NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V. JAARVERSLAG 2004

N I E U W E S T E E N I N V E S T M E N T S N . V. JAARVERSLAG 2004



• Entree huisvesting Nieuwe Steen Investments aan de Nieuwe Steen in Hoorn

I N H O U D S O P G AV E Algemene gegevens Financiële kerngegevens Profiel Gegevens van de Raad van Commissarissen Bericht van de Raad van Commissarissen Verslag van de Beleggingsraad Verslag van de Directie • De ontwikkelingen in 2004 kort samengevat • Strategie en doelstellingen • Bestuur en organisatie • Corporate Governance • Investor relations • Het aandeel Nieuwe Steen Investments • Dividend • Risicomanagement • Waarderingsbeleid • Resultaten • Financiering • Portefeuilleinformatie • Verhuur, exploitatie en overige ontwikkelingen per beleggingscategorie • Verwachtingen en vooruitzichten

4

5 6 7 9 10 13

14 16 18 19 21 22 24 25 29 31 33 35 42 53

Jaarrekening • Geconsolideerde balans per 31 december 2004 • Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het boekjaar 2004 • Geconsolideerd kasstroomoverzicht over het boekjaar 2004 • Grondslagen voor de consolidatie, de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat • Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2004 • Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening over het boekjaar 2004 • Vennootschappelijke balans per 31 december 2004 • Vennootschappelijke winst- en verliesrekening over het boekjaar 2004 • Toelichting op de vennootschappelijke balans per 31 december 2004 • Financiële verslaggeving op basis van reële waarden

61 63 67 70 71 72 75

Overige gegevens • Statutaire regeling winstbestemming • Voorstel tot winstverdeling • Additionele informatie • Overzicht groepsmaatschappijen • Accountantsverklaring • Adviseurs • Overzicht onroerendgoedbeleggingen per 1 januari 2005

84 84 84 86 87 88 90

58 59 60

ALGEMENE GEGEVENS Raad van Commissarissen J.R. Zeeman, voorzitter G. Deen ir. C. Hakstege A.J. Tuiten Directie ing. J.J.M. Reijnen, algemeen directeur J.Th. Schipper R.J.J.M. Storms Beleggingsraad J.R. Zeeman, voorzitter G. Deen mr. M.J.C. van Galen Algemene Vergadering van Aandeelhouders De Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt gehouden op donderdag 17 maart 2005 om 10.30 uur in Schouwburg Het Park aan de Westerdijk 4 te Hoorn. De agenda voor de vergadering is verkrijgbaar bij de vennootschap.

5

Financiële agenda Algemene Vergadering van Aandeelhouders Notering ex-dividend Betaalbaarstelling slotdividend (4e kwartaal 2004) Publicatie resultaat 1e kwartaal 2005 Publicatie resultaat 1e halfjaar 2005 Algemene Vergadering van Aandeelhouders Publicatie resultaat eerste 3 kwartalen 2005

17 maart 21 maart 29 maart 15 april 15 juli 22 september 14 oktober

2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005

Voorstel interim-dividenduitkeringen Vaststelling interim-dividend 1e kwartaal 2005 Notering ex-dividend Betaalbaarstelling interim-dividend 1e kwartaal 2005 Vaststelling interim-dividend 2e kwartaal 2005 Notering ex-dividend Betaalbaarstelling interim-dividend 2e kwartaal 2005 Vaststelling interim-dividend 3e kwartaal 2005 Notering ex-dividend Betaalbaarstelling interim-dividend 3e kwartaal 2005

17 mei 18 mei 25 mei 17 augustus 18 augustus 25 augustus 17 november 18 november 25 november

2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005

FINANCIËLE KERNGEGEVENS 2004

2003

2002

2001

2000

75.332

73.167

68.455

54.430

43.921

7.472 1.095 30.448 53.451

8.062 28.996 52.233

7.329 26.891 48.893

4.845 21.247 38.028

3.803 16.160 31.564

45.327 8.124 53.451

44.171 8.062 52.233

41.564 7.329 48.893

33.183 4.845 38.028

27.761 3.803 31.564

1.034.856 458.318 563.497

997.830 445.733 541.724

930.324 434.207 484.287

797.536 377.420 415.805

598.658 297.251 297.338

Gegevens per gemiddeld uitstaand gewoon aandeel (x 3 1) 1) Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat

1,36 0,25 1,61

1,35 0,25 1,60

1,34 0,24 1,58

1,34 0,19 1,53

1,32 0,18 1,50

Gegevens per aandeel (x 3 1) Dividend - Aandelen - Contanten Intrinsieke waarde ultimo boekjaar

1,36 1,36 13,57

1,45 0,14 1,31 13,60

1,58 0,43 1,15 13,51

1,53 0,49 1,04 13,30

1,50 0,80 0,70 13,41

33.556 17,12 15,49 17,12

22.864 15,90 12,85 15,49

23.255 16,38 13,35 14,30

9.776 16,60 14,05 15,90

11.316 15,50 14,20 14,90

33.774.117

32.774.117

32.140.578

28.365.662

22.162.832

33.223.571

32.619.333

30.921.365

24.808.161

21.037.149

49 31 4 5 11

49 30 5 5 11

49 32 5 5 9

48 29 5 7 11

42 27 7 10 14

Resultaten (x 3 1.000) Opbrengsten uit beleggingen Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Overige opbrengsten Interest en kosten Resultaat na belastingen Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat Balansgegevens (x 3 1.000) Onroerendgoedbeleggingen Eigen vermogen Schulden aan kredietinstellingen

Gemiddelde beursomzet (stuks per dag, zonder dubbeltelling) Hoogste koers Laagste koers Ultimo koers Geplaatst kapitaal (in stuks) Gewone aandelen met een nominale waarde van 1 0,46 ultimo boekjaar Gemiddeld aantal uitstaande gewone aandelen in het boekjaar Beleggingen (in %) Kantoren Winkels Volumineuze detailhandel Bedrijfsgebouwen Woningen

) 2003 en eerder: niet herrekend op basis van gemiddeld aantal aandelen in 2004.

1

6

PROFIEL Algemeen Nieuwe Steen Investments N.V. is een Nederlandse onroerendgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. Nieuwe Steen Investments is (statutair) gevestigd te Hoorn; de vennootschap is aldaar ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 36.040.044. Nieuwe Steen Investments belegt in Nederlands kwalitatief hoogwaardig onroerend goed met een hoog (aanvangs-)rendement. Bij investeringsbeslissingen wordt een gedegen afweging gemaakt tussen risico en rendement. Nieuwe Steen Investments belegt in kantoren, winkels, volumineuze detailhandel, bedrijfsgebouwen en woningen. Nieuwe Steen Investments streeft geografische spreiding en spreiding over de verschillende categorieën onroerend goed na. Geschiedenis Eind 1992 vatten een aantal succesvolle ondernemers onder leiding van de heer J.R. Zeeman het plan op om gezamenlijk te investeren in onroerend goed. Aan dit plan werd vorm gegeven door op 1 maart 1993 met Nieuwe Steen Investments van start te gaan. Nieuwe Steen Investments heeft op 8 augustus 1995 van De Nederlandsche Bank N.V. een vergunning ontvangen als bedoeld in artikel 5 lid 1 van de Wet toezicht beleggingsinstellingen. Sinds 3 april 1998 is Nieuwe Steen Investments genoteerd op de Officiële Markt van de door Euronext Amsterdam N.V. gehouden Effectenbeurs. Strategie en doelstellingen De onroerendgoedbeleggingen zijn gericht op het behalen van een consistent en groeiend totaaltresultaat per aandeel, bestaande uit een direct resultaat (huuropbrengsten verminderd met kosten en rente) en een indirect resultaat (gerealiseerde verkoopresultaten). Het beleid is er op gericht een direct beleggingsresultaat te behalen van minimaal 9% van de (zichtbare) intrinsieke waarde. Dit wordt bewerkstelligd door middel van een hoog rendement op lange termijn van het onroerend goed en door gebruik te maken van het voordelige verschil tussen de (rente-)kosten van het vreemd vermogen en het rendement op het onroerend goed. Bij beleggen in onroerend goed stelt Nieuwe Steen Investments de gebruiker centraal. Het strategische beleid van Nieuwe Steen Investments is gericht op het optimaal inspelen op veranderende wensen van de huurdersgroep door middel van portefeuillevernieuwing. Nieuwe Steen Investments belegt bij voorkeur in moderne, flexibele en kleinschalige gebouwen, op goed bereikbare locaties met voldoende parkeerruimte. Nieuwe Steen Investments richt zich de komende jaren op actief beheer van de onroerendgoedportefeuille. Hierbij zullen kwaliteit en optimalisatie van de objecten centraal staan. Sinds de oprichting van Nieuwe Steen Investments is het dagelijks beheer, het Property Management, grotendeels uitbesteed aan Zeeman Vastgoed Beheer B.V. teneinde: - de huuropbrengsten te optimaliseren; - de exploitatiekosten te beheersen; - door adequaat onderhoud en revitalisering van de huidige objecten een optimale waarde van het onroerend goed te kunnen realiseren; - een zo groot mogelijke toegevoegde waarde te kunnen leveren. Nieuwe Steen Investments ontwikkelt geen projecten. De vennootschap beperkt zich tot de aankoop van turnkey-projecten en het optimaliseren van reeds in de portefeuille aanwezige projecten door middel van revitalisering.

7

Risicomanagement Aan het beleggen in onroerend goed zijn risico’s verbonden. Nieuwe Steen Investments probeert deze risico’s als volgt te beperken:

Aankoop- en verkoopbeleid Nieuwe Steen Investments belegt uitsluitend in Nederland en streeft een geografische spreiding en spreiding over de verschillende categorieën onroerend goed na. Nieuwe Steen Investments staat een actief beleggingsbeleid voor, waartoe ook behoort de verjonging van de onroerendgoedportefeuille en de aanpassing aan veranderende marktomstandigheden. Nieuwe Steen Investments verwerft bij voorkeur alleen onroerend goed in verhuurde staat en met een laag leegstandsrisico. Financieringsbeleid De onroerendgoedportefeuille wordt in beginsel voor niet meer dan 50% met vreemd vermogen gefinancierd. Nieuwe Steen Investments streeft er voorts naar langlopende leningen af te sluiten met een variabele rente, waarbij het renterisico voor langere tijd door middel van derivaten is afgedekt. Investor relations Nieuwe Steen Investments streeft naar transparantie en communicatie met de (potentiële) aandeelhouders. De vennootschap hecht waarde aan het verstrekken van informatie door middel van persberichten, kwartaalberichten, jaarverslagen, roadshows, presentaties alsmede informatieverstrekking via de website van de vennootschap. De jaarverslagen zijn zowel in de Nederlandse taal als in de Engelse taal bij de vennootschap te verkrijgen. Fiscale status Nieuwe Steen Investments betaalt over haar beleggingsresultaat 0% vennootschapsbelasting, doordat Nieuwe Steen Investments de status van fiscale beleggingsinstelling (in de zin van artikel 28 van de Wet op Vennootschapsbelasting) heeft. De wet stelt hieraan echter voorwaarden. Dividendbeleid Het dividendbeleid van Nieuwe Steen Investments is erop gericht het directe beleggingsresultaat nagenoeg geheel aan de aandeelhouders ter beschikking te stellen. Om aan de fiscale voorwaarden voor fiscale beleggingsinstellingen te voldoen dient tenminste de fiscale winst in contanten te worden uitgekeerd. Nieuwe Steen Investments keert met ingang van 2004 het directe resultaat in contanten uit door middel van interim-dividenden in mei, augustus en november over respectievelijk het eerste, tweede en derde kwartaal, gevolgd door een slotdividend in maart/april. Closed-end beleggingsfonds Nieuwe Steen Investments is een closed-end beleggingsfonds. Dit betekent dat Nieuwe Steen Investments geen verplichting heeft aandelen uit te geven of in te nemen. De uitgifte en inkoop van aandelen vinden plaats bij besluit van de Directie onder goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Beursnotering Nieuwe Steen Investments geeft een ieder de mogelijkheid om door middel van de aankoop van aandelen in de vennootschap te beleggen in een nationaal gespreide, kwalitatief hoogwaardige vastgoedportefeuille. De aandelen van Nieuwe Steen Investments zijn genoteerd aan de effectenbeurs van Euronext Amsterdam en geregistreerd onder code 29232. ISIN-code: NL0000292324

8

G E G E V E N S VA N D E R A A D VA N C O M M I S S A R I S S E N J.R. Zeeman (1934) voorzitter Nationaliteit: Nederlandse, Huidige functie: bestuurslid van de Stichting Prioriteit NSI, lid van de Beleggingsraad, Voormalige functie: Directeur van Nieuwe Steen Investments N.V., directeur/oprichter Zeeman Vastgoed B.V., Eerste benoeming: 2004, Lopende termijn: tot 2008 G. Deen (1941) Nationaliteit: Nederlandse, Huidige functie: lid van de Beleggingsraad, Voormalige functie: Directeur van een supermarktketen, Eerste benoeming: 1993, Lopende termijn: tot 2005 ir. C. Hakstege (1939) Nationaliteit: Nederlandse, Voormalige functie: Voorzitter Raad van Bestuur van Bouwfonds, Commissariaat: Variant Groep B.V., PRC/Bouwcentrum B.V., De Meeuw Bouwsystemen B.V., Van Hoogevest Groep B.V., Eerste benoeming: 2001, Lopende termijn: tot 2007 A.J. Tuiten (1946) Nationaliteit: Nederlandse, Huidige functie: bestuurslid van de Stichting Prioriteit NSI, Voormalige functie: Directeur van een bouwonderneming, Commissariaat: Topdak B.V., Eerste benoeming: 1993, Lopende termijn: tot 2006

9

B E R I C H T VA N D E R A A D VA N C O M M I S S A R I S S E N Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders Hierbij hebben wij het genoegen u het jaarverslag over 2004 van Nieuwe Steen Investments N.V. aan te bieden, zoals opgesteld door de Directie. De jaarrekening is door BDO CampsObers Accountants te Hoorn gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende accountantsverklaring. Wij stellen u voor deze jaarrekening vast te stellen. De décharge van de Directie voor het in 2004 gevoerde beleid en van de Commissarissen voor het door hen in 2004 gehouden toezicht wordt, onverminderd hetgeen hieromtrent in de wet is bepaald, voor de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 17 maart 2005 als een apart agendapunt opgevoerd. Inleiding Het jaar 2004 kenmerkte zich voor Nieuwe Steen Investments als een jaar van bestuurlijke verandering, waarin de heer J.R. Zeeman als Directievoorzitter terugtrad en een (deels) nieuwe Directie werd aangesteld. De economische omstandigheden in 2004 waren niet beter dan in 2003. Ditzelfde gold voor de vastgoedmarkt, met name voor kantoren. De moeilijke vastgoedmarkt stelde de nieuwe Directie gelijk voor een uitdaging. Dat het over 2004 bereikte resultaat beter was dan in 2003 geeft aan dat de nieuwe Directie zich goed van zijn taak heeft gekweten. Samenstelling van de Raad van Commissarissen In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 25 maart 2004 zijn de heren G.J.M.J. Heijn en J.W. Verloop teruggetreden. De Raad van Commissarissen, dankt beide heren nogmaals voor de waardevolle bijdrage die zij aan het functioneren van de Raad van Commissarissen en de vennootschap hebben geleverd. De heer Zeeman is in voornoemde vergadering als Commissaris gekozen en als voorzitter tot de Raad toegetreden. Omdat de heer Zeeman hiervoor Directeur van de onderneming was, is in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders bij zijn benoeming extra aandacht besteed aan de motivering van zijn benoeming. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kon zich unaniem vinden in deze benoeming, omdat de heer Zeeman met zijn uitgebreide kennis, ervaring en netwerk als Commissaris nog veel voor de vennootschap kan betekenen. Om een evenwichtig rooster van aftreden te krijgen is de heer C. Hakstege in de aandeelhoudersvergadering van 2 september 2004 teruggetreden en herkozen voor een periode tot de jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders in 2007. Volgens het rooster van aftreden zal de heer G. Deen in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 17 maart 2005 terugtreden als Commissaris en, na het vervullen van de maximale drie termijnen als commissaris, niet herkiesbaar zijn. De heer Deen is vanaf de eerste dag betrokken geweest bij Nieuwe Steen Investments en zijn bijdrage aan het functioneren van de Raad van Commissarissen en de vennootschap is altijd hooglijk gewaardeerd door de Raad van Commissarissen en de Directie. Gelukkig blijft de kennis en ervaring van de heer Deen betreffende de onroerendgoedmarkt voor de vennootschap behouden, omdat hij lid blijft van de Beleggingsraad. In de heer mr. M.J.C. van Galen menen de Stichting Prioriteit NSI en de Raad van Commissarissen een goede opvolger te hebben gevonden. De heer Van Galen is ondermeer voormalig bestuurder van vastgoedonderneming Breevast N.V. en hij is zeer vertrouwd met financieringsaspecten en de implicaties van een beursnotering. De heer Van Galen is reeds 5 jaar lid van de Beleggingsraad en daardoor goed bekend met de vennootschap. Meer informatie over de heer Van Galen is opgenomen in de agenda voor de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 17 maart 2005. Derhalve wordt de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voorgesteld om de heer Van Galen te benoemen als Commissaris. Met de benoeming van de heer Van Galen beschikt de Raad van Commissarissen wellicht niet over een pure zogenoemde financieel expert. Toch beschikt de heer Van Galen over zoveel financiële kennis dat, samen met zijn kennis van de vennootschap en de onroerendgoedmarkt en zijn ervaring met beursgenoteerde ondernemingen, de voorkeur wordt gegeven aan zijn benoeming boven de benoeming van een financieel expert die onbekend is met de vennootschap en/of de onroerendgoedmarkt. Met de toetreding van de heer Van Galen tot de Raad van Commissarissen bevat deze naar onze mening in meer dan voldoende mate de voor een adequaat toezicht benodigde kennisdisciplines. Gezien de omvang van de Raad van Commissarissen is er voor gekozen geen aparte kerncommissies in te stellen.

10

In het kader van de Code Corporate Governance wordt uitsluitend de heer Zeeman, als ex-bestuurder van de vennootschap, niet als onafhankelijk lid van de Raad van Commissarissen beschouwd. Verder voldoet de Raad van Commissarissen aan de “best practice” bepalingen betreffende ondermeer onafhankelijkheid en deskundigheid. Functioneren van de Raad van Commissarissen Gedurende het verslagjaar is de Raad van Commissarissen zevenmaal bijeengekomen voor de reguliere vergaderingen. Alle vergaderingen zijn - een enkele keer gedeeltelijk - bijgewoond door alle leden van de Raad van Commissarissen en de Directie. Naast de reguliere vergaderingen was er regelmatig contact tussen de Commissarissen onderling en tussen individuele Commissarissen en leden van de Directie. Regelmatig terugkerende onderwerpen voor de vergaderingen van de Raad van Commissarissen waren de strategie, de risico’s, de doelstellingen en het beleid van de vennootschap, de ontwikkeling en toekomst van Nieuwe Steen Investments, financiële rapportages en de ontwikkeling van de resultaten. Bijzondere aandacht werd besteed aan het vervolg op de directiewijziging, het financieringsbeleid, het systeem van interne controle en risicoprocedures en het Corporate Governance beleid. De Raad van Commissarissen besprak, ondermeer in een vergadering in combinatie met de Beleggingsraad, de ontwikkelingen op de onroerendgoedmarkten en de gevolgen daarvan voor de onroerendgoedportefeuille en de bezettingsgraad. De Raad van Commissarissen heeft - buiten aanwezigheid van de Directie - het functioneren geëvalueerd van de Raad van Commissarissen, de individuele Commissarissen, de Directie en de individuele Directieleden. Gedurende het verslagjaar hebben er geen transacties met tegenstrijdige belangen plaatsgevonden met Directieleden of Commissarissen. Evenmin waren er transacties tussen de vennootschap en een aandeelhouder met ten minste tien procent van de aandelen in de vennootschap. De Raad van Commissarissen laat zich voor de beoordeling van investeringsbeslissingen in de beleggingsportefeuille bijstaan door de Beleggingsraad. Daarnaast worden zaken die zijn gerelateerd aan samenstelling en honorering van de Directie behandeld in overleg met het Bestuur van de Stichting Prioriteit NSI. Corporate Governance De Raad van Commissarissen hecht waarde aan een transparante structuur, een helder beleid en het afleggen van verantwoording aan de aandeelhouders. Hiertoe heeft zij samen met de Directie in 2004 extra aandacht besteed aan het verder ontwikkelen en uitdragen van de Corporate Governance structuur van de vennootschap. De website van de vennootschap werd onder meer uitgebreid met een apart hoofdstuk Corporate Governance. Hierin zijn het beleid en de gerelateerde stukken te vinden, zoals met betrekking tot de Raad van Commissarissen, de profielschets, het reglement en het rooster van aftreden. Het beleid en de afwijkingen op de Nederlandse Corporate Governance Code zijn voorgelegd aan en goedgekeurd door de aandeelhouders. De Raad van Commissarissen is van mening dat de vennootschap hiermee voldoet aan de eisen van de Nederlandse Corporate Governance Code en verwijst verder naar het aparte hoofdstuk over Corporate Governance op bladzijde 19. Remuneratieverslag De bezoldiging van de Directie wordt door de Raad van Commissarissen vastgesteld. De vennootschap kent uitsluitend een vaste honorering voor de Directieleden en verstrekt geen opties, leningen of garanties aan Directieleden en/of Commissarissen. Voor de vaststelling van de honorering wordt zo goed mogelijk aansluiting gezocht bij marktconforme condities zoals die gelden voor de te vervullen functie en welke uiteraard gerelateerd zijn aan kennis, ervaring en kwaliteiten van de individuele Directieleden.

