Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku
Navýšení základního kapitálu společnosti s.r.o. nepeněžitým vkladem a jeho ocenění
Bakalářská práce
Autor:
Pavel Stupka, DiS. studijní obor: Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Ing. Petr Ort, Ph.D.
Praha
březen 2009
1
Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.
Pavel Stupka, DiS.
2
Děkuji panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za vedení bakalářské práce a poskytnuté odborné konzultace, cenné připomínky a rady, díky kterým mohla být práce úspěšně dokončena. Můj dík patří též paní Ing. Zdence Biskupové za právní konzultace.
Anotace bakalářské práce 3
Tématem této práce je charakteristika problematiky zvýšení základního kapitálu společnosti s ručením omezeným formou nepeněţitého vkladu – nemovitostmi
a
analýza
právních
aspektů
zvýšení
základního
kapitálu
v souvislosti s nepeněţitým vkladem. Tím jsou v tomto teoretickém případě 2 nemovitosti – rodinný dům v Praze 9 – Horních Počernicích a autosalon s autoservisem v Jičíně. Pro účel vkladu je proveden odhad jejich trţní ceny. Závěrem je provedena analýza situace na t rhu komerčních a rezidenčních nemovitostí v Praze a přilehlém regionu Středočeského kraje.
Summary 4
In this project I paid attention to the problem of the valuation of real estate properties – a family house and a car service building . The aim of the valuation was to estimate the market value of those properties, so they could be used as a non -monetary deposit to the registered capital of the company and thus increase its bonitu upon a loan request. For the calculation of the value of the property, method was used the cost analysis which takes into account the total costs for the acquisition of the property as a new, and the profit method which allows the calculation to be based upon expected future money inflows and earns. At the same time for this work, I have carried out an analysis of property market development in Prague and Central Czech region over the last few years in the field of administrative, residential and industrial buildings.
1. Obsah 5
Anotace bakalářské práce ..................................................................................................................................... 3 Summary ................................................................................................................................................................. 4 1. Obsah ............................................................................................................................................................... 5 2. Úvod ................................................................................................................................................................. 7 3. Právní problematika Základního kapitálu .................................................................................................. 8 3.1. Vklad do základního kapitálu ........................................................................................................................ 9 3.2. Zvýšení základního kapitálu u společnosti s ručením omezeným ................................................................ 10 3.3. Právní aspekty nepeněžitého vkladu do základního kapitálu ...................................................................... 10 4. Ocenění tržní hodnoty nepeněžitého vkladu do společnosti s r.o. ............................................................ 12 4.1. Tržní hodnota .............................................................................................................................................. 13 4.1.1. Definice IVSC ...................................................................................................................................... 13 4.1.2. Definice TEGoVA................................................................................................................................ 13 4.1.3. Definice dle českého Zákona o oceňování majetku ............................................................................. 14 4.1.4. Rozlišení pojmů cena a hodnota ........................................................................................................... 14 4.2. Předmět ocenění .......................................................................................................................................... 15 4.3. Odhad tržní hodnoty nemovitosti č.1 – rodinný dům .................................................................................. 16 4.3.1. Nález .................................................................................................................................................... 17 4.3.1.1. Předmět ocenění: ........................................................................................................................... 17 4.3.1.2. Prohlídka a zaměření nemovitosti: ................................................................................................ 17 4.3.1.3. Podklady: ....................................................................................................................................... 17 4.3.1.4. Vlastnické a evidenční údaje předmětné nemovitosti: .................................................................. 18 4.3.1.5. Popis nemovitosti: ......................................................................................................................... 18 4.3.2. Nejvyšší a nejlepší vyuţití .................................................................................................................... 20 4.3.3. Ocenění ................................................................................................................................................ 20 4.3.3.1. Věcná (časová) hodnota: ............................................................................................................... 22 4.3.3.1.1. Stavby: ................................................................................................................................... 22 4.3.3.1.2. Pozemky: ............................................................................................................................... 24 4.3.3.2. Výnosová hodnota: ........................................................................................................................ 24 4.3.3.3. Porovnávací hodnota: ........................................................................................................................ 25 4.3.4. Závěr ocenění: ..................................................................................................................................... 26 4.3.5. Přílohy ocenění ............................................................................................................................... 28 4.4. Odhad tržní hodnoty nemovitosti č.2 – komerční objekt ............................................................................. 33 4.4.1. Nález .................................................................................................................................................... 34 4.4.1.1. Předmět ocenění: ........................................................................................................................... 34 4.4.1.2. Prohlídka a zaměření nemovitosti: ................................................................................................ 34 4.4.1.3. Podklady: ....................................................................................................................................... 34 4.4.1.4 Vlastnické a evidenční údaje předmětné nemovitosti: ................................................................... 34 4.4.1.5. Popis nemovitosti: ......................................................................................................................... 35 4.4.2. Nejvyšší a nejlepší vyuţití ................................................................................................................ 36 4.3.2. Ocenění............................................................................................................................................. 37 4.3.2.1. Věcná (časová) hodnota: ............................................................................................................... 38 4.3.2.1.1. Stavby: ................................................................................................................................... 38 4.3.2.1.2. Pozemky: ............................................................................................................................... 40 4.3.2.2. Výnosová hodnota: ........................................................................................................................ 41 4.3.2.2.1. Výpočet výnosů: ..................................................................................................................... 41 4.3.2.2.2. Kapitalizační míra: ................................................................................................................. 41 4.3.2.3. Porovnávací hodnota: .................................................................................................................... 43 4.3.3. Závěr ocenění: ................................................................................................................................. 44 4.3.4. Přílohy ocenění ........................................................................................................................... 47 4.4. Souhrnná analýza tržních ocenění .............................................................................................................. 51 5. Analýza situace na trhu nemovitostí v Praze a jejím nejbližším okolí .................................................... 52 5.1. Současná situace na trhu ............................................................................................................................. 52
6
5.2. Faktory ovlivňující hodnotu a prodejnost nemovitostí ................................................................................ 53 5.3. Trh s administrativními prostory ................................................................................................................. 53 5.4. Trh s obchodními prostorami ...................................................................................................................... 58 5.5. Trh s průmyslovými a skladovacími prostory .............................................................................................. 60 5.6. Trh s rezidenčními nemovitostmi ................................................................................................................. 63 6. Shrnutí ........................................................................................................................................................... 65 7. Použitá literatura: ........................................................................................................................................ 66 8. Přílohy: .......................................................................................................................................................... 68
2. Úvod 7
Tématem této práce je problema tika ocenění nepeněţitého vkladu nemovitostí ve vlastnictví fiktivní společnosti s ručením omezeným, která prostřednictvím těchto nemovitostí provede zvýšení základního kapitálu a analýza právních aspektů tohoto úkonu. První část práce je věnována probl ematice nepeněţitého vkladu do základního kapitálu společnosti tak, jak je definován v právním řádu České republiky. V další části práce je provedeno trţní ocenění dvou nemovitostí, které budou vkládány jako nepeněţitý vklad do základního kapitálu společnosti. Nemovitostmi jsou rodinný dům v Praze 9 – Horních Počernicích a autosalon s autoservisem v Jičíně. Pro výpočet hodnoty nemovitosti jsou pouţity standardní oceňovací metody. Výsledná trţní hodnota (téţ cena obvyklá) je stanovena v souladu s mezinárodními
standardy
pro
oceňování
IVSC
(International
Valuation
Standards Committee) a definicí ceny obvyklé dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování
majetku .
porovnávací
V prvním případě je provedeno ocenění
hodnotou,
v případě
autosalonu
je
věcnou a
pr ovedeno
i
ocenění
výnosovou hodnotou. Závěrem kancelářských,
je
v této
obchodních,
práci
provedena
průmyslových
analýza a
vývoje
rezidenčních
na
trhu
nemovitostí
v Praze a přilehlém regionu Středočeského kraje v posledních letech .
3. Právní problematika Základního kapitálu Obchodní zákoník č. 513/1991 Sb. ve znění pozdějších předpisů definuje základní kapitál jako peněţní vyjádření souhrnu nepeněţitých i peněţitých vkl adů všech společníků. Základní kapitál se vytváří povinně v komanditní společnosti, ve společnosti
s ručením omezeným a v akciové
společnosti. Jeho výše se zapisuje do obchodního rejstříku. Výše základního kapitálu je stanovena obchodním zákoníkem. Jeho povinná minimální výše je u společnosti s r.o. 200.000,- Kč.
8
Vlastní kapitál, jehoţ je zákla dní kapitál součástí, je v bilanční rozvaze zachycen na straně pasiv. Je jedním z vlastních zdrojů majetku společnosti. Kromě základního kapitálu je jeho součástí rezervní fond, případně další fondy tvořené ze zisku. Rezervní fond společnost povinně vytvář í z čistého zisku vykázaného v řádné účetní závěrce. Výše rezervního fondu je určená ve společenské smlouvě nebo ve stanovách. Jeho výše musí být ze zákona nejméně 10 % základního kapitálu. Pokud by společnost hypoteticky měla základní kapitál pouze v minimální výši, tvořil by rezervní fond jen 20 000 Kč, coţ je v případě finančních problémů nedostatečné krytí. Proto se u takto podkapitalizovaných společností potenciální investoři těţko rozhodují, zda investovat své peníze právě zde. Vlastní kapitál můţe b ýt navyšován peněţitými i nepeněţitými vklady.
3.1. Vklad do základního kapitálu Vklad
je
definován
v
§
59
Obchodního
zákoníku
jako
souhrn
peněţitých, nebo penězi ocenitelných prostředků za účelem nabytí nebo zvýšení podílu ve společnosti. Z výše uvedených definic vyplývá, ţe vkladem se rozumí obecně předání pasiv či aktiv do majetku společnosti. Ty zde budou působit po celou dobu trvání společnosti, nedojde -li z nějakého důvodu ke sníţení hodnoty základního kapitálu, coţ by muselo být upraveno změnou spo lečenské smlouvy a zápisem do obchodního rejstříku. Sníţení základního kapitálu bývá ale špatným signálem pro investory a obchodní partnery. Výše vkladu musí být uvedena v Kč., jeho hodnota musí být zjistitelná a musí jít o samostatně převoditelný majetek (nesmí být závislý na osobě vkladatele). Vklad můţe mít věcnou podobu peněţitého nebo, jako v tomto případě, nepeněţitého aktiva. O provedení vkladu a o výši hodnoty která bude započítána do obchodního podílu rozhoduje valná hromada společnosti v souladu s § 125 odst. 1) obchodního zákoníku.
9
Z účetního pohledu bude hodnota vkladu zaúčtována dle trţní hodnoty stanovené odhadcem. Z nepeněţitého vkladu musí být zaplacena daň jejíţ výše se odvíjí od Znaleckého posudku dle zákona 151/1997 S b. ve znění pozdějších předpisů. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o obchodní majetek, musí být odepisován v souladu s § 29 odst.1 Zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Vzhledem k charakteru majetku (viz dále) spadá tento do kategorie odepisování 30 let. Hodnota dle ocenění se zde nepromítá do daňově uznatelných výdajů, pouze do odpisů. Rozhodné datum pro počátek doby odepisování (vznik účetního případu) je den
podání návrhu na vklad
vlastnictví do Katastru nemovitostí.
