Samenwerken aan prettig wonen

Woonpalet Jaarkrant

Samenwerken aan prettig wonen

In deze krant: • Dienstverlening Woonpalet scoort goed: blz 2 • Steeds meer mensen zoeken een huurwoning: blz 3 • Woonpalet stimuleert leefbare woonomgeving: blz 4 • Veilig wonen in Zeewolde: blz 4

Meer over onze gebouwen: • Beter dan het landelijk gemiddelde: blz 6 • Nieuwe gebouwen voor bijzondere doelgroepen: blz 6 • Huurwoningen in de verkoop: blz 7

Meer over Woonpalet: • Goed besturen, zo doe je dat: blz 8 • Blijven zoeken naar verbeteringen: blz 8

Waarom krijgt u deze krant? Elk jaar maakt Woonpalet een jaarverslag. Hierin staat alle belangrijke informatie over het afgelopen jaar. Over onze klanten, gebouwen en onze organisatie. Deze informatie is nuttig voor ons, maar ook voor u. De krant die voor u ligt is een populaire versie van het jaarverslag over 2008. Het volledige jaarverslag kunt u vinden op onze website www.woonpalet.net. We willen onze klanten graag laten weten hoe Woonpalet ervoor staat. Daarom ontvangt u deze krant. Lees alle informatie rustig door. Heeft u nog vragen? Op de achterkant van deze krant staan onze contactgegevens.

Woonpalet Jaarkrant 1

Onze klanten Dienstverlening

Voorwoord Over de manier waarop corporaties hun ondernemerschap invullen is het afgelopen jaar veel te doen geweest. Wij kijken met verbazing toe. Want volgens ons is het heel simpel: elke woningcorporatie is opgericht met een enkel doel: zorgen dat mensen die het niet zo breed hebben toch in een goede woning kunnen wonen. Ook andere groepen kunnen bij ons terecht. Tenminste: als het past in onze vastgoedportefeuille en niet al door andere partijen wordt gedaan. Bijvoorbeeld de appartementencomplexen voor (zorgvragende) ouderen die we in 2008 realiseerden met zowel betaalbare als dure huurwoningen. Wij werken vooral lokaal. Daardoor kennen wij als geen ander de structuur van deze gemeente, de wijken, buurten en bewoners. Zeewolde heeft een enorme potentie om tot een van de aantrekkelijkste gemeenten van Nederland uit te groeien. Het is centraal gelegen, er zijn veel recreatiemogelijkheden en er is veel ruimte. Wij willen betrokken, betrouwbaar en slagvaardig zijn. Daarom sturen we op houding, gedrag en werkwijze van onze medewerkers en verbeteren we onze interne processen continu. We meten ook of we dit waarmaken. Niet voor niets haalden we ook dit jaar weer het KWH-Huurlabel, een keurmerk dat aantoont dat de kwaliteit van de dienstverlening goed op orde is. Transparantie in onze verantwoording, dat is voor ons ook heel belangrijk. Juist daarom maakten we ook dit populaire jaarverslag. Zodat u precies ziet wat wij het afgelopen jaar deden. Het uitgebreide verslag kunt u vinden op onze website. Dit jaar vieren we dat Zeewolde 25 jaar bestaat. Wij waren er vanaf het begin bij. En groeien mee naar de toekomst.

Louise Mulder directeur-bestuurder

2 Woonpalet Jaarkrant

Dienstverlening Woonpalet scoort boven landelijk gemiddelde De klantgerichte houding van Woonpalet werpt zijn vruchten af. Sinds 2003 controleert het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) elk jaar onze dienstverlening. Het afgelopen jaar werd er vooral gekeken naar: corporatie bezoeken, woning zoeken, woning betrekken, huur betalen en reparaties uitvoeren. Op al deze punten scoorden we boven het landelijk gemiddelde én boven de algehele norm. Reparaties uitvoeren blijft een aandachtspunt Hoewel we op alle onderdelen boven het landelijk gemiddelde scoren, blijven we inzetten op verbetering. Met name het onderdeel reparaties uitvoeren heeft onze volle aandacht. Bij de meting in 2006 scoorden we op dit onderdeel nog onder het landelijk gemiddelde, maar door een verbeterde klantgerichte houding hebben we het cijfer flink opgeschroefd. Desondanks willen we de volgende punten in de toekomst graag verbeteren: • Afspraken moeten sneller worden gemaakt. • Reparaties moeten zoveel mogelijk in één keer worden voltooid. Vervolgafspraken moeten zoveel mogelijk worden voorkomen.

