Mutatie als bron kwaliteitsslag

Project Mutatie als bron kwaliteitsslag Datum 08 10 2008 Afdrukdatum 05 12 2008

1 20

Mutatie als bron kwaliteitsslag

© Atriensis b.v. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze rapportage mag worden verveelvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm en op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opname of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Atriensis b.v..

Atriensis b.v. Insulindelaan 122 Postbus 842 5600AV Eindhoven T 040 2367859 F 040 2364278 I www.atriensis.nl E [email protected] KvK Oost Brabant 17183743 ABN AMRO 55 39 63 333

Project Mutatie als bron kwaliteitsslag Datum 08 10 2008

Inhoudsopgave

2 20

1

Inleiding

3

2

A. Aansluitende verhuur

6

3

B. Aanbodgerichte mutatie-ingreep

8

4

C. Vraaggestuurde mutatie-ingreep

12

5

Woningmarkt leidend?

14

6

Bijlage 1: woning APK

15

7

Bijlage 2: Classificatie toegankelijkheid

19


1

Inleiding

Jaarlijks wisselt ongeveer 8 tot 10% van de huurwoningen van bewoner. In krappe woningmarktgebieden iets minder, bij dreigend overschot iets meer. De ondergrens bij corporaties in de meest gespannen woningmarkten schommelt rond de 6%. De bovengrens schommelt rond de 12%. Gestapelde woningen en onzelfstandige woonruimte muteren beduidend vaker. Het percentage loopt hier soms op tot 15. Grondgebonden woningen muteren weer veel minder vaak dan het gemiddelde. Het percentage schommelt hier vaak rond de 6.

3 20

Mutatie-onderhoud vindt plaats tijdens de vaak korte periode dat de woning leeg is na het vertrek van een huurder en voorafgaande aan het intrekken van de nieuwe huurder. Hoeveel woningen muteren er? Aan de ene kant hangt dit af van de periode waarover je dit bepaalt. Aan de andere kant hangt dit af van de mutatiegraad. We gaan er voor het gemak van uit dat statistisch de kans dat een woning muteert voor alle woningen gelijk is. Ongeacht de woonduur. We beschouwen drie scenario’s: • • •

Een mutatiegraad van 5% (blauw) Een mutatiegraad van 10% (rood) Een mutatiegraad van 15% (groen)


4 20

Percentage woningen dat vrijkomt

Figuur: Percentage vrijkomende woningen bij verschillende mutatiegraden

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 5

10

15

20

25

Periode in jaren 5

10

15

De figuur maakt duidelijk dat bijvoorbeeld bij een mutatiegraad van 10% (rode lijn) ruim 60% van de woningen binnen 10 jaar minstens één keer leeg staat. Over een periode van 25 jaar komen praktisch alle woningen minstens één keer leeg. Zilveren en gouden huurders zijn dus zeer uitzonderlijk! Tegelijk maakt de figuur duidelijk dat over een periode van 10 jaar en een mutatiegraad rondom 10% minimaal tweederde van de woningen minstens één keer leeg staat en daarmee een ideale bouwplaats biedt. Daarmee vormen mutaties van woningen bij uitstek een natuurlijk moment om beleidsdoelen van een woningcorporatie in te vullen. Teveel corporaties schakelen mutatie-onderhoud organisatorisch gelijk met reparatieonderhoud. Onterecht. Natuurlijk is reparatie-onderhoud overwegend een ééndimensionaal bedrijfsproces. Afwikkeling van storingen binnen de juiste responstijd tegen zo laag mogelijke kosten. Klantvriendelijk en liefst in één bezoek. Mutaties zijn uitgelezen momenten om kwaliteitsdoelen te realiseren. Bij mutatie-onderhoud springt op dit moment de diversiteit aan benaderingen in het oog. Niet voor niets blijkt uit benchmarks dat sommige corporaties structureel slechts enkele honderden euro’s per mutatie spenderen. Daar staan de corporaties tegenover waar het uitgavenniveau op duizenden tot zelfs tienduizenden euro’s per mutatie


ligt. Volgens het CFV gaven corporaties in 2006 gemiddeld € 156 per verhuureenheid uit ten laste van de onderhoudsbegroting. Hiervan is € 128 inclusief btw in opdracht aan aannemers gegeven en € 28 aan de eigen servicedienst. Dit betekent dat een gemiddelde mutatie € 1.700 kostte. Uiteraard zit hier niet de eventuele kosten ten laste van planmatig onderhoud of activeringen vanwege woningverbetering in. Op hoofdlijnen is een drietal benaderingen in de praktijk te zien: A. Met zo mis mogelijk technische bemoeienis vindt aansluitende verhuur plaats (hoofdstuk 2) B. Tijdens de mutatie voert de corporatie intensief onderhoud en verbeteringen door (hoofdstuk 3) C. De wensen van de nieuwe huurder zijn leidend voor de ingreep van de corporatie tijdens de mutatie (hoofdstuk 4)

5 20

In het onderstaande schema zijn deze drie benaderingen onder elkaar geplaatst. Aangegeven is binnen welke marktomstandheden de benadering het beste aansluit. Ook zijn per mutatieconcept een drietal aanpakken opgesomd. Deze worden in de volgende hoofdstukken toegelicht.