11

De beloning van de Directie was in overeenstemming met het remuneratiebeleid. Het vaste salaris van mevrouw Reijnen in 2004 bedroeg 1 270.000. De heren Storms en Schipper ontvingen elk een jaarsalaris van 1 129.000. De contracten van de Directie bevatten geen benoemingstermijn of maximumvergoeding bij onvrijwillig ontslag (zie de toelichting op bladzijde 19). De beloning van de heer Zeeman als bestuurder tot april 2004 bestond uit een managementfee van 1 151.000. De details over de vergoedingen van de Directie en de Raad van Commissarissen staan op bladzijde 68 en 69 van het verslag. Het remuneratiebeleid van de vennootschap is op de website terug te vinden. De Raad van Commissarissen voorziet op dit moment voor de komende jaren geen materiële wijziging in het remuneratiebeleid. De Stichting Prioriteit NSI stelt de bezoldiging van de Commissarissen vast. De bezoldiging van een Commissaris is niet afhankelijk van de resultaten van de vennootschap. In 2005 zal de bezoldiging van Commissarissen ten opzichte van 2004 ongewijzigd blijven. Voorstel slotdividend 2004 De vennootschap heeft sinds maart 2004 als dividendbeleid dat zij het gehele directe resultaat elk kwartaal in contanten als dividend uitkeert. In lijn met het dividendbeleid heeft de vennootschap over de eerste drie kwartalen van 2004 reeds elk kwartaal een dividend uitgekeerd van in totaal 1 1,02 per aandeel in contanten. De Raad van Commissarissen stemt in met het voorstel van de Directie om het restant van het in 2004 behaalde directe rendement in de vorm van een bedrag van 1 0,34 per aandeel uit te keren als slotdividend over 2004. Het totaal dividend over 2004 komt hiermee op 1 1,36 per aandeel. Ten slotte Nieuwe Steen Investments heeft een jaar van verandering achter de rug, waarin de Directie heeft getoond het in haar gestelde vertrouwen waard te zijn. De Raad van Commissarissen spreekt zijn waardering uit voor het door de Directie behaalde resultaat en is erkentelijk voor de door de Directie en medewerkers geleverde inspanningen gedurende het verslagjaar. Hoorn, 22 februari 2005 De Raad van Commissarissen, J.R. Zeeman, voorzitter G. Deen ir. C. Hakstege A.J. Tuiten

12

V E R S L A G VA N D E B E L E G G I N G S R A A D De Beleggingsraad vertegenwoordigt de Raad van Commissarissen bij de beoordeling en goedkeuring van aan- en verkoop van beleggingen, investeringen en ontwikkelingen in de onroerendgoedportefeuille en houdt daarmee toezicht op de uitvoering van het beleggingsbeleid van de vennootschap. De Beleggingsraad bestaat uit 3 natuurlijke personen, waarvan minimaal één de hoedanigheid van Commissaris van de vennootschap bezit. De leden van de Beleggingsraad worden door de Raad van Commissarissen benoemd en ontslagen. In 2004 heeft de Beleggingsraad de heer Zeeman als opvolger van de heer Tuiten tot voorzitter van de Beleggingsraad gekozen. De Beleggingsraad is in het verslagjaar negen keer met de Directie bijeengeweest. De voorgestelde investeringen en desinvesteringen zijn hierbij uitvoerig aan de orde geweest en getoetst aan de door de Directie en de Raad van Commissarissen geformuleerde strategische en financiële uitgangspunten. Leden van de Beleggingsraad hebben veelal de voor aankoop voorgedragen objecten bezocht. Met de Directie is regelmatig overlegd over de ontwikkelingen van de Nederlandse onroerendgoedmarkt en de gevolgen daarvan voor de samenstelling en spreiding van de portefeuille. De Beleggingsraad heeft zich, naast de investeringsbeslissingen, ook gericht op de gang van zaken inzake de exploitatie van de portefeuille, zoals verhuurbaarheid en ontwikkeling van de leegstandscijfers, invulling van huurgaranties en het opzetten van plannen tot behoud en verbetering van de aantrekkelijkheid van de objecten. De Beleggingsraad heeft regelmatig over zijn functioneren verslag gedaan aan de Raad van Commissarissen. De Beleggingsraad is de Directie en alle medewerkers erkentelijk voor de professionele wijze, waarop de voorstellen werden voorbereid en de constructieve wijze, waarop de beraadslagingen konden worden gevoerd. Hoorn, 22 februari 2005 De Beleggingsraad, J.R. Zeeman, voorzitter G. Deen mr. M.J.C. van Galen

13

V E R S L A G VA N D E D I R E C T I E DE JACHT NAAR RENDEMENT De ontwikkelingen in 2004 kort samengevat Resultaten Met een verbetering van de resultaten zowel direct (opbrengsten uit verhuur minus kosten) als indirect (gerealiseerde resultaten op verkopen) en zowel absoluut als per gemiddeld uitstaand aandeel, kan Nieuwe Steen Investments met tevredenheid terugzien op 2004. Het jaar 2004 kende de nodige uitdagingen. De zoektocht naar rendement was een missie van velen in de markt. De opbrengst van de zoektocht van Nieuwe Steen Investments is terug te vinden in de resultaten van de vennootschap en in de performance van het aandeel. Daarin zijn overigens ook de prijsontwikkelingen in het algemeen op de onroerendgoedmarkt terug te vinden. 2004 bracht enerzijds een overaanbod van de te huren kantoormetrages en anderzijds grote belangstelling voor goede onroerendgoedbeleggingen. Op de directe onroerendgoedmarkt werd de vennootschap geconfronteerd met de concurrentie van met name vastgoedmaatschappen en buitenlandse beleggers, die, geïnspireerd door hun zoektocht naar rendement, bereid zijn hogere prijzen te bieden waardoor voor Nieuwe Steen Investments de mogelijkheden om tegen acceptabele condities nieuwe beleggingen te verwerven schaars waren. De zoektocht naar rendement zag de vennootschap ook terug in de performance van het aandeel dat over 2004 een totaalrendement, dividend en koerswinst, boekte van 23%. De onzekerheden op de aandelenmarkt en de lage rente op spaarrekeningen en/of obligaties maakt dat de belangstelling van beleggers richting onroerend goed beleggingen is verschoven; hiervan heeft het aandeel Nieuwe Steen Investments met zijn hoge dividendrendement zeker geprofiteerd. Miljard bereikt De hoge prijzen die voor onroerendgoedbeleggingen werden geboden, maakten het moeilijk om de beleggingsportefeuille in 2004 substantieel uit te breiden. De doelstelling om de portefeuille tot minimaal 1 1 miljard te laten groeien werd niettemin in april 2004 gerealiseerd en ultimo 2004 bedroeg de omvang van de onroerend goed beleggingsportefeuille 1 1.035 miljoen. De vennootschap meent deze schaalgrootte tenminste nodig te hebben om een volwassen positie op de onroerendgoedmarkt in te nemen en om op de beurs voldoende liquiditeit in de aandelen mogelijk te maken. Deze schaalgrootte biedt tevens organisatorisch de mogelijkheden voor een verdere professionalisering van de personele organisatie met een back-up voor belangrijke functies. De kracht van de mix Een van de uitgangspunten van het beleid van Nieuwe Steen Investments is om te beleggen in een Nederlandse portefeuille met voldoende spreiding in objecten verdeeld over de diverse beleggingscategorieën. In 2004 was Nieuwe Steen Investments blij met deze mix in de beleggingscategorieën; de “mindere” ontwikkelingen in de kantorenmarkt konden daardoor worden gecompenseerd met een goede winkel- en woningmarkt. Werk aan de winkel: verhuren De beleggingswaarde van onroerend goed wordt in belangrijke mate bepaald door de totale huurinkomsten. De strategie van onze vennootschap is zwaar gefocust op een goed portefeuillebeheer, de basis voor continuïteit in onze inkomsten- en resultatenstroom. Het op peil houden van de bezettingsgraad door een actieve verhuur is daarmee belangrijker geworden dan ooit. Nieuwe Steen Investments werkt volgens het principe “ken je pand, ken je klant”. Dit houdt in dat met het kennen van de huurders en hun wensen, de panden en hun mogelijkheden, de vennootschap zich actief bezig houdt met beheren en verhuren. De moeilijke verhuurmarkt vergde maximale verhuurinspanningen en de vennootschap slaagde erin om daarmee de - financiële - leegstand ultimo 2004 tot 3,9% te beperken.

14

Dividend is koning Onder het motto “Dividend is Koning” is in maart 2004 het dividendbeleid aangepast. Voortaan wordt elk kwartaal het gehele directe resultaat in contanten uitbetaald en het indirecte resultaat wordt aan het eigen vermogen toegevoegd. Met het uitkeren van kwartaaldividenden, dat het pensioen- en obligatiekarakter van het aandeel versterkt, heeft de vennootschap een primeur op de beurs. Mede door de wijziging van het dividendbeleid kende Nieuwe Steen Investments over 2004 een uitzonderlijk dividendjaar; er werd gedurende 2004 vijf kwartalen dividend, in totaal 1 1,70 in contanten per aandeel, uitgekeerd. Nieuwe Directie, zelfde uitgangspunten 2004 was het jaar van wisselingen in de Directie. Hiermee werd in zekere mate afscheid genomen van de pioniersfase van de vennootschap en is een periode van consolidatie, gestructureerde uitbouw en verdere professionalisering begonnen. De uitgangspunten van de vennootschap zijn echter ongewijzigd overeind gebleven, alsook het aan- en verkoopbeleid en het verhuurbeleid. In 2004 heeft de Directie vooral aandacht besteed aan het beheer en de optimalisatie van de portefeuille om daarmee de basis voor continuïteit in de resultaatsontwikkeling te verstevigen. Financiering Gedurende 2004 groeide de portefeuille per saldo met ca. 1 40 miljoen. Geheel in lijn met de uitgangspunten werden de nieuwe beleggingen deels met nieuw eigen vermogen gefinancierd. De vennootschap plaatste in 2004 door middel van twee onderhandse emissies (in maart en in november) in totaal één miljoen nieuwe aandelen bij institutionele beleggers, waardoor het eigen vermogen met 1 15,8 miljoen toenam. Zowel de korte als de lange rentes bevinden zich thans op historisch lage niveaus. Voor de leningen met een variabele rente heeft de vennootschap hier direct profijt van. Voor het grootste deel van de leningenportefeuille zijn, conform de uitgangspunten, lange rentevastperioden overeengekomen. Aan deze keuze lag de wens ten grondslag om tot een hoog maar vooral voorspelbaar en stabiel resultaat te komen. Nieuwe Steen Investments profiteert daardoor nu slechts beperkt van de actuele lage rentestanden, maar met de komende expiraties van de rentevastperioden zullen renteverlagingen naar verwachting een positief effect hebben op het resultaat. En tot slot… 2004 was ook het jaar van de introductie van de Code Corporate Governance van de commissie Tabaksblat. Daarnaast zijn in dit jaar voorbereidingen getroffen om het risicobeheer- en interne controlesysteem te beschrijven. Een nadere toelichting op het beleid van de vennootschap, ten aanzien van risicomanagement, Corporate Governance en verslaggevingregels wordt elders in dit verslag gegeven. De inrichting van de verslaggeving conform IFRS-richtlijnen zal ook in 2005 onze aandacht houden.

15

STRATEGIE EN DOELSTELLINGEN Nieuwe Steen Investments streeft naar het opbouwen en exploiteren van een kwalitatief hoogwaardige, uitsluitend in Nederland gelegen en over meerdere categorieën gespreide beleggingsportefeuille. Dit vormt de basis voor een hoog, maar vooral duurzaam direct beleggingsresultaat dat vervolgens volledig als contant dividend aan de aandeelhouders wordt uitgekeerd. In de huidige markt berust de uitvoering van dit streven op de volgende pijlers. 1. Het beperken van de leegstand Onze eerste prioriteit is het maximaliseren van de bezettingsgraad van de portefeuille. Door het overaanbod in de kantoren is die markt snel veranderd in een huurdersmarkt. Nieuwe Steen Investments moet haar sterktes inzetten om bij expiratie het evenwicht te vinden in voor beide partijen acceptabele condities en zo de huurders onder deze condities te behouden. Een maximale bezettingsgraad is de beste garantie voor het optimaliseren van de huurinkomsten en bereikt daarmee continuïteit in het resultaat. Daarnaast is de inkomstenstroom ook de basis voor de waarde(ring) van het object en tot slot is het ook voor de fysieke (onderhouds-)conditie van de objecten belangrijk dat ze in gebruik zijn. 2. Groei van de portefeuille Nieuwe Steen Investments streeft verdere groei van de portefeuille na mits objecten verworven kunnen worden binnen de gestelde kwaliteits- en rendementseisen. Groei is geen doel op zich, een grote groei is ook niet per se noodzakelijk, maar nieuwe investeringen zijn welkom als ze op korte èn de lange termijn bijdragen aan de kwaliteit en kwantiteit van de inkomstenstroom. Dit kunnen individuele objecten zijn, maar ook complete portefeuilles. De verwachting voor 2005 is dat, net als in 2004, de prijzen voor onroerend goed hoog blijven en het aanbod van kwalitatief goed onroerend goed beperkt is. In de huidige concurrerende markt zal Nieuwe Steen Investments het daarom moeten hebben van incidentele kansen. De vennootschap blijft alert om investeringsmogelijkheden die zij kan doen, uiteraard tegen acceptabele condities, ook te benutten. 3. Portefeuillebeleid Het optimaliseren van de portefeuille is eveneens onderdeel van het actieve portefeuillebeleid en blijft constant aandacht vragen. Actief portefeuillebeleid is een samenspel van aankopen, verkopen en investeren in aanpassingen. Indien de vennootschap slechts beperkt nieuwe objecten kan verwerven, betekent dat ook dat ter behoud van de inkomstenstroom een zekere terughoudendheid zal bestaan om objecten te verkopen. In plaats van verkoop kunnen dan ook andere wegen worden bewandeld om de kwaliteit te optimaliseren, zoals bijvoorbeeld het uitbreiden, aanpassen of revitaliseren van objecten. 4. Kostenbeheersing De onroerendgoedportefeuille is de basis voor de inkomsten zodat haar kwaliteit altijd voorop moet staan, hetgeen niet wil zeggen dat een kostenefficiënte benadering geen bijdrage levert aan het resultaat. Het sturen op de kosten voor de onroerendgoedportefeuille zelf is geen doel; om de portefeuille verhuurd en in goede conditie te houden moeten nu eenmaal kosten gemaakt worden; een deel daarvan is goed voorspelbaar maar een deel, zeker in de huidige markt waarin in het kader van de verhuur alle zeilen moeten worden bijgezet, ook niet. Gelukkig gaan de kosten ook hier, met het oog op toekomstige opbrengsten, voor de baten uit. De kosten van rente, maar ook van vastgoed- en fondsbeheer zijn wel goed beheersbaar. Met name op de rentelasten kunnen, met het oog op de komende expiratie van de rentevastperioden, ook met behoud van een defensieve strategie, besparingen worden verwacht.

16

Nieuwe Steen Investments: de beste maatschap van Nederland! Hoewel de vennootschap al lang weet dat onroerend goed een goede, stabiele en hoogrenderende beleggingscategorie is, heeft de populariteit van “Vastgoed” als belegging nu pas echt een vlucht genomen. Voor de particuliere en institutionele beleggers is er, naast het beleggen in stenen of in de aandelen van (beursgenoteerde) vastgoedfondsen, een “nieuwe” beleggingscategorie bijgekomen: de maatschappen en CV’s. De populariteit van deze beleggingsproducten bij met name de particuliere belegger en de aantrekkelijke vergoeding voor oprichtingskosten voor de initiators verklaart de honger naar bezittingen om daaromheen het beleggingsproduct te bouwen. De meeste van deze partijen zijn op zoek naar hetzelfde type beleggingen als Nieuwe Steen Investments, de niet al te grote, goed verhuurde, in Nederland gelegen, winkels, kantoren en/of woningen. Daarom zijn deze partijen concurrenten op de directe onroerendgoedmarkt. Afgezien van de juridische entiteit lijken deze maatschappen ook wel een beetje op Nieuwe Steen Investments, zowel qua type beleggingen, als ook qua aandeelhoudersstructuur, echter met dien verstande dat Nieuwe Steen Investments dan een “hele grote maatschap” is. Er zijn echter ook grote verschillen, vooral in het risicoprofiel: 1. Nieuwe Steen Investments belegt niet slechts in één of een beperkt aantal objecten maar in 162 objecten en 1.509 woningen waardoor de objectspecifieke risico’s, waaronder die in het huurdersbestand, zeer gespreid zijn; 2. Nieuwe Steen Investments heeft een minder agressieve leverage en daardoor minder risico; 3. Nieuwe Steen Investments heeft lagere kosten bij aan- en verkoop, voor het dagelijks vastgoedbeheer en voor het fondsmanagement; 4. Nieuwe Steen Investments heeft een hogere pay-out en een beter voorspelbare winstverwachting; 5. Nieuwe Steen Investments heeft een hoge standaard in de (financiële) communicatie met haar aandeelhouders, hetgeen zorgt voor transparantie en duidelijkheid; 6. Nieuwe Steen Investments is niet gebonden aan een vooraf vastgestelde periode voor verkoop van objecten maar kan zelf beslissen of en wanneer er een object verkocht wordt. De conclusie is dat Nieuwe Steen Investments een lager risicoprofiel heeft, waardoor de aandeelwaarde hoger is. Het grootste voordeel van een belegging in Nieuwe Steen Investments is dat doordat de aandelen beursgenoteerd zijn de aandeelhouder niet gebonden is aan een vaste, lange termijn belegging maar indien gewenst dagelijks zijn aandelenbezit en dus indirect de onroerendgoedbelegging weer liquide kan maken.

17

BESTUUR EN ORGANISATIE Directie In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van maart 2004 trad de heer J.R. Zeeman terug als Directeur van de vennootschap en werd hij gekozen tot lid van de Raad van Commissarissen. Dit bracht de nodige wijzigingen in de Directie met zich mee. Mevrouw J.J.M. Reijnen werd benoemd als Algemeen Directeur en is verantwoordelijk voor het algemene beleid, Financiën en Investor Relations. De heer J.Th. Schipper werd benoemd als Directeur Asset Management en is verantwoordelijk voor het aan- en verkoopbeleid. De heer R.J.J.M. Storms werd als Directeur Property Management benoemd en is verantwoordelijk voor de optimale exploitatie van de portefeuille. Hiermee heeft Nieuwe Steen Investments een driehoofdige Directie die bestaat uit ervaren personen die reeds geruime tijd voor Nieuwe Steen Investments werkzaam zijn. Hoewel er bestuurlijk veranderingen plaatsvonden, zijn de strategie en het beleid van de vennootschap niet gewijzigd. NSI Management B.V. NSI Management B.V. is de managementvennootschap (100% dochter van Nieuwe Steen Investments) waarin de organisatorische en financiële aspecten van het fondsbeheer zijn geconcentreerd. NSI Management is een kleine, slagvaardige organisatie, waarbij aan het einde van 2004 inclusief de Directieleden 12 personen werkzaam waren. Deze fondsbeheerorganisatie is georganiseerd in drie afdelingen: Assetmanagement, Property Management en Controlling. Naast het uitvoeren van de taken en verantwoordelijkheden voor Nieuwe Steen Investments als beursgenoteerde onderneming en de daarbij behorende optimale financiering, draagt NSI Management zorg voor het beheer van de beleggingsportefeuille, bestaande uit: - het aan- en verkopen van objecten; - het waarborgen van de kwaliteit van de objecten; - het controleren en aansturen van het dagelijkse beheer. Het streven is om zoveel mogelijk taken professioneel vanuit de eigen organisatie uit te voeren, zonder de compactheid van de organisatie te verliezen. Dit gebeurt vanuit een praktische, directe aanpak. Dagelijks beheer door externe beheerders Om de eigen organisatie compact, slagvaardig en geconcentreerd op het portefeuillebeheer te houden, is het dagelijks beheer van de onroerendgoedbeleggingen, het Property Management, al sinds de oprichting van de vennootschap, uitbesteed aan professionele vastgoedbeheerders. Hiertoe werkt de vennootschap samen met een aantal partijen, met als verreweg de grootste Zeeman Vastgoed Beheer B.V. Om de samenwerking optimaal te houden zijn de lijnen kort, waardoor snelle besluitvorming mogelijk is. Zowel Nieuwe Steen Investments als de beheerders hebben baat bij tevreden huurders en een goede bezettingsgraad; de vastgoedbeheerders worden gehonoreerd op basis van gerealiseerde huuropbrengsten. Hiervoor wordt in de huidige markt een grote inspanning geleverd en het uitgangspunt “ken je pand, ken je klant” blijft de basis voor een adequaat beheer.

18

CORPORATE GOVERNANCE De Raad van Commissarissen en de Directie van Nieuwe Steen Investments hechten veel belang aan een transparante organisatie vanwege het vertrouwen van haar aandeelhouders en andere belanghebbenden in de vennootschap. De vennootschap onderschrijft de Nederlandse Corporate Governance Code en voldoet daar geheel aan. Een belangrijk instrument van het Corporate Governance beleid van de vennootschap is het contact met de aandeelhouders. Ten minste tweemaal per jaar organiseert de vennootschap een aandeelhoudersvergadering, waarbij ontwikkelingen worden toegelicht en verantwoording over het gevoerde beleid wordt afgelegd. Deze vergaderingen worden door zeer veel betrokken aandeelhouders bezocht en hoog gewaardeerd. Acties De vennootschap heeft gedurende het jaar 2004 uitgebreid aandacht besteed aan Corporate Governance. Het Corporate Governance beleid werd verder vorm gegeven, een aantal formele vereisten werd ingevuld - zoals het aanpassen van de statuten en het opstellen van reglementen - en er werd uitgebreid gecommuniceerd over het Corporate Governance beleid van de vennootschap met aandeelhouders en andere belanghebbenden. In de loop van het jaar heeft de vennootschap diverse formele zaken nader uitgewerkt om vervolgens in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 2 september 2004 het Corporate Governance beleid van de vennootschap als belangrijkste onderwerp op de agenda te plaatsen. Aandeelhouders ontvingen een informatiememorandum dat gewijd was aan dit onderwerp en een volledig overzicht van het Corporate Governance beleid van de vennootschap bevatte. Ook werd de website van de onderneming aangepast en uitgebreid. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders is vervolgens het Corporate Governance beleid van de vennootschap besproken. Afwijkingen De vennootschap onderschrijft de Nederlandse Corporate Governance Code (Code), maar heeft aangegeven op een aantal punten (deels tijdelijk) gemotiveerd van de “best practices” af te wijken. De afwijkingen zijn: - Directieleden zijn niet voor een periode van vier jaar benoemd (II.1.1), - er zijn geen reglementen vastgesteld voor Directieleden of Commissarissen betreffende bezit en transacties in effecten anders dan die uitgegeven door de eigen vennootschap (II.2.6 en III.7.3), - er is geen maximale vergoeding vastgesteld bij onvrijwillig ontslag van Directieleden (II.2.7), - de voorzitter van de Raad van Commissarissen is voormalig directeur van de vennootschap (III.4.2). De Directie van Nieuwe Steen Investments bestaat sinds maart 2004 uit drie Directieleden. Deze drie Directieleden waren ten tijde van hun benoeming reeds jaren werkzaam voor de vennootschap en hun arbeidsovereenkomsten voorzien niet in een benoemingstermijn van vier jaar of een maximering van de vergoeding bij onvrijwillig ontslag. Nieuwe Steen Investments heeft in dit geval gemeend de arbeidsovereenkomsten op deze punten niet aan te passen. De vennootschap is daarbij tevens van mening dat het niet passend is om een beëindigings- of ontslagvergoeding vooraf overeen te komen. Dit kan eerst wanneer de omstandigheden die hiertoe aanleiding geven bekend zijn (afwijking op II.1.1 en II.2.7). In afwijking van “best practice” bepalingen II.2.6 en III.7.3 heeft Nieuwe Steen Investments besloten geen apart reglement voor de Directieleden of Commissarissen betreffende bezit en transacties in effecten anders dan die uitgegeven door de eigen vennootschap vast te stellen. Voor bezit en transacties in effecten uitgegeven door de eigen vennootschap bestaat op grond van de Wet toezicht effectenverkeer 1995 reeds een reglement met meldingsplicht voor de Directie en Commissarissen. Dit reglement heeft een ruime strekking die zich niet tot de transacties van effecten in de eigen onderneming beperkt. Het reglement verbiedt elke transactie die de schijn van gebruik van koersgevoelige informatie kan wekken. Hierdoor wordt een apart reglement als overbodig beschouwd (afwijking op II.2.6 en III.7.3).

19

In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 25 maart 2004 is door de aandeelhouders de heer Zeeman als lid van de Raad van Commissarissen benoemd en vervolgens door de Raad als zijn voorzitter. Deze benoeming is strijdig met “best practice” bepaling III.4.2 van de Code omdat de heer Zeeman ex-directeur van de vennootschap is. Toch is besloten de heer Zeeman voor te dragen, omdat de heer Zeeman als oprichter en aandeelhouder zeer verbonden is met het lot van Nieuwe Steen Investments. Daarnaast beschikt de heer Zeeman, naast zeer veel ervaring en deskundigheid, over een uitgebreid relatienetwerk dat op deze wijze voor Nieuwe Steen Investments behouden blijft. Over deze afwijkingen is zowel in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 25 maart 2004 als in de vergadering van 2 september 2004 verantwoording afgelegd aan aandeelhouders. Beleid De vennootschap meent dat zij met het voorgaande voldoet aan de vereisten uit de Code. De vennootschap onderschrijft en volgt de Code en waar zij eventueel van de “best practice” bepalingen afwijkt zijn deze afwijkingen toegelicht en aan de aandeelhouders voorgelegd. Het geldende beleid van Nieuwe Steen Investments op het gebied van Corporate Governance, de motivering van afwijkingen op de “best practices” en alle gerelateerde documenten zijn terug te vinden op de website van de vennootschap. Deze website zal door de vennootschap up-to-date gehouden worden. De vennootschap zal haar aandeelhouders en andere belanghebbenden uitgebreid over de inhoud van haar Corporate Governance beleid blijven informeren en in de gelegenheid stellen hierover te discussiëren. Eventuele substantiële wijzigingen in het Corporate Governance beleid zullen steeds als een apart agendapunt aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden voorgelegd.

