NMa’s Hypotheektarief-calculatiemethode: Actualisatie en herinterpretatie Mark Dijkstra & Maarten Pieter Schinkel1 13 september 2012
Samenvatting In dit memorandum reconstrueren wij nauwkeurig de wijze waarop de NMa in haar Sectorstudie Hypotheekmarkt (mei 2011) de maandelijkse marge berekent op verschillende typen Nederlandse hypotheken. Deze margereeksen worden vervolgens uitgebreid en consistent geactualiseerd tot en met juli 2012. Ze dienen als basis voor een analyse van de extramarges ná mei 2009, wanneer de hypotheekrentes in Nederland structureel af beginnen te wijken van die in de rest van Europa, ten opzichte van een normale marge voor de kredietcrisis. De gewogen gemiddelde extramarge is opmerkelijk hoog, 0.51 procentpunt – met uitzondering van de periode december 2010 tot maart 2011, wanneer de NMa haar Sectorstudie afrondt. Dat wil zeggen, in de gemiddelde hypotheekrente van 4,56% zit een prijsopslag van bijna 15%. De extramarge op de variabele hypotheekrente na mei 2009 is permanent positief en gemiddeld 0.57 procentpunt, een prijsopslag van bijna 20%.
1. Inleiding In haar Sectorstudie Hypotheekmarkt van mei 2011 presenteert de NMa berekeningen van de gemiddelde marge (per maand) die Nederlandse grootbanken mogelijk hebben verdiend op nieuwe hypotheken in de periode 2004-2010. i
Deze berekeningen zijn gebaseerd op
schattingen van de kosten die de banken maakten voor het aantrekken van financiering. Daarin heeft de NMa – in consultatie met de bancaire sector – getracht zo goed mogelijk rekening te houden met de verschillende manieren waarop banken financiering aantrekken, alsmede met additionele risico’s die niet in de basisrentes worden meegenomen.
In de hoofdtekst van de NMa Sectorstudie worden de resultaten die volgden uit deze zogenaamde “hypotheektarief-calculatiemethode” weergegeven in twee figuren, die hieronder zijn gereproduceerd.
1
Universiteit van Amsterdam en Amsterdam Center for Law and Economics (ACLE), Roetersstraat 11, 1018WB Amsterdam. E-mail:
[email protected]. Dit onderzoek is op eigen initiatief en volledig onafhankelijk uitgevoerd.
1
Bron: NMa (2011).
Bron: NMa (2011). 2
Op ons verzoek heeft de NMa ons de achterliggende eindreeksen van deze twee hypotheektypen gegeven voor nadere analyse. We kennen echter niet precies de voor de samenstelling daarvan gebruikte berekeningsmethode, noch alle databronnen van de NMa. In het NMa rapport wordt de berekening slechts deels, en alleen algemeen omschreven. In het bijzonder wordt de precieze opbouw van de financieringsopslag en de hypotheekspecifieke kosten in de NMa Sectorstudie niet gerapporteerd. Ook bij navraag kon de NMa, om verschillende redenen, slechts een deel van de rekenmethoden en onderliggende databronnen met ons delen. Er zijn echter enkele aanvullende documenten in het publieke domein, die nader inzicht in de berekeningsmethode van de NMa geven.
In deze notitie reconstrueren wij de NMa-hypotheektarief-calculatiemethode zo goed mogelijk. Onze reconstructie van de twee reeksen correleert voor het deel dat overlapt met de door de NMa gegeven eindreeksen (januari 2004 tot en met februari 2011) met 98 procent voor de variabele hypotheekrente en 97 procent voor de hypotheekrente 5-10 jaar vast. De reeksen hebben wij vervolgens uitgebreid met de twee andere hypotheektypen (1-5 jaar vast en >10 jaar vast) en consistent geactualiseerd tot en met juli 2012, de laatst periode waarvoor momenteel (DNB) data beschikbaar zijn. NMa’s Hypotheektarief-calculatiemethode dient vervolgens als basis voor een berekening van de extramarge na de kredietcrisis, ten opzichte van een normale marge in de periode daarvoor. Hieronder lichten wij onze analyses toe.
