Nummer
:
07-4.2011
Onderwerp
:
Herziening exploitatie opzetten
Korte inhoud :
Herziening exploitatie opzetten
Uithuizen, 14 april 2011. AAN DE RAAD. Inleiding Jaarlijks dienen de exploitatieopzetten van de grondexploitaties te worden hergecalculeerd. Vorig jaar heeft de raad op 10 juni de herziene exploitaties vastgesteld. Het is inmiddels het derde jaar waarbij we de gevolgen van de recessie onder ogen zien. Dit werkt namelijk ook door in de exploitaties. In 2010 zijn er 4 kavels verkocht, dit is een aanmerkelijke verbetering ten opzichte van 2009, toen was het saldo 0, maar de planning van de opzetten is niet gehaald en ligt onder de prognose van het uitgifte tempo als aangegeven in de herziene exploitatieopzetten met de variant op de lange looptijd. Looptijd van deze herberekeningen Vandaar dat voor de herberekeningen nu de methodiek is gekozen om de looptijd van elk exploitatieplan met een jaar te verlengen. Zo is ook voor de variant met de langere looptijd, elk plan met één jaar looptijd verlengd. De ontwikkelingen van de afgelopen jaren Tot voor twee jaren waren de exploitatieopzetten over het algemeen winstgevend en werden de saldi in het woonplan ingebracht. Op basis van de begrotingsvoorschriften moet een voorziening worden getroffen voor elk individueel niet kostendekkend exploitatieplan. Daarom is de afgelopen twee jaren een voorziening getroffen voor de plannen met een exploitatietekort voor de langst lopende varianten (zodat het risico zo klein mogelijk werd). Bij de herberekening in 2009 was dit als volgt opgebouwd: - de residuele waarde is naar beneden toe opnieuw vastgesteld; - de korte looptijd van de exploitatie opzetten is vastgesteld; - de plannen Scherphorn Zuid en De Laan Zuid blijken niet meer kostendekkend. Er zijn varianten berekend met een langere looptijd waarbij naast deze twee plannen ook het plan Almersma niet meer kostendekkend blijkt. Voor deze drie plannen wordt een voorziening getroffen ten laste van de algemene reserve voor een bedrag van € 388.927,00 op eindwaarde = startwaarde € 315.208,00 (op basis van de langere looptijd). In de rekening 2008 wordt al een stijging van de voorziening opgenomen tot een totaalbedrag van € 691.821,00. Het totaal van de voorziening wordt hierdoor op 1-1-2009 € 1.080.800,00.
2
In 2010 is een herberekening uitgevoerd, met o.a. de volgende uitgangspunten en resultaten: - de residuele waarde is ongewijzigd vastgesteld; - er is net als in 2009 een berekening van de oorspronkelijke looptijd (+ een jaar vanwege het niet uitgeven van kavels) opgesteld, en er is een variant berekend met een langere looptijd; - van de korte looptijd is de planning vastgesteld, en van de lange looptijd is de financiële variant vastgesteld, waarop de voorziening is gebaseerd; - de voorziening wordt verhoogd met € 315.208,00 tot € 1.396.008,00; De residuele grondwaarde Afgelopen maand februari heeft de waardering van bouwgrond op basis van de residuele waarde plaatsgevonden. Terugblikkend op het afgelopen jaar, valt te constateren, dat de woningmarkt een pas op de plaats heeft gemaakt. Er valt bij de makelaardij een lichte opleving te bespeuren bij woningen in het lagere segment. Er is een aantal keren gebruik gemaakt van de zogenaamde starterslening. Bestaande woningen staan langer te koop. De residuele waarde methode is toegepast over de verkopen van afgelopen jaar. Het komt er op neer dat de grondprijzen hier en daar naar beneden moeten worden bijgesteld, behalve die van Uithuizen deze kunnen worden gehandhaafd met uitzondering van de exclusieve ligging. De uitkomst is als volgt: Berekening Residuele waarde per 1-1-2011
Warffum Usquert
normale ging 2010 € 95,00 € 70,00
Uithuizen Uithuizermeeden Kantens Zandeweer Roodeschool
€ 100,00 € 90,00 € 60,00 € 90,00 € 60,00
Plaats
lig2011 € 90,00 € 65,00 € 100,00 € 85,00 € 55,00 € 80,00 € 60,00
betere ligging 2010 2011 € 105,00 € 100,00 € 75,00 € 70,00
exclusieve ging 2010 € 140,00
