Nieuwsbrief nummer 9, juni 2010

Nieuwsbrief nummer 9, juni 2010

Bijzondere leerstoel

Maatschappelijk ondernemen met grond en locaties Radboud Universiteit Nijmegen

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Uitgave Stichting MLO, Postbus 123 8330 AC Steenwijk, telefoon (0521) 57 84 58, e-mail: [email protected] , website: www.ru.nl/fm/kam, e-mail George de Kam: [email protected]

Bij de donateursbijeenkomst, die gehouden werd op donderdag 22 april jongstleden stonden dit keer maatschappelijke investeringen centraal. Woningcorporatie Vivare uit Arnhem trad op als gastheer, en de ochtend werd geopend door Bert de Jong, directeur portfolio en klantbeheer. Het onderwerp van deze bijeenkomst was: ‘Keuze van corporaties bij maatschappelijke investeringen: waar staan we?’ Hoe moeten corporaties en zorginstellingen omgaan met maatschappelijke interventies, effectmetingen en rendement van vastgoed? Hoe kun je maatschappelijk rendement meten en wat betekenen maatschappelijke investeringen voor de businesscase van een project? In deze nieuwsbrief vindt u de hoofdpunten uit de bijdragen van de sprekers en de discussies die ontstonden naar aanleiding van de verschillende presentaties. Ik wens u veel leesplezier! George de Kam, Bijzonder hoogleraar Maatschappelijk ondernemen met grond en locaties

Donateursbijeenkomst leerstoel Maatschappelijk ondernemen met grond en locaties, 22 april 2010 ‘Vivare pakt aan!’ Bert de Jong ‘Vivare pakt aan!’, dat is waar de corporatie Vivare volgens Bert de Jong voor staat. De Jong is directeur portfolio bij Vivare in Arnhem opent als gastheer de dag. Vivare heeft ongeveer 24.000 woningen in de regio Arnhem. Richting, ruimte en rekenschap zijn kernbegrippen bij de manier waarop Vivare haar beleid invult. Vivare is één van de donateurs van de stichting MLO, die de bijzondere leerstoel Maatschappelijk ondernemen met grond en locaties in stand houdt. De corporatie doet dat omdat het belangrijk is dat er wetenschappelijk onderzoek gedaan wordt naar het reilen en zeilen van corporaties en zorginstellingen: dat houdt hen scherp. Daarbij kan de leerstoel ook helpen bij het introduceren van nieuwe ideeën en concepten uit de wetenschap. Ten tweede slaagt de leerstoel erin om de werelden van wonen en zorg bij elkaar te brengen. Dat is belangrijk omdat er in het verleden te vaak alleen vanuit zorg of wonen gedacht, terwijl juist de combinatie nieuwe mogelijkheden biedt, zowel vanuit het oogpunt van cliënten en bewoners, als vanuit het beleid. De leerstoel helpt bij het samenvoegen van deze twee werelden. Ten derde biedt de leerstoel mogelijkheden om het werkveld middels openbare hoorcolleges, symposia en dergelijke te verbinden met wetenschappers en studenten. Naast deze redenen om de leerstoel te ondersteunen, stelt Vivare het ook bijzonder op prijs dat de contacten met George de Kam als