Mutatieconcept

Marktsituatie

Aanpak 1

Aanpak 2

Aanpak 3

Aansluitende verhuur (HS 2)

Aanbiedersmarkt

Schadeherstel

Visueel op orde

Veilig en gezond

Aanbodgerichte ingreep (HS 3)

Aanbiedersmarkt

Keurmerk met meerwaarde

Planmatig (binnen) onderhoud

Woningverbetering

Vraaggestuurde ingreep (HS 4)

Vragersmarkt

Verhuisgemak

Wooncomfort

Energie en duurzaamheid

Te vaak nog blijkt de benadering van de corporatie niet gebaseerd te zijn op expliciete beleidskeuzen. In het vijfde en laatste hoofdstuk volgt een aantal criteria voor de selectie van een van die drie benaderingen.


2

A. Aansluitende verhuur

Een steeds kleinere groep corporaties streeft aansluitende verhuur na met een minimum aan managementaandacht. De achterhoede? Het mutatie-onderhoud concentreert zich op drie aspecten: • • •

Herstel van schade door de vertrekkende huurder De woning ‘visueel’ op orde Veiligheid en gezondheid geborgd

Herstel van schade door de vertrekkende huurder

6 20

Laat de vertrekkende huurder de woning netjes na? Welke handelingen zijn vereist om het minimum niveau naar de nieuwe huurder toe te waarborgen? Zijn deze handelingen verwijtbaar aan en verhaalbaar op de vertrekkende huurder. Opvallend is dat alle corporaties deze schadepost herkennen, maar dat lang niet altijd de financiële schade verhaald wordt. Er zijn corporaties die deze schadepost slikken en geen gebruik (meer) maken van de mogelijkheid van verhaal via de waarborgsom. Er vindt geen ‘degelijke’ eindopname plaats met de vertrekkende huurder. De kosten van verhaal zijn hoger dan de opbrengsten is het argument. Daar staan de corporaties tegenover die substantiële bedragen weten te innen via de waarborgsom. Er vindt een ‘degelijke’ eindopname plaats met de vertrekkende huurder. Bij twijfel over de strategiekeuze in deze is het de moeite waard om bijvoorbeeld gedurende een kalenderjaar het aandeel ‘verhaalbare’ schade in het mutatie-onderhoud af te zetten tegen de opbrengsten en de inspanningen om deze te innen. De woning ‘visueel’ op orde Lege verfbussen in de hoek van de kamer. Een stapel ongeadresseerde post op de mat. Een vervuilde toiletpot. Smerige ruiten. Een woning vol stof en vuil. Stickers op binnendeuren en vervuilde wanden en plafonds. De achtertuin is een oerwoud en in de berging heeft de vertrokken huurder een doos met afval achtergelaten. Geen geweldig visitekaartje van de corporatie aan de nieuwe huurder. Want de woning is misschien wel technisch en wat betreft veiligheid in orde. De nieuwe huurder denkt hier beslist anders over. Hoe wil de corporatie op de nieuwe huurder overbrengen ‘zuinig’ op haar woningen te zijn? De eerste indruk is de belangrijkste. ‘Visueel’ op orde houdt daarom in dat de woning helemaal leeg is. Wanden, deuren en plafonds zijn effen en egaal van kleur. De tuin is toonbaar. De woning is bovendien schoon en op het aanrecht staat een bloemetje en een leuk boek over tuinieren als welkomstgeschenk. Voor het woningdossier kan het nuttig zijn om met foto’s deze startsituatie zorgvuldig vast te leggen.


7 20

Veiligheid en gezondheid geborgd Zijn de veilheid en gezondheid voor de nieuwe huurder gegarandeerd? Een veiligheidskeuring voor gas, water en licht? De NTA 8025 (periodieke beoordeling van de veiligheid van technische installaties en technische voorzieningen in woningen) is hiervoor een prima leidraad. Het functioneert als een APK voor woningen op veiligheidsgebied. In de keuring komen de veiligheid van installaties voor gas en elektra aan bod. Ook de waterinstallatie wordt beoordeeld op afwezigheid van legionellarisico’s. Er zijn gespecialiseerde bedrijven die deze APK voor de drie terreinen in één bezoek afwikkelen. In bijlage 1 is een uitgebreidere toelichting op de NTA 8025 opgenomen. De mutatiekosten bij aansluitende verhuur vallen in principe onder de reguliere exploitatie. Opbrengsten zijn mogelijk door het verhalen van schade op de vertrokken huurder en door verlaging van verzekeringspremies vanwege de bewezen veiligheid van woningen. Door een zorgvuldige vastlegging van de bestaande toestand dalen mogelijk de mutatiekosten in de verdere toekomst. De nieuwe huurder heeft immers met eigen ogen gezien hoe schoon en netjes de woning overgedragen wordt. Bovendien is dit met foto’s vastgelegd.


