NAAR EEN STERKE KANTORENSTRATEGIE IN OSS Stec Groep aan Gemeente Oss. Vastgesteld door de gemeenteraad op 26 maart 2009

NAAR EEN STERKE KANTORENSTRATEGIE IN OSS Stec Groep aan Gemeente Oss

Vastgesteld door de gemeenteraad op 26 maart 2009

Carien Arendz en Esther Geuting mei 2008

INHOUDSOPGAVE MANAGEMENT SUMMARY

1

INLEIDING

8

1.

HUIDIGE KANTORENMARKT OSS 1.1 Schets lokale markt 1.2 Kansen en bedreigingen van de Osse Kantorenmarkt 1.3 Kantoorlocaties Oss

12 12 17 20

2.

STRATEGIE KANTORENMARKT OSS 2020 2.1 Advies 1: ontwikkel binnen Oss nieuwe locaties voor kantoren 2.2 Advies 2: bied onderscheidende en goed gesegmenteerde kantorenmilieus aan Oss 2.3 Advies 3: zet in op verschillende doelgroepen en hun huisvestingskenmerken 2.4 Advies 4: richt u op aantrekkelijke doelgroepen 2.5 Advies 5: let bij nieuwe locaties op de volgende markttechnische aspecten 2.6 Randvoorwaarden strategisch kantorenbeleid 2.7 Tot slot: beperk uw ontwikkelingsrisico’s door Oss sterk op de kaart te zetten

26 26 32 38 44 46 51 53

BIJLAGE A: VRAAG-AANBOD CONFRONTATIE A1: De autonome vraag naar kantoorruimte A2: Aanbod van kantoorruimte in Oss

55 55 68

BIJLAGE B: TRENDS OP DE KANTORENMARKT

70

BIJLAGE C: ANALYSE HUISVESTINGSWENSEN EN EISEN DOELGROEPEN C1: Analyse doelgroepen C2: Conclusies

74 74 83

BIJLAGE D: CONCURRERENDE LOCATIES

84

MANAGEMENT SUMMARY In deze management summary schetsen we de hoofdlijnen van dit rapport om te komen tot een kantorenstrategie voor de gemeente Oss. Kenschets van de Osse kantorenmarkt • Van nature is Oss een stad met veel bedrijfsruimte op bedrijventerreinen voor een aantal grote beeldbepalende bedrijven, zoals Schering-Plough (Organon) BioSciences, Vos Logistics en Unilever. • Op de kantorenmarkt is de marktpositie relatief beperkt: de kritische massa is relatief beperkt, en andere steden van vergelijkbare omvang hebben gemiddeld genomen een groter aantal meters kantoorvloer per inwoner. • Gebruikers van kantoren zijn vooral lokaal verzorgend zoals banken, overheid, non-profit, zakelijke en financiële dienstverlening. De regionale omvangfunctie staat enigszins onder druk en de bovenregionale aantrekkingskracht van Oss is zeer beperkt. • Daarnaast gaat het binnen Oss– meer dan in andere steden van vergelijkbare omvang - om kantoorachtige bedrijfsruimtegebruikers 1 . Dit in combinatie met de sterke positie van productie en logistiek maakt dat er een relatieve ondervertegenwoordiging zichtbaar is van traditionele kantoorgebruikers als accountants, ICTbedrijven, zakelijke en financiële dienstverleners, verzekeraars en dergelijke. • De Osse kantorenmarkt kent met 4% aanbod in de voorraad zeer weinig leegstand wanneer we dat vergelijken met het Nederlandse gemiddeld (leegstandspercentage van 12% in 2006). De leegstand is zelfs zo laag, dat we verwachten dat er een tekort aan kantoorruimte in Oss is. • Profiel van kantoorlocaties is zwak ontwikkeld en versnipperd, ook zijn er maar beperkt plannen voor nieuwe kantoorlocaties in Oss.

1

Kantoor is een gebouw dat geheel of voor meer dan 70% in gebruik is, dan wel te gebruiken is, voor bureaugebonden activiteiten (administratieve, geestelijke en adviserende arbeid) en niet voor vervaardiging, bewerking en/of opslag van goederen, een kantoorachtig gebouw is een gebouw dat voor minimaal 50% in gebruik is, dan wel te gebruiken is voor bureaugebonden activiteiten (administratieve, geestelijke en adviserende arbeid). Het overige deel van het pand kan in gebruik zijn voor productie, opslag, et cetera.

Naar een sterke kantorenstrategie in Oss Stec Groep aan Gemeente Oss 06.205

1

•

•

De belangrijkste kantoorlocaties zijn de Raadhuislaan, Kruisstraat, Lievekamplaan. Daarnaast zijn er, verspreid in en rond het centrum, een aantal kleinschalige kantoorlocaties, soms bestaand uit één of twee solitaire panden, soms uit kleinere concentraties van circa 10.000 m² bvo, zoals het kantoorvillamilieu van de Molenstraat en de Wethouder van Eschstraat (plus omgeving) waar een flink aantal zakelijke kantoorruimtegebruikers gevestigd zijn. Ruwaardsingel-Julianasingel-Hartog voorzien in de behoefte aan stadsrandlocaties, maar de vraag- aanbodverhouding in dit segment is krap. Een snelweglocatie ontbreekt op dit moment, terwijl we wel behoefte in dit segment signaleren. Het imago van Oss op de kantorenmarkt is matig, omdat Oss met name met productie en logistiek geassocieerd wordt.

We zien echter belangrijke kansen voor versterking van de Osse kantorenmarkt. Dit zijn belangrijke aanknopingspunten voor de kantorenstrategie. • Oss heeft een aantal grote beeldbepalende bedrijven binnen de gemeente. Vos Logistics, Schering-Plough (Organon) BioSciences, Diosynth en Unilever zijn al jaren aan Oss verbonden. Deze bedrijven hebben een aanzienlijke ruimtevraag op de werklocaties in de gemeente. We zien kansen voor verdere versterking en clustervorming rond sterke sectoren in Oss. • De relatieve bereikbaarheid van Oss binnen het OV-netwerk en het snelwegennetwerk is prima. • Oss heeft veel potentiële verdichtingslocaties binnen de gemeente, en de ligging aan de A50/A59 biedt uitstekende kansen voor een potentiële snelweglocatie. • Er is een tekort aan kantoorruimte en aantrekkelijke kantoorlocaties in Oss. Ondernemers vragen om nieuwe kantoorruimten en aantrekkelijke locaties, zowel in het koop-, als in het huursegment. Nu de gemeente de komende jaren meer integrale beleidsmatige aandacht aan de kantorenmarkt gaat schenken biedt dit mogelijkheden om een strategische visie op de kantorenmarkt te ontwikkelen. Dit rapport biedt daartoe de eerste aanzet. Hieronder leest u onze adviezen:


2

Advies 1: ontwikkel binnen Oss nieuwe locaties voor kantoren De belangrijkste argumenten voor dit advies zijn: • er zijn al enkele jaren geen nieuwe kantoorlocaties op de markt gebracht (uitgezonderd individuele kavels voor individuele gebruikers, zoals Schering-Plough (Organon)); • de marktleegstand is lager dan gezond is voor een kantorenmarkt; • de prognoses van de toekomstige behoefte aan kantoren wijzen op een uitbreidingsvraag van bestaande kantoorgebruikers en een natuurlijke vervangingsvraag van bestaand vastgoed. De omvang van de kantoorbehoefte bestaat uit een nieuwbouwvraag en een vervangingsvraag en beslaat minimaal 50.000 m² bvo tot 2020 en maximaal circa 75.000 m² bvo; • er zijn op dit moment maar beperkt plannen voor uitbreidingslocaties in Oss; de plannen die er zijn worden door eindgebruikers en makelaars als matig tot redelijk aantrekkelijk ervaren. We raden u daarom aan als gemeente serieus aan de slag te gaan met het aanwijzen van nieuwe, aantrekkelijke, kantoorlocaties in Oss.

Tabel: vraag kantoren Oss tot 2020 kantoorruimte (m²) Vraag

minimaal scenario

54.000

maximaal scenario

78.000

Leegstand minus frictieleegstand

+2.000 =(tekort)

Plancapaciteit hard (< 2 jaar te ontwikkelen) SALDO

4.000

MINIMAAL

50.000

MAXIMAAL

74.000

Bron: Stec Groep (2008).


3

Advies 2: bied onderscheidende en goed gesegmenteerde kantorenmilieus aan in Oss We raden u aan te starten met het voorbereiden van het opnemen van enkele nieuwe kantorenlocaties in het bestemmingsplan. Het is belangrijk om complementaire vestigingsmilieus aan te bieden. Dit betekent concreet: • dat u het binnenstedelijke centrummilieu in Oss verder dient te versterken, door de Raadhuislaan te versterken en de ‘achterterreinen’ - die nu gebruikt worden als parkeerstrook – te herontwikkelen. • dat u een nieuwe snelweglocatie zou kunnen ontwikkelen op de Vorstengrafdonk. • dat u een nieuwe stadsrandlocatie kunt aanwijzen. • dat u kantoorachtige vestigingen overwegend op bedrijventerreinen zou kunnen faciliteren, en 100% kantoorruimtegebruikers op speciaal hiervoor aangewezen stroken. • dat u beperkt kleinschalige kantoorruimten tot 250 m² bvo ook kunt combineren in woonwerkpanden. De meest aantrekkelijk locaties voor uitbreiding van kantoorruimte zijn in onze optiek: • Raadhuislaan: op deze locatie kunt u tegemoetkomen aan de behoefte aan moderne kantoorruimte op de belangrijkste kantorenlocatie van Oss. Verdichting van de parkeerstroken grenzend aan het station kan de kritische massa van de Raadhuislaan vergroten. • Julianasingel/Hartog Hartogsingel: de stadsrandlocatie biedt in onze optiek uitstekende kansen voor een aanvullend kantorenmilieu in Oss. Het is de belangrijkste stadsentree binnen Oss, en heeft een goede ligging ten opzichte van de rest van de regio. • Wethouder van Eschstraat: een stadsrandmilieu met een goed imago, en al enige kritische massa van kantoorbedrijvigheid. • Vorstengrafdonk: omdat Oss op dit moment nog niet over een snelweglocatie voor kantoren beschikt, en de uitstraling van de Vorstengrafdonk kwalitatief hoogwaardig is voor een bedrijventerrein, zien we goede kansen voor de ontwikkeling van een kantoor- en kantoorachtige strook langs de snelweg.


4

Advies 3: zet in op verschillende doelgroepen en hun huisvestingskenmerken We raden u aan om binnen Oss de verschillende typen kantorenmilieus met duidelijk onderscheidend profiel in de markt te zetten. • zet in het centrummilieu vooral in op kantoorvilla’s en middelgrote kantoren. Het accent in de gebouwtypologie voor dit milieu kan dan voor een fors deel liggen op kantoorgebruikers kleiner dan 500 m² vvo, naast kantoorruimtegebruikers tot 1.000 m² vvo en 2.000 m² vvo. Deze gebruikers willen liever niet met een andere gebruiker in een gebouw en hechten aan uitstraling, en hebben een voorkeur voor een eigendomssituatie in de vorm van eigenaargebruiker. Denk in het bijzonder aan moderne kantoorvilla’s: binnen Oss is dit milieu relatief schaars, maar het sluit goed aan bij de huisvestingswensen en – eisen van ondernemers. • we zien in het centrum daarnaast ook marktruimte voor een bedrijfsverzamelgebouw waarin starters en doorstarters kleinschalige kantoorruimte kunnen huren. Het gaat dan om een kantoorverzamelgebouw van enkele duizenden meter vloer (bijvoorbeeld 3.000 - 4.000 m² vvo), waarbinnen enkele tientallen bedrijven zich kunnen vestigen, door één of twee kamers te huren (of zelfs individuele werkplekken voor de verhuur aan te bieden) en faciliteiten te delen. • richt u op de ontwikkeling van een stadsrandmilieu op het knooppunt Julianasingel/Hartog Hartogsingel. Dit is een aantrekkelijke locatie voor kantoorvilla’s in het middelgrote segment (1.500 tot 3.000 m2 bvo), wanneer de ruimtelijke kwaliteit van de locatie omhoog gaat. De ligging binnen Oss is zeer aantrekkelijk • we zien op de Vorstengrafdonk mogelijkheden om binnen Oss een nieuw kantorenmilieu aan te bieden met kantoorachtige en 100% kantoorgebruikers langs de snelweg. Het gaat overwegend om panden van 4.000 tot 6.000 m² bvo, gericht op zakelijke dienstverlening, zoals adviesbureaus. • we raden daarnaast aan rond het centrum en in woonwijken in te zetten op het realiseren van meer woonwerkeenheden op kleinschalige locaties verspreid over Oss, bijvoorbeeld om de overgangen tussen woongebieden en werkgebieden te realiseren. Advies 4: richt u op aantrekkelijke doelgroepen • leeuwendeel van de marktvraag is lokaal. Lokale kantoorruimtegebruikers in een breed scala van sectoren zijn de primaire doelgroep voor kantoorruimte in Oss. • de nieuwe kantorenlocaties in Oss kunnen meer dan tot nu inzetten op nog niet gevestigde regionale spelers. Wanneer we kijken naar de aantrekkelijkheid van Oss en naar sectoren met een bovengemiddelde vestigingsdynamiek, dan schatten we in dat met name logistiek en distributie (met bijbehorende kantoorruimte), en R&D gericht op voeding en pharma van buiten de regio zich in Oss willen vestigen. Daarnaast zien we beperkt kansen voor de toestroom van call centers en shared services centers. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss Stec Groep aan Gemeente Oss 06.205

5

•

mogelijk kunnen de komende jaren meer nieuwe kantoorvestigers belangstelling tonen voor Oss. Gemiddeld genomen gaat het hierbij niet om grote metrages. Evenwel incidenteel kan Oss de komende jaren wel degelijk grote kantoorvestigers – metrages van rond de 1.500 tot 3.000 m² - op de markt verwachten die bij eventuele vestiging een enorme impuls kunnen geven aan de ontwikkeling van een kantoorlocatie. Denk aan grote nonprofit-instellingen die op regionale schaal vestigingen gaan samenvoegen of een incidentele grote landelijke of internationale partij die Oss - in de slipstream van bedrijfsactiviteiten in productie en distributie – op het netvlies krijgt voor bijvoorbeeld callcenters of shared services centers.

Advies 5: let bij nieuwe locaties op de volgende markttechnische aspecten • belangrijk bij de nadere invulling van de plannen voor nieuwe kantoorlocaties is te streven naar de ontwikkeling van enkele kantoorconcentraties die in Oss en omgeving echt ‘state-of-the-art’ zijn, zowel wat betreft uitstraling van het gebied, als de stedenbouwkundige en architectonische samenhang binnen het gebied. • net als in de bedrijventerreinenmarkt is het belangrijk dat u in de regionale kantorenmarkt een zeer actief accountmanagement voert. • de behoefte aan parkeerruimte neemt onder alle typen kantoorgebruikers toe. Het is daarom voor de gemeente Oss belangrijk alert te zijn op de huidige mogelijkheden voor ruimere parkeernormen. Met de decentralisatie van het ABC-locatiebeleid heeft de gemeente de mogelijkheid om parkeernormen voor kantoorlocaties af te schaffen. Hiermee worden binnenstedelijke locaties in Oss aantrekkelijker dan locaties aan de stadsrand of langs de snelweg. • uit de analyse van de regionale vraag blijkt dat het Osse vestigingsklimaat in principe relatief aantrekkelijk zou kunnen zijn voor een aantal doelgroepen binnen de kantorenmarkt: de back-offices, de regionale ICT-kantoren en de regiokantoren in de zakelijke dienstverlening, de verkoop- en marketingkantoren en de non-profit instellingen. • we zien daarnaast ook mogelijkheden voor het ontwikkelen van locaties met een meer multifunctioneel profiel, bestaand uit kantoren, bedrijfsruimtegebruikers, winkels en leisure in een bepaald thema.


6

Randvoorwaarden strategisch kantorenbeleid Op basis van de vraag- en aanbod analyse en de inventarisatie van aantrekkelijke potentiële kantorenlocaties is het zaak als gemeente Oss de kantorenstrategie op korte termijn verder te brengen: • in het nieuwbouwprogramma in uw gemeente zien we per direct ruimte voor het toevoegen van nieuwe locaties. Op dit moment is de kantorenmarkt in Oss te krap, en kunt u onvoldoende voorzien in de wensen en eisen van kantoorruimtegebruikers. Dit betekent dat u op een zo kort mogelijke termijn moet overgaan tot het aanwijzen van nieuwe locaties. De eerste stap die u daar in moet zetten is het planologisch voorbereiden van nieuwe kantoorlocaties binnen Oss. • wanneer u op locaties binnen het stedelijk weefsel gaat verdichten met kantoorruimtegebruik, betekent dit in de praktijk ook een toename van de verkeersaanzuigende werking van deze locaties. Het is daarom belangrijk binnen Oss op de verdichtinglocaties verkeerskundige analyses te verrichten. • op middellange termijn is er behoefte aan meer inzicht in het functioneren van de Osse kantorenmarkt. Dit is dé basis voor doelgericht en verantwoord gemeentelijk kantorenbeleid. • op lange termijn ontstaat een noodzaak om verouderde kantoren te herstructureren of transformeren. Naast deze stappen gelden de volgende algemene randvoorwaarden voor uw kantorenbeleid: • zorgvuldige fasering en afstemming van programma’s. • markt goed monitoren.


7

INLEIDING In dit hoofdstuk schetsen we eerst de achtergrond van deze studie, vervolgens leest u over onze aanpak en ten slotte vindt u de leeswijzer bij dit rapport. Uw situatie De gemeente Oss wil in haar economische en ruimtelijke strategie meer visie op de kantorenmarkt. Van nature is Oss een stad met veel bedrijfsruimte op bedrijventerreinen voor een aantal grote beeldbepalende bedrijven, zoals Schering-Plough (Organon) BioSciences, Vos Logistics en Unilever. Op de kantorenmarkt is uw positie echter nog relatief beperkt. Gebruikers van kantoren zijn vooral lokaal verzorgend zoals banken, overheid, non-profit en zakelijke en financiële dienstverlening. Daarnaast heeft u het gevoel dat er binnen Oss meer kantoorachtige bedrijfsruimtegebruikers gevestigd zitten dan in veel andere steden. Nu wilt u met deze studie aanknopingspunten vinden voor strategie en beleid om uw positie op de kantorenmarkt te behouden en te versterken. Accent in dit rapport ligt niet alleen op de markt voor 100% kantoorruimtegebruikers, maar ook op kantoorachtige bedrijfsruimte.

Kantoor Schering-Plough (Organon), Gasstraat Oss


8

Afbakening van gebruikte begrippen in dit rapport • kantoor is een gebouw dat geheel of voor meer dan 70% in gebruik is voor bureaugebonden activiteiten (administratieve, geestelijke en adviserende arbeid) en niet voor vervaardiging, bewerking en/of opslag van goederen; • kantoorachtig gebouw is een gebouw dat voor minimaal 50% in gebruik is voor bureaugebonden activiteiten (administratieve, geestelijke en adviserende arbeid). Het overige deel van het pand kan in gebruik zijn voor productie, opslag, et cetera; • kantoorlocatie is een perceel of een aaneengesloten groep van percelen, waarop gebouwen zijn en/of kunnen worden gerealiseerd, die uitsluitend of hoofdzakelijk een kantoorfunctie of een kantoorachtige functie hebben. In de definitie van kantoorlocaties zitten enkele impliciete keuzes verborgen: • een kantoorgebied is geen kantoorlocatie: aaneengeslotenheid van percelen is volgens ons van wezenlijk belang. Verspreid liggende kantoorpercelen in een buurt gelden dus als verschillende locaties; • een kantoorlocatie kan in principe bestaan uit één kantoorgebouw: in de definitie wordt namelijk gesproken over ‘een perceel’ of ‘een groep van percelen’;

De voornaamste vragen die u heeft gaan over de huidige situatie van de kantorenmarkt in Oss (inzicht) en hoe deze te versterken in de toekomst (strategisch beleid), bijvoorbeeld: • hoe groot is de markt voor kantoren- en kantoorachtige (voortaan: de kantorenmarkt) in Oss nu? • welke potentie heeft de kantorenmarkt in Oss? • aan welke typen locaties is behoefte? • welke locaties in Oss zijn geschikt voor kantoren? Met andere woorden: Hoe kan Oss via betere kantoorlocaties haar economie versterken? Onder onze aanpak leest u hoe wij bovenstaande vragen voor u hebben beantwoord.


