Advies voorgenomen Ontwikkelbesluit sloop/nieuwbouw en voorgenomen Kaderbesluit ZHB 3.0 Zeeheldenbuurt
A Inleiding: overzicht van de ontwikkelingen sinds 2009: Vanaf de zomer van 2009 vindt er overleg plaats tussen Portaal en de bewoners en de bewonerscommissie (verder BC) van de Zeeheldenbuurt over de toekomst van de 364 vooroorlogse huurwoningen. Zoals bekend, verliep dit overleg soms voorspoedig, terwijl op andere momenten sprake was van verzet van de buurt en/of van de BC. We noemen kort: - Het voorgenomen besluit van Portaal om het hele vooroorlogse bezit te slopen (januari 2011) - Het breed gedragen verzet van de bewoners van de Zeeheldenbuurt hiertegen dat resulteerde in de toezegging van Portaal dat er een Second Opinion zou komen, een amendement van de gemeenteraad over de te volgen procedure en een motie van de raad waarin Portaal opgeroepen werd snel ernstige onderhoudsklachten aan te pakken. - De Second Opinion in opdracht van de BC door de Bouwhulpgroep. Daaruit bleek dat alle woningen te renoveren waren (december 2011). - Het mandaat dat de BC in 2012 van de bewoners kreeg om op grond van de bevindingen in de Second Opinion verder met Portaal tot een afgewogen voorstel te komen over het bezit van Portaal. Bij die afweging werden onder meer de financiële ruimte van Portaal en het advies van SteenhuisMeurs over de cultuurhistorische waarde van de huurhuizen betrokken. Eind 2012 is de BC ermee akkoord gegaan dat Portaal de volgende aanpak aan de buurt zou voorleggen, zonder overigens een mening over de voorstellen te willen uitspreken: - Groot onderhoud plus: voor de meeste woningen. - Koopklus: voor de 55 woningen rond de De Ruyterstraat - Sloop/nieuwbouw: voor de boven-benedenwoningen aan de Evertsenstraat, Oosterstraat, Van Speykstraat en Zijlsingel, en van de eengezinswoningen aan de Van Speykstraat. Deze voorstellen zijn begin 2013 aan alle huurders voorgelegd tijdens een aantal inloopavonden. In het voorjaar van 2013 heeft Portaal een peiling in de buurt gehouden over de plannen die toen voorlagen. Zoals bekend heeft de BC zich ernstig tegen deze peiling verzet, omdat een aantal belangrijke afspraken en toezeggingen geheel of gedeeltelijk uit de plannen waren verdwenen. Dit betrof met name de buurtblijfgarantie voor huurders van boven-benedenwoningen en de huurkorting voor doorstromers in de wijk. Een ander bezwaar was dat de peiling mogelijk als een soort draagvlakmeting in de zin dan de gemeentelijke procedure over sloop en renovatie zou gaan gelden, terwijl de vraagstelling hiervoor duidelijk te sturend was. De uitslag van de peiling was: - Groot onderhoud plus: het bleek dat een zeer groot aantal bewoners niet bereid was voor de ingreep een huurverhoging te betalen; - Koopklus: zowel onder de huidige huurders, als onder overige huurders uit de buurt bestond vrijwel geen interesse voor deze aanpak; - Sloop/nieuwbouw: hier leverde de uitkomst een verdeeld beeld op, waarbij een deel van de huurders zich niet tegen de aanpak uitsprak, maar een ander deel wel; dat laatste was vooral het geval in de Van Speykstraat en aan de Zijlsingel. Voor Portaal was de uitkomst van de peiling aanleiding om de plannen ingrijpend bij te stellen.