3

B. Aanbodgerichte mutatiemutatie-ingreep

Bij de tweede benadering staat de kwaliteitsinjectie volgens de visie van de corporatie centraal. Het merendeel van de corporaties –het peloton- benut de mutatie inmiddels als hét moment voor deze kwaliteitsimpuls. Kwaliteit volgens de corporatie. Complexgewijs planmatig binnenonderhoud versnippert. Van eenmalig honderd nieuwe keukens naar honderd keer één nieuwe keuken. Geen overlast meer door onderhoud in bewoonde woningen. Het strategisch voorraadbeleid vormt de basis. Per complex is hier beschreven welke maatregelen het complex op termijn beter laten matchen bij de vraag van de markt. En deze verbeteringen behoeven geen toestemming van huurders.

8 20

Interactief handelen is voor mij essentieel. Ik moet tot in de vezels snappen wat anderen beweegt en inzicht hebben in hun belangen. Ons luisterend opstellen. Op alle relevante niveaus acteren. Nu eens met en tussen de bewoners. Dan weer met de lokale politiek. Over lokaal ondernemerschap van woningcorporaties in de 21e eeuw, Tonny van de Ven van Aramis, 2004

Een drietal invalshoeken is mogelijk als het gaat om de kwaliteitsinjectie tijdens de mutatie: • • •

Keurmerk met meerwaarde Planmatig (binnen) onderhoud Woningverbetering

Keurmerk met meerwaarde Er zijn allerlei keurmerken die minimumeisen op een deelgebied beschrijven. Tijdens de mutatie dient de woning gespiegeld te worden aan dat eisenpakket. Na doorvoering van de benodigde maatregelen en eventueel toetsing door een keurende instantie beschikt de woning over dat keurmerk. Een viertal voorbeelden: A. Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW). Meer veiligheidsbeleving voor de huurders. In een woning met dit keurmerk is de kans beduidend kleiner dat er ingebroken wordt. Dat is voor veel bewoners een geruststellende gedachte. Om het certificaat te verkrijgen, moeten bereikbare deuren en ramen beveiligd worden met gecertificeerd hang- en sluitwerk. Bergingen, schuren en garages van waaruit toegang tot de woning mogelijk is, moeten aan deze eisen voldoen. Losse bergingen, schuren en garages vallen buiten deze eisen. Verlichting bij zowel de voordeur (indien er onvoldoende openbare verlichting aanwezig is) als achterdeur is eveneens een vereiste. Ook een rookmelder op de


9 20

verdieping waar de slaapkamers zich bevinden is verplicht. De mutatie kan benut worden om dit keumerk te realiseren. B. Toegankelijkheid. WoonKeur is het meest bekende. Overigens zijn de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen hierin verdisconteerd. WoonKeur (www.woonkeur.nl) richt zich op de gebruikskwaliteit van de woning in de zin van levensloopbestendig (dus ook voor mensen met een beperking), de veilgheid en de toekomstwaarde (aanpasbaarheid). Hoewel WoonKeur zich richt op nieuwbouw, zijn de eisen uitstekend los te laten op bestaande woningen. Op veel plaatsen in ons land hebben corporaties zelf een sterrensysteem ontwikkeld. In bijlage 2 is het voorbeeld te vinden van De Alliantie en Portaal in Amersfoort. Nul sterren staat voor niet toegankelijk, één ster voor het gegeven dat de woning gelijkvloers is en zonder trappen te bereiken en vier sterren voor volledig rolstoelgeschikt. De mutatie kan hét moment zijn om ingrepen aan de binnenzijde van de woning te verrichten, zodat een bepaalde classificatie behaald wordt. C. Brandveiligheid. Jaarlijks is er in ongeveer 1 op de 1.000 woningen brand. Rookmelders zijn in de nieuwbouw inmiddels verplicht. Vaak werken rookmelders niet of komen zelfs niet eens uit de verpakking. De rookmelder dient aangesloten te zijn op het lichtnet en voorzien van een batterij voor het geval de stroom uitvalt. Een veiligheidskeurig volgens de NTA 8025 (zie hoofdstuk 2) draagt uiteraard bij aan de brandveiligheid. Natuurlijk is goede voorlichting een cruciale factor. Een separaat keurmerk voor brandveiligheid bestaat nog niet. Toch kan het een grote meerwaarde hebben om tijdens de mutatie extra aandacht aan brandveiligheid te schenken. D. Energiezuinigheid. Nieuwe huurders ontvangen een energielabel. Label G is rood en staat voor zeer energie onzuinig. Label A is groen en staat voor zeer energie zuinig. Corporaties kunnen de mutatie aangrijpen om de woning op dat moment naar bijvoorbeeld minimaal energielabel C te brengen. Dit label heeft de kleur lichtgroen.


