NOTITIE BEDRIJFSWONINGEN PERSONEELSVERBLIJVEN

NOTITIE BEDRIJFSWONINGEN

en

PERSONEELSVERBLIJVEN

Gemeente Texel, Afdeling Ruimte Team Ontwikkeling

Notitie bedrijfswoningen raadsbesluit 19 december 2006

1

INHOUDSOPGAVE pagina Samenvatting

3

Inleiding

4

Hoofdstuk 1 Voorgeschiedenis 1.1. Bedrijfswoningen 1.2. Personeelsverblijven

5

Hoofdstuk 2 Probleemstelling en doelstelling 2.1. Probleemstelling 2.1.1. Bedrijfswoningen 2.1.2. Personeelsverblijven

6

2.2. Doelstelling 2.2.1. Bedrijfswoningen 2.2.2. Personeelsverblijven Hoofdstuk 3 Kaders, bestaande beleid en situaties 3.1. Bedrijfswoningen 3.2. Personeelsverblijven

7

Hoofdstuk 4 Uitgangspunten en oplossingsrichting 4.1. Bedrijfswoningen 4.1.1. Uitgangspunten 4.1.2. Criteria

10

4.2. Personeelsverblijven 4.2.1. Uitgangspunten algemeen 4.2.2. Criteria seizoenwerkers in kampeermiddelen 4.2.3. Criteria inpandige personeelsverblijven

12

Hoofdstuk 5 Consequenties 5.1. Bedrijfswoningen 5.2. Personeelsverblijven

14

Hoofdstuk 6 Consequenties 6.1. Bedrijfswoningen 6.2. Personeelsverblijven

16

Hoofdstuk 7 Conclusies 7.1. Bedrijfswoningen 7.2. Personeelsverblijven

17

BIJLAGE Raadsbesluit de dato 19 december 2006

18


8

13

2

SAMENVATTING Onderhavige notitie behandelt twee onderwerpen die met elkaar een relatie hebben, namelijk: ♦ wel of niet bedrijfswoning omzetten naar woning ♦ bebouwingsvoorschrift voor personeelsverblijven Het beleid voor personeelshuisvesting is in april 2003 al door de gemeenteraad vastgesteld. Dat vastgestelde beleid is in onderhavige notitie opgenomen. Vanwege onthouding van goedkeuring door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland tegen de gebruiksvoorschriften voor personeelsverblijven in een paar bestemmingsplannen, dient reparatie plaats te vinden. Expliciet zal door het college van Burgemeester en Wethouders besloten moeten worden of de bebouwingsregeling akkoord is. Voor huisvesting van personeel in kampeermiddelen is opgenomen: de capaciteit in de gezamenlijke onderkomens mag niet meer dan 20 personen bedragen. De afstand tussen de onderkomens dient minimaal 5 meter te bedragen Voor huisvesting van inpandige personeelsverblijven is opgenomen: a) De verblijfseenheden moeten binnen de bebouwingsgrenzen voor het hoofdgebouw gerealiseerd worden b) Er moet sprake zijn van een centrale entree en keukenvoorziening. Indien dat vanwege de bouwkundige bestaande situatie onmogelijk is, dienen in elk geval zodanig voorzieningen getroffen te worden dat qua uiterlijke vertoning sprake is van bij elkaar horende verblijfseenheden c) de capaciteit in de verblijven mag niet meer bedragen dan 20 personen. Voor het wel of niet omzetten van bedrijfswoning naar woning, zijn diverse criteria opgesteld, waaraan concrete situatie getoetst kunnen worden. Per mogelijke hoofdfunctie kan beoordeeld worden of een bedrijfswoning noodzakelijk blijft of dat omzetting naar een burgerwoning mogelijk is. De criteria zijn: 1. Toezicht: De veiligheid van mens en dier mogen niet in gedrang komen 2. Woning mag niet tot aantasting van gebruiksmogelijkheden van de hoofdfunctie leiden 3. Bedrijfswoning moet in eerste instantie als personeelsvoorziening dienst doen en mag bij onvoldoende gebleken behoefte als woning gebruikt worden 4. Bewoning moet inpasbaar in de omgeving zijn 5. Woning moet ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie: wanverhouding voorkomen 6. Woning moet conform huisvestingsverordening en huisvestingswet mogelijk zijn 7. Woning moet een meerwaarde hebben in het kader van de leefbaarheid en het volkshuisvestingsbeleid 8. Woning moet beschikbaar komen voor de Texelse woningbehoefte Indien criterium 1 of 2 van toepassing is, kan een bedrijfswoning niet omgezet worden naar een gewone burgerwoning. De criteria 3 tot en met 8 kunnen pas bij concrete toetsing toegepast worden.