• “De Vallei” te Ede

20

INVESTOR RELATIONS Nieuwe Steen Investments heeft een speciale band met haar particuliere aandeelhouders, die nog stamt uit de tijd voor de beursgang. De Algemene Vergaderingen van Aandeelhouders worden altijd geweldig goed bezocht en met name particulieren weten ook buiten de vergadering om de vennootschap goed te vinden voor vragen en opmerkingen. Ook in een tijd waarin de aandacht van en voor institutionele beleggers toeneemt, wil de vennootschap deze unieke relatie met haar particuliere aandeelhouders in stand houden. Geïnteresseerden worden door middel van presentaties geïnformeerd over de doelstellingen, strategie en prestaties van de vennootschap. Deze presentaties worden gegeven ten kantore van de vennootschap, op locatie of op door derden georganiseerde seminars of congressen. In het verslagjaar heeft het informeren van particuliere en institutionele beleggers een groeiende rol gespeeld en heeft de Directie, gezien de grote belangstelling voor vastgoedaandelen ook presentaties voor buitenlandse beleggers verzorgd. Naast de presentaties vervult de website van de vennootschap een steeds belangrijker rol bij het verschaffen van informatie over de vennootschap. Op de website zijn niet alleen persberichten, financiële gegevens en objectgegevens beschikbaar, ook veel informatie over aan het Corporate Governance beleid gerelateerde zaken. De groeiende belangstelling van buitenlandse beleggers heeft tot gevolg dat ook het Engelstalige deel van de website gestaag wordt uitgebreid. De vennootschap zal belangstellenden, zoveel als praktisch mogelijk is, via haar website ook informeren over tijdstippen en inhoud van geplande presentaties aan analisten of anderen. De vennootschap streeft naar een open, tijdige, transparante en duidelijke communicatie met particuliere of institutionele aandeelhouders, pers, analisten en andere belangstellenden en probeert haar public en investor relations beleid daar op af te stemmen.

21

HET AANDEEL NIEUWE STEEN INVESTMENTS 2004 was een goed jaar voor het aandeel Nieuwe Steen Investments. De koers van het aandeel sloot ultimo 2004 op 1 17,12. Dit is een stijging van meer dan 10% ten opzichte van de koers ultimo 2003 (1 15,49). In combinatie met het totaal uitgekeerde dividend gedurende het boekjaar van 1 1,70 behaalde het aandeel een koersen dividendrendement van 23% (2003: 21%). De belangstelling voor onroerend goed als belegging was groot gedurende 2004, zowel in de directe als in de indirecte markt. De koersen van vrijwel alle Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen stegen spectaculair gedurende 2004. Daar waar in voorgaande jaren de beurskoers bij collegafondsen veelal onder de gepubliceerde intrinsieke waarde noteerde, veranderde deze discount, door zeer sterke koersstijgingen, gedurende 2004 in een premium. Het aandeel Nieuwe Steen Investments kan, over een langere periode vanaf haar beursnotering in 1998 gekeken, terugzien op een hoog koersen dividendrendement.

Koers en dividendrendement (x 1 1)

2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998

23% 21% - 2% 22% 2% 19% 25%

Total return performance bij een inleg van 3 1.000,- per 1 januari 2004. (x 1 1)

Nieuwe Steen Investments

AEX

EPRA-NL

Nieuwe Steen Investments

Total return performance bij een inleg van 3 1.000,- per 1 maart 1993 (x 1 1)

22

AEX

EPRA-NL

Emissies In 2004 heeft Nieuwe Steen Investments door middel van twee onderhandse emissies (in maart en in november) in totaal één miljoen nieuwe aandelen geplaatst bij institutionele beleggers, waarmee het eigen vermogen met 1 15,8 miljoen toenam. Het totale aantal uitstaande aandelen steeg hiermee tot 33.774.117. Deze emissies waren tegen toen geldende beurskoersen van 1 15,40 respectievelijk 1 16,20 per aandeel geplaatst en hadden geen nadelig effect op het resultaat. Overeenkomstig het nieuwe dividendbeleid zijn er in 2004 geen (2003: 633.539) bonusaandelen uitgegeven.

Koersverloop en beursomzet aandeel Nieuwe Steen Investments gedurende 2004

slotkoers beursomzet

Nieuwe Steen Investments per 2005 in de Small Cap Index In 2004 zijn in totaal ruim 9 miljoen aandelen Nieuwe Steen Investments via de beurs verhandeld, wat neerkomt op een gemiddelde dagomzet van 33.556 (2003: 22.864) aandelen. Met haar totale beursomzetcijfers over 2004 nam Nieuwe Steen Investments op Euronext Amsterdam de 62ste (2003: 67ste) plaats in. Met deze beursomzetcijfers wordt het aandeel Nieuwe Steen Investments opgenomen in de nieuwe Small Cap Index (AScX). Met ingang van 2 maart 2005 introduceert Euronext Amsterdam deze nieuwe index, naast de AEX en de Midkap index. Nieuwe Steen Investments wordt opgenomen als derde qua grootte met een wegingsfactor van 7,4 %. Mede door de toenemende belangstelling voor indexbeleggen, is de vennootschap verheugd met de opname van het aandeel Nieuwe Steen Investments in de index. Naast meer belangstelling van de financiële pers draagt dit ook zorg voor een verbetering van de verhandelbaarheid van het aandeel. Naast de Small Cap Index maakt het aandeel Nieuwe Steen Investments ook deel uit van andere indexen waaronder de EPRA-index. De EPRA (European Real Estate Association) is de overkoepelende organisatie voor beursgenoteerde vastgoedfondsen en deze organisatie beijvert zich met name om de belangstelling en mogelijkheden voor het beleggen in genoteerd onroerend goed te verbeteren. Nieuwe Steen Investments maakt gebruik van diverse liquidity providers. Deze waarborgen de continue verhandelbaarheid van het aandeel. In 2004 traden Amsterdams Effectenkantoor en Kempen & Co als bezoldigd liquidity providers op.

Koers (x 1 1)

Hoogst Laagst Ultimo

23

2002

2003

2004

koers/winst verhouding 2004

16,38 13,35 14,30

15,90 12,85 15,49

17,12 15,49 17,12

10,6 9,6 10,6

DIVIDEND Dividendbeleid in 2004 Het dividendbeleid van Nieuwe Steen Investments is in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders in maart 2004 gewijzigd. Voorheen werd het volledige resultaat, zowel het directe als indirecte, uitgekeerd. Met ingang van 2004 wordt uitsluitend het gehele directe resultaat als dividend in contanten uitgekeerd. De uitkering van het indirecte resultaat in de vorm van bonusaandelen werd gestaakt. Ook vindt de betaling van het dividend meer over het jaar gespreid plaats door elk kwartaal dividend uit te keren. Hierdoor krijgen de aandeelhouders hun dividend gelijkmatiger over het jaar uitbetaald, waarmee het pensioenkarakter van het aandeel wordt benadrukt. In 2004 heeft de vennootschap in totaal 1 1,70 aan contant dividend uitgekeerd, opgebouwd uit de volgende dividendbetalingen: - in maart 1 0,68 slotdividend over 2003; - in mei 1 0,34 dividend over het eerste kwartaal 2004; - in augustus 1 0,34 dividend over het tweede kwartaal 2004; - in november 1 0,34 dividend over het derde kwartaal 2004. Dividendvoorstel over het boekjaar 2004 De Directie stelt aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voor het slotdividend over 2004 vast te stellen op 1 0,34 in contanten per gewoon aandeel. Het totale over 2004 uitgekeerde dividend zal hiermee op 1 1,36 uitkomen. Aangenomen dat de Algemene Vergadering van Aandeelhouders dit dividendvoorstel goedkeurt, zal het slotdividend betaalbaar worden gesteld vanaf 29 maart 2005.

24

RISICOMANAGEMENT Aan het beleggen in onroerend goed zijn, zoals aan het beleggen in en aan het exploiteren van iedere onderneming, risico’s verbonden. Het exploiteren van vastgoedbeleggingen (in vervolg op de genomen investeringsbeslissingen) heeft evenwel - gezien de langlopendheid van de huurcontracten - een min of meer voorspelbaar karakter. Een vastgoedbeleggingsmaatschappij is echter, ook voor wat betreft het exploiteren, zeker niet immuun voor risico’s, maar heeft te maken met interne en externe factoren zoals de algemene economische ontwikkelingen met effecten op onder andere huurprijsontwikkeling, rentestand, bezettingsgraad en debiteurenrisico. Tot goed ondernemerschap behoort ook om deze risico’s te onderkennen en deze zo goed mogelijk beheersbaar en overzichtelijk te houden. De belangrijkste risico’s voor Nieuwe Steen Investments kunnen geclassificeerd worden als strategische, operationele, weten regelgeving en rapportage risico’s. Onderstaand worden deze risico’s, en de wijze van beheersing daarvan, beschreven. A. Strategische risico’s Portefeuillerisico De beheersing van de strategische risico’s uit zich primair in onze beslissingsprocessen terzake van de volgende keuzes: - waar wij investeren (locatierisico), - waarin wij investeren (categorierisico), - wanneer wij investeren (economische en vastgoedmarktcycli in aanmerking nemend) - en hoeveel wij bereid zijn te investeren (risico/rendementsverhouding). Onze voorafgaande strategische keuze voor geografische en categorische spreiding maakt ons minder kwetsbaar in onzekere economische omstandigheden. Onze strategische keuze om alleen in Nederlands vastgoed te beleggen betekent weliswaar een beperking in de spreiding maar voorkomt dat wij ons intensief met een veelheid aan markten/economieën met bijbehorende (valuta)risico’s moeten bezighouden. Het totale portefeuillerisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen naar beleggingscategorieën, geografische ligging, omvang van de objecten en kwaliteit van de huurders. Nieuwe Steen Investments past een zorgvuldige investeringsselectie- en beslissingsprocedure toe. Nieuwe Steen Investments hanteert daarbij een intern rekenmodel op basis waarvan het verwachte toekomstige rendement van een mogelijk te verwerven object wordt berekend. Dit verwachte rendement wordt afgezet tegen het rendement dat wij eisen op basis van het ingeschatte risicoprofiel. De tot nu toe gerealiseerde stabiele en voorspelbare kasstromen uit onze exploitatie geven aan hoe de vennootschap met strategische risico’s omgaat. Financieringsrisico Renterisicobeheer betekent achtereenvolgens inzicht krijgen in de aard en omvang van het risico en de mogelijke gevolgen van dit risico afwegen. Renterisicobeheer maakt het mogelijk de financieringskosten te beheersen. Omdat de vennootschap ervoor heeft gekozen om hypothecaire leningen met langdurige rentevastperiode aan te gaan of gebruik te maken van derivaten om het renterisico bij leningen met variabele rente af te dekken, is slechts een beperkt deel van de leningenportefeuille gevoelig voor wijzigingen in de rentestand. Gevolg is wel dat slechts heel beperkt kan worden geprofiteerd van dalingen in de marktrentestand. Beoogd wordt dat het renterisico zodanig wordt beheerst dat Nieuwe Steen Investments een consistente winst aan haar aandeelhouders kan bieden.

25

B. Operationele risico’s Nieuwe Steen Investments inventariseert continu de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt, zowel bij aankoop als gedurende de beleggingsperiode van het onroerend goed object. De operationele risico’s worden beheerst door middel van een adequaat en effectief Property Management systeem. Dit behelst concreet het instandhouden en toepassen van procedures ten behoeve van: - het screenen van huurders bij het aangaan van huurovereenkomsten; - het bewaken van huurachterstanden; - het tijdig anticiperen op toekomstige huuropzeggingen en contractherzieningen; - het bewaken van de bezettingsgraad; - het beheersen van exploitatiekosten; - het reviewen van de kwaliteit van het object; - tijdig onderhoud; - het sluiten van adequate verzekeringen; - het laten voldoen van panden aan vigerende weten regelgeving. Bij een veelheid aan objecten is het op peil houden van een kwalitatief goed beheer op de lange termijn essentieel voor het in stand houden van het rendement. De vennootschap kan niet alle genoemde risico’s zelf beheersen. Nieuwe Steen Investments is mede afhankelijk van medewerking en gedrag van huurders. Ten aanzien van verzekeringen geldt dat niet alle risico’s zijn afgedekt: calamiteiten van verschillende aard vallen (deels) buiten de dekking (denk aan natuurrampen, terrorisme). C. Risico’s voortvloeiende uit weten regelgeving Juridische risico’s Het bezitten en exploiteren onroerend goed is onderhevig aan wettelijke voorschriften, onder andere huurwetgeving die verschilt per categorie (woningen, winkels, kantoren). Wijzigingen in het recht kunnen wijzigingen inhouden in de relatie tussen huurder en verhuurder, koper en verkoper, waaraan (financiële) consequenties kunnen zijn verbonden. Naast wetgeving verbonden aan het exploiteren van bezittingen is de vennootschap, met name in de hoedanigheid van beursgenoteerde beleggingsinstelling, aan stringente weten regelgeving onderhevig. Fiscale risico’s Een belangrijke rol bij het beleggen in onroerend goed speelt fiscaliteit, zoals: vennootschapsbelasting, overdrachtsbelasting, omzetbelasting en lokale belastingen. vennootschapsbelasting Nieuwe Steen Investments is een fiscale beleggingsinstelling op grond waarvan zij, onder bepaalde voorwaarden, geen vennootschapsbelasting is verschuldigd over het beleggingsresultaat. Deze voorwaarden hebben met name betrekking op het naleven van de fiscale uitdelingsverplichting, de samenstelling van het aandeelhoudersbestand, de (fiscale) financieringsverhoudingen. Nieuwe Steen Investments beperkt dit risico door regelmatige en zorgvuldige interne review en bewaking van het voldoen aan bovengenoemde voorwaarden, daarbij bijgestaan door deskundige externe fiscalisten. Met name de samenstelling van het aandeelhoudersbestand heeft Nieuwe Steen Investments niet zelf in de hand. Risico’s die daaruit voortkomen worden enigszins beperkt doordat aandeelhouders die een belang van een bepaalde grootte zijn gaan houden een wettelijke meldingsplicht hebben. omzetbelasting Voor onroerendgoedmaatschappijen is inzake de omzetbelasting het risico aanwezig dat in bepaalde gevallen onduidelijkheid bestaat ten aanzien van al of niet belaste verhuur. In de meeste huurovereenkomsten is dit risico afgedekt door een huurverhogingsclausule die in werking treedt zodra de fiscus een afwijkende mening zou hebben. Dit sluit echter niet uit dat in incidentele gevallen hierover een geschil kan ontstaan. Nieuwe Steen Investments beperkt dit fiscale risico door zorgvuldige analyse vooraf, daarbij bijgestaan door deskundige externe fiscalisten. In onzekere gevallen kunnen garanties worden gevraagd van de verkoper van het onroerend goed.

26

Risico’s verbonden aan vergunningen voor gebruik en bestemming Huurders moeten in veel gevallen voldoen aan vergunningvereisten. De naleving daarvan is primair hun verantwoordelijkheid. Nieuwe Steen Investments heeft eventuele aansprakelijkheid (ook voor milieuvervuiling) als eigenaar in dit verband contractueel uitgesloten. De vennootschap kan in beginsel door derden als eigenaar aansprakelijk worden gesteld voor geleden schade. Nieuwe Steen Investments hanteert vaste procedures voor het onderkennen van concrete risico’s. Deze procedures kunnen evenwel niet ieder risico uitsluiten. D. Risico’s inzake rapportage Rapportage Er worden strikte procedures gevolgd voor het periodiek opstellen van maandelijkse, kwartaal-, en jaarcijfers op basis van de gehanteerde grondslagen. Het interne managementrapportagesysteem is ontworpen om ontwikkelingen van het resultaat per aandeel te kunnen volgen. Nieuwe Steen Investments streeft naar het verschaffen van zorgvuldig geformuleerde informatie, zodat belanghebbenden de informatie juist kunnen interpreteren. Niet uit te sluiten is dat, ondanks de zorgvuldige informatievoorziening, misverstanden ontstaan. Zodra Nieuwe Steen Investments signalen daaromtrent opvangt, neemt zij corrigerende maatregelen.

Bestuursverantwoordelijkheid risicomanagement Risico’s nemen is een cruciaal onderdeel van ondernemen. Het trachten te benutten van kansen en mogelijkheden gaat vaak samen met het nemen van bepaalde risico’s. Met bovenstaande inventarisatie en beschrijving heeft de vennootschap de voor haar belangrijkste risico’s en de beheersing daarvan in kaart gebracht. Onderdeel van een goed bestuur is het opzetten en toepassen van een intern management- c.q. controlesysteem dat de belangrijke risico’s die zich in de bedrijfsvoering kunnen voordoen, identificeert, evalueert en beheerst. De Directie is van mening dat zij over een doeltreffend intern risicobeheersings- en controlesysteem beschikt, met dien verstande dat dit systeem nimmer absolute zekerheid zal bieden tegen het niet realiseren van ondernemingsdoelstellingen, noch dat dit systeem alle onjuistheden van materieel belang, verliezen, fraudes of overtredingen van wetten of regels geheel kan voorkomen. De inrichting en werking van dit systeem is en wordt regelmatig besproken met de Raad van Commissarissen.

27

Gevoeligheid resultaat voor externe invloeden Factoren die het directe beleggingsresultaat met name kunnen beïnvloeden zijn bezettingsgraad, markthuurontwikkelingen, indexering en rente. Bezettingsgraad De mate van leegstand is van belang omdat enerzijds huurderving plaatsvindt en anderzijds de vaste lasten, verzekeringen en de niet verrekenbare servicekosten doorgaan, terwijl voor de wederverhuur ook - soms aanzienlijke - kosten gemaakt moeten worden. Een toename c.q. afname van de leegstand binnen de huidige portefeuilleomvang met 1% betekent op jaarbasis mogelijk 1 0,9 miljoen minder c.q. meer huurinkomsten, dat is op basis van de ultimo 2004 uitstaande aandelen ca. 1 0,03 per aandeel. Markthuurontwikkelingen De strategie van de vennootschap is er op gericht te voorkomen dat huurders bij expiratie van de huurovereenkomst deze willen beëindigen. Dit betekent dat er onderhandeld moet worden over de condities bij verlenging. Indien ten tijde van de expiratie een verschil bestaat tussen de markthuur en de contracthuur zal de leegstand bij verlenging niet toenemen maar zullen niettemin de huurinkomsten dalen. De vennootschap is van mening dat thans bij de in 2005/2006 expirerende contracten in de winkel-, woningen bedrijfsgebouwen- categorie geen materieel verschil bestaat tussen de markthuur en de contracthuur. In de kantorenportefeuille is in de huidige markt, hoewel dit per object sterk verschilt, bij een aantal objecten wel van een materiaal verschil sprake. Indien het gemiddelde verschil tussen markthuur en contracthuur ten tijde van expiratie 10% zou bedragen, bedraagt het effect hiervan op basis van de in 2005 en 2006 in het kantorensegment expirerende huren 1 1,2 miljoen en op basis van de ultimo 2004 uitstaande aandelen ca. 1 0,03 per aandeel. Indexering In nagenoeg alle huurovereenkomsten is een clausule opgenomen op basis waarvan de huren jaarlijks worden aangepast voor inflatie. Ingeval de inflatie met 1% zal toenemen c.q. dalen, zullen de huurinkomsten op jaarbasis mogelijk met 1 0,9 miljoen stijgen c.q. dalen, dat is op basis van de ultimo 2004 uitstaande aandelen ca. 1 0,03 per aandeel. Rente De rente is belangrijk omdat deze (in 2004 met 31,2% van de huurinkomsten) de grootste kostenpost in de resultatenrekening is. Ingeval de variabele rente per 1 januari 2005 met 1% (100 basispunten) zal stijgen, nemen de rentelasten over 2005, bij ongewijzigde samenstelling van leningen en derivaten, met 1 0,9 miljoen toe, dat is op basis van de ultimo 2004 uitstaande aandelen ca. 1 0,03 per aandeel. Omdat de vennootschap ervoor heeft gekozen om hypothecaire leningen met langdurige rentevastperiode aan te gaan of gebruik te maken van derivaten om het renterisico af te dekken is slechts een beperkt deel van de leningenportefeuille gevoelig voor wijzigingen in de rente. Beoogd wordt dat het renterisico zodanig wordt beheerst dat Nieuwe Steen Investments een consistente winst aan haar aandeelhouders kan bieden.

Gevoeligheidsanalyse toename/ afname Bezettingsgraad Afwijking markthuur Indexering Rentelasten

28

1% 10% 1% 1%

geschatte invloed op effect op winst beleggingsresultaat per aandeel 1 0,9 1 1,2 1 0,9 1 0,9

miljoen miljoen miljoen miljoen

1 0,03 1 0,03 1 0,03 1 0,03

WAARDERINGSBELEID Nieuwe Steen Investments waardeert sedert de oprichting haar beleggingen op aankoopwaarde (of indien deze lager is op marktwaarde). De belangrijkste overweging om hiervoor te kiezen is dat, naar de mening van de vennootschap, een balanswaardering op basis van marktwaarde (taxatierapporten) niet bijdraagt aan een beter inzicht in de behaalde resultaten. De “echte” marktwaarde kan slechts op twee momenten vastgesteld worden; bij aankoop en bij verkoop, tussentijdse marktwaardebepalingen zijn uiteraard wel indicatief en informatief maar worden niettemin beïnvloed door subjectieve overwegingen en zijn slechts een momentopname. Reden voor de vennootschap om deze marktwaarde wel in de bijlage te vermelden, maar niet te gebruiken voor de resultaatbepaling. Nieuwe Steen Investments belegt in onroerend goed voor de lange termijn en richt zich vooral op het directe rendement (huuropbrengsten verminderd met kosten en rente). Zolang de objecten niet worden verkocht, dragen de mutaties in de waardering op grond van tussentijdse taxaties niet bij aan een beter inzicht in de behaalde resultaten. Dit is een conservatieve en door beleggers gewaardeerde methode die rekening houdt met het feit dat een wijziging van de waarde van objecten pas gerealiseerd wordt wanneer de betreffende objecten worden verkocht. Het definiëren van het begrip marktwaarde en vervolgens het vaststellen ervan is naar de mening van de vennootschap te zeer onderhevig aan volatiele invloeden. Wordt de marktwaarde van een object bepaald naar de wijze waarop het object bijdraagt aan het genereren van cashflow voor de vennootschap, op basis van een contante waardeberekening zoals de taxateurs deze hanteren, op basis van ontvangen biedingen van derden of op basis van de strategische bijdrage die het object zou kunnen leveren in de door ons nagestreefde portefeuillemix? Al deze interpretaties van het begrip marktwaarde zullen leiden tot verschillende waarderingen terwijl ze alle juist kunnen zijn. Het informeren van belanghebbenden De vennootschap realiseert zich dat er gedurende de exploitatieperiode verschillen zullen ontstaan tussen de aankoopwaarde en de marktwaarde én dat aandeelhouders en andere belanghebbenden inzage in dit verschil willen hebben. Nieuwe Steen Investments streeft ernaar om (potentiële) aandeelhouders en andere belanghebbenden van adequate en consistente informatie te voorzien, op grond waarvan zij zich een gedegen oordeel kunnen vormen over het vermogen en de resultaten. Tot en met 2004 heeft de vennootschap in het jaarverslag en de kwartaalrapporten in de bijlage per object de door onafhankelijke taxateurs vastgestelde marktwaarde verstrekt. Indachtig bovengeschetste filosofie wordt die marktwaarde niet in de officiële balans verwerkt, maar wil de vennootschap in de verslaggeving wel zodanige, heldere en relevante informatie verstrekken over de portefeuille en de portefeuille-karakteristieken dat een ieder zich op basis van die gegevens een eigen oordeel kan vormen over de portefeuille, uiteindelijk resulterend in een beoordeling van de waarde per aandeel. Nieuwe Steen Investments en IFRS Per 2005 worden alle aan de beurs genoteerde ondernemingen verplicht hun geconsolideerde jaarrekening op te stellen volgens de IFRS-richtlijnen. Naast de voorschriften op grond van IFRS zijn sinds 2003 ook (nieuwe) Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ) van kracht. In RJ 615 wordt aanbevolen dat beleggingsinstellingen hun beleggingen in beginsel op de reële waarde per balansdatum waarderen, waarmee deze (nationale) richtlijn verder gaat dan de voor beursgenoteerde ondernemingen voorgeschreven IFRS-richtlijnen per 2005. Nieuwe Steen Investments heeft derhalve besloten om, vooruitlopend op de invoering van de IFRS, af te wijken van RJ 615, omdat deze in beginsel slechts gedurende 2004 voor de vennootschap van toepassing is en ook omdat binnen de IFRS-richtlijnen de keuze bestaat tussen waardering op actuele waarde of waardering tegen historische kostprijs. Op grond van deze keuzemogelijkheid blijft de voorkeur uitgaan naar continuering van de resultaatbepaling op grond van de historische kostprijs. Op bladzijde 76 van dit rapport gaat de vennootschap uitgebreid in op het waarderingsbeleid.

29

Hoewel IFRS dus niet zal leiden tot een stelselwijziging voor de resultaatbepaling is de vennootschap, op grond van de IFRS-voorschriften wel verplicht om, ingaande 2005 per kwartaal de marktwaarde van haar portefeuille te publiceren. Om aan dit voorschrift te kunnen voldoen zal Nieuwe Steen Investments intern taxeren. Het resultaat van deze interne taxaties zal vervolgens per kwartaal worden gepubliceerd.