9

Onze aanpak Wij hebben tijdens het onderzoek de volgende stappen gezet. Stap 1: Kantorenprofiel Oss en analyse locaties Start van het onderzoek was een schets van de huidige situatie op de kantorenmarkt in Oss. Naast gegevens van u, zoals bestemmingplannen, kaartmateriaal, de structuurvisie en de WOZ-database gebruikten we bronnen van onder andere NVM, Dynamis, DTZ, CBRE (Bak) en IBIS. Hierdoor kregen we een beeld van wat nu typisch Oss is op de kantorenmarkt. Om de Osse markt in perspectief te plaatsen maakten we vervolgens een benchmark en zetten Oss daarin af tegen steden van gelijke omvang. Bovendien zetten we enkele trends op de kantorenmarkt op een rij. Samen met u brachten we tot slot de kantoorlocaties in de gemeente in beeld. We bezochten de locaties, brachten de op handen zijnde plannen in kaart en bekeken alle potentiële locaties voor kantoren in Oss. Stap 2: Vraag, doelgroepen en huisvestingseisen We brachten de vraag naar kantoormetrage in Oss in beeld. Dit deden we aan de hand van een door ons gebruikt model, met als basis de werkgelegenheidsgroei in de kantoorgebonden sectoren. In de prognose brachten we segmentering naar type locaties aan. Naast web- en deskresearch interviewden we enkele insiders op de Osse kantorenmarkt zoals bedrijfsmakelaars van Ron Cheizo (Berghem), RSP, Blommers en Greve en Van der Krabben. Bovendien interviewden we enkele vragers op de Osse kantorenmarkt. Zo kregen we een nog sterker beeld van de wensen en eisen die gebruikers op de markt stellen, specifiek in Oss. Stap 3: Match vraag en aanbod De becijferde vraag uit de vorige stap confronteerden we vervolgens met het aanbod van kantoorruimte op de Osse markt. Zo ontstond een beeld van de behoefte naar kantoren op korte termijn tot 2012 en voor een langere periode tot 2020. Deze vraag-aanbodconfrontatie segmenteerden we vervolgens naar locatietypen. Het resultaat was een prognose van de vraag per locatietype, dit gaf inzicht in de toekomstige behoefte. Stap 4: Advisering kantorenprogramma Oss Tot slot brachten we dit alles samen en adviseerden wij u over de te volgen strategie op de kantorenmarkt in Oss. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss Stec Groep aan Gemeente Oss 06.205

10

Leeswijzer Na deze inleiding volgt in hoofdstuk twee een globale beschrijving van de Osse kantorenmarkt. Het gaat om de bijzondere kenmerken, en de kansen en bedreigingen op de kantorenmarkt in Oss. In hoofdstuk drie beschrijven we de kernpunten van uw kantorenstrategie. Onderbouwing voor deze adviezen treft u aan in de bijlagen bij dit rapport: Bijlage a: vraag-aanbodconfrontatie Bijlage b: trends op de kantorenmarkt Bijlage c: analyse huisvestingswensen en –eisen doelgroepen Bijlage d: concurrerende locaties


11

1. HUIDIGE KANTORENMARKT OSS In dit hoofdstuk komt de huidige kantorenmarkt in Oss aan bod. We starten dit hoofdstuk met een schets van de basiskenmerken van de kantorenmarkt in vergelijking tot andere gemeenten. Vervolgens gaan we in op sterke en zwakke kanten van de Osse kantorenmarkt. Hierna volgt een overzicht van de bestaande kantoorlocaties. Bovendien brengen we plannen en potentiële ontwikkellocaties in beeld.

1.1 Schets lokale markt Oss: moderne industriestad met een aantal krachtige sectoren Binnen Nederland heeft Oss een zeer krachtige positie als industriestad, en een minder sterk imago als kantorenstad. Vooral de voedingsindustrie en de farmaceutische industrie zijn sterk vertegenwoordigd. Binnen deze sectoren is steeds meer behoefte aan kantoor- en kantoorachtige bedrijfsruimte. De omvang van de kantorenvoorraad in Oss bedraagt circa 140.000 m² bvo 2 3 . Dit is relatief laag ten opzichte van het inwonertal Oss. Het gaat dan om panden met een 100% kantoorgebruik. Naast kantoorpanden met alleen kantoorgebruik, is in Oss – meer dan in andere steden- sprake van kantoorachtige bedrijfsruimten, met een relatief hoog aandeel kantoorvloer. Dit hangt samen met de bijzondere structuur van de Osse economie, waar traditioneel veel sterke industriële sectoren zich steeds meer en meer ontwikkelden als belangrijke kantoorgebruikers. Met kantoorachtige ruimte gaat het om bedrijfspanden waarin het aandeel kantoorvloer van circa 50% of meer van het totale vloeroppervlak beslaat. Denk aan functies als logistieke ruimten met een hoofdkantoorfunctie binnen het pand, laboratoriumruimte die gevestigd is in kantoren, et cetera. Andere belangrijke kantoorachtige bedrijfsruimtegebruikers zijn sociaal-maatschappelijke voorzieningen, zoals wijkcentra, muziekscholen, gezondheidscentra, e.d.

2

Bruto vloeroppervlakte (bvo): de totale kantoorruimte exclusief vides, parkeerterreinen en buitenruimten. De omvang van de kantorenmarkt is ingeschat op basis van de volgende bronnen: allereerst keken we naar de kantorendatabase van Rudolf Bak, die de kantorenvoorraad inschat op 112.000 m² vvo. Wanneer we deze voorraad omrekenen naar de bruto vloeroppervlak heeft Oss een aandeel kantoorvloer van 135.000 m². Dit komt ongeveer overeen met de WOZ-database waaruit we constateren dat de totale omvang van de kantorenmarkt circa 140.000 m² bedraagt.

3


12

Wanneer het aandeel kantoorvloer minder dan 50% van het totale aantal meters vloer op de betreffende locatie bedraagt, is het pand – in lijn met gangbare definities voor kantoor- en bedrijfsruimte – een bedrijfspand. Op grond van analyses van de WOZ-data constateren we dat in Oss naast circa 140.000 m² bvo kantoorruimte, nog eens 35.000 m² bvo kantoorruimte in kantoorachtige panden bevindt. De totale kantorenvoorraad van Oss komt hiermee op circa 175.000 m² bvo. Oss heeft een kantorenmarkt met relatief weinig kritische massa In vergelijking met andere steden van een vergelijkbare omvang heeft Oss een relatief kleine omvang van de kantorenmarkt. In de benchmark zijn enkele - in omvang vergelijkbare – steden met Oss vergeleken. De geringe omvang van de kantorenmarkt is te verklaren door de beperkte regionale aantrekkingskracht, maar ook door een zeer beperkte bovenregionale aantrekkingskracht op kantoorgebruikers.


13

Tabel 1: benchmark Oss

Bevolkingsomvang Provincie Kantorenvoorraad in m² vvo Kantooroppervlak per inwoner in de gemeente in m² vvo Concentratie dienstensector 4 Opname 2006 in m² 5 bvo Aanbod 2006 in m² bvo Planvoorraad 6 in m² bvo Tophuur per m² vvo per jaar Totaaloordeel Bron: Stec Groep, 2008

Oss (benchmark) 76.599 N-B 112.000 1,5 12% 6.000 6.000 Geen 135

Roosendaal

Helmond

Venlo

Alkmaar

77.487 N-B 90.000 1,2

86.343 N-B 185.000 2,1

92.128 L 205.000 2,2

93.986 N-H 346.000 3,7

14% 2.000 10.000 2.100 140 -

16% 10.000 27.000 36.000 125 0

13% 2.000 10.000 16.800 125 +

16% 8.000 23.000 43.500 135 ++

Tabel 2: kantoorruimte Oss in vergelijking met omliggende plaatsen Voorraad kantoorruimte m² vvo

Inwoners

Wijchen 11.000 Veghel 21.000 Uden 36.000 Oss 112.000 Nijmegen 436.000 Den Bosch 923.000 Arnhem 996.000 Bron: R. Bak, kantoren in cijfers 2006

Kantoorruimte in m² per inwoner

39.510 36.775 40.200 76.415 159.520 134.715 142.195

4

Bron: Atlas voor gemeenten, 2006 Bron: NVM, top 70 kantoorsteden van Nederland 2006 6 Bron: PropertyNL database 5


14

Aandeel huursector %

0,3 0,6 0,9 1,5 2,7 6,9 7,0

13 16 29 36 50 60 52

Relatieve omvang kantoorruimte t.o.v. Oss 0 + ++ ++

Regionale opvangfunctie staat onder druk Oss heeft een regionale opvangfunctie voor kantoorgebruikers uit de directe regio. Dit blijkt onder meer uit de hogere kantoorwerkgelegenheid in Oss in vergelijking tot Uden, Veghel en Wijchen. Deze randgemeenten van Oss hebben een veel kleiner aandeel kantoorvloer, zie tabel 1. Wel zien we dat de dienstverleners in Oss vooral lokaalverzorgend zijn. Met name die regionale functie staat onder druk. Bedrijven in zowel de profit, als non-profit zijn in transitie en met tussenpozen op zoek naar nieuwe huisvesting. Onder dienstverleners, de zorg en welzijnssector zien we een sterke centralisatietendens, die met zich meebrengt dat kantoren worden samengevoegd en dat nieuwe regionale en landsdelige kantoorconcentraties ontstaan. Ook kiezen kantoorruimtegebruikers soms voor andere gemeenten in uw regio, waar meer aanbod van kantoorruimte is. In de afgelopen jaren verplaatste het Waterschap haar kantoor uit Oss. Enkele organisaties overwegen andere vestigingsplaatsen als gevolg van het ontbreken van aanbod in Oss. Dit biedt belangrijke aanknopingspunten voor uw kantorenstrategie. Ondervertegenwoordiging traditionele kantorensectoren Door het beperkte regionale en bovenregionale karakter van de kantorenmarkt, in combinatie met de sterke positie van productie en logistiek, zien we een ondervertegenwoordiging van traditionele kantoorgebruikers. Onder traditionele kantoorgebruikers verstaan we accountants, ICT-bedrijven, zakelijke en financiële dienstverleners, verzekeraars en dergelijke. Dit type gebruikers heeft een sterke invloed op zowel de uitstraling van de kantoren, het vestigingspatroon binnen een stad en de omvang van de kantorenmarkt. In andere steden is de vertegenwoordiging van deze sectoren sterker, in Oss is de vertegenwoordiging van productie- en logistiek gerelateerde kantoorruimte relatief hoger. Dit hangt samen met de specifieke samenstelling van de Osse kantorenmarkt (NVM, 2006). Zeer lage leegstand in de kantorenmarkt De Osse kantorenmarkt kent met 4% (2006 en 2007) aanbod in de voorraad zeer weinig leegstand in vergelijking met Nederlands gemiddelde (leegstandspercentage van 12% in 2006). De normale frictieleegstand van circa 6%, nodig om verhuisbewegingen mogelijk te maken, wordt niet gehaald. Dit betekent dat er wellicht een tekort aan kantoorruimte in Oss is: volgens makelaars hebben kantoorgebruikers juist een voorkeur voor een eigendomssituatie en willen ze niet graag huren. Leegstand in Oss is echter voor het leeuwendeel te vinden in de huursector.


15

De Osse kantorenmarkt is een markt van kopers en eigenaargebruikers In de Osse markt bestaat veel vraag naar zelfrealisatie van kantoorpanden. De Osse ondernemer wil zelf bouwen (particulier opdrachtgeverschap) en ziet zijn bedrijfsobjecten als een aantrekkelijke investering voor de toekomst. Op grond van de economische structuur van Oss heeft de markt voor kantoren en kantoorachtigen ook een paar bijzondere kenmerken. In de eerste plaats is de Osse kantorenmarkt bij uitstek een markt voor eigenaargebruikers. Zelfstandige realisatie van kantoorruimte door ondernemers komt in Oss meer voor dan in veel andere gemeenten. de omvang van de huursector in de kantorenmarkt bedraagt ruim een derde deel in Oss 7 . Profiel van kantoorlocaties is zwak ontwikkeld en versnipperd Het profiel van de verschillende kantorenconcentraties in Oss is vlak. Er ontbreken locaties met enige kritische massa en de ruimtelijke samenhang binnen één kantoorconcentratie is soms zwak ontwikkeld. Dit hangt samen met het feit dat kantoren vaak gevestigd zijn in gemengde woonwerkmilieus en op bedrijventerreinen. En omgekeerd; op de belangrijkste kantoorconcentraties zijn veel andere functies gevestigd. Hierdoor heeft Oss een fors aantal kantoorlocaties 8 , maar van geringe omvang.

7 8

Gemiddeld genomen is dit in steden van een vergelijkbare omvang zo’n tweederde deel. Kantoorlocaties, locaties waar kantoren gevestigd zijn ook solitaire kantoren.


16

1.2 Kansen en bedreigingen van de Osse Kantorenmarkt Hieronder inventariseren we kansen en bedreigingen voor de Osse kantorenmarkt. Kans: sterke beeldbepalende bedrijven, die stevig zijn verankerd in het Osse Oss heeft een aantal grote beeldbepalende bedrijven binnen de gemeente: Vos logistics, Schering-Plough (Organon) BioSciences, Diosynth en Unilever zijn al jaren aan Oss verbonden. Deze bedrijven hebben een aanzienlijke ruimtevraag op de werklocaties in de gemeente. Zij hebben in Oss hoofdkantoren, gecombineerd met bedrijfsruimtevestiging, zoals productieruimten, open overslagfaciliteiten of laboratoria, en kantoorachtige bedrijfsruimten. De beeldbepalende bedrijven staan aan de basis van omvangrijke clusters in Oss. Denk aan logistiek, medische groothandels, productie en R&D in de farmaceutische industrie. ScheringPlough (Organon), Diosynth en Vos logistics zijn op meerdere locaties in Oss gevestigd. Ze hebben een sterke binding met de stad. Bovendien scheppen deze bedrijven samen duizenden banen in Oss. U bent als gemeente dan ook sterk ingesteld op het faciliteren van deze bedrijven en hun behoeften. Omdat de bedrijven sterk groeien, biedt uitbreiding van deze bedrijven belangrijke kansen voor de versterking van de Osse kantorenmarkt Kans: in potentie sterke clustervorming /spin-off We zien kansen voor verdere versterking en clustervorming rond sterke sectoren in Oss. Denk aan spin-offs van de huidige bedrijven in Oss. Belangrijke clusters in Oss zijn gelieerd aan de medische sector (pharma), de voedingsmiddelenindustrie, en aan transport en logistiek. De clustervorming zal zich overigens vooral in de bedrijfsruimtemarkt voordoen. We zien echter ook beperkt kansen voor extra kantoorruimten.

Raadhuislaan

Zo was Schering-Plough (Organon) de afgelopen jaren één van de belangrijkste afnemers van de kantoren. Ook voor de komende jaren schatten we in dat, de van oorsprong, industriële sectoren een belangrijk deel van de kantorenvraag met zich mee zullen brengen: groeisectoren, zoals de ontwikkeling van de life science, kennisontwikkeling en pharma, industrie en logistiek, zijn sterk ontwikkeld in Oss. Dit betekent dat er behoefte is aan nieuwe bedrijventerreinen, maar ook aan ruimten voor kantoorachtige en 100% kantoorgebruikers.


17

Kans: veel potentiële verdichtingslocaties Uit een eerste inventarisatie binnen de gemeente blijkt dat er in potentie, verspreid over Oss, ruim voldoende locaties zijn om nieuwe kantoren te ontwikkelen. U heeft op diverse locaties vlekken die kunnen worden ingevuld met al dan niet aan gerelateerde kantoor- en kantoorachtige functies. Herontwikkeling van terreinen op aantrekkelijke locaties, en de ontwikkeling van inbreidingslocaties 9 behoren tot de mogelijkheden. Kans: potentiële snelweglocatie U heeft de snelwegzones in Oss tot op heden nog niet uitgenut voor de vestiging van kantoren en kantoorachtige. Aan de snelweg A50 zien we in potentie mogelijkheid voor vestiging van kantoren en kantoorachtige. Ook een deel van bedrijventerrein Vorstengrafdonk aan de knoop A59/A50 kan aantrekkelijk zijn voor dit segment, gezien het belang van de corridor naar het Zuiden. Op dit moment ontbreekt een snelweglocatie voor kantoren in Oss, terwijl naar schatting zo’n 10 tot 15% 10 van de kantoorruimtegebruikers bij voorkeur op een snelweglocatie gevestigd zijn. Met name in de zakelijke dienstverlening is dit een belangrijke component van de vraag. Als u dit kan huisvesten in de toekomst is dit een grote pré voor de verdere ontwikkeling van de kantorenmarkt in uw gemeente. Kans en bedreiging: sterk multifunctioneel ontwikkeld Aantrekkelijke kantoorlocaties zijn multifunctioneel. Dit betekent dat er een mix van werken, wonen en overige functies te vinden is. In Oss zien we dit sterk ontwikkeld op diverse locaties, met name in het centrum aan de noordzijde van het station. Langs enkele entrees naar de binnenstad zien we dit ook. Het sterke aspect hiervan schuilt in de prettige verblijfsomgeving voor werknemers en andere bezoekers. De omgeving is niet ‘verlaten’ als er niet meer wordt gewerkt. De zwakte van sterke multifunctionele locaties is dat functies elkaar kunnen gaan bijten. Zo ontstaan er bijvoorbeeld parkeerproblemen door de toestroom van bezoekers. En kantoorlocaties verliezen daarnaast hun eigen profiel. Het lijkt alsof de ruimtelijke identiteit en de samenhang op dergelijke locaties ontbreekt. 9

Zoals parkeerterreinen, parkrandjes, en grootschalige kavels extensief in gebruik. Stec Groep op basis van diverse marktstudies in heel Nederland, en gesprekken met eindgebruikers en beleggers in de kantorenmarkt 10


18

Bedreiging: imago op de kantorenmarkt In de beeldvorming staat Oss bekend als industriestad, met een sterke regionale werkgelegenheidsfunctie in productie en logistiek. Ook R&D in pharma en food is sterk ontwikkeld en draagt bij aan het imago van Oss. Waar het gaat om de zakelijke dienstverlening is de werkgelegenheid in Oss minder sterk ontwikkeld. Dit heeft een belangrijke weerslag op het imago van Oss als kantorenstad, dat voornamelijk met deze sectoren geassocieerd wordt. De omvang van de kantorenmarkt zit in Oss sterk verweven met productie en logistiek en is daarom minder zichtbaar aanwezig in Oss. Kans: meer (integrale) beleidsmatige aandacht voor de kantorenmarkt Gezien de bijzondere economische structuur van Oss, heeft de gemeente de afgelopen jaren weliswaar aandacht gegeven aan de ontwikkeling van individuele kantoorlocaties, maar er was relatief weinig integrale beleidsmatige aandacht voor de kantorenmarkt. Dit heeft tot gevolg dat er, op dit moment, maar beperkt uitbreidingsruimte is voor kantoorruimtegebruikers, en dat er geen ruimtelijke visie is op de vorming van nieuwe kantorenmilieus met onderscheidende kwaliteiten en identiteit. Deze studie draagt bij aan de visievorming en het gemeentelijke kantorenbeleid. We zien in Oss veel marktruimte voor nieuwe kantoorontwikkelingen en mogelijkheden om de kwaliteit van de kantorenmilieus te verbeteren. Kans: multimodale aantrekkelijkheid Oss heeft binnen Zuid Nederland een goede ligging in, zowel het snelwegennetwerk, als het OV-netwerk. Daar komt bij dat de bereikbaarheid vanuit met name het zuidelijke deel van de regio is verbeterd als gevolg van de aanleg van de A59 (oost-westverbinding), en de A50 (oost-zuidverbinding).


19

Figuur 1: kantoorlocaties Oss

1.3 Kantoorlocaties Oss Een sterke kantorenmarkt heeft een diversiteit aan locaties voor verschillende typen gebruikers. In de huidige Osse kantorenmarkt zien we veel verschillende locaties waar kantoren gevestigd zijn, de planvoorraad is daarnaast beperkt. In potentie zijn er diverse locaties die in aanmerking komen voor kantoren in de toekomst. Deze locaties verschillen van elkaar op grond van bereikbaarheid, ligging, uitstraling en aan te trekken doelgroepen. In de volgende paragrafen typeren we deze locaties en geven per locatie de sterke en zwakke punten.

13

17 9

3 11

4 12

Figuur 1 geeft een overzicht van Oss, de cijfers in het rood geven de huidige kantoorlocaties en matchen met tabel 3. De groene cijfers geven de plannen (hard en zacht) en de blauwe cijfers corresponderen met de mogelijke ontwikkellocaties (rijp en groen 11 ).

5 1

7

10

2

10

12 14

15

16

11

De lijst van potentiële locaties is in dit onderzoek benoemd op basis van een globale inventarisatie van locaties die geschikt zijn voor kantoorontwikkeling.


