Nieuwbouwwoningen en hun bewoners Nijmegen, nieuwbouw 2005
afdeling Onderzoek en Statistiek mei 2006
Inhoudsopgave 1
Nieuwbouwwoningen en hun bewoners............................................................ 3
2 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.2.1 2.2.2.2 2.2.3 2.3 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4
Werkdocument .............................................................................................. 7 Inleiding...................................................................................................... 10 Kenmerken van de huishoudens..................................................................... 11 Inleiding...................................................................................................... 11 Type woningen............................................................................................ 12 Kenmerken van de nieuwe huishoudens per type woning in Nijmegen stad ......... 13 Kenmerken van de nieuwe huishoudens per type woning in de Waalsprong......... 15 Kenmerken van de huishoudens..................................................................... 16 Doorstroming .............................................................................................. 19 Gesprekken ................................................................................................. 22 Verkoop van de projecten ............................................................................. 22 De mensen die op de projecten afkwamen ...................................................... 23 De mensen die afhaakten.............................................................................. 23 Nieuwe doelgroepen..................................................................................... 24
1
1
Nieuwbouwwoningen en hun bewoners Vraagstelling: effecten van nieuwbouw In 2005 zijn, na een aantal magere bouwjaren, weer flink wat nieuwbouwwoningen opgeleverd. In totaal ongeveer 1400, ruim 60%, daarvan zijn in de Waalsprong gebouwd, bijna 40% in de bestaande stad. In opdracht van de afdeling Bouwen en Wonen hebben we bekeken wat het effect is van deze nieuwbouwproduktie op de woningmarkt: 1. Wat voor doorstromingseffecten treden op, hoeveel en wat voor woningen worden er in Nijmegen vrijgemaakt? Met behulp van de bevolkingsadministratie en het WOZ-bestand is gekeken waar de nieuwe bewoners vandaan komen en wat voor woningen zij vrij maken. Alleen de eerste stap in de verhuisketen is in de analyses betrokken. 2. Wat voor soort huishoudens komen in de nieuwe woningen wonen? Ook deze vraag hebben we beantwoord met behulp van de bevolkingsadministratie 3. Worden er door de nieuwbouw “nieuwe doelgroepen” aangeboord, worden huishoudens die eigenlijk geen of minder verhuisplannen hadden door een bijzonder aanbod overgehaald tot verhuizen? Met de verkopende makelaars van twee etagecomplexen hebben we gesproken over hun ervaringen. Het onderzoekswerk is uitgevoerd als stageopdracht door een student sociologie van de Radboud Universiteit Nijmegen. Per 100 opgeleverde nieuwbouwwoningen zijn er 45-50 woningen in Nijmegen vrijgekomen Voor het beantwoorden van de onderzoeksvragen was de gemeentelijke bevolkingsadministratie (stand 1-1-2006) een belangrijke bron. Daarin is na te gaan wie in de nieuwe woningen woont, en waar ze vandaan komen. Nog niet voor alle nieuwbouwwoningen waren op dat moment al bewoners ingeschreven. Soms omdat ze er nog niet woonden, vooral voor de woningen die in november of december zijn opgeleverd. Soms woonden ze er al wel maar hadden ze zich nog niet op dit adres ingeschreven. Ongeveer 1000 van de 1400 opgeleverde nieuwbouwwoningen konden in de analyses worden betrokken.
bestaande stad
opgeleverd vrijgemaakte en bewoond woningen 383 183
laagbouw goedkoop/middel laagbouw duur/top etage goedkoop/middel etage duur/top
Waalsprong
85 38 107 153
612
laagbouw goedkoop/middel laagbouw duur/top etage goedkoop/middel
Nijmegen
49 26 35 73
272 395 207 10
995
doorstroomrendement 48% 58% 68% 33% 48%
44% 165 104 3
455
42% 50% 30%
46%
Figuur 1 Aantal in Nijmegen vrijgemaakte woningen door bewoners nieuwbouw 2005
De bewoners van deze 955 nieuwbouwwoningen hebben andere woningen in Nijmegen vrijgemaakt (eerste stap in de verhuisketen). Het aantal direct vrijgemaakte woningen
3
Nieuwbouwwoningen en hun bewoners
bedraagt minimaal 455. Minimaal, omdat er ook nog 50 woningen zijn, waarvan in de bevolkingsadminstratie niet goed duidelijk is of die zijn vrijgekomen. Maximaal zouden in de eerste stap van de verhuisketen dus ongeveer 500 woningen vrijgemaakt kunnen zijn. Kijk het doorstromingseffect per woningtype dan zie je dat: • de minste Nijmeegse woningen vrijgemaakt worden bij de bouw van goedkope en middeldure etagewoningen. Dit is ook logisch aangezien starters de belangrijkste doelgroep voor dit type woningen zijn. • dure laagbouwwoningen het hoogste doorstroomrendement hebben • het doorstroomresultaat van laagbouwwoningen in de bestaande stad iets hoger is dan in de Waalsprong. Dat komt vooral doordat er in de laagbouwwoningen in de Waalsprong wat meer mensen van buiten Nijmegen komen wonen.
bestaande stad
opgeleverd buiten Nijm. en bewoond 26% 383
vanuit Nijmegen doorstr. starters
48%
26%
laagbouw goedkoop/middel
85
14%
58%
laagbouw duur/top
38
13%
68%
18%
etage goedkoop/middel
107
27%
33%
40%
etage duur/top
153
36%
48%
16%
Waalsprong
29%
612
44%
28%
27%
laagbouw goedkoop/middel
395
26%
42%
33%
laagbouw duur/top
207
35%
50%
15%
etage goedkoop/middel
10
20%
30%
50%
Nijmegen
995
28%
46%
27%
Figuur 2 Nieuwbouwwoningen bewoond door Nijmeegse starters en doorstromers en door huish. van buiten Nijmegen
Goedkope nieuwbouw maakt huurwoningen vrij, dure nieuwbouw koopwoningen De woningen die vrij komen in de eerste stap van de verhuisketen, veroorzaakt door de oplevering van de nieuwbouwwoningen, zijn voor de helft laagbouw- en voor de helft etagewoningen. Dat geldt voor bijna alle nieuwbouwtypes op alle locaties. Uitzondering hierop vormt de goedkope laagbouw in de bestaande stad (in de herstructurering van Wolfskuil). Daar was driekwart van de vrijgemaakte woningen een laagbouwwoning. Als doorsnee worden er door de bewoners van de duurdere nieuwbouwwoningen koopwoningen vrijgemaakt (in 80-90% van de gevallen). De bewoners van goedkope en middeldure nieuwbouwwoningen laten in meerderheid (50-60%) een huurwoning achter. Wat voor huishoudens trekken er in de nieuwbouwwoningen? Er zijn verschillen in de eigenschappen van huishoudens die zich in de verschillende type nieuwbouw hebben gevestigd: • Heel voor de hand liggend is het feit dat zich in de laagbouw veel gezinnen of jonge stellen, samen meestal goed voor 70-80% van de totale bewonersgroep, hebben gevestigd. • In etagewoningen vestigen zich vooral 1- en 2-persoonshuishoudens, zij maken 8590% van de bewoners uit. Bij de goedkopere etagewoningen ligt de nadruk daarbij meer op jonge huishoudens en 1-persoonshuishoudens, bij de duurdere woningen op oudere en 2-persoonshuishoudens. • De laagbouwwoningen in de bestaande stad worden voor 70-80% betrokken door Nijmegenaren. De etagewoningen en de woningen in de Waalsprong trekken iets minder Nijmegenaren (60-65%) en wat meer mensen van buiten de stad.
