LAPORAN HASIL PENELITIAN DASAR HUKUM PEROLEHAN TANAH UNTUK SUMBER AIR MINUM OLEH PERUSAHAAN DAERAH AIR MINUM (PDAM) (Studi Pada Perusahaan Daerah Air Minum Kab. Sernarang)
PELMSANA: Dr. Suparmin, SH., M.Hum.1 NIP : 09.06.1 .0174 Rudijanto Liyanto / NIM : 117010548
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS WAHID HASYIM SEMARANG 2013
DAFTAR IS1
HALAMAN JUDUL ....................................................................................................... i
.. HALAMAN PENGESAHAN .................................................. ........................................ 11 KATA PENGANTAR ...................................................................................................... iv DAFTAR IS1.................................................................................................................. v
.
BABI PENDAHULUAN A.Latar Belakang................................................................................... 1 B. Perurnusan Masalah ........................................................................... 6
C.Tujuan Penelitian ...................................................................:......... 7
D.Kegunaan Penelitian .......................................................................... 7 E. Sistematika Penulisan......................................................................... 8 BAB I1 TINJAUAN PUSTAKA
A .Pengertian Tanah ............................................................................... 10
B. Tanah Negara ..................................................................................... 10
1 .Penzedan Tanah Negara ............................................................... 11 2 . Ruang Lingkup Tanah Negara ....................................................... 1 1 C. Tanah Hak .......................................................................................... 13 1 . Pengertian Tanah Hak ................................................................... 13 2.Hak-Hak Atas Tanah...................................................................... 14
a. Hak M i l k ............................................................................. 14
b.Hak Guna Usaha.............................. . ..................................... 17 c. Hak Guna Bangunan.................................................................. 20
d. Hak Pakai ............................................................................... 23
.
D .Cara Perolehan Tanah Berdasarkan Kepentingan Tertentu .............................................................................................. 26 . 1. Cara
Perolehan
Tanah
Negara
Dengan
Permohonan Hak Baru .................................................................. 26 2 . Cara Perolehan Tanah Hak .........................................................
30
a. Cara Perolehan Tanah Hak Dengan Jual Beli ............................ 30
b. Cara Perolehan Tanah Hak Dengan Pelepasan Hak Atas Tanah ........................................................................ 33 c. Cara
Perolehan
Tanah
Hak
Dengan
Pencabutan Hak Atas Tanah ..................................................... 36
F
.
BAB III METODOLOGI PENELITIAN A . Metode Pendekatan .......................................................................3 9 .. B . Spesifikasi Penehtlan ...................... . .............................................40 C . Informan Penelitian ......................................................................... 41 D . Metode Pengumpulan Data ............................................................. 43 E. Metode Penyajian Data dan Analisis Data ....................................... 45 BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A . Sekilas Daerah Penelitian ................................................................ 47 1. Garnbaran Umum Kabupaten Semarang .....................................47 2. Garnbaran Umum Kelurahan Tengaran ....................................... 54 B . Proses Perolehan Tanah Untuk
Penggunaan
Sumber Air Minum Oleh PDAM di Kabupaten Semarwg .........................................................................................
56
C. Proses Ganti Rugi Tanah Untuk Pembangunan Surnber Air Minum Oleh PDAM di Kabupaten Semarang .........................................................................................76 1. Penetapan Ganti Rugi ................................................................78 2. Pelaksanaan Ganti Rugi ............................................................... 81
D. Faktor-Falaar Penilaian Ganti Rugi Tanah Untuk Pembangunan Sumber Air Minum Oleh PDAM di Kabupaten Semarang ................................................................... 84 BAB.V
PENUTUP
A. Kesimpulan................................................................................92 B. Saran ........................................................................................... 9 DAFTAR PUSTAKA
4
DAFTAR TABEL
Tabel 1
: Luas Daerah Kabupaten Semarang Dirinci Per Kecamatan Pada
Akhir Tahun 2008 Tabel 2
: Sumber Air Minum Di Kabupaten Semarang Yang Dikelola oleh
PDAM Cabang Salatiga Tabel3
: Surnber Air Minum Di Kabupaten Semarang Yang Dikelola Oleh
PDAM Cabang Arnbarawa Tabel4
: Surnber Air Minum Di kabupaten Semarang Yang Dikelola Oleh
PDAM Cabang Ungaran
tetap menjamin kelangsungan pembangunan diperlukan kegiatan penyediaan tanah agar dapat menampung kegiatan pembangunan tersebut dan terpaksa menggunakan tanah yang sudah berstatus dan ada penggunanya. Pentingnya ketersediaan tanah juga sebanding dengan pentingnya ketersediaan atas air bagi masyarakat. Mengingat pentingnya ketersediaan bagi masyarakat maka diperlukan sumber-sumber air untuk kebutuhan masyarakat. Air merupakan kebutuhan pokok yang sangat mutlak diperlukan oleh makhluk hidup, sehingga keberadaan dan kualitasnya haruslah dijadikan prioritas utama dalam pelestarian fungsinya dalam memberikan kehidupan bagi seluruh makhluk
hid^^.^
Penyediaan tanah bagi pelaksanaan proyek-proyek pembangunan merupakan salah satu faktor utama penentu yang menentukan berhasil tidaknya pelaksanaan suatu proyek pembangunan. Salah satu hambatan dalam memperoleh bidang-bidang tanah tersebut antara lain adalah masalah harga tanah yang bersangkutan. Maka sangat dirasakan perlunya ada data mengenai harga tanah di daerah-daerah agar dapat diperguanakan sebagai bahan dalam menyusun
kebijaksanaanl
perencanaan
pembangunan
di
waktu-waktu
mendatang. Kaitan antara pembangunan kepentingan umum dan tanah sebagai tempat
untuk
proyek-proyek
pembangunan
adalah
bahwa
keduanya
mempunyai nilai yang sangat penting. Di satu sisi pembangunan harus dilakukan dan sisi lain tanah sebagai tempat untuk proyek-proyek
http:ll~~~.st~aramerdeka.comlharian/0501/29/kotl2.htm.(didownload: 25 Agustus 2010).
pembangunan ketersediaannya sangat terbatas. Sehingga setiap kegiatan tanah untuk pembangunan wajib memperhatikan dan haruslah melalui tata cara dan ketentuan yang telah ditetapkan baik dari segi fisik maupun segi hukumnya. Masalah yang sering muncul dalarn penyediaan tanah pada umumnya terjadi dalam ha1 pemberian harga tanah antara pihak yang memerlukan tanah dengan yang akan menerima tanah tersebut . Dalam penentuan harga tanah dalarn penyediaan untuk keperluan pembangunan baik yang dilakukan oleh pemerintah maupun pihak swasta melalui pengadaan tanah biasanya berpatokan pada harga dasar tahah setempat yang ditetapkan oleh pemerintah Kabupaten Semarang. Adapun asas-asas yang berlaku mengenai penguasan tanah dan perlindungan hukum yang diberikan oleh Hukum Tanah Nasional kita kepada para pemegang hak atas tanah adalah :3 1 . bahwa penguasaan dan penggunaan tanah oleh siapapun dan untuk keperluan apapun, harus dilandasi hak atas tanah yang disediakan oleh Hukum Tanah Nasional; 2. bahwa penguasaan dan penggunaan tanah tanpa ada landasan haknya ("illegal"), tidak dibenarkan, bahkan diancam dengan sanksi pidana (UU 51 Prp 1960); 3. bahwa penguasaan dan penggunaan tanah yang berlandaskan hak yang disediakan oleh Hukum Tanah Nasional, dilindungi oleh hukum terhadap gangguan dari pihak manapun, baik oleh sesama anggota masyarakat manapun oleh pihak Penguasa sekalipun, jika gangguan tersebut tidak ada landasan hukumnya; 4.bahwa oleh Hukum disediakan berbagai sarana hukum untuk menanggulangi gangguan yang ada: a. gangguan oleh sesama anggota masyarakat: gugatan perdata melalui Pengadilan Negeri atau meminta perlindungan kepada Bupatilwalikotamadya menurut UU 51 Prp 1960 di atas; b. gangguan oleh Penguasa: gugatan melalui Pengadilan Umum atau Pengadilan Tata Usaha Negara. 5. bahwa dalam keadaan biasa, diperlukan oleh siapapun dan untuk keperluan apapun (juga untuk proyek-proyek kepentingan umum) perolehan tanah Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya, Jakarta: Djambatan,2004 halaman 345.
yang dihaki seseorang, harus melalui musyawarah untuk mencapai kesepakatan, baik mengenai penyerahan tanahnya kepada pihak yang memerlukan maupun mengenai imbalannya yang merupakan hak pemegang hak atas tanah yang bersangkutan untuk menerimannya; 6. bahwa sehubungan dengan apa yang tersebut di atas, dalam keadaan biasa, untuk memperoleh tanah yang diperlukan tidak dibenarkan adanya paksaan dalarn bentuk apapun dan oleh pihak siapapun kepada pemegang haknya, untuk menyerahkan tanah kepunyaannya dan atau menerima imbalan yang tidak disetujuinya, termasuk juga penggunaan lembaga penawaran pembayaran yang diikuti dengan konsinyasi pada Pengadilan Negeri, seperti yang diatur dalam Pasal 1404 KUHPdt; 7. bahwa dalam keadaan yang memaksa, jika tanah yang bersangkutan diperlukan untuk menyelenggarakan kepentingan umum, dan tidak mungkin menggunakan tanah yang lain, sedang musyawarah yang diadakan berhasil memperoleh kesepakatan, dapat dilakukan pengambilan secara paksa, dalarn arti tidak memerlukan persetujuan pemegang haknya, dengan menggunakan acarapencabutan hak, yang diatur dalam UU 20/1961; 8. bahwa dalam perolehan atau pengambilan tanah, baik atas dasar kesepakatan bersama maupun melalui pencabutan hak, pemegang haknya berhak memperoleh imbalan atau ganti-kerugian, yang bukan hanya meliputi tanahnya, bangunan dan tanaman milik pemegang hak, melainkan juga kerugian-kerugian lain yang dideritannya sebagai akibat penyerahan tanah yang bersangkutan; 9. bahwa bentuk dan jumlah imbalan atau ganti-kerugian tersebut, juga jika tanahnya diperlukan untuk kepentingan umum dan dilakukan pencabutan hak, haruslah sedemikian rupa, hingga bekas pemegang haknya tidak mengalami kemunduran, baik dalam bidang sosial maupun tingkat ekonominya. Masyarakat
sebagai
pemilik
tanah
menghendaki
penaksiranl
penentuan besarnya harga tanah berdasarkan pada harga pasar/ harga umum yang berlaku setempat harga pasar lebih tinggi taksiranya jika dibanding dengan harga dasar maupun Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP). Lebih-lebih pada tanah yang dekat dengan pusat perkembangan pembangunan. Salah satu konflik mengenai harga tanah adalah bahwa situasi pasar (tanah) yang kian bergejolak. Harga tanah mengalami kecenderungan meningkat dari tahun ketahun dan sulit diidentifikasikan serta dikendalilkan.
Pasar tanah cenderung tidak sempurna dengan posisi pihak peminta yang jauh lebih kuat dari pihak penawar, baik dalam posisi ekonomi dan lain-lainnya. Kondisi demikian itu lebih terintensifikasi dengan adanya kenyataan bahwa informasi harga tanah belum mantap baik akurasinya maupun penyebarannya. Kondisi
yang
berbeda-beda
dari
masing-masing
daerah
mengakibatkan faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah antara daerah yang satu dengan daerah yang lainpun berbeda. Disarnping itu potensi yang demiliki oleh suatu daerah juga berbeda-beda. Maka harga tanah yang berlaku pada wilayah tersebut berbeda pula. Keberadaan tanah sangat penting dan vital sehingga tanah mempunyai nilai ekonomi yang mendatangkan manfaat bagi pemenuhan kebutuhan hidup manusia, disisi lain bahwa tersedianya tanah sangat terbatas, akibatnya secara ekonomi harga tanah cenderung dan terus meningkat. Keadaan ini disebabkan karena penawaran di satu pihak tidak dapat mengimbangi permintaan di lain pihak. Makna strategis lain dari tanah di bidang invenstasi adalah tanah merupakan
barang invenstasi yang ideal karena nilaii~ya senantiasa
menunjukkan kecenderunagan yang meningkat. Kenyataan di lapangan menunjukkan bahwa harga tanah ditentukan atas penaksiran yang beragam, baik dengan adanya harga dasar tanah yang ditentukan oleh Bupati, harga tanah berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) dari kantor Pajak Bumi dan Bangunan maupun harga pasar (harga umum) tanah yang merupakan aktualisasi tarik manarik antara penjual dan pembeli dalam suatu transaksi tanah.
Penetapan dan ganti rugi terdapat kesepakatan antara kedua belah pihak yaitu pihak yang dirugikan dan pihak panitia pembangunan, maka diperlukan antisipasi yang mewadai dari lembaga pengelolaan pertanahan. Sebagai contoh apabila harga dasar tanah ditetapkan terlalu rendah maka dalam kasus apabila harga dasar tanah ditetapkan terlalu rendah maka dalam kasus pengadaan tanah akan ada pihak-pihak yang dirugikan karena menerima uang terlalu kecil. Mengingat beragamnya penaksiran harga tanah pada sebidang tanah dan faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah di suatu wilayah, maka dalam menyusun skripsi ini penyusun mengambil judul "Perolehan Tanah Untuk Penggunaan Sumber Air Minum Oleh Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) Di Kabupaten Semarang". B. Perurnusan Masalah
Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan dapat dirumuskan permasalahan sebagai berikut : 1. Bagaimana proses perolehan tanah untuk penggunaan sumber air minum oleh PDAM di Kabupateil Semarang? 2. Bagaimanakah proses penetapan ganti rugi tanah utuk pembangunan
sumber air minum oleh PDAM di Kabupaten Semarang?
3. Faktor-faktor apa yang menjadi dasar penetapan ganti rugi tanah untuk pembangunan sumber air minum oleh PDAM di Kabupaten Semarang?
C. Tujuan Penelitian Berdasarkan latar belakang penelitian yang penulis lakukan adalah sebagai berikut : 1. Untuk mengetahui proses perolehan tanah untuk penggunaan sumber air minum oleh PDAM di Kabupaten Semarang.
2. Untuk mengetahui bagaimanakah proses penetapan ganti rugi tanah untuk pembangunan sumber air minurn oleh PDAM di Kabupaten Semarang.
3. Untuk mengetahui faktor-faktor yang menjadi dasar penilaian ganti rugi tanah untuk pembangunan sumber air minum oleh PDAM di Kabupaten Semarang.
D. Kegunaan Penelitian Penulisan hukum ini penulis mengharapkan dapat menghasilan kegunaan sebagai berikut : 1. Kegunaan Akademis a. Untuk mengembangkan ilmu pengetahuaan melalui kegiatan penelitian b. Penelitian ini diharapkan dapat menambah dan memberi sumbangan
pemikiran bagi pengembangan ilmu hukum pada umumnya dan pengembangan ilmu hukum agraria pada khususnya.
2. Kegunaan Praktis : Penelitian ini diharapkan dapat memberi manfaat dan menambah wawasan pengetahuan masalah-masalah pembangunan
terutama bagi kalangan masyarakat pemerhati
dalam
yang
pembangunan,
dilaksanakan
di
khususnya Kabupaten
dalam
rangka
Semarang. Juga
diharapkan dapat memberi masukan kepada Pemerintah Kabupaten Semarang sebagai penyelenggara pemerintahan serta kepada Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) Kabupaten Semarang.
E. Sistematika Penulisan Dalam Penulisan hukum yang berjudul : "Perolehan Tanah Untuk Sumber Air Minum Oleh Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) Di Kabupaten Semarang". Penulis menggunakan sistematika sebagai berikut : Bab I pendahuluan, menguraikan tentang latar belakang masalah, ruang lingkup, perumusan masalah sesuai dengan latar belakang, tujuan dan kegunaan penelitian, serta diakhiri dengan sistematika penulisan. Berdasarkan latar belakang pemikiran yang diuraikan dalam bab ini, maka akan diungkapkan perlunya dilakukan penelitian dan penulisan "Perolehan Tanah Untuk Sumber Air Minum Oleh Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) Di Kabupaten Semarang". Bab I1 tinjauan pustaka berisi teori-teori yang menjadi dasar analisis masalah yang berkaitan dengan permasalahan yang diteliti berisi studi dokumen dan literatur antara lain : Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Peraturan Pelaksanaan Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum, literatur Tata
Cara Perolehan Tanah, Pelaksanaan Pengadaan
Tanah Untuk
Kepentingan Umum dan literatur lain yang berkaitan dengan Tata Cara Perolehan Tanah yang lebih banyak diambil dari literatur yang berhubungan dengan permasalahan yang akan menjadi landasan dalam menganalisis data.