20

Een sterke kantorenmarkt heeft een diversiteit aan locaties voor verschillende typen gebruikers. In de huidige Osse kantorenmarkt zien we veel verschillende locaties waar kantoren gevestigd zijn, de planvoorraad is daarnaast beperkt. In potentie zijn er diverse locaties die in aanmerking komen voor kantoren in de toekomst. Deze locaties verschillen van elkaar op grond van bereikbaarheid, ligging, uitstraling en aan te trekken doelgroepen. In de volgende paragrafen typeren we deze locaties en geven per locatie de sterke en zwakke punten. Tabel 3: kantoorlocaties Oss Nr.

Locatie Station en omgeving (Raadhuislaan-Lievekamplaan-Kruisstraat, Molenstraat, Gasstraat, Spoorzone, Wethouder van Eschstraat) 2 De Koepel (Rossinistraat / Correlli/ Gerbrandystraat/Golfbad/Obrechtstraat) 3 Vlinderstraat Plannen (van hard naar zacht) 4 TPG locatie 5 Herontwikkeling station 6 Talentencampus 7 Spoorzone zuid Potentiële locaties 8 Verdichtingslocaties Raadhuislaan 9 Herontwikkeling Koornstraat 10 Bedrijventerrein Moleneind Molada gebiedsvisie 11 Verdichtingslocaties John F. Kennedy (Formido) 12 Entree Julianasingel/Kantsingel 13 de Geer-zuid langs N329 14 Julianasingel/Hartog Hartogsingel 15 Entree A59/Cereslaan 16 Zuidelijke strook Vorstengrafdonk 17 Zone Oss/Berghem Bron: Gemeente Oss, bewerking Stec groep. 1


21

Locatietype Centrumlocatie/OV-locatie Stadsrandlocatie Gemengd woon-werk Centrumlocatie OV-locatie Stadsrandlocatie OV-locatie Binnenstedelijk milieu Binnenstedelijk milieu OV-locatie/bedrijventerrein Stadsrandlocatie Stadsrandlocatie Stadsrandlocatie Stadsrandlocatie Snelweg/stadsrandlocatie Snelweglocatie/bedrijventerrein Snelweg/stadsrandlocatie

Meeste kantoren op station/centrumgebied Oss Zowel aan de noord-, als aan de zuidzijde van het station Oss zijn aanzienlijke hoeveelheden kantoren op vier kantoorlocaties. De eerste locatie bevindt zich aan de noordzijde van het station, richting centrum Oss. De kantoren op de Raadhuislaan, Lievekamplaan en Kruisstraat hebben grote gebruikers zoals gemeente Oss, Rabobank, Politie, Thuiszorg en GGD. Deze locatie is in de loop van de tijd ontstaan op basis van het (vigerende) beleid ten aanzien van kantoren. De locatie is goed bereikbaar met het OV, op loopafstand van het station en er is parkeerruimte aan het spoor, Raadhuishof en Ridderhof. Parkeren wordt echter steeds lastiger door een grote druk vanuit het centrum. De multitenant kantoorgebouwen worden afgewisseld met kantoren in de plint van appartementencomplexen. Hierin zijn baliefuncties gevestigd van dienstverleners, uitzend- en adviesbureaus, etc.

Raadhuislaan

Nieuwbouw gemeentehuis

Wanneer we vanaf de centrumzijde van het station naar de zuidzijde van het station gaan via de Molenstraat zien we hier een statig kantoorvillamilieu. Het aantal gebruikers is niet erg groot. We zien wederom sterke menging met wonen en er is bijvoorbeeld ook een museum gevestigd. In potentie is dit een aantrekkelijke locatie voor adviseurs, notarissen en financiële diensten.

Molenstraat

De derde kantoorlocatie rondom het station is gevestigd aan de zuidzijde (aangeduid als de Spoorzone). Hier is het nieuwe kantoor van Schering-Plough (Organon) inmiddels klaar, maar in potentie is hier ruimte voor nog twee van dezelfde soort gebouwen, mits voldaan wordt aan eisen voor externe veiligheid. Deze locatie ligt aan een groot bedrijventerrein met een herstructureringsopgave, het terrein Moleneind. Met name de locatie grenzend aan het nieuwe Organon-kantoor is in potentie een aantrekkelijke locatie voor vestiging van kantoren, want goed bereikbaar met OV. Ook met de auto is de locatie goed benaderbaar. Een ruime parkeernorm is hierbij wel van belang.


22

Hoofdkantoor Schering-Plough (Organon) Gasstraat

De vierde locatie is ook gevestigd aan de zuidzijde van het station en bestaat uit kantoren aan de Wethouder van Eschstraat en omliggende straten. Hier zijn vooral functionele kantoren gevestigd, ze zijn niet bijzonder representatief. We zien hier kantoren die multitenant in gebruik zijn, zoals het bedrijfsverzamelgebouw Klaverhof. Ook hier zien we kantoren van Schering-Plough (Organon). Wederom wordt er op deze locatie gemengd met wonen.

Wethouder van Eschstraat

Stadsrandlocaties/snelweglocaties beperkt vertegenwoordigd in Oss Echte perifere locaties met directe snelwegbinding heeft Oss niet. Wel heeft Oss een stadsrandlocatie met kantoren rond de Koepel. Op deze locatie zien we weer menging optreden met onder andere detailhandelsfuncties en een dierartsenpraktijk. Ook locaties aan de stadsrand (Ruwaardsingel-Julianasingel-Hartog Hartogsingel) voorzien in de behoefte aan stadsrandlocaties, maar de vraag-aanbodverhouding in dit segment is krap.

Aanvullend woon-werk milieu Oss: aantrekkelijk en onderscheidend Aan de Vlinderstraat in Oss zijn een tiental woon-werk woningen gerealiseerd. Dit milieu is belangrijk onderscheidend voor het bestaande kantoormilieu in Oss. Wat erg goed is aan de woningen is dat de werkfuncties gericht zijn op de doorgaande weg en ook eigen zichtbaarheid hebben met mogelijkheden voor reclame. De voorkant van de woningen grenst aan een woonwijk, met een rustig woonmilieu. Hier is goed rekening gehouden met juist scheiden van functie en de zichtbaarheid van bedrijfsactiviteiten. Ook de omvang van de woon-werkeenheden komen tegemoet aan de heersende behoefte in Oss.


23

Rossinistraat/Euterpelaan

Vlinderstraat

Hieronder staat een indicatieve vergelijking van de aantrekkelijkheid van kantoorlocaties in Oss. In deze vergelijking namen we de volgende criteria mee: •

•

•

bereikbaarheid: dit betreft alle vormen van fysieke bereikbaarheid (per auto, OV en langzaam verkeer) in de mate waarin deze gemiddeld genomen van belang zijn voor Osse kantoorgebruikers. Concreet: autobereikbaarheid voor eindgebruikers wordt zwaarder gewogen dan bereikbaarheid per openbaar vervoer en met de trein. Voor non-profitorganisaties en sterk lokaal georiënteerde bedrijven speelt de bereikbaarheid met de trein ook een belangrijke rol; uitstraling van de locatie: dit gaat om de aantrekkelijkheid van de openbare ruimte en de gebouwde omgeving. Beoordelingen zijn gemaakt vanuit het perspectief van eindgebruikers. Belangrijke aandachtspunten zijn de samenhang tussen gebouwen, of de gebouwen allure uitstralen en dat de openbare ruimte verzorgd en in samenhang met de bebouwing is. Het betreft een expertmatige inschatting; kritische massa: dit betreft de omvang van de kantoorconcentratie. Hoe groter de concentratie, hoe aantrekkelijker de kantoorlocatie is voor de gemiddelde kantoorruimtegebruiker. Solitaire kantoren of kleinschalige kantoorlocaties worden door kantoorruimtegebruikers, gemiddeld genomen, als minder aantrekkelijk ervaren dan kantoorlocaties met een minimale kritische massa van circa 15.000 m² bvo. Dit vergroot immers de herkenbaarheid en het imago van de locatie.

De indicatieve beoordeling van de aantrekkelijkheid is tot stand gekomen op basis van locatiebezoek. Op basis van het bezoek is de relatieve positie van de locaties in kaart gebracht op basis van een vijfpuntsschaal, variërend van ++ (zeer goed) tot – (slecht)


24

Tabel 4: aantrekkelijkheid Osse kantorenlocaties Naam

Station en Omgeving Molenstraat-Oostwal Wethouder van Eschstraat Terrein de Koepel Vlinderstraat

Bereikbaarheid auto, OV en langzaam verkeer + + ++ + ++


Uitstraling

+ ++ + ++

25

Kritische massa

++ + + -

Concurrentiepositie

+ ++ ++ +++

2. STRATEGIE KANTORENMARKT OSS 2020 In het volgende hoofdstuk staan onze belangrijkste adviezen voor uw kantorenstrategie op basis van de analyse van de Osse kantorenmarkt.

2.1 Advies 1: ontwikkel binnen Oss nieuwe locaties voor kantoren Tekort aan kantoorruimte in Oss In Oss bestaat een landelijk unieke situatie van schaarste aan kantoorruimte: • er zijn al enkele jaren geen nieuwe kantoorlocaties op de markt gebracht (uitgezonderd individuele kavels voor individuele gebruikers, zoals Schering-Plough, Organon); • de marktleegstand is lager dan gezond is voor de kantorenmarkt; • de prognoses van de toekomstige behoefte aan kantoren wijzen op een uitbreidingsvraag van bestaande kantoorgebruikers en een natuurlijke vervangingsvraag van bestaand vastgoed; • er zijn op dit moment maar beperkt plannen voor uitbreidingslocaties in Oss; We raden u daarom aan als gemeente serieus aan de slag te gaan met het aanwijzen van nieuwe kantoorlocaties in Oss. Hieronder werken we deze argumenten uit. De prognoses wijzen op een uitbreidingsbehoefte Op basis van prognoses voor de behoefte aan nieuwe kantoorruimte constateren we dat er binnen Oss behoefte is aan een uitbreidingsvraag van 30.000 m² bvo tot 2020. Per jaar gaat het om gemiddeld zo’n 2.500 m² bvo. Deze vraag komt voort uit de natuurlijke verwachte groei van kantoorgebruikers in belangrijke kantorensectoren. Daarnaast is ook sprake van een verkantorisering van productie-activiteiten en logistiek. Dit zorgt ook voor een lichte uitbreidingsvraag naar kantoor- en kantoorachtige bedrijfsruimten. De komende jaren signaleren we daarnaast in Oss een verschuiving van uitbreidingsvraag naar vervangingsvraag in de vraagprognose. Deze vervangingsvraag doet zich landelijk voor, en hangt samen met het feit dat een fors deel van de bestaande kantorenvoorraad niet meer voldoet aan de wensen en eisen van kantoorruimtegebruikers. Onder normale marktomstandigheden zullen de minst aantrekkelijke kantoren op minder aantrekkelijke locaties daardoor een doorschuifproces doormaken, en deels leeg komen te staan.


26

U kunt er daarom voor kiezen de Osse kantorenmarkt bewust wat krapper te houden dan, op grond van normale prognoses, verwacht mag worden. Dit kan bijvoorbeeld door te voorzien in slechts een beperkt deel van de normale vervangingsvraag, bijvoorbeeld 50%. We raden echter af niet te voorzien in nieuwe kantoren voor doorschuivende bedrijven. Immers de bedrijven hebben ook daadwerkelijk behoefte aan state-of-the-art huisvesting, met een moderne uitstraling. Dit is niet altijd in de bestaande bouw op te vangen. Wanneer in Oss aantrekkelijkere kantoorlocaties op de markt komen dan er op dit moment zijn, is onder invloed van verdergaande verkantorisering van de werkgelegenheid een inhaalslag op de kantorenmarkt mogelijk. De vraagprognose is relatief fors wanneer we deze vergelijken met de kantorenvoorraad en de jaarlijkse uitgifte aan nieuwe kantoorruimte in Oss in de zakelijke dienstverlening 12 . Dit heeft twee oorzaken: 1) de Osse kantorenmarkt heeft een relatief hoge opname in sectoren buiten de zakelijke en financiële dienstverlening, bijvoorbeeld kantoren gebruikt door farmaceutische productiebedrijven of logistiek, en overheidskantoren. Dit komt niet altijd expliciet naar voren als reguliere kantorenvraag in de opnamecijfers in landelijke vastgoedmarktrapportages. Dit verklaart de lage aantrekkelijkheid van Oss in kantorenranglijsten van beleggers en makelaars 13 . 2) er was de afgelopen jaren praktisch geen nieuwbouwaanbod dat aantrekkelijk was voor kantoorruimtegebruikers in Oss. Tabel 5 geeft een overzicht van vraag tot 2020. Het aanbod bestaat uit het totaal aan harde en zachte plannen in Oss tot 2020. Op basis van de analyse van vraag en aanbod, zoals nader uitgewerkt in bijlage A, is de verwachting dat uitgaande van het meest reële scenario - het basisscenario - de vraag naar kantoorruimte in Oss minimaal 50.000 tot 55.000 m² bvo kantoorvloer is tot 2020.

12

Uitgaande van een bestaande voorraad van circa 175.000 m² bvo kantoorruimte. Oss neemt bijvoorbeeld in het jaarlijkse kantorenonderzoek van de NVM naar de 70 belangrijkste kantorensteden een 67ste plaats in. Ook in ROZ/IPD-index waarin het eigendom van institutionele beleggers wordt gebenchmarkt, komt Oss maar zeer beperkt voor.

13


27

Tabel 5: vraag kantoren Oss 2007-2012 en 2007-2020 Vraag Uitbreiding Vervanging totaal Bron: Stec Groep (2008).

totale vraag (m² bvo) 2007-2012

totale vraag (m² bvo) 2007- 2020

12.500 Minimaal 10.000 Gemiddeld 20.000 Minimaal circa 22.500

30.000 Minimaal 24.000 Gemiddeld 48.000 Minimaal circa 54.000

De verwachte vraag naar kantoren tot en met 2020 bedraagt – uitgaande van een normale uitbreidings- en vervangingsvraag – zo’n 68.000 tot 88.000 m² bvo. Wanneer u rekent met een vervangingsvraag van circa 20.000 tot 25.000 m² bvo tot 2020, is in Oss behoefte aan nieuwe kantoorlocaties met een omvang van 50.000 tot 55.000 m² bvo. Dit is de minimale vraag uitgaande van uitbreidingsvraag en een vervangingspercentage van 0,75% van de voorraad 14 . Betrekken we daarnaast ook de actuele leegstand mee in deze vraagprognose, dan leidt dat tot een verhoging van de vraag van circa 2.000 m² bvo. Deze vraag komt van kantoorruimtegebruikers die op dit moment geen geschikte huisvesting kunnen vinden in Oss 15 . De harde plancapaciteit is, afgaand op een eerste inventarisatie van de gemeente, circa 4.000 m² bvo 16 . Let wel, het aanbod uit de bestaande voorraad is hier niet meegenomen. Hieronder confronteren we vraag en aanbod.

14

Dit vervangingspercentage gaat uit van een natuurlijke vervanging van kantoorruimte op basis van de productlevensduur van kantoorruimte. We zijn in de Osse situatie uitgegaan van een vervangingspercentage van 0,75% tot 1,5% per jaar. In Nederland is 1,5% tot 2% vervangingsvraag per jaar normaal, uitgaande van een afschrijving van een kantoorpand van circa 65 jaar. In een kantorenmarkt met veel eigenaargebruikers zal de levensduur van kantoorruimten gemiddeld genomen wat langer zijn. Een minimale vervangingsvraag van 0,75% is echter beslist nodig om te voorkomen dat de bestaande voorraad te veel veroudert. 15 De inschatting van 2.000 m² bvo extra vraag bovenop uitbreiding- en vervangingsvraag komt voort uit het feit dat de leegstand in de Osse kantorenmarkt te laag is. Hierdoor kunnen kantoorruimtegebruikers niet op zoek naar nieuwe kantoorhuisvesting omdat die onvoldoende tegen een aantrekkelijke kwaliteit op aantrekkelijke locaties wordt aangeboden. Deze situatie wordt ook herkend door makelaars in Oss. 16 Het gaat hier om de TPG-locatie in het centrum van Oss aan de Lievekamplaan, herontwikkeling van het stationsgebouwtje en renovatie van het Bergoss gebouw. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss Stec Groep aan Gemeente Oss 06.205

28

Tabel 6: confrontatie vraag-aanbod kantoren Oss 2007-2020 kantoorruimte (m²) Vraag

minimaal scenario maximaal scenario Leegstand minus frictieleegstand 17 Plancapaciteit hard (< 2 jaar te ontwikkelen) SALDO MINIMAAL MAXIMAAL Bron: Stec Groep (2008).

54.000 78.000 + 2.000 =(tekort) 4.000 50.000 74.000

Afgelopen jaren weinig aanbod aan nieuwe kantoorruimte We schatten in dat de lage jaarlijkse opname mede beïnvloed is door de beperkte mogelijkheden die er in Oss waren voor nieuwbouw. Wanneer we kijken naar de vraag-aanbodverhouding in de kantorenmarkt, valt op dat de leegstand in de kantorenmarkt met 4% heel laag is. Dit cijfer is niet alleen beneden het landelijk gemiddelde van circa 12,5%, maar ook lager dan een leegstand van circa 6% die gezond is voor de kantorenmarkt. Er zijn te weinig kantoren beschikbaar om bedrijven met een huisvestingsbehoefte voldoende keuzemogelijkheden te bieden. Dit heeft volgens makelaars in Oss er de afgelopen jaren toe geleid dat kantoorruimtegebruikers in Oss zich soms georiënteerd hebben op vestiging in Veghel (al zijn er nog maar beperkt daadwerkelijke verplaatsingen geweest), en dat bedrijven langer op de huidige locaties blijven zitten dan vanuit de huisvestingsbehoefte optimaal zou zijn.

17

De nieuwbouwbehoefte corrigeren we met de leegstand; het deel boven de ‘normale’ (frictie-)leegstand. Op basis van gesprekken gaan we uit van leegstand van 6.500 m² bvo, de frictieleegstand is 6% van de voorraad, vandaar dat er een tekort is van circa 2.000 m² bvo. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss Stec Groep aan Gemeente Oss 06.205

29

Dynamiek afgelopen tien jaar laag: circa 2.000 m² opname per jaar De kantorenmarkt in Oss vertoont over de afgelopen 3 jaar een relatief grote dynamiek, zie figuur 1. We zien de opnamecijfers stijgen met een recordopname in 2006 en 2007 van maar liefst 5.000 tot 6.000 m² verhuurd vloeroppervlak. Dit komt voornamelijk door de renovatie van het gemeentehuis in Oss 18 in 2007. In 2006 was de opname fors, als gevolg van een nieuw kantoor voor Schering-Plough (Organon) van circa 5.500 m² bvo. Buiten uitschieters in individuele jaren, zijn de opnamen in de kantorenmarkt van Oss relatief beperkt geweest. Over de afgelopen jaren bedroeg de gemiddelde opname zo’n 2.000 m² bvo per jaar. Het ging dan voornamelijk om verhuisbewegingen van reeds in Oss gevestigde bedrijven. Dit blijkt ook uit recente transacties in de kantorenmarkt (voor 100% kantoorruimte en voor kantoorachtigen met een aandeel kantoorvloer van 50 tot 100% kantoorvloer binnen het pand).

Figuur 2: opname Oss op basis van gebruikstransacties Opname kantoorruimte Oss 7.000 6.000

m etrage

5.000 4.000 Opname in m² vvo

3.000 2.000 1.000 0 1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

jaren

Bron: PropertyNL transactieregister

18

Opgave Dhr. Peters, makelaardij Blommers & Greve, Oss. Verschillende afdelingen moesten worden uitgeplaatst naar omliggende kantoorpanden aan de Raadhuislaan. Wanneer de nieuwbouw/verbouwplannen zijn afgerond en binnen de gemeente gecentraliseerd is, valt de opname wellicht terug in het patroon van voor 2004.