Klantenpanel: wat vinden onze huurders? We zijn blij dat we volgens de KWH-metingen zo goed scoren. Maar we willen ook graag weten wat onze huurders van onze dienstverlening vinden. Daarom hebben we een klantenpanel samengesteld. Maar liefst 360 huurders en woningzoekenden hebben zich hiervoor aangemeld. Zij ontvangen twee keer per jaar een vragenlijst over onderwerpen als: hoe kunnen we onze dienstverlening verbeteren en wat is de meest ideale indeling van een woning? We gaan ervan uit dat we op deze manier nog beter weten wat onze sterke punten en verbeterpunten zijn.

Meld u aan voor ons klantenpanel Wilt u meepraten over de meest uiteenlopende zaken waar u als huurder of woningzoekende van Woonpalet mee te maken kunt krijgen. Word dan lid van ons klantenpanel. Hiermee maakt u bovendien kans op leuke prijzen én u krijgt inzicht in de resultaten van de onderzoeken. Aanmelden kan via onze website www.woonpalet.net.

Onze klanten

Steeds meer mensen zoeken een huurwoning In Zeewolde zijn veel mensen op zoek naar een huurwoning. Op het moment staan er maar liefst 2.000 woningzoekenden bij Woonpalet geregistreerd. En we verwachten dat dit aantal de komende tijd blijft groeien. Meer woningzoekenden Door de economische recessie zit de huizenmarkt behoorlijk op slot. Ook neemt het aantal woningzoekenden met een uitkering toe. De vraag naar (goedkope) huurwoningen wordt hierdoor steeds groter. In 2008 kreeg Woonpalet ruim 9000 reacties op huurwoningen binnen. Dit is ongeveer 2000 meer dan vorig jaar.

Gemiddelde wachttijd in maanden voor een huurwoning bij Woonpalet jongerenwoning, 20,8 maanden

meergezinswoning met lift, 28,3 maanden

seniorenwoning, 16,8 maanden

meergezinswoning zonder lift, 14,8 maanden

eengezinswoning, 23,5 maanden

0

5

10

15

20

25

30

Langere wachttijden In 2008 werden minder woningen te huur aangeboden dan in 2007, namelijk 296 ten opzichte van 332. Het kleinere aanbod in combinatie met het toenemende aantal woningzoekenden, zorgt ervoor dat de wachttijden voor een woning in 2008 zijn toegenomen. Mensen die zich in 2008 inschreven, moeten ongeveer twee jaar

wachten op een geschikte huurwoning. In 2007 was de wachttijd gemiddeld nog twee maanden korter. Populaire woningen De meeste woningen werden in 2008 verhuurd aan starters en doorstromers. Zij reageerden vooral op eengezinswoningen. De populairste wijken waren Noord en Zuid. Op woningen in het centrum werd het minst gereageerd. Het aantal woningzoekenden neemt dus toe en de wachttijden lopen op. Wij blijven ons uiterste best doen om iedereen zo goed mogelijk van een geschikte huurwoning te voorzien.

Huurachterstand

Woonpalet helpt mensen met financiële problemen We doen ons uiterste best om mensen met financiële problemen te helpen als zij de huur niet meer kunnen betalen. Toch is dit jaar de huurachterstand gestegen van € 157.426,- naar € 164.557,-. Helma van Engelen is woonconsulent van Woonpalet en vertelt hoe de woningcorporatie hiermee omgaat. Op welke manier helpen jullie huurders met huurachterstanden? ‘Als we merken dat een huurder stelselmatig niet betaalt, brengen we hem een huisbezoek. We werken hierin actief samen met een aantal organisaties uit het veld van (schuld)hulpverlening, waaronder Kwintes (Regionaal Instituut Begeleid Wonen) en Maatschappelijke Dienstverlening Flevoland (MDF). Tijdens zo’n bezoek proberen we een oplossing te vinden, bijvoorbeeld door het treffen van een betalingsregeling. Ook verwijzen we huurders soms door naar schuldhulpverlening zodat ze leren omgaan met hun budget.’

En helpt dat? ‘Soms wel en soms niet. Het gebeurt regelmatig dat we niet eens binnen mogen komen. Ook zeggen ze vaak dat ze net betaald hebben. In enkele gevallen zijn de mensen blij dat we hen een oplossing bieden.’ Hoe komen de mensen in zulke problemen? ‘Dat is per persoon verschillend. Er zijn huurders die door omstandigheden in de financiële problemen raken. Bijvoorbeeld door een scheiding. Ook zijn er mensen die expres steeds te laat betalen of gewoon

niet met geld kunnen omgaan. Dan hebben ze bijvoorbeeld een dure lening afgesloten, maar kunnen daardoor de huur niet betalen. Je merkt wel dat door de crisis steeds meer mensen in de problemen komen.’ Wat gebeurt er als mensen helemaal niet betalen? ‘Als niks helpt, zijn we genoodzaakt over te gaan tot ontbinding van het huurcontract met een ontruiming als gevolg. We zien dit natuurlijk liever niet gebeuren. We zijn verhuurders, geen huisuitzetters. Als er na drie maanden nog niet is betaald,