1
B Belangrijkste wijzigingen tussen voorstel van Portaal begin 2014 en de plannen begin 2013 - De koopklusvariant is komen te vervallen en omgezet naar een groot onderhoud / nieuwbouwvariant; - Groot onderhoud plus is komen te vervallen en is omgezet naar een groot onderhoud / nieuwbouwvariant, - Bij groot onderhoud /nieuwbouw wordt huurders per straat over een aantal jaren verspreid de keuze voorgelegd tussen groot onderhoud zonder huurverhoging of vernieuwbouw met behoud van huurcontract en verlaagde aanvangshuren. Doorverhuizen in de buurt met een nieuw huurcontract met behoud van rechten is hierbij ook een mogelijkheid. - De sloop/nieuwbouwvariant is ongewijzigd gebleven. Andere belangrijke wijzigingen ten opzichte van de plannen van vorig jaar: - De buurtblijfgarantie geldt nu wel voor alle huidige bewoners van de Zeeheldenbuurt, dus ook voor de huurders van de boven/benedenwoningen, zij het dat velen tijdelijk buiten de buurt moeten worden gehuisvest en pas later kunnen terugkeren; - De huurkorting bij nieuwbouw geldt nu in gewijzigde vorm voor alle huurders; bij de onderhoudsvariant is geen sprake meer van huurverhoging. C Indeling advies: Uw adviesaanvraag valt feitelijk uiteen in twee deelprojecten, namelijk de voorgenomen sloop/nieuwbouw van de eengezinswoningen in de van Speykstraat, de boven/benedenwoningen aan de Everstsenstraat en zijstraten en de boven/benedenwoningen aan de Zijlsingel. Dit inclusief een pilot aan de Oosterstraat, waar versneld 8 woningen worden gesloopt en vijf nieuwbouw eengezinswoningen worden ontwikkeld. Het tweede deelproject betreft de overige woningen, waarbij de bewoners per straat kunnen kiezen voor groot onderhoud of vernieuwbouw. Uit het conceptdraaiboek, dat als bijlage bij de adviesaanvraag is gevoegd blijkt dat u het gehele plan aan de gemeente wil voorleggen ten behoeve van een kennisnemingsbesluit. Wij zullen bij de beantwoording van de aanvraag echter een andere indeling hanteren, namelijk: 1) Het kennisnemingsbesluit van de gemeente; 2) Fasering en planning ; 3) De sloop/nieuwbouwplannen voor 103 woningen; 4) Een seniorencomplex en andere appartementscomplexen; 5) De groot onderhoud / vernieuwbouwplannen voor 258 woningen; 6) De pilot aan de Oosterstraat; Voorts zullen we apart ingaan op de volgende onderdelen 7) Eisen aan eventuele nieuwbouw 8) Doorstroming in de buurt; 9) Sociale voorraad en huurbeleid bij nieuwbouw; 10) Het klachtenonderhoud en het vervangen van ondeugdelijke CV-ketels gedurende de periode dat er nog niet tot uitvoering van het plan wordt overgegaan. 1) Kennisnemingsbesluit gemeente In 2009 heeft de gemeenteraad op voorstel van drie Leidse woningcorporaties en de huurdersorganisaties verenigd in de Federatie van Huurdersorganisaties van Leiden en Omstreken (FHLO) de renovatie- en sloopprocedure vastgesteld. Het kennisnemingsbesluit waarvan hier sprake is maakt deel uit van die procedure. Doel van de procedure is om bij grote ingrepen in sociale huurwoningen een traject van informatie en participatie van huurders te doorlopen, alvorens tot besluitvorming te komen. Het College van B en W beoordeelt dit traject, waarna zij bij goedkeuring het kennisnemingsbesluit neemt dat weer tot gevolg
2