Bab I11 metode penelitian memuat metode-metode yang digunakan dalam penelitian dalarn rangka penulisan atau penyusunan skripsi ini, yang meliputi metode pendekatan, spesifikasi penelitian, metode penentuan sampel, metode pengumpulan data, dan metode analisis data. Bab ini diharapkan dapat menggambarkan cara-cara apa saja yang dilakukan penulis dalam menyusun skripsi. Bab IV pembahasan merupakan bab yang memuat uraian tentang penelitian dan jawaban dari permasalahan yang timbul dalam pelaksanaan perolehan tanah untuk sumber air minum oleh perusahaan daerah air minum di lokasi penelitian serta proses penetapan ganti rugi tanah utuk pembangunan saluran air minum di lokasi penelitian dan faktor-faktor apa yang menjadi dasar didalam penetapan ganti rugi tanah untuk pembangunan sumber air minum di lokasi penelitian. Bab V penutup sebagai bab terakhir dari penelitian ini akan diuraikan simpulan yang merupakan penyajian singkat hal-ha1 yang diperoleh dalam pembahasan. Kesimpulan
merupakan kristalisasi
hasil
penelitian
dan
pembahasan. Kesimpulan juga merupakan landasan untuk mengemukakan saran-saran yang terdapat dalam bab ini. Dalam bab ini juga dilengkapi pula dengan daftar pustaka dan lampiran-lampiran pendukung.
BAB I1 TINJAUAN PUSTAKA
A. Pengertian Tanah Dalam Undang-Undang Nonor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Pasal 4 Ayat (10) dan Ayat (2) dinyatakan bahwa : atas dasar menguasai dari negara ditentukan macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dijumpai baik secara sendirian maupun secara bersama-sama denagn orang lain serta badan-badan hukum, dimana ha1 diatas tanah ini memberikan wewenanguntuk mempergunakan tanah yang bersangkutan seedemikian rupa, begitu pula bumi dan air serta ruang udara yang ada di atasnya sekedar diperlukanuntuk kepentinganyang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu, dalam batas-menurut Undang-Undang Pokok Agraria dan peraturan peraturan yang lebih tinggi." Sebutan tanah bagi penggunaanya perlu diberi batasan, agar dapat diketahui dalam arti apa istilah tersebut digunaka. Dalam hukum tanah sebutan "tanah" dipakai dalam arti yuridis, sebagi suatu pengertian yang telah diberi batasan resmi oleh Undang-Undang Pokok Agraria. Dengan demikian jelaslah bahwa tanah dalam pengertian yuridis adalah permukaan bumi sebagaimana disebutkan dalam Pasal 4 Ayat 1 Undang-Undang Nonor 5
Kartasaputra, Masalah pertanahan di Indonesia, Jakarta, PT. Bina Aksara, 1986 halaman.1
Tahun 1960. Sedangkan hak atas tanah sebagian tertentu pemukaan bumi yang berbatasan, berdimensi dua dengan ukuran panjang dan lebar.' Lingkup bumi meliputi pemukaan bumi termasuk pula tubuh bumi dibawahnya serta yang berada dibawah air (Pasal 1 Ayat 4 jo Pasal 4 Ayat 1 Undang-Undang Nonor 5 Tahun 1960). Dengan demikian pengertian "tanah" meliputi permukaan bumi yang ada di daratan dan permukaan bumi yang berada dibawah air, termasuk air l a ~ t . ~ Ada persamaan hakiki dengan pengertian "tanah" dalam arti yuridisseperti dijelaskan Undang-Undang Pokok Agraria, yaitu bahwa yang dimaksud dengan land adalah juga "permukaan bumi". Namun diperluas hingga meliputi juga hak atas tubuh di bawah, ruang udara diatasnya dalam batas-batas keperluan seajarnya.
B. Tanah Negara
1. Pengertian Tanah Negara Menurut Pasal 1 Angka 3 Peraturan Pemerintah Nonlor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dijelaskan bahwa tanah negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh negara adalah tanah tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah. Effendi Perangin menjelaskan pengertian tanah negara adalah tanah yang langsung dikuasai oleh negara, di kuasai artinya tidak ada pihak lain di atas tanah itu.
' Boedi Harsono, 0p.Cit.halaman 18, 6/bid.halaman. 6-7
Boedi Harsono menjelaskan pengertian Tanah Negara adalah tanah-tanah yang belum dihaki dengan hak-hak perorangan atau undangundang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria di sebut sebagai tanah yang langsung dikuasai oleh negara, untuk menyingkat pemakaian kata-kata dalam praktek digunakan sebutan Tanah Negara. Pengertian-pengertian Tanah Negara yang diuraikan diatas, secara kurnulatif dapa di tarik beberapa sifat dari tanah negara yaitu dikuasai langsung oleh negara dan tidak dilekati dengan sesuatu hak atas tanah. 2. Ruang Lingkup Tanah Negara
Adapun ruang lingkup Tanah Negara meliputi jugs:' a. Tanah-tanah yang diserahkan secara sukarela oleh pemiliknya b. Tanah-tanah yang berakhir jangka waktu dan tidak diperpanjang lagi c. Tanah-tanah yang pemegang haknya meninggal dunia tanpa ahli waris. d. Tanah-tanah yang diterlantarkan. e. Tanah-tanah yang diambil untuk kepentingan umum seusai dengan tata cara pencabutan hak yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-hak atas Tanah dan Benda-Benda yang ada Diatasnya dan pengadaan tanah yang diatur dalam Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 tentang Perubahan Atas Peraturan
7
Maria S.W. Soemarjono, Kebijakan Pertanahan antara Regulasi dun Implementasi, Jakarta: Kompas, 200 1 halaman 62.
Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Tanah Negara bebas adalah tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dan dapat diberikan kepada orang atau badan hukum yang memohon dengan salah satu macam hak atas tanah dyang ada menurut Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria. Tanah yang kualitasnya sebagai kekayaan Negara atau asset instansi pemerintah dalam hak ini merupakan asset departementtlembaga Negara, asset Badan Usaha Milik Negara atau asset pemerintah daerah otonom termasuk badan Badan Usaha Milik Daerah. C. Tanah Hak
1. Pengertian Tanah Hak Pasal 16 Ayat (1) Undang
-
Uundang Nomor 5 Tahun 1960
tentang peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria disebutkan bermacamnlacam hak atas tanah yang diberikan kepada orang atau badan hukum yang bersifat tetap meliputi:
HakMilik, Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak
Membuka Tanah, Hak
Memunguthasil hutan dan Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hakhak tersebut yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53 UndangUundang Nomor 5 Tahun 1960. Maka dapat disimpulkan bahwa tanah hak adalah tanah-tanah yang dilekati dengan suatu hak yang ada (Hak Milik, Hak Guna Usah, Hak
Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Membuka Tanah, Hak Memunggut hasil-hutan dan Hak-hak lain yang tidak terrnasuk dalam Hak-hak tersebut yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hakhak yang sifatnya sementara. 2. Hak-hak Atas Tanah a. Hak Milik
Hak Milik atas tanah telah diatur dalarn Pasal 20 sampai dengan Pasal 27 Undang-Uundang Nomor 5 Tahun 1960. Selain itu, dasar hukum lain yang relevan bagi hak milik adalah Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963-tentang Badan Hukum Subjek Hak Milik dan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1973 tentang Cara Pemberian Hak Atas a an ah.' Hak Milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6 Undang-Uundang Nomor 5 Tahun 1960, bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. Maksud pernyataan "terkuat dan terpenuh" tersebut yaitu mengenai tidak adanya batas waktu penguasaan tanahnya dan luas lingkup penggunaannya, yang meliputi baik untuk diusahakan ataupun digunakan sebagai tempat membangun sesuatu. Asal tanah atau hak tanah yang dibebani hak milik antara lain tanah negara, tanah hak milik adat, tanah hak barat (agrarische we4 8
-
.
-
--
-
-
Herman Hermit, Cara Memperoleh Sertifikat Tanah Hak Milik, Tanah Negara dan Tanah Pemda Teori dun Praktek Pendaftaran Tanah di Indonesia, Bandung:-Mandar Maju, 2004 halaman 234.
karena konversi menurut Undang-Uundang Nomor 5 Tahun 1960. Tujuan penggunaan hak ini tidak ada batasannya. Hak Milik pada dasarnya diperuntukkan khusus bagi Warga Negara Indonesia (WIVI) saja yang berkewarganegaraan tunggal, baik untuk tanah yang diusahakan, maupun untuk keperluan membangun sesuatu di atasnya. Selain WNI perseorangan, badan hukum khusus seperti Bank Negara, Koperasi Pertanian, Badan Keagamaan dan Badan Sosial dapat juga menjadi subjek hak milik. Orang asing yang sesudah berlakunya undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percarnpuran harta karena perkawinan, demikian pula warga-negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskail hak itu di dalarn jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung. Sesuai dengan sifat aslinya dalam Undang-Uundang Nomor 5 Tahun 1960 yang telah ditetapkan, bahwa hak milik tidak terbatas jangka waktu berlakunya dan tidak mengenal waktu maksimum masa perpanjangan. Dapat beralih karena pewarisan dan dapat juga dipindahkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Dalam rangka
memenuhi kebutuhan perkreditan modern, tanah hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Hak Milik atas tanah dapat terjadi melalui 3 (tiga) cara sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal22 Undang-Uundang Nomor
5 Tahun 1960, yaitu: l).Hak Milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat dengan jalan pembukaan tanah (pembukaan hutan) atau terjadi karena timbulnya lidah tanah (aanslibbind, tanah yang timbul atau muncul karena berbeloknya arus sungai atau tanah yang timbul di pinggir pantai dan terjadi dari lumpur yang makin lama makin tinggi dan mengeras sehingga akhirnya menjadi tanah.9 2).Hak Milik atas tanah yang terjadi karena penetapan pemerintah dengan permohonan pemberian hak milik atas tanah oleh pemohon dengan memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah ditentukan oleh Badan Pertafiahan Nasional (BPN).
3). Hak Milik atas tanah yang terjadi karena ketentuan undang-undang sebagaimana yang diatur dalam Pasal I, Pasal I1 dan Pasal VII ayat (1) Ketentuan-ketentuan Konversi Undang-Uundang Nomor 5 Tahun 1960. Pasal27 Undang-Uundang Nomor 5 Tahun 1960 menetapkan faktor-faktor penyebab hapusnya hak milik atas tanah dan tanahnya jatuh kepada Negara, yaitu: urip Santoso, Hukurn Agraria dun Hak-hak Atas Tanah, Surabaya: Prenada Media, 2005 halarnan 94.
1). karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18;
2). karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya; 3). karena diterlantarkan; 4).karena subjek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas tanah; 5).karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain yang tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas tanah. 6).Hak Milik atas tanah juga dapat hapus karena tanahnya musnah, misalnya karena adanya bencana alam. b. Hak Guna Usaha Hak-hak atas tanah yang lain tidak mengandung unsur psikologis-emosional sebagaimana halnya hak milik. Hubungan antara pemegang hak dengan tanah yang dihaki merupakan semata-mata hubungan yang lugas, yaitu sekadar untuk memungkinkan pemegang haknya memakainya guna memenuhi suatu kebutuhan tertentu. Dalam kebutuhan
masyarakat
akan
tanah.
modern Maka
dijumpai
untuk
bermacam-macam
memudahkan
mengenal
peruntukannya, hak ini sesuai dengan peruntukan khas tanahnya, nama hak atas tanah ini diberi nama sebutan yang berbeda, yaitu hak guna usaha.
10
Boedi Harsono, Op.cit, halarnan 10.
Hak Guna Usaha diatur dalam Pasal 28 samapai dengan Pasal 34 Undang-Uundang Nomor 5 Tahun 1960, Peraturan Menteri Dalam Negara Nomor 5 Tahun 1973 tentang Cara Pemberian Hak Atas Tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, Keputusan Presiden Nomor 34 tahun 1992 tentang Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan untuk Perusahaan Patungan dan PMA serta Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah (UUHT)." Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29 Undang-Uundang Nomor 5 Tahun 1960, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. Hak ini diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman. Asal tanah untuk hak guna usaha adalah tanah negara (tanah tanpa hak). Hak Guna Usaha dapat beralih dengan cara pewarisan dan dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna usaha. Hak Guna Usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun, sedangkan untuk perusahaan yang memerlukan waktu lebih lama, dapat diberikan untuk waktu paling lama yaitu 35 tahun.
"
Herman Hermit, Op.cit., halaman 234.
Kemudian atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya, jangka waktu ini dapat diperpanjang untuk waktu yang paling lama yaitu 25 tahun. Untuk kepentingan penanaman modal, pembaharuan dan perpanjangan waktunya dapat diberikan sekaligus pada saat pertama kali pemberian hak oleh pemerintah. l2 Yang dapat mempunyai hak guna usaha menurut Pasal 30 Ayat (1) Undang-Uundang Nomor 5 Tahun 1960, adalah: 1).warga negara Indonesia; 2).badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, termasuk perusahaan PMDN atau PMA atau Perusahaan Patungan dengan asing. Bagi pemegang hak guna usaha yang tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak guna usaha, maka dalam waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Jika hak guna usaha yailg bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum dan tanahnya menjadi tanah negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah. Berdasarkan Pasal 34 Undang-Uundang Nomor 5 Tahun 1960, Hak Guna Usaha hapus karena: 1).jangka waktunya berakhir;
12
Ibid,halaman 236.
2).dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi; 3).dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir ; 4). dicabut untuk kepentingan umum;
5). diterlantarkan; 6). tanahnya musnah;
7). ketentuan dalam Pasal 30 Ayat (2). c. Hak Guna Bangunan
Dasar hukum yang relevan yaitu sebagaimana yang telah diatur dalam Pasal 35 sampai dengan Pasal 40 Undang-Uundang Nomor 5 Tahun 1960, Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1973 tentang Cara Pemberian Hak Atas Tanah, Pasal 19-38 PP Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, serta Keputusan Presiden Nomor 34 tahun 1992 tentang Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan untuk Perusahaan Patungan dan
PMA. l 3 Seperti
halnya
dengan
hak
guna
usaha,
maka
untuk
memudahkan mengenal peruntukannya, sesuai dengan peruntukan khas tanahnya, maka hak atas tanah ini diberi narna sebutan hak guna bangunan.
~-
-
'"bid, halaman 234.
Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Kemudian atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan
bangunan-bangunannya,
jangka
waktu
tersebut
dapat
diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. Sama halnya dengan hak guna usaha, untuk kepentingan penanaman modal, pembaharuan dan perpanjangan waktunya dapat diberikan sekaligus pada saat pertama kali pemberian hak oleh pemerintah. Hak ini juga dapat beralih dengan cara pewarisan dan dialihkan oleh pemegang hak guna bangunan kepada pihak lain yang memenuhi syarat sebagai pemegang hakgunabangunan. Hak tanah yang dibebani hak guna bangunan adalah tanah hak milik, tanah negara, tanah hak pengelolaan, tanah-tanah hak barat karena konversi menurut Undang-Uundang Nomor 5 Tahun 1960. Sebagaimana telah ditentukan dalam Pasal 36 Ayat (1) UndangUundang Nomor 5 Tahun 1960, hak guna bangunan dapat diberikan kepada warga negara Indonesia dan badan-badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, baik yang bermodal nasional, asing maupun patungan. Bagi subjek hak guna bangunan yang tidak memenuhi syarat sebagai warga negara Indonesia atau badan hukum Indonesia, maka dalam waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu
kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Jika hak guna bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum dan tanahnya menjadi tanah negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan
dengan Peraturan
Pemerintah. Terjadinya hak guna bangunan berdasarkan asal tanahnya dapat dijelaskan sebagai berikut: l 4 l).Hak Guna Bangunan atas tanah negara, terjadi dengan keputusan pemberian hak yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional berdasarkan Pasal 4, Pasal 9 dan Pasal 14 Peraturan Menteri Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999. 2).Hak Guna Bangunan atas tanah hak pengelolaan, terjadi dengan keputusan pemberian hak atas usul pemegang hak pengelolaan, yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional berdasarkan Pasal 4 Peraturan Menteri Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999. 3). Hak Guna Bangunan atas tanah hak milik, terjadi dengan pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hapusnya hak guna bangunan berdasarkan Pasal 40 UndangUundang Nomor 5 Tahun 1960 karena:
I4
Urip Santoso, Op.cit., halaman 106.
a) jangka waktunya berakhir; b) dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi; c) dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya
berakhir; d) dicabut untuk kepentingan umum; e) diterlantarkan ;
f) tanahnya musnah; g) ketentuan dalam Pasal 36 ayat (2). d. Hak Pakai Hak yang keempat ini diberi kekhususan sifat atau peruntukan penggunaan bidang tanahnya, ataupun atas pertimbangan dari sudut penggunaan tanahnya tidak dapat diberikan dengan hak milik, hak guna usaha atau hak guna bangunan, sehingga hak atas tanah yang sangat khusus ini diberi nama sebutan Hak Pakai. Hak Pakai diatur dalarn Pasal 41 sa~npai43 Undang-Uundang Nomor 5 Tahun 1960, Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1973 tentang Cara Pemberian Hak Atas Tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai serta Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah. Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dardatau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik
orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan
pemberiannya oleh pejabat
yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuanketentuan undang-undang ini. Asal tanah atau hak tanah yang dibebaninya adalah tanah hak rnilik (dengan akta PPAT), tanah negara dan tanah hak pengelolaan.'5 Jangka waktu maksimum masa berlakunya hak pakai adalah 20 tahun bila tanahnya adalah tanah negara atau hak pengelolaan dan tidak dibatasi sepanjang dipergunakan untuk kepentingan-kepentingan, antara lain instansi pemerintah, perwakilan negara asing, perwakilan badan internasional, badan-badan keagamaan dan badan sosial. Jangka waktu maksimum masa perpanjangan hak ini adalah 20 tahun bila asal tanahnya adalah tanah negara atau hak pengelolaan atas usul pemegang hak pengelolaan dan khusus untuk tanah asal hak nlilik tidak bias diperpanjang tetapi bias diperbaharui atas izin pemegang hak milik. Seperti halnya dengan tanah hak guna usaha dan tanah hak guna bangunan, untuk kepentingan penanaman modal, pembaharuan dan perpanjangan waktunya dapat diberikan sekaligus pada saat pertarna kali pemberian hak ole11 pemerintah.
l5
Ibid,halaman 237.