Natuurlijk proberen we huisuitzettingen zoveel mogelijk te voorkomen. Daarom tekenden we eind vorig jaar een convenant met politie, Maatschappelijke Dienstverlening Flevoland, GGD en de gemeente Zeewolde. Samen zijn we in staat om mogelijke problemen op tijd te signaleren en om goede oplossingen te zoeken.

schakelen we een deurwaarder in. In de meeste gevallen schudt dit de mensen wel wakker. Heeft dat geen resultaat, dan vragen we de rechter om tot ontruiming over te mogen gaan. In 2008 is dat dertig keer gebeurd en zijn er twaalf ontruimingen geweest. Achttien huurders hebben dus gelukkig alsnog hun huur betaald.’

Woonruimteverdeling

Wonen met voorrang Bij het verdelen van huurwoningen is de regel: wie het langst ingeschreven staat, heeft het eerst recht op een woning. Er is een aantal mensen dat buiten deze regel valt. Deze mensen noemen we urgenten en mensen uit bijzondere doelgroepen. Bijvoorbeeld vluchtelingen met een status of maatschappelijke instellingen. Urgenten Urgenten zijn mensen die om een maatschappelijke of fysieke reden dringend een nieuwe of andere woning nodig hebben. Bijvoorbeeld mensen die door een ongeval de trap niet meer op kunnen of slachtoffers van huiselijk geweld. Urgenten krijgen drie maanden lang voorrang bij het reageren op huurwoningen. In 2008 werden 42 van de in totaal 296 woningen toegewezen aan huishoudens met een urgentieverklaring.

Bijzondere doelgroepen Er is in Nederland een groot aantal generaal gepardonneerden en statushouders (vluchtelingen die officieel erkend zijn). De overheid heeft bepaald dat elke gemeente een aantal van deze mensen moet huisvesten. Zo ook Zeewolde. En Woonpalet heeft volledig bijgedragen aan deze taakstelling. Hiervoor hebben we woningen beschikbaar gesteld aan acht generaal gepardonneerden en tien statushouders. Bovendien hebben we twee woningen verhuurd aan het Leger des Heils. Beide woningen worden gebruikt als opvang van dakloze jongeren.

Woonpalet Jaarkrant 3

Onze klanten Het leefbaarheidsfonds

Samenwerken aan een prettige woonomgeving Woonpalet vindt het belangrijk dat mensen zich thuis voelen in hun buurt. Daarom stimuleren we een leefbare woonomgeving. Jaarlijks hebben we hiervoor een bedrag van € 40.000 euro ter beschikking. Het grootste deel van het geld besteden we aan het ZorgPluspakket, buurtbemiddeling, het meldpunt Vangnet en Advies en vergoedingen voor onze toezichthouders. Daarnaast beschikken we over een speciaal fonds waaruit we bewonersinitiatieven kunnen honoreren: het leefbaarheidsfonds. Met het leefbaarheidsfonds stimuleren we de betrokkenheid van bewoners bij hun woonomgeving. Het fonds is bedoeld voor initiatieven op sociaal, maatschappelijk of cultureel gebied die een buurt of een groep huurders ten goede komen. Dat kan bijvoorbeeld een buurtbarbecue zijn om beter contact met de buren te krijgen. Of een schoonmaakactie; samen met de buren de bezem pakken, houdt niet alleen de straat schoon, maar schept ook een band.

commissie Zuid een grote najaarsopruimactie onder het motto ‘de handen van Zuid’.

Leefbaarheidsonderzoek Besteding leefbaarheidsbudget 2008 Bijdrage meldpunt Vangnet en Advies 6.961 Bewonersinitiatieven/sponsoring Bijdrage ZorgPlus-pakket

1.690 7.514

Vergoeding toezichthouders Initiatieven bewonerscommissies

1.620 343

Aanpassing entree Buitendijk

Vorig jaar betaalden we uit het fonds mee aan een veiliger toegang tot het seniorencomplex Buitendijk en organiseerden we samen met de bewoners en de bewoners-

Buurtbemiddeling Overige beheermaatregelen Totaal

26.616 6.000 5.745

We voelen ons veilig in Zeewolde Het is goed gesteld met de leefbaarheid in Zeewolde. Dit blijkt uit de leefbaarheidsmonitor; een onderzoek dat Woonpalet en de gemeente in 2008 hebben gehouden. Vooral op het gebied van veiligheid scoort Zeewolde goed.

