Nota van Commentaar van de Concept Detailhandelsnota 2010-2020 Op 17 november 2009 heeft het college van Burgemeester en Wethouders kennis genomen van de door BRO opgestelde concept detailhandelsnota 2010-2020 die in samenwerking met de afdeling economische zaken is opgesteld. In deze concept detailhandelsnota is het ruimtelijk beleid ten aanzien van de gewenste detailhandelsstructuur in Breda tot 2020 opgenomen. Onderdeel van de nota is het beleid ten aanzien van koopzondagen en de zondagopenstelling van winkels. Hiervoor is door BRO een aparte notitie opgesteld. De belangrijkste uitgangspunten voor het detailhandelsbeleid zijn: Dynamiek faciliteren: Een stad als Breda, behorend tot de top van de winkelsteden in Nederland, dient voorop te lopen wat betreft nieuwe detailhandelsontwikkelingen. Belangrijk is dat vernieuwingen op de juiste lokatie plaats vindt en getoetst worden aan de toegevoegde waarde voor de bestaande detailhandelsstructuur. Complementariteit en onderscheidend vermogen: de verschillende winkelgebieden vullen elkaar aan en vervullen een eigen taak binnen de detailhandelsstructuur door eigen kenmerken en kwaliteiten. Ruimtelijke concentratie:clustering van winkels heeft meerwaarde voor de consument en draagt bij aan beperken verkeersbewegingen. Uitbreiding verspreide bewinkeling beperken. Schaalvergroting op de juiste plek faciliteren, afhankelijk van branche en effecten op de detailhandelsstructuur. Koopgedrag als leidraad voor de positionering van winkelgebieden (boodschappen doen in wijk-buurt-en dorpcentra; recreatief winkelen in binnensteden en stadsdeelcentra; doelgerichte, laagfrequente aankopen in perifere subcentra). Verruiming van de mogelijkheden voor de zondagopenstelling van winkels. Het in de conceptnota verwoorde beleid kan als volgt worden samengevat: Beleid ten aanzien van de hoofdstructuur. De binnenstad als hoofdwinkelcentrum: de winkelfunctie van de binnenstad mag niet aangetast worden door detailhandelsontwikkelingen elders in de stad. Nieuwe ontwikkelingen buiten de binnenstad zullen getoetst blijven worden op de toegevoegde waarde voor de consument en op de effecten voor de binnenstad. Ook de binnenstad moet blijven inspelen op de dynamiek in de detailhandel en blijven modernisering. In dat verband heeft de ontwikkeling van het gebied Achter de Lange Stallen prioriteit. Subcentra als aanvulling op de binnenstad: Het gaat hierbij om de subcentra woonboulevard, winkelconcentratie Steenakker en Stadionlokatie. Ten aanzien van de Bavelse Berg is een nieuwe situatie ontstaan. Buurt-en wijkwinkelcentra: clustering van het op boodschappen doen gerichte winkelaanbod in levensvatbare winkelcentra, op acceptabele afstand voor de consument. Klein stadsdeelcentrum als nieuw element in de detailhandelsstructuur: winkelcentrum groter dan een wijkwinkelcentrum met een wijkoverstijgende consument verzorgende functie. Behalve op boodschappen doen is een dergelijk centrum vooral gericht op “efficient”recreatief winkelen. In Breda geldt dit voor winkelcentrum Hoge Vucht.
De dorpscentra: behoud van basispakket en eigen karakter is belangrijker dan concentratie van winkels als gevolg van de vaak beperkte ruimtelijke mogelijkheden tot concentratie. Perifere en overige gevestigde detailhandel: veelal te vinden op bedrijventerreinen in branches en functies die niet passen in of aan de rand van bestaande winkelcentra vanwege het volumineuze karakter van de gevoerde artikelen, of hier geen plek kunnen vinden gezien de aard en schaal van de detailhandel. Hiervoor geldt: o Beperking van de vestigingsmogelijkheden tot hiervoor in aanmerking komende branches. Het gaat dan om de branches: Detailhandel in auto,s, motoren, boten, caravans, tenten en kampeerartikelen; Detailhandel in automaterialen (in relatie tot inbouw); Detailhandel in keukens, badkamers, sanitair en tegels; Bouwmarkten Tuincentra (incl dierenbenodigdheden en –voeding); Detailhandel in volumineuze artikelen zoals zonwering, tuinhuisjes, buitenspeeltoestellen, zwembaden, tuinbeelden, haarden, grafzerken, paardenartikelen etc. Brand-en explosiegevaarlijke stoffen, grove bouwmaterialen, landbouwwerktuigen De branche woninginrichting wordt op perifere locaties toegestaan indien vestiging op de woonboulevard en/of buiten de subcentra niet mogelijk is. o Detailhandel wordt als nevenactiviteit toegestaan bij een bedrijf met een andere hoofd-activiteit tot maximaal 250 m2 wvo o Om ongewenste branchevervaging te voorkomen worden beperkingen ingesteld ten aanzien van de toegestane nevenassortimenten. In z‟n algemeenheid geldt dat artikelen gevoerd mogen worden die niet direct tot het specifieke assortiment van de betreffende branche of soort winkel horen tot 10% van de verkoopruimte tot een maximum van 250 m2 wvo. Hierbij is inbegrepen gelegenheidsassortiment ten behoeve van bepaalde festiviteiten zoals Kerst, Pasen, Koninginnedag (in de tijd beperking van verkoop). Modische artikelen (kleding, schoeisel) zijn echter uitgesloten, met uitzondering van aan de branche gerelateerde werkkleding en –schoeisel. Voor tuincentra wordt geen maximale omvang voor de kerstshow gehanteerd. Detailhandel op trafficlokaties (stationlokaties, kantoor-en bedrijfslokaties,tankstations, instellingen en sportvoorzieningen) tot een maximum van 250 m2 bvo met units van maximaal 100 m2 bvo. Bijzondere detailhandel (als onderdeel van een zorgboulevard, megasupermarkten, internet afhaalshops, vliegende winkels, verkoop aan huis, boerderijverkoop).
