WW w gemeente
QoStefhOUt
XV. NOTA VOOR DE RAAD Datum: 27 maart 2015
Nummer raadsnota: Bl.0150160
Onderwerp: Markttoets ontwikkeling de Contreie Portefeuillehouder: Willemsen en Peters
Bijlagen: 1. Overzichtskaart de Contreie 2. Samenvatting geactualiseerde grondexploitatie 3. Woonvisie 2011 - 2 0 1 6 , voortgang tot en met 2014
Ter inzage: 1. Proefverkavelingen van de locaties zuidwest van de Ijzertijd en de Kreeklocatie (vertrouwelijk) 2. Geactualiseerde grondexploitatie (vertrouwelijk) 3. VKZ rapport (vertrouwelijk)
Voorstel: 1. Kennis te nemen van de resultaten van de evaluatie van de planontwikkeling de Contreie; 2. De vertrouwelijk ter inzage gelegde geactualiseerde grondexploitatie de Contreie d.d. maart 2015 vast te stellen; 3. De geheimhouding van de documenten grondexploitatie te continueren, evenals de geheimhouding van het VKZ rapport conform artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet. Samenvatting De Contreie vormt de afronding van de wijk Vrachelen, aan de westkant van Oosterhout. Een vergelijkbare locatie met deze kwaliteit is in de regio (en zelfs daarbuiten) niet snel te vinden. In het zuiden begrensd door het Markkanaal met een groen beboste kanaaloever. Langs de westelijke rand wordt aangesloten op een ecologische verbindingszone waar heerlijk kan worden gerecreëerd. In het noorden ligt de historische Vrachelsestraat die naar het pittoreske kerkdorp Den Hout leidt. En in het oosten zorgt de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan voor een perfecte aansluiting op de A27 en A58. Verder biedt de Contreie grote groene parken zoals de Weide en de Hoogte. De wijk Vrachelen ligt vlakbij het stadshart van Oosterhout met al haar voorzieningen. Dat alles verklaart het enthousiasme van de bewoners en het succes van de buurt. De ontwikkeling van de woningbouw loopt ondanks de vastgoedproblematiek boven verwachting goed en past binnen het woonbeleid zoals geformuleerd in de Woonvisie, dat wil zeggen gericht op een gevarieerd en flexibel aanbod van woningen. Het realiseren van een woonbuurt vraagt om een bedachtzame aanpak. Thema's zoals duurzaamheid op het gebied van energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstgerichtheid zijn een must. Maar ook het realiseren van een architectonisch hoogwaardige kwaliteit voor de buurt als geheel én op woningniveau, met oog voor de ruimtelijkheid van de omgeving, is geëist. In goede samenwerking tussen de gemeente en de ontwikkelaars Vabo ontwikkeling en Van Wanrooij en Thuisvester kan nog een ambitie worden ingevuld: de Contreie is voor iedereen bereikbaar. Er is namelijk een breed woningaanbod: huur, koop, zelf bouwen; voor starters, doorstromers, medioren en senioren, ledereen kan er een architectonisch fraaie, kwalitatief degelijke en duurzame woning vinden.
Of een bouwkavel, overigens de laatste zelfbouwmogelijkheid in héél Oosterhout: royaal, groot en kleiner, zodat iedereen hier zijn droom kan realiseren. De vraag naar woningen en bouwkavels is door de crisis veranderd. Deze veranderende vraag is de belangrijkste reden om de planontwikkeling van de Contreie te evalueren en de plannen bij te stellen zodat de voortgang gewaarborgd is. Deze evaluatie past ook in de afspraak vastgelegd in het coalitieakkoord 2014 - 2018 dat "blijvend gezocht wordt naar aanvullende mogelijkheden om het tempo van uitgifte van de Contreie te versnellen". Ook in het kader van risicomanagement is het wenselijk dit moment te benutten om de (financiële) balans op te maken. Verder is de Woonvisie 2011 - 2016, voortgang tot en met 2014 meegenomen.
Wat willen we bereiken? Het doel van deze evaluatie is om met voortvarendheid de wijk verder te ontwikkelen. Daartoe zijn de (beleids)uitgangspunten van het plan (opnieuw) tegen het licht gehouden van de nieuwste ontwikkelingen in de markt, het stedenbouwkundig plan aangepast aan de actuele woningbouwbehoefte en de grondexploitatie robuust gemaakt. Daarmee wordt de basis gelegd voor een voortzetting van de gunstige ontwikkeling van deze buurt.
