbaarheidspercentages van de verschillende woningtypen ................................... 8
4
Vooruitblik op de betaalbaarheid van koopwoningen in 2014 ................................................ 10
5
Toelichting: beschrijving van de gebruikte betaalbaarheidsindicatoren en grafieken ............. 12 5.1 De NVM-Betaalbaarheidsindex ........................................................................................ 12 5.2 Het NVM-Betaalbaarheidspercentage .............................................................................. 12
3
2
De NVM-Betaalbaarheidsindex
De Betaalbaarheidsindex in figuur 1 betreft de theoretische betaalbaarheid van de woonlasten van een gemiddelde woning. De betaalbaarheid wordt berekend op basis van looncijfers, woningprijzen en rentestand en maakt een vergelijking door de tijd heen goed mogelijk. Deze index houdt geen rekening met in de praktijk veranderende omstandigheden/regelgeving zoals NIBUD-normen, overdrachtsbelasting of overwaarde (zie daarvoor de betaalbaarheidspercentages in hoofdstuk 3 die een reëel beeld geven van de betaalbaarheid voor verschillende huishoudens en woningtypen), en evenmin met de haalbaarheid van een financiering (bijvoorbeeld als gevolg van restschuld, tijdelijke arbeidscontracten e.d.). De betaalbaarheid laat al meer dan drie jaar op rij een enorme stijging zien, veroorzaakt door een sterke daling van de woningprijs én van de rente (2 procentpunten binnen drie jaar). De betaalbaarheidsindex maakt in het vierde kwartaal van 2014 nog steeds een opwaartse ontwikkeling door. De CAO-lonen stijgen harder dan in de afgelopen jaren en de rente daalt nog steeds. Wel wordt een afvlakking van de betaalbaarheid verwacht. De woningprijzen dalen namelijk niet meer en de hypotheekrente daalt ook minder snel.
Figuur 1: Betaalbaarheidsindex Index consumenteninkomen / financieringslast 250 225
Index 1975 = 100
200 175 150 125 100 75 50
De index geeft weer hoe de verhouding tussen het consumenteninkomen en de financieringslast van de koopwoning in de tijd verandert. Als de index stijgt neemt de betaalbaarheid toe; als de index daalt neemt deze af. 4
3
De NVM-Betaalbaarheidspercentages in het 4e kwartaal van 2014
3.1 Het betaalbaarheidspercentage van de gemiddelde koopwoning Het betaalbaarheidspercentage is een indicator die uitdrukt in hoeverre de gemiddelde woning betaalbaar is. In tegenstelling tot de hiervoor behandelde (theoretische) betaalbaarheidsindex geven de percentages een veel reëler beeld van wat voor een huishouden betaalbaar is. Als dit verhoudingsgetal op 100% staat is de koopwoning precies betaalbaar: het maximaal te lenen bedrag is precies gelijk aan het bedrag dat nodig is om de woning inclusief bijkomende kosten te financieren. Als het percentage boven de 100% ligt is de koopwoning beter betaalbaar, ligt het percentage onder de 100% dan is de woning niet bereikbaar. Voor grote groepen op de woningmarkt is de gemiddelde woning in Nederland niet of nauwelijks betaalbaar. Het betaalbaarheidspercentage is dit kwartaal fractioneel gedaald. Oorzaak ligt in het feit dat de woningprijzen dit kwartaal heel licht zijn gestegen. De NIBUD-normen zijn ongewijzigd, evenals de toetsrente die nog steeds op 5% staat. Ook het bruto modaal inkomen is dit kwartaal stabiel gebleven. Voor de gemiddelde éénverdienende starter met een modaal inkomen is de gemiddelde woning in Nederland niet betaalbaar. Zij kunnen een gemiddelde woning voor nog geen tweederde deel financieren. Dit geldt ook voor éénverdienende doorstromers, waarbij uitgegaan wordt van 80% financiering. Zij kunnen 87% van de benodigde koopsom financieren. Sinds een half jaar is het ook voor tweeverdienende starters niet meer mogelijk de gemiddelde woningprijs te financieren. Zij zitten met 98% net onder de benodigde 100%. Daarentegen kunnen tweeverdieners de gemiddelde woning in Nederland redelijk gemakkelijk financieren.
Kwartaal
2014-3 2014-4
Tabel 1. NVM-Betaalbaarheidspercentage Gemiddelde Woning 2014-4 Koopwoning betaalbaar bij percentage ≥ 100% Starters* Doorstromers** 106% financiering 80% financiering Eenverdiener Tweeverdiener Eenverdiener Tweeverdiener 66% 65%
98% 98%
87% 87%
130% 130%
* 6% kostenkoper. Aangezien maar 4% boven de woningwaarde gefinancierd mag worden moet een starter gemiddeld 5 duizend euro eigen geld meenemen. ** Doorstromer met gemiddeld 20% overwaarde.