• “Ganzenpoort” te Amsterdam foto’s: Klaas Laan

30

RESULTATEN Nieuwe Steen Investments heeft over 2004 goede financiële resultaten geboekt. Per gemiddeld uitstaand aandeel bedroeg het directe beleggingsresultaat 1 1,36 (2003: 1 1,35) en het indirecte beleggingsresultaat 1 0,25 (2003: 1 0,25), zodat het totale beleggingsresultaat 1 1,61 (2003: 1 1,60) bedroeg. De fondsbeheerkosten van NSI Management 1 2,0 (2003: 1 2,3) miljoen zijn per 2004 volledig ten laste van het beleggingsresultaat gebracht. Tot en met 2003 werd een deel van deze kosten geactiveerd als aankoopkosten van beleggingen. Zonder deze stelselwijziging zou het directe beleggingsresultaat 2004 1 0,7 miljoen (1 0,02 per aandeel) hoger zijn geweest. Van deze kosten is 1 0,4 (2003: 1 0,4) miljoen toegerekend aan het indirecte beleggingsresultaat.

Beleggingsresultaat per aandeel (x 1 1)

indirect

direct

indirect

direct

Beleggingsresultaat (x 1 1 miljoen)

Direct beleggingsresultaat Het directe beleggingsresultaat steeg in 2004 met 1 1,2 miljoen of 2,6% van 1 44,1 miljoen tot 1 45,3 miljoen. De stijging van het directe beleggingsresultaat komt voort uit vastgoedaankopen. De huuropbrengsten stegen met 1 2,5 miljoen of 2,9% van 1 84,6 miljoen tot 1 87,1 miljoen. Deze stijging komt voornamelijk door het resultaat van aankopen en verkopen, huurverhogingen en wordt getemperd door een licht hogere leegstand. De gemiddelde financiële bezettingsgraad nam af van 97,1% tot 96,1%. Het gemiddelde netto-rendement op de onroerendgoedportefeuille (tegen boekwaarde) bedroeg 7,4% (2003: 7,6). De exploitatiekosten bedroegen 10,5% van de huuropbrengsten (2003: 10,5%).

31

Omdat de groei van de beleggingsportefeuille, naast het aantrekken van nieuw eigen vermogen, door middel van opname van leningen en het rekening-courant krediet is gefinancierd, stegen de rentelasten met 1 0,4 miljoen van 1 26,8 miljoen tot 1 27,2 miljoen. De lage korte rente, in combinatie met het expireren van rentevervaldata op bestaande leningen waardoor een lagere rente kon worden overeengekomen, maakt dat met een toegenomen schuld de rentelasten per gemiddeld uitstaand aandeel gelijk zijn gebleven, terwijl zowel de huurinkomsten als de netto-inkomsten uit exploitaite nog steeds stijgende zijn.

Ontwikkeling direct beleggingsresultaat per aandeel (x 1 1)

Huuropbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten Netto-inkomsten uit exploitatie Algemene kosten Interest Direct beleggingsresultaat

2004 2,62 - 0,27 - 0,08 2,27 0,09 0,82

2003 2,59 - 0,27 - 0,08 2,24 0,07 0,82

0,91 1,36

2002 2,52 - 0,23 - 0,08 2,21 0,04 0,83

0,89 1,35

2001 2,48 - 0,20 - 0,08 2,20 0,03 0,83

0,87 1,34

0,86 1,34

Indirect beleggingsresultaat Het indirecte beleggingsresultaat bedraagt 1 8,1 miljoen (2003: 1 8,1 miljoen) en bestaat uitsluitend uit gerealiseerde verkoopwinsten. In 2004 zijn 146 woningen (2003: 236) en 7 (2003: 8) commerciële vastgoedcomplexen verkocht, waarmee het indirecte resultaat een stabiele winstbijdrage levert aan het resultaat per aandeel. Ten gunste van het indirecte beleggingsresultaat werd een bedrag van 1 1,1 miljoen geboekt dat betrekking heeft op het succesvol verhalen van belastingschade.

32

FINANCIERING Vanaf 2002 keert de vennootschap een groot deel van haar dividend verplicht fiscaal uit in contanten. In 2004 zijn het slotdividend over het tweede halfjaar 2003 en het interim-dividend over het eerste, tweede en derde kwartaal uitgekeerd. De uitdelingsverplichting over het boekjaar 2004 bedraagt 1 45 (2003: 1 45) miljoen.

Ontwikkeling balanstotaal/ eigen vermogen (x 1 1 miljoen)

balanstotaal

eigen vermogen

Nieuwe Steen Investments streeft ernaar de financiering met leningen als percentage van de portefeuille te houden op een niveau van maximaal 50% als lange termijndoelstelling. Het hefboomeffect dat ontstaat door het gebruik van vreemd vermogen maakt een belangrijk deel uit van het totale beleggingsresultaat. De schulden aan kredietinstellingen bedroegen 1 563 (2003: 1 542) miljoen. De verhouding tussen eigen vermogen en schulden aan kredietinstellingen bedroeg daarmee ultimo 2004: 45-55% (2003: 45-55%). De leningen stegen in 2004 van 1 488 miljoen naar 1 493 miljoen met name ten gevolge van de uitbreidingen van de portefeuille. In 2004 zijn een herfinanciering en een nieuwe kortlopende hypothecaire lening opgenomen met een variabele rente. Het aandeel leningen met een vaste rente is 93% en het aandeel met een variabele rente 7%. In 2004 is expiratie van rentevastperioden veelal gevolgd door nieuwe leningen tegen variabele rente waardoor het gemiddelde rentepercentage in de hypotheekportefeuille is gedaald tot 5,2% (2003: 5,3%). De rente op de variabele leningen bewoog zich gedurende 2004 tussen de 2,60% en 2,95%. Wijziging uitvoering financieringsbeleid Bij de financiering van onroerendgoedbeleggingen, met een naar hun aard langdurig karakter, dient naar de mening van de vennootschap gebruik te worden gemaakt van eveneens langdurige leningen waarbij de rente voor langere tijd is vastgelegd. Het is het beleid van de vennootschap om financieringen aflossingsvrij en voor onbepaalde tijd af te sluiten. De vennootschap heeft ervoor gekozen de leningen, waarvan de rentevastperiode expireerde, op basis van een variabele rente te verlengen. De overweging, die aan dit beleid ten grondslag ligt, is flexibiliteit. Flexibiliteit met name in de mogelijkheid om objecten zonder boeterente of een vervangend onderpand onder de leningsvoorwaarden te verkopen. Vervolgens maakt de vennootschap gebruik van rentecaps en renteswaps om het renterisico af te dekken. Door middel van het gebruik van renteswaps is de rente voor de langere termijn vastgelegd, waarmee de systematiek van lange rentevastperiodes blijft gehandhaafd. Door middel van rentecaps beschermt de vennootschap zich tegen het risico van fors stijgende rentetarieven.

33

Gewogen gemiddelde rente langlopende leningen ultimo boekjaar in %

Naast hypothecaire leningen beschikt de groep over kredietfaciliteiten in rekening-courant van 1 12,5 miljoen bij Rabobank Hoorn-Medemblik, 1 50,6 miljoen bij Banque Artesia Nederland N.V. en 1 28,8 miljoen bij de Friesland Bank N.V. Deze kredietfaciliteiten bieden de vennootschap een grote flexibiliteit in de financiering en worden tevens gebruikt als overbrugging tot het tijdstip waarop eigen vermogen of lang vreemd vermogen is aangetrokken. Per 31 december 2004 was van de kredietfaciliteiten 1 70,5 (2003: 1 46,2) miljoen opgenomen.

Resterende rentevast periode leningen en gewogen gemiddelde rente per vervaljaar (x 1 1 miljoen)

34

PORTEFEUILLEINFORMATIE Mijlpaal omvang 3 1 miljard bereikt Nieuwe Steen Investments heeft ondanks de moeilijke omstandigheden op de beleggingsmarkt in het voorjaar van 2004 haar beoogde portefeuilleomvang van 1 1 miljard bereikt. Evenals in 2003 stond het portefeuillebeleid van de vennootschap vooral in het teken van optimalisatie van de bestaande onroerendgoedportefeuille. Er werd voor ca. 1 57 miljoen nieuwe onroerendgoedbeleggingen in portefeuille genomen. Daartegenover stonden gerealiseerde verkopen met een boekwaarde van ca. 1 20 miljoen. Als gevolg van de gerealiseerde aan- en verkopen groeide de onroerendgoedportefeuille van 1 997 miljoen tot 1 1.035 miljoen. Kantoren In 2004 zijn twee nieuwe kantoorgebouwen in portefeuille genomen, waarvoor reeds in 2002 en 2003 verplichtingen waren aangegaan. Van deze gebouwen is kantoorgebouw “De Vallei” te Ede volledig verhuurd, terwijl het andere kantoorgebouw, “Le Verseau” te Zwolle, deels is verhuurd en de huur verder is aangevuld met een langjarige (7,5 jaar) huurgarantieovereenkomst. In 2004 heeft de vennootschap geen nieuwe kantoren aangekocht. Hierbij spelen enerzijds het schaarse aanbod van kwalitatief hoogwaardige gebouwen en anderzijds de nog steeds dalende aanvangsrendementen, als gevolg van de toenemende populariteit van onroerend goed als beleggingsinstrument. De opwaartse prijsdruk wordt onder meer veroorzaakt door de toename van de vraag van onder andere vastgoedmaatschappen en buitenlandse partijen. Is de kantorenmarkt voor Nieuwe Steen Investments nog wel interessant? De huidige kantorenmarkt in Nederland ziet er niet rooskleurig uit. Het totale aantal vierkante meter leegstaande kantoorruimte in Nederland beslaat bijna 5,5 miljoen vierkante meter. Naast dit gegeven nemen de aanvangsrendementen voor nieuwe kantoren met langjarige huurovereenkomsten zoals gezegd nog steeds af. Is het beleggen in kantoren dan nog wel aantrekkelijk voor Nieuwe Steen Investments? Het antwoord is: ja. In de overtuiging dat over enige jaren (medio 2008) de kantorenmarkt een structureel herstel zal vertonen, zal de vennootschap zich in de toekomst weer meer gaan richten op verwerving van kantoorgebouwen. Alle mogelijkheden worden bestudeerd om aantrekkelijke kantoren, al dan niet in portefeuillevorm, te verwerven. Deze kantoren dienen marktconform verhuurd te zijn en een toegevoegde waarde voor de portefeuille te hebben op grond van de kwaliteit, lettende op locatie, gebruiker, uitstraling en de bouwkundige en installatietechnische kwaliteit en vanzelfsprekend het rendement. Anticyclisch beleggen met als doel uitbreiding en kwalitatieve verbetering van de portefeuille is voor de vennootschap een optie die doorlopend kritisch zal worden beoordeeld. Winkels Door de ontwikkelingen op de kantorenmarkt heeft de vennootschap zich in 2004 actiever gericht op uitbreiding van de portefeuille in andere beleggingscategorieën, waarbij de focus vooral op winkels was gericht. Vanzelfsprekend hebben de haperende economie, het gebrek aan consumentenvertrouwen en de nog niet ten einde zijnde supermarktprijzenoorlog, invloed op de detailhandelsbranche en daarmee op het winkelsegment. Voor Nieuwe Steen Investments was de invloed van deze factoren geringer dan die van de huidige omstandigheden op de kantorenmarkt. In 2004 is één solitaire winkel in Spijkenisse verworven, als strategische aankoop ten behoeve van de uitbreiding van het reeds in eigendom zijnde winkelcentrum Rozemarijndonk. Daarnaast zijn nog een tweetal winkelcentra in Winterswijk en Amsterdam Zuid-Oost aangekocht. Tenslotte zijn er verplichtingen aangegaan voor de verwerving van een winkelcentrum te Rotterdam, dat in het eerste kwartaal van 2005 in de portefeuille is opgenomen. Opening Winkelcentrum ’t Loon te Heerlen Zoals al in eerdere publicaties is aangegeven, is de vennootschap er buitengewoon trots op dat op 11 maart 2004 de officiële opening van winkelcentrum ’t Loon te Heerlen heeft plaatsgevonden. Hieraan is een periode van ruim twee jaar voorafgegaan, waarin de openbare ruimten van het winkelcentrum geheel werden vernieuwd en een omvangrijke uitbreiding met 7.365 m2 werd gerealiseerd. Het gehele traject van aankoop, ontwikkeling en renovatie is in nauwe samenwerking tot stand gekomen met projectontwikkelaar 3W uit Maastricht, bij welke partij het ontwikkelingsrisico lag. Het winkelcentrum is het grootste complex in de portefeuille van Nieuwe Steen Investments.

35

Bedrijfsgebouwen Naast de aandacht voor het verwerven van winkels heeft de vennootschap ook belangstelling voor het beleggen in kleinschalige bedrijfsgebouwen. In dit segment zijn in 2004 twee langjarig verhuurde kantoor/bedrijfsgebouwen verworven te Deurne en te Wormerveer. Deze aankopen hebben mede vanwege de goede kwaliteit, moderne uitstraling en mooie locatie een positieve invloed op de beleggingsportefeuille, zowel in kwalitatieve als in rendementstechnische zin. Woningen Sinds de oprichting wordt een deel van het vermogen belegd in woningen, zowel appartementencomplexen als grondgebonden woningen. De belangrijkste redenen hiervoor zijn dat woningen een prima bijdrage leveren aan het totaalresultaat en tevens zorgen voor een evenwichtige risicospreiding in de portefeuillemix. In 2004 heeft de vennootschap, mede om de bestaande woningportefeuille op peil te houden, 71 eengezinswoningen in Alkmaar aan de woningportefeuille kunnen toevoegen. De woningen uit de portefeuille worden duurzaam verhuurd. Een deel van de woningen wordt individueel te koop aangeboden op het moment dat de woning door de huurder wordt verlaten. De opbrengst van de verkoop van woningen heeft door de jaren heen een aanzienlijke bijdrage geleverd aan het totaalrendement van de vennootschap. De woningcomplexen waaruit de woningen worden verkocht betreffen woningtypen die in het lagere koopsomsegment liggen. Deze woningen zijn vooral ideaal voor starters op de koopmarkt en kunnen derhalve prima verkocht worden. Van enige stagnatie op de koopmarkt heeft de vennootschap tot op heden weinig kunnen merken. Het deel van de woningportefeuille waaruit niet wordt verkocht exploiteert de vennootschap vooralsnog als huurwoningen. In het huurmarktsegment heeft Nieuwe Steen Investments in 2004, vanwege de krapte op de huurmarkt, geen leegstand gekend. In de woningportefeuille vonden 74 nieuwe verhuren plaats. Vanwege de doorlopende verkopen van woningen neemt het absolute aantal en het aandeel in de portefeuille geleidelijk af. Teneinde de woningportefeuille uit te breiden c.q. in stand te houden zoekt de vennootschap continu naar nieuwe woningacquisities. De mogelijkheden om woningen tegen aanvaardbare rendementen te verwerven zijn echter zeer beperkt. De woningmarkt is mede ten gevolge van de sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren en het waardevaste karakter van het segment ook in 2004 zeer in trek geweest bij zowel grote als kleine, particuliere, beleggers. Nieuwe Steen Investments zal echter door een actieve opstelling in de markt trachten de portefeuille met een substantieel aantal woningen uit te breiden. Aankopen in 2004 In het jaar 2004 investeerde de vennootschap voor 1 57 miljoen in onroerendgoedbeleggingen, onderverdeeld in de navolgende sectoren: 1 27 miljoen in kantoren (47%) 1 15 miljoen in winkels (27%) 1 5 miljoen in bedrijfsgebouwen ( 8%) 1 10 miljoen in woningen (18%)

Groei onroerendgoedportefeuille (x 1 1 miljoen)

36

Met deze investeringen werden de navolgende objecten aangekocht, verdeeld over de volgende categorieën: Kantoren “Le Verseau” te Zwolle “De Vallei” te Ede Winkels en winkelcentra Winkel te Spijkenisse Winkelcentrum te Winterswijk Winkelcentrum “Ganzenpoort” te Amsterdam Bedrijfsgebouwen Dukaat te Deurne Vrijheidweg te Wormerveer Woningen 71 eengezinswoningen te Alkmaar De verdeling per categorie en geografische spreiding van de onroerendgoedbeleggingen zag er ultimo 2004 als volgt uit (in procenten):

Categorische verdeling

kantoren

winkels

volumineuze detailhandel

bedrijfsgebouwen

woningen

Noord-Holland

Noord-Brabant

Utrecht

Zuid-Holland

Gelderland

Overijssel

Friesland, Groningen, Flevoland

Drente

Limburg

Geografische spreiding

37

Geografische spreiding kantoren

Amsterdam

Rotterdam

Utrecht

Den Haag

overig Randstad

KAN (knooppunt Arnhem-Nijmegen)

Deventer, Zwolle, Apeldoorn

overige plaatsen

De onroerendgoedportefeuille is goed verspreid over de diverse regio’s binnen Nederland en niet beperkt tot bepaalde gebieden. Ook de verdeling in de verschillende categorieën onroerend goed voorkomt dat bij conjuncturele tegenspoed de huuropbrengsten teveel gaan afhangen van één bepaalde categorie in de verhuurmarkt. Naast groei door middel van aankopen, is de groei van de portefeuille door uitbreiding van bestaande in eigendom zijnde objecten onderdeel van het eerder genoemde actieve portefeuillebeheer. Kleinschalige uitbreidingen alsmede revitalisering van objecten kunnen in eigen beheer worden gerealiseerd. Grootschalige uitbreidingen en herontwikkeling van complexen kan Nieuwe Steen Investments, gezien haar status van fiscale beleggingsmaatschappij, niet uitvoeren maar wil dit ook niet uit organisatorische overwegingen. Binnen de portefeuille komen enkele complexen voor herontwikkeling en uitbreiding in aanmerking. Voor herontwikkeling van deze complexen maakt de vennootschap gebruik van strategische partners in de vorm van gerenommeerde, professionele projectontwikkelaars. In dit kader is Nieuwe Steen Investments met het beursgenoteerde projectontwikkelingbedrijf AM Vastgoed in 2004 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met als doel te komen tot de renovatie en uitbreiding van het bij de vennootschap in bezit zijnde winkelcentrum Keizerslanden in Deventer. AM Vastgoed zal hierbij als uitvoerende en risicodragende partij optreden. Het doel van deze acties is dat na uitvoering van de uitbreiding en revitalisering van het bestaande object de vennootschap een nagenoeg nieuw object in de portefeuille heeft, dat voor lange termijn van toegevoegde waarde voor de portefeuille is. Naast revitalisering en uitbreiding van objecten wordt er het nodige geïnvesteerd ten behoeve van de verhuurbaarheid en het zowel bouwkundig als technisch bij de tijd houden van de in bezit zijnde gebouwen. Hierbij moet buiten het reguliere onderhoud gedacht worden aan het verbeteren en moderniseren van toegangen, openbare ruimten en technische installaties. Indien de vennootschap van mening is dat bovengenoemde werkzaamheden niet tot het gewenste resultaat zullen leiden, wordt verkoop van het object overwogen.

38

Verkopen Door het uitvoeren van adequaat onderhoud, maximale verhuurinspanningen en verkoop van objecten die niet langer passen in de onroerendgoedportefeuille, wordt een optimale staat en waarde van de beleggingsportefeuille nagestreefd. De verkoop van niet meer binnen de portefeuille passend onroerend goed is een belangrijk onderdeel van de reeds aangegeven optimalisatie van de portefeuille. Verkoop wordt overwogen op basis van criteria zoals leegstand, staat van onderhoud en mogelijkheden tot wederverhuur, maar ook verjonging van de portefeuille. Het actieve verkoopbeleid heeft in 2004 een positief verkoopresultaat opgeleverd. Naast de verkoop van commerciële projecten blijft de verkoop van individuele woningen die leeg zijn gekomen, onderdeel van het verkoopbeleid. Een aangewezen deel van de woningcomplexen wordt op deze wijze verkocht. De afgelopen jaren zijn de woningprijzen aanzienlijk gestegen en kunnen woningen met prima boekwinsten verkocht worden. De verkoop van woningen verschafte ook in 2004 de grootste bijdrage aan het indirecte resultaat. Het indirecte resultaat bestaat bij Nieuwe Steen Investments uit gerealiseerde boekwinst op verkopen. Ook in 2004 droeg het indirecte resultaat voor een belangrijk deel bij aan het totale rendement. In totaal bedroegen de verkoopopbrengsten 1 27 (2003: 1 31) miljoen, waarop een boekwinst werd gerealiseerd van circa 1 7 (2003: 1 8) miljoen.

Gerealiseerd resultaat verkochte beleggingen (x 1 1 miljoen)

commercieel onroerendgoed

woningen

In 2004 zijn de volgende objecten verkocht: Kantoren - Wielkamp 3 te Zaltbommel - Haringvliet 76,78 en 82 te Rotterdam Winkels - Brabantplein te Breda - Mient te Alkmaar - Parkeergarage te Deventer Woningen 146 woningen en appartementen De onroerendgoedportefeuille bestond ultimo 2004 uit 1.509 woningen/appartementen en 162 objecten met een verhuurbaar vloeroppervlak van circa 643.900 m2.

39

Alkmaar, Rijperwaard Adres Plaatsnaam Type (gebruik) Aantal

Rijperwaard 17 t/m 77, Winkelwaard 501 t/m 510 Alkmaar eengezinswoningen 71 stuks

Amsterdam, "Ganzenpoort" Adres

Plaatsnaam Type (gebruik) Oppervlakte Parkeerplaatsen Perceelgrootte

Annie Romeinplein 32 t/m 36, Bijlmerdreef 1136 t/m 1234, 1286b t/m 1288b, Harriet Freezerstraat 79 t/m 114 Amsterdam Z.O. winkelcentrum 5.747 m2 openbaar 10.908 m2

Deurne, Dukaat Adres Plaatsnaam Type (gebruik) Oppervlakte Parkeerplaatsen Perceelgrootte

Ede, "De Vallei" Adres Plaatsnaam Type (gebruik) Oppervlakte Parkeerplaatsen Perceelgrootte

40

Copernicuslaan 35 Ede kantoor 4.778 m2 93 stuks 4.498 m2

Dukaat 21 Deurne bedrijfsgebouw 520 m2 kantoorruimte en 2.350 m2 bedrijfsruimte 26 stuks 5.920 m2

Winterswijk, Kloetenseweg Adres Plaatsnaam Type (gebruik) Oppervlakte Parkeerplaatsen Perceelgrootte

Kloetenseweg 58-70 Winterswijk winkels 1.502 m2 openbaar 2.218 m2

Wormerveer, Vrijheidweg Adres Plaatsnaam Type (gebruik) Oppervlakte Parkeerplaatsen Perceelgrootte

Vrijheidweg 34-40 Wormerveer bedrijfsgebouw 2.080 m2 kantoorruimte en 520 m2 bedrijfsruimte 46 stuks 3.222 m2

Spijkenisse, Rozemarijndonk Adres Plaatsnaam Type (gebruik) Oppervlakte Parkeerplaatsen Perceelgrootte

Zwolle, “Le Verseau” Adres Plaatsnaam Type (gebruik) Oppervlakte Parkeerplaatsen Perceelgrootte

41

Dr. van Deenweg 140-150 Zwolle kantoor 7.253 m2 125 stuks 3.185 m2

Rozemarijndonk 47 Spijkenisse winkel 191 m2 openbaar 191 m2

VERHUUR, EXPLOITATIE EN OVERIGE ONTWIKKELINGEN PER BELEGGINGSCATEGORIE Algemeen De strategie van de vennootschap leunt op een goed portefeuillebeheer dat de basis vormt voor continuïteit in de inkomsten- en resultatenstroom. De leegstand in de portefeuille is weliswaar iets gestegen, toch kan Nieuwe Steen Investments, gezien de marktontwikkelingen en de situatie op de kantorenmarkt, tevreden zijn met de bezettingsgraad van de portefeuille per ultimo 2004. De feiten: De totale leegstand in de commerciële onroerendgoedportefeuille vertegenwoordigde ultimo 2004 een huur van 1 3,6 miljoen, zijnde circa 3,9% (2003: 2,9%) van de totaal realiseerbare huur. Per sector bedraagt de leegstand: 5,3% (2003: 4,1%) in kantoren, 4,5% (2003: 2,7%) in bedrijfsgebouwen, 15,1% (2003: 8,8%) in volumineuze detailhandel en 1,1% (2003: 0,9%) in winkels. Gedurende het verslagjaar bewoog het overall leegstandspercentage zich tussen de 2,9-4,2%, welke fluctuaties werden veroorzaakt door opzeggingen en faillissementen enerzijds en nieuwe verhuren en vastgoedaankopen anderzijds. Naast bovengenoemde leegstand is 31.153 m2 (2003: 26.684 m2) nog niet verhuurd, maar hiervoor is door de verkopers een huurgarantie afgegeven met een huur van 1 5,9 miljoen (2003: 1 4,9 miljoen), zijnde 6,4% van de theoretische huurinkomsten ultimo 2004. Van de huurgaranties heeft 1 5,8 miljoen betrekking op kantoren. Van de huurgaranties is 1 5,1 miljoen verstrekt door de projectontwikkelaar Eurocommerce Robex Groep B.V. Ultimo 2004 is de gewogen gemiddelde looptijd van de huurgarantieovereenkomsten 4,1 jaar. Huurgarantie: een inkomstenverzekering De toename in 2004 komt met name door de oplevering van een eerder gekocht, doch in 2004 opgeleverd nieuwbouw kantoorgebouw. Deze huurgarantieafspraken zijn gemaakt in de veronderstelling dat de betreffende gebouwen gedurende de bouwtijd worden verhuurd. Voor het geval deze huurders niet worden gevonden, wordt met de ontwikkelaar een financiële overeenkomst gesloten als ware voor het object een huurovereenkomst is gesloten waarmee een huurgarantie in feite het karakter heeft gekregen van een inkomstenverzekering. Nieuwe Steen Investments realiseert zich terdege dat een huurgarantie niet gelijk is aan een huurovereenkomst waarbij het verschil zich met name uit bij einde van de overeenkomst waarbij het gehuurde niet in gebruik is. Gezien de huidige marktomstandigheden in met name de nieuwbouw kantorenmarkt prijst Nieuwe Steen Investments zich echter gelukkig met deze, langdurig, verzekerde inkomsten.