Wat gaan we daarvoor doen? a. Projectmatige bouw De ontwikkeling van de Contreie is gestart op het dieptepunt van de vastgoedcrisis. Om die reden is van het begin af aan in goed overleg met de ontwikkelaars gestreefd naar goede afstemming op de vraag in de markt. Zo werden de eerste starterskoopwoningen door de ontwikkelaar verkocht voor 6179.500 met een mooie plattegrond; een goede prijs-kwaliteitsverhouding waardoor deze woningen meteen grote aftrek vonden. Dat principe is ook gehanteerd voor de middeldure koopwoningen, zodat het eerste contingent van in totaal circa 40 woningen vrij snel was verkocht en gestart kon worden met de bouw. Eenmaal gestart met de bouw van de woningen werden de eerste tekenen van herstel van de markt zichtbaar, zodat met vertrouwen de volgende contingenten woningen (nu ook in de dure categorie) op de markt gebracht werden. Inmiddels is grond ten behoeve van de bouw van 300 woningen verkocht aan de ontwikkelaars en Thuisvester, waarvan er inmiddels 200 woningen zijn opgeleverd dan wel in aanbouw genomen. In dit voorjaar wordt de verkoop van de woningen gestaag voortgezet. De uitgifte van gronden voor de projectmatige bouw is hoger dan voorzien, hetgeen als zeer positief bestempeld mag worden. De verwachting is dat deze trend zich zal voortzetten. Door Thuisvester zijn inmiddels 44 huurwoningen in aanbouw genomen. Eind van dit jaar start naar verwachting de bouw van de volgende cluster met 68 sociale huurwoningen. b.
Kavelverkoop
In het coalitieakkoord is destijds (2006) opgenomen dat van de 820 woningen, 140 particuliere kavels, 140 sociale huurwoningen en 140 starterskoopwoningen gerealiseerd zouden moeten worden. De door de politiek vastgestelde omvang van 140 particuliere bouwkavels was ingegeven door het succes van de Vlindervallei waar de kavels "als zoete broodjes" over de toonbank gingen. De behoefte aan particuliere bouwkavels zal naar verwachting niet meer op hetzelfde niveau uitkomen als vóór de crisis zodat omzetting van kavels in projectmatige bouw wenselijk is. De belangrijkste redenen voor het achterblijven van de verminderde vraag naar bouwkavels is de stagnatie in de verkoop van de eigen woning, de onzekerheid over het inkomen als gevolg van dreiging van werkeloosheid, het lagere consumentenvertrouwen, de concurrentie van de dure projectmatige koopwoningen en de beperking van de mogelijkheden voor het afsluiten van een hypotheek. c.
Toets van het aanbod van de bouwkavels
aan de
marktvraag
Voor de verkoop van de kavels is de kwaliteit van de inrichting van de buurt en de omgeving een belangrijke factor. Daarnaast is de prijs van de kavel belangrijk. De prijs wordt bepaald door de omvang van de kavel en de kavelprijs:
Uitdraai van: 26 maart 2015 12:29 uur
Pagina: 2
o
Kavelgrootte: is de kavelgrootte afgestemd op de vraag? Uit een enquête onder geïnteresseerden voor een bouwkavel is gebleken dat bijna 70 Zo van de geïnteresseerden belangstelling heeft voor een kavel kleiner dan 600 m2. Van de 66 kavels die op o
dit moment ten noorden van de Ijzertijd worden aangeboden, is ruim 80 Zo kleiner dan 600 m . Inmiddels is er vanuit de markt ook behoefte aan kleinere kavels. Ook daarin voorziet het plan. Er zijn namelijk 19 kavels (1/3 deel) kleiner dan 400 m , zodat vastgesteld kan worden dat er qua kavelgrootte voldoende aanbod is dat aansluit bij de wens vanuit de markt voor kleinere kavels: Er zijn het afgelopen jaar twaalf bungalowkavels met een omvang tussen 276 m en 397 m speciaal voor de doelgroep ouderen ontwikkeld. Daar is veel belangstelling voor; Er zijn drie bouwkavels omgezet naar kavels voor 2 twee-onder-een-kap woningen speciaal voor zelfbouw voor doorstromers. o