30

Tabel 7: gebruikerstransacties in de koop- en huurmarkt kantoorruimte Oss (2007 en 2006) 19 omvang in m² vvo 2007 1.400 1.218 935 357 230 90

Locatie

bedrijf/instelling

sector

Spoorlaan 50-52 Umbrella Building, Gasstraat Oost 12 Raadhuislaan 11-13 en 23-27 Heschepad 55 Wethouder van Eschstraat 54-56

Novadic Schering-Plough (Organon) Gemeente Oss Rabobank Oss Van Pinxteren & Klomp Accountants & Belastingsadviseurs Agea Hypotheken en Assurantiën

Zorg Farmaceutische industrie Overheid Financiële dienstverlening Zakelijke dienstverlening

Schering-Plough (Organon) nv

Farmaceutische industrie

SHD bv

Persoonlijke dienstverlening Financiële dienstverlening

Spoorlaan 42

Financiële dienstverlening

2006 5.393 517

Gasstraat/Molenstraat, nieuw te realiseren Heschepad 12d-e

120 Obrechtstraat 19b Bron: PropertyNL (2007/8), stand oktober 2007.

Maatschap Bonnet & Partners

Marktkrapte blijkt ook uit de lage leegstand De afgelopen jaren heeft de gemeente Oss in tegenstelling tot de landelijke tendens te maken gehad met een zeer lage leegstand. Met 4% is de leegstand zelfs lager dan gezond is voor de kantorenmarkt. Immers een leegstandspercentage van 6% is gezond omdat dit voor ondernemers mogelijkheden biedt een andere locatie te overwegen, daar keuzevrijheid in te hebben en het fysieke verhuisproces ook daadwerkelijk mogelijk te maken. De lage leegstand komt vermoedelijk door het feit dat in Oss niet op risico wordt ontwikkeld en dat binnen de gemeente kantoorgebruikers overwegend eigenaargebruikers zijn. Omdat er de afgelopen jaren ook in bestemmingsplannen geen ruimte was voor nieuwe kantoorlocaties, zit de Osse kantorenmarkt min of meer op slot.

19

In deze opsomming zijn alleen verkoop- en verhuurtransacties meegenomen. Naast deze transacties zijn er in Oss incidenteel particuliere opdrachtgevers geweest die kantoorruimte hebben ontwikkeld voor eigen gebruik. Deze transacties komen niet voor in vastgoeddatabases.


31

Er zijn te weinig nieuwbouwplannen om te voldoen aan de marktvraag Wanneer we de marktvraag vergelijken met het aanbod dat de komende jaren op de markt komt, zien we marktruimte voor nieuwe ontwikkelingslocaties in Oss. Er worden in Oss de komende jaren nauwelijks nieuwe kantoorlocaties aangeboden. De plannen die er zijn beperken zich tot de Talentencampus en enkele snipperlocaties. Wanneer u als gemeente niet voorziet in aantrekkelijke nieuwe uitbreidingslocaties voor kantoren en kantoorachtigen, gaat dit ten koste van de economische structuur van Oss. In de eerste plaats kan de kantorenmarkt dan niet op een natuurlijke manier groeien en in de tweede plaats betekent een tekort aan aantrekkelijke locaties dat u ondernemers niet optimaal kan voorzien in hun huisvestingswensen – en eisen. Als gemeente heeft u voor Osse ondernemers een faciliterende taak hierin.

2.2

Advies 2: bied onderscheidende en goed gesegmenteerde kantorenmilieus aan Oss

We raden u aan te starten met het voorbereiden van het opnemen van enkele nieuwe kantorenlocaties in het bestemmingsplan. Per direct is er een kantoorbehoefte die u nog niet vervult en in de periode tot 2012 zal deze behoefte toenemen met minimaal circa 20.000 tot 25.000 m² bvo. Bij elkaar genomen moet het gaan om kantoorlocaties met een minimale gezamenlijke omvang van circa 50.000 tot 55.000 m² bvo tot 2020. Tellen we de gemiddelde vervangingsvraag van 25.000 m² tot 2020 hier bij op, dan bedraagt de behoefte aan kantoorruimte tot 2020 circa 75.000 tot 80.000 m². Belangrijk om complementaire vestigingsmilieus aan te bieden Wanneer we kijken naar het bestaande aanbod aan kantoorlocaties in Oss vallen twee dingen op: • in de eerste plaats is het profiel van de bestaande kantoorlocaties – met uitzondering van de Raadhuislaan – niet zo sterk ontwikkeld. De samenhang op de bestaande locaties ontbreekt, en er zijn een groot aantal kleinschalige kantoorlocaties verspreid over de stad. Dit betekent dat het onderscheidende vermogen van de kantoorconcentraties beperkt is, net als de kritische massa van individuele locaties; • sommige typen kantorenmilieus, die voor kantoorgebruikers aantrekkelijk kunnen zijn, worden in Oss niet of zeer beperkt aangeboden. Het gaat met name om locaties aan de snelweg, en de uitvalsroutes in Oss. Op dit moment beschikt Oss, ondanks zijn uitstekende ligging in het snelwegennetwerk niet over een snelweglocatie voor kantoren, nog over een aantrekkelijke stadsrandlocatie.


32

Binnen de totale vraag naar kantoren en kantoorachtigen in Oss maken we onderscheid tussen vijf typen kantoorlocaties. • binnenstedelijke centrummilieu (inclusief stationsomgeving); • stadsrandmilieu; • snelwegmilieu; • kantoorvestigingen op bedrijventerreinen; • kantoorvestigingen in woonwijken. In onderstaand deel geven we een korte toelichting op de verschillende typen kantorenlocaties. In bijlage B gaan we uitgebreid verder in op de karakteristieken, doelgroepen en toekomstperspectieven in Oss hiervan. Het binnenstedelijke centrummilieu verder versterken Het binnenstedelijke centrummilieu (Raadhuislaan, Spoorzone (omgeving Organon-kantoor), Molenstraat) bestaat uit het belangrijkste kantorengebied in Oss op dit moment. Op dit type locatie worden kantoorvilla’s afgewisseld met moderne kantoorgebouwen. Onder binnenstedelijke locaties rekenen we ook centrummilieus rond het station. Deze locaties zijn vaak minder goed bereikbaar met de auto en je kunt er vaak moeilijk parkeren. Gebruikers doen een relatief groot beroep op het openbaar vervoer. Een binnenstedelijk centrummilieu is hierdoor vooral aantrekkelijk voor overheden, instellingen en non-profitorganisaties. En voor zakelijke dienstverlening gericht op Oss zelf, zoals accountantskantoren, advocaten, adviesbureaus. Persoonlijke dienstverlening, zoals makelaarskantoren en andere dienstverleners met een baliefunctie, kiezen ook vaak voor dit milieu. Belangrijke kansen voor een snelweglocatie aan de A50/A59 Op dit moment ontbreekt in Oss een snelweglocatie: het gaat om een kantorenlocatie aan of nabij een open afrit van de A50 of de A59. Zo’n locatie is weliswaar eenzijdig via de weg ontsloten, maar is toch aantrekkelijk voor een substantieel deel van de kantorenvraag. Vooral regionaal en nationaal georiënteerde kantoorgebruikers in de zakelijke en financiële dienstverlening kiezen voor deze locaties om hun uitstekende autobereikbaarheid. Daarnaast speelt ook de vestiging op een zichtlocatie een belangrijke rol bij de vestigingsplaatskeuze van deze kantoorgebruikers. Kantoorgebruikers op deze locaties stellen daarom hoge eisen aan de herkenbaarheid en een hoogwaardige uitstraling van het kantoorpand, in een omgeving met andere kantoorpanden en panden met een kantoorachtige uitstraling. Door het ontbreken van een goede ontsluiting via het OV is de belangstelling bij overheidsinstellingen en non-profitorganisaties voor dit type kantorenlocatie beperkt.


33

Kantoorachtige vestigingen op bedrijventerreinen waar nodig faciliteren Verspreid over Oss zijn op diverse bedrijventerreinen solitaire kantoren en kantoorachtige bedrijven gevestigd. De ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van wat oudere bedrijventerreinen voldoet vaak niet aan de wensen en eisen van 100%-kantoorgebruikers. We raden daarom af reguliere kantoorruimte, die niet gerelateerd is aan productie en logistieke activiteiten, op bedrijventerreinen te vestigen. Beter is te zorgen voor een aantrekkelijk aanbod op speciaal gelabelde kantoorstroken, of kantoorlocaties. Voor 100% kantoren is een bedrijventerrein in een ontspannen kantorenmarkt veelal minder aantrekkelijk dan andere, kwalitatief betere locaties. Bovendien is het provinciale locatiebeleid erop gericht kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen te beperken. Voor kantoorachtige bedrijvigheid kan vestiging op een bedrijfslocatie (werklocatie) in principe wel heel aantrekkelijk zijn, temeer daar in Oss een aantal productie- en logistieke bedrijven gevestigd zijn met een nadrukkelijke kantoorcomponent. De stadsentree versterken met moderne kantoorvilla’s Daarnaast is er in Oss behoefte aan stadsvilla’s in een segment van 1.500 tot circa 3.500 m2 bvo. Binnen Oss is er schaarste in dit marktsegment en op bestaande kantoorlocaties wordt er nauwelijks in dit segment kantoren aangeboden. De stadsentree op de knoop Julianasingel en Hartog Hartogsingel biedt in onze optiek een goede locatie voor dit segment binnen Oss. Herontwikkeling op deze locatie en het profiel van deze knoop versterken biedt de kans om de stadsentree van Oss een belangrijke impuls te geven in de uitstraling van het gebied. De locatie en de afbakening van dit segment tot middelgrote kantoren sluiten goed aan bij de wensen en eisen van kantoorgebruikers in Oss. Uitbreidingsmogelijkheden voor kleinschalige kantoren in woongebieden versterken De categorie kantoorvestigingen is op dit moment in Oss niet sterk ontwikkeld. We zien verspreid over woonwijken echter wel belangrijke kansen om met name kleinschalige kantoorgebruikers tot 250 m² bvo te faciliteren. Het gaat hier overwegend om kleinschalige kantoren in woonwijken buiten het stadscentrum. Het kan gaan om (kleinschalige) woonwerkunits, kantoren in de plint van een appartementencomplex of een aantal kantoorverzamelgebouwen. Voorstel: Op basis van de inventarisatie van potentiële kantoorlocaties in Oss verkenden we de volgende locaties op hoofdlijn.


34

Tabel 8: (potentiële) uitbreidingslocaties in Oss Locatie

Type

Verdichtingslocaties Raadhuislaan Herontwikkeling Koornstraat Bedrijventerrein Moleneind Molada gebiedsvisie Wethouder Van Eschstraat Talentencampus 20 Rossinistraat / Correlli/ Gerbrandystraat Verdichtingslocaties John F. Kennedy (Formido) Entree Julianasingel/Kantsingel de Geer-zuid langs N329 Julianasingel/Hartog Hartogsingel Entree A59/Cereslaan Zuidelijke strook Vorstengrafdonk Zone Oss Berghem

Voldoende kritische massa

Concurrentiepositie

Bereikbaarheid auto

Bereikbaarheid OV

Marktruimte type milieu

Uitstraling en oriëntatie

Totaaloordeel

C C OV/BT

0 0 +

++ ++ 0

+ 0 0

++ + +

++ + +

++ + 0

++ + 0

C SR SR/BT

0 0

++ +

+ ++ +

0 0 (-) ++

++ ++ ++

++ -+

++ 0 ++

SR

0

+

+

0

0

+

+

SR SR SR S/SR S/BT S

0 + ++ ++ ++

0 0 + 0 ++ +

+ + + ++ ++ ++

-

0 0 ++ + ++ ++

0 0 ++ 0 ++ +

0 0 ++ 0 ++ +

20

Talentencampus is in deze tabel meegenomen als ‘reguliere’ kantoorlocatie, en niet als locatie voor specifieke doelgroepen. De aantrekkelijkheid voor ‘normale’ kantoor- en kantoorachtige werkgelegenheid vinden we niet zo hoog. De Talentencampus kan echter wel een zeer aantrekkelijke locatie zijn voor specifiek gelabelde kantoorruimte, bijvoorbeeld gelieerd aan sectoren als onderwijs, sport, welzijn, zie ook paragraaf 3.4 en 3.5 over de Talentencampus als aantrekkelijke multifunctionele locatie.


35

De meest aantrekkelijk locaties voor uitbreiding van kantoorruimte zijn in onze optiek: • station en omgeving (bestaande uit Raadhuislaan, Spoorzone, Molenstraat en aangrenzende kavels): op deze locatie kunt u tegemoetkomen aan de behoefte aan moderne kantoorruimte op de belangrijkste kantorenlocatie van Oss. Verdichting van de parkeerstroken grenzend aan het station kan de kritische massa van de Raadhuislaan vergroten. Nieuwe kantoren kunnen de uitstraling en de aantrekkelijkheid van het gebied als geheel ook vergroten. In de herstructureringsvisie op de Raadhuislaan (de Centrumvisie) wordt het realiseren van extra kantoorruimte in dit gebied meegenomen. We ondersteunen deze ontwikkeling. Belangrijke aandachtspunten zijn behoud van de autobereikbaarheid en de parkeermogelijkheden. We raden u aan dit al in een vroeg stadium van uw plannen rond de herstructurering van de Raadhuislaan mee te nemen. • Julianasingel/Hartog Hartogsingel: deze knoop biedt in onze optiek uitstekende kansen voor een aanvullend kantorenmilieu in Oss rond de stadsrand. Het gaat binnen deze zone om onder andere de kavels aan de Juliana/Hartog Hartogsingel grenzend aan de Galliërsweg (locatie thans in eigendom van Heijmans), als de kavels grenzend aan de Longobardenweg, waar de gemeente recent initiatief heeft genomen tot het faciliteren van eventuele herontwikkeling. De deelgebieden rond deze knoop samen vormen de belangrijkste stadsentree binnen Oss. De Juliana/Hartog Hartogsingel heeft ook een goede ligging ten opzichte van de rest van de regio. De locatie kan voor middelgrote en grote kantoorruimtegebruikers een aantrekkelijk vestigingsmilieu zijn met een zeer goede autobereikbaarheid. Versterking van dit gebied is ook in ruimtelijk opzicht aantrekkelijk voor Oss. De uitstekende relatieve ligging wordt immers op dit moment nog maar beperkt benut en het gebied kan een impuls gebruiken voor wat betreft de uitstraling. Een belangrijke belemmering voor herontwikkeling en de uitstraling van de locatie met middelgrote en grotere kantoorgebruikers (circa 1.500 tot 3.000 m² bvo per gebouw) is de ligging van een hoogspanningsleiding over het terrein. In onze optiek is het ondergronds brengen, danwel verplaatsen van de leiding een belangrijke ruimtelijke voorwaarde voor een goede herontwikkeling. Hierna beschikt de locatie over een gewenst ruimtelijk kwaliteitsniveau dat past bij een entreegebied van de stad Oss. Daarnaast is het verstandig de herontwikkeling van het knooppunt Julianasingel/Hartog Hartogsingel in samenhang met een herprofilering van het tracé van de N329 te realiseren; • Wethouder van Eschstraat: een centrummilieu met een goed imago, en al enige kritische massa van kantoorbedrijvigheid. Belangrijkste beperking van de locatie is dat de uitbreidingsruimte binnen het bestaande stedelijke weefsel enigszins beperkt is;


36

•

•

•

Rossinistraat en omgeving: locatie voor kantoorachtige bedrijven, kantoorverzamelgebouwen en middelgrote kantoorgebruikers met behoefte aan een individueel pand met een eigen uitstraling. De locatie heeft een goede bereikbaarheid, vooral met het openbaar vervoer, maar ook met de auto. Het kan voldoen aan de wensen en eisen van een groot aantal kantoor- en kantoorachtige bedrijven in het basis- en middensegment van de markt; Vorstengrafdonk: omdat Oss op dit moment nog niet over een snelweglocatie voor kantoren beschikt en de uitstraling van de Vorstengrafdonk kwalitatief hoogwaardig is voor een bedrijventerrein, zien we goede kansen voor de ontwikkeling van een kantoorstrook langs de snelweg. Met name de Zuidelijke Parkzone is een zeer aantrekkelijke locatie voor kantoorontwikkeling. In onze optiek krijgt Oss hiermee ook in regionaal perspectief een sterke nieuwe kantoorlocatie die met name middelgrote en wat grotere kantoorgebruikers zal aanspreken, naast de nu al geïnteresseerde kantoren gerelateerd aan bedrijfsruimtegebruikers op de Vorstengrafdonk. We raden aan in het bestemmingsplan in de Zuidelijke Parkzone óók ruimte te bieden aan de vestiging van 100% kantoorgebruikers die geen relatie hebben met bedrijfsruimtegebruik op de Vorstengrafdonk. op de Talentencampus maken kantoren een beperkt deel van de totale ontwikkeling rond het nieuwe stadion uit. Naast kantoren (circa 3.000 m² bvo), wordt een omvangrijk programma aan scholen (circa 12.000 m² bvo) en voorzieningen (sport, horeca, leisure) gerealiseerd (circa 9.000 m² bvo, alles bij elkaar.) De Talentencampus is in onze optiek een aantrekkelijk gebied als multifunctionele locatie, met een beperkt en specifiek kantorenprogramma, gerelateerd aan sport, horeca, leisure en onderwijs. In dat opzicht is de Talentencampus in potentie een aantrekkelijk complementair milieu voor andere kantoorlocaties in Oss. We schatten echter in dat de aantrekkelijkheid voor reguliere kantoorruimtegebruikers relatief beperkt is. Dit is een belangrijk aandachtspunt bij de verdere uitwerking van het vastgoedprogramma voor de Talentencampus.


37

2.3

Advies 3: zet in op verschillende doelgroepen en hun huisvestingskenmerken

Door onderscheidende kantoormilieus in Oss te ontwikkelen, kunnen een groot aantal verschillende doelgroepen aangesproken worden. Er is binnen Oss zowel behoefte aan mogelijkheden voor starters met behoefte aan kleine units en grote(re) gebruikers met vraag naar een eigen of een gedeeld pand. Dit spreidt het risico van de kantoorontwikkeling door op een groot aantal verschillende gebruikers in te zetten. We raden aan om binnen Oss de verschillende typen kantorenmilieus met duidelijk onderscheidend profiel in de markt te zetten. In het centrummilieu vooral inzetten op kantoorvilla’s en middelgrote kantoren Op centrumlocaties, zoals de Raadhuislaan en de Koornstraat, maar ook op een verdichtingslocatie als de John F. Kennedylaan zien we mogelijkheden voor het ontwikkelen van zelfstandige kantoorvilla’s. Het accent in de gebouwtypologie voor dit milieu kan dan voor een fors deel liggen op kantoorgebruikers kleiner dan 500 m² vvo, naast kantoorruimtegebruikers tot 1.000 m² vvo en 2.000 m² vvo. Deze gebruikers willen liever niet met een andere gebruiker in een gebouw, hechten aan uitstraling en zijn bij voorkeur eigenaargebruiker. Denk in het bijzonder aan moderne kantoorvilla’s. Binnen Oss is dit milieu relatief schaars en het sluit aan bij de huisvestingswensen en –eisen van ondernemers. We schatten in dat hiermee een aantrekkelijk marktsegment aangeboord wordt. De omvang van de marktvraag lijkt snel af te nemen bij kantoorruimtegebruikers groter dan deze omvang. Het aantal grote kantoororganisaties in Oss is grotendeels beperkt tot enkele non-profitorganisaties en grote logistieke en productiebedrijven. We zien in het centrum daarnaast ook marktruimte voor een bedrijfsverzamelgebouw waarin starters en doorstarters kleinschalige kantoorruimte kunnen huren. Het gaat dan om een kantoorverzamelgebouw van enkele duizenden meters vloer (bijvoorbeeld 3.000 - 4.000 m² vvo), waarbinnen enkele tientallen bedrijven zich kunnen vestigen, door één of twee kamers te huren (of zelfs individuele werkplekken voor de verhuur aan te bieden) en faciliteiten te delen. Aantrekkelijk gedeelde faciliteiten zijn een kantine, kopieerfaciliteiten, balie- en telefoonservice. Een goede locatie voor een dergelijk verzamelcomplex zou de Koornstraat kunnen zijn of de J.F. Kennedylaan.


38

Box 1: kantoorvillamilieu Kenmerken: • multifunctioneel kantoormilieu, maar geen mix van wonen en werken op gebouwniveau; op korte afstand multifunctioneel niveau met wonen; • voldoende kritische massa in kantoorruimte bij initiële oplevering; • statige, prestigieuze uitstraling; • modern singelmilieu met kantoorvilla’s nieuwe stijl; individuele uitstraling op gebouwniveau; • onderlinge samenhang door kleurgebruik, materiaalkeuze, architectuur en omgevingskwaliteit; • singletenant gebruik; • invulling met kantoorvestigers zoals zelfstandigen (notarissen, makelaars, adviseurs, etc.), dienstverleners (consultancy, vertaalbureaus) en creatievellingen als architecten en reclamebureaus; • leeuwendeel van de panden rond de 800 tot 1.000 m² bvo, met uitschieters tot circa 2.500 m² bvo; • ruim voldoende parkeervoorzieningen, dat wil zeggen bij voorkeur geen opgelegde parkeernorm. Reken op een parkeerbehoefte van circa 1 parkeerplaats per 50 m² bvo;


39

Box 2: kantoren rondom het station/centrum Kenmerken: • individuele panden; • monofunctioneel op pandniveau; • multifunctioneel gebied met wonen en werken; • leeuwendeel gebouwen met omvang van circa 4.000 m² bvo; • zowel singletenant als multitenant use in eenheden van 250 m² tot 800 m²; • naast geschakelde kantoren ook vrijstaande panden; • geschikt voor overheid (veelal gemeentehuis/stadhuis), non-profit, financiële dienstverleners met baliefuncties zoals banken en verzekeraars; • (half)verdiepte parkeervoorzieningen, uitgaande van een norm van één plaats per 50 m² bvo; • in de plint dienstverlenende gebruikers en functies als drukkerijen, kinderopvang, uitzendbureaus, verhuurmakelaars, etc.;.


