Nieuwe wegen naar extra maatschappelijk rendement Het bod van Portaal voor 2007 tot 2011
1.
Het bod van Portaal
•
…. betekent 5 jaar lang elk jaar opnieuw € 33 miljoen extra investeren bovenop de al geplande 1.3 miljard euro aan investeringen tot 20111
•
…. deze 33 miljoen extra is 100% financieel onrendabel, maar heeft een hoog maatschappelijk rendement
•
…. is bijna geheel bestemd voor sociale doelen, voor het verbeteren van de maatschappelijke positie van mensen met weinig kansen en een laag inkomen
•
…. wordt controleerbaar voor huurders, gemeenten en andere belangenhouders ingezet
•
…. Is vrijwel onvoorwaardelijk
1
Deze 5 x 33 miljoen komt bovenop de 929 miljoen euro die Portaal in de periode 2007 – 2011 investeert in vastgoed en de 333 miljoen aan onderhoud en 28 miljoen voor leefbaarheid. De totale, reeds geplande investeringen zijn dus 1,3 miljard euro. Daarvan is ongeveer 660 miljoen euro onrendabel.
1
2.
Waarom een bod
De woningbouwcorporaties doen veel, maar niet genoeg. De problemen van huishoudens met de minste kansen en de laagste inkomens, vaak bij elkaar in de moeilijkste wijken, zijn nog minstens zo groot als een aantal jaren geleden, ondanks alle inzet en goede beleidsvoornemens. Portaal trekt dat zich aan en gaat zich nog meer inspannen, niet alleen door het bieden van goede huisvesting, maar ook op andere terreinen en als het nodig is met onconventionele middelen. Allereerst zijn we op een andere manier naar onze toekomstige financiële positie gaan kijken en hebben zo de mogelijkheid geopend voor een extra inzet van 165 miljoen euro. Deze inzet zal concreet en snel zijn, maar met verstand en beleid onder het motto ´wel uitgeven, niet weggeven´. Vanwege de urgentie van de problematiek heeft Portaal besloten de invulling van haar missie en doelstelling te verbreden. Het extra geld is namelijk niet alleen bedoeld voor investeringen in vastgoed, maar om een bijdrage te leveren aan het oplossen van sociaal-maatschappelijke en sociaal-economische problemen van onze huurders die een steuntje in de rug kunnen gebruiken. De politieke en maatschappelijke druk op de corporaties is groot en zal tot uitdrukking komen in beleid van het nieuwe kabinet. Minister Winsemius heeft de corporaties uitgedaagd met een bod te komen. om de ‘investeringsimpasse’ te doorbreken. Dit stimulerende initiatief heeft de afgelopen maanden veel energie losgemaakt in corporatieland. Aedes heeft een sectorbreed bod (‘Antwoord aan de samenleving’) in voorbereiding. Wij vinden dat een goed verhaal en zullen het (wellicht met uitzondering van de betaalbaarheidsvoorstellen) steunen. Met het Portaalbod maken we onze lokale inzet concreet en gaan op een aantal punten verder dan het ‘Aedesbod’. Op ons bod zijn we aanspreekbaar!
2
3.
Onze keuzes & resultaten
Bij de discussie over de vraag waar we de extra financiële inzet het beste zouden kunnen plegen, hebben we gekeken naar de behoeften en noden van onze huurders in de verschillende steden. Daarnaast hebben we rekening gehouden met de speerpunten van de lokale en landelijke politiek. Het bod van Portaal ziet er op hoofdlijnen als volgt uit (zie verder ook de bijlagen met de wijkplannen).
Thema Extra inzet in zeven wijken
Toelichting
Resultaat
Totaal extra bedrag in €
In de bijlage is per wijk een concrete uitwerking opgenomen inclusief de resultaten die Portaal beoogt te bereiken met het inzetten van die activiteiten en met de samenwerking met partners.
Klanttevredenheid voor leefomgeving en woning is bij 70% van de huurders hoger dan een 7 De scores op de indices die iets zeggen over de verloedering van deze wijken en de situatie van de inwoners, zullen op economisch en sociaal gebied stijgen richting het stedelijk gemiddelde (per wijk nader te bepalen).
Maximaal 80 miljoen euro
Extra inzet Portaal wijken
De inzet is in overleg met lokale partners nog nader te bepalen.
Verbetering van de klanttevredenheid voor leefomgeving en woning.