2
2
2
o
2
Kavelprijs: is de kavelprijs marktconform? Onlangs is een taxatie van de kavelprijs uitgevoerd. Daar blijkt uit dat de gehanteerde kavelprijzen marktconform zijn als rekening gehouden wordt met de pionierskorting van 10 7o (met een maximum van ê 20.000). Deze pionierskorting geldt slechts voor de eerste 20 kavels, reden waarom besloten is om deze korting toe te passen voor alle kavels ten noorden van de Ijzertijd. 0
De kavelprijs die de gemeente bij de verkoop van particuliere bouwkavels hanteert moet (op basis van Europese regelgeving) marktconform zijn. Daarom wordt de kavelprijs bij regelmaat door externe partijen getaxeerd. Ontwikkelingen in de vastgoedmarkt in de toekomst kunnen leiden tot herziening van de kavelprijs. Uit behoedzaamheid is in de geactualiseerde grondexploitatie d.d. maart 2015, die vertrouwelijk ter inzage ligt de verwachte ondergrens opgenomen. Dat betekent dat redelijkerwijs verwacht mag worden dat de opbrengst van de kavels hoger zal worden dan waar nu in deze exploitatie rekening mee is gehouden. d. Collectief particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Er blijkt op dit moment geen behoefte aan de bouw van koopwoningen in het kader van CPO. Tussen 2010 en 2012 heeft de gemeente ten behoeve van starters intensief overleg gevoerd met de initiatiefgroep "Kreek 3". Om diverse redenen (o.a. verkoop eigen woning en de lange looptijd van het project) haakten belangstellenden af, waarna de initiatiefgroep zich heeft opgeheven. In 2012 zijn contacten geweest met een groep ouderen die een locatie zochten, maar zij gaven de voorkeur aan een locatie dichter bij de voorzieningen. Verder heeft eind 2013 Thuisvester op verzoek van de gemeente nog een wervingsactie uitgevoerd voor een CPO-project voor starters, maar daarop was de respons zodanig beperkt dat ook deze poging inmiddels is stopgezet. De wens zoals vastgelegd in het Coalitieakkoord 2014 - 2018 en de aanbeveling nr 15 van de Woonvisie om een CPO-traject voor starters te realiseren, vindt in de praktijk op dit moment dus geen weerklank. De reden is waarschijnlijk dat het aanbod in de bestaande en nieuwbouwmarkt in Oosterhout zodanig groot is en zoveel meer zekerheid geeft dat om die reden geen belangstelling bestaat voor CPO. Dat kan in de toekomst weer wijzigen. Voor dit moment is het wenselijk om de Kreeklocatie die daarvoor bestemd was om te zetten naar projectmatige bouw, want dit gebied is sinds kort (via onteigening eigendom geworden) en kan op korte termijn als totaalgebied ontwikkeld worden. Als er in de toekomst toch nog belangstelling voor CPO komt, zijn er in de Contreie (zuid west locatie) nog voldoende mogelijkheden om deze initiatieven in te passen. e. Doelgroepenbeleid en Woonvisie 2011 -2016 In de Woonvisie (nr. 6) is de aanbeveling opgenomen om "met behulp van een pilot met ontwikkelende partijen de mogelijkheden te onderzoeken om voor jongeren starterswoningen tot C 150.000 te bouwen". De mogelijkheden hiertoe in Oosterhout zullen worden onderzocht. In dat kader zal ook bezien worden of realisering in de Contreie haalbaar is. De aanbeveling in de Woonvisie (nr. 7 en 9) voor levensloopbestendige c.q. Wmo - proof woningen krijgt concreet invulling door het aanbod van bungalowkavels. Daartoe is het bestemmingsplan aangepast, zodat ouderen een volledig woonprogramma op de begane grond kunnen realiseren. Hiervoor bestaat veel belangstelling. De aanbeveling (nr. 16) in de Woonvisie namelijk CPO als mogelijke kostenbesparende manier van bouwen, is aangeboden aan de groep ouderen die geïnteresseerd is in bungalowkavels. Tot op heden is dit nog niet gelukt, maar we blijven dit in de toekomst wel nastreven. Uitdraai van: 26 maart 2015 12:29 uur