3

INLEIDING De afgelopen periode zijn diverse verzoeken bij de gemeente ingediend om een bedrijfswoning te mogen laten bewonen door iemand die geen relatie met het bijbehorende bedrijf heeft. Omdat in de meeste bestemmingsplannen een bedrijfswoning verplicht gesteld is, is de gemeenteraad het bevoegde orgaan het beleid te wijzigen. In april 2003 heeft de gemeenteraad beleid voor personeelsverblijven vastgesteld. Hoewel Gedeputeerde Staten van Noord-Holland instemmen met dat vastgestelde beleid hebben ze in februari 2005 goedkeuring onthouden aan de redactie van een vrijstellingsregeling omdat de voorschriften voor personeelsverblijven niet concreet genoeg opgesteld waren. Deze notitie betreft het toekomstige beleid over: ♦ wanneer is een bedrijfswoning vereist of wanneer mag volstaan worden met een gewone (burger)woningen (hierna gewoon aangeduid als woning) ♦ concretisering van de voorschriften voor personeelsverblijven. Onder bedrijfswoning verstaan we: een woning in / bij / op een gebouw of terrein, dat bedoeld is voor het huishouden van een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is en bedrijfswoningen die deze bestemming hebben. Onder een woning verstaan we: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Onder een personeelsverblijf verstaan we: verblijfsruimte ten behoeve van tijdelijke huisvesting van eigen personeel dat over een arbeidscontract voor een periode korter dan een jaar beschikt. Personeelsverblijven worden niet als (bedrijfs)woning aangemerkt en mogen om die reden extra gerealiseerd worden. Deze notitie heeft betrekking op het gehele Texelse grondgebied. Uitgangspunt is dat het beleid voor alle dorpen en het buitengebied gelijksoortig is, maar dat in die situaties waarin maatwerk noodzakelijk is die ruimte ook gecreëerd wordt.


4

HOOFDSTUK 1 VOORGESCHIEDENIS 1.1. BEDRIJFSWONINGEN Bij de ontwikkeling van het bestemmingsplan Den Burg Centrum in de jaren tachtig is de aanduiding "bedrijfs/dienstwoning" in een aantal bestemmingen al vervangen door "woning", namelijk bij: ♦ Maatschappelijke Doeleinden-categorie religieuze voorzieningen ♦ Detailhandel en dienstverlening ♦ Kantoor Argument daarvoor was dat het minder belangrijk geacht werd dat de eigenaar van de hoofdfunctie de bijbehorende dienstwoning ook daadwerkelijk bewoonde. Bovendien mochten er bij / boven een bedrijf meerdere woningen gebouwd worden. Vanuit leefbaarheid en volkshuisvestingsbeleid werd het veel belangrijker geacht dát erboven of bij zo'n hoofdfunctie gewoond werd. Hierdoor werd de levendigheid in het centrum na sluitingstijd gewaarborgd. Dat er meerdere woningen bij een bedrijf gebouwd mochten en mogen worden, biedt mogelijkheden om de druk op de woningvoorraad te verkleinen. Thans komen meerdere personen in aanmerking voor huisvesting boven een bedrijf, zodat mede een oplossing voor het woningtekort gegeven kan worden. Bij de ontwikkeling van het bestemmingsplan Den Burg in de jaren negentig is de aanduiding "bedrijfswoning" ook losgelaten. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op Den Burg met uitzondering van het centrum. In de bestemmingen is opgenomen dat bij een hoofdfunctie een woning gebouwd mag worden. Hiermee wordt de ruimtelijke - bouwkundige relatie aangeduid, zonder te verplichten dat de eigenaar of een werknemer in de woning woont. De argumenten van leefbaarheid en volkshuisvestingsbeleid gelden ook hier. In dit kader is zelfs de term "bedrijfswoning" op de bedrijventerrein losgelaten. Daarmee werd grotendeels tegemoetgekomen aan de bestaande praktijk. Bij de ontwikkeling van het bestemmingsplan De Cocksdorp in 2004 is - vanwege nieuwe inzichten - voor het bedrijventerrein wel weer de term "bedrijfswoning" gehanteerd. In hoofdstuk 3 wordt op die argumenten nader ingegaan. Ook in het buitengebied zijn bij diverse functies bedrijfswoningen aanwezig. Dit advies heeft ook daarop betrekking. 1.2. PERSONEELSVERBLIJVEN Rond 2002 is de discussie op Texel ontstaan over huisvesting van seizoenspersoneel omdat er behoefte was (en is) aan opvang van seizoenspersoneel. Het inmiddels vastgestelde beleid geldt voor tijdelijk personeel. De hoofdlijnen van dat vastgestelde beleid zal door onderhavige beleidsnota niet gewijzigd worden. Er zullen toetsbare randvoorwaarden opgenomen worden.


5

HOOFDSTUK 2 PROBLEEMSTELLING EN DOELSTELLING 2.1. Probleemstelling 2.1.1. BEDRIJFSWONINGEN In sommige dorpen is nieuw beleid vastgelegd in bestemmingsplannen wat formeel nog niet voor de andere dorpen van toepassing is. Er is geen eenduidig vastgesteld beleid over bedrijfswoningen op Texel. Er zijn situaties waarbij door de term "bedrijfswoning" te handhaven, de woning of het bedrijf langdurig leegstaan. 2.1.2. PERSONEELSVERBLIJVEN Het beleid is onvoldoende concreet en objectief in voorschriften verwerkt. 2.2. Doelstelling 2.2.1. BEDRIJFSWONINGEN Inventariseren in welke situaties een bedrijfswoning noodzakelijk is en in welke situaties, met name in het kader van leefbaarheid en volkshuisvesting een woning wenselijk is. Zodanig beleid ontwikkelen dat het in beginsel voor heel Texel geldt, maar dat er ook ruimte voor maatwerk is. 2.2.2. PERSONEELSVERBLIJVEN Concrete voorschriften opstellen.