leerstoelhouder ruimte bieden om zo nu en dan te reflecteren op het eigen werk, en wat afstand te nemen van de waan van de dag. Actuele ontwikkelingen Corporaties worden volgens De Jong ‘bestookt’ met allerlei scenario’s over de woningmarkt. Vivare laat het stof maar even neerdwarrelen. Het is afwachten wat de verkiezingen de woningcorporaties en zorginstellingen zullen brengen. Wel vindt De Jong dat in – bijvoorbeeld het recente SER rapport ‘Naar een integrale hervorming van de woningmarkt’ een beeld van de werking van de woningmarkt wordt geschetst dat veel huurders en corporaties niet herkennen. Waarom moeten huurwoningen bijvoorbeeld duurder worden omdat er een luchtbel in de koopprijzen zit? De marktprijzen zijn vooral gestegen omdat enerzijds de leencapaciteit van starters is vergroot, van een enkel jaar drie maal inkomen naar vijf en tegenwoordig “slechts”vier maal het gezamenlijk inkomen. De Jong signaleert ook de groei naar een nieuw soort paradigma: ‘woningen worden gebouwd, niet omdat er te weinig woningen zijn, maar omdat in de gehele keten gemeenten, corporaties en woonconsumenten geld willen verdienen bv voor het aanleggen van allerlei voorzieningen.’ Of vooral een investering doen voor de opvolgende aankoop, een soort piramidespel. Dit is een risicovol paradigma, als het corporaties er toe brengt om onvoldoende te letten op de ontwikkeling in de vraag naar woningen in de markten en marktsegmenten waar zij werken. Zo zou het wel eens kunnen zijn dat te laat wordt onderkend dat de verdunning van huishoudens zijn grenzen nadert. Huishoudverdunning betekent ook verdunning van het besteedbaar inkomen achter elke voordeur.

Keuze van corporaties bij maatschappelijke investeringen: waar staan we? George de Kam en Jochum Deuten George de Kam en Jochum Deuten van de SEV gaan in hun presentatie in op keuzen van corporaties bij maatschappelijke investeringen. Hoe kiezen corporaties bij maatschappelijke investeringen, en waar staan de verschillende corporaties?Het gaat hierbij niet over de – ook zeer omvangrijke - maatschappelijke effecten van het matigen van huren, maar over investeringen in leefbaarheid, welzijn en zorg. Corporaties steken jaarlijks ruim 400 miljoen euro in dit relatief nieuwe terrein, waarvan de overheid zich tot op zekere hoogte terugtrekt. Deze situatie biedt dus mogelijkheden voor corporaties met haar lokale stakeholders, kritisch gevolgd door de overheid omdat het gaat om de bestemming van het corporatievermogen. Er is daarom een groeiende behoefte aan investeringsselectie en effectmeting, om de juiste keuzes te maken bij investeringen. George de Kam stelt dat er verschillende tools ontwikkeld zijn, zowel door universiteiten als adviesbureaus, die in toenemende mate worden toegepast in de praktijk bij corporaties en gemeenten. Project Het maatschappelijke harder van de SEV Het project ‘Het maatschappelijke harder’ van de SEV heeft een looptijd van 5 jaar en wordt eind dit jaar afgerond. Jochum Deuten heeft hier als experimentbegeleider aan meegewerkt. Na vijf jaar is het tijd om de balans op te maken. Er is de afgelopen 5 jaar veel veranderd. Vroeger was er bij maatschappelijke interventies vooral discussie over hoe je het moet doen, en wie het moet doen. Maar uiteindelijk gaat het toch om het verschil voor bewoners en voor de wijk. De effecten die gerealiseerd moeten worden, komen steeds scherper in beeld. Over het algemeen is er nog weinig aandacht voor de onderliggende veranderingstheorie. De veronderstelling over hoe de interventie nou daadwerkelijk werkt, worden veelal niet beproefd. Impliciet zijn er wel verwachtingen, maar deze werden vaak niet bediscussieerd. Het belang van de veranderingstheorie Toch is de veranderingstheorie de achilleshiel van het denken over maatschappelijke effecten. Hoe maak je die bespreekbaar en hoe krijg je er grip op? Een goed voorbeeld van een instrument is de maatschappelijke kostenbatenanalyse. Ook hier is ondertussen