50.489

Wat gaat goed? Weinig criminaliteit en onveiligheidsgevoelens: de leefbaarheidsmonitor toont aan dat inwoners van Zeewolde zich bijzonder veilig voelen in hun gemeente. Op beide punten wordt ruim boven het landelijk gemiddelde gescoord. Ook vinden de inwoners van Zeewolde dat er voldoende speel- en groenvoorzieningen in hun buurt zijn. Wat kan beter? De buurtbetrokkenheid scoort vrij laag. Minder zelfs dan het landelijk gemiddelde. Ook geven inwoners aan weleens met

Landelijk

Criminaliteit

7,9 7,0

Onveiligheidsgevoelens

7,8 7,5

Verkeersoverlast

6,7 6,2

Speelvoorzieningen

6,7 6,0

Groenvoorzieningen

6,7 6,3

Overlast van personen

6,4 6,9

Buurtbetrokkenheid

Betrokkenheid

0

Huurders denken mee De vereniging Huurdersbelangen Zeewolde is er om de belangen van huurders en woningzoekenden in Zeewolde te behartigen. Dit vinden wij een goede zaak. Vorig jaar hadden wij dan ook regelmatig overleg met hen. Het afgelopen jaar hebben we zeven maal overleg gevoerd met Huurdersbelangen Zeewolde. Drie keer in een officiële vergadering. Vier keer in informele sfeer, waarbij een bepaald thema centraal stond. Zo heeft Huurdersbelangen Zeewolde ons advies gegeven over het onderbrengen van de klachten over de woonruimteverdeling bij de klachtencommissie van de Noord-Veluwe en over het proces bij keukenrenovatie. Bijvoorbeeld over de hoogte van vergoedingen en over de uitvoering ervan. Ook is Huurdersbelangen Zeewolde betrokken bij de informatie-

4 Woonpalet Jaarkrant

brochure over de keukenvervanging. Verder hebben we gesproken over het convenant ‘voorkomen huisuitzettingen’, de verdeling van woningen, het instellen van het klantenpanel van Woonpalet en het beleid rondom het verstrekken van energielabels. Huurdersbelangen Zeewolde heeft ons onlangs gevraagd het urgentiebeleid aan te passen. Door het achterblijvende woningaanbod worden er relatief meer woningen aan urgenten verhuurd. We gaan hier binnenkort mee aan de slag.

1

2

3

4

5,9 6,4 5

6

7

Over de leefbaarheidsmonitor De leefbaarheidsmonitor is in 2008 voor het eerst samen met de gemeete Zeewolde uitgevoerd. Het doel van het onderzoek is erachter komen hoe inwoners denken over de leefbaarheid in Zeewolde. Voor het onderzoek zijn 800 vragenlijsten uitgezet. Hiervan zijn er 315 volledig ingevuld teruggekomen.

Buurtbemiddeling bij overlast

Resultaten leefbaarheidsonderzoek 2008 versus landelijk Zeewolde

buurtoverlast te maken te hebben. Wij nemen deze opmerkingen serieus en doen ons uiterste best om deze punten te verbeteren. Bijvoorbeeld met het leefbaarheidsfonds en met buurtbemiddeling.

8

Overlast van je buren is altijd vervelend. Vooral als de conflicten zo hoog oplopen dat je er samen niet meer uitkomt. In zulke gevallen kan buurtbemiddeling voor een oplossing zorgen. In 2008 is Woonpalet gestart met het inzetten van buurtbemiddeling bij overlastsituaties. Bij buurtbemiddeling wordt samen met een tussenpersoon gezocht naar een manier om het conflict tussen buren te beëindigen. Het uitgangspunt hierbij is goede communicatie. Vorig jaar hebben we 33 aanvragen voor buurtbemiddeling binnengekregen. Zo’n tachtig procent hiervan heeft tot een positief resultaat geleid.

Actieve bewonerscommissies:

Nieuwe deur, bestrating en schoonmaak Bewonerscommissies zetten zich in voor de belangen van bewoners of andere buurtbewoners. Wij hebben op dit moment vier actieve bewonerscommissies: Zeewolde-Noord, Zeewolde-Zuid, appartementencomplex Buitendijk en sinds kort ook ons nieuwe appartementencomplex Luxor. De commissie in Buitendijk heeft er onder andere voor gezorgd dat de algemene toegangsdeur van het complex is vervangen door een schuifdeur. Ook is de bestrating in de tuin op verzoek van de commissie vernieuwd.

Bewonerscommissie Zuid heeft in de herfst van 2008 een uitgebreide schoonmaakactie gehouden. In Noord is dit voorjaar op Make a Difference Day en de landelijke vrijwilligersdag een succesvolle schoonmaakactie gehouden.