6

HOOFDSTUK 3 KADERS, BESTAANDE BELEID EN SITUATIES 3.1. BEDRIJFSWONINGEN Kaders Het rijk en de provincie hanteren een terughoudend beleid ten aanzien van burgerwoningen in het buitengebied. Van belang is om te voorkomen dat het landelijke gebied met (wezensvreemde) bebouwing dichtgeslibt wordt. Met het beleid voor bijvoorbeeld Vrijkomende Agrarische Bedrijven, geeft de provincie inmiddels ruimte voor gewone woningen in het buitengebied. In algemene zin kan gesteld worden dat aan landelijke en internationale wet- en regelgeving voldaan moet worden, zoals Habitat- en Vogelrichtlijn, Natuurbeschermingswet, (Provinciale) Ecologische Hoofdstructuur, Archeologie en Monumentenwet. Aangezien dit bij de "normale" toetsing van bouwen hoort, wordt daarop in onderhavige beleidsnotitie niet nader ingegaan. Bestaand gemeentelijk beleid Van belang voor onderhavig onderwerp zijn de "Structuurvisie 2020" en de "Huisvestingsverordening" (gebaseerd op de huisvestingswet). Daarnaast zijn de "Nota van Uitgangspunten voor de actualisatie van bestemmingsplannen" en notitie "Beroep aan huis en kleinschalige bedrijvigheid" en “vrijkomende agrarische bebouwing” van belang. Qua bewoning van panden zal ook aan het bouwbesluit en de woningwet voldaan moeten worden. Belangrijk is dat de bewoning in de hoofdfunctie veilig is. Hierbij is relevant dat de brandweer bekend is met de aanwezigheid van een wooneenheid in of bij een hoofdfunctie. Bestaande situaties Ten behoeve van flexibel toekomstig beleid, wordt de bestaande situatie uitgelegd in termen van functies in plaats van bestemmingen. Enerzijds hebben nog niet alle bestemmingsplannen dezelfde uitleg qua bestemmingen, anderzijds kan daarin in de toekomst verandering komen. Op Texel komen we veel functies tegen, waarbij een bedrijfswoningen aanwezig mag zijn. Relatie met dieren 1. Agrarische bedrijven A(a)- blok: veeteelt1 2. Dierenpension Relatie met overnachting van mensen 3. Zomerhuizenterreinen 4. Kampeerterrein 5. Kleinschalige recreatieterreinen 6. Verblijfs-recreatie-appartementencomplexen 7. Groepsverblijven / kampeerboerderijen 8. Hotel Relatie milieuhinder 9. Agrarische bedrijven A(a)- blok: akker- en landbouw 10. Agrarisch hulp-en toeleveringsbedrijf A(h)-blok 11. Restaurant 12. Cafe-kroeg-snackbar 13. Bedrijven(terreinen) (ambachtelijke en industriële) 14. Vliegveld

1

Op A(b)-blok is veeteelt, akker- en landbouw ook mogelijk, maar de (b) geeft aan dat een bedrijfswoning uitgesloten is. Hetzelfde geldt dus ook bij ad 9 “…akker- en landbouw”


7

Overig 15. Educatiefuncties (onderwijs, bibliotheek, kinderopvang) 16. Juridische functies 17. Sociaal - Medische functies 18. Sociaal - Culturele functies 19. Levensbeschouwelijke functies 20. Rouw- en uitvaartfuncties 21. Administratieve functies 22. Openbare dienstverlening 23. Zakelijke dienstverlening 24. Wetenschappelijke functies 25. Kantoorfuncties 26. Detailhandel Geconcludeerd moet worden dat bij andere dan hierboven genoemde functies niet gewoond mag worden.

3.2. PERSONEELSVERBLIJVEN Kaders De provincie staat positief tegenover beleid voor personeelsverblijven. In 2003 is specifiek beleid voor huisvesting seizoenspersoneel voor de negen gemeenten van het gewest Kop van NoordHolland opgesteld. Hieraan hebben de provincie, het economisch stimuleringsprogramma Kop & Munt, de Westelijke Land- en Tuinbouw Organisatie (WLTO), de Koninklijke Algemene Vereniging voor Bloembollencultuur (KAVB), Konkinklijke Horeca Nederland, het Gewest Kop van Noord-Holland en het Samenwerkingsorgaan Westfriesland samengewerkt. Bestaand gemeentelijk beleid Naast het onder 3.1 genoemde gemeentelijke beleid is derhalve het op 8 april 2003 door de gemeenteraad vastgestelde beleid van toepassing alsmede vorige besluiten inzake onderhavig onderwerp. ♦ Bij vrijwel elk bedrijf is een bedrijfswoning toegestaan. In een bedrijfswoning mag personeel gehuisvest worden, mits er qua inrichting sprake blijft van één woning. Derhalve hoeven de slaapkamers niet bewoond te worden door eigen gezinsleden, maar mag ook personeel daarvan gebruik maken. ♦ Gebruik van verblijfsrecreatieve eenheden ten behoeve van tijdelijke huisvesting van personeel is toegestaan. ♦ In de centrale recreatieve voorzieningen bij verblijfsrecreatieve bestemmingen (met name op recreatieterreinen) mogen daartoe ingerichte ruimten ook voor onderhavig verblijf gebruikt worden. ♦ In de kampeermiddelen die met vergunning voor kamperen bij de boer geplaatst staan, mag seizoenpersoneel gehuisvest worden. ♦ Een aantal malen is een gedoogbeschikking afgegeven ten behoeve van het plaatsen van tenten bij een agrarisch bedrijf voor de huisvesting van uitsluitend seizoenpersoneel. ♦ In de situaties dat het plaatsen van tenten geen uitkomst biedt omdat bijvoorbeeld lelie-oogst in de herfst / winter plaatsvindt of omdat een agrarisch bedrijf binnen de bebouwde kom gehuisvest is, mogen inpandige verblijven voor het tijdelijke personeel gerealiseerd worden. Hiervoor is altijd bouwvergunning vereist. ♦ In bijzondere situaties wordt toegestaan dat jonge vakantiehulpen in kampeermiddelen bij de boer gehuisvest mogen worden. Het aantal te plaatsen kampeermiddelen komt niet ten laste van de vergunning voor kamperen bij de boer. Expliciet is in april 2003 beleid vastgesteld met betrekking tot 1. Beleid Inpandige Personeelshuisvesting 2. Beleid Seizoenwerkers in kampeermiddelen.