2. NMa’s Hypotheektarief-calculatiemethode: Een reconstructie De NMa lijkt de volgende definitie van de marge op hypotheken te hanteren:ii ,0 waarin:
: x-jaars jaarlijkse hypotheekrente. Data per maand (gemiddeld). Door DNB standaard gewogen gemiddelde van Nederlandse banken. Voor de variabele hypotheken wordt hier de rente op hypotheken met een variabele rente gebruikt, voor vaste hypotheken de rente op hypotheken met een rentevaste periode van 5 tot 10 jaar. Bron is DNB iii ; deze datareeks is exact zo door de NMa gebruikt.
3
: x-jaars jaarlijkse swaprente. Data per maand (gemiddeld). Door DNB standaard gewogen gemiddelde van Nederlandse banken. Voor de variabele hypotheken wordt hier de 6-maands Euribor gebruikt, voor de vaste hypotheken de 4, 7 en 12-jaars swaprente.iv Bron is DNBv; deze datareeks is exact zo door de NMa gebruikt. , 0 : deze drie kostencomponenten vormen gezamenlijk de financieringsopslag. 2 De NMa heeft de totale financieringsopslag met ons gedeeld, maar wil de afzonderlijke onderdelen, noch de gewichten, vrijgeven. In de Sectorstudie wordt de opbouw van deze reeks echter wel besproken, zodat we deze, mede op basis van (deels overeenkomstige) openbare data, hebben kunnen reconstrueren. Merk op dat ,
,
gewichten zijn die samen moeten optellen tot 1.
: het gewicht dat wordt toegekend aan financiering met onderpand (securitisatie).
is
gedefinieerd als het totale volume aan externe securitisaties, gedeeld het totale volume aan hypothecaire leningen per maand. Voor de externe securitisaties hebben wij gebruik gemaakt van DNB statistiek tabel 9.1.1, hypotheken in special purpose vehicles (SPVs), die door banken zijn uitgegeven maar van de balans zijn afgehaald. vi Deze tabel begint in 2009 kwartaal 4. Eerdere SPV-data van DNB, uit tabel 9.1, maken geen onderscheid tussen hypotheken die komen van banken of verzekeraars. Om hiervoor te corrigeren, hebben we de SPV-data voor de periode januari 2006 – november 2009 gecorrigeerd met het gemiddelde deel van de hypotheken in SPVs dat is uitgezet door banken in de periode december 2009 – maart 2012 (dit is 71.0%). De securitisatiedata wordt door DNB op kwartaalbasis gepubliceerd. De schattingen voor de tussenliggende maanden zijn geïnterpoleerd, en het is soms noodzakelijk om de reeks voor de laatste 1 of 2 maanden te extrapoleren. Voor het volume aan hypothecaire leningen hebben wij maandelijkse data van DNB over de totale 2
De invloed van de depositorente is door de NMa beperkt tot waarden hoger dan de swaprente, in , 0 . NMa zegt dit – in afwijking van de Quickscan (2010) – te hebben gedaan op verzoek van de banken, om niet aan te nemen “dat banken hypotheken tegen een lagere rente dan de risicovrije rente kunnen financieren.” (NMa, 2011, p.72). Zonder maximum kan de basisberekening, afgezien van , inzichtelijker worden herschreven als:
Wanneer we ons beperken tot de variabele hypotheekrente, geldt
zodat:
Met andere woorden, de kosten worden bepaald door de RMBS en CDS spreads bovenop de basisrente, plus de rente op spaarrekeningen.
4
hoeveelheid uitstaande hypotheken bij monetaire financiële instellingen gebruikt.vii Aangezien wij alleen beschikken over RMBS data vanaf januari 2006, is dit gewicht voor de periode januari 2004 tot en met december 2005 op nul gezet.
: het gewicht dat wordt toegekend aan financiering zonder onderpand. De bepaling is door de NMa niet expliciet gemaakt, maar aangezien de drie gewichten optellen tot 1, wordt dit gewicht gedefinieerd als
:
1
.
is het gewicht dat wordt toegekend aan financiering door middel van spaargeld.
is
gedefinieerd als het volume aan spaargeld op de geconsolideerde balans van Nederlandse monetaire financiële instellingen, gedeeld door het totaal aan vreemd vermogen. Dit wordt vervolgens vermenigvuldigd met 1
. viii Wij hebben voor het spaargeld de post
“Aangetrokken leningen en deposito's van ingezetenen van het eurogebied”ix van de balans van in Nederland gevestigde MFI’s genomen. Voor het vreemd vermogen hebben wij de post “Totaal passiva” minus de post “Kapitaal en reserves” x van de balans van in Nederland gevestigde MFI’s genomen.