Toetsing van nieuwe initiatieven Het ruimte bieden aan vernieuwing in de detailhandel vormt een belangrijke doelstelling van het gemeentelijk beleid. Echter niet ten koste van alles. Afhankelijk van beoogde lokatie en omvang zullen nieuwe initiatieven met de vestiging van winkels, beoordeeld worden op de toegevoegde waarde voor de bestaande en beoogde detailhandelsstructuur van de stad.
Toetsing vindt plaats: Bij winkelontwikkelingen > 1.000m2 bvo in de tot de hoofdstructuur behorende winkelcentra; Bij uitbreiding of vestiging van winkels buiten de tot de hoofdstructuur behorende winkelcentra; Als een bestemmingsplanwijziging of –vrijstelling noodzakelijk is. Toetsingscriteria: De nieuwe visie op de detailhandelsstructuur 2010 – 2020 vormt het centrale toetsingskader voor het beoordelen van nieuwe winkelontwikkelingen, ook bij projecten waarin detailhandel als kostendrager is opgenomen. Effecten op de detailhandelsstructuur zijn doorslaggevend in de beoordeling. Aan nieuwe ontwikkelingen wordt medewerking verleend indien: Aangetoond wordt dat het initiatief een meerwaarde voor de detailhandelsstructuur heeft in de vorm van: o Toename keuzemogelijkheid voor de consument; o Nieuwe formule die zich onderscheidt door kwaliteit, specialisatie of gerichtheid op een of meerdere doelgroepen. Aangetoond wordt dat het initiatief geen blijvende negatieve effecten heeft op de bestaande detailhandelsstructuur en/of op de in de visie aangegeven ontwikkeling van de detailhandelsstructuur. Verder zal het intiatief getoetst worden op voor de ruimtelijke ordening relevante aspecten zoals inpassing in de omgeving, bereikbaarheid, parkeren, bevoorrading ed. Bij winkelontwikkelingen met mogelijke effecten op de regionale detailhandelsstructuur dient het initiatief getoetst te worden aan het regionale detailhandelsbeleid dat in opdracht van het SES West-Brabant is geformuleerd. Om te kunnen toetsen zal de gemeente moeten kunnen beschikken over de relevante informatie. Dit kan in de vorm van een distributue planologisch onderzoek waarmee de initiatiefnemer de effecten inzichtelijk kan maken. Nieuwe initiatieven zullen besproken en getoetst worden in een gestructureerd overleg met het RetailPlatform Breda. Een van de taken van het RetailPlatform Breda is het adviseren over het detailhandelsbeleid in zijn algemeenheid en in het bijzonder over de invulling van stedelijke economische functies met detailhandel. De gemeente verplicht zich initiatieven waarvoor toetsing gewenst is in een vroeg stadium te melden aan het RetailPlatform. Actieprogramma Om de gewenste detailhandelsstructuur in de gemeente te bereiken en te behouden is een actieve houding van alle partijen gewenst. Voor de hoofdstructuur worden acties benoemd met de daarvoor verantwoordelijken. De rol van de gemeente is bij het realiseren van de beleidsvisie van belang en dient zich met name te richten op: Het vaststellen en eenduidig uitdragen van het detailhandelsbeleid; Sturing en prioriteiten stellen op basis van het toetsingskader voor het te voeren detailhandelsbeleid, bv Achter de Lange Stallen; Toetsen en ruimtelijk faciliteren van marktinitiatieven: positieve houding ten opzichte van gewenste en terughoudende en afwijzende houding ten opzichte van voor de detailhandel ongewenste ontwikkelingen; Acieve inzet op (kwalitatieve) versterking branchering door aantrekken specifieke branches en formules; Vertalen van beleid in actuele bestemmingsplannen;
Monitoren van ontwikkelingen
Zondagopenstelling Voor het onderwerp koopzondagen en zondagopenstelling is een aparte rapportage opgesteld. In deze rapportage wordt ingegaan op de wettelijke mogelijkheden van zondagopening, openstelling van supermarkten op zondag, het consumentengedrag en de effecten van koopzondagen. De rapportage is met belanghebbenden besproken. Momenteel kent Breda 12 koopzondagen aangevuld met 4 koopzondagen op bijzondere dagen (evenementen). In de rapportage worden de voor de koopzondagen verschillende alternatieven besproken in relatie tot de wettelijke mogelijkheden: Handhaving huidige situatie Variant op het “Maastrichts Model”: het toeristisch regime, dat in principe toestaat dat de winkels alle zondagen open zijn, wordt voor het centrum ingevoerd met de formule 10+9+2. Deze formule houdt in dat de winkels iedere eerste zondag van de maand open gaan (10x), iedere zondag in november en december (9x) en 2 extra zondagen die samenvallen met bovenregionale evenementen. Met een officiële “Bereidverklaring grootwinkelbedrijven regeling koopzondagen” hebben de (groot)winkelbedrijven verklaard dat ze zich aan dit aantal koopzondagen zullen houden. Winkelopenstelling op iedere zondag, 52 keer per jaar. Steeds meer