ervaring mee opgedaan. Het gesprek over de veranderingstheorie was hierbij echter niet goed gefaciliteerd, en in die behoefte wordt nu voorzien door enkele basisinstrumenten, die de SEV samen met corporaties ontwikkelde, zoals de Effectenkaart en de Effecten Arena. Dit zijn instrumenten om met elkaar een gesprek te voeren over veranderingstheorie. Het doel van beide instrumenten is om open te leggen hoe een interventie precies werkt. Dit doe je, heel nadrukkelijk met elkaar. Wanneer er bijvoorbeeld de wens is om een woonservicegebied in te richten, moeten de actoren gaan kijken hoe dat precies werkt. Uit de ervaringen met zowel de Effectenkaart als de EffectenArena blijkt dat er dan verschillende veronderstellingen en argumenten op tafel te komen. Jochum Deuten stelt dat de gereedschapkist ondertussen flink is aangevuld. Vijf jaar geleden was de kist nog redelijk leeg. Tegenwoordig worden de gereedschappen steeds vaker gecombineerd. De belangrijkste les: duik erin! George de Kam en Jochum Deuten doen een appèl op vakmanschap. Onderdeel van vakmanschap is in de veranderingstheorie duiken, samen met de partners in een project. Dan groeit het inzicht en wordt het vooral ook scherper. En vertrouw daarbij niet te veel in generieke uitkomsten, de lokale context is

erg belangrijk! Maak van de beschikbare instrumenten eigen maatwerk en beperk effectmetingen niet tot de algemene methodes.

leidt een goed gesprek over effecten – hoe lastig soms ook - tot een betere interventie, zo blijkt ook uit de SEVervaring.

De toekomst

Maatschappelijk rendement en meerwaarde in de sector wonen, zorg en welzijn

De Effectenkaart en EffectenArena beginnen hun vruchten af te werpen, maar ondertussen moeten we naar de toekomst blijven kijken. Persoonlijk halen George de Kam en Jochum Deuten inspiratie uit Ray Pawson’s boek: ‘Evidence-based Policy: a Realist Perspective’. Pawson spreekt van context, mechanisme en outcome. Hij biedt manieren om beleid en interventies meer evidence-based te maken, zonder te vervallen in strakke protocollen en zwaar onderzoek. Kort gezegd gaat het om het waarderen van alle vormen van kennis, zowel kwantitatief als kwalitatief, in het bijzonder door inbreng van professionals in het veld. Hierbij komt dus wederom vakmanschap om de hoek kijken. Nuance, context en kleinere lokale studies zijn allen erg belangrijk. Er komt vaak een mechanisme bovendrijven, wanneer verschillende zaken op elkaar gelegd worden. Dit zijn een soort centrale, generiek geldige veranderingstheorieën die onder uiteenlopende interventies kunnen liggen. Daarnaast moet er ook top down gekeken worden: mechanismen dienen wetenschappelijk beproefd te worden. De bewezen kennis moet voor de professional ontsloten worden. Hier ligt een taak voor de leerstoel. Effecten meten blijft lastig

Paul Ongenae Paul Ongenae is onderzoeker aan het ‘Zijlstra Center for Public control and Governance’ aan de Vrije Universiteit te Amsterdam. Het Zijlstra Center is onderdeel van de Faculteit Economische wetenschappen en Bedrijfskunde. Ongenae en zijn collega’s van het Zijlstra Center stellen dat de Nederlandse corporaties wereldwijd kwalitatief gezien de beste woningen bezitten. Maatschappelijke investeringen zorgen voor legitimatie van hun rol. Naast het investeren in woningen, investeren corporaties ook in brede scholen en dergelijke. Er is een breed maatschappelijke waardering van deze rol. Toch zijn er ook meer negatieve visies op de woningcorporaties: maatschappelijke investeringen gaan wel eens fout, de herwaardering van het vermogen van woningcorporaties kan de overheid miljarden opleveren, en het is opvallend dat er in het debat hierover geen maatschappelijke weerstand is tegen het belasten van woningcorporaties. Dit is mede een uitdrukking van het gegeven dat corporaties zich niet voldoende kunnen verantwoorden in hun maatschappelijke rol. Corporaties hebben dus een probleem.

