Notulen Algemene Ledenvergadering Vereniging Strandhuisjeseigenaren Bad Zuid d.d. 8 februari 2013, Café de Zon, Wijk aan Zee 1. Opening en vermelding van ingezonden stukken De voorzitter heet alle aanwezigen van harte welkom op de tweede algemene ledenvergadering (ALV) van de vereniging. Het doet hem goed dat de zaal helemaal gevuld is, waaruit mag worden geconcludeerd dat de vereniging bestaansrecht heeft. De voorzitter stelt de bestuursleden voor, Jacques van Nieuwenhuizen is helaas afwezig. Ook Johan Fijen van de Technische Commissie heeft afbericht gegeven. Er zijn in totaal zes afberichten binnengekomen, de overige afberichten zijn van Hans Willemsen, Marc van de Stolpe, Koos Barhorst en de familie Kuiper. Er is een brief binnengekomen van Evert en Saskia Bleijendaal over een aantal onderwerpen. De voorzitter verwacht dat deze punten in de loop van de vergadering aan de orde zullen komen, en stelt voor om in de rondvraag te controleren of er nog openstaande punten zijn. Evert en Saskia gaan hiermee akkoord. De agenda wordt verder goedgekeurd. 2. Mededelingen De voorzitter vraagt of iedereen zich heeft aangemeld bij Peter Selderbeek en een ledenpasje heeft gekregen. Dit is het geval. Er wordt een ledenpasje per huisje verstrekt. Op het ledenpasje staat een uniek lidmaatschapsnummer, gelieve deze te vermelden bij het betalen van de contributie. De gebroeders Schoone zouden na afloop van de ALV een optreden verzorgen met hun band de Blues Broers, maar deze kan wegens ziekte helaas geen doorgang vinden. Volgend jaar wordt een nieuwe poging gedaan. Wederom een woord van dank aan uitbaters Ad en Carla van Café de Zon, die de zaal geheel belangeloos ter beschikking hebben gesteld. Aan ieder het verzoek om tijdens de pauze en na afloop van de ALV flink te consumeren. De voorzitter verzoekt om eventuele vragen zoveel als mogelijk te bewaren tot bij de rondvraag. Er zijn geen kandidaatstellingen binnengekomen voor functies binnen het bestuur. Formeel moet er een rooster van aftreden zijn, deze is echter nog niet vastgesteld. De voorzitter stelt voor dat het huidige bestuur nog een jaar in deze samenstelling verder gaat, en dat er daarna mutaties kunnen worden doorgevoerd. De vergadering gaat hiermee akkoord. 3. Goedkeuring notulen van de 1e Algemene Ledenvergadering In de eerste ALV vorig jaar moest er heel veel besproken worden, resulterend in 16 pagina’s notulen. Deze zullen dit jaar hopelijk korter zijn. De notulen van 21 maart 2012 worden goedgekeurd met dank aan Frank van Gool en Erik de Jong.
1
4
Jaarverslag secretaris
Alle leden hebben per e-mail het verslag ontvangen. De secretaris meldt de samenstelling van het bestuur, de technische commissie en de botencommissie en licht de belangrijkste wapenfeiten toe. Per 1 januari 2013 telde onze vereniging 123 leden. Aantal huisjes bij onze exploitant is 150 stuks. Onze ambitie is om 100% van de eigenaren lid te maken van onze vereniging. Nieuwe leden zijn van harte welkom en kunnen zich aanmelden bij het bestuur of via onze website. De eerste ALV vond plaats op 21 maart 2012. Hiervoor had Café De Zon belangeloos de zaal ter beschikking gesteld. Met een opkomst van meer dan 120 strandvrienden, was deze bijeenkomst al geslaagd. Ter plekke hadden zich nog 18 strandhuisjeseigenaren zich als lid aangemeld. Daar het de eerste ledenvergadering betrof, was er veel tijd vrijgemaakt voor de uiteenzetting van onze voorzitter. In 2012 is het bestuur zes maal bijeengeweest in verschillende samenstellingen. Het bestuur heeft in 2012 regelmatig contact gehad met de exploitant. Veelal telefonisch, maar ook in een kleine samenstelling van het bestuur zo’n vijf keer bij Jeroen van Son in de SunSeaBar afgesproken. Onze laatste bijeenkomst, vlak voor kerst is schriftelijk vastgesteld en ook verstuurd aan de investeerders van Bad Zuid. Met de investeerders en de exploitant is vervolgens gesproken op 29 januari 2013. Hiervan doet de voorzitter straks verslag. Vaste agendapunten in de bestuursvergaderingen en de besprekingen met de exloitant zijn: contact met de vereniging – exploitant; mededelingen leden; transport/stalling; riolering/vuil/stroom/WiFi/gas, maatvoeringen/nummering huisjes; (door-)verkoop van huisjes; regelgeving op het strand/rijden/rijplaten; kwaliteitsvereisten/veiligheid huisjes. Het bestuur is in verschillende, kleinere samenstellingen ook bij elkaar geweest voor specifieke onderwerpen. Zo is er contact geweest met de Catamaranvereniging betreffende mogelijkheden stalling van grote motor- en zeilboten. Verder is er een bezoek gedaan aan een milieuadviseur inzake de vereisten riolering. Ook zijn bouwdeskundigen geraadpleegd inzake het Bouwbesluit 2012. Er is fiscaal advies ingewonnen inzake de BTW en WOZ belastingen. Er zijn contacten gelegd voor een winterstalling. Ook zijn leden individueel op pad geweest. Contacten met de gemeentes Beverwijk en Velsen zijn daar een voorbeeld van. Zo is er spreektijd geweest bij de gemeente Beverwijk inzake het bestemmingsplan. Er is namens de vereniging bezwaar ingediend bij de gemeente Velsen tegen het plan Zeezicht. Dit houdt verband met de maatvoeringen van de staande huisjes. In 2012 is onze website live gegaan. Met www.verenigingbadzuid.nl willen wij onze leden op de hoogte houden van het wel en wee van de vereniging. Middels de site en email brengen wij u op de hoogte van belangrijke zaken. Ook zijn op de site diverse zaken terug te vinden, zoals de statuten en het huishoudelijk regelement. Ook het laatste nieuws moet het aantrekkelijk maken om onze site te bezoeken. Het technisch onderhoud en verlevendiging van de site is in handen van Dave Lute. Het is een actiepunt van het bestuur om voor 2013 de site met meer regelmaat te verversen en te voorzien van nog meer informatie. Initiatieven om bijvoorbeeld een vraag en aanbod item toe te voegen is inmiddels in gang gezet. Ook voor onze technische- en boten commissie is ruimte gereserveerd op de website. Tevens roepen wij ook onze