8

In beide situaties gaat het om personeel dat over een arbeidscontract voor een periode korter dan een jaar beschikt. Relevant is dat betrokkene geen hoofdverblijf op Texel heeft. Uit oogpunt van handhaving is er tevens besloten dat het om eigen personeel moet gaan.


9

HOOFDSTUK 4 UITGANGSPUNTEN 4.1. BEDRIJFSWONINGEN 4.1.1. Uitgangspunten De beoordeling of een bedrijfswoning noodzakelijk is of een gewone woning wenselijk is, dient aan de hand van objectieve criteria te geschieden. Voor de bedrijfswoning wordt in de definitie aangeven dat de huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is. Dat betekent dat er een redelijk belang moet zijn om op het perceel te wonen. Aangetoond moet worden wat de consequenties zijn als er niet door iemand die een relatie met het bedrijf heeft daar gewoond wordt. Ander belangrijk uitgangspunt is dat indien omzetting naar een woning tot de mogelijkheid behoort, voor de gemeente als vaststaand gegeven is dat degene die een bedrijfswoning vervreemd door het te verkopen dan wel te laten gebruiken als woning, daarvoor zelf risico neemt. Dat risico heeft zowel betrekking op overlast van de bewoner als eventuele moeilijker verkoopbaarheid van de hoofdfunctie. Bovendien zal men of zijn of haar rechtsopvolgers in de toekomst niet in aanmerking kunnen komen voor een (extra) bedrijfswoning. Voorkomen moet worden dat na eigendomssplitsing een beroep op alsnog een bedrijfswoning gedaan wordt. Met het loslaten van de term "bedrijfswoning" wordt alleen geregeld dat de bewoner geen arbeidsrelatie met de hoofdfunctie hoeft te hebben. 4.1.2. Criteria Bij de beoordeling of een bedrijfswoning noodzakelijk is of een woning wenselijk is, hanteren wij de volgende uitgangspunten / criteria: 1. Toezicht: De veiligheid van mens en dier mogen niet in gedrang komen 2. Woning mag niet tot aantasting van gebruiksmogelijkheden van de hoofdfunctie leiden 3. Bedrijfswoning moet in eerste instantie als personeelsvoorziening dienst doen en mag bij onvoldoende gebleken behoefte als woning gebruikt worden 4. Bewoning moet inpasbaar in de omgeving zijn 5. Woning moet ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie: wanverhouding voorkomen 6. Woning moet conform huisvestingsverordening en huisvestingswet mogelijk zijn 7. Woning moet een meerwaarde hebben in het kader van de leefbaarheid en het volkshuisvestingsbeleid 8. Woning moet beschikbaar komen voor de Texelse woningbehoefte Uitleg bij de criteria 1. Toezicht: De veiligheid van mens en dier mogen niet in gedrang komen In het kader van veiligheid van mensen in algemene zin denken we aan het vereiste toezicht, aanspreekpunt, eerste opvang versus ordehandhaver. Bij / op / in de verblijfsaccommodatievoorzieningen logeren in principe onbekenden: mensen die niet met het pand en de omgeving bekend zijn. De gasten dienen 24 uur per dag een aanspreekpunt te hebben, opdat - naast de klantgerichtheid / serviceverlening - bij calamiteiten de eigenaar / beheerder van het terrein hulp kan bieden. Een eigenaar / beheerder dient tevens binnen drie minuten na een brandmelding in te grijpen indien sprake is van een onrechtmatige (loze) melding. In het buitengebied mag een extra dienstwoning gebouwd worden als het recreatieterrein groter dan 4 hectare is en het noodzakelijk is dat er een extra dienstwoning gebouwd wordt. De behoefte aan één of meer bedrijfswoningen is hiermee aangegeven. In het kader van veiligheid van dieren is toezicht noodzakelijk. De meeste bedrijven zijn in het buitengebied gelegen waar het beleid van toepassing is om burgerwoningen tegen te gaan. Daarnaast geldt dat de bedrijfsvoering van of het eigen agrarische bedrijf of het agrarische bedrijf