4
Nieuwbouwwoningen en hun bewoners
• •
Een zesde van de bewoners van de dure laagbouw in de Waalsprong is afkomstig uit de Waalsprong zelf, stroomt dus binnen het stadsdeel door. In de nieuwbouwwoningen wonen nauwelijks niet-westerse huishoudens, zij zijn eigenlijk alleen vertegenwoordigd onder de bewoners van de goedkope en middeldure laagbouw in de bestaande stad (complex Wolfskuil). w a a l s p b e s t s t a d
lb duur lb gk/middel
et duur et gk/middel lb duur lb gk/middel 0%
20%
Nijmegen
40% elders
60%
80%
100%
comb/onbekend
Figuur 3 Herkomst bewoners nieuwbouwwoningen
Nieuwe doelgroepen? Over twee complexen (Waalhaeve en Limos) hebben we gesprekken met de verkopende makelaars gevoerd. Daarbij ging het onder het onder andere over de doelgroepen voor deze complexen. Voor beide projecten gold dat de belangstellingsgroep en de uiteindelijke kopers overeenkwamen met de verwachtingen die daar op voorhand over bestonden, er dienden zich geen onverwachte belangstellenden aan. In deze zin was er dus geen sprake van een “nieuwe doelgroep”. Andersom was het wel zo, dat de groep die interesse in deze projecten had ook door de specieke kenmerken van het project werd aangesproken. Zo gold voor de Waalhaeve dat veel mensen die interesse hadden in een van de koopappartementen in de Waaltoren en daar niet voor waren ingeloot een jaar later nog steeds op zoek waren naar een andere woning. Hun verhuiswens was specifiek, en niet urgent, zij wachten op iets dat hen erg aanspreekt. Voor sommigen was de woningvraag zelfs zo specifiek dat, toen zij er niet in slaagden in de 1e fase een woning in de Panaromatoren te kopen, in de 2e fase geen interesse meer hadden voor een anderssoortige woning in de Waalhaeve. Conclusie en vervolg • De vraagstelling voor dit onderzoek was voornamelijk inventariserend, informatief van karakter. Er waren op voorhand geen beleidsdoelen geformuleerd (we willen x% doorstroming veroorzaken) en er is dus ook geen sprake zijn van toetsing (hebben we onze doelstelling gehaald?). • Het doorstromingsresultaat in de 1e stap van de verhuisketen (direct vrijgemaakt door de bewoners van de nieuwbouwwoningen) is 45-50%. Dit lijkt niet zo hoog. Veel woningen gaan rechtstreeks naar starters (van de laagbouw zo’n 20-30%, van de
5
Nieuwbouwwoningen en hun bewoners
•
•
•
etage 40-50%). In de Waalsprong gaan ook relatief veel wonoingen naar huishoudens van buiten Nijmegen. In de woningbouwplanning is het aandeel etagewoningen veel groter dan volgens behoefteindicaties gevraagd wordt. De mate van overproductie wordt minder risicovol wanneer er een latente vraag naar etagewoningen zou bestaan, een vraag die door het aanbieden van bijzondere woningen uitgelokt kan worden. Hebben we in dit onderzoek hiervoor aanwijzingen gevonden? Enerzijds niet, omdat voor de bekeken complexen geldt dat de bewonersgroep overeenkomt met de op voorhand ingeschatte doelgroep. Anderzijds is het wel zo dat er bij het Waelhaven-complex sprake is van een doelgroep die heel sterk door dit aanbod wordt aangesproken en niet makkelijk overstapt naar andere alternatieven. Analyses van kenmerken van bewoners van nieuwbouw en van gerealiseerde doorstroming zoals die in dit rapport zijn gemaakt moeten eigenlijk regelmatiger ter beschikking komen. We stellen voor zulke analyses in de halfjaarlijkse monitor “Trends in Bouwen en Wonen” op te nemen. Voorwaarde daarvoor is wel dat er goede gegevens over de opgeleverde nieuwbouw (op adresnivo, incl. gegevens over prijsklasse en woningtype) beschikbaar zijn. In bepaalde gevallen kan het nuttig zijn verdere analyses te plegen: wat voor overwegingen hebben bewoners gehad bij hun keuze, was er sprake van overstap in woonvoorkeuren, welke rol speelde locatie etc. Daarvoor is het echter noodzakelijk bij de bewoners zelf te rade te gaan, via (groeps)gesprekken of enquetes. Zo’n onderzoek zal alleen als een specifieke opdracht worden uitgevoerd.
Uitgebreid verslag Een uitgebreid verslag van het stageonderzoek is in het bijgevoegde werkdocument te lezen.
6
2
Werkdocument
Nieuwbouwwoningen en hun bewoners Nijmegen, nieuwbouw 2005
Ruben de Cuyper 21 april 2006
7
2.1
Inleiding Elk jaar worden er nieuwbouwwoningen opgeleverd voor verkoop en verhuur in Nijmegen. In figuur 2-1 staat aangegeven hoeveel woningen er tussen 2001 en 2005 zijn opgeleverd. Het aantal opleveringen was in 2002, 2003 en 2004 relatief laag. In 2005 zijn er in vergelijking met de voorgaande jaren flink wat nieuwbouwwoningen opgeleverd. Voornamelijk het aantal opgeleverde huur en koop laagbouwwoningen kent een sterke groei in 2005. Figuur 2-1: Woningvoorraad, nieuwbouwwoningen naar eigendom en type Gemeente Nijmegen
Periode
laagbouw koop
etage koop
laagbouw huur
etage huur
Totaal
2005
652
311
2004
75
194
368
70
1401
0
96
2003
23
140
365
24
42
229
2002
135
97
15
82
329
2001
513
94
38
104
749
Bron: Stadsgetallen 2001-2005
De vraag blijft wie er in deze opgeleverde koop- en huurwoningen zijn komen wonen en welke woningen zij hebben vrijgemaakt. Doel van deze rapportage is om de in 2005 opgeleverde nieuwbouwwoningen in kaart te brengen. Het onderzoek is gedaan in opdracht van de afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied. Dit onderzoek is een stageopdracht die wordt uitgevoerd in het kader van de studie sociologie aan de Radboud Universiteit Nijmegen. De primaire doelstelling van deze stage is de oriëntatie op de mogelijke beroepsuitoefening en het in de praktijk toepassen van kennis en vaardigheden die vooralsnog is opgedaan. De centrale onderzoeksvragen die in dit rapport behandeld worden, zijn: • Wat voor huishoudens zijn er in de nieuwe woningen komen wonen? • Hoeveel en wat voor woningen zijn er vrijgemaakt door de bewoners van de nieuwbouwwoningen • Zijn er met de nieuwbouwprojecten “nieuwe doelgroepen” aangeboord? Operationalisering van de onderzoeksvragen Bij de beantwoording van de eerste twee vragen wordt gebruik gemaakt van een databestand met opgeleverde woningen (afdeling Bouwen en Wonen ), het WOZ-bestand uit 2005 en de bevolkingsadministratie (GBA). Om antwoord te krijgen op de derde vraag worden er gesprekken gevoerd met een aantal makelaars die bij de nieuwbouwprojecten uit 2005 betrokken zijn geweest. Bij de kenmerken van de huishoudens kijken we naar de samenstelling van een huishouden, de herkomst van een huishouden en de etniciteit van het huishouden.