5
Tabel 1 geeft inzicht in het niveau van de betaalbaarheid van woningen voor specifieke huishoudens in de vorm van een percentage. Deze maatstaf vergelijkt op een bepaald tijdstip de prijs van de gemiddelde koopwoning inclusief de kosten koper met de maximaal haalbare hypotheek op basis van de NIBUD normen. Voor nadere toelichting zie hoofdstuk 5.2.
Maximale hypotheek o.b.v. NIBUD NVM-Betaalbaarheidspercentage = Woningprijs + kosten koper
Ter toelichting geldt het volgende voor een gemiddelde koopwoning in het 3e kwartaal van 2014: In het rekenschema is uitgegaan van 106% financiering voor starters. Per 1 januari 2014 kan maximaal 104% gefinancierd worden. Omdat blijkt dat starters toch gemiddeld zo’n 6% extra financiering nodig hebben, wordt in de berekeningen uitgegaan van een financiering van 106% van de mediane huisprijs. Een starter moet dus gemiddeld 5 duizend euro eigen geld meenemen, maar dit kan in de praktijk tot 10 duizend euro oplopen. Overigens kunnen deze bijkomende kosten in specifieke gevallen hoger uitvallen (bijvoorbeeld door hogere notaris- of verhuiskosten, kosten voor NHG, extra advies- of bemiddelingskosten of taxatiekosten). Een startend éénverdienerhuishouden met een modaal inkomen van € 35.000 per jaar kan nu 65% procent van de woningprijs van €215.000 plus kosten koper financieren, met een 100% annuïtaire lening onder NIBUD-normen met een toetsrente op 5,0%. Voor een startend tweeverdienerhuishouden, met een gemiddeld bruto inkomen van anderhalf keer modaal (€52.500) ligt het betaalbaarheidspercentage op 98%. Voor een éénverdienende doorstromer met een bruto inkomen van €35.000 per jaar en 80% financiering van de mediane huisprijs, ligt het betaalbaarheidspercentage nu op 87%. Voor een tweeverdienende doorstromer op de woningmarkt (inkomen €52.500), met een tachtig procent financiering van de mediane huisprijs, is het betaalbaarheidspercentage 130%. Over langere periode gezien zijn de betaalbaarheidspercentages vanaf medio 2011 sterk gestegen, en vanaf het hoogtepunt in 2013 weer gedaald. De langdurige stijging werd veroorzaakt door dalende woningprijzen en een dalende toetsrente in combinatie met de verlaagde overdrachtsbelasting in het derde kwartaal van 2011. In de loop van 2013 is de betaalbaarheid 6
afgenomen, ondanks dat de woningprijs en de toetsrente verder daalden. Oorzaken waren vooral de aangescherpte leennormen van het NIBUD, en in mindere mate het licht gedaalde inkomen. In 2014 zijn de inkomens stabiel gebleven. Hierin is ook mooi het verschil te zien tussen de verbeterde (theoretische) betaalbaarheid in de betaalbaarheidsindex, waarin de meeste variabelen positief zijn, en de (meer praktijkgerichte) betaalbaarheidspercentages waarin ook de NIBUD-normen van stevig belang zijn.
Figuur 2: Betaalbaarheidspercentages obv NIBUD Gemiddelde koopwoning betaalbaar bij percentage ≥ 100% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40%
1 verdiener-starter*
2 verdiener-starter*
1 verdiener-doorstromer**
2 verdiener-doorstromer**
* Starter moet 6% kostenkoper financieren ** Doorstromer met 20% overwaarde
7
Verschil in uitkomsten Voor de berekening van de betaalbaarheid voor doorstromers wordt uitgegaan van een overwaarde van 20%. In de periode voor de crisis zou hier voor een hoger percentage gekozen zijn. Uiteraard zijn er doorstromers die nog niet zo lang geleden een woning gekocht hebben en die geen overwaarde hebben of zelfs een restschuld. De restschuldproblematiek is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Naar schatting 1,4 miljoen (bron: CBS) huishoudens staan ‘onder water’, de waarde van de woning is minder groot dan de uitstaande hypotheek. Daar tegenover staat echter een grote groep huishoudens die veel langer geleden een woning gekocht hebben en wel een (grote) overwaarde hebben. Het percentage overwaarde waarvoor gekozen wordt is een belangrijke aanname voor de uitkomsten van de betaalbaarheidsanalyse. Onderstaande tabel illustreert dit. Wanneer op dit moment voor een overwaarde van 10% gekozen wordt, schiet de betaalbaarheid voor doorstromers omlaag, van 83% naar 77% voor éénverdieners en van 125% naar 116% voor tweeverdieners. Omgekeerd geldt dat een overwaarde van 30% of hoger de betaalbaarheid van de gemiddelde woning in Nederland flink doet toenemen. De verwachting is dat de komende periode de gemiddelde overwaarde door kleine prijsstijgingen weer iets omhoog zal gaan. fictieve overwaarde