• “’t Loon” te Heerlen

42

Ontwikkelingen in de verhuur en de kantorenmarkt Huurovereenkomsten voor Nederlands onroerend goed kennen in de regel een looptijd van 5 jaar met een opzegtermijn van 12 maanden. Dit betekent dat een huurder die voornemens is zijn huurovereenkomst te beëindigen of met de verhuurder in onderhandeling wil treden over nieuwe condities bij verlenging dit minimaal 12 maanden van te voren dient aan te kondigen. In de praktijk betekent dit dat 2004 in het teken stond van onderhandelingen over huurovereenkomsten die in 2005 expireren en over ruimten die in 2004 door huurders werden achtergelaten. Kenmerk van het beleid van Nieuwe Steen Investments is om met pro-actief beheer maximaal de huurders te behouden. Hoe? Door ervoor te zorgen dat ze geen aanleiding hebben om te willen verhuizen, dat derhalve het pand zelf aan de wensen en verwachtingen van de gebruiker voldoet en dat de condities in overeenstemming of concurrerend zijn met de lokale marktcondities. Met name in de verhuurgesprekken met de vele ondernemers die de vennootschap in de portefeuille als huurder heeft, kan Nieuwe Steen Investments toegevoegde waarde leveren door in te spelen op wensen als flexibele condities, faciliteiten of vormen van dienstverlening. Bij de categorie grotere huurders zijn de onderhandelingen over verlengingscondities zuiver van financiële aard. Een ander verschil is dat de lokale ondernemer vaak zijn locatie koestert; verhuizen kost immers ook geld en veel organisatorische energie en veroorzaakt soms onrust onder het personeel. Voor de grotere bedrijven wordt vaak juist een verhuizing aangegrepen om efficiënt te kunnen reorganiseren. Met pro-actief beheer is de vennootschap er in 2004 weer in geslaagd veel huurders te behouden waarvan de contracten expireerden en daarnaast zijn er wederom ook een respectabel aantal nieuwe huurcontracten gesloten.

Aantal

Huur (x 3 1.000)

In %

M2

In %

Bedrijfsgebouwen Kantoren Volumineuze detailhandel Winkels Totaal

5 46 7 33 91

1 475 1 2.708 1 351 1 1.195 3 4.729

10% 57% 8% 25% 100%

5.674 20.851 8.703 7.942 43.170

13% 48% 20% 19% 100%

Nieuwe huurcontracten

M2

Huur (x 3 1.000)

In %

20.628 22.542 43.170

1 2.264 1 2.465 3 4.729

48% 52% 100%

Nieuwe huurcontracten

Bestaande huurders Nieuwe huurders Totaal

Landelijk gezien is mede als gevolg van het maar zeer bescheiden herstel van de economische situatie en de oplevering van nieuwe kantoorgebouwen het aanbod van beschikbare kantoorruimte groot. Daar komt bij dat door ingezette reorganisaties in het bedrijfsleven ook overtollige, destijds voor de groei gereserveerde, metrages nu op de markt vrijkomen. Op de verhuurmarkt is overigens wel veel beweging. Het betreft veelal vervangingsvraag waarbij - tegen gelijkblijvende financiële condities - de kwalitatief mindere ruimte wordt ingeleverd voor ruimte in recentere gebouwen met meer voorzieningen. Op basis van de verhuurtransacties in de portefeuille het afgelopen jaar is gebleken dat de portefeuille over het algemeen van goede kwaliteit is en kan concurreren met het aanbod. Op het moment dat de vennootschap van mening is dat het pand niet meer concurrerend in de markt kan worden gezet, treft de vennootschap maatregelen: óf het object wordt vervreemd óf er wordt voor het object een revitaliseringsprogramma geschreven en, bij gebleken haalbaarheid, uitgevoerd. Actief beheer zorgt er voor dat bij beperkte vraag naar ruimte en met het grote aanbod op de verhuurmarkt de potentiële huurders in ieder geval serieus naar onze panden blijven kijken!

43

Gemiddelde kantoorhuur in de portefeuille

Huurprijs per m2

< 1 100 1 100 tot 1 120 tot 1 140 tot 1 160 tot 1 180 tot 1 200 tot > 1 220

1 1 1 1 1 1

120 140 160 180 200 220

huur op jaarbasis (x 3 1.000) 2.130 6.991 10.619 6.613 6.220 1.763 6.389 5.137 45.862

5% 15% 23% 14% 14% 4% 14% 11% 100%

Naast kwaliteit en flexibiliteit speelt ook de hoogte van de huur een belangrijke rol. Voor een ontwikkelaar is dit een toptijd om een prima, langdurig verhuurd kantoorgebouw te verkopen omdat de aanvangsrendementen voor dit soort beleggingen alleen maar beter worden. De kunst voor hen is echter ook om een huurder te vinden. Vervolgens wordt de huurprijs per m2 met financiële incentives, die door de ontwikkelaar aan de huurder worden verstrekt, op peil gehouden. Voor ontwikkelaars is dit een kostprijsbenadering; de kosten van het verstrekken van lange huurvrije perioden worden ruimschoots terugbetaald in de koopsom. Er dient gewaakt te worden voor de omstandigheid dat als gevolg van de incentives de markthuur kunstmatig te hoog wordt gesteld, waardoor bij expiratie van de huurovereenkomst een grote neerwaartse huurcorrectie zal plaatsvinden. Nieuwe Steen Investments is als lange termijn belegger vooral geïnteresseerd in op continuïteit gerichte, duurzame huurinkomsten en een tevreden huurder.

Afloopdata resp. verlengdata van de huurcontracten kantoren (x 1 1 miljoen)

Verdeling huurinkomsten kantoren

44

ICT

zakelijke dienstverlening

industrie en handel

overheid

De kantoren zijn verhuurd aan circa 370 verschillende huurders; de grootste daarvan zijn:

x 3 1 miljoen

Getronics Nederland B.V. Friesland Coberco Dairy Foods B.V. Gemeente Heerlen KPN Telecom B.V. De Maatschap Ernst & Young Accountants Rijksgebouwendienst Atos Euronext B.V. Heijmans Vastgoed Exploitatie B.V. IDEA Centers Ingenieursbureau Oranjewoud B.V. Top 10

% van de totale huuropbrengsten kantoren

2,5 1,7 1,4 1,3 1,1 1,1 0,9 0,8 0,6 0,6 12,0

5,8% 3,9% 3,2% 3,1% 2,5% 2,4% 2,1% 1,7% 1,5% 1,4% 27,6%

Tegelijk met een groot aanbod van beschikbare kantoorruimten expireren thans (2005/2006) ook de huurovereenkomsten die in de top van de markt in 2000 en 2001 zijn gesloten. In de praktijk betekent verlenging van de huurovereenkomsten veelal dat de condities ten gunste van de huurder moeten worden aangepast waarmee de vennootschap daarmee huurinkomsten inlevert. Uiteraard wordt dit bij ieder object weer door de lokale omstandigheden bepaald. De jaren 2006 en 2007 waarin de nodige huurovereenkomsten expireren, met name in het kantoorsegment worden daarom uitdagende jaren voor de vennootschap. Nieuwe Steen Investments gaat er echter vanuit dat, onder invloed van een herstellende economie, de markt in 2008 weer zal aantrekken, waarmee de bekende vastgoed(varkens-)cyclus weer wordt ingezet. De kantoren van Nieuwe Steen Investments In 2004 heeft de vennootschap de financiële leegstand in de kantorenportefeuille zien toenemen van 4,1% tot 5,3%, een relatief gezien, beperkte toename. Zeker als deze toename wordt afgezet tegen de landelijke cijfers waarbij het totaal aanbod in Nederland zo’n 5,5 miljoen m2 kantoorruimte bedraagt, ruim 12% van het totaal aantal beschikbare m2 kantorenvoorraad. De kantorenmarkt is echter niet homogeen maar de omstandigheden worden sterk door lokaal aanbod beïnvloed; in Amsterdam is de situatie slecht met een bovengemiddelde leegstand terwijl er ook plaatsen in Nederland zijn waar de leegstand heel beperkt is. In het afgelopen jaar is in de kantorenportefeuille ca. 21.000 m2 kantoorruimte opnieuw verhuurd tegen over het algemeen gelijkgebleven of iets minder goede condities. De huurders in de kantorenmarkt blijven onverminderd veel waarde hechten aan flexibele contracten, zowel qua looptijd als naar grootte van de te huren ruimte. Voor zover dit mogelijk is en het de verhuurbaarheid van een object ten goede komt denkt de vennootschap graag met de huurder mee. Dit komt de relatie met de huurder ten goede en draagt bij aan de continuïteit van de relatie.

Nieuwe huurcontracten kantoren Bestaande huurders Nieuwe huurders Totaal Gemiddeld Grootste transactie

M2

In %

Huur (x 3 1.000)

In %

10.297 10.554 20.851

49% 51% 100%

1 1.344 1 1.364 3 2.708

50% 50% 100%

453 2.391

1 1

59 312

Gemiddeld is een kantoorpand in de portefeuille van Nieuwe Steen Investments ca. 3.400 m2 groot.

45

huurontwikkeling kantoren (x 1 1.000)

huur per 1-1-2004 resp. 1-1-2003 index en overige huurmutaties gekocht in 2004 resp. 2003 verkocht in 2004 resp. 2003 huur per 1-1-2005 resp. 2004

• “Solaris Eclips” te Amsterdam

46

2004

2003

44.047 88 2.195 468 45.862

41.223 572 2.566 314 44.047

De winkelmarkt Binnen de portefeuille van Nieuwe Steen Investments is er niet of nauwelijks leegstand in de winkelportefeuille geweest in het afgelopen jaar, te weten 1,1% tegen 0,9% in 2003. Hoewel in zijn algemeenheid de winkelmarkt, ondanks een weinig inspirerende economie, redelijk goed bleef functioneren is de gunstige bezettingsgraad van de portefeuille ook behaald door het type winkelbeleggingen dat de vennootschap bezit; dit zijn met name supermarkten en wijk/buurt-winkelvoorzieningen voor de dagelijkse, voor levensonderhoud noodzakelijke, boodschappen. Anders dan bij winkels waar de duurzame consumptiegoederen worden verkocht zijn deze winkels minder gevoelig voor het gedaalde consumentenvertrouwen. Hier staat tegenover dat in dit segment ook weinig opwaarts potentieel in de huren aanwezig is.

huurontwikkeling winkels (x 1 1.000)


2004

2003

27.432 480 1.193 384 28.721

26.397 454 1.094 513 27.432

Afloopdata resp. verlengdata van de huurcontracten winkels (x 1 1 miljoen)

Supermarktprijzenoorlog 2004 was in Nederland ook het jaar van de supermarktprijzenoorlog. Onder aanvoering van Albert Heijn werd, om marktaandeel terug te winnen, een puur op prijs gerichte oorlog ontketend. Uiteindelijk is de vennootschap ook een leverancier voor de supermarkten, de leverancier van winkelruimte. Doordat in de branche met langlopende huurovereenkomsten wordt gewerkt zijn de effecten van de supermarktprijzenoorlog niet direct merkbaar doch, indien deze prijzenoorlog lang aanhoudt, zal de vennootschap als leverancier van ruimte ook worden benaderd. Een merkbaar gevolg van de huidige supermarktprijzenoorlog is dat de drang van de supermarktketens om uit te breiden is gestopt. Bij Ahold en Laurus zullen met name financiële overwegingen daaraan ten grondslag liggen, partijen als Aldi en Lidl die zich de laatste jaren soms agressief in de markt gevochten hebben, bezitten nu voldoende schaalgrootte om kansen af te wachten. Grootste winnaar van de supermarktprijzenoorlog lijken echter de regionaal opererende ketens te worden, die niet gebukt gaan onder de financiële druk van een beursnotering maar lokaal hun supermarkten kunnen aan- en bijsturen. De beste bescherming tegen toekomstige neerwaartse huurprijsaanpassing is echter de locatie. Een goede locatie is ook voor de “goedkoopste” supermarkt belangrijk en daarom waardevol. De vennootschap is van mening dat de supermarkten op goede locaties liggen en daar de objecten gemiddeld tegen actuele markthuren zijn verhuurd, worden geen grote huurprijsaanpassingen verwacht.

47

Verdeling huurinkomsten winkels

Supermarktvestigingen Ahold Laurus (incl. Super De Boer, Edah, Konmar) Lidl Aldi Sperwer Deen Bas van der Heijden Overig

De winkels zijn verhuurd aan circa 650 verschillende huurders; de grootste daarvan zijn: Ahold Laurus Blokker Lidl Vendex Sperwer C&A Kruidvat, Trekpleister Deen Postkantoren Top 10

48

2004

2003

15

13

10 7 5 5 3 2 10 57

11 7 4 4 2 2 6 49

x 3 1 miljoen

% van de totale huuropbrengsten van winkels

2,5 2,2 0,8 0,8 0,7 0,7 0,6 0,6 0,5 0,4 9,8

8,8% 7,7% 2,9% 2,8% 2,6% 2,6% 2,0% 1,9% 1,9% 1,4% 34,6%

supermarkten

landelijke ketens

zelfstandigen

horeca

overig

Opkomst van de allochtone ondernemer De afgelopen jaren constateert de vennootschap in de winkelportefeuille dat de groeidrang van de supermarkten tot gevolg had dat veel ruimte door kleine zelfstandigen werd ingeleverd ten gunste van extra supermarktmetrage. Een gevolg hiervan is een vergaande filialisering en hierdoor ontstaat een verschraling van het aanbod. In een aantal van de winkelbeleggingen, vooral in wijken met een groot deel allochtone bevolking, ziet de vennootschap thans het particulier ondernemerschap in kleine winkels weer opkomen, om de lokale bevolking van arabische, surinaamse of afrikaanse producten te voorzien.

Gemiddelde winkelhuur in de portefeuille

Huurprijs per m2

< 1 100 1 100 tot 1 120 tot 1 140 tot 1 160 tot 1 180 tot > 1 200

• “Kersenboogerd” te Hoorn

49

1 120 1 140 1 160 1 180 1 200

huur op jaarbasis (x 3 1.000) 1.188 2.247 10.132 2.206 5.081 3.356 4.511 28.721

4% 8% 35% 7% 18% 12% 16% 100%

De bedrijfsruimtemarkt Binnen de categorie bedrijfsgebouwen in de portefeuille deden zich gedurende 2004 weinig bijzondere ontwikkelingen voor. De bedrijfsgebouwen van de vennootschap zijn te verdelen in een tweetal typen, de bedrijfsverzamelgebouwen en de gebouwen met één huurder. In de laatste categorie, waarbij de objecten veelal langdurig verhuurd zijn, waren - behoudens het object in Den Bosch waar de huurder failliet ging - geen mutaties terwijl in de bedrijfsverzamelgebouwen wel de nodige mutaties plaatsvonden. Hoewel in het algemeen ook de bedrijfsruimtemarkt landelijk gezien forse leegstand kent, slaagde de vennootschap erin om haar portefeuille goed bezet te houden, maar ook om nieuwe huurovereenkomsten te sluiten. In het bedrijfsruimtesegment werden gedurende 2004 voor 5.674 m2 nieuwe huurovereenkomsten gesloten waarvan 1.850 m2 voor bestaande huurders en 3.824 m2 voor nieuwe huurovereenkomsten. Bij deze nieuwe huurovereenkomsten bleef in het algemeen het huurniveau goed op peil, wel ziet de vennootschap in deze categorie vaak dat de nodige bouwkundige aanpassingen moeten worden verzorgd om het gehuurde te laten aansluiten bij de wensen van de huurder.

huurontwikkeling bedrijfsgebouwen (x 1 1.000)

Afloopdata resp. verlengdata van de huurcontracten bedrijfsgebouwen (x 1 1 miljoen)

50


2004

2003

5.026 72 403 5.501

4.831 170 85 60 5.026

Volumineuze detailhandel Nieuwe Steen Investments heeft haar bezittingen voor volumineuze detailhandel altijd als een aparte categorie beschouwd. Qua stenen heeft deze beleggingscategorie overeenkomsten met bedrijfsgebouwen en qua bestemming met de winkels. Onder invloed van het afgenomen consumentenvertrouwen en een verslechtering van de economie heeft met name de woninginrichtingindustrie thans sterk te leiden onder gedaalde omzetten. De bouwmarkten doen het daarentegen prima. De portefeuille bestaat uit 6 objecten: 3 meubelboulevards, 2 bouwmarkten en een meubelboulevard met een grote bouwmarkt. De leegstand in dit segment nam gedurende 2004 sterk toe maar is feitelijk terug te voeren tot slechts één object, de meubelboulevard te Apeldoorn. De ontwikkelingen op de meubelboulevard Apeldoorn In de zomer van 2004 expireerden het overgrote deel van de huurovereenkomsten op de ca. 24.000 m2 grote woonboulevard in Apeldoorn. Gezien de huidige marktsituatie is dit een ongelukkig moment. Een aantal ondernemingen greep de mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen dan ook aan. Het vertrek van een aantal grotere huurders, die als trekker voor de boulevard functioneerden, heeft tot gevolg dat de rest van de huurders zich onzeker voelt. Met flexibele huurcondities, waaronder tijdelijke huurovereenkomsten of korte opzegtermijnen, probeert de vennootschap niettemin de fysieke bezettingsgraad van het object maximaal te laten zijn. Een duurzame oplossing voor de invulling van de leegstand moet gevonden worden in het contracteren van een nieuwe trekker. Nieuwe Steen Investments heeft een zeer goede en aantrekkelijke kandidaat, maar wordt daarbij geconfronteerd met een stringent bestemmingsplan dat andere bedrijvigheid dan woninginrichting onmogelijk maakt. Nieuwe Steen Investments bouwt haar strategie om weer tot een volledige bezetting van dit object te komen op 2 pijlers: werken aan de mogelijkheden tot verruiming van de bestemming terwijl tegelijkertijd wordt gezocht naar mogelijkheden om andere trekkers op deze boulevard zich te laten vestigen.

• “Het Rietveld” te Apeldoorn

51

Verdeling huurinkomsten volumineuze detailhandel

huurontwikkeling volumineuze detailhandel (x 1 1.000)

Afloopdata resp. verlengdata van de huurcontracten volumineuze detailhandel (x 1 1 miljoen)

52


-

2004

2003

4.708 326 4.382

4.418 52 238 4.708

bouwmarkten

woninginrichting

overig

VERWACHTINGEN EN VOORUITZICHTEN Onroerendgoedportefeuille In de komende periode zal de geschetste marktsituatie uit 2004 niet ingrijpend veranderen, hieraan zijn de lage rentestand en de matige verwachting voor de aandelenmarkt debet. De prijzen voor onroerend goed blijven naar verwachting hoog en het aantal aangeboden objecten van goede kwaliteit laag. Dit beperkt de mogelijkheden tot het aankopen van objecten die voldoen aan de door Nieuwe Steen Investments gestelde kwaliteiten rendementseisen. De vennootschap blijft wel streven naar verdere groei die bijdraagt aan de rentabiliteit van de portefeuille. Hierbij richt de vennootschap zich naast de aankoop van individuele objecten tevens op de aankoop van complete beleggingsportefeuilles. Het aan- en verkoopbeleid houdt ook het optimaliseren van de portefeuille in. Als gevolg hiervan kunnen in 2005 objecten worden verkocht die niet meer aan de gestelde kwaliteits- en rendementseisen voldoen, mits er een acceptabele prijs wordt geboden. De vennootschap gaat er van uit dat de absolute groei van de waarde van de portefeuille in 2005 toch groter zal zijn dan de groei in 2004 en dus ten minste 1 50 miljoen zal bedragen. Dit is inclusief de herontwikkelingen en uitbreidingen van objecten binnen de portefeuille ten behoeve van het optimaliseren van de portefeuille. In het eerste kwartaal van 2005 zal de portefeuille worden uitgebreid met het winkelcentrum Boulevard-Zuid in Rotterdam. Hiermee is een investering gemoeid van 1 10 miljoen. Balansverhoudingen Het nagestreefde uitgangspunt van de vennootschap blijft de financiering van de onroerendgoedportefeuille (gewaardeerd op aankoopwaarde) met 50% eigen vermogen. Voor de financiering van nieuwe beleggingen kan de vennootschap gebruik maken van het aantrekken van nieuw eigen vermogen (door het plaatsen van nieuwe aandelen). In hoeverre de vennootschap daadwerkelijk gebruik gaat maken van deze mogelijkheid hangt af van de omstandigheden. Verhuurmarkt Het overaanbod van te verhuren objecten, vooral in de kantorenmarkt en de daaruit voortvloeiende druk op de verhuurprijzen zullen in 2005 waarschijnlijk geen verbetering tonen. In deze marktsituatie en gelet op de reeds opgezegde huurovereenkomsten zal Nieuwe Steen Investments met een actief verhuurbeleid er voor dienen te zorgen dat zij huurders aan zich bindt en gebonden houdt. Het op peil houden van de bezettingsgraad zal een maximale verhuurinspanning vergen, met name in de sectoren kantoren en volumineuze detailhandel. Binnen de portefeuille is in 2004 het aandeel van de huurgaranties toegenomen. Het bestaan van huurgaranties betekent dat er voor de betreffende ruimtes wel huur wordt ontvangen, maar dat er nog geen huurder is gevonden. De vennootschap zal zich in 2005 inspannen om het aandeel van de huurgaranties in de portefeuille terug te brengen. De vennootschap stelt zich ten doel met een actief beleid, dat vooral gericht is op het optimaal verhuren en verhuurd houden van panden, de algehele bezettingsgraad van de beleggingsportefeuille in 2005 boven de 94,5% te houden. Resultaat en dividend Met de huidige marktverwachtingen en kennis van de portefeuille verwacht de vennootschap over 2005 een direct rendement te kunnen behalen van ten minste 1 1,36 per aandeel. Dit wordt geheel als dividend uitgekeerd. De uitkomst van het indirecte resultaat is afhankelijk van de gerealiseerde opbrengsten van verkopen en is vooraf niet aan te geven. Tenslotte dankt de Directie iedereen die heeft bijgedragen aan het bereiken van de resultaten door Nieuwe Steen Investments voor zijn of haar inzet en vertrouwen. Hoorn, 22 februari 2005 J.J.M. Reijnen, algemeen directeur J.Th. Schipper R.J.J.M. Storms

53

54

• Veerkade te Rotterdam

55

N I E U W E S T E E N I N V E S T M E N T S N . V. JAARREKENING 2004

• Gedeelte van interieur Nieuwe Steen Investments aan de Nieuwe Steen in Hoorn

GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2004 vóór verwerking voorstel winstverdeling 2004 (x 1 1.000) 31-12-2004

31-12-2003

1.034.856

997.830

Activa Beleggingen

Vorderingen Debiteuren Overige vorderingen

400 4.699

746 6.768 5.099

7.514

371

352

--

--

1.040.326

1.005.696

Eigen vermogen

458.318

445.733

Langlopende schulden Hypothecaire geldleningen

482.742

487.006

Overige activa Materiële vaste activa

Liquide middelen Totale activa

Passiva

Kortlopende schulden Aflossingsverplichting langlopende schulden Banken Overige schulden Vooruitontvangen huren

Totale passiva

58

11.035 69.720 7.123 11.388

1.802 52.916 9.377 8.862 99.266

72.957

1.040.326

1.005.696

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2004 (x 1 1.000) 2004 Opbrengsten uit beleggingen Huuropbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten

87.073 9.101 2.640

Netto-inkomsten uit exploitatie Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Gerealiseerd resultaat verkochte beleggingen Overige opbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

Lasten Algemene kosten Interest

84.634 8.880 2.587

11.741

11.467

75.332

73.167

7.472

8.062

1.095

-

83.899

81.229

3.265 27.183

2.161 26.835

Som der bedrijfslasten

30.448

28.996

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

53.451

52.233

-

-

53.451

52.233

Belastingen Resultaat na belastingen

59

2003

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT OVER HET BOEKJAAR 2004 (x 1 1.000)

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten resultaat na belastingen aankopen onroerend goed verkopen onroerend goed nabetaling Belastingdienst in verband met de fiscale afhandeling van de overgang naar fiscale beleggingsinstelling

2004

2003

53.451

52.233

- 56.591 19.565

- 90.316 31.210

-

- 8.400 - 37.026

mutatie materiële vaste activa toename/afname vorderingen toename kortlopende schulden*)

Kasstroom uit financieringsactiviteiten aandelenemissies uitgekeerd dividend opname leningen aflossing leningen toename aflossingsverplichting langlopende schulden

-

19 2.415 272 2.668

- 1.457

19.093

- 16.730

- 40.707 - 40.707 30.036 - 14.931

9.233

*) exclusief schuld aan banken en aflossingsverplichting langlopende schulden.

