NHG – Zeker in deze tijd! Stappenplan voor snelle duidelijkheid vooraf NHG: vangnet bij een dreigende gedwongen verkoop Verschillende omstandigheden kunnen ertoe leiden dat een gedwongen verkoop van de woning met verlies onvermijdelijk lijkt. Het is van groot belang dat consumenten die hiermee worden geconfronteerd zo snel mogelijk worden geïnformeerd over de mogelijkheden die er zijn om de woning toch te behouden. Indien verkoop alsnog onvermijdelijk blijkt, is het belangrijk dat de restschuld zo veel mogelijk wordt beperkt. Maar ook dat zo snel mogelijk duidelijk is of en onder welke voorwaarden de consument in aanmerking komt voor kwijtschelding van de restschuld. De makelaar: belangrijke rol De makelaar kan in dit proces een belangrijke rol spelen, omdat in de praktijk de makelaar voor de consument vaak het eerste aanspreekpunt is bij de wens of noodzaak tot verkoop. Met dit stappenplan kan de makelaar de consument helpen bij het volgen van het juiste proces dat kan leiden tot behoud van de woning of, wanneer dat niet mogelijk is, het zo veel mogelijk beperken van het eventuele verlies. Maar ook bij het zo snel mogelijk duidelijkheid verkrijgen over de vraag of een eventueel verlies na verkoop van de woning kan worden kwijtgescholden.
Vijf stappen naar snelle duidelijkheid vooraf Stap 1: contact met de geldgever In alle gevallen waarin sprake is van dreigende betalingsproblemen, of een andere oorzaak die kan leiden tot een verkoop met verlies, is het belangrijk dat de eigenaar-bewoner zo snel mogelijk contact opneemt met de geldgever. De geldgever kan immers beoordelen of de verkoop wel noodzakelijk is. De makelaar kan de consument hierop wijzen en daarmee het risico beperken dat de verkoopopdracht op een later moment wordt ingetrokken. Stap 2: inkomens- en vermogenstoets De geldgever voert in alle gevallen waarin een verkoop dreigt, een inkomens- en vermogenstoets uit. Aan de hand hiervan wordt beoordeeld of de verkoop noodzakelijk is. Dit is belangrijk omdat kwijtschelding van de eventuele restschuld alleen mogelijk is bij een noodzakelijke verkoop. Indien bijvoorbeeld bij een echtscheiding blijkt dat één van beide partners de woonlasten kan betalen is geen sprake van een noodzakelijke verkoop. Indien de woning toch wordt verkocht zal de restschuld niet worden kwijtgescholden. Zo krijgt de consument hierover in een zo vroeg mogelijk stadium duidelijkheid. De makelaar kan de consument begeleiden naar de geldgever of intermediair en zodoende adequate ondersteuning bieden. Stap 3: woningbehoud Als uit de inkomens- en vermogenstoets blijkt dat de woonlasten niet betaalbaar zijn, en een gedwongen verkoop met verlies dreigt, zal de geldgever in overleg met NHG bezien of er toch nog mogelijkheden zijn om de woning in eigendom te behouden. Daarbij kan in gevallen, waarin dat een duurzame oplossing lijkt te zijn, gedacht worden aan een zodanige aanpassing van de lening condities dat de hieruit voorvloeiende woonlasten weer betaalbaar zijn. Ook in deze stap kan de makelaar de consument ter zijde staan.
Stap 4: beperken restschuld Als verkoop van de woning toch onvermijdelijk blijkt, is het belangrijk de eventuele restschuld na verkoop zo veel mogelijk te beperken. Met de geldgevers heeft NHG afgesproken dat zij, in het geval van een gedwongen verkoop, verantwoordelijk zijn voor het (laten) opstellen van een verkoopplan. Het verkoopplan houdt rekening met de omstandigheden en bevat een hierop afgestemde strategie en investeringsbegroting, zodoende dat de restschuld zo laag mogelijk blijft. De geldgever zal hiertoe doorgaans een beroep doen op een makelaar. In situaties waarin is gebleken dat verkoop onvermijdelijk is, maar nog niet als gedwongen verkoop kan worden aangemerkt als gevolg van betalingsachterstanden, zal de verkoopopdracht veelal komen van de consument zelf. Ook in dat geval is het aan te bevelen een verkoopplan op te stellen. De makelaar stelt een verkoopplan op dat is gericht op het realiseren van een optimale verkoopopbrengst van de woning. In dit verkoopplan komen in elk geval de volgende punten aan de orde: ● ● ● ● ● ●
de actuele marktwaarde; de te verwachten doorlooptijd; de verkoopstrategie; de eventuele bijzonderheden of omstandigheden die invloed hebben op prijs en/of doorlooptijd; de eventueel benodigde verkoopbevorderende maatregelen, zoals woningverbetering of styling; het alternatief indien het verkoopplan niet het gewenste effect heeft.
In alle gevallen dient een te accepteren bod op de woning ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de geldgever. Indien het bod lager is dat 95% van de actuele marktwaarde moet dat bod tevens door de geldgever ter goedkeuring worden voorgelegd aan NHG. NHG beoordeelt of er voldoende argumenten zijn om het bod toch te accepteren.
Stap 5: duidelijkheid over kwijtschelding In dit proces zijn nog vóór de verkoop van de woning alle relevante gegevens over de situatie van zowel de eigenaar-bewoner, de lening en de woning bekend bij zowel de geldgever als bij NHG. Hierdoor kan NHG nog vóór de verkoop duidelijkheid geven over de vraag of en onder welke voorwaarden kwijtschelding van de eventuele restschuld kan plaatsvinden. Belangrijke voorwaarde is uiteraard dat de consument optimaal heeft meegewerkt aan het zo veel mogelijk beperken van het verlies.
Blijf op de hoogte! Meer informatie kunt u vinden op www.nhg.nl. Hier kunt u zich ook abonneren op de NHG nieuwsbrief. Vragen kunt u voorleggen aan de afdeling Service & Advies: 079 – 3682840
Heeft u vragen over NHG? Neem dan contact op met:
STICHTING WAARBORGFONDS EIGEN WONINGEN
POSTBUS 309 2700 AH ZOETERMEER 0900 11 22 393 (€ 0,35 p/m) WWW.NHG.NL Deze folder maakt deel uit van een folderreeks van NHG. Op www.nhg.nl kunt u de folders bekijken en downloaden. Aan deze folder kunnen geen rechten worden ontleend.
