NIEUWSBRIEF OCKIER & PARTNERS FEBRUARI 2015
de aankoop van een studentenkamer: juridische aspecten waarmee rekening te houden Meer en meer ouders overwegen om een kot te kopen voor hun studerende kinderen in plaats van een kamer te huren. Een studentenkamer neemt dan ook een grote hap uit het budget van de ouders. Ook voor wie geen studerende kinderen heeft, kan studentenvastgoed een interessante investering zijn. Wie in studentenvastgoed wil investeren, dient met de volgende juridische aspecten rekening te houden.
1. Stedenbouwkundige voorschriften1
zelfstandige woningen in Vlaanderen zijn in hoofdzaak terug te vinden in de Vlaamse Wooncode. De niet-zelfstandige woningen moeten voldoen aan de regelgeving van zowel de Vlaamse Wooncode als van het Kamerdecreet.2 Kamers en studentenkamers zijn nietzelfstandige woningen. Een woning zal als niet-zelfstandig worden bestempeld indien aan twee voorwaarden wordt voldaan: 1. Minstens een van de volgende basisvoorzieningen ontbreekt: a. Een toilet met waterspoeling, reukafsnijder en aansluiting op het rioleringsnet b. Een bad of douche voorzien van toevoer van koud en warm water en aansluiting op het rioleringsnet c. Een kookgelegenheid, bestaande uit een gootsteen met koud en warm water en een aansluiting op het rioleringsnet, en energietoevoer voor een kooktoestel. 2. De basisvoorzieningen (of minstens één ervan) die in de woning ontbreken, zijn als gemeenschappelijke voorziening aanwezig aansluiting bij of in de woning.
De tijden zijn veranderd: vroeger stelden studenten zich nog tevreden met een kamer, een gemeenschappelijk toilet en een gemeenschappelijke keuken en eventueel ook tv-ruimte. Tegenwoordig wil elke student zijn eigen badkamer, en liefst ook nog een eigen keuken. Meer en meer studenten gaan op zoek naar een zogenaamde studio om te huren. Ouders moeten dieper in hun zakken tasten, maar ook voor de investeerder brengt dit een aantal gevolgen met zich mee. Het type woning bepaalt welke regels erop van toepassing zijn. Zo wordt een onderscheid gemaakt tussen zelfstandige woningen en niet-zelfstandige woningen. De regels voor 1
Investeren in een kot: een zekere gok?, maandag 4 augustus 2014, www.recobrbank.be/nl/vragen/investeren-een-kot-eenzekere-gok
2
www.mechelen.be
1
Een studio met toilet, douche en kookgelegenheid is dus geen kamer maar een zelfstandige woning.
Veel steden en gemeenten beschikken dan ook over een eigen politiereglement inzake kamerverhuur.3
De vereisten waaraan een kot moet voldoen, zijn in Brussel, Vlaanderen en in Wallonië nagenoeg identiek, op enkele nuances na. Een kleine greep uit de regels:
In Vlaanderen is het zo dat wie een woning of kamer verhuurt in het Vlaamse Gewest ervoor moet zorgen dat die woning of kamer voldoet aan bepaalden normen. De eigenaarverhuurder kan bij de gemeente of stad een conformiteitsattest aanvragen waaruit blijkt dat de huurwoning aan de woonnormen voldoet. Dit conformiteitsattest is evenwel geen verplichting. Het biedt de verhuurder de mogelijkheid om aan te tonen dat de woning of kamer niet ongeschikt of niet onbewoonbaar is, en voldoet aan de kwaliteitsnormen. Op het attest wordt tevens het maximum aantal toegelaten bewoners vermeld. Dit attest is in principe geldig voor 10 jaar.4
-
-
-
-
-
-
Een kot zonder keuken of zonder bad moet minstens 12m² groot zijn; Een studentenstudio moet minimum 18m² groot zijn; Men kan zich niet domiciliëren op een studentenkamer en –studio; Ieder studentenof studentengemeenschapshuis moet beschikken over een gemeenschappelijke ruimte; De gemeenschappelijke keuken dient minimaal 1,5m² per bewoner groot te zijn en mag nooit kleiner zijn dan 6m². Deze norm geldt niet voor een studentenstudio; Er moet minstens één gemeenschappelijk toilet zijn per begonnen groep van zes bewoners; Als er een douche of een keuken geïnstalleerd wordt op de kamer, moet hiervoor minstens een oppervlakte van 3m² worden voorzien; De brandveiligheid moet met een verslag van de brandweer kunnen worden aangetoond; …
In Vlaanderen zijn zoals reeds gesteld twee reglementen van toepassing op kamers/nietzelfstandige woningen. Sinds 1997 dienen kamerwoningen te voldoen aan de minimale veiligheids- en kwaliteitsnormen voor kamers en studentenkamers zoals vermeld in het Kamerdecreet, naast de regels van de Vlaamse Wooncode. In het Kamerdecreet werd evenwel de mogelijkheid voorzien voor de gemeenten om strengere normen op te leggen en het verhuren van kamers aan een voorafgaande vergunning te onderwerpen.