Maximaal 60 miljoen euro
Verbetering van de energiebesparing in de woningen
Energieprestatie van alle Portaal woningen verbeteren vóór 2012 (i.p.v. 2017). Het betreft een totaal investering van 82 miljoen euro welke nu in kortere tijd wordt gerealiseerd zodat de voordelen voor de huurders en het milieu groter zijn.
5 miljoen euro minder woonlasten (besparing is 75 a 200 euro per jaar per huishouden)
(zie hoofdstuk 4)
2
2
9 miljoen m³ minder gasverbruik per jaar. 16.1 kiloton CO2-reductie per jaar
14 miljoen euro
Deze getallen hebben betrekking op het totale energieverbeterprogramma. 3
Verbeteren sociaaleconomische structuur
De huidige formatie van 31 beheerders op complex- en wijkniveau wordt opgehoogd naar 54 (voorlopig voor 5 jaar) Empowerment teams; Ondersteuning huurders Investeren in de veiligheid van de openbare ruimte.
Betaalbaarheid
TOTAAL
Direct starten met experiment ‘woonvouchers’ in Amersfoort. Effect: lagere huurquoten voor lage inkomens
Voorbeeld van activiteiten: meer en beter contact met huurders; dichter op de problemen en wensen; stimuleren en ondersteunen van bewonersinitiatieven.
10 miljoen euro
Klanttevredenheid leefomgeving: minimaal 65% geeft een 7.
Lagere huurquoten voor lage inkomens in Amersfoort
Portaal accepteert voor de duur van het experiment de mogelijk lagere huuropbrengsten in Amersfoort. Te rekenen op 1 miljoen euro
165 miljoen euro
4
4.
Extra geld voor wijken
In de periode 2007 – 2011 investeert Portaal volgens het reguliere beleidsplan totaal 1,3 miljard euro (zie bijlage 1). Het overgrote deel van deze investeringen gaat naar herstructureringswijken en 660 miljoen daarvan is financieel onrendabel. Het betreft een nieuwbouwprogramma (huur en koop) van 8.200 woningen in 5 jaar en een verbetering van 30.000 woningen in diezelfde periode. Vijf redenen voor de extra inzet Waarom is dan een extra onrendabele inzet? Daar zijn wat ons betreft vijf redenen voor: 1. In een aantal wijken zijn urgente sociale problemen die je niet, of niet alleen met fysieke maatregelen oplost. 2. Portaal heeft de infrastructuur, het netwerk en de middelen om een belangrijke bijdrage te leveren aan een oplossing. 3. Portaal en haar huurders hebben grote gemeenschappelijke belangen en een duurzame, buurtgebonden relatie, die we zo actief en effectief mogelijk willen benutten. Portaal is verantwoordelijk voor goede en betaalbare woningen in leefbare buurten. Voor dat laatste zijn ook onze huurders verantwoordelijk. Waar dat niet lukt, helpen we onze huurders zoveel mogelijk en grijpen in als het nodig is. 4. Alleen investeren in goede huisvesting is niet genoeg gebleken om overlast, sociale ellende, marginalisering, schooluitval, criminaliteit en ziekte te voorkomen. Portaal wil daarom ook investeren in haar huurders. Investeren in mensen leidt tot meer kansen, betrokkenheid bij de maatschappij, beter samenleven en tot meer geluk. En daarmee ook tot minder maatschappelijke kosten. 5. Misschien ligt het niet direct voor de hand dat een woningcorporatie extra initiatief of regie neemt in dergelijke situaties. Portaal is zich er zeer van bewust dat het investeren in perspectief voor de huurders die het moeilijk hebben, er door corporaties niet even bij gedaan kan worden. Dat kan alleen in samenwerking met andere partijen. We moeten aan de slag gaan en andere partijen en hun expertise uitdagen mee te doen en waar mogelijk ook een extra stap te zetten. Samenwerken moet, maar Portaal gaat niet afwachten. Welke wijken Er circuleren binnen en buiten Portaal verschillende lijstjes met ‘prioriteitswijken’. De criteria die we hebben gebruikt om te komen tot een keuze voor wijken waar we de komende jaren extra op willen inzetten zijn: • Een sociaal-maatschappelijke en sociaal-economische problematiek die zonder extra inzet onoplosbaar lijkt. • Gedeeld inzicht met, en steun van lokale partijen bij de selectie. • Niet versnipperen over alle wijken waar Portaal bezit heeft, maar gericht substantiële bedragen inzetten. • Niet alleen in wijken waar Portaal al intensief met de fysieke herstructurering bezig is, maar ook in wijken waar geen of weinig herstructurering aan de orde is.