3.2. Zvýšení základního kapitálu u společnosti s ručením omezeným Základní kapitál je u společnosti s r. o. tvořeno předem stanovenými vklady společníků. Jejich poměr a výše je stanovena společenskou smlouv ou. Společnost můţe zvyšovat svůj základní kapitál vklady buďto novými, nebo, jako v tomto případě, z vlastních zdrojů. Má -li více společníků, musí být rozhodnuto, v jakém poměru bude základní kapitál zvýšen , zda pro všechny společníky rovnoměrně, nebo se některý zvýšení svého podílu vzdá oproti finančnímu vyrovnání.
3.3. Právní aspekty nepeněžitého vkladu do základního kapitálu Nepeněţitý
vklad
je
majetek,
jehoţ
hodnota
je
zjistitelná ,
je
samostatně převoditelný (není vázán na osobu vkladatele) a který můţe společnost hospodářsky vyuţít k předmětu podnikání. Právní reţim nepeněţitého vkladu se řídí jednak O bchodním zákoníkem (zákon č. 513/1991 Sb. ve znění pozd ějších předpisů), který upravuje obecné náleţitosti týkající se obchodních společností
a jejich základních vkladů a
tedy i společnosti s ručením omezeným, a jednak Občanským zákoníkem (zák.
10
č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů ), který výlučně upravuje problematiku
právních
vztahů
k nemovitostem.
Nepeněţitý
vklad
jako
navýšení základního kapitálu je přípustný, jestliţe splňuje podmínku, ţe je hospodářsky vyuţitelný ve vztahu k předmětu podnikání společnosti. Hodnota nepeněţitého vkladu do společnosti se stanoví podle posudku zpracovaného znalcem nezávislým na společnosti, kterého jmenuje soud. Podle občanského soudního řádu je příslušným soudem ten soud, v jehoţ obvodu leţí nemovitost (§ 91 zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Předmět nepeněţitého vkladu do společnosti musí být oceněn, aby mohl být zanesen do účetnictví a zapsán jako zvýšení základního kapitálu do obchodního rejstříku. Hodnota nepeněţitého vkladu musí být uvedena v e společenské smlouvě, zakladatelské smlouvě nebo v zakladatelské listině, nestanoví-li
tento
zákon
jinak.
Posudek
znalce
musí
obsahovat
popis
nepeněţitého vkladu a údaje o tom, zda hodnota nepeněţitého vkladu, ke které vedou pouţité způsoby ocenění, odpov ídá částce, která se má započítávat na vklad do základního kapitálu. Zákon nestanoví, jakou oceňovací metodu je znalec povinen
pouţít
pro
účely
ocenění
předmětu
společnosti. V zásadě jsou obecně
pouţitelné metody
ocenění a
vyjadřující
metody
trţního
ocenění
vkladu do obchodní administrat ivního
trţní hodnotu majetku. V
tomto případě by mělo být oceněním trţním, jelikoţ má vystihovat částku, kterou by společnost musela vynaloţit na pořízení takového majetku. Hodnota, kterou stanoví znalec a která má být zapsána do Obchodního rejstříku, musí být akceptována valnou hromadou společnosti. Nepeněţitý vklad musí být splacen v plné výši před zápisem zvýšení základního kapitálu. O navýšení základního kapitálu rozhodne dle zákona valná hromada a o zvýšení základního kapitálu je nutné pořídit notářský zápis. Zvýšení má za následek změnu společenské smlouvy. Návrh podá jednatel společnosti. Součástí návrhu musí být návrh na vklad do Katastru nemovitostí, listina potvrzující převzetí vkladu společností a výpis z obchodního rejstříku.
11
Pokud je předmět vkladu ohodnocen na více neţ 10 mil. Kč, vyţaduje se posudek dvou nezávislých znalců jmenovaných soudem. Vklady spočívající v závazcích týkajících se provedení prací nebo v poskytnutí sluţeb jsou ze zákona vzhledem ke svému dočasné mu charakteru zakázány. Nepeněţitý vklad musí být splacen (předán) před zápisem zvýšení základního kapitálu do obchodního rejstříku. Hodnota
nepeněţitého
vkladu
musí
být
uvedena
ve
společenské
smlouvě, zakladatelské smlouvě nebo z akladatelské listině. Hypoteticky by bylo moţné nezapočítat celou hodnotu vkladu do základního kapitálu, ale část hodnoty vkladu by mohla být započítána do rezervního fondu. Toto je věcí smluvní volnosti. Zvýšit (či sníţit) základní kapitál lze jen na zá kladě rozhodnutí valné hromady společnosti s r.o. V případě nepeněţitého vkladu musí odsouhlasit valná hromada společnosti v souladu s § 143 Obchodního zákoníku lhůtu, do níţ musí být závazky ke zvýšení nebo k převzetí nového vkladu převzaty, a předmět nepeněţitého vkladu a částku, kterou se započítává na vklad společníka na základě znaleckého posudku. Jako u kaţdé právní otázky je i zde velmi důleţitá existující soudní judikatura, která přímo i nepřímo ovlivňuje aplikační praxi. Judikatura k této otázce ve větší míře neexistuje. To je dáno poměrně krátkou dobou platnosti této úpravy, jeţ ještě neumoţnila vznik ustálených justičních přístupů k této problematice. Proto k ní lze přistupovat pouze z hlediska zákonné úpravy. Vzhledem k členství ČR v EU, a tedy uţší provázanosti obou právních řádů, se dá předpokládat, ţe bude v brzké době moţno pouţít, alespoň návodně, některé rozhodné judikáty ze zahraničí, zvláště z oblasti německého a francouzského práva.
4. Ocenění tržní hodnoty nepeněžitého vkladu do společnosti s r.o. 12
4.1. Tržní hodnota Cílem posouzení je odhadnout objektivní trţní hodnotu, nebo téţ cenu obvyklou. Tato cena se stanovuje zpravidla k datu provedení místního šetření, není-li dohodnuto jinak, na základě předpokladu pokračování uţívání majektu ke stejnému nebo obdobnému účelu za shodných, resp. obdobných podmínek. Objektivní trţní hodnotu lze zpravidla definovat třemi obdobnými způsoby – podle standardů IVSC, TEGoVA, a dále dle Zákona o oceňování majetku, který ji definuje pod pojmem cena obvyklá.
4.1.1. Definice IVSC Dle
Mezinárodních
standardů
pro
oceňování
IVSC
(International
Valuation Standards Committee) trţní hodnotou rozumíme „odhadovanou částku, za ni ţ by se na základě řádné nabídky měl majetek směnit na trhu v den ocenění mezi dobrovolně jed najícím kupujícím a dobrovolně jednajícím prodávajícím, kteří jsou bez vzájemného vztahu a jednají ve vlastním zájmu, přičemţ obě strany mají zájem na uskutečnění transakce, přistupují k ní uváţlivě a bez donucení “.
4.1.2. Definice TEGoVA Norma evropské organizace znalců TEGoVA definuje objektivní trţní hodnotu takto: „Objektivní trţní hodnotou se rozumí předpokládaná částka, za kterou by aktivum mělo být k datu ocenění směněno, a to mezi kupujícím a prodávajícím v transakci samostatných a nezávislých par tnerů po náleţitém marketingovém období, v níţ kaţdá strana jedná info rmovaně, rozumně a bez donucení“.
13
4.1.3. Definice dle českého Zákona o oceňování majetku Třetí
definice,
nejvíce
uţívaná
v českém
právním
prostředí ,
je
definována v Zákoně o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., kde místo pojmu trţní hodnota je pouţit termín cena obvyklá, tj. „c ena, která by byla dosaţena při prodejích stejného , popřípadě obdobného majetku , nebo při poskytování stejné, nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzems ku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi
trhu
se
rozu mějí
například
stav
tísně
prodávajícího
nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí
zejména
vztahy
majetkové
nebo
jiné
osobní
vztahy
mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vypl ývající z osobního vztahu k nim “.
4.1.4. Rozlišení pojmů cena a hodnota Cena je pojem pro poţadovanou, nabízenou, nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţby. Je určována nabídkou a poptávkou na trhu. Není podmínkou, aby měla vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou , nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, která vyjadřuje peněţní vztah mezi tím, co lze koupit, a kupujícími a prodávajícími. Jedná se tedy o odhad. Hodnota vyjadřuje uţitek vlastníka z předmětné věci k datu, ke kterému se odhad provádí. Nemovitosti jsou svou povahou věci dlouhodobějšího charakteru, proto se jejich cena v různých obdobích můţe výrazně lišit od jejich hodnoty. V rámci působení na bídky a poptávky na trhu můţeme při stanovení ceny narazit na extrém minimální a maximální ceny. Minimální cena je taková, při které se prodávajícímu začíná vyplácet věc prodat a neprodělá, maximální cena určuje hranici, kdy by začal naopak prodělávat kupu jící. Budoucí uţitek 14
by mu jiţ nemusel zaplatit vloţenou investici. Odhad by proto měl stanovit trţní hodnotu jako hypotetickou cenu, která by co nejblíţe vystihovala cenu, za kterou by bylo moţno předmětnou věc prodat. Účelem ocenění je zjištění trţní hod noty nemovitostí za účelem nepeněţitého vkladu do základního kapitálu společnosti dle Obchodního zákoníku (zák.č. 513/1991 v e znění pozdějších předpisů, § 58 a násl.) aby jím mohl být navýšen základní kapitál společnosti.
4.2. Předmět ocenění V tomto případě byla provedena expertiza vedoucí ke stanovení hodnoty nepeněţitého vkladu do společnosti CCC, s.r.o. podle §59 odst.3 obchodního zákoníku. Tímto nepeněţitým vkladem do společnosti CCC, s.r.o. jsou následující nemovitosti: 1)
Rodinný dům č.p. 256 s přísluš enstvím a pozemky v Praze 9 – Horních Počernicích, vše zapsáno na Listu vlastnictví č.1008 pro k.ú. Horní Počernice, obec Praha, okres Hlavní město Praha
2)
Autosalon a autoservis č.p. 1104 s příslušenstvím a pozemky v Jičíně, vše zapsáno na Listu vlastnictví č.3879 pro k.ú. Jičín, obec Jičín, okres Jičín
Ocenění těchto nemovitostí je provedeno v následující kapitole .
15
4.3. Odhad tržní hodnoty nemovitosti č.1 – rodinný dům
Nemovitost : Rodinný dům č.p. 256 s příslušenstvím a pozemky v Praze 9 – Horních Počernicích, vše zapsáno na LV č. 1008 pro k.ú. Horní Počernice, obec Praha, okres Hlavní město Praha
Objednatel a vlastník nemovitosti: CCC, s.r.o. Datum vypracování :
20 .4. 2008
Datum místního šetření :
14.4 2008
Oceněno k datu :
14.4 2008
16
Rodinný dům č.p. 256 s příslušenstvím a pozemky v Praze 9 – Horních Počernicích, vše zapsáno na LV č.1008 pro k.ú. Horní Počernice, obec Praha, okres Hlavní město Praha
4.3.1. Nález 4.3.1.1. Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 256 s příslušenstvím a pozemky v Praze 9 – Horních Počernicích, vše zapsáno na LV č.1008 pro k.ú. Horní Počernice, obec Praha, okres Hlavní město Praha
4.3.1.2. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka
nemovitosti
byla
oceňovatelem
provedena
dne
14.4.2008
za
přítomnosti vlastníka.