Hak Pakai dapat beralih atau diwariskan atau dialihkan kepada pihak lain dengan izin dari pejabat yang berwenang (untuk asal tanahnya tanah negara), pemegang hak pengelolaan (untuk asal tanahnya hak pengelolaan), pemilik (untuk asal tanahnya hak milik). Hak pakai juga dapat dibebani dengan Hak Tanggungan (khusus untuk asal tanah negara). Hak Pakai dapat diberikan: l).selarna jangka
waktu
yang tertentu
atau
selama tanahnya
dipergunakan untuk keperluan yang tertentu; 2). dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun. Pasal 42 Undang-Uundang Nomor 5 Tahun 1960 menentukan bahwa yang dapat mempunyai hak pakai ialah: 1).warga negara Indonesia; 2). orang asing yang berkedudukan di Indonesia; 3).badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia; 4). badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. 5).Hak pakai hapus apabila karena hukum jatuh kepada negara, tanahnya musnah atau masa berlakunya berakhir.
D. Cara Perolehan Tanah Berdasarkan Kepentingan Tertentu. 1. Cara PerolehanTanah Negara Dengan Permohohonan Hak Baru Cara memperolehan hak atas tanah bagi tanah negara yaitu dengan mengajukan permohonan secara tertulis kepada instansi yang berwenang sesuai peraturan negara agrarial Kepela Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1999 tentang Kewenagan Pemberian hak Atas Tanah Negara Sebagai Penganti Peraturan Menteri Dalarn Negeri No. 6 Tahun 1972 tentang Perlimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah. Dalam pelimpahan .wewenang tersebut Kepala Kantor Pertanahan Kabupated Kota memberikan keputusan mengenai: a. Pemberian Hak Milik atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2 Ha; b. Peberian Hak Milik atas tanah Non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2000 M~ kecuali tanah bekas Hak Guna Usaha; c. Pemberian Hak Milik atas tanah dalam rangka pelaksanan program: 1).Transmigrasi 2).Redistribusi Tanah 3).Koalisi Tanah 4).Pendaftaran Tanah secara massal baik pendaftaran sistematik maupun sporadik d. Pemberian Hak Guna Bangunan Atas Tanah yang luasnya tidak lebih dari 2000 H2 kecuali tanah bekas hak guna usaha; e. Semua pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Pengelolaan;
f. Pemberian Hak Pakai Atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2 Ha; g. Pemberian Hak Pakai atas tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2000 m2 kecuali tanah bekas Hak Guna Usaha h. Semua pemberian Hak Pakai atas tanah Hak P e n g e l ~ l a a n . ' ~ Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi memberikan keputusan mengenai;
''
a. Pemberian hak atas tanah pertanian ang luasnya lebih 2 Ha; b. Pemberian hak atas tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 5000 M2 kecuali kewenangan sudah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan KabupatenIKota; c. Pemberian Hak Guna Usaha yang luasnya tidak lebih dari 200 Ha; d. Pemberian hak guna bangunan; atas tanah yang luasilya tidak lebih dari 150.000 M2 kecuali yang kewenangan pemberiannya telah dilimpahkan kepada kepala kantor pertanahan kabupatedkota; e. Pemberian hak pakai atas tanah pertaniail yang luasnya lebih dari 2 Ha;
f. Pemberian hak pakai atas tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 150.000 M~ kecuali pemberian telah dilimpahkan kepeda Kepala Kantor Pertanahan KabupatedKota Permohonan hak atas tanah diajukan secara tertulis dengan memuat;
'
Ahcmad Chulaemi, "Cara Memperoleh Tanah dari Tanah Negar a dan Tanah H a k , Masalahmasalah Hukum, ( F H UNDIP, Vol. XXX No. 3 Juli-September 200 1) halaman 1 1 1 - 1 12. 1 7 Log.cit. l6
18
Log,cit.
a. Keterangan Mengenai Pemohon l).Apabila perorangan: nama, umur, kewarganegaraan, tempat tinggal dan pekerjaannya serta keterangan mengenai istritsuami dan anakanak yang masih tanggunganya; 2).Apabila Badan Hukum: nama, tempat kedudukan aktdperaturan pendirianya; bila hak milik tanggal dan nomor surat keputusan pengesahan tentang penunjukan sebagai badan hukum yang dapat mempunayai hak milik. b.
Keterangan mengenai tanahnya l).Dasar penguasaanl atas hak dapat berupa sertipikat, girik, surat kapling, surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah dan/atau tanah yang dibeli dari pemerintah, putusan pengadilan, akta PPAT, akta pelepasan hak dan surat-surat bukti peralihan tanah lainya. 2).Letak, batas dan luasnya (jika ada surat ukur atau gambar situasi dengan menyebut nomor dan tanggalnya; , 3).Jenis tanah pertanianlnon pertanianj
4). Rencana penggunaan tanah;
5). Status tanahnya. c.
Lain-lain l).Keterangan mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah yang dimiliki oleh pemohon termasuk bidang tailah yang dimohon; 2).Keteranagan lain yang dianggap perlu.
Apabila persyaratan persyaratan telah dipenuhi maka permohonan Hak Milik, Hak guna Bangunan atau Hak Pakai kemudian diproses untuk panitia A yang terdiri: a). Kepala Seksi Hak Atas Tanah atau stf seksi hak atas tanah yang senior sebagai ketua merangkap anggota; b). Kepala seksi pengukuran pendaftaran tanah atau staf yang senior sebagai anggota; c). Kepala seksi atau staf seksi peraturan penguasaan tanah atau staf yang senior sebagai anggota; d). Kepala sub seksi pengurusan tanah Hak Atas Tanah atau staf sub seksi Pengurusan Hak Atas tanah sebagai sekertaris merangkap anggota Tugas panitia A tersebut antara lain:I9 a. Mengadakan penelitian tentang kelengkapan berkas-berkas permohonan hak; b. Mengadakan peninjauan dan penilaian fisik atas tanah yang dimohon; c. Mengumpulkan data; d. Keterangan dari pemegang hak atas tanah yang berbatasan; e. Menentukan sesuai tidaknya penggunaan tana dengan rencana tata ruang dan ini memberikan pertimbangan atas permohonan tersebut yang dituangkan dengan risalah pemeriksaan tanah.
19
Ibid, halaman 112.
Apabila semua keterangan yang diperlukan telah lengkap dan tidak ada keberatan, sedangkan kewenangan ada pada Kepala Kantor Pertanahan, dikeluarkan Surat keputusa
Pemberian Hak Atas Tanah
dengan kewajiban tertentm2' Menurut Pasal 103 Peraturan Menteri Agrarid Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan kewajiban penerimaan hak atas tanah a d a ~ a h : ~ ' a. Membayar bea perolehan Hak Atas tanah dan uang pemasukan kepada negara sesuai dengan ketentuan yang berlaku; b. Memelihara tanda batas; c. Menggunakan tanah secaa optimal; d. Mencegah kerusakan dan hilangnya kesuburan tanah; e. Menggunakan tanah sesuain lingkngan hidup; f. Kewajiban yang tercantum dalam sertipikatnya. Dalam ha1 penerima hak tidak memenul~ikewajiban tersebut, dapat dijadikan alasan untuk membatalkan pemberian hak tersebut sesuai ketentuan yang berlaku. 2. Cara Perolehan Tanah Hak
a. Cara Perolehan Tanah Hak Dengan Jual Beli Jual beli tanah merupakan salah satu bentuk dari perolehan tanah hak dengan cara pemindahan pemindahan hak atas tanah.
Pemindahanhak atas tanahtidak hanya dapat dilakukan melalui proses jual beli tanah, tetapi juga dapat dilakukan dengan hibah maupun tukar menukar. Karena jual beli lebih banyak dilakukan dan secara prosedur baik jual beli,hibah, ataupun tukar menukar adalah sama, maka pembahasan mengenai pemindahan hak atas tanah disini lebih ditekan kan pada jual beli tanah. Cara memperoleh tanah dengan jual beli ditempuh apabila yang memerlukan tanah memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah dan pemilik taah secara suka rela menjual tanah tersebu. Apabila yang memerlukan tanah tidak memenuhi syarat sebagai pemegan hak,maka jual beli menjadi b a t a ~ . ~ ~ Pasal 26 Ayat (2) Undang-Undang Agraria No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria menentukan setiap jual beli,penukaran, penghibahan, pemberian dngan wasiat dan pembuatanpembuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hakmilik kepada orang lain atau seorang warga negara Indonesia
yang
disamping
kewarganegaraan
Indonesia
berkewarganegaraan asing atau badan hukum kecuali yang ditetapkan oleh pemerintah adalah batal demi hukum dan tanahnya jatuh kepada negara dengan ketentuan bahwa hak pihak lain yang membebaninya
tetap berlangsung serta semua pembayaranyang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.23 Proses jual beli tanah pembuatan aktanya dilakukan PPAT dengan dihadiri oleh para pihak d m 2 orang saksi. PPAT dapat menolak untuk rnembuat akta jika:24 l).Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar, kepadanya tidak disampaikan sertipikat aslihak yang bersangkutan atau setipikat yang disampaikan tidak sesuai daftar yang ada di kator pertanahan; atau 2). Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disarnpaikan; 3). Salah satu atau para pihak yailg akan melakukan atau salah satusaksi
tidak berhak atau memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau 4).Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar surat kuasa nlutlak
yang
pada
hakekatnya
berisikan
pebuatan
hukum
pemindahan hak; atau S).Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh ijin pejabat atau instansi yang berwenang apaabila ijin tersebut diperlukan sesuai ketentuail yang berlaku; atau
6). Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan data yuridis; atau 7).Tidak memenuhi syarat lain atau langgar yang ditentukan dalarn peratuaran perundangan yang b e r ~ a n ~ k u t a n . ~ ' 23 24
Loc, cit. Ibid, halaman 1 14.
Berdasarkan Pasal40 Ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendafiaran Tanah, setelah dibuat akta jual beli tanah rangkap 2 asli, kemudian dilaksanakan pendaftaran pada kantor pertanahan.
Pendaftaran
selarnbat-lambatnya
7
hari
kerja
.ditandatanganinya akta yang bersangkutan. Pendaftaran dilakukan oleh PPAT dengan menyarahkan akta yang dibuat berikut yang bersngkutan. Sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah tersebut pendaftaran dapat dilakukan oleh PPAT maupun pembeli sendiri. Namun ternyata pendaftaran yang dilakukan oleh pembeli sendiri sering ditunda atau sama sekali tidak didaftarkan sehingga dapat menimbulkan masalah di kemudian hari. Oleh karena itu agar dalam jual beli tersebut pembeli memperoleh alat bukti yang kuat berupa sertipikat tanah, pendaftaran jual belinya ditugaskan ke PPAT. Suatu permasalahan yang sering timbul adalah jual beli tanah tidak dilakukan dihadapan PPAT sehingga iidak dapat dilakukan pendaftarannya, yang mengakibatkan pemilik tanah tidak memperoleh alat bukti yang k ~ a t . ~ ~ b. Cara Perolehan Tanah Hak Dengan Pelepasan Hak Atas Tanah
Cara perolehan hak atas tanah dengan pelepasan hak atas tanah ditempuh apabilapihak yang membatalkan tanah tidak memenuhi syarat sebagai pernegang hak atas tanah. Pelepasan hak atas tanah adalah
25
LOC,cit.
26
Ibid, halaman 114- 1 15.
kegiatan melepaskan hubungan hukum antara pemegang hak atas tanah dengan tanah yang dikuasainya dengan memberikan ganti rugi atas dasar m ~ s ~ a r a h . ~ ' Cara perolehan hak atas tanah denagan pelepasan hak atas tanah dahulu diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 15 Tahun 1975 Tentang Ketentuan Tata Cara Penbebasan Tanah, Peraturan Dalarn Negeri Nomor 2 Tahun 1976 Tentang Penggunaan Acara Pembebasan Tanah Untuk Kepentingan Swasta dan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 2 Tahun 1985 tentang Tata Cara pengadaan tanah untuk keperluan proyek pembengunan di wilayah kecamatan. Peraturan tersebut sekarang sudah dicaut atau diganti dengan keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 tentang pengadaan tanah bagi pelaksaan pembangunan untuk kepentingan umum, yang kemudiail pada Tahun 2005 Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 dinyatakan tidak berlaku lagi dengan dikeluarkannya Pereturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum. Pada tahun 2006 dikeluarkan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 yang merupakan perubahan atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan
mum.^*
Instasi pemerintah yang memerlukan tanah terlebih dahulu mengajukan permohonan penetapan lokasi pembangunan untuk 2 7 ~ cit. o~, Ibid, halaman 1 17- 1 1 8.
kepentingan umum kepada bupatil walikota melalui kepala kantor pertanahan setempat, permohonan tersebut dilengkapi keterangan tentang: 1). Lokasi tanah yang diperlukan;
2). Luas dan gambar kasar tanah ang diperlukan; 3). Penggunaan pada saat pemohonan;
4). Uraian rencana poyek yang akan dibangun, disertai keteranagan mengenai aspek pembiayaan serta lama pelaksanaan pembangunan. Apabila dalam musyawarah telah dicapai kata sepakat, maka panitia pengadaan kesepakatan tersebut. Namun bila musyawarah yang diupayakan berulang kali tidak tercapai kesepakatan tentang bentuk dan besamya ganti rugi. Panitia pengadaan tanah mengeluarkan keputusan mengenai bentuk dan besarnya ganti rugi, dengan sejauh mungkiil memperhatikan pendapat, keinginan, saran dan pertimbangan yang berlangsung dalam musyawarah. Pemegang hak atas tanah yang tidak menerima keputusan tersebut dapat mengajukan keberatan kepada gubernur kepala daerah tingkat I disertai penjelasan mengenai sebab dan alasan keberatan tersebut. Gubernur mengupayakan penyelesaian ganti rugi tersebut dan mempertimbangkan keinginan semua pihak. Untuk itu kemudian Gubernur mengeluarkan keputusan yang dapat mengukuhkan atau
mengubah keputusan panitia pengadaan tanah mengenai bentuk dan besamya ganti rugi.29
c. Cara Perolehan Tanah Hak Dengan Pencabutan Hak Atas Tanah Pencabutan hak atas tanah merupakan cara yang terakhir untuk memperoleh tanah yang sangat diperlukan di dalam pembangunan untuk kepentingan umum setelah berbagai cara melalui musyawarah mengalami jalan buntupencabutan hak atas tanah adalah pengarnbilan tnah
kepunyaan
suatu pihak
oleh
negara
secara paksa
yng
mengakibatkan hak atas tanah menjadi hapus tanpa yang bersangkutan melakukan suatu pelanggaran atau lalai dalam memenuhi kewajiban hukum. Pencabutan hak atas tanah diatur dalam Pasal 18 UndangUundang Nomor 5 Tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok agraria yang menyatakan untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama rakyat, hak atas tanah dapat dicabut dengan cara yang diatur dengan Undang-undang . Undang-undang yang dimaksud dalam Pasal 18 Undang-Uundang Nomor 5 Tahun 1960 tentang peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria adalah Undang-Uundang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak Atas Tanah dan Benda-Benda yang ada diatasnya,yang kemudian diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 1973 tentang Acara Penetapan Ganti Rugi oleh Pengadilan Negeri Tinggi
29
/bid,halaman 1 16.
sehubungan dengan Pencabutan Hak Atas Tanah dan benda-benda yang ada di atasnya, Instruksi Presiden Nomor 9 Tahun 1973 tentang Pelaksanaan Pencabutan Hak Atas Tanah dan Benda yang diatasnya. Menurut Undang-undang Nomor 20 Tahun
1 96 1 tentang
Pencabutan Hak-Hak Atas tanah dan Benda-Benda yang ada di atasnya pencabutan hak atas tanah dilakukan secara paksa dan pejabat yang berwenang untuk melakukan Pencabutan Hak Atas Tanah adalah Presiden. Dalam penjelasannya dinyatakan bahwa pada asasnya diperlukan tanah d a d atau benda lainnya kepunyaan orang lain untuk sesuatu keperluan, haruslah terlebih dahulu diusahakan agar tanah itu dapat diperoleh dengan persetujuan dari pemiliknya misalnya atas dasar jual beli, tukar menukar atau lain sebagainya. Pencabutan hak atas tanah dilakukan apabila benar-benar tanah tersebut diperuntukan untuk kepentingan umum. Pencabutan Hak Atas Tanah dilakukan dalam keadaan memaksa, yaitu jika muyawarah tidak dapat membawa hasil yang diharapkan,haruslah ada wewenang pada pemerintah untuk bisa mengambil
dan menguasai tanah yang
bersangkutan. Pengambilan itu dilakukan dengan Pencabutan Hak Atas tanah. Pencabutan Hak Atas Tanah merupakan jalan terakhir untuk memperoleh tanah dadatau benda lain yang diperlukan untuk kepentingan umum.)' Dalam pelaksanaan pencabutan hak atas tanah kepentingan dari pemilik tanah yang bersangkutan tidak boleh
diabaikan begitu saja. Oleh karena itu,maka selain wewenang untuk melakukanpencabutan hak atas tanah, dalam Pasal 18 Undang-Uundang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dijelaskan juga mengenai jaminan-j aminan bagi pemi li k atas tanah yang bersangkutan, yaitu bahwa pencabutan hak harus disertai pemberian ganti rugi yang layak dan hams dilakukun menurut cara yang diatur oleh undang-undang.
