NIEUWSBRIEF Nummer 11, mei 2012
samen werken – prettig wonen
Rechter verbiedt uitvoering gluurverhoging
Pas als de wet in werking is getreden mag de Belastingdienst de gegevens weer gaan verstrekken aan verhuurders.
De rechtbank in Den Haag heeft de Belastingdienst opgedragen per direct te stoppen met het verstrekken van inkomensindicaties aan verhuurders. Daarmee is de invoering van 5% extra huurverhoging per 1 juli 2012 praktisch onmogelijk geworden, temeer daar er toch al gigantische uitvoeringsproblemen zijn. Woonbonddirecteur Ronald Paping reageert verheugd op het vonnis: ‘Het schenden van de privacy van bijna alle huurders in Nederland moet direct stoppen.’ Volgens Paping is de uitspraak van de rechter een direct gevolg van de manier waarop deze wetgeving erdoor is gejaagd. ‘Minister Spies had zo’n haast met het invoeren van de extra huurverhoging dat er geen sprake is geweest van een zorgvuldig proces. Dat heeft de rechter nu terecht afgestraft.’ Door de uitspraak van de rechter zijn alle verstrekte inkomensindicaties onwettig geworden en mag de Belastingdienst geen nieuwe indicaties verstrekken voor de wet van kracht is. De Woonbond verzet zich ertegen dat er een extra huurverhoging wordt mogelijk gemaakt met een maatregel die ten koste gaat van de privacy en die niet het beoogde resultaat oplevert. De gluurverhoging leidt niet tot doorstroming. Het is een botte en ongenuanceerde maatregel die ten koste gaat van de koopkracht van 400.000 huishoudens, waarvan slechts een klein deel scheef woont. Paping: ‘De Woonbond heeft een goed alternatief voor dit plan om de doorstroming te bevorderen, de zogenaamde huursombenadering. We hopen dat Spies na deze uitspraak met ons daarover wil praten.’ De rechter heeft de verstrekking van inkomensindicaties verboden omdat het een grove inbreuk van de privacy van huurders is, die niet op wetgeving is gebaseerd.
Vraag naar duurdere huurwoningen neemt flink toe De vraag naar huurwoningen neemt de komende acht jaar toe met 75.000, waar twee jaar geleden nog werd uitgegaan van een daling van de vraag met 45.000. Vooral de vraag naar vrijesectorwoningen neemt toe. Dat blijkt uit een onderzoeksrapport “Peiling woonvoorkeuren en reacties beleidsplannen” dat minister Spies (Binnenlandse Zaken) 6 april 2012 naar de Tweede Kamer heeft gestuurd. Oorzaak van de stijgende vraag is onder meer de economische crisis, waardoor minder mensen een huis durven te kopen. Uit het rapport blijkt verder dat er meer vraag komt naar huurwoningen in de vrije sector en dat de gereguleerde huursector in omvang zal afnemen. Mensen in steden of regio’s met weinig huurwoningen en mensen die in de vrije sector huren, moeten rekening houden met huurstijgingen die boven het inflatiecijfer uitkomen. Vorige maand bleek uit onderzoek van de Nederlandse Woonbond al dat ook de huur van vrijkomende sociale huurwoningen fors omhooggaat. Corporaties zullen hun huren de komende jaren gemiddeld met ruim 13% verhogen, aldus de Woonbond.
Koop- en financieringsconstructies maken koophuis bereikbaar Het kopen van een eigen huis wordt voor meer mensen haalbaar met een koop- of financieringsconstructie. Woningcorporaties maken daarom steeds vaker gebruik van deze instrumenten. Maar ook andere partijen, zoals commerciële verhuurders en projectontwikkelaars, kunnen sommige constructies gebruiken. In de ‘Atlas koop- en financieringsvarianten’ zijn vijf koop- en financieringsproducten beschreven, inclusief hun voor- en nadelen in verschillende situaties. De koopwoningmarkt stagneert en potentiële kopers aarzelen gezien de onzekere situatie. Door aangescherpte hypotheeknormen kunnen zij bovendien minder geld lenen voor de aankoop van een huis.
Koopwoning haalbaar voor meer mensen Koop- en financieringsconstructies maken het voor meer mensen mogelijk een eigen woning te kopen. Hun risico wordt er kleiner door. Verkoop van woningen door woningcorporaties aan de huurders draagt zo ook bij aan huisvesting van lagere middeninkomens. Deze groep heeft door de inkomensgrens voor de toewijzing van sociale huurwoningen nu nauwelijks mogelijkheden op de woningmarkt. Woningcorporaties kunnen de verkoopopbrengsten gebruiken voor nieuwe investeringen in bijvoorbeeld nieuwbouw, renovatie of energiebesparende maatregelen.
