NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) III. DAŇOVÉ DOPADY 2014 ÚVODNÍ ČÁST. PhDr. Milan Skála daňový poradce

NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) III. DAŇOVÉ DOPADY 2014 ÚVODNÍ ČÁST PhDr. Milan Skála daňový poradce 000 014

Princip absence čínské zdi • „Ústavní soud vycházel též z toho, že veřejné a soukromé právo není vzájemně odděleno čínskou zdí…“ (III. ÚS 254/99 ze dne 10. 11. 1999)

• „…veřejné a soukromé právo v moderní společnosti nejsou dva světy oddělené čínskou zdí, v nichž by platila zcela a principiálně odlišná pravidla, nýbrž dvě sféry jednoho ve své podstatě jednotného a uceleného právního řádu. … Na základě požadavku jednotnosti, ucelenosti a zejména bezrozpornosti právního řádu je tedy třeba, aby na shodné právní instituty bylo nahlíženo shodným způsobem, ať už jsou aplikovány v oblasti práva veřejného nebo soukromého. … (2 Afs 100/2006-59 ze dne 13. 9. 2008, obdobně 2 Afs 50/2005 ze dne 27. 9. 2006, 2 Afs 125/200540 ze dne 1. 3. 2007, obdobně 2 Afs 88 2006-56, ze dne 22. 8. 2007 )

Vztah soukromého a veřejného práva Proto také celé veřejné právo lze charakterizovat jako speciální ve vztahu k právu soukromému, kteroužto tezi ostatně potvrzuje vznik a historický vývoj právních řádů. (2 Afs 107/2007 ze dne 23. 1. 2008) Díl 1 (NOZ) Soukromé právo §1 (1) Ustanovení právního řádu upravující vzájemná práva a povinnosti osob vytvářejí ve svém souhrnu soukromé právo. Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného.

Příklady daňových sporů • 7 Afs 18/2010 – 131 ze dne 7. října 2010 k příslušenství na daních z příjmů při převodu nemovitosti • 5 Afs 130/2004 – 62 ze dne 13.12.2004 k příslušenství na dani z převodu nemovitostí • 2 Afs 70/2007 – 55 ze dne 16.5.2008 k nabytí vlastnictví při prodeji pozemku na daních z příjmů • 5 As 62/2008 ze dne 1.9.2009 k posuzování staveb jako věci v právním smyslu pro účely daně z nemovitostí; plejáda judikátů • Afs 68/2009-113 ze dne 1.2.2010 k postavení staveb a nemovitostí podle občanského zákoníku na DPH

Daňové předpisy 2014 • Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění novely č. 344/2013 Sb. • Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění novely č. 344/2013 Sb. • Zákon č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí • Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění novely č. 344/2013 Sb.

NEMOVITOSTI: CO NOVÉHO V DANÍCH? DAŇ Z PŘÍJMŮ Ing. Roman Ženatý Senior manažer, Deloitte Česká republika

Vstupní cena majetku • Rozdělení vstupní ceny mezi pozemek a „stavbu“ pro daňové účely – Jednotka dle NOZ vymezena včetně spoluvlastnického podílu na pozemku, pro účely ZDP také odděleno – Definice stavby podle stavebního zákona – tj. zůstává zachován stejný stav • Pořizovací cena vychází z účetnictví • Vyhláška §7 …. (1) Položka „B.II.1. Pozemky“ obsahuje pozemky bez ohledu na výši ocenění, pokud nejsou zbožím (§ 9 odst. 5). Tato položka neobsahuje součásti pozemku, které jsou odpisovány a vykazují se jako majetek nebo jeho části v položkách „B.II.2. Stavby“, „B.II.4. Pěstitelské celky trvalých porostů“ a „B.II.6. Jiný dlouhodobý hmotný majetek“ podle odstavce 6 písmene a). ARTN

Vstupní cena majetku 2) Položka „B.II.2. Stavby“ obsahuje bez ohledu na výši ocenění a dobu použitelnosti … b) právo stavby, pokud není záměrem účetní jednotky realizovat stavbu vyhovující právu stavby a proto není vykazováno jako součást ocenění stavby podle písmene a) nebo jako součást ocenění v rámci položky „C.I. Zásoby“ • Vyhláška: §61a – Metoda ocenění při nabytí více než jedné složky majetku převodem či přechodem podle § 24 odst. 3 písm. b) ZoÚ (3) Při poměrném rozúčtování celkové pořizovací ceny nebo reprodukční ceny, podle odstavců 1 a 2 se vychází z ocenění všech složek majetku znalcem nebo kvalifikovaným odhadem. (4) Ustanovení odstavců 1 až 3 se použijí obdobně i při nabytí více než jedné části majetku.