40

Nieuw kantorenmilieu creëren aan de snelweg We zien op de Vorstengrafdonk mogelijkheden om binnen Oss een nieuw kantorenmilieu aan te bieden met kantoorachtigen en 100% kantoorgebruikers langs de snelweg. Box 3: (snel)weglocatie Kenmerken: • monofunctioneel pand en gebied, met menging met kantoorachtige bedrijfsruimtegebruikers; • veel parkeren; • kantoren vanaf circa 4.000 m² bvo, het leeuwendeel is onder de 6.000 m² bvo; • denk wel aan het verzorgen van voorzieningen; • representatie langs de weg met smoel; • gebouwen met eigen identiteit in samenhang met elkaar en op gebiedsniveau; • doelgroep voor deze locaties is actief in de zakelijke (en financiële) dienstverlening. Denk aan grotere adviesbureaus en consultancybedrijven, ICT-bedrijven, architecten- en ingenieursbureaus, banken en verzekeringsmaatschappijen. • op dit type locatie strijken ook regionale gebruikers neer; • ruime parkeernorm; • op dit moment geen voorbeelden van een dergelijke locatie in Oss;


41

Middelgrote kantoren aan de knoop Julianasingel- Hartog Hartogsingel Door herontwikkeling van deze stadsentree te faciliteren, kunt u tegelijkertijd het vestigingsklimaat van Oss versterken, en voorzien in de behoefte aan moderne kantoorvilla’s. Box 4: stadsrandlocaties Kenmerken: • Kantoorvilla’s nieuwe stijl van 1.500 tot 3000 m2 bvo • Kantoorconcentratie met moderne kantoorpanden voor single tenants; • leeuwendeel gebouwen met omvang van circa 2.000 m² bvo; • overwegend singletenant; • overwegend vrijstaande panden; • geschikt voor zakelijke dienstverleners gericht op Oss en de regio


42

Ruim baan voor kleinschalige kantoorruimten in het woonmilieu We raden daarnaast aan rond het centrum en in woonwijken in te zetten op het realiseren van meer woonwerkeenheden op kleinschalige locaties verspreid over Oss, bijvoorbeeld om de overgangen tussen woongebieden en werkgebieden te realiseren. Dit segment sluit aan bij de marktvraag in Oss, gezien het grote accent op kleinschalige kantoorruimtegebruikers. Box 5: woonwerkeenheden in de woonwijk/ solitaire kantoren Kenmerken: • werkruimte op begane grond met woongedeelte op de verdieping in de woonwijk tot 100 m² bvo; • unit met duidelijk gescheiden componenten (enerzijds de woning en anderzijds de werkruimte) aan de rand van de woonwijk tot maximaal 250 m² bvo; • geschikt voor zowel kleinschalige productie als (persoonlijke) dienstverlening op allerlei gebied; • goed bereikbare locaties, bij voorkeur een locatie die eenvoudig te vinden is; • ruimte voor parkeren; • aandacht voor flexibiliteit; • bouwkundige vereisten zoals krachtstroom, versterkte vloeren en muren en hoge plafonds, voldoende daglichtintreding;


43

2.4

Advies 4: richt u op aantrekkelijke doelgroepen

Leeuwendeel marktvraag lokaal Lokale kantoorruimtegebruikers in een breed scala van sectoren zijn de primaire doelgroep voor kantoorruimte in Oss. Wel raden we u aan te rekenen met een sterke vertegenwoordiging van kantoorruimte gelieerd aan productie en logistiek in de pharma, life sciences en voedingstechnologie. Alleen al een bedrijfsruimtegebruiker als Schering-Plough (Organon) heeft in totaal een kantooroppervlak van circa 52.000 m² bvo (zijnde de zelfstandige en niet-zelfstandige kantoorruimte) 21 . De Osse kantorenmarkt is op dit moment voor bijna 100% lokaal en regionaal georiënteerd. We schatten in dat dit bij de ontwikkeling van nieuwe kantoorlocaties in Oss zal blijven overheersen, maar dat het aandeel nieuwe vestigers gericht op de heel Nederland, of zelfs een oriëntatie op Noordwest-Europa, toeneemt. Sterke bedrijven als Schering-Plough (Organon), maar ook Diosynth en Vos Logistics, hebben een afzetgebied in heel Europa en zelfs mondiaal. Oss is aantrekkelijk voor de vestiging en uitbreiding van hoofdkantoren van Osse bedrijven, zoals Vos, Schering-Plough (Organon), et cetera. Als we kijken naar de samenstelling van sectoren, valt op dat met name nijverheid (industrie, maar ook kantoren van bedrijven in nijverheidssectoren) en non-profit (onderwijs en zorg en overheden) relatief sterk zijn vertegenwoordigd in Oss. Sectoren als financiële en zakelijke dienstverlening, verkoop en marketing en commerciële diensten zijn relatief ondervertegenwoordigd in vergelijking met andere steden van een vergelijkbare omvang. Nieuwe locaties die aantrekkelijk zijn voor regionale en bovenregionale doelgroepen De nieuwe kantorenlocaties in Oss kunnen meer dan tot nu toe inzetten op nog niet gevestigde regionale spelers. Wanneer we kijken naar de aantrekkelijkheid van Oss en naar sectoren met een bovengemiddelde vestigingsdynamiek, dan schatten we in dat met name logistiek en distributie (met bijbehorende kantoorruimte), en R&D gericht op voeding en pharma van buiten de regio naar Oss kunnen komen. Daarnaast zien we beperkt kansen voor toestroom van callcenters en shared services centers. Dit hangt samen met de huidige sterk ontwikkelde sectoren in Oss, de samenstelling van de arbeidsmarkt (beschikbaarheid van goedkope arbeid en het gewenste opleidingsniveau) en de prijs-kwaliteitverhouding van het vastgoed in Oss, die gunstiger is dan in bijvoorbeeld Den Bosch of Nijmegen.

21

Het kantooroppervlak van Schering-Plough (Organon) is onderverdeeld in ca. 11.000 m2 zelfstandige kantoorruimte en ca. 40.000 m2 niet-zelfstandige kantoorruimte (als onderdeel van een bedrijfscomplex aan de Gasstraat en de Veersemeer) Naar een sterke kantorenstrategie in Oss Stec Groep aan Gemeente Oss 06.205

44

Van de potentiële vestigers hebben logistieke ondernemers een voorkeur voor snelweglocaties, zoals de Vorstengrafdonk. We zien op deze locatie ook mogelijkheden voor kantoorachtige bedrijven met een bovengemiddeld aandeel kantoorvloer voor bedrijfsruimtegebruikers. Callcenters 22 en non-profit instellingen en kantoren in R&D hebben een meer dan gemiddelde voorkeur voor een stations/centrumlocatie. Beide hechten aan een centrale, veilige, goed bereikbare plek met sterk ontwikkeld openbaar vervoer, hetzij vanwege de baliefunctie (profit en non-profit), hetzij vanwege de bereikbaarheid voor personeel (non-profit en call centers). Maar ook shared services centers 23 en verkoop- en marketingkantoren kunnen, ondanks een van nature minder sterke voorkeur voor stationslocaties, prima terecht in een centrum-stationsmilieu in Oss. Beperkt kans op bovenregionale vestiging Mogelijk kunnen de komende jaren meer nieuwe kantoorvestigers belangstelling tonen voor Oss. Gemiddeld genomen gaat het hierbij niet om grote metrages. Evenwel incidenteel kan Oss de komende jaren wel degelijk grote kantoorvestigers – metrages van rond de 1.500 tot 3.000 m² - op de markt verwachten die bij eventuele vestiging een enorme impuls kunnen geven aan de ontwikkeling van een kantoorlocatie. Denk aan grote non-profit instellingen die op regionale schaal vestigingen gaan samenvoegen of een incidentele grote landelijke of internationale partij die Oss op het netvlies krijgt voor bijvoorbeeld callcenters of shared services centers in de slipstream van huidige activiteiten in distributie en logistiek. Voor dit laatste type vestiger kan Oss in principe een aantrekkelijke locatie vormen. Het gaat dan echter om gemiddeld één of enkele vestigers, met een oppervlak van zo’n 1.000 m² bvo, terwijl er ook jaren bij zullen zijn dat er geen enkele bovenregionale vestiger komt.

22

Callcenter: vestigingen die het totale pakket van klantcontacten van onderneming(en) afhandelen. Dit met behulp van verschillende communicatiemiddelen (telefoon, e-mail, internet, fax) en op verschillende niveaus van complexiteit (eerstelijns, tweedelijns). 23 Shared services center: vestigingen waarin allerlei ondersteunende (financiën, administratie, klantcontact, et cetera) activiteiten van een onderneming uit efficiency overwegingen worden geconcentreerd. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss Stec Groep aan Gemeente Oss 06.205

45

2.5 Advies 5: let bij nieuwe locaties op de volgende markttechnische aspecten Ambitieuze verschijningsvorm met een goede prijs-kwaliteitverhouding bieden Belangrijk is bij de nadere invulling van de plannen voor nieuwe kantoorlocaties te streven naar de ontwikkeling van enkele kantoorconcentraties die in Oss en omgeving echt ‘state-of-the-art’ zijn, zowel voor wat betreft uitstraling van het gebied, als stedenbouwkundige en architectonische samenhang. Bij deze invulling moet dus gestreefd worden naar een bovengemiddelde uitstraling, die past bij het ambitieniveau dat in Oss gezien de commerciële waarde van kantorenvastgoed maximaal haalbaar is (uitgaande van een tophuur van circa 135 tot 140 euro per m² vvo). Bij de ontwikkeling van locaties elders in Nederland is namelijk gebleken dat een kwalitatief hoogwaardige kantoorlocatie met een aantrekkelijke en onderscheidende uitstraling een sterke aantrekkingskracht op potentiële vestigers genereert. Gebruikers van buiten de gemeente Oss, zoals bijvoorbeeld non-profit instellingen en verkoop- en marketingkantoren, zijn meer gecharmeerd van een sterk kantorenprofiel van het stationsgebied en een sterke snelweglocatie, dan van locaties die zich maar beperkt onderscheiden van andere (in Oss veelal) versnipperde kantoorlocaties. Ook voor lokale spelers worden deze locaties op deze wijze aantrekkelijk, te meer daar Oss op dit moment een goede stationslocatie en een goede snelweglocatie ontbeert (!). Uiteraard brengt een dergelijke strategie extra investeringen met zich mee. Investeringen die zich vooral richten op de kwaliteit en uitstraling van gebouwen (architectuur, materiaal, samenhang in het plan) en omgeving (openbare ruimte, hoogwaardige voorzieningen). Goed gemeentelijk accountmanagement om regionale spelers te binden Net als in de bedrijventerreinenmarkt, is het belangrijk dat u in de regionale kantorenmarkt een zeer actief accountmanagement voert. Dan gaat het primair om het faciliteren van bestaande bedrijfsruimtegebruikers, en de grote logistieke en productiebedrijven met hun bijbehorende kantoorwerkgelegenheid. Met name waar het gaat om het bedrijventerreinenbeleid is uw accountmanagement zeer sterk. Het is belangrijk op dezelfde manier en deze zelfde capaciteit ook in te zetten op kantoorruimtegebruikers en kantoorachtigen. Naast de landelijk opererende partijen gaat het zeker ook om regionaal opererende kantoororganisaties, die op dit moment niet automatisch voor Oss kiezen, terwijl Oss in potentie een goede regionale positie zou kunnen hebben. Denk dan aan organisaties zoals de PNEM, woningcorporaties, het waterschap en gezondheidsvoorzieningen.


46

Onder invloed van schaalvergrotingtendensen onder regionaal en landelijk opererende kantoorbedrijven was de afgelopen jaren een bovengemiddelde grote locatiedynamiek onder regionale kantorenspelers te zien. Dit zal de komende jaren waarschijnlijk nog verder doorzetten. Oss moet zich daarom pro-actief inzetten op behoud, hervestiging en nieuwvestiging van regionale kantoororganisaties gericht op de regio Den Bosch-Nijmegen. Ruime parkeermogelijkheden bieden De behoefte aan parkeerruimte neemt onder alle typen kantoorgebruikers toe. Dit geldt zowel voor locaties aan de stadsrand, als langs de snelweg, maar ook op locaties in het centrum en rond het station. Het is daarom voor de gemeente Oss belangrijk alert te zijn op de huidige mogelijkheden voor ruimere parkeernormen. Met de decentralisatie van het ABC-locatiebeleid heeft de gemeente de mogelijkheid om parkeernormen voor kantoorlocaties af te schaffen. Hiermee worden binnenstedelijke locaties in Oss aantrekkelijker dan locaties aan de stadsrand of langs de snelweg. Inzetten op marktkansen die nu nog niet worden aangeboord Uit de analyse van de regionale vraag blijkt dat het Osse vestigingsklimaat in principe relatief aantrekkelijk zou kunnen zijn voor een aantal doelgroepen binnen de kantorenmarkt: back-offices, regionale ICT-kantoren, regiokantoren in de zakelijke dienstverlening, verkoop- en marketingkantoren en non-profit instellingen. Deze doelgroepen passen goed bij een stad als Oss, onder meer dankzij de relatief aantrekkelijke arbeidsmarkt en de centrale ligging van de stad. De stad kan hierbij bijvoorbeeld het profiel als het aantrekkelijke, en tegelijkertijd voordelige en praktische, zusje van Den Bosch uitdragen. Deze positie is dan vergelijkbaar met de randgemeenten rond Utrecht die de afgelopen tien jaar sterk profiteerden van het imago en de schaarste op de Utrechtse kantorenmarkt en zich daardoor in enkele jaren ontwikkelden van middelgrote kantorenmarkten met enkele honderdduizenden vierkante meters. Daarnaast blijkt uit de analyse dat de genoemde doelgroepen naar verwachting ook de komende jaren een behoorlijke vestigingsdynamiek vertonen. Eventuele extra inspanningen gericht op deze doelgroepen betalen zich mogelijk uit in een grotere belangstelling van (boven)regionale vestigers voor de stad. We zien daarnaast ook mogelijkheden voor het ontwikkelen van locaties met een meer multifunctioneel profiel, deels bestaand uit kantoren, bedrijfsruimtegebruikers, winkels en leisure in een bepaald thema. We raden aan na te denken over de aantrekkelijkheid van een dergelijk programma, bijvoorbeeld in de ontwikkeling van het Talentencampus, omdat hiermee – aanvullend op de geprognosticeerde kantorenvraag – een nieuwe markt aangeboord kan worden voor Oss . Belangrijk is dat deze thema’s complementair zijn aan bestaand aanbod van diensten, voorzieningen en activiteiten in de Osse binnenstad. Voor het Talentencampus schatten we overigens in dat deze locatie – gezien Naar een sterke kantorenstrategie in Oss Stec Groep aan Gemeente Oss 06.205

47

zijn relatief perifere ligging binnen Oss en het imago onder Osse Ondernemers – niet te veel moet inzetten op reguliere kantoorontwikkeling. De ontwikkeling van de Talentencampus vinden we in potentie een zeer aantrekkelijk voorbeeld van een complementair kantorensegment in Oss. In de volgende box werkten we enkele kansrijke thema’s uit.


48

Aantrekkelijke thema’s in Oss zijn: • Thema Gezondheid, binnen dit thema kunnen allerlei persoonlijke diensten, leisure en voorzieningen in samenhang en op verschillende schaalniveaus worden ontwikkeld. Er is een sterk groeiende markt voor zorgboulevards en zorgstrips, en op een hoger schaalniveau zorgcentra of ‘mall-achtige’ locaties gericht op wellness/welzijn. Veel verschillende thema’s kunnen binnen dit thema worden gehuisvest. Denk aan zorg in relatie tot kinderen, ouderen en gezond zijn en (zowel fysiek als mentaal).

• Thema Vrije tijd, er zijn veel verschillende leisure-activiteiten waarvan de één rendabeler is als de ander. Door op grootschalige locaties naast onrendabele voorzieningen ook publiekstrekkers te realiseren wordt een gebied aantrekkelijker en beter te exploiteren. Denk aan het ontwikkelen van een aantal (commerciële) sportvoorzieningen in combinatie met vrijetijdsvoorzieningen die complementair zijn aan het huidige aanbod in Oss. Ook publieke functies vanuit de overheid komen hiervoor in aanmerking. In de praktijk gaat het vaak om een combinatie met (overwegend) kantoorruimte, balieruimte, grootschalige leisure, en (beperkt) winkelachtige voorzieningen en persoonlijke diensten, in allerlei samenstellingen. • Thema Multimedia: in de komende tien jaar zal de multimedia-industrie gaan groeien door ontwikkelingen als digitale televisie en nieuwe internettoepassingen. Het is een plausibele veronderstelling dat producten in deze branche straks aangeboden worden in winkels, en dat daarnaast behoefte is aan bedrijfsruimte, kantoorruimte en multifunctionele ruimte in het verlengde van het thema multimedia. Gezien het groeitempo van deze ontwikkelingen (van enkele honderden procenten over het komende decennium), en het feit dat er in Brabant op dit moment beperkt wordt ingezet op dit type concentraties, is er veel marktruimte voor dit type voorzieningen. • Thema Multibrand en Innovatie: een betrekkelijk nieuw en snel groeiend marktsegment is een multibrand-store of centre. Dit concept bestaat uit het verkopen of verhuren van oppervlak in een winkel waarbij de fabrikant in de gelegenheid is nieuwe producten aan te bieden. De retailer wordt in deze keten in feite overgeslagen en dit heeft als voordeel dat een product niet direct hoeft aan te slaan om in het schap te blijven staan. De consument krijgt namelijk de kans informatie in te winnen over een product en dit gedemonstreerd te krijgen. Gezamenlijk met activiteiten, denk hierbij aan beursachtige activiteiten, is het een fun-ervaring voor de consument; denk ook aan try B4Ubuy, en play B4Upayontwikkelingen binnen centra. • Leefstijl-thema’s, op basis van doelgroepbehoeften. Bijvoorbeeld gericht op de doelgroep midden en hoge inkomensgroepen, zonder brancheringsbeperkingen. Maar ook op basis van bijvoorbeeld productherkomst, zoals een centrum op basis van de herkomst uit Scandinavische landen (met een sterk kwaliteitsimago).


49

Kansrijk bovenregionale doelgroepen zijn gevoelig voor een pro-actieve acquisitie-aanpak Een belangrijk deel van deze doelgroepen - de back-offices, maar ook nieuwe logistieke vestigers - zijn meer dan gemiddeld gevoelig voor (actieve) acquisitie van steden. De reden hiervoor is dat deze bedrijven relatief rationeel tegenover steden en regio's staan. De bedrijven zoeken in principe een stad waar hun callcenter of shared services center optimaal kan functioneren. Daarbij is men vooral geïnteresseerd in klip en klare feiten over de aantrekkelijkheid van de arbeidsmarkt. Zachtere, minder grijpbare factoren als uitstraling en imago spelen bij hen een minder uitgesproken rol bij kantooractiviteiten met een front-officefunctie. Bij back-offices kan de gemeente Oss door een heldere presentatie van de voor hen cruciale feiten dus een relatief grote invloed uitoefenen op locatiebeslissingen. Het aantrekken van nieuwe advies-, verkoop- en marketingkantoren vergt overigens een andere aanpak. Voor Oss zien we in deze marktsegmenten nauwelijks nieuwe kansen. De bedrijven in deze segmenten zijn immers sterk marktvolgend. Zachtere factoren als imago en profiel van een stad zijn voor deze vestigers belangrijk. Daarbij heeft Oss nu, vooral buiten haar regio, nog geen 'smoel' als kantorenstad. Bij non-profitorganisaties kan de gemeente Oss ook makkelijker enige invloed uitoefenen op locatiebeslissingen. Deels zal de gemeente hier moeten vertrouwen op ouderwets (politiek) lobbywerk. Aan de andere kant opereert deze doelgroep in de toekomst steeds rationeler bij locatiekeuze, waardoor de acquisitieaanpak meer gelijkenis zal vertonen met de aanpak die past bij marktpartijen zoals backoffices. Kernpunt in de acquisitiestrategie is de aantrekkelijkheid van de kantoorlocaties in Oss. Elementen in de concurrentie met Den Bosch, Wijchen en Veghel zijn met name huurprijs, omvang van de kantoorgebouwen, aantrekkelijke plekken voor eigenaargebruikers, een goede snelweglocatie en een ruime parkeermogelijkheid.