€ 110,00 € 100,00 € 80,00 € 100,00 € 65,00
€ 142,50
€ 110,00 € 95,00 € 75,00 € 90,00 € 65,00
waarden excl. BTW We hebben besloten deze herziene residuele grondwaarden vast te stellen als aangegeven met de vetgedrukte grondwaarden. Exploitaties Vanwege de stagnering in uitgifte zijn de lopende exploitaties in eerste instantie met een jaar verlengd omdat er alleen kavels zijn uitgegeven in het bestemmingsplan Almersma. Ook is er gerekend (net als vorig jaar) met een langere looptijd om een mogelijk risico in te kunnen schatten en af te dekken. Per exploitatie wordt hierna de motivatie gegeven. De lopende exploitatieopzetten zijn daarom berekend met deze variant. De nieuwe residuele grondwaardes als boven zijn ingebracht. Het betreft de volgende exploitaties: Scherphorn Noord (maart 2011) Overige gronden (februari 2011)
lig2011 € 120,00
€ 140,00
3
Almersma (maart 2011) Scherphorn Zuid (maart 2011) De Laan Zuid (maart 2011) LTS locatie (maart 2011) Woonplan (februari 2011) De uitkomsten van al deze exploitaties (behalve overige gronden) zijn verwerkt in het exploitatie woonplan. Volgens de comptabiliteitsvoorschriften moet er per exploitatie, als deze op eindwaarde een nadelig saldo oplevert, een voorziening (reservering in de begroting) worden getroffen. Voorheen werd een nadelig saldo van een plan ingebracht in het woonplan. Vanaf 2009 wordt er van uitgegaan dat bij afsluiting van een dergelijke exploitatie de voorziening wordt aangewend en niet negatief doorwerkt in het woonplan. Van de verkochte bouwkavels wordt een bedrag van € 14,00/m2 in het woonplan gebracht. Als de verkoop van bouwkavels stagneert, zoals nu het geval is, pakt dit ongunstig uit voor het woonplan. Dit komt met name doordat de opbrengst uit de exploitaties later binnenkomt waardoor er rente-effecten ontstaan. De grondprijzen voor aan corporaties te verkopen kavels wijken af van de reguliere prijzen. Hierover zijn in 2002 afspraken gemaakt met de corporaties. Voor deze tarieven is nadien tussen gemeente en corporaties overeengekomen dat hierover de BDB index van Bureau Documentatie Bouwwezen wordt toegepast. Wellicht moet dit in de nabije toekomst worden herzien vanwege nieuwe ontwikkelingen op het gebied van de woonplannen, aangezien nieuwe woon- en leefbaarheidsplannen zullen moeten worden opgesteld. In het kader van de te ontwikkelen woonvisie in DEAL verband zal een woonen leefbaarheidsplan worden opgesteld, waarin zo mogelijk nieuwe prijs- en prestatieafspraken kunnen worden gemaakt met corporaties c.q. ontwikkelaars, die worden vastgelegd. Hieruit volgt dan een herziene exploitatieopzet betreffende het woonplan. Het woon- en leefbaarheidsplan is nog niet gereed en zal als alles goed gaat pas volgend jaar gereed kunnen komen. De financiële stand van zaken De exploitatieopzetten zijn herberekend. De werkelijke inkomsten en uitgaven over het jaar 2010 zijn verwerkt. Noodzakelijke restantinvesteringen over 2010 zijn, indien noodzakelijk, ingebracht in 2011. Dit geldt ook voor de nog uit te geven gronden. Daar waar nodig zijn de bedragen aangepast i.v.m. de actuele stand van zaken, zoals in de respectievelijke exploitatieopzetten aangegeven. Onderstaand wordt per plan een korte toelichting met de eerder genoemde variant aangegeven. In sommige exploitaties zijn varianten uitgewerkt met een langere looptijd. De financiële crisis en de woningmarkt zijn te ongewis om daar nu al meerjarige voorspellingen over te doen. Het lijkt ons daarom beter het huidige uitgiftetempo inclusief een extra jaar aan te blijven houden. Dit aangezien er per saldo in 2010 alleen in Almersma vier kavels zijn verkocht. De begrotingsvoorschriften schrijven voor dat bij een tekort op exploitatieopzetten een voorziening moet worden ingesteld. Dit hebben we met ingang van 2009 ingevoerd. De voorziening dient in de jaarrekening 2010 te worden bijgesteld met een bedrag van € 440.318,00 (exclusief rentetoevoeging 2010).