supermarkten openen de deuren op zondag. Winkeliers baseren zich op artikel 3.4 in de Winkeltijdenwet dat bepaalt dat winkels onder voorwaarden op zondag na 16.00 uur open mogen zijn. Per 15.000 inwoners mag een gemeente één winkel, waar uitsluitend of hoofdzakelijk eet-en drinkwaren worden verkocht, toestemming geven open te gaan. Dit artikel was bedoeld voor avondwinkels maar nu blijkt dat ook supermarkten hiervan gebruik kunnen maken. De gemeente kan op basis van artikel 3.4 een aanvraag van een supermarkt voor zondagopenstelling niet weigeren. Gemeenten hebben aanvragen geweigerd: Op basis van oppervlaktecriterium: bv alleen winkels met een maximum van 200 m2 bvo krijgen ontheffing; Omdat “de gevraagde lokatie niet samen valt met plekken waar avondactiviteit overheerst of niet aansluit bij bestaande winkelconcentraties” Het College van Burgemeester en wethouders heeft de concept Detailhandelsnota 2010-2020 vrijgegeven voor consultatie. De consultatieperiode liep van 19 november 2009 tot 15 januari 2010. Op 8 december 2009 heeft een consultatieavond plaats gevonden. Het verslag van deze avond is als formele inspraakreactie in deze nota van commentaar opgenomen. Verder zijn in deze consultatieperiode negen externe reacties binnengekomen. De reacties zijn geïnventariseerd en beantwoord in deze „Nota van Commentaar‟. Afsluitend is de vervolgprocedure opgenomen in deze „Nota van Commentaar‟.
Reactie van: RetailPlatform Breda
Inhoudelijke reactie op de Visie detailhandelsstructuur 2009-2020 In hoofdlijnen akkoord met de concept-visie, namelijk betrokken geweest bij opstellen hoofdlijnen visie.
Gemeentelijke reactie
Op basis van invloed van de economische crisis op de detailhandel, het ten opzichte van vergelijkbare steden ruime aanbod aan detailhandel in Breda, de geringe regionale krimp van het aantal inwoners en de het aantal nieuwe ontwikkelingen in de planning wordt gevraagd de locatie Bavelse Berg voor wat detailhandelsontwikkelingen betreft uit de visie te schrappen.
Ten aanzien van de Bavelse Berg is een nieuwe situatie ontstaan. Indien in plannen voor een gebiedsontwikkeling op de Bavelse Berg detailhandel is opgenomen, geldt dat het onderdeel detailhandel getoetst wordt op de effecten voor de binnenstad en voor de totale detailhandelsstructuur De nota zal op dit onderdeel worden aangepast
De ontwikkeling van het gebied Achter de Lange Stallen heeft voor het RPB de hoogste prioriteit. Het Dr. Struijckenplein is gewenst. Het RPB blijft ondanks het raadsbesluit dpo december 2007 en het overnemen in de visie van de voor de Stadionlocatie geformuleerde randvoorwaarden, in algemene zin bezwaar houden tegen de Stadionlocatie voor detailhandelsontwikkelingen. Het RPB vraagt ernstig in overweging te nemen met de ontwikkeling van de stadionlocatie te stoppen die is ingegeven zonder enige goed onderbouwde
Conform beleid
Het raadsbesluit dpo december 2007 is gebaseerd op een uitgebreid distributie planologisch onderzoek naar de haalbaarheid en effecten van detailhandelsontwikkelingen in Breda, uitgevoerd door BRO. De Stadionlocatie was samen met de Bavelse Berg, de Woonboulevard, het Dr. Struyckenplein en Achter de lange Stallen, onderwerp van studie. De geformuleerde randvoorwaarden zijn gebaseerd op deze studie waarin de projecten individueel en in hun samenhang zijn bekeken.
distributieplanologische detailhandelsvisie. Het RPB bepleit dat de resultaten van het onderzoek naar de effecten van de ontwikkelingen bij de Stadionlocatie op de winkelcentra de Donk, de Berg en Tuinzigt worden verwerkt in de visie op de detailhandelsstructuur 2009-2020. Er dient een gedegen planologisch kader gecreëerd te worden opdat de ontwikkeling bij het stadion niet anders kan worden ingevuld dan in de visie op de detailhandelsstructuur is opgenomen. Geen bezwaar tegen de ontwikkeling van winkelcentrum Hoge Vucht tot klein stadsdeelcentrum. Hier is een XL supermarkt meer op zijn plaats. Ondersteunt eigen karakter en ontwikkelingsmogelijkheden voor de dorpscentra, mits scherp wordt toegezien op ongewenste perifere winkelontwikkelingen. Als de branche woninginrichting ook buiten de woonboulevard wordt toegestaan mag dit geen vrijbrief zijn om overal woninginrichters toe te staan. Waar verspreide bewinkeling verstorend werkt wordt verplaatsing nagestreefd. Welke middelen heeft de gemeente daartoe? Ondersteunt de gedachte om beperkingen aan te brengen in het
Het onderzoek voor Haagse Beemden en Tuinzigt is een uitwerking van één van de actiepunten uit de nota en is nav de besluitvorming gebiedsontwikkeling Stadionlocatie in juli 2009 en wordt op verzoek van de raad vooruitlopend op het vaststellen van de Detailhandelsnota 2010-2020 uitgevoerd.