2
leden op om input op dit gebied te geven. De mogelijkheid om sponsor te worden en vermelding te krijgen op onze website wordt op dit moment onderzocht. Wij komen hier in 2013 op terug. In 2012 zijn de overige activiteiten van onze vereniging beperkt gebleven. Er is een inventarisatie gemaakt van alle huisjes(-eigenaren) en de maten van onze huisjes, vlonders en plaatsen. Een grote schoonmaakdag op 6 oktober 2012 was een succes te noemen. Met 35 leden werden maar liefst 3 aanhangwagens vol met afval afgevoerd. Voor 2013 willen wij een schoonmaak dag afroepen in het begin van het seizoen. Dit zal hoogst waarschijnlijk in de meivakantie plaatsvinden. We maken het strand dan schoon voor het nieuwe seizoen en willen deze dag gezamenlijk afsluiten met een borrel. Over de invulling zult u nader geïnformeerd worden. Mochten er suggesties zijn voor leuke activiteiten, houden wij ons aanbevolen. Namens het bestuur een compliment aan de initiatiefnemers van het strandfeest in augustus. Ook de bouwers van de vuurtoren danken wij. Dit zijn initiatieven die een positieve bijdrage leveren en het unieke karakter van ons verblijf op het strand benadrukken. De vereniging heeft een eigen bankrekening geopend. Het nieuwe bankrekeningnummer is: 1758.47.371 (Rabobank Beverwijk) t.n.v. Vereniging Strandhuisjeseigenaren “Bad Zuid”. 5
Jaarverslag pennningmeester
De voorzitter licht het financiele verslag en de begroting toe, die door hun eenvoud en schoonheid een grote indruk hebben achtergelaten, met dank aan Max Mello. Er was vorig jaar rekening gehouden met 2.500 euro kosten, welke gedekt zouden moeten door de contributie, zijnde 20 euro per lid. In totaal is 2.340 euro contributie geïnd. De grootste uitgaven betroffen de notariskosten (1.269 euro) en het ontwerp van de website (665 euro), De notaris heeft ons gematst en datzelfde kan gezegd worden over Dave Lute, die met ondersteuning van Peter Selderbeek een prachtige website heeft gerealiseerd. Omdat de overige kosten lager uitvielen dan de begroting, is er een batig saldo van 350 euro. De vergadering keurt het financiele verslag goed. 6
Begroting 2013/2014
Voor de begroting voor 2012/2013 wordt wederom uitgegaan van 2.500 euro contributie. Omdat er momenteel weinig kosten worden verwacht, verwacht het bestuur een batig saldo van 1.575 euro te realiseren. Hierbij zij opgemerkt dat het geen vanzelfsprekendheid is dat derde partijen hun diensten voor weinig of niets aanbieden. Het is daarom goed dat er een buffer wordt aangelegd. De vergadering keurt de begroting voor 2012/2013 goed, de contributie van 20 euro blijft gehandhaafd..
3
7
Verslag kascommissie
De kascommissie, bestaande uit Rob Trieling en Koos Barnhorst hebben schriftelijk verklaard dat zij zich hebben kunnen vinden in de administratie van de penningmeester en hebben het bestuur decharge verleend voor het financiele beleid over 2011/2012. 8
Benoeming kascommissie
Rob Trieling treedt af en wordt bedankt voor zijn diensten. Koos Barnhorst blijft aan. Gert-Jan Cupido stelt zich beschikbaar voor de kascommissie, wat in dank wordt aanvaard. Paul Hilbers stelt zicht beschikbaar als reservelid. 9
Voorstel winterstalling 2013 en verder
De voorzitter meldt dat dit najaar een onderhoud heeft plaatsgevonden met Dick Burger, eigenaar van Buko, over een mogelijke oplossing van de mogelijk nijpende toekomstige situatie over winterstalling voor onze (en mogelijk andere) strandhuisjes Buko beschikt over grote verharde, verlichte en omheinde terreinen, alwaar al enige jaren circa 25 strandhuisjes van onze leden in de winter gestald zijn. Dit loopt via Johan Fijen (transporteur), die heeft aangegeven zich te willen beperken tot transport van de huisjes. Buko heeft te kennen gegeven via haar vertrouwensman en persoonlijke relatie Max Mello eventueel verhuur voor winterstalling voor onze vereniging mogelijk te maken. Aan Mello, en vooralsnog niemand anders, de taak om toe te zien op een gestructureerd gebruik. Buko wenst de vergoeding per m2 uit praktische overwegingen betaald te krijgen door 1 partij/contactpersoon, die zelf de huur dient te verhalen de diverse strandhuisjesplaasters. Het bestuur wijst erop dat winterstalling nu op diverse locaties plaatsvindt, deels via exploitanten, deels via anderen. Voorts dat de opslag op diverse locaties niet lijkt te voldoen aan de eisen welke verzekeraars (en/of brandweer) stellen. Achter boer Nol staat op dit moment alles op een hoop. Bij de brand zijn de gedupeerden die verzekerd waren gematst door Ooms, de vraag is wat er gebeurt als er opnieuw brand uitbreekt. Sommigen zijn nu verzekerd bij Marsh via Landsadvies, waar overigens geen beperking geldt betreffende clustering van huisjes zou gelden. Daaraan toegevoegd de vele inbraken, vernielingen en andere molestaties welke op de diverse winterstallinglocaties plaats vinden. Het gebrek aan winterstallinglocatie en het vermoedelijk verder toenemende gebrek (wat gebeurt er bijvoorbeeld met de terreinen bij en achter boer Nol, opslag in oude kassen bij Heemskerk niet meer mogelijk) heeft ertoe geleid dat het bestuur thans overweegt winteropslag bij Buko voor haar leden te concretiseren. Overigens, Niet uitgesloten mag worden dat niet-leden – als het doorgaat – ook gefaciliteerd worden. Het bestuur heeft zichzelf afgevraagd of de vereniging dat moet doen, of is het niet meer voor de hand liggend dat het regelen van winterstalling aan de exploitant is. In principe vinden wij dat de logischer zou zijn dat de exploitant dit oppakt, wij beogen niet om de exploitant in het vaarwater te zitten. Echter, Buko doet het aanbod vooralsnog specifiek aan de vereniging. Bovendien, het Buko aanbod afwijzen, met de wetenschap dat de opslagruimte voor winterstalling schaars dreigt te worden, zou naïef zijn. Voorop staat, dat als de vereniging de exploitatie ter hand zou moeten nemen, dit wordt gedaan zonder enig winstoogmerk. Wij weten dat onze exploitant druk zoekende is naar geschikte winterstalling locaties, zo zou er (weer) contact zijn met Tata Steel over de voormalige sportvelden. Ook de gemeente schijnt naar alternatieven te kijken, genoemd wordt het campingterrein. Dit is een prima ontwikkeling, hoe meer keuze, hoe beter. De kosten van stalling per huisje op het landje achter boer Nol zijn thans