Onze klanten Planmatig vervangen

Nieuwe keukens, nieuwe keuzes De huizen van Woonpalet zijn nog niet echt oud. Toch merken we dat sommige dingen slijten. De keukens bijvoorbeeld. Woonpalet is ook in 2008 druk bezig geweest met het vervangen van verouderde keukens. Daarbij bieden we huurders veel keuzevrijheid. Als iemands keuken voor vervanging in aanmerking komt, wordt er niet zomaar een standaardkeuken gemonteerd. Huurders hebben inspraak op allerlei details, tot de kleur van de deurtjes aan toe. Ook hebben onze huurders de mogelijkheid om zelf een keuken uit te zoeken en te laten installeren. Als de keuken aan bepaalde voorwaarden voldoet, kan een vergoeding aangevraagd worden bij

Woonpalet. Wij hebben er immers ook belang bij dat onze woningen up-to-date blijven. Ongeveer tweederde van de huurders doet mee aan de projectmatige vervanging. We hebben in 2008 voor € 513.594,geïnvesteerd in nieuwe keukens. We lopen door personele problemen wel wat achter op schema met het vervangen van keukens. De rest volgt daarom in 2009.

Huurverhoging

Nooit te veel betalen Prijzen veranderen elk jaar door de inflatie. Ook de huur. Daarom passen we jaarlijks onze huurprijzen aan. Natuurlijk doen we dat niet zomaar. Er zijn regels voor.

Zorgeloos wonen en leven met het ZorgPluspakket In Nederland – en dus ook Zeewolde – wonen steeds meer ouderen. Speciaal voor deze 65-plussers biedt Woonpalet het ZorgPluspakket van Icare Ledenvereniging. Een unieke combinatie van woon- en zorgdiensten voor gemak, veiligheid, welzijn en verzorging. Voorbeelden van diensten uit het pakket zijn: maaltijdenzorg, een kapper en pedicure aan huis, klussendienst, cursussen en een verhuisservice. Sommige producten en diensten zijn gratis. Op andere krijgen de deelnemers korting. Het voordeel van het ZorgPluspakket is dat oudere huurders langer zelfstandig kunnen blijven wonen.

Jaarlijkse huurverhoging: 1,6 procent In juli 2008 heeft Woonpalet de huur verhoogd met 1,6 procent. Dit past binnen de huurstijging die de minister heeft vastgesteld. De huurverhoging was voor onze huurders geen aanleiding om een bezwaar in te dienen bij de Huurcommissie.

passing naar minimaal 65 procent van de maximale huurprijs. Voor appartementen geldt een aanpassing naar minimaal 80 procent van de maximale huurprijs. Voor beide geldt dat de huurstijging nooit meer dan € 35 boven de oude huurprijs uit mag komen.

Huurverhoging bij nieuwe verhuur Als er een nieuwe woning vrij komt, passen we de huur aan. We kijken dan naar de kwaliteit van de woning. Dit doen we met een zogenaamd woningwaarderingstelsel. Hiermee rekenen we uit wat de maximale huurprijs van een woning is. Op basis hiervan berekenen we een nieuwe huurprijs. Voor eengezinswoningen geldt een aan-

Huurvastcontract biedt zekerheid Huurders van Woonpalet kunnen kiezen voor een Huurvastcontract. Hiermee zetten ze de huur voor een periode van vijf of tien jaar vast. Zo zijn ze af van de jaarlijkse huurverhogingen. Eind 2008 hadden zestien huurders van Woonpalet een Huurvastcontract.

Groot succes Het laatste jaar is het aantal gebruikers van het Zorgpluspakket toegenomen. Het voorziet dus in een behoefte. Informatie over het ZorgPluspakket is te vinden in onze brochure die we in 2008 hebben ontwikkeld.

Samenwerken met zorgen welzijnsinstellingen Als corporatie vinden we het belangrijk om maatschappelijk verantwoord te ondernemen. Dat kunnen we niet alleen. Daarom werken we steeds meer samen met zorginstellingen en andere maatschappelijke organisaties. Een kleine greep: Coloriet Met zorginstelling Coloriet werken we behalve in ons bestaande complex de Sfinx, ook samen in ons nieuwe complex Luxor. Hulpverleners van Coloriet zijn altijd binnen 15 minuten aanwezig als een van de bewoners van Luxor alarm slaat. Philadelphia Samen met Philadelphia Zorg hebben we appartementencomplex PhilaHof ontwikkeld. De oude woning was te klein geworden voor de cliënten van Philadelphia. Als de PhilaHof in de toekomst ook te klein

blijkt te zijn, kan het gebouw zo weer op de gewone markt worden verhuurd. Daar is rekening mee gehouden in het ontwerp. Leger des Heils We verhuren twee woningen aan het Leger des Heils. In het project ‘Enkeltje Zelfstandig’ leren jongeren op eigen benen staan in de maatschappij. Icare Samen met zorgorganisatie Icare bieden we het ZorgPluspakket aan. Meer daarover leest u elders op deze pagina.