BAB I11 METODE PENELITIAN
Metodologi penelitian berasal dari bahasa Yunani, yaitu metodhos adalah cara atau jalan dan logos adalah ilmu. Metodologi penelitian adalah ilmu yang membicarakan tata cara atau jalan sehubungan dengan adanya penelitian.3' Metode penelitian adalah cara atau jalan yang ditempuh sehubungan dengan penelitian yang dilakukan, yang memiliki langkah-langkah yang sistematis. Metode penelitian menyangkut masalah kerjanya, yaitu cara kerja untuk dapat memahami yang menjadi sasaran penelitian yang bersangkutan, meliputi prosedur penelitian dan teknik penelitian. Peranan
metodologi
dalam
penelitian
dan pengembangan
ilmu
pengetahuan, menurut Soerjono ~ o e k a n t oadalah ~ ~ , sebagai berikut : 1.
Menambah kemampuan para ilmuan untuk mengadakan atau melaksanakan penelitian secara lebih baik atau lebih lengkap;
2. memberikan kemungkinan yang lebih besar, untuk meneliti hal-ha1 yang belum diketahui;
3. memberikan kemungkinan yang lebih besar untuk melakukan penelitian interdisipliner; 4.
memberikan pedoman untuk mengorganisasikan serta mengintegrasikan pengetahuan mengenai masyarakat.
31
''
M. lqbal Hasan, Pokok-Pokok Materi Metodologi Penelitian dun Aplikasinya, Jakarta: Ghalia Indonesia, 2002 halaman 20. Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta: UI Pers, 1981 halaman 7.
Penelitian yang penulis lakukan merupakan penelitian bidang hukum, menurut Soerjono Soekanto definisi penelitian hukum adalah sebagai berikut : Penelitian hukurn adalah sebagai kegiatan ilmiah yang didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu yang bertujuan untuk mempelajari sesuatu atau beberapa gejala hukum tertentu dengan jalan menganalisa untuk kemudian mengadakan sesuatu pemecahan atas permasalahan yang timbul pada gejala yang b e r ~ a n ~ k u t a n . ~ ~ A. Metode Pendekatan Metode pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode pendekatan Yuridis Empiris. Pendekatan yuridis digunakan untuk menganalisis berbagai peraturan perundang-undangan dibidang perolehan tanah untuk penggunaan sumber air minum Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM)
di
Kabupaten
Semarang..
Sedangkan
pendekatan
empiris
". ..menurut konsepsi kedua ini pencarian norma-norma hukum positif berarti pencarian keajegan-keajegan empirik (empirical regularities) sehingga merupakan penelitian hukum yang sosiologis ...,,
34
Pendekatan empiris
dipergunakan untuk menganalisa hukum bukan semata-mata sebagai suatu seperangkat aturan perundang-undangan yang bersifat normatif belaka, akan tetapi hukum dilihat sebagai perilaku masyarakat, selalu berinteraksi dan berhubungan dengan aspek kemasyarakatan sepei-ti politik, ekonomi, sosial, dan budaya. Berbagai temuan lapangan yang bersifat individual akan dijadikan bahan utama dalam mengungkapkan permasalahan yang diteliti dengan berpegang pada ketentuan yang normatif.
33 34
Ibid, halarnan 43. Ronny Hanitijo Soemitro, Metodologi Penelitian Hukum, Jakarta : Ghalia Indonesia, 1994 halarnan 1 1.
B. Spesifikasi Penelitian Spesifikasi penelitian dalam penulisan hukum ini dilakukan secara deskriptif analitis. Penelitian deskripti f adalah penelitian yang bertujuan untuk melukiskan tentang sesuatu ha1 di daerah tertentu pada suatu t e r t e n t ~ ~ ~ . Bersifat deskriptif karena hasil yang diperoleh dari penelitian ini diharapkan dapat memberikan gambaran secara rinci, sistematis dan menyeluruh mengenai segala sesuatu yang berkaitan dengan perolehan tanah untuk penggunaan sumber air minum Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) di Kabupaten Semarang.. Analisis mengandung makna memgelompokan, menghubungkan, membandingkan, dan memberi makna aspek-aspek mengenai tata cara perolehan perolehan tanah untuk penggunaan sumber air minum Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) di Kabupaten Semarang.baik dari kategori maupun praktek. Tujuan digunakan spesifikasi analitis adalah untuk melukiskan
kenyataan
suatu
realitas
sosial
yang
kompleks
dan
menggambarkan obyek pokok permasalahan, sehingga relevansi sosiologis dapat tercapai.
C. Informan Penelitian Informan penelitian memiliki peran yang sangat penting, karena pada informan penelitian itulah data tentang variabel yang dalam penelitian akan diamati. Informan penelitian adalah orang yang memberi informasi
35
Bambang Waluyo, Penelitian Hukzlrn Dalarn Praktek, Jakarta: Sinar Grafika, 1991 halaman8.
41
tentang data yang diinginkan peneliti berkaitan dengan penelitian yang sedang dilak~anakann~a.~~ Penelitian ini terdapat beberapa pertimbangan untuk menentukan informan penelitian sebagai sumber informasi. Dalam menentukan informan penelitian pertimbangan yang dilakukan a d a ~ a h : ~ ~
1. Keakuratan dan validitas infonnasi yang diperoleh. Berdasarkan ha1 ini maka jumlah infonnan penelitian sangat tergantung pada hasil yang dikehendaki. Yang dijadikan informan penelitian adalah orang-orang yang benar-benar menguasi masalah yang diteliti. 2. Jurnlah informan penelitian sangat bergantung pada pencapaian tujuan penelitian, 3. Peneliti diberi kewenangan dalam menentukan siapa saja yang menjadi
informan penelitian, tidak terpengaruh jabatan seseorang. Penelitian ini merupakan penelitian kualitatif yang mendasarkan pada aspek kualitas informan penelitian. Informan dalam penelitian ini adalah : 1. Kepala Kelurahan Tengaran Kabupaten Semarang;
2. Kepala Perusahaan Daerah Air Minum Kabupaten Semarang; 3. Pihak terkena pengadaan tanah.
36
37
Muhammad Idrus, Metode Penelitian Ilmu-ilmu Sosial, Yogyakarta : U11 Pres, 2007 halaman 32. Bambang Waluyo, Op.cit, halaman 10.
D. Metode Pengumpulan Data 1. Data Primer Data primer adalah data yang diperoleh secara langsung dari informan penelitian yang merupakan objek penelitian, yang diperoleh dengan cara wawancara. Wawancara yaitu cara untuk memperoleh informasi dengan bertanya secara langsung kepada narasumber atau informan penelitian yang diwawancarai, wawancara yang digunakan adalah sebagai berikut: a. wawancara berstruktur yaitu dengan menggunakan (mempersiapkan) daftar pertanyaan atau daftar isian sebagai pedoman saat melakukan wawancara. Dalam penelitian ini metode pengumpulan data dengan cara wawancara berstruktur dilakukan kepada Kepala Perusahaan Daerah Air Minum Kabupaten Semarang. b. wawancara bebas terpimpin yaitu dengan mempersiapkan terlebih dahulu pertanyaan-pertanyaan sebagai pedoman dengan variasi-variasi yang disesuaikan dengan situasi ketika wawancara. Dalam penelitian ini metode pengurnpulan data dengan cara wawancara bebas terpimpin dilakukan pihak yang terkena penggadaan tanah untuk pembangunan sumber air minum di Kabupaten Semarang. 2. Data Sekunder Data sekunder adalah data yang diperoleh melalui penelitian kepustakaan guna mendapatkan landasan teoritis terhadap perolehan tanah
untuk penggunaan sumber air minum Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) di Kabupaten Semarang. Data sekunder didapatkan dengan cara studi kepustakaan, yang dilakukan dengan tujuan untuk mendapatkan bahan-bahan berupa data yang bersumber dari buku, majalah, literatur serta peraturan perundangundangan melalui bahan hukum yang meliputi: a. Bahan Hukum Primer: 1) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945; 2) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria; 3) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak Atas Tanah Dan Benda-benda Yang Ada Di Atasnya; 4) Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. 5) Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 65 Tahun 2006 Tentang Perubahan atas Peraturan Presiden IVomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum; 6) Peraturan Menteri Negara Agraria Republik Indonesia atau Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2007 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Presiden Republik Indonesia IVomor 65 Tahun 2006 Tentang Perubahan atas Peraturan
Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum; b. Bahan Hukum Sekunder: Merupakan bahan-bahan yang erat hubungannya dengan bahan hukum primer dan dapat membantu menganalisis serta memahami bahan hukum primer, antara lain:
1) Buku-buku atau literatur mengenai hukum pertanahan (agraria); 2) Data monografi dadatau data statistik yang berkaitan dengan penelitian ini; dan 3) Majalah hukum.
E. Metode Penyajian Data dan Analisis Data Data yang telah terkumpul melalui kegiatan pengumpulan data belum dapat memberikan arti apa-apa bagi tujuan penelitian. Untuk menarik kesimpulan guna mencapai tujuan penelitian maka data yang dikumpulkan tersebut sebelumnya perlu diolah lebih lanjut. Dalam proses ini akan diadakan editing, yaitu suatu kegiatan memeriksalmeneliti kembali data yang diperoleh untuk menjamin apakah data tersebut sudah cukup baik dan dapat segera disiapkan
untuk
keperluan
proses
selanjutnya
serta
dapat
dipertanggungjawabkan sesuai dengan kenyataan. Selanjutnya dalam editing dilakukan pengoreksian kembali terhadap, antara lain:
1. Keterbacaan tulisan atau catatan pengumpul data/ peneliti; 2. Kejelasan makna jawaban;
3. Keajegan dan atau kesesuaian jawaban satu dengan yang lainnya; 4. Relevansi jawaban;
5. Keseragarnan satuan data. Data-data yang telah diperiksa kembali tersebut apabila terdapat kesalahan akan dilakukan pembetulan data yang keliru, menambahkan data yang kurang, dan melengkapi data yang belum lengkap. Proses analisis data dimulai dengan pengumpulan seluruh data yang tersedia dari berbagai sumber baik data primer maupun sekunder. Terhadap data yang terkumpul dilakukan analisis yaitu penelaahan data yang dilakukan lebih rinci dan mendalam yang difokuskan pada domain-domain tertentu yang sangat berguna dalam upaya mendeskripsikan atau menjelaskan fenomenafenomena yang terjadi pada sasaran penelitian. Sedangkan untuk data yang hasilnya berwujud data kuantitatif akan dituangkan dalam bentuk tabel. Kemudian analisis dilanjutkan secara kualitatif yaitu data yang diperoleh disusun secara sistematis, logis dan dianalisis serta disajikan dalam bentuk uraian dan konsep dengan tujuan untuk mendapatkan suatu kesimpulan dari permasalahan mengenai. Tata cara perolehan tanah untuk penggunaan sumber air minum Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) di Kabupaten Semarang. Cara untuk menarik kesimpulan dari hasil penelitian menggunakan metode induktif, yaitu suatu cara penelitian yang berangkat dari fakta-fakta
yang ditemukan di lapangan kemudian dianalisis dengan konsep-konsep teori yang digunakan dalam penelitian.3
-
38
Sudarwan Denim, Menjadi Peneliti KualitatiJ; (Bandung: Pustaka Setia, 2002), halaman 62.
46
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Sekilas Daerah Penelitian 1.
Gambaran Umum Kabupaten Semarang Keadaan Geografi Kabupaten Semarang: a.
Letak geografi Kabupaten Semarang dibatasi oleh 6 wilayah tingkat I1 pada sisi-sisinya. Selain itu ditengah wilayah Kabupaten Semarang juga terdapat wilayah Adminstrasi Tingkat I1 yaitu Kota Salatiga. Disisi sebelah barat, wilayah Kabupaten Semarang berbatasan dengan wilayah
administrasi
Kabupaten
Kendal
dan
Kabupaten
Temanggung, di sisi selatan berbatasan dengan Wilayah Kabupaten Boyolali, sementara disisi sebelah timur wilayah Kabupaten Semarang berbatasan dengan wilayah Kabupaten Grobogkan dan Kabupaten Demak, sebelah utara
berbatasan
dengan Kota
Semarang. b.
Luas Wilayah Luas wilayah Kabupaten Semarang adalah 95. 020, 674 krn2, tersebar di 19 Kecamatan dengan luas tanah menurut penggunaan dibagi menjadi tanah sawah dan tanah kering. Luas lahan sawah sebesar 24. 417,94 Ha (25,7%) dan luas tanah kering sebesar 70. 602.7348 ha (74,3%). Luas lahan sawah di Kabupaten Semarang
sebagian berpengairan tehnis (77,83 %) baik irigasi tehnis, irigasi sederhana maupun irigasi desa / PU, sedangkan sisanya (22,17 %) merupakan sawah tadah hujan. c.
Iklim Sesuai dengan letak geografis,
iklim di Kabupaten
Semarang merupakan iklim daerah. Dalam satu tahun hanya ada 2 (dua) musim yaitu musim kemarau antara bulan April - September dan musim penghujan antara bulan Oktober-Maret. Pada tahun 2008 rata-rata curah hujan cenderung rendah. Tercatat rata-rata curah hujanya
hanya 1.662 M, dengan
kecamatan pringapus sebagai kecamatan bercurah hujan tertinggi (3.155 Mm dan kecamatan suruh bercurah hujan terendah 798Mm). Keadaan Georafis : 1). Kabupaten Semarang terletak di bagian dari Propinsi Jawa Tengah dan terletak diantara :
a). Bujur Timur : 110'14'54,75" sampai dengan 110'39'3 b). lintang selatan : 7'3'57'' Bata wilayah Kabupaten semarang adalah sebagai berikut : Sebelah Utara : Kota Semarang Sebelah Timur : Kabupaten Grobogkan dan Kabupaten Demalc Sebelah Selatan : Kabupaten Boyolali Sebelah
Barat
Temanggung
:
Kabupaten
Kendal
dan
Kabupaten
2). Ketinggian dari permukaan air laut f 318 meter dpl hingga 1450 dpl 3). Luas Daerah Kabupaten Semarang : 95.020,674 Ha yang terdiri dari beberapa kecarnatan adalah sebagai berikut :
TABEL 1 Luas Daerah Kabupaten Semarang Dirinci Per Kecamatan Pada Akhir Tahun 2008 KECAMATAN
JUMLAH
1. Getasan 2. Tengaran 3. Susukan 4. Kaliwungu 5. Suruh 6. Pabelan 7. Tuntang 8. Banyubiru 9. Jambu 10. Sumowono 1 1. Ambarawa 12.Bandungan 1 3. Bawen 14. Bringin 1 5 . Bancak 16. Pringapus 17. Bergas 18. Ungaran Barat 19. Ungaran Timur Jumlah 95.020.674 Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Semarang.
Tabel diatas dapat diketahui bahwa
luas wilayah
Kecamatan Tengaran termasuk menengah karena hanya berkisar 4.768,85 hektar saja, sedangkan yang paling luas wilayahnya adalah Kecarnatan Pringapus
mencapai 7.839,42 hektar dan
wilayah yang paling sempit adalah Kecamatan Kaliwungu seluas 2.995,59 hektar. d. Pemerintahan Unit administrasi pemerintahan dibawah kabupaten adalah kecamatan. Setiap kecamatan membawahi beberapa kelurahanldesa dan setiap kelurahddesa terbagi habis dalarn Rukun Warga (RW)/ Rukun
Tetangga
(RT).