10
2.2
Kenmerken van de huishoudens
2.2.1
Inleiding Wat voor woningen zijn er nieuw gebouwd? We zullen de 28 nieuwbouwprojecten van 2005 voor de analyses in dit hoofdstuk onderverdelen in zeven categorieen. Er is onderscheid gemaakt in: 1) Goedkope en middeldure laagbouwwoningen in Nijmegen stad (Wolfskuil Ericastraat eo) 2) Dure/top laagbouwwoningen in Nijmegen stad (Wolfskuil Ericastraat eo en Gelderselaans/Limos (de Hoven 2e ged)). 3) Goedkope en middeldure etagewoningen in Nijmegen stad (Kop Weurtseweg fase 1/1e deel en Graafseweg 47-49 (pand Wals)). 4) Dure/top etagewoningen in Nijmegen stad (Kop Weurtseweg fase 1/1e deel, Gelderselaans/Limos (de Hoven 2e ged) en Gelderselaans/Limos (de Wachters)). 5) Goedkope en middeldure laagbouwwoningen in de Waalsprong (Vlek 10o De Elten, Vlek 10o De Scheg en Vlek 20 Queenstraat). 6) Dure/top laagbouwwoningen in de Waalsprong (Vlek 10o (Dolabrastraat etc) enVlek 20 Policestraat). 7) Goedkope en middeldure etagewoningen in de Waalsprong (Vlek 20 Hoekappartementen). In figuur 2-2 is een frequentieverdeling van deze zeven “type woningen” weergegeven. Figuur 2-2: Type woningen in procenten (N=995)
Waalsprong, laagbouw , goedkoop/middel
45% 40%
40%
Waalsprong, laagbouw , duur/top
35%
Stad, etage, duur/top
30%
Stad, etage, goedkoop/middel
25%
Stad, laagbouw , goedkoop/middel
21%
20%
Stad, laagbouw , duur/top
15% 15%
Waalsprong, etage, goedkoop/middel
11% 9%
10%
4%
5%
1%
0% Percentage
Uit figuur 2-2 blijkt dat drievijfde van de nieuwbouwwoningen laagbouwwoningen zijn in de Waalsprong. Een kwart van de nieuwbouw zijn etagewoningen in Nijmegen stad. Etagewoningen in de Waalsprong en laagbouwwoningen in Nijmegen stad komen in verhouding weinig voor. We zullen de kenmerken van de huishoudens in dit hoofdstuk op twee manieren bekijken. Als eerste stellen we de type woningen, zoals deze in figuur 2-2 zijn opgesplitst, centraal. Per type woning worden de kenmerken van de huishoudens beschreven. Welke huishoudsamenstelling hebben de bewoners van de zeven type woningen? Waar woonden ze
11
Werkdocument
hiervoor? Welke etnische samenstelling hebben ze? Deze vragen worden in paragraaf 2.2.2 beantwoord. Vervolgens worden de kenmerken van de huishoudens centraal gesteld. Is er samenhang tussen de samenstelling van een huishouden en het type woning waar men gaat wonen? Heeft de herkomst van het huishouden invloed op de type woning waar men gaat wonen? En heeft de etnische samenstelling van een huishouden samenhang met de type woning waar men gaat wonen? Deze vragen worden in paragraaf 2.2.3 aan de orde gesteld. Welke woningen zijn meegenomen in de analyse? Nog niet alle 1400 woningen die in 2005 opgeleverd zijn, waren 1-1-2006 al officieel bewoond. Verhuizing, inrichting en het feit dat sommige woningen wel bewoond zijn, maar de nieuwe bewoners nog niet zijn ingeschreven zorgt er voor dat het aantal officieel bewoonde woningen lager uitvalt dan het aantal officieel opgeleverde woningen. Dit speelt het sterkst bij woningen die in november/december zijn opgeleverd. De woningen in de nieuwbouwprojecten “Vlek 10o Dolabrastraat”, “Vlek 10o De Elten”, “Vlek 20 Queenstraat”, “Vlek 20 Het Buske”, “Wolfskuil Ericastraat e.o.” en “Molenweg noord fase 2” zijn in november/december 2005 opgeleverd. In totaal konden ongeveer 1000 van de nieuwbouwwoningen verdeeld over 28 nieuwbouwprojecten in deze analyse betrokken worden.
2.2.2
Type woningen In deze paragraaf behandelen we de kenmeken van de huishoudens die in de zeven type woningen zijn komen wonen. De drie kenmerken zijn in figuur 2-3, figuur 2-4 en figuur 2-5 opgesplitst naar type woning. In figuur 2-3 staat de verdeling van de type huishoudens die in de nieuwbouwwoningen zijn komen wonen. In deze tabel zullen we onderscheid maken naar jongere gezinnen (jongste kind is jonger dan twaalf jaar), oudere gezinnen (jongste kind is twaalf jaar of ouder), jonge samenwonenden (jongste persoon is jonger dan 45 jaar), oudere samenwonenden (jongste persoon is 45 jaar of ouder), jonge alleenstaanden (persoon is jonger dan 45 jaar) en oudere alleenstaanden (persoon is 45 jaar of ouder). Figuur 2-3: type huishouden naar type woning (N=995)
Stad, laagbouw, goedkoop/middel Stad, laagbouw, duur/top Stad, hoogbouw, goedkoop/middel Stad, hoogbouw, duur/top Waalsprong, laagbouw, goedkoop/middel Waalsprong, laagbouw, duur/top Waalsprong, hoogbouw, goedkoop/middel
Jonger alleenwonend 13%
Ouder alleenwonend 9%
Totaal
20%
Oudere samenwonenden 4%
3%
32%
3%
8%
3%
38
1%
6%
21%
10%
45%
14%
107
1%
7%
8%
20%
33%
13%
17%
153
2%
41%
5%
33%
3%
13%
3%
395
1%
38%
4%
40%
7%
7%
3%
207
1
0
0
2
0
6
1
10
ander type
Jonger gezin
Ouder gezin
Jonge samenwonenden
7%
34%
13%
5%
47%
3%
85
12
Werkdocument
In figuur 2-4 staat per type woning aangegeven waar de huishoudens vandaan komen. Figuur 2-4: Verhuissoort naar type woning (N=995) Verhuis Buiten regio
Buitenverhuis onbekend
Combinatie
Totaal
4%
Binnen en buiten regio 0%
11%
0%
6%
85
47%
5%
0%
8%
0%
8%
38
2%
45%
10%
2%
15%
0%
8%
107
18%
2%
41%
16%
1%
19%
0%
4%
153
7%
1%
60%
5%
1%
20%
0%
6%
395
14%
0%
46%
10%
1%
24%
0%
5%
207
0
0
6
1
0
1
0
2
10
Binnen stadsdeel
Binnen en buiten stadsdeel
Buiten stadsdeel
Binnen regio
45%
4%
32%
29%
3%
18%
Stad, laagbouw, goedkoop/middel Stad, laagbouw, duur/top Stad, hoogbouw, goedkoop/middel Stad, hoogbouw, duur/top Waalsprong, laagbouw, goedkoop/middel Waalsprong, laagbouw, duur/top Waalsprong, hoogbouw, goedkoop/middel
In figuur 2-5 is per type woning de etniciteit van het huishouden geëtaleerd. Figuur 2-5: Etniciteit naar type woning (N=995) Huishouden Nederlands
Westers
Niet-Westers
Gemengd
Totaal
Stad, laagbouw, goedkoop/middel
42%
7%
35%
15%
85
Stad, laagbouw, duur/top
61%
5%
5%
29%
38
Stad, etage, goedkoop/middel
76%
10%
3%
11%
107
Stad, etage, duur/top
80%
5%
1%
15%
153
Waalsprong, laagbouw, goedkoop/middel
70%
3%
6%
21%
395
Waalsprong, laagbouw, duur/top
76%
1%
3%
20%
207
8
0
1
1
10
Waalsprong, etage, goedkoop/middel
Figuur 2-3, figuur 2-4 en figuur 2-5 worden in paragraaf 2.2.2.1 en 2.2.2.2 besproken. In paragraaf 2.2.2.1 worden de kenmerken van de vier type woningen in Nijmegen stad behandeld. In paragraaf 2.2.2.2 komen vervolgens de drie type woningen in de Waalsprong aan de orde.