50

2.6 Randvoorwaarden strategisch kantorenbeleid Dit rapport is niet meer dan een startsein voor het verder uitwerken van de kantorenstrategie. Op basis van de vraag-aanbodanalyse en de inventarisatie van aantrekkelijke potentiële kantorenlocaties is het zaak als gemeente Oss de kantorenstrategie op korte termijn verder te brengen. In dat advies leest u globaal welke stappen op korte en middellange termijn gezet moeten worden om de kantorenstrategie ten uitvoer te brengen: Direct van start gaan met kiezen voor nieuwe kantoorlocaties! In het nieuwbouwprogramma in uw gemeente zien we per direct ruimte voor het toevoegen van nieuwe locaties. Op dit moment is de kantorenmarkt in Oss te krap en kunt u onvoldoende voorzien in de wensen en eisen van kantoorruimtegebruikers. Dit betekent dat u op een zo kort mogelijke termijn moet overgaan tot het aanwijzen van nieuwe locaties. In onze optiek moet de keuze van deze locaties bij u een hoge prioriteit krijgen. Door te kiezen voor aantrekkelijke nieuwe locaties kunt u het kantorenvestigingsmilieu van Oss versterken. Kies dus primair voor kantoormilieus waar in Oss tekort aan is: één goede centrumlocatie, één goede snelweglocatie en één goede stadsrandlocatie. Het gaat om het aanbieden van centrummilieus rond de Raadhuislaan, het faciliteren van kantoorruimtegebruikers op de Vorstengrafdonk en rond de stadsentree. Belangrijk daarbij is dat het gaat om kantoorlocaties die goed in de markt liggen, voldoende kritische massa hebben en over een goede bereikbaarheid beschikken. Beginnen met de planologische voorbereiding van een nieuwe kantoorlocatie De eerste stap die u moet zetten is het planologisch voorbereiden van nieuwe kantoorlocaties binnen Oss. Om kantoorvestiging mogelijk te maken op deze locaties moet het bestemmingsplan aangepast worden. Voor de Vorstengrafdonk betekent dit overigens ook dat u als gemeente Oss overleg moet hebben met de provincie over het hier aanwijzen van een kantoorconcentratie. Op korte termijn: goede bereikbaarheid en voldoende parkeerruimte garanderen Wanneer u op locaties binnen het stedelijk weefsel gaat verdichten met kantoorruimtegebruik, betekent dit in de praktijk ook een toename van de verkeersaanzuigende werking van deze locaties. Het is daarom belangrijk binnen Oss op de verdichtinglocaties verkeerskundige analyses te verrichten van wat de consequenties zijn van de toevoeging van nieuwe kantoormeters. In deze exercities is belangrijk dat verdichting van de binnenstedelijke


51

kantorenlocaties niet leidt tot afname van het aantal parkeerplaatsen voor bestaande kantoorruimtegebruikers, en een ruime norm voor nieuwe kantoorgebruikers, zoals we in de adviezen ook af benoemden. Op middellange termijn is er behoefte aan meer inzicht in het functioneren van de Osse kantorenmarkt Het ontbreekt in Oss aan een eenduidig beeld van de situatie op de kantorenmarkt. Informatie over de aard en omvang van vraag en aanbod op de kantorenmarkt in Oss is versnipperd en bovendien niet compleet. Ook ondernemers en makelaars geven aan dat meer inzicht in het functioneren van de kantorenmarkt is gewenst. Met de vraag-aanbodanalyse in deze studie is een eerste stap gezet dit inzichtelijk te maken. In deze nulmeting baseren we ons echter regelmatig op indicatieve inschattingen. Regelmatige updates zijn nodig om uw beeld van de kantorenmarkt te verfijnen en actueel te houden. Dit is dé basis voor doelgericht en verantwoord gemeentelijk kantorenbeleid. Op lange termijn ontstaat een noodzaak om verouderde kantoren te herstructureren of transformeren Leegstand op de kantorenmarkt in Oss is op dit moment zeer laag, namelijk onder de 6% leegstand die marktpartijen als een acceptabele frictieleegstand beschouwen voor een gezond functionerende kantorenmarkt. Kantoorgebruikers kunnen straks met een ruimer aanbod een kwaliteitsslag maken in de huisvestingssituatie. Verouderde kantoorruimte kan worden verruild door aantrekkelijkere kantoorruimte. Hierdoor zal incidenteel structurele leegstand van verouderde incourant geraakte kantoorruimte ontstaan. De kans dat dit deel van de voorraad in de toekomst nog eens verhuurd zal worden is klein. De noodzaak van een visie op de herstructurering en transformatie van verouderde kantoorruimte neemt hierdoor toe. Naast deze stappen die u als gemeente Oss op korte en middellange termijn moet zetten, gelden de volgende algemene randvoorwaarden voor uw kantorenbeleid. Zorgvuldige fasering en afstemming van programma’s Zorgvuldige fasering van dit nieuwbouwprogramma is noodzakelijk om te voorkomen dat tijdelijk overaanbod ontstaat. Daarnaast is regionale afstemming van nieuwbouwprogramma’s noodzakelijk, vooral waar het gaat om de ontwikkeling van locaties met een (boven)regionale aantrekkingskracht of om thematisch ingestoken terreinen, bijvoorbeeld gericht op pharma of R&D. Bovendien vraagt de kwalitatieve afstemming van het nieuwbouwprogramma nadrukkelijk de aandacht. Het gaat dan met name om spreiding over de verschillende typen kantorenmilieus in Oss.


52

Op korte middellange en lange termijn: markt goed monitoren Monitor ontwikkelingen op uw kantorenmarkt - zoals opname, vraag, nieuwbouwprogramma, zeker bij groeiende omvang van uw voorraad – regelmatig, we benadrukken het nog maar eens. Zo ontwikkelt u een sturingsinstrument, dat u kunt inzetten bij het faseren en vermarkten van uw locaties. Maak resultaten inzichtelijk voor marktpartijen (bijvoorbeeld door publicaties). Samen met u zijn zij straks verantwoordelijk voor de kwaliteit van uw kantorenlocaties. Marktpartijen zijn overigens gebaat bij een transparante kantorenmarkt en een eenduidig en consequent beleid van uw kant. Kwaliteitsverbetering als sleutelwoord voor versterking van de kantorenmarkt De ontwikkeling van kwalitatief aantrekkelijke kantorenlocaties is vanuit verschillende opzichten van belang. Allereerst vragen kantoorruimtegebruikers in toenemende mate om kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte op aantrekkelijke, goed bereikbare, multifunctionele locaties. Kwalitatief hoogwaardige kantoorlocaties zijn daarmee een randvoorwaarde voor het versterken van het vestigingsklimaat van Oss. Maar ook vanuit de optiek van duurzaamheid en verantwoord gebruik van schaarse ruimte is de ontwikkeling van de juiste kwaliteit op de juiste locatie van belang. Kwalitatief aantrekkelijke kantoren(locaties) kennen over het algemeen een langere levenscyclus en verouderen hierdoor minder snel. Ontwikkeling van kwalitatief goede kantorenlocaties is dan ook een belangrijke voorwaarde om de kantorenstructuur van Oss te versterken.

2.7 Tot slot: beperk uw ontwikkelingsrisico’s door Oss sterk op de kaart te zetten Ontwikkel -samen met anderen - een duidelijk promotie- en acquisitiebeleid Eén van de middelen om Oss als kantoorlocatie in de markt te zetten voor zowel de lokale, als de regionale en bovenregionale vraag is door het versterken van de promotie- en acquisitie-inspanningen van Oss als kantorenstad. Door gedurende een langere periode gericht en intensief in te zetten op specifieke groepen bedrijven vergroot u als gemeente de kans dat ondernemers Oss – met de nieuwe kantoorlocaties op de Vorstengrafdonk, de Raadhuislaan en de andere kernlocaties – echt op het netvlies krijgen en gaan overwegen bij (her)locatie van hun activiteiten. Gemeente Oss kan zich het beste richten op de volgende kansrijke doelgroepen: de back-offices (callcenters en shared services centers), verkoop- en marketingkantoren en non-profitinstellingen.


53

De kansrijke doelgroepen - met name backoffices - zijn gevoelig voor een pro-actieve acquisitie-aanpak Een belangrijk deel van deze doelgroepen - de back-offices - zijn meer dan gemiddeld gevoelig voor (actieve) acquisitie van steden. De reden hiervoor is dat callcenters en shared services relatief rationeel tegenover steden en regio's staan. De bedrijven zoeken in principe een stad waar hun call center of shared services center optimaal kan functioneren. Daarbij is men vooral geïnteresseerd in klip en klare feiten over de aantrekkelijkheid van de arbeidsmarkt. Zachtere, minder grijpbare factoren als uitstraling en imago spelen een minder uitgesproken rol bij kantooractiviteiten met een front-officefunctie. Bij back-offices kan de gemeente Oss, door een heldere presentatie van de voor hen cruciale feiten, dus een relatief grote invloed uitoefenen op de locatiebeslissing. Het aantrekken van regionale zakelijke dienstverleners vergt overigens een andere aanpak. Zij zijn immers sterk marktvolgend. In dit segment kan Oss vooral vruchten plukken van sterke, langdurige promotie. Zachtere factoren als imago en profiel van Oss zijn voor deze vestigers immers belangrijk. Daarbij heeft Oss nu, vooral buiten haar regio, nog geen 'smoel' als kantorenstad. Bij de non-profitorganisaties kan de gemeente Oss ook invloed uitoefenen op locatiebeslissingen. Deels zal de gemeente hier moeten vertrouwen op ouderwets (politiek) lobbywerk. Aan de andere kant opereert deze doelgroep in de toekomst steeds rationeler bij locatiekeuze, waardoor de acquisitie-aanpak meer gelijkenis zal vertonen met de aanpak die past bij marktpartijen zoals backoffices. Kernpunt in uw acquisitiestrategie is de aantrekkelijkheid van de nieuwe locaties. Elementen in de concurrentie met de regio zijn met name huurprijs, omvang van de kantoorgebouwen en een ruime parkeernorm. Het is voor Oss van belang de niche in de markt aan te boren die de regio moeilijk kan bedienen.


54

BIJLAGE A: VRAAG-AANBOD CONFRONTATIE In deze bijlage zoomen we allereerst in op de vraag naar kantoorruimte in de gemeente Oss tot 2012 met een doorkijk naar 2020. Vervolgens brengen we het huidige aanbod in beeld inclusief planvorming in de toekomst en tot slot confronteren we vraag en aanbod.

A1: De autonome vraag naar kantoorruimte De lokale, toekomstige vraag naar kantoorruimte in Oss kent twee componenten: • de uitbreidingsvraag; • de vervangingsvraag. Uitbreidingsvraag is de extra ruimtebehoefte die ontstaat door werkgelegenheidsgroei. Dat wil zeggen uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven, vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de regio. Vervangingsvraag ontstaat als gevolg van veroudering van bestaande kantoorruimte, waarbij de achtergelaten kantoorruimte vervolgens weer opnieuw (te huur) wordt aangeboden of incourant is geworden. Daarnaast houden we rekening met vraag van buiten de gemeentegrenzen: regionale en bovenregionale vraag. Hieronder werken we de berekening van toekomstige lokale vraag tot en met 2012 (uw prognosejaar) met een doorkijk naar 2020 in vier stappen uit.


55

Stap 1: groei kantoorbehoefte door groei beroepsbevolking Normaliter is een werkgelegenheidsprognose input voor het bepalen van de uitbreidingsvraag naar kantoren: de kantoorwerkgelegenheid in een toekomstig jaar maal het aantal benodigde vierkante meters kantoorruimte per persoon, is de (theoretische) vraag naar kantoorruimte. Er is voor Oss zelf evenwel geen prognose bekend van de werkgelegenheid. Wel hebben we gegevens over de te verwachten ontwikkeling van het aantal banen in de regio Noordoost-Brabant tot 2012, waar Oss deel van uitmaakt. We maken bij het opstellen van de kantoorprognoses hiervan gebruik. Allereerst bepalen we de kantoorgebonden werkgelegenheid in 2012, met een doorkijk tot 2020. Deze kunnen we vervolgens doorvertalen naar de vraag in m² kantoorvloer. In 2006 bedroeg het totaal aantal werkzame personen in Oss bijna 42.000. De werkgelegenheidsprognose gaat uit van alle werkenden, zowel fulltime als parttime. Daarvan ligt het percentage kantoorgebonden werkgelegenheid rond de 18%: oftewel circa 7.500 werkzame personen. Dit leiden we af uit de werkgelegenheidssamenstelling naar sectoren in 2006 (zie tabel 1). We gaan hierbij uit van 100% kantoorwerkgelegenheid in de sectoren zakelijke dienstverlening, financiële instellingen en openbaar bestuur (zie gele balken in tabel 1). Daarnaast bevatten sectoren als onderwijs, gezond- en welzijnszorg en overige diensten voor een aanzienlijk deel kantoorgebonden werkgelegenheid. Bovendien is het ook aannemelijk om binnen de sectoren industrie en nutsbedrijven, bouwnijverheid en transport uit te gaan van een -weliswaar klein- aandeel kantoorwerkgelegenheid.


56

Tabel 1: werkgelegenheid Oss 2006 Sector

Aantal werkzame personen (2006)

Agrarische sector Industrie Bouwnijverheid Handel en reparatie Horeca Vervoer, opslag en communicatie Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening Openbaar bestuur en overheid Onderwijs Gezondheids- en welzijnszorg Overige diensten Totaal in 2006 Bron: website Provincie Brabant, bewerking Stec Groep, 2008

1.120 11.810 3.170 7.460 1.470 3.000 520 4.060 910 2.300 4.760 1.160 41.740

Percentage 3% 28% 8% 18% 3% 7% 1% 10% 2% 6% 11% 3% 100%

We nemen aan dat de groei van de kantoorgebonden werkgelegenheid in de periode 2007-2012 gelijk is aan de verwachte groei van het aantal banen tot 2012. De prognose tot 2012 geeft een divers beeld per jaar van de gemiddelde procentuele groei van het aantal banen. Gemiddeld zal de groei naar verwachting 1,1% per jaar bedragen, zie tabel 2. Daarmee groeit de kantoorgebonden werkgelegenheid in deze periode van 7.500 naar circa 8.000 personen. In 2012 telt de kantoorgebonden werkgelegenheid naar verwachting dus circa 8.000 personen, een toename van 500 banen sinds 2006.


57

Tabel 2: procentuele ontwikkeling van het aantal banen in de regio Noordoost-Brabant Jaartal

2006

2007

2008

2009

Procentuele 2% 1,4% 1,5% 0,7% ontwikkeling Bron: opgave gemeente Oss o.b.v. CWI arbeidsmarktprognoses, 2007

2010

2011 1%

2012 0,7%

0,6%

Gemiddeld totaal 1,1%

Tot 2020 is er geen werkgelegenheidsprognose voor de regio Noordoost-Brabant beschikbaar. We veronderstellen daarom dat de groei doorzet zoals deze tot 2012 is geprognosticeerd. Dit komt overeen met het landelijk beeld van kantoorwerkgelegenheid in veel andere steden en regio’s in Nederland. Deze kantoorgebonden werkgelegenheid groeit in de periode 2012 tot 2020 van gemiddeld 8.000 naar circa 8.700 personen. Wanneer we de bovenstaande voorspelling confronteren met de werkgelegenheidsprognose van de stedelijke regio Waalboss 24 zien we dat de werkgelegenheid in de sectoren consumentendiensten, financiële en zakelijke dienstverlening, overheid en quartaire dienstverlening in het hoogste (Global Economy) BLM 25 scenario groeit met circa 23% tot 2020! Een iets gematigder (TM) scenario laat nog altijd een groei in de werkgelegenheid zien van circa 15%. Dit komt goed overeen met onze veronderstelling van een jaarlijkse werkgelegenheidsgroei van 1,1% tot 2020. In 2020 telt de kantoorgebonden werkgelegenheid dus circa 8.700 personen, een toename van 1.200 banen sinds 2006.

24

Bestaand uit gemeenten Bernheze, Den Bosch, Heusden, Loon op Zand, Maasdonk, Oss, Vught en Waalwijk. De Bedrijfslocatiemonitor van het CPB voorspelt de uitbreidingsbehoefte van werklocaties op basis van de werkgelegenheidsgroei. 25


58

Stap 2: benodigde meters kantoorvloer op basis van kantoorwerkgelegenheid in 2020 Vervolgens vertalen we de groei van de kantoorgebonden werkgelegenheid door naar de behoefte aan kantoormeters. Per arbeidsplaats berekenen we nu hoeveel vierkante meters kantoorvloer er gemiddeld nodig is in Oss tot en met 2020. Onderzoek van onder meer de NVB (Thermometer Kantoren en Kantoorgebruikers in Profiel) wijst uit: het gemiddelde ruimtegebruik per kantoorwerknemer ligt nu om en nabij de 25 m² bvo (overigens loopt deze zogenoemde kantoorquotiënt landelijk ver uiteen, afhankelijk van regio, type kantoorgebruiker – dus kantooractiviteit – en locatietype en of het gaat om een bestaand kantoorgebouw dan wel een nieuw kantoor). Ook is onduidelijk of dit kengetal de komende jaren gaat toe- of afnemen onder invloed van trends als telewerken. Derhalve rekenen we met 25 m² bvo per kantoorwerknemer. Dit metrage vermenigvuldigen wij met de verwachte werkgelegenheidsgroei in kantoren tot en met 2020. Zo komen we tot de uitbreidingsvraag.

• •

We rekenen met een uitbreidingsvraag voor Oss tot en met 2012 van 12.500 m² bvo. We rekenen met een uitbreidingsvraag voor Oss tot en met 2020 van 30.000 m² bvo.

Stap 3: de vervangingsvraag in 2007-2020 De vervangingsvraag is met name afhankelijk van de omvang en ouderdom van de kantoorvoorraad. Landelijk hanteren we een standaardnorm van 1,5 tot 2% van de voorraad per jaar. Voor Oss hanteren we op de middellange en lange termijn een norm van 0,8% tot 1,7%. In Oss zijn relatief veel eigenaargebruikers die langer op hun eigen plek blijven zitten en dus minder snel verhuizen, waardoor we verwachten dat er minder vervangingsvraag zal optreden. Ook zijn in Oss op dit moment geen grootschalige nieuwbouwplannen die grote verschuivingen zouden kunnen veroorzaken. De voorraad is op dit moment ook niet sterk verouderd (op grond van de lage leegstand), wat een hogere norm als gevolg zou kunnen hebben. Uiteraard is 1,7% een gemiddelde. Per jaar kan het daadwerkelijke percentage hier flink van afwijken.


59

Tabel 3: vervangingsvraag kantoorvloeroppervlak Oss 2020 jaar (ultimo)

Kantoorvoorraad (m² bvo)

Vervangingspercentag e

Indicatieve minimale vervangingsvraag (m² bvo) 1.600

Indicatieve vervangingsvraag (m² bvo)

2007

187.500 26

2008

189.800

0,8-1,7%

1.600

3.200

2009

192.100

0,8-1,7%

1.625

3.250

2010

194.400

0,8-1,7%

1.650

3.300

2011

196.700

0,8-1,7%

1.675

3.350

2012

199.000

0,8-1,7%

1.700

3.400

2013

201.350

0,8-1,7%

1.700

3.400

2014

203.650

0,8-1,7%

1.725

3.450

2015

205.950

0,8-1,7%

1.750

3.500

2016 2017 2018 2019 2020

208.300

0,8-1,7%

3.550

210.600 212.850 215.200 217.500 uitbreiding: circa 30.000 m²

0,8-1,7% 0,8-1,7% 0,8-1,7% 0,8-1,7%

1.775 1.800 1.800 1.825 1.850 Vervanging: minimaal circa 24.000

Totaal

3.200

3.600 3.600 3.650 3.700 Vervanging: 48.000 m²

Bron: Stec Groep (2008). • •

26

We rekenen verder met een vervangingsvraag van in totaal circa 20.000 m² bvo tot en met 2012. We rekenen verder met een vervangingsvraag van in totaal circa 24.000 tot 48.000 m² bvo tot en met 2020.

Uitgaande van 7.500 kantoorgebonden werknemers * 25 m² bvo per werknemer.