Pagina: 3
Er blijkt op dit moment behoefte aan particuliere huurwoningen boven de huursubsidiegrens tot circa C 900 huur per maand. Concreet is hier invulling aan gegeven door de bouw van een contingent van 31 woningen door de beleggingsmaatschappij van Dela. Aangezien vanuit institutionele beleggers gevraagd is naar meer projecten, zal onderzocht worden om in de Kreeklocatie voor deze doelgroep nog eens 30 - 40 particuliere huurwoningen gerealiseerd worden. f. Stimulering van de kavelverkoop. Onze opgave is om voortdurend de wensen op de markt te volgen. In de praktijk blijkt dat het stedenbouwkundig plan zo flexibel is dat adequaat gereageerd kan worden op de wensen van de ontwikkelaars en de woningbouwcorporatie. Uiteraard binnen de opgave van de raad om 140 sociale huurwoningen en 140 starterskoopwoningen te realiseren. De vraag naar bouwkavels loopt achter bij de planning in de grondexploitatie. Om de verkoop te bevorderen zijn de volgende maatregelen genomen: Een aantal "gewone" kavels ten noorden van de Ijzertijd zijn omgezet naar 12 kleinere bungalowkavels. Deze kavels zijn vanwege het feit dat het kleinere (dus goedkopere) kavels zijn waarbij op de begane grond een volledig woonprogramma gerealiseerd kan worden, met name interessant voor de doelgroep ouderen. De kopers worden zoveel mogelijk" ontzorgd" om tot een verantwoorde beslissing te komen. Zij kunnen via de gemeente adviezen inwinnen over hun leencapaciteit, de bouwkosten, ontwikkeling bouwplan en dergelijke. Een kavelcoach functioneert als loket voor al hun vragen. Voor de eerste 20 kavels is een korting doorgevoerd van 10 7o van de kavelprijs met een maximum van C 20.000. Recente taxaties hebben uitgewezen dat met deze korting de kavelprijzen markconform zijn. De marketing is geïntensiveerd zowel via internet als door middel van verkoopmanifestaties (samen met de ontwikkelaars in het gebied). 0
Aanvullende maatregelen Nu de vastgoedmarkt zich langzaam maar gestaag positieve ontwikkelt, verwachten we wel verbetering van de verkoop van kavels, maar toch niet zodanig dat de belangstelling op het niveau van vóór de crisis terug zal komen. Daarom hebben wij besloten een aantal aanvullende maatregelen te nemen. Deze maatregelen richten zich vooral op de programmering van de zuidwestzijde van de Ijzertijd: Een deel van de geplande kavels wordt omgezet naar projectmatige bouw; De verkaveling wordt zodanig uitgewerkt dat op het moment van uitgifte (binnen de gekozen stedenbouwkundige structuur) kavels en projectmatige bouw uitwisselbaar zijn; en Een deel van de geplande particuliere bouwkavels kan flexibel in grootte worden uitgegeven. De verkavelingsopzet van deze locatie is voor u, vanwege het voorlopige karakter hiervan, vertrouwelijk ter inzage gelegd. De omzetting van particuliere bouwkavels naar projectmatige bouw geeft minder opbrengsten. Daar staat tegenover dat een snellere uitgifte mogelijk wordt en dus minder renteverlies over de aangekochte gronden wordt geleden. Het heeft ook als belangrijk voordeel dat de wijk sneller wordt afgebouwd. Dit betekent voor de bewoners, die reeds in de wijk wonen, dat de woonkwaliteit, veiligheid en de leefbaarheid verbeterd wordt. g.