Secara rinci
wilayah
administrasi
Pemerintah Kabupaten Semarang terbagi menjadi 19 Kecamatan, 27 Kelurahan dan 295 Desa, yang seluruhnya merupakan Desal Kelurahan swasembada. e.
Penduduk Data kependudukan sebagaimana yang lain sangatlah dibutuhkan dalam perencanaan dan evaluasi pembangunan. Apalagi bila dikaitkan dengan dwifungsi pendudukan dan pembangunan, yaitu fungsi obyek dan fungsi subyek. Fungsi obyek bermakna
bahwa
penduduk
menjadi
target
dan
sasaran
pembangunan yang dilakukan oleh penduduk sedangkan fungsi subyek bermakna bahwa penduduk adalah pelaku tunggal dari sebuah pembangunan.
Jumlah penduduk Kabupaten Semarang berdasarkan hasil registrasi penduduk tahun 2008 tercatat 9 13.022 j iwa, terdiri dari 453.250 jiwa penduduk laki-laki dan 459.722 jiwa penduduk perempuan, sehingga sex ratio di Kabupaten Semarang adalah 99,72. Dari tahun ke tahun jumlah penduduk Kabupaten Semarang terus bertambah, jika dibandingkan dengan tahun 2007 penduduk Kabupaten Semarang bertambah sebanyak 6.910 atau 0,78% jika dibandingkan dengan hasil Sensus Penduduk (SP) tahun 2000 penduduk Kabupaten Semarang telah bertambah 29.703 jiwa atau pertumbuhan rata-rata per tahun dalam periode itu sebesar 0,34% sehingga walaupun jumlah pendidik dari tahun ke tahun terus bertambah namun pertumbuhannya mempunyai kecenderungan menurun. Penurunan ini menandakan bahwa program keluarga berencana yang digalakan di Kabupaten Semarang mendapat tanggapan positif dari masyarakat. Kemungkinan lain karena Kabupaten Semarang bukan merupakan daerah tujuan bagi penduduk daerah lainnya dalam mencari pekerjaan atau sekolah. Sebagian besar penduduk Kabupaten Semarang tinggal di daerah pedesaan. Masalah yang sering terjadi adalah arus urbanisasi ke daerah perkotaan berhubung masyarakat pedesaan ingin mendapat mata pencaharian di daerah perkotaan. Sehingga tingkat pertumbuhan penduduk di daerah perkotaan lebih cepat
dibandingkan dengan daerah pedesaan dan menyebabkan distribusi penduduk dalam Kabupaten Semarang tidak merata. Kecamatan yang jumlah penduduknya paling kecil adalah Kecamatan Bancak berjumlah 22.515 jiwa (0,0%) disusul Kecamatan Sumowono berjumlah 3 1.567 jiwa (%) sedangkan kecamatan yang paling banyak penduduknya adalah Kecamatan Ungaran Barat sebanyak 66.895 (%) disusul Kecamatan Suruh sebanyak 64.228 jiwa (%). Bila dilihat dari luas wilayahnya, kepadatan penduduk ratarata di Kabupaten Semarang sebesar 96 1 j iwa per km2. Dari 19 kecamatan yang mempunyai penduduk paling padat adalah Kecamatan Ambarawa sebesar 2000 jiwa per km2, sedang yang paling jarang penduduknya adalah Kecamatan Bancak sebesar 5 13 jiwa per km2. Bila digolongkan menurut usia dewasa dan anak-anak maka penduduk lakilakiusia anak-anak (1 5 tahun ke bawah) dari tahun ke tahun semakin bertambahpada tahun 2008 sex ratio usia anak-anak di Kabupaten Semarang sebesar 104,62, sedangkan usia dewasa dari tahun ke tahun penduduk perempuan semakin bertambah dengan sex ratio dewasa pada tahun 2005 sebesar 97,36. Secara keseluruhan sex ratio di Kabupaten Semarang pada tahun 2005 sebesar 99,72, bila dibandingkan dengan keadaan tiga tahun terakhir terjadi penurunan yaitu 99,76 pada tahun 2002, 99,74 pada tahun 2003 dan 99,71 pada tahun 2004.
2. Gambaran Umum Kelurahan Tengaran
Kelurahan Tengaran Kabupaten Semarang terletak di sebelah Selatan Ibukota Kabupaten Semarang dengan batas-batas sebagai berikut: Sebelah Utara
: Klero
Sebelah Selatan : Tegal Rejo Sruwen Sebelah Barat
: Sarnpetan Boyolali
Sebelah Timur
: Sruwen
Kelurahan Tengaran Kabupaten Semarang merupakan daerah berbukit-bukit dan Ibukota Kecamatan dilalui oleh dua buah sungai yaitu Sungai Keruh dan Sungai Kalierang. Transportasi yang ada seperti: sepeda motor ojek dan angkutan pedesaan bila musim hujan ada beberapa desa yang tidak dapat dilalui dengan kendaraan bemotor karena jalannya yang masih belum beraspal. Luas wilayah Kelurahan Tengaran adalah 261.850 Ha, dengan keadaan pertanahan menurut penggunaan dibagi menjadi tanah sawah dan tanah kering. Luas lahan sawah sebesar 110.970 Ha dan luas tanah kering sebesar 250.370 Ha. Sesuai dengan letak geografis Kelurahan Tengaran, iklim di merupakan iklim daerah seperti halnya pada daerah Kabupaten Semarang. Dalam satu tahun hanya ada 2 (dua) musim yaitu musim kemarau antara bulan April Maret.
-
September dan musim penghujan antara bulan Oktober-
Pada tahun 2008 rata-rata curah hujan cenderung rendah. Tercatat rata-rata curah hujanya
hanya 1.662 M, dengan kecamatan pringapus
sebagai kecarnatan bercurah hujan tertinggi (3.155 Mm dan kecamatan suruh bercurah hujan terendah 798Mm). Kelurahan Tengaran membawahi beberapa Rukun Warga (RW)/ Rukun Tetangga (RT). Secara rinci wilayah administrasi Pemerintah Kelurahan Tengaran terbagi menjadi 5 unit Rukun Warga (RW) dan
29 unit Rukun Tetangga (RT),
yang seluruhnya
merupakan Desaf Kelurahan swasembada. Sebagai bahan pertimbangan yang dibutuhkan dalam perencanaan dan evaluasi pembangunan adalah mengetahui data kependudukan. Apalagi bila dikaitkan dengan dwifungsi pendudukan dan pembangunan, yaitu fungsi obyek dan fungsi subyek. Fungsi obyek bermakna bahwa penduduk menjadi target dan sasaran pembangunan yang dilakukan oleh penduduk sedangkan fungsi subyek bermakna bahwa penduduk adalah pelaku tunggal dari sebuah pembangunan. Jumlah penduduk Kabupaten Semarang berdasarkan hasil registrasi penduduk tahun 2008 tercatat 4.3 14 jiwa, terdiri dari 2.075 jiwa penduduk laki-laki dan 2.239 jiwa penduduk perempuan. Jumlah penduduk menurut mata pencaharian terdiri dari berbagai mata pencaharian. Dari bebagai mata pencaharian, penduduk yang bermata pencaharian sebagai buruh tani memberikan angka yang paling besar yaitu 498 orang sedangkan yang lain terdiri dari mata pencaharian lain yaitu Petani
sebesar 496 orang, karyawan sebanyak 265 orang, wiraswasta sebanyak 120 orang.
B. Proses Perolehan Tanah Untuk Penggunaan Sumber Air Minum Oleh Perusahaan Daerah Air Minum di Kabupaten Semarang Menurut Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang dimaksud dengan Pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah atau dengan pencabutan hak atas tanah. Menurut Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005 Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh pemerintah dilaksanakan dengan cara: 1. Pelepasan atau penyerahan hak atas tanah; atau
2. Pencabutan hak atas tanah;
3. Jual beli, tukar menukar, atau cara lain yang disepakati secara sukarela oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Kreteria Pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan Pemerintah atau pemerintah daerah menurut Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005 meliputi: 1. jalan umum, jalan tol, re1 kereta api (di atas tanah, di ruang atas tanah, ataupun di ruang bawah tanah), saluran air minumlair bersih, saluran pembuangan air dan sanitasi;
2. waduk, bendungan, bendung, irigasi, dan bangunan pengairan lainnya; 3. rumah sakit umum dan pusat kesehatan masyarakat; 4. pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api dan terminal; 5. peribadatan;
6. pendidikan atau sekolah; 7. pasar umurn;
8. fasilitas pemakarnan umum; 9. fasilitas keselamatan umum;
10, pos dan telekomunikasi; 1 1. sarana olah raga; 12. stasiun penyiaran radio, televisi dan sarana pendukungnya; 13. kantor Pemerintah,
pemerintah
daerah, perwakilan
negara
asing,
Perserikatan Bangsa-Bangsa, dan atau lembaga-lembaga internasional di bawah naungan Perser'ikatan Bangsa-Bangsa; 14. fasilitas Tentara Nasional Indonesia dan Kepolisian Negara Republik Indonesia sesuai dengan tugas pokok dan fungsinya; 15. lembaga pemasyarakatan dan rumah tahanan; 16. rurnah susun sederhana; 17. tempat pembuangan sampah; 18. cagar alarn dan cagar budaya; 19. pertarnanan; 20. panti sosial; 21. pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik. Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pelaksanaan
Pembangunan Untuk
Kepentingan
Umum,
memberikan
pengertian Pengadaan Pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah dalam Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 dilaksanakan dengan cara: 1. Pelepasan atau penyerahan hak atas tanah.
2. Jual beli, tukar menukar, atau cara lain yang disepakati secara sukarela oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Peraturan Presiden IVomor 65 Tahun 2006 tidak mengatur mengenai pencabutan hak atas tanah sebagaimana diaur dalam Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005. Pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan Pemerintah atau Pemerintah Daerah menurut Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 meliputi: 1. jalan umum dan jalan tol, re1 kereta api (di atas tanah, di ruang atas tanah, ataupun di ruang bawah tanah), saluran air minumlair bersih, saluran pembuangan air dan sanitasi; 2. waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan pengairan lainnya;
3 , pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api, dan terminal;
4. fasilitas keselamatan umum, seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar, dan lain-lain bencana;
5. tempat pembuangan sampah; 6. cagar alam dan cagar budaya;
7. pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik." Kreteria pembangunan untuk kepentingan umum diatas berbeda dengan kreteria yang disebutkan dalam Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005, Kreteria pembangunan untuk kepentingan umum yang disebutkan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 lebih sedikit daripada kreteria yang disebutkan dalarn Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005. Pembagunan Sumber air minum tidak disebutkan secara langsung dalam kreteria pembangunan untuk kepentingan umum, tetapi jika dilihat secara rinci denag penelaahan logis pembangunan sumber air minum terrnasuk dalam pembagunan untuk kepentingan umum sebagaimana terlihat dalam Pasal 5 sub b Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 yaitu "waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan pengairan lainnya". Kata-kata bangunan pengairan lainnya merupakan kata umum dari sumber pengairan yang tentunya dapat di logikakan dengan suatu kata pembangunan untuk sumber air minum. Kenyataan dilapangan pemerintah Kabupaten Ungaran dalam melaksankan perolehan tanah untuk sumber air minum masih menggunakan dasar penggunaan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005, padahal sejak tahun 2006 dasar yang digunakan dalam beberapa pasalnya sudah di ubah dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006. Kenyataan ini diperkuat
dengan keterangan dari pihak Perusahaan Daerah Air Minum Kabupaten ~emaran~.)~ Tujuan dilakukannya perubahan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 yang diperbaharui menjadi Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 salah satunya adalah untuk menjamin keadilan, jadi tidak menutup kemungkinan bila nanti ada suatu tindakan yang dipandang sebagai tindakan yang tidak menjamin keadilan. Menurut Hari ~ u r t i , ~kenyataan ' dilapangan sampai saat ini belum ada pengaduan dari masyarakat mengenai masalah ketidak adilan yang dilakukan oleh pihak pemerintah Kabupaten Semarang dan PDAM Kabupaten Semarang dalam proses pengadaan tanah untuk sumber air minum. Menurut Hari ~ u r t i , Alokasi ~' air minum di Kabupaten Semarang untuk memenuhi kebutuhan masyarakat masih dirasakan kurang, sehingga diperlukan penambahan sumber air minum baru, salah satunya yang terdapat di Kelurahan Tengaran. Kaitannya dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2004 tentang Sumber Daya Air bahwa keberadaan undang-undang ini masih belum dapat meyakinkan publik pada tujuan pembuatan undang-undang itu sendiri. Dalam Undang-undang tersebut, dinyatakan bahwa negara akan menjamin hak setiap orang untuk mendapatkan air bagi pemenuhan kebutuhan pokok sehari-hari, seperti yang disampaikan dalam penjelasan
39 40
41
~ a r iMurti, Wawancara, Staf Ahli Direktur Perusahaan Daerah Air Minum Kabupaten Sernarang, (Kabupaten Sernarang, Tanggal 3 Juli 20 13). Hari Murti, Wawancara, Staf Ahli Direktur Perusahaan Daerah Air Minum Kabupaten Semarang, (Kabupaten Semarang, Tanggal 3 Juli 201 3). Hari Murti,. N'awancara, Staf Ahli Direktur Perusahaan Daerah Air Minum Kabupaten Semarang, (Kabupaten Semarang, Tanggal 3 Juli 201 3).
umum bahwa "Sumberdaya Air merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa yang memberikan manfaat untuk mewujudkan kesejahteraan bagi seluruh rakyat Indonesia dalam segala bidang". Sejalan dengan Pasal 33 Ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, undangundang ini menyatakan bahwa sumber daya air dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakrnuran rakyat secara adil. Atas penguasaan surnber daya air oleh negara dimaksud, Negara menjamin hak setiap orang untuk mendapatkan air bagi pemenuhan kebutuhan pokok sehari-hari dan melakukan pengaturan hak atas air. Jaminan itu tertuang dalam Pasal 29 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2004 dan Pasal 80 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2004. Pasal 29 Ayat (3) Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2004 menyatakan bahwa penyediaan air untuk memenuhi kebutuhan pokok sehari-hari dan irigasi bagi pertanian rakyat dalam sistem irigasi yang sudah ada merupakan prioritas utama penyediaan sumber daya air di atas semua kebutuhan, dalam Pasal 29 Ayat (4) Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2004 Urutan prioritas penyediaan sumber daya air selain sebagaimana dimaksud pada Ayat (3) ditetapkan pada setiap wilayah sungai oleh Pemerintah atau pemerintah daerah sesuai dengan kewenangannya. Pada Ayat (5)-nya menyebutkan apabila penetapan urutan prioritas penyediaan sumber daya air sebagaimana dimaksud pada Ayat (4) menimbulkan kerugian bagi pemakai sumber daya air, Pemerintah atau pemerintah daerah wajib mengatur kompensasi kepada pemakainya.
Pasal 80 Ayat (I) Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2004 menyatakan bahwa pengguna sumber daya air untuk memenuhi kebutuhan pokok sehari-hari dan untuk pertanian rakyat tidak dibebani biaya jasa pengelolaan sumber daya air. Pasal 80 Ayat (2) Pengguna sumber daya air selain sebagaimana dimaksud pada Ayat (I) menanggung biaya jasa pengelolaan sumber daya air. Namun ternyata definisi kebutuhan pokok sehari-hari dalam undang-undang ini tidak seperti definisi yang umum dipakai oleh masyarakat. Bagi kita kebutuhan pokok sehari-hari adalah kebutuhan air untuk minum, memasak dan mandi, narnun dalam penjelasan Pasal 8 Ayat (I) Pasal 80 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2004 dinyatakan bahwa yang dimaksud dengan kebutuhan pokok sehari-hari adalah air untuk memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari yang digunakan pada atau diambil dari sumber air (bukan dari saluran distribusi) untuk keperluan sendiri guna mencapai kehidupan yang sehat, bersih dan produktif, misalnya untuk keperluan ibadah, minum, masak, mandi, cuci dan, peturasan. Dipertegas lagi pada penjelasan Pasal 80 Ayat (1) Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2004 pengguna sumber daya air untuk mernenuhi kebutuhan pokok seharihari yang tidak dibebani biaya jasa pengelolaan sumber daya air adalah pengguna sumber daya air yang menggunakan air pada atau mengambil air untuk keperluan sendiri dari sumber air yang bukan saluran distribusi. Dari penjelasan tersebut di atas, dapat disimpulkan bahwa alokasi air baku bagi penduduk perkotaan yang memenuhi kebutuhan air sehari-harinya lewat pipa PDAM tidak mendapatkan prioritas utama.