2.2.2.1 Kenmerken van de nieuwe huishoudens per type woning in Nijmegen stad In de goedkope/middeldure laagbouw woningen wonen veel gezinnen en huishoudens die afkomstig zijn uit het eigen stadsdeel Ruim drievierde van de huishoudens is afkomstig uit Nijmegen. 45% van de huishoudens verhuist naar een nieuwbouwwoning binnen hetzelfde stadsdeel. 32% verhuist naar een ander stadsdeel.
13
Werkdocument
Het geschetste profiel van de huishoudens uit de goedkope/middeldure laagbouwwoningen in Nijmegen stad wordt voornamelijk bepaald door het nieuwbouwcomplex “Wolfskuil Ericastraat eo”. In deze nieuwbouwwoningen hebben zich veel niet-Nederlandse gezinshuishoudens gevestigd, waarvan de meeste afkomstig zijn uit het eigen stadsdeel. Een kleine meerderheid van de huishoudens in de goedkope/middeldure laagbouwwoningen in Nijmegen stad bestaat uit jonge gezinnen en jonge samenwonenden. Ook de jonge alleenstaanden en de oudere gezinnen komen naar verhouding vaak voor (beide 13%). In de nieuwe goedkope/middeldure laagbouwwoningen in Nijmegen stad wonen naar verhouding weinig Nederlandse huishoudens (42%). Veel huishoudens zijn gemengd (15%) of niet-Westers (35%). Voornamelijk het nieuwbouwcomplex “Wolfskuil Ericastraat eo” kent veel niet-Nederlandse huishoudens. De 38 dure/top laagbouwwoningen zijn in trek bij jonge, Nederlandse gezinnen/samenwonenden. Ook voor de dure/top laagbouwwoningen geldt dat de woningen aantrekkelijk zijn voor jonge huishoudens. Bijna de helft van de huishoudens bestaat uit jonge gezinnen. Eenderde van de woningen wordt bewoond door jonge samenwonenden. Net als bij de goedkope/middeldure laagbouwwoningen in Nijmegen stad komt ruim drievierde van de bewoners uit Nijmegen. Een verschil met de goedkope/middeldure laagbouwwoningen in Nijmegen stad is dat bijna de helft van de bewoners in de dure/top laagbouw afkomstig is uit een ander stadsdeel. De meerderheid van de dure/top laagbouwwoningen in Nijmegen stad wordt bewoond door Nederlandse gezinnen. Bijna éénderde van de huishoudens die zich in deze nieuwbouwwoningen hebben gevestigd is gemengd. Jonge alleenstaanden en jonge paren afkomstig uit een ander stadsdeel bewonen de goedkope/middeldure etagewoningen De goedkope/middeldure etagewoningen zijn niet in trek bij de gezinnen. Slechts 7% van deze woningen wordt bewoond door een gezin. In de etagewoningen hebben zich voornamelijk jonge alleenstaanden (45%) en jonge samenwonenden (21%) zich gevestigd. Bijna de helft van de bewoners van de nieuwe woningen is afkomstig uit een ander stadsdeel. Ook huishoudens afkomstig uit hetzelfde stadsdeel (18%), buiten de regio (15%) en binnen de regio (10%) wonen in de goedkope/middeldure etagewoningen. In drievierde van de goedkope/middeldure etagewoningen in Nijmegen stad wonen Nederlandse huishoudens. Niet-Westerse huishoudens komen nauwelijks voor. 80% van de gevestigde huishoudens in de dure/top etagewoningen zijn Nederlands. Veel oudere samenwonenden en oudere alleenstaanden De meerderheid van de dure/top etagewoningen in Nijmegen stad wordt bewoond door samenwonenden. Voornamelijk de oudere samenwonenden (33%) vestigen zich in de dure/top etagewoningen. Naar verhouding zijn er ook veel oudere alleenstaanden (17%). De laatste groep vestigt zich voornamelijk in de dure/top etagewoningen van het nieuwbouwcomplex “Gelderselaan/Limos (de Wachters)”.
14
Werkdocument
Ruim de helft van de huishoudens in de nieuwe woningen is afkomstig uit Nijmegen. Twee op de vijf huishoudens verhuizen naar een dure/top etagewoning in een ander stadsdeel. De huishoudens afkomstig van buiten Nijmegen zijn ook goed vertegenwoordigd. 16% komt van binnen de regio en 19% komt van buiten de regio. In de nieuwe woningen hebben voornamelijk Nederlandse huishoudens zich gevestigd (80%). Conclusies nieuwbouwwoningen in Nijmegen stad Als we het type nieuwbouwwoningen in Nijmegen stad onderling vergelijken kunnen we nog enkele conclusies trekken: de etagewoningen zijn meer in trek bij alleenwonenden en oudere samenwonenden. Gezinnen vestigen zich naar verhouding vaker in een laagbouwwoning. Gezinnen kiezen waarschijnlijk vaker voor een laagbouwwoning, omdat deze woningen “kind vriendelijker” zijn. De woningen hebben vaak een tuin en hebben een grotere oppervlakte. Verder blijkt dat in de dure/top etagewoningen naar verhouding veel oudere samenwonenden en oudere alleenstaanden wonen. In de goedkope/middeldure etagewoningen vestigen zich voornamelijk jonge samenwonenden en jonge alleenstaanden. De bewoners van de nieuwe woningen in Nijmegen stad komen voornamelijk uit Nijmegen. De meeste huishoudens verhuizen naar een nieuwbouwwoning in een ander stadsdeel. In de etagewoningen vestigen zich meer mensen van buiten Nijmegen (regio en daarbuiten) dan in de laagbouwwoningen. Er is een relatie tussen etniciteit en de prijs van een nieuwbouwwoning. Naarmate een nieuwbouwwoning duurder is, zullen er meer Nederlandse huishoudens wonen in de nieuwe woningen. Daarnaast blijkt dat er in de etagewoningen meer Nederlandse huishoudens wonen dan in de laagbouwwoningen. Dit valt mogelijk te verklaren door het feit dat de NietWesterse huishoudens vaak jonge gezinnen zijn. Zoals uit de analyses blijkt kiezen jonge gezinnen vaker voor een laagbouwwoning.