10

in de omgeving ernstig aangetast kan worden als een bestaande woning door een niet-agrariër bewoond wordt. Voor de continuïteit van de agrarische bedrijfsvoering is het van belang dat in het buitengebied geen verdichting plaatsvindt met functies die niet bijdragen aan de ontwikkeling van de landbouw. De beleidsnotitie “vrijkomende agrarische bebouwing” omschrijft zorgvuldig onder welke condities vrijkomende agrarische bebouwing kan worden gebruikt voor onder meer een woonfunctie. Een harde randvoorwaarde is dat de nieuwe woonfunctie de bedrijfsvoering en –ontwikkeling van omringende agrarische bedrijven niet mag beperken. De condities uit de beleidsnotitie “vrijkomende agrarische bebouwing” blijven van toepassing. Om deze zelfde redenen dient een strikte koppeling tussen een agrarische bedrijfswoning en het agrarische bedrijf gehandhaafd te blijven. Er zal dan ook geen onderscheid gemaakt worden tussen veehouderijbedrijven en andersoortige agrarische bedrijven. Dus een bedrijfswoning bij een A(a) en A(h)- bestemming, zal niet omgezet kunnen worden naar een burgerwoning. Bij A(b) bestemming is een bedrijfswoning uitgesloten. Indien bij een functie de veiligheid van mens en dier in gedrang komt, kan er geen omzetting van bedrijfswoning naar burgerwoning plaatsvinden. Analoog geldt dit voor alle A(a) en A(h)bestemmingen. Toetsing aan de andere genoemde criteria is niet meer relevant en blijft achterwege. 2. Woning mag niet tot aantasting van gebruiksmogelijkheden van de eigen hoofdfunctie en/of hoofdfuncties in de omgeving leiden (relatie Milieubeheer) Aan het 'ongestoord' wonen in een woning worden hogere eisen gesteld dan aan het 'ongestoord' wonen in een bedrijfswoning. Voorkomen moet worden door een woning in plaats van een bedrijfswoning toe te staan, de hoofdfunctie op eigen terrein of in de omgeving belemmerd wordt. Dat kan zijn omdat een milieuvergunning niet meer verleend kan zijn, of omdat er klachten over geluid of stank ontstaat. Situaties waarin de gebruiksmogelijkheden aangetast worden, zijn bij agrarische bedrijven, op bedrijventerreinen, bij of boven restaurants, kroegen, cafees en snackbars. Bij (ho)reca-bedrijven (restaurant, café en soortgelijke bedrijven) maakt de bedrijfswoning onderdeel uit van de inrichting. Een burgerwoning niet. De geluidsbelasting in een burgerwoning is gelimiteerd. Het gaat om geluid dat in het bedrijf geproduceerd wordt. Bij nieuwbouw kan de bouwer technisch voldoen aan de eisen om de geluidsnorm niet te overstijgen. Verzoeker wordt geadviseerd een akoestisch rapport bij de officiële bouwvergunningaanvraag te overhandigen. Besloten is omzetting van bedrijfswoning naar burgerwoning bij nieuwbouw van reca-panden niet bij voorbaat uit te sluiten; het verzoek zal aan de in deze notitie genoemde criteria getoetst worden. Separaat zal de gemeenteraad beleid vaststellen voor al dan niet omzetting van bedrijfswoning naar burgerwoning bij een bestaand reca-pand. Zolang dat beleid nog niet vastgesteld is, is omzetting uitgesloten. Indien de gebruiksmogelijkheden van de hoofdfunctie aangetast kan worden, kan er geen omzetting van bedrijfswoning naar burgerwoning plaatsvinden. Toetsing aan de andere genoemde criteria is niet meer relevant en blijft achterwege. 3. Bedrijfswoning moet in eerste instantie als personeelsvoorziening dienst doen en mag bij onvoldoende gebleken behoefte als woning gebruikt worden Algemeen is bekend dat het moeizaam is voldoende huisvesting voor vast en tijdelijk personeel te hebben. Niet iedereen kan gebruik maken van de reguliere woningmarkt. Indien de eigenaar behoefte heeft aan personeelsverblijven, kan de bedrijfswoning niet omgezet worden naar een gewone woning. Overigens geldt het omgekeerde: als een eigenaar of zijn rechtsvoorgangers in het verleden een bedrijfswoning vervreemd heeft, is het geen automatisme dat men in aanmerking komt voor een extra voorziening voor personeelsverblijf. Per concreet verzoek dient getoetst te worden in hoeverre dit criterium aan de orde is.


11

4. Bewoning moet inpasbaar in de omgeving zijn Het dichtslibben van het landelijke gebied met (wezensvreemde) woningen moet voorkomen worden. Dienstwoningen bij een agrarisch bedrijf (A(a) of A(h)) worden geacht in het agrarisch gebied thuis te horen. Omzetting bij deze agrarische functies is uitgesloten (zie toelichting bij criterium 1). Terughoudendheid ten aanzien van gewone woningen bij de andere functies is geboden. Per concreet verzoek dient getoetst te worden in hoeverre dit criterium aan de orde is. 5. Woning moet ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie: wanverhouding voorkomen Uit de bebouwing moet duidelijk blijken dat de hoofdfunctie een bedrijfsfunctie is. De woning is daar ondergeschikt aan. Per concreet verzoek dient getoetst te worden in hoeverre dit criterium aan de orde is. 6. Woning moet conform huisvestingsverordening en huisvestingswet mogelijk zijn De woningen, maar ook de bewoning moeten conform deze regelgeving zijn. Per concreet verzoek dient getoetst te worden in hoeverre dit criterium aan de orde is. 7. Woning moet een meerwaarde hebben in het kader van de leefbaarheid en het volkshuisvestingsbeleid In de centra van de dorpen komt het geregeld voor dat de verkoop van een bedrijfspand met bedrijfswoning bemoeilijkt wordt door die combinatie. Leegstand in de centra moet voorkomen worden. Door bewoning mogelijk te maken door personen die geen relatie met het bedrijf hebben, is de levendigheid in de centra na sluitingstijd beter gewaarborgd. Het dan op straat vertoeven omdat dat veiliger oogt dan situaties met leegstand, draagt ook bij aan de leefbaarheid en derhalve levendigheid. Indien dergelijke woningen bewoond worden door inwoners van Texel, wordt een bijdrage aan het volkshuisvestingsbeleid geleverd Per concreet verzoek dient getoetst te worden in hoeverre dit criterium aan de orde is. 8. Woning moet beschikbaar komen voor de Texelse woningbehoefte Het loslaten van het begrip bedrijfswoning mag er niet toe leiden dat de woning door mensen zonder maatschappelijk en/of economische gekocht wordt . Dergelijke woningen kunnen immers boven de koopprijs-/huurprijsgrens verkocht en/of verhuurd worden. Per concreet verzoek dient getoetst te worden in hoeverre dit criterium aan de orde is.