Woningmarkt volledig vast De woningmarkt is volledig vastgelopen. Steeds minder mensen verhuizen. Woningen worden niet verkocht en dus blijven mensen in hun woning zitten. Je laat het als woningeigenaar in deze tijd wel uit je hoofd een nieuwbouwhuis te kopen, zonder de zekerheid dat je je huidige huis kwijt bent. Het aantal onverkochte koopwoningen in Nederland, maar ook in Lansingerland, is nog nooit zo hoog geweest. Ook huurders zijn honkvast. En begrijpelijk! Dankzij de inkomensgrens van ongeveer € 34.000 is het voor woningzoekenden met een hoger inkomen nauwelijks meer mogelijk een andere sociale huurwoning te bemachtigen. De stap naar een koopwoning is vaak te groot. Hier komt nog bij dat banken steeds terughoudender zijn met het verstrekken van hypotheekleningen. Gevolg is dat het aantal woningen dat leegkomt als gevolg van verhuizing nog maar de helft is van het aantal van een jaar of wat geleden. En er wordt ook steeds minder nieuw gebouwd. Het aantal nieuwbouwwoningen dat dit jaar voor eerste bewoning gereed komt, is nog maar een fractie van wat we eigenlijk nodig hebben.
Zeeheldenbuurt Sinds 31 januari loopt er in de Zeeheldenbuurt in Bleiswijk het project Wijkaanpak Zeeheldenbuurt. In dit project werkt de gemeente Lansingerland samen met de politie, 3B Wonen en de inwoners van de buurt. Tijdens dit project wordt het openbare gebied opnieuw ingericht en worden leefbaarheidsaspecten waar mogelijk verbeterd met als doel de Zeeheldenbuurt toekomstbestendig te maken.
Ik wil ook wonen Huishoudens die gezamenlijk meer verdienen dan € 34.085 (netto ongeveer € 1.800 per maand) komen (sinds januari 2011) niet meer in aanmerking voor een andere sociale huurwoning. Voor woningzoekende huishoudens met een inkomen net boven die grens is dat een groot probleem. Ze verdienen ‘te veel’ om betaalbaar te kunnen huren, maar kunnen in de koopwoning of in de vrije huursector ook niet terecht. Via
www.ikwilookwonen.nl verzamelt de Woonbond meldingen van gedupeerden.
Misschien een idee voor 3B Wonen? De Amsterdamse woningcorporaties hebben besloten de inkomensgrens voor de toewijzing van sociale huurwoningen te verhogen naar € 38.533 euro. Dit meldt Nul20, het tijdschrift voor woonbeleid in de regio Amsterdam. Tot nu was het Amsterdamse corporatiebeleid om alleen mensen woonruimte toe te wijzen die minder dan € 34.085 per jaar verdienden. Ze zagen geen ruimte om woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.000.
Inkomensgrens De wet staat toe om 10 procent van de beschikbare woningvoorraad toe te wijzen aan deze categorie. De corporaties dachten echter alle ruimte in de woningvoorraad nodig te hebben om (stadsvernieuwings-) urgenten te huisvesten. Bij nader inzien was deze berekening onjuist. De corporaties hebben daarom besloten om de inkomensgrens te verhogen naar € 38.533. Uit deze categorie komen alleen gezinnen met minimaal één ouder en een kind in aanmerking voor een woning. Het gaat daarbij om woningen met een maandhuur van tussen € 562 en € 665.
Huurprijsaanpassing per 1 juli 2012 Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft met haar circulaire MG 2012-01 van 2 februari 2012 het Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2012 tot en met 30 juni 2013 aangegeven. De basis voor de huurverhoging is het inflatiecijfer over 2011. In het het Statistisch Bulletin van het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) van 12 januari 2012 staat dat het inflatiepercentage 2,3% is. De maximale huurverhoging per 1 juli 2012 is gelijk aan het inflatiepercentage (2,3%), voor zelfstandige woningen onder de liberalisatiegrens. De verhuurder is vrij een lager percentage toe te passen. De liberalisatiegrens is nu € 664,66. Adviesaanvraag door 3B Wonen Op 24 februari 2012 ontving de huurdersvereniging van 3B Wonen het concept huurprijsbeleid voor de periode
1 juli 2012 tot en met 30 juni 2013. In de adviesaanvraag gaat 3B Wonen uit van de maximale huurverhoging van 2,3% voor zowel de zelfstandige woningen onder de liberalisatiegrens als de woningen in de vrije huursector. Voor die woningen waar het gezinsinkomen meer dan € 43.000 bedraagt wordt een huurverhoging van 2,3% + 5% voorgesteld onder voorbehoud van de parlementaire instemming met het wetsvoorstel. Op 4 april hebben wij 3B Wonen ons advies over het huurbeleid 2012 - 2013 toegezonden. Advies huurbeleid 2012-2013 Wij hebben in ons advies er op gewezen dat de woonlasten in Nederland de hoogste in Europa zijn. In het overzicht zijn de woonlasten als percentage van het besteedbaar inkomen gegeven.