4
aanzienlijk minder dan die bij Buko. Ter vergelijking 400 euro ten opzichte van 650 euro. Wat dat betreft is Buko geen concurrent van Jeroen van Son. De accommodaties zijn ook zeer verschillend. Het Buko terrein heeft hekwerken, asfalt en verlichting. Zaken als kosten van stalling, verzekering, periodes waarop het terrein bereikbaar is, de lengte van de huurovereenkomst, prijsmutaties en andere zaken behoeven nog nadere invulling De vereniging beoogt niet in concurrentie te treden met exploitanten. Wel beoogt de vereniging een alternatief te bieden, mochten de exploitant er onverhoopt niet in slagen een winterstallingfaciliteit voor de komende jaren te vinden. Wij wachten af waar de exploitant mee komt. Vraag: is het transport ook inbegrepen bij Buko? Antwoord: Nee Vraag: Stel dat de vereniging gaat huren van Buko en Johan Fijen stopt, gaat de vereniging dan zelf transport inhuren? Antwoord: Onze informatie is dat Johan Fijen af wil van het gedoe om winterstalling te regelen en voorlopig blijft rijden. Vraag: Stel dat prijs voor het transport omhoog gaat, kunnen wij dan met ander in zee? Antwoord: In principe zou dat kunnen, de prijzen voor opslag en transport zijn nu gescheiden. Vraag: Wat is de capaciteit? Antwoord 5000 m2, dat is ruim voldoende voor alle huisjes. Wij nemen aan dat er de nodige flexibiliteit is, zodat we alleen betalen voor de gebruikte vierkante meters. Hierover moet worden gesproken. Vraag: Blijft de exploitant zich voor ons inspannen als wij zelf gaan zoeken naar alternatieven? Antwoord: Dat is onbekend, de tendens is dat de beschikbare capaciteit afneemt. Nader contact met zowel Buko als de exploitant moet duidelijk maken welke keuzes de vereniging heeft. Vraag: Garandeert Buko dat er brandgangen zijn, zodat aan de eisen van de verzekeraar tegemoet wordt gekomen? Antwoord: Er zal met de verzekeraar moeten worden gesproken wat de minimale eisen zijn. Over het algemeen zal de huur hoger zijn als het aantal m2 voor brandgangen toeneemt. Vraag: Indien er brand ontstaat, hoe komt de brandweer er dan snel bij? Antwoord: Daar heeft de brandweer procedures voor. Vraag: Hoe lang geldt het aanbod van Buko? Antwoord: Er is geen termijn genoemd. Theo Bleijendaal. Ik sta bij Buko en betaal op dit moment 550 euro voor een huisje van 4 x 6 meter en betaal daarnaast 100 euro voor het transport. Dat valt mij mee. Ik stel voor om nader te bekijken hoe groot de clusters mogen zijn en de brandgangen om te slaan per huisje. In goed overleg moeten we daar uit kunnen komen. De voorzitter bedankt iedereen voor de betrokkenheid en zegt toe op dit onderwerp terug te komen, zodra er nieuws is. Pauze 10 Overleg met de pachter/exploitant De voorzitter meldt dat – zoals gememoreerd door de secretaris – in de loop van 2012 een aantal besprekingen zijn geweest tussen de vereniging en Jeroen van Son. De vereniging werd daarbij veelal afgevaardigd door Pedro, Max, Erik en Eric, soms ook aangevuld met onder meer Johan Fijen bij de gedachtewisselingen over riool en elektra. De exploitant(en) werd vertegenwoordigd door Jeroen van Son. De bevindingen van deze besprekingen zijn aan de leden geventileerd middels plaatsing op de website in september 2012 (terugblik en vooruitblik), en middels een mail aan de leden d.d. 22 december 2012.Van de besprekingen worden door vereniging notulen gemaakt, welke niet door betrokkenen worden goedgekeurd. Dit ter bevordering van de
5
goede verstandhouding en informeelheid. De besprekingen hebben veelal een open karakter. Dit niettegenstaande het feit dat meningen en belangen van exploitant en Vereniging soms uiteen lopen. De communicatie tussen Vereniging en exploitant gebeurt enigszins op ad hoc basis, maar toch wel met enige regelmaat en verloopt altijd in een goede sfeer. In de bestuursvergadering van december 2012 heeft het bestuur unaniem besloten een aantal punten van orde toch maar eens schriftelijk te rapporteren aan de exploitant. Dit, om een formele vastlegging te bewerkstelligen. Daags voor verzending van de brief meldde Jeroen van Son graag een afspraak te maken tussen de vereniging en de exploitanten c.q. geldschieters van Exploitatiemaatschappij Bad Zuid (EBZ). Deze laatste bleken de heren Scholten en Fatels te zijn (al dan niet vennootschappen vertegenwoordigend), bij diversen van de leden bekend. De formele functie van deze twee heren is verder in de bespreking niet aan de orde gekomen, anders dan dat zij geld in het project hadden gestoken. De presentatie van EBZ vond plaats alsof er sprake was van een driemanschap. Ondanks deze geplande afspraak, is de brief van Vereniging aan exploitant daags voor 29 januari toch per mail uitgegaan. Op 29 januari 2013 vond de bespreking plaats tussen de drie exploitanten vier vertegenwoordigers van de Vereniging. De volgende onderwerpen kwamen aan de orde: Winterstalling De exploitanten spraken hun ongenoegen uit over een mogelijk ter hand nemen door/namens de vereniging van het voorzien in alternatieve winterstalling op het Bukoterrein. Exploitanten menen dat vereniging “onder de duiven schiet “ van de exploitanten. Het punt winterstalling is in de ALV vergadering voor de pauze al aan de orde gekomen en het hoe en waarom dit op het bordje van de vereniging kwam is door de vereniging aan de exploitanten uitgelegd. De exploitanten werpen op dat zij zelf ook bezig zijn met winterstallingfaciliteiten. Bezien wordt of verharding, en/of omheining, en/of verlichting van het terrein achter boer Nol kan gerealiseerd worden. Dat verhelpt niet dat daar slechts een 50 tal huisjes gestationeerd kan worden, daar waar stalling voor 150 huisjes nodig is. Het winterstallingprobleem blijft actueel. De exploitanten melden dat zij ook zoekend zijn naar alternatieven, echter oplossingen liggen nog niet voor handen. Dat te prijzen initiatief van exploitanten, neemt de zorg van de vereniging niet weg dat iedereen kan voorzien dat er een schrijnend toekomstig tekort aan winterstalling zal komen. Een tekort dat waarschijnlijk niet alleen met behulp van Buko kan worden opgelost. De vereniging wijst erop dat winterstalling bij Buko aanzienlijk duurder is dan de huidige winterstalling achter boer Nol zoals de exploitanten die aanbieden. Naar verwachting zal daarom de voorkeur van vele strandhuisjeseigenaren vallen op het goedkopere alternatief wat exploitanten aanbieden. BTW teruggave oude jaren, verlaging toekomstige pachtsom i.v.m. lagere BTW Het bestuur is er op gewezen dat bij Strandvereniging Heemskerk, als gevolg van een recente herzien standpunt van de belastingdienst, een verlaging van de pachtsom 2013 ten opzichte van voorgaande jaren zal plaatsvinden, alsook een mogelijk gedeeltelijke teruggave van de pacht van oude jaren. Goed nieuws dus voor de strandhuisjeseigenaren aldaar. Voor de goede orde, de exploitatie van het strand van Heemskerk wordt van overheidswege, naar ons idee uitgevoerd door een vereniging van
6
strandhuisjeseigenaren. Dit is anders dan bij ons, waar van oudsher een exploitant tussen Gemeente(n) en strandhuisjeseigenaren is geschakeld. Het bestuur is bij fiscaal adviseurs op speurtocht gegaan wat bij deze strandhuisjes in Heemskerk zoal speelt. Het volgende blijkt aan de orde. Over de jaarlijkse pachtsom werd tot recent 19% btw afgedragen. Belastingdienst heeft ingestemd met een 6% heffing. Een verschil van 13%. Bij een pachtsom van jaarlijks 1.500 euro scheelt dit per huisje circa 155 euro. Bij een gelijkblijvende pachtsom strijkt de exploitant per huisje dan jaarlijks 155 extra op. In de gesprekken met onze exploitant is naar voren gekomen dat dit fiscale voordeel ook opgang doet of inmiddels heeft gedaan, voor onze huisjes. Het fiscale voordeel valt in ons geval formeel niet toe aan de vereniging of haar leden, maar aan de exploitant. Gevolg: 1 Er is aanspraak voor onze exploitant EBZ op BTW teruggave voor oude jaren. Normaal mag je vijf jaren terugvorderen. In welke mate dit voordeel verdeeld wordt tussen de oude en de nieuwe exploitant is ons niet bekend. 2 Het verschil tussen de pacht, welke de exploitant aan de Gemeente(n) betalen en de huursom welke de exploitant van ons als huisjeseigenaren ontvangen, neemt in dit voorbeeld voortaan jaarlijks met 155 euro per huisje toe. Vandaar dat de Vereniging Heemskerk kon besluiten tot pachtverlaging en restitutie van de oude jaren. Van diverse zijden heeft het bestuur van de leden van onze vereniging het verzoek ontvangen om bij exploitanten te verzoeken om een eventueel BTW voordeel van oude jaren (of een deel daarvan) aan huurders toe te kennen. Op dit verzoek stellen exploitanten, dat waar “nadelen” uit de exploitatie van oude jaren niet worden doorbelast aan huurders, de “voordelen” uit oude jaren niet worden gedeeld met huurders. Immers, zou de exploitant zich geconfronteerd zien met een belastingtegenvaller, dan zouden, naar exploitanten verwachten, de huisjeseigenaren niet in de rij staan om deze tegenvaller voor de exploitant te compenseren. Voor een dergelijke opvatting valt naar de mening van het bestuur wat te zeggen, zij het dat de recente pachtverhoging van gemeente en de recente aanlegkosten van het riool wel tot huurverhogingen/doorbelasting hebben geleid. Vervolgens heeft de vereniging voor haar leden verzocht de huur voor de komende jaren te verlagen, dan wel de huur komende jaren in ieder geval niet te verhogen. Ook hier vond de vereniging geen gewillig oor bij exploitanten. De exploitanten stellen dat de huidige pachtsom “marktconform” is, en zien vanuit ondernemersoogpunt geen reden om eventuele extra baten aan haar gebruikers toe te delen. De vereniging heeft gevraagd wat de exploitanten gedaan zouden hebben als onverhoopt sprake zou zijn van bijvoorbeeld een 13 % BTW verhoging. Zou dat dan niet tot toekomstige prijsverhoging geleid hebben? De exploitanten stellen dat zij opdraaien voor zowel de voor- als de nadelen uit de exploitatie. Dat is nu eenmaal het ondernemersrisico dat een exploitant draagt, met alle voor- en nadelen die daaraan verbonden zijn, aldus de exploitanten. Het argument dat in de praktijk nadelen (riool) dan wel tot prijsverhoging leiden, maar voordelen (btw) niet tot prijsverlaging leiden, vond bij exploitanten geen gehoor. Eenmalige verhoging van de pachtsom 2012 i.v.m. rioolaanleg Exploitanten bestrijden dat de indruk gewekt is in de kennismakingsbijeenkomst eind 2011 dat de niet onaanzienlijke huurverhoging van 2012 t.o.v. 2011 eenmalig zou zijn. De toenmalige verhoging is structureel nodig voor de additionele kosten van heffingen, onderhoud en anderszins van riool en brandputten. Het verweer van de vereniging dat
7