4
Scherphorn Noord Er zijn een aantal varianten berekend: 1. Op basis van de opzet in 2010 met een jaar extra looptijd wordt een resultaat verwacht op 31-12- 2013 van € 337.968,00 (vast te stellen planning) 2. Indien er een langere looptijd wordt doorgevoerd is het berekend resultaat op 31-12-2016 € 350.359,00 (vast te stellen financiële variant) Er zijn nog steeds vijf kavels beschikbaar in dit plan. Het betreft relatief grote kavels. Herverdeling naar kleinere kavels is op basis van de planologische indeling niet mogelijk. Aangezien het uitgiftetempo achter ligt op de exploitatieopzet uit 2010, is daarom ook een variant berekend (2) met een langere looptijd. Wij stellen voor variant 1 voor te leggen ter vaststelling om de oude planning + 1 jaar in uitgifte aan te houden. Het saldo van variant 2 is per 31-12-2016 ingebracht in de herziene exploitatie van het woonplan (de ongunstigste opbrengst). Overige gronden Er is een positieve overwaarde berekend van € 689.836,00 in de exploitatieberekening van 2010 was dit € 440.227,00. De verhoging van de overwaarde heeft o.a. te maken met de doorrekening van de baten van Energy Village op basis van de gesloten huurovereenkomst. Almersma In de berekening van maart 2010 was een nadelig saldo berekend van € 101.083,00. Uitgifte van de resterende kavels, zou in 2011 moeten plaats vinden. Vanwege het feit dat er in 2010 vier kavels zijn uitgegeven is de looptijd zoals boven vermeld met een jaar verlengd. Het woonrijp maken is nu voorzien in 2013 en afsluiting van deze exploitatie is nu gedacht per 31-122013. Vanwege het feit dat er in 2010 maar uitgifte van 4 kavels van de geplande 17 heeft plaatsgevonden is deze planning risicovol. Daarom is er een variant berekend, met een langere looptijd: 1. Bij verlenging van de looptijd van 2012 naar 2013 wordt een resultaat op 31-12-2013 van € -212.412,00 verwacht. (vast te stellen planning) 2. Bij een langere looptijd: Uitgifte 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 en woonrijp maken in 2017 wordt een resultaat op 31-12-2017 verwacht van € -395.963,00 (vast te stellen voorziening) Het negatieve saldo van variant 1 is niet ingebracht in de herziene exploitatie van het woonplan. Veiligheidshalve is er onder variant 2 een langere looptijd berekend waarbij het eindresultaat per 31-12-2017 echter € - 395.963,00 negatief is. Teruggerekend naar startwaarde (31-12-2011) geeft dit een bedrag van € 300.899,00. De huidige voorziening van € 246.007,00 inclusief rentebijschrijving 2010, dient hierdoor met een bedrag van € 54.892,00 te worden verhoogd tot een bedrag van € 300.899,00 (rentedragend) ten laste van de algemene reserve. Scherphorn Zuid In de opzet van februari 2010 was een tekort berekend van € 788.292,00. Minnelijke verwerving van een perceel, waarop woningen gepland zijn blijkt niet mogelijk. Een onteigening zal daarom moeten worden ingezet om het bloot eigendom van een perceel te verwerven.