heeft dat er op korte termijn een veelheid van benodigde vergunningen kunnen worden afgegeven en wijzigingen van bijvoorbeeld bestemmingsplannen kunnen worden doorgevoerd. Het moment van afgifte van het kennisnemingsbesluit geldt als peildatum in de zin van het Leids Sociaal Statuut. Een belangrijk onderdeel van de procedure is dat onder de huurders per ingreep een schriftelijke draagvlakmeting moet plaatsvinden. Zowel bij sloop als renovatie is het draagvlak mede afhankelijk van de kwaliteit van het aanbod dat de verhuurder de huurders doet. De BC is van mening dat de besluiten uit uw adviesaanvraag zich niet lenen voor een voor een integraal kennisnemingsbesluit voor de gehele aanpak van Portaal in de Zeeheldenbuurt. Op dit moment ontbreken immers de benodigde draagvlakmetingen voor de onderscheiden ingrepen. Op korte termijn zou alleen de pilot aan de Oosterstraat zich voor een kennisnemingsbesluit door de gemeente kunnen lenen. Dat kan alleen nadat de betreffende huurders op een zorgvuldige wijze worden benaderd en op gelijke wijze zullen worden behandeld als de andere huurders uit de Zeeheldenbuurt. Dat wil zeggen dat zij alle rechten uit het Sociaal Statuut krijgen, inclusief verhuiskostenvergoeding en huurgewenning, en de rechten zoals ze uit de Aanpak voor de Zeeheldenbuurt naar voren komen, samengevat buurtblijfgarantie en/of terugkeerregeling en huurkorting. De BC is van mening dat de overige woningen in de sloop/nieuwbouwaanpak en de woningen in de groot onderhoud/vernieuwbouwaanpak (zie hiervoor de punten 2 en 5) nog niet voor een kennisnemingsbesluit in aanmerking komen, aangezien er voor de individuele bewoners nog teveel onduidelijk is en er dus voorlopig, indien van toepassing, nog geen draagvlakmeting kan plaatsvinden. De BC adviseert hier dus ook negatief over. 2) Fasering en planning Het plan van Portaal strekt zich uit van 2014 tot en met 2020. Portaal heeft aangekondigd de bestaande woningen gedurende die periode volgens het principe “functioneel en veilig” in stand te houden. De BC constateert echter dat bewoners zeer ontevreden zijn over de afhandeling van het klachtenonderhoud. Meer algemeen vindt de BC dat de woningen en de buurt zeer snel achteruit gaan. Duidelijkheid over aard en bouwstijl van de nieuwbouw ontstaat pas in de loop van 2015 en de aanpak van de woningen in de groot onderhoud/nieuwbouwvariant begint op z’n vroegst in 2017. Het voortduren van de onduidelijkheid die door deze planning ontstaat is voor de huurders uit de Zeeheldenbuurt onaanvaardbaar. De BC adviseert daarom negatief over dit deel van de planning en eist dat er in 2014 volstrekte duidelijkheid komt over de nieuwbouw (eengezinswoningen en appartementen). Aangaande het groot onderhoud, moet Portaal ook in 2014 duidelijkheid geven over de aard van de ingrepen die worden uitgevoerd en het kwaliteitsniveau dat de bewoners mogen verwachten. In 2014 moet de grootonderhoudsbeurt van start gaan (zie punt 5). 3) Sloop/nieuwbouwplannen voor 103 woningen Uit de peiling is gebleken dat er onder een groot aantal huurders van de eengezinswoningen aan de Van Speykstraat (de eengezinswoningen) en aan de Zijlsingel bezwaren bestaan tegen de sloopplannen. Voor de boven-benedenwoningen aan de Evertsenstraat en in de zijstraten daarvan (Oosterstraat en Van Speykstraat) gold dit veel minder. De BC is van mening dat er in al deze straten in 2014 een draagvlakmeting moet worden gehouden, waarbij volkomen helder moet zijn wat de bewoners kunnen verwachten als de woningen worden gesloopt. Dat betreft dan zowel hetgeen onder 2) is gesteld als de rechten vanuit het Sociaal Statuut Leiden en de rechten vanuit het Plan voor de Zeeheldenbuurt. Wanneer blijkt dat het draagvlak bij huurders van de eengezinswoningen in de Van Speykstraat en aan de Zijlsingel lager is dan 70% moet opnieuw worden overwogen of deze woningen niet behouden kunnen blijven met een groot onderhoudsbeurt zonder huurverhoging. Nieuwbouw zou dan plaats kunnen vinden op de
3