• Verhoog de huren met 2,2% of 2,1% in plaats van de maximale huurverhoging van 2,3%. Reactie van 3B Wonen op ons advies 3B Wonen stuurt ons met haar brief van 13 april jl. haar reactie op ons advies. 3B Wonen voert in deze brief aan dat zij, ofschoon zij het met ons eens zijn dat steeds meer huurders, mede vanwege de financiële crisis het financieel moeilijk hebben, vanwege de financiële positie van 3B Wonen in principe voor alle woningen met een huur tot aan de huurtoeslaggrens (liberalisatiegrens) van € 664,66 de maximale huurverhoging zullen toepassen. Kortweg komt het op het volgende neer: • De huren in de sociale huursector worden met 2,3% verhoogd. • De huren in de vrije sector worden ook met 2,3% verhoogd. • Huren in de sociale huursector zullen worden afgetopt (begrensd) op € 664,66. Opmerking bestuur: Wanneer niet op € 664,66 afgetopt zou worden, worden de woningen onttrokken aan de sociale huursector en komen in de vrije huursector terecht.
Daarnaast hebben wij onder meer de navolgende punten genoemd: • 3B Wonen stelt ook dit jaar de maximale huurverhoging voor terwijl dit geen verplichting is en een lagere huurverhoging is toegestaan. • In een tijd waarin het niet eenvoudig is financieel rond te komen is de huurdersvereniging van mening dat we kunnen spreken van een mager (haast een sociaal arm) huurprijsbeleid van 3B Wonen. • Vooral voor senioren is het een moeilijke tijd vanwege de financiële crisis. Het zal 3B Wonen toch niet ontgaan zijn dat de meeste pensioenfondsen geen indicatie van de pensioenen toepassen of deze zelfs (gaan) korten terwijl de kosten van levensonderhoud, huren, enzovoorts wel stijgen.
Ons advies komt samengevat op het volgende neer: • Goed dat geen onderscheid met de huurverhoging tussen huurders in de sociale huursector en die in de vrije huursector gemaakt wordt (was vorig jaar ons advies)
Het bestuur vindt het uitermate teleurstellend dat 3B Wonen de adviezen niet wenst te honoreren. Wilt u de adviesaanvraag, het advies en de reactie van 3B Wonen daarop lezen? Kijk dan op onze website bij de Nieuwsrubriek.
Verhuur- en administratiekosten Zoals wij eerder hebben bericht brengt 3B Wonen nieuwe huurders (huursters) sedert 1 juli 2009 € 50,- in rekening voor verhuur- en administratiekosten. Voor deze wijziging van het huurbeleid heeft 3B Wonen de huurdersvereniging geen advies gevraagd terwijl dat involge de Overlegwet wel moest. Wij hebben 3B Wonen meerdere keren om uitleg gevraagd en hen medegedeeld dat wij deze kosten overbodig vonden. In het najaar van 2010 werden wij geïnformeerd over een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam (uitspraak van 29 juni 2010) betreffende de beroepsprocedure tussen de Amsterdamse woningcorporatie Ymere en de Amsterdamse bewonersvereniging Nellestein over verhuur- of administratiekosten van € 125,- (inclusief naamplaatje van € 10,-). Nellestein stelde dat € 26,50 voldoende is en Ymere uit het meerdere een niet redelijk voordeel bedingt als bedoeld in artikel 7:264 Burgerlijk Wetboek. Het gerechtshof bekrachtigt het vonnis van het kantongerecht (het hoger beroep faalt) waardoor Ymere niet meer dan € 26,50 voor verhuur- of administratiekosten in rekening mag brengen.
Wij hebben 3B Wonen geattendeerd op het vonnis en gevraagd wat 3B Wonen aan de verhuur- en administratiekosten ging doen. De vraag hebben wij in december herhaald en vervolgens in januari 2011 hierover een brief gestuurd en een kopie van het vonnis bijgevoegd. Aangezien wij geen enkele reactie van 3B Wonen kregen hebben wij begin maart 2011 de kwestie aan onze advocaat voorgelegd en haar gevraagd actie te willen nemen. De kwestie is aan de kantonrechter te Rotterdam voorgelegd die op 6 april jl. uitspraak heeft gedaan. De kantonrechter heeft helaas onze eis de verhuur- en administratiekosten op € 26,50 te stellen afgewezen. Ymere (de woningcorporatie) is bij de Hoge Raad der Nederlanden in cassatie gegaan tegen het vonnis van het Gerechtshof Amsterdam. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 6 april jl. het beroep van Ymere verworpen: € 26,50 voor verhuur- en administratiekosten is genoeg. Het bestuur zal zich de komende weken over de situatie beraden en juridisch advies inwinnen.