Persoalan air bersih dewasa ini terasa semakin penting dan menentukan bagi semua orang, karena hidup sehat dengan air yang bersih merupakan sebuah cita-cita yang tidak dapat dipungkiri dan sangat didambakan semua masyarakat. Terkadang dalam tataran berpikir logis dan pragmatis, demi sebuah kehidupan yang sehat dengan mengkonsumsi air yang bersih serta lingkungan yang sehat, orang rela untuk mencari dan mendapatkannya walaupun dengan sebuah harga yang teramat mahal. Kualitas pelayanan air bersih di seluruh PDAM seluruh Indonesia, termasuk di Kabupaten Semarang, selama ini dirasakan belum optimal dan belum sepenuhnya mampu untuk memenuhi segala kebutuhan dan tuntutan masyarakat. Oleh karenanya untuk meningkatkan kapasitas, akuntabilitas dan kualitas pelayanan penyediaan air bersih kepada masyarakat, maka dituntut adanya kinerja pelayanan di bidang penyediaan air bersih, terpenuhinya sarana dan prasarana sebagai prasyarat utama dalam penyediaan air bersih di PDAM, yang terselenggara secara akomodatif dan profesional melalui upaya dan langkah-langkah rehabilitatif dan kuratif secara komprehensif dan berkesinambungan. Memenuhi kebutuhan masyarakat akan air bagi kebutuhan pokok minimal sehari-hari adalah tanggungjawab pemerintah dan pemerintah daerah yang tertuang secara jelas dan tegas dalam Undang-Undang Nomor 7 tahun
2004 yang dalam pelaksanaannya diselenggarakan oleh Perusahaan Daerah Air Minum ( PDAM ).
Penyediaan sumber air bersih di Kabupaten Semarang saat ini telah diusahakan oleh pemerintah Kabupaten melalui Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM), ha1 ini terlihat dari pembangunan tower surnber air minum di beberapa daerah, dalam penulisan hukum ini melakukan penelitian di beberapa daerah di Kabupaten Semarang. Penyediaan air baku yang dibutuhkan bagi kegiatan rumah tangga, perkotaan dan industri sering mendapatkan gangguan secara kuantitas dalam arti terjadinya penurunan debit air baku akibat terjadinya pembukaan lahanlahan baru bagi pemukiman baru di daerah hulu yang berakibat pada pengurangan luas catchment area sebagai sumber penyedia air baku. Disamping itu, secara kualitas penyediaan air baku sering tidak memenuhi standar karena adanya pencemaran air sungai oleh limbah rumah tangga, perkotaan, dan industri. Keberadaan penyediaan air minum di Kabupaten Semarang saat ini dirasakan kuang untuk mencukupi kebutuhan air minum bagi masyarakat. Saat ini Perusahaan Daerah Air Minum(PDAM) memiliki beberapa sumber air minum yang dikelola oleh tiga kantor cabang di bawah pengawasan Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) Kabupataen Semarang, yaitu cabang Ungaran, Ambarawa, Salatiga. Sumber air minum yang dikelola oleh Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) kabupaten Semarang saat ini terdapat tiga puluh empat sumber air minum yang terletak dalam beberapa kecarnatan dan kelurahan di Kabupaten Semarang, ha1 ini dapat di jelaskan dalam tabel 2, 3 dan 4 yang
63
disebutkan dalam lampiran skripsi ini, yang merupakan daftar sumber air minum yang dikelola oleh Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) di Kabupaten Semarang. Sumber air minum di Kabupaten Semarang terbagi dalarn tiga cabang, dan setiap cabang terdiri dari beberapa sumber air minum yang ditujukan untuk memenuhi daerah tujuan pelayanan kebutuhan air minum :
1. Surnber air minum cabang Ambarawa, terdiri dari sumber air minum: a. Tegal Rejo
c. Kranggan d. Ngembat e. Kalidoh f. Resekan
g. Jeporo h. Grenjenan i. Kawalan j. Kali Bening 2. Sumber air minum cabang Salatiga, terdiri dari sumber air minum:
a. Kali Trowong b. Ujung c. Kali Taman d. Kewayuhan e. Klero
f, Tuk Songo g. Nrawan
3. Sumber air minurn cabang Ungaran, terdiri dari sumber air minum: a. Kalidoh Kecil b. Langensari c. Gogik d. Siwarak e. PUK
f. DPRD g. SETDA h. Sendang Putri i. Tapiqg Mapangan j. Lempuyang Bawah k. Ngablak 1. Wujil Keberadaan tiga puluh empat sumber air minum yang dikelola Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) di Kabupaten Semarang saat ini masih di rasa kurang, sehingga Pemerintah Kabupaten Semarang melalui Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) melakukan penambahan sumber air minum yaitu dengan pembangunan sumber air minum di Kelurahan Tengaran Kecamatan Tengaran Kabupaten Semarang. Pembangunan sumber air minum ini tentunya membutuhkan tanah sebagai wadahnya. Untuk mendapatkan tanah yang digunakan untuk pembangunan sumber air minum dilkukan
upaya-upaya oleh Pemerintah Kabupaten Semarang yaitu dengan cara perolehan tanah yaitu dengan melalui pengadaan tanah, ha1 ini dikarenakan pembangunan ini ditujukan untuk memenuhi kebutuhan masyrakat luas atau dalam artian untuk kepentingan umum. Pengadaan tanah untuk sumber air minum oleh PDAM Kabupaten Semarang yang dilakukan di Kelurahan Tengaran Kecamatan Tengaran dilakukan dengan beberapa proses awal pencarian sumber air minum sebagai berik~t:~~
1. Perencanaan a. Kegiatan ini adalah bersifat partisipatif, yang mendorong sebesar besarnya keikutsertaan masyarakat
desa setempat dalam proses
perencanaan air bersih untuk kebutuhan masyarakat sendiri sebagai bagian dari upaya membangun rasa memiliki terhadap prasarana air bersih yang akan dibangun. b. Masyarakat
di lokasi sasaran, yang diwakili
masyarakat setempat,
dengan didampingi oleh
oleh penvakilan fasilitator dan
pndamping teknis mengadakan musyawarah untuk memutuskan usulan prasarana air bersih yang sesuai
dengan
kebutuhan,
kondisi
setempat, dan ketersediaan dana yang tersedia. c. Standar, kriteria atau besaran yang ada dalam pedoman ini bersifat minimum sedangkan yang lebih menentukan adalah kebutuhan dan kondisi setempat serta ketersediaan dana 42
yang dialokasikan oleh
Komsatun, Wawancara, Kabag Keuangan dan Umum Daerah Air Minum Kabupaten Semarang, (Kabupaten Semarang, Tanggal 3 Juli 20 13).
untuk desa tersebut beserta dana kontribusi masyarakat sendiri. d. Rancang bangun sistem penyediaan air bersih disini adalah sistem komunal bukan individu dan menggunakan teknologi tepat guna. Titik berat
kajian di samping
kehandalan kinerjanya, adalah
kemudahan serta berbiaya rendah dalam operasi dan pemeliharaan system penyediaan air bersih untuk masyarakat desa, sehingga diharapkan pemanfaatannya akan biasber
kesinambungan
(sustainable). 2. Survai awal
Survai didaerah
yang
dilakukan
meliputi
kegiatan
pendataan
desa tujuan pelayanan. Dalam kegiatan yang menyertakan
masyarakat ini, dilakukan ha1 ha1 berikut : a. identifikasi daerah yang mendesak untuk dilayani karena suatu sebab seperti kelangkaan sumber air bersih dan atau daerah rawan air bersih, yaitu desa yang air tanah dangkalnya tidak laik minum karena payaul asin atau langka dan selalu mengalami kekeringan pada
musim
kemarau, pencemaran
air tanah
yang tinggi
dilingkungan tersebut sementara upaya pencegahannya sangat sulit dilaksanakan, serta sebab lain lainnya. b. Kumpulkan data-data dasar seperti peta desa, jumlah penduduk desa dan sumber air bersih penduduk saat ini. c. Identifikasi sumber air baku (Mata Air, Sumur Dangkal, Sumur Dalam, Air Permukaad Sungai, Telaga, Waduk, Air Hujan) yang
potensial. 3. Penentuan Daerah Pelayanan, Penduduk yang Terlayani dan Kebutuhan Air a. Penentuan
daerah yang akan dilayani melalui konsultasi dengan
warga untuk mendapatkan pelayanan
air
daerah
yang
sangat
membutuhkan
bersih komunal. Daerah yang akan dilayani
bisa
meliputi kurang dari 1 dusun, 2 dusun, atau bahkan mungkin bisa lebih dari 1 desa. Dalam kasus daerah pelayanan sistem meliputi 2 desa maka yang harus dipertimbangkan adalah: 1). Kedua desa tersebut ada dalam program 2). Pada situasi tersebut pelayanan 2 desa adalah lebih efisien daripada hanya ldesa ditinjau dari sisi kajian sistem penyediaan air bersih. 3). Komplikasi yang terjadi dalam kepengurusan pengelolaan sistem yang akan berjalan. 4). Komplikasi pengambilan
keputusan yang harus dilaksanakan
dalam musyawarah antar desa. b. Penentuan jumlah penduduk yang akan dilayani. Penduduk terlayani adalah penduduk yang ada di daerah pelayanan sebagaimana tersebut pada langkah ke
2
dan
tingkat
pelayanannya
100% (semua
penduduk didaerah tersebut terlayani). c. Penghitungan jumlah kebutuhan
air bersih daerah terlayani-dengan
asumsi kebutuhan air =30-60 l/orang/hari, untuk penampungan, air
huj an standarnya lebih kecil 15 l/orang/hari). 4. Penentuan Komponen Sistem Air Bersih Penentuan komponen sistem air bersih dilakukan dengan cara menyeleksi komponen sistem air bersih yang diperlukan untuk melayani kebutuhan air bersih penduduk didaerah pelayanan, untuk penentuan surnber air bersih dilakukan dengan pertimbangan dan urutan prioritas sebagai berikut: a. Kecukupan kuantitasldebit airnya terutama dimusim kering. b. Kualitasnya tidak memerlukan pengolahan untuk menjadi air bersih atau hanya memerlukan pengolahan minimal. Penentuan kualitas air minum air minum dapat ditentukan dengan cara melihat kreteriakreteria sebagai berikut :
I). Kualitas : memenuhi persyaratan agar berf~~ngsi secara baik dalam penggunanya, yaitu :
a). Kualitas fisik : bau, rasa, warna, suhu dan kekeruhan b). Kualitas kimiawi : Anorganik : ditoleransi hingga batas-batas tertentu, terutaina dampaknya terhadap kesehatan.
c). Organik : dibatasi karena dapat bersifat toksik (baik karsinogen, maupun npn-karsigen), seperti senyawa aktif pembentukan pestisida dll.
d). Kualitas biologi : indikator pencemaran air oleh aktivitas domestik, contoh : bakteri eschericia coli.
e ) . Kualitas radioaktif : bebasdari zat radioaktif
2). Kuantitas : memenuhi kebutuhan agar jurnlahnya cukup sesuai kebutuhan
3). Kontinuitas : tersedia dan terjangkau setiap saat c. Pengaliran
dengan sistem
gravitasi lebih diprioritaskan daripada
perpompaan (karena elevasi sumber lebih tinggi daripada
daerah
pelayanan). d. Tidak ada kompetisi dengan penggunaan yang lain (misal untuk irigasi sawah) kecuali tidak ada sumber lain dan harus ada kesepakatan dengan pihak terkait. e. Jarak sumber terhadap daerah pelayanan diambil dari yang paling dekat (lebih dekat lebih ekonomis). Setelah proses awal untuk mencari sumber air minum dilakukanlah proses pengadaan tanah sebagai berikut : a. Direktur membuat surat permohonan pengadaan tanah ke Bupati tembusan badan pengawas PDAM b. Apabila surat izin Bupati sudah turun, direktur akan memperintahkan bagian umum untuk administrasi dan bagian Humas untuk sosialisasi dan bagian teknik survey lapangan untuk penentuan lokasi. c. Apabila lokasi sudah ditentukan maka:
1 . Direktur mohon izin lokasi ke Bupati 2. Direktur membuat surat izin ke Dinas Lingkungan Hidup d. Setelah mendapat izin dari Bupati dan Lingkungan Hidup akan diadakan sosialisasi ke warga bahwa lokasi tersebut akan digunakan oleh PDAM
e. Setelah ada kesepakatan dengan warga maka dilakukan proses penentuan harga, biasanya dari PDAM menggunakan NJOP tapi warga tidak. Maka dilakukan tawar menawar antara warga dan PDAM. f. Didalam penetuan harga akan bekerjasama dengan perangkat desa. Setelah
sepakat harga maka tanah tersebut dibeli dan PDAM berkoordinasi dengan BPN dan oleh BPN dibentuk tim Sembilan. Menurut Penulis, Instansil pihak PDAM dalam menerapkan hukum yang dijadikan dasar dalam perolehan tanah untuk penggunaan sumber air minum, tidak menggunakan dasar hukum yang benar dalam artian tidak menggunakan peraturan hukum yang diperbaharui, ha1 ini terlihat dalam beberapa kwitansi pembayaran ganti mgi yang dilakukan Pemsahaan Daerah Air Minum (PDAM) kepada masyarakat, sebagaimana disebutkan dalam lampiran skripsi ini. Walaupun kenyataannya tidak ada permasalahan, akan tetapi penggunaan peraturan atau dasar hukum dalam pelaksanaannya harus tepat dan benar yaitu agar tercipta keadilan yang substansif dan keadilan yang nyata. Masalah pengadaan tanah sangat rawan dalam penanganannya, karena didalamnya menyangkut hajat hidup orang banyak. Kalau di lihat dari kebutuhan Pemerintah akan tanah untuk keperluan berbagai macam pembangunan, dapatlah mengerti bahwa tanah negara yang tersedia sangatlah terbatas sekali. Maka satu-satunya jalan yang dapat ditempuh yaitu membebaskan tanah milik rakyat. Dalam pembangunan untuk sumber air minum
oleh
PDAM
inipun
juga
menggunakan
tanah
milik
perorangan.Pembangunan ini hanya menggunakan satu bidang kepemilikan, sehingga permasalahan yang ditimbulkan relative sangat kecil. Prinsip dari pengadaan tanah yang dilaksanakan dengan cara' pelepasan atau penyerahan hak atas tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum harus dilakukan berdasarkan prinsip penghormatan terhadap hak atas tanah. Hal tersebut ditegaskan dalam Pasal 3 Ayat (1) Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 jo Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006, yaitu bahwa pelepasan atau penyerahan hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 dilakukan berdasarkan prinsip penghormatan terhadap hak atas tanah. Penerapan hukum yang benar dalam pelaksanaan sangat diperlukan guna suatu kepastian akan legalnya pelaksanaan proyek tersebut, apalagi dalam pengadaan ini pihak yang membutuhkan adalah instansi Pemerintah Kabupaten Semarang melaui Perusahaan Daerah Air Minum Kabupaten Semarang. Perusahaan Daerah Air Minum Kabupaten Semarang dalam. melaksanakan pengadaan tanah juga harus deperhatikan mengenai penguasan tanah dan perlindungan hukum yang diberikan oleh Hukum Tanah Nasional kita kepada para pemegang hak atas tanah, Sebagaimana disebutkan oleh , ~ ~ penguasaan dan penggunaan tanah oleh siapapun dan Boedi ~ a r s o n obahwa untuk keperluan apapun, harus dilandasi hak atas tanah yang disediakan oleh Hukum Tanah Nasional. Menurut hemat penulis, bahwa pelaksanaan pembangunan sumber air minum ini harus mempunyai suatu kepastian hukum
43
Boedi Harsono, Op.cif.,, halarnan 345.
yang jelas, walaupun pelaksanaan dalam pembangunan ini tidak terjadi masalah akibat dari penyebutan dasar hukum yang tidak lengkap, akan tetapi untuk pembangunan selanjutnya Pemerintah Kabupaten Semarang hams lebih berhati-hati untuk menerapkan hukum untuk melaksanakan suatu kebijakan. Pemerinatah Kabupaten Semarang dalam melaksanakan tugas melalui Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) Kabupaten Semarang yaitu untuk memenuhi penyediaan air bersih telah terlaksana walaupun sarnpai saat ini masih ada beberapa program Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) untuk penyediaan air bersih yang belum terlaksana. Dalam perolehan tanah yang dilakukan PDAM, menurut penulis selain penerapan hukum yang digunakan, pelaksanaannya dilakukan dengan baik terlihat dari proses pelaksanaan pembangunan yang menggunakan tahap-tahap yang baik. Menurut Solichin Abdul ~ a h a b , " Ada 3 (tiga) tahap yang mei~jadilandasan bagi pemerintah dalam mengambil kebijakan, yaitu: a. Perencanaan Pada tahap perencanaan ini perlu diadakan identifikasi terhadap berbagai kebutuhan masyarakat, pusat perhatiannya, stratifikasi sosial, pusat kekuasaan maupun saluran komunikasi. Dari hasil identifikasi ini kemudian disusun suatu perencanaan dengan berorientasi jauh kedepan, sehingga dapat dijadikan bahan acuan untuk pelaksanaan, baik untuk waktu sekarang maupun waktu yang akan datang b. Penerapan atau Pelaksanaan
44
Solichin Abdul Wahab, Analisis Kebijaksanaan dan Formula,~ike Implenlasi, Jakarta: Burni Aksara, 1 99 1 halaman 12.