5
Hierdoor kon de uitgifte van de 8 geprojecteerde 2^1kap en vrije sector kavels niet plaatsvinden. Vanwege de verwerving van het beklemrecht zijn extra verwervingskosten opgenomen. Door aanpassing van de planning betreffende het bouwrijp maken van de tweede fase kan deze fase dit jaar bouwrijp worden gemaakt. Hierdoor bestaat de mogelijkheid toch reeds bouwkavels in dit plan uit te geven, als dit gewenst blijkt. De nieuwe residuele waarde ligt € 5,00/m2 onder de oude. Ook voor dit plan zijn varianten berekend: 1. Bij verlenging van de looptijd met een jaar wordt een resultaat op 31-12-2016 van € - 863.147,00 verwacht.(vast te stellen planning) 2. Bij een langere looptijd: Uitgifte 2012, 2013 en 2014, 2015, 2016, 2017 en woonrijp maken in 2018 wordt een resultaat op 31-12-2018 verwacht van € -1.013.169,00 (vast te stellen voorziening). Aangezien het uitgiftetempo achter ligt op de exploitatieopzet uit 2010, is daarom ook een variant berekend (2) met een langere looptijd. Wij stellen voor om de oude planning in uitgifte aan te houden+ 1 jaar extra, aangezien er geen kavels zijn uitgegeven. Indien dit niet mogelijk blijkt, dan kan bij de herziening van 2012 dit worden bijgesteld. Het negatieve saldo van variant 2 is niet ingebracht in de herziene exploitatie van het woonplan. Voor dit plan is een tekort berekend per 31-12-2018 van € 1.013.169,00. Op startwaarde is dit een bedrag van € 740.313,00 per 31-12-2010. De huidige voorziening van € 683.154,00 inclusief rentebijschrijving 2010, dient hierdoor met een bedrag van € 57.159,00 te worden verhoogd tot een bedrag van € 740.313,00 (rentedragend) ten laste van de algemene reserve. De Laan Zuid In de exploitatieopzet van februari 2010 is een tekort berekend van € 384.653,00 waarbij het plan zou worden afgesloten per 31-12-2015. De nieuwe residuele grondwaarde ligt € 5,00 beneden de oude waarde betreffende de normale de betere ligging (exclusieve ligging € 20,00 lager). Vanwege de stagnatie in de uitgifte is ook voor dit plan een aantal varianten berekend: 1. Bij verlenging van de looptijd met een jaar wordt een negatief resultaat op 31-12-2015 van € 778.863,00 verwacht.( vast te stellen planning) 2. Bij een langere looptijd: Uitgifte 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, en 2019 woonrijp maken in 2020 (ca 6,5 kavel/jaar) wordt een negatief resultaat op 31-12-2020 verwacht van € 1.176.963,00 (vast te stellen voorziening) Aangezien het uitgiftetempo achter ligt op de exploitatieopzet uit 2010, is daarom ook een variant berekend (2) met een langere looptijd. Wij stellen u voor variant 1 vast te stellen om de oude planning + een jaar in uitgifte aan te houden. Indien dit niet mogelijk blijkt, dan kan bij de herziening van 2012 dit worden bijgesteld. Veiligheidshalve is er onder variant 2 een langere looptijd berekend waarbij het eindresultaat per 31-12-2020 echter € -1.176.963,00 negatief is. Teruggerekend naar startwaarde (31-12-2010) geeft dit een bedrag van € 795.114,00.