Langer wachten op een huurwoning ?! Ten behoeve van de huisvesting van asielzoekers (vergunninghouders) moeten de woningcorporaties woonruimte beschikbaar stellen. Huisvestingswet In de Circulaire van het Ministerie van Justitie van 30 juni 2009 staat dat de Juridische grondslag van de Circulaire artikel 60 van de Huisvestingswet is. Volgens dat artikel (en een aantal daarop volgende artikelen) vordert de gemeente de woonruimte ten behoeve van de vergunninghouders. Lukt het een woningcorporatie niet het hen toegewezen aantal vergunninghouders te huisvesten dan kan de gemeente de huurwoning(en) dus vorderen. Vergunninghouders. In de Circulaire “Taakstelling huisvesting vergunninghouders voor het eerste halfjaar 2012” van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties staat dat de landelijke huisvestingstaakstelling 4.000 plaatsen (personen) bedraagt. Voor de tweede helft van 2012 wordt verwacht dat de taakstelling eveneens 4.000 plaatsen zal zijn. Dit aantal (voor circa 90% alleenstaanden) wordt, volgens een verdeelsleutel op basis van het aantal inwoners van een gemeente, over de gemeenten verdeeld. Die verdeling gebeurt elk half jaar. Taakstelling huisvesting gemeente Lansingerland. Lansingerland moest vòòr 1 januari 2012 voor 27 vergunninghouders de huisvesting realiseren. Dit is voor zes personen gelukt zodat een achterstand is ontstaan van 21 personen.
De huisvestingstaakstelling voor het eerste halfjaar van 2012 bedraagt 13, zodat in Lansingerland vòòr 1 juli 2012 in totaal 34 vergunninghouders moeten worden gehuisvest. In de periode januari t/m maart zijn zeven personen gehuisvest zodat vòòr 1 juli 2012 nog 27 vergunninghouders gehuisvest moeten worden. Bestrijding achterstand op de taakstelling. Het ministerie deelt in de circulaire mede dat de achterstand in de taakstelling vòòr 1 juli 2012 weggewerkt moet worden. De letterlijke tekst luidt: “Gemeenten hebben op dit moment gezamenlijk nog steeds een achterstand op de taakstelling huisvesting vergunninghouders. Dit ondanks de inspanningen van de gemeenten en andere betrokkenen die er toe hebben geleid dat de achterstand op 1 juli 2011 lager was dan op 1 januari van dit jaar. Naar verwachting zal de achterstand op 1 januari 2012 nog lager uitvallen. Hieruit mag blijken dat gemeenten op de goede weg zijn richting het uiteindelijke doel, dat er geen enkele gemeente meer is die een achterstand heeft. De toezichthouders, de WGRplus-regio's en de provincies zullen samen met de gemeenten moeten blijven inzetten om deze achterstand weg te werken. Op verzoek van de Minister van BZK heeft de VROM-inspectie een aantal toezichthouders aangekondigd dat op korte termijn extra maatregelen van hen verwacht worden, willen zij voorkomen dat het Rijk namens hen gaat optreden. De betreffende brieven zijn door de VROM-inspectie verzonden rond 17 november 2011. Ik acht het mogelijk en zeer gewenst dat op 1 juli 2012 alle achterstanden zijn weggewerkt en ik verwacht dat alle betrokkenen hier aan mee zullen werken.” In de circulaire staat verder: “Gemeenten krijgen per half jaar een taakstelling die in het benoemde halfjaar gerealiseerd dient te worden. Wanneer realisatie niet binnen de taakstellingsperiode plaatsvindt dient de WGRplus-regio of de provincie als toezichthouder het 'in-de-plaatstredingstraject' te starten. Wanneer de toezichthouder zijn taak naar het oordeel van de Minister van BZK verwaarloost, volgt vanuit het Rijk een in-de-plaatstreding procedure.” Wat houdt dat allemaal in? De gemeente moet er voor zorgen dat voldaan wordt aan de taakstelling. Daarover heeft zij overleg met de verhuurder (3B Wonen) die appartementen of woningen moet reserveren. De gemeente kan, om aan de taakstelling te voldoen, woningen of appartementen vorderen zodra deze leegkomen. Lukt dit de gemeente onvoldoende dan kan de toezichthouder, de provincie of uiteindelijk het Rijk dit van de gemeente overnemen. Omdat een groot deel van de vergunninghouders alleen-
staande mannen zijn (merendeel Somaliërs, Afghanen en Irakezen) en weinig tweekamerappartementen beschikbaar zijn (of komen) zouden de vergunninghouders, om aan de taakstelling te voldoen, in gewone woningen of grotere appartementen gehuisvest moeten gaan worden. Een situatie die, naar onze mening en die van 3B Wonen, vermeden dient te worden. In een gesprek met 3B Wonen hebben wij, teneinde deze huisvestingsnood op korte termijn op te lossen en aan de opgelegde huisvestingstaakstelling te laten voldoen, het idee geopperd de vergunninghouders tijdelijk in porto cabins te huisvesten. Naar wij uit welingelichte bron hebben vernomen staat de gemeente daar niet onwelwillend tegenover maar het zou voor de gemeente niet de eerste optie zijn.