: premium (spread) op Residential Mortgage Backed Securities (RMBS) met een AAArating.xi Data per maand. Deze premium (spread) is gedefinieerd als de rente op RMBS – basisrente voor RMBS. De onderliggende bron lijkt Bloomberg te zijn. Wij hebben deze reeksen betrokken van Markit.xii We zijn niet kunnen nagaan of de reeksen exact hetzelfde zijn. De serie die wij hebben gebruikt zijn spreads in basispunten op 3-5 jaars Nederlandse RMBS van AAA kwaliteit. Deze data zijn op dagelijkse basis aangeleverd. Wij hebben steeds de gemiddelde spread per maand genomen. Deze reeks begint in januari 2006, zodat daarvoor het gewicht
op nul wordt gezet.
: gewogen gemiddelde spread op Credit Default Swaps (CDS) voor de Nederlandse banken.xiii Data per maand. Premium (spread) is het percentage dat betaald moet worden voor een CDS op een bank. Gewichten zijn bepaald op basis van de marktaandelen op de hypothecaire markt. xiv Als bron voor de CDS-spreads gebruikt NMa Bloomberg. Wij gebruiken de CDS spreads uit Thomson Datastream van 10 jaar in de senior tranche voor de grootste vijf Nederlandse hypotheekaanbieders.xv Voorts beschikken wij niet over de door de NMa op basis van kadastergegevens samengestelde maandelijkse marktaandelen op de hypothecaire markt – noch over de data, noch de manipulaties door de NMa. In plaats hiervan 5
gebruiken we gegevens uit de IG&H hypotheekupdates die elk kwartaal verschijnen.xvi Deze data verschijnen sinds 2009 op kwartaalbasis. Voor de tussenliggende maanden zijn de marktaandelen geïnterpoleerd, voor de meest actuele data mogelijk 1 of 2 maanden geëxtrapoleerd. Voor de marktaandelen van januari 2004 tot en met december 2008 hebben we de data over marktaandelen in de Sectorstudie van de NMa xvii lineair geïnterpoleerd, waarbij de waarde voor 2004 is gebruikt voor januari 2004 en de waarde voor 2010 voor december 2010. Hierin zijn alleen de marktaandelen van de grote vijf banken betrokken – genormaliseerd, zodat de marktaandelen optellen tot 100 procent.
: door DNB standaard gewogen gemiddelde van door Nederlandse banken geboden rente op spaardeposito’s met een opzegtermijn van 3 maanden of minder.xviii Data per maand. Bron: DNB;xix deze datareeks is exact zo door de NMa gebruikt. : 6-maands Euribor. Bron: DNB;xx deze datareeks is exact zo door de NMa gebruikt.
: overige kosten, door de NMa gespecificeerd als “hypotheekspecifieke risico-
opslagen” en opslag voor “operationele kosten – reclame, IT, huisvesting”. Door de NMa zijn deze kosten voor de gehele periode 2004-2010 gezet op 0.8.xxi Wat opvalt bij deze keuze, is dat er in de periode voor de kredietcrisis (dat wil zeggen voor augustus 2008, toen Lehman Brothers viel) bij deze opslag over lange perioden een gemiddeld verlies gemaakt wordt, vooral op de hypotheken met een vaste looptijd van 5-10 jaar. Hoewel dit niet geheel ondenkbaar is – bijvoorbeeld vanwege koppelverkoop met meer profijtelijk aanvullende financiële producten – lijkt de vaststelling op 0.8 hoog.
3. Actualisatie van de margereeksen Onze reconstructie stelt ons in staat om de NMa-reeksen te actualiseren met data tot en met juli 2012.3 Dit levert het volgende beeld op voor de variabele hypotheekrente (Figuur 2.2*) en de rente op hypotheken met een rentevaste looptijd van 5-10 jaar (Figuur 2.3*). We presenteren de reeksen op identieke wijze als de NMa doet in haar Sectorstudie.