Kreeklocatie
Nu is gebleken - zoals vorenstaand aangegeven - dat op dit moment in Oosterhout geen belangstelling is voor CPO-ontwikkeling, hebben wij besloten de CPO-locatie om te zetten naar een locatie voor projectmatige bouw. De locatie is sinds kort ons eigendom en ontwikkelaars zijn bereid om deze locatie op korte termijn te ontwikkelen. CPO staat een totaalontwikkeling van dit gebied in de weg, terwijl er in de markt belangstelling bestaat om deze locatie op korte termijn in ontwikkeling te nemen. De (proef)verkaveling van de Kreeklocatie ligt voor u vertrouwelijk ter inzage. Uitgaande van dure en middeldure koop zal de opbrengst ten opzichte van de eerdere raming zeven ton lager uitvallen. Dit verschil is verwerkt in de geactualiseerde grondexploitatie van maart 2015. h. Projectorganisatie en marktbenadering. Hoewel er in het verleden het nodige is gedaan aan dienstverlening (rode loper etc.) en marketing (website, informatiebijeenkomsten etc.) is het gerechtvaardigd te bezien of er weer aanleiding is om Uitdraai van: 26 maart 2015 12:29 uur
Pagina: 4
de marketingaanpak en daarmee ook de eigen organisatie aan te passen. Hiervoor hebben wij inmiddels een marketingadviseur ingeschakeld. Conclusie is dat de marketingstrategie (zowel bij de werving als bij de informatieverstrekking) nog meer gericht moet worden op on line benadering en visualisatie van het eindproduct. Wat mag het kosten? Onderstaand zijn de financiële consequenties van de reeds genomen dan wel voorgestelde maatregelen inzichtelijk gemaakt. Door de veranderingen in de vraag zijn de aannames ten aanzien van de verwachte rente en kostenstijging ook in het overzicht verwerkt. Het overzicht is een cumulatief overzicht zodat het financieel effect van elke beschreven maatregel zichtbaar is. Het is een opsomming opgezet vanuit behoedzaamheid. Hieruit blijkt dat in dit scenario de eindwaarde nog steeds ruim positief is, zodat de kwaliteit van het plan de Contreie volledig overeind zal blijven. Die kwaliteit vertaalt zich onder meer in een openbare ruimte met veel groen, gebakken klinkers op de historische routes, een lage bebouwingsdichtheid, een goede mix van woningbouwcategorieën, het sportpark, de ecologische verbindinggszone. E F F E C T O P E I N D W A A R D E D I V E R S E S T A P P E N G R E X MAART 2014- MAART2015
eindwaarde grex maart 2014 jaarrekening
eindwaarde É 10.283.000
eindwaarde grex maart 2015 bij alleen actualisatie
C 10.174.000
eindwaarde grex maart 2015 na actualisatie planning
É 10.393.000
aanpassing verwervingskosten gronden na onteige mng
Ê 11.556.000
wijziging rente in 2015 en 2016 naar 3,5 7o
f
0
11.112.000
wijziging batenindex in 2015 0 7o. Vanaf 2016 1,5 /
C
8.986.000
aanpassing kavelprijs en toepassen "pionierskorting"
C
9.410.000
aanpassing verkaveling zuidelijk deel (van 80 naar 35 kavels) en behoedzame raming opbrengst kavels locatie zuid west
É
3.840.000
omzetting C P O Kreeklocatie in projectmatige bouw
C
2.775.000
0
0
In de grondexploitatie is rekening gehouden met de volgende planning van de woningbouw in de Contreie. Planning woningbouw de gereal. 2014 2013 t o t 1-1-13 19
68
109
Contreie 2015 105
2016 136
2017 171
2018 162
2019 20
2020 15
2021 0
Met de voorgestelde aanpassingen in de stedenbouwkundige opzet, de flexibilisering van de uitgifte en de aanpassing van de organisatie en het nieuwe marketingplan is de aanpak afgestemd op de actuele vraag uit de markt. De kosten hiervan zijn door vertaald naar de grondexploitatie waardoor een robuuste raming ontstaat van de eindwaarde van het plan. "Robuust", gezien de verbeterde ontwikkeling in de vastgoedmarkt en de gunstiger economische situatie. W e houden de vinger aan de pols en rapporteren jaarlijks in de meerjaren grondexploitaties over de stand van zaken. Mocht de markt voor particuliere bouwkavels weer aantrekken dan is het resterende deel van het plangebied zodanig flexibel dat desgewenst weer meer kavels worden toegevoegd dan waar nu rekening mee is gehouden. In dat geval zal de eindwaarde van de grondexploitatie uiteraard weer stijgen. Uitdraai van: 26 maart 2015 12:29 uur
Pagina: 5
Op welke manier is/wordt vormgegeven aan burgerparticipatie? Is hier niet van toepassing.
HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN OOSTERHOUT,
mr drs S.W.Th. HUISMAN
, burgemeester,
mr P.J. DE RIDDER
, secretaris.
Uitdraai van: 26 maart 2015 12:29 uur
Pagina: 6
BESLUIT VAN DE RAAD
WW w gemeente
Nummer:
QoSteiïlOUt
Bl.0150160
DE RAAD VAN DE GEMEENTE OOSTERHOUT;
gelezen het voorstel van het college van 27 maart 2015
BESLUIT: 1. 2.
De vertrouwelijk ter inzage gelegde geactualiseerde grondexploitatie de Contreie d.d. maart 2015 vast te stellen; en De geheimhouding van de documenten grondexploitatie te continueren, evenals de geheimhouding van het VKZ rapport conform artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 21 april 2015.
ì , voorzitter.
^
.
'
Uitdraai van: 26 maart 2015 12:29 uur
.griffier.
Pagina: 7