4.2. PERSONEELSVERBLIJVEN. 4.2.1. Uitgangspunten algemeen We maken onderscheid tussen seizoenwerkers in kampeermiddelen en inpandige personeelsverblijven voor seizoenwerkers. Er is geen verschil tussen de tijdelijke medewerkers echter in de winter is verblijf in een kampeermiddel niet altijd wenselijk. Er zal altijd getoetst moeten worden aan de geldende regels van de bestemmingsplannen; een goede ruimtelijke ordening en de 2a toets (inclusief landschappelijke inpasbaarheid) van het bestemmingsplan Buitengebied is tevens vereist. Een terrein voor seizoenwerkers is geen kampeerterrein / camping. Wel geldt dat seizoenwerkers alleen in kampeermiddelen gehuisvest kunnen worden. Permanente verblijfsvoorzieningen zijn niet toegestaan. Indien verzoeker en/of zijn of haar rechtsvoorgangers een bedrijfswoning omgezet hebben naar burgerwoning, moet het niet mogelijk gemaakt worden personeelsverblijven te realiseren.


12

4.2.2. Criteria seizoenwerkers in kampeermiddelen (vastgesteld beleid muv criterium V) I. Alleen huisvesting voor eigen tijdelijk personeel dat over een arbeidscontract voor een periode korter dan een jaar beschikt. Betrokkene heeft geen hoofdverblijf op Texel II. Het terrein moet qua inrichting aan een aantal kwaliteitseisen voldoen: a) er moeten centrale voorzieningen en toiletvoorzieningen aanwezig zijn; een toiletvoorziening mag zowel in een kampeermiddel als extra op het terrein aanwezig zijn. b) er dienen voldoende parkeervoorzieningen aanwezig te zijn: minimaal 1 plaats per verblijfseenheid. III. elk verzoek zal getoetst worden aan artikel 2a van het bestemmingsplan Buitengebied (herziening) = inpassing in landschap/omgeving/cultuurwaarde, Habitat en Vogelrichtlijn en Archeologie IV. Het terrein moet tevens voldoen aan: a) brandpreventie-eisen. b) hygiënevoorschriften c) milieuvoorschriften. V. de capaciteit in de gezamenlijke onderkomens mag niet meer bedragen dan 20 personen. De afstand tussen de onderkomens dient minimaal 5 meter te bedragen. Bij voorkeur dienen de onderkomens binnen het bouwblok gesitueerd te zijn. 4.2.3. Criteria inpandige personeelsverblijven (vastgesteld beleid muv criterium V) I. Alleen huisvesting voor eigen tijdelijk personeel dat over een arbeidscontract voor een periode korter dan een jaar beschikt. Betrokkene heeft geen hoofdverblijf op Texel II. elk verzoek zal getoetst worden aan artikel 2a van het bestemmingsplan Buitengebied (herziening) = inpassing in landschap/omgeving/cultuurwaarde, Habitat en Vogelrichtlijn en Archeologie. III. Veilige verblijfsruimten moeten voldoen aan: a) brandpreventie-eisen b) volkshuisvestingsbeleid qua welzijn c) bouwbesluit, zoals minimale oppervlakte voor verblijfseenheden d) bouwverordening e) milieuvoorschriften. IV. De verblijfseenheden mogen niet strijdig zijn met de huisvestingsverordening. V. Bebouwingsvoorschriften: d) De verblijfseenheden moeten binnen de bebouwingsgrenzen voor het hoofdgebouw gerealiseerd worden e) Er moet sprake zijn van een centrale entree en keukenvoorziening. Indien dat vanwege de bouwkundige bestaande situatie onmogelijk is, dienen in elk geval zodanig voorzieningen getroffen te worden dat qua uiterlijke vertoning sprake is van bij elkaar horende verblijfseenheden f) de capaciteit in de verblijven mag niet meer bedragen dan 20 personen.