Uit de discussie blijkt dat effectmetingen toch lastig zijn. Als je effecten meet, kun je deze dan ook gebruiken om toekomstige effecten te voorspellen? In het werkveld hebben we vaak te maken met effecten die niet generiek zijn en daarom is voorspellen van effecten erg lastig.

Wat is de meerwaarde van maatschappelijke investeringen door woningcorporaties?

Wanneer je 10 keer een woonservice gebied hebt bezien, dan kun je zien wat werkt en wat niet. Maar dat betekent nog niet dat je het ook volledig kunt voorspellen voor de 11e. De mate van voorspelbaarheid stijgt echter wel. En ook

Oud-minister Van der Laan heeft het Zijlstra Center de opdracht gegeven om te onderzoeken wat de maatschappelijke meerwaarde voor corporaties is. Ongenae stelt: ‘trek de instrumenten uit de gereedschapskist en ga aan de slag.

Helaas kom je erachter dat er veel zaken ontbreken’. De praktijk blijkt dus weerbarstig, dat blijkt uit de rapporten review die het Zijlstra Center gemaakt heeft. Daarnaast zijn er gelukkig ook veel best practices. De hoofdthema’s uit de review komen ook terug in een monitor zoals de leefbarometer van WWI. Er is een diversiteit aan maatschappelijke projecten. Onduidelijk blijft vaak de uiteindelijke maatschappelijke meerwaarde. Zo bleken de projecten die WWI zelf als goede voorbeelden had aangereikt vaak geen echte cases te zijn, maar eerder een losse verzameling van wat men locaal belangrijk vond. De onderzoekers hebben vervolgens enkele projecten zelf nader bestudeerd: onder andere een project van de Kei, Krimpgebied in Hoorn, toegevoegde waarde van wijkcentra in Waalwijk, project in Tilburg voor jeugdzorg. Daarbij bleek dat woningcorporaties vaak in samenwerking met kernpartners projecten starten die bijdragen aan maatschappelijke investeringen.

Het is evident dat het maatschappelijk middenveld de steun nodig heeft van corporaties. De gemeenten kloppen steeds vaker aan bij corporaties. Tegelijk kunnen corporaties de effecten van maatschappelijke investeringen onvoldoende te verantwoorden, en de effecten landen vooral bij andere stakeholders zoals gemeenten. De causale relatie tussen de maatschappelijke investering en de maatschappelijke meerwaarde is niet aantoonbaar. Ten slotte haalt Paul Ongenae een project aan uit Rotterdam: meer blauw op straat, een praatgroep met Marokkaanse moeders, gecombineerd met het ophangen van camera ‘s. Uit onderzoek bleek dat de aandacht aan doelgroep had het meeste effect had en niet een van de afzonderlijke maatregelen. Het rapport is maandag opgeleverd bij het ministerie. De meerwaarde moet inzichtelijk gemaakt worden. Hoe krijgen we dit ingebed in de governance van de woningcorporatie?

Bevindingen van het Zijlstra Center

‘De universiteit zou meer concrete oplossingen moeten aanbieden’

De onderzoekers van het Zijlstra Center stellen dat de effectiviteit van de interventie door locale partijen vaak als groot ervaren wordt, maar dat het harde bewijs vaak ontbreekt, ook bij doorvragen. Daarnaast zijn de doelstellingen en structuur van de samenwerking vaak erg ad hoc. Er is een bepaald onderbuik gevoel van het probleem. Vervolgens gaat men gelijk aan de slag, zonder vooraf te kijken of de doelstellingen ook aansluiten bij de corporaties en de partners. Resultaten en effecten ontstaan vaak elders en worden slecht of niet bijgehouden. ‘Wie hebben er daadwerkelijk baat bij?’ Volgens Paul Ongenae weten we vaak niet wie er precies baat bij heeft en wat het effect is. De onderbouwing ontbreekt. De maatschappelijke multiplier is dan dus onbekend. Er wordt vaak geen rekening gehouden met de context, en dan kan de meerwaarde van de inzet van de corporatie moeilijk of in het geheel niet zichtbaar worden gemaakt.