2.2.2.2 Kenmerken van de nieuwe huishoudens per type woning in de Waalsprong Veel jonge, Nederlandse samenwonenden/gezinnen uit een ander stadsdeel bewonen de goedkope/middeldure laagbouwwoningen Jonge gezinnen en jonge samenwonenden zijn oververtegenwoordigd in de goedkope/middeldure laagbouwwoningen in de Waalsprong. 41% van de nieuwbouwwoningen worden bewoond door jonge gezinnen. In 33% van opgeleverde woningen zijn jonge samenwonenden gevestigd. Drievijfde van de huishoudens zijn afkomstig uit een ander stadsdeel. Naar verhouding komen ook veel bewoners van buiten de regio (20%). Bijna driekwart van de goedkope/middeldure laagbouwwoningen in de Waalprong is bewoond door Nederlandse huishoudens. 20% van de huishoudens is gemengd. Westerse en niet-Westerse huishoudens komen nauwelijks voor in de goedkope/middeldure laagbouw. Sterke overeenkomst tussen de huishoudens in de goedkope/middeldure laagbouwwoningen en de huishoudens in de dure/top laagbouwwoningen in de Waalsprong De huishoudens die zich hebben gevestigd in de dure/top laagbouwwoningen lijken veel op de huishoudens die zich hebben gevestigd in de goedkope/middeldure laagbouwwoningen in de Waalsprong. De jonge gezinnen en jonge samenwonenden zijn oververtegenwoortdigd in de dure/top laagbouwwoningen (respectievelijk 38% en 40%). Bijna de helft van de huishoudens zijn afkomstig uit een ander stadsdeel. Opvallend is dat bijna één op de zes huishoudens afkomstig is uit de Waalsprong. Verder blijkt dat een kwart van nieuwe bewoners van buiten de regio komt.
15
Werkdocument
76% van de huishoudens in de nieuwe woningen is Nederlands. Eenvijfde van de huishoudens is gemengd. Goedkope/middeldure etagewoningen in trek bij jonge alleenstaanden In de twaalf hoekappartementen in Lent hebben zich (vooralsnog) tien huishoudens gevestigd. Door dit kleine aantal huishoudens zullen we de absolute waarden interpreteren en niet de percentages. In de hoekappartementen zijn de jonge alleenwonenden oververtegenwoordigd. Zes huishoudens zijn afkomstig uit een ander stadsdeel. De andere vier huishoudens komen niet uit Nijmegen. Verder blijkt dat acht huishoudens Nederlands zijn. Conclusies nieuwbouwwoningen in de Waalsprong Tussen de laagbouwwoningen in de Waalsprong zit weinig verschil wat betreft het type huishouden. In de laagbouwwoningen wonen voornamelijk jonge gezinnen en jonge samenwonenden. In de dure/top laagbouw zijn wel iets meer jonge samenwonenden gevestigd dan in de goedkope/middeldure laagbouw. De jonge alleenwonenden zijn oververtegenwoordigd in de goedkope/middeldure etage. Voor alle nieuwbouwwoningen in de Waalsprong geldt dat de meeste bewoners afkomstig zijn uit Nijmegen, maar uit een ander stadsdeel. Het is opvallend dat één op de zes dure/top laagbouwwoningen in de Waalsprong bewoond wordt door huishoudens die afkomstig zijn uit de Waalsprong. Ook trekken de woningen naar verhouding meer huishoudens van binnen en buiten de regio dan vergelijkbare woningen in de bestaande stad. Tenslotte wonen in de duurdere woningen meer Nederlandse huishoudens. De etagewoningen zij daarnaast vaker bewoond door Nederlandse huishoudens dan de laagbouwwoningen.
2.2.3
Kenmerken van de huishoudens In deze paragraaf staan de kenmerken van de huishoudens centraal. Welk type woning bewonen de verschillende huishoudens? Drievierde van de jonge gezinnen en jonge samenwonenden kiest voor een nieuwbouwwoning in de Waalsprong. Oudere echtparen en oudere alleenstaanden wonen vaak in etagewoningen in Nijmegen stad In figuur 2-6 is per type huishouden te zien in wat voor type woning zij zijn gaan wonen. Uit figuur 2-6 blijkt dat drievierde van de jonge gezinnen (kinderen jonger dan 12 jaar) en jonge samenwonenden woont in een laagbouwwoning in de Waalsprong. Oudere gezinnen wonen in verhouding vaak in een goedkope laagbouwwoning in de Waalsprong (33%) of een dure/top etagewoning in Nijmegen stad (22%). De oudere samenwonenden en oudere alleenwonenden zijn oververtegenwoordigd in de etagewoningen in Nijmegen stad. Met name de dure/top etagewoningen zijn bij deze groep in trek. De jongere alleenwonenden wonen vaak in een goedkope/middeldure etagewoning in Nijmegen stad (31%) of in een goedkope/middeldure laagbouwwoning in de Waalsprong.
16
Werkdocument
Figuur 2-6: Type woning naar type huishouden (N=995)
Stad, laagbouw, goedkoop/middel Stad, laagbouw, duur/top Stad, hoogbouw, goedkoop/middel Stad, hoogbouw, duur/top Waalsprong, laagbouw, goedkoop/middel Waalsprong, laagbouw, duur/top Waalsprong, hoogbouw, goedkoop/middel Totaal
Ander type 25%
Jonger gezin 10%
Ouder gezin 18%
Jonge samenwonenden 6%
Oudere samenwonenden 3%
Jonger alleenwonend 7%
Ouder alleenwonend 12%
8%
6%
2%
4%
1%
2%
1%
13%
0%
10%
8%
12%
31%
22%
4%
4%
22%
10%
55%
13%
38%
33%
54%
33%
44%
13%
33%
17%
13%
27%
15%
27%
15%
9%
9%
4%
0%
0%
1%
0%
4%
1%
24
298
60
299
92
153
69
Nijmegenaren verhuizen vaker naar een nieuwbouwwoning in Nijmegen stad. Mensen die van buiten Nijmegen komen bewonen vaker een woning in de Waalsprong In figuur 2-7 is de type woning naar verhuissoort te zien. Figuur 2-7: Type woning naar verhuissoort (N=976)
Stad, laagbouw, goedkoop/middel Stad, laagbouw, duur/top Stad, hoogbouw, goedkoop/middel Stad, hoogbouw, duur/top Waalsprong, laagbouw, goedkoop/middel Waalsprong, laagbouw, duur/top Waalsprong, hoogbouw, goedkoop/middel Totaal
Verhuis Binnen Nijmegen
Binnen regio
19%
Buiten regio
Buitenverhuis onbekend
Combinatie
4%
Binnen en buiten regio 0%
5%
0%
8%
6% 13%
2% 14%
0% 22%
2% 9%
0% 0%
5% 15%
19% 27%
31% 23%
11% 44%
16% 42%
0% 100%
10% 40%
16% 0%
25% 1%
22% 0%
27% 1%
0% 0%
18% 3%
640
81
9
185
1
60
Uit figuur 2-7 blijkt dat veel huishoudens die afkomstig zijn van buiten Nijmegen niet woonachtig zijn in een goedkope laagbouwwoning in Nijmegen stad. Nijmegenaren verhuizen vaker naar een nieuwbouwwoning in Nijmegen stad. Mensen die van buiten Nijmegen komen kiezen vaker voor een woning in de Waalsprong. Veel Nederlandse en gemengde huishoudens wonen in de Waalsprong, Westerse en nietWesterse huishoudens wonen vaker in goedkope/middeldure woning In figuur 2-8 is het type huishouden afgezet tegen de etniciteit van het huishouden.