13

HOOFDSTUK 5 OPLOSSINGSRICHTINGEN 5.1. BEDRIJFSWONINGEN Hierachter is een schema gevoegd waarin de thans te toetsen criteria ingevuld zijn. Bij sommige functies is direct te stellen dat het loslaten van de term "bedrijfswoning" niet mogelijk is. Bij andere functies zal aan de hand van maatwerk en extra informatie pas toetsing kunnen plaatsvinden. Het schema is zodanig opgezet dat ook thans niet te voorziene functies in de toekomst getoetst kunnen worden. 5.2. PERSONEELVERBLIJVEN Qua oplossingsrichting wordt volstaan met verwijzing naar de criteria die hiervoor genoemd zijn. De oplossing om een geldende regel te hebben, is om maximaal 20 personen op te nemen. Omdat er geïnvesteerd moet worden in de accommodaties, mogen in een personeelsverblijf wel minder dan 20 personeelsleden gehuisvest worden. Het aantal personeelsleden dat immers gehuisvest moet worden, kan per jaar verschillen.


14

leefbaarheid

woningbehoefte

WONING

-

-

-

-

-

-

nee ja nee ja

-

-

nee nee nee nee nee nee

ja ja

-

-

-

-

-

-

nee ja nee ja

ja ja

-

-

-

-

-

-

nee ja nee ja

Overige 15. Educatiefuncties (onderwijs, bilbiotheek, kinderopvang) 16. Juridische functies 17. Sociaal - medische functies 18. Sociaal - culturele functies 19. Levensbeschouwelijke functies 20. Rouw- en uitvaartfuncties 21. Administratieve functies 22. Openbare dienstverlening 23. Zakelijke dienstverlening 24. Wetenschappelijke functies 25. Kantoorfuncties 26. Detailhandel "-" = verdere toetsing niet nodig


15

BEDRIJFSWONING

huisvestingsverordening

Relatie milieubeheer 9. Agrarische bedrijven A(a): akker- en landbouw 10. Agrarische bedrijven A (h) 11. Restaurant 12. Cafe-kroeg-snackbar 13. Bedrijven(terreinen)(ambachtelijk en industriële) 14. Vliegveld

ondergeschikt

ja ja ja ja ja ja

inpasbaar

Relatie met overnachting van mensen 3. Zomerhuizenterreinen 4. Kampeerterrein 5. Kleinschalige recreatieterreinen 6. Verblijfs-recreatie-appartementencomplexen 7. Groepsverblijven / kampeerboerijen 8. Hotel

personeel

ja ja

gebruiksmogelijkheden

toezicht

Relatie met dieren 1. Agrarische bedrijven A(a): veeteelt 2. Dierenpension

ja ja ja ja ja ja

HOOFDSTUK 6 CONSEQUENTIES 6.1. BEDRIJFSWONINGEN Als we uitgaan van de voorstellen onder oplossingsrichtingen van hoofdstuk 5, mag het loslaten van de term "bedrijfswoning" geen belemmeringen geven voor de gebruiksmogelijkheden voor die genoemde hoofdfuncties, terwijl de nieuwe beleidslijn de leefbaarheid en het volkshuisvestingsbeleid wel ten goede komt. Dit betekent wel dat indien thans binnen een bestemming "Centrum voorzieningen" boven een winkel de term bedrijfswoning losgelaten wordt, het daarna niet wenselijk is dat de winkel veranderd wordt in een hotel. Want dan zou er boven een hotel een woning zijn in plaats van een bedrijfswoning. In nieuwe bestemmingsplannen zal derhalve weer een onderscheid qua functies binnen de "Centrum voorziening" geregeld moeten worden. Het loslaten van de term "bedrijfswoning" heeft als consequentie dat in bepaalde situaties het niet meer verplicht gesteld is dat er tussen bewoner en eigenaar van de hoofdfunctie een arbeidsrelatie bestaat. Het loslaten van de term "bedrijfswoning" kan tot eigendomssplitsingen leiden. Dat hoeft op zich geen probleem te zijn. Wel moet er voor gewaakt worden dat zo'n splitsing afbreuk doet aan de stedenbouwkundige en architectonische waarden. Verpaupering van de woning dient voorkomen te worden. In dit kader dient duidelijk gecommuniceerd te worden dat eigenaar van de hoofdfunctie geen beroep op een extra (dienst)woning bij de hoofdfunctie kan doen. Bij met name Maatschappelijke voorzieningen, Kantoren, Detailhandel en Horeca is de dienstwoning vaak organisch met de hoofdfunctie verbonden. De woning is veelal alleen via de hoofdfunctie bereikbaar. In de praktijk heeft dit altijd discussie opgeleverd en hebben de vastgoedexperts vaak verdedigd dat zowel de hoofdfunctie als de woonruimte moeilijk verkoopbaar zijn. In bijvoorbeeld De Koog geeft dit al enkele jaren leegstand van het gehele pand of van de hoofdfunctie of van de woonruimte. Indien de term "bedrijfswoning" losgelaten wordt, stellen wij daarom tevens voor dat die woning een zodanig zelfstandige woonruimte mag zijn, dat er ook een eigen toegang is. Aangezien sprake is van aanpassing van door de gemeenteraad vastgesteld beleid in bestemmingsplannen, dient deze beleidsverandering bekrachtigd te worden door de gemeenteraad. Deze beleidslijn zal vervolgens neergelegd moeten worden in bestemmingsplannen. Er is een bestemmingsplan voor het afstemmen van alle andere plannen en het corrigeren van die onderdelen die niet in werking getreden zijn, in voorbereiding. Zolang dat bestemmingsplan nog niet in werking getreden is, kan aan concrete verzoeken met behulp van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) medewerking verleend worden, mits de gemeenteraad het beleid vastgesteld heeft. Per concreet geval moet tevens besloten worden of artikel 19 lid 1 of lid 2 WRO van toepassing is. Als die vrijstellingen vastgesteld zijn, kunnen ook de huisvestingsvergunningen afgegeven worden. 6.2. PERSONEELSVERBLIJVEN Zowel voor inpandige personeelsverblijven als voor onderkomens is bouwvergunning nodig. Elk concreet verzoek kan derhalve aan de gestelde criteria getoetst worden. Omdat sprake is van uitwerking van bestaand beleid, hoeft dit niet door de gemeenteraad bekrachtigd te worden. Gezien echter de duidelijke relatie tussen beide onderwerpen is het wenselijk onderhavige notitie in z'n geheel in de vergadering van raad(scommissie) te agenderen. De beleidslijn dient nog wel neergelegd te worden in bestemmingsplannen. Er is een bestemmingsplan voor het afstemmen van alle andere plannen en het corrigeren van die onderdelen die niet in werking getreden zijn, in voorbereiding. Zolang dat bestemmingsplan nog niet in werking getreden is, kan aan concrete verzoeken met behulp van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening medewerking verleend worden. Hiervoor is voldoende dat u als college de bebouwingsvoorschriften-criteria vast stelt. Met het