Wanneer in een bestaande woningkamers worden in gericht om deze te gaan verhuren, wordt de bestemming van het gebouw gewijzigd: in plaats van één woning komen er immers meerdere woningen in het gebouw. Voor constructieve bouwkundige ingrepen en bestemmingswijzigingen is sinds 1999 steeds een stedenbouwkundige ingreep vereist. Het decreet op de Ruimtelijke Ordening bepaalt dat niemand zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning in een gebouw het aantal woongelegenheden zomaar mag gaan wijzigen die bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande, en dit ongeacht of het om een eengezinswoning, etagewoning, flatgebouw, studio of al dan niet gemeubileerde kamer gaat.5
Woningkwaliteit in kamers en studentenkamers – korte handleiding voor verhuurders in Turnhout, www.kenniscentrumvlaamsesteden.be; artikel 9 Kamerdecreet. 4 www.vlaanderen.be 5 Woningkwaliteit in kamers en studentenkamers – korte handleiding voor verhuurders in Turnhout, www.kenniscentrumvlaamsesteden.be 3
2
Overtredingen van de Vlaamse regelgeving worden bestraft met ongeschikt verklaring of onbewoonbaar verklaring. Een ongeschikte of onbewoonbaar verklaarde kamer wordt opgenomen in de inventaris van verkrotte woningen en is hierdoor onderworpen aan de belasting op leegstand en verkrotting.6 Een kamer die niet aan de Vlaamse normen voldoet en/of ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard mag niet worden verhuurd. Indien u dit toch doet, kan dit worden bestraft met een geldboete van 100 tot 10.000 EUR en kunt u zelfs strafrechtelijk vervolgd worden.7
2. Fiscale aspecten8 Het verhuren van niet-gemeubileerde studentenkamers wordt niet belast op de huur die men ontvangt, maar op het geïndexeerd kadastraal inkomen van de studentenkamer, verhoogd met 40%. Dat belastbaar onroerend inkomen wordt vervolgens gevoegd bij de andere belastbare inkomsten, zodat het onderworpen is aan de progressieve tarieven van de personenbelasting, die kunnen oplopen tot 50%, plus de gemeentebelasting. Dat belastbaar onroerend inkomen kan verminderd worden met de intresten die betaald moeten worden voor de lening die werd aangegaan om een onroerend goed te kopen, te bouwen of te verbouwen. Indien een gemeubileerde kamer wordt verhuurd, dan betaalt u een hogere belasting. De fiscus gaat er in dat geval van uit dat 40% van de huur die ontvangen wordt, betrekking heeft op meubel zodat dit bedrag belast wordt als een roerend inkomen. Er wordt wel een forfaitaire kostenaftrek van 50% toegekend en
Woningkwaliteit in kamers en studentenkamers – korte handleiding voor verhuurders in Turnhout, www.kenniscentrumvlaamsesteden.be 7 Woningkwaliteit in kamers en studentenkamers – korte handleiding voor verhuurders in Turnhout, www.kenniscentrumvlaamsesteden.be 8 De lokroep van de investering – studentenkamers als belegging, 6 maart 2013, www.dewaele.be 6
het tarief van de belasting bedraagt ook slechts 25%, plus de gemeentebelasting. Concreet voorbeeld: indien er per jaar 5.000 EUR aan huur verworven wordt, bedraagt het roerend in komen hiervan 40%, zijnde 2.000 EUR, en wordt er belast op 50% daarvan, zijnde 1.000 EUR. Daarop dient uiteindelijk 25% aan belastingen betaald te worden, zijnde 250 EUR, plus de gemeentebelasting. Daarnaast dient er ook de belasting op het onroerend inkomen te worden betaald, namelijk het geïndexeerd kadastraal inkomen van de studentenkamer, verhoogd met 40%. Indien de studentenkamer opnieuw wordt verkocht, zal een belasting op de eventuele meerwaarde moeten worden betaald. Dit geldt enkel wanneer de kamer verkocht wordt binnen de vijf jaar na aankoop. Het tarief bedraagt slechts 16,5% en de winst kan nog worden verminderd met enkele correcties, zodat de uiteindelijke belasting al bij al meevalt. De kosten voor de verkoop mogen bijvoorbeeld worden afgetrokken van de verkoopprijs, de aankoopprijs mag forfaitair verhoogd worden met 25% kosten. Per jaar dat is verlopen sinds de aankoop, komt daar nog eens 5% bovenop. Studentenkamers zijn doorgaans een goede investering omdat de risico’s op leegstand en wanbetaling beperkt zijn. Gewoonlijk zijn het de ouders van de student die de huur betalen. Anderzijds is het zo dat wanneer een studentenkamer leeg staat aan het begin van het academiejaar, deze vaak nog leeg blijft staan tot september van het volgende jaar. Bovendien moet men ook opletten voor een overaanbod aan studentenkamers. Met een goede locatiekeuzen, bijvoorbeeld vlakbij de universiteits- of hogeschoolgebouwen, kan dat risico wel enigszins worden beperkt.9
9
Verhuren in 2014: eerst rendement, dan meerwaarde, 19 december 2014, Trends Knack,
3
Een ander nadeel van investeren in studentenvastgoed is dat er voor de verhuurder vaak heel veel tijd in kruipt. Een student zal zelden het hef in handen nemen en kleine herstellingen uitvoeren. Indien je als verhuurder telkens een vakman tegen 40 EUR/uur moet inhuren, weegt dat uiteraard door op het rendement.10 Griet Demuynck Julie Vanmeenen advocaten
https://trends.knack/economie/finance/verhuren-in-2014-eerstrendement-dan-meerwaarde/article-normal-256395.html. 10 Verhuren in 2014: eerst rendement, dan meerwaarde, 19 december 2014, Trends Knack, https://trends.knack/economie/finance/verhuren-in-2014-eerstrendement-dan-meerwaarde/article-normal-256395.html.
4
5