17
Werkdocument
Figuur 2-8: Type woning naar etniciteit van huishouden (N=995) Huishouden Nederlands
Westers
Niet-Westers
Gemengd
Stad, laagbouw, goedkoop/middel
5%
15%
45%
7%
Stad, laagbouw, duur/top
3%
5%
3%
6%
Stad, hoogbouw, goedkoop/middel
12%
28%
4%
6%
Stad, hoogbouw, duur/top
17%
18%
1%
12%
Waalsprong, laagbouw, goedkoop/middel
39%
28%
36%
45%
Waalsprong, laagbouw, duur/top
22%
8%
9%
22%
Waalsprong, hoogbouw, goedkoop/middel
1%
0%
1%
1%
Totaal
703
40
67
185
Uit figuur 2-8 blijkt dat de meerderheid van de Nederlandse en gemengde huishoudens woont in de laagbouwwoningen in de Waalsprong. Voor de niet-Westerse huishoudens geldt dat zij in verhouding vaak woonachtig zijn in een goedkope/middeldure laagbouwwoning. 45% van de niet-Westerse huishoudens woont in in een goedkope/middeldure laagbouwwoning in Nijmegen stad en 36% van deze huishoudens woont in een goedkope/middeldure laagbouwwoning in de Waalsprong. De Westerse huishoudens wonen vaak in een goedkope/middeldure etagewoning in Nijmegen stad of in een goedkope/middeldure laagbouwwoning in de Waalsprong (beide 28%). 42% van de Nederlandse huishoudens woont in een dure/top nieuwbouwwoning. Dit in tegenstelling tot de niet-Westerse allochtonen, slechts 13% van de niet-Westerse huishoudens woont in een dure/top nieuwbouwwoning. Dit laatste resultaat is niet opmerkelijk als we rekening houden met het inkomen van autochtonen en niet-Westerse allochtonen. Uit de Stads- en wijkmonitor 2005 van de gemeente Nijmegen blijkt dat 44% van de niet-Westerse allochtonen een laag inkomen heeft in Nijmegen. Dit percentage ligt bij de autochtonen op 16%.
18
2.3
Doorstroming Voor de huishoudens die afkomstig zijn uit Nijmegen (640 van de bijna 1000 huishoudens) zijn de oude adressen bekeken. Met het bevolkingsbestand van 2005 wilden we inschatten of er bij de verhuizingen woningen zijn vrijgemaakt. Met het administratieve bevolkingsbestand is niet met 100% zekerheid geautomatiseerd vast te stellen of de vorige woning is vrijgemaakt en er dus sprake is van doorstroming. Wij zijn bij de volgende gevallen uitgegaan van doorstroming: 1) een verhuizing van een eenpersoonshuishouden die op het oude adres ook stond ingeschreven als een eenpersoonshuishouden, 2) een verhuizing van een meerpersoonshuishouden die op het oude adres als eenpersoonshuishouden, tweepersoonshuishouden of gezin stond geregistreerd en 3) nieuwsamenwonenden die afkomstig zijn uit een eenpersoonshuishouden. De nieuwsamenwonende die afkomstig zijn uit een eenpersoonshuishouden kunnen dus twee woningen vrijgemaakt hebben. Er zijn ongeveer 50 meerpersoonshuishoudens afkomstig van één adres met een opmerkelijke huishoudsamenstelling. Op het oude adres stonden meerdere mensen ingeschreven die samen geen koppel of gezin vormden. Het kan hier bijvoorbeeld gaan om een stel die voorheen in een studentenhuis of bij familie inwoonden. We hebben deze groep niet tot de doorstromers gerekend, terwijl een deel van hen eventueel een woning vrijgemaakt heeft. Het doorstromingsresultaat kan dus variëren van 455 (zekere) doorstromers tot maximaal ruim 500 doorstromers (inclusief onduidelijke gevallen). In de onderstaande analyses hebben we de adressen van de 455 (zeker) vrijgemaakte woningen gekoppeld aan het ozb-bestand van mei 2005. Er zijn voor 445 vrijgemaakte woningen gegevens beschikbaar. In figuur 2-9 is gekeken naar de verhouding tussen het aantal opgeleverde woningen en vrijgemaakte woningen per type woning. Figuur 2-9: Verhouding tussen het aantal opgeleverde woningen en vrijgemaakte woningen in Nijmegen per type woning.
Stad, laagbouw, goedkoop/middel Stad, laagbouw, duur/top Stad, etage, goedkoop/middel Stad, etage, duur/top Waalsprong, laagbouw, goedkoop/middel Waalsprong, laagbouw, duur/top Waalsprong, etage, goedkoop/middel Totaal
Opgeleverde woning 85 38 107 153 395 207 10 995
Vrijgemaakte woning 49 26 35 73
Percentage vrijgemaakte woningen 58% 68% 33% 48%
165 104 3 455
42% 50% 30% 46%
Uit figuur 2-9 blijkt dat het aantal vrijgemaakte woningen in verhouding het grootst is voor de dure/top laagbouwwoningen in Nijmegen stad. Voor de goedkope/middeldure etagewoningen in de Waalsprong is dit het laagst.