5
De wijken
Gemeente
Leiden
Wijk
Slaaghwijk
Aantal /aandeel huurwoningen Portaal
687 / 39%
Extra inzet in miljoenen euro’s 2,7 miljoen euro
Typering van de opgave: een multiculti flatwijk uit de 70-er jaren die niet goed scoort in ‘de lijstjes’. Portaal wil samen met partners de school en de Tuinen van Noord opknappen en een welzijnsverzamelgebouw neerzetten. Maar ook individuele begeleiding, opvoedondersteuning, een jongerenhonk, portieken opknappen en een werkfoyer.
Utrecht
Overvecht
4.236 / 30%
9,2 miljoen euro
Typering van de opgave: het perspectief voor jongeren in Overvecht is niet goed en daalt nog. Portaal wil dit met werkhotels en leerwerkbedrijven ombuigen. Maar ook met coaching door ervaren ondernemers bij het starten van een eigen bedrijf. Een eigen bedrijf in je eigen wijk; dat geeft perspectief.
Utrecht
Kanaleneiland
1.376 / 17%
6,3 miljoen euro
Typering van de opgave: het negatieve imago van Kanaleneiland hangt nauw samen met de criminaliteit. Portaal zorgt voor meer bedrijvigheid, extra plaatsen voor begeleid wonen en meer differentiatie in het woningbestand. Juist door meer werk en begeleiding moet de criminaliteit terug.
Amersfoort
Soesterkwartier
1.019 / 23%
1,8 miljoen euro
Typering van de opgave: het Soesterkwartier is sociaal-economisch niet sterk en ook onveilig. Samen met anderen wordt een ‘achter de voordeur’-project gestart en maatoplossingen gezocht voor gezinnen met veel problemen. Ook kleine bedrijfsruimte realiseren in de buurt, een bonusspaarsysteem opzetten en spelen en opvang voor jongeren regelen.
Soest
Smitsveen
913 / 40%
3,0 miljoen euro
Typering van de opgave: de wijk heeft last van een slecht imago, oogt massaal en er is een jongerenproblematiek. Portaal zal alle 900 huishoudens in 2 jaar tijd bezoeken; woonwensen en problemen in beeld brengen en helpen waar nodig. Startende ondernemers coachen en helpen met leerwerkbedrijven.
Arnhem
St. Marten
510 / 23%
5,1 miljoen euro
Typering van de opgave: deze rommelige wijk met kleine woningen heeft het in zich de leukste wijk van Arnhem te worden. De bewoners kunnen veel zelf als je ze de ruimte geeft en faciliteert. Portaal pakt een paar hotspots aan en er gaat een initiatievenmakelaar aan de slag.
6
Nijmegen
Waterkwartier
1.421 / 45%
8,0 miljoen euro
Typering van de opgave: een echte volkswijk met een sterke sociale structuur. Maar zonder ingrijpen dreigt de wijk af te glijden. Dus: het tij keren, kansen creëren en perspectief bieden. Een investeringsfonds opzetten voor goede initiatieven, zelfredzaamheid vergroten en zorgen voor werkervaringsplaatsen.
Maatschappelijke vastgoed investering
In de 7 wijken
44 miljoen euro
Typering van de opgave: het investeren in (maatschappelijk) vastgoed ten behoeve van de structuur van de wijk (ruimtelijk, sociaal en economisch).
Extra inzet nader te bestemmen
Totaal
Overige Portaal wijken
60 miljoen euro
10.162
Maximaal 140 miljoen
Het is overduidelijk dat in de genoemde wijken een structurele verbetering gerealiseerd dient te worden. Portaal denkt dat de genoemde inzet in activiteiten op het gebied van de fysieke, sociale en economische structuur de wijk zullen versterken. Per wijk is een gewenst eindresultaat gedefinieerd, of zal dit in overleg met de partners gedefinieerd worden. Samen met de partijen zullen de plannen vervolgens uitgewerkt worden, waar dat nodig is zal Portaal het initiatief en de regie nemen. Het ‘nader te bestemmen’ bedrag zal worden ingezet als de in de laatste kolom genoemde bedragen onvoldoende zijn om het gewenste resultaat te bereiken. Daarnaast hanteren we het criterium dat de financiële inzet maximaal maatschappelijk moet renderen. Dat hangt ook af van de vraag of er een multipliereffect bereikt kan worden door samenwerking met andere partijen.
7
5.