Pada tahap ini, selain melaksanakan ha1 ha1 yang telah dibuat dalarn perencanaan, juga perlu diadakan penyorotan terhadap kekuatan sosial dalam masyarakat dan perubahan sosial yang terjadi, sehingga pelaksanaan dapat berjalan dengan baik. c. Evaluasi. Pada tahap ini diadakan analisis terhadap efek dari pelaksanaan. Kiranya sulit membayangkan keberhasilan dari pelaksanaan apabila tidak diadakan evaluasi terhadap apa yang telah dicapai. Sebab dalam pelaksanaan tidaklah cukup apabila hanya dilandasi itikad baik dan semangat saja. Usaha lainnya sangat diperlukan untuk mengidentifikasi apa yang mundur, dan apa yang telah merosot. Hal ha1 tersebut memerlukan pengadaan, pembetulan, penambahan, pelancaran dan peningkatan secara proporsional. Pelaksanaan pembangunan untuk sumber air minum di Kelurahan Tengaran Kecamatan Tengaran Kabupaten Semarang jika dikaitkan dengan pendapat dari Solichin Abdul Wahab maka pelaksanaannya terlihat baik artinya sesuai dengan pelaksanaan kebijakan pemerintah sebagaimana mestinya. Kebijakan Pemerintah lebih merupakan tindakan yang mengarah pada tujuan daripada sebagai perilaku atau tindakan yang serba acak dan kebetulan. Kebijakan pada hakikatnya terdiri atas tindakan-tindakan yang saling berkait dan berpola yang mengarah pada tujuan tertentu yang dilakukan oleh pejabat-pejabat Pemerintah dan bukan merupakan keputusankeputusan yang berdiri sendiri. Kebijakan yang bersangkut paut dengan apa yang senyatanya dilakukan Pemerintah dalam bidang-bidang tertentu.
Menurut penulis, bahwa pemerintah dalam menetapkan suatu kebijakan harus melalui tahaptahap tertentu. Dengan demikian untuk membuat kebijakan diperlukan suatu proses yang menyertainya.
C. Proses Ganti Rugi Tanah Untuk Pembangunan Sumber Air Minum Oleh PDAM di Kabupaten Semarang. Bentuk ganti rugi yang diberikan dalam pengadaan tanah menurut Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 dapat berupa:
1. uang; danlatau 2. tanah pengganti; dadatau 3. pemukiman kembali
4. penyertaan modal (saham), dalam ha1 pemegang hak atas tanah tidak menghendaki bentuk ganti rugi sebagaimana dimaksud pada huruf a,b dan c. Bentuk ganti rugi yang diberikan diatas diberikan atas dasar: Bentuk ganti rugi yang diberikan dalam pengadaan tanah menurut Peratwan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 dapat berupa:
1. Uang; dadatau 2. Tanah pengganti; danlatau 3. Pemukiman kembali; dadatau
4. Gabungan dari dua atau lebih bentuk ganti kerugian sebagaimana dimaksud dalam huruf a, huruf b, dan huruf c;
5 . Bentuk lain yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutan.
Bentuk ganti rugi dalarn Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 tidak menawarkan bentuk ganti rugi dalam bentuk pemasukan saham seperti apa yang diatur dalam Peraturan Presiden Nomor 35 Tahun 2005. Akan tetapi jika pemilik tanah obyek pengadaan tanah tidak menyetujui apa yang ditawarkan dalam perpres ini, pemilik tanah tersebut dapat meminta bentuk ganti rugi lain dengan persetujuan bersarna. Sebelum dilakukan ganti rugi terhadap tanah yang dijadikan sebagai tempat sumber air minum, terlebih dahulu dilakukan musyawarah untuk mendapatkan kesepakatan terhadap tanah yang dijadikan tempat sumber air minum. Proses musyawarah dalam pengadaan tanah untuk pembangunan sumber air minum di Kelurahan Tengaran Kecamatan Tengaran dalam pelaksanaanya tidak terlalu rumit walaupun musyawarah yang dilakukan antara pihak PDAM dengan pemilik tanah terjadi tawar menawar yang terasa a l ~ t Dalam . ~ ~ pelaksanaan ganti kerugian atas tanah dalam pengadaan hak atas tanah yang perlu disampaikan kepada Panitia Pengadaan Tanah oleh pemilikl pemegang Hak Atas Tanah adalah: 1. Bukti Kepemilikan Tanah : sertipikatl petokl letter C1 akta jual belil akta hibah atau surat-surat yang berkaitan dengn tanah (dalam ha1 ini bukti kepemilikan benlpa C Desa Tengaran, C Nomor 653 Persil 34 B Kelas A 341 11, luas 399 m 2 ) 2. Bila tanah waris : dilengkapi surat keterangan waris.(di sini tanah yang bersangkutan tidak berupa warisan)
45
Tokaryo Yasmin, Wawancara, Pihak Yang Melepaskan Tanah (Kabupaten Semarang, Tanggal 3 Agustus 20 133.
3. fotocopy KTP dan KK yang dilegalisir. 4. apabila yang dilepaskan menyangkut aset Pemerintah Desdkelurahan atau
instansi
pemerintah
pusat/vertikal/otonomi
sebelum
dilaksanakan
pelepasan hak atas tanahnya agar diproses sesuai ketentuan yang berlaku. Setelah menerima pelepasan hak atas tanah instansi/ lembagd Pimpinan proyek diminta untuk mengajukan permohonan sertipikasi atas tanah yang dikuasainya. (di sini tanah yang digunakan untuk pengadaan taanh untuk sumber air minum adalah tanah milik perorangan yaitu satu orang dengan nama Tokaryo Jasmin). Proses ganti rugi tanah untuk pembangunan sumber air minum oleh PDAM Kabupaten Semarang yang berada di Kelurahan Tengaran Kecamatan Tengaran adalah sebagai b e r i k ~ :t ~ ~ 1. Penetapan Ganti Rugi Pelaksanaan ganti rugi dilaksanakan terlebih dahulu musyawarah untuk menentukan bentuk dan besarnya ganti kerugian. Ganti rugi diupayakan dalam bentuk yang tidak menyebabkan perubahan terhadap pola
hidup
masyarakat
dilaksanakannya
dengan
men~pertimbangkan kemungkinan
alih pemukiman ke
lokasi
yang
sesuai. Proses
pelaksanaan musyawarah dalam menetapkan ganti rugi adalah tanah sebagai berikut :
j6
~omsatun, Wawancaua, Kabag Keuangan dan Umum Daerah Air Minum Kabupaten Semarang, (Kabupaten Semarang, Tanggal 3 J u l i 20 13).
a. Musyawarah dilakukan secara langsung antara pemegang hak atas tanah dengan pihak yang memerlukan tanah ( Pihak PDAM, melaui panitia yang telah di bentuk). b. Dalam musyawarah telah tercapai kesepakatan, Panitia Pengadaan Tanah mengeluarkan keputusan mengenai bentuk dan besarnya ganti kerugian sesuai dengan kesepakatan. c. Apabila musyawarah telah dilakukan berulangkali dan tidak tercapai kesepakatan, Panitia Pengadaan Tanah mengeluarkan keputusan mengenai bentuk dan besamya ganti kerugian. d. Pemegang hak yang tidak dapat menerima keputusan Panitia, mengajukan keberatan kepada Bupati selaku Kepala Daerah, dalam ha1 ini adalah Bupati Kabupaten Sematan, dengan disertai penjelasan mengenai alasan keberatan. e. Bupati sebagai Kepala Daerah mengupayakan penyelesaian mengenai bentuk dan besamya ganti kerugian dengan mempertimbangkan pendapat dan keinginan semua pihak dengan mengeluarkan keputusan yang dapat mengukuhkan atau mengubah keputusan p a h a pengadaan tanah.
f. Apabila masih terdapat pemegang hak atas tanah dan pemilik bangunan, tanaman d a d atau benda-benda lain yang keberatan terhadap keputusan Bupati, Instansi Pemerintahl Pimpinan proyek yang dilaksanakan oleh Direktur PDAM sebagai pihak yang memerlukan tanah melaporkan
keberatan tersebut dan minta petunjuk mengenai kelanjutan rencana pembangunan pada Bupati dalam ha1 ini Bupati Kabupaten Semarang. g. Atas laporan instansil Pimpinan proyek yang memerlukan tanah tersebut, Bupati memberikan tanggapan tertulis mengenai bentuk dan besarnya ganti kerugian tersebut serta mengirimkan kepada Instansil Pimpinan proyek dimaksud dengan tembusan kepada Gubernur dengan ketentuan sebagai berikut:
1). Apabila Pimpinan Instansi (Direktur PDAM) yang memerlukan tanah tersebut menyetujui permintaan pemegang hak atas tanah dan bangunan danlatau benda-benda lain yang terkait dengan tanah yang bersangkutan, Bupati mengeluarkan keputusan mengenai revisi bentuk dan besarnya ganti kerugian sesuai dengan kesediaan atau persetujuan tersebut. 2). Apabila Pimpinan Instansi (Direktur PDAM) yang memerlukan
tanah tersebut tidak menyetujui permintaan pemegang hak atas tanah dan bangunan d a d atau benda-benda lain yang terkait dengan tanah yang bersangkutan, sedangkan lokasi pembangunan tersebut tidak bisa dipindahkan atau sekurang-kurangnya 75% dari luas taaah yang diperlukan atau 75% dari jumlah pemegang hak telah dibayar ganti kerugiannya, Bupati mengajukan usul penyelesaian dengan cara pencabutan hak atas tanah sebagaimana diatur Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961 usul tersebut disampaikan kepada Gubernur dan Menteri Negara AgraridKepala BPN melalui
Menteri Dalam Negeri dengan tembusan menteri dari instansi yang memerlukan tanah. Setelah diterimanya usul penyelesaian yang dimaksud, Kepala BPN berkonsultasi dengan Menteri Dalam Negeri dari Instansi yang memerlukan tanah dan Menteri Kehakiman dan HAM. Permintaan untuk pencabutan hak atas tanah disampaikan kepada Presiden oleh Kepala BPN yang ditanda tangani oleh Mendagri dari Instansi yang memerlukan tanah dan Menteri Kehakiman dan HAM. Atas permintaan tersebut diatas Presiden menerbitkan keputusan tentang pencabutan hak-hak atas tanah yang dimaksud dan ganti kerugiannya dikonsinyasikan di Pengadilan. 2. Pelaksanaan Ganti Rugi Berdasarkan Pasal 1 Ayat (1 1) Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 200, ganti rugi adalah penggantian kerugian baik besifat fisik danlatau non fisik sebagai akibat pengadan tanah kepada yang mempunyai tanah, bangunan, tanaman danlatau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah yang dapat memberikan kelangsungan hidup yang lebih baik dari tingkat kehidupan sosial ekonomi sebelum terkena pengadaan tanah. Dari pasal diatas maka pengenaan ganti rugi diberikan atas tanah, bangunan, tanaman danl atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah. Setelah semua proses dilakukan baik musyawarah disetujui atau tidak intinya pemerintah sebagai pihak yang membutuhkan tanah memberikan ganti rugi yang sesuai. Untuk pembangunan sumber air
minum di Kelurahan Tengaran Kecamatan Tengaran Kabupaten Semarang melalui PDAM sebagai pihak yang memerlukan tanah telah memberikan ganti rugi yang disetujui oleh pemiilik tanah yaitu sebesar Rp.49.875.000,Pelaksanaan ganti kerugian dan pelepasan hak atas tanah dilakukan secara bersamaan. Pelepasan atau penyerahan hak atas tanah oleh Pemegangl Pemilik tanah dilakukan di depan panitia pengadaan tanah dengan menyerahkan asli tanda bukti hak atas tanah (sertipikat) atau bukti kepemilikanlperolehan tanah lainnya. Surat Pelepasanl Penyerahan Hak Atas Tanah ditandatangani oleh Pemegang hak atas tanahl pemilik tanah yang disaksikan Camat dan LurahIKepala Desa setempat. Menurut penulis,
bahwa ketentuan
mengenai
pelepasan
atau
penyerahan hak atas tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum dalam ha1 ini pembangunan untuk sumber air minum oleh PDAM telah menghorrnati hak atas tanah. Terlihat bahwa dalam pelaksanaan pembangunan untuk sumber air minum oleh PDAM yang perolehan tanahnya dilakukan dengan cara pengadaan
tanah
bagi
pembangunan
untuk
kepentingan umum yaitu melalui pelepasan atau penyerahan hak atas tanah telah diberikan kompensasi yang layak sebagai penghormatan terhadap hak atas tanah. Jika kita melihat arti pelepasan atau penyerahan berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 6 Peraturan Presiden Nomor 36 tahun 2005 maka telah tepalah pelaksanaan pengadaan tanah ini artinya telah dilakukan sesuai dengan ketentuan yaitu dilakukan dengan Musyawarah terlebih dahulu sebelum dilakukan pembayaran ganti rugi terhadap tanah yang dijadikan
sebagai tempat pembangunan. Sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1 angka
6 Peraturan Presiden Nomor 36 tahun 2005 bahwa pelepasan atau penyerahan adalah kegiatan melepaskan hubungan hukum antara pemegang hak atas tanah dengan tanah yang dikuasainya dengan memberikan ganti rugi atas dasar musyawarah. Pentinganya musyawarah mengenai bentuk dan besarnya ganti kerugian dalam pelaksanaan pembayaran ganti rugi dalam proses pengadaan tanah adalah suatu yang diinginkan untuk memperoleh titik temu keinginan antara pemegangl pemilik tanah dengan pihak yang instansi pemerintah yang memerlukan tanah, untuk selanjutnya memperoleh kesepakatan mengenai bentuk dan besarnya ganti kerugian. Hasil musyawarah ini dituangkan dalam Berita Acara Musyawarah yang ditandatangani oleh pemilik tanah yang tanahnya terkena pembangunan dan instansi Pemerintah yang memerlukan tanah. Kemudian untuk kesepakatan mengenai bentuk dan besarnya ganti kerugian dituangkan da!am Surat Keputusan Panitia Pengadaan Tanah yang ditandatangani oleh Ketua Panitia Pengadaan Tanah. Bentuk ganti kerugian dapat berupa : a) Uang ; b) Tanah Pengganti ; c) Pemukiman Kembali; d) Gabungan antara dua atau lebih bentuk ganti kerugian tersebut, atau bentuk
lain yang telah disetujui kedua belah pihak yang bersangkutan.
Menurut hemat penulis, bahwa musyawarah yang dilakukan oleh panitia pengadaan tanah memiliki tujuan sebagai berikut : a. menyepakati pelepasan hak atas tanah yang akan digunakan untuk pembangunan (dalarn ha1 ini untuk pembangunan sumber air minum oleh PDAM) b. menyepakati bentuk dan besarnya ganti rugi. Penghargaan terhadap hak atas tanah yang diambil untuk kepentingan pembangunan itu antara lain diwujudkan dalam pemberian ganti kerugian. Penulis melihat bahwa salah satu ha1 yang paling rumit dan sering menjadi ujung permasalahan dalam setiap proses perolehan tanah melalui pengadaan tanah adalah masalah penentuan ganti rugi. Perhatian lebih lanjut dan perlu dipahami adalah bahwa pengertian ganti rugi itu tidak sama dengan jual beli, namun agar supaya ganti kerugian itu dapat disebut adil heildaknya dipegang suatu pedoman, bahwa pemberian ganti kerugian
tidak boleh membuat
seseorang menjadi lebih kaya atau sebaliknya menjadi lebih miskin dibandingkan dengan keadaan semula.
D. Faktor-Faktor Penilaian Ganti Rugi Tanah untuk Pembangunan Sumber Air Minum oleh Perusahaan Daerah Air Minum di Kabupaten Semarang.