ARTN

Vykazování nemovitostí • Přechodná ustanovení: • Navrhuje se, aby až do vyřazení dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku a zásob, o kterém bylo účtováno a byl vykazován podle ustanovení § 6, 7, 9, 47, 56 a 61a vyhlášky č. 500/2002 Sb., ve znění účinném do 31. prosince 2013, bylo i nadále účtováno a byl vykazován podle ustanovení vyhlášky 500/2002 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2013.

ARTN

Vyvolané investice • Nově se budou vztahovat i k rozšíření, zvětšení stávajících věcí – např. i nepřevoditelných (chodník, stávající komunikace apod.) • ZDP § 29/1 Do vstupní ceny hmotného majetku uvedeného v § 26 odst. 2 písm. b) a c) lze zahrnout i výdaje (náklady) na vyvolanou investici, kterou se pro účely tohoto zákona rozumí výdaje (náklady) vynaložené na pořízení majetku převedeného do vlastnictví jiné osoby nebo předaného jiné osobě nebo týkající se změny majetku ve vlastnictví jiné osoby a podmiňujícího funkci nebo užívání hmotného majetku uvedeného v § 26 odst. 2 písm. b) a c). ARTN

Právo stavby • V ZDP není samostatně řešeno, tzn. součást pořizovací ceny, tj. daňových odpisů • Na obecné bází řešeno pouze v rámci účetní vyhlášky – v současné době předmětem odborných sporů • V případě zániku stavby vyhovující právu stavby se právo stavby, které je součástí ocenění této stavby, nevyřazuje; stává se součást vstupní ceny nové výstavby – Pokud zanikne stavba, ale právo stavby trvá – v jaké DZC bude drženo? – Pokud zanikne právo stavby dříve než samotná stavba a zřizuje se nové právo stavby – jako TZ? • Souvisí-li právo stavby s více stavbami vstupuje do nákladů souvisejících s pořízením stavby poměrná část hodnoty práva stavby

ARTN

Právo stavby • Vyhláška - § 7(1) Položka „B.II.2. Stavby“ obsahuje bez ohledu na výši ocenění a dobu použitelnosti … b) právo stavby, pokud není záměrem účetní jednotky realizovat stavbu vyhovující právu stavby a proto není vykazováno jako součást ocenění stavby podle písmene a) nebo jako součást ocenění v rámci položky „C.I. Zásoby“ • § 7(1) – „blokační“ právo stavby se vykáže jako Jiný dlouhodobý majetek • Vyhláška - §56(4) Odpisy: Pokud je předpokládaná doba užívání stavby vyhovující právu stavby kratší než sjednaná doba, na kterou je právo stavby zřízeno, účetní jednotka v odpisovém plánu zohlední případnou hodnotu práva stavby při vyřazení stavby. Pokud je sjednaná doba, na kterou je právo stavby zřízeno, kratší než předpokládaná doba užívání stavby vyhovující právu stavby, účetní jednotka v odpisovém plánu tuto skutečnost zohlední případnou hodnotou stavby při jejím vyřazení ve zbytkové hodnotě stavby.