Uit de zaal kwamen vervolgen verschillende reacties. Bert de Jong: ‘Wij zijn al vier jaar bezig met onderzoek naar de effectiviteit van sociale interventies. Dit is een onderzoek van Vivare met de Universiteit Groningen’. Er wordt dus wel degelijk ook longitudinaal onderzoek naar gedaan. Wel is er soms het gevoel dat wetenschappers te veel vanuit hun eigen veronderstellingen redeneren, en weliswaar kritisch zijn, maar vaak geen concrete oplossingen aandragen. De wetenschap zou er naar moeten streven om ook handreikingen te bieden en de inzet en activiteiten van de corporaties wetenschappelijk valideren, naast de kritische kijk op de corporatie. Bert de Jong van Vivare stelt de corporaties gezamenlijk initiatieven moeten nemen om te (laten) bepalen wat de meerwaarde is van de corporaties. Wat is de meerwaarde van de interventie, enerzijds aan de onderkant, in het dagelijks leven, en anderzijds naar wetenschappelijk inzicht? Voor dat laatste zul je in een aantal

Reacties:

projecten ook nulmetingen moeten doen, anders heb je het als wetenschapper erg lastig. Je kunt effecten immers niet vooraf al bewijzen, en een nulmeting is na de interventie niet meer mogelijk. Winst zou geboekt kunnen worden in het middengebied tussen compleet wetenschappelijk bewijzen en er totaal niet over praten. De EffectenArena kan hier zijn waarde bewijzen, zo doet het OTB Delft onderzoek naar maatschappelijke effecten van huurwoningen, waarbij de EffectenArena wordt ingezet. Zo kan ook de brug tussen kennis en hypotheses van professionals en wetenschap geslagen worden. De effectenkaart in de praktijk De Jong verteld dat bij Vivare dankbaar gebruik is gemaakt van de SEVeffectenkaarten, o.a. doel en beoogde opbrengsten en meetinstrumentarium worden vooraf per activiteit beschreven. Vivare doet nu zelf, met een eigen onderzoeker, onderzoek naar de daadwerkelijke opbrengst van de beoogde activiteiten. Of deze optelsom van activiteiten en behaalde doelstellingen ook

een wetenschappelijk bewezen verbetering is van de leefbaarheid is nu juist bij uitstek het domein van de wetenschap, niet om de corporaties te wijzen dat dat nog niet bewezen is, maar om ons nu juist te ondersteunen. Daarbij moet de wetenschap weten om te gaan met multicomplexiteit, meer generieke kennis ontwikkelen, succesfactoren identificeren. Veranderingstheorieën zijn nog te veel gericht op wat men wil doen. De corporaties zouden meer moeten kijken naar wat men wil bereiken. De conclusie is dat corporaties en onderzoekers alleen door intensieve samenwerking in staat zullen zijn om de maatschappelijke meerwaarde vast te stellen. Bert de Jong stelt ten slotte: ‘wie een mens redt, redt een samenleving.’ De intrinsieke waarde van het helpen van individuele personen wordt nog wel eens vergeten. In heel veel projecten werkt Vivare daar aan door in de samenwerking met anderen het organiserend vermogen te bieden. Het effect daarvan is groots, omdat we mensen helpen.