circa 100 euro eenmalig was in verband met (bouw) tekeningen per huisje (overigens alleen voor Beverwijk), vindt geen gehoor. De extra verhoging van de pachtsom voor 2012 is dus structureel, aldus de exploitanten. Pachtsom 2013 De pachtsom 2013 zal die van 2012 bedragen, verhoogd met de gebruikelijke indexatie. Plaatsen op het strand 2013 Zoals al eerder aangekondigd, zal er enige inschikking richting pier plaats vinden, waarbij op de plaats van de brandgangen huisjes komen. De hierdoor vrijgekomen ruimte nabij SunSeaBar zal worden opgevuld met nieuwe huisjes welke verhuurd , respectievelijk verkocht worden. Stroom Door en voor rekening van de exploitant wordt in elektra voorzien voor het stuk SunseaBar tot circa de gemeentegrens Beverwijk/Velsen. Dit, gelet op de nieuwe huisjes welke verhuurd/verkocht zijn inclusief elektra-aansluiting. Het betreft 16 Ampère aansluitingen, ieder huisje kan desgewenst aansluiten. Vooralsnog zijn de geschatte kosten jaarlijks 150 euro voor de vaste aansluiting. Elk huisje dat wordt aangesloten krijgt een tussenmeters ter bepaling van elektraverbruik en elektratransport. Gebruik van elektra is dus optioneel. Wie wil kan (en betaalt), wie niet wil betaalt niet. Eventuele elektriciteit voor de Velsen kant, dient vanaf Velsen aangelegd te worden, hierover zijn nog geen concrete plannen. Wifi Het laat zich aanzien dat een communicatiemaatschappij de duinenrij zal voorzien van Wifi steunpunten. Door “kaarten “ te kopen kan verbinding hiermee worden gemaakt. Hopelijk nog deze zomer, aldus de exploitant, die verder geen bemoeienis heeft met Wifi. Rioolafsluiting seizoeneinde 2012 Inderdaad niet gelopen zoals door exploitant toegezegd. (professionele afsluiting op laatste zaterdag van september). Procedures worden aankomend jaar specifieker en nadrukkelijker nageleefd. Naheffing 2012 Talloze leden misten in de afrekening 2012 een kostenverlaging in verband met de zelfwerkzaamheid van het zelf schoonmaken van het strand. Dat motiveert niet tot nogmaals een dergelijke actie, aldus het bestuur. Exploitanten verweren zich met het argument dat de kosten van vuilafvoer flink zijn toegenomen. Verdere detailleringen van afrekeningen achten exploitanten niet relevant. Verkoop huisje De indicatieve 15.000 euro vergoeding voor “de plaats “ (en het meerder bedrag voor het huisje), zoals genoemd in de bijeenkomst in het najaar van 2011, is achterhaald, aldus de exploitanten. De eigenaar dient zijn huisje te koop aan te bieden aan de exploitant. Deze geeft een redelijke vergoeding voor de (bouw)waarde van het huisje en onderstel. Nieuwe huisjes zullen meer waarde hebben dan oude huisjes. Ook afmetingen en staat van onderhoud spelen een rol. Bij vermeende onderwaardering door de exploitant kan taxatie door een derde worden bepaald. Exploitanten verkopen huisje (of een vervangend nieuw huisje) en plaatsen door aan een nieuwe gegadigde.
8
De “plaats op het strand “ behoort toe aan de exploitant en is niet van de strandhuisjeseigenaar, stelt de exploitant. Dat zulks in sommige gevallen frustrerend kan zijn, het zij zo. Sommigen huisjes zijn 25 jaar of ouder en hebben geen substantiële waarde, aldus exploitanten. Er wordt van gedachten gewisseld over een transparant systeem van (externe) keuring van huisjes, ter bewerkstelliging van (brand)veiligheid en ter waarborging van kwaliteit (en waarde). Overdracht huisje aan kinderen Desgevraagd bevestigen de exploitanten dat de overdracht van ouders op kinderen zonder kosten, dus alleen administratief, kan plaats vinden. Boten Exploitanten (maar ook de vereniging) hebben contact gehad met de catamaranvereniging over mogelijke stalling van vaartuigen voor het Velsen strand. Hoe een en ander in te vullen is voor 2013 nog niet in beeld. In 2013 wordt bezien welke ruimtes bij en in de nabijheid van de Catclub beschikbaar zijn. Veiligheid Exploitanten en het bestuur attenderen de leden op de ALV op de verplichtingen met betrekking tot (brand)veiligheid: kunststof gasflessen (beperkt in aantal), brandblussers, branddekens, brandmelder, CO2 melder, afvoer bij geisers en kookstellen, brandbare stoffen, vernieuwen gasleidingen, open vuur, BBQ’s etc. Kijk ook uit met elektrische installaties. Algemeen Hoewel er soms uiteenlopende gezichtspunten en meningsverschillen zijn, moet gezegd worden dat de besprekingen tussen het verenigingsbestuur en het volledige team van exploitanten in goede harmonie is verlopen. De exploitanten stelden zich open voor de door de vereniging aangehaalde zaken en argumenten, maar geven daar niet altijd gehoor aan. En daartoe hebben zij het volste recht. Tenslotte: onze rechtspositie als strandhuisjeseigenaren De voorzitter meldt dat het bestuur zich ervan bewust is dat de leden verwachten dat de vereniging zich sterk maakt voor een aantal ideeën en standpunten. Dat mag en is terecht. Echter, de ideeën en standpunten van de strandhuisjeseigenaren liggen niet zelden haaks op de belangen van de exploitanten. Door uiting hiervan te geven richting de exploitanten stellen de bestuursleden van de vereniging zich daarmee (uiterst) kwetsbaar op, ten opzichte van exploitanten. In de ALV van voorgaand jaar is nadrukkelijk gewezen op de mindere rechtspositie van de strandhuisjeseigenaren op Bad Zuid door de verpachting van de grond door de Gemeente(n) aan de exploitant. In dezelfde ALV is onder andere door gemeenteraadslid Fiseler, de mindere juridische positie van de strandhuisjeseigenaar (te vergelijken met stacaravanhouder) nog eens naar voren gebracht. Op 31 januari 2012 kopte het Haarlems Dagblad nog hoopvol; “Wij laten ons niet wegjagen “ namens de belangengroep van vaste campinggasten van camping Helmgat in Zandvoort. Op 1 februari 2013 luidt de krantenkop “Vaste campinggasten Helmgat moeten weg “, na een uitspraak van de Rechtbank. Exploitant ter plaatse in Zandvoort stelt een en ander te betreuren, stelt het verdriet van de caravanhouders te begrijpen, maar vindt dat hij door moet gaan met ontruiming en met het bouwen van dure chalets.