Planmatig (binnen) onderhoud

10 20

Corporaties beschikken over meerjaren onderhoudsplanningen. De trend is waarneembaar dat activiteiten binnen de woning zo veel als maar mogelijk niet meer complexgewijs en dus in bewoonde woningen uitgevoerd worden. Denk aan nieuwe plafonds, keukenblokken, tegels en sanitair. Uiteraard geldt dit niet voor handelingen die bij uitstel tot gevaar of vervolgschade leiden. Deze kunnen nu eenmaal niet wachten op een mutatie. Voorbeelden hiervan zijn onderhoud aan ketels of vervanging van onveilige water- en elektra-installaties. Evenmin geldt dit voor handelingen binnen woningen die logistiek gezien altijd in verband staan met andere woningen en collectieve installaties. Denk hierbij weer aan vervanging van natuurlijke ventilatie door mechanische in gestapelde woningbouw, intercomsystemen of bemetering van collectieve installaties. Er zijn meerdere gegronde redenen om planmatig onderhoud zoveel mogelijk te elimineren uit de complexgewijze benadering en te integreren in de mutatie. Meest gehoorde argument is het gegeven dat er geen overlast voor de huurder is. Hierbij past wel een waarschuwing. Intensieve mutatie-ingrepen in compacte woonbuurten kunnen juist weer wel tot meer overlast leiden omdat de uitvoeringsperiode oneindig oprekt. In plaats van één jaar overlast zoals bij de complexgewijze aanpak, ontstaat er schier oneindige overlast: bouwlawaai en bouwketen op de straat. Een andere veelgehoord argument is dat het planmatige onderhoud op een hoger technisch niveau verricht kan worden doordat de woning leeg is. Ook hierbij weer een waarschuwing. Soms lijkt het wel alsof een lege woning meer onderhoud uitlokt. Omdat de woning leeg is kunnen net zo goed alle wanden in één keer opnieuw gestukt worden. In een bewoonde woning wordt volstaan met alleen de beschadiging herstellen. In een lege woning is het verleidelijk om vanwege de uniformiteit meteen alle binnendeuren te vervangen als er maar één of twee beschadigd zijn. In een bewoonde woning doe je dat niet vanwege de overlast en omdat de verschillen minder opvallen. Verschuiving van planmatig onderhoud van complexgewijze naar de mutatiegerichte aanpak herbergt het gevaar van een kostenexplosie in zich.


Woningverbetering Het strategisch voorraadbeleid doet een uitspraak over de doelgroepen in relatie tot de veronderstelde door hen gewenste kwaliteit. Mogelijk is er een mismatch. Net als bij het planmatige onderhoud geldt dat de keuze denkbaar is dat deze mismatch via een complexgewijze ingreep opgelost wordt. Maar net zo goed kan de ingreep gecombineerd worden met de mutatie. Argumenten voor of tegen beide benaderingen zijn grotendeels identiek met die voor het planmatig (binnen) onderhoud. Extra argumenten om in veel gevallen nu juist wel voor het mutatiemoment te kiezen zijn: • • •

11 20

De overlast van indelingswijzigingen en dergelijke is omvangrijk De woningverbetering gaat gepaard met een huuraanpassing De zittende huurder kiest niet voor de woningverbetering, de nieuwe huurder wel

De geconstateerde mismatch richt zich over het algemeen op de kwaliteitswensen van de toekomstige bewoners. Neem een kleine eengezinswoning uit de jaren vijftig nabij het stadscentrum. Het strategisch voorraadbeheer bestemd deze voor vitale senioren met een middeninkomen. Dit levert een huuraanpassing en een woningverbetering op. Onder meer verbetering van de uitrusting van de woningen, verwijdering dorpels, wijziging van de kleinste slaapkamer in een luxe badkamer met ligbad en toilet. Ook een flinke aanbouw met een grote woonkeuken is voorzien. De huidige doelgroep bestaat uit overwegend starters en ouderen met een kleine beurs. Men heeft zich ingesteld op de manco’s van de huidige woning, is er zonder meer tevreden mee en is niet bereid meer huur te betalen. Wat ligt meer voor de hand dan met de ingreep wachten op de mutatie. Er is geen wisselwoning nodig en de nieuwe klanten vragen wel om de aangepaste woning. De tijdens de mutatie gemaakte kosten vanuit de visie van de corporatie vallen uiteen in meerdere posten. Planmatig onderhoud en onderdelen van de keurmerken wordt geboekt op de reguliere exploitatie. Soms als mutatie-onderhoud en in andere gevallen als planmatig onderhoud. Met name de boekingsmethode bij planmatig onderhoud tijdens mutaties kan complex worden. Zeker als ingrepen vervroegd worden of juist vertraagd ten opzichte van de prognose. Verbetering worden geactiveerd. Inkomsten ontstaan weer uit aanpassing van de huur. Wonen is lokaal. En onze huizen verschillen nogal in leeftijd en kwaliteit. Iedere woningcorporatie kan dus het beste bepalen welke investeringsmaatregelen het beste resultaat opleveren, gezien haar eigen bestaande voorraad. Antwoord aan de samenleving, Aedes, 2007