Woonpalet Jaarkrant 5

Onze gebouwen Energielabels

Beter dan het landelijk gemiddelde Sinds vorig jaar hebben alle woningen van Woonpalet een energielabel. Dat label geeft aan hoe energiezuinig een woning is. De labels lopen van A (zeer zuinig) tot G (zeer slecht). Gemiddeld bleken onze woningen op een C-niveau te zitten. Dat is beter dan het landelijk gemiddelde! Iets om trots op te zijn, maar vooral ook een mooie uitda-

ging. Want we willen het de komende jaren nóg beter gaan doen. Bijvoorbeeld door standaard zuiniger HR-ketels te plaatsen als we cv-ketels vervangen.

Woonpalet 2008 sociale huur totaal Nederland 2006*

koop totaal Nederland 2006*

particuliere huur totaal Nederland 2006*

totaal voorraad Nederland 2006*

60%

Samenwerking met Alliantie Flevoland

50% 40% 30% 20% 10% 0%

Nieuwe woningen

A

B

C

D

E

F

G

* ABF research heeft een raming gemaakt van de energetische situatie van de Nederlandse voorraad anno 2006

Sinds dit jaar is ook woningcorporatie de Alliantie Flevoland actief in Zeewolde. Zij zal in de Polderwijk ongeveer honderd nieuwe huurwoningen gaan beheren. Wij hebben met de Alliantie afspraken gemaakt over de verdeling van de woningen onder woningzoekenden.

Om voor de woningen in aanmerking te komen, moeten kandidaten bij ons staan ingeschreven. Wij geven de gegevens van de geselecteerde kandidaten door aan de Alliantie. De Alliantie zorgt zelf voor de verhuur en het beheer.

Nieuwbouw

Nieuwe gebouwen voor bijzondere doelgroepen Voor bijzondere doelgroepen bouwt Woonpalet bijzondere woningen. Vorig jaar zijn twee van die complexen opgeleverd, dit jaar volgen er meer. Kruidenborg Kruidenborg werd vorig jaar juli opgeleverd. Met dit gebouw in het centrum van Zeewolde heeft de Woongroep 50+ (inmiddels Woongroep Kruidenborg) een plek om haar leden te laten wonen en samen te komen. Het complex telt 41 appartementen en een gezamenlijke ontmoetingsruimte. Luxor Ook het appartementencomplex Luxor is in 2008 opgeleverd. Dit gebouw bevat 39 ‘levensloopbestendige appartementen’. We zien namelijk dat mensen steeds langer zelfstandig willen blijven wonen. En in deze appartementen kan dat, bijvoorbeeld dankzij allerlei technische snufjes

6 Woonpalet Jaarkrant

zoals automatische brand- en inbraakmeldingen, nachtverlichting, valdetectie en gasdetectie. Ook bieden we samen met Coloriet uit Lelystad professionele alarmopvolging aan. Na een alarmmelding is er binnen vijftien minuten een verpleegkundige van Coloriet om hulp te geven. Starterswoningen en PhilaHof Onlangs hebben we in de Polderwijk twaalf huurwoningen voor starters en een appartementencomplex voor cliënten van Philadelphia opgeleverd: De PhilaHof. Zestien jonge mensen met een verstandelijke beperking kunnen hier zelfstandig wonen, terwijl ze altijd kunnen terugvallen op goede begeleiding en de gezelligheid van gezamenlijke ruimtes.

Onze gebouwen

Onderhoud dat niet te plannen valt Veel van het onderhoud aan onze woningen plannen we van tevoren. Zo weten we bijvoorbeeld nu al wanneer cv-ketels en keukens vervangen worden en wanneer we bepaalde woningen gaan schilderen. Maar soms is onderhoud niet te plannen. Als dingen kapot gaan bijvoorbeeld. Of als mensen gaan verhuizen. Reparatiekosten Voor 2008 rekenden we op ongeveer 1250 reparatieverzoeken. Het werden er veel meer: 1733. Dat kostte dus ook meer dan waar op gerekend was: in totaal bijna € 400.000. Geen weggegooid geld, want klachten van huurders nemen we graag serieus. Het hoge aantal reparatieverzoeken valt te verklaren. Onze woningen worden namelijk simpelweg ouder en dan gaat er sneller iets kapot. Mutatiekosten Als mensen verhuizen, willen we dat de nieuwe bewoners in een keurig huis te-

rechtkomen. De kosten van het opknappen van een woning voor nieuwe huurders noemen we mutatiekosten. Ook die vielen in 2008 hoger uit dan gedacht. Woonpalet ging ervan uit ongeveer € 127.000 aan mutatiekosten te maken. Uiteindelijk werd het € 204.000. Dat komt vooral doordat er afgelopen jaar een aantal ontruimingen is geweest waar kosten aan vast zaten. In totaal zijn twaalf woningen ontruimd. En het kostte ons € 72.718 om die woningen weer bewoonbaar te maken voor nieuwe huurders.