Dit is in het raadsbesluit dpo december 2007 opgenomen. Voor beide gebiedsontwikkelingen aangaande de detailhandel wordt de voorwaarde gesteld dat de omvang en branchering publiek-en privaatrechterlijk kunnen worden geborgd (bestemmingsplan, privaatrechterlijke overeenkomsten met initiatiefnemers).
Conform beleidsnota
Conform beleidsnota
Bedrijventerreinen die in aanmerking komen voor perifere detailhandel worden meegenomen in de in ontwikkeling zijnde beleidsbrief “Afwegingskader bedrijventerreinvreemde functies‟. Om ongewenste effecten te voorkomen wordt ook voor de branche woninginrichting vestiging buiten subcentra slechts met vrijstelling toegestaan. Verplaatsing van winkels is alleen mogelijk in overleg met de ondernemer en/of eigenaar van het pand en/of de grond.
De nieuwe wet RO biedt meer mogelijkheden branchering in bestemmingsplannen te regelen. Gemeenten zullen hierop moeten handhaven.
VCOB
nevenassortiment om branchevervaging op perifere locaties te voorkomen. Welke wettelijke middelen heeft de gemeente daartoe? RPB acht een aparte visie op bereikbaarheid en parkeren voor de binnenstad noodzakelijk en wil daar graag aan mee werken. Het RPB ziet kansen voor de Haagdijk de winkelfunctie volledig te behouden en vindt daarom de conclusie over de inlopers dat “een vermindering van de winkelfunctie niet helemaal uit te sluiten is” te generalistisch. Zondagopenstelling; Het RPB spreekt een voorkeur uit voor het zgn „Maastrichts Model‟ voor de binnenstad, de woonboulevard heeft geen eenduidig standpunt kunnen formuleren en wil als aparte entiteit aangemerkt worden. In wijk- en buurtcentra geen behoefte aan extra koopzondagen. Verzoekt om een aparte regeling voor tuincentra en autoverkoop. Het rapport is gebaseerd op gegevens van verschillende jaren. Er is toezegging gedaan dat het rapport zal worden aangepast met meer recente cijfers. In rapport is nog uitgegaan van de ontwikkeling Bavelse Berg terwijl bekend is dat deze niet doorgaat.
In deze nota is vigerende beleid t.a.v. bereikbaarheid en parkeren als uitgangspunt genomen. Indien dit beleid wordt vernieuwd of geactualiseerd zal het RPB om input worden gevraagd door de betreffende beleidsmakers. Het eerder ingezette beleid voor de inlopers wordt voortgezet. Zij zullen een belangrijke functie blijven spelen voor de totale aantrekkingskracht van de binnenstad door een specifiek vestigingsmilieu voor kleinschalig zelfstandig ondernemerschap en/of startende ondernemers met minder courante assortimenten. Deze zinsnede „een vermindering van de winkelfunctie is niet helemaal uit te sluiten‟ is uit de tekst gehaald. Voor de gemeente Breda wordt een toeristisch regime ingevoerd om de mogelijkheden voor zondagopenstelling voor de ondernemers te verruimen. Het college vindt dat het vaststellen van het aantal koopzondagen in onderling overleg aan de markt moet worden overgelaten.
De cijfers zijn voor zover mogelijk geactualiseerd.
Ten aanzien van de Bavelse Berg is een nieuwe situatie ontstaan. Indien in plannen voor een gebiedsontwikkeling op de Bavelse Berg detailhandel is opgenomen, geldt dat het onderdeel detailhandel getoetst wordt op de effecten voor de binnenstad en voor de totale detailhandelsstructuur
Zijn de vier genoemde detailhandelsvestigingen (subcentra) in- of exclusief de Bavelse Berg. Consequent zijn in begrenzing van het centrum „als alles binnen de Singels‟. Jumbo Haagweg gaat naar NAC en dit houdt in dat AH dan niet wil investeren op Heuvel. Het is niet duidelijk of de ontwikkeling van een Bijenkorf al dan niet is opgenomen.
Wijkraad Brabantpark
Binnen de Singels zit behoudens de ontwikkeling Achter de Lange Stallen geen ruimte voor ontwikkeling. E-commerce is niet in het rapport opgenomen. Aandachtspunt parkeergelegenheid, parkeerverwijssysteem en verkeersafwikkeling binnenstad. Kleine winkelstrips zoals Hooghout, Epelenberg worden nergens genoemd maar zijn wel van groot belang voor de leefbaarheid in de wijk in vorm van ontmoetingspunten.