60

Conclusie: • Uitbreiding- en vervangingsvraag tot en met 2012 bedragen circa 32.500 m² bvo. • Uitbreiding- en vervangingsvraag tot en met 2020 bedraagt minimaal circa 54.000m² bvo. Stap 4: vraag van buiten Oss De prognose tot nu toe gaat uit van vraag binnen uw gemeentegrenzen, hier komt in de regel ook het leeuwendeel van de vraag op de kantorenmarkt vandaan. Daarnaast verwachten wij voor Oss de komende jaren ook vraag van buiten, maar niet zozeer in de kantorenmarkt. Dit blijkt uit onze Database bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (DLN) 27 . De afgelopen jaren is in Oss slechts één grootschalig bedrijf van buiten de regio geland (zie onderstaande tabel). Tabel 4: grote bovenregionale vestiger(s) Oss 2000-2006 Jaar

Bedrijf

Bedrijfsactiviteit

Aantal Bedrijfsruimte in m² bvo medewerkers 2002 OPG Distributie 150 10.000 Bron: Database bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (DLN), 2007

Type locatie snelweglocatie

Tot slot: toepassing van bandbreedte Wanneer we de saldi uit de vorige stappen optellen, is de vraag naar kantoren in Oss tot en met 2020 zo’n 54.000 m² bvo. Deze vraagraming omvat evenwel een periode van meer dan tien jaar waarin u bovendien te maken hebt met verschillende onzekere factoren die van invloed zijn op de verwachte vraag naar kantoren (conjuncturele ontwikkelingen, de mate waarin verdienstelijking en verkantorisering zich doorzet, de exacte omvang van de bovenlokale vraag en onverwachte acquisitiesuccessen). Stel dat enkele van deze aspecten positiever voor u uitvallen dan verwacht, creëert dat extra vraag naar kantoren voor Oss. Derhalve is het verstandig om bij deze vraagraming met bandbreedten 28 te werken (laag, gemiddeld, hoog). Zo behoudt u de gewenste flexibiliteit.

27

Criteria voor de database zijn onder dat een vestiging zich over een afstand van ten minste 25 kilometer verplaatst en dat het bedrijf meer dan 50 mensen in dienst heeft. 28 We hanteren een bandbreedte van 10%. Naar een sterke kantorenstrategie in Oss Stec Groep aan Gemeente Oss 06.205

61

Totale kantoorvraag Oss tot en met 2020 maximaal circa 90.000 m² bvo In de tabel hieronder leest u hoe groot de totale toekomstige vraag naar kantoorruimte is. De totale kantoorvraag bestaat uit de autonome vraag naar kantoorruimte (uitbreidingsvraag + vervangingsvraag) en bovenlokale vraag. Tabel 5 vat dit samen. Tabel 5: vraag kantoren Oss 2007-2012 en 2007-2020 Vraag Uitbreiding Vervanging Minimaal totaal Normaal scenario Bron: Stec Groep (2008).

Totale vraag (m² bvo) 2007-2012

Totale vraag (m² bvo) 2007- 2020

12.500 Minimaal 10.000 22.500 25.000

30.000 Minimaal 24.000 54.000 70.000

Conclusie: • De verwachte vraag naar kantoren tot en met 2012 bedraagt uitgaande van een minimale uitbreidings- en vervangingsvraag 22.500 tot 25.000 m² bvo. De verwachte vraag naar kantoren tot en met 2020 bedraagt 70.000 m² bvo, uitgaande van een normale • vervangingsvraag. Dit impliceert een gemiddelde jaarlijkse opname van zo’n 2.500 tot 4.000 m² bvo tot en met 2020. •


62

Kwalitatieve vraag: segmenten We verdelen de vraag nu kwalitatief over verschillende segmenten. We maken daartoe gebruik van een vraaggerichte typologie van kantoorlocaties. Deze typologie baseerden we op basis van eerdere kantorenmarktstudies en de karakteristieken van de Osse kantorenmarkt. We zetten deze typologie in om zo goed mogelijk inzicht te geven in de segmentering van de vraag op de kantorenmarkt in uw gemeente. We onderscheiden de volgende typen kantoorlocaties 29 voor Oss: • • • • •

Kantoren op centrum- en ov-locaties Kantoren op snelweg-/stadsrandlocaties Kantoren op bedrijventerreinen (vooral < 1.500 m²) Kantoren in woonwijken (vooral < 750 m²) Kantoorachtigen op bedrijventerreinen/ kantoorachtige solitaire kantoren

Hieronder lichten we de profielen kort toe.

29

Let wel: locaties kunnen kenmerken hebben van meerdere locatietypen; mengvormen komen voor.


63

Tabel 6: kantoren op centrum en ov-locaties Type kantoren

Doelgroepen

Bereikbaarheid met OV en auto

Marktaandeel in Oss Voorbeelden in Oss Omvang van de objecten Overig

Kantoorlocaties in de centra van steden, zoals singel- en grachtenmilieus en gebieden langs kantoorboulevards. Denk aan kantoorvilla’s en moderne kantoorgebouwen. Daarnaast locaties binnen een straal van maximaal 800 meter van een station, voorstadhaltes of hoog frequentie openbaar vervoerhalte. Op centrumlocaties vooral kleinschalige en middelgrote zakelijke en financiële diensten (al dan niet met baliefunctie), zoals advocaten, banken, makelaars, architecten. Daarnaast non-profit (zoals zorg) en overheden, vaak in combinatie met baliefunctie. Veelal lokaal en regionaal georiënteerde partijen. Op OV-locaties vooral middelgrote, regionale (semi)-overheidsinstellingen, non-profit en onderwijs. Daarnaast zakelijke en financiële dienstverlening indien locatie met goede autobereikbaarheid (parkeren!). • Goede OV-bereikbaarheid (trein, bus). • Parkeren en autobereikbaarheid minder/beperkt, is vaak knelpunt. • Aantrekkingskracht neemt toe bij goede bereikbaarheid per auto en bij aanbod van hoogwaardig OV. • Pluspunt is nabijheid voorzieningen. Naar schatting 35-45% van de vraag. Raadhuislaan e.o., Gasstraat, Wethouder van Eschstraat Omvang kantoorpanden doorgaans van 250 tot 1.000 m² op centrumlocaties en 2.500 tot 5.000 m² op OV-locaties. Daarnaast ook grootschaliger panden. Deze locatietypen lenen zich uitermate voor multifunctionele invulling. Bereikbaarheid per auto en parkeren kunnen de kwaliteit van vooral OV-locaties een extra impuls geven.



64

Tabel 7: kantoren op snelweg/stadsrandlocaties Type kantoren

Doelgroepen

Bereikbaarheid met OV en auto Marktaandeel in Oss Voorbeelden in Oss Omvang van de objecten Overig

Locaties nabij open afrit van snelwegen en/of aan de rand van de stad, langs belangrijke uitvalswegen. In de regel sterk eenzijdig via de weg ontsloten. Vooral interessant voor zakelijke en financiële dienstverlening, ICT, accountancy, belastingadviseurs, ontwikkelaars, bedrijven in de telefonie: bedrijven die bovengemiddeld hechten aan uitstekende autobereikbaarheid, herkenbaarheid en uitstraling en zichtbaarheid langs de snelweg. • Matige (OV)-bereikbaarheid. • Uitstekende bereikbaarheid per auto. Naar schatting 20-30% van de vraag. Talentencampus Op snelweglocaties variëren kantoren in omvang van ca. 3.000 tot 10.000 m². Multitenant gebruik (meerdere bedrijven per pand) komt veel voor. Op deze locaties is het voorzieningenniveau veelal beperkt. Locaties die goede autobereikbaarheid en voorzieningen combineren zijn daarom erg aantrekkelijk. Representativiteit wordt op deze locaties steeds belangrijker. Oss heeft potentie om zich meer te richten op deze locaties.



65

Tabel 8: kantoren op bedrijventerreinen Type kantoren Doelgroepen

Bereikbaarheid met OV en auto Marktaandeel Oss Voorbeelden in Oss Omvang van de objecten Overig

Solitaire kantoorruimte op bedrijventerreinen. Zakelijke diensten (klein en middelgroot, met name lokaal en beperkt regionaal). Bedrijven in alle sectoren, in Oss met name industrie, pharma, bio-science, dus gebruikers met een aandeel kantoorvloer naast productieruimte, laboratoria, opslag, etc. • Matige (OV)-bereikbaarheid. • Uitstekende auto bereikbaarheid. Naar schatting 15-20% in Oss. Vorstengrafdonk, De Geer-zuid, Rossinistraat en Corellistraat. Omvang kantoren van 250 tot circa 5.000 m². Vaak matige kwaliteit en uitstraling. Lage kosten zijn vaak belangrijke vestigingsfactor.


Tabel 9: kantoren in woonwijken/ solitaire kantoren Type kantoren

Doelgroepen Bereikbaarheid met OV en auto Marktaandeel in Oss Voorbeelden in Oss Overig Bron: Stec Groep (2008).


Kleinschalige kantoorpanden verspreid over woonwijken in de gemeente, bijvoorbeeld op aanlooproutes naar het centrum. Denk aan kleinschalige kantoren in woonwijken buiten het centrum, woonwerkunits, kantoren in de plint of kantoorverzamelgebouwen. Overwegend kleinere bedrijven (starters, 1-pitters) in de dienstensector, of kleine wijkkantoren van lokaal georiënteerde organisaties (zorg). • Suboptimale bereikbaarheid zowel met auto als OV. • Functionaliteit staat voorop. Naar schatting 5-10%. Vlinderstraat Omvang kantoor <100 tot maximaal 250 m²

66

Tabel 10: kantoorachtigen op bedrijventerreinen Type kantoren Doelgroepen Bereikbaarheid met OV en auto Marktaandeel in Oss Overig

Als maximaal tussen 30 en 70% van het bruto vloeroppervlak gebruikt wordt als kantoorruimte, is er sprake van kantoorachtige ruimte. Sociaal-maatschappelijke voorzieningen, onderwijsinstelling, overheidsinstelling, drukkerijen, • Matige bereikbaarheid met OV • Goede bereikbaarheid met de auto 5-10% van de vraag Solitaire kantoorachtige zitten veelal in de wijk, denk aan huisartsen, kinderdagverblijven, voorzieningen zoals een gezondheidscentrum. In geval van een gecombineerde bedrijfs-/kantoorruimte is de hoofdfunctie van de bestemming bepalend.



67

A2: Aanbod van kantoorruimte in Oss Aanbod kantoorruimte circa 6.500 m² De markt voor kantoorruimte in Oss is krap; het aanbod ligt op dit moment rond de 6.500 m² en dat is relatief weinig. Hieronder hebben we een overzicht gegeven van het aanbod op basis van de database vastgoedmarkt in Oss op 1 januari 2007, we hebben deze gegevens aangevuld met data van makelaars. Tabel 11: aanbod kantoorruimte Oss stand 1 januari 2007 nuttig vloeroppervlak (m²)

Locatie

huurprijs (euro/m²)

minder dan 1.000 m² Vanaf 15 Koornstraat 10 120 Spoorlaan 74 140 Lievekamplaan 16 154 Kantsingel 16 r 164 Kantsingel 16 t 270 Wethouder van Eschstraat 54-56 300 Klaphekkenstraat 9 310 Turbantenweg 8 30 315 Oostwal- 171-173 460 Lauwersmeer 9 640 Lauwersmeer 11 830 Verdistraat 87 1.000-2.000 m² 1.200 Raadhuislaan 23-27 1.600 Obrechtstraat 7-9 meer dan 2.000 m² Bron: Vastgoedmarkt (2007), web- en deskresearch.

30

Bron: website makelaardij van der Krabben, Oss.


68

75 115 90 85 80 125 135 n.b. 114 100 120 75

100 -

Ontwikkellocaties in Oss Naast het bestaande aanbod beschikt Oss over enkele nieuwe locaties voor kantoren. Hieronder leest u de plannen. We maken onderscheid tussen harde en zachte plannen, waarbij harde plannen volgens opgave binnen twee jaar worden ontwikkeld. Tabel 12: plannen voor kantoren Oss Locatie Centrum en ov-locaties

plan • TPG locatie • Nieuwbouw station Oss • Renovatie kantoor Bram van de Berghstraat • Spoorzone zuidzijde • Talentencampus • -

Snelweg/stadsrandlocaties Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen (vooral < 750 m²) Kantoorvestigingen in woonwijken • (vooral < 750 m²) Totaal circa Bron: Stec Groep (2008), op basis van plannen bekend bij gemeente Oss.

m²

•

1.350 2.250 550 +/- 6.000 10.000 -

waarvan hard (m²) • 1.350 • 2.250 • 550 • • • -

•

-

•

• • • • •

20.000

-

4.000

De totale harde planvoorraad is nu naar schatting circa 4.000 m² bvo, dat mogelijk kan oplopen door de zachte(re) plannen, (de Talentencampus, spoorzone zuidzijde) tot een metrage van circa 20.000 m² bvo.


69

BIJLAGE B: TRENDS OP DE KANTORENMARKT Als gevolg van verschillende demografische en macro-economische trends zien we komende jaren enkele belangrijke accentverschuivingen optreden in de kantorenmarkt: • • • • • • • •

toename van verhuisdynamiek onder bedrijven in de komende jaren, door de economische groei; vervangingsvraag op de kantorenmarkt wordt steeds belangrijker, belangrijker dan de uitbreidingsvraag; nieuwe kantoorconcepten komen op: woon-werkkantoren, flex-/ontmoetingskantoren, shared services centers en competence centers; toename van concentraties en samenvoegingen door kantoorgebruikers en daarmee groter belang van bereikbaarheid als locatiefactor; meer vraag naar kwaliteit van gebouw en omgeving door kantoorgebruikers; belang van de locatiefactor quality of life neemt toe; multifunctionele locaties hebben de toekomst; nieuwe sectoren zoals zorgeconomie, de creatieve sector en kennisintensieve bedrijvigheid komen op.

Zowel ontwikkelaars als beleggers verwachten een trendbreuk in de ontwikkeling van kantoorruimte, waarbij de opname van kantoorruimte structureel lager zal liggen dan in voorgaande decennia. De verwachting is dat de concurrentie tussen locaties en tussen gebouwen steeds groter wordt. Het gevolg: de economische levensduur van kantorenvastgoed op minder aantrekkelijke locaties komt steeds meer onder druk te staan en de leegstand van verouderde panden – en locaties met een minder goed imago – blijft ook in een aantrekkende kantorenmarkt bestaan. Zwart-wit gesteld zetten projectontwikkelaars het liefst in op ontwikkelingen waarvan de marktpotentie goed is. Dat wil zeggen dat ze de afzet onder eindgebruikers kunnen garanderen binnen korte tijd na oplevering. Beleggers kijken meer naar de lange termijnpotentie van een gebied: de afzetbaarheid op termijn, de mix van gebruikers en voldoende volume op een locatie om een stabiele stroom gebruikers te hebben. De kwaliteit van de locatie en het pand is, naast economische potenties van de regio, de belangrijkste factor waarop beleggers de aantrekkelijkheid van een locatie beoordelen. Daarbij gaat het in de eerste plaats om bereikbaarheid en parkeren (per OV, maar zeker ook per auto!), uitstraling en imago van de locatie, de nabijheid van voorzieningen en de verschijningsvorm van panden. Zo zijn multimodaal ontsloten locaties aantrekkelijker dan eenzijdig ontsloten locaties en hebben


70

multifunctionele locaties over het algemeen een sterkere aantrekkingskracht dan monofunctionele kantoorgebieden. De achterliggende trends werken we hieronder wat verder voor u uit. Dalende beroepsbevolking De komende jaren gaat een groot deel van de babyboomgeneratie met pensioen. Dit betekent dat grote groepen werknemers de arbeidsmarkt gaan verlaten. Daar komt bij dat door de ontgroening steeds minder jongeren op de arbeidsmarkt komen. Ook de kantorensector krijgt te maken met schaarste aan werknemers. In 2025 is het aantal personen tussen 12 en 65 jaar in Oss geslonken met ruim 3% ten opzichte van 2005. Accent op werk met hoge toegevoegde waarde: kantoorwerk De schaarste aan arbeid dwingt het Nederlandse bedrijfsleven te kiezen voor werkgelegenheid met een hoge toegevoegde waarde. Vaak is dat kantoorwerkgelegenheid; werkgelegenheid met een relatief hoge toegevoegde waarde zit vooral in de ICT, consultancy en financiële dienstverlening. Dit type kantoorwerkgelegenheid stelt hoge eisen aan uitstraling en uitrustingsniveau van kantoren en aan omgeving. Ook in traditionele sectoren meer kantoorwerk We zien in traditionele sectoren als industrie, logistiek en handel meer kantoorwerk ontstaan door de noodzaak om hogere toegevoegde waarde te leveren. Vroeger lag in deze sectoren het accent sterk op ‘de handjes’. Maar nu zijn activiteiten als research en ontwikkeling, marketing, planning en administratie veel belangrijker geworden. Ook in de komende jaren nemen die activiteiten verder aan belang toe. Dit zijn allemaal activiteiten die kantoorruimte nodig hebben. Overigens pleit dit niet direct voor meer kantoren op bedrijventerreinen. Wel zien we een iets grotere kantoorcomponent in bedrijfsruimtegebouwen ontstaan. Op reguliere bedrijventerreinen maximaal zo’n 30% kantoorvloer. Op echt hoogwaardige locaties kan dit wat verder oplopen. Ook zien we een lichte verschuiving van gebruikers met meer kantoorachtige functies naar ‘echte’ kantoorlocaties. Dit geldt zeker voor Oss, een goed voorbeeld is het nieuwe kantoor van Schering-Plough (Organon). Hoewel dit een grote farmaceutische producent is, wordt er ook aandacht besteed aan de kantooromgeving.


71

Groei zit in diensten: commercieel en vooral niet-commercieel Toename van de werkgelegenheid zit vooral in de commerciële diensten en in de quartaire sector; in beide sectoren heeft kantoorwerkgelegenheid een fors aandeel. Belangrijke redenen zijn de voortgaande internationale concurrentie en focus op toegevoegde waarde. Ook de toenemende behoefte aan persoonlijke diensten als zorg, gemak en service is van belang. Groei van de werkgelegenheid wordt niet verwacht in de landbouw en de industrie. Integendeel, in alle vier scenario’s die het Centraal Planbureau voor de Nederlandse economie tot 2040 heeft ontwikkeld, daalt de werkgelegenheid in deze sectoren. In alle vier scenario’s wordt in de provincie Noord-Brabant een hoge groei van de kantoorgebonden werkgelegenheid verwacht. De voorspelling gaat uit van circa 18% kantoorgebonden werkgelegenheid in 2020. Nu bedraagt dit gemiddeld zo’n 13 à 14% in de provincie Noord-Brabant. Figuur 1: werkgelegenheidsgroei (%) tot 2040 3 2 1 0 -1

Landbouw

Industrie

Commerciele diensten

Kwartaire sector

Regional Communities Strong Europe

-2

Transatlantic arket

-3

Bron: CPB, 2005.

Global Economy

Groeisectoren: de vergrijzing biedt extra perspectieven voor zorg en welzijn. De toename van het aantal ouderen doet ook de vraag naar zorg en welzijnsdiensten toenemen. Zorginstanties, -verzekeraars en welzijnswerk zullen ook het aantal management- en administratieve functies uitbreiden vanwege de toegenomen vraag naar zorgdiensten. Krimpsectoren: door toegenomen internationale concurrentie en sterke loonkostenstijging plaatsen Nederlandse ondernemingen arbeidsintensieve kantoorwerkzaamheden waar mogelijk uit. Landen waar de lonen lager liggen, grond voor kantoren goedkoop beschikbaar is en het opleidingsniveau van de beroepsbevolking voldoende hoog is, komen hiervoor in aanmerking (voormalig Oostblok en in toenemende mate ook Azië). Het accent bij verplaatsing ligt nu nog op back-office en administratieve werkzaamheden; steeds meer komen hoogwaardige activiteiten ook in aanmerking.


72

Tabel 1: wat betekenen deze trends voor Oss? Trend Toename concentraties en samenvoegingen door (inter)nationale kantoorgebruikers en daarmee nog groter belang van bereikbaarheid als locatiefactor Meer vraag naar kwaliteit van gebouw en omgeving (voorzieningen, bereikbaarheidsprofielen) Er is veel aanbod, daardoor hebben sterke locaties een streepje voor. Opkomst van nieuwe groeisectoren zoals zorg/health, creative industry en kennisintensieve bedrijvigheid Aantrekkende economie stimuleert verhuisdynamiek de komende jaren

Mogelijke impact op Oss Neutraal: imago van Oss tot nu nog niet aantrekkelijk voor gebruikers. Hoewel bereikbaarheid, ruimte, beschikbaarheid van een zichtlocatie sterke potenties hebben. Positief: in het bijzonder op nieuwe ontwikkellocaties liggen kansen om gewenste kwaliteit te leveren. Neutraal/positief: Oss heeft kansen om sterke locaties te maken. Het is wel zaak dit waar te maken. Positief: Juist op dit vlak manifesteert Oss zich sterk door de aanwezige bedrijvigheid in deze groeiende sectoren. Neutraal: toename marktvraag, kan Oss hier nog op tijd van profiteren? Mogelijk alweer downward-trend in conjunctuur bij oplevering? Positief: Oss en omgeving is een aantrekkelijk woongebied met voldoende voorzieningen. Neutraal: het gaat vaak om specifieke niches die zich in eerste instantie concentreren op de grotere steden/kennisregio’s. Op regionale schaal zou de Osse stationslocatie ruimte kunnen bieden voor bijvoorbeeld flexoffices of ontmoetingskantoren.