16

voeren van de procedure hoeft derhalve niet gewacht te worden totdat de gemeenteraad onderhavige notitie vastgesteld heeft.


17

HOOFDSTUK 7 CONCLUSIES De conceptnotitie heeft vanaf 26 juni 2006 tot en met 24 juli 2006 ter visie gelegen. Tijdens die ter visie legging zijn drie inspraakreacties alsmede een specifieke reactie met betrekking tot de personeelsverblijven ingediend. De reacties zijn allen ontvankelijk, deels gegrond en deels ongegrond. De gegronde aspecten zijn in de vastgestelde notitie verwerkt. Tijdens behandeling van de inspraakreacties is besloten over een tweetal aspecten nadere besluitvorming te laten plaatsvinden: • wel of geen omzetting bij bestaande reca-panden • oppervlakte personeelsverblijven. In de vastgestelde notitie is hierover derhalve nog geen beleid opgenomen. 7.1. BEDRIJFSWONINGEN In bepaalde situaties kan wel en in andere situaties kan de term "bedrijfswoning" niet losgelaten worden. Overigens is dat niet in alle situaties thans al te voorspellen. Wij stellen daarom voor het schema - met bijbehorende criteria - vast te stellen. In elk geval kan thans al vastgesteld worden in welke situaties de term "bedrijfswoning" gehandhaafd dient te blijven: ♦ Agrarisch bedrijf A(a) en A(h) ♦ Dierenpension ♦ Zomerhuizenterreinen ♦ Kampeerterrein ♦ Kleinschalig recreatieterrein ♦ Verblijfs-recreatie-appartementencomplexen ♦ Groepsverblijven / kampeerboederijen ♦ Hotel ♦ Bedrijven(terreinen) ♦ Vliegveld. Of de bedrijfswoning van andere functies omgezet kan worden naar een gewone woning is afhankelijk van de toetsing aan de acht criteria. Het college van Burgemeester en Wethouders is bevoegd met toepassing van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening medewerking aan concrete verzoeken te verlenen. 7.2. PERSONEELSVERBLIJVEN De bebouwingsvoorschriften-criteria voor personeelsvoorzieningen worden door het college van Burgemeester en Wethouders vastgelegd.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de gemeenteraad van Texel d.d. 19 december 2006

De voorzitter,

De griffier,


18

Gemeente Texel

RAADSBESLUIT

Nummer

genomen door de gemeenteraad op

8

19 december 2006 notitie bedrijfswoningen en personeelsverblijven de 2006.doc

27 november 2006

De raad van de gemeente Texel: gelezen het advies van Burgemeester en Wethouders van 24 oktober 2006, nummer 8; gelet op de Wet op de Ruimtelijke Ordening en Algemene wet bestuursrecht; gehoord de commissie Grondgebied de dato 28 augustus 2006 en 20 november 2006 overwegende: dat er beleid vastgesteld dient te worden voor omzetting bedrijfswoningen naar burgerwoningen en dat er beleid vastgesteld moet worden voor personeelsverblijven; BESLUIT: 1. De inspraakreactie van Fletcher Hotel Group ongegrond te verklaren; 2. De inspraakreactie van architectenburo Louis Uriot gegrond te verklaren voor wat betreft dat omzetting bij nieuw (ho)recapand als maatwerk in de notitie opgenomen wordt; 3. De inspraakreactie van LTO Noord, afdeling Texel gegrond te verklaren; 4. De reactie van de heer Lemonakis gegrond te veklaren; 5. Ten aanzien van een (ho)recapanden expliciet besluiten: ♦ dat alleen bij nieuwbouwsituaties van (ho)reca-panden de mogelijkheid van omzetting van bedrijfswoning naar burgerwoning(en) per concreet verzoek beoordeeld zal worden; 6. Ten aanzien van personeelsverblijven vast te stellen dat maximaal 20 personeelsleden tijdelijk mogen verblijven; 7. De notitie, zoals die ter inzage ligt, voor het overige conform vaststellen. Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van Texel d.d. 19 december 2006

De voorzitter,

De griffier,


19

NOTITIE BEDRIJFSWONINGEN PERSONEELSVERBLIJVEN

Recommend Documents