Dewasa ini pemerintah menjadikan sektor air bersih untuk menjaga kesehatan menjadi salah satu sektor yang teramat penting untuk diperhatikan, dicermati dan menempatkan sebagai sektor yang selayaknya mendapatkan alokasi anggaran yang lebih besar dibandingkan dengan sektor-sektor lainnya,
seperti sektor pendidikan, ekonomi dan sosial lainnya. Bukan berarti sektor lainnya itu menjadi sektor yang tidak butuh perhatian yang serius, namun apabila kita pandang dari sisi logika berpikir positif, jelas orang yang mengkonsumsi air yang tidak bersih, akan berakibat pada terganggunya kesehatan mereka, dengan demikian mereka tidak akan dapat belajar dengan baik dan nyaman, demikian juga orang yang berkecimpung pada sektor ekonomi, juga tidak akan dapat bekerja dengan kinerja yang baik apabila dia tidak sehat. Pengelolaan Sumberdaya Air Terpadu merupakan suatu proses koordinasi dalam pengembangan dan pengelolaan sumberdaya air dan lahan serta sumberdaya lainnya dalam suatu wilayah sungai, untuk mendapatkan manfaat
ekonomi
dan
kesejahteraan
sosial
yang
seimbang
tanpa
meninggalkan keberlanjutan ekosistem. Pengelolaan sumberdaya air terpadu memfokuskan pada pengelolaan terpadu antara kepentingan bagian hulu dan kepentingan bagian hilir sungai, pengelolaan terpadu antara kuantitas dan kualitas air, antara air tanah dan air permukaan, serta antara sumberdaya lahan dan sumberdaya air. diharapkan dapat mengatasi masalah kelangkaan air, banjir, polusi, hingga distribusi air yang berkeadi1an.terjadinya degradasi lahan, erosi, tanah longsor, banjir. Kebijakan dasar yang diterapkan dalam pengelolaan sumber daya air adalal~~~:
47
Komsatun, Wawancara, Kabag Keuangan dan Umum Daerah Air Minurn Kabupaten Semarang, (Kabupaten Semarang, Tanggal 3 Juli 201 3).
1. Pengelolaan sumberdaya air secara nasional harus dilakukan secara holistik, terencana, dan berkelanjutan untuk memenuhi kebutuhan nasional dan melestarikan lingkungan, untuk sebesar-besar kemakrnuran rakyat dan menjaga kesatuan dan ketahanan nasional.
2. Pengelolaan sumberdaya air harus dilakukan secara terdesentralisasi dengan berdasar atas daerah pengaliran sungai (DPS) sebagai satu kesatuan wilayah pembinaan.
3. Pengelolaan sumber daya air hams berdasar prinsip partisipasi dengan melibatkan masyarakat dalarn pengambilan keputusan dalam seluruh aspek kegiatan (perencanaan, pelaksanaan, pengawasan, pengendalian dan pembiayaan) untuk mendorong tumbuhnya komitmen semua pihak yang berkepentingan.
4. Pengelolaan surnber daya air diprioritaskan pada sungai-sungai strategis bagi perkembangan ekonomi, kesatuan, dan ketahanan nasional dengan memperhatikan tingkat perkembangan sosio-ekonomi daerah, tuntutan kebutuhan serta tingkat pemanfatan dan ketersediaan air. 5. Masyarakat yang memperoleh manfaatlkenikmatan atas air dan sumbersumber air secara bertahap wajib menanggung biaya pengelolaan sumber daya air (users pay and cost recoveryprinciples). Pentingnya akan sumber daya air untuk menyukupi kebutuhan sumber air bersih bagi penduduk membuat pemerintah berusaha mencari sumber-sumber air minum. Dalam pencarian lokasi tanah untuk sumber-
sumber air minum pemerintah tetap meperhatikan dasar-dasar dalam penentuan ganti rugi tanah yanag akan dijadikan sumber air minum. Dasar yang digunakan dalam penetapan harga tanah dalarn pelaksanaan ganti rugi terhadap pengadaan tanah untuk proyek pembangunan sumber air minum oleh PDAM Kabupaten Semarang berdasarkan:
1. Nilai Jual Obyek Pajak Nilai
Jual
Obyek Pajak merupakan
harga
yang berdasar
padataksiran pemerintah terhadap suatu bangunan atau tanah yang biasanya dijadikan acuan untuk menentukan jumlah pajak dari suatu tanah atau bangunan. IVJOP terkait erat dengan pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan. Sesuai dengan Pasal6 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 jo Undang-undang Nomor 12 tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, bahwa dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP). Setiap tahun pajak berjalan diadakan analisis terhadap
obyek
pajak
NJOP
bilamana
terdapat
data-data
yang
menunjukkan adanya peningkatan harga rata-rata atas tanah yang signifikan berdasarkan: a. Peningkatan sumber daya alam dan perekonomian daerah. Hal tersebut terjadi karena aktivitas masyarakat yang dinarnis dan makin bersikap ekonomis. Masyarakat rajin mengelola tanah-tanah sehingga terdapat hasil yang memuaskan baik dari pertanian, perkebunan, perikanan atau dari hasil lain seperti perdagangan untuk kepentingan jasa-jasa layanan. Dengan demikian terjadi peningkatan
nilai tanah dan hasil guna tanah sehingga wajar jika terjadi peningkatan harga tanah yang siginifikan dan terjadi perubahan NJOP. b. Peningkatan tata ruang wilayah, kemajuan daerah, keramaian. Pembangunan yang dilakukan pemerintah menyebabkan dampak positif bagi pengembangan potensi daerah, sehingga secara ekonomis nilai tanah pun menjadi naik dan menyesuaikan dengan standar kebutuhan
daerah
tersebut
dalam
penyampaian
kepada
akses
perekonomiannya. c. Peningkatan jumlah penduduk, nilai tukar mata uang, harga pasaran tanah. Meningkatnya jumlah penduduk mengakibatkan sempitnya lahan untuk pemukiman Luas lahan yang tetap saja sedangkan kebutuhan lahan untuk perekonomian semakin tinggi. 2. Jenis Hak Atas Tanah dan Benda-benda yang Berada Diatasnya
a. Jenis Hak Atas Tanah Jenis Hak Atas Tanah dalam ha1 ini merupakan status kepemilikan tanah dimana aturan dasarnya sesuai dengan Pasal 3 Peraturan Menteri Negara AgrariaJKepala Badan Pertanahan Nomor 3 Tahun 1997. dengan melihat status kepemilikan hak atas tanah maka dapat mempengaruhi jumlah nilai taksiran tanah. b. Benda-benda yang Berada Diatasnya Benda yang melekat pada hak atas tanah juga dapat mempengaruhi jumlah nilai taksiran tanah, seperti bangunan dan tanaman.
3. Sumber dana yang disediakan untuk pembangunan. Tanah yang digunakan untuk sumber air minum dilakukan dengan pengadaan tanah di Kelurahan Tengaran Kecamatan Tengaran Kabupaten Semarang adalah satu bidang tanah yang diatasnya hanya tumbuhan yang tidak bernilai atau tumbuhan yang tumbuh secara alami, sehingga dalam pengadaan tanah ini tidak ada penggantian atas benda-benda yang berada diatasnya. Proses yang lumayan alot karena pihak yang melepaskan tetap meminta dengan harga tinggi namun pada akhirnya sepakat dan ikhlas demi pembangunan Kabupaten Semarang yakni pembangunan
sumber air
minimum yang dilakukan oleh PDAM, mereka menyetujui harga tanah sebesar Rp.49.875.000,-. Dalam proses penawaran panitia juga menjelaskan bahwa kegunaan pembangunan sumber air minum ini akan mempunyai fungsi yang sangat besar dalam mengentaskan pemenuhan kebutuhan air minum. Penawaran yang dilakukan oleh pihak PDAM yang berbeda dengan penawaran proyek lain adalah dalam proses ganti rugi dengan cara memberikan penawaran kepada pihak yang tanahnya akan digunakan untuk pembangunan sumber air minum akan diberikan janji bahwa salah satu keluarganya akan diberikan pekerjaan di PDAM tanpa melalui t e ~ . ~ ~ Menurut Kepala Desa ~ e n ~ a r Tanah a n ~ ~yang terkena pengadaan untuk pembangunan sumber air minum merupakan satu bidang tanah dengan kepemilikan satu orang yang berada dalam wilayah DesaTengaran, yaitu yang 48
49
Komsatun, Wawancara, Kabag Keuangan dan Umum Daerah Air Minum Kabupaten Semarang, (Kabupaten Semarang, Tanggal 3 Juli 2013). Marsimin, Wawancara, Kepala Desa Tengaran, (Kabupaten Semarang, 3 Agustus 20 13)
berada di Kelurahan Tengaran Kecamatan Tengaran Kabupaten Semarang, sehingga proses pelepasan tanah yang dilakukan walaupun sulit tetap terjadi suatu kesepkatan. Menurut analisis penulis bahwa
penentuan dasar penggantian
kerugian yang dilakukan PDAM Kabupaten Semarang telah dilakukan dengan pendekatan secara kekeluargaan artinya pengadaan tanah itu dilakukan dengan baik yaitu ditunjukan dengan tidak adanya kendala dalarn pelasanaan pengadaan tanah tersebut. Berdasarkan hasil penelitian yang diperoleh penulis, dapat dijelaskan bahwa penetapan
besarnya ganti rugi
didasarkan pada berbagai aspek yang mempengaruhi nilai jual, jadi tidak semata-mata didasarkan pada nilai jual obyek pajak sebagaimana tercantum dalam Pajak Bumi dan Bangunan. Dengan demikian akan didapatkan besaran ganti rugi yang mendekati nilai jual pasar, yaitu nilai jual yang ada di pasaran. Penetapan ganti rugi tersebut juga melihat kemampuan keuangan dari pihak yang memerlukan tanah untuk pembangunan sumber air minum. Lebih lanjut harus dilihat pemahaman dalam memberikan arti terhadap penentuan nilai ganti rugi yang layak yang didasarkan pada nilai nyatd sebenarnya dari tanah atau benda yang bersangkutan adalah bahwa nilai nyatd sebenarnya itu tidak mesti sama dengan harga umum. Karena harga umum dapat merupakan harga "catut", tetapi sebaliknya harga tersebut tidak pula berarti harga yang murah. Ganti kerugian ditetapkan oleh pemerintah atas usul panitia penaksir, tentunya panitia penaksir yang memiliki ahli di bidangnya dan hams independen.
Peran penentuan NJOP menjadi semakin penting karena akan diperhatikan dalam rangka penentuan harga tanah sebagai ganti kerugian. Tentulah penentuan NJOP yang akurat sangat diperlukan, karena bila NJOP dijadikan dasar untuk menentukan niali nyatal sebenarnya, maka untuk ganti kerugian, paling tidak standar penaksirannya tidak boleh rendah dari NJOP, tetapi dengan melihat NJOP terakhir yang ditentukan niali nyatal sebenarnya dilengkapi dengan berbagai pertimbangan terkait dengan hal-ha1 yang dapat mempengaruhi nilai tanah, sehingga pada akhrinya dapat ditetapkan harga tanah sebagai ganti kerugian bagi pemilik tanah yang dijadikan tempat pembangunan, tentu akan terasa adil apabila untuk pengenaan pajak dan langkah awal besarnya ganti kerugian dipergunakan standar yang sama, yakni NJOP Bumi dan Bangunan yang terakhir yang tentunya NJOP yang akurat.
BAB V PENUTUP
A. Kesimpulan 1. Proses Perolehan Tanah Untuk Penggunaan Sumber Air Minum Oleh PDAM di Kabupaten Semarang dilakukan dengan beberapa tahapan. Sebelum dilakukan proses pengadaan tanah untuk penggunaan sumber air minum oleh PDAM dilakukan poses awal sebagai berikut : a. Perencanaan; b. Survai awal; c. Penentuan Daerah Pelayanan, Penduduk yang Terlayani dan Kebutuhan Air; d. Penentuan Komponen Sistem Air Bersih; Setelah proses awal untuk mencari sumber air minum dilakukanlah proses pengadaan tanah sebagai berikut : a. Direktur membuat surat pernlohonan pengadaan tanah ke Bupati tembusan badan pengawas PDAM; b. Apabila surat izin Bupati sudah turun, direktur akan memperintahkan bagian umum untuk administrasi dan bagian Humas untuk sosialisasi dan bagian teknik survey lapangan untuk penentuan lokasi; c. Apabila lokasi sudah ditentukan maka: 1). Direktur mohon izin lokasi ke Bupati;
2). Direktur membuat surat izin ke Dinas Lingkungan Hidup;
d. Setelah mendapat izin dari Bupati dan Lingkungan Hidup akan diadakan sosialisasi ke warga bahwa lokasi tersebut akan digunakan oleh PDAM; e. Setelah ada kesepakatan dengan warga maka dilakukan proses penentuan harga, biasanya dari PDAM menggunakan NJOP tapi warga tidak. Maka dilakukan tawar menawar antara warga dan PDAM;
f. Didalam penetuan harga akan bekerjasama dengan perangkat desa. Setelah sepakat harga maka tanah tersebut dibeli dan PDAM berkoordinasi dengan BPN dan oleh BPN dibentuk tim Sembilan. 2. Proses ganti rugi tanah untuk pembangunan sumber air minum oleh PDAM Kabupaten Semarang yang berada di Kelurahan Tengaran Kecarnatan Tengaran adalah sebagai berikut : a. Penetapan Ganti Rugi Penetapan ganti rugi tanah dilakukan dengan melakukan musyawarah terlebih dahulu, ha1 ini didasarkan untuk menjamin keadilan dalam penetapan ganti rugi yang didasarkan pada kesepakatan dan jika terjadi kesepakatan dilakukan keputusad penetapan ganti rugi. b. Pelaksanaan Ganti Rugi Pelaksanaan ganti kerugian dan pelepasan hak atas tanah dilakukan secara bersamaan. Pelepasan atau penyerahan hak atas tanah oleh Pemegangl Pemilik tanah dilakukan dengan menandatangani Surat Pelepasad Penyerahan Hak Atas Tanah di depan panitia pengadaan tanah yang disaksikan Camat dan LurahlKepala Desa setempat.
dengan
menyerahkan
sertipikat
hak
atas
tanah
atau bukti
kepemilikanlperolehan tanah lainnya.
3. Faktor-Faktor penilaian ganti rugi tanah untuk pembangunan sumber air minum Oleh Perusahaan Daerah Air Minum di Kabupaten Semarang adalah dengan melihat : a. Nilai Jual Obyek Pajak; b. Jenis Hak Atas Tanah dan Benda-benda yang Berada Diatasnya; c. Sumber dana pembangunan yang disediakan.
B. Saran
1. Pemerintah
khususnya
Pemerintah
Kabupaten
Semarang
dalam
melakukan perolehan tanah baik dengan jual beli maupun dengan pengadaan tanah agar lebih memperhatikan keberadaan sosial-ekonomi masyarakat yang tanahnya terkena proyek pen~bangunan,karena tujuan peinerintah selain metvujudkan pembangunail juga bertujuan untuk mewujudkan kesejahteraan seluruh masyarakat Indonesia. Diharapkan k,eadaan sosial-ekonomi rnasyarakat yang tanahnya terkena proyek pembangunan dapat lebih baik daripada sebelum terkena proyek pembangunan atau minimal keadaannya sama. 2. Pelaksanaan kebijakan Pemerintah Kabupaten Semarang khususnya pihak PDAM agar lebih memperhatikan penggunaan dasar hukum yang benar, sesuai dan tepat agar tercapai suatu kepastian hukum dalam setiap pelaksanaan suatu kebijakan.
DAFTAR PUSTAKA
Abdulkadir Muhammad, Hukum Perikatan, (Bandung: PT.Citra Aditya Bakti, 1992) Ahcmad Chulaemi, "Cara Memperoleh Tanah dari Tanah Negar a dun Tanah Hak", Masalah-masalah Hukum, (FH UNDIP, Vol. XXX No. 3 JuliSeptember 2001) Bambang Waluyo, Penelitian Hukum Dalam Praktek, Jakarta: Sinar Grafika, 1991. Boedi Harsono, Hukurn Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan UndangUndang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya, Jakarta: Djambatan,2004. Herman Hermit, Cara Memperoleh Sertifikat Tanah Hak Milik, Tanah Negara dan Tanah Pemda Teori dan Praktek Pendaftaran Tanah di Indonesia, Bandung: Mandar Maju, 2004. Kartasaputra, Masalah pertanahan di Indonesia, Jakarta, PT. Bina Aksara, 1986 Maria S.W. Soem~rjono, Kebijakan Pertanahan antara Regulasi dan Implementasi, Jakarta: Kompas, 200 1 M. Iqbal Hasan, Pokok-Pokok Materi Metodologi Penelitian dan Aplikasinya, Jakarta: Ghalia Indonesia, 2002 Muhammad Idrus, Metode Penelitian Ilmu-ilmu Sosial, Yogyakarta : UII Pres, 2007 Ronny Hanitijo Soemitro, Metodologi Penelitian Hukum, Jakarta : Ghalia Indonesia, 1994 Soerojo Wignjodipuro, Pengantar dan Asas-Asas Hukum Adat, Jakarta 1987: Gunung Agung. Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta: UI Pers, 198I Solichin Abdul Wahab, Analisis Kebijaksanaan dan Formulasi ke Implentasi, Jakarta: Bumi Aksara, 1991 Sudarwan Denim, Menjadi Peneliti KualitatiJ; (Bandung: Pustaka Setia, 2002), Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-hak Atas Tanah, Surabaya: Prenada Media, 2005
http://www.suaramerdeka.com/harian/O5O 1/29/kot 12.htm.(didownload:25 Agustus 20 13) PERATURAN PEMERINTAH NO. 10 TAHUN 196 1: TENTANG PENDAFTARAN TANAH
PERUNDANG-UNDANGAN Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUH Perdata) Kitab Undang-undang Hukum Dagang (KUHD)