staanden te bouwen. Naar onze mening een prima oplossing voor het huisvesten van alleenstaande vergunninghouders en ook arbeidsmigranten.
Langer op woonruimte wachten. Door de wettelijke claim (de vordering van woonruimte ten behoeve van vergunninghouders) komen de reguliere woningzoekenden (met of zonder urgentie) moeilijker aan woonruimte en moeten langer wachten. Meer informatie? De circulaire en het “Overzicht huisvesting vergunninghouders per 1-apr-2012” vindt u op onze website en uiteraard de websites van COA (Centraal Orgaan opvang Asielzoekers) en de overheid.
Huurcommissie kan veel voor de huurders betekenen Voorafgaand aan de ledenraadvergadering van de huurdersvereniging, die woensdagavond 18 april werd gehouden in het parochiehuis aan de Smitshoek te Bergschenhoek, kreeg Suzanne Schuitemaker, consulente regio West van de Nederlandse Woonbond – de landelijke vakbond voor huurders – de microfoon om de aanwezige wijkconsulenten iets meer te vertellen over de huurcommissie en wat die voor de huurders zou kunnen betekenen.
Asielzoekerscentrum (foto COA)
Huisvestingskosten. De huur van de woningen (of appartementen) wordt door de gemeente betaald (belastinggeld) tot het moment dat de asielzoeker (de vergunninghouder) een eigen inkomen heeft en een huurovereenkomst aangaat. Tot men een eigen inkomen heeft komen er voor de gemeente (feitelijk de belastingbetaler) dan nog de kosten bij van onder meer een uitkering en de inrichting van de woning.
Appartementengebouw – oplossing voor de huisvesting?
Tijdens de algemene ledenvergadering van november 2011 hebben wij 3B Wonen (en indirect de gemeente) voorgesteld een appartementengebouw voor alleen-
“De huurcommissie is een landelijk en onafhankelijk orgaan voor huurders en verhuurders,” opende zij de avond. “De huurcommissie geeft voorlichting en komt met uitspraken in geschillen over huurprijs, onderhoud en servicekosten. En sinds dit jaar tevens over de overlegwet. Tegen de stroom in is gebleken dat we toch veel voor de huurders kunnen betekenen,” wist zij uit ervaring. Hierop werd meteen spontaan gereageerd vanuit de zaal met ervaringen over servicekosten van met name appartementen. Duidelijkheid Om duidelijkheid te scheppen in de mogelijkheden van de huurcommissie vertelde de consulente ook waar men niet in kon helpen: bij het verhelpen van gebreken, bij het vorderen van geld na een uitspraak, in huurbescherming en geliberaliseerde huurovereenkomsten (bij een aanvangshuur van € 664,66 per maand). “De meest voorkomende procedures die bij de huurcommissie op tafel komen zijn de toetsing van de aanvangshuur, mogelijkheden voor huurverlaging in verband met gebreken en de servicekosten.” Waarna de gang van zaken rond de procedure uit de doeken werd gedaan. “Een zaak over bijvoorbeeld de servicekosten kan aanhangig worden gemaakt door zowel de huurder als de verhuurder. Er volgt een onderzoek op basis van facturen, waarna een voorstel wordt gedaan.”
Vooraf kan men de benodigde gegevens opvragen bij de verhuurder. “Huurder en verhuurder worden beiden uitgenodigd voor de hoorzitting en na de uitspraak krijgt de winnaar zijn leges terug. Is de uitspraak positief voor de huurder dan wordt gekeken of de uitspraak ook kan gelden voor andere (gelijke) woningen. Bovendien worden de te maken afspraken schriftelijk vastgelegd. Zijn er geen afspraken te maken met de verhuurder, dan kunnen er meerder procedures volgen bij de huurcommissie.”