4.3.1.3. Podklady: výpis z katastru nemovitostí LV č.1008, k.ú. Horní Počernice kopie katastrální mapy v rozsahu LV č.1008 informace získané v regionálních realitních kancelářích, v realitním tisku, na internetu projektová dokumentace technická zpráva informace zjištěné při místním šetření Rozpočtové ukazatele stavebních objektů vydané RTS, a.s. Brno, 2008 aktuální fotodokumentace
17
4.3.1.4. Vlastnické a evidenční údaje předmětné nemovitosti: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č.1008 pro k.ú. Horní Počernice je: a) v oddíle A - Vlastník, vlastnické právo vloţeno pro:
CCC, s.r.o. IČ 54321 b) v oddíle C - Omezení vlastnického práva je zapsáno:
- bez omezení bb) Jiná omezení: nejsou.
4.3.1.5. Popis nemovitosti: Všeobecné místopisn é údaje Nadstandardně provedená stavba zděného RD se nachází nedaleko centra Horních
Počernic
v
ulici
Běluňské
nedaleko
jejího
kříţení
s
ulicí
Hrdoňovskou. Dopravní dostupnost je odpovídající - autem i MHD-PID. V místě je základní občanská vybavenost, komp letní sluţby se nacházejí na Černém Mostě, který je vzdálen cca 5 min. jízdy. Městská část Praha 9 má cca 13 100 obyvatel a v městském obvodu dostupnou veškerou občanskou vybavenost - zdravotní střediska, základní školy, střední školy, nachází se zde rozvinutá infrastruktura se zastoupeními úřadů, poboček bank a pojišťoven a řetězců supermarketů. Spojení Horních Počernic s centrem města je moţné autobusem
s přestupem
na
metro
B
nebo
bezproblémově
osobním
automobilem. Nedaleko se nachází křiţovatka městského dálničního okruhu s nájezdem na dálnici R10 Praha -Turnov a D11 Praha – Hradec Králové . Stručný popis nemovitosti Novostavba nadstandardního
jednopodlaţního
RD s obytným podkrovím,
s bazénem a příslušenstvím . Byla zkolaudována v říjnu 2007. Při stavbě byl o pouţito nadstandardních materiálů a vybavení domu lze téţ označit za nadstandardní.
18
Popis objektů a) Rodinný dům č.p. 256 Nadstandardně provedená stavba zděného RD se nachází nedaleko centra Horních Počernic v ulici Běluňské nedaleko jejího kříţení s u licí Hrdoňovskou. Dopravní dostupnost je odpovídající - autem i MHD. Jedná se o novostavbu kolaudovanou v říjnu 2007. RD
je
nepodsklepený,
jednopodlaţní
se sedlovou střechou
s obytným
podkrovím, má dispozici 5+1, přičemţ v podkroví je prostorná obytná hal a a jsou zde instalace pro případné umístění kuchyně. D ům tedy můţe slouţit jako dvougenerační o dispozicích 2+1 a 4+kk. Z domu je přístup do garáţe pro 2 vozy a zimní zahrady. Budova je zděná cihel POROTHERM, omítky tepelně izolační. Celá budova má provedeny speciální tepelné izolace. Strop nad přízemím je monolitická
ţelezobetonová
konstrukce, krov vázaný s ocelovými sloupky,
krytina pálená taška, klempířské dřevěné EURO, v obytných
konstrukce měď. Okna + vstupní
místnostech
dveře
troj sklo, garáţová vrata dřevěná
HÖRMANN s elektropohonem. Okna obytných místností v přízemí s vnějšími roletami s elektropohonem, v obývacím pokoji na dálkové ovládání. Vnitřní dveře z
masivního
buku s obloţkovými zárubněmi. Podlahy mramor/
keramická dlaţba/ dřevěné masivní podlahy Vytápění tepelným čerpadlem vzduch - voda, dodatečný zdroj tepla kotel
VAILLANT. Na
objektu
8 ks solárních
kolektorů. Solární systém
ohřívá TUV přes akumulační nádrţ. V celém objektu podlahové vytápění. V objektu vnitř ní krb s vývodem
teplého
vzduchu
do
podkroví. Da lší
vybavení: počítačová síť, příprava na připojení ADSL, videovrátný, EZS. Na zahradě je nekrytý bazén, který je moţno ohřívat tepelným čerpadlem, zahrada má automatickou podzemní závlahu.
b) Ostatní Jedná se o ocenění:
19
přípojek (elektro, voda, kanalizace, plyn). venkovní úpravy (zpevněné plochy, venkovní krb). oplocení Pro malý vliv v jednotlivých případech na vlastní ocenění nebudou samostatně oceňovány,
ale
jejich
hodnota
bude
stanovena
paušálně
a
z ohledněna
v ocenění.
4.3.2. Nejvyšší a nejlepší využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nej vyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaná nemovitost je z technického i právn ího hlediska okamţitě vyuţitelná pro uspokojení vlastního bydlení majitele, tak i pro případný pronájem třetí osobě. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyu ţití vlastníkem pro vlastní bydlení , čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k výše uvedenému lze konstatovat, ţe aktuální způsob vyuţití je nejlepší a nevyšší.
4.3.3. Ocenění Pro
stanovení
trţní
hodnoty
nemovitostí
jsou
zpravidla
pouţívány
tři
standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Trţní
20
hodnotu jako obvyklou cenou nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalo sti místního trhu s daným typem nemovitosti. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouţí jako podklad pro stanovení hodnoty trţní. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb a pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo moţné postavit stejnou stavbu ke dni oceněni), sníţená o opotřebení odpovídající stáři stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota nemovitosti: Výnosová hodnota je stanovována u nemovitost í, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizováno příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické ţivotnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z ho dnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníţeného o náklady vynaloţené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemţ je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav‚ velikost a účel uţívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně vyuţívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě.
21
4.3.3.1. Věcná (časová) hodnota: Věcná (časová) hodnota nemovitosti představuje skutečné náklady na stavbu v daném okamţiku a na daném trhu (reprodukční cena) sníţené o opotřebení vlivem stáří a technického stavu stavby. Pro výpočet byly pouţity tyto podklady a ukazatele: ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku vydal RTS Brno, a.s. opotřebení bylo stanoveno lineární metodou. oceňována je pouze nemovitost bez vnitřn ího zařízení a technologie. 4.3.3.1.1. Stavby: a.) Rodinný dům Zatřídění dle klasifikace: 803.61 Konstrukčně materiálová charakteristika: zděná z cihel, tvárnic, bloků (1) Jednotková cena: ZRN: 4 545, - Kč/m 3 (v cenové úrovni 2008/1)
Objekt
volně stojící
Půdorys Podsklepení Počet podzemních podlaţí Počet nadzemních podlaţí Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod
* tvaru T nepodsklepený 0 1 v celém rozsahu základové pasy vodorovné zděná sedlová, krov dřevěný pálená taška Úplné, měď Nástřiky na bázi umělých hmot Obklad z umělého kamene Je instalován
Konstrukce a vybavení Zdivo Stropy
Popis vyzdívané tl. 45 cm s rovným podhledem
22
Konstrukce a vybavení Vnitřní omítky Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod+ koupelna
Popis vápenné dvouvrstvé keramické, mramorové Dřevěné masivní dřevěné hladké plné a prosklené Dřevěná EURO s iz. dvojsklem/trojsklem mramor, dřevěné vlýsky keramické dlaţdice tepelné čerpadlo + kotel ústředního vytápění-plyn světelná a motorová plastové trubky kombinovaný kotel s ÚT zemní plyn plastové potrubí el. sporák alarm, předokení ţaluzie, PC síť splachovací WC, sprch. kout, vana
Výpočet obestavěného prostoru: Název
Obestavěný prostor =
681,14 m 3
Zastřešení (18,25*11,5+8,0*5,3)*(1,20)+((18,25*11,5+ 8, =
731,60 m 3
1.NP
(18,25*11,5+8,0*5,3)*(2,70)
0*5,3)*(3,40/2)) Obestavěný prostor - celkem:
1 412,74 m 3
=
Současný stav 2
Zastavěná plocha
[m ]
252
Obestavěný prostor
[m 3 ]
1 412,74
[Kč/m 3 ]
4 545
Rozestavěnost
%
100,00
Reprodukční hodnota (RC)
Kč
6 420 903
Stáří
roků
1
Další ţivotnost
roků
79
Opotřebení
%
1,25
Věcná hodnota (VH)
Kč
6 340 640
Jednotková cena (JC)
b) Ostatní
23
Výchozí věcná hodnota stavby činí dle předchozích údajů 6 340 640,- Kč. Pro ocenění ostatních objektů bude pouţito paušální ocenění ve výši 15 % z věcné hodnoty, t.j. 951 096,- Kč Věcná hodnota stavby:
6 340 640,- Kč
Věcná hodnota ostatních objektů: Věcná hodnota staveb celkem:
951 096,- Kč 7 291 736,- Kč
4.3.3.1.2. Pozemky: a) Velikost oceňovaných pozemků - pozemek parc.č.561:
260 m 2
- pozemek parc.č.562:
768 m 2 1 028 m 2
C e l k e m hodnota pozemků b) Jednotková cena
Jednotková cena byla pouţita na základě nabídky z internetových realitních databází, kde se nabízejí pozemky ve stejné lokalitě za cenu okolo 5 500, Kč/m 2 . c) Výpočet ceny pozemku 1 028 * 5 500 * 0,8 = 5 654 000,- Kč Věcná hodnota:
- stavební objekty: - pozemky:
7 291 736,- Kč 5 654 000,- Kč 12 945 736,- Kč
Věcná hodnota celkem:
12 945 736,- Kč
4.3.3.2. Výnosová hodnota: Vzhledem k charakteru nemovitosti a jejímu vyuţití se stanovení výnosové hodnoty nejeví jako směrodatný údaj, p roto není tato metoda pouţita . Výnosová hodnota: nestanovena 24
4.3.3.3. Porovnávací hodnota :
V době ocenění není známa prodejní cena samotné nemovitosti, proto je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen nemovitostí, které jsou aktuálně nabízeny r ealitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, dále na základě informací z realitních serverů byly vybrány následující srovnatelné nemovitosti. Pro porovnání byly zvoleny následující objekty: Srovnávací jednotka - metr čtvereční
Oceňovaná nemovitost
Popis objektu
Nadstandardní RD Praha 9 Horní Počernice
Město/okres
Praha 9
Srovnávaná nemovitost č.1 RD Praha 9 Horní Počernice K Rybárně, po kompletní rekonstrukci Praha 9
Srovnávaná nemovitost č.2
Srovnávaná nemovitost č.3
RD Praha 9 Újezd nad.Lesy Hulická, novostavba
RD Praha 9 Klánovice, novostavna
Praha 9
Praha 9
ZÁKLADNÍ ÚDAJE Výměra pozemku [m2]
1 028
774
1 599
304
300
290
443
Prodejní/Nabídková cena [Kč] Základní cena na m2 užitné plochy
16 900 000,-
18 900 000,-
26 250 000,-
56 333
65 172
59255
Druh transakce
nabídková cena
nabídková cena
nabídková cena
0,85
0,85
0,85
47 883
55 397
50 367
2
Celková užitková plocha [m ]
Upravená cena
864
POROVNÁNÍ Zdroj informací Poloha
Internet
Internet
Internet
obdobná
obdobná
obdobná
1,00
1,00
1,00
47 883
55 397
50 367
obdobná
obdobná
obdobná
1,00
1,00
1,00
47 883
55 397
50 367
obdobná
obdobná
obdobná
1,00
1,00
1,00
Upravená cena
47 883
55 397
50 367
Technický stav objektu
stejný
horší
stejný
Koeficient polohy Upravená cena Dopravní dostupnost Koeficient dopravní dostupnosti Upravená cena Funkční využitelnost Koeficient funkční využitelnosti
1,00
1,05
1,00
Upravená cena
47 883
58 166
50 367
Velikost užitkových ploch
menší
menší
obdobná
0,85
0,90
1,00
Upravená cena
40 701
52 350
50 367
Velikost pozemku
menší
menší
obdobná
Koeficient technického stavu
Koeficient velikosti už. ploch
1,05
1,05
1,00
Upravená cena
42 736
54 967
50 367
Atraktivita objektu
stejná
menší
stejná
1,00
1,05
1,00
Koeficient velikosti pozemku
Koeficient atraktivity objektu
25
42 736
57 716
50 367
Vybavenost budov
horší
horší
obdobná
Koeficient vybavení
1,10
1,05
1,10
47 009
60 601
55 403
47 009
60 601
55 403
Upravená cena
Upravená cena
Porovnávací hodnota za m2 užit.plochy Porovnávací hodnota celkem
53 805
16 356 846
Porovnávací hodnota (zaokrouhleně) : 16 350 000,- Kč Komentář: Pro oceňovanou nemovitost nebyly v realitní databázi nalezeny úplně shodné srovnávací vzorky a to zejm éna pokud se týče lokality. Proto vybrané porovnávací
vzorky
jsou
si
podobné
způsobem
vyuţití,
konstrukčními
materiály a tvarem konstrukce. Jsou proto vzájemně porovnatelné , i kdyţ s vědomím určité nepřesnosti výsledku.