Resultaten verkoopprogramma

Huurwoningen verkopen om nieuwe te kunnen bouwen Woonpalet verkoopt zo nu en dan huurwoningen. Het geld dat we daarmee verdienen, gebruiken we voor onze nieuwbouwprojecten. Zo hoeven we minder te lenen en kunnen we blijven groeien. Dat is nodig, want Zeewolde groeit immers ook. En al die mensen moeten ergens wonen. In totaal zijn 183 huurwoningen aangewezen om eventueel te verkopen. Daarvan zijn er sinds 2000 al 91 verkocht. De rest hopen we in de komende jaren te verkopen. Dat doen we óf aan de mensen die nu het huis huren, óf bij verhuizing aan de nieuwe bewoners. Elf woningen verkocht in 2008 In 2008 zijn elf woningen verkocht. Dat zijn er vier minder dan gepland. De woningen leverden € 1,1 miljoen op. Gelukkig hebben we in 2009 ook alweer een paar woningen verkocht.

Ook voor de kleinere beurs Van de elf verkochte woningen zijn er vijf verkocht met de KoopGoedkoop-regeling. Hierbij koopt de huurder alleen het huis en blijft hij de grond tegen een schappelijke prijs huren. Zo stellen we ook mensen met een minder grote beurs in staat hun eigen huis te kopen. Bij alle huizen die we verkopen, maken we duidelijke afspraken over doorverkopen. Als iemand wil verhuizen, moet hij het huis eerst aan Woonpalet aanbieden. Op die manier kunnen wij de woningen weer gaan verhuren, mocht dat ooit nodig zijn.

Aantallen verkochte huurwoningen 2000-2008 25 21

21

20

Aantal

15 11

10 10

8

5 0

8

6

4

2 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Klachtenadviescommissie

Klachtenvrij We doen ons uiterste best om iedereen zo correct en zorgvuldig mogelijk van dienst te zijn. Ook bij klachten en problemen. Daarom werkt Woonpalet met een Klachtenadviescommissie. Het goede nieuws: in 2008 heeft de Klachtenadviescommissie geen klachten ontvangen! Het kan voorkomen dat huurders het niet eens zijn met de manier waarop we een klacht of probleem hebben afgehandeld. Als het niet lukt om in goed overleg tot een oplossing te komen, laten we het geschil beoordelen door een onafhankelijke Klachtenadviescommissie. Deze commissie werkt, behalve voor Woonpalet, ook voor vier collega-corporaties van de

Noord-Veluwe. Zo heeft de huurder de zekerheid dat zijn klacht op een professionele manier behandeld wordt. Al twee jaar geen klachten Zowel in 2007 als in 2008 ontving de Klachtenadviescommissie van Woonpalet geen klachten. We zijn blij dat onze huurders tevreden zijn over onze diensten.

Woonpalet Jaarkrant 7

Wie zijn we en waar staan we voor Organisatie

Financiën

Blijven zoeken naar Huishoudboekje goed op orde verbeteringen Voor Woonpalet is het belangrijk om niet stil te staan. De maatschappij verandert, Zeewolde verandert en dus veranderen wij mee. Door nog beter te luisteren naar onze huurders bijvoorbeeld. Of door de organisatie nog efficiënter te laten werken. Digitaal archief Om onze eigen organisatie nog efficiënter te laten werken hebben we in 2008 een digitaal archief opgezet. Dat betekent dat we alle perceeldossiers en het algemeen archief nu eenvoudig per computer kunnen doorzoeken. Alle post die we versturen of ontvangen wordt ook gescand en digitaal gemaakt. Zo weet iedereen altijd wat er speelt en voorkomen we dat mensen lang moeten zoeken in grote archief-

kasten. Als er actie moet worden ondernomen, kunnen we via dit nieuwe systeem ook in de gaten houden wie iets moet doen en of dat wel op tijd gebeurt. Al onze medewerkers zijn van tevoren goed getraind om met dit nieuwe systeem om te gaan. Zo hebben we geen opstartproblemen en zorgen we dat onze service alleen maar beter wordt.