Consulente Suzanne Schuitemaker deed een boekje open over de mogelijkheden van de huurcommissie.
Bereikbaar of onbereikbaar Woon– of zorgservicekosten zijn geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Er wordt een vergoeding betaald voor geleverde zaken en diensten; dit staat uitgewerkt in het besluit servicekosten. De hoogte van de kosten is vooraf overeengekomen en er volgt jaarlijks een afrekening. De huurder heeft altijd recht op inzage in het contract dat met de aanbieder is afgesloten over servicekosten en als 70% van de huurders ermee akkoord gaat kan er een wijziging plaatsvinden. Onduidelijkheid was opgetreden over het werk van de glazenwasser. Drie rechters hebben zich inmiddels gebogen over de vraag of de buitenkant van een aantal appartementen tot ‘onbereikbaar glas’ gerekend kan worden. Met de daarop volgende vraag ‘Zijn de kosten voor de huurder of de verhuurder?’. En hoe zit het dan met onbereikbaar glas aan de binnenkant? De bewoners zijn geneigd te zeggen dat dit ook voor rekening van de verhuurder komt; zonder daar extra servicekosten voor te berekenen. Het laatste woord bleek hierover nog niet gezegd. Servicekosten aanpakken Van de kant van de huurders was er al vaker op aangedrongen meer inzage te krijgen in de servicekosten. Suzanne adviseerde hierover: “Men kan gezamenlijk aandringen op controle van de afrekening en inzage in de rekeningen. Bij levering van slechte kwaliteit kan men in overleg gaan met de verhuurder en eventueel offertes aanvragen bij andere bedrijven. En kom je er niet uit, ga dan naar de huurcommissie!” Dat kan individueel en tot 2,5 jaar na het verstrijken van het boekjaar. De kosten bedragen € 25 voor de huurder en € 450 voor de verhuurder.
Onderhoudsgebreken Geconstateerde onderhoudsgebreken moeten altijd schriftelijk worden gemeld, zo vertelde de gastspreker van de avond. “De verhuurder heeft vervolgens zes weken de tijd om het euvel te herstellen. Gebeurt dit niet, dan kan men een verzoek tot onderzoek indienen bij de huurcommissie. Bij ernstige gebreken kan men verzoeken de huurprijs tijdelijk te verlagen. Bij 67 % van de verzoeken is dit gehonoreerd met een gemiddelde huurverlaging van € 258 per maand. De huurcommissie kan de verhuurder niet manen het probleem op te lossen; dat kan wel via de rechter, waarna meestal binnen twee weken uitspraak volgt. Let wel: de huurder mag niet eigenhandig de huur of een deel daarvan inhouden!” Raadpleeg voor meer informatie de website van de huurcommissie: www.huurcommissie.nl of bel naar 0800 4887243 (gratis).
De Huurdersvereniging De huurdersvereniging is in Lansingerland de erkende huurdersorganisatie. 3B Wonen is wettelijk verplicht om alle onderwerpen en beslissingen, die in het belang zijn van de huurders, vooraf met de huurdersvereniging te bespreken en advies te vragen.
Overlegwet 3B Wonen is, zoals bepaald is in de Overlegwet (Wet op het overleg huurders verhuurder), verplicht de huurdersvereniging vooraf advies te vragen over onder meer wijzigingen in het huurbeleid waaronder de jaarlijkse huurverhoging. Voor wijzigingen in het servicekostenbeleid heeft de huurdersvereniging instemmingsrecht.
Wijkconsulenten Om de belangen van de huurders goed te kunnen behartigen, is het noodzakelijk dat de huurdersvereniging weet wat er leeft bij de huurders. Wat gaat er goed in de wijken? En wat kan er beter? Om op die vragen antwoord te krijgen, zijn de wijkconsulenten in het leven geroepen. Zij zijn eigenlijk het oog en oor van de huurdersvereniging. Een wijkconsulent behartigt de belangen van de leden
in een groep van 50 à 60 woningen. Als huurder kunt u zich met uw vragen en problemen het beste eerst tot uw wijkconsulent wenden. Hij of zij is immers bekend met uw buurt en zal uw verhaal het beste begrijpen. De wijkconsulent kan vervolgens het bestuur inschakelen als verdere actie gewenst is.