De nota zal op dit onderdeel worden aangepast De Bavelse Berg wordt in de nota genoemd als één van de vier subcentra. Ten aanzien van de Bavelse Berg is een nieuwe situatie ontstaan. Deze begrenzing is juist. De Wilhelminastraat/Ginnekenweg bijvoorbeeld wordt omschreven als winkelgebied met een bijzonder karakter met tevens een wijkverzorgende functie. AH heeft het eerste recht op onderhandelen op de eerste supermarktlocatie in het nieuwe winkelcentrum op het Dr. Struyckenplein. AH zou dan huren van een eigenaar. Unibail-Rodamco zal een nieuwe haalbaarheidsstudie uitvoeren die gebaseerd zal zijn op een optimalisatie van het Masterplan d.d. 7 december 2007 in combinatie met een vestiging van een Bijenkorf. Op basis van dit nieuwe concept kan alsdan de metrage van het project bepaald worden. In de Detailhandelsnota 2010-2020 worden daarom ten aanzien van het project Achter de Lange Stallen geen metrages opgenomen en er wordt geen verwijzing gedaan naar type branchering cq aanvullende functies. De nota zal hierop worden aangepast. Behalve Achter de Lange Stallen zijn er in de nota geen grote binnenstedelijke detailhandelsontwikkelingen voorzien.
De tekst over e-commerce is uitgebreid. Er is een nieuw parkeerverwijssysteem. Er vindt onderzoek plaats naar de bereikbaarheid van de parkeergarages en de verkeersafwikkeling van de binnenstad olv de afdeling RO/MGW. Uitgangspunt is het streven op handhaven van het boodschappenaanbod dicht bij de burger, maar dat aanbod dient wel zoveel mogelijk geconcentreerd te zijn in levensvatbare, centraal in de wijk gelegen winkelcentra. Het perspectief voor alle bestaande wijk-en buurtwinkelcentra en met name voor de zogenaamde buurtstrips, is niet even goed. Reden om keuzes te maken voor de gewenste ontwikkelingsrichting. Buurtstrips staan onder druk, maar enkele buurtstrips zoals bv Epelenberg slagen erin te blijven functioneren. Beleidsmatig wordt niet actief ingezet op behoud van de detailhandelsfunctie in buurtstrips. Herinvulling met andere bedrijvigheid kan planologisch ondersteund worden in de vorm van het verruimen van
Uitbouwen tot wijkwinkelcentrum Brabantplein prima idee. Is verplaatsen van het wijkwinkelcentrum naar een andere locatie geen optie? Geen detailhandel aan huis als er nog voldoende winkelstrips in de wijk zijn Op diverse plaatsen in de binnenstad NV Stadsherstel wordt de begane grond, vaak zichtbaar, ingenomen voor goederenopslag en past niet in het straatbeeld. Graag deze constatering opnemen in de nota en of deze ontwikkeling gestopt of gekeerd kan worden. Individuele reactie Er komen teveel m2 winkelvloeroppervlakte in Breda ondernemer (Hornbach, woonboulevard, NAC en Bavelse Berg?) Er wordt te weinig rekening gehouden met de kleine zelfstandige winkelier. Help NAC op een andere manier.
vestigingsmogelijkheden in het bestemmingsplan. Het Brabantplein is door zijn ruimtelijke ligging het hart van de wijk Brabantpark. Met name door deze ligging is de uitbreiding tot een wijkwinkelcentrum mogelijk. Een andere locatie voor het winkelcentrum is vooralsnog geen optie.
Komt overeen met uitgangspunten beleid.
Uitgangspunt van het beleid voor de binnenstad is het streven naar het zoveel mogelijk invullen van de plinten met winkel-, horeca-, of publieksfuncties. Goederenopslag kan in samenspraak met eigenaar en/of huurder worden opgelost.
Twee aspecten zijn hierbij van belang: het raadsbesluit distributie planologisch onderzoek december 2007 en het beleid ten aanzien van wijk-en buurtwinkelcentra met veelal zelfstandige ondernemers. Ten aanzien van de Bavelse Berg is een nieuwe situatie ontstaan. Indien in plannen voor een gebiedsontwikkeling op de Bavelse Berg detailhandel is opgenomen, geldt dat het onderdeel detailhandel getoetst wordt op de effecten voor de binnenstad en voor de totale detailhandelsstructuur De nota zal op dit onderdeel worden aangepast. Raadsbelsuit distributie planologisch onderzoek december 2007 Op basis van reacties op ontwikkelingen in de stad dat er teveel m2 detailhandel in Breda zou komen heeft BRO adviseurs uit Boxtel onderzoek gedaan naar de haalbaarheid en effecten van detailhandelsinitiatieven in Breda. Op basis van dit distributie planologisch onderzoek (dpo) heeft de raad in december 2007 het volgende besloten (raadsbesluit dpo december 2007) Beslispunt 3: Ten aanzien van de vijf retailprojecten die in het dpo rapport worden