locatie van de boven-benedenwoningen op de Evertsenstraat en Van Speykstraat, tenzij ook daar geen meerderheid van 70% kan worden bereikt. Bij de heroverweging moet de verlaging van de BTW bij onderhoudswerkzaamheden van 21% naar 6% betrokken worden. 4) Een seniorencomplex en andere appartementscomplexen Zowel in het vorige voorstel, als in de besprekingen voorafgaand aan het huidige voorstel is steeds sprake geweest van een seniorencomplex in de buurt zelf. Als mogelijke locaties zijn genoemd de Evertsenstraat (op de plaats van de boven-benedenwoningen) en op de plaats van de voormalige school De Dolfijn. In het huidige kaderbesluit komt dit niet meer terug. De BC kan alleen positief over de nieuwbouwplannen voor appartementsgebouwen in de Zeeheldenbuurt adviseren indien het seniorencomplex daar onderdeel van uit maakt. Dat stelt oudere bewoners in staat om te kiezen voor dat complex en voorkomt dat senioren en gezinnen door elkaar moeten wonen waar dit door de ouderen mogelijk niet gewenst is. 5) Groot onderhoud / vernieuwbouwplannen voor 258 woningen De BC deelt uw voorkeur voor grootschalige nieuwbouw in de Zeeheldenbuurt niet. Aangezien voor Portaal gebleken is dat de woningen op een rendabele manier behouden kunnen blijven terwijl de onderhoudstoestand op dit moment snel achteruit gaat, adviseren wij negatief over uw voorstel en pleiten wij om het groot onderhoud op de kortst mogelijke termijn uit te voeren (zie ook 2). Ook hier kan geprofiteerd worden van de verlaging van het BTW-tarief bij onderhoudswerkzaamheden. Portaal dient nog dit jaar helderheid te geven wat onder groot onderhoud valt. De BC adviseert met kracht tegen het voorstel van Portaal om de bewoners per straat over een aantal jaren verspreid te laten kiezen tussen groot onderhoud zonder huurverhoging en vernieuwbouw met behoud van huurcontract: - Deze aanpak zal voor veel verdeeldheid tussen buren leiden. Bewoners worden tegen elkaar opgezet. Deze aanpak betekent ook dat nog lang onzekerheid over de woningen zal blijven bestaan, terwijl de bewoners dat niet meer aankunnen. Kortom, de prijs van deze aanpak is onderlinge onenigheid, onrust en verval van zo geroemde sociale cohesie in de Zeeheldenbuurt. - Ook het fysieke verval van de woningen zal doorgaan: de uitvoeringstermijn van de nieuwbouw loopt tot en met 2020. - De keuze voor groot onderhoud of sloop wordt gelegd bij de bewoners, waarbij geen rekening wordt gehouden met de bouwkundige staat en de cultuurhistorische waarde van de woningen. In het eerdere voorstel van Portaal van begin 2013, dat in nauw overleg met de BC tot stand kwam, werd de aanpak van de buurt bepaald door een gewogen afweging tussen de onderhoudsstaat van de woningen, de cultuurhistorische waarde en architectonische kwaliteit, de toekomstwaarde van het woningtype (omvang, typologie) en de financiële middelen van Portaal. Van een dergelijke zorgvuldige afweging is geen sprake en van maatwerk (advies Bouwhulpgroep) al helemaal niet. - De door Portaal gehanteerde indeling in ‘ensembles’ (blokjes rond straten) heeft overigens niets te maken met de cultuurhistorische ensembles in SteenhuisMeurs. Deze aanpak in kleine blokjes leidt tot volledige willekeur, louter gebaseerd op onvrede over de woonkwaliteit en tast daardoor het hele verband aan. Door SteenhuisMeurs en anderen worden hoge architectonische waarden toegekend aan het oudste deel van de Zeeheldenbuurt rond de De Ruijterstraat, dat het visitekaartje van de buurt is. Hetzelfde geldt voor de Trompstraat. Deze woningen kunnen door deze aanpak ineens gesloopt worden. Sloop van dit deel betekent vernietiging van een kernwaarde van de wijk. Op de bijeenkomst van 10 februari jl. waarop de BC haar voorstellen voorlegde, gaf een minderheid van de aanwezige huurders de voorkeur voor nieuwbouw, en daarom voor een stemming per straat. In het voorstel van Portaal kun je alleen voor nieuwbouw kiezen als je stemt voor sloop van je oude huis, ongeacht de