4

C. Vraaggestuurde mutatiemutatie-ingreep

In woningmarkten met dreigend overschot is een andere benadering in opkomst. Bij deze derde benadering stemmen corporaties de mutatie-ingreep af met de nieuwe huurder. De voorhoede? Waarom een nieuwe keuken als de nieuwe huurder tevreden met het oude blok is? En waarom niet inspelen op wensen van de nieuwe huurder: een nieuw behangetje, levering van verf of opschonen van de verwilderde tuin? Kwaliteit volgens het inzicht van de nieuwe huurder. Natuurlijk werkt het ook dan niet zo dat echt alles kan en mag. Ook als de nieuwe huurder weer vertrekt moet een woning achterblijven die een goede verhouding tussen prijs en kwaliteit voor de beoogde doelgroep heeft. De corporatie dient een aanbod met voldoende keuzemogelijkheden in te richten. Drie mogelijke afdelingen in die ‘woonwinkel’:

12 20

• • •

Verhuisgemak Wooncomfort Energie en duurzaamheid

Verhuisgemak Uiteraard opereren corporaties al klantvriendelijk. Het KWH-label heeft effect. Maar ben je er dan mee? Verhuizen is een stressvolle bezigheid. Veel extra werk terwijl de dagelijkse beslommeringen doorlopen. Gestegen kosten: dubbele lasten, verhuizen en inrichten. Enorm veel regelwerk. Huisraad dat niet te vinden is of op een andere plek ligt. De draai moet weer gevonden worden in de nieuwe woning, de nieuwe buurt of op de andere school. Tegelijk kan verhuizen natuurlijk ook plezier opleveren. De nieuwe woning en buurt sluiten veel beter aan bij de wensen. Ook het inrichten van de nieuwe woning verschaft de gelegenheid om persoonlijke woonwensen te realiseren. Kan en wil de woningcorporatie die vervelende aspecten van de verhuizing verzachten en zelfs gelijktijdig de leuke kanten accentueren? Dus aan de ene kant de verhuisaanhanger ter beschikking stellen, hulp bij de formulierenwinkel, wegwijs in de buurt en heldere uitleg bij de eventuele ingewikkelde woninginstallaties. En aan de andere kant de korting via de klantenkaart in de meubelzaak, levering van muurverf in de juiste kleur of zelf de assistentie van de binnenhuisarchitect. Wooncomfort Het wooncomfort richt zich op de uitrusting en op indeling. Heeft de nieuwe huurder wensen voor uitbreiding van de elektriciteitsinstallatie? De ruimteverwarming of het warmtapwater. De keukenindeling met de bijbehorende installaties. Toilet en badkamer. Een belangrijke vraag die nieuwe huurders altijd stellen of er voldoende aansluitingen zijn voor hun apparatuur? Zitten deze aansluitingen ook op de plaats waar het apparaat geplaatst wordt? Als de corporatie de voorzieningen niet verplaatst of aanbrengt gaat de huurder zelf klussen. Niet altijd ontstaat daarmee een veilige installatie. Denk bijvoorbeeld aan de lampen, de vaatwasser, droger en


wasmachine. Ook wijziging van de indeling kan volgens de wens van de nieuwe huurder aangepakt worden. Samenvoeging van twee kleine tot één grote slaapkamer. Een ruime badkamer met toilet op de plaats van de kleinste badkamer. Een vaste trap naar de zolder. Ombouw van de zolder tot slaapkamer met groot dakraam of dakkapel. Mogelijkheden genoeg. Energie en duurzaamheid