beschreven besluiten de bestaande detailhandelsstructuur op onderdelen te versterken, te weten: Versterken van de (boven)regionale positie van Breda als winkelstad (Achter de Lange Stallen, Woonboulevard); Het in stand houden en versterken van de verzorgingssstructuur op buurt-en wijkniveau (Dr Struyckenplein); Het voorzien in meer ruimte voor nieuwe ontwikkelingen op perifere locaties (Steenakker omgeving Stadion, locatie oostelijke stadsrand). Bro komt tot de conclusie dat de projecten Achter de Lange Stallen, dr Struyckenplein en afronding woonboulevard bijdragen aan het versterken van de bestaande winkelcentra en prioriteit hebben. Beslispunt 6: Gelet op beslispunt 5 derhalve in te stemmen met de conclusie uit het rapport dat de Stadionlocatie en de locatie Bavelse Berg wat betreft detailhandel zich onderscheiden van het detailhandelsaanbod in de bestaande structuur en ieder een duidelijk herkenbaar eigen profiel hebben. Voor de stadionlocatie wordt onder voorwaarden een runshoppingcenter geadviseerd. Dit runshoppingcenter dient ingevuld te worden met te verplaatsen, slecht gesitueerde detailhandelsmeters in Breda-West. Beslispunt 7: Gezien bovenstaande beslispunten in te stemmen met detailhandelsontwikkelingen bij de Stadionlocatie onder voorwaarden dat: Wat betreft de supermarkt het gaat om een verplaatsing van een bestaande supermarkt uit Breda-West die de mogelijkheid krijgt te vergroten tot een XL supermarkt tot een maximum van 6.000 m2 bvo. Het gaat hier niet om de plicht van 1 op 1 herstructureren van vierkante meters oftewel de nieuwe meters zijn evenveel als de oude meters. Wat betreft de niet-dagelijkse artikelen het gaat om de verplaatsing van bestaande vanuit de detailhandelsstructuur bezien, slecht gesitueerde detailhandelsmeters in Breda-West. Dit tot een maximum van 8.500 m2 bvo. Overige grootschalige detailhandel slechts toestaan indien het gaat om verplaatsing vanuit de gemeente Breda, tot een maximum van 6.500 m2 bvo. Ook hier betreft het, vanuit de detailhandelsstructuur gezien, slecht gesitueerde meters. Geen sportretail bij de Stadionlocatie indien voor de Bavelse Berg wordt gekozen voor het voorgestelde thema (outdoor)sport.
De detailhandelsbestemming op de te verplaatsen locaties verdwijnt en dit publiek-en privaatrechterlijk wordt geregeld. Aanvulling met een Toko in de vorm van een groothandel met ondergeschikte detailhandel van ca. 2000 m2 bvo kan ingepast worden. Het betreft hier geen verplaatsing van een bestaande detailhandelsvestiging. Beslispunt 9: Voor beide gebiedsontwikkelingen aangaande de detailhandel de voorwaarde stellen dat de omvang en branchering publiek- en privaatrechterlijk worden geborgd (bestemmingsplan, privaatrechterlijke overeenkomsten met initiatiefnemers). Beleid ten aanzien van wijk-en buurtwinkelcentra Uitgangspunt is het streven op handhaven van het boodschappenaanbod dicht bij de burger, maar dat aanbod dient wel zoveel mogelijk geconcentreerd te zijn in levensvatbare, centraal in de wijk gelegen winkelcentra. Het perspectief voor alle bestaande wijk-en buurtwinkelcentra en met name voor de zogenaamde buurtstrips, is niet even goed. Reden om keuzes te maken voor de gewenste ontwikkelingsrichting. De detailhandelsstructuur in Breda-West is versnipperd. Hier treft men kleine, deels incomplete buurtcentra en een solitaire supermarkt. In de toekomst komt er een Jumbo XL bij het NAC stadion en een buurtwinkelcentrum met twee supermarkten op het Dr. Struyckenplein. In de structuurvisie detailhandel wordt verder ingezet op het handhaven van de kern Princenhage als wijkwinkelcentrum, handhaven van buurtwinkelcentrum Tuinzigt en het Graaf Hendrik III plein en Langendijk als samenhangend buurtcentrum. Op basis van het onderzoek van BRO is in het raadsbesluit dpo december 2007 het verplaatsen van de bestaande solitaire supermarkt als voorwaarde gesteld. De verwachting is dat de effecten van een Jumbo XL op de bestaande structuur beperkt zullen blijven. Het Dr. Struyckenplein wordt ingevuld met 2 supermarkten. De effecten voor de Langendijk en het Graaf Hendrik III plein kunnen beperkt blijven omdat bestaande supermarkten in de wijk Heuvel het eerste recht op onderhandelen voor een vestiging in het nieuwe winkelcentrum hebben. De detailhandelsbestemming verdwijnt op de achter gebleven locaties. Buurtstrips staan onder druk maar enkele buurtstrips zoals de Langendijk slaagt erin, ondanks een kleine supermarkt, te blijven functioneren. Beleidsmatig wordt niet actief ingezet op behoud van de detailhandelsfunctie in buurtstrips. Herinvulling met andere bedrijvigheid kan wel planologisch ondersteund worden in de vorm van het verruimen
Welke invloed heeft de besluitvorming over de Bavelse Berg op de branchering van de Stadionlocatie? Reactie Rodamco
Individuele reactie
Reactie burger
Rodamco is voornemens een nieuwe haalbaarheidsstudie uit te voeren die gebaseerd zal zijn op een optimalisatie van het Masterplan d.d. 7 december 2007 in combinatie met een vestiging van een Bijenkorf. Op basis van dit nieuwe concept kan alsdan de metrage van het project bepaald worden. Voorgesteld wordt om in de nota ten aanzien van het project Achter de Lange Stallen geen metrages op te nemen en geen verwijzing te doen naar type branchering cq aanvullende functies. Door verschillende partijen wordt aandacht gevraagd voor de bereikbaarheid en parkeren bij het project Achter de Lange Stallen. Hoe verhoudt de structuurvisie detailhandel 2009-2020 zich tot het regionale detailhandelsbeleid?