De ledenraad. De wijkconsulenten vormen tezamen met het bestuur de ledenraad. De ledenraad neemt besluiten over de begroting, verleent onder andere goedkeuring aan de jaarverslagen en financiële stukken. Zij verleent op voordracht van de kascommissie décharge aan het bestuur voor het gevoerde beleid. De ledenraad benoemt ook, op voordracht van het bestuur, leden van het bestuur.
verricht en tevens zal in overleg met de huurdersvereniging een nieuw servicekostenbeleid worden vastgesteld (instemmingsrecht voor de huurdersvereniging) Wat betreft de huurverhoging is het maximum vastgesteld op 2,3% bij een maximum huurgrens van € 664,66. 3B Wonen heeft voorgesteld zowel voor de sociale als de vrije huursector dit percentage door te voeren. Vanachter de bestuurstafel wist men de leden te melden: “De woonlasten in Nederland zijn de hoogste in heel Europa. Deze slechte positie, de crisis waarin we verkeren, de onzekerheid over de pensioenen, de daling van de koopkracht en de stijgende kosten van levensonderhoud nopen ons richting de verhuurder te adviseren: houd de huren in Lansingerland betaalbaar en kies voor een verhoging van 2,2 of liever nog 2,1%.”
De ledenraadvergadering wordt, voor het goedkeuren van de nodige stukken en zoals dat in de statuten is bepaald, in het voorjaar gehouden. Mocht het nodig, of gewenst, zijn kan de ledenraad worden bijeengeroepen.
De Ledenraadvergadering vlot verlopen. De ledenraadvergadering van 18 april leek een snel gelopen zaak te worden nadat de aanwezige leden zowel het verslag van de algemene ledenvergadering van vorig jaar als het jaarverslag van de secretaris evenals dat van de penningmeester goedkeurden. Na een compliment vanuit de zaal voor al het verzette bestuurswerk stapte men over naar de jaarrekening, het activiteitenplan, de begroting en het verslag van de kascommissie; agendapunten die eveneens werden goedgekeurd. Tijdens de vorige vergadering hadden twee bestuursleden afscheid genomen en werden twee kandidaat bestuursleden voorgesteld: mevrouw Van Vliet en de heer Kuijs. Op voorstel van het bestuur besloot deze vergadering hen tot bestuurslid te benoemen. Het vaststellen van het Huishoudelijk reglement leverde, op enkele opmerkingen na, verder geen vragen op, zodat men meteen door kon naar het volgende punt op de agenda: de stand van zaken. Per kern zal een bijeenkomst met de wijkconsulenten en vertegenwoordigers van 3B Wonen worden belegd om samen activiteiten te ontplooien. Ook gaat men bekijken of er bewoners- en/of wijkcommissies gevormd kunnen worden.
Verhoging Ook nu kwam de glasbewassing weer ter sprake en dan met name in de appartementengebouwen. Op dit moment wordt door 3B Wonen een inventarisatie
Het bestuur in de nieuwe samenstelling. Zittend (van links naar rechts): Wim Roos, Kor Wieske, Gerard Bosman en Arnold Kuijs. Staand (van links naar rechts): Mar Boers, Irene van Vliet, Peet van Raffe en Joop de Schepper.
Privacy Door de uitspraak van de rechter dat de belastingdienst de verhuurder(s) zonder wettelijke regeling geen informatie over de gezinsinkomens mag verstrekken is de voorgenomen .maatregel tegen scheefwonen voorlopig van de baan. Dat de gegevens verstrekt zijn geldt als inbreuk op de privacy en daar kan men een klacht tegen indienen. Was het gezinsinkomen in 2010 meer dan € 43.000,- dan kan men een extra huurverhoging van maximaal 5% verwachten. Deze gluurverhoging leidt niet tot doorstroming. Het is een ongenuanceerde maatregel die ten koste gaat van de koopkracht van 400.000 huishoudens, waarvan slechts een klein deel scheef woont. “Maak bezwaar en stel een huurverhoging zonder die extra 5% voor. Gaat de corporatie niet akkoord dan kan men altijd naar de huurcommissie.” In de rondvraag kwam ter sprake of men kan optreden tegen rommelige tuinen van buurtbewoners. De aanwezige medewerker van 3B Wonen deelde mede dat men daar geen ‘politiebeleid’ op wil loslaten, maar de
veroorzakers ervan wel op zal aanspreken als er klachten over komen. Waarna de vergadering werd afgesloten.
Lid worden? Doe het nu! Huurdersvereniging 3b-gemeenten is dé organisatie voor alle huurders in Lansingerland, voor u dus! Vindt u het belangrijk dat de huurdersvereniging zich inzet voor uw woongenot? Meldt u zich dan aan als lid. Samen met u staan we immers sterker. De kosten zijn € 1,00 per maand. Dit bedrag wordt met de huur geïnd en door 3B Wonen aan ons afgedragen. Wilt u lid worden? Vraag dan onze brochure aan waarin een antwoordkaart (aanmeldingsformulier) is opgenomen. Op de antwoordkaart is abusievelijk vermeldt dat de contributie met de huur wordt verrekend.