3
Juli 2012 is de laatste maand waarvoor, bij het opstellen van dit document, DNB data beschikbaar stelde voor de hypotheekrentes en volumes per hypotheektype (DNB statistiek tabel 5.2.7). Wanneer actuelere data beschikbaar komt, zijn de reeksen daarmee eenvoudig te continueren.
6
Figuur 2.2*: Gereconstrueerde bestanddelen van marge (in procenten) op hypotheken met variabele rente, zoals in figuur 2.2 uit de Sectorstudie van de NMa (in procenten). 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00
Basisrente
Financieringsopslag
Overige kosten
jul‐12
mrt‐12
nov‐11
jul‐11
mrt‐11
nov‐10
jul‐10
mrt‐10
nov‐09
jul‐09
mrt‐09
nov‐08
jul‐08
mrt‐08
nov‐07
jul‐07
jan‐07
sep‐06
mei‐06
jan‐06
sep‐05
mei‐05
jan‐05
sep‐04
mei‐04
jan‐04
0,00
Hypotheekrente
Figuur 2.2**: Gereconstrueerde marge afgezet tegen de Marge zoals bepaald door NMa (in procenten). R2 = 0.98 voor het oplappende deel. 1,50 1,00 0,50
‐1,00 ‐1,50 Marge berekend
7
Marge Nma
May‐12
Jul‐11
Dec‐11
Feb‐11
Sep‐10
Apr‐10
Nov‐09
Jun‐09
Jan‐09
Aug‐08
Mar‐08
Oct‐07
May‐07
Dec‐06
Jul‐06
Feb‐06
Apr‐05
Sep‐05
Nov‐04
Jun‐04
‐0,50
Jan‐04
0,00
Figuur 2.3*: Gereconstrueerde bestanddelen van marge (in procenten) op hypotheken met een rentevaste looptijd van 5-10 jaar, zoals in figuur 2.3 uit de Sectorstudie van de NMa. 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00
Basisrente
Financieringsopslag
Overige kosten
Jul‐12
Mar‐12
Nov‐11
Jul‐11
Mar‐11
Nov‐10
Jul‐10
Mar‐10
Nov‐09
Jul‐09
Nov‐08
Mar‐09
Jul‐08
Mar‐08
Nov‐07
Jul‐07
Jan‐07
Sep‐06
May‐06
Jan‐06
Sep‐05
May‐05
Jan‐05
Sep‐04
May‐04
Jan‐04
0,00
Hypotheekrente
Figuur 2.3**: Gereconstrueerde marge afgezet tegen de Marge zoals bepaald door NMa (in procenten). R2 = 0.97 voor het overlappende deel. 1,00 0,50
‐1,00 ‐1,50 Marge berekend
8
Marge Nma
May‐12
Dec‐11
Jul‐11
Feb‐11
Sep‐10
Apr‐10
Nov‐09
Jun‐09
Jan‐09
Aug‐08
Mar‐08
Oct‐07
May‐07
Dec‐06
Jul‐06
Feb‐06
Sep‐05
Apr‐05
Nov‐04
Jun‐04
‐0,50
Jan‐04
0,00
Op grond van de hoge correlaties in figuren 2.2** en 2.3**) met de oorspronkelijke eindreeksen van de NMa concluderen we dat onze reconstructies nauwkeurig zijn.
Voorst produceerden wij in figuren 1 en 2 de twee reeksen voor de twee hypotheektypen die de NMa niet publiceerde in haar Sectorstudie.