De dekking van de extra investering
Portaal zal dus extra investeren voor het realiseren van haar doelstellingen en wil stevig inzetten op de verbetering van de wijken. We zijn het echter ook aan onze maatschappelijke opgave verplicht om vast te stellen of deze investeringen vanuit de financiële positie mogelijk en verantwoord zijn. Niet alleen vanuit een korte termijn financieringsvraag, maar ook om vast te stellen of de continuïteit in het realiseren van de doelstellingen op de lange termijn geborgd is. Dat is nodig om te garanderen dat ook toekomstige generaties nog op een fatsoenlijke manier gehuisvest kunnen worden. Portaal heeft daarom in kaart gebracht wat de financiële mogelijkheden zijn, rekening houdend met de risico’s (waaronder stijgende inflatie, bouwkosten, rente- en grondkosten) om naast de reguliere activiteiten, vastgelegd in de meerjarenverkenning en in onze opgave over een periode van 20 jaar, een extra maatschappelijke prestatie te leveren. Door beter inzicht in de bedrijfsrisico’s blijkt dat Portaal nog € 165 miljoen eenmalig additioneel kan inzetten voor onrendabele investeringen of onrendabele exploitatie-uitgaven.
8
6.
Dit bod is vrijwel onvoorwaardelijk
Het bod is meer dan een intentie of een wens, het is zeer concreet en Portaal is gehouden het uit te voeren. Maar niemand, en dus ook Portaal niet, is gehouden tot het onmogelijke. De omgeving waarbinnen het Portaalbod wordt uitgebracht, is in beweging en onzeker. Portaal weet nog niet precies wat een sectorbod, of andere maatregelen gaat kosten. Daar komt bij dat de keuzes die het nieuwe kabinet zal maken van grote invloed zullen zijn. Zal het kabinet de vermogens van de corporaties ‘afromen’? En zo ja met welk bedrag? Hoeveel geld zal beschikbaar zijn voor ISV en voor huurtoeslag? En daarnaast is het ook de vraag of totale bedrag, genoemd in dit bod voor de 7 wijken, in zijn totaliteit nodig zal zijn om de gestelde doelen te halen? Deze ontwikkelingen kunnen leiden tot een fors beslag op de middelen van Portaal. Wij willen graag de lijn van het Portaalbod volgen: inzet van de extra middelen in de wijken door Portaal zelf. Transparant, controleerbaar en in overleg met de lokale belangenhouders. Maar als we mee moeten betalen aan het Aedes-initiatief of aan Kabinetsbeleid, dan zullen we dat doen en tegelijkertijd dit bod uitvoeren. De extra middelen die de 165 miljoen euro te boven gaan, zullen dan binnen Portaal opgebracht worden door bijvoorbeeld hogere huren aan de bovenkant van de markt of het ophogen van het verkoopprogramma, daarbij zo goed mogelijk rekening houdend met de gevolgen voor de realisatie van de doelstellingen. Tenzij … Tenzij …. het totaal aan claims dusdanig hoog is, dat het inhoudelijk en financieel niet meer verantwoord is om de extra investeringen te doen. Als een dergelijke extreme situatie zich voordoet, zullen we terug moeten in onze ambities. Portaal garandeert alles op alles te zetten om dit te voorkomen. En als we op het punt komen dat we niet ‘tot het onmogelijke gehouden zijn’, zullen we het bod nooit met meer dan 50% terugbrengen. Dat is een harde toezegging.
Portaal Raad van Bestuur Datum: 30 januari 2007
9
Bijlage 1
De vastgestelde plannen van 2007 tot 2011
Prognose planperiode 2007-2011 Bron: MJV 2007 - 2011
Investeringen in vastgoed
3
•
Nieuwbouwwoningen
•
Herstructurering (incl sloopkosten)
•
Maatschappelijk vastgoed
•
Renovaties
Investeringen in leefbaarheid en woonomgeving etc (excl. personeelskosten)
Investeringen in woon-zorg en bijzondere doelgroepen etc (excl. personeelskosten)
802 miljoen euro
28 miljoen euro
18 miljoen euro
Investering in kwaliteit woningen (incl. energie)
117 miljoen euro
Aantallen sloop
2.953
Aantallen nieuwbouw (huur en koop)
8.226
Aantallen woningen kwaliteitsverbetering
30.000
3
In woonzorg is voor ca. € 10 mln aan investeringen in het vastgoed meegerekend. In totaal komen de investeringen in het vastgoed (exclusief leefbaarheid/woonomgeving) op (802 + 10 + 117 =) € 929 mln. 10