13 20

Waarom zou je een woning isoleren als de klant er niet om vraagt? Bij koopwoningen werkt dit natuurlijk niet anders. Dus de nieuwe huurder ontvangt in principe een tochtige woning met een rood label tenzij deze zelf een nieuwe kleur kiest. Niets doen, blijvend rood, een hoog energieverbruik maar een relatief lage huur. Of huurders kiezen voor alleen de ‘quick wins’: spouwvulling, HR glas in de woonkamer en een nieuwe HR combiketel. Een geel label is het gevolg met een flinke verlaging van de energienota tegenover een beperkte huurverhoging. Waarschijnlijk gaan milieubewuste huurders, die zich bovendien de huurtoeslag kunnen permitteren, verder. Minstens een lichtgroen en liefst een donkergroen label. Alle beglazing goed geïsoleerd en ook dak- en vloerisolatie. Verdergaande technieken als warmtepompen, zonneboilers, zonnecollectoren of lage temperatuurverwarming horen natuurlijk ook tot de mogelijkheden. Ook deze tijdens de mutatie gemaakte kosten vanuit de wensen van de nieuwe klant vallen uiteen in meerdere posten. Verbetering wordt geactiveerd. Inkomsten ontstaan weer uit aanpassing van de huur. De huurder heeft eventueel weer baat bij de energiebesparing.


5

Woningmarkt leidend?

Mutatie-onderhoud als bron voor een kwaliteitsinjectie? Focus op kosten garantie op basiskwaliteit. Aansluitende verhuur zonder poespas. Of kwaliteit in de ogen van de corporatie. Een extra moment voor toetsing van veiligheid. Planmatig binnenonderhoud en verbeteringen zonder toestemming van huurders. Of juist kwaliteit in de ogen van de nieuw huurder. Het standaard product aangepast aan individuele wensen. Als bij een koopwoning.

14 20

De keuze is aan de corporatie. De efficiënt opererende corporatie kiest voor aansluiting op marktomstandigheden. Alleen focus op veiligheid bij jongere woningen in een krappe woningmarkt. Combinatie van planmatig binnenonderhoud met het mutatiemoment bij verouderde woningen in een krappe woningmarkt. Vraaggestuurd mutatie-onderhoud bij dreigende overschotten. Een aanzienlijke logistieke uitdaging. Zeker voor corporaties met een diversiteit aan marktsituaties binnen het eigen bezit. De klantgedreven corporatie tenslotte kiest onder alle marktomstandigheden voor de vraaggestuurde inrichting van mutatieonderhoud. Corporaties moeten ophouden om te doen alsof ze nog steeds gelegitimeerd worden door de overheid als ‘leverancier van de verzorgingsstaat’. Corporaties moeten de macht uit handen geven. Niet aan de overheid, maar aan de samenleving, die bestaat uit burgers en organisaties. Back to civil society?, Rudy de Jong van Wonen Limburg, 2007


6

Bijlage 1: woning woning APK

Tot in de jaren negentig van de vorige eeuw was het toezicht op de kwaliteit van woninginstallatie relatief goed geregeld. Bouw- en woningtoezicht en de energiebedrijven hadden een actieve rol. Bestaande woningen werden min of meer periodiek gecontroleerde. Bovendien meldden installateurs elke belangrijke wijziging in de installaties, zoals het plaatsen van een gasgestookte ketel, waarna een keurmeester het werk kwam controleren. Onveilige installaties werden aangepakt via de installateur, door eenvoudig het gas af te sluiten of de levering van elektriciteit te beëindigen. Deze relatief stabiele situatie stopte ongeveer tien jaar geleden. Drie trends doorbraken dit:

15 20

1. Door de liberalisering van de energiemarkt verdween de sterke binding van de energiebedrijven met de overheid 2. Een grote klusrage is ontstaan; bouwmarkten vieren hoogtij en diverse televisiezenders, ondersteund door bouwmarkten, tonen wekelijks de eenvoud van het zelf installeren van gasleidingen, verwarmingsinstallaties, waterleidingen en afvoeren én elektrische installaties 3. Elektrische en elektronische apparatuur maakt een enorme opkomst door; en dat in alle vertrekken van de woningen; de woninginstallatie is –zeker in oudere woningen- volsterkt niet afgestemd op de omvang van deze apparatuur; dit leidt weer niet professioneel klussen en lapmiddelen in de hand Geregeld schrikt Nederland op van ernstige incidenten. Meest in het oog springend zijn natuurlijk de tekorten in gasinstallaties. Maar denk ook aan brandgevaar door onveilige elektrische installaties en apparaten. Of aan problemen met verbrandingsgassen. Legionella uitbraken in waterleidingsystemen. Onderzoek wees uit dat in ongeveer 40% van de woningen de installaties voor gas, water en elektra niet aan de minimale veiligheidseisen voldoen. En in ongeveer 4% van de woningen is de situatie dusdanig gevaarlijk dat directe maatregelen vereist zijn. Gelukkig is inmiddels wel het besef ontstaan dat een periodieke keuring van woninginstallaties belangrijk in het kader van veilig wonen is. Desondanks zijn er geen wettelijke bepalingen hiertoe. VROM heeft in 2005 aangegeven niet tot een wettelijke regeling te willen komen in het kader van het streven tot terugdringing van de hoeveelheid regelgeving in ons land. Sociale verhuurders nemen –terecht- hun verantwoordelijkheid zeer serieus als het gaat om veilig wonen. Op een aantal plaatsen in ons land verrichten corporaties volgens hun eigen protocol keuringen. De diversiteit in benadering is zeer groot.