Figuur 1: Gereconstrueerde bestanddelen van marge (in procenten) op hypotheken met een rentevaste looptijd van 1-5 jaar. 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00
Basisrente
Financieringsopslag
Overige kosten
9
mrt‐12
nov‐11
jul‐11
mrt‐11
nov‐10
jul‐10
mrt‐10
nov‐09
jul‐09
mrt‐09
nov‐08
jul‐08
mrt‐08
nov‐07
jul‐07
jan‐07
sep‐06
mei‐06
jan‐06
sep‐05
mei‐05
jan‐05
sep‐04
mei‐04
jan‐04
0,00
Hypotheekrente
Figuur 2: Gereconstrueerde bestanddelen van marge (in procenten) op hypotheken met een rentevaste looptijd van meer dan 10 jaar. 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00
Basisrente
Financieringsopslag
Overige kosten
mrt‐12
nov‐11
jul‐11
mrt‐11
nov‐10
jul‐10
mrt‐10
nov‐09
jul‐09
mrt‐09
nov‐08
jul‐08
mrt‐08
nov‐07
jul‐07
jan‐07
sep‐06
mei‐06
jan‐06
sep‐05
mei‐05
jan‐05
sep‐04
mei‐04
jan‐04
0,00
Hypotheekrente
4. Herinterpretatie: Extramarge sinds de kredietcrisis Een discutabel onderdeel van de NMa’s Hypotheektarief-calculatiemethode is de rigide vaste kostencomponent
, die de NMa voor de hele periode 2004-2010 en voor alle
categorieën rentevaste perioden stelt op 0.8 procentpunt.4 Dit percentage is gekozen “op basis van inzichten van verschillende marktexperts” xxii Vanzelfsprekend drukt de hoogte van
één-op-één de gevonden marge. Opmerkelijk is dat er bij deze vaste kosten van
0.8 in de periode vóór de kredietcrisis (januari 2004-september 2008) volgens de NMa berekeningen gemiddeld substantieel verlies wordt gemaakt op elk type hypotheek.5
Bij nadere beschouwing blijkt dat de vaste kostencomponent die resulteert in een gemiddelde marge van nul op de variabele hypotheekrente over de gehele door de NMa onderzochte periode 0.77 procentpunt is, ofwel afgerond 0.8. Mogelijk heeft de NMa zich hierop gericht. Er is echter duidelijk sprake is van een structurele breuk in de marges na mei 2009. Bovendien is dan juist met name de marge op de variabele hypotheekrente hoog, ten opzichte 4
In de Quickscan is dit 0.5 procent punt. Deze verliezen zijn volgens de reconstructie van de NMa berekening: variabele rente: -0.17 procentpunt; 1-5 jaar rentevast: -0.28 procentpunt; 5-10 jaar rentevast: -0.36 procentpunt; >10 jaar rentevast: -0.48 procentpunt. 5
10
van de andere hypotheektypen. Voor hypotheken met een vaste rente voor 5-10 jaar, bijvoorbeeld, ligt deze break-even vaste kostencomponent met 0.55 procentpunt beduidend lager. De vaste kostencomponent van 0.8 die de NMa hanteert is daarom een boven-schatting. Invloed van en discussie over de arbitraire categorie
kan echter eenvoudig
worden uitgesloten met een voor de hand liggende alternatieve benadering: een vergelijking van de marge nádat de marges op Nederlandse hypotheken structureel af beginnen te wijken van die in de rest van Europa, in mei 2009, met de periode vóór de kredietcrisis. Werd voor de kredietcrisis een normale marge gemaakt van x procentpunt, dan is de extramarge de marge die daar ná de kredietcrisis nog eens extra bovenop deze x procentpunt kwam. In deze herinterpretatie van de NMa’s Hypotheektarief-calculatiemethode hebben we voor elke categorie rentevaste periode (variabel, 1-5 jaar, 5-10 jaar en >10 jaar) apart de extramarge-opslag op de gemiddelde hypotheekrente berekend sinds mei 2009, ten opzichte van de gemiddelde marge tussen januari 2004 tot en met augustus 2008, de maand voordat Lehman Brothers bankroet ging. De periode september 2008 tot en met april 2009 laten we buiten beschouwing als een overgangsperiode gedurende de kredietcrisis: in die periode daalt de basisrente scherp, en stijgen de financieringskosten, terwijl de marges negatief uitschieten. In de tabel hieronder zijn de zo bepaalde gemiddelde extramarges vet afgedrukt.