Belang locatiefactor ‘quality of life’ voor werknemers Opkomst nieuwe kantoorconcepten zoals ontmoetingskantoren, flexoffices, campuslocaties, kennisparken en trainingscentra.



73

BIJLAGE C: ANALYSE HUISVESTINGSWENSEN EN EISEN DOELGROEPEN In deze bijlage leest u welke doelgroepen het meest aantrekkelijk zijn voor Oss. Allereerst beschrijven we alle doelgroepen uitgebreid in een format. Vervolgens leest u onze conclusies uit deze analyse.

C1: Analyse doelgroepen Bij het samenstellen en toetsen van de doelgroepen houden we nauw rekening met enerzijds de marktontwikkelingen en anderzijds de specifieke kenmerken van de economie in Oss. Bij de analyse van doelgroepen maken we gebruik van bureau-expertise opgedaan in eerdere marktonderzoeken voor kantoorlocaties. Daarnaast raadpleegden we landelijke onderzoeken naar de eisen en wensen van (verhuizende) kantoorgebruikers. We analyseren de volgende doelgroepen: • overheidsdiensten; • non-profit instellingen; • multimedia; • adviesdiensten; • verkoopkantoor financiële diensten en ICT; • nutsbedrijven; • zorg/medische sector.


74

Tabel 1: format overheidsdiensten Overheidsdiensten Omschrijving Kantoorvestigers van regionale en nationale overheidsdiensten: waterschap, belastingdienst, gerechtskantoren, back-offices (administratieve afhandeling). Omvang vraag Huisvesting van rijksdiensten wordt professioneler. Ieder ministerie heeft eigen huisvestingsbudget. Komende jaren redelijke vestigingsdynamiek. Verwachte decentralisatie van diensten (belastingdienst en bijvoorbeeld administratieve activiteiten). Huurprijzen Gemiddelde huren: 120 - 150 euro per m² vvo. Kantoorvloer gemiddeld 4.000 – 10.000 m² Uitstraling en kwaliteit Zelfstandig gebouw met hoogwaardige uitstraling. De rijksgebouwendienst heeft diverse objecten ontwikkeld met een dergelijk concept, bijvoorbeeld: belastingkantoor in Enschede, waterschap Vallei en Eem en hoogheemraadschap Rijnland. Bereikbaarheid en ligging OV-bereikbaarheid is essentieel, zoeken centrum- en stationsgebieden veelal in centrale steden. Parkeren 3,5 parkeerplaatsen per 100 m² vvo. Voorzieningenniveau (incl. ICT- Bereikbaarheid per trein is belangrijk, dichtbij centrumfuncties. ICT-infrastructuur-behoefte is infra) gemiddeld. Verder geen bijzondere eisen. Aandeel lokaal/bovenregionale Lokale vraag beperkt, bovenregionale vraag, kans op een of twee mogelijke verplaatsers vraag vanuit Den Bosch. Interesse voor Oss Van nature interesse in centrale (middelgrote) steden. Er zijn voorbeelden van rijksdiensten gevestigd in kleinere, strategisch gelegen steden ook in perifere regio’s (bijvoorbeeld Wageningen, Leusden, Den Helder, Winterswijk). Rijksoverheid streeft deels naar decentralisatie van haar diensten. Aantrekkelijk voor beleggers Ja, overheid is stabiele gebruiker. De rijksgebouwendienst sluit regelmatig langlopende huurcontracten af (10 – 15 jaar).


75

Overheidsdiensten Kwaliteitsniveau gebouw Zichtbaarheid Gebouwtypologie

Huur / koop Aard kantoorruimte Nieuwe concepten Single- of multitenant Flexibiliteit uitbreidingsruimte

31

Kwaliteit is belangrijk. De Rijksgebouwendienst toetst huisvesting voor rijksdiensten aan haar SMAAK 31 -criteria. Aanwezigheid in centrum- en stationsgebieden speelt mee. Kantoorgebouw, variërend van 1.000 tot 10.000 m² bvo, meestal gaat het om kantoorgebruikers van circa 4.000 tot 6.000 m² bvo, geen bedrijfsruimte aanwezig, bovengemiddelde vraag naar verblijfruimte en archiefruimte. Rijksgebouwendienst is huurder namens de ministeries. Cellen en open kantoorruimte (kantoortuin). Rijk investeert regelmatig in innovatieve concepten vanuit haar ‘pioniersfunctie’. Dit kan zijn op gebied van inrichting, installatie of architectonisch. Single user. Niet aan de orde, veelal stabiele vraag en weinig dynamiek.

SMAAK staat voor Stedenbouw, Monumentenzorg, Architectuurbeleid, Architectuur en Kunst.


76

Tabel 2: format non-profit instellingen Non-profitinstellingen Omschrijving Werknemersorganisaties, vakbonden. Omvang vraag Komende jaren redelijke vestigingsdynamiek (regiokantoren). Huurprijzen Gemiddelde huren: 120 – 150 euro per m² vvo. Kantoorvloer gemiddeld 2.000 – 5.000 m² Uitstraling en kwaliteit Kleine units met eigen identiteit. Bereikbaarheid en ligging Bereikbaarheid per OV en auto is essentieel. Parkeren 3 parkeerplaatsen per 100 m² vvo. Voorzieningenniveau (incl. ICT- Bereikbaarheid per trein is belangrijk, dichtbij centrumfuncties. ICT-infrastructuur-behoefte is infra) gemiddeld. Verder vergaderfaciliteiten en catering gewenst. Aandeel lokaal/bovenregionale Lokale vraag beperkt, bovenregionale vraag, kans op één of twee mogelijke verplaatsers. vraag Interesse voor Oss OV- bereikbaarheid is belangrijke aantrekkingskracht evenals beschikbaarheid van personeel. Aantrekkelijk voor beleggers Veelal stabiele gebruikers qua omvang en vraag. Kwaliteitsniveau gebouw Zichtbaarheid Gebouwtypologie Huur / koop Aard kantoorruimte Nieuwe concepten Single- of multitenant Flexibiliteit uitbreidingsruimte

Kwaliteit bepaalt uitstraling. Organisaties kiezen meestal voor locaties en objecten met secundaire huren. Geen doorslaggevende locatiefactor. Kantoorgebouw, geen bedrijfsruimte aanwezig. 50-50 Open, ruime werkplekken en ontmoetingsruimten Geen specifieke voorkeur voor vernieuwende concepten. Hooguit interessant voor enkele organisaties in het kader van uitstraling. Voorkeur voor single user. Niet aan de orde, veelal stabiele vraag.


77

Tabel 3: format multimedia Multimedia Omschrijving Omvang vraag Huurprijzen Kantoorvloer gemiddeld Uitstraling en kwaliteit Bereikbaarheid en ligging

Parkeren Voorzieningenniveau (incl. ICT-infra) Aandeel lokaal/bovenregionale vraag Interesse voor Oss Aantrekkelijk voor beleggers Kwaliteitsniveau gebouw Zichtbaarheid Gebouwtypologie Huur / koop Aard kantoorruimte Nieuwe concepten Single- of multitenant Flexibiliteit uitbreidingsruimte

Groeiende sector, zowel kantoor- als bedrijfsruimtegebruikers. Sector is breed te definiëren, van audiovisuele bedrijven tot drukkerijen, uitgeverijen als IT-leveranciers. Redelijk, sector die sterk groeit de komende jaren! Gemiddelde huren: 100 – 130 euro per m² vvo 250 – 1.000 m² Multimedia is een ‘hippe’ sector waar uitstraling belangrijke rol speelt. Ligging ten opzichte van het marktgebied (klanten en toeleveranciers is bepalend) en concurrenten. Landelijke concentraties nu veelal in Randstad en Hilversum, verwachting dat meerdere clusters ontstaan. 2,5 parkeerplaatsen per 100 m² vvo ICT-infrastructuurbehoefte is bovengemiddeld vanwege omvangrijke data-uitwisseling met klanten en toeleveranciers. Dynamische doelgroep. Zowel kans op lokaal groeiende bedrijven: doorstarters (drukkerijen, uitgeverijen en IT-bedrijven) als kans op enkele bovenregionale vestigers van beperkte omvang. Beperkt Minder aantrekkelijk: kleinere gebruikers met hoge dynamiek Multimediabedrijven zijn gevoelig voor uitstraling en kwaliteit, zowel qua architectuur als inrichting. Voor kantoren van grotere bedrijven is zichtbaarheid belangrijk voor uitstraling. Kantoorgebouw (verzamelgebouw) kantoorachtige ruimte, met beperkt aandeel bedrijfsruimte. Huur. Mogelijkheden voor flexibele werkplekken, ontwerpruimte en bovengemiddeld aandeel ontmoetingsruimte. Interesse voor innovatieve concepten daar waar het uitstraling verbetert. Multitenant. Ja, indeling kantoor– en bedrijfsruimte aan te passen aan bedrijfsactiviteit.


78

Tabel 4: format adviesdiensten Adviesdiensten Omschrijving Adviesbureaus: architecten, accountants, consultants en andere zakelijke dienstverlening. Omvang vraag Redelijk, omvangrijke groeisector de afgelopen jaren, ook de komende jaren positieve groeiverwachting. Huurprijzen Bereid tot bovengemiddelde huren: 140 – 160 euro per m² vvo. Kantoorvloer gemiddeld 150 – 500 m² voor kleine bureaus (tot 25 werknemers). 500 – 2.000 m² voor middelgrote bureaus (25 – 100 werknemers). Uitstraling en kwaliteit Kwaliteit en uitstraling dragen bij aan het imago van het bedrijf. Met name architecten zijn zeer gevoelig voor uitstraling. Aanwezigheid van andere gebruikers in dezelfde sector is een pré. Bereikbaarheid en ligging Bereikbaarheid en centrale ligging in het land is belangrijke vestigingsplaatsfactor. Parkeren 3,5 parkeerplaatsen per 100 m² vvo. Voorzieningenniveau (incl. ICT- Ligging nabij dagelijkse voorzieningen is wenselijk. Daarnaast horecagelegenheden, infra) kinderopvang en dergelijke is een pré. Echter dergelijke voorzieningen zijn alleen haalbaar bij voldoende massa. Aandeel lokaal/bovenregionale Redelijke lokale vraag, bovenregionale vraag sterk afhankelijk van conjunctuur en krapte op vraag de kantorenmarkt van met name Den Bosch. Een aantrekkelijk snelweglocatie bij Oss kan deze doelgroep aantrekken. Interesse voor Oss Centrale ligging in Nederland is belangrijkste vestigingsplaatsfactor. Aantrekkelijk voor beleggers Redelijk aantrekkelijk, gebruikers met een hoge arbeidsintensiteit en een aantrekkelijk imago, bereid hoge huren te betalen. Kwaliteitsniveau gebouw

Zichtbaarheid Gebouwtypologie Huur / koop Aard kantoorruimte

Kwaliteit en architectonische vormgeving zijn belangrijk. Duurzame uitstraling heeft sterke positieve bijdrage aan imago en werkt als ‘visitekaartje’. Ruim 80% van de kantoorgebruikers vindt deze kwaliteit belangrijk en is bereid daar extra voor te betalen. Voor adviesdiensten is zichtbaarheid belangrijk. Kantoorgebouw zonder bedrijfsruimte. Huur 75%, koop 25%. Architecten met name open werkruimten en kantoortuinen.


79

Adviesdiensten Nieuwe concepten

Single- of multitenant Flexibiliteit uitbreidingsruimte

Gebruikers buiten de Randstad hebben sterke voorkeur voor nieuwbouw. Deze doelgroep is bereid extra huisvestingsbudget te creëren voor uitstraling en kwaliteit van huisvesting (tot 20% extra budget). Voorkeur voor singletenant, echter afhankelijk van de omvang van het bedrijf. In eerste instantie minder belangrijk


80

Tabel 5: format verkoopkantoren van financiële dienstverleners en ICT Financiële dienstverleners en ICT Omschrijving Financiële dienstverleners (banken, verzekeringen, hypotheken) Omvang vraag Komende jaren redelijke vestigingsdynamiek (regionale verkoopkantoren) Huurprijzen Gemiddelde huren: 130 – 140 euro per m² vvo Kantoorvloer gemiddeld 500 – 2.000 m² Uitstraling en kwaliteit Kleine units met eigen identiteit. Bereikbaarheid en ligging Bereikbaarheid voor klanten is belangrijk. Veelal kiezen deze vestigers voor centrummilieus. Parkeren 2,5 parkeerplaatsen per 100 m² vvo en ruime parkeergelegenheid voor bezoekers. Voorzieningenniveau (incl. ICT- ICT-infrastructuur behoefte is gemiddeld. Verder geen bijzondere eisen. infra) Aandeel lokaal/bovenregionale Lokale markt is van redelijke omvang en belangrijke sector in elke stad. Banken, vraag verzekeraars en ICT-bedrijven worden verwacht groeiers te zijn en daardoor vormen ze een belangrijke vrager op de lokale markt (zowel vervangingsvraag en uitbreiding). Interesse voor Oss Nu beperkte interesse, dit kan groeien door goede snelweglocatie met name voor ICTdienstverleners. Deze gebruikers zoeken in eerste instantie centrale steden met economische massa. Aantrekkelijk voor beleggers Aantrekkelijke gebruikers voor beleggers, bereid bovengemiddelde huren te betalen. Kwaliteitsniveau gebouw

Kwaliteit is belangrijk als het uitstraling betreft. Nauwelijks bereid extra hoge huren te betalen voor extra kwaliteit. Zichtbaarheid Minder van belang, echter wel positieve bijdrage aan imago. Gebouwtypologie Kantoorgebouw. Aanwezigheid bedrijfsruimtedeel Niet van toepassing. Huur / koop Voornamelijk huur. Aard kantoorruimte Grotendeels cellen voor twee personen en ruime ontmoetingsplekken. Nieuwe concepten In eerste instantie niet belangrijk. Single- of multitenant Singletenant. Flexibiliteit uitbreidingsruimte Niet van belang.


81

Tabel 6: hoofdkantoren productie en logistiek Hoofdkantoren productie en logistiek Omschrijving Farmaceutische bedrijven, distributeurs. Omvang vraag Komende jaren redelijke vestigingsdynamiek. Huurprijzen Gemiddelde huren: 110 – 130 euro per m² vvo. Kantoorvloer gemiddeld 500 – 2.000 m² Uitstraling en kwaliteit Representatieve uitstraling, over het algemeen niet te overdreven. Bereikbaarheid en ligging Bereikbaarheid voor werknemers is belangrijk. Veelal kiezen voor vestiging op een snelweg/stadsrandlocatie, eventueel op een bedrijventerrein. Parkeren 2,5 parkeerplaatsen per 100 m² vvo en ruime parkeergelegenheid voor bezoekers. Voorzieningenniveau (incl. ICT- ICT-infrastructuurbehoefte is gemiddeld. Verder geen bijzondere eisen. infra) Aandeel lokaal/bovenregionale Lokale markt is van behoorlijke omvang, met name de productiesector. Bovenregionale vraag vraag is beperkt. Interesse voor Oss Centrale ligging en beschikbaarheid van personeel gelden als belangrijkste vestigingsplaatsfactoren. Aantrekkelijk voor beleggers Vooral logistieke centra zijn zeer aantrekkelijk voor beleggers. Kwaliteitsniveau gebouw

Kwaliteit is belangrijk als het uitstraling betreft. Nauwelijks bereid extra hoge huren te betalen voor extra kwaliteit. Zichtbaarheid Minder van belang, echter wel positieve bijdrage aan imago. Gebouwtypologie Kantoorachtig eventueel gezamenlijk met productiefaciliteit. Aanwezigheid bedrijfsruimtedeel Ja. Huur / koop Voornamelijk koop, steeds meer huur. Aard kantoorruimte Grotendeels cellen voor twee personen en ruime ontmoetingsplekken. Nieuwe concepten In eerste instantie niet belangrijk. Single- of multitenant Singletenant. Flexibiliteit uitbreidingsruimte Niet van belang.


82

C2: Conclusies In dit deel geven we conclusies over de verschillende doelgroepen zoals die hierboven zijn beschreven. Welke doelgroepen kan Oss aan zich binden? Tabel 7: score van doelgroepen op belangrijke criteria Activiteit

Overheidsdiensten Non-profit instellingen Multimedia Adviesdiensten Verkoopkantoor financiële diensten en ICT Hoofdkantoren productie en logistiek

Omvang vraag 0 + + 0/+ ++ +

KwaliteitsGevoelig voor niveau gebouw nieuwe locatie + + 0 0 ++ + + ++ 0 ++ 0/+ ++

Verkoopkantoren en adviesdiensten grootste vraag in Oss Regionale financiële en zakelijke adviesdiensten/dienstverleners en ICT zijn de doelgroepen die van nature de grootste vraag naar kantoorruimte hebben in de regio Oss. Overigens zullen veel van deze dienstverleners een link hebben met het pharma cluster in de stad. Daarnaast kan Oss een aantrekkelijke locatie zijn voor die bedrijven voor wie vestiging in de regio belangrijk is, maar die niet persé in bijvoorbeeld Den Bosch hoeven te zitten. Meer dan bij standaard kantoorlocaties zullen gebruikers geïnteresseerd zijn in singletenant en eigendom Daar waar uitstraling belangrijk is, hebben gebruikers de voorkeur voor een zelfstandig pand (singletenant). Bedrijven die geïnteresseerd zijn in Oss zullen daar extra gevoelig voor zijn blijkt uit onze analyse. Houd daar rekening mee bij de ontwikkeling van nieuwe locaties.


83

BIJLAGE D: CONCURRERENDE LOCATIES In deze bijlage brengen we de belangrijkste concurrerende (nieuwbouw)ontwikkelingslocaties in kaart.

Belangrijkste concurrerende steden voor Oss


84

Veghel, Poort van Veghel kenmerk algemene kenmerken ligging omschrijving kantoorontwikkeling huurprijzen beoordeling locatie zichtbaarheid uitstraling bereikbaarheid: openbaar vervoer bereikbaarheid: auto voorzieningen parkeergelegenheid

Toelichting aan de A50 op een snelweglocatie nabij Veghel wordt het project Deltapoint gerealiseerd. 13.000 m² bvo, verdeeld over 3 torens kantoorruimte € 115,- per m² per jaar • • • • • •

goed, aan de snelweg, torens tot 8 lagen nieuwbouw, hoogwaardige afwerking matig uitstekend direct aan de snelweg detailhandelsfunctie van 29.000 m² goed, 190 parkeerplaatsen

Poort van Veghel


85

+ + ++ + +

Den Bosch, Avenue2 Den Bosch, station Oost

Den Bosch, Station Oost, locatie de Vliert


86

Den Bosch, Station Oost kenmerk algemene kenmerken ligging omschrijving kantoorontwikkeling beoordeling locatie zichtbaarheid uitstraling bereikbaarheid: openbaar vervoer bereikbaarheid: auto voorzieningen parkeergelegenheid

Den Bosch, Avenue 2 kenmerk algemene kenmerken ligging omschrijving kantoorontwikkeling beoordeling locatie zichtbaarheid uitstraling bereikbaarheid: openbaar vervoer bereikbaarheid: auto voorzieningen parkeergelegenheid


Toelichting Aan het spoor ten oosten van het centrum van den Bosch. Stationslocaties. 52.000 m² tussen 2010-2015, locatie de Vliert 11.000 m² tussen 2010-2015. • • • • • •

Niet N.B. Goed, voorstadshalte Redelijk, via A2/A59 N.B. N.B.

0 + + 0 0

Toelichting Kruising spoor/A2 bij een nog te realiseren voorstadshalte Stations/snelweglocatie voor grootschalige kantoren Einde periode 2010-2015 circa 60.000 m² kantoorvloer van de in totaal 300.000 tot 400.000 m² bvo kantoor. • • • • • •

Uitstekend Nieuwbouw Goed Uitstekend Combinatie woon-werklocatie N.B.

87

+ + + + + 0

NAAR EEN STERKE KANTORENSTRATEGIE IN OSS Stec Groep aan Gemeente Oss. Vastgesteld door de gemeenteraad op 26 maart 2009

Recommend Documents