9
De vereniging kan slechts verzoeken de exploitanten in redelijkheid te laten handelen. De vereniging kan bij de exploitanten niets afdwingen. Dat besef moet er bij de leden van de vereniging zijn. Mogen wij het soms niet eens zijn met onze exploitanten; benadrukt moet worden dat zij zich in redelijkheid opstellen. Verbeteringen en verfraaiingen zoals elektra en riool brengen nu eenmaal kosten met zich mee. Hopelijk is het de Gemeente die een oogje in het zeil houdt aangaande de verdere gedragingen van de exploitanten. Het is immers de Gemeente die de grond uitgeeft aan de exploitanten, die (anders dan bijvoorbeeld bij camping Helmgat in Zandvoort ) niet de eigenaren zijn van de door hen aan onze leden uitgegeven stukjes strand. 11 Status bestemmingsplan Velsen Toegevoegd aan de agenda wordt de status van het bestemmingsplan van Velsen, waarvoor Pedro Bruinenberg het woord krijgt. Daags na onze vorige ALV werd het bestemmingsplan Zeezicht gepubliceerd, dat ook betrekking heeft op het noordelijke strand (ons strand). Er is toen op persoonlijke titel gereageerd. Momenteel ligt het Ontwerp Bestemmingsplan Zeezicht van de gemeente Velsen ter inzage, de inspraakprocedure eindigt op 28 februari. Opvallend is dat het bestemmingsplan van Velsen weinig overeenkomsten vertoont met dat van Beverwijk. Duidelijk is dat voorbij de zuidelijke strandafgang geen extra huisjes mogen worden geplaatst. Het totaal aantal huisjes is echter niet aangegeven. Dus als de huisjes dichter op elkaar staan of als de huisjes smaller zijn, zouden er meer huisjes kunnen worden geplaatst. Voor wat betreft de afmetingen stelt Velsen slechts enkele eisen: goothoogte op 2,30 m., bouwhoogte 3,00 m. ten opzichte van onderkant frame, inhoud 73 m2. En er mag worden overnacht. Er worden dus geen eisen gesteld aan de maximale breedte en lengte. Wel geldt dat de veiligheidsvoorschriften voor gasflessen, gasslangen, rook en co2 melders, elektra enz. van toepassing zullen blijven. Velsen stelt overigens geen eisen aan het type gasfles. Velsen gaat uit van het bouwbesluit 2012, dat in tegenstelling tot het voormalige bouwbesluit dat Beverwijk hanteert, uitgaat van de bestaande situatie. Bij dit bouwbesluit heeft het bevoegd gezag (B&W) de bevoegdheid om bebouwing die op wielen staat niet als bouwwerk aan te merken en dan gelden veel regels uit het bouwbesluit niet. Brandwerende materialen hoeven daarom niet aangebracht te worden. Bij "Strand Wijk aan Zee" wordt verwezen naar bestemmingsplan 2003 en die kent deze regel niet. Veel zaken zijn al door middel van een raadsbesluit in werking getreden, zoals de zonering passieve en actieve strandrecreatie, wat al enige jaren met borden is aangegeven tussen de noordpier en de locatie van onze strandhuisjes. Velsen vindt dat er voldoende parkeerplaatsen zijn aan de Reijndersweg, in totaal 1.100 plaatsen. De laatste jaren worden wij desondanks geconfronteerd met afsluiting van de Reijndersweg. Momenteel ligt een voorstel om bij de averijhaven een extra parkeerplaats te maken. Pedro en Eric hebben bezwaar gemaakt tegen de voorgestelde maximale hoogte, die naar onze menig afgestemd is op de situatie in IJmuiden (waar geen onderstellen worden gebruikt, maar transport met een dieplepel plaatsvindt), en hebben verzocht om voor Wijk aan Zee een uitzondering te maken. We houden de leden op de hoogte van de ontwikkelingen.
10
12 Rondvraag Voordat de rondvraag begint, meldt de voorzitter dat er 65 tot 70 leden deze ALV hebben bezocht, een teken dat de vereniging bestaansrecht heeft. Evert en Saskia Bleijendaal worden gevraagd of de punten uit hun brief inmiddels zijn behandeld. Evert heeft nog een aantal vragen. 1. Evert meldt het in zijn ogen onbehoorlijk rijgedrag van de transporteurs door de jaren heen, wat regelmatig leidt to schade aan de huisjes. Als het huisje nog aan de tractor zit, is de transporteur aansprakelijk. Als het huisje geplaatst is en je komt er later achter dat er schade is, dan wordt er schouderophalend gereageerd. Wordt dit door de vereniging opgepakt met de transporteur? De voorzitter antwoordt dat het bestuur deze klacht in de eerstvolgende bespreking kenbaar zal maken aan de exploitant. De vraag is of de transporteur(s) voldoende open staan voor dit soort verwijten. 2. Evert spreekt zijn zorgen uit over de eventuele gevolgen van vaste stroom op het strandleven. Meer apparatuur, zoals (af)wasmachines, haardroger, stofzuiger etc. kan leiden tot meer geluidsoverlast. Wil de vereniging dit meenemen naar de exploitant? Uit de zaal wordt door diverse personen geroepen dat wij overlast middels sociale controle dienen te bewaken, en dat direct aanspreken van de herriemakers het beste werkt. De voorzitter zal deze zorg bespreken binnen het bestuur en met de exploitant. 