Tabel: Gemiddelde marges na mei 2009 in drie scenario’s: NMa, NMa actualisatie en herinterpretatie NMa. Gemiddelde marge per maand NMa (tot feb 2011) NMa actualisatie Herinterpretatie NMa
Variabele rente
Rentevast Rentevast Rentevast 1-5 jaar 5-10 jaar >10 jaar 0.51 NB 0.03 NB 0.41 0.30 0.15 ‐0.26 0.57 0.58 0.51 0.21
Deze marges zijn extramarges ten opzichte van een normaal margeniveau voor de kredietcrisis. 6 Merk daarbij op dat we geen aanname hoeven te maken over de absolute waarde van dat normale margeniveau – dat ons onbekend is.7 Ter vergelijking zijn ook de Hierbij veronderstellen wij, net als de NMa doet, dat de kostencategorie constant is over de gehele onderzochte periode. Mogelijk echter zijn deze kosten na de kredietcrisis toegenomen, bijvoorbeeld als gevolg van toegenome administratieve lasten voor de hypotheekverstrekkers als gevolg van aangescherpte eisen. In dat geval dienen de extramarges met deze verhoogde kosten te worden verlaagd. 7 Als uitgangspunt voor de margevergelijking hebben we een gemiddelde nul-marge in de periode voor de kredietcrisis genomen, en daarmee de vaste kostencomponent per hypotheektype bepaald als respectievelijk 6
11
gemiddelde marges uit de NMa’s Hypotheektarief-calculatiemethode (voor zover door de NMa gepubliceerd) en onze actualisatie in de tabel opgenomen.
5. Extramarges op Nederlandse hypotheken, mei 2009 tot heden Figuur 3 geeft een beeld van de extra marges op Nederlandse hypotheken ná de kredietcrisis, op basis van de geactualiseerde hypotheektarief-calculatiemethode van de NMa. De rode lijn is de gewogen gemiddelde Nederlandse hypotheekrente.8
Merk op dat, met uitzondering van de variabele rente, de hypotheekrentes voor een korte periode, tussen december 2010 en maart 2011, scherp dalen en weer stijgen. Precies in deze periode analyseert de NMa de hypotheekmarkt diepgaand: de Quickscan werd gepubliceerd in november 2010, de Sectorstudie in mei 2011.xxiii Bij verschijnen van de laatste concludeert de NMa dan ook:
“De marges van hypotheken in Nederland zijn na de bekendmaking van het NMa-onderzoek naar de hypotheekmarkt gedaald en bevonden zich begin dit jaar weer op een vergelijkbaar niveau als voor de kredietcrisis.”xxiv
Deze conclusie is overigens niet juist voor wat betreft de variabele rente, die permanent verhoogd blijft.9 Tegen de publicatiedatum van de Sectorstudie stijgen alle marges weer sterk.
0.63, 0.52. 0.44 en 0.32. Deze absolute waarden kunnen worden geinterpreteerd als de vaste kostencomponent plus de normale marge. Elke willekeurige andere normale marge pre-kredietcrisis verlaagt één-op-één de , en laat daardoor de schattingen van de extramarges onveranderd. endogeen bepaalde 8 De weging is op basis van de verdeling van nieuwe hypotheekcontracten over de vier categorieën rentevaste perioden per maand (bron: DNB statistieken, tabel 5.2.7) in de periode mei 2009 – juli 2012, te weten (gemiddeld): variabel en minder dan 1 jaar rentevast: 22.6%; 1-5 jaar rentevast: 32.2%; 5-10 jaar rentevast: 36.0%; >10 jaar rentevast: 9.3%. Nauwkeuriger gegevens over de verdeling van de totale uitstaande hypotheekportefeuille zijn ons niet bekend. 9 Ook in vergelijking met de hypotheekrentes in vrijwel alle andere Europese landen blijven de hypotheekrentes in Nederland vanaf het voorjaar van 2009 onveranderd significant hoog.
12
Figuur 3: Extramarges in procentpunten per rentecategorie, inclusief gewogen gemiddelde. 1,50
1,00
0,50
Jan‐12
May‐12
Sep‐11
May‐11
Jan‐11
Sep‐10
May‐10
Jan‐10
Sep‐09
May‐09
Jan‐09
Sep‐08
May‐08
Jan‐08
Sep‐07
May‐07
Jan‐07
Sep‐06
May‐06
Jan‐06
Sep‐05
May‐05
Jan‐05
Sep‐04
‐0,50
May‐04
Jan‐04
0,00
‐1,00
‐1,50 Variabele rente
Rentevast 1‐5 jaar
Rentevast >10 jaar
Gewogen gemiddelde
Rentevast 5‐10 jaar
De gewogen gemiddelde extramarge is opmerkelijk hoog, 0.51 procentpunt. Dat wil zeggen, in de gemiddelde hypotheekrente van 4,56% zit een prijsopslag van bijna 15%. De extramarge op de variabele hypotheekrente na mei 2009 is permanent positief en gemiddeld 0.57 procentpunt, een prijsopslag van bijna 20%.