6
De huidige voorziening van € 520.329,00 inclusief rentebijschrijving 2010, dient hierdoor met een bedrag van € 274.285,00 te worden verhoogd tot een bedrag van € 795.114,00 (rentedragend) ten laste van de algemene reserve. LTS locatie In de exploitatieopzet van februari 2010 is een overschot berekend van € 132.925,00 waarbij het plan zou worden afgesloten per 31-12-2015. De vorige uitgifteplanning was gebaseerd op 2 kavels per jaar. Dit achten wij nog steeds reëel. De uitgifte is eind 2010 gestart, maar heeft tot nu toe nog geen kopers opgeleverd. Vandaar dat de looptijd van het plan met 1 jaar is verlengd. Voor dit plan is een berekening gemaakt: 1. Bij verlenging van de looptijd met een jaar (uitgifte t/m 2015) en woonrijp maken in 2016 wordt een resultaat op 31-12-2016 van € 3.351,00 verwacht. Gelet op het voorgaande stellen wij voor deze berekening vast te stellen. Woonplan De exploitatieberekening van het woonplan is een herberekening van de exploitatie van maart 2010. De exploitatieperiode is nu herzien met een planning van 1-1-2004 tot 31-12-2019. De opzet is geactualiseerd naar de huidige stand van zaken. Dit tijdpad sluit aan bij de te maken woon- en leefbaarheids plannen. De inbreng van de verkochte kavels uit de lopende exploitaties van Scherphorn-Noord, Scherphorn-Zuid, Almersma, LTS locatie en De Laan Zuid zijn ingebracht op basis van de varianten met de lange looptijd (voorzichtige prognose). Ook zijn de positieve opbrengsten uit de lopende exploitaties ingebracht in het woonplan. De projecten zijn wat tijdstip van realisatie en boekwaardes betreft aangepast aan de huidige verwachtingen. Het woonplan is op basis van de oorspronkelijke planningen van de exploitaties aangepast. Het positieve eindsaldo sluit in dat geval op € 45.754,00 (vast te stellen). Toekomstige hercalculaties De komende tijd zullen we ons moeten beraden op de toekomst. Mocht de recessie aanhouden, dan zullen we misschien aan fundamentelere oplossingen moeten denken hoe om te gaan met de dreigende tekorten van de exploitaties. Momenteel worden deze afgedekt met de voorzieningen. Aanwending resultaat en het treffen van voorzieningen De positieve resultaten van de respectievelijke bestemmingsplannen, behalve die van het complex overige gronden, zijn verwerkt in het woonplan als hierboven aangegeven. Plannen, welke een negatieve opbrengst genereren worden door aanwending van de voorziening afgesloten. In de jaarrekening 2009 is een voorziening getroffen van € 1.393.740,00. Inclusief € 55.750,00 rentebijschrijving 2010 bedraagt de huidige voorziening € 1.449.490,00. Bijgeplust moet worden voor: - Almersma € 54.892,00 - Scherphorn-Zuid € 57.159,00 - De Laan Zuid € 274.785,00 Totaal bij € 386.836,00
7
De omvang van de voorziening dient op grond van de begrotingsvoorschriften per 31-12-2010 te bedragen: € 1.449.490,00+ € 386.836,00 is € 1.836.326,00. Resultaat exploitatieplannen 2011 bij langere looptijd.
Plan:
Afsluiting op:
Eindwaarde Factor
Waarde 2011
Almersma
31-12-2017
-395.963
1,3159
-300.899
De Laan Zuid
31-12-2020
-1.176.963
1,4802
-795.114
Scherphorn Zuid
31-12-2018
-1.013.169
1,3686
-740.313
Scherphorn Noord
31-12-2016
350.359
1,2653
276.894
LTS locatie
31-12-2016
3.351
1,2653
2.648
Woonplan
31-12-2019
45.754
1,4233
32.146
Totaal saldo
-2.186.631
-1.524.638
Afdekken d.m.v. voorziening
-2.586.095
-1.836.326
Voorstel • •
vast te stellen de herziene exploitatieopzetten in de aangegeven varianten; de voorziening voor de plannen Scherphorn Zuid, De Laan Zuid en Almersma te verhogen naar een omvang per 31-12-2010 van € 1.836.326,00.
Burgemeester en wethouders van de gemeente Eemsmond,
M. van Beek, burgemeester
W.J.M. Haarsma, secretaris
1-1-