4.3.4. Závěr ocenění: Závěrem je nutno stanovit výslednou cenu objektu pro účely vkladu do základního kapitálu. Vypovídací schopnost jednotlivých oceňovacích metod bývá různá. Kaţdá představuje určitý specifický přístup a kaţdá z vypočtených cen má jinou vypovídací schopnost. Pro stanovení konečné trţní hodnoty bývá při dostatku informací kladen důraz na metodu porovnávací. Z výsledků výnosové hodnoty můţeme odvodit, jaké má nemovitost postavení na trhu s realitami a jak vysoké příjmy z jejího pronájmu lze očekávat z pohledu investora, pokud je její pouţití relevantní. Při stanovení výsledné trţní hodnoty je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale převáţně ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaţeným k oceňovanému majetku.
26
Pro stanovení odhadu trţní hodnoty (obvyklé ceny) k datu zpracování ocenění vycházím z výsledků zjištěných pomocí věcné a porovnávací metody, přihlédnuto
bylo
také
ke
kladným
a
záporným
stránkám
posuzované
nemovitosti a situaci na trhu nemovitost í. Věcná hodnota celkem
12 945 736,- Kč
Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Porovnávací hodnota
16 350 000,- Kč
Jedná se o nadstandardní objekt rodinného domu . S nemovitostmi tohoto typu se obchoduje relativně často. S přihlédnutím k místn ím podmínkám, umístění, vybavení a určení nemovitosti jsem toho názoru, ţe oceňovaná nemovitost je dobře obchodovatelná . Pozitivní stránky : -
nízkoenergetická novostavba
-
nadstandardní pouţité materiály a dobrá vnitřní dispozice
-
úplná infrastruktura o blasti
Negativní stránky : -
poměrně malý pozemek vzhledem k řešení a charakteru stavby Na základě předchozích propočtů a úvah, s přihlédnutím ke zjištěnému
stavu nabídky a poptávky, stavebně
– technickému stavu nemovitosti,
stanovuji dle svého nejlepšíh o svědomí a vědomí obvyklou cenu oceňované nemovitosti - rodinného dům č.p. 256 s příslušenstvím a pozemky v Praze 9 – Horních Počernicích, vše zapsáno na LV č.1008 pro k.ú. Horní Počernice, obec Praha, okres Hlavní město Praha na základě provedené analýz y ve výši:
27
16 350 000,- Kč slovy: Šestnáctmilionůtřistapadesáttisíc korunčeských
4.3.5. Přílohy ocenění Fotodokumentace nemovitosti
28
29
Mapa oblasti
30
Výpis z katastru nemovitostí
31
Snímek katastrální mapy
32
4.4. Odhad tržní hodnoty nemovitosti č.2 – komerční objekt
Nemovitost : Autosalon a autoservis č.p. 1104 s příslušenstvím a pozemky v Jičíně, vše zapsáno na LV č.3879 pro k.ú .Jičín, obec a okres Jičín
Objednatel a vlastník nemovitosti: CCC, s.r.o.
Datum vypracování :
23. 4 . 2008
Datum místního šetření :
14. 4. 2008
Oceněno k datu :
14.4. 2008
33
Autosalon a autoservis č.p. 1104 s příslušenstvím a pozemky v Jičíně, vše zapsáno na LV č.3879 pro k.ú .Jičín, obec Jičín, okres Jičín
4.4.1. Nález 4.4.1.1. Předmět ocenění: Autosalon osobních a uţitkových vozů FIAT se servisem č.p. 1104 s pozemky a příslušenstvím na Hradecké ulici v Jičíně, vše zapsané na LV č. 3879 pro k.ú. Jičín, obec Jičín, okres Jičín. 4.4.1.2. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka nemovitosti byla oceňovatelem provedena dne 12.04.2008 za přítomnosti vlastníka. 4.4.1.3. Podklady: výpis z katastru nemovitostí LV č.3879, k.ú. Jičín kopie katastrální mapy v rozsahu LV č.3879 informace získané v regionálních realitních kancelářích, v realitním tisku, na internetu částečná stavební dokumentace informace zjištěné při místním šetření Rozpočtové ukazatele stavebních objektů vydané RTS, a.s. Brno, 2008 aktuální fotodokumentace 4.4.1.4 Vlastnické a evidenční údaje předmětné nemovitosti: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č.3879 pro k.ú.Jičín je: b) v oddíle A - Vlastník, vlastnické právo vloţeno pro:
34
CCC, s.r.o. IČ 54321 c) v oddíle C - Omezení vlastnického práva je zapsáno:
- bez omezení bb) Jiná omezení: nejsou.
4.4.1.5. Popis nemovitosti: Všeobecné místopisné údaje Nemovitost se nachází v průmyslové zóně na okraji města Jičín. Jičín leţí na spojnici několika hlavních dopravních tras: Praha – Poděbrady/Ml. Boleslav – Krkonoše; Liberec – Hradec Králové – Brno; Semily; Nový Bydţov; a vlakové trati Liberec – Hradec Králové a (Praha) – Nymburk – Kopidlno – Jičín. Město bylo zaloţeno jiţ ve 13. století. Největšího rozkvětu zaznamenalo za doby Albrechta z Valdštejna (1580 –1620), který měl v p lánu přeměnit Jičín na hlavní město svého panství. V minulém století se stal Jičín městem úřadů a škol a pro jeho soudobou historii je typická také přítomnost vojenské posádky, coţ se podepsalo i na vzhledu města. Nyní se vzhled Jičína radikálně vylepšil a vybudovala se také lepší infrastruktura. Jičín je atraktivní i turisticky. Jičín má cca 16 680 obyvatel a veškerou občanskou vybavenost, nemocnici, zdravotní středisko, základní školy, gymnázium, nachází se zde rozvinutá infrastruktura se zastoupeními úřa dů, poboček bank a pojišťoven a řetězců supermarketů. Na okraji města je nová průmyslová zóna. Stručný popis nemovitosti Stavba je určena pro obchodní účely -prodej automobilů značky Fiat se servisními sluţbami a volnou prodejní plochou slouţící jako autob azar. Nemovitost je situována na jihovýchodním okraji Jičína při ulici Hradecké, která je výpadovkou z města na Hradec Králové.
35
Popis objektů a.) Autosalon a autoservis na pozemku parc.č.st.3638. Stavba autosalonu a autoservisu je samostatně stojící je dnopodlaţní budova bez podsklepení umístěná v mírně svaţitém terénu směrem od hlavní silnice. Má nepravidelný obdélníkový půdorys, se skosenými stěnami vchodu a vjezdu. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je plochá. Základy jsou pasové s izolací proti ze mní vlhkosti, svislé konstrukce zděné tl.400 mm, stropy s rovným podhledem na podbití, krov ze sbíjených vazníků, střecha plochá, krytina střešní folie Fatrol, klempířské konstrukce kompletní, vnitřní a vnější omítky kompletní, keramické obklady a dlaţby r ovněţ, výplně otvorů z plastových konstrukcí, rozvody el. instalace kompletní, stejně tak voda. Vytápění
ústřední
s
plynovým
kotlem.
Stavba
je
svým
provedením,
konstrukcemi a vybavením na úrovni současného standardu. Objekt je uţíván od roku 1997, je napoj en na IS: E,V,K,P. Dobrý stavebně technický stav. Objekt je uţíván k stanovenému účelu. Výkresová dokumentace poskytnuta pouze částečná. b) Ostatní Jedná se o ocenění: přípojek (elektro, voda, kanalizace, plyn). venkovní úpravy (zpevněné plochy, opěrné zd i). oplocení Pro malý vliv v jednotlivých případech na vlastní ocenění nebudou samostatně oceňovány,
ale
jejich
hodnota
bude
stanovena
paušálně
a
zohledněna
v ocenění.
4.4.2. Nejvyšší a nejlepší využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako raci onální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné,
36
zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaná nemovitost je z technického i právn ího hlediska okamţitě vyuţitelná pro provozování autosalonu, resp. autoservisu . Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nejvhodnější její vyuţití vlastníkem pro vlastní provoz činnosti dealerství automobilů se servisem, pronájem třetí osobě se vzhledem k úzkému způsobu vyuţití a lokalitě nejeví jako ekonomicky nejvhodnější . Vzhledem k výše uvedenému lze konstatovat, ţe aktuální způsob vyuţití je nejlepší a nevyšší.
4.3.2. Ocenění Pro
stanovení
trţní
hodnoty
nemovitostí
jsou
zpravidla
pouţívány
tři
standardní mezinárodně uznávané přístu py k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Trţní hodnotu jako obvyklou cenou nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitosti. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouţí jako podklad pro stanovení hodnoty trţní. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (ná klady, za které by bylo moţné postavit stejnou stavbu ke dni oceněni), sníţená o opotřebení odpovídající stáři stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota nemovitosti:
37
Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizováno příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z fakto rů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické ţivotnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníţeného o náklady vynaloţené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnoceni realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemţ je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav‚ velikost a účel uţívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně vyuţívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláři při respektování vývojových trendů n a trhu nemovitostí v daném místě. 4.3.2.1. Věcná (časová) hodnota: Věcná (časová) hodnota nemovitosti představuje skutečné náklady na stavbu v daném okamţiku a na daném trhu (reprodukční cena) sníţené o opotřebení vlivem stáří a technického stavu stavby. Pro výpočet byly pouţity tyto podklady a ukazatele: ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku vydal RTS Brno, a.s. opotřebení bylo stanoveno lineární metodou. oceňována je pouze nemovitost bez vnitřního zařízení a technologie.