Tenslotte drukt Figuur 4 de gevonden extramarges nog eens uit als percentage prijsopslag in de geldende gemiddelde hypotheekrente.
13
Figuur 4: Gemiddelde extramarge in procenten in de hypotheekrente. 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0%
Jul‐12
May‐12
Mar‐12
Jan‐12
Nov‐11
Sep‐11
Jul‐11
May‐11
Mar‐11
Jan‐11
Nov‐10
Sep‐10
Jul‐10
May‐10
Mar‐10
Jan‐10
Nov‐09
Sep‐09
Jul‐09
‐5,0%
May‐09
0,0%
‐10,0% ‐15,0% ‐20,0%
i
NMa (2011) Sectorstudie Hypotheekmarkt. Een onderzoek naar de concurrentieomstandigheden op de Nederlandse hypotheekmarkt, mei 2011. ii De formule is gebaseerd op NMa presentatie ACE, November 2011 en verbale uitleg in de Sectorstudie. iii DNB statistieken: Tabel 5.2.7, Percentages huishoudens, reeks 1.2.1.0 en 1.2.3.0. iv NMa Sectorstudie, p. 70. v DNB statistieken: Tabel 1.3. vi DNB statistieken: Tabel 9.1.1. vii DNB statistieken: Tabel 5.2.7, Volumes huishoudens, serie 1.1.0. viii NMa Quickscan, p. 18: “De verhouding spaargeld op de balans is 39% (volume spaargeld gedeeld door passiva excl. eigen vermogen)” ix DNB statistieken: Tabel 5.2, reeks 26. x DNB statistieken: Tabel 5.2, reeks 33 minus reeks 29. xi NMa Sectorstudie, p. 74: “Voor de opslag op secured funding is uitgegaan van de spread op residential mortgage backed securities (RMBS).” xii Markit European ABS pricing service, http://www.markit.com/en/products/data/structured-finance/abs.page. xiii NMa Sectorstudie, p. 73: “De opslag voor unsecured funding wordt benaderd met de gewogen gemiddelde spread op credit default swaps van Nederlandse banken.” xiv NMa Sectorstudie, p. 73: “Om de financieringsopslag op langlopende marktfinanciering te bepalen, is ten behoeve van de nieuwe berekeningen uitgegaan van de gewogen gemiddelde spread op credit default swaps, in plaats van de ongewogen gemiddelde spread. De weging vindt plaats op basis van marktaandelen op de hypotheekmarkt (alle methoden).” xv Rabobank, ING ABN Amro, SNS en AEGON. xvi IG&H Consulting & Interim (2012), IG&H Hypotheekupdate Q1 2012. xvii NMa Sectorstudie, p. 20, tabel 3.1. xviii NMa Sectorstudie, p. 73: “In de quick scan werden verschillende aannames gemaakt over de hoogte van de spaarrente in de drie methoden. In de nieuwe margeberekeningen is hiervoor de gemiddelde rente op deposito’s met een opzegtermijn tot en met drie maanden genomen, zoals gepubliceerd door DNB (alle methoden).” xix DNB statistieken: Tabel 5.2.7, Percentages huishoudens, reeks 2.2.1.0. xx DNB statistieken: Tabel 1.2.1, reeks 2.1.7.
14
xxi
NMa Sectorstudie, p. 74. NMa Sectorstudie, p. 70. xxiii xxiii Zie voor de chronologie: http://www.nma.nl/documenten_en_publicaties/archiefpagina_documenten_en_publicaties/visiedocumenten_an d_marktanalyses/sectorstudie_hypotheekmarkt.aspx. xxiv Nederlandse Mededingingsautoriteit, Marges hypotheekmarkt sinds NMa-onderzoek gedaald, persbericht, 30 mei 2011. xxii
15