60

24 - 1.917 484

15.539 - 56.405 - 40.866 4.695 - 8.959

Netto kasstroom toename/afname kortlopende schuld aan banken

- 67.506

182 - 35.897

- 25.420

- 16.804 16.804 -

- 42.150 42.150 -

GRONDSLAGEN VOOR DE CONSOLIDATIE, DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA EN DE BEPALING VAN HET RESULTAAT Algemeen Aangezien de financiële gegevens van Nieuwe Steen Investments N.V. zijn verwerkt in de geconsolideerde jaarrekening, is ingevolge het bepaalde in artikel 402, titel 9, boek 2 BW, in de vennootschappelijke winst- en verliesrekening alleen het resultaat uit deelnemingen na belastingen als afzonderlijke post vermeld. Grondslagen voor consolidatie De geconsolideerde jaarrekening, waarin alle belangrijke onderlinge vorderingen, schulden en transacties zijn geëlimineerd, omvat de jaarrekeningen van Nieuwe Steen Investments N.V. en haar groepsmaatschappijen. Grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling Algemeen De activa en passiva zijn gewaardeerd voor de nominale waarde, tenzij in de toelichting een andere waarderingsgrondslag is vermeld. Alle bedragen luiden in duizenden euro’s, tenzij anders is aangegeven. Onroerendgoedbeleggingen De waardering van onroerendgoedbeleggingen vindt plaats tegen aankoopwaarde of lagere marktwaarde. De aankoopwaarde is de waarde die voor het onroerend goed is betaald, verhoogd met de externe transactiekosten die direct betrekking hebben op de aankoop (2002 en 2003 inclusief interne transactiekosten). De marktwaarde is de door onafhankelijke deskundigen vastgestelde taxatiewaarde bij onderhandse verkoop onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en), conform de taxatierichtlijn ROZ/IPD Vastgoedindex. Deze taxatierichtlijn luidt als volgt: het bedrag dat de onroerende zaken bij onderhandse verkoop redelijkerwijs zullen (kunnen) opbrengen, nadat verkoper de onroerende zaken na de beste voorbereiding op de meest geschikte wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaken aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. De waarde van ieder onroerend goed wordt tenminste eens per 5 jaar door onafhankelijke externe taxateurs bepaald, tenminste voor het eerst 3 jaar na aankoop. De onroerendgoedportefeuille wordt als één geheel gewaardeerd, verschillen in de waardering per individueel onroerend goed worden niet gecorrigeerd indien de portefeuille in zijn geheel een hogere marktwaarde heeft dan de aankoopwaarde. Voor groot onderhoud wordt geen voorziening getroffen. Onderhoud wordt ten laste van het resultaat gebracht. Ingrijpende renovaties worden geactiveerd. Vorderingen De debiteuren worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een individueel bepaalde voorziening wegens vermoedelijke oninbaarheid. Materiële vaste activa Hieronder zijn opgenomen de kantoorinventarissen en vervoermiddelen. De waardering vindt plaats tegen aanschaffingswaarden verminderd met lineaire afschrijvingen gebaseerd op de economische levensduur. Derivaten De vennootschap gebruikt derivaten ter afdekking van het renterisico. Deze derivaten omvatten rentecaps en renteswaps. Betaalde premies verbonden aan rentecaps worden geactiveerd en tijdsevenredig afgeschreven.

61

Resultaatbepaling Opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Huuropbrengsten Als huuropbrengsten worden aangemerkt de over het verslagjaar van de huurders van woningen ontvangen huren en de met de bedrijfsmatige huurders contractueel overeengekomen huurtermijnen (exclusief servicekosten en omzetbelasting) onder aftrek van aan deze huurders toegestane kortingen, huurvrije perioden en vergelijkbare tegemoetkomingen. Exploitatiekosten De exploitatiekosten bestaan uit de direct met de exploitatie van de onroerendgoedbeleggingen samenhangende kosten, zoals onroerendezaakbelasting, verzekeringspremies, onderhoudskosten, verhuurkosten en andere zakelijke lasten. Beheerkosten De beheerkosten omvatten de aan derden betaalde kosten voor het dagelijkse onroerendgoedbeheer. Managementkosten De kosten van het fondsmanagement worden in de geconsolideerde winst- en verliesrekening ten laste van de algemene kosten verantwoord. Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Het gerealiseerde resultaat bij verkoop van beleggingen wordt verantwoord onder de gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen. Het gerealiseerde resultaat verkochte beleggingen is het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde op het moment van verkoop. Belastingen De vennootschap heeft de status van fiscale beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Een belangrijk gevolg van de status van fiscale beleggingsinstelling is dat de vennootschap is onderworpen aan een vennootschapsbelastingtarief van 0% en dat de (voor uitdeling beschikbare) winst van de vennootschap binnen acht maanden na afloop van het betreffende boekjaar aan de aandeelhouders dient te worden uitgekeerd. Door de verplichte winstuitkering komt de volledige (voor uitdeling beschikbare) winst van enig jaar voor 1 september van het daaropvolgende jaar ten goede aan de aandeelhouders. Voor het behoud van de status van fiscale beleggingsinstelling dient (onder andere) aan de volgende - globaal geformuleerde - voorwaarden te zijn voldaan: • het doel en de feitelijke werkzaamheid van de vennootschappen bestaan uit het beleggen van vermogen; • de vastgoedbeleggingen zijn maximaal voor 60% van de fiscale boekwaarde gefinancierd met vreemd vermogen; • de aandelen van de vennootschap worden verhandeld op de Officiële Markt van de door Euronext Amsterdam N.V. gehouden Effectenbeurs en noch 45% van het totaal aantal aandelen (dan wel van daaraan verbonden stemrechten) noch 45% of meer van de gewone aandelen (dan wel daaraan verbonden stemrechten), die bij ontbinding van de vennootschap delen in de reserves, berust bij een lichaam - of een groep van verbonden lichamen - dat is onderworpen aan een naar de winst geheven belasting; • van de aandelen is niet 25% of meer in handen van één buitenlands lichaam of één natuurlijk persoon dan wel door tussenkomst van buitenlandse lichamen in handen van in Nederland wonende of gevestigde personen of lichamen. Voor zover ons bekend, voldoet de vennootschap aan de wettelijke vereisten. Zolang de vennootschap aan de voorwaarden blijft voldoen en daarmee de status van fiscale beleggingsinstelling behouden blijft, wordt noch bij de bepaling van de winst noch bij de bepaling van de reserves rekening gehouden met vennootschapsbelastingdruk. De deelneming NSI Management B.V. maakt in fiscale zin geen deel uit van de fiscale beleggingsinstelling Nieuwe Steen Investments N.V en is normaal vennootschapsbelasting. Op grond hiervan kunnen in de geconsolideerde jaarrekening belastinglasten ontstaan.

62

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2004 (x 1 1.000) Beleggingen Stand per 1 januari Aankopen/investeringen Verkopen tegen boekwaarde Belasting inzake statusovergang naar fiscale beleggingsinstelling per 1 januari 2000 Stand per 31 december

2004 997.830 56.591 - 19.565

2003 930.324 90.316 - 31.210

1.034.856

8.400 997.830

2004 508.569 315.646 46.076 54.758 109.807 1.034.856

2003 485.925 304.556 46.076 49.963 111.310 997.830

De onroerendgoedportefeuille is als volgt samengesteld:

Kantoren Winkels (eventueel met bovenwoningen) Volumineuze detailhandel Bedrijfsgebouwen Woningen en appartementen

2004 49% 31% 4% 5% 11% 100%

2003 49% 30% 5% 5% 11% 100%

Van een vijftal objecten met een totale boekwaarde van 1 11,0 miljoen bezit de groep alleen het economische eigendom. Delen van de onroerendgoedportefeuille dienen tot zekerheid voor verkregen hypothecaire geldleningen en kredietfaciliteiten in rekening-courant bij de banken. De getaxeerde marktwaarde van de beleggingen (volgens het in de grondslagenparagraaf geschetste systeem) bedraagt per 31 december 2004 1 1.078 miljoen. De gewogen gemiddelde ouderdom van de taxaties bedraagt 1,6 jaar. Voor een nadere specificatie van dit bedrag en van het onroerend goed wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht onroerendgoedbeleggingen per 1 januari 2005. Overige vorderingen Vordering op beheerder van beleggingen Omzetbelasting Lening huurders Betaalde premies derivaten Overige vorderingen en overlopende activa Totaal

2004 3.186 845 141 327 200 4.699

2003 2.261 4.177 93 237 6.768

Onder de vorderingen zijn posten opgenomen met een looptijd langer dan één jaar met een totaalbedrag van 1 1,1 miljoen (2003: 1 0,9 miljoen). De marktwaarde van de derivaten (rentecap) per 31 december 2004 bedraagt 1 0,2 miljoen (2003: n.v.t.). Materiële vaste activa Materiële vaste activa betreffen naast vervoermiddelen, kantoorinrichting en inventaris ten behoeve van het pand Nieuwe Steen 27 te Hoorn.

63

Boekwaarde per 1 januari Aankopen Desinvesteringen Afschrijvingen Boekwaarde per 31 december

2004 352 159 - 31 - 109 371

2003 328 118 - 94 352

Kostprijs einde boekjaar Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde einde boekjaar

630 - 259 371

582 - 230 352

Eigen vermogen Stand per 1 januari Resultaat boekjaar Emissies Kapitaalsbelasting, emissiekosten Slotdividend 2003 resp. 2002 Interimdividend 2004 resp. 2003 Stand per 31 december

2004 445.733 53.451 15.800 261 - 22.290 - 34.115 458.318

2003 434.207 52.233 - 20.252 - 20.455 445.733

Voor een nadere toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting op de vennootschappelijke balans. Indien conform voorstel (zie bladzijde 84) wordt besloten tot dividenduitkering, zal in maart 2005 1 11,5 miljoen slotdividend contant worden uitgekeerd. Langlopende schulden Het totaal van de langlopende schulden bestaat uit opgenomen hypothecaire geldleningen met rentepercentages variërend van 2,60% tot 6,75% en nog resterende looptijden van 1 tot 26 jaar, terwijl voor een deel van de leningen geen aflossingstermijn is overeengekomen. De gewogen gemiddelde rente over de ultimo 2004 uitstaande hypothecaire geldleningen bedraagt 5,2% per jaar (ultimo 2003: 5,3%). Het verloop van de langlopende schulden in het verslagjaar was als volgt: 2004 488.808 13.928 - 8.959 493.777 11.035 482.742

Stand per 1 januari Opnamen Aflossingen Stand per 31 december Aflossingsverplichting langlopende schulden Balans per 31 december

2003 473.521 30.218 - 14.931 488.808 1.802 487.006

De restantschuld van de hypothecaire geldleningen na 5 jaar bedraagt 1 346,4 miljoen (2003: 1 330,1 miljoen).

Leningen met rentevastperiode Leningen met variabele rente, waarvan de rente is vastgezet door middel van renteswaps Leningen <1 jaar rentevast Leningen met variabele rente

2004 73%

2003 83%

2004 362.126

2003 405.074

10% 10% 7% 100%

8% 9% 100%

50.000 50.270 31.381 493.777

40.406 43.328 488.808

Per 31 december 2004 is het renterisico op 92% van de variabele leningen door derivaten afgedekt voor een gemiddelde termijn van 6,3 jaar. De negatieve marktwaarde van de renteswaps per 31 december 2004 bedraagt 1 0,3 miljoen. Voor de leningen met een variabele rente is een rentecap met een hoofdsom van 1 25 miljoen afgesloten. Voor de hypothecaire geldleningen en de rekening-courant faciliteiten bij de banken zijn als zekerheid hypotheken verstrekt op het onroerend goed van de dochterondernemingen alsmede in een aantal gevallen pandrecht op de huuropbrengsten.

64

Banken Betreft schulden in rekening-courant bij banken. Met de voornaamste banken, Rabobank Hoorn-Medemblik, Banque Artesia Nederland N.V. en Friesland Bank N.V. heeft Nieuwe Steen Investments N.V. tezamen met haar dochtervennootschappen kredietovereenkomsten afgesloten met een totale rekening-courant kredietfaciliteit van 1 91,9 miljoen (2003: 1 92,7 miljoen). Per 31 december 2004 was 1 70,5 miljoen (2003: 1 52,9 miljoen) van deze faciliteit benut. Overige schulden Crediteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Interest Te betalen exploitatiekosten Waarborgsommen Nog te betalen uit hoofde van aangekochte beleggingen Overige schulden Totaal De waarborgsommen hebben in het algemeen een langlopend karakter.

65

2004 55 153 566 2.430 171 2.900 848 7.123

2003 58 151 534 1.293 156 5.914 1.271 9.377

NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Overeenkomst met Zeeman Vastgoed Beheer B.V. In 2003 is de overeenkomst met Zeeman Vastgoed Beheer B.V., de vennootschap die het beheer van de beleggingen verzorgt, vernieuwd. Nieuwe Steen Investments N.V. heeft het recht om alle aandelen Zeeman Vastgoed Beheer B.V. te verwerven in geval deze aandelen te koop worden aangeboden. Ook indien de beheerovereenkomst in bepaalde omstandigheden wordt opgezegd, heeft Nieuwe Steen Investments N.V. het recht om de aandelen van Zeeman Vastgoed Beheer B.V. te kopen. Indien Nieuwe Steen Investments N.V. de aandelen in de hiervoor bedoelde gevallen niet koopt, is Nieuwe Steen Investments N.V. verplicht een schadevergoeding te betalen. Nieuwe Steen Investments N.V. is niet verplicht om de beleggingen in beheer te geven bij Zeeman Vastgoed Beheer B.V. Nieuwe Steen Investments N.V. heeft een verplichting tot koop van de aandelen van Zeeman Vastgoed Beheer B.V. indien de waarde van het totaal van de door Zeeman Vastgoed Beheer B.V. voor Nieuwe Steen Investments N.V. te beheren beleggingen met 15% of meer is gedaald ten opzichte van de waarde van de door Zeeman Vastgoed Beheer B.V. ten behoeve van Nieuwe Steen Investments N.V. beheerde beleggingen op de eerste dag van het daaraan voorafgaande kalenderjaar. In alle genoemde gevallen bedraagt de prijs voor de aandelen c.q. de schadevergoeding: de intrinsieke waarde van Zeeman Vastgoed Beheer B.V. vermeerderd met 10 maal de winst voor belastingen van Zeeman Vastgoed Beheer B.V.; de genoemde vermeerdering bedraagt evenwel tenminste 0,4375% van de gemiddelde boekwaarde van de beleggingen die Zeeman Vastgoed Beheer B.V. in de laatste twee jaren voor Nieuwe Steen Investments N.V. beheerde. Investeringsverplichtingen De vennootschap is voor een bedrag van 1 10 miljoen verplichtingen aangegaan inzake de aankoop van 4.409 m2 winkels in het winkelcentrum Boulevard-Zuid (Rotterdam). Deze transactie heeft in het eerste kwartaal 2005 plaatsgevonden. Met AM Vastgoed b.v. is een intentieverklaring gesloten voor de mogelijkheid tot uitbreiding en (her)ontwikkeling van het winkelcentrum “Keizerslanden” in Deventer. Deze overeenkomst loopt tot 2007.

• “Keizerslanden” te Deventer

66

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2004 (x 1 1.000) Huuropbrengsten Kantoren Winkels Volumineuze detailhandel Bedrijfsgebouwen Woningen Totaal

2004 42.900 27.603 3.701 4.892 7.977 87.073

2003 41.031 26.277 4.533 4.727 8.066 84.634

Exploitatiekosten Gemeentelijke belastingen en onroerendezaakbelasting Verzekeringspremies Onderhoudskosten Bijdrage vereniging van eigenaren Makelaarsprovisies voor verhuur Overige kosten Totaal

2004 2.392 597 3.982 1.264 549 317 9.101

2003 2.151 453 3.981 1.474 273 548 8.880

Beheerkosten Zeeman Vastgoed Beheer B.V. Overige vastgoedbeheerders

2004 2.554 86 2.640

2003 2.515 72 2.587

Met de beheerder Zeeman Vastgoed Beheer B.V. is een overeenkomst voor onbepaalde tijd (met een opzegtermijn van 60 maanden) afgesloten, waarbij aan de beheerder het volledige financiële en technische beheer van het onroerend goed is opgedragen. De vergoeding aan de beheerder (exclusief omzetbelasting) bedraagt voor: kantoren winkels bedrijfsgebouwen woningen

2,5 - 3% 2,5 - 3,25% 2,5 - 3% 3,5%

van de contractuele huur “ “ van de ontvangen huur

EXPLOITATIERESULTAAT PER CATEGORIE (x 1 1.000) kantoren 2004 huren exploitatiekosten - gemeentelijke belastingen en onroerendezaakbelasting - verzekeringspremies - onderhoudskosten - bijdrage vereniging van eigenaren - makelaarsprovisies voor verhuur - overige kosten beheerkosten netto-inkomsten uit exploitatie

67

2003

42.900 41.031

winkels 2004

volumineuze detailhandel

bedrijfsgebouwen

woningen

2003

2004

2003

2004

2003

2004

2003

27.603 26.277

3.701

4.533

4.892

4.727

7.977

8.066

1.099

977

793

687

98

95

86

87

316

305

200 1.735 17 247 95

211 1.666 21 132 341

255 1.222 231 159 92

156 1.398 336 93 47

56 363 59 90

30 41 3 28

63 123 65 40

33 285 33 132

23 539 1.016 19 -

23 591 1.114 15 -

1.188

1.142

884

853

130

146

130

132

308

314

23.967 22.707

2.905

4.190

4.385

4.025

5.756

5.704

38.319 36.541

Algemene kosten Managementkosten Accountants- en advieskosten Bezoldiging commissarissen en leden beleggingsraad Taxatiekosten Overige kosten Totaal

2004 2.037 264 97 141 726 3.265

2003 750 133 343 189 746 2.161

Toelichting op de managementkosten De kosten van het management van het fonds die voor rekening van NSI Management B.V. komen, betreffen: -

directievoering; aan- en verkopen van beleggingen; administratie; secretariaat.

De samenstelling van de managementkosten was als volgt: Lonen en salarissen, managementfee Sociale lasten Pensioenkosten Overige personeelskosten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige bedrijfskosten Rentebaten en -lasten Totaal Verkoopcourtage, ten laste gebracht van het gerealiseerde resultaat verkochte beleggingen Courtage inzake aankopen en investeringen, geactiveerd als onderdeel van de verkrijgingsprijs Saldo resultaat op managementkosten, last

2004 1.196 95 66 89 110 449 32 2.037

2003 1.553 91 58 82 94 364 87 2.329

-

-373

-

- 1.206

2.037

750

Tot en met 2003 werd een deel van de kosten geactiveerd als aankoopkosten van beleggingen. Zonder deze stelselwijziging zou het directe beleggingsresultaat 2004 1 0,7 miljoen (1 0,02 per aandeel) hoger zijn geweest. Bij NSI Management B.V. waren gedurende het verslagjaar 12 personeelsleden (inclusief Directie) in dienst (2003: 15). Voor de personeelsleden geldt een pensioenregeling op basis van het beschikbare premiestelsel. Beloning van de Directie salaris

J.R. Zeeman (tot 1 april 2004) J.J.M. Reijnen J.Th. Schipper R.J.J.M. Storms

270 129 128 527

sociale pensioenverzek. lasten

14 14 14 42

20 8 10 38

totaal 2004

totaal 2003

151 304 151 152 758

586 305 891

indienst- benoeming treding

1993 1998 1994

2001 2004 2004

Het salaris is inclusief vakantiegeld en een 13e maand. De vennootschap kent uitsluitend vaste beloningen, een bonus wordt bij hoge uitzondering uitgekeerd. De Directieleden ontvangen vergoedingen overeenkomstig de algemene arbeidsvoorwaarden. Deze hebben onder andere betrekking op het gebruik van een bedrijfsauto, ziektekostenverzekeringen, arbeidsongeschiktheidsverzekering, onkostenvergoeding en telefoon.

68

Doordat de Directieleden ten tijde van hun benoeming reeds jaren bij Nieuwe Steen Investments N.V. werkzaam waren, zijn de arbeidsovereenkomsten voor onbepaalde tijd gesloten en is geen beëindigingsof ontslagvergoeding overeengekomen. De bezoldiging van de heer Zeeman betrof een totaal managementfee. Deze managementfee strekte tevens ter vergoeding van de gemaakte kosten van o.a. vervoer en huisvesting. Beloning van de Raad van Commissarissen

J.R. Zeeman A.J. Tuiten G. Deen C. Hakstege G.J.M.J. Heijn (tot 1 april 2004) G.J.M.J. Heijn, gedelegeerd commissaris J.W. Verloop (tot 1 april 2004)

beloning 2004 13 17 16 16 4 4 70

beloning 2003 16 14 14 14 213 14 285

De leden van de Directie en de leden van de Raad van Commissarissen bezitten geen optierechten Nieuwe Steen Investments N.V. Aan de leden van de Directie en de leden van de Raad van Commissarissen zijn door Nieuwe Steen Investments N.V. geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt. Interest Betaalde interest Ontvangen interest Totaal

2004 27.238 55 27.183

2003 26.957 122 26.835

De interest betreft de aan het verslagjaar toe te rekenen interest op leningen, overige schulden, vorderingen en liquide middelen. Gerealiseerd resultaat verkochte beleggingen Dit betreft de gerealiseerde opbrengsten uit verkoop van onroerend goed onder aftrek van de boekwaarde en de verkoopkosten. Overige opbrengsten Een bijzondere bate als gevolg van het succesvol verhalen van belastingschade. Indirect beleggingsresultaat, vermeld in kerncijfers op bladzijde 6 Gerealiseerd resultaat verkochte beleggingen Overige opbrengsten Toegerekende managementkosten

69

2004 7.472 1.095 - 443 8.124

2003 8.435 - 373 8.062

VENNOOTSCHAPPELIJKE BALANS PER 31 DECEMBER 2004 vóór verwerking voorstel winstverdeling 2004 (x 1 1.000) 31-12-2004

31-12-2003

1.025.019

986.761

Activa Beleggingen Deelnemingen

Vlottende activa Vorderingen Belastingen Overige vorderingen

439 387

Liquide middelen

Totale activa

3.546 103 826

3.649

-

-

1.025.845

990.410

Passiva Eigen vermogen Geplaatst en gestort kapitaal Agioreserve Algemene reserve Resultaat boekjaar, na interim-dividenduitkeringen

15.538 322.010 101.434 19.336

Langlopende schulden Hypothecaire geldleningen

Kortlopende schulden Aflossingsverplichting langlopende schulden Banken Overige schulden

Totale passiva

70

15.078 306.670 92.207 31.778 458.318

445.733

482.742

487.006

11.035 65.461 8.289

1.802 47.587 8.282 84.785

57.671

1.025.845

990.410

VENNOOTSCHAPPELIJKE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2004 (x 1 1.000)

Vennootschappelijk resultaat na belastingen Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen

71

2004

2003

14.645 38.806

18.887 33.346

53.451

52.233

TOELICHTING OP DE VENNOOTSCHAPPELIJKE BALANS PER 31 DECEMBER 2004 (x 1 1.000) Algemeen De waardering van activa en passiva alsmede de bepaling van het resultaat is geschied overeenkomstig de grondslagen, zoals opgenomen in de toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening. Voor een toelichting op de individuele posten van de vennootschappelijke balans en winst- en verliesrekening wordt in het algemeen verwezen naar de toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening. Indien noodzakelijk wordt hierna een nadere toelichting gegeven. Deelnemingen Netto vermogenswaarde deelnemingen Leningen aan deelnemingen Totaal

2004 138.862 886.157 1.025.019

2003 100.056 886.705 986.761

De deelnemingen worden gewaardeerd op netto vermogenswaarde, rekening houdend met de door de vennootschap gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling. Mutaties van de balanswaarde tijdens het verslagjaar:

Stand per 1 januari Aandeel resultaat deelnemingen Mutaties leningen Stand per 31 december

Netto vermogenswaarde 100.056 38.806 138.862

Leningen 886.705 548 886.157

2004 986.761 38.806 548 1.025.019

2003 1.042.376 33.346 - 88.961 986.761

In een aantal gevallen is er pandrecht op aandelen van dochterondernemingen gevestigd.