Er is sprake van een onhoudbare parkeersituatie bij twee van de drie
van vestigingsmogelijkheden in het bestemmingsplan. Voor de Haagse Beemden en Tuinzigt wordt op verzoek van de raad een economische visie gemaakt. Dit is een uitwerking van een van de actiepunten uit de Detailhandelsnota 2010-2020 Ten aanzien van de Bavelse Berg is een nieuwe situatie ontstaan. Indien in plannen voor een gebiedsontwikkeling op de Bavelse Berg detailhandel is opgenomen, geldt dat het onderdeel detailhandel getoetst wordt op de effecten voor de binnenstad en voor de totale detailhandelsstructuur De nota zal op dit onderdeel worden aangepast. Zowel in het raadsbesluit dpo december 2007 als in de nieuwe nota wordt het belang van het ontwikkelen van het gebied Achter de Lange Stallen onderstreept. Dit project verdient prioriteit. Dit zal als zodanig in de nota blijven staan
Deze aspecten worden meegenomen bij het opstellen van een nieuw masterplan. In de nota is opgenomen dat de omvang van de parkeercapaciteit en bereikbaarheid extra punten van aandacht zijn In opdracht van het SES West-Brabant is , ook door BRO adviseurs uit Boxtel, een regionaal detailhandels-beleid opgesteld. Winkelontwikkelingen in Breda met mogelijke effecten op de regionale detailhandels-structuur zullen ook getoetst worden aan dit regionale detailhandelsbeleid. De gemeenteraad heeft op 11 februari 2010 dit regionale detailhandelsbeleid vastgesteld als aanvullend beleidskader voor detailhandelsontwikkelingen met een regionaal effect. De Detailhandelsnota 2010-2020 is een economische visie op de gewenste detailhandelsstructuur. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan deze visie en aan
supermarkten in Prinsenbeek. Over deze parkeersituatie staat niets in de visie detailhandelsstructuur 20092020. De gemeente dient 2 locaties aan te wijzen voor het verplaatsen van de supermarkten in westelijke richting. Ook stoppen met plan om op de markt van Prinsenbeek winkels en appartementen te bouwen.
ASR vastgoedontwikkeling
Kan zich vinden in de geformuleerde hoofdambities van de detailhandelsvisie. De formulering over megasupermarkten par. 5.6. is cryptisch en daardoor is het onduidelijk of een megasuper in winkelcentrum Hoge Vucht mogelijk is. Subcentra Bavelse Berg en Rath Verlegh stadion dragen niet bij aan de versterking van de detailhandelsstructuur. Voor een megasupermarkt in Breda West moet een locatie in een bestaand centrum gevonden worden. De voorgestane branchering is moeilijk houdbaar in economisch moeilijke tijden
aspecten van ruimtelijke ordening zoals inpassing in de omgeving, bereikbaarheid, parkeren ed. In Prinsenbeek gaat het om een historisch gegroeide situatie. De parkeeroverlast bij genoemde supermarkten is bekend en heeft de aandacht van de gemeente. Concentratie in het centrumgebied, voor zover ruimtelijk inpasbaar, is het uitgangspunt voor Prinsenbeek omdat hier al sprake is van een concentratie van voorzieningen en daardoor het centrumgebied versterkt kan worden. Het is niet aan de gemeente supermarkten te verplaatsen. Indien vanuit de supermarkten een verzoek voor vestiging op een andere locatie in Prinsenbeek komt zal deze aanvraag getoetst worden aan het bestemmingsplan en andere ruimtelijke aspecten zoals bereikbaarheid en parkeren. Voorwaarde is dat de detailhandelsbestemming op de te verlaten locatie verdwijnt. Wat betreft de ontwikkelingen op de Markt in Prinsenbeek. Er is een distributie planologisch onderzoek uitgevoerd als eerste stap in het proces te komen tot een herontwikkeling van de Markt. Vervolgens wordt een integrale afweging gemaakt waarin aspecten als bereikbaarheid, parkeren, ruimtelijke kwaliteit beoordeeld worden.
In de nota staat onder megasupermarkten: „Uitgangspunten zijn dat hun aantal beperkt blijft, er sprake is van een evenwichtige spreiding over de stad en dat zij zich vestigen in winkelgebieden met een verzorgingsgebieden en – functie dat het wijkniveau duidelijk overstijgt‟. In Breda geldt dit alleen voor winkelcentrum Hoge Vucht. Dit wordt in de nota opgenomen. Het raadsbesluit dpo december 2007 is gebaseerd op een uitgebreid distributie planologisch onderzoek naar de haalbaarheid en effecten van detailhandelsontwikkelingen in Breda, waaronder de Bavelse Berg en de Stadionlocatie. Dit onderzoek is uitgevoerd door BRO.
In het raadsbesluit dpo is de voorwaarde opgenomen dat de omvang en branchering publiek- en privaatrechterlijk worden geborgd.