4
bouwkundige staat en de cultuurhistorische waarde van dat huis. Daarbij speelt ook dat bewoners alleen bij sloop in aanmerking komen voor de huurkorting en verhuisvergoeding van ca 6000,- en anders niet. Deze twee elementen: je kunt alleen een nieuwbouwhuis krijgen als je stemt voor sloop, en idem, je kunt alleen in dat laatste geval huurkorting en een verhuisvergoeding krijgen, zorgen voor een onzuiver keuzeproces. Na gesprekken met woordvoerders van deze groep stellen wij een tussenoplossing voor die door hen geaccepteerd is. De BC stelt voor dat deze huurders het recht krijgen om met verhuiskostenvergoeding en huurkorting naar nieuwbouw te verhuizen (eengezinswoningen, seniorencomplex of appartementen). Wanneer mocht blijken dat de vraag naar nieuwbouwwoningen het aanbod overtreft, verwachten wij maatwerk op grond van een gedegen afweging (bouwkundige staat, cultuurhistorische waarde en financiele middelen), waarbij in overleg met de BC en de bewoners naar nieuwe sloop/nieuwbouwlocaties in de buurt moet worden gezocht. Deze oplossing voorkomt verdeeldheid en bevordert de sociale samenhang van de buurt. 6) Pilot Oosterstraat De BC begrijpt het argument van Portaal om een voorbeeldcomplex in de buurt te creëren en adviseert positief over deze aanpak onder de volgende voorwaarden: - Dat de bewoners zorgvuldig worden benaderd en behandeld en dezelfde rechten krijgen als alle andere huurders van de Zeeheldenbuurt en in de gelegenheid worden gesteld zich schriftelijk over de aanpak uit te spreken; - Dat Portaal al dit jaar een begin maakt met het uitvoeren van groot onderhoud van de 258 woningen (zie ook de punten 2 en 5); - Dat er een klankbordgroep wordt gevormd, waaraan de huidige huurders en een aantal andere huurders kunnen deelnemen en die betrokken worden bij de nieuwbouwplannen van dit project; - Dat de huidige huurders, voor zover dat mogelijk is op basis van bestaande regelgeving, het eerste recht hebben om naar deze woningen terug te keren. De BC is verbaasd over de voorgenomen sloop van de eengezinswoning Oosterstraat 5 en 5A (het voormalige bestuurshuis van woningbouwvereniging Eensgezindheid met bijbehorende werkplaats). Dit huis stond niet op de nominatie gesloopt te worden in het oorspronkelijke voorstel van Portaal in januari 2013. De BC mist argumenten in het voorgenomen besluit van Portaal om tot sloop over te gaan. Hetzelfde geldt vice versa voor Trompstraat 33 en 35: deze huizen stonden in het voorstel van begin 2013 op de lijst om gesloopt te worden, en worden nu behouden. Graag ook in dit geval de argumenten. 7) Eisen aan eventuele nieuwbouw De BC is nog niet overtuigd van de kwaliteit van de nieuwbouw die Portaal voorstelt. Daarbij gaat het zowel om de binnenkant als de buitenkant van de nieuwe woningen. Uit het voorgenomen besluit van Portaal maakt de BC op dat het budget voor nieuwe woningen beperkt is. Bewoners maak je niet blij met dunne wandjes, lekkages en dergelijke. Recentelijk stonden er verhalen in de media over de kwaliteit van de nieuwbouw aan het Trekvaartplein. Graag wil de BC de vraag beantwoord zien hoe Portaal de kwaliteit van de nieuwbouw gaat waarborgen. Hetzelfde geldt ook voor de buitenkant van de woningen. Gezien de grote cultuurhistorische en architectonische waarde van de bebouwing van juist het huurdeel van Zeeheldenbuurt, heeft bureau SteenhuisMeurs geadviseerd bij nieuwbouw heel zorgvuldig te werk te gaan, uitgaande van het totale cultuurhistorische beeld. Grootschalige ingrepen moeten worden voorkomen. Nieuwbouw moet qua schaal, maat, detaillering e.d. passen in de buurt. Eventuele nieuwbouw langs de Zijlsingel zal aan hoge architectonische eisen moeten voldoen.