19
Werkdocument
In figuur 2-10 staat per type woning het type vrijgemaakte woning weergegeven. Figuur 2-10: Type vrijgemaakte woningen naar type woning (N=445). Vrijgemaakte woning
Stad, laagbouw, goedkoop/middel Stad, laagbouw, duur/top Stad, hoogbouw, goedkoop/middel Stad, hoogbouw, duur/top Waalsprong, laagbouw, goedkoop/middel Waalsprong, laagbouw, duur/top Waalsprong, hoogbouw, goedkoop/middel
Laagbouw, Nijmegen stad 73%
Etage, Nijmegen stad 27%
Laagbouw, Waalsprong 0%
Etage, Waalsprong 0%
Totaal
42%
58%
0%
0%
26
50%
50%
0%
0%
34
51%
47%
1%
0%
70
31%
58%
10%
1%
162
30%
44%
25%
2%
101
2
1
0
0
3
49
Nijmegen stad Bijna alle doorstromers die zich in Nijmegen stad hebben gevestigd maken een andere woning in Nijmegen stad vrij. 73% van de doorstromers die zich vestigen in een goedkope/middeldure laagbouwwoning maakt een laagbouwwoning in Nijmegen stad vrij. Uit figuur 2-10 blijkt dat bijna alle doorstromers die zich hebben gevestigd in een nieuwbouwwoning in Nijmegen stad een andere woning in Nijmegen stad hebben vrijgemaakt. De opgeleverde woningen in Nijmegen stad worden nauwelijks bewoond door huishoudens die afkomstig zijn uit de Waalsprong. Opvallend is dat bijna drievierde van de doorstromers die zich hebben gevestigd in een goedkope/middeldure laagbouwwoning een laagbouwwoning in Nijmegen stad vrijmaakt. Waalsprong Een ruime meerderheid van de doorstromers die zich hebben gevestigd in de Waalsprong hebben een woning in Nijmegen stad vrijgemaakt. In verhouding hebben ook veel doorstromers een laagbouwwoning in de Waalsprong vrijgemaakt. Een ruime meerderheid van de doorstromers die zich hebben gevestigd in een laagbouwwoning in de Waalsprong is afkomstig uit een woning in Nijmegen stad. In verhouding hebben ook veel bewoners van de dure/top laagbouwwoning in de Waalsprong een laagbouwwoning in de Waalsprong vrijgemaakt (25%). Van de doorstromers die zich hebben gevestigd in de goedkope/middeldure etagewoningen van de Waalsprong zijn twee huishoudens afkomstig van een laagbouwwoning in Nijmegen stad en één huishouden afkomstig van een etagewoning in Nijmegen stad.
20
Werkdocument
Figuur 2-11: Vrijgemaakte huur- en koopwoningen naar type woning (N=402). Vrijgemaakte woning
Stad, laagbouw, goedkoop/middel Stad, laagbouw, duur/top Stad, hoogbouw, goedkoop/middel Stad, hoogbouw, duur/top Waalsprong, laagbouw, goedkoop/middel Waalsprong, laagbouw, duur/top Waalsprong, hoogbouw, goedkoop/middel
Huur, Nijmegen stad
Koop, Nijmegen stad
Totaal
6%
Koop, Waalsprong 0%
94% 48%
52%
0%
25
84%
16%
0%
32
36%
64%
0%
64
80%
12%
8%
155
50%
45%
5%
74
3
0
0
3
49
Nijmegen stad Naarmate een nieuwbouwwoning in Nijmegen stad duurder is, zijn er meer koopwoningen in Nijmegen stad vrijgemaakt. Uit figuur 2-11 blijkt dat een ruime meerderheid van de doorstromers die zich hebben gevestigd in een goedkope/middeldure laagbouwwoning of etagewoning in Nijmegen stad een huurwoning in Nijmegen stad heeft vrijgemaakt. Huishoudens die zich hebben gevestigd in een dure/top laagbouwwoning of etagewoning in Nijmegen stad maken in verhouding veel koopwoningen in Nijmegen stad vrij. Waalsprong Ook voor de Waalsprong geldt dat er een relatie is tussen de prijs van een nieuwbouwwoning en het type vrijgemaakte woning. 80% van de doorstromers die een goedkope/middeldure laagbouwwoning in de Waalsprong hebben betreden, hebben een huurwoning in Nijmegen stad vrijgemaakt. De doorstromers woonachtig in een dure/top laagbouwwoning maken in verhouding veel koopwoningen in Nijmegen stad vrij. In tegenstelling tot de doorstromers in Nijmegen stad maken de doorstromers in de Waalsprong wel koopwoningen in de Waalsprong vrij.
21
2.4
Gesprekken Op 30 maart 2006 zijn er interviews gehouden met Jacqueline Lamers (Verbeek Groep) en Miranda Raesen (Hans Janssen). Makelaar Verbeek is verantwoordelijk voor het nieuwbouwproject “Waalhaeve”. Makelaar Hans Janssen heeft de verkoop geleid van de nieuwbouwwoningen in de Limos. Het nieuwbouwproject “Waalhaeve” is opgeleverd in twee fases. In dit verslag zullen alleen de 100 woningen in fase 1 worden belicht, deze woningen zijn immers in 2005 opgeleverd. De Limos kent ook verschillende deelprojecten: Generaal Snijderskazerne, Wachters (fase 1), Wachters (fase 2), de Verkenner, Parkhof-Oost, ParkhofWest, Portierswoningen, Krayenhoffkazerne en de Ruiters. Hieronder worden alleen de deelprojecten Wachters (fase 2) en Parkhof-West besproken. In paragraaf 2.4.1 wordt antwoord gegeven op de vraag: hoe ging de verkoop van het project? In paragraaf 2.4.2 wordt een beeld gegeven van de mensen die op de nieuwbouwwoningen afkwamen. In paragraaf 2.4.3 staat de volgende vraag centraal: wat voor soort mensen haakten af? In paragraaf 2.4.4 komt tenslotte de vraag aan de orde of er sprake is geweest van een “nieuwe” doelgroep.
2.4.1
Verkoop van de projecten Bij de eerste fase van het nieuwbouwproject de Waalhaeve zijn 100 woningen opgeleverd. Het betreft hier 78 appartementen (Panoramatoren, Waaltoren en Pleinappartementen) en 22 laagbouwwoningen (Waalzichtwoningen en de Promenadewoningen). Men is in 2003 begonnen met de verkoop van deze woningen. De informatiedagen die werden georganiseerd omtrent de verkoop van de eerste fase werden druk bezocht. Voornamelijk de kopappartementen in de Panoramatoren en de etagewoningen van laag 4 en hoger in de Waaltoren en Panoramatoren waren in trek. Uiteindelijk had men 500 inschrijvingen, waarbij een loting moest worden gehouden om te bepalen welke mensen in aanmerking kwamen voor een verkooopgesprek met de makelaar. Via de loting is uiteindelijk 50% tot 60% van de woningen verkocht. Enkele van de Promenadewoningen waren moeilijk om te verkopen. Voornamelijk de beperkte buitenruimte en de bereikbaarheid van de woning (via trap/lift) waren redenen voor mensen om de woningen niet te kopen. Over het algemeen ging de verkoop van de eerste fase van de Waalhaeve voorspoedig. Nu zijn alle woningen, behorend bij de eerste fase, opgeleverd. De verkoop van de Wachters (fase 2) en Parkhof-West in de Limos ging ook goed. Bij de tweede fase van de Wachters heeft men 34 appartementen en 4 penthouses opgeleverd. De prijzen van de appartementen varieerden van 277000 euro tot 310500 euro. De prijzen van de 4 penthouses lagen tussen de 565000 en 597500 euro. De verkoop van de Wachters (fase 2) is gestart in oktober 2003. De verkoop van Parkhof-West is begonnen in juli 2003. Het gaat hier om 14 stadswoningen (prijs van 298000 tot 376000 euro), 41 koopappartementen (prijs van 188000 tot 352500 euro) en 14 huurwoningen (huurprijs van 400,43 tot 547,35 euro). Door middel van opendagen met planpresentaties heeft men geïnteresseerden gelokt. De Wachters (fase 2) bleek erg populair onder de kopers. Het mooie uitzicht maakte de tweede fase aantrekkelijker dan de eerste fase van de Wachters. Daarnaast waren de goedkope woningen van 200000 euro tot 250000 euro ook in trek. Bij alle woningen zat een parkeerplaats in ondergrondse parkeergarage inbegrepen. Uiteindelijk heeft er een loting plaatsgevonden om te bepalen welke mensen in aanmerking kwamen voor een verkoopgesprek met de makelaar. Gelijktijdig met de verkoop van de Wachters (2e fase) en Parkhof-West liep de verkoop van de appartementen in de Generaal Snijderskazerne. Het is een bijzonder project, woningen gerealiseerd in de verbouwde, voormalige kazerne. Voor de verkoop en promotie werd
22
Werkdocument
samengewerkt met de gemeente. De verkoop verliep moeizaam. Dit werd van te voren ook verwacht. Het grootste struikelblok lag in het feit dat de bewoners geen eigen buitenruime/balkon hebben, alleen een gemeenschappelijke buitenruimte.