De vervolgprocedure De ingekomen reacties hebben op onderdelen geleid tot een inhoudelijke aanpassing in de Detailhandelsnota 2010-2020 namelijk: De tekst tav de ontwikkelingen rondom de Bavelse Berg is gewijzigd. Voor het project Achter de Lange Stallen worden geen metrages opgenomen en geen verwijzing gedaan naar type branchering cq aanvullende functies. Dit in verband met nieuwe haalbaarheidsstudie door Unibail-Rodamco. In winkelcentrum Hoge Vucht met een wijkoverstijgende functie kan een bestaande supermarkt uitbreiden tot een megasupermarkt. Welke bedrijventerreinen voor vestiging van specifieke vormen van perifere detailhandel in aanmerking komen wordt meegenomen in het kader van de in ontwikkeling zijn de beleidsbrief “Afwegingskader bedrijventerreinvreemde functies”. De consultatie ten aanzien van de mogelijkheden voor het verruimen van de zondagopenstelling voor winkels heeft geleid tot het formuleren van een koopzondagenbeleid dat erop gericht is ondernemers meer vrijheid te bieden bij het bepalen van het aantal zondagen dat met open wenst te zijn. Aangegeven wordt hoe de detailhandelsnota 2010-2020 zich verhoudt tot het regionale detailhandelsbeleid. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de detailhandelsnota uit 2002 zijn: Megasupermarkten tot een maximum van 6.000 m2 bvo worden niet meer per definitie uitgesloten. Conform raadsbesluit distributieplanologisch onderzoek december 2007 komt er onder voorwaarden een megasupermarkt op de Stadionlokatie. Supermegasupermarkten (> 6.000 m2 bvo) worden niet toegestaan. De mogelijkheden van en de randvoorwaarden voor detailhandelsontwikkelingen bij de stadionlocatie zijn conform het raadsbesluit distributie planologisch onderzoek december 2007 opgenomen in de nieuwe nota. Ten aanzien van de Bavelse Berg is een nieuwe situatie ontstaan. Indien in plannen voor een gebiedsontwikkeling op de Bavelse Berg detailhandel is opgenomen, geldt dat het onderdeel detailhandel getoetst wordt op de effecten voor de binnenstad en voor de totale detailhandelsstructuur. De nota zal op dit onderdeel worden aangepast. Een verdere toename van het aantal subcentra ( Woonboulevard, Steenakker, Stadion-locatie) wordt niet na gestreefd. Voor de ontwikkelingen rondom de Bavelse Berg is een nieuwe situatie ontstaan. Winkelcentrum Hoge Vucht wordt de mogelijkheid geboden door te groeien naar het niveau van een stadsdeelcentrum. Een klein stadsdeelcentrum is een nieuw element in de detailhandelsstructuur. Een stadsdeelcentrum is groter dan een wijkwinkelcentrum, heeft een wijkoverstijgende consument verzorgende functie en is naast boodschappen doen gericht op “efficiënt recreatief winkelen” oftewel een “korte winkeltrip”. Winkelcentrum Hoge Vucht is daarmee geschikt als vestigingslocatie voor een megasupermarkt. Winkelcentrum Brabantplein; de mogelijkheid door te groeien tott een wijkwinkelcentrum wordt ruimtelijk- en distributieplanologisch onderzocht. De dorpcentra worden niet meer gezien als een onderdeel van de structuur op buurt-en wijkniveau maar als winkelcentra met een eigen specifiek dorpskarakter en daarmee eigen ontwikkelingsmogelijkheden. Het beleid met betrekking tot de vestiging van detailhandel op perifere locaties buiten de subcentra ( veelal bedrijventerreinen) is iets aangescherpt: o De branche woninginrichting wordt op perifere locaties toegestaan indien vestiging op de woonboulevard en/of de andere subcentra vanwege de aard van het assortiment niet past.
Om ongewenste branchevervaging te voorkomen worden beperkingen gesteld ten aanzien van toegestane nevenassortimenten. In z‟n algemeenheid geldt dat artikelen gevoerd mogen worden die niet direct tot het specifieke assortiment van de betreffende branche of soort winkel behoren tot 10% van de verkoopruimte (wvo) tot een maximum van 250 m² wvo. Hierbij is inbegrepen gelegenheidsassortiment ten behoeve van bepaalde festiviteiten, zoals Kerst, Pasen en Koninginnedag (in de tijd beperking van de verkoop). Modische artikelen (kleding, schoeisel) zijn echter uitgesloten, met uitzondering van aan de branchegerelateerde werkkleding en -schoeisel. Voor tuincentra wordt geen maximale omvang voor de kerstshow gehanteerd. Welke bedrijventerreinen voor vestiging van deze vormen van detailhandel in aanmerking komen wordt meegenomen in het kader van de in ontwikkeling zijnde beleidsbrief „Afwegingskader bedrijventerreinvreemde functies‟. De toetsingsprocedure voor nieuwe detailhandelsontwikkelingen is nader uitgewerkt. Zondagopenstelling van winkels: voor de gemeente Breda wordt de toerismebepaling opgenomen in de Winkeltijdenverordening. Met een toerismebepaling wordt het voor de ondernemers mogelijk in onderling overleg zelf te bepalen hoeveel en welke zondagen de winkels open zullen zijn. o
De Nota van Commentaar wordt samen met de definitieve Detailhandelsnota 2010-2020 ter vaststelling aangeboden aan het College van Burgemeester en wethouders en ter kennisname aan de Commissie Onderwijs en Economie. Het RetailPlatform, de Kamer van Koophandel, Ondernemersverenigingen, wijk- en dorpsraden alsmede bezoekers van de consultatieavond en degenen die individueel gereageerd hebben ontvangen de Nota van Commentaar, het eindrapport en het raadsbesluit. De nota zal ook op de website van de gemeente Breda worden gepubliceerd.