EIGEN VERMOGEN Geplaatst en gestort kapitaal Het maatschappelijk kapitaal bedraagt 1 23 miljoen en is verdeeld in 49.995.000 gewone aandelen à 1 0,46 en 5.000 prioriteitsaandelen à 1 0,46. Voor een uiteenzetting van de rechten van de prioriteitsaandeelhouders wordt verwezen naar de elders in dit verslag opgenomen “Overige gegevens”.

Stand per 1 januari Emissies Uitgegeven als stockdividend Stand per 31 december

2004 15.078 460 15.538

Per 31 december 2004 staan 33.774.117 gewone aandelen en 5.000 prioriteitsaandelen uit.

72

2003 14.787 291 15.078

Agioreserve Stand per 1 januari Agio bij plaatsing van nieuwe aandelen Afname in verband met uitgifte bonusaandelen Stand per 31 december

2004 306.670 15.340 322.010

2003 306.961 291 306.670

Het gehele bedrag van de agioreserve per 31 december 2004 is fiscaal erkend. Algemene Reserve Stand per 1 januari, inclusief nog te bestemmen resultaat voorgaand boekjaar Kapitaalsbelasting, emissiekosten Uitgekeerd contant slotdividend 2003 resp. 2002 Stand per 31 december

2004

2003

123.985 261 - 22.290 101.434

112.459 - 20.252 92.207

Resultaat Boekjaar Uitgekeerd contant interim-dividend 2004 resp. 2003 Nog te bestemmen

2004 53.451 - 34.115 19.336

2003 52.233 - 20.455 31.778

Van het nog te bestemmen bedrag ad 1 19,3 miljoen wordt voorgesteld 1 11,5 miljoen uit te keren als slotdividend en 1 7,8 miljoen toe te voegen aan de algemene reserve.

NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN Aansprakelijkheid Nieuwe Steen Investments N.V. heeft voor haar 100% dochtervennootschappen garantieverklaringen afgegeven conform artikel 403, titel 9, boek 2 BW. Hoorn, 22 februari 2005

73

Raad van Commissarissen,

Directie,

J.R. Zeeman, voorzitter G. Deen C. Hakstege A.J. Tuiten

J.J.M. Reijnen, algemeen directeur J.Th. Schipper, directeur Asset Management R.J.J.M. Storms, directeur Property Management

• “Y-Tech” te Amsterdam

74

FINANCIËLE VERSLAGGEVING OP BASIS VAN REËLE WAARDEN GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2004 OP BASIS VAN REËLE WAARDEN VAN DE BELEGGINGEN Vóór verwerking voorstel winstverdeling 2004 (x 1 1.000) 31-12-2004 Activa Beleggingen Vorderingen Overige activa Liquide middelen

1.078.014 5.099 371 -

31-12-2003

1.026.954 7.514 352 1.083.484

Passiva Langlopende schulden Kortlopende schulden

482.742 99.266

Eigen vermogen

1.034.820

487.006 72.957 582.008 501.476

559.963 474.857

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2004 OP BASIS VAN REËLE WAARDEN VAN DE BELEGGINGEN (x 1 1.000) Netto-inkomsten uit exploitatie Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Overige opbrengsten Lasten (interest, algemene kosten) Resultaat na belastingen

75

2004 75.332 5.294 16.212 1.095 - 30.448 67.485

2003 73.167 5.046 1.093 - 28.996 50.310

GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING OP BASIS VAN REËLE WAARDEN VAN DE BELEGGINGEN Waarderingsbeleid algemeen Nieuwe Steen Investments waardeert sedert de oprichting haar beleggingen op aankoopwaarde of, indien deze lager is op marktwaarde. De belangrijkste overweging om hiervoor te kiezen is dat een balanswaardering op basis van marktwaarde (taxatierapporten) niet bijdraagt aan een beter inzicht in de behaalde resultaten. IFRS en keuzevrijheid Per 2005 zijn alle aan de Euronext genoteerde ondernemingen verplicht hun geconsolideerde jaarrekening op te stellen volgens de IFRS-richtlijnen. Binnen deze richtlijnen bestaat de keuze tussen waardering op actuele waarde of waardering tegen historische kostprijs. Zolang wij hierin, binnen de wettelijke kaders en richtlijnen, kunnen kiezen, zullen wij vasthouden aan onze huidige waardering tegen historische kostprijs. Reële waarden en andere portefeuille-informatie Belangrijker dan de waardering op de officiële balans vinden wij ons streven om (potentiële) aandeelhouders en andere belanghebbenden van adequate informatie te voorzien over de portefeuille en over de andere belangrijke factoren die de toekomstige beleggingsresultaten bepalen, zoals de leningen- en rentepositie en de beleggingsstrategie. Op grond daarvan kan men zich een gedegen oordeel vormen over de kwaliteit van de portefeuille en over de waarde van het aandeel in vergelijking met de beurskoers. In het “Overzicht onroerendgoedbeleggingen” per beleggingsobject wordt informatie gegeven over de door onafhankelijke taxateurs vastgestelde marktwaarde. Deze gegevens zijn samengevat weergegeven in de geconsolideerde balans op basis van reële waarden van de beleggingen. Aan de hand van die balans is tevens een geconsolideerde winst- en verliesrekening op basis van reële waarden van de beleggingen samengesteld. In de aangepaste balans en winst- en verliesrekening zijn alleen de beleggingen tegen de reële waarde opgenomen. Internationaal bestaat geen overeenstemming over de betekenis en het nut van het presenteren van een reële waarde van (langlopende) schulden. Wij achten het niet opportuun een reële waarde van de schulden weer te geven. In de toelichting wordt informatie gegeven over rente en looptijden van de schulden. In de markt is informatie beschikbaar over de huidige stand van de lange en korte rente, zodat belanghebbenden hun eigen afwegingen kunnen maken. Naast de reële waarden informatie verstrekken wij, met name in het directieverslag, heldere en relevante gegevens over de portefeuillekarakteristieken. Waardering op reële waarde? Door de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) is richtlijn 615 definitief vastgesteld. Daarin is als stellige uitspraak opgenomen dat beleggingsinstellingen hun beleggingen in beginsel op de reële waarde per balansdatum dienen te waarderen. Deze richtlijn (die per 2004 is ingegaan) gaat verder dan IFRS-richtlijn 40 die de keuze laat om beleggingen tegen kostprijs (of lagere marktwaarde) te waarderen. Nieuwe Steen Investments is van mening dat toepassing van de RJ-richtlijn niet voldoende recht doet aan het specifieke concept van Nieuwe Steen Investments. Vanaf de oprichting hebben de beleggers met Nieuwe Steen Investments gekozen voor een lange termijn horizon, waarin niet de ontwikkelingen op de korte termijn leidend zijn voor beleggingsbeslissingen. Een consistent dividend vanuit een regelmatige en stabiele kasstroom uit exploitatie staat de langetermijnbeleggers voor ogen. In die visie past geen primaire aandacht voor ontwikkelingen in de marktwaarde van de afzonderlijke objecten. Wel hebben beleggers belang bij een goede prijsvorming op de beurs, maar die wordt ook door andere factoren bepaald dan de getaxeerde objectwaarde. Om tegemoet te komen aan informatiebehoeften van beleggers zijn een geconsolideerde balans en geconsolideerde winst- en verliesrekening op basis van reële waarden opgenomen.

76

Waardeverschillen niet in de winst- en verliesrekening In RJ 615 wordt als regel aangegeven dat waardeverschillen in de winst- en verliesrekening zouden moeten worden opgenomen. Bij Nieuwe Steen Investments gaat de aandacht uit naar een optimale exploitatie van de bestaande portefeuille. Daarnaast wordt intern regelmatig aandacht gegeven aan (markt-)ontwikkelingen die de waarde van de objecten nu en in de toekomst bepalen. Op basis daarvan worden aan- en verkoopbeslissingen genomen. Mutaties in de marktwaarden van de beleggingen zijn veelal niet het gevolg van eigen beslissingen van Nieuwe Steen Investments. Daarom vinden wij dat deze mutaties geen bestanddeel moeten zijn van de winst- en verliesrekening die vooral een weergave wil zijn van de performance die over een verslagjaar is gerealiseerd. De realisatie van waardeverschillen bij verkoop van objecten is wel een direct gevolg van directiebeslissingen. In de geconsolideerde winst- en verliesrekening op basis van reële waarden van de beleggingen zijn alle ongerealiseerde waardeschillen in het indirecte resultaat opgenomen. Niet afschrijven RJ-richtlijn 615 verbiedt (bij toepassing van reële waarden in de balans en winst- en verliesrekening) het afschrijven op vastgoedbeleggingsobjecten. IFRS-richtlijn 40 (en RJ-richtlijn 213) verplichten tot het opnemen van afschrijvingen in de winst- en verliesrekening (en de balans) bij toepassing van historische kostprijzen. Afschrijven bedoelt de waardevermindering (technisch en economisch) weer te geven door het regelmatige gebruik in een voortbrengingsproces van producten en/of diensten. In die context is afschrijving zinvol omdat het een bestanddeel van de kostprijs van de omzet vormt. Vastgoed vervult dan veelal een ondergeschikte rol in het bedrijfsresultaat. Bij een onroerendgoedbelegging gaat de aandacht niet uit naar het bedrijfsresultaat maar naar het beleggingsresultaat en naar de waardeontwikkeling (vermogen). Die waardeontwikkeling is het gevolg van een veelheid van factoren. Afschrijving volgens een gekozen vast patroon vormt geen adequate weergave van de mutatie in de waarde van de beleggingsobjecten. Bovendien zou het toepassen van afschrijvingen een ongewenste verschuiving betekenen van een deel van het directe naar het indirecte beleggingsresultaat. Om deze redenen past Nieuwe Steen Investments geen afschrijvingen toe. Taxaties per balansdatum? Nieuwe Steen Investments bepaalt niet ieder jaar van alle objecten in haar beleggingsportefeuille de reële waarde. In het “Overzicht onroerendgoedbeleggingen” is aangegeven per welke datum de laatste taxatie plaatsvond en of daarbij sprake is van een externe taxatie. In de toelichting op de balans is de (gewogen) gemiddelde ouderdom per de balansdatum van de taxaties aangegeven. Nieuwe Steen Investments is van mening dat daarmee een goede indruk wordt gegeven van de reële waarden van de objecten, mede gelet op de systematische activering van aankoopkosten. Impairment Een (wettelijk voorgeschreven) aspect van het waarderingsbeleid van Nieuwe Steen Investments is de toetsing op impairment (waardevermindering). Deze toetsing vindt plaats door middel van de genoemde taxaties. Volgens RJ-richtlijn 121 dient (in navolging van de betreffende IFRS) de impairment toets per afzonderlijk actief te worden toegepast. Nieuwe Steen Investments heeft er vanaf de aanvang voor gekozen deze toets uit te voeren voor de beleggingsportefeuille als geheel. Wij zijn van mening dat daarmee niet in strijd wordt gehandeld met de RJ en de IFRS, omdat de betreffende richtlijnen veeleer een onderneming met een verscheidenheid aan activa op het oog hebben en niet een beleggingsmaatschappij met een homogeen samengestelde beleggingsportefeuille zoals Nieuwe Steen Investments die heeft.

77

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2004 OP BASIS VAN REËLE WAARDEN (x 1 1.000) Eigen vermogen per 31 december 2004 Eigen vermogen 31 december 2004 volgens de balans op basis van aankoopwaarde van de beleggingen: Bij: verschil tussen de marktwaarde per 31 december 2004 van de beleggingen (volgens de bijlage per object) en de aankoopwaarde: Eigen vermogen 31 december 2004 op basis van marktwaarde van de beleggingen: Verloop van het eigen vermogen over 2004 op basis van marktwaarde Eigen vermogen per 31 december 2003 op basis van marktwaarde van de beleggingen: Bij: resultaat boekjaar 2004 op basis van marktwaarde: Bij: emissies: Af: kapitaalbelasting, emissiekosten: Af: contant dividend: Eigen vermogen per 31 december 2004 op basis van marktwaarde van de beleggingen:

458.318 43.158 501.476

474.857 67.485 15.800 261 - 56.405 501.476

Intrinsieke waarde op basis van marktwaarde per aandeel bedraagt 1 14,85. Verloop van de marktwaarde van de beleggingen in 2004 Marktwaarde van de beleggingen per 31 december 2003: Bij: aankopen in 2004 tegen aankoopwaarde: Af: verkopen in 2004 tegen marktwaarde per 31 december 2003: Bij: mutatie in de marktwaarde van de objecten die op 31 december 2004 in portefeuille zijn: Marktwaarde van de beleggingen per 31 december 2004:

1.026.954 56.591 - 21.743 16.212 1.078.014

TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OP BASIS VAN REËLE WAARDEN OVER HET BOEKJAAR 2004 Resultaat op basis van marktwaarde: Resultaat 2004 volgens de winst- en verliesrekening: Af: gerealiseerd resultaat op de in 2004 verkochte beleggingen: Bij: mutatie in de marktwaarde gedurende 2004 van de objecten die op 31 december 2004 in portefeuille zijn: Bij: gerealiseerd resultaat op de in 2004 verkochte beleggingen op basis van marktwaarde: Resultaat 2004 op basis van marktwaarde:

78

53.451 - 7.472 16.212 5.294 67.485

• Boogschutter, Poolster en Waterman te Hoorn

79

80

• “Point West” te Amsterdam

81

N I E U W E S T E E N I N V E S T M E N T S N . V. OVERIGE GEGEVENS

• Entree Nieuwe Steen Investments aan de Nieuwe Steen in Hoorn

OVERIGE GEGEVENS STATUTAIRE REGELING WINSTBESTEMMING De winstbestemming is geregeld in artikel 21 van de statuten van de vennootschap. De winst staat ter beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde kapitaal, vermeerderd met de reserves die krachtens de Wet of de statuten moeten worden aangehouden. Voor zover mogelijk en rechtens geoorloofd, mag de vennootschap interim-dividend uitkeren op voorstel van de Directie onder goedkeuring van de Raad van Commissarissen.

VOORSTEL TOT WINSTVERDELING De Directie stelt met in achtneming van het eerder uitgekeerde interim-dividend, te weten in totaal 1 1,02 per aandeel, voor het slotdividend als volgt uit te keren: • 1 0,34 per aandeel in contanten op de prioriteitsaandelen uit de winst; • op de gewone aandelen 1 0,34 per aandeel in contanten uit de winst; • zodat er per saldo over 2004 1 1,36 wordt uitgekeerd. Het deel van de winst (1 7,8 miljoen), dat niet in contanten wordt uitgekeerd, zal worden toegevoegd aan de algemene reserve. Dit voorstel tot winstverdeling is nog niet in de jaarrekening verwerkt.

ADDITIONELE INFORMATIE Bijzondere zeggenschapsrechten Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de prioriteitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn à pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit NSI. Deze stichting heeft volgens artikel 2 lid 1 van haar statuten ten doel het bevorderen van een verantwoord en evenwichtig beleid bij het bestuur van Nieuwe Steen Investments N.V. en de continuïteit van de door de vennootschap gevoerde onderneming. Aan de prioriteitsaandelen zijn onder andere de volgende bijzondere rechten voorbehouden: bepaling van het aantal alsmede de beloning van de leden van de Raad van Commissarissen en het doen van een bindende voordracht voor de benoeming van de leden van de Directie en Commissarissen. Het bestuur van de stichting was per 31 december 2004 als volgt samengesteld: A.J. Tuiten, voorzitter J. Timmer J.R. Zeeman De vennootschap en het bestuur van de stichting verklaren hierbij dat naar het gezamenlijk oordeel van de vennootschap en de bestuursleden van de stichting, de stichting onafhankelijk is van de vennootschap, een en ander in de zin van Bijlage X van het Fondsenreglement van Euronext Amsterdam N.V. Vergunning Wet toezicht beleggingsinstellingen Nieuwe Steen Investments N.V. beschikt over een vergunning in het kader van de Wet toezicht beleggingsinstellingen. Wijzigingen van de voorwaarden van de vennootschap waardoor rechten of zekerheden van de aandeelhouders worden verminderd of lasten aan hun worden opgelegd, worden eerst van kracht na goedkeuring van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders en drie maanden na goedkeuring van de toezichthouder (De Nederlandsche Bank N.V.) zoals bedoeld in artikel 14 van het Besluit toezicht beleggingsinstellingen.

84

Transacties met direct belanghebbenden De leden van de Raad van Commissarissen en van de Directie van Nieuwe Steen Investments N.V. hadden gedurende het boekjaar 2004 geen persoonlijk belang bij beleggingen van de vennootschap. Voor zover de vennootschap bekend is, hebben in het verslagjaar geen onroerendgoedtransacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen. Belangen van Directie en Commissarissen en medewerkers NSI Management B.V. Per 31 december 2004 bezit de Directie een direct en/of indirect belang van 380.650 gewone aandelen Nieuwe Steen Investments N.V., hetgeen in totaal overeenkomt met 1,1% van het geplaatste aandelenkapitaal van de vennootschap. De leden van de Raad van Commissarissen bezitten direct en/of indirect 2.478.053 gewone aandelen Nieuwe Steen Investments N.V., hetgeen overeenkomt met 7,3% van het geplaatste aandelenkapitaal van de vennootschap. Medewerkers van NSI Management B.V. bezitten 9.673 aandelen Nieuwe Steen Investments N.V., hetgeen totaal overeenkomt met 0,03% van het geplaatste aandelenkapitaal van de vennootschap. De familie Zeeman heeft medegedeeld dat het totale aandelenbezit in gewone aandelen Nieuwe Steen Investments van de individuele familieleden gedurende 2004 niet is gewijzigd. Wet melding zeggenschap in ter beurze genoteerde vennootschappen 1996 (‘WMZ 1996’) In zijn algemeenheid ontstaat onder andere een meldingsplicht als het kapitaalbelang of de stemmen in de Vennootschap in bepaalde bandbreedtes van percentages van het kapitaal of van het totaal aantal stemmen in de vennootschap vallen. De WMZ 1996 beperkt de meldingsplicht ter zake van beleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal, hetgeen van toepassing is op de Vennootschap, door ten aanzien van deze beleggingsmaatschappijen slechts vier bandbreedtes van toepassing te verklaren. Ten aanzien van beleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal worden 0 tot 25, 25 tot 50, 50 tot 66 2/3 en 66 2/3 procent of meer als bandbreedtes aangemerkt. De WMZ 1996 is ook van toepassing op beleggingsmaatschappijen die eigen aandelen inkopen. Op grond van de WMZ 1996 dient een ieder die, direct of indirect, de beschikking krijgt of verliest over gewone aandelen of over stemmen die op gewone aandelen kunnen worden uitgebracht, waardoor zijn kapitaalbelang of stemrecht in een andere procentuele bandbreedte valt dan voorheen het geval was, dit onverwijld schriftelijk mede te delen aan de Vennootschap en aan de Stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM). De Directie en de Raad van Commissarissen van een beursgenoteerde vennootschap dienen alle mutaties in het aantal aandelen en het aantal stemrechten in de eigen vennootschap waarover zij beschikken onverwijld te melden aan de vennootschap en de AFM. Alle meldingen worden door de AFM opgenomen in een openbaar register dat via de website van AFM door een ieder kan worden geraadpleegd. Nieuwe Steen Investments N.V. heeft tot op heden alleen meldingen van de Directie en Commissarissen ontvangen in het kader van de WMZ 1996. Grote beleggers Nieuwe Steen Investments N.V. heeft één grote belegger in de zin van het Besluit toezicht beleggingsinstellingen, Stichting Prioriteit NSI, houder van alle 5.000 prioriteitsaandelen. In 2004 hebben tussen Nieuwe Steen Investments N.V. en de grote belegger geen transacties plaatsgevonden.

85

Total expense ratio De total expense ratio bedraagt 0,03 oftewel 3,36% (2003: 3,14%). Deze ratio is het quotiënt van het totaal van de exploitatiekosten, beheerkosten en algemene kosten en de gemiddelde intrinsieke waarde gedurende de verslagperiode. Transparantie van nauwe banden Familierelatie Mevrouw J.J.M. Reijnen is gehuwd met de heer E.P. Zeeman en is ten gevolge van dit huwelijk de schoondochter van de heer J.R. Zeeman. Zeeman Vastgoed Beheer B.V.. Met Zeeman Vastgoed Beheer B.V. (eigendom van de heer E.P. Zeeman) is een beheerovereenkomst gesloten tegen marktconforme voorwaarden (zie bladzijde 66 en 67). Kantoorpand NSI Management B.V. huurt de tweede verdieping van het kantoorpand aan de Nieuwe Steen 27 te Hoorn van de heer E.P. Zeeman en mevrouw J.J.M. Reijnen. De huurovereenomst is gesloten tegen marktconforme voorwaarden. Er hebben geen transacties plaatsgevonden tussen de vennootschap, de heer E.P. Zeeman en mevrouw J.J.M. Reijnen en de gelieerde onderneming anders dan genoemd in de beheerovereenkomst.

OVERZICHT GROEPSMAATSCHAPPIJEN In de geconsolideerde jaarrekening zijn de volgende groepsmaatschappijen opgenomen:

86

naam van de vennootschap

zetel

direct en/of indirect kapitaalbelang

NSI NSI NSI NSI NSI NSI NSI NSI NSI NSI

Hoorn Hoorn Hoorn Hoorn Hoorn Hoorn Hoorn Hoorn Hoorn Hoorn

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Bedrijfsgebouwen B.V. Beheer B.V. Hoorn B.V. Kantoren B.V. Management B.V. Monument B.V. Overig B.V. Volumineuze Detailhandel B.V. Winkels B.V. Woningen B.V.