ARTN

Ztráta z prodeje pozemku • Uznatelnost ztráty při prodeji pozemku (omezení příjmem z prodeje zůstává jen u fyzických osob) • ZDP § 24/2 t) bod 5: do výše příjmů z prodeje jednotlivého majetku…. pořizovací cena pozemku u poplatníka fyzické osoby • Omezení v případě hodnoty pozemků nabytých vkladem, při přeměnách atd. – zůstává zachováno, že lze uplatnit pouze hodnotu u původního vlastníka

ARTN

Další změny • Podnikové kombinace (přeměny, vklady, atd.) – z pohledu ZDP bez zásadních změn, nicméně z důvodu DnNNV odklon od vkladů • Přesun daně dědické a darovací do daně z příjmů – případné mimoúčetní úpravy ZD. U účelových darů na pořízení DHM – snížení pořizovací ceny. • Prodloužení časového testu pro osvobození příjmů z prodeje cenných papírů – akcie do 5% u fyzických osob (z 6ti měsíců na 3 roky) • Zjednodušení tvorby opravných položek k pohledávkám - redukce časových pásem (18/36 měsíců), není třeba hlídat limit 200 tis. Kč, atd. • Užší vazba základu daně na výsledek hospodaření – snaha zahrnout do základu daně „nerealizované“ kurzové rozdíly zaúčtované do výnosů či nákladů • Sazba u fondů zůstává 5% • Úprava odpočitatelných položek (R&D, odborné vzdělávání, dary)

ARTN

Dotazy?

ARTN

Děkuji za pozornost! Roman Ženatý • Tel.: +420 737 235 540 • E-mail: [email protected]

ARTN

Deloitte označuje jednu či více společností Deloitte Touche Tohmatsu Limited, britské privátní společnosti s ručením omezeným zárukou, a jejích členských firem. Každá z těchto firem představuje samostatný a nezávislý právní subjekt. Podrobný popis právní struktury společnosti Deloitte Touche Tohmatsu Limited a jejích členských firem je uveden na adrese www.deloitte.com/cz/onas. © 2014 Deloitte Advisory, s.r.o.

NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) III. DAŇOVÉ DOPADY 2014 ČÁST K DANI Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ Mgr. Ing. Petr Šebesta, LL.M. daňový poradce AK Clifford Chance

Přehled změn DzNNV Zákonné opatření č. 340/20013 Sb. • • • • • •

Předmět daně vymezen v souladu s NOZ Změny v osobě poplatníka daně Snížení administrativní náročnosti správy daně Omezení povinného předkládání znaleckých posudků Odměna znalci jako uznatelný výdaj Rozšíření předmětu daně, zrušení některých osvobození od daně

Poplatník daně • Původní návrh zákona: poplatníkem nabyvatel ve všech případech (zjednodušení, možnost zrušení institutu ručení, úprava platná ve většině zemí EU) • Schválené znění: - nabytí koupí nebo směnou (poplatníkem je převodce, nabyvatel zůstává ručitelem; strany se mohou ve smlouvě dohodnout, že poplatníkem je nabyvatel – dohoda účinná ke dni právních účinků vkladu) - nabytí jiným způsobem, např. exekuce, dražba, vklad do obch.korp., likvidace (poplatníkem je nabyvatel)

Dopad na kupní cenu Snížení sjednané kupní ceny o cca 3,85% (při stejné výši celkového nákladu kupujícího) Poplatník

Kupní cena

Daň

Příjem Náklad prodávajícího kupujícího

Prodávající 100

4

96

100

Kupující

96,15

3,85

96,15

100

Kupující

96

3,84

96

99,84

Základ daně • Nabývací hodnota - snížená o uznatelný výdaj, stanovena jako: • Sjednaná cena - pokud vyšší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě • Srovnávací daňová hodnota - pokud vyšší než sjednaná cena, stanovena jako 75% zjištěné ceny (znalcem) nebo 75% směrné hodnoty (správcem daně) • Zjištěná cena (výlučně: nabytí obch.závodu či jiného souboru věcí, zajišťovací převod práva) • Zvláštní cena (výlučně: exekuce, veřejná dražba, vklady/příplatky do obch.korp.)