Wat geld betreft heeft de corporatie een goed jaar gedraaid in 2008. Het is niet onze bedoeling om ten koste van alles veel winst te maken. Maar we willen wel genoeg woningen kunnen bouwen en de bestaande huizen goed kunnen onderhouden. We gebruiken ons geld dus om onze doelstellingen en ambities waar te maken. Aan het eind van het jaar 2008 had Woonpalet bijna € 3 (€ 2.984.522) miljoen euro over. Dat is een positief jaarresultaat, al was het wel kleiner dan in 2007. Toen was het jaarresultaat nog € 4,9 (€ 4.877.641) miljoen. Net als vorig jaar is het geld toegevoegd aan het eigen vermogen. Dat eigen vermogen bedraagt nu € 13,9 miljoen. Dat is onze buffer voor zware tijden en de garantie dat we ook op lange

termijn aan onze verplichtingen kunnen voldoen. Zo zorgen we dat het ook in de toekomst goed en comfortabel wonen is in Zeewolde. Het jaarresultaat is voordeliger uitgevallen dan we hadden verwacht. Vooral de ‘onrendabele’ investeringen in nieuwbouw vielen mee. Daar staat tegenover dat we vier huurwoningen minder hebben verkocht dan we hadden gepland, waardoor de inkomsten uit verkoop tegenvielen.

Overzicht jaarresultaten 2004-2008 onrendabel

verkoopresultaat

totaal jaarresultaat

(x € 1.000,-)

5000 4000 3000 2000 1000 0 -1000 -2000 -3000 -4000 -5000

exploitatatieresultaat

2004

2005

2006

2007

2008

Bestuur

Goed besturen, hoe doe je dat? Een woningcorporatie is een bedrijf. Maar geen gewoon bedrijf. Het doel is niet om veel winst te maken, maar om iedereen in een gemeenschap goed en betaalbaar te laten wonen. Zo’n bijzonder bedrijf moet je dus ook bijzonder besturen. Het bestuur van Woonpalet bestaat officieel uit maar één persoon: Louise Mulder. Zij is directeur-bestuurder. Maar intern wordt er natuurlijk heel veel overlegd met de verschillende managers. Beleid maak je ook als directeur niet in je eentje. Wie controleert wie? Om fouten te voorkomen, wordt het beleid van het bestuur goed gecontroleerd. Dit doet de Raad van Commissarissen. Als er fouten gemaakt worden, kunnen de Commissarissen ingrijpen en het bestuur op het matje roepen. Maar wie controleert de controleurs? Dat doet het Ministerie van VROM. Woonpalet onderschrijft overigens de Governancecode Woningcorporaties. Daarin staan de spelregels voor hoe een bestuur of een Raad van Commissarissen zich heeft te gedragen. En we handelen er ook naar. U mag ons daar op aanspreken. De Governancecode vindt u op onze website. U zult zien dat het vooral om transparantie en integriteit draait.

8 Woonpalet Jaarkrant

Integriteit Anneke de Vries is in september helaas opgestapt als voorzitter van Raad van Commissarissen. Niet omdat ze een slechte commissaris was - integendeel. Haar man werd wethouder van Zeewolde en Woonpalet werkt vaak nauw samen met de gemeente. Anneke de Vries wilde iedere schijn van belangenverstrengeling vermijden en verliet de Raad van Commissarissen. Ook dat is integer bestuur. Rijk Doeze Jager heeft het voorzitterschap van haar overgenomen. In maart 2009 is Gemma Oosterman tot de Raad van Commissarissen toegetreden. Zij is 42 jaar, woont in Zeewolde en werkt als management- en organisatieadviseur bij de Belastingdienst. De bedrijfskundige en managementervaring die ze de afgelopen jaren opdeed, wil ze gebruiken in haar rol als ‘toezichthouder’ bij Woonpalet.

Woonpalet Bezoekadres Eilandgracht 39, 3891 GA Zeewolde Correspondentieadres Postbus 59, 3890 AB Zeewolde Openingstijden Maandag tot en met donderdag van 8.30 tot 17.00 uur. Vrijdag van 8.30 tot 12.30 uur. Telefoon (036) 522 23 04 Fax (036) 522 10 73 E-mail [email protected] Internet www.woonpalet.net

Deze krant is een populaire weergave van het jaarverslag van Woonpalet over 2008. Het volledige jaarverslag vindt u op onze website www.woonpalet.net. De mensen op de foto’s zijn niet verbonden met de verhalen in deze krant.

Colofon: Tekst: Pastoor Tekst, Hattem Eindredactie: Woonpalet, Zeewolde Fotografie: Wiep van Apeldoorn, Amersfoort Vormgeving: Verheij & van der Heide, Arnhem Druk: Van de Ridder, Nijkerk