3. De schoonmaak dag is een goed initiatief, hulde. Maar hierdoor kan een situatie ontstaan dat een groep gaat denken dat het toch wel opgeruimd gaat worden. De exploitant zal hier op moeten letten en reageren op de nalatende. Met andere woorden het kan een negatieve keerzijde krijgen. Het bestuur zal dit punt meenemen in het eerstvolgende gesprek met de exploitant. John Hietbrink: Was laatst op het strand en zag dat een monteur bezig was aan de waterput bij de zuidelijke afgang. Volgens de monteur werkt het apparaat nog niet, er is dus sprake van schijnveiligheid. Het bestuur zal dit opnemen met de exploitant. Ilse Hoekstra: Staat in het concept bestemmingsplan van Velsen vermeld of het gaat om 1 of 2 rijen huisjes ten noorden van de noorderpier?. Pedro: Dat is een goede vraag. Zo op het eerste gezicht staat dit niet zo genoemd. De vereniging zal dit oppakken en indien nodig pleiten voor een enkele rij huisjes. Rob Trieling: heeft twee vragen 1. Wie gaat handhaven in de gemeente Velsen? Pedro meldt dat een ambtenaar van de gemeente Velsen, die hij sprak in verband met het bestemmingsplan, heeft gezegd dat er gehandhaafd gaat worden tot de gemeentegrens met Beverwijk. Voor wat betreft handhaving kijkt de gemeente Beverwijk overigens alleen naar bestemmingsplan gerelateerde zaken, eb vindt er geen grondige inspectie plaats betreffende bijvoorbeeld de veiligheid. Rob: ‘Indien er brand is in Velsen, komt dan de brandweer van Velsen? Pedro antwoordt dat de brandveiligheid onder verantwoordelijkheid valt van de regio Kennemerland (Beverwijk en Velsen), de brandweer is echter nog niet langs geweest. 2. Kan niet worden aangedrongen op een huurovereenkomst met de exploitant, zodat de huurder meer zekerheid heeft? Pedro antwoordt dat bij het ontwerp bestemmingsplan van Beverwijk een concept huurovereenkomst was inbegrepen. Naar zijn mening mogen we blij zijn dit nooit praktijk geworden is. De concept overeenkomst van 13 pagina’s kende veel plichten voor de
11
huurders en geen enkele voor de verhuurders, hiermee zouden wij niets opgeschoten zijn. Rinus van Gool: Komt er nog een pad voor (of achter) de huisjes? De voorzitter antwoordt dat de exploitant het idee had om het talud in z’n geheel door te trekken naar de laatste huisjes. Hier is ook vorig jaar een begin voor gemaakt. De indruk is dat hij daarvoor op een of andere manier tot de orde is geroepen. Hierdoor is de komst van een pad niet meer op de agenda gekomen. Wij zullen dit in ons volgende gesprek met de exploitant navragen. Simon Zoet: De gemeente heeft met de exploitant een contract gesloten voor vijf jaar met een optie voor nog eens vijf jaar. De gemeentes Zandvoort en Heemskerk hebben rechtstreeks verpacht aan de verenigingen. Hij veronderstelt dat er over drie of anders acht jaar iets kan veranderen. Wat is het standpunt van het bestuur met betrekking tot zelf exploiteren? De voorzitter antwoordt dat de vereniging geen inzicht heeft gekregen in de aard van de overeenkomst tussen de gemeente en de exploitant, ondanks de Wet Openbaarheid van Bestuur. Exploitatiemaatschappij Bad Zuid (EBZ) heeft een vermogen geïnvesteerd in Bad Zuid en wellicht teveel betaald. EBZ wil deze investering uiteraard terugverdienen, dit gaat makkelijker als de contractduur langer is. De optie zelf exploiteren heeft op dit moment geen prioriteit voor het bestuur. Wel kun je uitrekenen wat dit zou betekenen voor alle partijen. Stel de pacht van EBZ aan de gemeente is 25.000 euro en de netto huuropbrengst van de huisjes is 175.000 euro per jaar, dan kan EBZ jaarlijks 150.000 bijschrijven. Na 10 jaar zou de investering terugverdiend zijn. Zou de vereniging rechtstreeks gaan pachten bij de gemeente(n), dan is denkbaar dat de voornoemde pachtsom aanzienlijk hoger zou kunnen uitvallen. Gemeente blij, strandhuisjeseigenaren blij, exploitanten de kater, althans hun investering is net aan terugverdiend, indien zij zo’n hoge overnamesom hebben betaald als de geruchten stellen. Maar je kunt stellen dat dit het ondernemersrisico van de exploitant is. Of de Gemeente hier open voor staat is nimmer onderzocht door het bestuur. Stel dat de vereniging rechtstreeks een deal wil sluiten met de gemeente, dan is er het gevaar dat de exploitant maatregelen neemt richting (bestuurs)leden van de vereniging, bijvoorbeeld door de toegang tot het strand te ontzeggen. En dan zit je met je huisje. Sieb van Rijn: Is het toegestaan om een ongespecificeerde bon (zonder BTW) te versturen? Hij noemt een voorbeeld. Een bedrag exclusief de BTW, zou voordeel opleveren voor de exploitant (en de staat benadelen). Pedro meldt dat hier door de gemeente naar is gekeken. Max antwoordt dat de vereniging dit voorbeeld in dezelfde vorm heeft neergelegd bij de exploitant, echter geen gehoor heeft gekregen voor dit verhaal. De voorzitter zegt tenslotte dat dit binnen het bestuur uitgebreid besproken is; juridisch hebben wij geen poot om op te staan. Rob Trieling: Hoe is de deal tussen de gemeente en de exploitant eigenlijk tot stand gekomen. Klopt het dat het huidige contract niet rechtsgeldig getekend is door de Gemeente? De voorzitter antwoordt dat het gerucht gaat dat een te ‘enthousiaste’ ambtenaar het contract namens de Gemeente al getekend had, en dat dit pas later door B en W en Gemeenteraad geaccordeerd zou zijn. De Gemeente kon eigenlijk niet meer terug nu het contract getekend was. Of deze geruchten juist zijn valt niet te toetsen. Het is maar
12