fictieve overwaarde
1 verdienerdoorstromer
2 verdienerdoorstromer
40% 30% 20% 10% 0%
€ 86.000 € 64.500 € 43.000 € 21.500 0
116% 99% 87% 77% 70%
174% 149% 130% 116% 104%
3.2 De betaalbaarheidspercentages van de verschillende woningtypen De betaalbaarheidsanalyse van woningtypen in combinatie met starters en doorstromers op de woningmarkt geeft een genuanceerder beeld over de betaalbaarheid van de verschillende marktsegmenten – bijvoorbeeld de betaalbaarheid van “Tussenwoningen voor tweeverdienende starters”. De berekening van de betaalbaarheidspercentages van vijf door de NVM onderscheiden woningtypen - appartement, tussenwoning, hoekwoning, 2-onder-1-kapwoning en vrijstaande woning - vindt op dezelfde manier plaats als voor de gemiddelde koopwoning. Hierbij wordt het maximale leenbedrag van een specifiek huishouden vergeleken met het benodigde bedrag dat nodig is om het gemiddelde woningtype plus kosten koper te kunnen financieren. Bij een percentage ≥ 100 is het betreffende woningtype betaalbaar. Het resultaat van deze benadering voor het 4e kwartaal 2014 is te zien in onderstaande tabel 2.
8
Tabel 2. NVM-Betaalbaarheidspercentage Woningtype 2014-4 Koopwoning betaalbaar bij percentage ≥ 100% Woningtype* Starters** Doorstromers*** 106% financiering 80% financiering Appartement (€ 169 duizend) Tussenwoning (€ 190 duizend) Hoekwoning (€ 209 duizend) 2-1-kapwoning (€ 254 duizend) Vrijstaande woning (€ 339 duizend) Gemiddelde woning (€ 215 duizend)
Eenverdiener 82% 74% 68% 55% 42% 65%
Tweeverdiener 123% 111% 101% 83% 62% 98%
Eenverdiener 109% 98% 90% 74% 55% 87%
Tweeverdiener 163% 146% 134% 110% 83% 130%
* Mediane transactieprijs 4e kwartaal 2014 ** 6% kostenkoper *** Doorstromer met 20% overwaarde
In vergelijking met het vorige kwartaal is de betaalbaarheid voor zowel éénverdieners als tweeverdieners verslechterd. Met uitzondering van hoekwoningen zijn alle woningtypen in een kwartaal iets in prijs gestegen.
Tabel 3. Ontwikkeling betaalbaarheid 2014-4 vs 2014-3 Koopwoning betaalbaar bij percentage ≥ 100% Woningtype Starters Doorstromers 106% financiering 80% financiering Eenverdiener Tweeverdiener Eenverdiener Tweeverdiener Appartement Tussenwoning Hoekwoning 2-1-kapwoning Vrijstaande woning Gemiddelde woning
-1,7% -0,8% 0,4% -0,1% -0,4% -0,2%
-1,7% -0,8% 0,4% -0,1% -0,4% -0,2%
9
-1,7% -0,8% 0,4% -0,1% -0,4% -0,2%
-1,7% -0,8% 0,4% -0,1% -0,4% -0,2%
4
Vooruitblik op de betaalbaarheid van koopwoningen in 2014
Conclusie De theoretische betaalbaarheid is hoger dan ooit en in het vierde kwartaal nog iets doorgestegen. Oorzaken zijn de gestegen lonen en de alsmaar verder dalende hypotheekrente. De licht gestegen woningprijs heeft de stijging van de betaalbaarheid wel doen afvlakken Voor wat betreft de werkelijke betaalbaarheid, de verhouding tussen de woningprijs en de maximaal te verkrijgen hypotheek, is het beeld anders. Deze is zelfs marginaal verslechterd. Omdat de toetsrente ongewijzigd is gebleven, is de verslechtering te danken aan de in het vierde kwartaal licht gestegen woningprijs. Economie De economische vooruitzichten voor 2015 zijn goed. Het Centraal Planbureau verwacht een groei van de economie in 2015 van 1,5%. In de jaren daarna volgt verder herstel. Ook neemt na jaren van daling de huishoudensconsumptie naar verwachting toe in 2015. De werkloosheid zal in 2015 geleidelijk teruglopen.