4.3.2.1.1. Stavby:
38
a.) Autosalon a autoservis na pozemku parc.č.St.3638. Zatřídění dle klasifikace: 812.59 Konstrukčně materiálová charakteristika: zděná z cihel, tvárnic, bloků (1) Jednotková cena: ZRN: 5 182, - Kč/m 3 (v cenové úrovni 2008/1)
Objekt Půdorys Podsklepení Počet podzemních podlaţí Počet nadzemních podlaţí Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod
Konstrukce a vybavení Zdivo Stropy Vnitřní omítky Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy provozních místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod+ koupelna
volně stojící Nepravidelný tvar nepodsklepený 0 1 není základové pasy Vodorovné zděná Plochá Ţivičná svařovaná, bonnský šindel Úplné, měď Nástřiky na bázi umělých hmot Nejsou Je instalován
Popis vyzdívané tl. 45 cm s rovným podhledem Štukové Keramické nejsou dřevěné hladké, kovové, protipoţární plastová s iz. dvojsklem Keramické dlaţdice Keramické dlaţdice, betonové s povrchovým nátěrem Kotel ústředního vytápění-plyn světelná a motorová Plastové trubky kombinovaný s ÚT zemní plyn Plastové potrubí El. vařič Alarm, předokení ţaluzie, PC síť splachovací WC, sprchový kout
39
Výpočet obestavěného prostoru: Název Vrchní stavba
Obestavěný prostor (9,4*8,5+21,1*32,0-6,5*5,9-(4,5*5,9/2)+2*13,2)*(4,20) =
Obestavěný prostor - celkem:
=
Zastavěná plocha
[m2]
Obestavěný prostor
[m3]
Jednotková cena (JC)
3 065,47 m3 3 065,47 m3
730 3 065,47 3
[Kč/m ]
5 182
Rozestavěnost
%
100,00
Reprodukční hodnota (RC)
Kč
15 885 291
Předpokládaná ţivotnost
roků
80
Stáří
roků
13
Další ţivotnost
roků
67
Opotřebení (lineární metoda)
%
16,25
Věcná hodnota (VH)
Kč
13 303 930
b.) Ostatní Výchozí věcná hodnota stavby činí dle předchozích údajů 13 303 930, - Kč. Pro ocenění ostatních objektů bude pouţito paušální ocenění ve výši 10 % z věcné hodnoty, t.j. 1 330 393,- Kč Věcná hodnota stavby : .... .................................................. 13 303 930 Kč Věcná hodnota ostatních objektů: ............................... ........ 1 330 393 Kč Věcná hodnota staveb celkem: ....................... .....................14 634 323 Kč
4.3.2.1.2. Pozemky: a) Velikost oceňovaných pozemků - pozemek parc.č.st.1400/10: - pozemek parc.č.st.3638: - pozemek parc.č.956/6:
14 m 2 729 m 2 3 075 m 2
40
3 818 m 2
C e l k e m b) Jednotková cena
Obec Jičín nemá v y pracovanou cenovou mapu stavebních pozemků a proto bude jednotková cena pouţita na základě nabídky z internetových realitních databází, kde se nabízejí pozemky ve stejné lokalitě za cenu okolo 700, - Kč/m 2 .
c) Výpočet ceny 3 818 * 700 * 0,8 = 2 138 080,- Kč Věcná hodnota:
- stavební objekty: - pozemky:
14 634 323,- Kč 2 138 080,- Kč 16 772 403,- Kč
Věcná hodnota celkem:
16 772 403,- Kč
4.3.2.2. Výnosová hodnota:
4.3.2.2.1. Výpočet výnosů: V objektu jsou prodejní a servisní plochy o celkové výměře cca 650 m 2 , přičemţ prodejní plochy převaţují. Proto je při výpočtu výnosů uvaţováno, jako by se jednalo o jeden druh plochy. Dle konzultací s realitními odborníky jsou pro obdobné lokality nabízeny pronájmy za 1 200, - Kč/m 2 /rok. Roční výnos hrubý: 650*1 200 =
780 000,- Kč
Rezerva výpadku nájemného z důvodů neobsazenosti: Roční výnos čistý:
10% 702 000,- Kč
4.3.2.2.2. Kapitalizační míra:
41
Kapitalizační míra je stanovena na základě úrokové míry státních dluhopisů, jejichţ výnos dlouhodobě podléhá nejmenším výkyvům, a přiměř ené míry rizika. V současné době úroková míra státních dluhopisů činí cca 5 %. Vedle výše úroků z těchto cenných papírů je do kapitalizační míry zahrnuto souhrnné riziko, vyplývající ze všech v úvahu připadajících negativních a rizikových faktorů. Za hlavn í rizikový faktor lze povaţovat zejména obecnou situaci na trhu s nemovitostmi, kde existuje v tomto segmentu jistá převaha nabídky nad poptávkou, která stlačuje ceny nemovitostí pod jejich pořizovací hodnoty. Dalším rizikem je poloha nemovitosti – v době výstavby se jednalo o hlavní příjezdovou komunikaci do města, nyní však většina dopravy vyuţívá obchvat města a komunikace tak slouţí pouze pro příjezd do centra od Hradce Králové. Souhrnné riziko pro oceňovaný objekt lze proto odhadovat na úrovni 7 %. Výpočet výnosové hodnoty Podlahová plocha
PP
m2
650
Reprodukční cena
RC
Kč
15 890 000
C
Kč
13 300 000
Dosaţitelné roční nájemné za m2
Nj
Kč/(m2*rok)
Dosaţitelné hrubé roční nájemné
Nj * PP
Kč/rok
Časová cena stavby (zaokrouhleno) Výnosy (za rok)
Dosaţitelné procento pronajímatelnosti
%
Upravené výnosy celkem
Nh
1 200 780 000 90 %
Kč/rok
702 000
Kč/rok
9 200
Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění
0,10 % * RC
Kč/rok
15 890
Opravy a údrţba
2,00 % * RC
Kč/rok
317 800
Správa nemovitosti
0,05 % * RC
Kč/rok
7 945
V
Kč/rok
350 835
N=Nh-V
Kč/rok
351 165
Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace
%
7,00
Zbývající ţivotnost stavby pro výpočet VH
let
100
42
Výnosová hodnota
Cv
Kč
5 010 861
Výnosová hodnota (zaokrouhleně): 5 000 000,- Kč 4.3.2.3. Porovnávací hodnota: V době ocenění není známa prodejní cena samotné nemovitosti, proto je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen nemovitostí, které jsou aktuálně nabízeny realitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, dále na základě informací z realitních serverů byly vybrány následující srovnatelné nemovitosti. Pro porovnání byly zvoleny následující objekty:
Srovnávací jednotka - metr čtvereční
Oceňovaná nemovitost
Srovnávaná nemovitost č.1
Srovnávaná nemovitost č.2
Srovnávaná nemovitost č.3
Popis objektu
Autosalon se servisem v Jičíně
Autobazar a pneuservis Nový Bydţov
Bývalý autosalon se servisem, Horní Bousov
Autosalon s bytem, LiberecRochlice
Město/okres
Jičín, okr. Jičín
Nový Bydţov, okr. Nymburk
Horní Bousov, okr. Jičín
Liberec, okr. Liberec
ZÁKLADNÍ ÚDAJE Výměra pozemku [m2]
3 818
1 600
800
3 288
Celková uţitková plocha [m2]
650
350
540
500 10 300 000,-
Prodejní/Nabídková cena [Kč]
6 700 000,-
11 000 000,-
Základní cena na m2 uţitné plochy
19 143
20 370
20600
Druh transakce
nabídková cena
nabídková cena
nabídková cena
0,7
0,65
0,7
13 400
13 241
14 420
Internet
Internet
Internet
Poloha
horší
horší
lepší
Koeficient polohy
1,10
1,15
0,95
14 740
15 227
13 699
Dopravní dostupnost
horší
horší
stejná
Koeficient dopravní dostupnosti
1,05
1,05
1,00
15 477
15 988
13 699
Funkční vyuţitelnost
horší
horší
lepší
Koeficient funkční vyuţitelnosti
1,05
1,05
0,95
Upravená cena
16 251
16 788
13 014
Technický stav objektu
stejný
horší
stejný
1,00
1,05
1,00
Upravená cena
16 251
17 627
13 014
Velikost uţitkových ploch
menší
menší
obdobná
Upravená cena
POROVNÁNÍ Zdroj informací
Upravená cena
Upravená cena
Koeficient technického stavu
43
0,85
0,90
Upravená cena
13 813
15 864
13 014
Velikost pozemku
menší
menší
obdobná
Koeficient velikosti uţ. ploch
1,00
1,05
1,05
1,00
Upravená cena
14 504
16 658
13 014
Atraktivita objektu
stejná
větší
větší
Koeficient velikosti pozemku
1,00
0,85
0,95
14 504
14 159
12 363
Vybavenost budov
obdobná
horší
obdobná
Koeficient vybavení
1,00
1,05
1,00
14 504
14 867
12 363
14 504
14 867
12 363
Koeficient atraktivity objektu Upravená cena
Upravená cena
Porovnávací hodnota za m2 užit.pl. Porovnávací hodnota celkem
14 685
9 545 478
Porovnávací hodnota (zaokrouhleně) : 9 500 000,- Kč Komentář: Pro oceňovanou nemovitost nebyly v realitní databázi nalezeny úplně shodné srovnávací vzorky a to zejména pokud se týče lokality. Proto vybrané porovnávací
vzorky
jsou
si
podobné
způsobem
vyuţití,
konstrukčními
materiály a tvarem konstrukce. Jsou proto vzájemně porovnatelné i kdyţ s vědomím určité nepřesnosti výsledku.
4.3.3. Závěr ocenění: Závěrem je nutno stan ovit výslednou cenu objektu pro účely vkladu do základního kapitálu. Vypovídací schopnost jednotlivých oceňovacích metod bývá různá. Kaţdá představuje určitý specifický přístup a kaţdá z vypočtených cen má jinou vypovídací schopnost. Pro stanovení konečné trţní hodnoty bývá při dostatku informací kladen důraz na metodu porovnávací. Z výsledků výnosové hodnoty můţeme odvodit, jaké má nemovitost postavení na trhu s realitami a jak vysoké příjmy z jejího pronájmu lze očekávat z pohledu investora, pokud je je jí pouţití relevantní.