5
De BC adviseert dat, alvorens er een gemeentelijke kennisnemingsbesluit wordt aangevraagd, er een beeldkwaliteitsplan voor de Zeeheldenbuurt komt. Daarbij moet aandacht worden gegeven aan alle te realiseren woningtypen en in het bijzonder de Zijlsingel. Ook de woningen van de pilot zullen aan dit beeldkwaliteitsplan moeten voldoen. Daarmee samenhangend adviseert de BC het instellen van klankbordgroepen van gegadigden voor de verschillende woningtypen (eengezins, seniorencomplex, appartementen Evertsenstraat en appartementen Zijlsingel). 8) Doorstroming in de buurt Zowel uit de eigen enquêtes van de BC als uit de peiling van Portaal blijkt dat vooral oudere bewoners hebben aangegeven maar één keer te willen verhuizen. De BC realiseert zich dat dit niet altijd mogelijk is, maar dringt er op aan zoveel mogelijk aan deze wens tegemoet te komen. Om te waarborgen dat Portaal zich hiervoor inspant, adviseert de BC een monitor op te stellen die in de komende periode ieder kwartaal zal worden ingebracht in het overleg tussen BC en Portaal. 9) Sociale voorraad en huurbeleid bij nieuwbouw De BC beoordeelt het beleid om alle woningen aan zittende huurders in de sociale voorraad aan te bieden als positief. De huursprongen kunnen toch nog fors zijn. Daarom verdient het huurverhogingsvoorstel van Portaal aanpassing. De BC adviseert om, afhankelijk van de gezinssituatie, de huren van nieuwbouwwoningen voor huurders die recht hebben of krijgen op huurtoeslag aan te bieden onder de bijpassende hoge aftoppingsgrens. In ons voorstel betreft dit alleen huurders die gedwongen moeten verhuizen. Wanneer de huren hoger zijn dan de aftoppingsgrenzen zullen zij niet naar de nieuwbouw in de Zeeheldenbuurt kunnen verhuizen. Voor het overige adviseert de BC positief over het voorgestelde huurbeleid bij nieuwbouw. 10) Klachtenonderhoud en vervanging ondeugdelijke CV-ketels Tijdens de bewonersavond van 10 februari jl. bleek grote ontevredenheid over de afhandeling van het klachtenonderhoud en het onderhoud aan storingsgevoelige CV-ketels. De BC had daar in een brief van 22 januari jl. ook al aandacht voor gevraagd. Inmiddels is gebleken dat u in de hele wijk een controle uitvoert op de functionaliteit en veiligheid van de CV-ketels. Wij juichen dat toe, maar brengen u onder de aandacht dat niet alleen de veiligheid van belang is, maar ook de storingsgevoeligheid. Wanneer CV-installaties regelmatig uitvallen zijn ze niet functioneel en ook in dat geval dienen ze vervangen te worden. In de beantwoording op bovengenoemde brief kondigt u aan dat u een aanvraag heeft gedaan voor het onderhoud in de komende jaren. De BC is van mening dat hier op korte termijn duidelijkheid over moet worden verschaft en dat de huurders worden geïnformeerd over hetgeen zij van Portaal mogen verwachten.
6