Overigens is het woningcorporaties een optie om bij de invoering van dit keuringssyteem te overleggen met haar verzekeringsmaatschappij over de mogelijke positieve gevolgen voor de premie. Wellicht stelt de maatschappij aanvullende voorwaarden voor de steekproef of rapportage, die tijdig te verwerken zijn. Het is raadzaam om bij keuringen de Nederlands Technische Afspraak NTA 8025 te volgen. De NTA 8025 is dus niet verplicht. We geven hierna de belangrijkste aspecten bij de invoering van de NTA 8025 voor corporaties: A. B. C. D.

16 20

Waarop richt de keuring zich? Wie voert de keuring uit? Welke woningen van de corporatie? Wat komt uit de keuring?

Deze NTA 8025 geeft corporaties heldere aanwijzingen hoe de veiligheidsinspecties in te vullen. De NTA 8025 vormt daarmee ook de onderlegger voor het begrip ‘APK’. A. Waarop richt de keuring zich? De NTA 8025 is van toepassing op het beoordelen van de veiligheid van bestaande technische installaties en technische voorzieningen in woningen en op erven of in bijgebouwen van woningen. Technische installaties in woningen zijn: •

• •

Elektrische installaties die het elektrische materiaal omvatten ten behoeve van de opwekking, het transport, de omzetting en het gebruik van elektrische energie en die een vast onderdeel vormen van het gebouw Gasinstallaties met vast aangesloten apparatuur, afvoeren en ventilatie ten behoeve van de veilige werking van gasapparatuur Leidingwaterinstallaties met appendages, warmwaterbereiders, terugstroombeveiligingen, drukbeveiligingen en dergelijke

Technische voorzieningen in woningen zijn: •

• •

Elektrische apparatuur die wordt gebruikt in woningen zoals versterkers, CAI, data, telefoon, videonetten, bewakingsinstallatie en domotica, alsmede snoeren, verdeeldozen en driewegstekkers en alles waarbij elektrische energie wordt toegepast Niet vast aangesloten gasapparatuur met slangen, afsluiters, koppelingen en veiligheidsvoorzieningen zoals schermen en standaards Veelal niet vast aangesloten voorzieningen voor het gebruik van leidingwater zoals wasmachines, tuinsproeiers en dergelijke, inclusief slangen en koppelingen


NTA 8025 richt zich alleen op de veiligheid en niet op de goede werking. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar de gebouwgebonden, maar ook naar de gebruikersgebonden zaken. Onderleggers van de NTA 8025 zijn de bekende voorschriften zoals de NEN 1010, het Bouwbesluit of de Waterleidingwet. B. Wie voert de keuring uit? De kwaliteit van de keuringen staan of vallen met de kwalificaties van het uitvoerend personeel. Hierbij gaat het niet alleen om vakbekwaamheid. Ook sociale en communicatieve vaardigheden zijn belangrijk. Daarom is het zaak: •

17 20

• • •

Een functieprofiel op te stellen met de (opleidings-) vereisten: harde en zachte voorwaarden De toetsing of het voorgedragen personeel voldoet aan deze vereisten Een procedure in te voeren waarin De corporatie door Atriensis voorgedragen personeel, voorzien van bovenstaande toetsing, goedkeurt en voorziet van een pasje of iets dergelijks Jaarlijks een beoordeling op het functioneren te verrichten op basis van objectieve criteria plus een klanttevredenheidsonderzoek

Deze vier punten zijn vast onderdeel van de af te sluiten samenwerkingsovereenkomst tussen De corporatie en Atriensis. C. Welke woningen van De corporatie? corporatie ? De keuringen richten zich op bestaande woningen van De corporatie, waar één van de volgende vijf situaties zich aandient: 1. 2. 3. 4. 5.

Huuropzegging en nieuwe verhuur (100%) Huuropzegging en verkoop aan een nieuwe bewoner (100%) Verkoop aan een zittende huurder (100%) Een technische ingreep aan de binnenkant vanuit Klantgestuurd Onderhoud (KGO, 100%) Geen van bovenstaande situaties, een steekproef in ‘bewoonde’ situaties

In de eerste twee situaties is de woning leeg. De keuring richt zich alleen op de woninginstallaties. In de derde, vierde en vijfde situatie is de woning bewoond en kan de keuring zich zowel op de woninginstallaties als op de technische voorzieningen van de bewoners zelf richten. Vraag is of De corporatie dit ook wil? Voor de bepaling van de steekproef (situatie 5) kan De corporatie een jaarlijks programma opstellen. Het moment van uitvoering is minder ‘tot op de dag’ bepaald als in de eerste vier situaties. Criteria voor de steekproef kunnen zijn: • •