Směrná hodnota • Stanoví správce daně na základě údajů uvedených poplatníkem v příloze daňového přiznání (dle vyhlášky MF č. 419/2013) • Pouze u pozemku, jehož součástí rodinný dům, jednotka, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž či sklep, pozemek bez trvalého porostu, na němž není zřízena stavba nebo zřízeno právo stavby, zemědělské pozemky • Vychází z průměrných cen nemovitých věcí v dané lokalitě se zohledněním druhu, polohy, stavu, stáří a stavebně technických parametrů

Vyměření daně • Podání daňového přiznání a platba zálohy ve výši 4% sjednané ceny • Pokud sjednaná cena vyšší než srovnávací daňová hodnota – správce daně vyměří daň ve výši zálohy (platebním výměrem, založeným pouze do spisu) • Pokud sjednaná cena nižší než srovnávací daňová hodnota – správce daně vyměří daň platebním výměrem (a rozdíl mezi daní a zálohou je splatný do 30 dnů od doručení platebního výměru) • Poplatník může změnit názor (použít cenu zjištěnou místo směrné hodnoty), ale pouze před vyměřením daně správcem daně (doplnění řízení); nelze podat dodatečné daňové přiznání (pokud předtím uvedl správné údaje)

Lhůty pro podání přiznání • Podání daňového přiznání do konce 3. měsíce po měsíci, v němž byl v katastru proveden vklad vlastnického práva, resp. práva stavby • Právní účinky vkladu do 31.12.2013: uplatní se „starý“ zákon č. 357/1992 Sb., o dani z převodu nemovitostí • Právní účinky vkladu od 1.1.2014: uplatní se nové zákonné opatření o DzNNV • První daňová přiznání k DzNNV (v novém režimu) mají tedy lhůtu k 30.4.2014

Předmět daně • Rozšíření předmětu daně (návaznost na NOZ): - právo stavby (úplatné) - nabytí stavby, která se stane součástí pozemku (tj. byla samostatnou věcí, nebo součástí práva stavby) - vyčlenění nebo nabytí věci do svěřenského fondu - ale také: směna (nově považována za dva převody) • Není předmětem daně: nabytí vlastnictví v rámci přeměn obch. korporací (ani nabytí nepřímo převodem obchodních podílů)

Osvobození od daně • Zůstává: - první převod rezidenčních novostaveb (pouze do 5 let ode dne povolení užívání) - převod družstevního bytu (jednotky) členovi družstva, který je nájemcem této jednotky - převod při provádění reorganizace (v rámci insolvenčního řízení) • Zrušeno: osvobození vkladů do obch.korporací • Nově: nabytí po finančním leasingu uživatelem

Zánik daňové povinnosti • Daňová povinnost zaniká v případě: odstoupení od smlouvy, zdánlivosti/neplatnosti právního jednání, splnění rozvazovací podmínky, zániku zajišťovacího převodu vlastnického práva • Pouze pokud se vlastníkem stane původní vlastník (nebo jeho právní nástupce) • Poplatník uplatní zánik v dodatečném daňovém přiznání (a to bez ohledu na uplynutí tříleté lhůty pro stanovení daně)

Daň z nemovitých věcí • Zůstává členění na daň z pozemků a daň ze staveb • Zaveden pojem „zdanitelná stavba“ (pouze budova dle KZ, inženýrská stavba a jednotka, nikoli plošné stavby - nejsou předmětem daně ze staveb) • Stavby vleček (nově předmětem daně z pozemků jako zpevněná plocha) • Nová definice „stavebního pozemku“ (určené k zastavění zdanitelnými stavbami, v půdorysu jejich nadzemních částí) • Bytové jednotky – nezdaňuje se již samostatně související spoluvlastnický podíl na pozemku (místo toho se mění koeficient z 1,20 na 1,22, pokud pozemek přesahuje zastavěnou plochu). • Sazba daně u podnikatelských staveb: zvýšena za každé nadzemní podlaží, až pokud jeho plocha přesahuje 1/3 zastavěné plochy • Noví poplatníci: podílový fond, penzijní fond, svěřenský fond, stavebník (s právem stavby), pachtýř

DĚKUJI ZA POZORNOST

Mgr. Ing. Petr Šebesta, LL.M. daňový poradce AK Clifford Chance

NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) III. DAŇOVÉ DOPADY 2014 ČÁST K DANI Z PŘIDANÉ HODNOTY PhDr. Milan Skála daňový poradce 000 014 LOGO FIRMY 1