‘Adviseren en engineeren: de schaal van de businesscase’ Henk Sijsling Henk Sijsling is architect en financial engineer bij TNO Centrum Zorg en Bouw. In zijn presentatie gaat hij in op het belang van de businesscase bij gebiedsontwikkeling. Een goed Nederlandse woord voor ‘engineering’ bestaat niet. Onder engineering wordt verstaan: het ontwerpen van structuren en processen; Het is dus meer dan design, daar gaat het alleen om de vormgeving van de buitenkant. Engineering brengt vorm, structuur en exploitatiekosten in een business case samen. Business cases worden steeds ingewikkelder en vergen steeds vaker een multidisciplinaire aanpak. De financiële kant van de businesscase Het financiële aspect van de businesscase wordt niet door alle partijen voldoende onderkend, terwijl de business case erg belangrijk is voor het slagen van het project. Wanneer er goed gekeken wordt naar de factoren die invloed hebben op de financiering blijkt soms veel meer mogelijk dan op het eerste gezicht mogelijk lijkt. Die vraag is op dit moment erg actueel bij

bouwen voor wonen met zorg, en alleen door te investeren in goed vooronderzoek is het mogelijk om de best passende huisvesting te realiseren. Een belangrijk punt bij het opstellen van de businesscase voor een huisvestingsproject is de ruimtelijke schaalgrootte waarbinnen probleem en oplossingen worden gedefinieerd. De businesscase van een

ziekenhuis of woonwijk overschrijdt de kavelgrens. De businesscase van een ziekenhuis raakt de regionale economie en omliggende mobiliteit. Op een kleinere schaal raakt het de locatie en intern raakt het de logistiek, patiënten en personeel. Dogma’s in de grondexploitatie Een voorbeeld is het dwingende dogma van de grondexploitatie: wie daar (gemeenten!) te veel waarde aan hecht komt terecht bij gestapelde gebouwen op krappe kavels, terwijl die gebouwen uit oogpunt van zorg-logistiek en beleving van ouderen verre van optimaal zijn, en dus de samenleving meer geld kosten dan nodig is vanwege voortijdige renovatiekosten en/of sloop. Het ‘Afstapelen’ van zorggebouwen zou slechts een fractie meer grond kosten, en veel flexibiliteit voor de toekomst mogelijk maken, wellicht ook een langere levensduur. Het is jammer dat de overheid en de planbureaus die voor de overheid werken onvoldoende oog hebben voor de mogelijkheden die ontstaan door vraagstukken van bouwen en ontwikkelen vanuit het perspectief van verschillende schalen te benaderen. Maar met het beoefenen van de kunst van het op- en afschalen van de businesscase kunnen ook opdrachtgevers zelf – met het overheidsbeleid als een randvoorwaarde – hun voordeel doen, en wellicht in latere instantie het overheidsbeleid weer beïnvloeden. Naast het aspect ruimtegebruik – zoals genoemd – is een andere belangrijke parameter de exploitatieduur van gebouwen. Door op een overtuigende manier te ontwerpen voor een langere exploitatieduur kan de onrendabele top van een gebouw worden beperkt, en komt geld vrij om te investeren in andere kwaliteiten van het gebouw, of in de zorg.

Reacties uit de zaal:

‘Vastgoed blijft een kostbare aangelegenheid’ Vanuit de corporatie gezien is vastgoed een erg kostbare aangelegenheid. Waar ligt dus de grens voor de corporatie en hoe lang houd je het vol om onrendabele toppen te financieren? Corporaties hebben bij de onrendabele top wel wat boekhoudkundige speelruimte. Toch is het een feit dat er momenteel meer geld uit gaat dan er binnenkomt en er zit dus een grens aan, zo stelt Bert Zilverberg, financieel directeur bij Vivare in een eerste reactie. Ten tweede, als je moet kiezen om in maatschappelijk vastgoed te investeren, waar kies je dan voor? Onderwijs, zorg, gewone woningen en dergelijke. In de huidige situaties is het vaak zo: wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Maar corporaties hebben ook een maatschappelijke functie, en hierdoor wordt de keuze voor bepaalde maatschappelijke investeringen bijna politiek. Naast het financiële verhaal, is er ook het verhaal van de corporatie die zich voor de maatschappij moet kunnen verantwoorden De ervaring leert dat maatwerk veel geld kost. Dat wijst je op het belang van een flexibeler inrichting van het gebouw, dan kan het een andere functie krijgen als het programma afloopt. Door een slimme ontwikkeling van vastgoed, nemen de transformatiemogelijkheden – en het behoud van vastgoedwaarde - dus toe. Henk Sijsling meldt dat door de nieuwe regels van VWS de keuzemogelijkheid voor wat betreft de looptijd vrij is. Zo kan vastgoed worden ontwikkeld met een looptijd van 30 jaar, maar dan zonder tussentijdse verbouwingen en dergelijke. De looptijd kan ook op een langere periode worden gesteld. Hij pleit er verder voor om niet zo sterk in termen van de hoogte van de onrendabele top te denken, een veel belangrijker punt in de uiteindelijke afweging is het rendement dat je voor een bepaald project als geheel kunt en wilt realiseren, mede gelet op de