Een hoger aantal woningen van een type levert een kleinere percentage op Bij oudere woningen is de steekproef hoger


• • •

Hoe hoger het aantal situaties één tot en met vier hoe lager de steekproef Een hoger klusgehalte van bewoners levert een hogere steekproef op Meer veiligheidsincidenten in het verleden maken een hogere steekproef ook verstandig

D. Wat komt uit de keuring? De veiligheidskeuring levert in alle gevallen een beoordelingsrapport op. Er is een viertal opties: 1. Geen bezwaar, alles akkoord, alleen rapportage 2. Enig bezwaar: de kleine herstelwerkzaamheden zijn meteen uitgevoerd 3. Enig bezwaar: de herstelwerkzaamheden moeten door derden op een later moment uitgevoerd worden 4. Ernstig bezwaar: er zijn meteen maatregelen nodig

18 20

In de samenwerking tussen De corporatie en Atriensis zullen deze vier uitkomsten een belangrijke uitwerking krijgen.


7

Bijlage 2: Classificatie toegankelijkheid

De volgende tekst is letterlijk overgenomen van Woonkompas (www.woonkompas.nl), het Amersfoortse toewijzingsportaal van de corporaties De Alliantie en Portaal. Met het sterrensysteem kunnen verhuurders aangeven in hoeverre hun woning toegankelijk en doorgankelijk is met een rollator of rolstoel. Een woning kan gewaardeerd worden met 1 tot 4 sterren. Deze waardering wordt in de woonkrant en op de website met de volgende symbolen aangeduid.

19 20

Als er geen sterren bij een woning staan kan dat twee dingen betekenen: de woning is niet toegankelijk of de woning is niet op toegankelijkheid beoordeeld. Alle gelijkvloerse en zo nodig middels een lift bereikbare woningen worden beschouwd als nultrapswoning. Die woningen worden gewaardeerd met één ster. De mate waarin de woning en entreesituatie ook geschikt is voor personen die gebruik maken van een rollator of rolstoel bepaalt of de woning meer dan één ster krijgt. Een viersterrenwoning is derhalve een woning die geschikt is voor een rolstoelgebruiker. De klassen staan in een hiërarchische verhouding tot elkaar (4 sterren betekent een optelsom van de kenmerken van 1, 2 en 3 sterren). 1 ster De woning is zonder trappen bereikbaar en gelijkvloers: de woning ligt op de begane grond, of is per lift bereikbaar en heeft binnen geen trappen. 2 sterren De woning is rollatortoegankelijk en -doorgankelijk: de toegang van woning (en woongebouw) is zonder belemmeringen bereikbaar. De woning (en woongebouw) heeft geen drempels die niet te overbruggen zijn, eventueel met aanpassingen. Het toegangspad tot de woning of woongebouw is minimaal 1100 mm breed met een maximale helling van 1:12. Er bestaan geen belemmeringen om deuren (zowel in het woongebouw als in de woning) te openen zoals bijv. paaltjes die in de weg staan, deuren die niet volledig open kunnen. Toegangsdeuren en liftdeuren in het woongebouw worden automatisch geopend. In algemene zin wordt ervan uitgegaan dat drempels van maximaal 20 mm. overbrugbaar of overbrugbaar te maken zijn. De toegang tot het balkon is buiten beschouwing gelaten. Dit om pragmatische redenen: veel balkons in de bestaande bouw zijn formeel niet toegankelijk met rollator. Een aanpassing is ook vaak niet mogelijk.


3 sterren De woning is rolstoeltoegankelijk en rollatordoorgankelijk: de toegangsdeuren in het woongebouw (inclusief liftdeur) tot en met de voordeur kunnen zelfstandig met een rolstoel gepasseerd worden. De toegangsdeuren in het woongebouw, van de lift en van de woning zijn min. 900 mm breed (vrije breedte 850 mm). De eventueel aanwezige lift is rolstoeltoegankelijk. Dit houdt in dat de lift minimaal 1 x 2 meter is. 4 sterren De woning is rolstoeltoegankelijk en -doorgankelijk: alle ruimtes binnen de woning zijn bereikbaar en bruikbaar voor iemand in een rolstoel. De binnendeuren van de woning zijn minimaal 850 mm breed. De bochten/hoeken in de gangen zijn te nemen met een rolstoel. In de keuken - bij toepassing van een onderrijdbare keuken - en natte cel een draaicirkel van 1500 mm mogelijk is. Dit vraagt een oppervlakte van tenminste 2150 x 2150 of van 1700 x 2700 mm. De badkamer en het toilet, eventueel na samenvoeging, zijn toegankelijk met een rolstoel. Een slaapkamer is minimaal 2700 mm breed met een minimale oppervlakte van 9m2.

20 20

Mutatie als bron kwaliteitsslag

Recommend Documents