Algemene Ledenvergadering Deze vergadering wordt op 21 november 2012 in het Zalencentrum Rehoboth gehouden. Aanvang 19:30 uur. Reserveert u deze datum alvast in uw agenda?
Ingezonden mededeling
Hoe wilt u het liefst wonen en leven? Groot onderzoek onder bewoners in de stadsregio Rotterdam Half mei start de 3 e editie van De Grote Woontest. Dit 4-jaarlijkse onderzoek is het grootste onderzoek op het gebied van wonen en woonbeleving in Nederland. Uniek aan dit onderzoek is dat het niet alleen over wonen en uw woonwensen gaat, maar óók over uw leefstijl. Woont u op een plek die bij u past? 3B Wonen en de gemeente Lansingerland vinden het belangrijk dat u meedoet aan dit onderzoek zodat wij met onze plannen goed kunnen inspelen op de wensen van bewoners. Wilt u meedoen? Vanaf half mei tot half juli kunt u de vragenlijst via internet invullen. Elke inwoner van de regio Rotterdam van 18 jaar of ouder kan meedoen aan De Grote Woontest. Dus ook mensen die geen uitnodiging hebben ontvangen. Meedoen kan via de website www.degrotewoontest.nl. Kans op mooie prijzen Als u de vragenlijst invult, maakt u kans op mooie prijzen. Dit jaar zijn dat Pluimen. Een Pluim is een cadeaubon die u kunt inwisselen voor een leuk geschenk. U kunt bijvoorbeeld een Pluim winnen die u kunt inwisselen voor een high-tea, kaartjes voor een attractiepark, een tijdschriftenabonnement of een wijnpakket. Er zijn meer dan 400 keuzes. Plannen afstemmen op bewoners Met de resultaten uit dit onderzoek kunnen 3B Wonen en de gemeente Lansingerland hun plannen beter afstemmen op de wensen van bewoners. De resultaten kunnen ingezet worden bij nieuwe plannen.
Het kan daarbij gaan om verbetering van bestaande wijken of ontwikkeling van nieuwbouw locaties. Uitkomst van voorgaande onderzoeken In 2004 heeft de eerste Grote Woontest plaatsgevonden en in 2008 de tweede. Een belangrijke uitkomst van de vorige onderzoeken was dat bewoners meer ruimte, minder steen en minder hoogbouw willen. Stedelijk wonen blijft in trek, maar voor ‘rustig stedelijk wonen’ met wat meer ruimte, groen, op de grens van buitenwijken en het centrum is de vraag groter dan het aanbod. Verder bleek ook het aantal aangeboden appartementen groter te zijn dan gewenst. Op dit moment proberen corporaties en gemeenten in de Stadsregio Rotterdam de lopende bouwplannen beter te laten aansluiten bij de wensen van huurders en kopers. Dit is een langdurig proces dat nog niet is afgerond. De resultaten van de Grote Woontest 2012 wordt ook gebruikt om de resultaten uit 2004 en 2008 met de huidige woonwensen van consumenten te vergelijken. Na de zomervakantie worden de eerste resultaten verwacht. Initiatiefnemers onderzoek 3B Wonen en gemeente Lansingerland zijn samen met zo’n 40 andere corporaties, (deel)gemeenten in de Stadsregio en gemeente Rotterdam de opdrachtgever van dit onderzoek. Het onderzoek wordt uitgevoerd door Smart Agent uit Amersfoort.
Website De huurdersvereniging 3b-gemeenten heeft een eigen website: www.3bhuren.nl In de nieuwsrubriek worden onder andere nieuws, aankondigingen en achtergrondinformatie geplaatst.
Verhuizen of verhuisd? Daar wij eens in de drie maanden van 3B Wonen een mutatielijst krijgen, zien wij soms veel later dat er mensen zijn verhuisd. Wij verzoeken onze leden ons ook een verhuisbericht te sturen. Stuur het naar het hierna volgende adres: Huurdersvereniging 3b-gemeenten Antwoordnummer 15025 2650 VH BERKEL EN RODENRIJS Een e-mail sturen kan natuurlijk ook. Het adres is
[email protected]
Colofon De Nieuwsbrief is het informatieblad van de huurdersvereniging 3b-gemeenten en bestemd voor alle huurders in Lansingerland. De Nieuwsbrief verschijnt vier keer per jaar. Huurdersvereniging 3b-gemeenten Postbus 66 2650 AB BERKEL EN RODENRIJS Telefoon: (010) 522 51 28