gecombineerde effecten van opbrengsten en financieringslasten. Conclusie is dat we in gebouwen voor de zorg jaarlijks 1,5 miljard te besteden hebben. Dit dient zo goed mogelijk besteed te worden aan vastgoed, dat zo lang mogelijk meegaat, en op die manier de levering van zorg optimaal ondersteunt. George de Kam sluit daarbij aan en wijst op het aspect van regionale differentiatie in kosten van gebouwen. Stel dat er landelijke normen komen, dan kan je theoretisch gezien in de periferie betere huisvesting bieden – of meer middelen overhouden om in zorg te investeren - dan in de Randstad. Ook binnen één en dezelfde regio of gemeente wordt locatiekeuze een belangrijker element. De zorgsector zal het denken in businesscases voor vastgoed verder moeten ontwikkelen, al was het maar om financiering van de bank veilig te kunnen stellen. Krimp gebieden De kwestie van mogelijke voordelen in de periferie moet wel gezien worden in het perspectief van bevolkingskrimp. Wat doe

je in krimpgebieden? Gaan we toe naar een kortere afschrijvingstijd of wordt er minder geïnvesteerd? Er zal een Businesscase krimp scenario moeten komen. Bij TNO is vastgesteld dat veel zorginstellingen in het noorden van het land een hoog rendement hebben. De vraag op langere termijn is echter of ouderen zijn bereid om te verhuizen, voor betere zorg. Daar zijn voorbeelden van. Indien dat op grotere schaal zo is, is dat een kans voor zorginstellingen in de periferie. De kosten zijn in krimpgebieden lager en er wordt op het landelijk gemiddelde vergoed. Dit is dus kans, maar wat dan over 10 jaar, wanneer de krimp verder doorzet. Een mogelijke strategie voor een zorginstelling is om veel te gebouwen te huren in plaats van deze zelf te ontwikkelen. Ook is het belangrijk dat er voldoende personeel aanwezig is in de regio. In een krimpgebied kan de zorginstelling wellicht in problemen komen. De mantelzorg is beperkt door de vele wegtrekkende jonge mensen.

Afsluiting: Maatschappelijke investeringen blijven belangrijk George de Kam Maatschappelijke investeringen vragen onverminderd de aandacht van professionals en wetenschappers. De bijdragen vanuit de leerstoel richten zich in de nabije toekomst op twee speerpunten. Op het raakvlak van vastgoed en maatschappelijk rendement wordt met de SEV een evaluatieonderzoek naar 10 proeftuinen voor woonservice gebieden opgezet; een subsidieaanvraag hiervoor is dit voorjaar ingediend bij NWO. Het betreft een samenwerking met het UMCG in Groningen en de Hogeschool Arnhem Nijmegen. Daarnaast wordt er het onderzoek naar strategieën van corporaties op de grondmarkt geïntensiveerd, waarbij enerzijds de relatie met de gemeente, en anderzijds de invloed van Europees beleid bijzondere aandacht zullen krijgen. De leerstoel blijft betrokken bij ontwikkelingen in het denken over het maatschappelijk rendement, en hoe woningcorporaties en zorginstellingen dit kunnen opnemen in de bedrijfsvoering.