Huishoudensinkomen
Het bruto modaal inkomen ligt in 2014 500 euro hoger dan in 2013, op 35 duizend euro, en zal in 2015 naar verwachting weer met 500 euro toenemen. De koopkracht van huishoudens neemt dit jaar toe met 0,75%. Rente De rentestand is op dit moment zeer laag en dus gunstig. Verontrustend is dat Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond constateren dat de winstmarges van banken op hypotheken weer toenemen. Positief daarentegen zijn de berichten over een drietal pensioenfondsen die gezamenlijk de hypotheekmarkt betreden en zo de concurrentie bevorderen. De toetsrente blijft komend kwartaal op 5 procent. Woningprijzen De woningprijzen zijn dit kwartaal met 1,3% gestegen. Vergeleken met vorig jaar liggen de prijzen 3,5% hoger dan vorig jaar.
10
Vertrouwen en regulering Verschillende woningmarktindicatoren die het vertrouwen meten laten een flinke stijging zien en ook met de economie lijkt het inmiddels weer voorzichtig de goede kant op te gaan. Minder gunstig is dat de NHG-grens de komende jaren in stapjes verder verlaagd wordt, en per 1 januari 2015 de Loan-to-Value verder omlaag is gegaan (van 104% naar 103%)). Hierdoor zal meer eigen geld meegenomen moeten worden bij aankoop van een woning.
11
5
Toelichting: beschrijving van de gebruikte betaalbaarheidsindicatoren en grafieken
Binnen de betaalbaarheidsanalyse wordt de kans op een stijging of daling van de prijs op de huizenmarkt beoordeeld naar de mate waarin een koopwoning te betalen is. Een maatstaf van de betaalbaarheid geeft in de tijd weer of het voor een consument aantrekkelijk is een huis te kopen. Als dit het geval is zal als gevolg daarvan de vraag naar koopwoningen kunnen stijgen, wat stijgende huizenprijzen mogelijk maakt en vice versa. De betaalbaarheid van koopwoningen wordt weergegeven met een ‘Betaalbaarheidsindex’ en met specifieke 'betaalbaarheidpercentages' voor éénverdieners, tweeverdieners, starters en doorstromers op de woningmarkt. Uiteraard verschaffen deze indicatoren slechts een geaggregeerd (‘gemiddeld’) beeld van de koopwoningmarkt. 5.1 De NVM-Betaalbaarheidsindex De betaalbaarheidsindex laat zien hoe de betaalbaarheid van de gemiddelde koopwoning in de tijd verandert ten opzichte van een basisjaar (1975=100), en of de stand van de betaalbaarheid relatief hoog of laag is in vergelijking met eerdere perioden. De 'betaalbaarheid van de woonlasten' vergelijkt het consumenteninkomen met de financieringslasten van de koopwoning. De cijfers van de betaalbaarheidsindex zijn vanaf 1975 op maandbasis berekend met de landelijk gewogen mediane NVM-transactieprijs van bestaande koopwoningen, met de gemiddelde loonontwikkeling (bron: CBS) en met hypothecaire rentelasten op basis van de gemiddelde 5-jaars rente van een annuïteitenlening met NHG (bron: De Hypotheekshop). De betaalbaarheidsindex is ontwikkeld door de UvA voor de NVM en later overgenomen door de NVM.
5.2 Het NVM-Betaalbaarheidspercentage Het betaalbaarheidspercentage is een maatstaf die het betaalbaarheidsniveau in absolute zin weergeeft voor een bepaald huishoudentype. Het percentage is berekend als de verhouding tussen de maximale hypotheeklening en de gemiddelde woningprijs inclusief kosten koper. De maximale hypotheeklening wordt berekend op basis van de financieringslastpercentages van het NIBUD, met de door het Contact Orgaan Hypothecair Financiers vastgestelde toetsrente (bron: NVB) en het bruto modaal inkomen (bron: CPB). Voor het vaststellen van de financieringslastpercentages voor tweeverdieners wordt het tweede inkomen voor een derde meegeteld. Bij de uiteindelijke vaststelling van de maximale hypotheek telt het tweede inkomen voor de helft mee. Er wordt uitgegaan van een 30-jarige annuïteitenlening. Voor de gemiddelde woningprijs inclusief kosten koper wordt uitgegaan van de landelijk gewogen mediane NVM-transactieprijs van bestaande 12
koopwoningen, beschikbaar per woningtype. Voor een starter geldt een financieringslast van 106%, voor een doorstromer een financieringslast van 80%. Bij een percentage van 100% is de gemiddelde koopwoning precies betaalbaar (>100% goed betaalbaar; <100% slecht betaalbaar). De specifieke betaalbaarheidspercentages in Tabel 1 en 2 zijn verbonden met verschillende soorten huishoudens en woningtypen. Hierdoor is een genuanceerder oordeel mogelijk over de betaalbaarheid op de woningmarkt.
13