de vraag of wij dit gegeven, twee jaar na dato, nog kunnen gebruiken om de geldigheid van het contract aan te vechten, met inachtneming van onze zwakke rechtspositie. Paul Hilbers: Is er bij het bestuur de bereidheid om initiatief te nemen door met de gemeente contact op te nemen om eigen exploitatie (over drie jaar) te onderzoeken? De voorzitter antwoordt dat het bestuur tot op heden bewust een afwachtende houding heeft aangenomen, en niet met de exploitant in concurrentie wil treden, met het oog op onze zwakke rechtspositie. Het bestuur voelt beperking in haar handelingsvrijheid. Indien je als bestuurder in strijd handelt met de belangen van de exploitant, dan is zoals gezegd een opzegging van je plek (en huisje) door de exploitant niet ondenkbeeldig. We kunnen niet heen om het feit dat de exploitanten formeel juridisch grote vrijheid van handelen hebben, en de vereniging geen macht heeft om de besluitvorming door de exploitant te beïnvloeden. Zo is de regelgeving nu eenmaal. Leden huren telkens voor een jaar en hebben geen enkele vorm van bescherming. De vele jurisprudentie bevestigt dit. Juridisch beschikt de exploitant over de mogelijkheid om de huur op te zeggen, al verdient hij dan niet de schoonheidsprijs. Maar niet alle exploitanten houden rekening met de schoonheidsprijs; zie het eerder gestelde rond de ontruiming van de Zandvoortse camping. De insteek van het bestuur is om in goed overleg met de exploitant tot afspraken te komen die billijk en redelijk zijn naar beide kanten toe en er voor te waken dat exploitant geen exorbitante maatregelen treft die onze leden extreem schaden. Zou dit wel gebeuren, dan kunnen wij hier formeel niets tegen ondernemen. Wel zouden wij de gemeente(n) hiervan in kennis kunnen stellen, zodat deze zich zullen beraden over wel of niet verlenging van het contract met de exploitant. Je zou ook kunnen stellen dat EBZ zich best correct opstelt als exploitant; ze zouden in het uiterste geval zelf ons allen kunnen opzeggen en op onze plaatsen huisjes voor de verhuur/verkoop kunnen plaatsen. De exploitant zou zich dan overigens wel zeer onbetrouwbaar opstellen en vermoedelijk nooit meer een huisje verkopen. Verhuren zal echter dan wel lukken. Vanuit die optiek bezien, vallen de ontwikkelingen mee; zaken worden redelijk gecontinueerd zoals die waren, al voelt dit bij diverse leden soms anders. Hoewel het strandleven duurder geworden is, is de markwaarde van het strandgenot (indien doorverhuurd zou worden), vele malen hoger dan onze jaarkosten. Wij betalen grofweg 1.500 pacht per jaar; een huisje verhuurt eenvoudig voor 1.500 per week! Reken maar uit. Huisjes in Julianadorp zijn nagenoeg 52 weken per jaar verhuurd. (Landahl). Het karakter van het strand zal overigens dan drastisch veranderen ten koste van de huidige bezitters van een strandhuisje. Indien er leden zijn die een koerswijziging willen onderzoeken, dan nodigen wij hen uit om achter de bestuurstafel te gaan zitten of een commissie te vormen. Wellicht kan de pachtconstructie over acht jaar - en mogelijk al over drie jaar - opnieuw bekeken worden, bijvoorbeeld door de gemeente te laten bewerkstelligen dat de huurovereenkomst gekoppeld wordt aan de pachtperiode. Het honoreren van de optie tot verlenging zal voor de gemeenteraad in hoge mate afhangen van de eventuele narigheid tussen exploitant en (leden van de) vereniging. Strikt genomen is ons enige middel het invloed uitoefenen op de politiek. Overigens zou verhuur door de gemeente aan een organisatie zonder winstoogmerk (zoals een vereniging ) voor de hand liggen, Die mogelijk hebben zij en dit tref je in talloze gemeenten ook zo aan. Het is maar de vraag of de gemeenten Beverwijk en Velsen initiatief willen nemen door de vereniging te benaderen of deze interesse zou hebben de exploitatie ter hand te nemen. Indien dit zou gebeuren, dan is het aan de ledenvergadering van onze vereniging om tot een besluit te komen.
13
Peter van Roermund: Wat is de status van het huurcontract van de gemeente naar onze exploitant? De voorzitter meldt dat de vereniging geen inhoudelijke kennis heeft van dit contract. Wel blijft onze zwakke rechtspositie en er is geen zicht op verbetering. Jan Sta van Utrecht: De gemeenteambtenaar in de bijeenkomst in de SunSeaBar in oktober 2011, was die op de hand van de exploitant? Pedro antwoordt dat de heer Pannekoek jurist is, en was ingehuurd door de gemeente voor het bestemmingsplan. Op verzoek van de exploitant was hij aanwezig bij deze bijeenkomst. Mevr. Bouquet: Waarom staat er geen BTW vermeld op de factuur, elke ondernemen moet toch BTW in rekening brengen? De voorzitter antwoordt dat het bestuur gespeurd heeft naar oude facturen, in sommige jaren werd BTW vermeld, in andere jaren niet. Stel dat de huur voorheen 1.500 euro was met een BTW van 200 euro, en de huur nu 1.500 euro is met een BTW van 50 euro, de exploitant steekt zowel met als zonder BTW-vermelding 150 euro extra in zijn zak. Voorgesteld wordt dat zelf aan de exploitant een factuur met BTW wordt gevraagd, indien dit niet lukt dan kan dit gemeeld worden bij het bestuur. Tot slot merkt de voorzitter op dat het aantal zogenaamde Rayonhoofden, zijnde contactpersonen tussen groepjes strandhuisjes en het bestuur, aan de Velsen kant goed ingevuld is, maar aan de Beverwijkse kant nog niet. Bereidwilligen kunnen zich melden bij het bestuur.
13 Sluiting Niets meer aan de orde zijnde sluit de voorzitter de vergadering, onder dankzegging van de inbreng van de leden.
0-0-0-0-0
Nagekomen bericht Johan Fijen het heeft bestuur bericht dat hem ter ore is gekomen dat in de ALV de indruk gewekt zou zijn dat hij zou stoppen met de winterstalling. Dat is onjuist. De huisjes in de locaties Heemskerk en regio Beverwijk blijft hij onder de zelfde condities stallen en vervoeren zolang de mensen daar gebruik van willen maken. Zo ook voor wat betreft het transport naar Buko. Alleen als er een totaaldeal zou komen met Buko inclusief transport, dan zou Johan zich terugtrekken voor wat betreft het transport van en naar het Buko-terrein. Stalling bij Heemskerk en regio Beverwijk via Johan Fijen blijft dus mogelijk, ook al zou er extra opslagruimte ontstaan bij Buko. Het bestuur voegt hieraan toe: ook exploitant EBZ blijft uitkijken naar alternatieven.
14