Přehled změn DPH 2014 ve zkratce • Nemovitosti jsou nově zbožím • Řada tichých změn, viz např. § 48a - Sazby daně u staveb pro sociální bydlení, nebo § 4a - nezahrnování nájemného z vybraných nemovitých věcí do obratu • Nová konstrukce § 56 – osvobozené dodání (převod) vybraných nemovitých věcí. Na to navazuje „Informace GFŘ k uplatňování DPH u dodání a nájmu vybraných nemovitých věcí po 1. 1. 2014 ust. § 56 a 56a zákona o dani z přidané hodnoty” Č. j.: 58463/13/7001-21000-101206 ze dne 9. 12. 2013

K § 56 ZDPH 2014 odst. (1) § 56 Dodání vybraných nemovitých věcí (1) Dodáním vybrané nemovité věci se pro účely osvobození od daně rozumí dodání a) pozemku, b) práva stavby, c) stavby, d) podzemní stavby se samostatným účelovým určením, e) inženýrské sítě, f) jednotky.

K § 56 ZDPH 2014 odst. (2) (2) Od daně je osvobozeno dodání vybrané nemovité věci, která a) je pozemkem, na kterém není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť, a b) není pozemkem, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba.

K § 56 ZDPH 2014 odst. (3) a (4) (3) Dodání vybrané nemovité věci jiné než v odstavci 2 je osvobozeno od daně po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo ode dne, kdy bylo započato první užívání stavby39), a to k tomu dni, který nastane dříve. (4) Plátce se může rozhodnout, že i po uplynutí lhůty podle odstavce 3 uplatní daň. Pokud plátce přijal před uskutečněním zdanitelného plnění úplatu, ze které mu nevznikla povinnost přiznat daň, stanoví se při uskutečnění zdanitelného plnění základ daně podle § 36. -------------39) Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění zákona č. 68/2007 Sb.

K § 56 ZDPH 2014 odst. (2) – odbočení a) Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, § 2 - Vymezení pojmů: Pro účely tohoto zákona se rozumí a) pozemkem část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků, b) parcelou pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem,

K § 56 ZDPH 2014 odst. (2) – odbočení b) Judikatura:

• Pozemek nemusí být vždy totožný s parcelou, nýbrž může zahrnovat více parcel, popřípadě části různých parcel nebo naopak být částí parcely jediné. (20 Cdo 20/99 ze dne 30. ledna 2001) • Způsobilým předmětem vydržení vlastnického práva je i pozemek, který je částí parcely. (22 Cdo 837/98 ze dne 17.11.1999) • Neobstojí názor, že pozemek, který nebyl zapsán v katastru nemovitostí, příp. v jiném veřejném seznamu, ve kterém se evidovaly v rozhodné době nemovitosti, nemůže být předmětem právních vztahů. (22 Cdo 100/2002 ze dne 14. dubna 2003) • Skutečnost, že převáděná část pozemku není označena samostatným parcelním číslem, nemůže být sama o sobě důvodem pro zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva k nemovitosti.(35 Ca 3/94 ze dne 7.12.1994) • …vymezení parcely je jen evidenční záležitostí a nemůže nic měnit na vlastnickém právu k pozemku… (22 Cdo 2271/2006 ze dne 27. června 2007)

K § 56 ZDPH 2014 odst. (2) – odbočení c) Názor GFŘ z Informace GFŘ: 1.2. Vymezení pojmu pozemek Zejména ve vazbě na uplatnění principu stejného režimu zdanění stavby a pozemku k ní přiléhajícího je důležité vymezení pojmu "pozemek“. V tomto ohledu se pozemkem rozumí pozemek geometricky a polohově určený a zobrazený v katastru nemovitostí a označený takto samostatným parcelním číslem. Bude-li stavba umístěna, byť i jen částečně, na více parcelách, je třeba v zásadě všechny tyto parcely považovat za pozemky, na kterých je zřízena stavba. Zjednodušeně shrnuto je tedy pozemek přiléhající ke stavbě parcela (samostatné parc. č), na které se stavba nachází.

K § 56 ZDPH 2014 odst. (2) – příklad (i)

K § 56 ZDPH 2014 odst. (2) – příklad (ii)

K § 56 ZDPH 2014 odst. (2) – příklad (iii)

DĚKUJI ZA POZORNOST PhDr. Milan Skála daňový poradce 000 014 [email protected]