ACCOUNTANTSVERKLARING Opdracht Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2004 van Nieuwe Steen Investments N.V. te Hoorn gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de leiding van de vennootschap. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken. Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de leiding van de vennootschap daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel. Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 31 december 2004 en van het resultaat over 2004 in overeenstemming met algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW en in de Wet toezicht beleggingsinstellingen. Hoorn, 22 februari 2005 BDO CampsObers Accountants, prof. drs. J.C.E. van Kollenburg RA drs. E. van der Ploeg RA

87

ADVISEURS Juridisch adviseur & notaris Kloeck & Einarson Notarissen Zandvoorter Allee 1 2106 BT Heemstede Fiscaal adviseur Rechtstaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs B.V. Emmaplein 2 1075 AW Amsterdam Fiscaal advocaat Spighthoff Advocaten & Belastingadviseurs Dijsselhofplantsoen 14 1070 AM Amsterdam Taxateurs Voor de waardering van de beleggingen is gebruik gemaakt van de navolgende onafhankelijke externe taxateurs: • Boer Hartog Hooft, Amsterdam • CB Richard Ellis, Amsterdam • Cushman & Wakefield Healey & Baker, Amsterdam • DTZ Zadelhoff, Utrecht • Jones Lang LaSalle, Amsterdam • Kroese & Paternotte, Amsterdam • Troostwijk Taxaties B.V., Amsterdam Betaalkantoor Banque Artesia Nederland N.V. Herengracht 527 1017 BV Amsterdam Liquidity providers Amsterdams Effectenkantoor Herengracht 208-214 1016 BS Amsterdam Kempen & Co N.V. Beethovenstraat 300 1077 WZ Amsterdam De aan Euronext Amsterdam genoteerde aandelen zijn geregistreerd bij het Centrum voor Fondsenadministratie B.V. onder code 29232 ISIN-code: NL0000292324 Financiële bijsluiter Voor dit product (aandelen Nieuwe Steen Investments) is een financiële bijsluiter opgesteld met informatie over het product, de kosten en de risico’s. De financiële bijsluiter kan bij de vennootschap worden opgevraagd.

88

• “Le Verseau” te Zwolle

89

OVERZICHT ONROERENDGOEDBELEGGINGEN PER 1 JANUARI 2005 (Bedragen x 1 1.000) locatie

straatnaam

naam

aantal huurcontracten

aantal

p.p.

bezettingsgraad (%)

jaarhuur

marktwaarde

marktwaarde jaar van vastgesteld bouw of renovatie

9 2

46 13

837 207

30-06-04 30-06-04

1965 1965

30

201

3.660

30-06-04

1989

71

451

9.932***

21-12-04

1976

Woningen Alkmaar

Honthorstlaan J. Leijsterstraat Van Ostadelaan A. Jacobstraat J. Smitstraat H. Schaftstraat Rijperwaard Winkelwaard

Almelo

Hagenborgh

56

358

4.172

30-09-03

1990

Amsterdam

Lou Jansenplein**

32

191

2.510

30-06-03

1958

Assen

Beilerstraat Grift Langedijk

8 21 4

61 66 20

1.080 1.223 233

31-12-02 31-12-02 31-12-02

1990 1982 1982

Bergen op Zoom

Burg. Wittelaan Overakker

10

63

1.227

31-12-02

1977

Bovenkarspel

De Akker De Bouw

5 1

36 8

710 140

31-12-04 31-12-04

1991 1991

Breezand

C.J. Colijnstraat

3

20

370

31-12-04

1978

De Meern

Mereveldplein

46

327

5.340

31-12-04

1972

Den Haag

Gedempte Sloot Sirtemastraat

27

127

2.002

31-12-04

1971

Meilust

Den Bosch

Orthen

6

40

520

30-06-03

1995

Dordrecht

Brittenburg Mildenburg

5

28

550

31-12-04

1976

Eerbeek

Loenenseweg

4

29 zie winkels *

Eindhoven

Genneperweg Strijpsestraat

3 7

21 41

300 577

31-12-02 31-12-02

1974 1972

Grootebroek

Schouwwagen Stetse

14

69

1.500

31-12-04

1976

Haaksbergen

Beatrixstraat Goorsestraat Sterkerstraat Zieneschestraat

8

30

540

30-06-03

1954

Haarlem

Aelbertbergstraat Grote Houtstraat

1 3

4 170 19 zie winkels *

31-12-02 a

1954

Hoogkarspel

Raadhuisplein

Hoorn

Bertus Aafjeshof Boogschutter Poolster Waterman Cypres

Leeuwarden

Europaplein

90

7 25 237

40 zie winkels * 187 1.083

2.625 17.923

a

a 30-06-03 31-12-02

1995 1977

1

8

130

31-12-04

1990

11

64

821

31-12-02

1962

locatie

straatnaam

naam


aantal

bezettingsgraad (%)

jaarhuur

marktwaarde

76

1.270


Middenmeer

Wilgenlaan

Prinsenbeek

Markt

Purmerend

Maasstraat Scheldestraat

13

61

1.079

31-12-02

1961

Rotterdam

Aar** Ambachtsplein** Griendwerkerstraat** Rietdekkerweg** Zevenkampsering**

54

368

4.977

02-12-02

1983

48

280 zie winkels *

Schiedam

12

p.p.

1

Burg. Geijsenlaan** Burg. Stulemeijerlaan** Arnoldipad** Woudhoek Laseurpad** Faassenplein** Heijermansplein** Hermuspad** Van Rijkpad** Celsiusstraat** Reamurstraat** Stationstraat** Herautpad** Schuttersveld Vendelhof** Burg. Honnerlage Gretelaan** Vlaardingerdijk** Wilhelminaflat/ Vijfsluizenflat

6 zie winkels *

31-12-04

1973

a

a

168

757

4.680

31-12-02

1950

59

376

8.122

31-12-02

1973

58

294

3.354

31-12-02

1985

32

211

2.421

31-12-02

1985

145

671

8.434

31-12-02

1955

7

46

920

31-12-04

1968

Schoorl

Esdoornplantsoen Meidoornplantsoen Meidoornweg Sleedoornplantsoen

Sint Pancras

Moerverweg Boeterslaan

14 1

103 7

1.820 145

31-12-04 31-12-04

1984 1978

Tiel

Achterveld Buitenlust Drumptselaan Gallenkamp Tienhond Kogge Pleyt Praam Schouw

29

175

4.111***

04-07-03

1975

79

473

9.391***

04-07-03

1975

160

3.332***

04-07-03

1993

Uden

Velmolenweg

28

Ulvenhout

Chaamseweg

1

Venray

Vingerhoedskruid Wolfkers

Warmenhuizen

Beuninge Wonge

Wognum

Kapberg

Zaandam

G. Molstraat** J. Kruyverstraat**

Zoetermeer

Croesinckplein

91

De Witte Brug

6 zie winkels *

a

17

120

2.571***

04-07-03

1993

3 6

18 39

380 835

31-12-04 31-12-04

1978 1983

2

15

300

31-12-04

1984

18

144

2.925

31-12-04

1990

02-12-02

1984

57

344

4.348

1.509

8.401

124.714

m2

p.p.

bezettingsgraad (%)

jaarhuur

marktwaarde

20 8.911 1 1.517 1 1.100 3 10.524

134 30 6 173

88 100 100 65

868 242 156 816

9.500 2.800 2.110 8.000

31-03-02 29-03-02 30-09-01 30-06-04

1991 2001 1980 1989

1 1 1 1 1 39

4.204 290 7.441 6.934 4.605 8.793

36 147 127 119 -

100 100 100 100 100 97

898 78 1.522 845 774 1.285

9.975 925 18.000 8.758 9.030 13.600

31-12-04 30-06-03 31-03-02 15-10-01 15-10-01 31-03-02

2001 1918 1991 1984 2001 1912

Boogschutterstraat La Tour De Linie Le Beaufort

8 14.169 1 3.313

299 61

99 100

3.247 703

36.000 8.900***

26-06-02 01-12-03

2003 2003

Delta

L’Aimant

2

5.751

75

100

1.136

13.400

31-12-02

2002

Assen

Industrieweg

Spectrium

4

4.515

73

91

486

5.000

31-12-04

1999

Bladel

Raambrug

2

873

27

100

85

810

30-09-03

1982

locatie

straatnaam

naam

Amersfoort

Printerweg Spacelab Stationsplein Uraniumweg

Hoefse Wing Spacelab

Amsterdam

Arlandaweg** Solaris Eclips De Lairessestraat** Delflandlaan** Point West Donauweg** Donauweg** Van Diemenstraat** Y-tech

Apeldoorn

Arnhem



Kantoren

Breda

Teteringsedijk

Capelle a/d IJssel

Rivium Boulevard Rivium Oostlaan

Fläkt-gebouw

Trinity

Business Center Rivium

4

1.530

32

100

207

2.150

31-12-04

1994

-

1.875

48

0

217

2.750

01-09-03

1993

15

4.648

90

94

601

6.044

02-04-01

1991 2001

Delft

Delftechpark

Delftechpark

1

2.819

65

100

484

5.250

29-03-02

De Meern

Rijnzathe

Rijnzathe

5

4.553

107

87

574

6.300

30-09-03

1991

Den Bosch

Ertveldweg Ertveldweg Orthen Pettelaarpark

1 1 9 2

2.174 2.435 3.032 2.455

85 85 55 75

100 100 100 100

307 132 317 345

3.000 1.515 3.000 4.000

30-09-03 30-09-02 30-06-03 30-06-04

1997 1988 1995 1990

Den Haag

Bezuidenhoutseweg

Deventer

Gotlandstraat Keulenstraat Verlengde Kazernestraat

Doetinchem

Terborgseweg

Ede

Horapark Copernicuslaan

Elst

Aamsestraat

Gouda

Groningerweg Hanzeweg Hanzeweg Stavorenweg

De Maalstroom

Hanze Staede D IJsselveer Le Coin

Pallazo Cathedrale Pallazo Alfa De Vallei

1

4.824

63

100

818

9.711

15-10-01

1983

1 6

3.472 3.489

70 149

100 100

628 768

7.990*** 6.200

14-03-03 30-06-04

2004 2001

1

1.237

19

100

282

3.533***

19-05-03

2004

1

2.260

54

100

238

3.000

30-06-02

1999

5 15.845

292

87

1.768

31-12-03

2003

20.538***

8

4.778

92

100

640

7.702***

13-08-04

2004

1

1.587

42

100

176

1.700

30-09-03

1997

Hanzepoort

5 6 7

5.896 3.736 5.271

101 95 78

100 86 95

776 486 556

9.000 4.970 5.260

31-12-02 30-06-04 30-09-03

1985 1991 1986

100 100

187 647

1.858*** 7.000

12-12-02 31-12-02

2003 2003 1992

Molenwieck

Groningen

Zernikelaan Zernikepark

IDEA Center TTR Gebouw

1 3

1.107 5.010

20 100

Heerhugowaard

Gildestraat

Waarderpoort

5

3.110

55

90

452

4.000

30-09-03

Heerlen

Geleenstraat

1 10.072

35

100

1.379

16.050

31-12-04

2000

Hoofddorp

Kruisweg Kruisweg

1 1

22 28

100 100

223 327

2.224 3.535

30-09-01 01-09-03

1998 2000

92

1.010 1.580


m2

p.p.

bezettingsgraad (%)

jaarhuur

marktwaarde

1 1 -

495 1.200 1.238

16 10 5

100 100 0

80 176 142

870 1.925 1.890

30-06-04 01-09-03 31-12-04

1996 1999 1999

Veerstaete

5

1.105

-

100

96

1.010

31-12-04

1979

High Flex Center

5

3.308

46

93

375

4.400

30-06-02

1989

Avenue Ceramique Arco Iris

4

1.205

18

100

194

1.750

30-06-03

1996

Blankenstein

Hermes

1

5.400

130

100

760

8.340

30-06-04

1999

Naarden

Gooimeer

De Aalscholver

6

4.501

106

89

542

5.500

30-06-03

1991

Nieuwegein

Villawal

Palazzo d’Ufficio La Residence

10 6

5.884 6.650

94 43

93 100

910 1.417

10.260 16.000

30-06-03 05-03-02

1992 2003

locatie

straatnaam

Houten

De Molen De Molen Poldermolen

Lelystad

Meentweg

Maarssen

Industrieweg

Maastricht Meppel

Weverstede Nieuwerkerk a/d IJsselKleinpolderlaan Ridderkerk

Nikkelstraat

Rijswijk

Burg. Elsenlaan

Roermond

Westhoven

Roosendaal

Bovendonk

Rotterdam

F. Elsingastraat** Haringvliet Hoofdweg** Hoofdweg** Max Euwelaan** Vareseweg** Veerkade Westblaak**

naam

De Saffier

Elsencenter

Hoofdveste Port Alexander


5

3.444

54

100

462

4.901

30-09-01

1997

1

2.650

45

100

282

3.200

30-06-04

1999

1

2.797

56

100

332

3.472

30-09-01

1987

1

465

12

100

58

605

31-12-04

1996

1

3.361

85

100

423

4.320

30-09-03

1994

8 4 4 1 1 1 28 6

1.941 3.049 2.433 2.048 1.175 6.481 5.657 8.470

54 16 47 36 27 148 83 116

100 100 100 100 100 100 100 100

254 463 431 280 180 886 894 1.403

2.785 5.100 4.290 3.190 2.210 10.200 10.600 15.292

30-06-02 01-10-02 30-06-03 30-09-03 30-06-04 31-12-04 31-12-04 15-10-01

1991 1999 1994 1994 1990 2001 1915 1991 1991

Schiedam

Nieuwpoortweg**

1

3.235

48

100

437

4.400

30-09-03

Son

Science park

1

2.025

97

100

335

3.830

30-06-04

1990

Utrecht

Beneluxlaan Kanaalweg Kobaltweg Reactorweg

2 3 6

1.691 3.280 9.769

20 100 175

100 76 51

135 377 1.071

1.300 4.100 10.100

31-12-02 31-12-02 31-12-04

1979 1993 1992

Veenendaal

Landjuweel

2

820

25

100

138

1.240

30-09-03

2000

Vianen

Lange Dreef

Le Marronnier

2004

Vlaardingen

Churchillsingel**

Holystaete

Woerden

Korenmolenlaan Pelmolenlaan

Zoetermeer

Europaweg

Zutphen

Piet Heinstraat

Zwaagdijk-Oost Zwolle

1

2.355

60

100

538

5.875

01-07-03

18

2.919

60

100

443

4.750

30-06-02

1991

1 5

3.630 2.276

98 52

100 72

414 285

4.390 2.530

30-06-04 30-06-04

1993 1995

Il Classico

4

2.971

20

100

404

4.400

30-06-04

1991

Vijverstaete

2

3.294

76

100

433

5.010

30-06-04

1997

Graanmarkt

Agri-gebouw

6

2.169

57

71

239

2.270

31-12-04

1993

Dr. Dr. Dr. Dr.

Leickert Monet Frans Hals Le Verseau

3 3 2 4

3.354 2.307 2.337 7.253

53 45 53 125

85 90 96 100

584 401 389 1.523

29-03-02 30-09-01 15-10-01 26-04-04

2001 1998 1995 2004

Klinkertweg Spanjaardweg van Deenweg van Deenweg

313.387 5.675

93

45.862

6.420 4.220 4.175 19.023*** 505.231

locatie

straatnaam

naam


m2

p.p.

bezettingsgraad (%)

jaarhuur

marktwaarde


Bedrijfsgebouwen Almere

Televisieweg

1

2.221

12

100

88

Amsterdam

Lemelerbergweg** Amstel Gateway

3

3.529

38

100

308

Den Bosch

De Steenbok Ertveldweg

2 2

4.965 5.258

50 85

49 100

250 331

920***

11-03-03

2003

3.100

12-04-02

1989

3.000 2.920

30-06-03 30-09-03

1999 1997

Deurne

Dukaat

1

2.870

26

100

185

2.168***

22-07-04

2000

Diemen

Stammerhove Stammerkamp

1

6.759

46

100

585

5.675

30-06-04

2000

Duiven

Impact

Gorinchem

Techniekweg

Haarlem

P. Goedkoopweg

Hengelo

Binnenhavenstraat

Houten

Hoofdveste

TSC Duiven

Waarderpoort

De Hoofdveste

10

6.918

85

99

687

7.450

30-06-02

1999

1

2.143

40

100

179

1.890

30-06-02

1982

4

3.273

22

100

230

2.150

30-06-02

1989

1

1.331

12

100

55

425

30-09-03

1999

9

5.172

80

100

549

5.400

30-06-02

1999

Leiden

Le Pooleweg**

2

1.678

37

100

161

1.670

31-12-02

1996

Soesterberg

Batenburgweg

1

4.616

12

100

253

2.360

30-06-03

1995

Tegelen

Steenweg

1

5.374

80

100

230

2.200

30-09-03

1993

Wormerveer

Vrijheidweg

Premium Point

4

2.600

46

100

218

2.627***

16-12-04

2001

Zoetermeer

Platinastraat Platinastraat

Star Alpha Wilton Trade Parc

7

9.011

105

96

582

6.225

31-12-02

1991

6.030

99

86

610

6.345

30-09-02

1993

73.748

875

5.501

56.525

12

m2

Volumineuze Detailhandel Alphen a/d Rijn

Euromarkt

Novicenter

12

9.621

100

971

11.600

30-06-04

1993

Apeldoorn

Het Rietveld

Het Rietveld

11 23.625

56

1.299

15.000

30-06-04

1994

Den Bosch

Lugteren

2.769

100

246

2.726***

15-01-03

1992

Emmen

Nijbracht

6 15.000

88

771

7.650

30-06-02

1998

Hoofddorp

Stationsweg

1.958

100

177

2.160

30-06-04

1992

Roosendaal

Oostplein

9 10.366

100

918

10.000

30-06-03

1993

4.382

49.136

1 ‘t Vlaggenschip

1 Oostplein

63.339

m2

Winkels Almelo

Hagenborgh

Hagenborgh

13

9.213

93

1.273

12.275

29-03-02

1990

Amsterdam

Annie Romeinplein Ganzenpoort Bijlmerdreef Harriet Freezerstraat

34

5.747

100

1.053

13.445***

23-12-04

2001

Apeldoorn

Brinklaan

Arnhem

Klarendalseweg

94

Klarendal

2

1.055

100

132

1.150

30-06-02

1991

10

2.363

100

263

3.010

31-12-04

1996

locatie

straatnaam

Beverwijk

Breestraat Meerstraat Raadhuisstraat

naam


m2

10

2.054

p.p.

bezettingsgraad (%)

jaarhuur

marktwaarde

100

367

4.100

marktwaarde jaar van vastgesteld bouw of renovatie 31-12-03

1985

Capelle a/d IJssel

Schermerhoek

Oostgaarde

7

2.906

100

364

4.335

30-06-04

1999

De Meern

Mereveldplein

Mereveldplein

27

4.181

100

707

8.035

31-12-04

1972

Den Haag

Hildo Kroplaan Kerkplein Nobelstraat Torenstraat

Houtwijk Hof ter Haghe

8 10

2.275 3.971

100 100

358 629

4.100 8.220

31-03-02 31-12-04

1985 1998

Deventer

K. de Groteplein T.G. Gibsonstraat

Keizerslanden Hardonk

21 2

6.706 3.695

100 100

1.218 487

14.000 5.500

30-06-03 31-12-04

1965 1990

Eerbeek

Loenenseweg

1

1.431

100

196

2.500

12-04-02

1995

Eindhoven

Sint Trudostraat Strijpsestraat F. Leharplein Genneperweg

12

3.408

100

422

5.000

31-12-02

1972

4

2.145

100

233

2.700

31-12-02

1974

‘t Schoot

Geertruidenberg

Schonckplein

Goor

Da Costastraat

Groningen

S.O.J. Palmestraat Corpus den Hoorn B.S.F. von Suttnerstraat

Haarlem

Grote Houtstraat

Heerlen

Geleenstraat Apollolaan Homerusplein Homeruspassage

De Whee

3

1.015

100

106

1.283

30-06-04

1975

2

1.465

100

119

1.460

30-06-04

1972

6

1.618

100

238

2.435

01-09-03

1991

2

213

100

83

‘t Loon

1 1.847 47 25.496

100 100

188 3.230

Reigerpassage

1.285 2.300 39.657***

31-03-02

1880

31-12-04 27-06-02

2000 2004

Hoogkarspel

Raadhuisplein

21

4.114

100

460

5.700

12-04-02

1989

Hoorn

Aagje Dekenplein** Kersenboogerd Betje Wolffplein**

34

6.679

100

1.144

13.015

31-12-02

1995

Laren

De Brink Nieuweweg Zomertuin

Hamdorff

11

1.979

100

687

8.699***

20-03-02

1998

Lelystad

Ringdijk Stadhuisplein**

Lelystad Haven De Kroon Passage

4 10

1.505 2.228

100 100

123 337

1.400 3.850

31-03-02 30-06-04

1983 1985

Leusden

De Brouwerij

De Hamershof

Maastricht

Roserije

De Heeg

Oosterhout Oss

1

464

100

67

760

26-06-02

1985

17

3.536

100

497

5.975

30-09-02

1984

Arkendonk

2

1.294

100

161

1.920

30-06-03

1978

De Wal

6

1.643

94

300

3.735

30-06-04

1996

Prinsenbeek

Markt Groenstraat

1 2

1.350 422

100 100

163 56

1.910 600

30-06-03 30-04-02

1972 1994

Purmerend

Leeuwerikplein Beatrixplein Poelstraat

Overwhere De Gorsselaar

18 7

5.562 1.355

100 100

778 187

8.400 2.200

31-12-02 31-12-02

2003 1987

Raalte

Kwartel Grote Markt Marktstraat De Waag

‘t Raan De Wal en Het Schip

6 4

1.462 2.784

100 96

192 449

2.300 6.500

31-12-04 26-06-02

1998 2003

95

locatie

straatnaam

naam

Ridderkerk

St. Jorisplein

Jorishof

Rijswijk

Gen. Eisenhowerplein Oriënt Express

Rotterdam

Ambachtsplein** Zevenkamp Griendwerkerstraat** Imkerstraat** Spinet** Rietdekkerweg** Zevenkampsering** Kreeftstraat** Voermanweg** Mariniersweg** Nieuwe Binnenweg** Rijnwaterstraat** De Esch S. Esmeyerplein Lage Land Zevenkampsering** Zuidplein** Zuidplein

m2


p.p.

bezettingsgraad (%)

jaarhuur

marktwaarde


25

8.097

98

1.731

21.500

30-06-04

1992

6

1.531

81

297

3.403

30-09-01

1998

46 10.032

98

1.615

28-06-02

1983

19.377***

12

1.810

100

337

3.850

30-09-03

1983

10 1 6 16 4 16

823 555 1.717 2.731 1.612 8.400

100 100 100 100 100 100

152 80 275 441 204 2.010

1.622 870 3.075 4.850 5.430 25.560

30-09-01 30-04-02 31-12-02 30-04-02 12-04-02 31-12-04

1985 1980 1990 1969 1981 2001

Schagen

Nieuwstraat

1

294

100

51

585

30-06-04

1992

Schiedam

Mgr. Nolenslaan

Nieuwland

22

5.672

100

547

6.700

31-12-04

1962

Spijkenisse

‘t Plateau Rozemarijndonk**

‘t Plateau Klokbekerkreek

29 3

4.888 1.897

100 100

569 271

7.100 3.000

30-06-04 30-06-04

1995 1983

Teteringen

Scheperij

De Scheperij

3

1.919

100

239

2.220

31-12-04

1972

Tilburg

Bart van Peltplein

6

2.983

100

287

3.200

30-06-03

1973

Uden

Velmolenweg

1

1.970

100

204

2.636***

04-07-03

1993

Ulft

Kerkstraat Middelgraaf

15

4.853

98

600

7.060

30-09-03

1995

2

1.885

100

224

2.370

31-12-04

1980

20

6.453

95

896

9.900

30-09-03

1995

13

2.575

100

311

2.950

30-09-01

1964

3

1.502

100

113

1.396***

19-11-04

1975

De Issel

Ulvenhout

Chaamseweg

Utrecht

Amsterdamsestraatweg De Plantage Mimosastraat Ondiep Zuidzijde Plantage Columbuslaan Vasco da Gama Marco Pololaan Vasco da Gamalaan

Winterswijk

Kloetenseweg

193.380

28.721

342.408

92.867 1.078.014 De m2 betreffen de totale verhuurbare oppervlakte. p.p. betreft het aantal parkeerplaatsen De financiële bezettingsgraad wordt uitgedrukt als percentage, dat wil zeggen 100% minus de financiële leegstand als zijnde de leegstand gewaardeerd tegen markthuur gedeeld door de theoretische huuropbrengsten. De (theoretische) jaarhuur is het totaal van de contractuele huren per 1 januari 2005, verhoogd met de markthuur van niet verhuurde ruimten welke voor verhuur beschikbaar zijn: *) De marktwaarde van de woningen is begrepen in de marktwaarde genoemd onder winkels. **) Erfpacht, niet eeuwigdurend afgekocht. ***) De marktwaarde is de aankoopwaarde van de belegging. Het fotomateriaal is ontleend uit het eigen archief, met uitzondering van: - bladzijde 74: Job Hendriks; - bladzijde 20, 21, 42, 46, 49, 54, 66, 79, 80, 81, 89: Klaas Laan; - bladzijde 2-3, 56-57, 82-83: Marcel Rob.

96

NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V. JAARVERSLAG 2004

Recommend Documents