44
Při stanovení výsledné trţní hodnoty je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale převáţně ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaţeným k oceňovanému majetku. Pro stanovení odhadu trţní hodnoty (obvyklé ceny) k datu zpracování ocenění vycházím z výsledků zjištěných pomocí věcné, výnosové a porovnávací metody, přihlédnuto bylo také ke kladným a záporným stránkám posuzované nemovitosti a situaci na trhu nemovitostí . Věcná hodnota celkem
16 772 403,- Kč
Výnosová hodnota
5 000 000,- Kč
Porovnávací hodnota
9 500 000,- Kč
Jedná se o specifický druh nemovitosti. S nemovitostmi tohoto typu se neobchoduje často. S přihlédnutím k místním podmínkám, umístěn í, vybavení a určení nemovitosti jsem toho názoru, ţe oceňovaná nemovitost je obchodovatelná průměrně. Pozitivní stránky : -
umístění na výpadovce z centra na Hradec Králové
-
dobrý technický stav a vybavení
-
úplná infrastruktura oblasti
Negativní stránky : -
omezený trh okresního města
45
Na základě předchozích propočtů a úvah, s přihlédnutím ke zjištěnému stavu nabídky a poptávky, stavebně – technickému stavu nemovitosti, stanovuji dle svého nejlepšího svědomí a vědomí obvyklou cenu oceňované nemovitosti - autosalonu se servisem č.p.1104 na Valdickém p ředměstí v Jičíně, vše zapsané na LV č.3879 pro k.ú.Jičín, obec Jičín, okres Jičín na základě provedené analýzy ve výši:
9 500 000,- Kč slovy: Devětmilionůpětsettisíckorunčeských
46
4.3.4. Přílohy ocenění
Fotodokumentace nemovitosti
47
Mapa oblasti
48
Výpis z katastru nemovitostí
49
Snímek katastrální mapy
50
4.4. Souhrnná analýza tržních ocenění Při
stanovení
ekonomickým
výsledné
trţní
souvislostem
a
hodnoty dále
ke
bylo
přihlédnuto
kladným
i
k
obecným
záporným
aspektům
vztaţeným k oceňovanému majetku. Trţní hodnota předmětných nemovitostí je stanovena takto: Trţní hodnota Rodinný dům č.p. 256 s příslušenstvím a pozemky v Praze 9 – Horních Počernicích, vše zapsáno na LV č.1008 pro k.ú. Horní Počernice, obec Praha, okres Hlavní město Praha Autosalon a autoservis č.p. 1104 s příslušenstvím a pozemky v Jičíně, vše zapsáno na LV č.3879 pro k.ú.Jičín, obec Jičín, okres J ičín Celková tržní hodnota:
16 350 000,- Kč
9 500 000,- Kč 25 850 000,- Kč
S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovuji výslednou trţní hodnotu předmětného majetku součtem výsledných hodnot. Po
provedení
výše
zmíně né
expertizy
lze
konstatovat,
ţe
hodnota
nepeněţitého vkladu nemovitostí výše specifikovaných do společnosti CCC, s.r.o. činí k datu ocenění částku:
25 850 000,- Kč slovy: Dvacetpětmilionůosmsetpadesáttisíc korunčeských Na základě tohoto odhadu doporuču ji valné hromadě společnosti v případě rozhodnutí o navýšení základního kapitálu přijmout usnesení o jeho zvýšení nepeněţitým vkladem ve výši:
25 850 000 Kč. Vzorový návrh usnesení je přílohou této práce .
51
5. Analýza situace na trhu nemovitostí v Praze a jejím nejbližším okolí 5.1. Současná situace na trhu Trh s nemovitostmi v několika minulých letech v České republice zaţíval téměř permanentní růst, který se projevoval nejen neustále se zvyšující poptávkou ze strany uţivatelů, ale také vstupem nových develope rů na český trh, a v případě nemovitostí komerčního charakteru i velkým objemem spekulativní výstavby (tzn. bez předem známého kupce resp. nájemce). Zásadním činitelem, který umoţnil masí vní výstavbu nemovitostí byla relativně velká ochota finančních ústav ů financovat developerské projekty za velice příznivých úvěrových podmínek. Na trhu rezidenčních nemovitostí hnal z ájem o pořízení vlastního bydlení ceny bytů a rodinných domů vzhůru. Tento růst byl podporovaný růstem ţivotní úrovně obyvatel a ochotou bank k poskytování hypoték na bydlení, často aţ do výše 100 % kupní ceny nemovitosti. Příchod finanční krize tento dlouhodobý růst razantně zbrzdil. Finanční krize, která byla vyvolána pádem investičních bank ve Spojených státech, se rozšířila do Evropy a vzhledem k navázanosti na zahraniční kapitál , i do České republiky . V bankovním sektoru začala panovat nedůvěra k poskytování úvěrů jak developerům, tak koncovým zákazníkům. Podle převládajících názorů realitních odborníků se realitní trh po letech
extrémního
růstu
postupně
vrátí
k
normálnímu,
dlouhodobě
udrţitelnému rozvoji . Tato situace bude přinášet v nejbliţší době krátkodobé problémy pro všechny účastníky trhu, od zprostředkovatelů přes developery k investorům. Současná krize také paradoxně napomůţe situa ci na realitním trhu tím, ţe dojde k jeho pročištění , kdy přeţijí jen kvalitní poskytovatelé sluţeb, čímţ se zvýší se jeho transparentnost a důvěryhodnost .
52
5.2. Faktory ovlivňující hodnotu a prodejnost nemovitostí Klíčovou úlohu při úvahách o hodnotě ne jen podnikových nemovitostí hraje jejich poloha. Ta má významný vliv na řadu faktorů, které mají vazbu na hodnotu nemovitosti. Patří sem zejména: atraktivita lokality prodejnost, resp. pronajatelnost náklady na výstavbu, údrţbu a provoz hodnota pozemku Jednotlivé typy nemovitostí přitom mají svá specifika, která ovlivňují jejich hodnotu. Rozdíly
ve
výši
nájemného
jsou
zpravidla
způsobeny
kvalitou
nemovitosti, lokalitou a dostupností objektu. Nájemné se odvíjí od několika faktorů, z nichţ mají nejzásadnější význam poloha a její atraktivnost, dostupnost MHD, parkovací kapacita, dostupnost
dopravních
tepen,
kvalita
a
kvantita
sluţeb
zastoup ených
v budovách a jejich okolí aj. Skutečná výše realizovaného nájemného je víceméně individuální, protoţe vychází mimo j iné z rozdílů daných převáţně velikostí pronajaté plochy a charakterem nájemní smlouvy. Obecně povaţují pronajímatelé u komerčních nemovitostí pětiletou dobu
pronájmu
přijatelnou
u
hranici.
pronajímatelů
velkých
kontraktů
V případě
připravena
z hlediska
velkých
zájemce
nájemních
oslovit
rentability
za
spodní
kontraktů
je
většina
individuálním
přístupem
s lukrativnějšími nájemními sazbami.
5.3. Trh s administrativními prostory Český realitní trh prošel v roce 2008 významnými změnami, které se odrazily na hod notě jak komerčních, tak rezidenčních nemovitostí. V roce 2008 činila poptávka po moderních kancelá řských prostorech přes 200.000 m 2 . Trh i přes vysokou poptávku však nebyl schopen absorbovat
53
velké mnoţství nově dokončených prostor a v důsledku toho neobsazenost kancelářských prostor v průběhu roku 2008 vzrostla o 3,2 procentních bodů na 8,96%.
Neobsazenost
budov
třídy
A
(nové
objekty
s nadstandardním
vybavením) vzrostla meziročně z původních 5,7% na 10,3%, zatímco u budov třídy B (kvalitně rekonstruované prostory) zůstala stabilní na 5,5%. Jeden
z
nejvyšších
meziročních
nárůstů
míry
neobsazenosti
byl
zaznamenán v Praze 4, kde ani silná poptávka nestačila pokrýt velký objem nově
dokončených
moderních
kancelářských
prostor.
Podle
analýzy
společnosti CB Rich ard Ellis lze však předpokládat , ţe o pronájmy v Praze 4 bude však i v roce 2009 zájem, který společně s omezenou plochou nově dokončených
kanceláří
v
této
lokalitě
v
povede
k
poklesu
míry
neobsazenosti. Dále byla vysoká míra neobsazenosti v Praze 6 a 7. Celkem bylo na konci roku 2008 v Praze volných přes 225.000 m 2 moderních kancelářských prostor třídy A. Dá se předpokládat, ţe celkově se bude v roce 2009 neobsazenost mírně zvyšovat. Pro
trh
s nejlepšími
kancelářskými
prostorami
je
nadále
charakteristická náročnost nájemců, kteří vyhledávají výborně umístěné a vybavené objekty. Podle průzkumu City Monitor společnosti C&W/H&B hodnotícího
podmínky
pro
podnikání
v evropských
městech
trpí
Praha
především nedostatkem kancelářských prostor v centru města, kde po ptávka překračuje
nabídku,
byť
se
v posledním období
situace
zlepšila
např.
dokončením komplexu Palladium na Náměstí Republiky. Podle statistik společnosti CB Richard Ellis bylo ke konci roku 2008 v Praze
k dispozici
v centru
(Praha
1,
centrum
Prahy
2)
481 .800
m2
kancelářských ploch, v širším centru (okraj Prahy 2, Praha 3, část Prahy 6, 7 a 8) 1.260.400 m 2 a v oblasti tzv. vnějšího města 769.000 m 2 kanceláří. Nově dokončeno bylo v roce 2008 v centru 31.500 m 2 , ve vnitřním městě 184.800 m 2 , a ve vnějším mě stě 106.800 m 2 nových administrativních ploch. Objem realizovaných nájemních transakcí neměl v roce 2008 daleko k rekordním hodnotám z roku 2006, kdy bylo pronajato cca 285. 500 m 2 .
54
Mezi hlavní projekty dokončené v roce 2008, pa tří výšková budova City Tower (původně projektovaná budova pro Československý rozhlas) v Praze 4 s plochou 42 000 m 2 , Kavčí Hory Office Park v Praze 4 (36 550 m 2 ), Hagibor Office Building v Praze 10 (23 000 m 2 pro Rádio Svobodná Evropa) a Jupiter Building v Praze 5 – Nových Butovicích (21 070 m 2 ).
Graf 1: Pronájmy kanceláří a nově dokončené prostory. Zdroj: CityMonitor, Jones Lang LaSalle
V roce 2009 by mělo být podle společnosti CB Richard Ellis dokončeno cca 120.000 m 2 moderních kancelářských prostor, coţ bude ve velkém kontrastu s předchozími roky a pod desetiletým průměrem, který je 190. 000 m2. Nejvýznamnějšími administrativními projekty očekávanými v roce 2009 jsou Trianon v Praze 4, Factory Office Centre na Smíchově v Praze 5, Prague Marina Office Centre v Praze 7 - Holešovicích a River City Amazon Court v Praze 8 - Karlíně. Kancelářské plochy, které by měly být dokončené v roce 2009, jsou jiţ cca z 20 % předpronajaty .
55
Podle analýzy časopisu Realit trţní hodnota prvotřídních komerčních nemovitostí meziročně klesla o 15 – 20 % (v závislosti na konkrétním projektu), u druhořadých komerčních nemovitostí je pokles hodnoty výrazně vyšší. V příštích dvou letech lze očekávat z výše uvedených důvodů mnohem niţší
přírůstek
kancelářských
ploch.
V ětšina
projektů
s plánovaným
dokončením v letech 2009 a 2010 je ve výstavbě, u ještě nezahájených projektů můţe dojít k posunu zahájení jejich výstavby , předpokládán je téţ oproti minulosti větší zájem o menší kancelářské plochy . V důsledku finanční krize se dá předpokládat, ţe některé společ nosti vlivem hledání finančních úspor budou měnit svá současná sídla, nebo je budou podpronajímat. Úroveň nájemného díky vysoké nabídce na trhu stagnuje, nicméně v centru Prahy v důsledku malé nabídky volných ploch dochází k mírnému nárůstu nájemného. Pomalý růst nájemného administrativních prostor spolu s jeho nízkou úrovní ve srovnání s ostatními evropskými metropolemi je jeden z důvodů , které do Prahy přitahují zahraniční investory. Pro zajímavost uvádím, ţe dle průzkumu European C ities Monitor uveřejně ného na jaře 2008, chce v příštích pěti letech do české metropole expandovat 45 z pěti set předních světových firem, kterých se společnost Cushman & Wakefield dotazovala v průzkumu. Po Moskvě, kam míří 63 firem, je Praha z pohledu byznysmenů druhým nejatraktivnějším evropským městem před Varšavou, Budapeští, Bukureští, Paříţí, Londýnem či Barcelonou. V době finanční krize lze předpokládat omezení expanze, přesto je však atraktivita Prahy nadále vysoká. Atraktivita Prahy se neodvíjí jen od nízkého nájemného, ale i od další přidané hodnoty, kterou sídlo v Česku můţe přinést. Vedle levných kanceláří zahraniční firmy oceňují , ţe je v Praze k dispozici i dostatek „levných“ vysokoškoláků a ţe technická vybavenost a infrastruktura je na dobré úrovni .