2.4.2
De mensen die op de projecten afkwamen Verschillende type huishoudens hebben zich gevestigd in de nieuwbouwwoningen van de Waalhaeve. De Panoramatoren is erg in trek bij de 50 plussers. De ruimte van de woningen, de parkeergarage en de loopafstand tot aan het centrum, de Waal en het park zijn redenen voor deze groep om zich te vestigen in de Waalhaeve. In de Waaltoren wonen veel ouderen en twee verdieners. Ook relatief veel (ex)-schippers zijn woonachtig in de Waaltoren. Zij hebben hun schip verkocht, willen graag in Nijmegen wonen en hebben een band met de Waal en de haven. De Waalhaeve biedt voor hen een mooie uitkomst. De Promenade woningen worden voornamelijk bewoond door gezinnen met kinderen. Deze woningen zijn goedkoper dan de Panoramatoren en Waaltoren en hebben een binnenplaats met aparte tuintjes. De Pleinappartementen worden voornamelijk bewoond door starters. De lage prijzen (rond de 155.000 euro) maken deze woningen aantrekkelijk voor deze groep mensen. In de nieuwbouwwoningen van de Limos die zijn opgeleverd in 2005 wonen veel hoog opgeleiden en eenpersoonshuishoudens. Het gaat hier om veel mensen die werkzaam zijn aan de Radboud Universiteit, Radboud Ziekenhuis en Canisius-Wilhelmina Ziekenhuis. Voornamelijk de ligging van de nieuwbouwwoningen is ideaal voor deze groep. De woningen liggen dicht bij het centrum, dicht bij het werk en in het groen. Aangezien er maar dertig gezinswoningen in heel de Limos zijn gebouwd, wonen er nauwelijks gezinnen in de Limos. De meeste bewoners van de Limos zijn afkomstig uit Nijmegen. De ligging en de prijs van de woningen spelen een belangrijke rol bij het feit dat veel mensen doorstromen. Het deel dat afkomstig is uit andere delen van Nederland komen voornamelijk uit andere Universiteitssteden. De woningen die zijn gebouwd in de Wachters (fase 2) worden voor 50% bewoond door eenpersoonshuishoudens. De gemiddelde leeftijd voor deze woningen is 59 jaar. Het beeld voor de vier penthouses is niet veel anders. Deze worden ook bewoond door 50 plussers zonder kinderen. De 14 stadswoningen in Parkhof-West worden hoofdzakelijk bewoond door gezinnen met kinderen. De 41 koopappartementen en de 14 huurwoningen in Parkhof-West worden voornamelijk bewoond door eenpersoonshuishoudens. De gemiddelde leeftijd voor de woningen in Parkhof-West is 45 jaar.
2.4.3
De mensen die afhaakten De groep afhakers voor de de Waalhaeve was niet bijzonder groot. Er waren ook geen specifieke groepen die afhaakten voor de nieuwbouwwoningen. Er vielen gedurende de bouw wel enkele kopers af, maar dat gebeurt altijd, b.v. doordat relaties verbroken worden. De mensen die in deze eerste fase van de Waalhaeve afvielen doordat zij werden uitgeloot bleven wel bij de makelaar bekend. Deze groep is bij de verkoop van de volgende, tweede fase opnieuw benaderd. Het woningaanbod in de tweede fase van de Waalhaeve verschilt iets van dat in de eerste fase. Het kent geen Panoramatoren. Er is wel een tweede Waaltoren gebouwd. Veel mensen die in de eerste fase interesse hadden in de Waaltoren toonden nog steeds interesse voor de tweede Waaltoren in de tweede fase. Het feit dat de mensen die geïnteresseerd waren in de Waaltoren nog steeds interesse toonden voor de tweede fase geeft aan dat de verhuisdrang onder deze groep niet groot is. Zij wachten op een voor hen aantrekkelijke woning. Veel mensen die in de eerste fase interesse hadden in de Panoramatoren hebben afgehaakt
23
Werkdocument
voor de tweede fase. Zij hadden enkel interesse in de Panoramatoren. Dit laat zien dat belangstellingsgroep voor de Waalhaeve wel een bijzondere interesse in juist (speciale delen van) dit project had. De mensen die een eerdere (eerste) fase van de Wachters zijn uitgeloot zijn voor de tweede fase van de Wachters opnieuw benaderd. Veel mensen binnen deze groep toonden wel interesse voor de tweede fase, maar haakten af toen de prijs bekend werd. Door het mooiere uitzicht waren de nieuwbouwwoningen van de tweede fase duurder. De prijs van de tweede fase heeft zowel mensen die na de uitloting van de eerste fase nog belangstelling toonden als nieuwe belangstellenden afgeschrikt.
2.4.4
Nieuwe doelgroepen Men wilde de Waalhaeve aantrekkelijk maken voor verschillende doelgroepen. Voor de oplevering van de nieuwbouwwoningen had men een aantal verwachtingen over de doelgroepen die zich zouden vestigen in de Waalhaeve. De verwachting was dat er veel senioren en tweeverdieners in de Panoramatoren en Waaltoren zouden gaan wonen, dat de Promenadewoningen, gezien de prijs en de tuintjes, aantrekkelijk zouden zijn voor gezinnen met kinderen en dat de Pleinappartementen, gezien de lagere prijs, interesse zouden genieten van starters. Blijkens de soort mensen die afkwamen op de woningen zijn de verwachtingen uitgekomen. Bij de Waalhaeve was er geen sprake van een nieuwe doelgroep in de zin van onverwachte belangstellenden. Gedeeltelijk was er wel sprake van een specifieke doelgroep die erg werd aangesproken door het complex (zie ook 4.3., mensen die alleen in de Panaromatoren willen, huishoudens die een jaar later nog steeds op zoek zijn naar een andere woning in een dergelijke setting). Bij de Limos is er ook geen sprake van een nieuwe doelgroep. Vooraf had men gemêleerdheid van het nieuwbouwproject als doel gesteld. Volgens de cijfers is dit doel ook bereikt. De verwachting vooraf was dat de stadswoningen in Parkhof-West bewoond zouden worden door gezinnen met kinderen. De tweede fase van de Wachters en de koopappartementen en huurwoningen in Parkhof-West werden gezien als ideale woningen voor eenpersoonshuishoudens (varierend van jong tot oud). De cijfers laten zien dat de verwachte doelgroepen zich hebben gevestigd in de woningen.
24