56
V oblasti vnitřního a vnějšího města trh nebyl schopen absorbovat vyšší mnoţství nově dokončených prostor, a proto nebyl tlak na zvýšení nájmů. Nájemné za prvotřídní prostory, především v případě projektů v centru města a v oblasti Smíchov/Anděl se zvedlo na současných 22-23 Euro (616-644 Kč) za
m 2 /měsíc.
K tomuto
navýšení
došlo
zejména
v
důsledku
omezené
dostupnosti kvalitních kancelářských prostor v lokalitě a malému mnoţství projektů ve výstavbě. Dále od centra je pak největší poptávka soustředěna v lokalitách, jeţ mají
strategickou
polohu,
nebo
se
nacházejí
v zájmových
lokalitách
vyhledávaných průmyslem a obchodem (Nové Butovice, Pankrác Chodov, Karlín). V těchto lokalitách se nájmy pohybují v úrovni 15- 17,5 Euro (420490 Kč) za m 2 /měsíc. Na
základě
stávající
poptá vky
a
situace
na
trhu
však
nelze
předpokládat, ţe by v 1.pololetí 2009 mohly nájmy dále růst, očekává se spíše stagnace. Většina potenciálních investorů, kteří působí ve střední Evropě, je přitahována moţnou vyšší mírou návratnosti investic neţ je obvyklé na západních trzích. Celkově se investoři dají rozdělit do tří základních skupin: Developeři / fondy rizikového kapitálu: původem z různých zemí, ale převládají američtí, rakouští a izraelští investoři, kteří si v této kategorii udrţí svou převahu i v příštích několika letech. Investoři do projektů s vysokou mírou návratnosti: různé skupiny investorů
orientujících
se
na
krátkodobou
návratnost
(3 –5
let)
vloţených prostředků (levereged). Investoři do projektů akceptující niţší mír u návratnosti (unlevereged): téměř výhradně evropského původu , jako jsou otevřené německé fondy, které poţadují zajištěný a silný cash -flow. Investiční aktivita těchto investorů je závislá na transparentnosti trhu a moţnosti provádět transakce
převodem
vlastní
nemovitosti
57
raději
neţ
převodem
společnosti, která nemovitost vlastní. Tato skupina obvykle nakupuje za niţší počáteční výnosové míry ve srovnání s jinými investory. Na trhu investic do kancelářských objektů dosud dominovaly hlavně německé a rakouské institucionální fondy, př estoţe zvýšený zájem investorů z řad soukromých společností se stal běţnějším jevem. Na
sekundárním
trhu
s kancelářskými
prostorami,
který
je
charakterizován vyššími výnosy, nadále dominují izraelští investoři. Nedostatek prostor pro podnikatel ské vyuţití v centru města
se daří
kompenzovat prostorami v širším centru a v okrajových částech s dobrou dopravní dostupností .
5.4. Trh s obchodními prostorami Podle definice ICSC (International Council of Shopping Centres) se v českých podmínkách tradičním nákup ním centrem rozumí nemovitost slouţící maloobchodním
účelům,
provozovaná
jako
jeden
celek
o
celkové
pronajímatelné ploše větší neţ 5.000 m 2 s minimálně 10 samostatnými jednotkami. Většinou jde tedy o nákupní galerii (Mall) s tzv. kotevním nájemcem majícím nejčastěji formu hypermarketu či většího supermarketu. Součástí těchto projektů bývá parkoviště pro zákazníky, které je sdíleno jednotlivými nájemci obchodních prostor. Trh s maloobchodními prostory, nejen v Praze, ale v celé České republice se v poslední době rozvíjel velmi dynamicky . Vznikaly a vznikají řady
supermarketů
a
hypermarketů,
nákupních
center,
probíhá
jejich
rozšiřování, rostou retail parky a factory outlety. Po letech růstu nyní určité ukazatele vykazují známky zpomalení. Jak se trh v některý ch lokalitách přibliţuje ke stavu nasycení, zvyšuje se opatrnost developerů ohledně nových projektů. Tyto nové projekty svým rozsahem a kvalitou výstavby lákají řady národních i nadnárodních maloobchodních prodejců i investorů. Na konci roku 2008 činil celkový objem prostor v nákupních centrech v Praze přibliţně 7 50 000 m 2 . Nejvýznamnějšími projekty dokončenými v roce
58
2008 byly Galerie Fénix v Praze 9-Vysočanech s rozlohou 14.000 m 2 nákupní centrum Arkády Pankrác v Praze 4 o rozloze 40.000 m 2 . V 2.
polovině
roku
2009
je
plánováno
otevření
jiţ
několikrát
2
odloţeného factory outletu Galeria Moda (30. 600 m ) nedaleko letiště Praha Ruzyně, a dále obchodních center Vypich (12 000 m 2 ) v Praze 6 a Van Graaf na Václavském náměstí v budově bývalé Práce. Ve
střednědobém
horizontu
je
plánováno
rozšíření
úspěšných
nákupních center jako je například Centrum Černý Most v Praze 9 nebo Centrum Chodov v Praze 4. Poptávka po maloobchodních prostorech v Praze v případě dobře zavedených nákupní ch center v dobrých lokalitách a prvotřídních lokalit na hlavních obchodních třídách je nadále vysoká . Naopak u hůře poloţených nákupních center lze pozorovat úbytek nájemců, nebo odchod prodejen prémiových značek.
Graf 2: Vývoj trhu obch. prostor a jejich neobsazenost Zdroj: CityMonitor, Jones Lang LaSalle
59
Lze předpokládat , ţe centra s horšími výsledky přehodnotí svoji koncepci a skladbu nájemců, aby tak zvýšila konkurenceschopnost a drţela krok
s
rostoucí
poptávkou
po
pestrosti
ze
strany
stále
náročnějších
spotřebitelů. V prvním nákupním centru jiţ došlo vlivem menší poptávky k omezení nabídky sluţeb – v centru Novodvorská Plazza v Praze 4 bylo uzavřeno pro nízký zájem multikino. V případě prvotřídních nákupních center, po nichţ je velká poptá vka, dosahuje nájemné v úrovně 90 Euro za m 2 /měsíc, přičemţ poplatky za sluţby se pohybují mezi 5 aţ 9 Euro/m 2 /měsíc. Ceny byly navýšeny nedávným otevřením centra Palladium na Náměstí Republiky . Nájemné za prostory v prvotřídních maloobchodních parcích činí 4 – 9 Euro/m 2 /měsíc a poplatky za sluţby se pohybují mezi 0,5 Euro aţ 1,5 Euro/m 2 /měsíc. Vzhledem k velmi omezenému objemu prostor na hlavní obchodní třídě v Praze, ulici Na Příkopech jsou zde zaznamenávány nájmy ve výši aţ 150 Euro za m2/měsíc .
5.5. Trh s průmyslovými a skladovacími prostory Největší část průmyslové výstavby probíhá v tradičních průmyslových městech, v nichţ je dostatek pracovních sil. Předními lokalitami jsou Praha, Brno a Plzeň. Další města pokrývají menší část trhu, avšak jejich tempo rozvoje rychle roste. Mezi druhotné lokality patří Ostrava, Pardubice, Olomouc, Lovosice a Ústí nad Labem. Lokality, do nichţ vede dálnice, se rozvíjejí rychleji neţ ostatní, coţ platí obzvláště pro sklady, Proto se podél hlavních dálničních tras D1 a D5 nachází cela rada komerčních průmyslových parků. Určujícím faktorem pro chování celého průmyslového trhu je vývoj poptávky nájemců po průmyslových prostorách. Několik posledních let byl tento segment trhu charakteristický strmě se zvyšující poptávkou ze strany uţivatelů, ale také vstupem nových d eveloperů na český trh a spekulativní (tzn. bez předem sjednané nájemní smlouvy) výstavbou průmyslových hal .
60
Tento trend odstartoval vstupem ČR do EU a pokračoval v následujících letech díky geografické po loze České republiky, dokončení nových úseků dálnic, zvyšujícímu se HDP České republiky, rozvoji automobilového sektoru a vzniku centrálních distribučních center. Investoři a developeři upřednostňují výstavbu skladových ploch na základě předchozího uzavření smlouvy o budoucím pronájmu nebo prodeji a tak, přestoţe se počet skladových ploch v posledních letech zvýšil, zůstává pro nájemníka problémem najít odpovídající moderní sk ladové prostory k pronájmu. To se obzvláště týká nájemců se zvláštními poţadavky, jako jsou chladící a mrazící zařízení nebo ţelezni ční vlečka na pozemku. V posledních měsících však nelze přehlédnout sníţení zájmu o takováto distribuční centra a negativní dopady v rámci automobilového sektoru, coţ má velký vliv na nájemce průmyslových nemovitostí. Těmito nájemci jsou z jedné poloviny výrobní firmy, které v současné do bě ztrácejí zakázky na výrobu, zaznamenávají sníţení exportu a přehodnocují proto plány své expanze. Z druhé
poloviny
tvoří
případné
nájemce
průmyslových
nemovitostí
poskytovatelé komplexních logistických sluţeb, kteří jsou nyní zasaţeny celkovým menším pohybem zboţí a snahou svých klientů výrazně na logistice ušetřit a omezit skladové zásoby. Developerské firmy jiţ v reakci na tento trend zastavily výstavbu některých rozestavěných kancelářských budov a skladů . Podle analýz y společnosti King Sturge v roce 2008 plánovali developeři postavit spekulativně bez předem sjednaných nájem ců 22 projektů. D okončeno jich však bylo jen 13. V situaci hrozící ekonomické recese a moţných finančních problémů i těch ekonomicky nejsilnějších s polečností (tzn. stávajících či potenciálníc h nájemců průmyslových prostor) se nedá očekávat rychlý obrat v přístupu bank z pohledu financování ani investorů z pohledu případných akvizic. Lze tedy předpokládat, ţe dojde k naprostému omezení spekulativní vý stavby. Zároveň lze ale také očekávat, ţe někteří developeři, kteří mají zajištěného nájemce
61
před počátkem výstavby (tzn. nejedená se o spekulativní výstavbu) , nebudou moci získat financování ze strany bank. V roce 2008 byly nejvýznamnějšími dokončenými p rojekty Northpoint u dálnice D8 a Southpoint u dálnice D1. Mezi některé z větších plánovaných projektů patří další rozšíření VGP Parku v Horních Počernicích, par ku Skanska Logistics Park v Jen či a parku Panattoni Park Prague Airport na dálnici R6. Míra neobsazenosti prostor v ČR je v současnosti nebývale vysoká (dosahuje cca 17%) a lze reálně očekávat koncentraci developerů převáţně na pronájem těchto zbývajících prostor.
Graf 3: Objem skladových prostor. Zdroj: CityMonitor, Jones Lang LaSalle
Nájemné
za
prvotřídní
skladovací
prostory
v
Praze
v
případě
průmyslových areálů třídy A se pohybují mezi 4,30 a 4,60 Euro/m 2 /měsíc, a to v případě prostor, které mají rozlohu 2 aţ 3 tis. m 2 . Prostory o větší rozloze jsou pronajímány za cenu 3,50 aţ 4,0 0 Euro/m 2 /měsíc. Menší projekty nebo menší pronajaté prostory mohou však stále zajistit nájemné v rozmezí od 5,00 do 5,60 Euro/m 2 /měsíc.
62
Ve většině případů jsou rozdíly v nájemném způsobeny kvalitou projektu, jeho umístěním, dostupností a velikostí. V průmyslových objektech v Praze je nájemné dle dostupných údajů vázáno spíše na projekty a nikoli na polohu.
5.6. Trh s rezidenčními nemovitostmi Rezidenční trh zaznamenal v závěru roku 2008 pokles zhruba o třetinu. Vrací se tak na úroveň let 2005 – 2006. Jedná se o vývoj, který odborníci s předstihem předpovídali. Poptávku po novém bydlení v uplynulých letech výrazně táhl především výhled zvýšení DPH. Kaţdý, kdo měl jen trochu moţnost, urychlil své nákupní rozhodnutí, aby výhodnější sazbu DPH vyuţil. K
tomu
je
nutné
připočítat
vliv nebývale příznivé situace v oblasti
hypotečního financování, která na trhu v minulých letech panovala a vstupu populačně silných ročníků na trh bydlení . Dá se říci, ţe trh se v minulém roce předzásobil. Dlouhodobě nejstabilnější části realitního trhu nadále přestavuje trh s byty a především výstavba rodinných domů. Nové byty budou mít nejčastěji plochu do 100 m 2 . Prodejní ceny budou nadále kopírovat vývoj ekonomiky. Určující pro vývoj cen budou příjmy domácností a výše bankovních úroků . Zájem o nové bydlení se dostal na úroveň roku 2005. Největší pokles poptávky nastal u nemovitostí střední cenové kategorie, kde se nejvíce odrazilo zpřísnění podmínek financování bankovními ústavy. Poptávka po novém bydlení je však obecně nadále velká, p otenciální kupující ale spíše vyčkávají, jak se bude trh vyvíjet. U části nových developerských projektů byla vlivem poklesu poptávky oddálena doba realizace, část developerů začala ceny nových bytů mírně sniţovat, nebo nabízet garáţová stání zdarma apod. Někteří analytici předpovídají velký pokles cen panelových by tů v hůře dostupných lokalitách. Tento trend se však dosud ve větší míře neprojevil. Některými bankovními odborníky je předpokládán hlavní pokles cen v druhém pololetí roku 2009, kdy se dostanou na trh nové developerské projekty.
63
Ceny za m 2 bytu se v Praze pohybují v úrovni od 55.000 aţ 65. 000 Kč u malých bytů standardního vybavení. Průměrná cena luxusních rezidenčních nemovitostí se loni v Praze vyšplhala přes 100.000 Kč/m 2 . Praha je ve srovnání se západními městy stále levná, průměrná cena za metr čtvereční činí v hlavních evropských městech přibliţně 300.000 aţ 400.000 Kč. V oblasti pronájmů jsou nejdraţší byty v centru Prahy. Nájemné zde neklesá. Naopak přibývá bytů, které jsou nadstandardně v ybaveny a jsou nabízeny s doprovodnými sluţbami, jako je úklid, ostraha či parkování. Průměrné nájemné v Praze 1 se pohybuje u bytů 1+kk mezi 12 aţ 18.000 Kč za měsíc. Pronájem bytu 3+kk přijde v průměru na 20 aţ 35.000 Kč. Připočíst je třeba ještě poplatk y za energie a sluţby. Tradičně nejţádanější, ale i nejdraţší jsou byty v novostavbách a také ve staré zástavbě blízko centra, jako například na Vinohradech, v Dejvicích či na Letné. Velký zájem je také o Ţiţkov, Vršovice, Pankrác či Stodůlky. Vzhledem ke stále poměrně rozsáh lé aktivitě developerů budou ceny pronájmů spíše stagnovat aţ klesat. V okrajových částech metropole a bytů mimo dosah metra či tramvaje by v dohledné době trţní nájem mohl klesnout výrazněji. Luxusní byty se naopak pronajímají stále ob tíţněji. O luxusní bydlení mají zájem zejména cizinci, kteří v Praze pracují u nadnárodních společností. Počet těchto pracovníků se však podle zkušeností realitní ch kanceláří sniţuje a s niţší poptávkou postupně
klesají
i
ceny
pronájmů.
Do
budoucna
by
ceny
pronájmů
luxusnějších bytů mohly být stabilní či mírně klesat . Na ceně pronájmu se vedle samotného stavu bytu podílejí i další faktory, jako například stav domu či dostupnost MHD. Ne však tak výrazně jako v případě koupě bytu. Dobrý stav domu a kvalitní občanská vybavenost zvýšit cenu pronájmu o 10 - 15 procent.
64
6. Shrnutí V této práci jsem se věnoval problematice ocenění nepeněţitého vkladu - nemovitosti ve vlastnictví fiktivní firmy CCC, spol. s r.o. Účelem ocenění bylo zjištění trţní hodnoty objektu, aby ho bylo moţno vloţit jako nepeněţitý vklad do základního kapitálu společnosti a zvýšit ta k její bonitu. Pro výpočet hodnoty nemovitosti byla pouţita metoda nákladová, která bere v úvahu náklady na pořízení majetku jakoţto nového, dále v případě
ocenění
autosalonu
jakoţto
komerční
nemovitosti
a
metoda
výnosová, která umoţňuje stanovit hodnotu nemovitosti na základě budoucích příjmů
z vlastnictví.
U
obou
nemovitostí
bylo
provedeno
i
ocenění
porovnávací metodou, která odráţí obecně situaci n a trhu s obdobnými nemovitostmi. Výsledné hodnoty jsou uvedeny v patřičných kapitolách. Současně
byla
v této
práci
provedena
analýza
vývoje
trhu
komerčních a rezidenčních nemovitostí v Praze a jejím nejbliţším okolí v posledních letech.
65
7. Použitá literatura: 1. Bradáč, Albert, Doc. Ing., DrSc. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, Cerm Brno 2001 2. Dědič, Jan, Prof. JUDr. a kol.: Právo obchodních společností, Prospektrum Praha, 1998 3. Eliáš, Karel, JUDr., Obchodní společnosti, C. H. Beck Praha, 1994 4. King Sturge, Výstavba skladů v ČR klesla od začátku roku o pětinu, 31.3.2009, Dosupné z www.stavebni-forum.cz/cs/article/ 13310/king sturge-vystavba-skladu-v-cr-klesla-od-zacatku-roku-o-petinu/ 5. King Sturge, Developeři zastavili výstavbu prvních projektů, 9 .12.2008 Dostupné z www.stavebni-forum.cz/cs/article/12206/developeri zastavili-vystavbu-prvnich-projektu/ 6. Klvačová, Kamila, JUDr.: Zvyšování základního kapitálu, časopis Obchodní právo 12/2001, str. 2 – 7 7. Kozák, Filip: Krize a trh průmyslových nemovitostí , 16.2.2009. Dostupné z www. http://logistika.ihned.cz/c1 -34378920-krize-a-trhprumyslovych-nemovitosti 8. IVSC - mezinárodních standardy pro oceňování 9. Mirčevská, Dalimila, Ing., Kapitálové společnosti – daně, účetnictví, právo, Grada Publishing Praha , 2009 10. Ort Petr, Ing., Ph.D., Oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ, Praha 2007 11. Přehled dosahovaných cen prodejů a pronájmů v Praze, Česká spořitelna, a.s. 2008 12. Realit 1/2009, realitní trh 2008 -2009 13. Realit: Velký boom zaţívají retail parky. Dos tupné z www.realit.cz/clanek/velky -boom-zazivaji-retail-parky 14. Skála, Milan, PhDr., Skálová Jana, Ing.: Ceny v účetnictví a daních, Aspi Publishing Praha, 2002 15. Ševčík, Daniel, JUDr.,: Společnost s ručením omezeným, Prospektrum Praha 2001
66
16. Štefan, Rudolf , Do c. Ing., Teorie oceňování nemovitostí - vybrané kapitoly, VŠE – IOM, Praha 2002 17. TEGoVA – metodika evropské organizace národních asociací odhadců 18. Zazvonil, Zbyněk, Ing.: Oceňování nemovitostí na trţních principech, Ceduk Praha 1996 19. Zazvonil, Zbyněk, Ing.: V ýnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, Praha, 2004 20. Analýza trhu European Cities Monitor, Cushman & Wakefield , 2007, 2008 21. Analýza trhu rezidenčních nemovitostí v ČR, UniCredit Bank, 2007 22. Analýza trhu Czech Republic real estate review, Colliers, 2007, 2008 23. Analýza trhu Prague City Report, Jones Lang LaSalle, 2008 24. Analýza trhu City monitor, Jones Lang LaSalle, 2007, 2008 25. Obchodní zákoník, zák. č 513/1991 Sb. v aktuálním znění 26. Občanský zákoník, zák. č. 40/1964 Sb. v aktuálním znění 27. Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v aktuálním znění
67
8. Přílohy: 1 . N áv r h
na
z á p is
zvýšení
z á k la d n íh o
k a p itá lu
n e p e n ě ţ itý m
s p o leč n o s ti s r u č e n ím o me z e n ý m d o o b c h o d n íh o r e j s tř ík u
68
v k la d e m
s p o lečn ík a
Návrh na zápis zvýšení základního kapitálu nepeněžitým vkladem společníka společnosti s ručením omezeným do obchodního rejstříku Městský soud v Praze Obchodní rejstřík Slezská 9 120 00 Praha 2 Navrhovatel: CCC, spol. s r.o., IČ: 54321 zapsaná v obchodním rejstříku vedeném u Městského soudu v Praze, oddílu C, vloţce číslo 000
Návrh na zápis zvýšení základního kapitálu nepeněţitým vkladem společnosti s ručením omezeným do obchodního rejstříku Valná hromada společnosti konaná dne ________ rozhodla o zvýšení základního kapitálu o 25 850 000 Kč, a určila jako předmět nepeněţitého vkladu nemovitosti uvedené na LV č.1008 pro k.ú. Horní Počernice, obec Praha, okres Hlavní město Praha a dále nemovitosti uvedené na LV č.3879 pro k.ú.Jičín, obec a okres Jičín. Předmětné nemovitosti jsou ve vlastnictví společnosti, které slouţí jako sídlo a k provozování podnikání.
Navrhovatel na základě výše uvedeného navrhuje do obchodního rejstříku provést následující zápis: V obchodním rejstříku vedeném u Městského soudu v Praze, oddílu C, vloţce číslo 458 se zapisuje: Vlastní navýšení vkladem: CCC, spol. s r.o., IČ: 54321 Vklad: 25 850 000,- Kč
Splaceno: nepeněţitý vklad vloţen,splaceno
se vymazává:
200 000,- Kč Zapsáno: 02.02.2002
se zapisuje: Základní jmění: 26 050 000,- Kč Zapsáno: _________
69
V Praze dne _________
……………………………………… Podpis jednatele
Přílohy: 1. Notářský zápis ________ o rozhodnutí valné hromady společnosti konané dne ________ včetně pozvánky na valnou hromadu a listiny přítomných (2x, z toho jednou do sbírky listin) 2. Usnesení Městského soudu v Praze o jmenování znalce ________ ze dne 12. května 2002 3. Výpisy z katastru nemovitostí 4. Znalecký posudek soudních znalců jmenovaných soudem ___________(2x, z toho jednou do sbírky listin)
70
